房屋建筑实务（精选十篇）
房屋建筑实务 篇1
在房屋登记的实践中，产生物权变动的原因主要分为两种类型：法律行为和法律事件。法律行为是指人的有意识的活动，房屋登记中的法律行为是主观意识作用于物而对物的支配、处分和利用，是产生物权变动的主要原因，如房屋的买卖、赠与和抵押等。法律事件是与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象，房屋登记中的法律事件主要是继承。法律行为导致的不动产物权变动基于实体法对权利人物权归属的确认与程序法要求按一定的程序使得权利得以实现，也即物权法定取得和不动产应当进行登记公示而生效，因而法律行为导致的不动产物权变动是实体法与程序法的交叉。继承而产生的法律关系主要由实体法进行规范，是法定直接取得物权的原因。《继承法》规定“继承自被继承人死亡时开始”，继承是将死者生前所有于死亡时遗留的财产依法转移给他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客观而不以人的意志为转移的，是不需要附加程序而取得权利的一种情形。《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”由此可见，继承对物权的获得不需要进行登记，也即被继承人死亡时，物权的实际归属已经发生了变动，实际权利归于继承人名下，由此而产生的物权变动是非法律行为而产生物权变动的情况，属于单方申请的登记类型。
二、继承的形式及房屋继承公证
继承分为法定继承、遗嘱继承和遗赠与遗赠扶养协议。法定继承是依据法律规定的继承人范围、顺序、遗产份额和遗产分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是继承开始后，按照被继承人所产的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠与遗赠扶养协议是自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的自然人的情形。后两种继承形式是被继承人生前有意思表示，但需要死亡作为生效条件的死因行为，在登记实践中，我们收取的要件就不仅需要权利人生前留下经公证的遗嘱和遗赠与遗赠扶养协议，还需要死亡后的继承公证书，这样登记原因材料才完整，才能充分体现这样的民事法律关系构成。法定继承则只需要继承公证书即可，根据法律，法定继承是单纯的因权利人死亡这样一个法律事实产生的法律关系，不需要其他法律事实即可依法定程序单独实现。继承房屋登记过程中，我们依据公证书对于遗产继承的结论进行物权变动的登记，对公证书的内容不需要进行实质性的审查，登记机构也无力审查，继承法律关系的实质性审查及由此产生的法律后果应由公证机构负责和承担。
三、继承房屋的直接处分限制
《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但如前所述，继承人在未丧失继承权的情况下自被继承人死亡时取得物权，这是法定的，也就是说继承的房屋不需要登记也发生物权效力。物权是对特定的物直接支配和排他的权利，继承的房屋取得了这样的实质物权，也就享有了占有、使用、收益和处分的权利，但不动产登记的目的和意义在于保障交易安全而进行公示，具有极强的公信力，实质物权的取得并不代表可以跨越登记而直接加以处分。因而，要处分继承得来的房屋必须采用登记在先的原则，即房屋权利的变动先行经过登记并在不动产登记簿上进行了记载，继承人才能加以处分，如买卖、赠与等。继承法律关系有可能比较复杂且存在登记机构无力了解的情况，登记在先保证了当事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下进行公平交易。当然，处分是法律行为，若继承得来的房屋出现了其他由于法律事件产生的物权变动，应按具体情况进行办理。
四、对一些继承房屋登记的探讨
1．未经初始登记房屋的继承
合法修建的房屋直接取得物权，但尚未进行初始登记，而权利人已死亡，继承人凭继承公证书要求办理房屋继承，登记部门如何登记?第一种意见认为依物权的真实状况的变动而直接将房屋登记在继承人名下。第二种意见认为由继承人代理先登记为被继承人的名下，再办理继承转移登记。第三种意见认为办理土地继承后，更改人防、消防和规划等手续后办理初始登记。第一种情况符合物权实际情况，隐含了两个法定取得物权的情形，但不符合权利人与规划及土地主体一致的原则。第二种符合权利主体一致原则，但由于申请人死亡又不具备民事主体资格。第三种情况实际操作难度过大，不易实现。本着便民、经济、效率原则和先税后证要求，笔者较为赞成实践中采用第二种方式，被继承人死亡，继承人自然具备代理权，通过名义登记将房屋登记在被继承人名下只是为完成继承转移登记而走的一个过程，实践中可在房屋登记簿上注记初始登记后应立即办理继承转移登记。
2．存在隐性共有人的房屋继承
申请人申请房屋登记时，由于传统习惯，通常将婚后财产登记在一方名下，另一方则成为了隐性共有人。《房屋登记办法》实施后，明确房屋登记依申请登记，登记机构询问申请人时，婚后财产一般被申请为单独所有，登记机构按程序将房产登记在一人名下。但继承公证书是依据《婚姻法》对继承的遗产按实际权利状况进行认定，即房屋登记簿记载为单独所有，而公证书则认定为夫妻双方共同共有，出现了登记与实际不相符的情况。笔者认为登记簿记载的权利人或隐性共有人死亡后，应按公证书对权利的认定以房屋的一半权利作为遗产并依继承人对遗产的分配办理继承转移登记，如果办理更正登记将登记簿记载的权利人变更为夫妻双方然后办理继承转移登记，既无必要，也无意义。
3．其他情况
(1)当事人申请房屋转移登记，登记机构已受理，但卖方在房屋转移登记过程中但尚未登簿前死亡。卖方死亡时，物权实际已发生变化，由于未登簿，转移登记尚未产生物权变动，应采取退件处理，由出具继承公证书的继承人领回卖方相关资料并申请继承转移登记后再过户。
(2)房屋权利人生前立有经公证的赠与合同，其死亡后，受赠人持赠与合同要求办理赠与转移登记。虽然赠与合同是房屋权利人生前的真实意思表示，但由于未办理登记，不发生物权变动的效力，所以其死亡后，房屋已作为遗产按继承法律关系处理，赠与合同的赠与方已不具备民事主体资格，不能办理赠与转移登记。
(3)已办理抵押登记的房屋权利人，在债务清偿、抵押关系终止前死亡的，应由出具继承公证书的继承人办理抵押注销登记。
建筑实务复习 篇2
（一）7.28
第二章建设工程项目施工管理
1、无节奏流水施工特点：
（1）各施工过程在各施工段的流水节拍不全相等；
（2）相邻施工过程的流水步距不尽相等；
（3）专业工作队数等于施工过程数；
（4）各专业工作队能够在施工段上连续作业，但有的施工段间可能有间隔时间。
2、等节奏流水施工特点：
（1）所有施工过程在各个施工段上的流水节拍均相等；
（2）相邻施工过程的流水步距相等，且等于流水节拍；
(3）专业土性队数等于施工过程数，NP 每一个施工过程成立一个专业工作队，由该 队完成相应施工过程所有施工任务；
(4）各个专业工作队在各施工段上能够连续作业，施工段之间没有空闲时间。
3、在组织异节奏流水施工时，又可以采用等步距和异步距两种方式。(4）各个专业工作队在施工段上能够连续作业，施工段间没有问南时间。
4、主要材料复试内容及要求
1.钢筋：屈服强度、抗拉强度、伸长率和冷弯。有抗震设防要求的框架结构的纵向受力钢筋抗拉强度实测值与屈服强度实测值之比不应小于1.25，钢筋屈服强度实测值与屈服强度标准值之比不应大于l.3 o
2.水泥：抗压强度、抗折强度、安定性、凝结时间。钢筋混凝土结构、预应力混凝土结构中严禁使用含氧化物的水泥。同一生产厂家、同一等级、同一品种、同一批号且连续进场的水泥，袋装不超过200t 为一批，散装不超过500t 为一批检验。
3.混凝土外加剂：检验报告中应有碱含量指标，预应力混凝土结构中严禁使用含氧化物的外加剂。混凝土结构中使用含氧化物的外加剂时，混凝土的氧化物总含量应符合规定。
4.石子：筛分析、含泥量、泥块含量、含水率、吸水率及石子的非活性骨料检验。
5.砂子：筛分析、泥块含量、含水率、吸水率及非活性骨性骨料检验。6 建筑外墙金属窗、塑料窗：气密性、水密性、抗风压性能。
7．装饰装修用人造木板及胶粘剂：甲醛含量。
8．饰面板（砖）：室内用花岗石放射性，粘贴用水泥的凝结时间、安定性、抗压强度，外墙陶瓷面砖的吸水率及抗冻性能复验。
9．混凝土小型空心砌块：同一部位工程使用的小砌块应持有同一厂家生产的合格证书和进场复试报告，小砌块在厂内的养护龄期及其后停放期总时间必须确保28d。
10．预拌混凝土：检查预拌混凝土合格证书及配套的水泥、砂子、石子、外加剂掺合料原材复试报告和合格证、混凝土配合比单、混凝土石块强度报告。
5、1）材料进场时，应提供材质证明，并根据供料计划和有关标准进行现场质量验证和记 录。质量验证包括材料品种、型号、规格、数量、外观检查和见证取样，进行物理、化学 性能试验。验证结果报监理工程师审批。
3）对于项目采购的物资，业主的验证不能代替项目对采购物资的质量责任，而业主采 购的物资，项目的验证不能取代业主对其采购物资的质量责任。
6、建筑工程检验批质量验收合格的规定：
1）主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格。
2）具有完整的施工操作依据、质量检查记录。
7、分项工程质量验收合格的规定
1）分项工程所含的检验批均应符合合格质量的规定。
2）分项工程所含的检验批的质量验收记录应完整。
8、分部（子分部）工程质量验收合格规定
1）分部（子分部）工程所含工程的质量均应验收合格。
2）质量控制资料应完整。
3）地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定。
4）观感质量验收应符合要求。
9、单位（子单位）工程质量验收合格的规定
1）单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程的质量均应验收合格。
2）质量控制资料应完整。
3）单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整。
4）主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。
5）观感质量验收应符合要求。
