旅游地产在中国发展

旅游地产在中国发展（精选十篇）

旅游地产在中国发展 篇1

1.1 旅游地产的概念

所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目, 可称为旅游地产。

1.2 旅游功能的三层论

旅游的功能总体上可以分为三种, 即第一层次的观光旅游功能;第二层次的娱乐体验旅游;第三层次的专门旅游。

不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能, 并不一定在较低层次的优势出现后才出现。

1.3 旅游度假市场的发展趋势

国际惯例表明, 一国人均GDP达到1 000美元时, 就进入国内旅游的需求增长期, 此时的旅游形态主要是观光旅游;当人均GDP达到2 000~3 000美元, 旅游形态开始向休闲旅游转化, 进入出国旅游的增长期;当人均GDP达到3 000~5 000美元, 旅游形态开始向度假旅游升级;达到5 000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。

2 旅游地产开发的模式

2.1“城市功能区”驱动旅游地产新模式

旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展, 使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场, 同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域, 并承载一定的城市功能。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中, 在没有资源优势的情况下, 需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目, 进行大型旅游项目开发, 营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区, 改善区域基础设施条件和环境质量, 靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流, 将生地变成旅游熟地和旺地, 引起景区附近地产升值, 再趁势搞地产开发。

2.2 产业经济区提升旅游地产新模式

产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向, 主要借助旅游产业的广泛引入, 建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。

目前中国, 新城引入旅游产业的现象越来越普遍, 这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展, 可以带动景区及其周边地区城市化现象, 包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。

2.3 旅游小城镇发展旅游地产新模式

“旅游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移, 同时要关注小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。所以, 小城镇的建设与发展, 主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产, 张扬这个小城镇独具特色的自然风貌, 扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业, 如手工业、餐饮业等。

2.4 乡村旅游综合体开创旅游地产新模式

从2005年提出新农村建设战略方针到如今, 大江南北涌现了许许多多的典型和模式。其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体最为普遍。

一是借势旅游顺应国家发展方式转变。从国家战略的角度来看, 推进发展方式转变需要一系列的新突破口, 而旅游恰恰因其特殊的战略性, 面临新的历史性选择, 能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口。二是发展经济, 形成以旅游产业为主导的新农村建设。新农村建设首先必须发展经济。三是平衡三方, 实现农民致富、政府满意、投资商获利。在为地方造福的大格局之下, 谋求企业自身的经济利益, 这才是企业发展的根本所在。

3 旅游地产开发应考虑的几个问题

3.1 保护生态自然和人文历史资产

评估本地自然资源及生态环境, 制定开发原则;开发前对环境保护作完善规划, 辅以法规管理;发掘升华独特的人文和历史资源;引导本地居民对旅游和环保的参与。

3.2 完善基础设施

规划多种便捷抵达度假区的交通方式, 注重沿路景观;早期投入基础设施建设, 提升区域吸引力和土地价值;完善医疗通信、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量。

3.3 整合协调各方资源

谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持;在区域内整合旅游资源, 形成统一的知名旅游市场, 建立整体影响力和品牌;与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作, 实现共赢。

3.4 实行多方位、高起点市场推广

政府牵头制定对投资者宣传策略, 并启动多方位宣传推广工程, 为区域打造品牌;引进或联合其他利益相关方的参与, 基于互利原则, 协同举办大型活动, 增强社会知名度。

3.5 取舍有度的区域产业组合

逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业;政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业;借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象, 吸引新的外来人才。

参考文献

[1]柯炜.旅游房产经典案例分析[J].房游, 2004 (11) :25-27.

[2]百度文库.旅游地产开发模式及开发要点分析[EB/OL].http://wenku.baidu.com/ink url.

[3]徐向阳.对我国旅游地产发展前景的一点思考[J].科技经济市场, 2006 (9) .

中国旅游地产现状与发展趋势 篇2

一、中国旅游地产市场现状

1、中国旅游房地产的机会分析

A、越来越多的企业投入旅游房地产领域

到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。

B、旅游与房地产的嫁接日趋成熟

从90年代初海南开始，到98年随着人民生活水平的提高，特别是社会有产阶层的形成为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。

C、费市场的过渡使发展空间加大

工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3—5年的火爆发展空间。

D、市场日趋成熟，可利用资金相对充足

传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域。

2、我国旅游地产危机（T）分析

A、经营模式单一，缺乏创新

我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

B、经营市场混乱，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。

C.消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

D、理念引导尚需时日

在旅游地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要障碍。这是指许多已经出售的商用物业产权分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。E、旅游地产自身的“弱势地位”

旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。F、旅游地产理论支持落弱，现实操作有风险

尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念的理论支持实际比较薄弱：

其一，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，这样会使人的休闲效果大打折扣；

其二，旅游地产不太符合中国目前的国情。因为“旅游地产的依靠是旅游”，这对于中国人来说需要大量的时间和金钱，同时与西方许多国家有所不同的是一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅游的群体也并不多。

其三，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些，这与人们享受生活的休闲行为恰恰是格格不入的。

G、法律法规的相对滞后影响发展

旅游房地产还需要相关法律的支持，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题。

H、快速增长的支撑空泛

中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。

二、旅游地产发展趋势与特征

特征一：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化

初级阶段是以景点观光为基础的旅游概念，中级阶段可能从城市开始，最初长假集中于城市，以看为主，然后把一些商务活动结合起来。

近年来国内旅游经济获得了长足的发展，其表现是游客规模的不断扩大、旅游消费形式的不

断丰富和旅游经营收入的持续增加。也是就说直观地看来，旅游市场在“量”的方面获得了显而易见的增长，并且有进一步强劲增长的趋势。但通过对于这个市场客源、交通、以及消费行为的进行综合分析之后，当前旅游市场的发展不仅有表象上的“量”的增长，更蕴藏着“质”的提升，而体现集中这一“质变”的，就是旅游消费模式的转换，即由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费、时间消费与度假居住为目的的“休闲旅游”、度假旅游模式的转换。

正是这样一种新兴的模式，对原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新兴的功能要求。在“休闲旅游”旅游模式中，人们需要的不仅仅是对旅游景点的观赏，更强调的旅游全过程的质量与舒适程度，尤其是远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的时尚。这样一种消费模式的转变，是传统的旅游景区在设施上无法继续适应和满足的，正是这样一种转变，使当前以新型旅游消费空间营造为目的的“旅游房产”开发如火如荼。

当我国的旅游解决了时间、收入和汽车这三个问题后，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。而这，也是未来旅游地产开发与服务的方向。

征二：主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合休闲型旅游开发的主要特征，是在旅游风景区的背景下叠加了现代时尚的都市休闲消费模式。在新兴的“休闲旅游”、“度假旅游”模式下，人们对于旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这样两个因素，也就是说旅游的出发点，将会是对于景区环境的向往，而在走进这样一种与所在都市环境相区别的景区以后，仍然需要享受都市休闲消费的空间和服务，而旅游房产正是提供这样一种空间和服务的产业。

特征三：租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施

除了硬件的建设以外，如果没有软件的建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。凡是有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产，因为它要有一个巨大的网络来实施。而某一个发展商说我在某一个地区盖一小块作为一个旅游地产，然后又没有一个庞大网络或者软件配套，这个常常很难变成分时度假，所以配套、服务系统和硬件是不能分离的。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。

特征四：品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合因为旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。这是近年来旅游房地产发展的一个重要特征。根据这一特征，开发商可以采取一些相关的营销措施满足这部分消费者与投资者的需求。如委托经营与定期免费自用的营销策略，即房产售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具体入住时间可以由业主自由选择，此外的时间，将由酒店营运商接受委托实施统一经营管理对外经营，并向业主提供固定比例的收益回报。

这样一种模式不仅满足了“双高”阶层休闲度假的愿望，同时也免去了他们在不使用物业时打理、租赁的麻烦，是今后此类旅游地产物业的经营方向。

三、旅游房地产市场前景分析

分析旅游地产的市场前景，必须先对旅游业的发展趋势及前景作分析，并在此基础上展望旅

游地产的市场前景。

（1）中国旅游业发展趋势分析

随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。从市场上来看，中国国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，国内旅游将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。

通过以上分析，中国旅游业将呈现以下的发展趋势：

１、旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态

随着我国人民收入水平的提高，以及旅游设施的供给水平的提高，人们出门旅游将要求吃得好、住得好、乘车带空调、坐软卧，有的要求乘坐飞机往返，由基本满足型向舒适型、享受型过渡。

当前我国国内旅游消费的结构中食住行的比重较大，达７５％－８５％，游购娱占２５％－１５％。旅游业发达国家和地区如新加坡和香港，旅游消费中游览购物娱乐支出占６０％。我国旅游消费资料中，物质消费资料多，精神消费资料少。随着我国旅游产品生产开发的多样化系列化和旅游配套设施投资结构的进一步改观，今后我国国内旅游消费结构中游购娱的比重将进一步上升，精神消费资料的比重也将上升。

