房地产投资发展

房地产投资发展（精选十篇）

房地产投资发展 篇1

1、房地产投资信托的定义及特征。

所谓房地产投资信托, 在不同的国家、不同的学者面前, 其含义都不尽相同。本文笔者采用的定义为, 房地产投资信托 (REITs即Real Estate Investment Trusts) 是一种采取公司或者商业信托的组织形式, 集合不特定的多个投资者的资金, 由专业的投资管理机构, 以多种方式运用于房地产投资领域, 并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。其实质是一种证券化的产业投资基金, 通过发行股份或者收益单位, 吸引社会大众投资者的资金, 并委托专门的机构进行经营管理, 选择不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合, 通过组合投资有效的降低风险并获取较高的投资收益。

房地产投资信托主要具有以下两个明显的特征:

(1) 大众投资和社会融资的工具。房地产投资信托是一种专门为社会广大投资者设计的间接投资工具, 它风险低、价格低的优点吸引了广大的投资者。这对于房地产商来说, 也能迅速的筹集到社会闲散资金, 积少成多, 缓解资金短缺的现状。事实上, 随着我国改革开放成果的凸现, 我国居民手中聚集着大量的闲散资金, 因此, 向广大居民融资不失为解决房地产开发商资金短缺的好办法。

(2) 国家立法专门投资于房地产的特殊基金。纵观世界各国、各地区的有关房地产投资信托的法律, 他们都规定房地产投资信托必须将大部分资金投资于房地产行业。美国的REITs制度设立以后, 世界上越来越多的国家争相效仿, 这反映了房地产行业在整个国民经济中的重要地位, 那么对于中国而言, 积极发展房地产投资信托行业, 完善房地产投资信托法律是十分必要的。

2、我国房地产投资信托的现状及其存在问题。

自2003年以来, 中国房地产投资信托业经过几年迅猛的发展, 至今依然保持着快速发展的良好态势, 信托品种及其规模迅速扩大的同时, 信托产品的结构也呈现出多元化的状况。但与此同时, 房地产投资信托的瓶颈问题也依然存在。

首先, 我国房地产投资信托资金的运用专一性较高。基本上每一个当地产信托都是100%的资金运用在一个房地产项目上, 且不能使用财务杠杆。而且房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离, 信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。

其次, 我国房地产投资信托绝大多数都采取私募形式。私募形式期限多为3年以内, 每个房地产信托的份数不得超过200份, 规模较小。同时房地产投资信托的流通性是困扰信托公司的一大问题, 现在的信托没有统一的流通市场, 大部分只能在信托公司以信托收益权转让方式进行。

此外, 中国银监会出台的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》对开发商无疑是雪上加霜。但是中银出台这项文件并不是要打压房地产投资信托, 而是出于规范信托市场的考虑。从宏观上看发展房地产投资信托将是今后房地产信托的重要发展方向。

3、发展中国房地产投资信托的有效路径。

从中国房地产投资信托和中国房地产行业目前的状况看, 发展中国真正的房地产投资信托, 即C-REITs具有深远的意义。首先, 发展C-REITs有利于缓解房地产资金循环的压力。其次, 发展中国的C-REITs有助于房地产行业的优化组合。

鉴于目前中国的实际情况, 笔者认为我们可以采取这样的有效路径, 即先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来, 等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠, 然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。具体为:

(1) 、关于中国房地产投资信托的募集方式, 笔者建议在当前有关房地产投资信托的法律法规不健全、不完善的情况下, 依然可以采取私募的形式, 在逐步健全相应法律政策和市场配套环境的同时, 可以考虑让稳定运作两年以上的房地产投资信托产品公开上市。

(2) 、中国和其他国家相比, 其制度是特殊的。我国是社会主义制度国家, 国有体制改革是我们特有的投资机会, 我们可以大胆的抓住这一机会, 将广泛筹集的资金参与到那些一直由国家所有的行业, 把原先由国家所有的行业变成由国民大众所有, 真正实现人民当家作主的权利。

(3) 、同时, 我国目前的房地产投资信托行业监管体制不健全, 笔者建议设立由中央到地方的层层监管体制, 并且充分发挥投资者的自主性, 建立投资者监管协会或者投资者代表大会, 加强舆论监督, 有效地进行信息披露。

参考文献

[1]、任斐:房地产投资信托的国际经验及在我国的发展, 经济师, [J]2005 (11)

房地产投资发展 篇2

关键词：房地产; 投资基金;SWOT法

1 引言

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

2 当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，—北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

中国足球在房地产投资下的发展 篇3

关键词：房地产；投资；足球；恒大

1前言

投资足球是一个烧钱的行业。其中的利益风险并存，不妨一些富豪为其一掷千金。通过分析这两年房地产对足球的投资，可以鲜明地看出投资足球带来的利弊，恒大投资足球的成功之处，如何在投资的过程中获得名利双收。也可以在这些分析中洞察一些商家企业不惜烧钱投资足球的真正用意。为了吸引企业经营足球队，国家企业税收和土地政策给予的优惠相当的普遍。以此为前提，自然中国足球与房地产走在了一起。

2中国足球投资的发展

2.1投资足球房地产时代的现状

2013年随着上海的绿地集团接手上海申花足球队，中超的所有的球队都与房地产商产生了千丝万缕的联系。这一现象可谓是史无前例。

2.2中国足球投资房地产时代产生的原因

第一点中国足球近年来良好的投资环境，包括政府的政策支持和足球环境的不断改善。例如，近几年校园足球发展迅速，国家在这一方面不仅有强大的政策支持，还有实质的资金驱动。在这样的良好环境的带动下，中国的职业足球自然也出现了欣欣向荣的迹象。各地产界的大佬们纷纷将自己投资的目光投向了足球领域。

2.3投资的回报

投资最终的目的都是为了得到回报，房地产商投资足球也不例外，他们投资足球不单单为了在足球行业里面的收入，更重要的是在房地产行业的收入，通过品牌的推广，使得他们在房地产上的回报惊人。例如这几年的这些典型俱乐部的房地产行业的收入变化状况。都或多或少的给这些投资人带来了一定的收益。不仅在地产上得到了回报，在房地产公司涉及的其它领域也得到了不少的利益。比如典型的恒大地产，通过足球的纽带，恒大将自己公司开发的产品推向了全中国，推向了世界。例如恒大矿泉水已经成为亚足联的合作伙伴。

2.4投资的风险

纵观2012年的大连实德以及一些今年亏损较为严重的俱乐部，都是由于资金不够雄厚而导致最终不能运行。国内一些俱乐部的经营日趋维艰，除极个别俱乐部牌子未倒正常经营外，绝大多数俱乐部早已是换了几任东家，其中有的是正常转让，正常的资本运作，也有难以维持生计而不得已为之[1]。不过企业要有忧患意识，如果自身运行不下去，在投资时候可以尽快改变策略，或是直接放弃足球的投资。国家更应该在引导足球投资的过程中扮演重要角色，充分考虑潜在的危机，并且做好其他的应急方案准备，以备不时之需。

3恒大足球模式

3.1投资背景

恒大投资中国足球时期国家出台了很多扶持足球发展的政策，因此恒大的投资也是有国家做坚强后盾的。由此为前提，恒大顺利的发展就顺理成章了。

3.2恒大投资足球的烧钱模式

短短的三年里，恒大为何如此高歌猛进？取决于他们投资足球的模式。

在过去几年里恒大投资足球花费中超之首，在2010至2013赛季恒大赢球奖金就发掉了2.5亿元。这个数字相当于一些小俱乐部三年的总花费。在引进人员方面恒大更是不惜金钱。2013赛季恒大的投资依旧不减，在指定的奖金政策方面，在中超赛场上采取202政策，即赢球奖200万，平球奖不奖不罚，输球罚200万。

四个赛季在恒大足球中投资花费了20亿。涉及中国足球的房地产公司，恒大并不是唯一一个。但像恒大这么大手笔投入的企业，望眼整个中超只此一家。

3.3恒大模式下的回报与弊端

自从恒大在足球领域小有成就之后，这几年，恒大的广告品牌效应非同一般。中国房地产研究组公布的数据显示，恒大接手足球的八个月后，品牌价值就高达80.16亿元，排名全国第一。在这几年中恒大的品牌价值步步高升。广州恒大目前已经被人熟称为中国恒大，其已经完成了从地产品牌向中国品牌的转变。据一些机构预测，恒大每每投资1亿元，大约会有15亿元的经济回报。恒大集团的一位副总裁说过，恒大投入的回报之比是1：15。

