文化旅游地产综合体

文化旅游地产综合体（精选九篇）

文化旅游地产综合体 篇1

借鉴以往房地产企业文化的评价方法[1,2,3],并结合房地产企业的实际, 选用模糊综合评判法对房地产企业文化进行评价,以帮助房地产企业决策者和外界人士对房地产企业的文化建设有一个清楚的认识,并根据评价结果采取措施,以促进房地产企业文化建设的良性发展,实现房地产企业的健康、持续、和谐发展。

1房地产企业文化评价指标体系的构成

房地产企业文化的建设是一个动态的、复杂的过程,千变万化,但是房地产企业文化的结构要素是不变的,这就为评价体系的建立提供了可能性;另一方面,房地产企业通过评价体系了解房地产企业文化建设的现状以后,可以提供实施动态调整的决策依据,这也为评价体系的建立提供了必要性。 建立房地产企业文化评价体系的突出作用,表现在它为房地产企业建设独具特色的房地产企业文化提供了一套完整的衡量标准, 为外界或房地产企业自身对房地产企业文化进行评价提供了依据。 它不仅有助于房地产企业认识自身的房地产企业文化发展状况, 还是外界对其进行评价的验证尺度。

结合其他学者的研究成果, 提出房地产企业文化评价的指标体系,如图1所示。 该体系融进了房地产企业文化创新、房地产企业核心竞争力等指标, 使房地产企业文化评价的指标体系更全面、更具实用性,更能突出房地产企业文化对于房地产企业核心竞争力的作用。

2 基于模糊评价法的房地产企业文化综合评价模型

(1)建立评价因素集[4]

评价因素集是指房地产企业文化综合评价指标的集合,由于该评价指标分为3个层次,故评价因素集具有层次性,即有:

U=(u1,u2,…,ui,…,um)Ui=(ui1,ui2,…,uij,…,uin)

(2)确定权重集

在评价因素集中,各因素对评价模型的影响程度是不同的, 需赋予不同的权重以区别各因素对评价模 型的影响 程度的差 别。

权重大小的确定通过向专家发放问卷进行调查, 运用AHP方法得到。

(3)设立评语集

评语集为评价者对评价对象可能做出的各种评价结果组成的集合,无论评价因素集包括多少个层次,评语集均为一个。 本模型评语集为 μ={很差,差,较差,一般,好,较好,很好},简记为 μ={μ1,μ2,μ3,μ4,μ5,μ6,μ7}, 为了使综合评价结果优劣程度更容易区分,评语等级采用加权向量 μ={30,40,50,60,70,80,90}。

(4)计算隶属度

指标的隶属度可以利用表,通过模糊评价统计得到。

(5)计算加权平均型算子

(6)计算综合评价集

在多极模糊综合评价问题中,评价从最低层次开始,逐步上移。

评价集,公式为:

, 式中Ri,为评价因素ui的单因素评价矩阵,由评语等级隶属度构成,即

矩阵行数n为ui下含评价因素的个数,矩阵列数p为评语集中元素的个数。

在此基础上,再按第一层评价因素ui作最后的模糊综合评价,求出综合评价集B, ,公式为:

(7)综合评价集的参数和等级评语

定义每一级综合评价集的参数为:

式中为加权变量的第j个分量。

对于每一个 λ 均存在一个(1≤i≤p),使得 λ∈(μi-5,μi+5), 从而确定 λ 属于 μi等级的评语。

(8)评价结果分析

评价的目的是为了检验房地产企业文化建设的水平,为房地产企业文化建设决策者提供依据。

3实例应用

通过专家评价方法对A房地产企业的企业文化进行打分, 得到评价指标的权重:U1精神文化(0.202),U2制度文化(0.128), U3行为文化 (0.125),U4物质文化 (0.106),U5核心竞争力文化 (0.255),U6创新文化(0.184);U11价值观(0.426),U12房地产企业哲学 (0.234),U13房地产企业精神 (0.233),U14房地产企业风气 (0.107),U21管理制度(0.262),U22组织制度(0.245),U23人事制度 (0.234),U24领导制度(0.259);U31领导行为(0.301),U32员工行为 (0.112),U33榜样行为(0.185),U34房地产企业礼仪(0.312);U41公司形象(0.350),U42公司产品(0.320),U43员工服饰(0.330);U51战略能力(0.425),U52管理能力(0.250),U53支持能力(0.325);U61组织创新(0.236),U62观念创新(0.438),U63制度创新(0.326)。

采用专家调查法, 利用房地产企业文化综合评价模型对A房地产公司的企业文化进行评价,数据收集整理结果如下。

(1)第二级指标综合评价结果

(2)第一级指标综合评价结果

(3)综合评价结果

该房地产企业模糊综合评价集

综合评价集参数 λ=61.37∈(55,65),总的评语为“一般”。

(4)评价结果分析

文化旅游地产综合体 篇2

2017年中央一号文件提出，在保持政策的连续性、稳定性的基础上，特别注重抓手、平台和载体建设，即“三区、三园和一体”。“三区、三园和一体”建设将优化农村产业结构，促进三产的深度融合，并集聚农村各种资金、科技、人才、项目等要素，加快推动现代农业的发展。其中“一体”即田园综合体，提出“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体”。那么，田园综合体是农业还是地产，还是旅游呢?台湾品牌农业推广协会理事长张玉成为大家做了详细的解析。

一、田园综合体的概念内涵

继2017年的中央一号文件首次提出“田园综合体”概念后，多方都对此进行了解读。从其内涵和外延上来看，田园综合体并不是一个新词，它是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展。从业态上来看，是“农业+文创+新农村”的综合发展模式，是以现代农业为基础，以旅游为驱动，以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。而纵观农业园区的发展历程就不难看出，田园综合体并非凭空产生，是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上，结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的，有其现实背景。

纵观农业园区开发、休闲农业与乡村旅游的发展进程就不难看出，田园综合体与农业综合体、农旅综合体等概念在内涵上是一脉相承的，并非“横空出世”的全新概念，至于叫农业综合体还是田园综合体还是农业经济综合体，只是角度不同，本质内涵是一样的。农业综合体

农业综合体最早是由陈剑平院士在2012年11月3日农民日报上发表的《农业综合体：区域现代农业发展的新载体》首次提出的。它是在借鉴城市综合体概念的基础上提出的现代农业发展的新型载体形式，通过农村一、二、三产业的相互融合和农业多功能拓展，延伸产业链，提升价值链，增加农民收入，促进新农村建设，并逐步推动农业发展方式的根本转变。

农业综合体的基本内涵是以农业为主导，以科技支撑和文化创意为两翼，融合农产品加工、商贸物流、科普会展、教育培训、休闲观光、文化创意等多个相关产业，构建多功能、复合型、创新性的产业综合体，它是伴随着区域经济社会快速发展和对长期以来农业园区实践的不断总结基础上提出的一个现代农业发展的新概念，既脱胎于农业园区，又高于农业园区，可以说是现代农业园区的“升级版”。

田园综合体

田园综合体的内涵与农业综合体基本一致，不同的是，田园综合体更多的是从地域空间开发和农村发展角度提出的对乡村资源的合理性开发。建设集循环农业、创意农业、农事体验于一体的地域综合体。

田园综合体是以农业为主导，以农民充分参与和受益为前提，是以农业合作社为主要建设主体，以农业和农村用地为载体，融合工业、旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性地域经济综合体。

因此，从农业规划和科技推广工作者视角看，田园综合体是以农业、农村用地为载体，融合“生产、生活、生态”功能，集农业全产业链目标的整合、农业科技体系的支撑、现代农业经营体系的优化、多种类型农业园区的结合、农村一二三产业融合、区域经济发展的新型复合载体，是一种新型的现代农业发展模式，是“六次产业”创新理念的一种新体现。区别与联系

从与农业综合体的区别及联系上看，田园综合体是基于乡村地域空间的概念，农业综合体是基于产业思维的概念，是农业综合开发;农业综合体是在一定地域空间内，多产业、多功能、多业态并存，以产业融合发展为特征的现代农业随着产业融合深入发展，关系层面加强，经济交融，跟区域经济发展有密切的联动性;这是经济综合体的一种表现形式，和旅游综合体、商业综合体、城市综合体是一个概念。

从三农角度来说，农业、农村、农民三者又是密不可分的。无论是农业综合体还是田园综合体，在本质上是一样的，只不过视角不同，分量和侧重点有所差异而已，因而从这个意义上说，田园综合体并不是一个全新的概念。而近两年比较受关注的农业特色小镇、农业公园等，就是伴随着现代农业发展、美丽村镇建设而发展起来的田园综合体的新模式、新探索。

二、田园综合体发展模式的提出有其必然的原因和背景，其中比较重要的包括以下几方面：

01、经济新常态下，农业发展承担更多的功能

当前我国经济发展进入新常态，地方经济增长面临新的问题和困难，尤其是生态环境保护的逐步开展，对第一、二产业发展方式提出更高的“质”的方面要求，农业在此大环境下既承担生态保护的功能，又承担农民增收农业发展的功能。

02、传统农业园区发展模式固化，转型升级面临较大压力

农业发展进入新阶段，农村产业发展的内外部环境发生了深刻变化，传统农业园区的示范引领作用、科技带动能力及发展模式与区域发展过程中条件需求矛盾日益突出，使得农业园区新业态、新模式的转变面临较多的困难，瓶颈明显出现。

03、农业供给侧改革，社会资本高度关注农业，综合发展的期望较强

经过十余年的中央一号文件及各级政策的引导发展，我国现代农业的发展迅速，基础设施得到改善、产业布局逐步优化、市场个性化需求分化、市场空间得到拓展，生产供给端各环节的改革需求也日趋紧迫，社会工商资本也开始关注并进入到农业农村领域，对农业农村的发展起到积极的促进作用。同时，工商资本进入该领域，也期望能够发挥自身的优势，从事农业生产之外的二产加工业、三产服务业等与农业相关的产业，形成一二三产融合发展的模式。

04、“史上最严土地政策”影响下，土地管理的强度越来越大，寻求综合方式解决发展问题 随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地管理。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发的用途管制有非常明确的规定。特别是《国土资源部农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)的发布，更是将该要求进一步明确，使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。

综上所述，现阶段，传统农业产业园区发展思路已经不适合新形势下的产业升级、统筹开发等要求，亟需用创新的方式来解决农业增效、农民增收、农村增绿的问题，田园综合体就是比较好的创新模式之一。

三、田园综合体的特征

田园综合体具有功能复合性、开发园区化和主体多元化三个特征:

1、功能复合性

产业经济结构多元化，由单一产业向一二三产业联动发展，从单一产品到综合休闲度假产品开发升级，从传统住宅到田园体验度假、养老养生等为一体的休闲综合地产的土地开发模式升级。在一定的地域空间内，将现代农业生产空间、居民生活空间、游客游憩空间、生态涵养发展空间等功能版块进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的田园综合体。而现代农业无疑是田园综合体可持续发展的核心驱动。

2、开发园区化

田园综合体作为原住民、新移民、游客的共同活动空间，在充分考虑原住民的收入持续增收的同时，还要保证外来客群源源不断的输入，既要有相对完善的内外部交通条件，又要有充裕的开发空间和有吸引力的田园景观和文化等。田园综合体做成的方式、选址方式、产业之间关联度、项目内容如何共存、要有并行;运营模式、物质循环、产品关联度、品牌形象都需要考虑。

3、主体多元化

田园综合体的出发点是主张以一种可以让企业参与、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，促进产业加速变革、农民收入稳步增长和新农村建设稳步推进，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。一方面强调跟原住民的合作，坚持农民合作社的主体地位，农民合作社利用其与农民天然的利益联结机制，使农民不仅参与田园综合体的建设过程，还能享受现代农业产业效益、资产收益的增长等。另一方面强调城乡互动，秉持开放、共建思维，着力解决“原来的人”、“新来的人”、“偶尔会来的人”等几类人群的需求。

四、田园综合体的建设意义

近年来国内休闲农业与乡村旅游热情正盛，而田园综合体作为休闲农业与乡村游升级的高端发展模式，更多体现的是农业+园区的发展思路，是将农业链条做深、做透，未来还会将发展进一步拓宽至科技、健康、物流等更多维度。未来很长一段时间，“农业+园区”的田园综合体模式将会大放异彩。

田园综合体的出现，是伴随现代农业发展、新型城镇化、休闲旅游而发展起来的“农业+文创+新农村”开发的新模式，是一种大势所趋，它是区域经济社会和农业农村发展到较为发达新阶段的产物，是中国农业新跨越的创新载体，其重要意义可归结为以下几个方面：

1、田园综合体是资源优化配置的“驱动器”

以田园综合体建设为契机，整合土地、资金、科技、人才等资源，促进传统农业转型升级。

(1)、创新土地开发模式

田园综合体保障增量、激活存量，解决现代农业发展的用地问题。2017年中央一号文件专门强调提出，要完善新增建设用地的保障机制，将新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业、新业态的发展，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合的发展。(2)、创新融资模式

