国内城中村改造（精选十篇）
国内城中村改造 篇1
一、国内城中村改造的研究
近年来对城中村的转制和改造方面进行了大量研究, 有杨柳、欧阳南江 (2002) ;陈尚年 (2001) ;李新生、商志海 (2002) ;谭炳才、何启环 (2002) ;何伟 (2001) ;李立勋 (2001) 等学者, 并且有向专题研究细分趋势 (李俊夫, 2003) 。周锐波 (2004) 、王先文 (2002) 对城中村现象从文化角度进行了研究。佘立中、张旭彬 (2003) 对城中村房屋拆迁及补偿问题进行了研究。韩冉、李红 (2003) 从二元结构理论和城市化进程角度, 探讨了“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径。闫晓培 (2004) 分析了广州城中村改造中出现的问题与矛盾, 并提出改造思路。龚兆先对城中村提出生态改造理念, 指出应利用现有自然优势, 因地制宜, 采用生态方式改造, 建立生态城市的总体战略。李俊夫 (2004) 提出城中村土地制度从“二元”到“一元”的转制。曹东、蔡荣军 (2005) 对广州城中村改造困境进行分析并提出了对策建议。蓝宇蕴 (2005) 以广州石牌为例, 对其成因进行了探析。于臖 (2005) 从广州城中村改造实录中, 探讨都市里的村庄如何都市化。谢青等 (2006) 从土地增值角度探讨城中村改造中的利益分配问题。崔艺红 (2007) 从城中村集体土地国有化的法律途径及其补偿问题对其改造进行探讨。
国内学者们一般都是针对城中村的总体特征提出大而化之的改造措施, 或者是针对自己所研究的具体的城中村的特征提出相应的改造思路 (初步统计得出表1) 。
经查阅国内几本有关城中村研究的专著, 以张建明博士论文命名的《广州城中村》研究应该是第一本专门论述城中村及其改造的著作。他的研究较早, 涉及到城中村问题的主要方面。由科学出版社出版的李俊夫的《城中村改造》, 则是一本主要从土地利用的角度分析城中村形成机制, 认为城中村改造前提是土地改制, 提出城中村土地与房屋改制的具体政策构架, 并运用土地资产经营理念, 得出解决城中村改造资金问题的解决方案, 提出“自下而上”以村为主体实施城中村改造的思路。
根据在中国期刊全文数据库检索到的文献数量, 自1993年以来关于到城中村改造的文章数量丰富, 涉及到的方面多样。大多数学者是针对所有城中村提出综合的改造对策或者结合相应的城中村改造实例研究改造对策。在对城中村改造的问题和难点上, 大多数研究者认识类似, 具体总结如下: (1) 思想观念障碍。主要是村民的故土情怀、求安怕变的思想和对改造后生活保障问题的诸多忧虑。他们对其村落属性的看法, 由血缘和地缘关系联结的村落灵魂, 在其农民和农业的载体消失后, 仍然会长期地“活着”。同时, 城市管理层的畏难情绪和不作为在一定程度也阻碍着城中村改造的进行。 (2) 改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本费用:集体土地变国有土地的评估, 征地补偿、变更费用, 整个村改造或外迁建农民公寓成本费用, 农民自用房屋变为居民商品房屋的变更费用, 集体经济组织改为法人公司的变更和资产评估费用, 改造后的原公共开支等, 改造一个村就涉及上千万乃至数亿的资金, 由谁负担或如何分担、如何筹措?这是推进改革的难点问题。 (3) 利益分配千丝万缕。主要涉及以下几个方面:土地级差地租收益如何分配的问题, 集体所有土地变国有土地市场化行为所带来的巨额收益如何分配的问题, 用集体土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题。 (4) 缺少政策法规支持。城中村改造设计的政策法规问题在国家的法律法规上并没有明确统一的规定, 因而在操作上缺少相应的政策法规的支持。 (5) 现状拆迁困难。“城中村”的现状建筑基本为近年所修, 部分建筑质量较好, 这为改造工作增加了难度:村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建, 房屋产权属私人所有, 对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲, 慎重行事。 (6) 外来人口问题凸现, 由于城中村的改造, 村里给大量的外来人口提供廉租房也会消失, 在改造过程中如何解决外来人口的居住问题也是一大难题。 (7) 村民的就业安置问题, 对失去而没经济来源的村民如何安排就业以及社会保障如何建构。 (8) 村民到市民转变的后续工作。改造不能只重形式不求实质, 村民的思想观念和文化水平亟需转变和提高。
二、国内城中村改造的研究特点
综上所述, 近年来国内学术界对城中村改造的研究有以下几个方面的特点: (1) 国内对于城中村的研究仍处于探索阶段, 文献虽然大多集中在城中村的改造研究上, 但对于城中村的概念、特征、产生问题等都会涉及, 因此关于城中村表面问题 (比如城中村的社会、景观特征, 村中存在的不良现象等) 的研究比较透彻。而针对城中村的某些关键问题, 如城中村的土地利用、改造后外来人口如何安置、村民如何向市民转化、关于城中村改造的法律法规、城中村租户的日常生活交往等问题进行深入探讨的研究显得比较缺乏。 (2) 在对城中村改造的研究上, 文献主要集中在针对城中村改造的普遍问题 (房屋拆迁, 多方利益分配等) 和相应对策的研究, 以及针对具体城中村改造问题和对策的研究上, 前者的研究结果不是太笼统就是缺乏可操作性, 而后者的研究结果又具有极强的地域性, 很难进行推广应用。 (3) 新模式新方法在城中村改造中应用研究比较少, 大部分研究都是从城中村的形成、发展的空间分析、利益分配和产权归属分析等常规的角度出发, 针对具体问题, 采用传统的方法进行解决。 (4) 公众参与和社会调查的方法逐渐在研究中得到重视。公众参与是社会发展的一种趋势, 社会调查是获取真实研究资料的基础。
三、国内城中村改造的研究趋势
纵观国内学术界的研究资料, 我们可以得出我国城中村改造研究的趋势如下: (1) 系统研究和专项研究同时进行。随着我国城市建设的稳步推进, 国内城市的更新问题普遍都会涉及到城中村的改造问题, 今后的研究将会出现对于国内城中村总体特点和改造策略的系统研究, 以及针对城中村诸如拆迁安置、利益分配机制、外来人口等具体问题专项研究同时进行的趋势。 (2) 研究中引入其他学科的先进方法和技术。在以前的城中村改造的研究和实践过程中, 已经发现单纯应用某一种学科的方法和技术是行不通或者改造效果不理想, 因为城中村问题涉及到地理、文化传统、经济、城市规划等诸方面的问题。因此在今后的研究中, 应该综合多种学科的先进技术和方法。 (3) 关于城中村改造的政策法规研究。城中村改造与否、什么时候改造、改造成什么模式等等都处在不断的探讨之中, 但是现实的改造城中村的步伐又在不断迈进, 和城中村改造相配套的相关法规和政策都还不甚成熟。因此在今后的研究中, 关于城中村改造的政策法规的研究应是重点。 (4) 外来人口因素在城中村改造中的重要性研究。在专项研究中, 关于外来人口因素在城中村改造中的重要性研究将会十分重要。之前的研究对于城中村租住的外来人口对城中村改造的影响以及改造后这部分外来人口居住问题的重要性考虑不足, 以至有些城中村改造带来很多城市发展的隐患。因此, 在今后的研究中, 必须对这个问题加以重视。
总之, 国内关于城中村的研究目前还停留在针对城中村改造的层面上, 在研究结论中列出的都是关于城中村带给城市发展的问题和必须尽快改造的理由。对于城中村的研究也不能停留在城中的“农村”改造成“城市”的模式, 应该结合目前国内对于城市发展模式的探索, 因地制宜地研究对待城中村的政策法规, 在是否改造、如何改造以及改造之后的问题等方面给予更多的关注。
参考文献
[1].李俊夫.城中村改造, 北京科学出版社, 2004
[2].张建明.广州城中村研究, 广东人民出版社, 2003
[3].王如渊.深圳特区城中村研究, 西安交通大学出版社, 2004
国内城中村改造 篇2
关键词：城中村；规划；改造背景