然而恒大利用巨大的资金优势，引进名气大实力强的外援和本土明星球员，聘请知名教练，在短时间内取得巨大的成就的模式，也存在着弊端。

首先，后备人才培养方面：培养青少年足球投入不高，导致后备人才青黄不接[2]。

其次，恒大与足协关系密切，在比赛中也常享受“照顾”，这有损比赛的公平，不利于中国足球的健康发展。

最后，球员身价偏离实际价值，培养优秀的本土球员时间周期长，球迷缺乏持续性关注，难以形成一定的足球文化[3]。

但总体来说，恒大投资模式的利大于弊，虽然饱受争议，但恒大表现出的耐心和取得的成绩值得我们为之喝彩。

4中国足球投资发展趋势

中国足球的投资应该鼓励更多的其他行业来入驻足球。比如说马云的投资就是喜讯，如果马云把资金投入到一些资金短缺的俱乐部那真是更恰当了。当然马云的淘宝投资恒大，是出于利益最大化的关系，一方面是阿里的上市拉动市场效应，另一方面提高自己的品牌价值。相信在马云的带动下，应该会有其他行业进入到足球领域。

中国足球在国外人看来是不职业的，看来中国足球队的经营还是有很大的发展空间。像英超西甲的一些大型俱乐部，他们的营销手段对中国足球的经营方式有很大借鉴之处。中国足球投资的未来应该向他们学习，并努力去打造。

目前中国足球的投资还有巨大的风险，不过国家在保护足球发展的过程中已经出台了很大的政策，相信中国足球的发展会一直走在正确的道路上。

5结论

通过分析近几年房地产对中国足球的投资，可以清晰地了解到中国足球现如今的投资的现状。以及房地产商投资足球的经营方式，成功之处。切实地让更多的人和企业了解中国足球的投资环境，关注足球运动的发展。当然足球不能像股票那样每个人可以投资，可以当家做主，但是通过每个人的努力，中国足球的发展以及在世界上立足应该是指日可待。

参考文献：

[1]邱林锋 郑原，我国职业足球俱乐部品牌经营现状及对策研究[J].武汉体育学院，2008

[2]吕优珍 董杰，广州恒大足球俱乐部发展的研究[J].首都体育学院，2014

我国发展房地产投资信托基金的探讨 篇4

一、房地产投资信托基金的概述

1.房地产投资信托基金的简介

房地产投资信托基金 (REITs, Real Estate Investment Trusts) 是一种房地产证券化产品, 通常以股票、受益凭证的形势募集资金, 其中募集的资金又专业的人士统一集中管理, 用来长期投资不动产来获取收益, 然后将收益分给各投资人。不用缴纳所得税是其一大优势。

房地产投资信托是一种十分有效地市场化融资工具, 可以说企业不需要上市就能享受在公开市场上募集资金的通道, 其模式主要是通过合作经营或者收购物业, 打包上市, 以达到盘活存量资产的目的, 这样不仅能够加快资金周转, 也减轻了企业大量持有存量物业的资金压力, 对促进商办物业的发展具有划时代的意义, 可以说能够直接推动行业的转型升级。

2.房地产投资信托基金的特点

具有多元化的优势, 可以说几乎各类资产都可以通过房地产投资信托予以盘活, 包括住宅、公寓、商业、酒店、工厂、仓库、办公楼、医院等等, 且既可以投资其中的一项, 也可以多项组合。具有股权、债券兼具的优势, 可以说既有股权中投资者风险共担的优势, 也就是所有投资人一起承担投资的风险和回报;也有债券中相对稳定的特点, 对投资者有一定的保障。

具有流动性佳的特点, 房地产投资信托基金核心优势之一就是盘活投资者的资产, 提升其资金的流动性。

3.房地产投资信托基金的运作

房地产投资信托基金有两种形式:一是信托;二是股份公司。以发行股票、收益凭证的形势募集投资者的资金, 将这些资金进行房地产投资, 或者房地产抵押贷款投资, 并将这些资金委托给专业的人员、专业的机构来进行经营和管理。

基金发起方面:绝大部分的房地产投资信托基金是由房地产公司、商业银行、人寿保险公司、独立经纪人、联营公司等发起, 即发起人是组织或者机构。

资金来源方面:主要有股票融资和金融市场融资两个方面。前者由养老基金组织、人寿保险公司等机构投资者和股民认购, 后者以发行债券、银行借入、商业票据等。

管理形式方面:基金参与者包括投资者、管理者和经营者。其中董事会 (或受托人委员会) 为管理者, 负责制订房地产投资信托基金的业务计划, 并指导实施。

经营机构方面:包含内部经营和外部经营。内部经营结构和股份公司相似, 由基金自身的经营公司负责, 公司CEO由董事会任命;外部经营结构与共同基金相类似, 由董事会聘请或委托独立的经营公司 (或投资顾问公司) 负责。两者相同之处是都要在董事会的监督下进行。

经营决策与管理方面:房地产信托基金受经济环境、市场环境、区域发展不均衡、项目自身差异化等多种因素的影响, 因此对投资时机、管理能力均有较高的要求, 一旦房产的出租率不佳、运营成本过高的情况出现, 对基金的业绩和价值均有较大的影响。因此, 一般房地产投资信托基金会聘用顾问公司和经理人置富产业基金房地来专业化运作、多元化投资、差异化布局, 以降低投资的风险, 获取稳健且较高的投资回报。

3.房地产投资信托基金的分类

房地产信托基金的分类有多种角度, 不少研究报告也有详细的阐述。本文主要从投资对象的视角来进行分类, 房地产投资信托基金主要分为权益型、抵押型和混合型。

权益型房地产投资信托基金是收益类房地产, 且兼具所有权和经营权, 也基本上是狭义的房地产投资信托基金所指, 包括房地产的开发经营、物业管理服务、租赁管理等等。房地产信托基金最大的特点就是要开发、收购和持有房地产, 同时将三者纳入自己的投资组合中, 而不是简单的开发-销售型的开发模式。

抵押型房地产投资信托基金是指向房地产所有者、开发商提供直接融资, 或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券 (mortgage-backedsecurities) 间接提供融资。从美国的经验看, 这一模式主要针对已经开发建成的房地产项目。

混合型房地产投资信托基金是权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的混合体, 既持有并经营房地产, 同时也向房地产所有者和开发商提供资金。

二、发展房地产投资信托基金的意义

我国商品房总量短缺的时代已经过去, 未来将逐渐转向存量商品房的时代, 因此, 开发企业依靠开发-销售回笼资金的难度加大, 因此, 房地产企业的资金问题将逐渐成为核心问题。在国内现有的融资渠道单一的形势下, 发展房地产投资信托基金将具有其独特的优势。

一是可以拓宽房地产开发企业的融资渠道。现阶段, 我国房地产开发企业的融资渠道相对单一, 且上市融资、发行债券等对企业要求较高, 以至于房企对银行贷款的依赖度过高。房地产投资信托基金兼具参与一级、二级市场的优势, 是发展房地产金融市场的重要手段, 也是房地产金融发展的重要标志。通过房地产投资信托基金能够直接从市场上融资用于房地产企业, 明显可以减轻房企对于银行信贷的依赖。

二是可以降低房地产开发企业的融资风险。从房地产企业的融资现状看, 融资途径的过于单一, 对银行和房企来说, 都存在着极大的系统性风险。引入房地产投资信托基金, 可以有利地化解这一风险, 提升房地产金融的安全性。

三是可以疏通房企的资金循环通道。现阶段, 受过于依赖银行贷款的印象, 关于信贷政策的变动对房企的影响巨大。比如信贷政策的收紧, 将对迫切依赖于信贷自己的房企资金循环造成极大的冲击。这一模式可以有效避免环境波动对房地产开发企业造成的影响。