田园综合体解决了现代农业发展、美丽乡村和社区建设中的钱从哪儿来和怎么来的问题。经济社会发展必须都要有经济目标，工商资本需要盈利、农民需要增收、财政需要税收、GDP需要提高，多主体利益诉求决定了田园综合体的建设资金来源渠道的多样性;同时又需要考虑各路资金的介入方式与占比，比如政府做撬动资金，企业做投资主体，银行给贷款融资，第三方融资担保，农民土地产权入股等等，这样就形成田园综合体开发的“资本复合体”。田园综合体需要整合社会资本，激活市场活力，但要坚持农民合作社的主体地位，防止外来资本对农村资产的侵占。(3)、增强科技支撑

科技是现代农业生产的关键要素，同时还是品质田园生活、优美生态环境的重要保障，全面渗透、支撑田园综合体建设的方方面面。为降低资源和环境压力，秉持循环、可持续发展理念，以科技手段增强对生态循环农业的支撑，构建农居循环社区，在确保产业发展、农业增收的条件下，改善生态环境，营造良好的生态居住和观光游憩环境。

在田园综合体里面，科技要素的关键作用已经由现代农业园区生产力提升的促进剂，转变为产业融合的粘合剂，这是科技地位本质性改变的地方。传统的科技是促进生产效率提升，产品质量和效益提高，现代的科技是能够促进业态效率提升和业态融合，如物联网技术的应用，降低生产成本、提高生产效率的同时，更能促进与消费者之间的互动，有助于建立良好的信任关系。因而从这个意义上说，科技的出发点和要素作用已经发生了改变。(4)、促进区域经济主体的利益联结

通过田园综合体模式，解决几大主体之间的关系问题，包括政企银社研等不同主体。以往的农业园区只能解决其中2~3个主体之间的关系，现在通过复合体的利益共享模式结构，将关系完全捆绑融合到一起。

2、田园综合体是产业价值的“放大器”

田园综合体模式强调其作为一种新型产业的综合价值，包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。田园综合体和现代农业、旅游产业的发展是相辅相成的。

农业生产是发展的基础，通过现代高新技术的引入提升农业附加值;休闲旅游产业需要与农业相融合，才能建设具有田园特色的可持续发展的休闲农业园区;休闲体验、旅游度假及相关产业的发展又依赖于农业和农副产品加工产业，从而形成以田园风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的田园社区。

田园综合体做的是现代农业、加工体验、休闲旅游、宜居度假，并作为新型城镇化发展的一种动力，通过新型城镇化发展连带产业、人居环境发展，使文化旅游产业和城镇化得到完美的统一。

3、田园综合体还是城乡统筹发展的“交响曲”

在不同的发展阶段，生产要素的关键地位会不断变化;采用田园综合体的发展模式，生产要素及其余产业的关系更加重要，所以问题必须从生产力要素的问题转向生产关系的问题。

自十六大以来逐步确立的统筹城乡发展，工业反哺农业、城市支持农村，建设社会主义新农村，城乡经济社会发展一体化等一系列重大举措，标志着我国的城乡关系进入了一个新的历史阶段。然而这种城市带动乡村、乡村城市化等模式，背后隐含着的主导思路依旧是城市处于绝对主导地位，而乡村的本体地位、能动作用往往处于次要位置。

田园综合体，以乡村复兴为最高目标，让城市与乡村各自都能发挥其独特禀赋，实现和谐发展。它以田园生产、田园生活、田园景观为核心组织要素，多产业多功能有机结合的空间实体，其核心价值是满足人回归乡土的需求，让城市人流、信息流、物质流真正做到反哺乡村，促进乡村经济的发展。

文化旅游地产综合体 篇3

关键词：综合能力评价,财务战略管理,模型

财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势, 根据企业战略发展目标, 在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上, 为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择, 决定了企业财务资源配置的取向和模式, 影响着企业理财活动的行为效率。

为合理分析影响企业财务战略选择的因素, 并为企业选择财务战略提供合理的决策依据, 结合海南旅游房地产财务战略的现状, 初步建立海南旅游房地产财务战略模型。

一、财务战略管理的流程及模式介绍

(一) 财务战略管理流程

财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略, 以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出, 财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立;财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析;财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。财务战略管理流程图如下:

(二) 三种基本的海南旅游房地产财务战略模式

海南经济发展较缓, 其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区, 当时地方政府出让土地的现象比较多, 低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻, 促进当地开发企业的良性竞争, 推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来, 海南房地产业从无到有, 经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段, 逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起, 海南省把房地产业作为支柱产业来培育, 楼市逐渐升温, 呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比, 海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看, 多为度假型和养老型自住;从投资的目的来看, 岛外投资者多为投资而非投机;从投资周期来看, 投资多为长线而非短线。

根据以上海南经济发展的特点, 结合其旅游房地产财务战略的现状, 从可持续发展的角度, 海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类。

1. 快速扩张型财务战略:

是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略, 其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言, 快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求, 基本不分配股利, 积极寻找新的土地储备机会, 增加在建开发项目规模, 开展营销策划, 加快项目销售和资金周转, 扩大市场占有率, 同时增加企业管理人员和专业技术人员储备, 适应企业规模扩张需求。

2. 稳健发展型财务战略:

是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略, 其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言, 稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资, 加大低成本融资力度, 适度扩充土地储备, 在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模, 加快项目销售和资金周转, 同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。

3. 防御收缩型财务战略:

是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略, 其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言, 防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入, 充分利用企业现有资源进行融资, 扩充融资途径, 满足企业维持生存和发展的资金需求;建立严格的投资标准, 谨慎扩充土地储备;减少开工面积, 盘活存量资产, 降低售价, 增加购房折扣, 出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备;通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施, 以增强市场竞争力, 保持市场份额和市场占有率。

二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析

公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展, 需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。

(一) 旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应

经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象, 不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀, 在经济繁荣阶段总需求平稳增长, 在衰退阶段需求急剧下降, 经济面临紧缩调整。

经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段, 通过制定和选择富有弹性的财务战略, 来抵御大起大落的经济震荡, 以减少它对财务活动的影响, 特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。

一般而言, 在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略, 增加投资和劳动力, 加大产品投放力度, 抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合, 在繁荣初期继续增加产品和劳动力, 扩大投资;在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略, 停止扩张, 迅速降低库存, 回笼资金, 压缩费用, 减少临时性雇员。总之, 企业要跟踪时局变化, 对经济的发展阶段作出恰当反应。

(二) 旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应

房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先, 现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业, 对保证经济平稳运行意义重大, 在国家宏观调控时, 往往作为调整对象予以考虑, 有时是宽松调控, 有时是紧缩调控, 调整频率较高;另一方面, 调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业, 国家对房地产行业的政策导向, 以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。

因此, 我们在制定财务战略时, 必须充分考虑国家政策导向, 深刻领会国家的经济政策, 特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响;必须密切关注和分析下阶段的政策走向, 以便及时调整财务战略。

(三) 旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应

房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控, 以及城市化进程等各方面因素的影响, 行业经常形成偏热或偏冷的局面, 房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候, 销售价格持续上涨, 销售面积迅速消化, 企业拿地热情高企, 房地产投资规模及开工面积迅速扩大;但当行业陷入不景气的时候, 销售量和销售单价回落, 市场观望气氛不断扩大, 房地产投资及开工面积增长陷入停滞, 整个行业现金流绷紧。

行业的景气程度与企业未来的发展息息相关, 因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度, 灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候, 有条件采取快速扩张的财务战略;在行业不景气的时候, 财务战略要相应调整, 做到提前应对, 采取稳健发展或防御收缩战略, 来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。

(四) 影响旅游房地产财务战略选择的其他因素

影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段, 需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低, 以及作为经济支柱行业, 行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔, 整体还处于上升阶段, 在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。

参考文献

[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析, 《现代审计与会计》2006第12期

[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究基于财务战略视角.东北财经大学出版社, 2008.

[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策, 《决策与信息》 (财经观察) 2008第5期

成功的会展综合地产项目策划 篇4

第一章 市场调查与分析

第一节成都市商业物业的现状及其发展势态分析

一、成都市商业房地产的现状如果说2002年是成都商业地产的复苏年，那么，2003年是真正的“商业地产高潮年”。从去年开始的轰轰烈烈的旧城改造运动，给成都的商业地产开发带来了空前的机遇。大量的商业用地投入市场，加之商业地产开发的高额利润，使很多具备资金实力的开发商纷纷将目光投向高风险、高利润的商业地产，商业房地产市场异常活跃。商业地产的开发与投资呈现出蓬勃向上的发展之势，成为目前成都房地产开发的一大增长点。今年，更是有多个大型的商业项目推向市场，“天府汇城”、“新城市广场”、“时代广场”、“成都国际商城”等等。成都商业地产正在告别传统小打小闹的时代，使得商业地产步入一个规模化和品牌化发展的历史时期，市场竞争非常激烈。

二、供求状况据相关资料显示，2003年1-6月成都市累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比增长35.2%；商品房施工面积1758.44万平方米，比去年同期增长27.0%；商品房竣工面积263.93平方米，同比增长37.5%，其中商业营业房竣工面积11.6万平方米，价值

1.91亿元；商品房销售面积260.77万平方米，销售金额54.29亿元，其中商业用房销售13.34万平方米。商业用房销售大幅增长，说明我市商业地产开发正步入良性循环。今年1-6月五城区房地产市场供求关系发生了根本性转变，市场需求首次超过供给。市场供应面积为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，供销比为0.993，供小于求这一状况有力的证明了成都市房地产消费市场强劲的需求动力，可以看出，成都市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中。但相对于商业地产而言，由于旧城改造力度的加大，市场竞争将更加激烈，如果商业地产供求关系得不到平衡，对开发商和投资者来讲都有风险。

三、价格走势由于商业地产的竞争日趋激烈，大规模旧城改造带动了商业用房开发量的大幅度增加, 同时投资者对各商业地产项目的投资选择越来越谨慎，这些因素都在一定程度上影响着商业地产的价格走势。综合来看，商业房地产的价格出现了一定的下滑趋势。

四、市场预测商业房地产未来的发展趋势，对本项目的运作影响至深。根据相关资料及我公司对2002年全年和2003年上半年商业房地产发展的轨迹研究，初步预测：

A、在未来两三年内，商业地产的开发会随着旧城改造而持续升温，市场供应量会进一步增加，但销售将趋于平稳；

B、商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间；

C、传统的商铺，其形式与内涵正在随着市场经济的发展而发生变化。随着商业环境的成熟和发展，商业地产的整体经营成为商业房地产开发的关键。从独立的商铺开发上升到整体经营是商业地产发展的质的变化；

D、外资零售、娱乐、家居、餐饮业以及连锁商业的不断涌入，将带来一些新的商业地产物业类型，如SHOPING-MALL、OUTLET STORE，各类型超市、特色商业街等形态，注定商业地产还将会继续升温，并成为今后房地产市场的热点物业；

E、“地产大鳄”与商业巨头联盟的全新开发模式，除以规模形成核心竞争力外，品牌店、旗舰店、主力店、直销点等相关商业运营资源的整合能力将不断提升；

F、“文化”将成为商业地产发展的重要因素渗透到产品策划与经营过程中，“创新”将成为商业地产营销的主题；

G、中、小投资者将成为投资客户群体的主流；

H、市场分工越来越细，各个环节的专业队伍将加入商业地产的运作过程中。专业的、经验丰富的代理公司将在商业地产项目开发过程中发挥越来越大的作用。

第二节区域环境分析

一、区域环境概况本项目位于金牛区，金牛区东连成华区，北接新都区，西南与青羊区相接，东南与锦江区毗邻，西北与郫县连界，本区域是成都市北大门的快速通道，拥有为西南地区最大的客运中心，连接成渝、宝成、成昆三条铁路枢纽的成都火车北站。优越的地理位置，使本区域成为成都市重要的商贸和物资集散中心，区域内商业、娱乐业、饮食服务业发达，物资供销网点星罗棋布，为发展多种经济形式、多种经营方式、多种流通手段的商业和旅游业提供了良好的条件。该项目处于金牛区的商业、政治、经济核心位置，有着其它项目无法比拟的区域优势。

二、消费市场分析本区域经过多年的发展，百余座楼盘和上万户的固定居住人群已使这一区域高度成熟。区域内聚集了大量住宅小区：光荣片区、祥和苑小区、茗苑小区、交大片区等和项目周边的西南交通大学、成都师范学校、成都铁路工程学校、树德中学等多所大中专院校师生以及项目附近中铁二局集团拥有的多家大型公司、集团内部人员共同构成本区域强有力的消费群体；加上成都国际会展中心的强大影响力，辐射、吸引全国各地参展人员，每年数以亿计的会展经济更是激活这一区域内各行业消费的强大动力。区域内的住宅社区雀起，聚集了巨大的消费群体。会展经济带动商圈发展诸多因素都对区域的商业设施、形态、配套等提出了更高的要求，而区域内的商业物业目前基本上是以社区商铺的形式出现，故商业业态急需调整和完善。

第三节项目区域内相关物业调查

分析项目隶属金牛区，位于成都市西北部，与成都市的其它区域相比，商业物业发展势态相对滞后。项目附近只有成都国际会展中心、人民商场会展超市等少数几个商业项目，其余商业物业都还是沿袭着老式的传统商业格局——沿街为市。