10、①地基与基础工程主要包括：无支护士方、有支护士方、地基及基础处理、桩基、地下 防水、混凝土基础、砌体基础、劲钢（管）混凝土、钢结构等9个子分部工程。
②主体结构主要包括混凝土结构、劲钢（管）混凝土结构、砌体结构、钢结构、木结构、网架及索膜结构等6个子分部工程。
各子分部工程有关安全和功能检测项目一览表门窗工程
1．建筑外墙金属窗的抗风压性能、空气渗透性能、雨水渗漏性能
2．建筑外墙塑料窗的抗风压性能空气渗透性能和雨水渗漏性能饰面板（砖）工程
1．饰面板后置埋件的现场拉拔强度
2．饰面砖样板件的粘结强度幕墙工程
1．硅酮结构胶的兼容性试验
2．幕墙后置埋件的现场拉拔强度
3．幕墙的抗风压性能、空气渗透性能、雨水渗漏性能及平面变形性能
11、（一）工程资料移交
1.施工单位应向建设单位移交施工资料：实行施工总承包的，各专业承包单位应向施工总承包单位移交施工资料；
3.监理单位应向建设单位移交监理资料；
4.工程资料移交时应及时办理相关移交手续，填写工程资料移交书、移交目录：
5.建设单位应按国家有关法规和标准的规定向城建档案管理部门移交工程档案，并办理相关于续。有条件时，向城建档案管理部门移交的工程档案应为原件。
（二〉土程资料归档
1．工程资料归档保存期限应符合国家现行有关标准的规定。当无规定时，不宜少于5 年；
2．建设单位工程资料归档保存期限应满足工程维护、修缮、改造、加固的需要；
3．施工单位工程资料归档保存期限应满足工程质量保修及质量追溯的需要。
12、工程质量问题的报告
1．工程质量问题发生后，事故现场有关人员应当立即向工程建设单位负责人报告；工程
建设单位负责人接到报告后，应于lh 内向事故发生地县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门及有关部门报告。情况紧急时，事故现场有关人员可直接向事故发生地县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门报告。
2．住房和城乡建设主管部门接到事故报告后，应当依照下列规定上报事故情况，并同时通知公安、监察机关等有关部门：
（1）较大、重大及特别重大事故逐级上报至国务院住房和城乡建设主管部门，一般事故 逐级上报至省级人民政府住房和城乡建设主管部门，必要时可以越级上报事故情况。
（2）住房和城乡建设主管部门上报事故情况，应当同时报告本级人民政府；国务院住房和城乡建设主管部门接到重大和特别重大事故的报告后，应当立即报告国务院。
13、事故调查报告应当包括下列内容：
Cl)事故项目及各参建单位概况；
(2）事故发生经过和事故救援情况；
(3）事故造成的人员伤亡和直接经济损失；
(4）事故项目有关质量检测报告和技术分析报告；
(5）事故发生的原因和事故性质；
(6）事故责任的认定和事故责任者的处理建议；
(7)事故防范和整改措施。
事故调查报告应当附具有关证据材料。事故调查组成员应当在事故调查报告上签名。
14、基坑（槽）泡水
1．现象：基坑（槽）开挖后，地基土被水浸泡。
2．治理：
（1）被水淹泡的基坑，应采取措施，将水引走排净；
（2）设置截水沟，防止水刷边坡；
（3）已被水浸泡扰动的土，采取排水晾晒后夯实；或抛填碎石、小块石夯实；或换土夯实（3：7 灰土）。
15、(2）填充墙梁下口最后3 皮砖应在下部墙砌完7d 后砌筑，并由中间开始向两边斜砌。
16、门窗节能工程常见问题及处理要点
（一）常见问题
1．门窗类型与设计不符。2．采用非断热型材的单玻窗。
3．执行65％设计标准的居住建筑采用传热系数大于4.0 的外窗。
4．部分检测机构出具的检测报告检测依据不正确。
（二）处理要点
1．建筑外窗的气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光透射比应符合设计要求。2．夏热冬冷地区复验项目：气密性、传热系数、玻璃遮阳系数、可见光透射比、空玻璃露点。3．夏热冬冷地区的建筑外窗，应对其气密性作现场实体检验，检测结果应满足设计要求。
17、2）《安全管理检查评分表》其中：安全生产责任制、目标管理、施工组织设计、分部（分项〉工程安全技术交底、安全检查、安全教育6 项内容为保证项目。
3）《文明施工检查评分表》其中：现场围挡、封闭管理、施工场地、材料堆放、现场宿舍、现场防火6 项内容为保证项目。
4）脚手架检查评分表分为《落地式外脚手架检查评分表》、《悬挑式脚手架检查评 分表》、《门型脚于架检查评分表》、《挂脚手架检查评分表》、《吊篮脚于架检查评分 表》、《附着式升降脚于架检查评分表》等6 种脚手架的安全检查评分表。
5）《基坑支护安全检查评分表》其中：施土方案、｜自边防护、坑壁支护、排水措施、坑
边荷载5 项内容为保证项目。
6）《模板工程安全检查评分表》其中：施工方案、支撑系统、立柱稳定、施工荷载、模板存放、支拆模板6 项内容为保证项目。
7）《物料提升机（龙门架、井字架）检查评分表》其中：架体制作、限位保险装置、架体稳定、钢丝绳、楼层卸料平台防护、吊篮、安装验收7 项内容为保证项目。
18、3.等级的划分原则
施工安全检查的评定结论分为优良、合格、不合格三个等级，依据是汇总表的总得分和保证项目的达标情况。
(l）优良）汇总表得分在80 分（含80 分）以上。）保证项目得分符合要求（即保证项目中不得有得零分的项，或保证项目小计得分不少于40 分，下同〉。
(2）合格）保证项目得分符合要求，汇总表得分在70 分及其以上。）有一检查评分表未得分，贝U 汇总表得分必须在75 分及其以上。）当“起重吊装”检查评分表或“施工机具”检查评分表未得分，但汇总表得分在80 分及其以上。
(3）不合格）汇总表得分不足70 分。）有一检查评分表未得分，则汇总表得分在75 分以下。）“起重吊装”检查评分表或“施工机具”检查评分表未得分，但汇总表得分在80分及其以下。
要注意的是，“检查评分表未得分”与“检查评分表缺项”是不同概念，“缺项”是指被 检查土地无此项检查内容，而“未得分”是指有此项检查内容，但实得分为零分。
19、单排脚手架不适用于下列情况：
（1）墙体厚度小于或等于180mm；
（2）建筑物高度超过24m；
（3）空斗砖墙、加气块墙等轻质墙体；
（4）砌筑砂浆强度等级小于或等于M10 的砖墙
20、、脚手架的拆除
1.拆除作业必须由上而下逐层进行，严禁上下同时作业。
2.连墙件必须随脚手架逐层拆除，严禁先将连墙件整层拆除后再拆脚于架；分段拆除高差不应大于2 步，如高差大于2 步，应增设连墙件加圈。
3.各构配件严禁抛掷至地面。
21、基坑施工的安全应急措施
1．在基坑开挖过程中，一旦出现了渗水或漏水，应根据水量大小，采用坑底设沟排水、引流修补、密实混凝土封堵、压密注浆、高压喷射注浆等方法及时进行处理。
2．如果水泥土墙等重力式支护结构位移超过设计估计值时，应予以高度重视，同时做好位移监测，掌握发展趋势。如果位移持续发展，超过设计值较多时，则应采用水泥土墙背后卸载、加快垫层施工及加大垫层厚度和加设支撑等方法及时进行处理。
3．如果悬臂式支护结构位移超过设计值时，应采取加设支撑或锚杆、支护墙背卸土等方法及时进行处理。如果悬臂式支护结构发生深层滑动时，应及时浇筑垫层，必要时也可以加厚垫层，以形成下部水平支撑。
4．如果支撑式支护结构发生墙背土体沉陷，应采取增设坑外回灌井、进行坑底加固、垫层随挖随浇、加厚垫层或采用配筋垫层、设置坑底支撑等方法及时进行处理。
5．对于轻微的流砂现象，在基坑开挖后可采用加快垫层浇筑或加厚垫层的方法“压住”流砂。对于较严重的流砂，应增加坑内降水措施进行处理。
6．如果发生管涌，可以在支护墙前再打设一排钢板桩在钢板桩与支护墙间进行注浆。
7．对邻近建筑物沉降的控制一般可以采用回灌井、跟踪注浆等方法。对于沉降很大，而压密注浆又不能控制的建筑，如果基础是钢筋混凝土的，则可以考虑采用静力锚杆压桩的方法进行处理。
与继承有关的房屋登记实务问题 篇3
在房屋登记的实践中，产生物权变动的原因主要分为两种类型：法律行为和法律事件。法律行为是指人的有意识的活动，房屋登记中的法律行为是主观意识作用于物而对物的支配、处分和利用，是产生物权变动的主要原因，如房屋的买卖、赠与和抵押等。法律事件是与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象，房屋登记中的法律事件主要是继承。法律行为导致的不动产物权变动基于实体法对权利人物权归属的确认与程序法要求按一定的程序使得权利得以实现，也即物权法定取得和不动产应当进行登记公示而生效，因而法律行为导致的不动产物权变动是实体法与程序法的交叉。继承而产生的法律关系主要由实体法进行规范，是法定直接取得物权的原因。《继承法》规定“继承自被继承人死亡时开始”，继承是将死者生前所有于死亡时遗留的财产依法转移给他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客观而不以人的意志为转移的，是不需要附加程序而取得权利的一种情形。《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”由此可见，继承对物权的获得不需要进行登记，也即被继承人死亡时，物权的实际归属已经发生了变动，实际权利归于继承人名下，由此而产生的物权变动是非法律行为而产生物权变动的情况，属于单方申请的登记类型。
二、继承的形式及房屋继承公证
继承分为法定继承、遗嘱继承和遗赠与遗赠扶养协议。法定继承是依据法律规定的继承人范围、顺序、遗产份额和遗产分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是继承开始后，按照被继承人所产的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠与遗赠扶养协议是自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的自然人的情形。后两种继承形式是被继承人生前有意思表示，但需要死亡作为生效条件的死因行为，在登记实践中，我们收取的要件就不仅需要权利人生前留下经公证的遗嘱和遗赠与遗赠扶养协议，还需要死亡后的继承公证书，这样登记原因材料才完整，才能充分体现这样的民事法律关系构成。法定继承则只需要继承公证书即可，根据法律，法定继承是单纯的因权利人死亡这样一个法律事实产生的法律关系，不需要其他法律事实即可依法定程序单独实现。继承房屋登记过程中，我们依据公证书对于遗产继承的结论进行物权变动的登记，对公证书的内容不需要进行实质性的审查，登记机构也无力审查，继承法律关系的实质性审查及由此产生的法律后果应由公证机构负责和承担。
