中国房地产价格研究

中国房地产价格研究（精选十篇）

中国房地产价格研究 篇1

关键词：房地产,价格,因素,建议

0 引言

自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道, 房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献, 但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示, 在2006年, 全国商品房平均售价比1999年上涨了64%, 年平均上涨了9%以上。房地产市场能否稳定发展, 不仅关系到房地产产业本身, 也和我国宏观经济发展关系重大[1], 房地产价格的快速上涨, 已经成为我国经济运行中的突出问题, 也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。一定程度上波及到社会经济生活的稳定, 成为社会各界关注的热点问题。

1 分析房价上涨的原因

房价居高不下的原因是多种因素综合产生的结果。从理论上讲, 房地产作为商品, 其价格由供给和需求共同决定, 但房地产又有其特殊性, 它既是投资品, 又是消费品。研究房地产价格的变化, 就是要研究引起房地产市场价格涨跌变化的多种因素, 以及对国民经济的影响程度。

1.1 土地因素

我国经济快速发展, 人民收入增加, 增强了人民的实际购房能力, 使得人民更加注重自己的生活质量, 对房子的要求也会提高。要盖房子, 就必须先供应土地。而土地价格由于受到政府的宏观调控, 以及土地市场供应量限制, 再加上土地的稀缺性和不可再生性, 其价格一直维持上涨。地价是房价的基础, 房价中包含着地价, 地价隐含在房价中, 是房价的重要组成部分, 如日本房地产价格主要由土地价格构成, 房地产价值的增值主要来源于土地增值[2], 且地方政府在土地开发的一级市场中, 低成本征收高成本卖出, 赚取差价, 土地出让收入成为一些地方政府重要的财政收入来源。GDP是各级政府的主要考核指标, 房地产业对GDP的拉动作用是显而易见的, 地方各级政府从利益出发也不愿意降低土地价格, 国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求, 但更多的使土地价格上涨得更快, 从而导致房地产价格的不断上升, 且继续维持上涨, 这构成了房地产价格的主要成本。

1.2 需求因素

近几年来, 由于住房分配货币化的推动、城镇化进程加速、政府一系列配套政策的出台, 大规模城市改造和居民拆迁, 以及随着80后结婚高潮的来临, 使住房的被动性需求增加, 个人购房比例大幅度提高, 中等收入者逐渐成为购房主体, 形成住房消费的高潮。在短时间内的集中释放, 造成供不应求的局面推动了房地产价格飞速的上涨, 未来商品房市场的需求将继续保持旺盛, 对住房品味的要求也不断提高, 局部地区和一些优质楼盘甚至出现排队抢购等供不应求的局面, 一些人为了买到房子, 等不到开盘当天, 就早早的排队等待, 或是睡在售楼处, 或是花个几百元钱请农民工替自己排队, 更有甚者领到号牌后立即卖起了排队的号牌, 以此获取较大的收益。

1.3 建安成本的上涨

作为房地产开发的重要因素, 建安成本随着消费价格总水平的上涨而不断上升, 如今开发的住房规划合理, 房型设计先进, 建筑材料使用新品种又环保、环境景观做的好、人文价值较高、智能化程度较高、整体品质有了很大提升, 充分反应了房地产业由安居型、保障型向舒适型、享乐型的转变, 价值量的提高, 使用效益的增大, 优质优价, 房价自然要升高[3]。而且现在愿意干建筑的农民工日益减少, 农民工的流失自行提高了人工费的标准, 另外, 随着国家保护农民工利益各项政策的不断落实, 特别是近年来政府出台了一系列政策措施, 着力解决建筑领域拖欠工程款及农民工工资的问题, 促使一些企业也根据劳动力市场变化情况, 适当增加了工人工资, 从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度增长。人工费价格大幅上涨, 是拉动建筑安装价格上涨的重要因素, 如今, 全球经济一体化, 随着石油价格的增长, 原材料也随之增长, 运输成本的增加等等, 都促使房地产开发成本增加, 推动了房价的上涨。

1.4 外商直接投资大量进入房地产

由于中国外汇储备持续增长, 国外投资者预期人民币将要升值, 预期中国房地产回报率将上升, 这吸引了国外投资者把资金投入到中国房地产, 外商直接投资的不断进入增加了房地产市场的需求, 从而拉高了房地产价格。特别是2008年9月份以来由于全球金融危机的影响逐渐扩大, 而唯独中国一只独秀, 汇丰银行主席艾尔敦指出, 中国是能够安然度过全球经济危机的几个少数国家之一, 因为中国经济受到国内消费需求不断上升和外国直接投资强劲增长的有力支撑, 由于长期稳定的改革开放和加入WTO, 中国内地像磁石般吸引着外国投资者, 从行业分布来看, 外商对华投资主要在制造业, 房地产和公用服务业是除工业外的第二大投资行业[4]。

1.5 银行信贷扩张

中国外汇储备快速增长, 基础货币增加。进而货币供给增加, 货币供给的增加, 主要通过商业银行发放出去。由于对房地产贷款的风险相对较小, 收益较大, 商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产商和投资者, 导致商品房价格的不断上涨。从金融结构上看, 就是房地产信贷在银行全部信贷中所占比重快速上升。银行信贷不但扩大了房地产供给, 更重要的是极大的刺激了房地产的需求, 通过银行信贷, 将居民对住房的潜在需求转变为有效需求, 推动了房地产价格的上涨。

2 房价上涨的不合理因素

2.1 各种投资、投机性需求增加

近年来, 银行存款利率较低, 股市低迷, 债市盘小, 社会资金缺乏其他投资渠道, 在这种情况下, 大量的投资、投机性资金涌入房地产市场, 进而引起房地产市场价格上升。持续的房地产热, 使得人们对商品房价格的上升预期变得愈来愈强烈, 而有些房产公司、中介公司、投资者进行人为炒作, 如全国文明的“温州炒房团”, “山西煤老板炒房团”等等加剧了楼价上涨, 部分地区房地产市场总需求偏大, 导致房价上涨过快。

2.2 开发商期望值过高

在住房消费热潮到来之时, 开发商看到房子好销, 期望获得更高的利润, 不适当的提高房价, 甚至几天提一次价。现在房地产开发的资本利润率大体为15%左右, 相比国外房地产开发通常6%~8%的资本利润率, 明显过高。另外, 现在有不少开发商采用了“封盘”“捂盘”的做法, 把一些好房源压着不卖, 这同样也使得市场上适销对路的产品大量减少, 开发商先把朝向不好的、房型不好的房子卖掉, 哄抬房价, 希望在日后可以获得更大的利润空间。

2.3 供求暂时性失衡

土地是有限的, 不可再生的资源, 所以土地出让总面积是逐年减少的, 土地供应量的减少再加上近几年住房销售面积大于竣工面积, 出现暂时的结构性、阶段性供不应求, 必然拉动房价的提高。

2.4 心理因素

买涨不买跌的心理占有主导地位, 房价上涨, 使居民的价格预期看涨, 产生急于买房的心理, 盲目跟风, 投资性买房涌进, 由此出现购房消费和购房投资的双拉动局面, 推动房价上涨。据统计我国固定资产投资增长速度非常快, 而房地产投资在固定资产投资中占相当大的比例, 2006年达到19382.46亿, 2007年达到25279.65亿, 较06年增长30.20%, 而2008年较2007年增长20.9%, 投资规模达到30579.82亿元。房地产价格呈飞速上升趋势。2006-2008年, 我国城镇居民人均可支配收入分别为:11759.45、13785.81和15781元。随着我国居民收入水平增长, 我国居民平均每户的储蓄也相应增加。同时在购房者购房时可能得到父母、兄弟、姐妹、朋友们的援助情况较多, 消费者的购房能力有了相当大的提高。

3 对策建议

房地产价格的过度波动, 不但会损害广大消费者的利益, 而且对宏观经济稳定构成威胁, 对国民经济的影响巨大, 需要采取措施进行控制。

3.1 加强政府宏观调控

适当控制土地供应价格, 降低土地成本, 土地使用权出让实行招标拍卖后, 地价上扬是必然的, 但涨幅也要适当控制, 减少土地涨价因素过多地向房价转移, 避免产生泡沫。制止炒卖炒买土地, 同时认真清理税费, 取缔不合理收费、降低税费成本、整顿房地产价格秩序、规范市场主体价格行为、制定并发布房地产价格定价原则、加强房地产价格评估工作、防止房价大起大落, 保持房价的增长幅度与国民经济整体相适应[5]。

3.2 调整供求关系

通过增加商品房供给总量, 提高供给质量, 使供求相对平衡, 在房地产市场供给方面扩大低价位房屋比例, 将控制高价位房屋增长与扩大低价位房屋比重统一起来。在提高低价位房屋比重方面, 要区别不同房屋结构的投资状况, 通过增加政府投资、扩大社会投资和货币信贷倾斜, 加大对经济适用房投资的力度, 改变经济适用房比重低和脱离居民收入的状况。例如:优先供应开发工地, 降低基础设施建设费用和相关税费, 国有开发银行发放优惠贷款等。

3.3 促使开发商销售行为合理化

提高开发商为消费者服务的意识, 禁止“捂盘”, 禁止使用一个销售许可证分批销售, 要引导房地产开发商理解房价过度膨胀对自己本身, 房地产业和整个国民经济的风险, 把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。

3.4 引导消费观念的转变

房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用, 同时对房地产市场起着极大的破坏作用, 因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险, 克服从众心理, 把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上, 目前在住房消费领域, 人们追求“一步到位”, 导致住房消费提前, 需求集中、趋同, 引起房屋供不应求。针对于这一现状, 国家需要调整住房政策, 鼓励梯级消费, 抑制提前消费。政府根据城市大小, 发展状况, 统计购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据, 制定差异性政策, 鼓励小户型消费, 限制大户型住房需求和消费。进行房地产市场调控, 稳定房价。

4 结论

作为总结, 我认为中国经济的基本面是好的, 住宅刚性需求仍然旺盛。我国传统居住文化对国人的消费习惯产生根深蒂固的影响, 老百姓希望改善居住条件的愿望也是非常迫切的, 这是真实的自住需求, 房地产行业仍有相当大的潜力, 坚持大力和稳健地发展房地产业, 使房地产价格随着老百姓收入的增长而适当增长, 同时政府加强宏观调控, 防止房地产泡沫的产生。

参考文献

[1]叶雉鸠.《房地产统计》.电子工业出版社.2007年.

[2]高波.《现代房地产经济学导论》.南京大学出版社.2007年.

[3]陈伯庚.《经济理论与房地产研究论文集》.上海人民出版社.2003年.

[4]张红.《房地产经济学讲义》.清华大学出版社.2004年.