成都国际会展中心是成都市人民政府的重点项目，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。共占地150亩，总建筑面积达21万平方米。拥有2个大型室内国际展馆，总面积5.5万平方米，可提供 2400个国际标准展位，同时还拥有1.3万平方米的露天展场，是集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的国际标准展馆。据调查了解，成都每年成功举办全国性或具有世界影响的展览75个，每年净展出面积为45万平方米，观众人数达160余万人。参观展览的人流潜在着对吃、住、行、游、娱6大行业的巨大消费需求，能为当地财政至少增加100个亿的收入。会展中心具有四个显著特点：它是一个新兴的朝阳产业，具有广阔的发展前景；它是一个无污染的高效行业，投资收益率保持在20%以上；它是一个带动作用很强的行业，可以发挥1：9的乘数效益，即会展收益一块钱，可以带动其它行业收益9块钱；它是一个人流集散地，有很强的吸引力。因此，它不仅是成都市民关注的焦点，更是全省乃至全国关注的焦点。人民商场会展超市坐落在会展中心内，占会展中心2、3层共 1.4万平方米作为卖场。2层主要经营服装、手机、小家电、超市；3层主要经营电器类。由于该商场属于老式传统型商场，在规模、外观、内部环境、装修设施设备及货物陈列和服务质量、经营理念都存在严重的不足，现阶段已明显不能满足这一区域的消费需求，已呈现落伍之态。因此，该商场人气稀少、经营惨淡。商场与底层的服装销售区以店中店的形式出现，人气显然不足，虽然增加了餐饮，但还是不能达到聚集人

气的目的。以目前消费习惯来分析，现代消费者喜欢在有购物环境、装修档次较高、服务质量优越的地方消费，更能增强消费者的购物欲望，刺激消费。人民商场会展超市的现状与会展中心整体规模极不协调，严重地影响了会展中心的形象，它必然将被其它大型商场所替代。

第四节 项目区域市场的相关数据分析

一、项目区域商业经营状况及租金价格分析

1、经营业态项目区域各类基础配套和生活配套设施齐备，金融、证券、政府相关职能部门等机构环布四周，项目周边的商业物业除“人商会展超市”外基本都以临街铺面的经营方式为主。现以包围项目四周的四条路来作一个综合经营业态分析：沙湾路经营业态主要是以餐饮、服装、日杂百货、鲜花店为主；为民路经营业态主要是以房屋中介公司、美容美发为主；金沙路主要是以房屋中介、五金、日杂的经营业态为主。现为民路与金沙路交汇口正修建一休闲广场，共占地6亩，预计 2004年1月1日完工。目前，政府规划的为民路将建设成商业步行街，以后将取缔车辆行驶；光荣北路经营业态主要是以百货小超市、五金、房屋中介公司为主。综合四条道路经营业态，我们得出下图： 该项目所处区域的经营业态：服饰35%、餐饮30%、百货15%、五金10%、其它10%。

2、项目区域市场租金价格分析：街道名称 最高价 最低价沙湾路 350元/㎡ 100元/㎡会展中心（底层）300元/㎡ 70元/㎡金沙路 120元/㎡ 60元/㎡为民路 80元/㎡ 40元/㎡光荣北路 100元/㎡ 40元/㎡通过对项目周边经营业态及租金价位的调查分析后，我们得知项目周边商业形态较传统、原始；商铺出租率高达98%，出租率较高，空置率很低，商业经营氛围浓厚，区域商铺的租金可为本案营销定价作市场参考，这些都为本项目的成功运作提供了有力的市场依据。第五节区域内规划发展金牛区委、区政府下属的成都国际会展商务建设开发有限公司，已经对会展商务圈的建设作出了详细的规划。金牛区所作的会展经济圈规划，将以会展中心为依托，以会展产业为龙头，吸引营销、保险、金融、电信、信息咨询等机构和国际知名企业入驻，成为名牌公司汇集、知识信息资本密集、具有规模效应与集散效应优势的区域。按照金牛区提交给市政府的规划方案：会展经济圈将以会展中心为中轴，东至金沙路，西接二环路，北到沙湾路，总占地面积约430余亩。金牛区还建议，将营门口立交桥沿二环路至沙湾路口约800米长的路段，等距离平行向外延伸至交大附小区域，纳入会展经济圈控制性规划的范围。目前，会展经济圈建设已投入2亿元资金进行拆迁，预计5年内完成会展经济圈的建设目标。今后经济圈将由五大板块组成：商业综合区——大型商场、商业楼、办公楼，占地 47亩；会议展览区——由原成都国际会展中心和扩建展览馆组成，占地33亩；商务办公区——商务、办公、商场、餐饮娱乐和专卖店，占地72亩；商务住宅区 ——公寓、住宅、学校，占地36亩；市政配套区——商务楼、地下停车场、绿化广场等等，占地46亩。如此庞大的现代会展经济圈在西部是绝无仅有的，它最少要辐射300万人的工作、居住、消费的范围。

第二章 项目商业业态定位分析

第一节初步运作思路的提出

纵观整个成都市的商业物业，不同的商业楼盘竞相开发，形成了百家争鸣、百花齐放的局面，业内称2003年是成都的商业地产年，市场竞争异常激烈。但大多数项目的运作模式、推广手段都日趋同质化，没有自己的特色和个性，欠缺物业自身价值的支撑点，缺少新理念的支持，从而难以实现可持续发展，无法给投资者足够的投资信心。这种市场现状对本案来说，既是一种挑战，又是一次机遇。通过我公司对本案区域环境和市场状况的初步了解，本案处于会展经济圈内，而会展经济是一个附加值很高的新兴产业。目前，区域内只有人民商场，会展超市这一稍大的商业卖场，该商场无论从产品、经营、规划、品牌和管理等方面都已明显落后。因此，本案商场的崛起，是具有替代并成为该商圈领头羊的重要作用，本项目的运作思路应是依托于会展经济，充分利用会展经济的连动效应，创造出符合会展经济圈发展的产权式品牌综合商场。本案处于会展经济圈中心地带，已具备良好的市场环境，其强势的市场资源是本案运作必须进行有效利用的优势，将其区域价值在本案个案上进行有效叠加，将其未来升值空间及商业价值得以充分利用，最大化地创造出项目开发的经济效益。如何整合资源、创新营销、准确有效的将项目的产品定位、经营定位、销售定位有机结合，使本案在市场竞争中脱颖而出，获得投资者青睐、市场认同，获得良好的销售业绩，便是本案营销操作思路的核心和终极目的。

第二节具体策划思路

一、本案价值的超越本项目运作要实现两个层面的超越：第一层面的超越为：超越常规性价值和投资价值（产品功能价值的超越）。第二层面的超越为：象征性、标志性的附加价值（内涵及灵魂性的超越）。本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值，还要达到具备第二层面的核心价值，即本案不单单是满足于一个常规性的物业，而是应达到具有区域代表性的商业物业，使本案成为区域商业龙头。

二、本案经营定位——综合性品牌百货商场综合商场是围绕着某多种类别商品展开的终端服务，强化了消费者特定的购物意识。这种商场将不同种类的商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，加上经营商自身的经验和品牌，给消费者提供一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，就一定能增加顾客的购物兴趣和欲望。综合商场以区域人口为主要消费对象，客流量是它的生命线。综合性商场的客源是由购物、休闲、旅游三部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲、旅游者也存在即兴购物。因此，实际购物人数会适度提升。综合商场不仅要配以齐全的商品种类，完善的设施，上乘的服务，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动场所。顾客既可在里面购物、就餐、游乐，也可消除顾客的疲劳，延长顾客的停留时间，增加商场的营业额。

三、产权式综合商场运作核心所谓产权式综合商场的经营理念，也就是三权分离的原则，是开发商通过对其所开发的物业进行产权销售，获取合理的开发利润；而产权拥有者（投资者）在一定时间内（5年、10年、15年或20年）只是一种纯投资行为，通过购买物业的产权，再将其租赁给经营管理者，而获得相对长期稳定的回报，经过经营者的潜心经营，逐渐增加物业的附加值，随时间的推移而逐渐扩大物业的价值空间；经营者则利用物业的各种优势和经营者自身专业的经营理念，通过购物中心的经营运作，获取丰厚的经营利润。这种将三者的共同利益集中在同一物业上，以不同方式完成各自的参与过程，将三者的利益共同点以营销的形式形成一个完美的组合，从而实现各自利益的过程即为“产权式商场”运作模式。

四、具体操作办法

（1）、首先引入一家知名品牌的经营商在该物业内开展经营活动，其物业主要是通过租赁的方式让经营商实现整体统一的经营管理，经营者只面对开发商（或借用其品牌，由另外的经营管理公司负责招商、管理）。

（2）、开发商将已租赁出去的物业分零销售给若干个投资者，通过分零销售的方式来回

收投资和实现其开发利润。

（3）、作为投资者来说，在一定时间内只拥有物业的产权并将自己购买部份的物业由经营管理公司统一租赁给经营商，从经营商所付给的物业租金中来回收投资和获取相对长期稳定的投资回报。在经营商的租赁期限满以后才能真正拥有已经增值的物业。在本项目的营销运作上可以采用该策略：首先引进一家具有较高知名度的品牌经营商作为本物业的主体，来完成对项目的整体经营管理，并负责对商场的经营活动统一运作。将本项目的永久性产权分零销售给若干个投资者，将从经营商那里收取的租金作为投资者的回报返还给投资者，并在回报比例和方式上创新，以体现本案的保障性和稳定性；从售房资金中预留专用回报基金（风险基金），用于弥补经营收益不足支付投资回报或出现一些意外和风险时的专项开支。

“产权式商场”运作成功的核心关键在于该物业前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌经营商家，将直接影响到该物业下一步工作流程——销售定位，对整个物业的运作成败至关重要。因此，我们必须对成都各大主要主力经营商进行深入的调查分析，并从中借鉴、发现本案的经营业态定位。

第三节对成都市零售店发展经营消费趋势分析

一、对成都市零售商场的分析百盛 北京华联 伊藤洋华堂 家乐福 好又多 普尔斯马特本地人与外地人消费比例 60：40 55：45 50：50 80：20 90：10 90：10 消费档次 中高档 中档 中高档 中档 大众 中高档阶层 白领 工薪白领 不受局限性阶层各消费群都有 大众消费群体 会员卡消费属成功人士经营状况 良好 好 良好 良好 好 较好经营面积（㎡）20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000 人口覆盖率（万人）100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100

二、品牌商场对行业发展趋势充满信心的依据

1、宏观经济环境支持零售业发展

2、各零售商差异化的市场定位（错位经营），能吸引区域内不同层次的消费者

3、各零售商对所处区域消费人口情况的深入了解

4、各零售商抢先占领了良好的地理位置

5、各零售商良好的管理体制

三、对上述商场经营业态分布的数表详细分析可以看出，在地上1F，以选择性较强的、高利润的珠宝、皮具类和化妆品类经营为主要业种。2F、3F应以女性男性服饰类经营为主的楼层 4F应以家电经营为主的楼层、附带居家用品

四、对本项目裙楼部分的经营建议

通过对上述商业物业的详细分析建议本项目裙楼部分应定位成会展经济圈的高档品牌百货商场；该商场内部的经营分布定位大致如下：楼 层 经 营 定 位 经 营 种 类地下一层 小型超市熟食、副食、水产、冷冻食品、粮果糕点、洗涤用品、生活用品地面一层 品牌百货商城化妆品、金银珠宝、精美箱包、妆饰用品皮具、钟表、男女皮鞋地面二层 品牌男装、童装、儿童玩具、各种品牌内衣、男士服装、洋快餐、地面四层床上用品、居室用品、家庭饰品、厨具、餐具、办公用品、新潮家电、体育用品

第三章 项目可行性分析

第一节项目概要

项目位于成都市沙湾路6号地块，三面临街，属于成都市会展商业区。地块与沙湾路相邻，与金牛区人民政府相对应，距成都市国际会展中心一路之隔—— 背靠金沙路高尚住宅小区“懋园”小区与智业公寓。项目地块方正，总用地面积25亩，净用地面积22亩，地上商业4层，总建筑面积17032平方米，地下负一层也可作为商场的卖场，商场的上边是24层的写字楼，负二层为停车场。停车场面积10951.2平方米，大小车位300多个，东北面规划设计 3650.4平方米的广场，设置下沉式广场900余平方米。项目通过塔楼与裙楼的配置关系，突显现代化的建筑风格。利用东北面规划的广场空间，设置城市景观广场，辅以喷泉、雕塑等，形成开放空间，减低环景拥挤的视觉效应。本项目用地性质属于成都市会展商业区的唯一一块商业用地。因此，在规划设计上充分体现了物业的现代气息，为城市商务、会展来客和各阶层人士休闲的首选环境，并将其打造成为区域内标志性建筑。

第二节项目定位依据

一、市场依据从成都市整体商业布局来分析：春熙路、盐市口、天府广场、骡马市作为成都传统的商业圈，占据着成都核心位置——市中心。城南作为成都市城市副中心，正逐渐演变成集商业、政治、居住于一体的核心区域，已建成和正建的大型商业物业有“大世界商业广场”、“天府汇城”。二环路沿线现也正发生翻天覆地变化，普尔斯马特——家乐福——伊藤洋华堂——麦德龙超市——国美——欧尚锦江购物中心等共同构成了二环商业圈，这一趋势还有外延之势。本项目位于会展中心，该区域仅有的商业——人民商场已逐步衰落，难以满足区域消费需求。用市场发展的眼光来看，迫切需要一个大型品牌商业来填补区域内的空白，本项目以准确的定位出现可以适时填补这一缺口，顺接二环沿线商业演变形成一条完整的成都市环形商业链。

地产文化与文化地产 篇5

(1)

八月, 至少30万以色列民众走上了特拉维夫等大城市的街头, 举行大规模游行示威, 抗议政府应对高房价不力。参加示威的民众挥舞着以色列国旗, 敲着鼓, 高呼“人民需要社会正义!”