目前我国正处于城市化快速发展时期，城市不断向外围拓展，城市建设日新月异，与此同时，城市面貌的不断更新和城市传统社区、村落的落后破旧不堪形成了鲜明的对比，为此，我国各城市开始了大规模的城市中心村落和旧社区的改造工作。不管是以农村为主体的主动城市化，还是以城市为主的被动城市化，城市化都是不彻底的，越来越多的村落被城市包围，形成了所谓的“城中村”。2 “城中村”的分类
“城中村”指的是在城市规划区范围内，仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制，以居住功能为主，且深受城市影响的农村社区。
根据“城中村”所处的地理位置、拥有土地、人口构成等不同，将“城中村”分为几类：
第一类：分布在城市主建区且繁华地段，丧失了农业用地的村落，没有明显清晰的村落界线，对外联系的通道较多，无法封闭；建筑结构以木、石为主，层数多为1~2层；村落的建筑密度较高，一般达到60%以上；居住人口以中老人为主，从事第三产业居多，村落没有合理的基础市政设施，但出行方便。第二类：分布在城市市区周围，同时还有少量的农业用地的村落。与周围的城市建筑有明显的差别，村落界线较清晰，出行比较方便，建筑结构以现代的混凝土结构为主，多为独门独户的院落，居住人口从事以第一、二产业为主。第三类：处于远郊，还有较多的农业用地的村落，有极其明显的村落界线，可以完全封闭，对外联系的通道通常为2至3个；建筑分布稀疏，居住人口以从事第一产业为主，村落物质形态与人们生存状态还保存农村的特点。3 温岭“城中村”规划改造实际情况
自2000年城市区划调整以来，温岭市以“拉大框架，拓宽城区”的思路，先后将原太平镇、石粘镇、横峰镇进行了撤镇建街道，温岭中心城区的建成区从1990年的6平方公里扩大到现在的20平方公里，建城区的人口从1990年的6万人增加到目前的20万人，城市规模得到了迅速扩大，城市化水平也快速发展。然而，近几年来温岭主城区不断扩张和城市人口的不断增长，使得越来越多的实行农村集体所有制和实行农村管理体制的社区被城市建设用地所包围，形成了“城中村”。据统计，目前在温岭市区范围共计个128村，这些处于城市建设用地包围的城中村，其存在的问题也各不相同。
3.1多层农居公寓建设与旧村改造、重点工程没有联动发展。
太平组团作为温岭真正意义的老城区，经过了近十几年的城市建设，村落与村落之间、村落与城市居民社区之间用地互相穿插，加上农民与居民之间审批建房制度之间的根本差异，使得其中位于城市主要地段的村落已经无法执行农村宅基地审批制度。为此，我市通过旧城改造工程对这一部分旧村点进行了拆迁改造，如人民西路改建工程涉及了西门、西郊村的村民点改造，除此之外，对于旧村点的改造工作也形成了一个怪圈，即没有碰到政府征用土地就不可能主动拆迁改造，造成了旧村改造难度大。
3.2不合理的公寓拆迁标准造成资金短缺。
根据温岭市城市拆迁安置办法，实行的是一户一套的拆迁模式。由于一些
不合理的产权分割方式，使得一套不足100平方米的房子其相应的归还面积可能要达到300平方米，不合理的房屋拆迁政策空子往往造成复建资金缺口的增大，其最后只能通过高强度的开发来弥补资金不足，势必造成城市环境恶化。
3.3由于没能打破村界进行土地征用，从而影响到跨村村民点的规划、建设和改造。
农村世袭的村落界线的观念根深蒂固，打破村界进行全局土地安排，就目前的实际操作而言还有许多困难。由于各个村落土地自然分布于城市的不同区域，其所产生的经济效益差别很大，在利益最大化的驱动下，各村在编制村民点规划过程，相互有了对比性，相对而言增加了跨村征用土地进行村民点建设难度。目前位于城西组团的21个行政村，有将近10个村涉及跨村使用土地建设，由于实际征用土地工作开展缓慢，使得很多村民点在做好规划方案而无法付诸实施。
3.4对传统居住模式的冲击。
综观温岭农村住房的发展，从解放前土房、五六十年代的石板屋、六七十年代的“大寨房”、九十年代的砖瓦房，到如今的“通天式”和“小康型”住宅，他们已经习惯了农村独门独户的家庭居住模式，对于商品套房，按他们自己的话说是“上不着天，下不着地”“上无片瓦，下无寸土”，感觉不塌实，这使得在推行公寓式住宅方面存在很大难度。对“城中村”规划改造模式的探讨
“城中村”所处的地理位置不同，其与城市发展的关系也是不同的，但不论所处的位置如何，都应当统一纳入城乡规划控制及管理体系，对于这些“都市里的村庄”应该针对不同类型的实行分类规划改造。
4.1对于第一类“城中村”采取彻底改建和局部改造相结合模式。
俗话说“罗马非一日所建”，这说明了城市的发展有其一个历史的过程。综观城市的发展过程，不难发现许多城市都是从那些占据经济、地理优势的小村市有机地生长起来的，这些村市由于地理的重要性，根据经济发展的需要，发展成为地域性的经济文化中心，在我国城市化进程中，依托这些小村镇进行有机的改造和扩展，是大多数小城市发展所采取的策略。对于地处城市中心建成区“城中村”，其形成和存在往往和城市发展密切相关，某些“城中村”更是见证着城市历史的变迁，成为城市存在的建筑历史，其中往往还保留有一定的传统历史建筑和街区，对于这些“城中村”不应该全盘地推倒重来，而应从城市的历史去寻找延续的起点，对一些历史街区和代表城市历史的地区可以进行保护性修复，改造“城中村”，完全可以放开思路。如深圳的蔡屋围新村在改造时就并没有走拆除重建的路子，只做了环境改造，做出了步行街。结果，环境改善了，楼价、房租也都升了。温岭的南门村的坊下街也可以仿照此做法，这一地区的民居建筑街区反映了温岭早期居民生活的空间环境，在进行改造时，应该深入到街区的底层，分析研究街区的空间布局、建筑形态、街道尺度，寻找最佳的改造扩展方式。
对于一些没有历史价值的街区，同时其居住环境恶劣，与城市的发展和景观有很大冲突的“城中村”，可采取全部拆除，整体改造，并完善相应的配套设施，同时在建筑风格及规划上可延续城市传统建筑风格。
同时要积极推进农改居的工作，建立社区居委会，把原来城中旧村的社区结构变成现代化城市社区，对于撤村建居后村不再审批农民立地式住宅，进行多层公寓建设，在面积补偿方式上可采用户和人均面积相结合方式，控制改建地段的建设规模。
4.2对于第二类“城中村”采取合理制定详细规划，结合项目建设推进改造模式。
4.2.1结合城市分区控制性详细规划，统一编制各村居住小区详细规划。
（1）确定用地指标，划定用地红线。根据城市总体规划和分区控制性详细规划、土地利用规划，进行村民点的规划编制工作。在规划用地指标上根据以往编制规划的经验，以人均60平方米左右用地指标加以控制，合并分散的自然村，作统一集中布局，在用地位置选择上，充分征求并走访当地政府及村委员会的意见和建议，结合城市分区详细规划，划定用地红线，同时考虑一定的启动用地。
（2）方案各方多次商讨会审。委托设计单位进行规划方案设计，之后由规划部门、设计单位、街道负责人、村代表组成方案评审团，作专业评定，之后征求意见，对方案作进一步调整，最后，确定终审方案。
（3）按照法定程序上报审批。督促各村委会上报审批村居住小区详细规划，一旦审批，村民建设严格按照此规划执行，以保证规划严肃性。
目前，温岭市的各城中村按此类规划执行，收效甚好，村民点环境、景观和城市形象比较协调，有利于更新城市形象。
4.2.2在改造推进的过程中，对于第二类“城中村”采取城市拓框架和重点项目用地拆迁改造相结合模式。
第二类“城中村”由于处于近期城市发展用地范围，可以依托城市道路拆迁、重点项目建设和自行改造相结合的方式，加速推进“城中村”改造工作。如城西组团21个村作为城市建设新区，由于城市道路延伸，重点项目的启动，涉及到大量的农村住宅的拆迁，至此，可以利用城市拆迁的补偿安置费用，减少“城中村”改造成本，利于形成统一的村庄面貌。
4.3对于第三类“城中村”采取根据总体规划和分区详细规划设定农居民点规划进行自行逐步改造模式。
（1）根据分区规划编制合理小区规划，严格执行。
（2）制定合理“立改套”政策，并逐步推广。制定合理“立改套”政策，逐步使一户一栋的宅基地居住模式向城市单元住宅模式转变；同时逐级引进现代物业管理，使各人自扫门前雪的屋村管理模式向城市现代物业管理模式转变。
（3）积极拓展城中村改造融资渠道，完善基础配套。针对有些城中村没有资金来源，缺少融资渠道，可由政府出面，协调引进房地产开发企业实施开发。
城中村改造专家谈 篇3
——李培林教授认为广州城中村不需大规模拆迁改造
