商业地产运营

商业地产运营（精选十篇）

商业地产运营 篇1

一、我国房地产企业品牌运营中存在的问题

1. 房地产企业对品牌运营工作的重视度不高, 导致品牌运营效率偏低。

房地产企业品牌运营水平能够反映房地产企业管理层对该项工作的重视程度。目前各房地产企业管理层多重视商品房质量以及服务质量的提升、销售人才的培养, 以及房地产企业的经济效益, 没有重视品牌运营对房地产企业发展的积极影响, 忽略了品牌在房地产企业发展的作用, 对品牌运营的认识不足, 秉持着应付上级部门审查的心态进行品牌运营工作, 因此造成管理人员对自身工作的不重视, 导致企业品牌存在不完整、知名度低等问题, 从而影响房地产企业品牌运营工作。

2. 品牌运营制度不完善, 导致品牌的实际作用未能得到有效发挥。

房地产企业经营过程中, 需要根据国家卫生部门制定的相关标准和要求来制定相关的管理制度并明确各职位的职责, 但是在品牌运营方面, 缺乏相应的管理制度、职责及标准。部分房地产企业甚至没有将品牌运营工作纳入房地产企业管理工作工作中, 在加上领导层对于品牌运营工作的重视度不高, 使得企业品牌知名度较低等问题的出现, 无法保证房地产企业宣传工作的有效开展, 企业品牌的作用无法有效被发挥。

3. 管理人员的专业水平较低, 导致品牌运营质量受到影响。

目前大部分房地产企业在经营过程中多重视销售人员的培养和教育, 没有重视管理人员的培养, 导致管理人员无法学习新型管理思想和理论, 导致管理方法仍采用传统的人工管理模式, 品牌运营质量较低。此外, 管理人员受到领导的影响, 也认为自身工作不重要, 导致工作积极性下降, 无法满足现代品牌运营规范化和精细化的要求, 导致房地产企业品牌运营质量受到影响。

二、我国房地产企业品牌运营对策

1. 提高房地产企业对品牌运营工作的认识。

理念是指导一个人行为的准则, 其对房地产企业品牌运营工作的效率具有直接影响。管理层作为房地产企业各项工作的决策者和监督者, 提高管理层对品牌运营工作的认识是保障品牌运营工作质量的重要前提。因此, 首先需要提高管理层对品牌运营的认识, 并将品牌运营纳入房地产企业管理的重要监督项目, 学习和借鉴国外先进品牌运营措施, 并结合房地产企业实际情况制定有效的品牌运营制度, 从而提高品牌运营的科学性、规范性和高效性。明确品牌运营各项标准和要求, 从品牌运营问题出发, 做到有效解决。管理层还要重视品牌运营人才的培养, 定期组织管理人员去国外学习先进的管理经验, 从而提高管理人员的专业水平及对自身工作的认知, 有助于提高房地产企业品牌运营的质量。同时, 管理层要转变传统的思想观念, 将房地产管理与品牌运营相统筹, 做到两者共同进步, 从而有效发挥品牌运营的积极作用。

2. 合理利用房地产企业品牌资源, 提高品牌的应用价值。

品牌反映了房地产企业的工作水平, 是房地产企业开发、管理工作的重要口碑基础。房地产企业品牌运营是一项专业的管理活动, 其不是一成不变的, 管理形式和方法会随着时代的变化而不断更新。在保障房地产企业机密和个人隐私的基础上, 房地产企业可以有针对性的将品牌资料对社会各界开放, 从而有效利用房地产企业品牌资源, 提高品牌的使用价值, 也有助于加强房地产企业信息共享, 有助于提高房地产企业品牌运营效率和质量, 从而提高房地产企业整体竞争力。笔者认为可以通过加强品牌数据的采集、加工和分析等技术的应用, 从而提高品牌资源的应用效率;此外还有通过建立房地产企业内部品牌局域网络, 从而实现资源的有效利用。

3. 建立健全房地产企业品牌运营制度, 提高管理人员的专业水平。

房地产企业需要借鉴同行业大型企业的经验, 并结合房地产企业的实际情况, 不断发展品牌运营制度, 进而提高品牌运营中各活动的规范, 减少品牌运营的随意性和盲目性, 为房地产企业品牌运营的健康发展提供帮助。此外, 管理人员还需要重视自身的专业技能提升, 有助于推动品牌运营效率的进步。房地产企业管理层需要重视管理人员的专业水平, 以及职业道德的提升, 通过各种培训工作提高品牌运营工作的质量和效率。定期举办各种培训活动和信息管理技术的教学, 聘请大型企业管理人员作为指导人员, 从而指导房地产企业品牌运营工作的有效开展, 并对品牌运营中存在的问题进行纠正, 提升房地产企业品牌运营的科学性和规范性。管理人员自身也要培养大局意识, 加强自身技能培训, 并熟练掌握各种操作技能。

三、结束语

本文首先分析了我国房地产企业品牌运营中存在的问题, 并提出了相应的对策, 旨在推动我国房地产企业的平稳发展。

参考文献

[1]吴拯, 张远林, 王建红等.品牌地产企业的扩张经营探讨——暨中海地产扩张分析[J].重庆建筑大学学报, 2013, 25, (2) :89~92.

[2]中海地产集团有限公司.中海地产品牌化人力资源管理——"海之子"品牌及其价值链设计[J].中国人力资源开发, 2014, 23, (5) :67~71.