九月, 近千名美国民众在纽约华尔街示威, 抗议贪婪、贪腐和削减预算, 并宣泄他们对金融体制的不满。示威者打出“占领华尔街”的口号, 呼吁着改革的到来。

十月, 在突尼斯的首都突尼斯市, 民众聚集在议会选举新闻中心外, 游行示威, 抗议选举的不公, 指责选举违背伊斯兰教义, 数个投票站出现舞弊行为。

……

在世界的不同角落, 正相继爆发大规模的自发性社会抗议运动。游行, 示威, 抵制, 奔走呐喊, 呼声震天, 表达着群众对公义的质疑、对贪婪的不满、对不公的愤怒。当越来越多的人站出来探讨道德与信仰、抨击体制的局限与社会的负极, 放眼全球皆是如此, 那么显然, 这个世界正在发生某种有待于定义的事情。

这个世界怎么了?在种种辩讨和分析中, “大分裂论”和“大变迁”论各执一词。

澳大利亚环保人士保罗·吉尔丁在《大分裂》一书中指出, 这些示威显示, 只注重增长的现有资本主义体系已达到它的财力和生态局限, “我们的体系——经济增长或无效民主、负担过重的地球, 正在活活吞噬自身, ”这种传统体系渐渐崩溃的痛苦过程, 就是所谓的“大分裂” (The Great Disruption) 。

而约翰·海格尔三世和约翰·西利·布朗却持另一种观点。他们在新书《拉动的力量》中写道, 我们正处在一个“大变迁” (The Great Shift) 的初期, 这是全球化和信息技术革命相结合所带来的。

大变迁会释放出全球思想、创新、合作和市场机会的巨流, “我们面临的大问题空前之多, 但解决办法也空前之多。”只有开采这股潮流, 使之成为提高生产率、增长率的关键, 才能有效利用它, 每个国家、企业和个人都需要不断发展自身才能。

“大分裂”论与“大变迁”论, 一个基于威胁, 一个基于机会, 却都包含巨变。或许, 这正是一件事情的一体两面, 动荡开拓格局, 变数隐含机遇, 虽然大分裂正在袭来, 但大变迁会开辟一个新的世界, 让无数人拥有化解的工具、才能和潜力。

从另一个角度来说, 吉尔丁与海格尔的论断, 也指明了同一个方向, 那就是, 经济的增长不再是衡量社会发展的唯一指标, 再多的财富不能弥补道义的缺失, 公正完善的社会机制、蓬勃光明的社会环境、平等互爱的社会氛围, 才是下一阶段最重要的发展课题。一个社会的文化与文明, 需要多方维度的思考与探讨。坚定的信仰, 牢固的原则, 对道德底线的恪守, 对自然资源的感恩与尊重, 物质与精神并行, 灵魂跟紧疾行的身躯, 才能真正支撑起一个社会的健全稳定与可持续发展。

这个世界会好吗?“大分裂”和“大变迁”都没有给出直接的答案, 但却以先“破”后“立”的姿态, 指向着同一个答案。

(2)

这个世界会好吗?

这也是近百年前, 一位老人的疑问。

他就是著名学者、思想家、国学大师梁漱溟的父亲梁济。

1918年11月7日, 快要过60岁生日的前清民政部员外郎、学者梁济问儿子梁漱溟:“这个世界会好吗?”正在北京大学当哲学教授的儿子回答说:“我相信世界是一天一天往好里去的。”“能好就好啊!”梁济说罢离开了家。

三天之后, 梁济在北京积水潭投水自尽, 留万言遗书说:“国性不存, 国将不国。必自我一人殉之, 而后让国人共知国性乃立国之必要……我之死, 非仅眷恋旧也, 并将唤起新也。”

有人将梁济的自杀归因于“对清殉节”, 未免太过狭隘。其实, 当时的中国社会面临着一个当年孔子所面对的礼乐崩坏的问题, 如何重建社会道德观却没有一个明确的学说, 儒家是该被摒弃还是被重新拾起?墨道法的本质与欧美国家的发展治理思路相通, 又能有多少可以借鉴?是否还要过几百年百家争鸣才能确定?传统道德观的缺失, 时代裂隙下的四顾茫茫, 中国作为一个文明古国, 那悠悠上下五千年的“文脉”与“气脉”, 如何才能被留存、传承与发扬?“我之死, 非仅眷恋旧也, 并将唤起新也。”也许, 从这个角度来思考, 我们更能体悟梁老先生遗言的千钧之重。

而近百年前梁老遗言中所忧虑的, 正是如今中国社会所面临的最大问题。

当2岁女童小悦悦过马路上不慎被一辆面包车撞倒并两度碾压, 肇事车逃逸, 十八位路人冷眼漠视, 最后为之奔走呼救的却是一位拾荒阿婆, 国人中掀起了一场庞大的良心探讨与道德反思。之前的地沟油、假鸡蛋、毒馒头、瘦肉精、三聚氰胺奶, 已经一再挑战国人肠胃的坚强与对商家脆弱的信任, 富士康的“十三连跳”揭露了对年轻生命的精神忽视, 而被拐儿童的悲惨遭遇又戳中了人民同情的泪点。我们反复质疑, 我们的社会, 道德在哪里?良知在哪里?最后的底线又在哪里?

当“传递温暖, 拒绝冷漠”成为一句必须高喊的口号, 我们是不是该惊醒, 温暖已经多久不被传递?而冷漠又何时肆虐成灾?当道德气喘吁吁, 跑不过一路攀升的GDP指数, 文化苍白疲软, 赶不上文化符号的繁荣修建, 我们是否该慢下脚步, 回头重新梳理我们的核心价值观, 等一等千疮百孔的心灵?

(3)

2011年10月18日下午。北京。人民大会堂。

中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议经过充分讨论, 一致通过《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。《决定》从中国特色社会主义事业四体一位的总体布局出发, 着眼全面建设小康社会战略全局, 对新形势下文化改革发展作出了全面部署, 坚持走中国特色社会主义文化发展道路, 最终目标是建设社会主义文化强国。

何谓文化?一篇文章里这样解释:文化是人类改造客观世界过程中创造的精神成果的总和。从精神生产的特有属性和内在规律来看, 任何文化都包括虚体部分和实体部分。虚体部分就是文化所蕴含的精神价值, 实体部分则是承载文化精神价值的物质基础和传播形态。前者是文化之“魂”, 是文化思想性的根本体现, 是文化引领风尚、教育人民、服务社会、推动发展的力量源泉, 是一个民族的精神家园, 决定着文化的性质和方向。后者是文化之“体”, 是文化实现教育功能、以文化人的重要途径, 是文化生产力的重要依托, 决定着文化精神价值的传播力和影响力。“魂”与“体”相互依存、相辅相成, 统一于精神生产和文化建设的实践之中。离开了“魂”, “体”就失去了精神价值的支撑, 就会空洞无物, 失去思想性和生命力, 甚至偏离正确的方向;离开了“体”, “魂”就无所依附, 难以传播, 文化的精神价值就难以实现, 就难以发挥教育引领的作用。

而何谓“文化强国”?中国已成为世界第二大经济体, 中国人在全球都具有强大的购买力, 但是“社会主义文化强国”还尚是一个路途遥远的目标。因为“文化强国”不单指文化产业, 还包括公共文化服务体系建设、核心价值体系、全民族的文化文明素质、文化软实力等, 是一个综合的文化建设体系。中华民族的文化非常绚丽, 中国应把文化产业和事业的发展放在提高国家竞争力的战略高度。

一个大国之称谓是由多方面构成的, 经济实力的强弱、军事实力的地位、国际政治地位、国际影响力、国家价值观等。一个国家如果不能输出独立稳定的价值观, 一方面说明此国家一般意识外交不坚定、民族缺乏统一的价值认同感, 自我独立性不强, 另一方面也说明此国家的意志凝聚力不强、对外的关系一般喜爱趋炎附势、随波逐流、善于掌握国际形势改变战略思想。但本身而言, 大国的范畴是由许多因素决定的, 判定标准是多元化的, 国家能否输出价值观只是衡量标准之一。

当中国在世界各地兴办孔子学院, 却只将孔子学院定义为“语言学校”, 输出的是语言这一交流工具, 而远达不到输出国学思想与价值观的层次。有人说, 孔子学院已成为体现中国“软实力”的最亮品牌, 孔子学院已经成为当代中国“走出去”的符号, 但如果孔子学院背后的中国不真正加强其文化软实力, “走出去”的孔子学院, 也就只能停留在一块牌子、一个符号的境地。

大国崛起, 不需要文化符号的遍地开花, 而是需要深层次的决策智慧与公开透明的制度支持, 这对政府而言是一场考验。对文化的思考与自身修养的提升, 对民众而言是一场考验。而对文化的理解、渗透、融入与升华, 对于阔步发展中的各行各业来说, 也是一场大考。

【中篇】给钢筋水泥注入何种文化?

(1)

在电影《乱世佳人》中, 女主人公郝思嘉历经磨难, 重整毁于战火的家园, 期盼着美好明天的到来。因为她始终坚信父亲说过的一句话, “世界上惟有土地和明天同在”。

人类栖息于永恒的大地之上, 从土地收获食物, 从土地寻取资源, 从土地获取力量, 从土地得来安全感和归属感。希腊神话中, 大力士安泰力大无穷, 而一旦离开了大地, 失去了土地母亲的滋养, 就会失去一切力量, 这可以看做是人类与土地关系的一种隐喻。

当古老的祖先走出洞穴, 在土地上用石器打下第一个木桩, 从部落的聚集、集市的生发、都城的兴建, 到如今遍布全球的大城市与国际大都市, 伴随着生产力和生产水平的提高。人类用星罗棋布的建筑, 阡陌纵横的规划, 和轰轰烈烈的城市化进程, 在日新月异的土地上书写着住居和文明发展的历史。

建筑, 由于其时间上的延续性和空间上的可留存性, 尤其担负起了人文传承的使命。埃及的金字塔、中国的长城、古罗马竞技场、雅典卫城、德国科隆大教堂、泰姬陵、土耳其伊斯坦布尔麦加大清真寺……巍然分布在各个国度的杰出建筑, 凝结了人类智慧的精髓, 成为当地最有威望的文化代言者, 屹立不朽。

与气势磅礴的古建筑相比, 当代建筑则更富交叉艺术的新鲜与别出心裁的创意, 从赖特的“流水别墅”、弗兰克·盖里的“扭曲的建筑”、安藤忠雄的“教堂三部曲”, 到隈研吾的“竹屋”、“莲屋”, 题材的革新与材质的扩展, 让建筑更趋向于独立的艺术创作, 以婀娜的线条赞美生命, 以变幻的光影表达哲思, 以不拘泥的形态解放被束缚的想象。当更多的先锋艺术观点、哲学视角、人文思考融入其中, 当代建筑表现出了鲜活蓬勃的文化生命力。

这种文化生命力也体现在城市的规划之中, 从G·E·奥斯曼提出的巴黎大改造, 到奥姆斯特德实施的纽约市中央公园规划, 人、建筑、自然和文化被巧妙融合、紧密联系, 人文底蕴厚积而薄发, 散发着独一无二的城市气质, 也成就了经久不衰的城市魅力。

可以说, 起兴于大地之上的建筑与城市, 以土木泥石之躯, 承载着文明进步之魂, 凝缩着半部人类文化史。而涉及了建筑、经济、政治、社会、城市规划等诸多方面的地产行业, 也因此和文化有着源远流长而紧密深刻的关联。

地产商在建造房子的时候, 也是在建设一种人文环境, 既能反映出一个社会的底蕴与修养, 也能反映出这个社会的文化观和价值观。

有人说, 文化或人文, 已经成为了房地产最有影响的原动力。“地产作为城市空间的重要组成部分, 参与了社会关系的构成, 并且由于涉及住房问题而和社会利益紧紧相连。作为地产建筑的建造者, 应该对社会变化的潮流有所把握, 明确自己在其中的地位和任务, 这是个体无法逃避也不能逃避的历史责任。作为房地产商, 必须具有将商业的盈利目的和维持可持续发展的社会责任相结合的能力, 才能具备迎接现在和未来的生命力和活力。生命力和活力正是来自于地产商对文化和人文环境的理解。”

文化是一种使命, 也是一种责任。给钢筋水泥注入何种文化, 是一个有责任的房地产开发商必须思考的问题。

(2)

在中国, 地产文化意味着什么?