现在的地成中村被一些城市政府部门视为“城市毒瘤”。与此对应的潜台词是：坏人大多住在城中村。城中村最重要的人不是可转为城市居民的农民。而是租屋而居的外地人。他们是为城市带来发达服务业和制造的人，也是没有筹码与政府谈改造补偿、谈利益分成的弱势群体。但令人惊奇的是，城市政府在改造城中村的利益博弈中，从来就置居住生活其间的外地人于度外。城中村考验正政府治城能力的关键在于：你是视外地人为城市子民，想接纳并安置好这群人，还是视之为城市的累赘和威胁，想管束并“驱逐”这群人？
——著名专栏作家何树青在《新周刊》呼吁：“消灭了城中村，不等于就此消灭了贫富差距。”
解决城村落问题的关键是，在保障村民利益的同时，把村民对土地的所有权和使用权分开，让村民融入到城市生活中去。
改变征牧土地一次性赔偿的做法，建立政府和村民共同管理的村民工发展基金，让村民分享土地开发的利润。另外，城中村的确良外来人口应该得到妥善安置，否则他们可能工巧匠聚居到城市某些适合区城而再度形成新的城中村。
——中山大学人类系主任周大鸣教授建议这样改造城中村
征地如何补偿，首先政府应该选好立场。被征地的村民生活水平普遍降低了，而不是提高了。建议不要“一次性了断”，支付一笔补偿金完事，而应该让村民参与每年的利益分成，比如这块地被征用建造发电厂了，发电厂每年盈利中应有属于村民的部分。
城中村改造初探 篇4
我国作为一个传统的农业大国,最大的问题就是如何解决好“三农”问题。结合城市的未来发展、产业转移的需要,城市周边的村庄不断被城市吞没。近几年,“城中村”改造力度逐渐加大,改造过程中各种既得利益体之间的矛盾也就凸显出来了。项目组希望通过调查研究,能够对邯郸市的“城中村”改造模式做出探究,为邯郸市的“城中村”改造规划工作提供有益借鉴。
本课题以邯郸市邯山区罗城头村为例,结合邯郸市现状以及邯郸市城市规划的总体要求,提出:城市作为一个有机的整体,城中村改造与规划问题与城市化的整体发展息息相关,如何提高城市居民与城中村村民在改造规划中的积极性,要作为一个系统问题来解决。研究城中村改造与规划问题具有极为重要的意义。具体表现为:(1)为邯郸市提高城市化水平提供决策性参考;(2)发挥村民的主观能动性,与市政府共同解决城中村问题提供参考依据;(3)本课题分析了城中村问题的共性,对城中村改造与规划具有参考作用。
二、研究方法
通过对邯郸市城中村改造规划个案分析,总结成功经验,指出在规划改造过程中存在的问题,提出城中村改造与规划的思路、途径及对策建议。结合走访调查,对城中村所产生的影响、城中村现有的改造规划政策以及改造的实践过程、城中村改造规划模式、实践途径、既得利益调整和规划制度创新等一系列问题,进行全方面系统的调查分析、逻辑推理和理论概括。
三、城中村的现状及存在的问题
1. 城中村的概念
单从字面意义来看,“城中村”被认为是被包围在城市里的村庄。城中村这一概念是个约定俗成的表达方式。学者们根据自己研究方向的不同,给出的定义也不尽相同,概括来说就是:城中村是“都市里的村庄”,亦或是在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
2. 城中村的成因
究其原因,是由于城中村形成和发展的特殊性。从城中村的历史变迁中我们不难发现城中村形成的主要原因:第一,是我国城市化进程的快速发展的结果。第二,是我国城乡二元结构管理体制及土地的二元所有制所造成的。其中城乡二元结构是城中村形成的根本原因。
3. 城中村存在的负面影响
城中村的存在给城市发展带来了恶劣的负面影响,不仅损害了城市的整体形象,影响了城市的自然景观,降低了城市的生活品质,而且使得外来人口对城市的总体印象大打折扣,降低了城市对外来人才的吸引力度,难以留住高层次人才。另一方面,由于城中村管理存在很大漏洞,也是城市管理中最薄弱的区域,周围脏、乱、差的生存环境与城市整洁的市容极不相符。简言之,城中村的存在不利于城市的总体发展和综合竞争力的提升。
四、城中村改造中存在的问题
笔者对邯郸市邯山区罗城头村开展了问卷调查,其目的就是揭示城中村改造的问题与难点所在。2013年4-5月我们对 邯郸市邯山区罗城头村进行了实地调查,共发放调查问卷100份,实际收回有效问卷86份,主要调查对象为罗城头村的村民(包括本地居民与长期租住在村中的外来务工人员)。由问卷得知,在对城中村改造过程中,村民与政府的矛盾主要集中在以下几个方面:
1. 村委会的诚信度受到村民质疑
城中村村民与政府的城中村改造两者之间的关系是 :主体与客体。主体包括村党支部、村委以及全体村民,客体便是一切与村民利益相关的村务活动与管理行为。罗城头村的改造就属于客体。课题组选择了50户村民为调查对象,调查人员中有70% 户人家对村干部表示不信任,10%表示中立。调查员认为,村民对村干部贪污、不为村民申言心存怨气,因而必然会引起干群关系紧张,村民对村委会的诚信度产生质疑,这样势必会影响村民对城中村改造的积极性。
2. 村民的改造成本高,投资回报小
目前,罗城头村村民的收入来源主要为:1) 房屋与土地出租所得占70%,村中90% 以上的村民有房屋对外出租,房屋出租的收入已经成为罗城头村村民的主要经济来源。然而,城中村改造势必对这部分人群带来不可估量的损失。80% 以上的村民认为改造后他们的收入将明显的减少,会失去固定收入的空间;2) 担心日后子女上学读书会遇到困难。调查员走访了19户村民,有17户村民反映,孩子到城市上学费用太高、开支太多,没有收入的村民怕负担不起;3) 政府的信誉被质疑。村民们反映,邯郸市有些城中村改造前还有村委会帮助解决随时出现的问题,改造后再出现任何问题都无人问津,老百姓只有自己“孤军奋战”了;4) 房地产市场不景气。受房地产市场预期低迷的影响,回迁房价往往高于心理价位,许多村民对改造后的楼房表示忧虑。这些现象严重影响了村民的积极性,表明多数村民对城中村改造心存疑虑。
3. 违章建筑拆除难度大
罗城头城中村改造能否顺利实现,拆迁的成本与拆迁的进度最为关键,而大量的违章建筑必将成为拆迁的最大阻碍,这将是低收入群体增加收入的主要经济来源,也是制约拆迁进度的障碍。根据规定,违章建筑与临时建筑,在拆迁过程中不补偿,这样必将成为村民与政府矛盾的焦点。调查员在走访罗城头村时发现,村民自建的房屋中违法违章建筑占到万余平方米。给这些村民做思想工作、讲大道理,恐怕村民不能接受,在拆除过程中如果达不到村民条件,这部分人必然会阻碍拆迁。
五、城中村改造问题的对策与建议
城中村的存在不仅影响了城市景观,导致诸多社会问题的出现,还在很大程度上扰乱了社会治安,严重制约了城市经济的可持续发展。邯郸市政府在对城中村改造过程中,对城市化水平和城市竞争力的提升,提出了具有战略意义的规划目标。然而,邯郸市的城中村改造绝不是简单的建筑工程的建设,它是一个提高和改善城中村老百姓生活质量、提升城市形象的过程。怎样才能顺路对城中村进行改造,已经成为邯郸市政府与城市规划部门工作的重点。鉴于此,课题组成员针对邯郸市城中村的现状和出现的问题,提出以下几点策略:
1. 将 城 中 村 改 造 纳 入 城 市发展建设年度计划,规范城中村改造
随着邯郸市城市经济不断发展,城市规模不断扩大,我们对城市的要求也会越来越高。由于罗城头村现有用地效率低下,与其周边集约高效的城市用地环境极不协调。在城中村改造过程中,邯郸市规划设计院对要改造的城中村庄的规划要具有现实性与长远性。简言之,既要有近期规划又要有长远规划,远近结合,做到规划合理。新生活区的规划,要整齐划一、环境优美、功能完善、社会治安良好,在心理上能够得到与吸引广大城中村村民的积极参与。
2. 因地制宜,制定出各村改造的优惠政策
一般城中村现有容积率较高,仅采用容积率的手段来提高项目的可行性则势必造成容积率居高不下的情况,因此城中村改造应因地制宜,在土地出让金及城市建设配套费上给予优惠,使满足城市规划要求的条件下,增加项目的可行性。
3. 规范拆迁补偿政策,落实专项补偿资金
城中村改造思路 篇5
1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程
五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。
“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。
2、将城中村的规划纳入统一的城市框架
要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。