２、旅游人数稳步增长，有组织的团体将逐步增多。

目前我国国内旅游人数年平均增长率在１０％以上，随着市场经济的深入发展，旅游人数将继续增长，并维持高速局面（扣除各种意外因素的影响）。由于负责接待国内旅游者的旅行社增长速度过慢以及经营中的不正之风，服务质量的低劣造成目前国内旅游者多以散客出现。随着旅行社的发展及服务质量的改观，将会有越来越多的人通过旅行社旅游。旅行社提供食住行游购娱一条龙服务，提供各种旅游信息，也将使一部分旅游者选择它。３、旅行路线由短途到长途发展

人们将不满足家门口的短距离启蒙式旅游，而是向中长途涉足。旅游的区域扩大，热点仍热，温点和冷点将随着国内旅游的发展而逐步升温。随着我国交通事业的进一步发展和人们的闲暇时间的增多，人们的眼光逐步投向外面的世界。

４、旅游方式上单一化向多样化发展

目前人们的旅游方式一般为观光旅游型，活动内容贫乏单一，随着人们生活内容的多样化，同样要求旅游内容的多样化，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性和游乐性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式由观光型为主，发展到度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等等百花齐放的局面。

５、旅游人员构成中自费旅游与公费旅游将各领天下

公费旅游中的职工奖励旅游，公务旅游，会议旅游仍将在国内旅游中占一定比重，只不过份额逐步下降，而随着人民生活水平的提高，大部分人将会以自费旅游的方式出现。６、服务设施和配套设施日趋完善

旅行社的数量将增长，饭店业的比重基本平衡，能够满足日益增长的消费需求。旅游交通将有所缓解落后局面，但由于我国旅游者人数庞大，紧张局面仍将存在，特别是在热点地区，表现更为明显。

７、国内旅游向出国旅游延伸

由于边境旅游口岸的增加，使边境旅游日益成为焦点。中国旅游者到东南亚、欧洲、美洲、澳洲等的人数日益增长。

（2）中国旅游房地产的发展前景分析

我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：

1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

2）正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。

据统计，到2005年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450 万人次，旅游外汇收入220 万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。

3）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。

4）市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。

中国商业地产发展论坛在京举办 篇3

泰禾长安中心奠基

（本刊讯 记者龚小锋）3月22日，泰禾集团在北京的首个高端商务综合体“泰禾长安中心”奠基。泰禾长安中心位于石景山银河商务区，地处长安街一线西首，是集超5A国际甲级写字楼、名品商街于一体的商业项目。项目将美国自然景观“大石拱”和“石桥”作为整体设计理念，由双塔形式的两栋写字楼和一栋单独的写字楼以及商街组成。

龙湖滟澜新宸正式亮相

（本刊讯 记者龚小锋）4月4日，位于中关村北扩产业教育密集带的龙湖滟澜新宸正式亮相。据悉，滟澜新宸邻近地铁昌平线沙河高教园站，计划在今年内入市；该项目集合了低密度住宅、商业、教育配套等功能建筑，其中小高层主打户型为98平米、115平米三居和138平米四居。建筑风格取自城市豪宅龙湖·唐宁one的ArtDeco。

仲量联行称京写字楼租金平稳

（本刊讯 记者龚小锋）仲量联行报告显示，北京一季度CBD甲级办公楼租金保持稳定，甲级办公楼市场的整体空置率降至4.3%；零售地产市场第一季度由于新增供应不足，且有春节，造成租赁和扩张活跃度有所降低，净吸纳量呈下降趋势；因部分电子商务企业迁仓武清、廊坊，仓储租金连续第三季度呈持平态势。

高力国际举办季度京津市场发布会

（本刊讯 记者徐进）高力国际于4月8日召开“北京和天津物业市场2014年一季度回顾及展望”新闻发布会。报告认为，北京商铺零售市场四个项目有望在2014年入市。有三个项目均位于核心子市场，如王府井和CBD。鉴于其中两个项目有较高签约率，预计新增项目仅会在短期内提升市场空置率，尤其是其周边区域。

世联行2013年收入稳增长

（本刊讯 记者徐进）世联行发布的年度报告显示， 2013年营业收入为25.63亿元，同比增长36.47%；归属上市公司股东的净利润为3.18亿元，同比增长50.64%，2009年8月世联行在深交所上市，四年来，世联行代理销售额和收入增速迅猛，四年复合增长率分别为53%和36%，利润四年复合增长率为20%。

室内PM2.5控制技术研讨会召开

（本刊讯 记者徐进）近期，由中国安装协会建筑设备和系统运行维护分会主办的“室内PM2.5控制技术研讨会”，在中国建筑科学研究院召开。中国建筑科学研究院建筑环境与节能研究院，对室内PM2.5的现状、治理措施、如何选择净化产品等内容进行了梳理，对目前社会上存在的关于PM2.5的热点问题进行解答和澄清。

泰禾北京院子举办私家堂会

（本刊讯 记者龚小锋）3月16日，主题为“盛世国韵 大院迎春”的私家堂会，在泰禾北京院子营销中心举办，百余名业共襄一场“家宴”。据悉，泰禾北京院子二期提前入市，产品为3米高围合私家大院别墅，赠送精装修双庭院。联排、合院，多户型可选。产品设计贴合国人的传统居住习惯，更确保了居者的私密与安全。

国锐·金楼王样板间开放

（本刊讯 记者自曾晖）日前，位于亦庄“长安街”核心位置的高端项目国锐·金嵿举行了楼王产品3B样板间的开放活动，北京50余家高端主流媒体到场。据悉，项目总建筑面积60万平米，是集高端办公、高端住宅、空中花园别墅、中国首个LEED铂金级会所等业态的生态智能国际社区；本次楼王产品户型为260-380平米，全精装修。

保利·国际广场举办样板间开放盛典

（本刊讯 记者龚小锋）4月15日，由保利地产举办的“‘钻石灯笼’致敬全球商界尖峰，保利·国际广场样板间启幕盛典”在保利·国际广场举行。作为大望京首批交付的超5A级写字楼，项目共有三座写字楼，总体建筑面积近12万平米，项目由世界顶级的SOM建筑设计事务所设计，其中主写字楼高152.8米。

雅居乐清水湾举办五周年庆典

（本刊讯 记者方王洋）3月29日-31日，雅居乐清水湾五周年庆典在海南三亚举行。雅居乐集团执行董事总裁黄奉潮介绍，雅居乐清水湾五年实现了近400亿元的销售业绩，成为海南地产销售五连冠。项目的配套及生活氛围进入成熟期，超5星级卓美亚、希尔顿酒店也将陆续建成开业。游艇码头等设施也将陆续呈现。

绿地集团发布智汇产业城战略

旅游地产在中国发展 篇4

中国商业地产行业发展论坛2014(第十一届)年会暨“北辰三角洲之夜”颁奖盛典”于3月28日至29日在北京五洲皇冠国际酒店盛大举行。由中国商业地产联盟发起的这一年会,其规模之大、层次之高、影响之广,获得业界广泛好评,已经名副其实成为“中国商业地产第一会”。

年会的一个重点话题便是转型与变革。苏宁云商副董事长孙为民分享了他们线上线下相集合的新模式,侨福建设企业执行者黄建华则畅谈了商业与文化、艺术的跨界融合。万达副总裁陈平也深度解读了万达的创新新思路。商业地产界人士在年会上通过集中全行业的智慧,重新思考“发展新方向”、找寻“成长新动力”、探索“商业新模式”。年会期间,还举办了“北辰三角洲”年度颁奖盛典,现场揭晓了“中国最具影响力商业地产企业”、“中国商业地产领袖人物”、“中国最具体验感商业地产项目”等十多大奖。活动发起方中国商业地产联盟发布了《2013/2014中国商业地产行业发展报告》,报告回顾了2013中国商业地产十大新闻事件和十大商业项目,并对2014年度行业发展趋势作出专业预测。与此同时,举行了中国商业品牌发展经理人俱乐部成立仪式,王府井百货、外婆家、星巴克、中影影院等40多家知名商业品牌发展高层参加了成立仪式。

许：中国旅游地产交易会演讲 篇5

2010年12月11日下午，深圳市会展中心现场举办了“2010CIHAF中国旅游城市开发暨旅游地产”论坛，本届论坛，由中国住交会组委会、中国房地产报、中国旅游报社共同主办，论坛主要探讨休闲经济时代的新型城市战略，下一个十年中国城市转型的模式，旅游目的地城市的建设与开发，旅游规划的国际潮流，旅游地产的选址与开发等焦点话题。