三、我国房地产投资信托的发展现状

2015年中在深圳, 面世了第一只国内公募房地产投资信托基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金, 也打破了十多年来国内房地产投资信托基金毫无进展的僵局。可以说, 自房地产业开始迅猛发展依赖, 关于房地产投资信托的提议就开始出现, 特别是对国外城市房地产市场研究较多的专家持续呼吁, 但受多种复杂因素的影响, 特别是金融市场尚不完善和政策限制等方面的影响, 房地产投资信托基金停滞不前。

其实在十年前, 建设银行、越秀地产等银行和地产公司都有所探索, 但基本上属于昙花一现, 关注度颇高但很快就悄无声息了。2013年, 开元酒店信托基金在香港问世, 业内给予了极大的希望, 认为将具有极大的带动意义, 但随后两年仍然没有太多的动静, 对商业地产、办公楼、酒店都没有形成积极的带动作用, 房地产投资信托基金依然是举步维艰。

《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》政策均提出支持房地产投资信托基金试点, 为这一模式尝试提供了政策支持。

鹏华基金联手万科共同推出的公募基金项目是在2015年6月8日获批的, 公示显示:这一封闭式混合基金的总规模为30亿元人民币, 已经完成了注册, 不少机构投资者对鹏华前海万科基金兴趣极大。基金将有一部分投资于万科前海公关公馆这一优质超甲级写字楼公馆。预计将来会为基金带来一定的现金流保障。

对于首只公募基金的面世, 可以说业界为之一片振奋, 不少专家认为三五年内房地产投资信托基金将在国内规模化的发展, 这将是国内商业地产、办公楼、酒店能持有型物业的破局的利器。

另外, 万达近两年开始提出轻资产化, 王健林在公开尝试不止一次的表示:万达要开启轻资产化的战略计划, 这也很容易理解, 过去多年万达靠着以售带租的方式, 快速扩张, 短短几年内, 在国内多个城市开了超过100座万达广场, 这种快速发展的模式几乎就是靠着万达自带的公寓、住宅项目的回现支撑的。在地价高企、商业地产供应严重过量、百货业受到重大冲击的形势下, 万达持有的大量的万达广场类的重资产将难以承受资金压力, 因此, 轻资产化是万达必须要选择的一条道路。

2015年6月, 万达集团参与发布一款类房地产投资信托的产品, 名为“稳赚1号”, 同时也是一款众筹理财产品。其投资门槛较低为1000元。这一产品的基础资产是万达广场, 募集资金全部投资于万达持有的万达商业广场。就国内众筹的环境看, 仍有募集人数的限制, 因此对于资金规模大的产品, 仍然需要解决这一问题, 特别是门槛较低、资金规模较大的产品。

万科、万达两大地产巨头, 一个住宅地产的龙头, 一个商业地产的老大, 可以说在2015年均实现了在国内公募领域的破冰之旅, 这也几乎指出了未来房地产开发企业融资发展的一大方向, 将助推国内商业地产快速转型升级。不少业界专家都预计未来三五年, 房地产投资信托产品有望实现在A股上市。

四、我国发展房地产投资信托的建议

1.健全法律体系和税收体系

国内房地产投资信托基金 (REITs) 发展相对迟缓的原因之一就是配套的法律体系不健全, 这种新型的房地产投资工具, 亟需建立完善的法律体系, 来保证和维持市场的公平、公正、公开、透明。在《信托法》《公司法》之外, 根据房地产投资信托基金的具体实际, 专门制定相应的专项管理措施, 确保从一开始就规范化发展。另外在税收体系上也要相应配套。

2.加快专业人才的培养

目前REITs在国内仍处于起步阶段, 摸索中发展, 因此, 尚未形成专业的基金管理和运营团队, 既要了解房地产市场, 又要熟悉基金业务的运作, 还要熟悉投资市场的规范。要想实现房地产投资信托基金的快速发展, 亟需加快房地产和基金跨界人才的培养。

3.完善信用制度

由于房地产投资信托基金存在着信息不对称的问题, 投资人对管理公司难以全面了解, 因此, 需要建立信托企业的信用制度, 促进市场诚信的建设, 从而保证信托市场的健康发展, 包括政府可以建立企业征信体制、失信惩戒制度等。

4.增强披露制度

房地产投资信托基金对信息披露制度的要求相对较高, 要求定时披露财务信息, 从而确保投资者的利益。但受过去多年房地产业不规范操作的影响, 会计制度的不规范、信息披露存在困难, 这对发展房地产投资信托基金极为不利。亟需加强这一方面的引导和监管。

怎么投资房地产 篇5

如今，黄金、期货、股票、基金、放贷等投资方式风险陡增，很多中小投资者都损失惨重。这样的投资环境、市场氛围，催生不动产投资持续走热。因为它更具前景、更能抵抗汇率变化、更具产业结构调整下的可持续发展性、并具备更高的融资价值。房地产投资，并不是快速回报的超高收益产品，却是更安全、更稳健、更长远的投资产品。

2投资房地产选对类型很重要

房地产类型很多，但要论利润与回报，还是投资公寓最具优势、获取的利益更高。公寓投资至少有两大利润增长线，第一条线为总价增值，第二条线为租金收益。

作为投资品，公寓的首要优势就是小户型、总价低、门槛低。相比住宅和商铺动辄几百万的资金要求，公寓更匹配中小投资者的投资需求，让更多普通老百姓能参与进来保护自己的资产不会贬值。

其次是功能多元，自住、出租、办公都适宜。市面上很多公寓产品配套完善，可以自住，也可以用来出租，有的还可以注册公司，具备多种功能，进退有度。

最后就是容易出租，同时租金收益稳定，相比商铺和写字楼，公寓的市场灵活度更高，市场目标客户群体更大。而租金情况也非常可观，回报率和稳定性远高于其它投资产品。

3投资公寓产品需认准四大标准

都知道投资公寓产品优势突出，然而目前市面上公寓产品繁多，到底什么样的公寓产品才最值得投资，怎么样才能选到好的公寓投资产品。

好地段

城市生活节奏一直以“快”而著称，上下班流动性明显。投资公寓，地段因素尤为重要，社会上的单身白领、年轻夫妇和商务人士是公寓的主要承租对象，在商业繁华地段、高校周边、地铁站附近的公寓投资前景看好。

好品牌

市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。所以在选择的时候，多考虑有实力的开发商，且工程进度、工程形象展示都较好的公寓项目。

好环境

好的环境决定公寓的发挥。公寓的主要承租对象多为年轻人，他们讲究品位，向往自由，注重私密，对于生活品质的追求及居住环境的审美往往较高，舒适宜居 的环境对其吸引力往往更大。

好管理

购买公寓基本上算是一种长线投资，物业管理的水平，将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但后续运营如果无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。选择有品质的高端公寓，能够有效提高投资的回报。

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房地产投资发展 篇6

一、第二次经济普查中房地产投资

情况分析

根据第二次经济普查所获得的数据资料， 2008年，全国房地产投资总量为30580亿元，较2007年增长5300亿元；同比增长20.9个百分点，增幅较2007年回落了近10个百分点。从占GDP比重来看，房地产业增加值为7174亿元，占GDP比重5.2%。

从第一次经济普查到第二次经济普查，房地产投资分别由2004年的13158.3亿元增加到30580亿元，5年翻了近3倍。其投资增长率分别为29.59%、20.91%、22.09%、30.15%和20.97%，均高于20%。形成了从1998年住房制度改革以来的第二个房地产投资高峰期，其基本特征是2005、2006年两年受调控影响最为明显，房地产开发投资有所紧缩。但到2007年，调控政策有所松动，投资水平又全面恢复到宏观调控之前。而2008年，受世界金融危机影响，房地产投资增速又有所下降。

二、房地产投资与经济增长之间的关系

近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一缺陷。所以，本报告利用投资乘数法对房地产投资与经济增长的定量关系进行测算。

投资乘数是现代宏观经济学中的重要概念，它是指某一变量增加一单位数量（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使另一变量变化的倍数。国民经济乘数法是当今国际上广泛使用的一种定量分析方法。为此，我们也可以把乘数概念引入投入产出分析中。具体地说，当国民经济某一部门增加一单位最终需求（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使各部门某一指标（如产出、收入、就业等）变化的倍数。利用投入产出表和其他统计资料，可计算出多项内容的分部门乘数，已成为宏观经济分析的有力工具。