商业地产运营介绍 篇2

除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，试水商业地产领域，连专注于家居建材城的红星美凯龙也在全国范围内推行“百Mall时代”，欲在商业地产市场大展宏图。而这些传统开发商在商业地产经验积累不足的情况下，急切期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各自在资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度获取财务利润。

趋势二：商业地产的分工迈向精细化

传统房地产开发商在商业地产领域多没有经验，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，逐渐迈向更加科学、成熟的分工：开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。

趋势三：郊区型新零售业态崛起

在各大城市的核心地块用地空间逐步减少的情况下，随着新型城镇化政策的进一步贯彻和推行，城市郊区的新板块成为商业地产下一波热点区域。这极大地推进了以目的性消费为主的郊区型零售业态的迅猛发展。比如红星美凯龙、奥特莱斯等。

趋势四：商业地产跨界风将盛行

主题或者细分的差异化策略将跨界风逐渐引入日益同质化的商业地产。越来越多文化、艺术与商业相融合的购物中心脱颖而出。其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略，满足中国消费者在购物之余丰富多元化的文化体验需求。

趋势五：开发成本升高，租售双模式

天玺置业:打造一流商业地产运营商 篇3

天玺置业将提升产品质量与服务质量作为企业品牌发展的目标，始终坚持“提供超越客户期望的房产、环境和服务”的企业理念，坚定不移地朝着“全国最具市场竞争力和影响力的大型房地产品牌公司之一”这一战略规划目标奋进。

2010年3月，公司开发的汇金国际城市广场汇金城一期国际小商品城正式开盘，当天百余旺铺被抢购一空：2010年4月，全国最大的皮革制品批零专业市场，海宁中国皮革城股份有限公司正式签约入驻汇金城，2010年12月与浙江省杭州四季青服装集团正式“联姻”，将形成豫北地区最大、中部地区的服装集散地。

商业地产开发运营策略研究 篇4

一、商业地产在开发及运营过程中存在的主要问题

(一)开发营销思路存在偏差

大部分地产运营商在开发经营方面更偏向于担任出售后便置之不管的角色,习惯在完成地产开发与出售后,放任自流,期望最大限度地缩短地产开发的循环周期,在规划方面过分注重“卖”,而忽视了后续的物业规划与管理。 导致商业地产的开发运营通常呈现出销售火爆,而经营日趋萧条的现状。此种开发营销方案对后期运作是极其不利的。当大型购物中心被拆卸成零售商铺后,便无法实现统一化的管理,因此,较难获取根本性的成功。 此外,由于地产开发性并不能够实现一次售空所有地产,一方面会导致银行预借债务的拖欠,另一方面也会引发业主的争端,触发社会矛盾。

(二)商业地产在开发过程中对银行贷款的依赖性过大

首先, 由于大型商业地产的开发与建设需要耗费巨大的资金,在国外,开发商拥有坚强的基金后盾支撑。 但就国内房产发展情况而言, 大部分商业设施的建设均建立在银行贷款支撑的前提下。 一般开发商自我持有资本在开发资金中所占的比例甚微, 在整个项目的开发与运营过程中,银行贷款资金所占有的比例超过80%。若项目在预定计划中竣工并投入运营,获取投资回报的时间也必须超过7年以上,且如果在市场并不景气的情况下,由于长时间内投资盈亏达不到相对平衡,则会触发债务风险, 导致不良信用贷款的形成。 同时为防止此类现象的产生, 部分以银行为主的金融部门已经将房产开发上所提供的自由资金比例提升到了30%左右。 由于商业地产在开发过程中对银行贷款依赖性较强,缺乏独立性,此项政策的实施则对其造成了较为严重的负面影响。

(三)商业地产的开发一般存在着表层的形象问题

全国范围内掀起了商业地产热,不少城市建立了诸多大型的商场及购物中心,较多地区的政府部门出于市政形象方面的考虑,抛开当地的经济发展状况,为发挥其强大的市政效果,而选择宏观引导商业地产的开发,从侧面忽视了商业地产定位布局的科学性,忽视了其商业功能的发挥,一味重视景观要求,导致诸多商业地产项目陷入了招商困难的处境,影响了后期的运营工作。

二、商业地产开发运营的主要策略

(一)市场推广策略

最近几年来,随着商业地产的持续火热,同时带动了其他行业的良性发展。 在商业地产的开发、运营过程中,营销方案策划、招商、商业管理等方面的行业均得到了不同程度的配合发展, 并与商业地产开发共同形成较为完整与系统的地产运营链条。 与商业招标、管理不同,市场推广所涉及到的内容比较广阔,专业性较强。 一般开发商并不具备较为专业的市场推广能力, 基本上所有的商业地产开发商均会选择专业程度较高的营销策划公司来担当地产营销推广的角色。 因此,为优化商业地产开发运营的效率,提高市场推广的有效性,开发商必须重视市场推广人员的选择, 首先需要确保纳入选择的专业市场推广代理公司在商业零售等方面有其专业化的分析理解能力, 能够独立提出市场推广的不同建议,且能够准确把握已经开发市场的实际运营情况,做好客户的评价处理工作。 商业地产开发商在根据条件确立合作对象后,在实际运营过程中,还需选择具备全方位经验的代理合作公司,使其处于运营的积极地位。

确立市场推广策略后,展开主力招商,将百货公司作为营业的重点形态, 在相对而言规模较大的以零售产业作为营销核心的地产中入驻较为大型的百货公司, 并通过其强大的品牌辐射力度进而取得货品销售的渠道,并以其坚实的资金后盾作为市场开拓的主要优势。 同时可将形象较为优秀、实力十分强大的大型卖场引入商业地产的营销规划中, 聚集强大的客流,为商业地产的后期运营奠定良好的客流基础。 此外可适当引进休闲娱乐及餐饮等附加产业, 担当商业地产运营中的关键角色。 以中西简单、普通快餐等作为首选主力品牌,同时可将中高档的性价比较高的餐饮店引入商业地产建设项目中。 为保障环境的整洁性,还需注重对物业服务的要求。 在合作前期,与主力店进行有效的交流与沟通,达到合作的双赢,在节省建筑成本的前提下,做到尽最大可能满足合作双方的要求。 在谈判阶段还需做好各项设施安装的协调工作,完善水电供应,避免引起后期的经济纠纷。 在市场推广中完成主力店铺的招商后,还需注重中小型商铺的引入,综合考虑项目构建的创新性与店铺的抗风险能力,提高商铺的运营水平。