在论坛上，许豫宏教授发表了重要讲话，以下为现场实录：

各位专家、各位来宾，非常感谢住交会论坛的邀请。我演讲的题目是“城市化背景下的旅游地产新模式”。城市化是国家战略，也是人们走向现代旅游或者是休闲度假旅游必然的一些结局，就是城市空间的外延和扩张。在外延和扩张中间，尤其城交型以及资源特别好的区域，从过去单纯景区景点的打造走向多产业发展，像刚才万达集团讲的就是这种模式，他是通过旅游的打造同时融入了产业构建，同时进入城市化进程，这是拉动城市化发展的必然结局。传统旅游地产就是按照一个旅游景区、一个风景名胜区打造一个度假产品，比如说酒店、餐饮、综合配套购物等业态所形成的旅游地产的方式。但是，最近几年来尤其最近三四年来它所形成的模式已经远远偏离了过去传统旅游地产的理念。它是什么概念呢？它成了一个投资消费于一体的新兴物业方式，以旅游度假为目的，通过整合开发建设形成旅游产业和房地产业全新的产业体系。这个产业体系，上游把传统的旅游景区景点进行了整体的转型和提升，下游与城市的发展、与综合产业的融合形成了一种发展模式。这种发展模式应该是它的内涵。这种发展模式有一个很重要的方面，像刚才万达所讲的世界级旅游产品的打造，它将会成为未来旅游地产尤其是远离中心城市的旅游地产开发所走的道路，因为它只有世界级的旅游吸引物、世界级的旅游产品，通过吸引才能让人们不止是来观光旅游、休闲度假，同时到这里宜居生活。所以它的内涵和外延发生了本质的变化。尤其是去年国务院41号文件发布以后，旅游业作为国家战略性支柱产业的发布更加决定了旅游产业走综合化、多元化的发展道路，旅游地产是必然的发展趋势。

旅游产业在中国来看首先是市场需求，另外从中国利好的发展方式来说是允许和认可的，也是希望的。从企业推动来说，大量的房地产投资商进入旅游地产业，旅游行业景区景点打造会形成一种新的发展模式。从外部环境来说，汽车数量家庭的普及，包括高铁、城际列车、廉价航空产品的推出、高速公路的建设都将形成旅游地产在未来从观光走向度假、走向宜居生活的综合发展提升。

我们对城市化进程的机遇从两个方面来说：

一是旅游拉动城市化。旅游拉动城市化从主体来说就是以旅游的理念打造城市，这也是今天论坛的主题，实现城市软硬件结合和软素质的全面提升，通过这些提升形成旅游业在城市发展过程中间一个重要的驱动力。我们去年做

了湖北洪湖度假区的详细规划，是湖北圈头做的，也是湖北省政府进军综合旅游产业开发专门成立的投资集团，具有政府背景的，这个投资集团第一个项目是在洪湖边上，我们通过洪湖这个家喻户晓的电影包括歌曲创意它的发展模式，就是洪湖以家为主线，创意当代家庭理念，形成时尚、现代、回归自然的现代生活方式。我们通过酒店、湿地观光园、湿地生态房、企业会所、湿地创意园打造生态之家、创意之家、品位之家，最后形成一个综合的发展成果。这是我们做的一期5000亩地的开发模式（见图）。有商街、演出剧场、生态廊道包括湿地、生态环境打造（见图），这是一个综合服务区的配套（见图）。它完全是按照旅游的模式在打造一个城市。

第二个关键词是新生活方式。旅游拉动城市化，它的核心除了我刚才说的产业模式之外，更重要的是人们如何宜居生活，这种宜居生活我们提出旅游城市化的宜居生活成为新生活方式，这种新生活方式我们要找一个案例，这个案例是我们刚刚结束的河南驻马店丘陵地带三十平方公里打造旅游度假区的模式，保持山地特色、水域以及农家田园和城市化功能的复合旅游度假区。这是三十平方公里的发展空间，目前有10万亩的桃园，有长寿山丘陵地带，打造长寿山丘陵度假区以及湖泊生态旅游区的概念，通过三大旅游板块形成互为犄角的发展，最后开发以山水农城为主体的新旅游产业区。

通过以上理论，根据我们几年的实践，我们对旅游地产新模式做一个创新的分类，目前旅游地产的理论体系包括在实践过程中提出的创意很多，泛旅游化的概念特征非常明显，根据我们的实践我们提出一个创新模式，大概把旅游地产在未来发展中分为四大类：

第一是作为城市功能区的分类。

第二是旅游产业经济区的分类。

第三是旅游小城镇的分类。

第四是乡村旅游综合体的分类。

这四类对未来大区域的开发有一定的指导价值。

城市功能区，城市扩张过程中依托于城市功能的外移形成旅游地产的发展模式，这种发展模式能够仅仅依托城市功能，这比万达陈总刚才讲的有所区别，他打造的是城市稀有物，我们打造的是城市功能区，通过城市开发形成城市拉动外移，比如广州搞大学城的开发是一种模式，比如天津滨海新区150平方公里旅游度假区的开发也是一种模式。

我讲一个案例，是北京与天津之间有12平方公里开发区，这个开发区是北京博大东方一个置业集团做的，他们前期是做工业园区开发成功的，这个项目也是他们第一次进军旅游地产业。这个项目处在北京和天津之间，它的特征如右图所示，它的土地价值是原来有一个水库，左翼是高铁跟高速公路，这12平方公里是高铁、高速公路环绕的封闭区。北京博大东方拿来以后请我们做了前期咨询和总体规划，我们给他确定的理念就是体现好玩好看的一个城，具有配套完美的功能，形成未来旅游城的概念。确定的功能区首先形成商务旅游区的概念，商务旅游区包括商业小镇的开发、水街的开发、企业会所以及度假公寓、温泉渡假村和湖景商务酒店为主体，这是围绕水线打造的综合体概念，这是一期工程。二期是打造高铁湖公园，依托目前仍然存在的农田打造经济农业庄园，这是目前天津市政策所允许的。最后形成多业态，我们现在看到的圈圈点点都是多业态布局（见图），不仅有旅游的吸引物，而且有地产开发，同时综合打造多元业态，大概有二十几种业态来融入，最后形成南湖旅游区的效果图（见图）。这个项目已经报请政府立项，一期开发已经开始了，这是在京津高铁边缘的效果图。这是天和城12平方公里的全景图和夜景图（见图）。

产业经济区模式。我们的旅游地产还是从传统景区景点开发走过来的，包括原来很多风景名胜区和世界文化遗产都在实施边缘的综合开发，但是原来的控制范围和保护的频度比较高，如果要实施开发将来有相当大的难度。这种情况下有存在如何有效提升风景名胜区和世界遗产的产品，并局部地实施开发旅游地产项目。最近几年我们做了不少，包括兵马俑、金箔湖、千岛湖的。泰山风景名胜区是我们规划做的，我们按照山城相依均衡发展、旅游地产集群发展、游农一体协调发展、旅游地产联动发展的模式形成大泰山格局，基本核心有几点，一是大型游客服务中心的建设，以动漫体验场馆建设形成新的综合体验项目，跟泰山的生态自然人文配套。通过民俗旅游区打造泰山小镇的概念，然后通过封禅大典的概念形成大型演出，封禅大典今年5月1号已经开演，投资1.3亿，这是我们当时设计的效果图（见图），这是实际场景（见图）。

另外是旅游小城镇，这个模式提了多年，现在旅游小城目前在全国也比较履行，我们推荐的案例是徐州市五花小镇的概念，一期开发6000亩土地，确定为温泉、田园农庄、山水度假和禅修、养生以及自驾车综合配套的板块。还有乡村旅游综合体，随着目前全国城市化，加快城市化率提升而做的案例。是天津荣升集团，我们给他做过两轮咨询，第一轮咨询是3000亩土地，里面设计一部分农田、一部分可开发用地、一部分政府承诺的必须打造旅游项目用地，按照当时政府规划的决定按照1000亩土地的规模做设施农业，另外用1000亩打造会议聚集区，另外1000亩做综合地产开发（旅游地产开发），这个模式得到了天津市的高度认可，目前作为建设部系统的案例在推进，现状是已经完成了，经营情况非常好，里面两个度假酒店和一个会议中心。形成产业链的发展模式，会议度假、设施农业和旅游地产的综合发展，形成互动互溶的模式。

去年开始天津市政府为了推进这个区域的城市化进程，把荣升集团投资的3000亩土地扩大到2.3万亩，另外整理成2.3万亩土地交给他来做一级开发，我们实施的是休闲农业由一千亩土地扩建到两千亩土地，打造京津地区最大规模的休闲旅游区。会议聚集区不再扩大，一千亩土地维持现状，然后增

加功能，旅游地产由一千亩土地增加到三千亩，这是目前政府给的红线范围内做的调整，我们现在正在帮他做规划，是未来京津地区规模最大的旅游综合开发区。

丽江旅游地产发展模式思考 篇6

前言

房地产业往往是一个国家和地区的支柱性产业，而旅游业作为丽江经济发展的一个主要推动点，如何将房地产行业和丽江旅游业有机结合起来，从而形成丽江经济的有一个新的带动点，是丽江现在面临的一个问题。本文通过对丽江市旅游地产行业发展的描述，分析其在发展过程中存在的一些问题，对丽江市旅游地产业未来发展提出一些思考，旨在为丽江经济发展及城市定位给予一定的参考。