目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来
城市区域的建设标准。因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。
另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。及早制订《城中村改造总体规划》。
2、将城中村的改造纳入统一的城市建设。建立城乡统一的纯公共产品供给体系。政府的公共财政主要还是向城市倾斜，向重点项目倾斜。特别在公共物品的提供上，还有一个根深蒂固的观念，认为农村对于公共物品应该像其基本生活物品一样“自给自足”。这是城中村软硬环境都很差的根本原因。
3、将城中村的管理纳入统一的城市管理
要改善城中村的社区环境，就应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统，必须削弱集体经济在城中村管理中的主导地位，真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式，将目前的居委会改造成为社区管理委员会，并吸收外来人口参与，体现全体居民的利益。与此同时，政府还应承担起社区在公共安全、基础设施建设、文化教育和社会福利等方面的职责，减轻社区管理委员会对城中村集
体经济组织的依赖。
在城市管理上，城市要接纳城中村，扫除城市管理死角。城中村虽然经过户籍改革，撤村建居，但在城市管理上仍没完全享受到“城市待遇”。由于基础设施落后，以街道、社区之力只能维持现状，村集体经济由于分散在各社区，村居混合，集体资金不可能长期注入。因此首先在经费上对城中村应当优先考虑，倾斜扶持。市政基础设施建设和管理按照统一管理，分级负责的原则，由于管护面积的增加，城市建设维护经费根据实际予以调整。
4、将外来人口纳入统一的城市群体
城市要发展，离不开外来人口的贡献，这些人大多就住在“城中村”，一旦“城中村”改造，这些外来人口就必须离开“城中村”。城中村的改造改变了这些外来人口的生存环境，使他们的生活成本面临上升的压力，就可能出现务工人员向低成本区域的群体性转移，城中村向城市的边缘转移或者甚至出现民工荒，因此建设一批小面积、低成本、交通便捷、基础设施齐全的外来人口公寓，既有益外来人员安心创业，也能促进城市的持续发展。
（8）加强研究，完善改造配套政策
城中村改造是系统工程，涉及政策多，加强政策研究和制订，重点是集体土地及房屋权属的处置，集体资产的处理和管理，规划和市政设施的管理，学校管理，环卫管理，计划生育，就业问题，社会保障问题等等，使各项政策同具体实际相结合，更具操作性，切实保障人民群众的利益，为城市发展铺平道路。最后，如何破解城乡二元体
关于“城中村”改造的思考 篇6
关键词：城中村 建设 改造 问题
1 “城中村”的由来
城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。
城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。
2“城中村”的特征
从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。
3“城中村”改造存在的问题
3.1基础设施薄弱，安全隐患较多
在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。
3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重
随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。
3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高
由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。
4“城中村”改造中采取的措施
4.1加强组织领导
村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。
4.2坚持科学规划
“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。
4.3加强土地管理
按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。
4.4制定工作方案
根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。
4.5做好保障工作
“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。
4.6制定扶持政策
财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。
5 结论
城中村改造问题研究 篇7
随着我国城市人口的增加和城市化的快速发展, 城市的面貌、竞争力和品位都得到了进一步的提高。但是过去城市化过程中遗留下来的城中村问题, 严重影响了我国城市化的快速发展, 成为城市可持续发展及构建和谐社会的绊脚石。因此, 如何正确的处理好城中村的改造问题, 是我国现阶段进行城市化工作的重中之重。
由于城中村里建筑物布局不合理, 公共配套设施不完善, 村民的居住环境脏乱不堪等, 严重影响了和谐社会的构建, 故对其进行改造可以改善村民的生活环境、提升城市品位和竞争力等, 是一项利国利民的大工程。本文的研究意义可以从理论上和实践上分别进行阐述。2城中村改造中存在的问题分析
虽然目前我国的城中村改造工作取得了一定的成绩, 促进了政府产业结构的调整, 同时也为村民提供了众多就业机会, 还改善了村民的生活环境, 美化了城市, 提高了城市的竞争力, 得到了广大群众的认可和支持。但在城中村改造的进行过程中仍然存在一些问题, 从以下几个方面具体分析。
2.1 拆迁过程中存在的问题
在改造过程中出现纠纷较多的问题就是拆迁补偿问题, 截止到目前, 我国并没有针对城中村改造中影响拆迁的不合法因素制定出比较明确的法律法规, 再者由于城中村地处城乡边缘区, 其具有城乡二元化的性质。同时由于城中村中违章建筑较多, 村民私房建设严重, 给政府的房屋拆迁估价部门带来很大的难度, 在估价的过程中不公平事件常有发生。如2010年太原古寨的两家拆迁户——孟富贵和武文元因政府给予的拆迁补偿费不够购买同种规格宅基地的费用, 这两家就采取“钉子户”的方式抵制城中村的改造。结果由于暴力拆迁导致一死一伤事件的发生, 造成不良的社会影响。本文在第四章会详细讲述城中村改造中政府与村民双方关于改造补偿标准之间的博弈, 因为拆迁标准与博弈双方的经济利益联系密切。补偿标准高则会增加政府对城中村改造的投资, 标准低则村民不能积极接受改造, 阻碍施工的正常进行, 最终导致施工单位因项目无法开工而撤资, 被拆迁户对拆迁补偿费用不满上访的两败俱伤局面的出现。
2.2 拆迁后存在的问题
2.2.1 就业安置问题
城中村的房屋租金收入是这些村民赖以生存的工具, 在改造前他们通过把房屋出租、出售或者自营等方式获取一定的经济收入。城中村改造后, 村民们赖以生存的工具消失了, 他们的身份发生变化, 可是大部分人却享受不到居民应该获得的社会保障和社会福利。由于土地的征用导致村民失去了赖以生存的土地, 80%以上的村民成为剩余劳动力, 同时由于大多数人都没有什么文凭和专业技能, 使得很多村民在再就业时困难重重。
2.2.2 外来人口的居住问题
随着经济的发展, 我国人口趋向多元化, 在计划经济时代我国的人口分为工人阶级、农民阶级和知识分子三类, 而且一般是由单位对其直接进行管理。而现在人口分类众多, 故产生的社会问题也愈来愈多, 也越来越显示出社会管理的重要性。根据图3.1知道, 近10年来城市人口剧增, 大部分外来人口的经济实力不好, 他们一般选择在城中村居住。城中村的改造后原来的廉租房不见了, 因此对大量的外来人口的住宿安置也将成为城中村改造后面临的一个问题, 处理得当会促进城市经济的发展, 处理不当则可能成为城市经济发展的一大隐患。
2.2.3 拆迁后的社会管理问题