(二)商业地产运营管理策略分析

首先,必须构建商业地产项目运营的管理基础,包括专业化的人力资源储备、组织机构的构建、团队服务意识的树立、信誉资金的筹备等方面。 在人才储备方面,需要注重对高级管理、专业化物业管理、招商、营销策划、设备维修及财务管理等方面的人才进行择优聘用。 商业地产并不同于普通的房地产营业机构, 它并不完全以盈利作为最终目的,而商业地产的运营管理则需要顾全整个建设项目的稳定运营。 它的职责不仅包括帮助项目构建优秀的品牌形象, 同样还需为地产内商铺业主的产业拓展提供相对稳定的营业环境及有效的营销计划方案,达到双赢的目的。 因此,必须搭建完善系统的组织结构,从上级管理部门到各级分设部门的确立均需进行严密的策划与安排, 明确各部门的权责义务,使组织扁平化,进而提高整体服务的质量。

其次,重视商业地产项目运营初期的管理。 第一,在对项目的可行性进行探究的阶段,需要征求专业化、具备实战经验的策划代理公司的意见。 第二,在策划运营服务、与合作方进行商业谈判时,需要明确市场推广计划,确立与之相对应的营销方案。 第三,在运营初期做好项目成败的前期分析,归纳总结出营销的优秀经验与需规避的问题。 第四,在与主力商铺进行初期的合作谈判时, 需要在征求商家各方面意见的同时,获取其营销配合的许可,确保在商业地产运营的初期构建良好的品牌形象。 此外,还需与之协调共同做好广告宣传工作。

再者,同样需要做好商业地产运营后期的管理工作,保持与管理公司的良性合作,保障物业管理与运营管理的配合性,构建完整系统的营销规划制度,做好品牌阵容的有效调整。 同时由于商业地产内部人员流通比较频繁,设备耗损情况亦十分常见,因此,还需做好设备的维护与更新工作,减少再次开发投入的费用,提高设备的使用期限,同时做到维持地产内部的环境整洁与和谐,提高其运营的优势。

三、结束语

综上所述, 开发商在确立开发与营销策略时首先需要做好环境分析及商业定位。 通过对当地的消费人群进行分析,掌握当地居民的生活习惯, 并对消费情况进行有效定位, 同时做好对商户的分析与调查工作,为确立市场推广战略奠定良好的现实基础,此外还需做好商业地产运营过程的管理工作,科学、合理构建实践性较强的业务形态组合,树立团队服务意识,加强与主力商之间的协调配合,进而提高商业地产开发运营的成功率。

摘要：近年来,在国内诸多媒体中频繁出现商业地产这一新型名词。由此长期以来受到计划经济体制的影响,在传统观念中,房地产与商业是两个泾渭分明的行业,彼此并无较大联系。然而随着市场经济制度的不断完善与发展,房地产行业持续火热,并将影响范围拓展到了商业领域,使商业地产处于持续升温状态。改革的发展带动了社会经济的火热发展,同时拓宽了零售行业的需求,致使传统的批发市场已经不能满足零售行业的发展需求,此时商业房地产便成为了商业地产发展的主要推动力。本文主要以商业地产作为切入口,探讨了其开发与运营的有效策略。

关键词：商业地产,开发,运营,策略

参考文献

[1]刘宏龙.商业地产全寿命周期开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学,2011

[2]周常春,卢刚,王知敬.商业地产在商业圈中的定位及运营策略研究——以昆明市金碧商城为例[J].生产力研究,2010,06:105-106,142

[3]卢剑浪.商业地产开发运营模式的分析与选择[J].中国集体经济,2010,16:33-34

[4]赵章对.完善商业地产开发与运营模式探析[J].现代经济信息,2013,02:200+221

常见的商业地产运营有哪些 篇5

商业地产开发模型

如图所示，商业地产运作的开发模式主要由这几大部分组成，这里强调了第三方专业团队作用，主要是强调商业地产开发中的所有环节由不同的专业公司或部门来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。如此便可以将商业地产更加细化，有利于商业的细化发展，同时该模式可以有效降低前期成本，对资源聚合及效率可以有效提升。

一、对于商业团队的组建有几种组成可能：

一)商业团队无论策划、招商、运营团队均有开发商自己组建并进行实际操作，这种是一种对于自身能力要求极高的模式，所有工作都是自己来完成。这种模式需要企业的实力非常强大，因此相应的对开发商本身是一个难度较大的挑战。

二)商业团队的组建完全由第三方专业团队所组成，这是运作商业项目的一种极端模式。这种运作模式的团队没有企业内咳嗽保庋谠俗餍孪钅渴毙枰榻硗庖桓鐾哦樱ご艘酝蘼鄞映杀尽⑵笠档姆⒄菇嵌壤纯矗疾皇且患檬隆K哉庵帜J礁嗟氖鞘屎峡⑵笠翟俗饕桓錾桃迪钅浚豢悸浅ぴ兜姆⒄埂J导泻芏喾底庀坌蜕桃祷嵴庋僮鳎郧蠊姹芷笠翟鹑巍