当上万亿金钱、几亿吨水泥、过万套住宅的年投放量, 构成了中国房地产市场的庞大体量, 我们在探讨城市文化的时候, 根本绕不开房地产语境。因为房地产, 城市无处不在。城市文化与地产文化几乎成为同义词。

有人评价说, 房地产文化是中国最主流的城市文化。

但中国的房地产文化又并不全是水泥写成的。文化编撰的基础奠定在一个中心 (人者有其居) 、两个基本点 (私有财产权、城市化) 、四项基本原则 (产业政策、开发资金、供求关系、产品品质) , 并在很大程度上认同了房地产开发商们的个性发挥。

房地产行业文化效应全面爆发的一个直接表现, 就是“人人都在谈论房地产!”房子, 房子, 还是房子。与以往不同的是, 房子已经开始从一个简单意义上的居所, 上升到一种意识形态的高度。这预示着:房地产作为一个行业, 已经具备了左右我们时代文化生态的辐射力和影响面, 因为在房地产行业以“居住改变中国”的高姿态全面接管了大众体验空间的同时, 也几乎全方位介入了现今中国的所有行业。一位房地产创意和设计领域的艺术家表示, 这是一个非常特殊的文化现象, 其规模、速度和集中释放的能量, 即使在二次世界大战后高速发展的西方社会也未曾出现过。

可即使中国房地产已经成为一种文化现象, 具备强大的文化效应、辐射面和影响力, 但房地产“文化”本身, 仍然停留在泛概念的水准上。克隆与借鉴泛滥成灾, 风情被批量制造, 城市被模糊区别, “文化”成为了穿来插去的标签, 既无法落地生根, 也无法积累沉淀。

“欧陆建筑在中国的许多城市相继登陆。一时间, 巴比伦的券拱, 古罗马的穹顶, 哥特式的骨架以及文艺复兴式的线条, 在中国浩大的造城运动中横行。欧陆风格在中国正在逐渐成为一段被戏说的历史, 成为在百态千姿的建筑群中尴尬的孤岛。”有“房地产界的思想家”之称的卢铿在《新东方主义》一书中, 对如今“乱花渐欲迷人眼”的房地产行业如此反诘。

而与“欧陆风”相对应, 反观今年来复兴的“中国风”作品, 我们又不得不遗憾地承认, 很多打着新中式旗帜的所谓新中式建筑, 还只是停留在东方传统建筑元素在现代西式风格建筑商的嫁接, 脱离了对后现代生活方式理念的理解, 被复制和模仿的东方古典元素只得东方文化的皮毛, 而远非精髓。

当欧陆风情被肆意涂抹, 古典意象被生搬硬套, 而我们只看到了文化的影子。这是从另一个意义上对文化的背离。

“开发商急功近利的模仿与复制, 是因为他们对于中国传统建筑文化的认识仅仅停留在‘翰墨’的层面, 这与将欧陆风情像口红一样到处涂抹的做法并无二致。”一位城市文化学者认为。

而无论是口红还是翰墨, 在楼市开发热潮十二年的一个轮回之后, 一个需要思考的问题是:面对城市个性的迷失, 面对审美价值体系的混乱, 房地产文化究竟应该带来什么?

也许, 中国的地产文化, 还需要一个从“概念”逐渐填充到骨骼和血肉的过程。

卢铿的新文化地产的提出, 就是顺应这种趋势, 以“新东方主义”思想引领踟蹰迷惘中的中国地产文化。“新东方主义”作为一种美学观念, 作为一种建筑理念和思潮, 乃至作为一种思维方式, 传承创新而成为超越建筑和城市建设理论, 涵盖一切艺术范畴的美学体系。

【下篇】地产, 在文化的高度竞争

(1)

2003年, 卢铿先后在《地产, 在文化的高度竞争》、《居住的人文化成》、《时运交移, 质文代变》三篇文章中, 系统地提出了“新文化地产”的主张, 这是一个新地产时代降临的初音。

在文章中, 卢铿认为, 虽然居住的文化一直在进步, 但真正的“文化地产”作为地产竞争发展的一个“阶段”或者“时代”的到来, 是现在, 也只能是现在。

这是由时代背景所决定的:随着国民经济条件的提升, 以及房地产发展的突飞猛进, 人们对于居住的要求已经从“能住”发展到“住好”的阶段, 从这个层面来说, 开发商提供的不单单是冰冷的房子, 而是提供一种居住的文化、居住的氛围、居住的享受。

因此, 当人们的需求从简单的满足居住功能提升到精神享受的时候, 激烈的竞争使地产竞争的水平逐步向高层次发展, 经过成本 (价格) 、品质和品牌等竞争阶段后, 地产从“标准动作”向“自选动作”进化, 向更综合的阶段发展, 而唯有文化能包罗万象, 所以地产将进入“文化竞争”时代。

于是, 越来越多的开发商已经不再把眼光停留在住房的一般功能和结实耐用上, 而是从精神层面着手, 赋予建筑更多的仪式感:从文化和历史的角度出发, 为住宅注入更多的文化价值和人文关怀, 从更高的层面满足日益提升的精神需求。

“没有文化的东西缺乏长久的生命力。”一位哲人曾经如是说。对于一个城市而言, 缺乏文脉的传承, 那么这座城市注定是苍白和无力的;对于一个地产项目而言, 缺乏文化滋养的住宅同样缺乏生机与活力。

正因为如此, 文化地产才具有了巨大的潜力和旺盛的活力。文化地产, 通过将文化嫁接到地产的方式, 为企业品牌或者项目注入独特的文化意境, 从项目产品质量出发, 通过硬件的投入和软件的锻造, 进而营造健康、和谐、宜居的环境空间, 和可以持续发展、具备独特价值的精神内涵, 不仅为人们提供了居住的空间, 而且还为人们营造了一个可以寻求共同生活品位的环境。这样的企业或者项目, 才能具有十足的生命力。

在《地产文化的理性回归》一文中, 卢铿说道:“当中国城市住宅的发展沉浸在价格的‘疯长’和人们的‘疯买’的势态之中, 大概不会有人认真地思考房地产中的文化问题。迅速生产和迅速变现使人们已经忘却了房地产业最应该负有的文化责任, 而只有在一个几近冰封的季节里人们才会因为竞争的升级而想到价值的再造。地产需要在文虎藏历年之下实现理性回归, 这种回归意味着一个浮躁地产时代的终结, 标志着民族建筑艺术经过一段时期的迷茫之后的扬利弃弊, 更暗示着一个优秀民族在人类文化史上的庄严责任。”

当“新文化地产”在历史的交叉点上应运而生, 反思责任, 回归本质, 这标志着人们对结构传统思想和建构现代思想的新思考, 它预示着人们对一种新的、融溶了东西方现代文明的新文明的所求, 预示着中国文化的现代变迁与国民价值意识重构的行动。“新文化地产”之“新”, 本质上表现在通过居住的文化进步来实现一种富于时代感的新型人文精神, 一种由时代和民族的文化构建发展而形成的总体精神气质。

正如尼采在诗中所写:“恒久的光明, 恒久的健康, 自由地生活在可爱的闲暇中。”新文化地产有着同样的憧憬:让生活更加美好, 让生命更添价值。实际上, “新文化地产”已经为未来中国地产的进步方向定下了一个基调。

让文化赋予地产灵魂, 让地产促进文化创新, “扛起新文化地产的大旗”!也许不是所有人都能理解这一掷地有声的理想号召, 但我们需要理解, 也必须实践前行。

(2)

从“山海湾”到“原乡墅”, 从“十二院城”到“家国天下”, 从新民生美居“优系列”到畅享物联的“云海湾”, 海尔地产以“新东方主义”思想为文化魂魄, 以独树一帜的文化地产项目, 践行着对“新文化地产”的解读。

同样是欧陆风情, 山海湾并没有流俗于对欧式建筑的粗糙拷贝, 而是于一草一木一砖一瓦中精心雕琢优雅浪漫的生活方式。

同样是中式复古, 原乡墅没有拘泥于形式上的古色古香, 而是在一桌一椅一杯一具中渲染出东方禅意的古典情怀。

海尔地产的新西式与新中式住宅, 是以传承中西方历史文化血脉为己任, 兼收并蓄东西方的气质精要, 将传统生活的审美意境和后现代生活方式有机结合, 在传承与创新中打造出的新住宅典范。

同样是以小户型响应国家70/90号召, “优系列”却跳脱出“小户”的空间局限, 另辟蹊径, 以丰富的社区配套打造出“大家”之“大”, 延展出开阔的外围生活。

同样是以智慧家居提升生活品质, “云社区”却没有停留在高科技的产品集成, 而是将其背后海尔集团的全产业链串珠成线, 打造物联时代无域云生活, 为客户提供完整的美好住居生活解决方案。

在“小户大家”与“大户大家”的对位关系中, 海尔地产进行着立基于现实之上的思考与创新, 是植根于中国现实的生活环境与生活经验, 认真揣摩中国人居问题之所在, 综合运用海尔的技术产品、品牌和网络资源, 并集成有效的社会资源, 最终提出的全新住居理念和生活方式主张。

而在商业地产方面, 海尔地产更是以“第九代商业”兼容整合前八代商业形式, 探索可持续发展、良性互动的商住结合模式, 形成制造“幸福”、符合后现代生活方式的新经济形态。“第九代商业”在科技、艺术、哲学、创造上都有更广博的命题, 将商业从以购物为目的的空间, 发展到以生活为目的的空间, 容纳现代人物质和精神上的全方位需求。

地产是文化的载体, 文化是地产的灵魂。对于海尔地产的项目与文化的融合, 卢铿这样解读:“文化是非常有价值的一个方向、一个领域, 我一直非常重视文化和地产的关系, 也发现了文化有战略, 需要资本作为杠杆撬动来发掘它的价值。从科技的、艺术的、哲学的三个方面来打造我们的产品, 把海尔的以智能化科技为核心的这种科技思想、科技成果全面应用在产品当中。我希望海尔地产能够成为中国第一个脱离开发商、脱离房子概念的思想者。”

海尔的地产, 不仅仅是造房子、卖房子。当卢铿将新东方主义思想注入海尔地产的开发理念中, 准确把握转型期中国未来生活方式转变给中国人心灵带来的冲击, 提出基于中国传统文化传承和西方文化精髓的新建筑理念和美学观念, 小户大家、第九代商业、文化复合体、科技集合体、商住综合体、海尔云社区等全新建筑开发, 在不断地实践和丰富“新文化地产”的内涵, 在进行文化的高度竞争, 为当代中国人建筑涵养心灵的城市家园。

“文化竞争之所以处在一个竞争的‘高度’上, 是因为文化竞争是一种综合竞争、战略竞争;对文化的深刻理解和表现并非大家都能做到;文化漫无边际的创新空间极大, 需要把控;文化竞争需要实力、表现力和感悟力;文化竞争包含、综合并超越了以往几个阶段的竞争内容;将文化转化为住宅地产的附加值, 实现发展商和文化界的开放式合作。”卢铿说。

外形和景观可以抄袭复制, 但一个楼盘的文化底蕴却无法克隆。当文化软实力成为房地产的最后一张王牌, 以其无形性和多元化给予这个行业无限的创新余地和巨大的演绎空间, 用“心”和“灵魂”做地产, 用对文化的表现力和感悟力去经营地产, 用源自文化的创新力与包容性去发展地产, 大浪淘沙, 才会让真正有思想、有底蕴、有文化生命力的地产企业脱颖而出。

地产的未来, 在文化的高度竞争!