中国房地产价格研究 篇2

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中国工业地产市场价格调查报告

2008年1季度

本调查由《中国工业地产》杂志社联合全国各地合作伙伴共同完成。以下调查价格为2008年1季度最新市场价格（以综合平均和市场实际操作价格为主，不计入官方定价）。非常感谢为本调查提供数据的机构、个人。

市场特点：

◆ 工业物业价格持续上升，尤其是高科技园区和物流园区。

◆ 北京地区各开发区的土地储备量非常有限，但企业的需求并未有冷却现象。如目前北京亦庄开发区东扩取、南扩区新增土地所剩无几。优质厂房的租金方面，新增厂房供应不足，导致租金上升。亦庄及其附近地区的价格在2007年平均增长人民币0.1至0.15元每天每平米，预计2008年将继续增长。

◆ 随着奥运的临近，仓储、物流物业的租金将不断升温度。

数据提供：联东集团招商部王伟彬

市场特点：

◆ 自2007年开始，天津市行政区域内工业用地统一招拍挂，这种出让方式在保证土地公开、公平交易的同时，也使天津工业用地价格逐步提升。

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市场特点：

◆近几年工业物业租金都是略微上升。

◆ 预计2008年沈阳工业物业市场价格会比较平稳，变化不大。

◆ 相比之下，企业以租用标准厂房为主。

数据提供：英达工业园

市场特点：

◆ 各种工业物业价格持续上升。2007年工业用地的市价达到每平方米人民币3777元，比上年同期增长6.9%。预计2008年，工业用地价格还将继续上涨。工业区、厂房租金月平均增长1.2%左右。

◆ 工业地产的毛收益率保持在8%-10%，对投资者来说仍具吸引力。

◆ 由于上海总部经济的发展，跨国企业将上海作为进入中国的首选之地，导致上海高科技园区、商务园区需求强劲，物业租金持续上涨。

◆ 在工业地价以及仓储物业租金大幅上涨的背景下，外资频频在沪大手笔增加工业地产投入。上海市在其未来规划中将物流产业定位于重点发展的行业，因此诸多工业地产发展商加强了在物流设施方面的投入。

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市场特点：

◆ 租金价格呈上升趋势。较往年比较，2006年8元/m2/月的厂房有城市交通改造、土地价格上涨等因素影响，目前价格均有20%以上的上升幅度。

◆ 08年以后，由于土地资源十分紧缺，而高科技园区的招商方式及定价也有所改变，对使用于传统劳动密集型企业的厂房需求会增加。

◆ 高科技园区的配套设施、行政服务较其他物业要好，但招商面较狭窄。标准厂房的针对性较强，价格适中，普遍受欢迎。简易厂房只适用于小的 加工企业，需求量不大。

数据提供：苏州厂房网

市场特点：

◆ 市场价格较平稳，短期内不会有太大上升。

◆ 标准厂房及高科技园区较受欢迎。

市场特点：

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◆ 市场有小幅上升。恩明区、湖里区工业物业租金价格较高，厂房未来向同安区转移。

◆ 预计未来稳步上升。现在厦门市区的厂房已经很少了，恩明、湖里的工业区逐步会向岛外转移。整体上标准厂房更受企业欢迎。

数据提供：厦门厂房网

市场特点：

◆ 整体市场稳中略降。

◆ 因为广州总部经济开始发力，高科技园区、商务园区供不应求。例如广州高新技术开发区共吸引各类科技企业2000多家，区内物业十分紧俏。

◆ 广州周遍地区例如番禺区，由于大量无证照简易厂房涌入市场，而珠三角地区整体制造业投资环境恶化，这些厂房已经无法满足本地经济的发展需求，同时客户租厂投资数量急剧下降，导致这些厂房难租，而且降格开始下降。

◆ 预计2008年厂房价格不会有上升，许多厂房业主迫于压力会逐步降价，有可能导致厂房租赁价格整体下滑。

市场特点：

◆ 深圳关内已基本无厂可租。深圳市近几年已经逐步对关内的旧厂房、旧工业区进行了改造，工业企业大部分都搬至关外。

◆ 厂房等工业物业租金整体平稳，预计2008年亦不会有多少变动。

◆ 高科技园区、商务园区供不应求，十分受欢迎。

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资料提供：中原地产、通泰地产

市场特点：

◆ 2008年一季度工业物业租金整体较平稳。

◆ 由于东莞产业结构的加速升级，对低端产业的逐步淘汰，未来一段时间东莞工业厂房，特别是一些简易、独栋标准厂房的租金会稳中略有下降。

◆ 高科技、产业园区工业物业依然受欢迎。

市场特点：

◆ 工业厂房类物业租金近期有上升的趋势。佛山工业厂房租金每年以3%—5%的速度递增。

◆ 预计2008年佛山工业物业租金会缓慢上升。佛山旧厂房改造会导致厂房价格整体上升。

数据提供：佛山高明沧江工业区

市场特点：

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◆ 长沙近期工业厂房租金上升很快，年涨幅将近20%。

◆ 预计长沙2008年厂房租金将持续上涨。由于高科技园区租金高，相对便宜的标准厂房或租地建厂更受企业欢迎。

市场特点：

◆近年来一直保持上升的趋势

◆ 由于武汉的地理位置，众多高科技企业、跨国公司都将武汉作为中部的战略基地，因此高科技总部经济园区很受欢迎。

◆ 武汉的基础加工制造业不发达，所以标准厂房市场尚未形成一定规模。但标准厂房目前很受企业欢迎，预计未来标准厂房的需求和市场供应量都将增加。

数据提供：武汉东正房地产

市场特点：

◆ 成都工业厂房租金每年以3%—5%的速度上升。

◆ 总部经济发力，成都高新技术开发区及青羊工业园等高科技产业园内的物业供不应求。国内外大企业纷纷落户成都，有的甚至大量圈地。

◆ 标准厂房也十分受企业欢迎，但由于标准厂房供应过量，目前标准厂房租金稳中略有下降。预计2008年整体平稳。

数据提供：成都厂房网

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市场特点：

◆近几年重庆工业厂房租金以每年5%的速度递增。

◆ 预计2008年厂房租金缓慢上涨。

◆ 标准厂房较受欢迎，因简易厂房利用率太低，重庆简易厂房供应几乎为零。

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中国房地产价格看跌 篇3

从2010年起，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机，为遏制房价过快上涨，政府先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段，达到了明显的效果。但从现在的结果看，这些英明的举措还是有点晚了，如果能再早一点着手房地产政策调控，无论是从抑制通胀，还是经济软着陆等方面着手，都可能收到更好的效果。有些房地产的大腕，如任大炮(任志强)说房地产的价格会继续上升，直到今天他们也还在宣扬这样的观点，我相信他们只看到了自己的利益点，而并没有站在国家人民的利益上去考虑这个问题。为什么说中国的房地产价格会看跌呢?

首先，政府调控不变、市场存货增加、开发商资金缺口增大，这些都是中国房地产价格看跌的依据。独立经济学家谢国忠在其新书《再危机：泡沫破碎时，我会通知你》的发布会上说：“从目前的房价收入比、房租回报率等方面来看，国内一线城市的房地产市场确实存在泡沫，而这些泡沫将因为承受不住通胀压力而破掉，时间点可能就在2012年。”

其次，房地产开发商的利润率。世界上其他国家的房地产开发商的毛利润率基本都在整个项目总投资的20％-25％左右，而中国的房地产开发商，大部分把毛利润率维持在50％左右，虽然现在房地产市场看缓，但其真正的毛利润率还是高于25％，所以。目前不合理的利润率决定了现在的房产价格还没有回归到正常的轨道上。

再次，购房者的投资回报率：站在百姓的立场上看，现在的回报率偏低，在北京花100万元买一栋房子，年房租2万～3万元，减去物。业费、空置率、贷款利息等实际回报率只有2％左右。理性的人们都会考虑一个问题：谁会用100万元的现金去换取每年2万～3万元的收益呢?我相信轮到谁都不会这样做，因为放到银行也有3％-5％左右的利息回报，买信托等理财产品年收益最低也有8％左右。人们通常认为房价的上涨是由于租金的上涨，有些人说我是自住房，不考虑租金回报比的问题，但是房子是一个商品，不管是自住还是投资，终究会卖掉，就会有一个回报比率。2012年的“金九银十”与往年相比，我想应该会淡很多，但中国房价依然存在上涨压力：投资品种单一、从观念上买房还是中国人喜欢的一种投资模式。基于这两种原因，房价继续涨的可能性比较大，但从理性角度来说，房价还是会一直看跌：开发商的利润率还会跌到20％～25％的正常范围，租金回报率也会上升到4％-5％左右，介于中国的经济形势，这是一个合理的房价区间：买100万元的房子，每月租金应该是4000元而不是现在的2000元。

最后，目前政府的财政是土地财政，大量出售未来的建设用地，建筑商盖了很多未来才有需求的住宅，据统计，全国已有2000万套左右的空置房，使现在的市场变成了买方市场。比如三线城市：辽宁盘锦，人均房产保有量为每户两套左右，可在这样的城市房产是没有任何出租价值的，换句话说，在这样的三线城市建这么多的房子，当供大于求时，房子就卖不出去了，房价自然就会下跌。

有利于房价下降的举措：第一，房产买卖的计价单位统一为实际的使用面积，而不是现在报价的建筑面积；第二，开发商应无权占用买房人的资金，买期房和现房是一样的，只要购房者交款，不管是全款还是银行贷款，开发商都应给对方房产证，而不是像现在这样，通过限制购买者的权益而达到降低房价的目的；第三，增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房。

我们希望在未来能看到中国经济合理平稳的发展，从房地产行业得来的财政税收占GDP的一个合理比值。现在的政策是想通过降低房地产的泡沫经济，来扶持中小企业的发展，这是一个非常明智之举。而未来的房地产绝对不是只以防止通胀为目的，更主要的是为人们居住提供舒适性的服务，类似于房产的以小换大、从公寓到别墅等，这将会是未来房地产行业的一个主流需求点。

中国房地产价格演变趋势研究 篇4

关键词：房地产,价格演变,趋势研究

一、各省房地产价格度量

由于中国各省份没有关于房地产价格的统计指标, 本文根据《中国房地产统计年鉴》 (2003-2011) 中的相关统计指标来估算各省房地产价格。具体而言, 以住宅商品房当年销售价格作为各省房地产价格的度量指标, 住宅商品房当年销售价格等于住宅商品房销售额除以销售面积。住宅商品房是指专门用来居住的房屋, 主要包括别墅、公寓和宿舍, 宿舍可以分为职工家属宿舍以及集体宿舍, 其中集体宿舍可以分为职工单身和学生宿舍, 但是住宅楼中的地下室不包括在住宅楼中。根据用途住宅可以划分为普通商品住宅、经济适用住宅、高档公寓和别墅等。根据户型结构住宅可以划分成90平方米以下住宅和140平方米以上住宅等。

商品房销售面积表示在报告期内商品房出售的合同总面积 (按照买卖双方正式签署合同中规定的商品房建筑面积) , 包括商品房现房销售的建筑面积, 以及商品房期房建筑面积两部分构成。其中, 商品房现房销售面积表示在报告期内买卖双方正式签订合同、已经竣工并且达到入住条件的商品住宅建筑面积。包括一次性付款和分期付款两种方式销售的商品住宅建筑面积。商品房期房销售面积表示在报告期内买卖双方正式签订合同、正在建设且尚未竣工的商品住宅建筑面积。包括一次性付款和分期付款两种方式销售的商品住宅建筑面积。另外, 期房建筑面积完成竣工后不需要结转为商品房现房销售建筑面积。

本文研究的数据主要来源为《中国房地产统计年鉴》 (以下简称年鉴) , 该年鉴由国家统计局和中国指数研究院共同编著完成。中国指数研究院发布的中国房地产指数系统 (China Real Estate Index System, 简称CREIS) 是一套以价格指数形式度量和反映全国各主要城市房地产市场的指标体系和分析方法。中国房地产指数系统每月发布百城价格指数 (住宅) 、写字楼指数、商铺指数、别墅指数、二手房销售和租赁价格指数等一系列指数, 是目前中国覆盖范围最广、城市最多的房屋价格指数系统。

二、演变趋势

基于《中国房地产统计年鉴》 (2003-2011) 的数据, 本文估计了中国30个省份的住宅商品房销售价格数据 (西藏地区除外) , 以此来度量中国各省的房地产价格。在2003年~2011年间, 中国各省的房地产平均价格的分布呈现沿海地区和内陆地区分化的趋势, 其中沿海地区房地产平均价格为4646元/平方米, 而内陆地区的平均价格为2000元/平方米。在沿海地区, 平均价格最高的地区为北京市, 平均价格为10065元/平方米, 其次是上海市的7115元/平方米, 而天津、广东、浙江的房地产平均价格也在4800元以上, 辽宁、江苏、附件、海南地区的平均价格在3000元/平方米以上, 西部地区各省的房地产价格基本上低于2000元/平方米, 最低的地区为甘肃和贵州, 房地产平均价格为1600元/平方米。