三)商业团队由开发企业自己组建或外包与第三方专业公司，但自己组建的部分都有专业的第三方顾问公司进行辅助。这种团队以前非常流行，其中由于市场快速的变化，策划和招商两个利润最大的蛋糕被第三方团队承揽。当然，这也要求第三方团队需要有非常敏感的市场触角。在整个商业团队中，运营团队应该是开发企业自己组建的，因为商业项目的自持原因，运营团队的第一负责人应当长期驻场在项目，从成本、培养开发企业自己的团队、工作前后的沟通等方面来看，更适合企业自己的运营团队去运作，第三方的专业团队仅作为一个顾问的角色协助开发企业自己的运营团队。

但是这也对企业的甄别能力要求非常高。因为在早期的第三方团队中，多数的策划方、招商方均有着丰富的实操经验，对项目的理解比较透彻。但是随着这几年在大陆地区的业务爆发，他们招聘了大量没有实操经验的理论性人员，对于实操环节有着重大缺失，看待问题过于理想化，落地性较差。

02

商业地产资金链模型

一、红色箭头所指的方向：商业地产运作模式的资金是有这样的流向，从刚刚起步的商业地产开发商，自持项目运作，经过一段时间的经营，产生了收益回归开发商。开发商继续运作新项目，经过这个循环后，开发商的实力越来越强，运作的项目越来越好，将会被一些投资商所看中，投资商对开发商运作的项目进行投资，继续开发商自持-运作项目-运营管理-开发商获得收益这个循环，投资商也将得到相应的投资回报，资金链的运作至此为止，这种流向仅为投资商投资项目。

二、蓝色箭头所指的方向：投资商直接收购项目或者项目公司，这样对于开发商来说迅速回笼资金，而投资商则得到全部的项目运作收益。与红色箭头同为投资方的两种投资方式。

三、绿色箭头所指方向：更进一步的资金运作流向：当投资商得到了项目的投资收益后，认同开发商的实力，于是投资或者收购开发商，拥有开发商的部分股权，进行商业地产的运作，产生了后续一系列的动作。

通过上面的阐述，商业地产运作模式的资金链从投资角度来看分为两种：投资商对商业地产项目的投资和投资商对开发商集团或企业的投资。

前者只因为投资商看好项目而进行的项目投资，合作的仅为一个项目。后者则是认同开发商，与开发商集团或者企业进行战略合作融资给开发商共同进行商业地产的开发，从而进行一系列的商业地产项目运作，合作的不止一个项目。

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商业地产中项目运作模式

这种拥有多个项目的商业地产运作模式，是基于现阶段有些大型的房地产开发企业经过一段时间的项目运作，每个项目都有项目商业团队，将这些各自的项目团队进行整合，成立商业运营公司，管理企业所有的商业项目。

当这个新成立的商业运营公司在开发新项目时，会寻求战略合作伙伴，其中基金/REITs 同前文的商业地产运作模型的投资方相同。

引入主力店合作是这个商业运营公司建设了项目之后，将整个项目出租给百货/超市等主力店，这样，对于商业运营公司来说只是收取建筑物的租金，而策划团队、招商团队都由主力店所组成，最终商户的租金收益是由这个主力店所收取(早年间家乐福、沃尔玛、联华等)。

投资伙伴的合作是指商业经营管理公司将自己所有的商业项目整合，与另外一家大型企业(如开发企业、商业公司或者其他)一起持有，例如曾经的河南建业与凯德置地的合作模式、万科与印力的合作模式等。

这种合作方式对于投资公司来说，作出这样的选择，不得不面临对市场环境不熟悉、短期内无法建立良好公共关系以及与消费者之间的品牌沟通等问题，凯德在这方面的优势自然不及区域房产开发商。因此，凯德就选择了扬长避短，挑选某个区域最大、掌握资源最为丰富的本地企业，采取以资本介入的方式与其进行对接合作，尽早抢占中西部区域市场份额。而对建业而言，与凯德置地这样的国际伙伴结盟同样是借力成长，而不仅仅是一场“资本与资源”交换的游戏。但是随着国内开发商的市场环境转变以及国内商业地产人员的成熟度增高，越来越多的企业采用了自我开发模式。

04

商业地产的商业才是核心，而非地产

商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败。而地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体。资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

我国养老地产运营模式及建议 篇6

关键词：养老地产 模式 发展

早在2001年末我国65岁以上老年人口占总人口的比重就达到了7%，2009年末60岁以上老人数量占人口总数的12.5%以上，已经超过了国际公认的老龄化社会标准。据联合国人口基金会预测，中国65岁以上老龄人口占总人口的比例在2026年将达到14%。中国老龄化趋势不可阻挡，养老问题日益成为重大的社会问题。目前养老设施严重不足，养老服务体系远远滞后于养老服务需求的增长，养老地产是我国近几年应运而生的一项新事物。

2013年8月16日，国务院常务会议提出，我国要加强养老服务能力建设，新建城区和新建居住区要按标准同步建设养老服务设施；支持社会力量举办专业化养老机构，推动社会力量成为发展养老服务业的主角。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出，“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。”

随着相关政策的陆续出台，养老地产作为养老服务的重要组成部分日益受到社会各方的关注。各大房地产企业如深万科、保利地产、世联地产、绿城集团、金地集团、复星集团等纷纷试水这一领域。据统计，目前全国已有近百家房地产商进入养老地产领域，养老地产项目达一百多个。目前养老地产的商业模式仍处于探索阶段，尚缺乏规模化、连锁化的发展，多数公司只是将养老地产作为一两个项目的试点，未来的发展空间巨大。

一、我国养老地产的模式

目前我国有代表性的养老地产有上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城、万科（北京）幸福汇、泰康养老社区四种模式。