提高房地产开发综合效益 篇6

关键词：房地产开发,经济,综合效益

随着房地产开发成本的不断升高，房地产开发的效益正在逐渐降低，要想提高房地产开发的综合效益，就要从控制成本和拓展房地产开发上下游市场入手，只有这样才能取得房地产开发的综合效益。从目前来看，要想提高房地产开发的综合效益，就要从以下几个方面入手。

一、通过科学决策，有效控制房地产开发的成本

在房地产开发过程中，决策投资是第一步，我们要想有效控制成本并提高房地产开发的综合效益，就要在决策过程中坚持科学决策，认真论证房地产开发项目，使房地产开发项目从立项之初就能对效益进行明确的规划。在房地产开发项目的决策过程中，我们应通过以下手段控制房地产开发的成本，提高房地产开发的综合效益。

（一）对房地产开发项目的政策背景和区域因素进行准确分析

在确立房地产开发项目之前，首先，需要对整个项目的政策背景进行了解。例如分析项目是否有政策支持和资金扶持，是否能够获得政府补贴等。其次，需要对房地产开发项目的区域因素进行分析，分析房地产开发项目所处的区域是否为黄金地段，是否为拆迁难度较大地区。正确分析这些因素，有利于对房地产开发项目做出正确的决策。

（二）对房地产开发项目的建筑形式进行准确分析

在房地产开发项目的前期阶段，需要明确房地产开发项目的建筑形式，需要明确是建设别墅、高层、多层还是商业写字楼等。明确了建筑形式，有利于制定相应的投资控制策略，对房地产开发项目的科学决策和成本的控制有着重要作用。此外，明确了建筑形式之后，可以采用不同销售方案，有助于提高房地产开发的综合效益。

（三）对房地产开发项目的目标人群进行准确分析

除了以上两点之外，在房地产开发项目中我们还要对目标人群进行分析，需要明确房地产开发项目所面对的目标群体是哪些人，这与建筑形式一样，关系到整个房地产开发项目的定位。只有明确了这一点，才能制定合理的开发和销售策略，进而降低整个房地产开发项目的投资成本，提高综合效益。

二、提高土地利用率，节约房地产开发的土地成本

在房地产开发项目中，土地成本是整个项目的主要成本，提高土地利用率可以直接降低房地产开发项目的成本支出，同时提高整个项目的综合效益。因此我们要在土地上做文章，努力提高土地利用率，主要可以采取以下方法：

（一）增加小高层建筑的比例

在房地产开发项目中，我们可以在设计建筑结构的时候，增加小高层建筑的比例。这一方法不但可以比多层建筑提高单位面积土地的使用率，同时也可以增加建筑的功能性，是多层建筑的有益补充。从目前的房地产开发项目来看，小高层建筑的数量和比例逐渐提高，小高层已经成为多层建筑的替代品，成为了住宅小区的主要建筑形式。增加小高层建筑的比例，同时也可以节约建筑成本，对提高综合效益很有帮助。

（二）减少多层住宅的数量

在传统的住宅小区的房地产开发项目中，多层住宅是主要的建筑形式。随着土地价格的逐年上涨，以及建筑成本的提高，多层住宅这一建筑形式面临着越来越大的压力。在这一形势下，减少多层住宅成为了必然的选择。通过减少多层住宅，增加小高层或者高层住宅，使土地的利用率得到了提高，建筑成本得到降低，综合效益的发挥得到了保证。

（三）面向用户开发高层住宅或超高层写字楼

目前在城市繁华地段，房地产开发项目通常都采用了开发高层住宅和超高层写字楼的方式来实现对土地的综合利用。首先，在城市繁华地段，土地价格占到了房地产开发项目的主要成本。其次，在这种地段，建设高层住宅和超高层写字楼符合城市需要，对提高土地利用率和发挥综合效益有着明显的促进作用。

三、优化房地产开发方案，降低房地产开发成本

在房地产开发项目中，目前开发方案已经占据了主要的地位，这主要是因为，目前购房用户对房屋的功能性和合理性的要求逐渐增多，如何对房屋结构进行优化设计，并通过优化开发方案来达到提高土地利用率和增加房屋功能性，已经成为提高房地产开发项目的重要手段。目前通过优化房地产开发方案，降低房地产开发成本主要可以采用以下方法。

（一）招投标及设计方案竞选

工程设计招投标是指招标单位就拟建工程的设计任务发布招标公告，以吸引设计单位参加竞争，招标单位从而择优选择中标设计单位来完成工程设计任务的活动。设计招标有利于设计方案的选择和竞争，促使设计单位改进管理，采用先进技术，有利于缩短工期、降低工程造价、提高投资效益，有利于控制开发成本。

（二）限额设计方案的选择

限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，保证总投资限额不被突破。限额设计可以促使设计人员自觉增强经济观念，切实做好开发成本的控制工作。

（三）合理运用价值工程

把价值工程运用到具体设计中去，价值工程是动用集体智慧和通过有组织的活动进行功能分析，使之以最低的总成本可靠地实现产品的功能，从而提高产品价值的一套科学的经济分析方法。同一个房地产项目，可以有不同方案，这就会有不同的开发成本，可用价值工程进行方案的比较。

四、利用招投标制度，有效控制房地产开发建设成本

在房地产开发项目中，要想有效控制建设成本，就要从建筑承包商的选择上入手。从目前房地产开发的经验来看，招投标制度已经成为了选择承包商，并有效控制建设成本的最佳办法。利用招投标制度的好处表现在以下价格方面。

（一）利用招投标制度，会使建设成本直接降低

利用招投标制度，在建设承包方的选择上，建立竞争机制，使参与竞争的各个建筑承包商能够有效降低报价，保证用合理的价位来竞标。在这种机制下竞标成功的承包商，在建设成本上会维持比较合理的水平，由此以来，房地产开发项目的整个成本得到了有效降低，对提高房地产开发的综合效益予以有力的保障。

（二）招投标制度给建设投标方带来了竞争

采用投标制度，建设投标方为了实现中标的目的，会在投标价格上做出适当调整。对建设投标方来讲，投标价格是使其能够顺利中标的重要条件，因此在投标价格上，建设投标方都会做到有效压缩成本，采取相对较低的价格参与竞争。所以，招投标制度的实行，给建设投标方的成本提出了新的要求，对降低房地产开发的整体成本控制提供了保证。

（三）利用招投标制度可以选择到质优价廉的建设承包商

利用招投标制度，房地产开发商可以在对建设承包商的选择上占有主动权。房地产开发商可以制定招投标细则，通过完善招投标制度来达到选择质优价廉的建设承包商的目的。从目前房地产开发项目来看，招投标制度已经成为了房地产开发项目的主要手段，为降低房地产开发成本，提高房地产开发综合效益提供了制度保障。

五、加强工程管理，控制房地产开发施工环节成本

开发项目的管理是贯穿于房地产开发项目从筹建到竣工的全过程，包括人、财、物的全面管理。目前在项目开发上存在两种倾向：一是部分开发商、承包商，一味追求利润，偷工减料，造成低劣或报废产品以及各质量事故层出不穷。二是建设过程中管理不善，施工组织不科学，造成投资严重失控。建筑业的各项改革，如实行总承包方式，采用FIDIC合同条款，ISO-9000系列质量保证和质量管理体系，推行工程建设监理等，都体现了科学管理的重要性，所以开发商与承包商在工程建设中应把科学管理放在首位。

此外，从项目开始就加强审核力度，对资金的使用实行全过程跟踪，做好项目前期、中期和后期三环节控制，这是解决“三超”(即决算超预算、预算超概算、概算超投资计划)顽疾的有效方法。建设项目“三超”原因是多方面的，如在项目初期设计未到规定深度，工作粗糙，造成项目实施中工程量增加或扩大投资规模或挪做它用;编制估、概算时机械地套用指标或掌握不当，对定额、费用选择不合理，设备、材料价格定位不准，还有“长官意志”、“业主要求”的影响等，都是造成投资失真的重要因素。因此，在项目的初期阶段，应严格审查设计方案、设备选型、投资估算、材料定货、工程预算、工程进度款拨付;项目的后期，重点审查工程的结算。总之，开发商应审查估、概算的准确性，工程预决算的真实性，开支的合理性。

六、拓展房地产开发上下游市场，提高房地产开发综合效益

要想提高房地产开发项目的综合效益，除了要合理控制各项成本支出之外，还要不断拓展与房地产开发相关的上下游市场，使得房地产开发项目在自身发展的同时，促进上下游市场的发展，为房地产开发项目的相关领域发展带来新契机。拓展房地产开发上下游市场，提高房地产开发综合效益，主要可以从以下几个方面入手。

（一）拓展房地产开发上游市场，优化产业结构

在房地产开发项目中，我们要想提高综合效益，就要积极拓展上游市场，例如建材市场、人力资源市场、资本投资市场，使房地产开发项目能够成为这些上游市场获得利润的重要领域。同时，房地产开发项目的开工建设，还加快了城市化进程的推进，这些都是产业结构得到了优化。

（二）在房地产开发项目中加入其它项目的开发，使房地产开发项目综合化

在目前的房地产开发项目中，已经不仅仅是单一的房地产项目了，而是融合了城市建设规划、商业区规划、金融中心规划于一体的城市综合体的开发，在这些项目的开发过程中，房地产开发是核心和纽带。所以，房地产开发中融入了其他项目的开发，提高了房地产开发的综合效益。

（三）拓展房地产开发下游市场，提高房地产开发的综合效益

房地产开发的大力发展，使得房地产下游市场，例如装修市场、装潢材料市场、物业管理市场迎来了快速的发展。这些市场的发展对房地产开发产生了正面的推动作用，促使房地产经济的快速发展，为提高房地产开发的综合效益提供了重要手段。

七、发挥房地产开发的优势，带动多个行业的发展

从目前我国的房地产开发来看，不仅房地产行业迎来了发展和繁荣，也为其他行业的发展提供了良好的发展基础。提高房地产开发的综合效益，不仅仅是房地产业自身的需要，也是与之相关的多个行业的需要。目前房地产开发的优势突出，由于始终保持着较快的增长，因此对其他行业的带动和促进比较明显。提高房地产开发综合效益，主要体现在对其它行业发展的促进上。

（一）房地产业的发展，促进了城市商业区的建设

房地产业的发展，使城市化进程大大加快，在建设住宅项目的同时，融合了商业区的建设。从目前的房地产开发项目来看，融合了商业区、住宅区的综合房地产项目逐渐增多，房地产开发项目的综合效益正在逐渐显现出来，其综合效益的提高与城市商业区的建设是分不开的。

（二）房地产业的发展，带动了相关产业的发展

房地产业的发展，使得建筑材料、建筑施工市场、建筑装修等产业都取得了长足的发展。对于房地产开发的综合效益，除了体现在房地产业以外，目前已经延伸到了与房地产业相关的其他行业中。所以，我们对于提高房地产开发综合效益的理解，也要从房地产业向其他行业延伸。

（三）房地产业的发展，形成了有特色的房地产经济

目前我国房地产开发已经成为了经济发展的重要推动力量，通过房地产开发，与之相关的行业得到了快速的发展，产生了可观的效益。通过房地产业的发展，形成了有特色的房地产经济。因此，目前提高房地产开发的综合效益，对促进房地产经济的发展有着积极推动作用。

参考文献

[1]王红丽, 穆铭中.中小城市商品房价格分析与调控措施初探[J].中小企业管理与科技 (下旬刊) , 2011 (9) .

[2]张扬, 张雄.我国商品房价格上涨原因及对策初探[J].科技信息, 2011 (22) .

[3]宋成舜, 周惠萍.基于灰色系统的西宁市商品房价影响价格因素及预测研究[J].北方经济, 2011 (10) .

[4]覃应南.公众参与旧城区改建的制度性思考[J].城乡建设, 2011 (9) .

房地产投资风险模糊综合评价 篇7

鉴于房地产项目投资周期长、投入资金量大, 且受外界因素影响显著的特点, 本文构建一个有效适用的房地产投资风险系统, 无论从哪个立场分析都是十分必要的, 传统风险评价方法多停留在对风险的定性表述上, 缺乏系统科学的评价, 而BP神经网络可以有效弥补这方面的不足, 对房地产的风险管理提供客观、科学的依据。

一、房地产投资风险评价指标建立

(一) 房地产投资风险评价指标体系设计的原则。

对房地产投资风险评价指标体系的设计遵循如下原则进行的:一是系统性。指标体系的设计既要综合、全面, 又要尽量避免指标之间的复杂、过多及交叉重复。二是科学性。指标体系的设计既要科学、合理, 又要客观、公正。三是可行性。指标体系的设计不仅要在理论上行得通, 在实际操作上也要简单易行。四是前瞻性。指标体系的设计既要立足于现在, 能为目前的房地产投资业服务, 也要能保持一定的超前性, 能为未来发展变化了的房地产业服务。五是可比性。指标体系的设计既要具有横向的可比性, 又要具有纵向的可比性。

(二) 评价指标的选取。

房地产投资风险涉及自然风险、经济风险、政治风险、技术风险、社会风险、管理风险和退出风险等。[2]依据风险投资的特点, 根据各因素间的隶属关系, 对影响房地产投资风险的因素进行系统分析和合理整合, 建立了房地产投资风险指标体系。该指标体系包括目标层、主因素层和子因素层, 其中等级层是对子因素层的等级划分说明。该体系包括以下4类风险的12项指标:通过Delphi法, 选取如下指标: (1) 政策风险:自有资金率A、首付比率B、交易税率C; (2) 经济风险:通货膨胀D、利率E、汇率F; (3) 技术风险:建筑设计G、施工事故H、信息风险I; (4) 管理风险:管理层素质J、项目管理经验K、科学决策运用L。

二、基于BP网络模型的房地产投资风险系统构建

(一) BP神经网络基本原理。

1.确定各指标的隶属度。[3]

(1) 有量纲向无量纲的转化。

上述指标中, 所有指标都是有量纲的值, 没有无量纲的指标。由于他们的量纲各异, 有的是效益型的, 有的是成本型的, 难于进行综合对比, 因此必须作无量纲处理, 也即对评价指标数值做标准化、正规化处理, 以便消除指标量纲的影响造成的困难。由于成本型指标数值越小越好, 这种指标属于反指标类, 现采取一种二次抛物偏小型分布的数学模型描述如下:

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而对于效益型指标数值越大越好, 采取二次抛物偏大型分布的数学模型描述如下:

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式中xmax指评价系统区域范围内某项指标的最大值;xmin指评价系统区域范围内某项指标的最小值;xi指评价系统区域范围内企业该指标的实际值。该模型实际就是“效果好”这个模糊集的隶属度。它具有如下性质:一是严格单调性, 在其评价系统区域范围内变化时严格单调。二是函数中包含用于比较的标准值, 即各企业某指标的最大值和最小值。三是当正指标数值较低时, 隶属度随指标数值的增大而缓慢增大, 随着正指标数值增大程度的提高, 隶属度增大加速。四是0≤f (x) ≤1函数f (x) 刻画了“效果好”这个模糊集。