三、继承房屋的直接处分限制
《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但如前所述，继承人在未丧失继承权的情况下自被继承人死亡时取得物权，这是法定的，也就是说继承的房屋不需要登记也发生物权效力。物权是对特定的物直接支配和排他的权利，继承的房屋取得了这样的实质物权，也就享有了占有、使用、收益和处分的权利，但不动产登记的目的和意义在于保障交易安全而进行公示，具有极强的公信力，实质物权的取得并不代表可以跨越登记而直接加以处分。因而，要处分继承得来的房屋必须采用登记在先的原则，即房屋权利的变动先行经过登记并在不动产登记簿上进行了记载，继承人才能加以处分，如买卖、赠与等。继承法律关系有可能比较复杂且存在登记机构无力了解的情况，登记在先保证了当事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下进行公平交易。当然，处分是法律行为，若继承得来的房屋出现了其他由于法律事件产生的物权变动，应按具体情况进行办理。
四、对一些继承房屋登记的探讨
1.未经初始登记房屋的继承
合法修建的房屋直接取得物权，但尚未进行初始登记，而权利人已死亡，继承人凭继承公证书要求办理房屋继承，登记部门如何登记？第一种意见认为依物权的真实状况的变动而直接将房屋登记在继承人名下。第二种意见认为由继承人代理先登记为被继承人的名下，再办理继承转移登记。第三种意见认为办理土地继承后，更改人防、消防和规划等手续后办理初始登记。第一种情况符合物权实际情况，隐含了两个法定取得物权的情形，但不符合权利人与规划及土地主体一致的原则。第二种符合权利主体一致原则，但由于申请人死亡又不具备民事主体资格。第三种情况实际操作难度过大，不易实现。本着便民、经济、效率原则和先税后证要求，笔者较为赞成实践中采用第二种方式，被继承人死亡，继承人自然具备代理权，通过名义登记将房屋登记在被继承人名下只是为完成继承转移登记而走的一个过程，实践中可在房屋登记簿上注记初始登记后应立即办理继承转移登记。
2.存在隐性共有人的房屋继承
申请人申请房屋登记时，由于传统习惯，通常将婚后财产登记在一方名下，另一方则成为了隐性共有人。《房屋登记办法》实施后，明确房屋登记依申请登记，登记机构询问申请人时，婚后财产一般被申请为单独所有，登记机构按程序将房产登记在一人名下。但继承公证书是依据《婚姻法》对继承的遗产按实际权利状况进行认定，即房屋登记簿记载为单独所有，而公证书则认定为夫妻双方共同共有，出现了登记与实际不相符的情况。笔者认为登记簿记载的权利人或隐性共有人死亡后，应按公证书对权利的认定以房屋的一半权利作为遗产并依继承人对遗产的分配办理继承转移登记，如果办理更正登记将登记簿记载的权利人变更为夫妻双方然后办理继承转移登记，既无必要，也无意义。
3.其他情况
（1）当事人申请房屋转移登记，登记机构已受理，但卖方在房屋转移登记过程中但尚未登簿前死亡。卖方死亡时，物权实际已发生变化，由于未登簿，转移登记尚未产生物权变动，应采取退件处理，由出具继承公证书的继承人领回卖方相关资料并申请继承转移登记后再过户。
（2）房屋权利人生前立有经公证的赠与合同，其死亡后，受赠人持赠与合同要求办理赠与转移登记。虽然赠与合同是房屋权利人生前的真实意思表示，但由于未办理登记，不发生物权变动的效力，所以其死亡后，房屋已作为遗产按继承法律关系处理，赠与合同的赠与方已不具备民事主体资格，不能办理赠与转移登记。
（3）已办理抵押登记的房屋权利人，在债务清偿、抵押关系终止前死亡的，应由出具继承公证书的继承人办理抵押注销登记。
（4）继承人中存在未成年人的，由其监护人代理行使权利，但监护人不能为未成年人作放弃继承权的声明。
房屋建筑实务 篇4
建造师执业资格制度起源于英国,英国建造师被称为皇家特许建造师(Charted Builder),执业资格由皇家特许建造学会(CIOB:the Charted Institute of Building)负责管理,该学会成立于1834年,迄今已有180多年的历史,已形成十分完善成熟的一套体系,在国际上的影响十分深远,其会员资格已在国际上得到非常广泛的认可。
我国建筑企业有十万多个, 从业人员有3500多万, 截至2014年12月份 ,我国可查注册一级建造师约34万人 ,注册二级注册建造师约42万人,临时注册建造师约4万人。从建设工程总承包到施工管理的广大技术人员, 特别在施工项目经理队伍中,建立建造师执业资格制度非常必要。为了同国际接轨,我国早已积极筹备建立注册建造师制度。2002年12月30日,我国对从事建设工程项目总承包及施工管理的专业技术人员实行注册建造师执业资格制度。2005年,中华人民共和国首次举行注册建造师执业资格认证考试,包括一级注册建造师和二级注册建造师。建造师需按人事部、建设部人发[2002]111号文件的规定, 经统一考试和注册后才能从事担任项目经理等相关活动。
目前, 取得建造师执业资格证书的唯一途径是参加并通过每年举行的考试,考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试,每年由住建部与人事部共同组织实施。
1.一级建造师考试现状分析
一级建造师执业资格考试设《建设工程经济》、《建设工程法规及相关知识》、《建设工程项目管理》和《专业工程管理与实务》4个科目。《专业工程管理与实务》科目合并为:公路、铁路、民航机场、港口与航道、水利水电、市政公用、通信与广电、建筑、矿业、机电10个专业。一级建造师执业资格考试为滚动考试(每两年为一个滚动周期),参加4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目。
一级建造师执业资格考试分为4个半天,以纸笔作答方式进行。各科目考试时间、题型、题量、分值、及格分数线见表1。
从表1可以看出,四个科目中专业工程管理与实务合格分数线最高并且考试时间最长。因此,毋庸置疑,科目四成为是否通过的关键一门,多年培训结果也验证了这一结论。一级建造师师己是紧缺的专业人才,用人单位对一级建造师的待遇十分优厚,因此,成为注册建造师是每个从事工程管理人员的梦想,但是一级建造师专业管理与实务考试成为许多考生的老大难问题。笔者以(建筑)实务为例,就此问题提出几点建议。
2.一 级建造师 (建筑 )实务考试探讨
2.1结合前三门课程 ,读懂教材。读懂教材是实务考试的首要条件,现行建设工程管理与实务(第四版)教材讲解非常精辟,且和《建设工程经济》、《建设工程法规及相关知识》、《建设工程项目管理》结合紧密,每个案例都非常典型,有代表性,所以熟读教材是非常必要的。读教材不是简单地看几遍就行了,而应该把每个知识点反复琢磨,不仅要知其然,更要知其所以然。近几年命题趋势趋于“广而全”的模式,意味着教材上涉及的知识点一定要吃透并能灵活掌握。
2.2考前辅导。很多考生注重考前辅导 ,对于很多偏远地区来说, 考前辅导是很难得的。笔者认为对于时间有限的考生,听考前辅导是很有必要的,教师较系统地指导阅读教材,对于把握教材的难点与重点是有利的,有时听教师讲一遍,比自己看十遍还有用,所以对于没有考试经验或非专业考生,听考前辅导是必要的, 但对于专业考生或有很多考试经验的考生,这种必要性就不是很大。
2.3切勿搞题海战术,研究历年真题。精选一两本最新指导书,对把握考试动向是很有益的,因为每年考试都有侧重点,案例教材包括所有类型题型, 每年考题都是在已有题型的基础上增加新的埋伏点, 所以把握侧重点可以少走弯路。基本上说,考过的题不会重复再考,要把侧重点弄懂弄通,而不是浅尝辄止。
巩固近三年真题,有利于把握考试采分点,因为实务考试的采分点是0.5分至1分,所以经常出现有些考生大笔一挥,洋洋洒洒写了一大篇,却得分甚微的现象;有些考生做施工几十年,经验很丰富,答完自己觉得非常理想,但考分却不高。归其原因,在于不会考试,不会把握考试的采分点。研究近几年真题,对考生来说是非常有必要的。对于近几年真题不仅是眼过,还要一条一条背写出来,与真题答案一步一步对,弄清楚自己为什么知道却得不到分的原因。实务考试最注重条理清楚,所以从一开始就要养成逐条简明扼要地叙述的好习惯。
3.注 意事项
3.1专业实务一定要对号入座 ,切勿答错位置。由于一级建造师执业资格考试阅卷量巨大,用传统组织方式难以高效、优质地完成阅卷任务,建设部执业资格注册中心对《专业工程管理与实务》科目采用计算机网络阅卷方式进行案例分析题阅卷。算机网络阅卷流程:1集中全国试卷→2按考场扫描纸质试卷→3试卷图像存入计算机并对考号进行加密处理→4计算机按题号切分试卷图像→5试评卷→6正式评卷。
一旦试题答错位置,计算机就只默认该题区域内有效答案,而无法识别答错位置题目的有效答案,造成不必要失分。尤其注意最后两道案例分析题的区域,每年都有答错位置的考生。
3.2考试时激发兴奋点。考试是一件折磨人的事 ,尤其已经经历了8小时考试后,又要面对4个小时的高强度实务考试。因此考试时激发兴奋点有助于提高考试成绩, 有些人对巧克力、咖啡异常敏感,考前备一些,可在考试时提高兴奋度,保持清醒的头脑,不求超常发挥,只求不迷糊发挥正常水平,这样通过考试的概率就很高了。
3.3抱平常心应对考试 ,坚持不懈。
一旦报考,那么千万不要有畏难情绪,要抱必胜心态,制订复习计划,每天坚持看一、两个小时,一两个月就会产生明显的成效。复习过程中,情绪难免有波动、有厌烦,休息一两天,调整好情绪,继续复习。
结语
建筑工程实务 篇5
1、
2、围护体系：建筑物的围护体系由屋面、外墙、门、窗等组成，屋面、外墙围护出的内部空间。P2 民用建筑主要构造要求―非实行建筑高度控制区内建筑高度：平屋顶应按建筑物室外地面至其屋面面层
或女儿墙顶点的高度计算;下列突出物不计入建筑高度内：局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间
等铺助用房占屋顶面积不超过1/4，突出屋面的通风道、烟囱 、通信设施和空调冷却塔等。P3
3、框架结构的抗震构造措施：一般是柱的震害重于梁，柱顶的震害重于柱底，角柱的震害重于内柱，短柱
的震害重于一般柱。P7
抗震墙竖向和横向分布钢筋的配置，尚应符合下列规定：抗震墙厚度大于140mm时，其竖向和横向分布钢筋