（一）上海亲和源老年公寓

上海亲和源老年公寓是我国首家定位于高端的会员制养老机构，由亲和源股份有限公司开发，位于上海市南汇区康桥镇，总建设面积10万平方米，总户数838 户，总容量1600人。经营模式采取会员制的方式，会员规定为60岁以上的男性和55岁以上的女性。收费包括会费与年费，会员缴纳一次性的入会费（金额为45万至89万）和每年的年费（金额为2.38万至6.98万）就可以入住老年公寓，享受各种设施和服务。公寓区域内配套有餐饮、医院、颐养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场、室外茶座、广场、功能活动区等设施，会员可以享受文化娱乐休闲、购物、看护、医疗保健等科技智能化服务。老年公寓会员卡分两种，A卡可以继承、可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同，本质上就是公寓销售；B卡不可继承、不可转让，有效期为15 年，如果老人在亲和源没有住满15 年，剩余年份的费用退还给家属，超过15 年，超过的部分免费，本质上是公寓出租。亲和源老年公寓的该公寓自2008年正式运营至2012年末，入住会员由最初的46位增加到1100 多位，占总容纳量1600人的70%。

由于该项目大多数会员持有的是B卡，这种以出租为主的运营模式投入高、回收周期长，给该项目的现金流带来很大压力，需要出售别的项目和部分公寓产权来获得资金回流。

（二）北京东方太阳城

北京东方太阳城由北京东方太阳城房地产开发有限公司开发，位于北京顺义区，总建设面积80万平，总户数4000户，属于度假型项目，客户不限于老年人。该项目有公寓、联排、独栋及四合院等多种住宅形式，配套有社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心、酒店公寓、老年大学、自助农庄等。

该项目的经营模式是以房屋出售为主，但与一般出售不同之处在于，业主缴纳房款入住后，开发商会逐年回购部分产权，这部分钱用于老人的养老、医疗护理费等。如果业主去世较早，则子女继承剩余部分产权，若业主足够长寿，开发商将全部产权购回，则业主仍可免费住下去。整个项目的老年客户约占三成，项目设计上考虑老年人各种需要，但不提供看护服务，更适合能自由活动的老年人。

该项目模式投入高、回收周期长，对开发商现金流压力不大，但后续提供服务较少。

（三）万科幸福汇老年公寓

万科幸福汇老年公寓由深圳万科房地产股份有限公司开发，位于北京市房山区，总建设面积16.4万平方米，总户数1262户，其中养老地产试点房源146套。老年公寓拥有超市、餐饮、医院、学校等配套设施，在设计上充分考虑老年人需要。

该项目经营模式采取租售并举的方式，分两种业态：一是利用商业配套设施建设的“活跃长者之家”，万科作为产权持有者，由上海亲和源负责经营管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅”，直接由面向市场销售。

此项目仍处于起步阶段，养老地产与普通商品住宅相比，建造成本和管理成本更高，因此目前还难以获得良好的收益。

（四）泰康养老社区

泰康养老社区是泰康人寿保险公司运用保险资金开发的养老地产项目，位于北京昌平小汤山温泉乡，占地30万平方米，可容纳3000户。会员的年龄条件为本人55 岁以上，或本人虽然不满55岁，但家中有55 岁以上的老人。社区修建了中央公园、快乐农庄、商业街、电影院、活力广场、健身会所、温泉酒店、学校、康复医院等各类设施，提供24小时管家服务，为老人从能自由活动到需要看护的各个阶段提供一站式服务。

经营模式采取出租的方式，客人入住需支付入门费和月服务费。此项目最大的特点是将养老社区与养老金产品结合，如果客人购买了泰康养老保险产品，可用保险金支付相关费用，同时，客户也可以选择用自有资金支付其养老地产的费用。endprint

利用保险资金开发养老地产的最大优点在于其资金运用上，人寿保险公司的资金来源以长期资金为主，而大多数的投资都以短期为主，养老地产可以有效缓解保险资金长短错配的压力，完善保险公司运营的产业链，有效避免房地产开发商所面对的资金压力。房地产开发商的资金来源以短期资金为主，养老地产需长久占用资金，对房地产开发商带来较大的资金压力。

二、发达国家养老地产的特点

养老地产创始于美国，距今已经有五十多年的历史，如今在发达国家已经形成了成熟的运营方式。

（一）美国的养老地产

和普通出售住宅相比，老年住宅还存在持续管理的问题。美国养老地产最大的优点是实行管理者和拥有者分离，有助于解决后续管理专业性要求较高的问题。美国的大部分老年住宅都是由专业的管理公司进行管理的，一定程度上实现了拥有者和管理者的分离。房地产信托投资基金的发展为养老地产提供了很好的资金来源。美国前十大老年住宅拥有者的老年住宅中就有房地产信托投资基金公司，可解决养老地产资金占用较长的问题，为开发商提供更好的退出机制。美国单个老年住宅的体量整体都不是很大，单个项目体量平均在200 套上下，仅有少数项目是千套以上的大项目。

（二）英国的养老地产

英国养老地产最大的特点是市场集中度很高，其最大的养老地产商在以出售为主的养老住宅市场上占有约60%的市场份额。老龄人住宅与其他住宅在设计上有很多不同，专业性很强。老龄人住宅资金回流慢，大多数住宅要等到竣工且适宜居住时才能被卖掉，而且在住户搬进来之前，房屋管理者等必须提前到位，各种设施必须能够立即使用。老年住宅的特点决定了专业化的开发商更容易形成规模效应。英国最大的养老住宅开发商累计建造的住宅在该市场上具有垄断地位，其他的养老住宅供应商包括一些小的专业开发商和住房协会等。