我们运用EVIEWS软件，按照投资乘数法测算出了房地产开发投资对经济增长的贡献，结果显示：房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，其直接效应为0.063225，故间接贡献和引致消费贡献大约是1.063742。

这表明，第一，房地产投资对经济增长的初始效应反映了增加一单位房地产投资，所产生的基本的收入量。房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，远远高于其他行业的初始效应。从此角度分析，房地产投资较其他行业而言，对经济增长的贡献度较大。

第二，房地产投资的直接效应为0.063225，说明房地产部门增加投资所带动产业内部收入增加较小。房地产业的发展主要是依靠投资拉动的产业，其产业收益的增加具有滞后性和分散性，当部门每增加单位投资时，当期内部效益额的增加有限，故房地产投资的直接效应比较低。

第三，房地产对经济增长的间接贡献较大，为1.063742，大于房地产投资的初始效应和直接效应的总和。故房地产开发投资对经济增长的贡献中，由房地产开发投资拉动的其他产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献，故房地产开发投资对GDP增长的间接拉动作用是房地产促进经济增长的重要因素。

并且，通过测算，结果显示房地产开发投资对经济增长的贡献呈现逐步上升态势，而且2007年我国房地产投资乘数为1.96078。房地产开发投资对我国经济增长具有重要作用，房地产投资大规模增加，在推动经济增长中发挥了明显作用，贡献率不断提高。其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。

同时，我们也发现，房地产投资增长确实有助于经济增长，但房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献。况且，房地产投资对经济增长的贡献并不能完全归功于房地产业一个产业。另外，与房地产投资占固定资产投资的比例相比，房地产业的产出贡献率目前仍然较小，统计期内房地产业增加值占国内生产总值的比例一直没有超过5%。总之，整体来看，房地产投资对国民经济中其他产业的拉动作用较大，乘数效应大致有1.96078左右。如果考虑到购房后对家电、家具等消费的刺激效应，房地产行业对经济的拉动作用还要更大。

三、房地产投资与关联产业发展之间的关系

房地产业，因其产业链跨度大，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为我国国民经济增长中不可或缺的一部分。其中，房地产业有一个非常重要的特点就是具有很强的产业关联性，即前向关联、后向关联和环向关联。

产业关联主要分三类，前向关联、后向关联和环向关联。其中，前向关联是指通过供给联系与其他产业部门发生的关联。后向关联是指通过需求联系与其他产业部门发生的关联。环向关联指各产业在经济活动中依据前、后向的关联关系组成了产业链或产业环。

本报告利用投入产出模型来分析房地产投资与其他产业的关联效应。通过利用投入产出模型和数学方法，我们分别测算了房地产投资与其他产业的前向关联、后向关联和房地产业投资诱发系数。

（一）前向关联测算结果

从前向关联测算结果可以看出，房地产与其他关联产业中的14个行业关联度较高，平均值0.003699以上。在这14个行业中，租赁和商务服务业的向前关联度排名第一，关联值远高于其他行業以及42个行业向前关联度平均值，说明房地产投资对该行业的向前带动作用很大；对金融业，文化、体育和娱乐业，住宿和餐饮业，居民服务和其他服务业的向前影响小于租赁和商务服务业但明显高于其他行业；对房地产业，邮政业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，仪器仪表及文化办公用机械制造业，信息传输、计算机服务和软件业，电气机械及器材制造业，综合技术服务业，造纸印刷及文教体育用品制造业等9个行业向前关联值也明显高于42个行业向前关联度平均值，表明房地产投资对这些行业的向前带动作用也明显高于其他行业。

（二）后向关联测算结果

从后向关联测算结果可以看出，房地产与其他关联产业中的13个行业关联度较高，平均值0.006027以上。在这13个行业中居民服务和其他服务业，金融业，批发和零售业，信息传输、计算机服务和软件业等4个行业向后关联度分别为：0.029025、0.026413、0.024067、0.020133，均超过了0.02，明显高于其他行业，说明房地产投资对这4个行业的向后关联影响最大；其次是文化、体育和娱乐业，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业，邮政业等4个行业，它们的向后关联度虽然低于前面4个行业，但仍然超过42个行业平均值的2倍，表明房地产投资对这4个行业的向后影响仍然较大；综合技术服务业，房地产业，纺织服装鞋帽皮革羽绒及其制品业，工艺品及其他制造业和教育等5个行业的向后关联值低于前面8个行业，但高于其29个行业，也就说虽然房地产投资对这5个行业的向后关联影响小于前面8个行业，但是相对其他29个行业影响还是会大很多。

（三）房地产业投资诱发系数测算

从房地产投资诱发系数测算结果可以看出，房地产业对金属冶炼及压延加工业，通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业等六大行业的诱发效应最为明显，诱发系数均大于1，超过了42个行业诱发系数平均值的2倍。其中金属冶炼及压延加工业诱发系数排第一位，诱发系数最大，而且高出后面各行业诱发系数较多，超过42个行业诱发系数平均值的4倍；通用、专用设备制造业，化学工业，交通运输设备制造业，金属矿采选业，建筑业，电力、热力的生产和供应业等6个行业诱发系数超过42个行业诱发系数平均值的2倍；通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业，石油和天然气开采业，金属制品业，交通运输及仓储业，农林牧渔业，石油加工、炼焦及核燃料加工业，木材加工及家具制造业，批发和零售业等9个行业的诱发系数也超过了42个行业诱发系数平均值。综合来看，房地产投资对上述16个行业的诱发带动作用较为明显。

房地产投资发展 篇7

一、REITs的优势分析

1. 流动性较高。

R EITs是一种典型的房地产证券化产品, 主要通常受益凭证交易的形式, 使房地产流动起来。在国外大多数REITs能在二级市场上市交易、变现, 对其投资具有较高的流动性优势。

2. 多元化投资组合分散风险。

R EITs可以通过集中化专业管理和多元化投资组合, 选择投资于不同地区和不同类型的房地产项目及业务, 如酒店、公寓、办公楼、购物中心等, 来回避风险。同时基金公司定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况, 有较高的透明度。因此, 它可以在有效地回避投资风险的同时获得相对较高的回报。

3. 成为普通中小投资者进行房地产投资的理想渠道。

由于房地产领域所需的资金量大、周期长的特点, 对于绝大部分中小投资者来说, 进入房地产领域投资难度较大。而R EITs则改变了这一现状, 使小额投资者也能参与到大型房地产的开发投资中, 并且凭借其特有的证券化特点给中小投资者们提供了一个相对稳定的投资渠道。

总之, REITs在产品固有特性上的优势比较明显, 受到了广大中小投资者的普遍认可。

二、REITs的劣势分析

虽然从产品固有特性上分析, REITs具有以上多种优势, 但具体到不同运行机制下, R EITs也存在着各自的劣势。这里笔者主要从组织形态的角度进行分析。

1. 公司型R EITs的劣势:

(1) 制约公司的成长。我国《公司法》规定, 公司的对外投资不得超过公司净资产的50%。而作为公司型的R EITs在成立之初主要是通过收购新的地产项目来实现增长, 这条规定显然阻碍了其发展。此外, 按照税法的要求, 公司型REITs在其利润分配前必须按照33%的税率交纳企业所得税, 这也将极大地影响REITs的收益, 制约公司的成长。 (2) 运作权、控股权受到限制。公司型REITs的组织性质是法人, 因此, 其所聘请的管理公司权力有限, 对基金的管理运作权有一定的制约性。另外, 由于REITs的运行规模巨大, 作为公司型REITs的股东要想控制整个公司至少要投入几个亿, 因此, 这种情况下即使是公司的第一大股东也很难控制公司, 股东的控股权受到一定的限制。

2. 契约型R EITs的劣势主要表现在:

(1) 对基金运作的监管流于形式。对于契约型REITs的投资者而言, 在其将资产委托给基金管理公司后, 就不能直接干预基金资产的管理运作, 其所享有的“监督制约权”只能通过出席基金持有人大会来行使, 对资产的具体投资行为并无权力进行干涉, 这显然使得其对基金运作的监管流于形式。 (2) 基金管理公司的行为缺乏约束。在现行的法规中对契约型REITs的基金管理人的决策权限及操作行为缺乏明确的规范和约束, 同时投资者也无法行使筛选管理人、托管人的权力, 这就促成基金管理人的权限膨胀化, 即凡是基金买卖的重大投资决策均由基金管理人一手包揽, 存在着一定的道德风险。另外, 由于基金管理费为固定收益, 如此一来, 各家基金管理公司的首要经营目标就变成了把基金规模做大, 而并非把精力放在如何为投资者们赚取更多价值上来, 缺少企业应有的优胜劣汰机制。 (3) 相关法律政策缺位。我国目前还没有设立一系列契约型REITs的相关法律, 这给基金管理公司的操作留出了很多空子。

三、在中国发展REITs所面临的机遇分析

1. 我国房地产市场的成熟是推动中国式R EITs成长的保障。

土地使用制度和住房保障制度的改革, 使用地单位和居民开始逐步可以在法律范围内自行处理所拥有的房地产, 这为R EITs的引进提供了坚实的基础条件。房地产评估、土地评估、营销代理等房地产中介机构的逐步规范、成熟, 这也为REITs的引入提供了运作保障。

2. R EITs发展所需的投资主体已逐步形成。

近几年来, 随着国内保险市场、养老保障制度的改革与完善, 保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为REITs市场上颇具实力的机构投资者。这些机构投资者往往拥有的规模庞大的投资需求, 受到市场的长期追捧, 在资本市场上具有相当的竞争优势。

3. 国内信托业的发展和日趋规范为R EITs在我国的发展创造了制度环境。

我国于2001年颁布了《信托法》, 2002年颁布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》, 这些都使信托业的发展在我国有了更权威的法律依据。同时, 随着我国金融市场日渐全球化, 引入并创新了一批金融工具, 信托业在中国的活动舞台开始变得越来越广阔。

4. 加入WTO为中国发展R EITs提供了机遇。

按照我国加入WTO时的协议, 2006年全面开放中国金融业, 外资银行可以通过参股或信托等金融创新的模式进入国内资本市场。这将使更多的外资金融机构、金融产品和金融工具进入国内, 同时也有更多的国内金融机构、金融产品和金融工具走出国门。所有的这些都将成为REITs投资资金供给渠道的有效补充。

5. 国际经验为R EITs发展提供了现实条件。

“它山之石, 可以攻玉”, 美国和亚洲各国成熟的REITs运作案例为我们提供了大量的借鉴经验, 我们可以在学习国外先进理念与模式的基础上, 创造并设计出具有中国特色的R EITs运作模式。

四、在中国发展REITs所面临的挑战分析

尽管从未来的总体发展方向上看, 中国式R EITs的发展有很大空间。但当前我国关于R EITs的相关法律法规还不健全, R EITs在我国仍然属于一个新生事物, 因此, 在发展过程中中国式REITs仍然面临着一定的风险挑战, 主要体现在以下几个方面:

1. 中国金融市场的不成熟。

在中国, 国家宏观经济政策对金融行业有极大的影响。中国人民银行于2003年出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 (即“121号文件”) , 在一定程度上提高了银行的信贷门槛, 使REITs成为许多开发商进行房地产项目融资的有效渠道。虽然和其他理财产品相比, 信托产品的回报率有较大的优势, 但根据中国人民银行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条规定:信托公司不负责运营过程中发生的风险, 房地产信托机构仍然面临着在操作过程中无法按发行计划实现其预期收益率的风险。

2. 中国房地产开发市场的发展落后。

我国房地产开发市场经过20多年的发展, 取得了相当辉煌的成就, 但就整个市场开看, 无论是市场发展程度还是企业的经营管理还相当落后。受整个宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响, 短期炒作往往会在一定程度上取代稳定的中长期投资。而REITs的发展与房地产行业的发展状况有着直接的关联性, 因此, 标的资产本身的先天缺陷势必导致REITs的设计无法避免控制风险。

3. 面临市场炒作风险。

虽然R EITs的投资理念一直都是以稳定的股息回报率作为卖点, 但投资者们更多地是看中REITs不断攀升的股价。因此, 一旦收益率达不到其预期值, 基金经理就会立即把资金抽出, 导致REITs股价下跌, 届时, 那些以投机为目的的投资者就会遭受较大的损失。

4. 法律及配套法规亟待完善。

R EITs兴盛于美国, 在欧美国家的运作较为成熟, 这主要是因为这些国家的法律意识非常强。早在20世纪70年代后期, 欧美证府就通过一套法律, 鼓励退休基金以谨慎投资的形式来投资各种现金流好且稳健的投资工具。

而目前, 国内的《投资基金法》、《产业基金法》还没有出台, 《中华人民共和国信托法》的出台, 尽管为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础, 但是要真正促进REITs在中国的发展, 尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则, 特别是关于REITs的如何具体运作、税收制度、产权转移变更问题。

5. 社会文化背景障碍。

中国式R EITs的开展, 除依赖法律制度和技术条件外, 还依赖于国民的文化背景。中国的家庭财产习惯于近亲、密友之间的嘱托式管理, 个人间信托关系向个人与信托机构间信托关系的转变并不容易, 因此, 信托知识和信托意识的缺乏在很大程度上限制了REITs在中国的快速成长。

综上所述, 我们可以从优势、劣势、机遇、挑战这四个方面得出REITs在中国发展的可行性分析结论。 (1) REITs优势:流动性较高、多元化投资组合分散风险是普通中小投资者进行房地产投资的理想渠道。 (2) REITs劣势:一是公司型REITs。制约公司的成长、运作权、控股权受到限制。二是契约型REITs:对基金运作的监管流于形式、基金管理公司的行为缺乏约束、相关法律政策缺失。 (3) REITs在我国发展的机遇:我国房地产市场的成熟是推动中国式REITs成长的保障、REITS发展所需的投资主体已逐步形成、国内信托业的发展和日趋规范为REITs在我国的发展创造了制度环境、加入WTO为中国发展REITs提供了机遇、国际经验为REITs发展提供了现实条件。 (4) REITs在我国发展所面临的挑战:中国金融市场的不成熟、中国房地产开发市场的发展落后、面临市场炒作风险、法律及配套法规亟待完善、社会文化背景障碍。

注释

1 新资本国际投资公司CEO, 中国房地产开发基金董事长, 原荷ING董事胡旭成, 海外基金与中国房地产项目多样化合作与渠道途径:现在对中国房地产最大的一个制约就是缺乏完善的金融配套服务体系, 因为在中国没有真正房地产的金融, 只有房地产的贷款, 还是一种变相的贷款。

房地产投资发展 篇8

一、我国房地产信托投资基金的发展现状

(一) 房地产信托投资基金在我国曲折前行

1992年在三亚地方政府的高度介入下, 发行了三亚地产投资券。三亚地产券可以看做是房地产投资权益的证券化, 类似于美国的房地产信托基金, 但是, 作为全国仅此一例的改革开放试验品以失败告终。

2003年6月央行出台121号文件以后, 房地产信托在2003年第4季度出现“井喷”, 房地产信托独占信托业“鳌头”。2005年9月, 银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》 (212号文) 。2006年8月, 银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》 (54号文) , 指出信托公司开办房地产贷款业务, 或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款, 要严格执行“212”号文的有关规定。2006年度, 国内集合资金信托市场共发行房地产信托90个, 募集资金规模146.47亿元, 与2005年相比, 发行数量下降了25.6%, 发行规模下降了约6.9%。2007年3月1日, 信托新政颁布实施, 新的《信托公司管理办法》明确规定, 向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得依靠贷款所进行的房地产信托受到更严格的限制, 加之2007年股票市场走入罕见的大牛市, 房地产信托几近消失。

(二) 房地产信托投资基金在我国面临的困难

1. 我国房地产信托投资基金的法律地位还没有完全确立。

我国房地产信托投资基金的法律法规滞后, 法律地位还没有完全确立。迄今为止, 我国没有一部法律正式承认房地产信托投资基金的法律条文。不论是《证券投资基金管理办法》, 还是《产业投资基金管理暂行办法》以及实施细则都不允许投资房地产。