一、旅游地产定义

国内外学者对旅游地产的定义有多种，国外旅游地产源于上世纪六十年代欧洲的分时度假概念，我国旅游地产观念起于上世纪八、九十年代，观点不一。2010年1月4日，国务院在《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中首次出现“与旅游业相适应的房地产业”的表述，对我国旅游地产的定义有指导意义。

结合国内学者的观点，本文中的旅游地产是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅、旅游投资、养生养心等产业为依托，以游客（即旅游观光和旅游度假的人）及投资者作为主要消费者而进行的房地产开发项目，其开发经营特点是以旅游业为依托，辐射生活、休闲、养生、娛乐、购物、投资等各方面，从而刺激消费、带动经济增长。

二、丽江市旅游地产发展情况

1.丽江旅游地产的类型

丽江市以休闲生活、民族文化、自然景观、环境气候为旅游业的品牌，经过二十年的发展，随着丽江旅游品牌的不断提高，年接待游客量不断攀升，2011年-2014年丽江市接待国内外旅游总人数分别为1184.05万、1599.10万、2079.58万、2663.81万，年均增长达30%以上，预计2015年接待游客总数会突破3000万人次1。

近几年，丽江市政府也有意将旅游与地产业相结合，引进了一批具有国际品牌的企业，也建设了几个旅游地产项目。根据实地调研，结合国内外对旅游地产类别的界定，将丽江旅游地产分为旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产等四类。

（1）旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、娱乐、休闲、住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间，游客一般只是驻足停留、短暂参观，通常不租赁也不购买。该地产作为旅游景观的伴生资源，一般就是作为景观的一个有机组成部分。也是形成一个地区旅游地产的基础条件。

（2）旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假的各种类型房地产，包括星级酒店、特色客栈、主题酒店、度假村、家庭旅馆等。丽江以特色客栈作为旅游度假地产的主要依托，单古城内就有几千家各具特色的客栈，为丽江古城增添了浓重的历史文化气息，来丽江旅游不住客栈是被视为一种遗憾。

（3）旅游商业投资地产。旅游商业投资地产是指为游客提供商业会议会展、培训、公务出差及投资经营的旅游地产，如丽江258家星级酒店，依托丽江这个旅游品牌，既对一般游客提供住宿餐饮服务，也为省内外企业提供会议会展及培训业务。另外，古城里很多客栈、商铺都是被新疆、福建、山东、江浙一带的外地人租赁经营。

（4）旅游生活居住地产，是指开发以供游客购买或长期租赁，以便长期居住或者分时段居住的房地产，借助于丽江近年来不断上升的旅游品牌，不少开发商将目光放到高端旅游地产项目，如“金茂雪山语”“雪山艺术小镇”等别墅及商业住宅项目。以丽江优越的环境优势作为卖点，吸引全国各地的投资者来此，或长期居住，或时段性度假。

2.丽江市房地产价格变动情况。本世纪初到现在，丽江旅游人数急剧增长，随之带来房价也不断攀升。可见，前二十年丽江的房价与游客数量增长是同方向的，可以预见，随着旅游人数的进一步增长，丽江旅游地产对投资者依然会具有相当的吸引力。

三、丽江旅游地产存在的问题

1.整体旅游、投资环境不理想。近年来，丽江旅游人数暴增，经济水平更是有显著提高，但随之而来的城市管理问题以及人口素质问题日益严峻。2015年10月9日，国家旅游局对5A景区“丽江古城”提出严重警告，“欺客载客、餐饮价格虚高、商铺无明码标价、环境卫生差”等现象严重影响丽江旅游品牌。可想而知，该事件会严重打击游客的旅游热情和投资者的投资热情。

2.旅游地产发展不均衡，缺少统一规划和整体监督。丽江各类型的旅游地产，除了古城内的“客栈、商铺”之外，基本都是个人申请、政府审批。政府更多的是考虑经济发展和招商引资的成果，而忽略了项目本身在地理位置、行业竞争、社会资源上的统一性。另外，丽江古城内有近5000家商铺、酒吧、客栈，其中三分之一为无证、无照经营，致使恶意竞争、社会资源浪费以及投资环境恶化等现象2。

3.营销模式单一，缺乏创新。多数旅游地产的营销模式依然停留在传单营销、电视广告等传统媒体营销方式下，或者举办认筹会、或者一些促销活动展开。其中也不乏一些富有创意的策划，如“雪山艺术小镇”在营销中融入了音乐、绘画、表演等艺术元素以及利用明星效应促销，但是销售效果依然不太理想。

4.本地人口少，流动人口多。丽江市2011年-2014年常住人口分别为121万、119万、120万、127万，相对较稳定，与接待旅游人数之比为1：16.3，本地常住人口少，而古城区更是才十几万的常住人口，投资需求小，再加上经济相对落后，购买能力较低，不可能消化整个丽江旅游地产，而旅游地产的需求主要依赖于有长期居住或者长期投资意愿的人，所以要将丽江的旅游地产推销到全国范围去，如何吸引游客、留住游客是丽江市要考虑的一个难题。

四、丽江市旅游地产发展模式的思考

1.整顿旅游行业，改善投资环境

旅游业作为丽江旅游地产的根本，稍有波动即会对旅游地产产生重大影响。皮之不存，毛将焉附，所以丽江市政府必须花大力气、大成本千方百计维护好这一来之不易的旅游品牌，针对今年黄金周国家旅游局的严重警告，要严肃对待，及时、充分的做好整改措施，坚决肃清一切有碍丽江旅游品牌的行为，还丽江一个健康、清明、和谐的旅游环境，重拾丽江旅游业发展信心，在此基础上进一步带动旅游地产的发展。

2.政府引导，完善旅游地产环境

政府要将旅游地产作为丽江的一个战略新兴行业来扶持，作为丽江经济发展的一个新引擎，可以带动建筑业、家电家装、生活服务业甚至旅游、金融行业的发展。政府职能不能仅局限于招商引资、审批盖章，要事先做好旅游地产发展规划，结合丽江市的经济发展和城市规划，考虑社会资源的集群效应、优化配置，围绕大研古城以及到束河古镇区域作为旅游地产的主要聚集区。既方便游客居住、消费、休闲，又可以集中建设、集中管理，同时还可形成规模效应。

3.创新旅游地产发展模式，多模式协调发展

在完善深挖现有的旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产的基础上探索新的发展模式，以旅游引导地产，以地产带动旅游行业的发展。

（1）丽江旅游地产种类较多，但发展不够成熟，如祥和商业广场、古城口商业步行街，规划建设了两三年，开业日期一推再推。这方面，可以考虑西双版纳万达商场成功的例子，考虑在丽江引入万达广场等知名企业，一方面可以招商引資，其次带来品牌效应，另外还可以引入先进的服务理念和管理经验，增加本地企业的竞争压力，最终带动地区的经济发展。另外，丽江市应该打造一个更有特点的特色区域，也就是目前悦榕庄、铂尔曼、安缦、希尔顿、瑞吉、君悦等酒店集中进驻的丽江束河东区。北京第二外国语大学闲暇经济研究中心主任魏翔表示，“高端酒店所吸引的高消费能力的人群，除了旅游之外，还有诸如餐饮、社交、购物等一系列的连带需求，这些需求对于当地经济的发展，有较大的拉动作用。”该理念已经在海南三亚亚龙湾被证实。

（2）进一步创新旅游地产发展模式

一是引入养身养老地产。2015年底，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将达到16%，丽江市风景秀丽、气候宜人、空气清新、民族多样、冬暖夏凉以及浓厚的历史人文气息和壮美的自然景观无不吸引着来自国内外的游客，很多人都有“来了就不想走”的想法。丽江应当借助自己的旅游品牌优势，打养生养身牌，PM2.5常年在30左右，再加上丽江本地植物的多样性，玛卡、螺旋藻、虫草、人参、天马、辣木等中草药使丽江成为最适合养身养老的旅游地区。丽江市现在缺少一个养身养老的高端品牌，把丽江的知名度进一步推广到国内外。像广西的巴马“长寿之乡”，以及绿城的养老养身地产标杆项目“乌镇雅园”已经具备了相当的知名度。

二是进一步推动分时度假酒店的建设与运营，中国目前的财富阶层依然还处于一个规模化的上升期，根据国际经验，人均GDP超过5000美元，将进入旅游度假的快速增长期。中国人均GDP为7575美元（2014年），预测2015年将突破8000美元，国人旅游的热情必然会快速增长。与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过70%的购买客群为外地客户，造成空置率较高，分时度假模式传入中国后，面临很多问题，发展一直不温不火，丽江可以与海南、四川、湖南等类似省市地区签订分时度假网络协议。另外，丽江政府可以考虑将白沙、束河的部分村落建成大型的养老养身养心地产项目，该地区地处丽江古城与玉龙雪山的中段，环境宜人、交通便利，可以由政府出资或者引入民间资本进行建设，对于原有居民可以采用买断或者租赁粉红的形式进行安置，一方面提高居民收入，也可以充分利用社会、地理及环境资源拓展丽江旅游渠道。