其次, 从各省房地产价格的演变趋势来看, 北京市的住宅商品房平均售价从2003年的4456元/平方米增长到2011年的13087元/平方米, 从2007年开始北京市的房地产价格开始突破10000元/平方米;其次是上海市, 从2003年的4989元/平方米增长到2011年的11010元/平方米, 从2009年开始上海市的房地产价格开始突破10000元/平方米。从房地产价格波动的情况来看, 北京、上海、浙江三个省市的房地产价格波动最高, 而房地产价格波动最低的三个城市为云南、青海、河南。

最后, 我们分析房地产价格的演变趋势, 从全国各省房地产价格的演变趋势来看, 各省房地产价格从2003年的1470元/平方米上升到2011年的3178元/平方米, 从2007年开始全国房地产价格突破2000元/平方米, 而且从2008年开始, 房地产价格开始大幅上升。

三、政策含义

承认房地产价格长期不断上涨的趋势并不意味着房地产价格的涨幅不会收到控制, 与之相反, 由于房地产价格的上涨趋势是长期的, 我们有理由警惕房地产价格在短期内的快速增长。短期内房地产价格的快速增长不仅会造成房地产价格的剧烈波动, 而且会影响经济发展水平和质量, 造成过高的资产成本, 扭曲经济发展的竞争力。另一方面, 在房地产价格长期上涨的趋势下, 过度追求房地产价格的不涨或停滞会导致房地产市场调节机制的部分失灵, 从而加剧房地产价格波动。综上所述, 对房地产市场调控的着眼点在于通过市场机制调节房地产价格、理清房地产价格的波动机制, 遵循市场经济的价格机制。对于买房者而言, 如果房地产价格的上涨速度低于收入水平的增长速度, 则可以随着收入水平的增加来改善居住条件, 这样可以避免因房地产价格增长过快而不顾自身情况、失去理性的购买行为, 形成良性的资产投资倾向。

参考文献

影响中国房地产价格的原因分析 篇5

关键词：房地产价格；住房供给结构；需求层次

一、引言

在1998年，为促进中国住房市场的健康发展，也为了捍卫住房平等权，中国福利分房的时代结束。旧时代的落幕意味着新时代的开启。从1998年到2004年，中国房地产经历了从积极实行推动房改、降低税费、降低利息到发展住房抵押贷款、分期付款等一系列促进房地产市场商品化的阶段。

尤其是近年来我国房地产市场获得了迅猛发展，房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难，这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。弄清影响房价的主要经济因素，探究我国房地产投资是否过热，房价是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房价，从2004年以来在经济理论界的争论比较激烈，至今仍没定论。笔者认为中国高房价的背后主要是因为住房供给结构和需求层次失衡而造成的。

二、国内外研究现状

20世纪90年代以后，各国学者就开始采用宏观经济模型来研究房价的变化，他们得出宏观经济变量在一定程度上可以解释房价波动的结论。国外具有代表性的有：以美国四大城市从1970年第一季度到1986年第三季度的数据为样本，并采用时间序列截面分析的方法，得出房价和成年人口比例、人均收入以及随后若干年的价格变化呈正相关关系；以美国三个市镇从1981年10月到1988年9月的月度数据为样本，采用简单回归的方法，得出了人口、就业等宏观经济变量对住房价格预测具有良好的预测能力；以美国41个城市1986年到J994年的年度数据为样本，采用时间序列截面回归分析，得出了宏观经济变量在一定程度上能够解释房价的走势Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。总之，这些研究都是以宏观经济变量为自变量，房价或其变化率为因变量，通过回归方法来研究它们的关系。

目前国内关于房地产价格的讨论大多数是定性的，利用计量经济模型分析房地产价格合理性的研究比较少。有代表性是：曹振良以抓住价格这一中心，分析价格是否急剧上涨，是否暴跌，从而是否导致金融或经济危机三个环节，把握宏观经济环境、投机状况、金融支持和政府调控政策四个因素的理论分析框架或范式实证分析，得出结论：中国房地产不存在全局性泡沫晴；梁云芳、高铁梅等利用协整分析和H—P滤波，计算了房地产均衡价格水平，以及房价偏离均衡价格的波动状态，得出结论：我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，即存在“局部泡沫”；杨帆、李宏谨等依据马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对中国房地产现状进行衡量，认为中国房地产泡沫已经产生并快速发展；王金明、高铁梅利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析，认为收入是影响需求的主要因素，房价是影响供给的主要因素，因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。

上述的研究关于对具体的经济因素对房地产价格的影响。然而，笔者认为相比着具体的某种影响因素，房地产市场中的结构失衡是影响中国房地产价格的重要原因。在本文中笔者将对住房供给结构和需求层次失衡对中国房地产价格的影响进行分析。

三、结构性失衡的原因分析

住房商品化和市场化应该有一个渐变的过程，从我国住房制度演变的过程来看，坚持住房商品化、市场化、和社会化的改革目标无可非議，但在向这个目标迈进的过程中，政府理应保持足够的提供可支付产权住宅和可支付租赁住宅的能力，以便对低收入家庭提供住房保障，对缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。然而现实情况却并非如此，市场化的速度过快，缺乏经济适用房的建设和廉租房的提供力度。在严格取消福利分房的同时，将各个单位向本单位职工提供优惠性住房的责任丢掉了，将地方政府主导的经济适用房和廉租房规划土地供应、财力投入、分配和管理等弱化了。由此导致了房地产市场上的结构失衡，即消费者对保障性住房和低端商品性住房的需求远没有得到满足，而市场上却大量供给中高端商品性住房，使得需求层次和供给结构错位，其关键在于保障性住房和低端商品房的供给严重不足。具体来说，主要有以下的几个原因：

1.制度缺陷决定了保障性住房建设进展缓慢。通过考察我国的住房保障制度发现，住房保障计划由中央政府制定，省政府负总责，市县等地方政府执行，中央财政对地方补助部分建设资金，地方政府承担着保障性住房建设的重任，包括土地的供给、居民的拆迁和大部分建设资金的筹集。这种制度设计使得政策制定者和执行者之间缺乏必要的监督，中央政府根本无法掌控地方保障性住房建设的进度，而地方政府出于自身利益消极怠工，以配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足为由放缓保障性住房建设步伐。同时，住房保障计划也凸现出中央政府与地方政府责任的不对等。

根据国家制定的保障性住房建设计划，2009年保障性住房投资计划为1676亿元，其中中央投入493亿元，仅占29.4‰但地方配套1183亿元，占比高达70.6％。并且，地方政府还有大量“隐性”的资金支出，根据计划2009年将新增保障性住房177万套，这意味着大量的土地将被用于保障性住房建设，由此地方政府将丧失大量的土地出让金。因此，制度缺陷致使地方政府在保障性住房建设方面消极怠工，保障性住房建设进展缓慢。

2.“土地财政依赖症”决定了地方政府不会主动增加保障性住房供给。从地方财政来看，我国地方政府有明显的“土地财政依赖症”，根据中央党校教授周天勇(2008)的测算，2007年地方政府土地出让金至少在7000亿元以上，约占地方财政收入的30％，如果考虑到土地出让金2007年才纳入地方预算体系，上述估算结果存在低估的可能。从上海市奉贤区的财政收支状况来看，2008年该区地方财政收入(一般预算收入)为28.6亿元，而土地出让金为13.4亿元，占比达46.85％，如果再考虑到土地增值税、契税、房产税和营业税等财政收入，“土地财政”占该区地方财政收入的比重至少在60％以上。可见，地方政府具有明显的“土地财政依赖症”，这决定了地方政府对待房市的态度，地方政府希望房价上涨，房价的上涨必然带动地价的上涨和土地成交量的放大，从而增加地方财政收入。而保障性住房供给大幅增加将对房地产市场造成较大冲击，甚至改变房地产市场供需平衡，导致房价下跌，房价下跌必然造成地价下跌，甚至地价下跌的幅度更大，这必然减少

“土地财政”，这是地方政府不愿意看到的。因此，地方政府不会主动增加保障性住房供给。

3.市场供给途径单一，新增住房多为中高档住房。目前，我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，住房需求过度集中于一级住房市场。美国存量房的交易面积与增量房的销售面积之比为5：1，香港市场上流通的住房约2／3是存量房，而我国二手房市场交易量只占房屋交易总量的20％-30％。住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。正是由于我国二手房市场的不发达，才迫使大部分市场需求投向新增商品房市场。而我国的新增商品房市场上，中高档商品房在房地产开发中所占的比重逐年增加，我国城市里的新建住房以大户型为主，其目标客户的都是中高收入群体。这种盲目贪大求洋之风与我国人多地少、人均资源少的国情是不相符的。而低价位商品房所占比重不断下降，特别是经济适用房所占比重大幅下降。

四、结论和政策建议

上述的分析可以得到，由于在保障性住房建设中的制度缺陷和地方财政对土地出让金的过度依赖使得以政府为主导的保障性住房的建设严重不足，而且在商品房市场中，由于开发商瞄准市场中的中高端客户，大量开发中高端楼盘，使得商品性的低端用户的需求无法得到有效满足。可以说中国房地产市场的結构性失衡时导致中国房地产价格居高不下的重要原因，而要解决这一问题，就要针对第三部分阐述的原因进行治理。

首先要地方政府摆脱“土地财政依赖症”，改变对待房价的态度。只要土地出让金及相关的税费占到地方政府财政收入的比重较高，地方政府存在推高地价的“天然政策倾向”，地方政府可能会通过控制土地供给、放松投标主体的条件等来推高地价，并希望房价上涨带动地价“量价齐升”，从而增加地方财政收入。因此，只有改变“土地财政依赖症”才能抑制地方政府推高地价的冲动，才能改变地方政府对房价的态度。

其次，改变地方政府的政绩观念，不能仅以经济增长作为唯一的政绩考核指标，社会和谐、充分就业、环境保护等都应该纳入考核体系。如果地方政府的政绩观念发生改变，民生问题将成为地方政府主要考虑的问题，地方政府必然寻求解决低收入家庭的住房问题的途径，这必然加快保障性住房建设步伐。最后，地方政府应该理顺房价与地价的关系，不能进入“地价上升一一房价上升——带动地价再次上升——带动房价再次上升……”的怪圈，如果这种机制形成，必然导致房地产泡沫的不断膨胀，一旦泡沫破灭，地方政府也将是受害者之一。因此，地方政府应该改变对房价的态度，良性循环的房地产市场才符合地方政府的长远利益。

中国房地产价格研究 篇6

西方学者的实证研究:Kontnonikas和Montagnoli (2002) 的研究表明, 住房价格与未来消费价格膨胀间具有显著的正相关;Tkacz和Wilkins (2006) 检验了股价和房价对加拿大GDP、通胀的预测能力, 结果显示房价能帮助预测未来产出与通胀。大部分文献均支持房价对未来的通胀与产出有明显的预测力, 但也有反面结论的, 如Okina和Shiratsuka (2002) 采用Stock&Watson (2001) 的模型, 通过日本的经济数据检验各经济变量对通胀和GDP增长的指示作用。其结果表明, 资产价格的作用并没有明显地比其他变量高。