（三）日本养老地产

日本养老地产基本采取出租模式，其最大的特点是养老设施与养老服务的精细化和完备化。日本国土交通省住宅局和财团法人高龄者住宅财团联合编写《老年住宅设计手册》一书作为老龄人居住设计通则。养老服务硬件上的配套设施包括浴场、酒吧、健身房、便利店、园艺区、文艺表演区等涵盖几乎所有的公共服务和文化生活的功能；在软件服务上，一方面强调服务的专业化，另一方面注重满足老年人的精神追求。日本开设有专门的老年护理专业，护理人员持证上岗。养老社区组织各种学习、娱乐，甚至旅游、探险等活动，老年人可以自由参加，甚至可以亲手种植蔬菜、瓜果，精神生活很充实。

三、发展我国养老地产事业的若干建议

作为一项新兴产业，我国养老地产尚处于开创阶段，很多方面有待完善。

（一）出台关于养老地产的全国性或地方性的行政法规和技术标准规范

养老地产运营应当做到有法可依，有章可循，通过行业准入和规划布局避免恶性竞争。首先，制订进入养老地产的市场准入制度，鼓励和吸引社会资金进入，吸纳国际资金、先进技术、成熟管理进入。第二，地方规划用地里应该包含关于养老用地的内容，要对老年公寓和护理院的数量和规模进行规划，通过招标给企业经营。在旧城改造中应当配建养老住宅和养老设施，还应当出台建设公益性养老设施的政策。

（二）支持和完善养老产业链的建设

养老地产不仅仅是房地产开发商一家的事业，而是一个涵盖交通、住宅、医疗、护理、养生、娱乐、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，是养老产业链条首当其冲的主角。建议在各地的地方建设规划中体现出对养老产业链条的规划和政策扶持。

（三）提供财政与金融方面的支持

养老地产普遍具有投资金额大、资金回收期长的特点。目前我国大部分养老地产开发商迫于资金压力，希望项目建好以后马上就卖掉，让资金快速回笼，对后续运营重视程度不足，降低了运营质量。一些社区养老服务不完善，达不到老年人享受老年生活的要求，主要是因为综合性养老设施的运营成本比较高，而收益太慢。养老地产作为一项兼具盈利性和公益性的事业需要财政和金融方面的支持。

一是政府主管部门出台允许和鼓励依托养老地产项目发行企业债券或专项债券的政策，为养老地产的开发和运营提供债券融资的机会。二是信贷支持，鼓励金融机构对养老地产的开发和运营给予信贷支持，采取贴息或优惠利率的方式为养老地产提供资金帮助。三是放开医保、商业保险和企业年金对养老地产的支付限制，鼓励保险资金参与养老地产项目。四是税收支持，对养老地产开发中回拨储备金给予所得税和土增税预征调整。五是财政资金对养老床位实行适度补贴。

（四）养老地产公司探索适合于本土的服务方式和盈利模式

养老地产公司应当充分深入研究老年人的心理和行为特征，借鉴发达国家的经验，努力提高服务的专业化水平，建立良好的口碑。应根据地域特色和社会需要提供差异化的养老地产服务，一个地区既有定位于中高端的的老年公寓以获取比较高的回报，也要有中低端的养老设施，满足社会大众的普通需求。养老地产项目可采取出租、出售或者租售结合的方式实现可持续经营。

参考文献：

[1]纪晓岚，季正琦. 我国养老地产发展模式探索——基于上海与杭州的个案比较[J]. 中国经贸导刊，2012（32）

[2]姜睿，苏舟. 中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨，2012（10）

[3]盖国凤，丁莉，邓湘雪. 养老地产商业模式解构[J]. 地产经济，2011（2）

[4]罗福周，韩言虎. 我国养老地产发展研究[J]. 商业研究，2012（10）

新形势下商业地产运营创新研究 篇7

1.商业地产发展现状

截至2014 年年末, 我国商业地产建筑面积约为2.4 亿平方米, 共有约4000 个商业购物中心。预计在2015 年, 我国商业地产新增量将再创历史新高, 约新增480 个商业购物中心。但是, 从我国商业地产的开发来看, 更多的集中在二线城市, 且由于商业地产的激烈竞争, 需要面临较高的空置率风险。

目前, 我国诸多商业地产企业越来越重视商业地产运营管理, 逐渐向运营理念转变, 即通过整合运营管理自身商业地产, 打造大型综合商业平台。

2.商业地产发展趋势

商业地产在面临运营变革的同时, 亟待将新科技引入商业地产的运营, 打造商业地产新发力点。现阶段, 科技、互联网、创新已经遍及国内商业地产领域, 成为商业地产企业重点关注的热点问题。商业地产实行“互联网+”发展趋势, 已经成为商业地产未来发展趋势之一。预计, 互联网和商业地产耦合后, 商业地产实现智能化运营, 商业地产内的所有实体商业将在互联网平台成立线上运营, 商业地产的客户不仅仅在商业地产正常营业时间了解相关信息, 还可以在其余时间通过互联网平台掌握商业地产的最新动态信息。此外, 互联网的引入, 还可以增加商业地产和客户的交互体验, 在客户消费现场应用微定位技术, 产生和客户的交互场景。同时, 商业地产商家还可以利用新技术, 动态传送商业信息, 刺激客户消费行为。

二、新形势下商业地产运营创新分析

1.互联网和商业地产的强耦合

商业地产和互联网经济各具特色, 二者相互补充、相互兼容, 具有较强的耦合性。现阶段, 我国诸多商业地产的龙头企业纷纷建设电子商务平台, 积极引进信息技术, 高效配置商业地产配套措施, 如大数据、自动收银、移动互联、智能货架、WIFI、线上APP、电子标签、自动打包等互联网工具, 将商业地产的未来运营发展聚焦“互联网+”, 推动商业地产新常态发展。笔者以商业地产和互联网的强耦合为研究视角, 对商业地产运营创新思路进行研究, 希望可以为商业地产企业创造更高价值, 为客户带来更多消费满足。