三是鼓励特色旅游地产的建设。

（3）实时改变营销策略

丽江这城市知名度很高，丽江本身旅游资源很丰富。让丽江的旅游地产品牌提上去，还是要走出去。需要充分准备一套从产品规划，行销渠道选择，及产品/区域说明的营销组合。从政府到企业，各个层面应该保持一致，应当在报纸、杂志、电视等传统的营销方式下，积极采用新型媒体营销，如微信营销、名人效应、细分市场等营销方式，积极结合时事话题，把握营销时机，如金茂集团借助“双11”的时机，将双十一概念代入地产圈，开创“双十一光盘节”取得一天销售41.88亿元的骄人成绩。

（作者单位：云南大学旅游文化学院）

注释

1丽江统计年鉴

2丽江市长张泽军接受《丽江读本》访谈

基金项目

云南大学旅游文化学院院级课题项目“丽江地区旅游地产创新发展模式研究”

作者简介

发展区域旅游房地产条件分析 篇7

关键词：旅游房地产,作用和影响,机遇和瓶颈

传统的旅游发展片面地追求规模, 而随着规模的扩大和开发模式的单调, 很容易导致资源消耗、环境破坏等社会问题, 在旅游业面临瓶颈的时期, 国外新型的旅游度假模式及旅游消费观念开始涌入中国市场, 这就是旅游房地产。伴随着人们收入水平的提高和休闲时间的增加, 旅游消费开始从观光型向休闲度假型转变。各地相继开发出了各种旅游房地产产品。旅游房地产在逐渐改变人们的旅游消费方式和居住模式, 越来越多的人开始关注、投资并使用旅游房地产, 而其也成为促进旅游经济发展的一股新的力量。

一、旅游房地产对区域经济的作用和影响

(一) 吸引旅游者, 增加旅游收入。在旅游地开发旅游房地产, 相当于在当地旅游资源的基础上, 新增添了一个旅游吸引源。在满足旅游者去户外欣赏大自然风光、观光旅游需求的基础上, 还满足了旅游者在观光归来住宿中可以享受到高品质舒适服务的需求;将在旅游房地产中住宿休憩变为旅游享受的一部分, 而非独立于旅游享受之外的附属服务。这种新的旅游吸引源, 也将在留住这一部分旅游者的同时吸引更多慕名而来的新的旅游者, 在增加旅游人次数的同时, 也增加了旅游收入。

在现代旅游房地产中, 其消费内容越来越多样化, 除了传统的食宿消费外, 休闲、娱乐、健身、购物等活动已经成为旅游房地产内不可缺少的经营内容。会议中心、高尔夫球场等商务配套设施也不断加入到人们的消费当中来。旅游房地产所带来的收入占旅游收入的比重也将越来越大。

(二) 带动旅游相关产业的共同发展。旅游房地产的产业链条长、涉及范围广、与众多产业和部门有着密切的联系。首先, 规划设计环节。在一个房地产项目开发之初, 必先经过规划设计部门的前期设计、可行性研究, 对于地块用途、土地利用、区域发展、建筑设计、绿化率、市政配套等都会做详细的研究, 这需要设计部门与房地产开发部门良好地沟通合作和有效对接;其次, 开发环节。参与该环节的有拆迁单位、材料商、建筑施工单位等机构团体。开发商与拆迁单位之间是一种委托关系, 材料商负责提供原材料, 建筑施工单位负责项目的基础工程;再次, 运营管理环节。这个环节涉及代理商、物业管理单位、服务性机构等部门。房地产对于生活消费性、服务性产业产生的推动作用很大, 其发展关系着服务产业的繁荣与活跃程度。当一个地区拥有较多房地产、吸引人气之后, 该地总会涌现出许多配套性服务行业, 例如商场、超市、洗衣店、医院、学校等, 从而形成综合性社区, 带动区域经济的整体发展。

(三) 促进旅游业产生产业集群效应。旅游房地产产业集群是指使各开发企业在同一地区聚集, 这种地理上的集中可以形成一种利益共享的合作机制, 促进多方共赢得到实现。旅游房地产集群能够营造一个大的市场, 对旅游供给方、旅游消费方当中参与的企业或个人产生较大的吸引力。在这个市场中, 人流、商流、信息流、贸易流集中在一起, 形成了较大的需求与供给, 而单体旅游房地产却不能产生如此大的力量。一般来说, 只有具备一定规模的市场, 才能吸引大量的相关企业在地域上集中, 从而促进商业及经济的发展。

在合作机制的影响下, 各旅游企业之间可以改变以往以价格竞争为主导的模式, 向旅游者提供差异化的服务, 形成专业化的分工, 良性竞争, 带动区域经济的发展。

(四) 提升城市形象和城市品位。城市形象是一座城市的内在历史底蕴和外在特征的综合表现, 是城市总体的特征和风格。它是在城市功能定位的基础上, 将城市的历史传统、城市标志、经济支柱、文化积淀、市民风范、生态环境等要素塑造成可以感受的表象和能够神会的内涵。是城市各种内在资源挖掘、提炼、组合与具体工程策划、设计、实施相结合的“神形合一”。

而建筑是城市景观的重要组成部分。优秀的房地产项目能够大大提高城市形象和城市品位。近几年, 广东东莞市大力发展旅游房地产业, 把该市的常平和樟木头两镇建设成为数万香港人的第二居所。把良好的人居环境建设及营造作为旅游经济发展的重要组成部分, 有效提升了东莞的城市形象。同样, 凭借旅游房地产优雅的环境和精心的建筑设计, 也可以美化城市环境, 优化人居环境、提高城市形象和城市品位。

二、发展区域旅游房地产的机遇和瓶颈分析

(一) 政策法规制度的角度。近年来, 国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新政策, 不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证, 而且也为房地产业营造了一个广阔的发展平台。以城市为重点扩展消费领域的政策, 为旅游房地产业带来新的发展机遇。中央经济工作会议提出扩大内需的重点将从投资转向消费, 要以城市为重点, 进一步拓展消费领域, 增强消费热点的带动效应和扩散效应, 以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势, 并提出了要加快发展服务业消费, 这对旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。

但是, 目前来说, 相关的法律规范也是比较缺乏的, 如旅游房地产规划设计、旅游房地产市场开发与宣传、国际购买消费者、生态与环境保护、资本流动等方面都缺乏相关的保护和管理制度。

此外, 带薪休假制度也未能落实。旅游具有季节性的特征, 旺季时旅游地严重超载, 造成了旅游区资源和环境的严重破坏, 也降低了旅游质量, 同时也形成包括旅游房地产在内的旅游设施在淡季的闲置, 从而影响旅游房地产的生产和经营。带薪休假制度可以将假期错开, 使集中的旅游消费变为分散的消费。这既可以缓解对旅游地的压力, 提高旅游质量, 又可以更有效率地利用旅游房地产等设施, 提高旅游房地产项目的吸引力。但目前我国的带薪休假制度只在少数城市、少数单位实行, 还没有具有法规性的实施办法进行落实。

(二) 资本市场的角度。据不完全统计, 我国的产权式酒店已由几家发展至600多家, 并遍布全国主要商务城市, 如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店, 以及各种产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等;还有在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、河北北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所, 如度假公寓、别墅等。

可以这样认为:旅游业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会, 旅游房地产是其中发展空间大、发展前景好的一个方面。根据国外旅游和酒店业的发展经验以及中国社会经济的发展趋势, 中国旅游房地产产品创新将蕴藏着巨大的市场机会。无论是多元化社会旅游市场所形成的对旅游房地产创新需求的推动, 还是社会资本对旅游房地产的投资需求, 中国旅游房地产已呈现出了市场消费群体和投资主体双多元化现象。

但是, 在资本融合方面又是举步维艰。如果要做大做强做成产业集群效应, 势必需要组建强大的分时度假网络交换网络, 需要大量的先期投入 (包括网络的建设、会员的吸收等) 和后期维护、扩大经营的投入, 谁来牵头、谁来管理、谁来监督都是很现实且刻不容缓的问题。

如果说由政府来负责吧, 我国当前经济和社会生活中还存在不少亟待解决的问题, 比如产业结构不合理, 经济体制深层次问题尚未解决, 生态环境问题依然相当突出, 地方保护主义屡禁不止, 市场经济秩序有待继续整顿等。可如果说民间机构负责吧, 目前中国城乡居民储蓄存款余额超过7万亿元人民币, 深圳发展银行济南分行行长万安培据此推算, 民间资本存量在6~10万亿元之间。但是, 由于投资者收入预期的不确定性, 对社会保障体系不健全等存在顾虑;现阶段确实存在众多难以把握的风险, 包括社会信用体系不健全、基金黑幕、股市风险、企业运作不规范、相关政策不到位等使得民间资本一盘散沙, 又怎么来建立这个体制呢?