目前我国学者也开始关注对房地产价格与通货膨胀关系的研究。戴国强、张建华 (2009) 使用ARDL模型对我国各资产价格 (股票、汇率和房地产) 和通货膨胀间的关系进行了分析, 结果显示, 资产价格波动会影响到通货膨胀, 其中在房地产价格上作用明显;另一些人则认为房价与通胀之间不存在显著的关系。如黄平 (2006) 认为房地产市场财富效应微弱, 房价变化对一般价格的影响有限;国内对于股票价格的研究较多, 而单独以房价作为对象, 研究其与通货膨胀、产出之间关系的文献则相对较少。股价与房价虽同属于资产价格, 但两者对经济的影响有很大的区别。因此, 对房地产价格的实证研究显得更为必要。

1 模型的建立

通货膨胀率的指数:文章以居民消费价格指数 (CPI) 作为衡量指标。房地产价格的指数:考虑到数据的可得性, 本文以房屋销售价格指数 (HSPI) 和房地产开发综合景气指数 (GCI) 作为房地产价格水平的代理变量。最后, 本文所有数据均为月度数据, 样本区间为2007年1月至2011年12月, 且取自国家统计局。为了熨平变量间可能存有的长期趋势, 消除数据可能存有的异方差, 本文对CPI、HSPI和GCI三变量均取自然对数。

2 实证分析及结果

2.1 平稳性检验

使用ADF检验法对变量及其一阶差分的平稳性做单位根检验。结果如下:各变量的水平值在5%临界水平下都是非平稳的, 但它们的一阶差分在5%临界水平下都是平稳的。因此, 可得出:所有变量其原始序列都为非平稳序列, 但一阶差分后的变量都在5%的水平下显著, 趋向于平稳, 所以各变量都为I (1) 序列, 符合协整检验的条件。

注:Δ表示一阶差分;检验形式 (c, t, q) 当中, c、t、q分别表示单位根检验中的截距项、时间趋势项和滞后阶数;滞后阶数根据SIC信息准则确定。

2.2 协整关系检验

由于各变量均是一阶单整时间序列, 则在通货膨胀率和房地产价格间可能存有长期稳定的均衡关系, 这可以通过协整检验来确定。

本文根据LR、FPE、AIC、SC和HQ等检验标准, 确定最优滞后阶数为3, 无线性趋势与有截距项, 得出协整检验结果如下表所示。通过表中的Johansen协整关系检验结果可知, 在5%的显著水平下:只有一个协整方程, 各变量之间存在长期协整关系。

将协整关系进行标准化处理之后, 得出以通胀率作为被解释变量的协整关系:

分析估计结果会发现模型中的第一项, 即房地产综合景气指数未通过显著性检验, 因此考虑删除此项, 重建模型并估计得到下列结果:

其中, 括号内数值为t统计量。从各变量之间的协整关系可以看出, 通货膨胀率和房屋销售价格指数之间存有长期均衡关系。房屋销售价格指数对通胀率有正的作用。当房屋销售价格每上升1个百分点时, 通货膨胀率则上升0.4867个百分点。而且从t统计值来看, 效果也是比较显著的。

2.3 脉冲响应函数

(1) 房地产价格指数对通货膨胀指数冲击的响应。在通货膨胀指数受到冲击时, 它会给房地产价格一个正的冲击, 并一直持续, 到第3期达到最大值, 之后会缓慢减弱, 到第9期恢复到冲击前的状态, 并且对房地产价格带来轻微的负的冲击。在通货膨胀前期, 人们为了实现资产的保值增值, 房地产的需求增加, 房地产的价格上涨。因此, 对房地产形成正向冲击。之后由于物价上涨, 人们的生活成本增加, 在收入没有明显提高的情况下, 人们手中的资金量较以往相对减少, 从而对住房的购买能力不够, 房地产市场的需求疲软, 于是房地产价格下降。因此, 在后期通货膨胀对房地产价格产生负的冲击。

(2) 通货膨胀指数对房地产价格指数冲击的响应。对于房价的冲击, 通货膨胀率在当期即显示出迅速的上升。至第6期, 通货膨胀率开始缓慢增加, 一直延续到第10期, 并趋于平稳。因房价不断上涨的吸引, 开发商增加对房地产的投资, 对原材料和劳动的消费需求增加, 这便推动了房地产上下游产业和相关产业的投资, 市场上对原材料和劳动的需求进一步上涨, 在这种乘数效应的作用下, 原材料和劳动力等生产资料和生活资料的需求增加, 使其价格出现上涨, 从而扩大通货膨胀, 对其产生正向效应。另一方面, 房价持续上涨会使得居民名义财富大量增加, 居民的消费热情在这种财富效应的刺激下又开始增长, 从而推动物价的上涨, 因此显示出对通货膨胀的正向作用。

3 对策建议

针对我国目前房价与通胀如此相互作用的经济形势, 政府对房价的过快增长已经提起高度重视。自2009年起, 国家陆陆续续出台各项政策措施来调节房价, 调控房地产市场, 并对通货膨胀进行管理, 保证经济平稳健康发展。为此, 本文提出以下几点建议:

(1) 积极关注房地产价格的变动, 在适当的时候可考虑将房价纳入广义的物价指标进行测量, 以便更准确地反映物价水平; (2) 有效调控房地产方面投资及相关固定资产投资的过快增长, 将对房地产价格的调控与对总需求的调控结合起来; (3) 在对房地产价格进行宏观调控时要充分考虑到房价影响宏观经济的长期性以及货币政策作用的滞后性, 要重视对房价的预调。

参考文献

[1]经朝明, 谈有花.中国房地产价格与通货膨胀的关系[J].中国物价, 2006 (2) .

中国房地产价格研究 篇7

在恒久收入理论和生命周期理论中, 消费者的当期消费受到全部生命周期中各阶段的预期收入的影响, 房价波动意味着恒久收入的变化, 恒久收入的变化必将导致消费需求的变动, 并集中反应到通货膨胀率上。但是, 我国衡量通货膨胀率水平的重要指标CPI中并没有反应资产价格, 因此有关房地产价格水平的波动是否会引起CPI变动就成为了中外学术界争论的焦点。

在目前我国房地产价格不断上涨、CPI屡创新高的情况下, 研究我国房地产价格水平与通货膨胀率的关系也就非常必要。王维安等 (2005) 对我国房地产市场进行了实证的研究, 发现房地产预期收益率与通货膨胀之间存在稳定的函数关系, 建议把房地产价格水平纳入CPI;而黄平 (2006) 认为我国房地产市场的“财富效应”很小, 房地产价格水平的大幅度变化对CPI影响十分有限, 因此在当前及今后相当长的一段时间内货币政策不需考虑房地产价格因素。

对于房地产价格水平与通货膨胀率的关系, 学术界至今还没有统一结论。本文将在总结现有理论与实证研究的基础上, 利用我国2001年第1季度到2012年第4季度的季度数据进行实证检验。

2 房地产价格与通货膨胀关系的实证研究

2.1 变量选择与数据说明

本文着重研究房地产价格变动对于居民消费价格指数的影响, 以此来确定是否应该将房地产价格变动纳入居民消费价格指数体系。本文用房地产销售价格指数 (RPI) 来代表房地产的价格水平, 用CPI来反映通货膨胀率水平。本文选取2001年第1季度到2012年第4季度的季度数据, 数据来自中国经济信息网数据库。本文把CPI的月度数据用算术平均法转化为季度数据。RPI和CPI均是与上年同期相比的同比数据。为了消除数据中可能存在的异方差, 对CPI和RPI这两个变量都取自然对数, 分别表示为lnCPI和lnRPI。

2.2 单位根检验

我们采用ADF单位根检验方法来检验时间序列lnCPI和lnRPI的平稳性。检验结果见表1所示。

从表1中可以看出, 所有检验结果在10%的条件下都没有拒绝有单位根的假设, 因此可以认为时间序列和是非平稳的时间序列。所有变量经一阶差分后在1%的条件下均拒绝有单位根的假设, 这表明差分变量是平稳的。这说明上述2个变量均是一阶单整的。对于这些非平稳的变量我们不能采用传统的线性回归分析方法检验它们之间的相关性, 而应采用协整方法进行检验。

2.3 协整与误差修正分析结果

首先, 本文对居民消费价格指数与房地产销售价格指数的对数序列作协整回归, 用OLS法估计, 得到以下结果:

其次, 需要对上式的残差进行单位根检验。由回归方程估计结果可得:

再对undefinedt进行单位根检验, 其结果如表2所示。检验结果显示, undefinedt序列在1%的显著性水平下拒绝原假设, 接受不存在单位根的结论, 因此可以确定undefinedt为平稳序列, 即undefinedt是I (0) 序列。这说明ln CPI和ln RPI之间存在协整关系, 协整向量矩阵为 (1, -1.4313, -0.6886) T。

最后, 令误差修正项undefined, 建立以下误差修正模型:

Δln CPI=α0+αtΔlnRPI+αecmt-1+εt

用OLS法估计得到:

分析估计结果会发现模型中的常数项未通过显著性检验, 为此考虑删除常数项, 重新建立模型并估计得到如下结果:

在这个误差修正模型中, 各变量的回归系数都通过了显著性检验。误差修正项系数估计值 (-0.3823) 是负的, 调整方向符合误差修整机制, 表明着上一季度的非均衡误差以38.23%的调整力度率对当前的季度做出反向修正。被解释变量的短期波动可以分为短期波动的影响和偏离长期均衡的影响两部分, 短期波动由各变量的差分得到反映, 长期均衡可以从协整方程中得到反映。

基于上面的实证结果, 可得出以下结论:RPI与CPI之间存在长期稳定的正向均衡关系。在长期, RPI每增加百分之一就会引起CPI上涨0.6886个百分点。这说明房地产价格水平的上涨对一般物价水平的上涨有推动作用。从短期来看, 上一期的非均衡误差将以38.23%的调整力度对当期CPI的波动做出修正, 这种修正的力度较大, 能够保证CPI与RPI之间长期均衡关系。

2.4 Granger因果关系检验

协整检验结果表明, 房价水平波动与CPI之间存在着长期稳定的关系, 但是这种长期稳定关系并不意味着房价的波动在短期内一定会引起通货膨胀率的变化。为此本文利用Granger因果检验对各变量的因果关系进行检验。我们根据AIC准则选择了适宜的滞后期数。检验结果见表3。

通过上表可以看出在长期内房地产价格水平与通货膨胀率是互为格兰杰因果关系, 但短期内房地产价格水平是通货膨胀率的格兰杰原因, 而通货膨胀率不是房地产价格水平的格兰杰原因。

3 结论及政策建议

我国房地产价格水平与通货膨胀率之间存在长期稳定的协整关系, 并且这一关系是正向的, 房地产价格水平的升高会导致即期和未来的一般物价水平上升。这说明目前我国房地产市场的“财富效用”大于“替代效应”, 而且房地产价格也包含对未来通货膨胀率的预期, 房地产价格水平的变化对于未来通货膨胀率的预测具有重大意义。这可以解释为:随着居民财富的增加以及拥有住房的家庭不断增多, 虽然住房方面的消费在居民消费中仍占有较大的份额, 但住房消费对其他商品的消费挤出效应正在减小, 而拥有住房的家庭的增多使得房价上升的财富效应更加明显。

是否要把房地产价格水平纳入居民的消费价格指数中作为货币政策的目标呢?对于这一问题, 目前还没有一致的结论。但是, 可以肯定的是, 我国的货币政策当局应该对房地产价格水平给予充分的重视, 无论对即期通货膨胀率的控制还是对未来通货膨胀率的预测都不能忽视房地产价格水平的变化。因此, 货币政策的目标在“钉住”传统CPI的同时, 也要密切“关注”房地产等资产的价格水平变化, 加强对房地产价格水平的监测和对房价未来走势的判断, 提防通货膨胀风险。更为重要的是, 央行应该使货币政策的房地产价格传导渠道变得通畅、实现货币政策和房地产市场的良性互动, 从而使货币政策制定者及时正确的应对房地产价格剧烈波动以及房价在高位下滑所带来的经济的不稳定性。因此, 中央银行应该通过对房价的有效监控达到保持物价稳定的政策目标。

摘要：为了能更好的了解我国房地产价格水平与通货膨胀率之间的关系, 在总结已有理论和实证研究的基础上, 对我国2001年第1季度至2012年第4季度的季度数据进行实证检验。结果表明, 我国的房地产价格水平与通货膨胀率之间存在长期稳定的协整关系, 房地产价格水平的上升会导致即期和未来的一般价格水平上升。这一结论的政策含义在于, 目前我国的货币政策应充分重视房地产价格水平。

关键词：房地产价格,通货膨胀,协整检验,误差修正,格兰杰因果检验

参考文献

[1]王维安, 贺聪.房地产价格与通货膨胀预期[J].财经研究, 2005, (12) .