应双排布置，双排分布钢筋间拉筋的间距不宜大于600mm,，直径不应小于6mm。P9
4、可变作用(可变荷载或活荷载);偶然作用(偶然荷载、特殊荷载) P11
5、适用性评定：在结构安全性得到保证的情况下，对影响结构正常使用的变形、裂缝、位移、振动等适用
性问题。P18
6、钢筋混凝土梁板柱的特点及配筋要求：它具有如下优点：就地取材、耐久性好、整体性好、可模性好、
耐火型好。P19
7、砌体结构特点：(1)容易就地取材，比使用水泥、钢筋和木材造价低;(2)具有较好的耐久性、良好的
耐火型;(3)保温隔热性能好，节能效果好;(4)施工方便，工艺效果好;(5)具有承重与围护双重功
能;(6)自重大、抗拉、抗剪、抗弯 能力低;P22
8、水泥凝结时间：六大常用水泥的初凝时间均不得短于45min，硅酸盐水泥的终凝时间不得长于6.5h，其
他五类常用水泥的终凝时间不得长于10h。P27
9、常用水泥的主要特性：
1) 硅酸盐水泥：凝结硬化快、早期强度高、水化热大、抗冻性好、耐热性差、腐蚀性差、干缩性
较小;2)普通水泥：凝结硬化较快、早期强度较高、水化热较大、抗冻性较好、耐热性较差、
干缩性较小;3)矿渣水泥：凝结硬化慢、早期强度低、后期强度增长较快、水化热较小、抗冻
性差、耐热性较差、耐腐蚀性较好、干缩性较大、泌水性大、抗渗性差。4)火山灰水泥：凝结
硬化慢、早期强度低、后期强度增长较快、水化热较小、抗冻性差、耐热性较差、耐湿性较好、
干缩性较大、抗渗性较好5)粉煤灰水泥：凝结硬化慢、早期强度低、后期强度增长较快、水
化热较小、抗冻性差、耐热性较差、耐蚀性较好、干缩性较好、抗裂性较高6)复合水泥：凝
结硬化慢、早期强度低、后期强度增长较快、水化热较小、抗冻性差、耐蚀性较好、其它性能
与所参入的两种或两种以上混合材料的种类参量有关。P28
10、混凝土外加剂按其主要功能分为四类：1)改善混凝土拌合物流动性能及外加剂。包括各种减水剂、引气
剂、和泵送剂
2)调节混凝土凝结时间，硬化性能的外加剂。包括：缓凝剂，早强剂，和速凝剂
3)改善混凝土耐久性的外加剂。包括：引气剂，防水剂，和阻锈剂
4)改善混凝土其他性能的外加剂。包括：膨胀剂，防冻剂，着色剂，防水剂和泵送剂P30
11、外加剂的应用：
1)混凝土中参入减水剂
2)早强剂可加速混凝土硬化和早期强度发展，缩短养护周期，加快施工进度，提高模板周转率
3)缓凝剂主要用于高温季节混凝土，大体积混凝土，泵送与划模方法施工以及远距离运输的商品混凝土等
4)引气剂是在搅拌混凝土过程中，能引入大量均匀分布、稳定而封闭的微小气泡的外加剂P30
12、水泥基渗透结晶性防水涂料：
水泥基渗透结晶性防水涂料是一种刚性防水材料P40
13、刚性防水材料1)防水混凝土、2)防水砂浆P40
14、仪器分类：水准仪、经纬仪、激光铅直仪、全站仪、(而且几乎是在同一时间测得平距、高差、点的坐标和高称)P41
14、P47中岛式挖土，运土的汽车亦可利用栈桥进入基坑运土，具有挖土和运土的速度快的优点。但由于首先挖去基坑四周的土，支护结构受荷时间长，在软黏土中时间效应显著，有可能增大支护结构变形量，对于支护结构受力不利。
15、P50(6)砖基础底标高不同时，应从低处砌起，并应有高处向低处搭砌。当设计无要求时，搭砌长度不小于砖基础大放脚的高度。
16、P57(一)常见模板体系及其特性
(1)木模板体系：优点是制作、拼装灵活，较适用于外形复杂或异形的混凝土构件，以及冬期施工的混凝
土工程，缺点是制作量大，木材资源浪费大等。
(2)组合模板体系(3)钢框木(竹)胶合板模板体系(4)大模板体系
17、P65施工缝留置位置
(1)柱、墙水平施工缝可留设在基础、楼层结构顶面，柱施工缝与结构上表面的距离宜为0~100mm，墙施
工缝与结构上表面的距离宜为0~300mm。
(2)柱、墙水平施工缝也可留设在楼层结构底面，施工缝与结构下表面的距离宜为0~50mm;当板下有梁
托时，可设置在梁托下0~20mm。
(3)、高度较大的柱、墙、梁及厚度较大的基础课依据施工需要在其中部留设水平施工缝，必要时，可对配
筋进行调整，并应征得设计单位同意。
(4)、有主次梁的楼板垂直施工缝应留设在次梁跨度中间的1/3范围内。
(5)、单向板施工缝应留设在平行于板短边的任何位置
(6)、楼梯梯段施工缝宜留设在梯段板跨度端部的`1/3范围内。
(7)、墙的垂直施工缝宜留设在门洞口过梁跨中1/3范围内，也可留设在纵横交接处
(8)、特殊部位留设水平或垂直施工缝应征得设计单位同意
18、P70(9)、在砖墙上留置临时施工洞口，其侧边离交接处墙面不应小于500mm，洞口净宽不应超过1m，抗震设防烈度为9度地区建筑物的施工洞口位置，应会同设计单位确定。临时施工洞口应做好补砌。
19、P71(17)正常施工条件下，砖砌体每日砌筑高度宜控制在1.5m或一步脚手架高度内。
20、P71 (2)砌筑填充墙时。轻骨料混凝土小型空心砌块和蒸压加气混凝土砌块的产品龄期不应小于28d，蒸压加气混凝土砌块的含水率宜小于30%。
21、P80：厚度小于3mm的高聚物改性沥青防水卷材，严禁采用热熔法施工。
22.P81、防水材料进场复试-技术交底-清理基层-结合层-细部附加层-防水层-试水试验。
23.P85、铺贴双成卷材时，上下两层和相邻两幅卷材的接缝应错开1/3~1/2幅宽且两层卷材不得相互垂直铺贴。
24.P94、成品保护
(1)整体面层施工后，养护时间不应小于7天，抗压强度应达到5MPa后，方准上人行走，抗压强度达到设计后，方可正常使用。
(2)铺设水泥混凝土板块、水磨石板块、水泥花砖、陶瓷棉转、缸砖、料石、大理石和花岗石面层等的集合曾和填缝的水泥砂浆，在面层铺设后，表面应覆盖、湿润、其养护时间不应少于7d，当板块面层水泥砂浆结合层的抗压强度达到设计要求后，方可正常使用。
25.P
26.P107、根据当地多年气象资料统计，当室外日平均气温连续5d稳定低于5度即进入冬季施工，当室外日平均气温连续5d高于5度即解除冬期施工。
27.P117、单位工程施工组织设计编制依据
1)与工程建设有关的法律、法规和文件
2)国家现行有关标准和技术经济指标
3)工程所在地区行政主管部门的批准文件、建设单位对施工的要求
4)工程施工合同和招标投标文件
5)工程设计文件
6)工程施工范围内的现场条件，工程地质及水文地质、气象等自然条件
7)与工程有关的资源供应情况
8)施工企业的生产能力、机具设备状况、技术水平等
29.P118、修改与补充
单位工程施工过程，当期施工条件、总体施工部署、重大设计变更或主要施工方法发生变化时，项目负责人或项
目技术负责人应组织相关人员对单位工程施工组织设计进行修改和补充，报送原审核人审核，原审批人审批后形成《施工组织设计修改记录表》，并进行相关交底。
30.P、项目施工过程中，如发生以下情况之一时，施工组织设计应及时进行修改或补充：
1)工程设计有重大修改
2)有关法律、法规、规范和标准实施，修订和废止
3)主要施工方法有重大调整
4)主要施工资源配置有重大调整
5)施工环境有重大改变
30.P、项目施工过程中，如发生以下情况之一时，施工组织设计应及时进行修改或补充：
1)工程设计有重大修改
2)有关法律、法规、规范和标准实施，修订和废止
3)主要施工方法有重大调整
4)主要施工资源配置有重大调整
5)施工环境有重大改变
31.加箍宜设在主筋外侧，主筋一般不设弯钩。为避免弯钩妨碍导管工作，根据施工工艺要求所设弯钩不得向内圆伸露。P138
环形箍筋与主筋的连接应采用点焊连接，螺旋箍筋与主筋的连接可采用绑扎并相隔点焊，或直接点焊。P138
32.泥浆护壁钻孔灌注桩施工过程质量控制
(1)成孔：机具就位平整垂直，护筒埋设牢固垂直，保证桩孔成孔的垂直。应防止地下水位高引起坍孔，应防桩孔出现严重偏斜、位移等。
(2)护筒埋设：护筒内径要求：回转钻孔宜大于100mm;冲击钻宜大于200mm。护筒中心与桩位中心线偏差不得大于20mm
(3)护壁泥浆和清孔：用泥浆循环清孔时，清孔后的泥浆相对密度控制在1.15~1.25.第一次清孔在提钻前，第二次清孔在沉放钢筋笼、下导管后。
(4)混凝土浇筑：第一次浇筑混凝土必须保证底端能埋入混凝土中0.8-1.3m，以后的浇筑中导管埋深宜为2-6m。P138
33.经产品认证符合要求的钢筋，其检验批量可扩大一倍。同一工程项目中，同一厂家、同一牌号、同一规格的钢筋连续三次进场检验均合格时，其后的检验批量可扩大一倍。P141
34.二次埋置的套管，其周围混凝土抗渗等级应比原混凝土提高一级(0.2MPa)，并应掺膨胀剂。二次浇注的混凝土结合面应清理干净后进行界面处理，混凝土应浇捣密实。加强防水层应覆盖施工缝，并超出边缘不小于150mm。P156
36.施工用电安全管理
施工现场临时用电设备在5台及以上或设备总容量在50KW及以上者，应编制用电组织设计。
38.塔式起重机安全控制要点：
塔吊的力矩限制器，超高、变幅、行走限位器，吊钩保险，爬梯护圈等安全装置必须齐全、灵敏、可靠。
39.基坑工程
检查评定保证项目包括：
1. 施工方案;2.基坑支护;3.降排水;4.基坑开挖;5。坑边荷载;6.安全防护。
40.施工方案
基坑工程施工应编制专项施工方案，开挖深度超过3m或虽未超过3m但地质条件和周围环境复杂的基坑土
方开挖、支护、降水工程，应单独编制专项施工方案。
41 工程施工成本的构成
建筑工程施工成本指为建造某项合同而发生的相关费用，包括从合同签订开始至合同完成所发生的全部施工
费用指出的总和，即人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费之和。
42 总价合同
是指承建双方在合同约定时，将工程项目的总造价进行约定的合同。总价合同又分为固定总价合同和可调总
价合同;固定总价合同适用于规模小、技术难度小、工期短的工程项目。
43 施工现场动火审批程序
二级动火作业由项目责任工程师组织拟定防火安全技术措施，填写动火申请表，报项目安全管理部门和项目
负责人审查批准后，方可动火。
45 现场文明施工管理要点
场出入口明显处应设置“五牌一图”，即：工程概况牌、管理人员名单及监督电话牌、消防保卫牌、安
全生产牌、文明施工和环境保护牌及施工现场总平面图。
46 施工现场成品保护
根据产品的特点，可以分别对成品、半成品采取“护、包、盖、封”等具体保护措施;
建立成品保护责任制，加强对成品保护工作的巡视检查，发现问题及时处理。
48 施工现场安全警示牌的类型