(2) 无量纲指标的处理。

对于指标体系中无量纲的指标, 为便于计算, 采取线性递增函数进行刻画:

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该模型具有f (x) 的性质。

2.确定单因素评价矩阵R。

W1, W2, …Wn是网络隐含层输出值, 网络只有一个输出OP, 输入单元i到隐单元j的权重是Wij= (j=1, 2, …n) , 而隐单元j到输出单元的权重是Wj。另外用θ和ϕj来分别表示输出单元和隐单元的阈值。

在图1中, n1和n2分别表示输入单元和隐单元个数, Rρ1 Rρ2…Rρn1为n1个评价指标的第P个样本集的属性值, 则S个样本集构成下列属性值矩阵。

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3.BP神经网络的学习算法。

神经网络是大量的神经元广泛互联而成的网络, 它在图1中ri1, ri2…, rin为指标集域上rρ经相应隶属函数量化后的评价向量 (隶属度向量) , 记为rρ= (ri1, ri2, …, rin) , Wij= (i=1, 2, …, n, j=1, 2, …n) 表示隐单元层第j单元的连接权系数, Wij= (j=1, 2, …n) 表示隐单元层第j单元到输出单元层的连接权系数, Op为样本集P的网络输出。

在图1所示的3层BP网络中, 对于输入值要先向前传播到隐单元, 经作用函数运算后, 再把隐单元的输出信息传播到输出单元, 最后给出输出值, 神经网络中各个单元的输出值按下列公式计算[4]:

输入单元: Opi=rpi, i=1, 2, …, n

隐层单元: Opj=f (netpj) , i=1, 2, …, n

netpj=∑WijOpi+φj

输出单元:undefined

式中f (net) 采用S型作用函数, 且有:

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上述的θ和Φ (j=1, 2, …, n) 为神经元阈值。

(二) 基于神经网络的房地产投资风险模式的建立。

本文构建一个三层BP房地产投资风险评价模式。其输入层神经元个数由输入量确定, 输出层神经元个数由输出类别决定, 至于隐含层神经元个数一般为经验值, 按本风险模式, 输入为4类12个指标, 即12个输入节点, 输出定义了3个节点, 即 (1, 0, 0) , (0, 1, 0) , (0, 0, 1) , 分别对应于良好、一般、严重。关于隐节点数的选取至今尚未找到一个很好的解析式来表示, 大多数还是以经验为依据。[5]用于模式识别的BP网络, 选取隐含层节点数为22。连接权的初值在[-0.2, 0.2]内随机选取。另外由于输入是连续变量, 输出是布尔型离散向量, 故需对输入量作归一化处理。根据房地产企业的实际情况, 分别计算12项指标, 作归一化处理后作为网络的输入数据。收集一定数量的已知房地产类别的企业的相关风险指标数据, 作为学习样本, 进行学习训练, 待网络收敛后, 网络就抽取了样本隐含的特征关系, 即获得了投资风险的知识。这些知识是以分布在网络内部的连接权值隐性表达的, 这时, 固定其连接权值和阈值, 使训练好的神经网络处于回想状态, 对于一个给定的输入便产生一个相应的输出, 由网络的输出即可方便地确定房地产投资风险的类别。[6]

最后可运用Matlab语言进行实证分析, 建立前向三层BP网络, 并选取60个学习样本, 其中有20个房地产投资风险状况良好的企业, 20个房地产投资风险状况一般的企业和20个房地产投资风险严重的企业, 在每类中随机选取5个样本作为测试集, 其余45个作为训练集, 进行实验。训练或测试前使用Matlab的Premnmx函数对样本进行归一化处理, 训练或测试后使用Matlab的Postmnmx函数对网络的输出进行处理。对训练集样本进行归一化处理后, 采用两种训练算法进行训练, 然后用测试集样本进行测试, 由测试结果我们可以看出, 测试结果与期望输出接近, 说明本文构建的房地产投资风险模型是有效的。

三、结语

由以上可以看出, BP神经网络在房地产投资风险评价中具有很好的适用性和准确性, 大大排除了人为主观的评价, 减小了项目评价的主观性, 可以很好的为房地产开发企业服务, 使房地产开发企业有效地规避风险。

同时, 本文也存在不足之处, 在房地产投资风险评价过程因素的选择、权重的分配等含有主观判定的人为因素, 会在一定程度上影响评价的准确性, 该模型还需不断修改和完善。

摘要：房地产开发企业在面临高收益诱惑的同时, 必须对风险进行科学的评价, 尤其是美国次贷危机以来, 面对房地产交易量持续萎缩、房价下降带来的低迷状态, 风险管理的重要性更加突出。利用BP神经网络建立的风险评价模型, 更加适用于房地产项目的风险评价, 并能够提升房地产项目风险评价的准确性, 排除人为的主观因素, 从而很好的为房地产项目投资决策提供科学的依据, 使房地产开发企业有效地规避风险。

关键词：BP神经网络,房地产,评价模型,风险

参考文献

[1].朱明强.BP神经网络在房地产投资风险分析中的应用[J].四川建筑科学研究, 2006

[2].钱昆润, 芦金铎.房地产经济[M].北京:中国计划出版社, 1999:23~35

[3].杜栋, 庞庆华.现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社, 2005

[4].沈建明.项目风险管理[M].北京:机械工业出版社, 2004:13~15

[5].杜栋, 庞庆华.现代综合评价方法与案例精选[M].北京:清华大学出版社, 2004

文化旅游地产综合体 篇8

关键词：商业地产,技术特色,技术成就与深度,综合效益

1 项目概况

1.1 项目背景

随着城市化进程的不断加快, 中国二三线城市的商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间, 二三线城市正处在商业结构升級的大发展阶段, 作为三线城市的河源市, 商业地产有着不可或缺的发展前景。

1.2 项目选址

河源市商业中心购物MALL项目 (如图1) 位于越王大道和永康大道的交界位, 充分利用地理优势配合主题鲜明的商业功能和突出生态主题的设计风格, 使项目成为河源市市民和国内外游客必游和停留消费的主题式购物MALL和城市地标。

1.3 规模及复杂程度

项目规模:项目地块净用地面积23.9万m2, 总建筑面积228298m2, 其中地上建筑面积127801m2, 地下建筑面积100497m2。建筑高度:23.9m。用地范围:长约600m, 宽约530m;呈“凸”字形状;北侧临永康大道, 约530m;东侧临越王大道, 约365m;南侧临纬十二路, 约120m;西侧临新二路, 约480m;该用地有8m高差。地块周边交通便利, 毗邻新政府大楼、河源市人民医院、客家文化公园等 (如图2) 。

1.4 地区影响程度

本项目为大型现代商业购物中心, 集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。作为河源市的商业旗舰, 其商业体量及广场的尺度上必将成为地标性和今后河源城市最著名景观之一。使其成为河源市最大的、独一无二、享誉国际、以人为本的购物之城。

2 技术特色

2.1 独特的总体布局

河源市商业中心购物MALL是粤东山区现代区域中心城市的重大项目, 规划用地面积23.9万m2, 总建筑面积22.8万m2, 项目为大型现代商业购物中心, 集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。

本项目位于越王大道和永康大道的交界位, 充分利用地理优势配合主题鲜明的商业功能和突出生态主题的设计风格。

2.2 实用与多功能的平面布置

河源市商业中心购物MALL平面以三个150m×70m的矩形以45°角拼接而成, 柱跨9m×9m。购物MALL以步行街式商业中庭为纽带连接各商业功能, 扩大商业面, 设计展现时代性、前瞻性, 同时注重经济性和综合效益。

2.3 空间构成

在外部形态上, 复合式主题购物中心的形状仿如一颗“钻石”, 摆放在商业繁华的道路上, 寓意河源商业购物中心将带给河源市无尽财富及无价之宝。

室内空间整体上采用铝板、大理石、玻璃、钢等材料。入口大厅、商业步行街以及人流集中的区域使用耐久性强的花岗石地面铺装, 墙面为大理石;沿商业步行街设置了9个中庭, 中庭顶部采用钢结构与玻璃材料的视觉冲击, 体现出商业建筑的现代感, 吊顶采用铝合金或石膏材料, 表现出休闲性与时尚的空间效果。

2.4 立面造型

购物MALL的建筑立面设计以线条、体块的要素构造简约造型, 虚实结合, 突出“简约、比例均衡”的风格特征, 展现建筑自身形式之美, 提高识别性和标志性, 富有商业气息 (如图3) 。

其立面丰富, 体现其作为城市商业中心的特征。金属、玻璃、石材的结合使用, 使建筑外墙的肌理在富于变化的同时, 又和谐的组织在一起, 呈现出“软”与“硬”、“虚”与“实”的有机变化。入口通透的玻璃筒全面展示了商业建筑繁荣、流动的特色, 突出了商业建筑所应具有的新奇独特的标志性形象。立面上在金属铝板面皆配备智能化LED灯系统, 特别是在夜间, 这道商业风景将展示出无尽的繁华。

2.5 结合坡地合理设置设防水位

结构设计时, 因地制宜, 采用疏水措施降低地下室设计抗浮水位, 减少投资。河源商业中心有两层地下室, 单层面积很大。拟建场地位于河源市越王大道与永康大道交汇处西南侧。地形呈现坡地特色, 西高东低, 高差约为6m。根据地质条件、合理利用坡地及结合地下室功能特点, 合理设置疏水层排水, 观测井自动降水, 从而有效降低设防水位, 降低工程造价, 约减少投资1200万。工程使用至今水位在可控范围, 底板未出现异常。

2.6 中庭结构无柱设计

整个中庭最大跨度28m, 最大悬挑达9m, 结构设计时满足中庭区域无柱的要求, 采用型钢混凝土结构, 并加强中庭洞口周边环梁以协调变形, 梁高全部控制在1.2m以内, 保证了中庭的建筑效果。结合建筑功能分区, 主次梁楼盖结构、预应力无梁楼盖、普通无梁楼盖、井字楼盖等多种结构体系并存 (如图4) 。

2.7 设备技术的特色

本项目业态功能丰富, 空间开阔形式多变, 根据项目特点, 除了合理设置常规的给排水系统、水消防系统外, 针对特殊的业态形式及空间特点如逆流式无边界常温泳池、真冰溜冰场、虹吸式屋面雨水系统等进行了专项设计, 以保证各业态场所供水、排水的效果以及消防安全。

大型商业建筑内部商铺业态变化频繁, 各业态用电需求差别较大。在配电系统设计时, 采用“末端富余, 总量控制”的宗旨, 以保证配电系统既满足业态变化的需求, 也对整个工程的变压器安装容量进行了有效的控制。

项目空调负荷较大, 使用功能多样, 为简化运营维护、方便计费、减少输送能耗, 解决不同使用时间需求, 针对性的在商铺餐饮、超市、电影院、KTV分别设置4个集中冷冻水系统, 其中电影院及KTV主机因需布置在天面, 因此采用一体化水冷冷水机组, 避免采用风冷系统带来的能耗高的缺点。

中庭空间较大, 空调负荷高, 因此采用八台蒸发式全热回收机组均匀布置在天面集中送排风。此方式无需在各层设置空调机房, 大量减少占用商业面积, 解决了各层空调机房新风百叶给外立面带来的不美观的问题, 同时也大大减轻了中庭大尺寸新排风管对吊顶内管线带来的压力。

3 技术成就与深度

3.1 进行消防性能化评估

本项目为大型现代商业, 集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。具有大型化、中庭化、多功能化的特征, 并形成了综合优美、舒适、愉快的购物环境, 其与普遍的商业建筑的差别很大。由于建筑面积规模庞大, 聚集人员众多, 设备系统繁杂, 故采用常规消防设计规范无法解决在大型商业建筑消防设计的安全性等难题。本工程的消防设计经中科大火灾实验室进行消防性能化分析, 并进行消防性能化评估, 解决了消防设计上的安全性难题。

3.2 大跨度、大悬挑问题

中庭要求无柱结构设计, 中庭的最大跨度28m, 悬挑达到9m, 且净高要求在满足设备走管、吊顶完成后为4.2m, 这样要求结构梁高不得超过1.2m, 满足建筑空间效果。结构设计精心分析, 采用型钢混凝土结构, 利用中庭洞口环形的特点, 加强中庭洞口周边环梁以协调变形。通过这些措施, 中庭的实际建筑效果优越, 结构在挠度、振动等方面也满足要求。

3.3 中庭回廊“超大”防火分区的水消防设计。

本项目负一层至四层的回廊通过大小形状不一的中庭孔洞相连通成一个“超大”防火分区, 通过消防性能化分析采取了如下措施: (1) 周边商铺与回廊均设置自动喷淋系统; (2) 商铺与回廊的分隔玻璃设置采用窗玻璃喷头的防火冷却自喷系统; (3) 中庭各超过12m的高大空间设置大空间智能灭火水炮系统。

3.4 室外排水管廊的设计

本项目周边有公寓组团、越王广场、商业直街以及二期住宅项目均为满铺地下室, 地下室覆土深度不足铺设室外排水管道, 因此采取设置室外排水管廊的措施。依据各项目地下室的形状, 地下室之间留出至少4m的间距形成管廊, 用以敷设室外排水管线及检查井, 同时为避免排水管沉积, 合理设置管径、坡度, 分左右两向分别接入市政接驳点。