[2]黄平.我国房地产财富效应与货币政策关系的实证研究[J].上海金融, 2006, (6) .

[3]经朝阳, 谈有花.中国房地产价格与通货膨胀的关系[J].中国物价, 2006, (2) .

中国房地产价格研究 篇8

（一）人民币升值的历史

人民币升值的历史可以追溯到1994年，在此之前的46年里，人民币一直保持着贬值的趋势，人民币对美元的汇率最初只有2.46:1。但是到了1994年，随着中国采行所谓以市场为基础的浮动汇率制度，人民币汇率已经达到了符合外汇调剂市场的8.70兑1美元。1996年12月1日，中国实施经常帐兑换，人民币汇率小幅升值为8.3兑1美元。在此之后，人民币的汇价便固定在8.28兑1美元，上下浮动的幅度很小。1997年至1998年，亚洲爆发金融危机，受周边国家货币贬值的影响，为了保护本国出口行业，人民币曾出现短暂贬值，人民币对美元汇率在8.30:1至8.33:1上下浮动。2000年，随着世界范围内的经济复苏，人民币兑美元汇率微涨至8.27:1。在此后的10年间，人民币币值虽偶尔出现下跌，但总体趋势却是不断升值。2006年5月，伴随着美国经济发展减速和国际汇市美元全面走软，人民币汇率中间价首度突破1美元兑8元人民币，收于1美元兑7.818元人民币，一年内人民币升值超过3.72%。2007年，人民币汇率中间价突破1美元兑7.3元人民币关口。2008年人民币对美元中间价升值6.9%，并于4月份突破1美元兑7元人民币，最终收于6.85:1，从此人民币对美元汇率进入6.8时代。2009年和2010年政府加大了对人民币币值的调整力度，人民币升值速度明显放缓，2009年人民币对美元汇率平均中间价较08年升值1.67%，达到6.83:1，而到了2010年，这一数字下跌到0.91%，为10年中最低的一次，人民币对美元汇率为6.68:1。

（二）人民币升值的现状

进入2011年，人民币升值的趋势仍然得到保持，1月11日，1美元兑人民币6.6216元，到14日时，1美元只能兑人民币6.5896元，人民币币值不断达到新高，屡创纪录。与2005年7月汇改前相比，人民币对美元已经累计升值高达25.06%。3月份，人民币对美元汇率中间价一举突破6.5700，报于6.5695。

二、人民币升值的原因分析

（一）人民币升值的经济原因

人民币币值升降与否，与国内和国际经济形势的变化是密不可分的。

1994年国务院做出《关于进一步深化对外贸易体制改革的决定》，提出我国外贸体制改革的目标是：统一政策、放开经营、平等竞争、自负盈亏、工贸结合、推行代理制，建立适应国际经济通行规则的运行机制。从此，我国对外贸易诸行业展开了轰轰烈烈的大改革，打破了原先由国家经营、国家负责的旧传统，取而代之的是自主经营、自强自立的新形势。此举极大地促进了中国出口行业的发展，重组了进出口领域的行业格局，许多企业借改革的春风积极学习国外同行业的先进经验和技术，加强自主研发能力，重视品牌效应，再辅以中国低廉的劳动力，在较短的时间内便发展出一大批具有一定国际竞争力的现代化企业。从此，中国进出口贸易进入新纪元，进出口贸易总额由1993年的不足2000亿美元迅速提高到2007年的21737亿美元，年均增长18.6%。随着中国进出口总额的逐年攀升，进出口贸易对中国经济的拉动作用日趋明显。至2007年，中国进出口贸易总额占国内生产总值的比重已经达到66.8%，极大地推动了中国经济的发展。1994年中国GDP只有46759.4亿人民币，而到了2010年，中国GDP已达397983亿元人民币。2011年3月，中国GDP正式超过日本，跃居世界第二。

受世界经济危机影响，从2007年开始，世界经济逐渐萧条，大批欧美企业破产，欧洲诸国公共债务像滚雪球般越滚越大，冰岛、希腊、西班牙等国政府面临破产，美国失业率高达10.5%，为了刺激经济发展，西方资本主义国家普遍采取了宽松的货币政策，通过增发货币，加大政府投资来缓解经济危机带来的诸多不利影响。

面对席卷全球的经济危机，中国政府将货币政策定为适度宽松，由于政府债务结构良好，公共债务占国内GDP的百分比较低，加之利率适中，无论增减都具有较大的空间，因此人民币的增发量较之西方诸国明显要低，这为保持人民币币值坚挺提供了良好的环境。

良好的国内经济发展形势和相对谨慎的货币政策促使国际市场对人民币币值的稳定性一直保持着良好的预期，而不断发展的进出口贸易也提高了人民币在国际贸易市场上的信用度。越来越多的国家开始将人民币作为本国外汇储备中重要的一个部分。而同时期，欧美诸国纷纷陷入经济危机后的大萧条，经济增长缓慢，甚至出现负增长，而为了拉动经济发展，各国又不得不增发国债和货币，货币贬值也在情理之中。此消彼长之下，人民币币值自然大幅提升。

（二）人民币升值的政治原因

人民币升值的政治原因有国内与国际两个方面。

从国内方面来看，人民币升值对于提升国民对政府的信心与认可有着积极的影响。纵观历史，世界经济强国的货币，其购买力都要高于同时期的经济弱国。如工业革命时的英镑，二战时的美元，以及现在的欧元等。货币升值意味着政府对经济有着良好的控制力，公共债务在可负担的范围内，生产力能够持续稳定的发展，经济环境良好，政府不需要通过大量增发货币来偿还债务。因此，人民币升值可以发出一个信号，尤其是在经济危机期间，世界各主要币种纷纷贬值的情况下，人民币仍然能够保持增值体现了中国政府应对经济危机的能力，由此可以保持人们对国家未来经济发展的良好预期，对于维护国内经济发展稳定有着一定的积极作用。

从国际方面来看，人民币升值是对西方诸国做出的一个友好姿态。从1994年中国实行对外贸易体制改革以来，中国对西方诸国的贸易顺差逐年扩大，2010年，中国贸易顺差达到1831亿美元，其中对美贸易顺差达223亿美元，对欧贸易顺差为7亿欧元。低廉的劳动力成本、良好的商品质量、丰富的产品种类和适宜的贸易政策是中国对外贸易顺差不断增加的主要原因。但是欧美诸国却将自己的贸易赤字归结为人民币币值过低所致，并宣称人民币币值无法与中国的经济发展和国际地位相符，并以此为由制造了大量的贸易摩擦，如加收中国产品的关税，对中国产品提起反倾销诉讼，限制中国商品的进口等。为了缓和贸易争端，减少不必要的纠纷，中国政府适时适度的调高人民币币值是必要的措施，此举不仅可以提高中国的国际形象，体现中国政府的实力和风度，同时也可为今后在诸多国际事务中与欧美各国的合作营造良好的舆论氛围。

（三）人民币升值的社会原因

随着世界一体化进程的不断发展，中国公民出国留学、旅游、工作的人数越来越多。人民币升值对于减轻公民出国负担，提升国民在国外的消费能力有着积极的作用。伴随着中国经济实力的提升，中国国民的生活水平也在不断提高。为了获得更好的高等教育、寻求更多的工作机会、游历异国的精彩风光，越来越多的中国人走出国门。但是人民币币值较低使得出国的成本过高，压抑了人们出国的热情，同时使得出国成为了少数人的特权。人民币升值后，越来越多的普通国民能够负担的起出国的费用，这对于维持社会稳定，缓解社会分化十分有利。此外，随着中国经济的发展，越来越多的中国人期望中国可以在世界舞台上扮演一个更为重要的角色，而人民币币值上升意味着中国正逐渐扛起属于自己的一份责任，充当起世界经济的发动机。这种转变将增强国民对于政府执政能力的肯定，提高政府公信力，从而帮助政府在国内推行各种经济政策时更好的说服公众接受。

三、人民币升值对中国房地产价格的影响及其原因分析

（一）人民币升值对中国房地产价格的影响

1、中国的房地产发展史

中国房地产市场起步于1987年至1991年这一期间。1987年11月26日深圳市政府首次公开招标出让住房用地，成为中国商品房发展的先驱。1990年，上海市推出房改方案，首次推出住房公积金制度。1991年，国务院正式批准24个省市的房改总体方案，宣布商品房制度正式在全国推广。

但从1992年开始，由于缺少相关管理经验和配套法规，中国房地产市场开始呈现混乱的局势。盲目的投资热潮席卷全国，房地产业月投资最高增幅一度达到146.9%，部分地区已经开始出现房地产泡沫，其中最著名的当属海南房地产风暴。1991年时，海南商品房平均价格仅为1400元/平方米，但到了1992年，这个数字就猛增至5000元/平方米，到了1993年，房价已经达到了在当时骇人听闻的7500元/平方米。1993年底，中央就房地产市场发展过热问题展开宏观调控，房地产业投资增长率大幅回落，房地产市场进入了短暂的低迷阶段。

1995年至2002年是中国房地产市场恢复发展的时期。随着人民生活水平的提高，住房实物分配制度的取消，以及按揭政策的施行，人们对于买房的热情又逐渐高涨，房地产投资开始走出低迷，迅猛发展。房地产也逐渐发展成中国经济的支柱产业之一。

2003年起，中国房地产价格突然开始了大幅上扬，一线城市如北京、上海、广州等房屋销售价格上涨尤为明显。以北京方庄为例，2000年时当地的房价刚刚进入万元时代，而到了2005年时，当地的房价已经翻了一番。随着全国房价的疯长，中央开始对房地产市场进行新一轮的宏观调控，相继颁布“国十条”、“国八条”等相关政策，但至目前为止，调控尚未显现出明显的成效。

2、中国房地产价格走势（以广州市区房价为例）

中国房地产价格走势总体来看分为四个阶段：

第一阶段(1987年——1991年)：这一阶段是中国房地产市场的起步阶段，房价总体保持平稳，未有大的波动。以广州市为例，这一阶段广州市区房价基本保持在6000元/平方米上下。

第二阶段(1992年——1995年)：这一阶段是中国房地产市场频繁波动的阶段，房价由最初的大幅上扬转为调控后的大幅回落。以广州市为例，1992年至1993年，广州市区房价上涨至最高8000元/平方米，但在93年国家宏观调控后，房价迅速回落至5000元/平方米，并一直维持在这一水平长达7年。

第三阶段(1995年——2002年)：这一阶段是中国房地产市场由低迷走向繁荣的阶段，全国房价稳中有升，但总体仍趋平稳。以广州市为例，2000年时，广州市区房价仍保持在5000元/平方米，此后两年间，房价略升至6000元/平方米。