2. 缺少房地产信托投资基金的投资管理人才。

房地产信托投资基金需要既懂房地产专业知识又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才。要求房地产基金投资家具备房地产的建筑工程技术、物业管理的背景和市场能力;同时, 要熟悉金融知识和证券市场, 具备资本运营的能力。而现阶段这类复合型人才太少了, 房地产信托投资基金缺乏复合型人才和专业人才运作。

二、发展我国房地产信托投资基金的重要性和必要性

(一) 发展房地产信托投资基金是弥补单一融通体制不足的需要

目前, 单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。从房地产开发的资金需求现状来看, 中国房地产开发企业除了自有资金外, 主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前, 来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上, 有些企业甚至达到90%。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融将会导致一系列问题。

1. 单一的银行体系支撑着整个房地产金融, 进而支撑着中国房地产的整个产业体系, 给我国的银行业带来了巨大的风险。

在房地产经济扩张阶段, 潜在的房地产信贷风险呈逐步积累的趋势, 当房地产经济转入收缩阶段, 潜在的风险开始凸显并转为现实的风险, 并可能引起信贷的收缩和其与房地产业互为拖累的恶性循环。积极发展房地产信托投资基金, 增加房地产行业的融资渠道, 能在一定程度上降低了房地产行业波动对银行业乃至整个金融系统的影响。

2. 单一的融通体制下房地产行业容易产生“一松就乱, 一收就死”的现象。

中国房地产金融过分依赖于银行这种单一融通体制使得房地产金融缺乏灵活的自我调节机制, 银行体系的任何调控都可能给房地产金融市场, 乃至房地产市场带来较大影响。发展房地产信托投资基金能够增强国家宏观调控的针对性以及房地产行业的灵活性。

(二) 发展房地产信托投资基金是适应房地产行业自身发展的需要

1. 房地产行业具有周期性。

根据房地产周期理论, 当房地产行业处于衰退阶段, 市场主体对未来的预期开始变得悲观, 房价预期越来越低, 需求者观望情绪加重, 成交量低迷, 房地产行业销售工作和资金回流压力加大, 资金链将面临重大考验;同时, 银行将收紧对房地产行业的信贷规模, 提高贷款条件, 使得很多房地产企业特别是中小企业将遭遇融资困境甚至面临资金链断裂的风险。

2. 资金密集型行业。

房地产行业是一个资金密集型行业。房地产项目一般建设周期都很长, 其周期远远长于银行的经常性贷款项目, 一旦银行执行货币紧缩政策, 很多项目将面临资金链断裂的风险。而房地产信托投资基金主要以发行股票或受益凭证的方式进行, 而且有很多产品是封闭型的, 其资金变现的要求较少, 这就为房地产信托投资基金参与房地产投资创造了先天的优势。

(三) 发展房地产信托投资基金是疏通房地产资金循环不畅的需要

目前, 中国金融资源的融通循环一定程度上是不畅的。一方面, 存在着较大的金融资源需求无法满足;另一方面却存在着资源的闲置无法找到合适的地方进行投资。截至2008年10月份, 我国外汇储备已超过1.9万亿美元。截至2008年9月, 我国金融机构人民币存款达524 535.76亿。

三、积极发展我国房地产信托投资基金的有关建议

(一) 加强房地产信托投资基金理论建设与人才培养

目前学术界对REITs在我国的可行性、组织模式的选择等方面已有较为深入的研究。同时, 应对如何增强我国房地产投资信托的抗风险能力, 如何加强对我国房地产信托投资基金进行监管等多个领域进行研究探索, 建立适合我国国情的房地产信托投资基金的理论体系。

与此同时, 要加强REITs相关人才的培养, 尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。此外, 还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。只有建立健全的人才队伍才能建设健康的房地产融资市场。

(二) 加强我国房地产信托投资基金的法律法规建设

立法先行是发展REITs的重要保障。国外经验表明, REITs要取得成功, 首要条件是必须具备完善的法律法规。如新加坡、日本和中国香港都是在原有相关法律已经比较完备的基础上, 通过长期研究制定了REITs专项法律。因此, 我国推行REITs必须首先从法律法规上突破束缚, 建立完善的法制体系。

(三) 加强对我国房地产信托投资基金的监管

1. 建立健全严格的信息披露制度。

我国对房地产信托投资基金的信息披露还没有一个全面、详细的要求, 基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围, 而在基金运作过程中, 就有可能出现信息披露错误, 披露的信息具有误导性, 或遗漏重要信息的情况, 这时候, 投资者得到的信息是毫无价值的, 所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度, 以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

2. 加强行业自律与他律, 加快诚信建设, 防范道德风险。

在REITs的发展中存在管理人和被投资企业双重道德风险。一方面管理者可能会利用信息不对称的优势, 在经营管理中牺牲投资者利益为自己谋取利益;另一方面许多被投资企业运作不规范, 投资者投资该企业后, 利益有可能受到原有股东的侵占。双重道德风险的存在, 要有效保护投资者的利益, 单靠政府监管还不够。虽然通过设计制度能够一定程度上克服管理人的道德风险, 但仍无法克服被投资企业的道德风险。因此, 在法规和制度的背后还需要一个道德的约束, 这就要求加快市场诚信体系建设, 以便更好地防范道德风险。

3. 加强监管机构建设。

首先, 要建立我国自己的权威的、独立的信用评级机构。过多的机构大量投资于信用评级较低的次贷市场是美国次贷危机发生的重要原因。因此, 必须加强我国的信用体系建设, 建立权威的信用评级机构, 接受社会的广泛监督, 制定高信用度的评级结果;加强监管力度, 控制信用评级较低、风险较高的投资规模。其次, 强化金融监管部门的职责。随着金融市场的创新与发展, 产品越来越复杂, 市场日新月异, 对相关的监管机构在风险防范、信息搜集、政策决策的制定等方面提出了更高的要求。因此, 在当前形势下相关的监管部门必须与时俱进, 改进监管技术, 完善金融监管体系, 强化风险监测和管理, 切实维护金融安全稳定。

摘要：我国房地产业是国民经济的重要支柱, 而融资又是房地产行业赖以生存的命脉。目前, 单一的银行体系支撑着我国整个房地产金融。同时, 房地产行业具有周期性与资金密集型等特点决定了房地产业必须突破原有的单一融资渠道, 寻求多渠道融资。房地产信托投资基金作为一种新的融资方式, 对于拓宽融资渠道、稳定房地产业以及金融业具有重要意义。

关键词：房地产,信托,基金,REITs

参考文献

[1]任纪军.房地产投资基金———组织、模式与策略[M].北京:经济管理出版社, 2006.

[2]张健.房地产投资基金实务[M].上海:上海财经大学出版社, 2006.

房地产投资发展 篇9

关键词：房地产投资信托基金,模式,法律法规,措施

一、发展房地产投资信托基金的重要性

发展房地产投资信托基金是现代化最重要的房地产金融手段之一, 不仅能够进行多元化的融资, 回报率比较高, 而且能够吸收大量的民间个人投资, 盈利比较便利和直接, 投资者可以不需要直接拥有房地产就能够获得盈利的机会。此外, 房地产投资信托基金在宏观上能够很好的深化我国的房地产资本市场, 能够有效的降低房增贷款集中与银行金融体系的负担, 可以很好的对市场资金进行引导。

发展房地产投资信托基金是房地产行业升级, 资金市场优化的内在要求。从房地产的发展现状来看, 我国正处于房地产发展的第二个层次, 也就是以房地产投资管理公司或者房地产投资信托基金为核心的房地产投资层次。据调查现实, 目前我国房地产企业都出现了资金周转困境, 经营步履维艰的局面, 并且在房地产高速发展的时期, 大约有百分之七十的房地产开发商的开发资金是来自银行贷款的支持, 房地产行业严重依赖银行机构。然而, 房地产信托基金投资的发展, 能够有效的优化和扩大房地产融资渠道和模式, 吸引大量的民间资本进行投资, 这样也就很好的解决了当前对间接融资过分依赖的局面, 有效的降低了房地产投资信托的金融风险。并且, 发展房地产信托基金投资, 能够有效的规范房地产投资, 减少房地产开发和投资的盲目性, 加强房地产投资的理性化发展, 因为房地产投资信托基金的发展主要是针对那些发展良好、市场前景优秀、运作规范的房地产企业和房地产项目。因而客观上保证了房地产项目和房地产企业的优化, 保证房地产行业资金的有效合理配置, 促进房地产企业的优胜劣汰, 促进房地产行业内部结构的调整, 带动整个房地产行业的优化升级。