城中村拆迁的补偿方式分为实物补偿和货币补偿两种, 有些被拆迁户在改造后得到巨额赔偿金后日渐颓废, 拿着补偿费去做聚众赌博和吸食毒品等违法的事情。政府往往是对村民实行一次性安置和补偿后, 就不再去管村民的生活问题, 这使得这种现象更加频繁。并且在改造后, 很多村民由于文化程度低等原因没有找到合适的工作, 加上又获取了高额的补偿费, 使得村民不再去想挣钱的事情, 反而过上了另一种“舒适”的生活。
2.3 村民的阻力问题
在论文的形成过程中, 对城中村村民的现状做了一份调查问卷, 基于此问卷, 发现大部分村民对城中村改造工作持观望的态度, 其原因是村民担心自己的既得利益得不到保障, 故在改造中顾虑较多。对于拆迁中的一些问题存在顾虑甚至是怀疑的态度。
2.4 管理体制不合理
在城中村改造中要注重以下“四变”:村民变居民、土地所有权由集体所有变为国家所有、股份制量化、撤村委会为居委会, 为了顺利的完成城中村的改造, 要求对“四变”的改造必须彻底。但是在后期改造工作的运行过程中, “四变”工作进行的并不彻底, 尤其是居民身份的转变, 造成的结果是村民接受了城中村改造, 把手中的土地交给政府部门, 最后却没有获得居民应该享受的医疗和养老保险等权益。
3 改变城中村问题的对策研究
城中村改造是一项民心工程, 正确处理城中村改造中存在的问题有两个途径:制定相应的法律规范和协调改造主体的利益。故在城中村改造过程中, 应该加大宣传和教育, 并提供一定的优惠, 提高村民和开发商的改造积极性。为解决改造中村民的矛盾心理和开发商的介入与否等相关问题, 本文分别从村民的角度和开发商的角度出发对政府提出相应的对策建议。
3.1 完善村民的社会保障体系
城中村改造工程是一项关系民生的大工程, 只有保证村民的利益不受损失才能更好的促进城中村改造工作的顺利进行, 也更能保证城市的快速发展, 因为民生问题是国家的根本问题。由于我国长期实行的城乡二元化体制导致了城中村的出现, 因此要正确处理好城中村里村民户籍和土地的问题, 并且建立起一系列的社会保障制度, 以使村民在城中村改造后能够与城市居民一样获得更多的和更好的就业及医疗方面的保障。城中村改造后, 政府对村民的拆迁补偿没有考虑土地的增值和其日后的生活来源, 故政府应为改造后的村民建立比较完善的社会保障制度。
3.2 建立长效保障机制
对城中村的改造及治理要建立长效机制, 在城中村改造时不要采取一次性补偿的方式, 因为这种方式存在很多弊端。如改造后很多村民不具备就业技能, 往往是拿着巨额的拆迁补偿费坐吃山空, 容易积累更多的社会矛盾, 造成更大的社会问题。因此, 政府在进行城中村改造时, 要建立村民的长效保障机制, 建立拆迁与安置分离、补偿与购买分离和生活安置与生产安置相结合的“两分离, 一结合”的拆迁补偿制度, 对城中村改造可以采用集体资产置换商业面积的做法, 即村民可以根据自身所拥有的资产获得不同面积的商铺。政府在对村民进行安置时, 可以对不同年龄段的失地村民采取不同的措施, 对于达到退休年龄的村民应该让其领取退休金, 对其他失地村民要求由村集体、政府和个人三方出资共同缴纳养老保险金, 使村民有更多的归属感。
在今后相当长的一段时间内, 城中村的改造将成为城市发展的主题, 由于城中村改造涉及到方方面面, 故城中村的改造不仅是物质形态的改造, 还要考虑到城中村里村民的利益、社会保障和社会稳定, 改造后村民的就业安置及土地增值的补偿等。
摘要：随着我国经济的高速发展, 城市化过程中形成的城中村问题成为影响城市发展及构建和谐社会的瓶颈, 目前由于我国相关法律法规的缺失, 导致改造中存在诸多困难。为了从根本上解决城中村改造的问题, 有必要对改造中所涉及的利益主体进行分析, 提出相应的对策建议, 缓解城中村改造矛盾, 以促进城中村改造的顺利进行。
关键词：城中村,博弈论,城中村改造,对策
参考文献
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城中村改造新思路 篇8
“城中村”, 顾名思义就是“城市中的乡村”。“城中村”于上世纪九十年代开始在中国出现。有人曾这样描述“城中村”:“‘城中村’里的许多房屋建设挺豪华, 但往往华堂与陋室并存, 杂乱无章的建筑挤成一片, 只见新屋不见新村, 只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的布局, 没有合理的间距。道路狭窄甚至脏水乱流。这里没有农村的清新, 也没有城市的整洁。‘城中村’内部看不到多少城市功能的痕迹, 缺少下水管道和排污管道, 缺少公共垃圾堆放与处理, 偶尔还可以看到鸡或猪在村里散步。农村的气息在这里窒息了, 城市的气息在这里全然不见。”
“城中村”问题由来已经, 可以说是中国特色的城市化发展过程中存在的一种较普遍的现象。北京、上海、深圳、西安、广州等大城市的“城中村”问题更是受到当地政府、人民甚至全国的高度关注。
“城中村”改造是城市发展的必然条件, 究其原因大致可归结为两个方面:第一, 即“城中村”的“形”。“城中村”是城市的一种夹生态, 它是介于城市和农村夹缝中的一种形态, 在城市化过程中极力去适应城市发展的需要, 但由于多方约束无法摆脱原有的乡村格局, 最终停留在我们所看到的杂乱无章的格局状态, 严重影响整个城市的总体形象;第二, 是“城中村”的“魂”。“魂”即“城中村”的内在机制, 相对于外在的“形”而言, 它包括村民意识, 归属感以及相应的社会保障, 生存生活基本诉求等等。在长期二元体制的发展条件下, 城中村虽然城市化了, 但相应的内在机制并没有得到配套发展。
二、“城中村”的问题
“城中村”由于自身的复杂性、地域性和差异性, 导致了各种社会问题和矛盾堆积。经过总结, 将其存在的问题归结为三个部分, 即管理问题、经济问题、环境问题。
(一) 管理问题
1、权属管理。
“城中村”虽然在城市化过程中已转入城市范围, 村民的户籍问题也基本上从农业户口变成了非农户口, 按照村所在区位划分入相应的社区街道, 但其大小事务基本上还是由原来的村集体组织进行管理, 政府部门只是对原有集体组织进行更名或简单重组, 使其更具备城市组织管理的要求, 但实际上这种方式只是换汤不换药的做法, 例如浙江省在“城中村”的改造过程中, 将农村收入城市并改“村”为经济合作社, 出台了《浙江省村经济合作社组织条例》。这种形式的管理基本上还是属于自治管理形式, 社区、街道、政府对其进行的管理采取的仅仅是间接管理, 不能对其起到主导的作用, 在某种程度上来说是这种间接管理是致使“城中村”问题难以解决的一大根源。
2、公共设施及房屋建设管理。
“城中村”的公共基础建设在过去很长一段时间都是属于“村”集体组织自行管理, 未纳入到城市基础建设统一规划当中, 加之各个村之间, 财政收入与经济水平的差异, 造成了各“城中村”与城市间公共基础设施建设的差异。而“城中村”的公共基础设施标准往往落后于城市规划标准, 因而, 在城市中形成一片“公共孤岛”, 严重影响了城市的外观。“城中村”在城市化过程中虽然被城市所收纳, 但是其土地的性质尚未改变, 土地为村集体所有, 村民在没有居住房屋的情况下有权申请审批土地用以建房。而今, “城中村”范围内大量土地被征用, 村民失去赖以生存的生产资料, 加之城市化进程的推进和城区土地资源的日益短缺, 致使城郊土地价值大幅上升, 在经济利益的驱动下, 农民利用其自有多余的住房, 想尽办法“见缝插针”式的乱搭乱建, 以低廉的价格租赁给城市外来人口, 租房手续简单, 出租管理松散, 使得“城中村”人口混杂, 房屋出租管理无序。
3、人口管理。
“城中村”的出租房量大, 且其价格低廉, 因而在此地区聚集了大量外来流动人口。“城中村”的人口构成主要可以概括为三方面:一是原有村民;二是城市低收入人群;三是外来务工人员。“城中村”人口结构复杂, 对城市人口的登记管理产生一定的影响。其中, 大部分租住人口收入较低, 工作不稳定, 文化层次偏低, 卫生意识较差, 乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是, 这样的复杂人口和环境给城市的人口、环境管理带来一定的难度。
(二) 经济问题
1、村民的生活保障。