(三) 社会环境的角度。根据世界银行报告, 人均GDP3, 000美元左右被认为是现代化的门槛, 同时也是中国2020年全面建成小康社会的主要标志。2006年中国人均GDP已经超过2, 000美元, 而部分沿海经济发达城市人均GDP早已超过3, 000美元, 已逐步显现出高度工业化时代的社会特征。人们生活水平不断提高、生活方式及消费观念正在改变, 休闲、度假、旅游等已经成为了社会经济活动、人们工作、生活的重要组成部分, 而国家法定假日增加、黄金周调整等使得三闲 (闲心、闲钱、闲时) 结构完整。

据国家旅游局统计资料, 2007年全国国内旅游人数为16.10亿人次, 比2006年增长6.67%, 2007年全国国内旅游收入7, 770.62亿元人民币, 比2006年增长8.85%。消费规模的增加极大地促进了旅游房地产的发展。

与此同时, 我国居民的消费观念尚未改变。旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年, 但在我国尚属新兴事物, 消费者普遍对其不太了解, 加上中国人超前消费的意识并不强, 一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权, 这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。

三、结语

传统房地产业务利润的缩小使得房地产企业寻求新的业务增长点, 而旅游房地产自然成为未来房地产发展的生力军。旅游也已经成为一些地方政府的主导性产业。旅游房地产市场份额很大, 发展空间也很大, 旅游产业面临着大整合的机遇, 抓住机遇, 趁势而上, 盘活资产, 就会创造良好的经济效益和社会效益。

参考文献

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[2]巨鹏, 王学峰, 崔凤军.景观房产研究——背景现状未来[J].旅游学刊, 2002.1.

[3]朱贤.旅游房地产开发的模式探析[N].中国旅游, 2004.

[4]张广瑞, 魏小安, 刘德谦.2002-2004年中国旅游发展:分析与预测[M].北京:科学社会文献出版社, 2003.

[5]钱平.旅游房地产学[M].上海:复旦大学出版, 2004.

中国旅游目的地房地产开发模式研究 篇8

1 旅游房地产在发展上的起源

旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业, 现今已成为我国国民经济的新增长点。旅游业发展能广泛带动第三产业其他部门发展, 房地产业也受到旅游业发展的牵动作用。表现在:一方面, 大批房地产建设项目本身就是旅游观光和度假用的宾馆、酒店、度假村和娱乐设施等;另一方面, 一些房地产建设项目也是直接或间接为旅游服务, 如会展中心。房地产业作为国民经济基础产业和支柱产业, 能促进旅游等其他第三产业的繁荣发展。旅游业和房地产业的融合发展就形成了旅游房地产, 旅游房地产的兴起, 既是我国房地产业适应竞争环境、拓展市场空间的结果, 也是我国旅游业发展成熟的产物。我国旅游房地产事业的发展的起源主要在20世纪的60年代左右, 它的发源地是当时的欧洲, 它是由于分时的度假概念所演化而成的。据说当时的亚历山大为了让阿尔卑斯的滑雪度假地区的中资产阶级的人群能够买到度假地房产就将他所管理的一家度假房地产按照时段的不同分售给人们, 并且给予他们一定的享受权利, 同时这种权利可以进行转让和转卖。亚历山大的这种分时度假的方案就是最早的旅游房地产的起源。

而我国的旅游房地产的发展开始于20个世纪的八九十年代, 我国的目前的旅游房地产在概念的界定上没有得到一致的认可, 众说纷纭, 但是大多数人比较看好的一种观点是旅游房地产指的是一种房地产的开发和营销模式, 这种模式主要是以旅游度假作为主要目的的。同时进一步将开发的项目实现旅游方面价值的一种事业内容。旅游房地产的开发针对者主要是面向旅游物业。从我国的发展形势上看, 我国的旅游房地产开发已经初显效果, 旅游消费的基本类型形式已经从观光类型进一步转化为休闲度假类型, 同时旅游房地产项目也在慢慢崛起, 逐渐演变成为我国未来新的经济发展项目。

2 中国旅游目的地房地产开发模式研究的具体内容

2.1 旅游目的地与旅游房地产开发之间持续发展的相关关系

现阶段的我国旅游目的地房地产事业新型的进步和发展模式一般可分为四种:接待性质的新兴发展模式;景观性质的新兴发展模式;观光性质的新兴发展模式;娱乐性质的新兴发展模式。娱乐性质的新兴发展模式是旅游活动开展的重要前提因素, 这种前提条件是旅游目的地的竞争力的主要保障。娱乐性质的旅游房地产开发模式中主要的活动都是围绕着娱乐为宗旨的活动内容, 它的重要组成部分就是旅游娱乐设施, 这是保证该地区旅游事业发展的最有力动力源泉和基本的竞争力条件。观光性质的新兴发展模式则是体现着我国独特的旅游目的地内容的深刻文化底蕴和内涵, 是构建旅游目的地的基础“文脉”之所在。也是人文方面内容的重要体现。这种旅游胜地往往有着“地脉”和“文脉”双重的优势, 这才是可持续发展的不竭动力的体现, 在一定程度上丰富了旅游目的地的发展内涵。接待性质的新兴发展模式的主要内容其实是以服务游客为宗旨的发展内容, 这种模式可以帮助旅游目的地提高服务质量, 留住更多的游客, 进一步提高旅游发展档次, 让游客们真实地体会宾至如归之感。景观性质的新兴发展模式主要的作用就是帮助旅游目的地进一步提高本土的人气程度, 帮助改善旅游地区的环境质量, 提高旅游目的地的景区等级, 吸引更多的投资方来此投资, 促进该地区的旅游事业的积极快速的进步和发展。

2.2 中国旅游目的地房地产未来发展模式的具体类型

2.2.1 娱乐性质的新兴发展模式

娱乐性质的新兴发展模式是一种以市场为主导的开发模式。它的发展地区主要集中在区域人口稠密、宏观经济发展条件水平较高的、具有一定发展潜力, 并且该地区的个人收入水平相对较高的地区。上述提到的内容都是影响娱乐性质的旅游房地产开发模式进步和发展的重要因素, 当然还有一部分游客主观的意愿等等的原因。由于游客的喜好有一定的随意性和不可确定性, 所以娱乐性质的旅游房地产开发模式中一个重要的环节就是需要做一定的市场调查。这样的措施可以帮助管理者有效地了解该地区的游客的喜好情况, 再进一步根据具体的实际情况去规划娱乐性质的新兴发展模式的未来发展新格局。

2.2.2 观光性质的新兴发展模式

观光性质的新兴发展模式具有一定的非盈利特点, 是一种政府占据主导位置的模式基础。它的发展主要受到文化、历史、地域方面的影响, 在投资方面, 主体一般由政府和宗教团体所承受。观光类型的建筑往往有其他的辅助功能, 会逐渐发展成当地的标志性建筑群体。

3 中国旅游目的地房地产开发过程中所遇到的困难和荆棘

我国旅游目的地房地产开发规划缺乏一定的合理性和科学性。没有从空间地域问题上做系统化考虑, 各个区域各自为政。而且项目主观性过重, 选址没有一定根据, 过于随意, 项目与景观之间存在不协调局面。景观过于商业化、城市化、人工化, 自然景观被严重破坏, 使得景观的自然度和美感度直线下降。而且市场定位不准确开发项目缺少时尚元素和主流元素, 项目的建设存在一定的重复性, 浪费资源。景观环境保护力度不够, 环境容量超载现象严重, 致使景观污染非常严重。

4 结语

总之, 中国旅游目的地房地产开发事业是关乎旅游景区可持续发展的重要影响因素, 所以要对这方面内容做具体化的深入研究和细致分析, 根据自身现有的实际能力努力将这方面事业做好、做大、做长远。

摘要：近几年来, 我国旅游目的地房地产的开发和进步有着明显的成果, 而且这种发展趋势还在持续发展。房地产事业和旅游事业一直都是我国国民经济中最有利的增长点, 旅游事业在不断进步和发展的同时, 也造就了房地产事业的不懈努力。现如今的中国旅游目的地房地产事业开发的模式一般可分为四种:接待性质的新兴发展模式;景观性质的新兴发展模式;观光性质的新兴发展模式;娱乐性质的新兴发展模式。该文将对中国旅游目的地房地产开发模式进行系统地、合理地、科学地研究和论证。为我国的旅游目的地房地产开发事业贡献自己的一份力量。

关键词：目的地房地产,开发模式研究,中国旅游业,开发模式

参考文献

[1]胡浩, 汪宇明.中国旅游目的地房地产开发模式研究[J].桂林旅游高等专科学校学报, 2004 (4) :145-146.

[2]余艳琴, 赵峰.我国旅游房地产发展的可行性和制约因素分析[J].旅游学刊, 2003 (5) :98-99.

[3]辜晓川, 杨钺.旅游房地产:消化空置商品房的新尝试[J].中国房地产金融, 2001 (8) :125-126.