2.互联网形势下商业地产运营创新思路

在商业地产的传统运营模式中, 企业更关注产品的营销, 关注企业盈利水平。但是, 在新形势下, 商业地产运营则聚焦于“互联网+”, 企业在运营中融入了“互联网思维”, 增加客户的互动体验。商业地产作为向客户提供服务的终端, 因此商业地产竞争取胜的关键就在于向客户提供服务的效率和客户享受服务的交互体验强度。

商业地产传统运营模式下, 商家虽然有市场、产品, 但是却很难和客户直接接触, 仍存在一定的消费距离。但是, 在互联网新形势下, 商业地产运营可以实行“互联网+”运营模式, 直接和客户接触, 缩短和客户的距离, 以互联网平台实现和客户线上零距离接触, 以用户思维向客户提供服务, 增强客户在商业地产的消费体验和情感归属。“互联网+”商业地产运营模式, 是互联网时代带来的商业地产运营模式革命, 可以直接接触客户, 快速响应客户反馈建议, 提高客户满意度, 增加客户忠诚度, 做到对客户吸引、留住、黏住的运营效果。

“互联网+”商业地产运营创新的首要要求是理念创新, 即商业地产互联网运营提供用户体验服务, 向客户提供的不仅仅是互联网概念服务, 更应该是从理念出发的商业地产互联网化的服务氛围塑造, 即强耦合互联网和传统模式的两种文化下, 实现商业地产“线上+ 线下”的蓄客、转化、导流、用户体验的完美运营模式。

“互联网+”商业地产运营创新不仅仅是互联网技术的应用, 亦或互联网模式的应用, 是将互联网渗入商业地产的运营, 从运营基础做到互联网概念, 即实现商业地产“人人营销+ 实时营销+ 处处营销”。

“互联网+”商业地产运营创新模式的基础应该是互联网模式平台, 在互联网平台基础上, 延续商业地产传统模式的收益, 如销售蓄水、土地溢价、租金蓄水等效益, 此外还应基于互联网运营模式, 推广商业地产, 在客户的认可支持下, 刺激客户消费行为, 做好“线上+ 线下”齐进营销。

此外, 商业地产是一个具有较强资本变现能力的行业, 在传统运营模式下, 往往采取资产置换、IPO、投行、整售、股权交易、散售等渠道解决资金问题;在“互联网+”商业地产运营模式下, 可以利用P2P、众筹等互联网金融工具, 更快更便捷的融资。

总之, 现阶段我国商业地产竞争激烈, 诸多商业地产企业为应对新形势对传统商业地产运营冲突, 保持市场竞争优势, 纷纷在各自运营发展现状基础上, 逐渐摸索研究结合“互联网”创新运营模式, 聚焦互联网对商业地产运营模式的影响, 实行“互联网+”商业地产运营创新模式, 从建设“线上+ 线下”运营平台、实行“人人+ 实时+ 处处”营销方式、利用多元化资本渠道等方面阐述运营模式创新思路, 顺应商业地产互联网化发展趋势, 为商业地产未来运营发展指明方向。

参考文献

[1]吴红.基于定位视角的商业地产项目运营模式研究[J].金融经济, 2014 (22) .

[2]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济瞭望, 2013 (8) .

商业地产O2O运营模式研究 篇8

关键词：商业地产,O2O运营模式,万达模式

1 商业地产转型背景

随着新型城镇化进程的发展, 商业地产未来的前景不可限量。有统计数据显示, 2015年商业地产有望达到4500家, 商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年, 还会有7000家建成开业, 届时购物中心将超10000家, 特别是现在的城市综合体有愈演愈烈之势。

但近年来不争的事实就是实体店购物功能渐弱, 消费者在线上就能买到自己想要的一切东西, 线上购物大幅提升了顾客的购物体验。为了重新获得与拥有更多消费者, 商业地产向全渠道延伸是大势所驱, 商业地产O2O转型, 一方面可以节省成本, 二来更精确的销售产品和服务。消费者可以简单的通过互联网或者手机搜索到自己想要的信息, 比如消费者可以通过商铺APP或美食APP提前预定到就餐座位, 或通过团购买到自己心仪的产品, 真正实现了线上体验, 线下消费的模式, 对于商业地产而言, 怎样提供这样一个方便的平台, 怎么汇总消费者的消费体验从而实现定向推送或者通过分析消费者的购物行为更好的提升购物体验, 是需要商业地产商着重需要关注的。

2 O2O模式

Online To Offline, 是指将线下的商务机会与互联网结合, 让互联网成为线下交易的前台。O2O这一概念是在2010年8月由AlexRampell提出, 此模式源自沃尔玛公司提出的B2C战略, 即通过B2C完成订单的汇总及在线支付, 顾客到4000多家连锁店取货, 该模式就是O2O模式。目前国内发展较好的O2O网站网站大多采用“电子市场+到店消费优惠”模式, 将线上订购的便捷实惠性和线下消费的真实体验充分结合起来, 这也就为商业地产, 集餐饮、健身、电影等于一体的场所提供这种O2O模式启示, 对商业地产来说, 该模式的优势是能够获得更多的宣传、展示机会吸引更多新客户到店消费;同时可以跟踪用户数据, 进行精准定位, 通过数据分析, 提供给客户服务基于客户需求的整合营销服务, 如组织团购, 品牌精准营销推荐, 提供商家资讯、广场活动、商品导购、优惠折扣、积分兑换、积分查询及广场内多种智能服务, 将数据转化成购买力。