“城中村”由于村原有性质的改变以及村民自身身份的转变, 生活方式也在发生着变化。村民不能继续从土地上获得收益, 但又受到受教育程度、年龄等各方面条件的限制, 他们很难找到稳定合适的工作, 没有工作就无从落实各类社会保障;另一方面, 城市发展, 使他们从“农村人”变成了“城市人”, 但在社会保障待遇上却享受不到应有的城市居民待遇, 城市的养老、医疗等社会保障制度并没有很好地覆盖这部分人群, 这些都是村民“农转非”的后顾之忧, 也是“城中村”违章建房现象张狂的原因之一。
2、“城中村”建设资金问题。
“城中村”在城市化过程中数量不断增多, 一些原本规模较大的村落, 需要改造的范围很广, 改造资金成为“城中村”整治的首要问题。部分“城中村”经济实力较为雄厚, 但由于长期受小农意识和农村生活习惯及观念的影响, 不愿意投入大量资金用以改造建设。另外, 对于资金不充裕的“城中村”而言, 政府也不可能对其进行直接的大规模投资, 一般只能在公共基础设施上给予适当的支持。开发商介入是一条很好的途径, 但其往往要考虑更多的经济利益, 一般不愿意接收“城中村”的改造工程, 因此“城中村”改造的资金筹措是一个难题。
(三) 环境问题
1、生态环境恶化。
“城中村”无疑是城市“脏、乱、差”的代名词。绝大部分“城中村”的城市规划落后, 缺乏必要的基础设施。各种管线杂乱无章, 污水随意排放, 垃圾成堆, 蚊蝇滋生, 生活条件恶劣, 有人描述“城中村”是“村外现代化, 村内脏乱差”, 也有很形象地描述城中村的顺口溜说:“住在‘城中村’, 不知晨与昏;难见窗外一线天, 一日三餐要开灯。”居住环境问题可见一斑。在“城中村”村民建筑往往单家独院, 建筑密度高, 居住人口稠密, 使城中村存在巨大的消防隐患和疫情隐患, 一旦发生火灾和疫情, 消防车和救护车将无法通行。
2、人文环境恶化。
首先, “城中村”形成后, 村民以出租房屋为生, 为了追求租金的最大化, 村民的出租行为往往比较盲目和混乱。“城中村”的房屋基本上是出钱就可以租住, 租住人口在自身因素和城市因素的影响下, 具有很强的流动性, 随时可以从一个村庄搬至另一个村庄;其次, “城中村”的建筑杂乱而稠密, 出租屋租金低、隐蔽性强, 管理比较松散、人口密度大, 这种环境为犯罪分子藏匿提供了方便, 对社会治安来说也是一重大考验;最后, “城中村”村民大多失业在家, 村民间往往存在血缘联系, 易形成各个小群体, 与周围城市居民格格不入, 在特定事件的刺激下, 易引发冲突, 导致群体性事件。
三、“城中村”改造的主要模式
(一) 政府投资建设模式。
政府投资建设模式是指以政府为主导, 提供“城中村”改造的方案、资金, 并由政府组建专门的机构集中建设或委托给市场上的项目管理公司负责建设, 建成后再移交给村民集体或使用方, 由村民集体负责项目的运营。在这种模式下, 政府委托专门机构或公司充当开发商的角色, 直接投资“城中村”改造, 解决村民拆迁安置问题, 达到改造目标。这种模式多见于大型项目如大学城、工业园区的建设等。上海的“新天地”城中村改造等项目也是这一模式成功运作的例子。这种模式的优点在于:能够从整体上体现城市规划的要求, 从城市景观、社会效益和环境效益出发根本上解决“城中村”问题, 能够保证改造质量, 同时能直接减免一部分成本 (如土地出让金和部分税费) 。局限性体现在:适用于位于市区边缘的大型项目, 拆迁成本低, 开发成本小, 城中村的问题并不明显。
(二) 村民自建模式。
村民自建模式是指以村为主体, 以村集体经济为基础, 自行组织实施非市场化的改造, 村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案, 并通过自筹资金、自行补偿、自我安置的原则完成自我改造任务, 政府无须投入财政资金, 仅以优惠的改造政策指导“城中村”改造活动。北京怀柔区潘家园、东关等村和西安市西何家村的改造即遵循此种改造模式。这种模式实施的前提是村集体资产雄厚, 村民筹资能力较强。这种模式的优点在于:一是最大限度地尊重了村民、村集体经济组织的主体地位, 充分调动了村民的积极性, 不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍, 还省去了开发商的部分利润, 总体上降低了改造项目的开发难度和改造成本;二是政府在“城中村”改造活动中处于指导者地位, 理顺了政府与村民、村集体经济组织之间的法律关系, 便于政府职能的发挥;三是有效化解了城中村改造资金不足的难题, 减轻了政府的财政负担。局限性体现在:如果村集体缺乏改造经验, 往往会降低城中村改造的品质。
(三) 开发商投资改造模式。
开发商投资改造模式由地方政府公布本地区的“城中村”改造方案和要求, 将开发用地和建设用地捆绑招标, 并提供相关优惠政策, 开发商通过市场化的投标方式获得“城中村”改造主体资格后, 通过自筹资金完成城中村村民住宅的拆迁补偿、村民拆迁、安置或回迁及开发用地建设的改造模式。河南省郑州市燕庄村和河北省保定市南市区东高庄和南大园村都采用这种模式。这种模式的优点在于:一是政府只需提供优惠的招商政策而无需任何财政投入, 使有限的财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业建设上;二是开发商的介入加剧了市场竞争, 易于实现土地市场价值最大化, 避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾;三是村民只是政府政策的受体, 无需支付改造成本, 使村民的既得利益得到有效保护。实践证明, 这种模式在许多地方是很成功的。其局限性在于:政府土地收益受到损失, 开发模式存在被动性, 不利于大面积改造城中村。
四、“城中村”改造新视角
从“城中村”目前的改造模式来看, 主要依靠的是改造机遇和改造资金, 只有在政府具备开发项目和资金的前提下, “城中村”改造才会被提上日程, 不然会受到上述因素的制约, 而无法实质性地进行改造。2010年3月5日温家宝在所做的政府工作报告中提出“要积极发展公共租赁住房”。2011年4月的十一届人大四次会议, 温家宝再次在政府工作报告中明确提出了“要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1, 000万套, 改造农村危房150万户, 重点发展公共租赁住房”的建设要求。今后, 公共租赁房的建设将大规模地在全国各大中小城市进行开展, 将这一项目与“城中村”改造进行有机结合, 将会形成多赢的局面, 既有利于保障房的建设, 也可以有效地解决“城中村”改造所面临的问题。
五、“城中村”改造与公共租赁房建设的有机结合
(一) “城中村”改造与公租房建设的相似性。
“城中村”与公共租赁房在一定程度上都是城市化发展过程中出现的问题, 两者并非完全孤立, 在某些方面“城中村”和公共租赁房具有一定的相似性:首先, “城中村”和公共租赁房都是城市化发展的产物。“城中村”是城市扩张的结果, 城市面积逐步向外扩张的过程中将原郊区农村合并为城市范围, 形成现在我们所看见的“城中村”。城市化建设发展进程加快, 城市人口激增, 随之产生了一系列的社会问题, 如教育、医疗、住房等等。公共租赁房是社会保障性住房之一, 是解决城市住房问题的新举措;其次, “城中村”改造与公共租赁房建设都属于城市规划建设范畴。“城中村”迫切需要改造的原因之一是其与城市格格不入的外观, 由于自身条件的限制以及经济利益的趋势, “城中村”乱搭混建现象比较普遍, 在改造“城中村”时, 需要对其进行合理规划, 使其与城市总体面貌相匹配。公共租赁房的建设亦是如此, 既要对其内部的面积户型进行设计, 更要进行合理城市选址外观设计, 使其符合城市规划的总体要求。总之, 两者的建设都离不开政府规划的引导;再次, “城中村”改造和公共租赁房建设都涉及到资金、土地等相关问题。目前, “城中村”改造较有成效的多在一线城市, 很难在二三线城市展开, 主要是因为二三线城市缺少城中村改造的专项资金。而公共租赁房的前期建设主要在北京、上海、厦门、重庆等城市试点, 政府较为重视, 给予了一定的资金支持, 随着近年来公租房建设工作在全国的推广, 各地政府对这一工作都非常重视, 而摆在公租房建设面前最大的问题无外乎资金与土地;最后, “城中村”改造和公租房建设面对相似的社会群体。“城中村”村民的住房较为宽敞, 一般都有多余住房用于出租, 由于其低廉的价格, 较好的交通地段, 往往能吸引那些无购房能力的外来务工人员和新进就业毕业生等城市中低收入人群租住, 而公共租赁房建设的目的是为了解决城市低收入人群的住房问题, 虽然几大试点城市的保障对象有所不同, 但总体上与“城中村”的租户会有所交叉重叠。