发展房地产投资信托基金也是保证社会大众资本投资的需求。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高, 目前我国基本进入了小康社会, 许多大众有了丰裕的剩余资本, 但是由于我国社会大众投资渠道比较狭窄, 并且私人投资资金缺乏科学的法律保护, 缺乏合理的运作规范, 导致大众投资模式单一, 大大提升了社会投资的风险。因为, 房地产行业规模大, 资金需求量大, 资金周期长等特点导致社会大众资本难以进入。然而, 房地产投资信托基金的发展则很好的打破了社会大众投资单一化的局面, 拓宽了社会大众的投资渠道, 并且降低了社会大众资金投入的门槛, 为社会大众的民间资本投资提供了有效的方式和手段, 并且投资效益高, 风险性也比较低。

二、我国房地产基金发展的模式分析

我国房地产基金还处于起步阶段, 其发展模式还不够完善, 比较单一, 需要借鉴房地产基金发展得比较好的国家的模式。房地产基金模式的选择必须严格根据本国房地产行业和金融行业等具体的情况来进行, 如美国这样的房地产基金市场发展成熟的国家适合采用公司型模式, 而我国处于房地产基金发展的初级阶段, 比较适宜采用契约性的模式。企业型房地产基金模式虽然不利于基金的扩张, 但是比较符合我国REITs发展的特点, 能够有效的稳定基金发展, 不会因为投资者的突然退出而削弱基金规模或者解散基金。此外, 由于我国处于房地产信托投资基金的初级阶段, 必须选择规模适中的基金, 其期限以10~15年为最佳。而在房地产信托投资基金资金的筹集上, 应以私募为主, 其资金来源则应主要出自机构投资者, 如保险基金、养老基金。

房地产基金的发起人选择。由于房地产基金离不开房地产行业和金融两个行业, 长期分红是资金收益的主要来源, 因而, 必须严格发起人的选择, 确保发起人既具备有房地产业务方面的经验也有资本运用方面的技能和经验。或者在发起人也可以由若干个信誉良好并且资产规模相当的金融机构与经营良好、实力雄厚的房地产企业共同组成, 不仅能够保证对房地产和金融业方面的需求, 也能够优势互补, 相互促进。其次, 具体项目的选择。目前我国房地产基金选择的项目主要有大面积的旧城改造项目、大型住宅小区项目、大型体育馆项目、大型公共娱乐设施项目以及大型展览馆等项目。其主要原因是这些项目社会供给比重小但是社会需求量与日俱增, 并且投资建设周期和资本回报周期比较长, 此外这些大型的项目可以得到政府税收优化和政策支持。因而这些教大型的项目可以带来一个长期而稳定的现金流, 长期稳定能够保证回报。

再次, 房地产基金发展方式的确定。我国房地产投资基金比较适宜采并且以公募为主, 用公募和私募相结合的方式。原因如下:第一是因为我国资本市场还有待进一步完善, 金融市场有待进一步规范, 公募为主能够防止因为私募造成的集资混乱和金融市场秩序混乱的局面, 能够有效的保证投资者的利益和规范资金运作和金融市场秩序。第二, 我国机构投资者发育不够充分, 国家法律对许多机构的投资方向上存在着较多的限制, 因而私募形式无法满足巨额资金筹集的要求。

三、更好的发展我国房地产基金的措施

(一) 建立健全房地产基金的法律法规

“出台房地产基金试点管理办法, 是从制度上规范房地产基金发展的重要前提”。中国政法大学民商法学院教授、房地产法学专家符启林介绍说, 和国外运作成熟的房地产基金相比, 中国的房地产信托刚刚处于起步阶段, 整个信托业在过去很长的一段时间内也缺乏必要的法律规范。房地产基金发展离不开法律法规的保证, 目前我国已经颁布了《信托法》和《投资基金法》以及金融“国九条”、“金融三十条”和国务院在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等相关政策法规, 但是由于房地产基金涉及层面众多, 影响范围广, 仅这些法规远远达不到保证房地产基金的要求。此外, 必须切实的建立健全和完善放地下基金方面的法律法规, 制定细化的、完备化的专门法规。首先, 必须切实进一步完善《公司法》关于房地产基金方面的规定, 制定专门的投资基金法律如《产业投资基金法》、《投资顾问法》以及《投资公司法》等等。其次, 加强对房地产基金专项管理方面措施与制度的制定, 如对投资比例的限制、对投资渠道的规定与限制, 规范我国的房地产基金。改革《税法》, 防止房地产基金出现双重征税的情况, 保证税收的合理科学性。最后, 必须切实改革房地产商品化的住房制度和土地使用权的划拨、规范房地产出让条件和住房产权等关系, 保证房地产权益的流动, 降低房地产投资基金的流动性风险。

(二) 加大房地产基金组织结构的建设力度

房地产基金由于涉及范围广, 投资规模大, 资金周期长, 管理工作复杂等特点, 因而必须严密基金的组织机构, 建立健全完整的管理机构, 构建一个完善的、系统的、科学的组织结构体系来保证房地产投资信托基金的健康发展。组建有效的管理委员会、独立的监督机构以及具体投资基金运行操作机构等等。加大房地产基金组织结构的建设力度, 必须切实根据我国的金融体制, 并且借鉴相关的优秀经验, 建立抵押银行、住宅银行、房地产公司、房地产信贷部等多元化的投资机构体系。并且明确其职责, 权责分布, 各司其职又相互配合。由保险公司对开发项目开立担保信用证明, 由房地产公司等金融机构负责具体的操作运行, 由房地产评估机构和房地产证券公司等机构进行评估, 由证管会进行监督。

(三) 加强房地产基金方面的人才培养, 保证信息公开化

人才的培养是发展房地产基金的保证因素。由于我国房地产基金还处于初级阶段, 缺乏信托基金所需的优秀人才, 因而必须加强这方面的人才培养, 尽快的培养出一支即由房地产业务方面的知识与经验、由具备有精通的基金业务、同时也熟悉账务业务运作的房地产基金专门人才队伍。同时, 也不行加大对房地产信托业务必不可少的相关行业人才培养, 如会计师、律师、审计师、资产评估师等服务性专业性人才队伍的建设。此外, 保证信息的公开化也是促进房地产基金发展的重要因素。因而要尽可能的使与房地产基金有关的国家政策信息、房地产信息以及金融证券等信息及时、有效、准确的传递出去, 保证信息需求者对相关信息的需求, 促进其决策的科学性合理性。

(四) 加快房地产基金机构投资者培育

机构投资者的资金是我国房地产基金资金的主要来源之一, 如保险基金以及养老基金等大。机构投资者有着丰富的资金量, 并且其具有较强的投资意识和能力, 投资技术高超, 相关信息也比较灵通, 因而, 机构投资者能够为放地下投资信托基金提供稳定的资金。机构投资者能够很好的促进放地下基金的发展, 但是事与愿违的是我国目前还没有真正意义上的机构投资者, 因而加快房地产基金机构投资者的培育势在必行。

四、结论

房地产基金 (REITs) 是房地产的融资模式创新, 主要执行方式是通过发行股份或者受益凭证来吸收社会大众对房地产的投资资金, 并且该股份和受益凭证都委托专门的基金管理机构进行托管, 由专门的机构对资金进行管理和运用。房地产基金通过多元化的投资融资, 对不同房地产证券、不同房地产项目、不同类型和不同地区的房地产业务进行投资组合, 优化融资模式, 优化投资管理, 能够有效的降低房地产投资的风险, 取得较好的经济效益和综合效益。

参考文献

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[2]朱青, 罗志红.关于我国发展房地产投资信托基金的思考[J].江西社会科学.2006 (10) .

[3]鲁炜, 钟小辉.美国房地产投资信托基金的发展经验及启示[J].经济纵横.2006 (10) .