第四阶段(2003年至今)：这一阶段全国房地产市场逐渐进入火热态势，房价由理性上涨逐渐演变为疯狂上扬。以广州市为例，2003年，广州市区房价仅为6000元/平方米，但至2010年，广州市区平均房价已达16000元/平方米，短短的7年间，房价翻了近3倍。

3、人民币升值与中国房地产价格走势的关系

通过将人民币升值的历史与中国房地产价格的走势相对比，我们不难发现，人民币升值始于1992年，而正是在这一年，中国房地产价格结束了长达五年的平稳期，开始大幅上涨。在此后的近20年间，每当人民币币值趋于稳定或仅有轻微上扬时，中国房地产价格就进入平稳期，而一旦人民币迅速升值，则房地产价格也开始迅速上扬。这一趋势自2000年亚洲金融风暴彻底消弭后体现的尤为明显。由于人民币作为货币，其价值不应由单一商品的价格所影响，相比之下，房地产作为商品，其价格受货币价值变动影响的可能性更大，由此我们可以得出结论，人民币升值对于中国房地产价格走高具有一定的推动作用，且此影响力在最近10年里随着中国经济的快速发展而逐渐增强

（二）人民币升值对中国房地产价格产生影响的原因分析

1、人民币升值对中国房地产价格产生影响的经济原因

人民币升值对中国房地产价格产生影响的方式最直接的体现在经济层面。

首先，人民币升值使得中国投资市场对外国投资者的吸引力增加。当外国资本大量流入中国进行投资或投机时，他们将可从人民币升值中攫取丰厚的利益。举个简单的例子，一个美国人在2007年以100万美金在中国进行投资，这笔钱必须兑换成人民币后才能在中国境内使用，至2008年时，即使他所投资的产业只能保持收支平衡，但是由于当年人民币升值6.3%，这就意味着这个美国人从中得到了6.3%的毛利润率，这个比例要远远高于中美任何一个银行的利率。换言之，只要到中国投资，不亏就是赚。这样良好的投资环境自然激发了国际投资者到中国投资的热情。但是由于中国政府对国际市场上许多受到热捧的期货产品如石油、黄金等实行严格管制甚至垄断经营，而中国股市对于外资进入一向保持谨慎甚至拒绝的态度。因此其中的大批投机者将中国刚刚兴起且尚不健全的房地产业作为其牟利的对象也就不足为奇了。从数据当中我们就可以看出，这个推论并非无的放矢。2010年，中国外汇储备为28473亿美元，而2009年我国外汇储备只有24000亿美元左右，一年内净增4000多亿美元，而2010年我国对外贸易顺差为1831亿美元，直接利用外资1057.4亿美元，尚有千亿美元来自何处?当然这笔钱不可能都来自国际投资热钱，但是只要有其中的一成流入中国房地产市场，其冲击力已经非常可观。由此就不难解释，为什么人民币升值总是伴随着房地产价格的上涨，实是因为人民币的升值为外国投资者提供了一个更加安全、更易盈利的投资环境。

其次，人民币升值对于中国的出口行业无疑是一个巨大的打击。由于出口行业在与国外客户交易时均以美元结算，而回到国内支付各项生产及营运费用时却要以人民币结算，因此汇率直接影响到出口企业的生存状况。人民币的不断升值在出口企业眼中就是赤裸裸的资本蒸发。受其直接影响，许多出口企业选择将销售对象转向国内。但是目前国内内需不足，根本无法消化掉如此多的商品。而且人民币升值后，为了尽可能的避免国内通胀，中央连续提高了利率和央行的存款准备金率，这大大加大了企业贷款的难度，使得出口企业的生存状况渐趋恶劣。因此众多企业家将资金从实体经济中抽出，转而投资股票、期货、房地产等，这也就导致了全国范围的投资热，在此推动下，房价自然水涨船高。

2、人民币升值对中国房地产价格产生影响的政治原因

人民币升值能够对中国房地产价格产生影响，政治因素也是一个不得不考虑的问题。

人民币升值，意味着流通领域内原有货币的价值上升，换言之，即所需货币总量减少。但是中国政府自改革开放以来，为了负担年年剧增的财政支出，每年货币的发行量都要多于货币的实际需求量，以2000年至2009年10年之间的货币发行增长量为例，十年间货币发行增长率最低为11.81%，最高达到20.19%，均高于当年GDP增长率，因此可以说，中国的货币总量较之实际所需的货币总量而言每年都要多上一些，累积30年后，就隐隐构成了通货膨胀的危险。而人民币的升值无疑加剧了这一危机。

为了避免发生通货膨胀，维护执政形象，确保政治局势的稳定，中央必须采取合适的措施将此前累积的危机悄悄消除。众所周知，要避免通货膨胀只有两种方式，一是减缓流通领域内资金的流通速度，二是减少流通领域内的资金总量。我国政府显然选择了后一种策略，并以加息作为实现这一策略的主要手段。自2006年人民币升值势头迅猛开始至今，5年内央行共10次宣布加息。政策本身并没有问题，但是政府忽视了一个非常重要的问题，早在20世纪九十年代，中国就已经有了按揭制度。按揭指“以实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物”的制度。自深圳建设银行在中国大陆首次推行按揭制度以来，短短的20年间，已有大批渴望拥有自己的房子却无力一次性付清房款的购房者积极的投身到了按揭大军中。然而，央行5年内的连续加息，如同一副副沉重的枷锁不断地加到按揭者的身上，使其购房成本愈来愈高。为了解除负担，部分购房者将房屋转手售出，但是由于贷款利率提高，通过按揭购到的房屋其价格也不断提高。另一部分购房者则干脆放弃抵押品，停止还贷，由于许多按揭人是以购回的房屋作为抵押品，在停止还贷以后，房屋便落到了银行手上，为了避免损失，同时保证盈利，银行不得不加价将抵押的房屋出售，这也在一定程度上促成了房价的走高。

3、人民币升值对中国房地产价格产生影响的社会原因

人民币升值对中国潜在的通货膨胀危机起到推动作用后，中央采取了多项措施抑制通胀，但是收效并不明显，反而造成了一定的社会恐慌，对通胀的担忧逐渐弥漫。2007年中国CPI指数达到4.8%,2008年达到5.9%,2009年形势略有好转，CPI指数为-0.7%，但进入2010年，人们对通胀的恐惧却达到了新的高度，虽然国家统计局公布2010年CPI指数仅为3.3%，远低于2007年和2008年，但由于农副产品价格在其中所占比例上升，直接影响到了普通家庭的日常生活，因此使得老百姓对于通胀的感受远超往年。

为了实现资本的保值增值，避免因通胀而导致财富缩水，国民开始寻找一种能够抵御通胀的投资产品，房产成为了他们的首选。许多人相信，只有房价可以与时俱进，跑赢通胀。在全社会的买房热推动下，房价持续走高，进而更加印证了买房是当下最好的投资手段这一论点，进而形成恶性循环——买的人越多，房价越高;房价越高，想买的人就更多。最终将房价推向了一个高不可及的高度。

综上所述，人民币升值对中国房地产价格产生影响的途径共有三条：

第一，人民币升值——良好的投资环境——投资热——房价上升。

第二，人民币升值——出口行业生存转困——资金由实体经济转向投机——房价上升。

第三，人民币升值——通胀危机加剧——投机性购房比例上升——房价上升。

四、对人民币升值前景和中国房地产价格走势的预期

（一）对人民币升值前景的预期

2011年初，人民币继续增值的步伐，最新币对美元汇率中间价已经达到6.5580元人民币兑1美元。但是从长远角度来看，未来人民币增值速度将适度放缓，并在相当长的一段时间内趋于稳定，直至新的汇改完成，人民币汇率实现自由浮动，人民币始会开始新一轮的增值热。此预期基于以下几个理由：

第一，中国国内现状无法接受人民币币值继续以现有速度增加。首先，如前文所述，通货膨胀正在成为中国执政者所面临的一大问题，如果人民币继续保持较高的增值率，势必使国内已经过剩的货币供应雪上加霜。届时，诸多国内企业家和投资者将不得不选择将实体经济转移至国外，这将造成严重的资本流失，对中国的经济发展造成沉重的打击。其次，人民币升值至现在的水平，已经对中国的出口制造业形成了巨大的冲击，如果这种情况不能得到改善，中国的出口行业将逐渐出现衰退，随之而来的失业等问题对于社会稳定将构成极大的威胁。因此中国政府将不会坐视国内危机加剧，必然对人民币汇率作出控制。

第二，鹰派逐渐上位，中国对外政策将渐趋强硬。近几年，随着中国国力的日益强盛，在国内和国际社会鼓励中国对西方说“不”的声音越来越多。而中国政府内部尤其是军方中鹰派的话语权渐渐增大。2010年，中国人民解放军进行了新一次的人事变动，大批少壮派军官进入领导层，就是一个鹰派重新掌权的信号。而当年面对美韩军演、对台军售、钓鱼岛争端、南海争端等国内国际纠纷，中国政府表现出了少见的强硬姿态，显示出了对西方说“不”的决心和勇气。相信这种勇气将不仅仅局限于军事领域，在经济领域，中国也将逐渐开始敢于捍卫自己的权利，并将其转化为实际的行动。人民币升值问题一向是西方国家借以向中国施压的一个重要的工具，如能在此问题上顶住西方的压力，将会符合国内日益强大的鹰派的政治需要，同时也将在今后诸如贸易摩擦、台海问题、对华武器禁售等问题的谈判上掌握更多的主动。在今年的G20峰会上，面对西方诸国众口一词要求人民币升值的情况下，中国央行行长周小川就明确表示，中国政府将不会妥协于其他国家的压力。由此可见，西方对人民币汇率问题指手画脚的时代将渐成过去。

第三，国际形势日趋复杂。最近一段时间，国际上重大事件层出不穷，前有朝鲜半岛危机，后有日本地震，最近又爆发了西方联军袭击利比亚。欧美诸国不得不将相当大的一部分精力投入到应付不断变化的国际形势当中去，对人民币汇率的关注将会有所降低。同时，自2010年美韩黄海军演开始，中美关系转冷，中方即不希望真的与美国开战，又必须维持地区大国的尊严，将战场由军事领域转向经济领域无疑是最为高明的策略，而人民币升值问题将会是一张有用的牌。在此情况下，中国政府势必要为人民币升值保留空间，以便在未来的国际斗争中将这张牌的作用发挥到最大。由此推断，在未来的一段时间内，中国政府仍会保持人民币升值的趋势，以向西方释放友好信号，但是其势势必放缓，以此吊足西方的胃口，并从中争取最大的利益。

第四，中国已经仁至义尽。过去20年间，中国政府冒着国内巨大外汇储备贬值的危险，坚持将人民币对美元升值超过20%，对西方可谓仁至义尽，对西方“中国没有负起与其实力相对的责任”的指控也有了交代。但是在这种情况下，西方对中国的贸易逆差不仅没有缩小，反而不断增大，这使得中国政府在人民币升值问题上有了话语权。虽然未来欧美各国仍会就人民币升值问题时不时的找中国的麻烦，但是理不直则气不壮。在对手难以找到合适的理由的情况下，中国政府大可从容应对，而不需再委曲求全。

（二）对中国房地产价格走势的预期

由于人民币升值速度将在未来放缓，中国房地产价格虽然仍将保持一段时间的增长，但其增速相对之前的疯狂将逐渐趋于理性，这是市场对于此前累积的诸多不利因素的吸收过程，此后房价将逐渐回落，但过程将十分漫长，最终应保持在2006年前后的水平。此预期基于以下几个理由：