(二) “城中村”改造与公租房建设的思路
第一, 将“城中村”改造与公共租赁房建设进行统一规划。各“城中村”由于地域、经济、人文等因素的影响, 无论从现状、外观、经济条件上都存在一定差异, 我们可以根据“城中村”的现有情况, 选择相应的适合公租房需要的规划方案, 或改造或重建来实现两者的建设要求。
第二, 共用建设资金和土地。在这种结合模式里, “城中村”与“公租房”存在一种互惠供求关系, 即“城中村”向公租房建设提供建设用地, “公租房”向“城中村”建设提供资金, 一来可适当减轻政府的土地压力, 二来则解决了“城中村”改造资金缺乏的问题。这是一种共赢的模式, 在这种模式下可以适当减少政府的财政支出, 集约城市建设用地。
第三, 统一管理。在结合模式形成的前提下, 我们可以建议一套统一的管理系统, 系统针对有公租房建设的城中村进行统一登记, 登记内容可包含房屋质量, 面积, 位置, 户主信息, 租户信息以及房租等内容, 可以有效的对公共租赁出租情况进行网上监控, 实时更新。同时也是对“城中村”出租混乱的一种有效管理, 有利于监控这一地带的外来人口, 加强“城中村”的治安建设。
摘要：当前我国城市化高速发展, “城中村”问题日益突出, 从现有的改造模式来看, 很难在实质上进行大范围的城中村改造。本文对城中村问题进行剖析, 总结当前的改造模式, 提出一种改造的新思路:将城中村改造与公共租赁房建设相互结合, 实现资源共享的共赢改造模式。
关键词：城中村改造,公共租赁房
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城中村改造与建筑垃圾 篇9
建筑垃圾即为新建、改建、扩建、维修、装修和拆除各类建筑物、构筑物、管网等过程中产生的弃土、弃料及其他废弃物。主要包括建筑渣土、废砖、废瓦、废混凝土、散落的砂浆和混凝土, 此外还有少量的钢材、木材、玻璃、塑料、各种包装材料等。
如今我们已经生活在每天都要产生大量垃圾的时代, 随着城中村改造的推进, 更是走入建筑垃圾高量产生的时期。以云南省昆明市为例, 根据推算, 昆明市城中村改造将涉及到主城区249km2范围内的336个城中村, 面积近20km2, 政府计划在5年内完成3 800多万m2建筑的拆迁任务。以每拆迁1m2旧建筑将产生1~1.5t建筑垃圾来算, 5年内, 昆明市将产生3 800万t建筑垃圾, 平均每年产生量为760万t。而且这些建筑垃圾主要分布在拆迁量大的主城和呈贡县。如果不对这些建筑垃圾进行科学管理和无害化处置, 将形成建筑垃圾包围城市的势态。可以想象, 将来我们的生活空间将是什么样的—城中村倒是没了, 而城市将被垃圾所包围。
因此, 建筑垃圾处理势在必行。
2 建筑垃圾的处理
2.1 现状
直到目前为止, 昆明市的建筑垃圾大多采取扔弃、填埋等简单的处理方式, 特别是城乡接合部, 更成为建筑垃圾违法处理的重灾区。“有些房地产开发商会出钱找人把建筑垃圾运到离城较远的空地或低洼地方填埋, 一些小的拆迁户就找片空地随意丢弃了事。”业内人士所透露, 虽然相关部门采取了各种措施, 但这种处理建筑垃圾的方式, 仍然是昆明建筑垃圾的真实去处。而填埋建筑垃圾的危害如下:
首先是占用大量土地。仅以北京为例, 据相关资料显示:奥运工程建设前对原有建筑的拆除, 以及新工地的建设, 北京每年都要设置二三十个建筑垃圾消纳场, 造成不小的土地压力。
其次是造成严重的环境污染。建筑垃圾中的建筑用胶、涂料、油漆不仅是难以生物降解的高分子聚合物材料, 还含有有害的重金属元素。这些废弃物被埋在地下, 由于发酵和雨水的淋溶、冲刷, 以及地表水和地下水的浸泡而渗滤出的污水, 会造成周围地表水和地下水的严重污染。垃圾渗滤液内不仅含有大量有机污染物, 而且还含有大量金属和非金属污染物, 水质成分很复杂。一旦饮用这种受污染的水, 将会对人体造成很大的危害。
再次是破坏土壤结构、造成地表沉降。现今的填埋方法是:垃圾填埋8m后加埋2m土层, 但土层之上基本难以重长植被。而填埋区域的地表则会产生沉降和下陷, 要经过相当长的时间才能达到稳定状态。此外, 露天堆放的城市建筑垃圾在种种外力作用下, 较小的碎石块也进入附近的土壤, 改变土壤的物质组成, 破坏土壤的结构, 降低土壤的生产力。
2.2 建筑垃圾处理新篇
据悉, 昆明市城管执法局从2008年开始调研, 2010年4月按照政府要求开始编制《昆明市城市建筑垃圾管理实施办法》及《昆明市建筑垃圾资源化处理工作方案》, 目前市委、市政府已通过。从过去“垃圾要找地方摆放”的思路转变为“垃圾必须循环利用”的思路, 为保留昆明人将来的生活空间而帮建筑垃圾寻找到新的出路, 于是提出了“三化”。
所谓“三化”, 就是建筑垃圾处理要“减量化、资源化、无害化”, 有数据表明, 我国建筑废弃物资源化率不足5%, 而欧盟国家每年资源化率超过90%, 韩国、日本建筑废弃物资源化率已经达到97%以上。在此, 重点谈谈资源化。
建筑垃圾回收利用有多种途径:主要是将建筑垃圾经分选、破碎、筛分加工成再生骨料、再生砖等, 可直接应用于工程建设的建筑材料, 完全可以替代现用的天然砂石及普通砖类墙体材料;也可直接用于道路基层和底基层等;还可以生产再生混凝土。企业可以根据自身情况选取合适的发展途径。
我国建筑垃圾资源化利用在基础回填、再生混凝土及制品方面进行了有效的研究和实践应用, 尤其是建筑垃圾再生砖技术, 已趋于成熟, 产品在大量工程中的应用已有4年之久, 效果良好。建筑垃圾处理装备的研发和生产也基本能够满足目前实际需要。
而在资源节约型城市建设的大背景下, 各地对建筑垃圾再生利用技术也开展了很多探索。由同济大学、上海建材工业设计研究院等单位组成的建筑建材业技术创新联盟 (上海EF生态环境材料产学研联合体) , 已经开发出封闭模块组合式建筑垃圾处理再生骨料回收系统, 探索解决建筑垃圾资源化纯化技术、大型化技术、环保化技术3大技术瓶颈, 建筑垃圾年处理能力为100万t。
位于北京市昌平区的北京元泰达环保建材科技有限公司在北京建工学院科研力量的支撑下建起了北京首家建筑垃圾处理厂, 经过数年时间的反复研究、实践, 已经探索出一套设备独特、工艺成熟、流程合理的建筑垃圾再生利用技术。它也是目前中国最大的建筑垃圾回收及再生利用企业, 曾经参与了2008年汶川地震后的建筑垃圾处理。北京天实伟创新型建材科技有限公司进行建筑垃圾再生骨料做道路基层材料的应用研究也取得了不错的进展。
目前设立在昆明理工大学的国家固体废弃物资源化利用研究中心, 已有一套成熟的建筑垃圾资源化利用成果, 将建筑垃圾制成道路结构层材料、墙体材料、市政设施等新型环保节能产品用于城市建设中, 并已在上海虹桥区和四川地震灾区开始生产应用。
综上, 我国已有的处理技术完全可以进行建筑垃圾资源化启动了。
经过处理后的垃圾呈现出截然不同的价值。经权威部门计算, 与实心粘土砖相比, 同样是生产1.5亿块标砖, 使用建筑垃圾制砖, 可减少取土24万m2, 节约耕地约180亩。同时可消纳建筑垃圾40多万t, 节约堆放垃圾占地160亩, 两项合计节约土地340亩。此外, 在制砖过程中, 还可消纳粉煤灰4万t, 节约标准煤1.5万t, 减少烧砖排放的SO2360t。制作成的空心砖、实心砖、建筑废渣混凝土多孔砖等其产品与实心粘土砖相比, 具有抗压强度高、耐磨、吸水性小、质轻、保温、隔音效果好等优点, 对解决建筑材料生产资源短缺及巨大的能源消耗具有显著意义。
3 建筑垃圾资源化利用需完善“三个体系”
综上, 我国建筑垃圾资源化率如此之低, 目前的问题不在于建筑垃圾的处理技术上。有了处理设备和技术, 是否就解决了建筑垃圾的问题, 事情远没有那么简单。笔者认为:问题主要出在政策上, 在于我们政策的引导与落实上。由于缺乏政策的支持, 建筑垃圾资源化根本难以开展, 有再好的技术也无用武之地。
因为建筑垃圾的处理和利用是一个系统工程, 涉及到产生、运输、处理、再利用各个层面, 其中更是牵扯了建设、发改委、环保、工业与信息化、等多个行政管理部门。只有所有的环节统一管理, 协同配合, 有效联动, 才能形成一个闭合的建筑垃圾处理链, 真正实现建筑垃圾的再生利用。目前, 这些环节间实际是孤立的, 建筑垃圾的处理单凭企业行为和市场运作在初期很难实现。为此, 建筑垃圾资源化利用需完善“三个体系”。