房地产投资发展 篇10

随着领汇、泓富、越秀在香港上市房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, 下文简称REITs) , 并一举获得成功, 深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业地产投资企业将目光投向了REITs这一新鲜事物, 都在为争吃国内REITs这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。目前, 我国的房地产存量很大, 客观上要求设立REITs, 既可拓宽房地产企业融资途径, 改变房地产高度依赖银行信贷的局面, 又可让中小投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。同时, 我国房地产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模式逐渐转变, REITs这种新的投资载体对于促进我国商业地产行业发展, 丰富投资者投资渠道有很重要的作用。截至2009年12月, R EITs全球市值已超过6050亿美元。美国是全球发展R EITs最早、也是最成熟的市场, R EITs市值约3000亿美元, 市值也最大;其次是澳大利亚, 已发行64只REITs, 市值达到780亿美元;处于第三位的是法国, 48家房地产信托市值达到730亿美元。根据标准普尔公司的统计, 从世界范围看, 美国房地产投资信托基金占有全球同类产品的90%。近年来欧洲、亚洲、美洲等22个国家和地区都制定了专门的立法, 加入到发展REITs行列中。从市场成熟度来说, 最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场, 其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场, 而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台, 该市场在我国的发展还处于萌芽起步阶段, 仍有待我们加强对REITs的研究和运用。

二、房地产投资信托基金的定义与类型

REITs是一种以发行信托基金的方式募集资金, 由从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于房地产领域, 并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信托产品。REITs产生于美国20世纪60年代, 20世纪80年代后得到迅猛发展。目前, 国外REITs的主要类型包括以下几种。

1、按组织结构分为契约型和公司型。

所谓契约型的REITs, 是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上, 将该契约的受益权加以分割, 使投资人取得表示这种权利的受益凭证;公司型的REITs是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司, 使投资人取得公司股份的形态, 公司再将收益以股利形式分配给投资人。契约型投资基金依据信托契约成立, 由信托者 (管理者) 、受托者 (托管者) 和受益者 (投资者) 三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格, 投资者的出资额全部置于受托者的管理下, 信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模式上看, 它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人如同信托制度上的三方当事人, 其中, 经理人为信托人 (特别指出:信托原理上的信托人处于超然地位, 而经理人却负有某些受托人的义务, 这是立法与原理不一致之处) , 托管人为受托人, 投资人为受益人。

公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两层互动的法律关系:一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹的股东与股份公司的关系, 两者的权利义务关系由《公司法》予以调整, 投资收益和盈利由投资公司分配给投资人;二是发生在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系, 三方当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关系, 其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份, 基金管理人和基金托管人为共同受托人。从经济角度看, 契约型投资基金比公司型投资基金更加简单, 体现了效率原则;从法律角度看, 前者比后者更加符合信托原理。

2、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式。

封闭式REITs发行规模固定, 投资人若想买卖此种投资信托基金的证券, 只能在公开市场上竞价交易, 而不能直接同REITs以净值交易。同时, 为保障投资人的权益不被稀释, 此种REITs成立后不得再募集资金。开放式REITs的发行规模可以增减, 投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。采用封闭式运作方式的REITs基金, 其基金份额上市交易要符合REITs专项法的一系列规定和交易所上市交易规则规定的上市条件。而采用开放式运作方式的REITs基金, 其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券, 以备支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照REITs专项法的规定, 如基金合同另有规定的, 则要按照其规定。

3、按REITs的资金投向分为资产类、抵押类、混合类。

具体内容如下: (1) 资产类 (Equity) 。投资并拥有房地产, 主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs既对具体项目进行投资, 如写字楼、住房等, 也可以对某个区域进行长远投资。 (2) 抵押类 (Mortgage) 。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券 (MBS) , 收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类REITs主要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本身不直接拥有物业, 而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去, 从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类REITs股息收益率比资产类REITs高, 但根据风险收益原理, 高收益意味着高风险。 (3) 混合类 (Hybrid) 。混合类介于资产类和抵押类之间, 混合类REITs采取上述两类的投资策略, 具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点, 即在从事抵押贷款服务的同时, 自身也拥有部分物业产权。

三、我国REITs发展模式面临的障碍与问题

一是缺乏关于REITs专门的基本法规。无论是REITs的发源地美国, 还是近些年才开始发展的亚洲各国, 都是先立法, 后有挂牌上市的REITs产品推出, 是典型的法规推动型, 依靠法律的完善推动REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二是相关税收体系不健全, 从对象来看, 税收会涉及个人投资者、机构投资者, 以及证券公司、基金公司等重要参与者;从环节来看, 税收涉及发行、交易以及分红派息等;这些均需税收相关法律规章予以明确。并且, 为了提高参与机构、投资者的积极性, 合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施, 对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金, 目前监管机构已基本明确REITs只允许投资成熟的商业地产, 从国外成熟市场发展来看, 私募地产基金是房地产项目孵化的重要环节, 而我国尚未出台私募基金的相关法规。

另外, 我国REITs发展模式需解决的主要问题包括:一是出台相关法规, 包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。二是尽快在交易所进行试点, 交易所对上市产品的发行、上市交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验, 管理规范, 并有比较成熟的交易系统可使用, 可实现REITs规范化、高起点的发展。三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规, 并积极培养私募地产基金, 在日本和新加坡, 私募地产基金都在REITs的发展中起到了重要作用。

四、我国REITs发展模式选择的政策与建议

1、以外部管理模式为主, 逐步探索内部管理模式。

REITs的管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式下, REITs通常以信托形式设立, REITs上市后以信托形式由专业管理机构运营, 以保证更为专业和独立的管理服务, 募集资金投资以成熟物业为主, 而物业的开发孵化工作则置于其外, 上市只是提供了一个推出通道;在内部管理模式下, REITs通常以公司形式设立, 按照一般意义上的公司建立治理结构, 内部设有专门的房地产资产管理部门, 进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作, 以实现发起公司的整体上市为目标。当前, 我国REITs从立法到产品设计, 均应以外部管理模式为主。

2、以权益型REITs发展为先, 逐步发展抵押权类REITs并积极创新。

权益类REITs和抵押权型REITs是按REITs募集资金投向划分的。权益型 (也称资产型) REITs募集资金直接投资房地产, 即租金和房地产买卖收入赚取利润, 其投资价值主要来自资产和经营收入;而抵押权型 (也称债权型) REITs募集资金则以金融中介的角色, 通过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入, 有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券, 放于投资组合贷给房地开发经营者;而募集资金投向以上二者均有的即为混合型REITs。我国REITs应优先发展权益型REITs, 主要是因为与抵押权型REITs比较, 其具有有如下优势:一是市场竞争的结果使权益型REITs无论在数量上还是市值上都占绝对地位, 从历史数据看, 无论在数量还是在市值方面, 权益型REITs均占主导地位;二是权益型R EITs在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策略, 在资金和资产之间适时地转换, 受利率影响相对比较小;三是权益型REITs表现更加稳定、有保障, 在经济下行和经营困难时尤其如此, 在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间, 权益型REITs基本没有破产的, 市值跌幅平均在50%左右, 与市场平均跌幅相当, 但抵押权型REITs违约情况相当普遍。

3、以交易所市场为主, 以银行间市场为辅。

目前, 国内由中国人民银行和中国证券监督管理委员会主导, 分别在银行间市场和交易所市场筹备REITs的试点, 这种探索对未来的发展具有积极作用和重要意义。但从未来REITs的主要发展方向来看, 建议以交易所市场为主, 主要理由如下:一是REITs的发展需要做到规范性和产业化, 而交易所市场具备范市场发展的专业能力, 健全证券监管体系的监管系统;二是交易所市场内的证券公司、基金管理公司等机构将来都是REITs的重要参与者, 均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力, 且此类机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合型人才;三是交易所市场具备REITs公开发行和交易的条件, 有利于REITs资金的募集, 并为投资者提供了便利的推出通道;四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司, 对地产运作具有丰富的经验, 且拥有丰富的物业资源。

摘要：本文从房地产信托投资基金 (REITs) 的概念与类型入手, 分析了我国REITs发展模式所面临的主要障碍与问题, 进而提出当前我国REITs发展模式应以外部管理模式为主, 逐步探索内部管理模式;以权益型REITs发展为先, 逐步发展抵押权类REITs并积极创新和以交易所市场为主, 以银行间市场为辅的政策和建议。

关键词：房地产,REITs,房地产信托,发展模式

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