3.5 商业配电灵活性

购物MALL的商业配电系统存在多变性, 在招商过程中, 业主多次修改商铺间隔或商铺用途。由于不同的商业类型其用电需求存在差别, 为减低业态改变对配电系统的影响, 商业配电系统竖向干线选用母线。当干线总容量不超过母线载流量的情况下, 母线配电可灵活调整各楼层的用电分配, 即将用电变化调整控制在竖井范围内, 减少对前端低压配电系统的影响。

3.6 大空间空调节能运行

为中庭大空间设置的蒸发式全热回收机组全年高效节能运行, 室内排风经回收后进入闭式系统, 与新风进行热交换, 系统的全热回收效率达到70%以上, 同时新风和排风之间无接触, 100%无空气交叉污染;机组可在过渡季节切换风道, 实现全新风全排风工况, 不需要开主机、水泵、冷却塔, 同时减少了表冷器约150Pa风系统阻力, 大量减少风机能耗;回收空调系统冷凝水, 对热回收喷淋系统蒸发损失的水进行补充, 充分利用流失的能量;低温高湿季节利用压缩机制冷, 送入室内的新风先经过蒸发器除出空气中的水份, 再经过冷凝器对空气进行再热, 既保证提供非常舒适空气环境, 又节省了能源。

3.7 BIM技术应用

本项目进行建筑模型的建立, 通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化, 协调性, 模拟性, 优化性和可出图性五大特点。项目以BIM应用为载体的项目管理信息化, 提升项目生产效率、提高建筑质量、缩短工期、降低建造成本。

4 综合效益

4.1 改善社会环境

本项目的开发将带动其周边的市政配套建设, 如道路和绿化的改造, 为市区建设发展起到了积极的推动作用。

4.2 创造就业与营商机会

项目建成后, 可创造2508人 (物业308人+商业2200人) 的就业机会, 增加时务税收12.3亿元以上。同时项目的建设, 将为建材、广告、金融、保险、商业等相关行业和当地人们营商与创造就业机会, 符合当地的市场和社会需求。

4.3 市场需求

据了解, 随着河源近年大批住宅楼盘相继开发, 市民已经有了足够的选择空间。尤其在技济水平与消费水平不断得到发展的今天, 繁荣的商业对河源人来说非常重要。河源市房地产开发经过多年的发展, 随着商业环境和市民消费观念的转变, 之前分散式的小商铺经营方式已经不适合城市化进程, 市区需要有大型的综合性的商业围, 以满足市民日益增长的物质文化需求。

4.4 社会适应性综合分析

本项目的建设, 得到了河源市有关部门的大力支特, 并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得以有力的保障和支持, 原材料、设备、产品销售等各种条件也得到充分的保证。

该项目的建设将会产生良好的社会效益, 与河源市的经济和社会发展形成良性互动, 相互促进, 相互发展。其主要目的是城区建设及企业发展, 这对提高当地的科技水平、增加市民的就止机会?增加财政税收、提升地区的国民经济综合实力。

5 总结

商业地产在三线城市正经历着兴起、发展、趋向成熟的发展过程, 商业综合体的设计需要符合所在城市的发展需求, 应在建筑规划设计、建筑单体设计、室外空间、景观设计、形象设计及流线设计、交通组织等方面始终做到以人为本, 在对土地有效利用的基础上实现社会价值和商业价值最大化, 并符合城市规划、建设发展需求, 使得消费者与开发商取得双赢。河源商业中心购物mall项目的成功实施对三线城市商业综合体的设计模式具有较好的借鉴意义。

参考文献

[1]刘振风.三线城市发展商业综合体利弊谈.科教文汇, 2013, 12.

[2]吴凯, 郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸, 2010.

试论景观房地产项目综合评价 篇9

所谓景观房地产是指在房地产开发过程中以景观为卖点的房地产项目。它一般依托旅游开发而形成, 或者开发商在突出环境禀赋景观效应的同时, 在建筑的过程中也较为重视景观的设计。通常分为“旅游型景观房地产”与“自居型景观房地产”。前者是指依托周边旅游开发, 融旅游、休闲、度假居住为一体的居住项目。较之一般的住宅, 其特点和优势在于它具有更好的自然景观、建筑景观, 同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。随着城市化进程和郊区化住宅的发展, 旅游景观房地产的开发将成为具有明显产业依托的旅居结合项目。而自居型景观房地产是指借助于某种自然景物为主要的景观生成体, 通过对房地产建筑以及内部小区景观格局的设计, 最终达到居住区与外部景观生态的和谐统一。这类景观房地产不一定靠近旅游区, 也不一定远离市区, 但一定要与高品位的自然景观或人文景观为依托。

总之, 景观房地产一般以人文关怀和回归自然为主题, 以景观为卖点。它更加注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性, 以及功能方面的实用性。

二、景观房地产项目的综合评价

评价一个景观房地产项目规划设计的优劣, 实际就是对景观房地产项目居民居住环境的评价。居住环境一般分为静态环境和动态环境。静态环境是指建筑、道路、绿化、场地和设施等, 而动态环境是指人的生活活动, 可以看出, 静态环境是为动态环境服务的。而动态环境中人的活动内容, 涉及到居住小区中的成员、情况、时间、地点、活动性质等。作为设计者, 应在大自然所赋予的环境条件中“以人为本”, 不断改善人类的生存环境, 提高人们的生活质量, 实现居住小区的现代化发展和人类社会的文明全面进步。

人居环境需求层次从低到高不断提升, 同时伴随着在空间上的向外扩展;以马斯洛的“需求层次”理论为基础, 笔者尝试对景观房地产项目设计也归纳为由低到高的5个要求层次:

1. 生理要求层次:

景观房地产项目应能满足人类健康生存和繁衍的要求。生理要求层次是最基本和首要的层次, 景观房地产项目应能为人类日常生活, 如饮食、性、排泄和睡眠提供基本的场所和物质条件, 具体要求包括住宅面积大小、日照通风、上下水和一定的私密性。此外, 建筑和城市的物理环境, 如辐射、噪音、空气质量等, 都会对人的身体健康产生重大影响。景观房地产项目与一般的房地产项目比较有更高的档次和品位, 但是生理要求仍然是其基础。

2. 安全要求层次:

景观房地产项目应能满足安全感和足够的保护对房地产而言, 应急系统的可靠性是保障居民安全要求的主要因素。此外, 安全感的获得还取决于秩序和确定性, 表现为建筑结构的逻辑, 建筑外观对内部功能的可预言性, 建筑群体的秩序感、城市开放空间的可界定性等。景观房地产项目环境的塑造应能给人带来稳定、安静、祥和的心理感受和体验。

3. 社交要求层次:

景观房地产项目应能提供社交便利。在外部交通方面, 景观房地产项目应有畅通的出入交通和良好的出行条件, 使居民与外界的交往更为便利、频繁;在内部交通方面, 景观房地产项目需要有开放空间和户外交往环境, 能促进小区内部居民间的交往。

4. 尊重要求层次:

景观房地产项目应能使身处其中的人感到受重视和尊敬。满足尊重要求的景观房地产环境需要人性化设计。人性化设计吸收环境心理学和人体工程学的研究成果, 力图创造最适宜人体生理和心理的居住空间, 能体现以人为本的精神, 从而让身处其中的人满足尊重要求。

5. 自我实现要求层次:

景观房地产项目应能感受到自我价值和理想的实现。在人居环境中, 自我价值通过对外部空间的拥有而实现, 表现为自我理想与人居环境的匹配和结合。景观房地产项目中的文脉、历史、特色和标志, 能让人感受到内心追求与外在空间的和谐, 从而体验到实现理想的满足感。

三、景观房地产项目的规划设计原则

景观房地产项目基地的环境, 包括自然环境、人工环境及人文环境。营造高品味的项目, 需要从整体上协调各类环境之间的关系, 充分考虑人在环境规划中的主导作用。景观房地产项目的规划设计需要注意以下几方面:

1. 安全性原则。

确保人的生命、身体、财产、活动和机能等的安全性, 形成安全感是居住环境中最为重要的条件。安全性可以分为两类, 第一类包括防范性、交通安全性、交通之外的生活环境中的安全性等, 即所谓的“日常安全性”, 包括日常生活中对居住环境所提出的安全性要求, 具体来说包括对犯罪的防范和预防;涉及人与车之间的关系的交通安全性;步行环境的安全性等;另一类包括对水灾、地震等自然灾害引发的灾害的安全性, 以及对人类活动密集地区, 由人为因素引发的火灾等各种各样的灾害的安全性, 它们可以统称为“灾害安全性”。

为了获得优美的局部环境, 景观房地产项目经常设置于人口密度较小, 自然环境复杂的地区, 无论在“日常安全性”和“灾害安全性”方面, 操作起来难度都有所增大, 所以景观房地产项目的安全性是它的一个重点问题。

2. 保健性原则。

景观房地产项目周围的环境和住宅不能对住户的健康造成损害, 能够享受健康的生活是评价景观房地产项目最为重要的条件之一。传染病发病率、确保日照4小时的住户率、有害物质浓度、上下水管道普及率等、户数密度、户均居住面积等, 这些都是反映保健性的综合指标。景观房地产项目的实施应该以自然、人体等科学为基础, 严格遵循各保健性指标, 充分考虑到人们的保健性需求。

3. 便利性原则。

影响人们日常生活的因素有很多, 对于景观房地产, 便利性是一项重要的内容。表示便利性的指标包括很多, 如与设施之间的距离, 设施的密度、占地面积、种类, 某些服务的利用可能性等。许多景观房地产项目位于远离城市的郊区或风景名胜区, 所以基础设施配套都比较困难。而景观房地产要带给消费者的是度假、休闲、娱乐, 如果因为基础设施不齐全, 而处处不便, 那么必然导致项目的失败。因此, 景观房地产项目的便利性是其成功与否的一个重要因素。

4. 舒适性原则。

景观房地产项目的舒适性是使居住在其中的人们感到乐于居住, 或创造一个乐于居住的街区。舒适的生活首先应该是安全的、卫生的, 应该让人们生活在没有不快的生理感觉的住宅中。其次, 以各个地区的风土人情、历史文化为背景, 对多样化的住宅 (建筑) 构成的聚居体的环境质量进行综合评价也是非常重要的。在很大程度上, 舒适性的评价涉及生活者的价值观和生活方式, 涉及生活者和利用者的行为。

表示舒适性的指标主要偏向于实体环境状况的指标。在经常用到的实体指标中, 有很多是表示某种实体环境状况向哪个方向发展人们会感到更舒适的“方向性的指标”。例如, 有统一感的景观更舒适, 开放感比封闭感更舒适, 充满自然氛围更舒适等, 它们通常是基于直觉的一种概括性的概念。

作为景观房地产项目, 其景观, 要避免相似, 过于雷同反而会给人们带来负面的印象。当然舒适性主要依赖于个人的主观评价, 客观评价相对较难。将舒适性评价中主观性的部分和客观部分分离开来是非常重要的。为此, 景观房地产项目在设计时就应充分考虑它的目标市场, 尽量贴近其潜在购买者的主观要求。

5. 可持续性原则。

可持续性是sustainability的英译。可持续性是指我们当代的发展不应对下一代的生存和发展构成威胁, 后来, 该概念成为讨论地球环境问题时的重要概念。

建立可持续发展的城市已经成为全人类的共识。可持续发展的人居环境思想成为衡量景观房地产项目设计的重要方面。可持续发展的景观房地产项目, 是人类对住区文化的重新认同与诠释, 它主要体现在两个方面:一是资源方面, 要合理利用有限资源, 减少资源消耗、增加资源的重复使用和资源的循环再生。营造景观房地产项目生态环境的新陈代谢的系统, 降低能源的浪费, 不断提高资源循环使用能力。在规划设计过程中, 要努力做到将绿色融入景观设计中, 使景观房地产项目外部空间环境成为一个流动的生命空间, 实现人与居住环境的有机结合, 为居民创造优美的外部空间环境;二是对景观房地产项目地区原有文脉的继承与发展。景观房地产不仅是一个居住的实体, 更着重于塑造居民心智、道德情感的人文环境。建立可持续发展的住区表现在文化方面, 就是延续与发展传统的住区文化。延续是对过去的适应, 发展是对未来的适应, 发展才是根本。因此, 景观房地产项目设计在满足现代功能的同时, 应尽可能地保留住区内原有的文脉, 使之适应现代人生存发展的需要, 成为现代文化的载体, 即将地域历史文化精神融入到现代文化中。

四、结语

随着物质文化生活水平的提高, 将来人类还将向着更高的目标前进, 但无论将来的模式如何, 未来景观房地产项目必将是生态与人文的统一, 自然与人工的统一, 传统与现代的统一, 科学与艺术的统一。

参考文献

[1]巨　鹏　王学峰　崔凤军:景观房地产研究——背景、现状与未来[J].旅游学刊.2002.1

[2]刘　哲　曹小荣:浅议景观房地产之景观设计[J].中国科技信息.2006

[3]徐宗艳:浅议房地产景观.现代园林[J].2007.2

[4]应月芳:浅谈房地产开发与生态景观的结合[J].浙江师大学报.2000.8