发展旅游房地产的思考与对策 篇9

关键词：旅游房地产,发展,对策,旅游开发

1 旅游房地产的特点

旅游房地产是以旅游度假为目的,通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节,把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产[1]。其发源地始于法国地中海沿岸,20世纪初,地中海沿岸开发了大量的海滨别墅,欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至,一时间地中海成为欧洲的度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售招揽客户的方式,标志着旅游房地产市场的开始[2]。我国旅游房地产萌芽出现在20世纪80年代~90年代,从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后,一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带、旅游景点的挺进,势头强劲[3]。先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广。今天,遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅,将旅游房地产市场推向了高潮。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性,在中国呈现出巨大的发展空间。

2 旅游房地产的发展前景

我国旅游房地产有着广阔的发展前景,主要体现在如下方面:

1)国家政策的支持。党中央、国务院及各级政府,相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策,无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台,这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

2)市场潜力巨大。据国家旅游局统计[4],2006年度全国入境旅游人数12 494万人次,比上年增长3.9%。其中,国际旅游(外汇)收入339.49亿美元,比上年增长15.9%;国内旅游总收入为6 230亿元,比上年增长17.9%。目前我国旅游行业已经进入长期快速增长的上升通道,预计“十一五”期间旅游收入年均增长10%。而到2010年,中国旅游业总收入将达12 260亿元人民币,年均增长10%左右,相当于GDP的7%。到2020年,中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国,旅游业总收入达到25 000亿元人民币以上,年均增长7%,占GDP的比重提高到8%左右。

3)交通条件日渐成熟。从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看,北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速;从人均汽车的拥有量来看,北京已达到8个人一辆车的水平,上海12个人一辆车,广州、深圳约10个人一辆车。专家预言,在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。

4)空置商品房能得到有效解决。我国旅游房地产在二十世纪八九十年代已萌芽,沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发,房地产项目建设供大于求,出现大量空置商品房。据不完全统计,我国空置商品房面积已超过8 000万m2,主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。尽管国家有关部门对此采取了不少措施,然而效果并不理想。而把其中一部分改造为旅游物业,将是消化这些空置房的有效途径。

3 旅游房地产在旅游开发中的作用

1)投资回收率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者,然后在经营中获利。旅游房地产的交易是大数目的,同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者,提高了房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言,投资回收是缓慢的,景区主要依靠每日的门票,酒店依靠房间的出租,小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于住户来说,首先可以将旅游房地产作为一种投资选择,自己出钱买下其中的一个或多个单元,成为业主,然后再委托开发商去管理经营,获取相对稳定的投资回报。

2)能积极推进度假市场的发展。随着市场经济的发展,国内急需拉动内需盘活滞销房产和闲置酒店客房,带动相关产业的发展;通过建立国内包括国外的交换平台,将自身纳入到一个更大的系统中扩展客源空间。这样,不仅能够增加房产开发企业的收益,同时,也提升了酒店(公寓)的潜力,提高了行业间的竞争力,进而满足消费者新的需求。通过交换吸引旅游消费,延长旅游地的度假住宿时间,建立旅游地长期稳定的度假消费模式,推动休闲度假市场的发展。对于从事旅游房地产的开发者来说,最积极稳妥的地产开发,莫过于抓住旅游业方兴未艾的时机,吸引投资,实现经济增长,同时,适度控制旅游类物业投资规模,避免产品供应过剩。市场需要创新,多元化主题旅游地产的出现和发展,必将为我国的旅游市场和房地产市场找到切合点,并在互动中寻求更好的发展方向和更快的发展速度。

3)能完善旅游配套设施建设,增强旅游接待能力,实现景区度假功能。居民消费水平的高低直接影响房地产市场和旅游市场。房地产业参与旅游业的开发建设,使旅游基础设施配套完善,可以增强旅游接待能力,而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机,二者互动互补,互相促进,相得益彰。现代旅游行业发展朝着高级的消费模式———以情景化、体验化为特征,融高品位吃、住、行、游、购、娱活动为一体的“体验旅游”方向发展,这就势必要求旅游点内拥有完善的商业、餐饮、休闲、游玩设施。同时,旅游点内高密度的人流量和旅游人群的巨大购买力将成为旅游房产中商业项目的有力支撑。

4 发展旅游房地产的思考与对策

1)制定有利于旅游房地产发展的相关法规。《商品房销售管理办法》规定,不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此,国家旅游局应和住房与城乡建设部协商,对属于旅游业的酒店、度假村的房地产,鉴于它使用变化大的特点,制定相关的法规,促进旅游房地产的发展。同时,应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推开实行带薪休假制度,并联系单位实际情况,由个人自主选择休假时间,这样可避免旅游度假消费的过度集中,使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

2)健全法律约束机制,加强监督管理。当前,关于旅游房地产的法律法规还不完善,发展过程中出现了违法乱纪的现象,投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规,使得执法部门能有法可依。同时,应加大执法力度,加强监督管理,对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁,以营造一个公平公正的法治环境,使旅游房地产健康、快速地发展。

3)加强旅游房地产的创新,尤其是营销手段。与传统房地产不同,旅游房地产的所有权不一定发生转移,它出卖的是它的功能,它的服务,它的软性消费品。所以在营销手段上,必须进行技术创新,向国际潮流靠拢,不一定将自己限定于房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡,甚至可以进行跨行业结盟,跨国度联动,实现对消费资源最大限度的挖掘。

4)加强规划,整合旅游与房地产资源。风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析,并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场,才能通过房地产规划设计,稳步有序地进行开发,进行营销及全过程的信息管理服务,进而形成一个全新的产业运行模式。

作为21世纪最具有广阔市场前景的兴盛产业之一的旅游产业,随着市场竞争更趋激烈,寻求多形式的发展是必然趋势,将旅游业与同样作为新的经济增长点的房地产业横向结合的旅游房地产有着广阔的发展前景。随着我国产业结构调整和市场经济进一步发展成熟,旅游房地产的发展是旅游业和房地产业不断发展成熟的选择之一,并必将获得快速、持续的发展。

参考文献

[1]王赞强.旅游房地产初探[J].闽西职业大学学报,2001,6(4):16-19.

[2]李长坡.当前我国旅游房地产的问题及对策[J].许昌学院学报,2003,22(2):56-59.

[3]邱仁都,傅鸿源.旅游地产的选址研究[J].山西建筑,2008,34(2):246-247.

[4]国家旅游局.2006~2007年中国旅游市场研究报告[E].国家旅游局网站,http://ww.cnta.gov.cn.

旅游地产在中国发展 篇10

近年来, 以抑制投资投机性需求为基调的房地产调控政策促使国内部分小型房地产企业相继陷入资金困境, 同时也促使一些具备雄厚资金实力的房企纷纷进军旅游地产, 将其作为未来投资的重点。与各家开发商、各地政府针对旅游地产所倾注的巨大资源和热情形成鲜明对比的是, 目前市场上叫好又叫座的旅游地产项目却屈指可数。针对这种现象, 国内政府、开发商、学界都开始对旅游地产这一熟悉又陌生的产业产生了怀疑情绪。辨别旅游地产到底是一块不够分的蛋糕还是看上去很美的泡沫, 最基本的供需关系分析是一个有效的切入角度。

2 旅游地产的概念内涵与特征

2.1 旅游地产的概念

旅游地产是房地产和旅游两大产业相互交叉而衍生出的一种新兴的地产类型, 对于“旅游地产”这一称谓并未见国外各类著作如此表述, 与其相近的表述有包括度假房地产 (resort real estate) 、度假地不动产 (resort property) 等[1]。

在国内, 针对旅游地产的概念界定也没有达成一致。其中狭义的概念界定认为旅游地产是“以旅游度假为目的的房地产开发”;而广义的界定认为, 只要房地产与旅游区的空间上或是产业上与存在密切联系即是旅游地产。

2.2 旅游地产的分类

目前, 旅游地产可分为以下四大类型:一是为游客服务的非住宿性质的旅游景点地产;二是主要提供商业功能的旅游商务地产;三是为直接用于旅游休闲度假的旅游度假地产;四是与旅游区连接的旅游住宅地产[4]。

目前国内各大企业竞相开发的旅游地产基本覆盖了以上4个领域, 目前的开发重点基本集中在第三、第四类旅游地产, 即旅游度假地产和旅游住宅地产, 同时也有华侨城等企业将一部分旅游地产的重心放在旅游商务地产中。

2.3 旅游地产的特征

旅游地产的特征可以从3个角度来进行概括:

1) 从旅游地产的旅游资源来讲, 无论是先天禀赋或是后天打造整合, 均应具有良好的自然生态环境、优美的景观资源、独特的文化资源以及其他个性化旅游资源;

2) 从消费者的角度来讲, 旅游地产具有产权的分散性和公共产品特征, 投资和消费的双重性, 消费档次较高而且消费有可存储性和期权消费;