全标志分为禁止标志、警告标志、指令标志和提示标志四大类型。
49 施工现场使用安全警示牌的基本要求
多个安全警示牌在一起布置时，应按警告、禁止、指令、提示类型的顺序，先左后右、先上后下进行排列。
各个标志牌之间的距离至少应为标志牌尺寸的0.2倍。
49、分部分项的划分应按下列原则确定
(1).分部分项的划分应按专业性质、建筑部位确定
(2).当分部分项较大或较复杂时，可按材料种类、施工地点、施工程序、专业系统及类别等划分为若干子分部
50、民用建筑工程及室内装修工程的室内环境质量验收，应在工程完工至少7d以后工程交付使用前进行
51、民用建筑工程验收时，应抽检有代表性的房间室内环境污染物浓度。检测数量不得少于5%，并不得少于3间时，应全数检测
52、(1)节能分项工程验收应由监理工程师主持，施工单位项目技术负责人和相关专业的质量检查员、施工员参加;必要时可邀请设计单位相关专业的人员参加
(2)节能分部工程验收应由总监理工程师(建设单位负责人)主持，施工单位项目经理、项目技术负责人和相关专业的质量检查员、施工员参加，施工单位的质量或技术负责人参加;设计单位节能设计人员应参加
53.工程资料移交与归档
工程资料移交应符合下列规定
a.施工单位应向建设单位移交施工资料。
b 实行施工总承包的，各专业承包单位应向施工总承包单位移交施工资料
c 监理单位应向建设单位移交监理资料
d 工程资料移交时应及时办理相关移交手续，填写工程资料移交书、移交目录。
e 建设单位应按国家有关法规和标准规定向城建档案管理部门移交工程档案，并办理相关手续。有条件时，向城建档案管理部门移交的工程档案应为原件
工程资料归档应符合下列规定
a 工程参建各方的归档保存资料宜按《建筑工程资料管理规程》JGJ/T185-要求办理，也可根据当地城建档案管理部门的要求组建归档资料
b 工程资料归档保存期限应符合国家现行有关标准的规定;当无规定时，不宜少于5年
c 建设单位工程资料归档保存期限应满足工程维护、修缮、改造、加固的要求
d 施工单位工程资料归档保存期限应满足工程质量保修及质量追溯的需要
54.在正常使用条件下，保温工程的最低保修年限为5年
使用列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备
违反本《条例》规定，注册职业人员未执行民用建筑节能强制性标准的，由县级以上人民政府建设主管部门责令停业执业3个月以上1年以下;情节严重的，由颁发资格证书的部门吊销执业资格证书，5年内不予注册
55。不良行为记录信息的公布时间为行政处罚决定做出后7日内，公布期限一般为6个月至3年;良好行为记录
信息布期限一般为3年
56.各省、自治区、直辖市建设行政主管部门将确认的不良行为记录在当地发布之日起7d内报建设部。
57.建筑工程实行施工总承包的，专项方案应当由施工总承包单位组织编制。其中，起重机械安装拆卸工程、深基坑工程、附着式升降脚手架等专业工程实行分包的，其专项方案可由专业承包单位组织编制。
危险性较大的分部分项工程范围
a 基坑支护、降水工程
土方开挖工程
开挖深度超过3m(含3m)的基坑(槽)的土方开挖工程
脚手架工程
搭设高度24m及以上的落地式钢管脚手架
深基坑工程
开挖深度超过5m(含5m)的基坑(槽)的土方开挖、支护、降水工程
58、专项方案的编制、审批及论证
施工单位应当在危险性较大的分部分项工程前编制专项方案，实行施工总承包的建筑工程，专项方案应当由施工总承包单位组织编制。其中，起重机械安装拆卸工程、深基坑工程、附着式降升机脚手架等专业工程实行分包，其专项方案可由专业承包单位组织编制。
59、经审核合格后，由施工单位技术负责人签字。实行施工总承包的，专项方案应当由总承包单位技术负责人及相关承包单位技术负责人签字确定。
60、专家论证参会成员
1.各地住房和城乡建设主管部门专家库成员
2.诚实守信、作风正派、学术严谨
3.从事专业工作以上或具有丰富的专业经验
4.具有高级专业技术职称
61、专家组成员应当由5名以上符合相关专业的专家组成，本项目参建各方的人员不得以专家身份参加专家论证会。
62 建筑工程严禁违法分包的有关规定
1. 分包的定义：所谓分包是指对中标项目实行总承包等单位，将其总承包等中标项目的部分非主体，非关
键性工作项目分包给其他承包人，与其他签订总承包的合同项下分包合同，此时中标人就成为分包合同
等发包人。关于分包问题(建筑法)第29条规定，建筑工程总承包可以将承包工程中的部分工程发包
给具有相应资质条件分包单位：但是，除总承包合同中约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分
非主体，非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。(合
同法)第272条规定，总承包人或者勘察，设计，施工承包人经发包人同意，可以将其部分工作交由第
三人完成。
2. 分包必须遵守以下规定
(1) 中标人只能将中标项目的非主体，非关键性工作分包给具有相应资质条件等单位;施工总承包
的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
(2) 为防止中标人擅自将应当由自己完成的工程分包出去或者将工程分包给中标人所不信任的承包
单位，分包的工程必须是招标采购合同约定可以分包的工程，合同中没有约定的，必须经招标
人认可。
(3) 禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。
(4) 承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分
包的名义分别转包给第三人。
3 总承包的责任
(1) (招标投标法)第48条第3宽规定，中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分
包项目承担连带责任。
(2) (建筑法)第29条规定，建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责;分包单位
按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带
责任。
(3) (合同法)第272条规定，总承包人或者勘察，设计，施工承包人经发包人同意，可以将自己承
包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察，设计，施工承
包人一起向发包人承担连带责任。
4 法律规定：按照(招标投标法)第58条规定，中标人违法转包，分包的，应承担如下法律责任。
1. 转让，分包无效 2. 罚款 3 .有违法行为的，没收违法所得 4.可以责令停业整顿 5 .情节严重的，
吊销营业执照
62 A 保修期限和保修范围
1 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修
期限为
(1) 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定该工程合理使用年限
(2) 屋面防水工程。有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏为5年
(3) 供热与供冷系统，为2个采暖期，供冷期
(4) 电气管线，给排水管道，设备安装为2年
(5) 装修工程为2年
(6) 民用节能为5年
2 保修期内施工单位的责任
(1) 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发
出保修通知。施工单位接到报修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以
保修。发生设计结构安全或者严重影响实用功能的紧急抢修事故。施工单位接到报修通知后。
应当立即到达现场抢修。
(2) 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管
部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等设计单位提出保修方案，
施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
(3) 保修完成后，有建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全等，应当报当地建设
行政主管部门备案。
(4) 施工单位不按工程质量保修书约定保修等，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工
单位承担相应责任
(5) 保修费用由质量缺陷等责任方承担
(6) 轴保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损
害等，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位向造成房屋
建筑工程质量缺陷的责任方追偿
(7) 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任
(63)建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15d内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政
府建设行政主管部门备案。
(64)建设单位取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，
应当查验工程档案认可文件。
(65)资源管理包括：人力资源管理、材料管理、机械设备管理、技术管理和资金管理。
(66)建筑工程质量验收程序和组织
1)检验批应由专业监理工程师组织施工单位项目专业质量检查员、专业工长等进行验收。
2)分部工程应由总监理工程师组织施工单位项目负责人和项目技术负责人等进行验收
3)勘察、设计单位项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人应参加地基与基础分部工程验收，设计单
位项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人应参加主体结构、节能分布工程的验收