第一，中国政府不愿也不会让房地产市场崩盘。房地产产业已经逐渐发展成中国经济的支柱产业之一，如果重演当年海南楼市崩盘的惨况，对中国经济的打击将十分沉重，因此政府将会采取较为温和的调控措施，力图先抑制房价上涨的趋势，再缓慢助其回落。因此房价在未来一段时间内仍将保持上涨，但是涨幅将会逐渐放缓。同时，由于对人民币增值的预期回落，中国投资市场对国外资本的吸引力将下降，外国资本将开始寻找新的经济体作为投资目标，如印度、巴西等。外国资本撤出后，政府将会趁机接手，将房地产业至于掌控之中，从而更好的实现宏观调控的目标。

第二，实体经济生存环境好转。人民币升值放缓后，实体经济尤其是出口企业将会得到足够的时间适应新的投资形势，从而在现有的经济环境下寻找到合适的生存之道。实体经济将得到发展，大量资金会由房地产等投机领域撤出，转而重新投入实体经济。同时，人民币币值渐趋稳定将为政府回收流通领域内过剩的货币提供时间。随着经济的发展和货币发行量的减少，流通领域内的货币将会逐渐接近甚至低于实际所需货币量，为央行降息找到机会。购房的硬性成本将会下降，有利于稳定房价并使其逐渐回落。

第三，人民币升值放缓将有利于缓解通胀压力，随着CPI指数回落，民众对于通过投资实现资本保值增值的热情冷却，储蓄将因其安全性重新成为民众乐于接受的资本保值形式。同时，房价增速放缓将打击人们投资房地产的信心，最终形成良性循环。房价将贴合普通民众需求，进入合理范围。由于房价大幅上涨始于2003年，在此之前房地产价格基本处于一个合理的价位，经过10年的发展，现在房价的合理价位较之2003年以前应当有一定程度的提高，因此最终房地产价格水平应当维持在2006年左右的水平。

五、从人民币升值角度看中国房地产价格的调控对策

目前，房价过高已经成为了困扰中国社会和谐发展的一大难题，从人民币升值与中国房地产价格的联系角度来看，中国政府有以下几种对策可以用来调控越来越高的房价。

（一）提升社会对人民币币值保持稳定的预期

从最近一段时间中国政府对外态度来看，人民币继续大幅升值的可能性不大。但是由于之前十几年人民币连续升值的历史，使得市场对于人民币继续升值的预期很高，而当下中国政府的公信力正处于低谷，政府发言人在接受采访时的表态很难使公众接受。因此在未来相当长的一段时间里，即使人民币币值保持稳定，房价仍有可能保持上涨。政府想要提升社会对人民币币值保持稳定的预期，首先要在面对西方压力时保持足够的强硬态度。之前中国政府发言人也曾经在各种场合表达了中国对保持人民币币值稳定的决心，但是最后却不得不以各种理由放任人民币升值。为了改变公众对政府的不信任态度，中国政府有必要在今后与西方的对话中摆出适当的强硬姿态，同时做到言出必行，在一段时间内保持人民币币值稳定，重新树立起社会对政府的信心。其次，在政府经济规划中应加大对人民币币值问题的关注，确立明确的调控政策和调控目标，向国内国际社会传递出确实的信号，即人民币快速升值的阶段已经结束，未来人民币币值将会保持稳定。社会对人民币升值的预期降低后，外国资本对中国投资市场的热情也将下降，失去外国热钱炒作的中国房地产市场将会逐渐转入萧条，房价最终走向低位。

（二）出台相关政策，限制国际热钱进入房地产市场

人民币之前的大幅升值，吸引了大量的国际投资者将资金转入中国房地产市场，国际热钱的涌入为房价飙升提供了充足的资金保障，想要抑制房价，就必须将这笔钱挤出投机领域，把将房价炒高的投机资金从房地产市场中抽离出来，让刚性需求称为左右房价的唯一因素，房价始能恢复到普通百姓可以接受的水平。因此，政府应当出台有关政策，抑制国际热钱进入房地产市场。具体政策应从两个方面入手，即限制购房资格和限制购房数量。首先，应限制购房资格，对非中国公民或长期居住在国外的中国公民购房的要进行严格的审批程序，应查明其购房目的，如不能证明购房是为了本人或家人居住的，应限制其购房或加收房产税;对购房的中国公民，应通过纳税证明判断其收入水平能否负担所购房产，再通过银行账户查清其资金来源，如资金来源不明或资金来自企业，应限制其购房。其次，应限制购房数量。如购房者为非中国公民或长期居住在国外的中国公民，符合购房资格的应视实际情况只允许其购置一至两套商品房。

（三）稳定利率，减少货币投入量

人民币的大幅升值引发了中国国内通货膨胀的危机，迫使政府屡次提高利率，增加了按揭购房的成本，推动了房价的上涨。为了扭转这一局面，就必须降低按揭购房的成本，这就要求政府在未来的一段时间里稳定甚至下调利率，减轻购房者负担，从而抑制房价上涨。但是降低利率可能会加重现有的通胀危机，因此政府应当从两个方面做出应对，其一是减少货币增发量，降低流通领域内的货币总量。这种做法会在短期内造成中央财政的吃紧，但是随着CPI的逐渐回落，国内人民币币值将由跌转升，这一状况将会缓解。其二是提高信贷门槛，通过增加贷款限制来抑制贷款的发放。针对房贷主要是提高首付金比例，针对商业贷款则是限制抵押品种类，禁止以投资项目本身做抵押，同时必须引入第三方作担保。海关部门将限制贷款人在还贷期间的出入境行为。由此，国民购房成本将会逐渐下降，进而带动房价下跌。

六、结论

通过上述研究，我们可以得出结论：人民币升值会因经济、政治、社会三个层面的原因而对中国房地产价格的上涨产生积极的推动作用。而通过对近几年人民币币值和中国房地产价格走势的分析，以及对当前国际国内局势的分析，我认为人民币币值会逐渐趋于稳定而房价也将相应的放缓增速并逐渐稳定在一个较为合理的水平。而政府可以通过提升社会对人民币币值保持稳定的预期以及出台相关政策限制国际热钱涌入中国投资市场等手段加快这一进程。

不过本文仍有许多不足，主要体现在对人民币币值和中国房地产价格的未来走势的推断上。人民币的走势受国内国际的诸多因素的影响，尤其在国际局势瞬息万变的今天，谁都无法肯定明天究竟会发生什么。因此我在文中的预测只是基于个人对国内国际形势的一些浅见，并不能完整的概括当前复杂的世界局势。因此这些预测仍是本文中最不确定的部分。

摘要：人民币币值与房地产价格走势是近20年来颇受国人关注的经济热点话题,尤其是最近几年,在国内国际多种因素的共同影响下,人民币升值的步伐不断加快,与此同时,我国房地产价格也在持续走高。二者的发展趋势有着惊人的共同点,房地产价格的涨跌往往伴随着人民币币值的升降,由此可以推想,其中必然存在着某种联系。本文简述了人民币升值的历史、原因与现状,以及房地产价格的历史走势,分析了人民币升值和房地产价格之间的内在联系、人民币升值对我国房地产价格的影响,并在此基础上对未来人民币增值情况和房地产价格走势做出了预估,从而提出了如何通过控制人民币币值进而抑制房价过高的相关对策建议。

中国房地产价格上涨的影响因素分析 篇9

一、供需关系的影响

(一)需求影响

一种商品的价格在很大程度上是由于消费者对于该商品的需求决定的,通过相关研究我们发现影响房产需求变动的主要因素有以下几种:(1)城乡一元化发展;(2)城镇居民收入水平大幅度提升;(3)房地产的区位影响。

1. 城乡一元化发展。

城乡一元化发展本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的发展变化过程。城乡一元化发展进程所带来的一个最主要的改变是人口结构上的改变,即使得大批从农村剩余人口涌向城市和乡镇,使得非农人口的比重在总人口中的比重得到大幅度的提升(如表1所示),由此引发的对房地产的需求对房地产行业的总供需带来了不可估量的影响。但是根据拥有房产的目的不同又可以将影响房地产供需关系的需求分为两个方面:居住需求,赚钱需求。(1)城乡一元化发展所引发的居住需求。随着城乡一元化发展的步伐,大量的农村人口涌入城乡。虽然城乡一元化发展解决了大部分人的就业问题,但是这部分人的住宅又形成了另一个新的需求,于是拥有自己住宅成了他们另一个当务之急,这也就造成了房地产行业的供求关系中需求的比重大大的提升。(2)城乡一元化发展所引发的赚钱需求。就在大部分人因为居住需求为房地产的价格提升作出“贡献”的同时,一部分本身富裕的城乡人口,看到了未来房地产价格上涨所带来的丰厚利润,于是这一部分人便本着赚钱的意图加入到影响房地产价格的供求关系的大军中来,这部分人的居住问题早已经解决,他们就是凭借自己的富余资金来赚取更多的资金。

2. 城镇居民收入水平大幅度提升。

近年来伴随着国民经济发展速度的不断加快,整体经济水平的不断提高,社会保障等各方面与改善民生的相关政策的不断完善,使得中国城镇居民的收入水平得到大幅度的提升(如表2所示),这也使得城镇居民对房地产需求变得更大,同样根据拥有房产的目的不同可以从居住需求和赚钱需求两个方面来分析其需求变动情况。(1)居住需求。首先,城镇居民收入大幅度提升增强了居民购买的能力,广大居民改善居住条件的愿望加强。其次,绿色住宅、健康住宅、生态住宅等正在兴起,商品房档次明显提高,城镇居民有效需求逐渐旺盛。最后,拆迁安置等相关辅助措施的进一步完善增加了城镇居民对房地产市场的整体需求,并且这部分需求将会持续稳定的增长。(2)赚钱需求。随着城镇居民可支配收入的提高,民间资金的不断雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,又因为股票市场等高风险投资渠道的低迷状态,使得城镇居民转而将资金投入到利润丰厚的房地产业,增加了对房地产的需求,进而影响了房地产的供需关系,促进了房地产价格的上涨。

3. 房地产的区位影响。

房产的区位影响主要是指房产所处位置对房地产价格的影响,即主要是房产周围公共教育、卫生、交通等与民生直接相关的公共产品的供给情况对房地产价格所产生的影响。随着国民生活水平的提高,居住环境也越来越多的被重视起来,这就使得对处于较好生态环境、交通条件、教育条件、卫生条件地段的房产的需求被大大的提升,直接导致了房产价格的提升。

(二)供给影响

一种商品的价格在一定程度上取决于生产者对于该商品的供给,从房地产自身的角度出发我们发现主要是房地产供给结构变动、房地产开发商的投机行为、国际热钱炒作这三种行为通过影响房地产市场供给来影响房地产价格。

1. 房地产供给结构变动。

目前房地产市场供需总量的阶段性失衡使得中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应量增加,使得商品房平均价格上扬,这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。全国经济适用住房投资同比增长缓慢,占开发投资的比例较小,部分地方经济适用住房供应量减少十分明显,出现了中低价位普通商品住房供不应求的现象,部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%,高价位住宅占到40%以上,这种房地产供给结构上的不合理加剧了供需市场的不均衡程度,导致部分住房的供不应求,并最终使得商品住房平均价格上升。

2. 房地产开发商的投机行为。

房地产开发商囤积土地,通过减少住房供给量,使得房地产的价格进一步提高。随着房地产价格的进一步提升,更多的企业家开始进入到房地产行业,房地产开发商的数量急剧增加,相对的土地的供给量就变得越来越少,房地产开发商的投机心理逐渐增强,于是便开始通过囤积土地、减少住房供给等投机的方式通过减少供给来实现自身的盈利,最终造成了中国房地产价格的持续高涨。

3. 热钱炒作。

“热钱”又称“逃避资本”,主要由延伸到国际间从事牟利活动的短期资金、跨国公司的流动资金及部分暂时闲置或过剩的资金、国际银行拥有的短期资金及其外汇、信贷业务资金、各国国际储备资产的部分资金以及大量涌现的各种投资基金或其他专项基金等共同构成的无特定用途的流动资金。它是为追求高报酬及低风险,在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。