3) 从企业的投资及管理来看, 旅游地产的前期投入巨大, 投资回报期长, 各种来自政策或市场的风险都有可能对开发造成影响;另外由于旅游地产的特殊性质要求长期的专业物业管理和景区运营能力。

3 国内旅游地产的开发模式

3.1 低廉的拿地成本

旅游地产之所以吸引了大量房企进入, 一个很重要的原因便是房企往往能够以较低的价格拿到住宅开发地块。由于在地方政府看来, 发展旅游地产符合其长期利益, 由于旅游地产前期投资大、品牌效应比较强, 所以将旅游地产作为启动地方经济和旅游业发展动力之一的地方政府频频出台优惠政策, 其中很重要的便是优惠的土地出让政策。

以华侨城为例, 借助深圳模式的成功, 华侨城在内地城市拿地也可谓顺风顺水。由于内地城市地方官员在任期内存在引入先进经验建立政绩工程的迫切需要, 而华侨城的国企背景也让政府更加垂青, 使得华侨城能够在成都、武汉等内地城市以十分低廉的价格拿到土地使用权。

3.2 开发旅游项目提升地价

开发商拿地之后首先通过对生态环境的改造, 景观效果的提升来使项目地达到开发旅游项目的标准。随后通过开发旅游项目带来的人气提升, 使得后期的房地产项目从中收益, 实现溢价。最后, 由于这类大型的旅游项目普遍属于政府重点扶持发展项目, 于是房产项目会借着政府信用及舆论热度再次实现溢价。

值得指出的是, 实现地产的溢价绝不仅仅是简单的营造生态环境, 基础设施环境、配套的服务产业环境也尤其重要。打造出具有核心吸引力的旅游项目, 则是将三大环境整合起来的根本方法。从这个意义上说, 旅游项目是否能够成功开发直接决定着旅游地产项目的成败。

3.3 盈利核心与价值核心

目前在国内成熟的旅游地产开发模式中, 地产业务往往为开发商贡献了绝大多数的利润;而其整个旅游地产的最大价值创造者仍然是旅游业务。

旅游业务作为旅游地产的价值核心, 其资金投入大、成本回收慢, 但其后期收入相对稳定, 更重要的是它为地产业务提供了其必备的良好生态、基础和配套设施的环境, 并通过持续的旅游经营管理使得这种良好的环境能够实现可持续发展。地产业务作为旅游地产的盈利核心, 其受政策、市场的影响较大, 具有成本回收风险较大, 成本回收周期短的特点。它能够为实现旅游业务的持续滚动开发和经营管理提供资金保障。因此, 在一个良好的旅游地产开发模式中, 旅游与地产具有较强的互补性, 能够实现协同发展, 帮助开发商实现更大的价值。

4 国内旅游地产的供需分析

4.1“假旅游地产”泡沫破灭———理性消费时代下的欠理性供给

在国内旅游地产发展的初期, 出现了大量行旅游地产之名的“假旅游地产”项目。这些地产项目的开发商仍然停留在“建楼卖楼”的住宅地产开发模式中, 对旅游地产理解浅薄、旅游项目开发经验不足、投资决策盲目冒进, 以至于市面上出现了大片资本套牢、项目骑虎难下、旅游规划流产、景区开园门口罗雀的萧条景象。

在开发商普遍忽视旅游地产开发基本规律和逻辑、把握消费者价值需求失准、判断政策及市场发展趋势失误的大背景下, 国内的旅游地产市场呈现哀鸿遍野、硕果仅存的景象也就不足为怪。在“假旅游地产”泡沫逐渐破灭的同时, 随着如深圳东部华侨城、良渚文化村、惠安聚龙小镇、杭州宋城等一系列成功案例相继问世, 正反面的示范作用有助于更多开发商看清旅游地产的本质、机遇与风险。可以看出, 开发旅游地产所需要的并不仅仅是大量的资金, 长远的战略眼光、强大的资源整合、更高的规划及运营能力都是一个成功的旅游地产项目的必备条件。

随着地方政府、开发商、消费者关于旅游地产的认识逐步深化, 也使得跨入旅游地产的资金、意识和能力门槛愈发提高, 从另一个侧面保证了旅游地产项目的品质。

4.2 旅游地产供需总体分析

旅游地产的开发投资市场可谓一片火热。房企在楼市宏观调控常态化, 开始将更多的注意力转向旅游地产;由于旅游地产项目可能存在经济拉动力和产业集聚力, 地方政府出于政绩工程的需要也往往一路大开绿灯;投资者在楼市投资性需求被抑制的背景下, 大量资金亟需找到新的突破口。这三者之间的一拍即合, 也许正是现阶段旅游地产市场热闹景象的背后原因。然而, 旅游地产到底存在多大的理性需求空间始终没有引起业界、学界足够多的重视。最为本质的供需关系一再被忽视, 这实为旅游地产盛景背后的大隐患。

10年之后旅游地产的理性需求总量有2 500亿元、1.7万亿元和6.5万亿元等多种说法。尽管需求总量众说纷纭, 但对现有旅游地产需求的本质进行分析会有助于理解目前的供需关系。目前, 现有的旅游地产需求中投资性需求所占比例较大, 而自用性需求则不甚清晰, 面临着一定的政策风险。另外, 虽然我国经济发展持续, 但目前我国休假制度、国民度假意识等软件仍然处于较低的发展阶段, 旅游地产的需求理性尚不成熟, 在这种背景下大量的旅游地产项目盲目跟进, 可能导致旅游地产项目难以为继。

4.3 旅游地产供需关系的结构性

4.3.1 不同地区旅游地产的需求分异

诸多大型房企在北京、上海、深圳一线城市相继拿下旅游地产地块之后, 逐渐将更多的目光放在了二、三线城市上。如2012年华侨城先后投资了云南华侨城、武汉华侨城及天津东丽湖等大型旅游地产项目。

在不同地区, 需求的不同集中在两个方面:需求总量的不同, 自住与投资需求的比例不同。

总的来说, 一线城市对于旅游地产的需求总量更大, 其中投资需求所占的比例也更大。而二三线城市目前的购房需求主要受当地换房需求驱动, 本质上属于自住性质, 投资需求所占的比例较小。然而旅游地产其本身即带有较强的投资属性, 因此房企在二、三线城市开发旅游地产时应当有更加清晰和精准的定位, 否则其销售压力将会较大, 比对在一线城市的盈利水平也有一定难度。

另外, 对于那些背靠特别突出的自然环境、品质极高的旅游资源的旅游地产, 其旅游地产的投资需求所占的比例就更加大, 而自住需求的规模较小。

4.3.2 不同类型旅游地产的需求分异

从供给类型来看, 目前国内的旅游地产项目仍然以传统的旅游住宅地产为主体, 同时旅游商务地产和旅游度假地产也正得到极大的发展。

对于旅游住宅地产, 无论是第一居所性质还第二居所性质, 其需求正在逐渐旺盛, 但是其需求总量短期内仍然有限, 不应太过乐观。这首先是由于我国社会阶层结构决定了国人的购买力有限;其次是由于我国国民的休闲度假意识正在逐渐提高, 休假制度也在逐步完善, 但是其水平仍然处于较为初级的阶段;最后, 由于目前我国旅游地产的投资氛围太浓, 理性的自用需求模糊, 存在着一定的泡沫风险和政策风险。

对于旅游商务地产和旅游度假地产, 其需求规模相对目前的供给现状存在很大的上升空间。旅游商务地产则具有非常强的整合和带动周边基础设施、配套设施不断集聚和完善的能力。开发旅游商务地产首先需要解决好游与行、住、食、购、娱等5要素之间的关系, 其中非常重要的一点就是分析游客的消费行为和心理。一个配套合理的旅游商务地产项目能够创造持续且稳定的经济收入。

对于旅游度假地产, 无论是时权度假还是产权度假, 消费者所需投入的时间和金钱成本都大大少于旅游住宅地产, 人们有能力购买乃至多次购买度假产品。其次, 随着国民度假意识和经济水平的提升, 促使人们开始逐渐摒弃走马观花的旅游形式而更加追求体验的质量, 其中度假则是一个非常重要且主流的方向。最后, 随着现代社会生活工作节奏的日益加快, 家庭成员间、同事之间的情感交流也日益成为一个重要的命题, 这也为诸多度假产品提供了巨大的市场切入机会。

5 结语

现阶段旅游地产投资开发热潮风头正劲, 但纵观现在的旅游地产项目, 很多并不是真正的旅游地产;而目前的旅游地产的需求也并不是真正的理性需求。在中国, 旅游地产的发展还处在青春期的阶段, 需要市场经济和国家政府耐心引导和培养。只有探索其市场规律, 发现其内在逻辑, 认清其核心价值, 才能使得旅游地产市场朝着正确的前进方向、正确的前进道路以正确的前进方式继续发展。

参考文献

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[4]郑永梅.初探旅游地产[A].2006中国城市规划年会, 2006年中国城市规划年会论文集[C].2006.