(67)施工组织总设计应由总承包单位技术负责人审批，由专业承包单位施工分部工程或专业工程的施工方案，
应由专业承包单位的技术负责人或其授权的技术人员审批;由总承包单位时，应由总承包单位项目技术负
责人核准备案。
(68)主要施工管理计划：施工管理计划应包括：进度管理计划、质量管理计划、安全管理计划、环境管理计划、
成本管理计划以及其他管理计划等内容。
(69)勘察、设计、施工、监理等单位应将本单位形成的工程文件立卷后向建设单位移交。
建设单位项目实行总承包的，总承包单位负责收集、汇总各分包单位形成工程档案，并应及时向建设单位
移交。、各分包单位应将本单位形成的工程文件整理、立卷后及时移交给总承包单位。建设工程项目由几
个单位承包的，各承包单位负责收集、整理立卷其承包项目的工程文件，并及时向建设单位移交。
(70)压桩过程中应检压力、桩垂直度、接桩间歇时间、桩的连接质量及压入深度、重要工程应对点焊接桩的接
头做10%的探伤检查。对承受能力的结构应加强观测。施工结束后，应做桩的承载力及桩体质量检验。
(71)砌筑填充墙时，轻骨料混凝土小型空心砌块和蒸压加气混凝土砌块的产品龄期不应小于28d，蒸压加气混
凝土砌块的含水率宜小于30%
(72)箍筋弯后平直部分长度：一般结构不宜小于箍筋直径的5倍，有抗震等要求的结构，不应小于箍筋直径的
10倍。
检查数量：每工作班同一类型。同一加工设备抽查不应小于3件
检查数量：同一厂家、同一牌号、统一规格调直钢筋。重量不大于30t为一批。每批见证取3件试件。
(73)屋面工程各分项工程宜按房屋面积每500~1000O划分为一个检验批，不足500O应按一个检验批，每个
检验批的抽检数量应按规范相关规定执行。
(74)卷材铺贴方向宜平行于屋脊，且上下层卷材不得相互垂直铺贴。
(75)涂料防水层适用于受侵蚀性介质作用或振动作用的地下工程
76.检查防水隔离层应采用蓄水法，蓄水深度最浅处不得小于10mm,蓄水时间不得少于24h;检查有防水要求的建筑地面的面层应采用泼水方法。(p292)
77.建筑内部防火施工应对下列材料进行抽样检验(大题)p302
1.现场阻燃处理后的纺织织物;
2.施工过程中手湿浸、燃烧性能可能受影响的纺织织物，每种取2m2;
3.现场阻燃处理后的木质材料。每种取4 m2检验燃烧性能;
4.表面进行加工后的B1级木质材料，每种取4 m2检验燃烧性能;
5. 现场阻燃处理后的泡沫塑料每种取0.1 m2检验燃烧性能;
6. 现场阻燃处理后的复合材料每种取4 m2检验燃烧性能;
7. 现场阻燃处理后的复合材料应进行抽样检验燃烧性能;
78.工程施工(大题)p316
(二)材料进场检验
1.民用建筑工程中建筑主体采用的无机非金属建筑材料和建筑装修采用的花岗岩、瓷质砖、磷石膏制品必须有放射性指标检测报告，并应符合设计要求和《规范》相关规定;
2.民用建筑工程室内装修采用天然花岗岩或瓷质砖使用面积大于200m2时，应对不同产品、不同批次材料分别进行发射性指标复验;
3.民用建筑工程室内装修中采用的某一种人造木板及饰面人造木板进场时，必须有游离甲醛含量或游离甲醛释放量检测报告，并应符合设计要求和《规范》相关规定;
4.民用建筑工程室内装修中采用的某一种人造木板或饰面人造木板面积大于500m2时，应对不同产品、批次材料的游离甲醛含量或游离甲醛释放量分别进行复验;
5.民用建筑工程室内装修所采用的水性涂料、水性胶粘剂、水性处理剂必须有同批次产品的挥发性有机化合物(VOC)和游离甲醛含量检测报告;溶剂型涂料、溶剂型胶粘剂必须有同批次产品的挥发性有机化合物(VOC)、苯、甲苯-二甲苯、游离甲苯二异氰酸酯(TDI)含量检测报告。并应符合设计要求和《规范》相关规定;
6.建筑材料和装修材料的产品检测报告项目不全或对检测结果又疑问时，必须将材料送有资质的检测机构进行检验，检验合格后方可使用;
79.验收
1.民用建筑工程及室内装修工程的室内环境质量验收，应在工程完工后至少7d以后、工程交付使用前进行。
80.验收
5.民用建筑工程验收时，凡进行了样板间室内环境污染物浓度检测且检测结果合格的，抽检数量减半，并不得小于3间。
81.验收
房屋建筑实务 篇6
自己代理是指代理人在代理权限范围内代理被代理人与自己进行民事行为。在自己代理合同中, 代理人同时为合同关系中的代理人和相对人 (或第三人) , 合同双方的意思表示实际上由同一个人作出。
对于自己代理合同, 1981年制定的《经济合同法》第7条有过规定:“代理人超越代理权限签订的合同或者以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同无效。”但该法在1997年《合同法》出台后已经废止。《民法通则》在第4章“代理”一节中对代理作了较为详尽的规定, 但对自己代理合同没有规定。而《合同法》虽然对无权代理、但超越代理权代理、代理权终止后代理、表见代理等制度都作了明确的规定, 但对于自己代理同样未作规定。因而, 对于自己代理合同的效力, 有必要作一分析。
依《合同法》的规定, “合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”合同在本质上是一种合意, 是一种发生民法上效果的合意。合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致。一般而言, 合同的成立必须具备以下要件:第一, 合同订立主体存在双方或多方当事人。合同订立主体是指实际订立合同的人, 他们既可以是合同当事人, 也可以是合同当事人的代理人。合同必须存在两个利益不同的订约主体, 合同必须具有双方当事人, 只有一方当事人根本不能成立合同。第二, 合同当事人对主要条款达成合意。合同成立的根本标志在于当事人意思表示一致, 即达成合意。这首先要求当事人作出了订约的意思表示, 同时通过要约和承诺达成了合意。当事人就合同的主要条款达成合意, 合同即可成立。第三, 合同的成立, 应当具备要约和承诺阶段。《合同法》第13条规定, “当事人订立合同, 采取要约、承诺方式”。要约和承诺是合同成立的基本规则, 也是合同成立必须经过的两个阶段。合同从当事人之间的交涉开始, 由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。如果合同没有经过承诺, 而只是停留在要约阶段, 则合同根本未成立。
依据自己代理合同的基本特征, 对照合同的上述基本成立要件, 可以看出, 自己代理合同实际不具备成立的条件。
第一, 自己代理合同没有两个以上的合同订立主体。自己代理合同在形式上合同当事人有两人, 但由于代理人既是合同一方当事人的代理人又是另一方当事人, 合同事实上只有代理人一个订立主体, 根本不存在两个利益不同的订立主体。
第二, 自己代理合同不具备合意。两个或两个以上平等主体的意思表示一致或合致为合意, 而在自己代理合同中, 只有代理人自己的一个意思表示, 不存在两个意思表示, 也就谈不上合意。
第三, 自己代理合同不具备要约和承诺的完整阶段。自己代理合同, 只有代理人作出的意思表示, 无论这个意思表示是代表被代理人作出, 还是代理人本身的意思表示, 都只是一个意思表示, 而这一个意思表示只能视为要约。只有要约, 没有承诺, 合同不能成立。
因此, 自己代理合同违背了代理的本质特征, 并不具备成立要件, 当然是自始无效。有相当部分人主张, 自己代理合同应为效力待定合同, 该合同若事后得到被代理人的追认, 其法律后果归属于被代理人, 应为有效。事实上, 所谓“被代理人事后追认”, 其实质应当是被代理人对于代理人自己的要约所做的承诺。这时的合同, 已经是两个利益不同的订约主体所达成的合意, 完全具备了合同成立的要件。虽然, 被代理人意思表示的内容还是一样, 但却是由自己亲自作出的, 被代理人追认后的合同, 已不再具备自己代理合同的特征, 同先前的自己代理合同有着本质的区别, 其实质已是双方新成立的合同。
根据上述对于自己代理合同的分析, 房屋登记实务中, 对于属于自己代理情形的房屋买卖合同, 登记机构应当采取以下处理方式。
第一, 父母通过房屋买卖的方式将自己名下的房产转移给未成年子女, 父母本身为出让人, 而同时又是未成年子女在房屋买卖合同关系中的的法定代理人。此类登记申请, 登记机构应当不予受理。
第二, 房屋所有权人委托代理人出售房屋, 代理人自己作为该房屋的买受人, 直接申请登记的, 登记机构应告知其不符合受理要求, 并告知其应通知委托人亲自到场作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据。委托人到场重新作出意思表示或另行提交委托人认可受托人为买受人的书面证据, 登记机构可以受理登记;否则, 登记机构同样应不予受理。
对房屋登记中几个实务问题的探讨 篇7
我国《婚姻法》第十七条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产, 归夫妻共同所有。”第十九条规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的, 适用本法第十七条、第十八条的规定。”笔者认为, 对于认定财产是否是夫妻共同财产, 首先要看财产是否是在婚姻存续期间所得, 其次要看如果财产是在婚姻存续期间所得, 夫妻双方对所得财产有没有约定, 有约定的从约定, 没有约定或者约定不明的应认定为夫妻共同财产。
我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”按照《物权法》的规定, 不动产物权的变动只能在登记时发生效力。为此, 笔者认为, 一方婚前签订购房合同、支付首付款, 婚后进行产权登记、共同按揭还贷的房屋, 应认定为夫妻共同财产。
二、个人独资企业的房产变更到投资人名下, 属于同一个投资主体内部转移, 房地产权属未发生转移, 应为变更登记
《个人独资企业法》第二条规定:“本法所称个人独资企业, 是指依照本法在中国境内设立, 由一个自然人投资, 财产为投资人个人所有, 投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第十七条规定:“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权。”笔者认为, 个人独资企业其民事或商事活动都是以个人独资企业投资者的主体身份进行的;投资者对个人独资企业享有财产的全部所有权, 可以直接支配;他不具有法人资格, 虽然可以起字号, 并可以对外以企业名义从事民事活动, 但也只是自然人进行商业活动的一种特殊形态, 属于自然人企业范畴。