热钱推动房地产价格上涨有三种途径:第一,直接购买大量房产,刺激房价不断上涨。第二,境外热钱凭借资金优势与国内房地产商“合作”,推动房价上涨。由于部分房地产商融资困难,热钱又有进入房地产市场的愿望,双方一拍即合。第三,热钱进入水泥、钢材等与房地产相关的原材料行业,导致房地产的建筑成本大幅度上涨。无论哪一种途径,热钱都会推动房价上涨,助长资产泡沫。在房地产价格不断上涨的强大“示范效应”下,会吸引更多的外资及国内民间资金进入,在房价持续上涨的同时泡沫也越来越大,一旦泡沫破裂就可能对经济造成严重冲击。

二、成本问题的影响

企业的生产成本通常被看成是企业对所购买的生产要素的货币支付。同样的,房地产的成本不是只包含建造过程中所耗费的人力、物力、财力等支出,还包括房地产附着的土地的成本,其中影响房地产成本上升的最主要因素是:土地价格的上涨、建造成本的上涨、融资成本的上涨。

(一)土地价格上涨

1. 土地价格的概念。

土地价格是土地资源价格和土地资产价格的有效统一。土地资源价格产生的基础,是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性与可让渡性,它是对土地资源所有权的垄断而获得的,而土地固定资产价格,则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的,其理论价格应是生产成本加上平均利润。所以土地价格是土地资源价格和土地资产价格的有效统一。

2. 土地价格的计算。

中国现行的土地价格的计算方式。对于土地价格的构成,中国目前比较公认的观点是:“土地价格=出让金+配套费+征地拆迁费+开发费”。出让金是指土地使用者向国家支付的土地使用权金额。城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电以及污水和垃圾处理等组成的网络体系建设费用。征地拆迁费是对原国有土地使用者和农民集体土地的补偿,属于补偿性质。土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用,包括宗地内、外的土地开发费用。

3. 土地价格上涨的原因。

主要从土地的供需状况及地域性这两个方面进行分析。(1)供需影响。一般商品由于供需的影响,单位商品的价格会围绕价值上下波动,但是土地价格因为其土地自身的特性却呈现不断提高的趋势。随着社会经济发展、人口增加,社会对土地的需求日益扩大,地租有不断上涨的趋势。(2)土地的地域性。由于土地的地域性导致了土地价格也具有强烈的地域性,土地位置的固定性,使它无法像其他商品那样可以到处流动,因而使土地市场具有强烈的地域性,不同地域市场的土地价格很难相互影响,不能形成统一的市场均衡价格。所以,土地价格一般是在地域性市场内根据其供求关系,形成各自的市场价格。这也就是为什么房价越高的地域其新开发土地价格越高的原因以及不同地域土地价格各不相同的原因。

4. 土地价格与房产价格的关系。

回顾不同学者对房价和地价关系的研究文献,发现即使运用了相同的研究方法,选取了相同的样本,来源也相同的数据进行分析也有着完全相反的结论。中国目前现行的有关土地价格与房产价格的关系主要有以下几种:(1)地价决定房价。(2)房价决定地价。(3)相互影响,一定条件下表现出因果关系。(4)相互影响,但不存在因果关系。

上述学者的研究结论其实证明中国的土地价格与房产价格的关系其实是多种关系并存的,其原因是因为土地本身的地域性以及土地价格的地域性所造成的,即在一些地方是单纯的土地价格影响房产价格,但在另一些地方则是两者相互影响只不过两者的主体各不相同,但是要明确的一点是,随着土地价格的上涨房产价格是只增不减的。

(二)建造成本上升

随着经济的发展以及建筑行业生态成本的不断加大,大部分与建筑行业相关的产品的价格均开始上升,例如水泥、钢筋、建筑用砖、石子、木材、玻璃等;再加上劳动力工资的上涨、房产周围环境配套设施等附加值的成本上升,这部分价格上涨在开发商所赚取利润不变的情况下就表现为房地产价格的上涨。

(三)开发企业融资的成本提高

开发企业融资成本上升。近年来,为了打压房地产泡沫,制止房地产过度开发,管理部门出台了一系列政策,提高了开发企业的贷款门槛,造成新建房地产项目融资成本上升。房地产开发企业的资金来源中,除自筹资金外,主要是国内银行贷款及其他资金来源。其他资金来源基本上是房地产预售款。在自筹资金中也仅有16%左右是房地产开发企业的自有资金。总的来说,房地产开发企业80%以上的资金是来自于银行贷款,在政府不断调整银行利率的过程中,房地产开发企业的资金获得成本也自然会上升,引起房地产开发企业抬高房价。

三、拉动内需的需要

在国外金融危机的冲击下,中国的经济增长方式需要向内需拉动转变,房地产正好可以用其所能回报经济。毕竟,房地产开发投资占中国固定资产投资比重较大,对拉动中国经济增长具有举足轻重的作用。据有关专家统计,房地产100元的投资,可以拉动十几个部门170元~220元的投资,房地产100元的消费,可以拉动150元的消费。这也是为什么中国房产价格在国际金融危机的大背景下仍然上涨的原因。

四、结束语

中国的房地产市场起步晚,虽然近些年房产市场发展的比较快,尤其是在中国加入WTO之后,更是迅猛发展,但是中国的房地产市场的市场机制仍然不是很完善,由此导致的房产价格过快上涨将是房产市场过快发展遗留的问题。因此,中国要实现更快的经济增长,要使中国的房产事业更快、更好的发展必须解决这一遗留问题,因此,需要政府及市场监管机构发挥其在房产市场中积极的作用,在制定进一步的发展政策的时候可以充分的考虑到影响中国房地产价格上涨的诸因素,明确工作重点提高工作效率,使中国的房地产事业能够按照平稳、健康的步伐全速前进。

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[9]廖英敏.正确认识当前房地产形势促进房地产市场平稳发展[J].重庆工学院学报:社会科学,2009,(11).

[10]余华义,陈东.中国地价、利率与房价的关联性研究[J].经济评论,2009,(4).

中国房地产价格研究 篇10

【关键词】 房地产价格 通货膨胀 实证研究

加强对房地产价格的监测和进行对房价未来走势的准确判断，有利于降低当前通货膨胀，有效抑制未来通货膨胀，这无疑将推动我们关于对金融经济和实体经济关系方面的研究。本文根据拟合优度检验、回归性检验对房地产价格和消费价格指数（CPI）之间的关系进行了实证研究。

一、房地产价格和通货膨胀的基本走势

1、房地产价格的基本走势

全国房价的基本走势呈上升态势（见图1），具体可分为以下几个阶段。

2000年到2003年是房地产市场探索发展阶段。有统计资料显示，住宅均价继续保持上升的态势，商品房的均价由2000年的2112元到2001的2170元再到2002年的2259元/平方米，2003年达到2359元/平方米，比2000年的2112元上涨16.9%比，2002年2259元也上涨了4.4%。

2004年到2005年，涨势迅猛的房价变得平静甚至低迷。据当时统计数据显示，2004年四季度，全国35个大中城市房屋销售价格继续快速上涨，同比涨幅为10.8%。全国2004年商品房平均销售价格为2713元/平方米。2005年，上海、北京、深圳等大城市的房地产市场价格随着国家政策的出台而应声下跌，许多地方出现了成交量数月低迷的现象，上涨速度很慢为4.3%。

2006年到2007年，艰难求上的房价。2006年的各省市仍然延续了2005年的调控主题，无论是房价还是成交量都相对稳定。而2006年年底的房价却出现了快速上扬的势头，为2007年的疯狂奏响了序曲。按照国家有关部门公布的房地产交易信息，该年度商品房均价上升10.2%，平均上涨700元。2007年达到均价3885元/平方米。

2008年至2010年，市场价格稳步上扬。2008年以来由美国次贷危机所导致的金融危机寒潮席卷全球。2009年从市场总体看1至3月分价格基本保持不变，从4月开始，价格开始出现上升的趋势，而下半年价格较去年同期上升了17.8%，均价由08年的4000涨到4695元左右。2010年房价继续稳步上扬，由4695元上升到6500元左右。在高端项目的推动下，在第四季度全年均价上升为7950元/平方米，比去年同期增长22.3%。

2011年全国房价首次大幅下降。有关数据显示：2011年全国房价平均下降5.3%，由2010年的7950元降到7528.65元/平方米。这次降价与国家调控密不可分，预计2012年房价还会下降。

2、通货膨胀的基本走势

通货膨胀是衡量经济发展是否健康的重要指标、宏观调控的重要指标。消费物价指数城市与农村有所区别，从2002年后农村的指数较城市来说偏高，但差别不大（见表1），消费价格指数重点是全国居民的消费指数CPI。

3、房地产价格与通货膨胀关系判定

由上文对历年房地产价格的分析及历年房地产价格走势，历年CPI的分析及历年CPI走势（图2）可以清楚地看到：房地产价格与通货膨胀率都成递增趋势，因此初步判断房地产价格与通货膨胀之间存在相关性，且为正相关关系。如图3、图4所示。

二、房地产价格和通货膨胀关系的实证分析

1、数据选取及处理

选取的2000年—2011年房地产均价数据及全国CPI数据分别来自国家统计年鉴及新浪网经济数据。具体如表2所示。

2、实证过程

（1）利用SPSS软件对以上数据进行实证研究。设房地产价格为自变量X，居民消费价格指数（CPI）为因变量Y。首先画两者之间的散点图，见图5。通过散点图5，可以看出房地产价格与全国CPI指数呈带状分布而且分布比较集中，以下进行两者的相关性检验。

（2）对这两者进行显著性分析，回归性分析，相关性分析及拟合度分析。通过表3可以看出两者的相关性系数R为0.924，显著性水平非常高，说明两者存有高度的相关性。下面再对两者进行一下回归分析。

表4可以看出全国CPI指数的均值为103.6667，其标准偏差为3.40703，全国房地产价格的均值为3801.5，其标准偏差为2011.27357。

通过表5可以看出房地产价格与CPI指数相关性系数R为0.924，相关性系数平方为0.854的，标准估计的误差为1.36358。

通过表6的数据显示，回归平方和为109.093，残差平方和为18.593。回归平方和为109.093，又由于109.093>>18.593，说明模型的拟合度较好。

从表7可以得出回归系数和回归方程，回归常系数为97.714，变量系数为0.002。回归方程为Y=97.714+0.002X。例如2000年的房地产价格为X=2212，居民消费指数Y=0.002？鄢2212+97.714=100.4。

3、实证结果及分析

本文通过SPSS软件进行散点图、显著性检验、拟合优度检验、回归性检验，证明了通过普通最小二乘法得到的回归模型能够较好的模拟房地产价格与消费价格指数（CPI）之间的数量关系。我国房地产价格和CPI之间存在明显的正相关关系，同时也存在一种长期均衡关系。该模型能够较好的拟合CPI的走势。所以可以采用得到的模型简单预测未来CPI的走势。同时知道CPI也可以预测当年的房地产价格。

三、结论

通过对历年房地产数据及通货膨胀数据的研究，探讨我国房地产价格与通货膨胀之间的关系。研究发现我国房地产价格与通货膨胀之间呈现高度相关关系，且是高度正相关，即房地产价格上升会引起当期和未来价格水平的上升。鉴于此，要更好地应对通货膨胀问题，我国应从抑制房价的过快上涨、保持房地产市场的平稳发展入手。有序进行适当的整顿和规范，并规范开发商。

【参考文献】

[1] Levin，A.T.and J.M.Piger.Is inflation persistence Intrinsic in industrial economies[Z].ECB Working Paper，2004.

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