一是组织领导体系。实现建筑垃圾减量化、资源化、无害化, 将建筑垃圾管理由过去的清运+填埋的“末端”处理, 扩大到生产、流通、消费、收集和处理的整个过程, 既涉及物流层面的产生、收集、中转、运输、处置等环节, 也涉及管理层面的建设、城管等多部门, 还涉及运作层面的政府职能部门、房产开发商、建筑施工企业和运输企业等。任何环节的疏漏都会带来环境、社会和经济影响。因此, 需要政府加强统筹协调、科学规划、政策引导、监督管理, 真正把建筑垃圾综合利用作为发展循环经济的重要工作来抓, 大力推进建筑垃圾综合利用。
二是政策法规体系。近年来, 全社会对建筑垃圾的资源化利用的重要性虽已有所认识, 但还没有引起足够的重视, 参考国外解决思路, 首先必须有政府作为, 即立法先行。我国至今尚无一部国家关于建筑垃圾管理的法律文件, 对诸如建筑垃圾必须进行分类收集、可利用的建筑垃圾禁止填埋等等, 都没有明确的规定, 管理及运作部门协调约束机制也没有有效建立。所以, 应建立完善相关法律法规, 禁止填埋可利用的建筑垃圾, 规定建筑垃圾必须进行分类收集和存放, 建立规范科学的建筑垃圾减排指标体系、考核体系、监测体系。
三是政策扶持体系。建筑垃圾本身是没有价值的, 只有经过加工处理再利用后才会产生新的价值。在建筑垃圾的回收处理利用过程中, 如果相关企业 (单位) 无利润可图, 就缺少了积极性, 会直接影响利用工作的进行, 因此需要政府从政策上加以引导、扶持, 运用价格、财税、金融等多种手段促进建筑垃圾回收利用。
4 展望
3 800万t建筑垃圾能变成可以再利用的建筑材料吗?据悉, 目前, 昆明市已经成立了以分管副市长为组长的昆明市建筑垃圾“三化”领导小组, 拟定了《昆明市城市建筑垃圾管理实施办法》和《昆明市建筑垃圾资源处理工作方案》, 已得到市政府原则性通过。据报道, 市政府已有动作:一期需要两个规范性建筑垃圾资源化处理示范项目和5个过渡性建筑垃圾处置场。其中处理规模400万t的2个示范试点分别在东片区和西片区各设1个, 目前位于经开区白水塘的东片区建筑垃圾资源化处理示范工程已开工建设, 西片区的示范工程7月份已开工。其余不可用于再生的建筑垃圾中的弃土, 将运至另外5个过渡性建筑垃圾处置场内回填、复垦、覆土绿化, 最后让绿化达到园林部门要求。
《云南省发展新型墙体材料条例》已经省人大审议通过并于2010年6月份开始实施, 相信建筑垃圾在其中有更好的作为, 从而更好地推动建筑垃圾资源化的进程!
摘要：我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的30%～40%。以500～600t/万m2的标准推算, 到2020年, 我国还将新增建筑面积约300亿m2, 更随着昆明市城中村改造的深入, 新产生的建筑垃圾将是一个令人震撼的数字。然而, 绝大部分建筑垃圾未经任何处理, 便被施工单位运往郊外或乡村, 露天堆放或填埋, 耗用大量的征用土地费、垃圾清运费等建设经费, 同时, 清运和堆放过程中的遗撒和粉尘、灰砂飞扬等问题又造成了严重的环境污染。因此, 建筑垃圾的处理成为刻不容缓的城市问题。
关键词：建筑垃圾,现状,资源化
参考文献
[1]周文娟, 陈家龙等.我国建筑垃圾资源化现状及对策[J].建筑技术, 2009 (8) .
[2]黄和平等.城市更新过程中建筑垃圾减量及处理研究取向分析[J].安徽大学学报, 2010 (1) .
城中村改造模式的分析 篇10
1 城中村问题的凸显
城中村之所以发展到现在的局面, 究其原因有两个方面:
1) 城市的迅速发展。随着我国经济的崛起, 城市发展日新月异, 人口的聚集使得城市不得不对周边进行扩张。在城市扩张的过程中, 周边的一些村落, 自然而然的进入到城市的群落中。然而这些都是没有经过先期规划 (城市发展过快, 规划速度没有跟上, 成为了一段空白期) 。由于缺少了前期的规划, 在市政配套, 土地权属等问题上出现了矛盾并对今后埋下隐患。2) 城中村发展过缓。在进入到城市的群落中后, 拥有土地的村民做起了出租房屋的生意, 家家户户起楼房, 城中村就这样产生了。这时, 这些村子已经具备了城市的某些特征, 如生产经营方式, 人口密度等, 但是依然保留了村落的一些特征, 如土地权属, 道路, 排水, 生活垃圾的处理等。由于土地权属问题, 城市对村落发展的监管不能有效执行, 村落以一种自发的方式缓慢而又混乱的发展。
2 城中村改造的模式
城中村改造并不局限于房屋建筑方面, 还涵盖了社会意识形态, 目的在于使其彻底融入城市生活圈。全国各地城中村的发展各有不同, 对其改造的模式主要有以下几种。
2.1 自行改造模式
该模式由村委会主导, 配合周边城市发展的需要, 对范围内的业态进行调整, 对辖区内的建筑, 道路以及市政管网进行整改。该模式可以提高片区的市容市貌, 完善周边配套, 提高土地利用率, 有利于管理规范化、市场化, 能够保障村民的收入水平, 实现城中村改造平稳过渡。该模式的问题在于:1) 需要村委会自行解决资金问题;2) 使用范围较小 (比较适用于经济基础好的, 且以第三产业为主的城中村) 。
2.2 整体搬迁模式
在城市的总体规划中, 有可能出现兴建大型的公共服务建筑, 如飞机场, 火车站, 展览馆, 产业园区等, 需要村庄整体搬迁。该模式由市政府主导, 能在城市整体发展的层面上统筹发展, 对城市发展能起到重要作用, 能有效提升村民生活质量, 对城中村发展带来质的提升。该模式问题在于:1) 前期投入较大。整村的搬迁应该遵循先安置再拆除的原则, 这就意味着, 需要先建设村民的安置房, 且没有或有较少的产出。2) 建设周期长。3) 村民今后的生活来源问题。
2.3 与地产商联合改造模式
该模式依然以政府为主导。地产商的介入可以有效缓解村委会乃至政府的资金压力, 同时能提供相对丰富的建设经验。忻州匡村北部片区的改造方式正是借鉴于此。村委会与开发商在政府的监督下, 相互交换资源, 形成优势互补, 最终能够实现双赢。
3 忻州匡村改造实例
匡村改造项目的建设基于忻州市城中村改造的大背景下, 由政府主导, 统一规划;村为主体, 优选方案;整村规划, 彻底改造;市场运作, 综合平衡;试点先行, 分步推进;依法改造, 和谐发展的要求推进。匡村村委会本着“村民得利, 村组利益不受损”的原则, 首先要解决匡村北部长征街以北慕山路两侧463户村民的拆迁安置。按照政策确定土地处置方式及拆迁补偿安置原则, 城中村改造建设用地标准按人均150 m2控制, 房屋产权调换及货币补偿方式按照市政府意见执行, 集体建设用地上的有合法手续的其他建筑, 按建安成本价予以补偿。优先安排村民回迁安置房建设。村民安置房未开工建设的, 发展经济用房不开工建设;村民安置房未竣工分配的, 发展经济用房不对外销售。
按照国家有关规范要求, 合理配建6班幼儿园、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心等公共服务设施和市政基础设施, 并与村民安置房同步建设, 同步投入使用。合理分配住宅、产业比例, 确保村民和改制后集体经济组织长远收益。安置用地要符合城市建设规划, 不转让, 不搞房地产开发, 由村集体统一经营, 发展生产。城中村改造完成后, 原村民依法享有集体收益分配。同时, 按照整村规划, 分步实施的原则, 本项目城中村改造与城市整体规划相结合, 规划设计范围以城市路网为界, 采取连片整体规划设计, 分片区进行开发的模式, 在确保质量的前提下, 全面投入市场化运作模式。开发住宅和商业的主要客户群体, 面向市区区域周边居民的首次置业及二次置业, 外地创业者人群首次置业, 长征西街慕山路周边的商圈人群预计整个忻州市其他区域人群。
在该模式下, 政府的部分负担下放, 仅需实行监管, 即可完成对城中村改造的目的, 同时提高政府的财政收入。村委会通过开发商的物力、财力等资源, 完成了对自身的改造, 提高群众的生活环境、居住条件及收入水平。开发商通过对城中村的改造, 实现了资金的流动, 实现了利润的产生。
参考文献
[1]方可.当代北京旧城更新:调查·研究·探索[M].北京:中国建筑工业出版社, 2010.
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