因此, 个人独资企业的房产变更到出资人名下, 属于同一个投资主体内部转移, 房地产权属未发生转移, 为变更登记。
三、关于法院的文书生效问题
房屋建筑实务 篇8
1 安全生产教育培训现状
从山西省各地市安全教育培训整体情况来看,大部分地市各级建设行政主管部门认识到安全教育培训的重要性,建立健全了安全教育培训制度,加强了对职工进行安全教育培训工作的力度,使广大职工都能按规定定期接受安全教育培训,特别是建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员,大部分都能按时接受上级主管部门举办的安全培训,并经考核获得安全岗位资格。
据统计,山西省建设系统注重抓安全生产教育培训,三年来举办各类安全生产培训班87期,培训企业各类人员8万余人次,通过安全教育培训工作的进一步实施,使山西省建筑施工企业安全生产状况得到极大改善。但随着市场经济不断深入和发展,伴随着企业改制,一部分建筑施工企业和专业(劳务)承包队伍,受利益驱动,片面追求经济效益,安全意识淡薄,放松了安全管理,特别是对职工的安全教育培训,在费用上和时间上不舍得投入,导致安全技术水平低下。特别是新进场的民工没有接受过任何安全教育,特种作业人员无证上岗,不懂本工种操作规程,没有掌握安全技术规范标准,这些人完全没有安全防护意识,缺乏自我保护能力。另外,近年来,建筑由低向高发展,施工现场却由宽到窄发展,致使施工现场与施工条件要求的矛盾日益突出。以上这些现状的存在,导致建筑业企业伤亡事故时有发生。
2 依法加强安全生产教育培训
我国安全生产管理的方针是“安全第一,预防为主”。安全第一,就是在一切生产活动中要把安全工作放在首要位置,优先考虑;预防为主,是指在一切生产活动开始之前针对生产活动的特点,对生产要素采取科学管理手段和措施,有效地控制不安全因素的发展和扩大,把事故消灭在萌芽状态,防患于未然。掌握运用安全生产科学的管理手段,需对职工进行安全生产知识技能培训。
《建筑法》第46条规定:“建筑施工企业应当建立健全劳动安全生产教育培训制度,加强对职工安全生产的教育培训,未经安全生产教育培训的人员,不得上岗作业。”《安全生产法》第20条规定:“生产经营单位的主要负责人和安全生产管理人员必须具备与本单位所从事的生产经营活动相应的安全生产知识和管理能力。”第23条规定:“生产经营单位的特种作业人员必须按照国家有关规定经专门的安全作业培训,取得特种作业操作资格证书,方可上岗作业。”《建设工程安全生产管理条例》第36条规定:“施工单位的主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员应当经建设行政主管部门或者其他有关部门考核合格后方可任职。施工单位应当对管理人员和作业人员每年至少进行一次安全生产教育培训,其教育培训情况记入个人工作档案。安全生产教育培训考核不合格的人员,不得上岗。”第37条规定:“作业人员进入新的岗位或者新的施工现场前,应当接受安全生产教育培训。未经教育培训或者教育培训考核不合格的人员,不得上岗作业。施工单位在采用新技术、新工艺、新设备、新材料时,应当对作业人员进行相应的安全生产教育培训。”
为加强建筑业企业职工安全教育培训工作,建设部印发了《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》,对建筑业企业安全教育培训提出了具体实施办法。安全教育培训有法可依了,各级安全生产主管部门必须严格执法,做到有法必依,执法必严,确保安全教育培训工作全面落实,只有抓好基础工作,才能保证安全生产。
据统计分析,全国建筑业伤亡事故80%以上都是违章指挥、违章作业、违反劳动纪律造成的。加强安全教育培训,提高建筑施工队伍的安全素质;杜绝“三违”现象,减少伤亡事故发生,是建筑施工管理的关键措施。
3 安全教育培训要抓好四项工作
3.1 建立健全安全教育培训管理体制,明确安全教育责任,落实安全教育培训制度
1)各地市建筑工程施工安全监督管理部门,要建立专门的安全培训机构,负责组织管理和指导本行政区域内建筑施工企业安全教育培训工作。建筑施工企业要设置专职安全培训部门或配备专职安全培训管理人员具体落实本企业安全教育培训工作。
2)建筑施工安全培训管理部门制订并组织落实本行政区域内建筑业企业职工安全教育培训规划和年度计划。建筑总承包企业,每年年初把本企业职工安全教育培训规划和年度计划报建筑工程施工安全监督管理部门备案。
3)认真落实建设部《建筑企业职工培训教育暂行规定》,实行分级培训,统一管理。省级培训机构重点负责施工企业、项目部负责人和专职安全管理人员以及特种作业人员安全培训考核发证工作;各地市有条件的建筑施工企业,经市一级建筑安全监督管理机构审核确认后,可以对本企业职工进行安全培训工作,并接受建筑安全监督管理机构的指导和监督;其他建筑施工企业安全培训工作,由建筑安全监督管理机构负责组织实施。
3.2 建立制约机制,科学培训管理
1)把安全教育培训与企业和项目部安全评估考核,安全资格认证年审,年度责任目标完成考核以及企业和项目经理任职资格审查考核挂钩,实行一票否决,凡安全教育培训工作未做好,一律按考核不合格,这是落实安全教育培训的重要手段。
2)建立一人一档一卷一证制度,即给每名职工建一个安全教育培训档案,除职工在新进厂时接受三级教育外,每年还要按照规定的学时接受教育培训,并进行统一试卷考试,考试合格核发安全上岗证,未经培训教育或考试不合格者,不得上岗作业。
3)对专业分包要审查其职工接受教育培训情况,并验证上岗,否则不允许上岗作业。
3.3 安全教育培训形式要多样化
安全教育培训概括为以下三种形式:
1)按计划集中进行课堂培训,放录像进行电化声像教育,结合事故案例讲评分析“三违”作业的危害性;
2)进行现场观摩讲析、查隐患找原因,提出整改措施;
3)现场进行有针对性的对比教育,对违规违章存在重大事故隐患现场录像,组织职工观看,并同时播放规范标准作业录像,形成鲜明对比,强化教育,促进提高。
此外还要利用广播、电视、报纸、刊物、标语、板报等新闻媒体和宣传工具进行教育,同时,要利用安全知识竞赛、演讲会、研讨会、座谈会等多种形式进行广泛的连续的安全教育。
3.4 安全教育培训内容要具体化
对建筑施工企业领导和项目经理培训的主要内容是国家安全生产方针、政策、法律法规、标准和规范及重大伤亡事故教训分析,专职安全管理人员不仅要学习党和国家的安全生产方针政策、法律法规,重点还要反复学习安全生产技术标准和规范掌握应用检查、评定、分析和提出整改措施和方法。作业人员培训主要内容,除国家安全生产方针政策、法律法规外,重点还要学习安全知识常识和本工种安全技术操作规程以及重大伤亡事故案例分析。安全教育中要杜绝蜻蜓点水,随意找几本书,念几个文件和规定,走过场的现象发生。安全教育要有明确的目标、具体的内容、可行的措施,才能起到事半功倍的效果。
总之,安全教育与培训工作是一个系统的工程,而其中提到的以人为本,提高人的安全素质是该项工作的重要核心,只有通过加强安全生产教育培训,提高人的安全意识,增强安全素质,才能保障安全生产,做到人人重视安全、人人懂得安全,安全管理人员能抓、会管,才能真正提高企业的安全生产管理水平。
参考文献
[1]樊建中.试论建筑企业安全文化建设[J].山西建筑,2005,31(3):128-129.
房屋建筑实务 篇9
关键词：营业税,增值税,建筑业
经国务院批准, 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税 (2016) 36号文要求建筑业“营改增”将在2016年5月1日起全面实施营业税改增值税, 本文对建筑业营改增过程中应注意的事项进行探讨。
一、建筑业“营改增”后的税负分析
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税 (2016) 36号文规定自2016年5月1日起全面实施营业税改增值税, 建筑企业适用一般计税的税率为11%, 应预缴税款= (全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷ (1+11%) ×2%;简易计税的税率为3%, 应预缴税款= (全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷ (1+3%) ×3%。建筑业中的增值税一般纳税人, 可以就不同项目分别选择适用一般计税方法或简易计税方法。纳税人应按工程项目分别计算应预缴税款, 跨地经营开具外出经营许可证到施工所在地国税机关服务发生地预缴, 向机构所在地主管税务机关申报。一般纳税人适用税率为11%, 但“清包工方式、甲供材工程、建筑老工程”三种形式的按3%选择简易计税。一是清包工方式:施工方不采购建筑工程所需材料或只采购辅助材料并收取人工费、管理费或其他费用;二是甲供材工程:是全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购;三是建筑老工程分为:第一, 《建筑工程施工许可证》注明合同开工日期在2016年4月30日前的。第二, 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期, 但建筑工程承包合同注明开工日期在2016年4月30日前的。第三, 未取得《建筑工程施工许可证》的, 建筑工程承包合同注明开工日期在2016年4月30日前的工程。纳税人应按工程项目分别计算应预缴税款, 跨地经营开具外出经营许可证到施工所在地国税机关服务发生地预缴, 向机构所在地主管税务机关申报。
二、建筑业“营改增”对造价的影响
建筑业计价要素营改增前后对比说明。税前工程造价为人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费、利润、和规费。第一, 营改增后人工费仍为营改增前人工费。第二, 材料费为不含税“裸价”。第三, 机械费为营改增前机械费× (1-11.34%) 。第四, 企业管理费。以前计入税费的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加纳入企业管理费, 相应增加费用0.86元/综合工日, 企业管理费中增值税-进项税综合税率为5.13%, 营改增后管理费为营改增前管理费× (1-5.13%) 。第五, 安全文明费中增值税-进项税综合税率为10.08%, 营改增后管理费为营改增前管理费× (1-10.08%) 。第六, 营改增后利润仍为营改增前利润。
三、建筑业“营改增”后各建筑成本要素对税负的影响
第一, 建筑业人工费占到成本20~30%, 分为:一是项目管理人员、技术工人工资。二是企业和劳务公司签订的劳务人工费。项目管理人员工资进入项目管理费用, 技术工人工资进入人工成本, 劳务公司签订的人工费 (含支付的社会保险费、福利费、管理费) 进入人工成本。现行只有和有资质、长时间合作有实力的劳务公司进行合作, 采用有一般纳税人资质的可开具6%专用发票抵扣, 小规模纳税人的要求其去税局代开按3%专用发票抵扣。专项分包一般考虑签订分包合同对方给开具11%发票可以抵扣, 或者分包材料费项目自己采购 (弊端采购价没有专业发包方采购价低) , 让对方开具劳务发票。
第二, 建筑业材料费主要有:钢材、木材、砖 (加气块) 、砂石、商砼、水泥、门窗、保温、油漆、涂料、防水、水电材料等一般取得17%增、值税发票抵扣;但是商砼、预拌砂浆按目前执行的是3%简易征收很难抵扣, 或者不提供发票, 目前项目施工现场商砼、砂石 (预拌砂浆) 用量大, 水泥、砂石用量采购也少了;门窗、保温材料、油漆、涂料、防水材料一般走的是分包, 带主材一起进行分包开具11%增值税发票抵扣。材料采购价包含运输费一票制。小规模纳税人、个体户卖砂石料抵扣不了, 只有卖的价格比别人更低才合算。向小规模供应商购买小额辅助材料, 他没资格开具专票, 只能开具普票, 所以要求其去税务局代开增值税专票3%抵扣。
第三, 建筑业机械费主要有:设备租赁 (塔吊、提升机、推土机、吊车、挖掘机、钢筋加工设备等) 、周转材料 (钢管、扣件等) 租赁。租赁一般纳税人17%抵扣, 小规模纳税人3%抵扣甚至没有发票。项目自购工程所需设备、钢管、扣件也是可以抵扣的, 企业购买的动产固定资产 (塔吊、提升机、推土机、吊车、挖掘机、钢筋加工设备等) 含的17%的进项税可以抵扣, 所以有条件自购也是不错的选择。如果租个人设备, 就只能去税务局抵扣增值税普通发票, 不能抵扣增值税进项税, 个人卖的价格比别人更低才合算。
第四, 管理费及其他费用。一是因公出差住宿费可以抵扣。二是会议费 (具备签订合同、公对公转账、会议现场拍照、出具会议通知) 可以抵扣。三是工程项目采购办公用电脑、电子设备可以抵扣, 四是公司给所有项目经理买车产权注册公司名下, 买车款、汽油费、保险费、修理费都可以抵扣。五是企业购置的劳保用品工作服 (具备与一般纳税人签订合同、衣服明显部位有单位标准、公对公转账) 可以抵扣。
四、建筑业“营改增”后纳税认证及交易注意事项
只有进项没有销项, 增值税专项发票开过来后一定要在180天内认证, 当月认证, 当月抵扣, 先认证后抵扣, 抵扣不完做留底, 以后慢慢抵扣。应对增值税材料采购、劳务结算等要做到:合同、发票、结算价3价合一;资金流、物流 (劳务流) 、票流3流合一;法律凭证、会计凭证、税务凭证3证统一。核心是合同与企业的记账处理相匹配, 否则要么做假账、要么做错帐;与企业的税务处理相匹配, 否则要么多缴税, 要么少缴税;与企业发票开具相匹配, 否则要么虚开发票, 要么开假票。大额交易必须是公对公转账, 而不是现金交易, 但支票和汇票背书结算除外。
五、建筑业“营改增”对资产、收入利润影响
建筑业“营改增”导致企业总资产下降, 收入减少, 毛利水平降低, 企业现金流减少。由于进项税在前, 收工程款在后, 有时滞后时间更长, 加剧企业资金紧张资金成本上升。企业必须加强进项税抵扣环节管理, 增强堵漏意识收集相应抵扣凭证;培养税务专管人才, 做好税务筹划, 财务、材料、预决算、企业管理等部门宣传掌握营改增相关知识;加强企业内部管理, 规范企业生产经营, 规避法律风险。短期内企业税负或将上升, 从长远看有利于降低整个社会税负水平, 推动建筑业生产方式的转变, 促使企业进一步加强管控, 加快转型升级。
参考文献
[1]财政部, 国家税务总局.纳税人跨县 (市、区) 提供建筑服务增值税征收管理暂行办法[S].财税 (2016) 17号.
房屋建筑实务 篇10
一、活动基本情况
为深入探讨房屋登记实务问题, 加深对《物权法》、《房屋登记办法》等有关法律法规的理解, 在住房和城乡建设部房地产市场监管司和中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会的积极支持下, 中国房地产杂志社和无锡市房产管理局产权监理处主办了“无锡产监杯”全国房屋登记问题难点解析辩论竞赛活动。本次活动要求参赛者既要综合运用法律理论知识, 又要结合丰富的房屋登记实践经验, 抓住论点紧扣辩论主题进行全面深入的研究和分析, 提出自己鲜明的观点, 活动的知识面更加丰富广泛, 层次更高了。长达五个月的辨论期限, 给参赛者以充分的时间思考分析命题的相关基础法律关系, 查阅搜索相关资料, 结合房屋登记实务予以研究分析。
至8月31日, 共收到来自15个省37个市县的参赛文章123篇。参赛者既有来自北京、上海等直辖市, 也有来自沈阳、成都等省会城市, 更有许多县级登记机构积极参与, 其中许多参赛文章都对指导房屋登记实务具有很强的参考性。
二、辩论命题特点
1. 围绕论点各抒己见, 针锋相对据理力争
本次活动属于“命题作文”, 参赛者多能紧扣主题, 围绕所选观点进行辨证分析。辩论问题有的在法理上即存在较大争议, 上位法尚未有明确的定论, 却又是实践中都要碰到的具体操作、必须解决的问题。因而, 各地登记机构实务做法也不尽相同, 在具体处理时, 有时尽管适用同一个条款, 理解也是见仁见智。所以, 分析这些问题对登记机构工作人员研究法理的深入程度提出了很高的要求, 需要从正反两个方面探索研究。
关于在建工程可抵押标的范围问题, 参赛者主要是从在建工程抵押登记的目的、抵押权各方当事人利益的平衡及抵押登记操作等一系列问题展开说理和分析;登记机构赔偿责任的性质问题, 参赛者大多从登记行为本身属于民事行为还是行政行为这一切入点着手分析;房屋登记是否审查申请人婚姻状况问题, 大多是从登记机构的审查责任和审查能力方面分析;企业改制的登记类型问题, 主要是从企业改制前后的主体性质入手分析, 参赛者无一例外全部支持转移登记说。这些问题虽然各个登记机构在实务中都有不同的做法, 但很多参赛者并不局限于本单位做法, 而是跳出平时工作的思维模式, 拓展思路, 寻求新方法, 期望学习和借鉴更先进、更符合发展规律的操作模式, 以提高业务技能水平。
2. 紧密结合工作实际, 说理分析体会深刻
由于辩论命题都是实践中具有代表性的问题, 且不管正方还是反方的观点在操作中都各存利弊, 因此, 参赛者有较大的理论空间和实践经验来阐述己方观点。参赛文章中, 有以案例为基础“摆事实”的, 也有以法理为依托“讲道理”的, 部分文章分析质量较高, 说理透彻, 对实践具有相当的指导作用。
参赛者大多属于房屋登记机构的业内人士, 他们运用国家相关法律、司法解释、行政法规等作为主要依据分析命题, 有些运用比较法, 从国外法律旁征博引, 十分专业;而非房屋登记机构的参赛者, 因为不从事房屋登记具体工作, 所以不局限于房屋登记实务操作, 具备独特的分析视角, 有些文章从公民的意志与社会的正义、政策的利弊与政府的职责等方面进行探析, 既给人耳目一新的感觉, 也彰显了房屋登记在经济社会中的重要影响和作用。
3. 论据深度可再挖掘, 论点论据有待丰富
尽管此次参赛文章的理论涉及面较广, 但其深度还略显不够。有的参赛者虽然对每个论题都阐述了自己的观点, 但每题的分析仅两三句话“就事论事”, 过于简略未能说透法律关系;有的文章只是罗列法条并对法条意思进行表面的阐述, 并未深入分析法理及法条间的相互关系, 层次比较单薄;另外, 由于本次活动不同于现场辩论, 正反双方无法直接反驳对方观点, 因此, 大部分参赛者过于专注阐述本方观点而疏于采用反证的方式来提供更多论点论据, 使得观点阐述的严密性和说服力稍显不足。
三、需要关注的问题
1. 重视政策法规研究, 制定统一业务规范
从此次竞赛反映出当前房屋登记实务中普遍存在的一些问题。有些地区在建工程抵押登记业务开展较迟, 甚至至今尚未全面开展;而有的城市此项业务开展较早, 并与金融机构有较好的沟通衔接, 彼此间又达成工作默契。因此, 在论述抵押标的物是否已含未建成部分时, 表现出截然不同的观点。关于登记机构赔偿性质的问题, 学术界、司法界、实务界的理解差距甚大, 由于本次活动的参赛者多为房屋登记机构工作人员, 持行政赔偿观点的居多。但事实上在学术界和司法界, 仍有一部分人倾向于民事赔偿的观点, 因此, 确有必要通过制定相关不动产法加以明确, 以息争议。关于是否审查申请人婚姻状况的问题, 正反不同观点几乎相当, 这与我们在房屋登记实务中“以申请登记原则”存在较大差距, 也是争论最激烈、矛盾最现实的问题。对于企业转制问题, 虽然参赛者中无人持变更登记的观点, 但事实上有的城市是按变更登记操作的, 而且有些城市对于变更登记和转移登记的区分是以是否缴纳契税为参考的, 并不是从企业主体法律关系变化方面予以考虑。这些争议都是因为没有相关明确的规定, 同时也导致相关登记工作难以开展。解决这些矛盾的关键应该是有关部门加强法律法规和相关政策的研究, 通过标准化、规范化的业务技术规则统一各地的做法。
2. 加强与法院沟通, 形成相关共识
本次辩论的四个命题涉及房屋登记程序和实体的问题, 操作稍有不当就有可能引发房屋登记行政诉讼案件。解决诉讼需要人民法院, 但是相关房屋登记问题并不会因此得到根本解决, 争议依然存在。解决争议的关键, 是登记部门与人民法院等司法部门及时沟通, 就房屋登记的相关问题取得共识。如善意第三人的认定、行政诉讼原告资格适格性等。
3. 登记业务发展不平衡, 整体水平待提高
“无锡产监杯”房屋登记法律知识学习、宣传活动已连续举办了四届, 吸引了全国众多同行参与, 成为具有较大影响的全国房屋登记机构学习、研讨、交流理论与实务的品牌活动。但据统计分析, 在这四年中, 一些边远地区则尚未参加过此类活动。这反映出房屋登记业务发展的不平衡, 全国整体水平的提高还任重道远。
四、“无锡产监杯”活动将不断深入