3 商业地产O2O运营模式搭建平台

从2013年以来, 传统零售企业围绕B2C转型创新不断, 许多传统百货公司通过线上网购平台, 推出APP软件, 与微信合作等方式来应对电商冲击, 探索新型零售模式。结合目前存在的O2O的模块搭建, 总结基本构成主要包括以下三个组成部分。

(1) 硬件建设:首先是构建智能终端, 连接线上线下体验和消费通路。在这里, WiFi除了为消费者提供基础服务外, 也是营销及采集消费者位置信息的工具;其次是智能终端POS, 主要目的是为了采集消费数据, 同时打通数据接口, 方便实现会员积分等服务。然后还应有高精度的室内定位系统, 地图化展示商家和公共设施并直接跳转, 利用反向定位系统深度挖掘消费行为数据。

(2) 软性建设:包括APP打造, 关键是结合本身特点, 量身制作标有本身商业地产特点的APP, 这一点至关重要, 可以结合比较成熟的餐饮APP平台, 也可以实现商场各商铺APP实现本商场内信息的集合和共享, 整合商业导览、会员营销和管理、在线互动、团购活动、优惠促销推送、线上特卖、点餐订票、室内定位、找车位等多种功能。

(3) 管理平台:主要包括商户管理系统、会员管理系统、营销推广系统、支付平台等, 实现商业运营管理后台化。商户管理系统主要是为各经营商户提供营销、数据分析、交易的通用平台。会员管理系统是通过多渠道获取会员, 结合顾客的行为轨迹、交易数据和网上行为;营销推广系统, 主要是主管活动与各类优惠券的发布审核;支付平台, 通常指支付与代金券的交易系统。商业地产O2O大数据模型如图1。

商业地产本身有丰富的客户, 商业O2O具备将客户进行汇集的能力, 通过其内部商业、商务及居住等各种综合功能互补, 具体到实际运用中, 商业O2O可显示全城各商场、商业街各层平面图, 可按商户单元点击显示寻航内容;显示商户信息显示商品癿信息, 支持查询、购物下单、配送等;可集中发布优惠信息、优惠码、团购等;可以显示官方餐厅菜单及牌价, 支持预订、下单等;显示各商家优惠促销等信息查询、预订、下单等;提供停车位及服务种类打包查询、预订、下单等。

4 商业地产O2O运营模式面临的挑战

目前商业综合体还未形成真正的消费闭环, 尚缺少关键的一环———整合平台。同时各地商业地产广场间因为存在彼此竞争的关系也是相互独立, 不可能做到资源互通、服务互通、数据互通, 彼此都是各自为战, 在推广、运营、服务等各环节成本过高。要想做到快速提高盈利、提高服务水平, 那么一个整合商业地产内部资源、服务、推广、数据的整合平台必不可少, 目前做的比较成熟的平台较少。

5 案例分析

2014年8月29日, 万达和百度、腾讯正式宣布在香港注册成立电子商务公司, 打造全球最大的O2O电商, 一期总投资额高达50亿元人民币, 其中万达持股70%, 腾讯和百度各持股15%。该电商公司将由万达主导, 探索O2O电商领域。万达与百度、腾讯合作之后, 可以将旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务打包上线, 整体融入电商平台, 最终实现统筹公司内部资源协同发展线上业务的目的。

万达作为商业地产的领军企业, 在O2O的道路上不断摸索前进, 万达电商定位于两个方面———大会员、大数据, 真正做到线上线下结合, 因为万达拥有庞大的线下连锁商业资源, 希望向用户提供一种全流程的O2O体验, 模型大致为“线下/线上全面获取会员消费行为数据—‘大会员+大数据’分析—精准的营销与服务运营—用户体验提升”, 通过广场布局免费的WI-FI与万汇APP, 集成用户的消费记录、积分以及优惠券, 掌握用户定位和商场定位, 从而从中搜集数据分析用户购买行为, 通过大数据分析支持好的会员服务, 结合第三方服务商账务的过往消费记录, 进行精准营销, 根据用户手机定位推送附近门店的信息, 根据门店停留时间, 实际购买的交易流水单信息完善消费者行为和交易数据。

同时, 我们要看到万达要要做成大会员和大数据, 不是那么容易, 既要成熟的会员营销方法论, 还要可用的CRM软件, 更需要懂得会员营销的运营团队, 这是需要一整套的运营方案。王建林在谈到关于O2O模式的5点思考中提到, 既然是线下和线上融合, 怎么融合更有利于发展, 要充分发挥各自的优势, 电商注重技术和产品开发, 各系统为主做好O2O运营。万达是否能做好O2O第三级, 我们还将拭目以待。

参考文献

[1]陈淑亚, 齐煜.商业地产开启O2O时代[J].中国房地产报, 2014.

[2]周丽.万达借力O2O盘活商业地产[J].现代物流报, 2014.

论“订单地产”运营模式 篇9

“订单模式”是商业地产开发运营中一种较新的模式。在国内, 大连万达集团首创了此种“模式”。房地产商在开发商业地产之前, 就先与知名商业企业结成企业战略联盟, 开发商在受让土地后、规划前, 充分考虑项目商圈的市场需求, 与一家或若干家商业企业确定战略合作关系。在开发过程中, 让零售企业参与相关的规划工作, 最终使整个开发经营在投资估算商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学, 从而有利于投资价值更好的实现。

二、“订单模式”研究现状

何艳、吴丰 (2004) 提出商业地产投资开发模式的五种模式, 即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和组建专业商业经营公司进行合伙经营, 并提出商业地产经营模式选择的依据是:项目的市场背景、开发商实力、商业地产的专业人才、投机回报的期望值等。

翁南道 (2006) 从商业地产运营的构成研究入手, 系统分析了商业地产运营的模式和关键点, 并对以地产开发商主导地位的万达模式和商业运营商占主导地位的颐高模式进行了系统的比较。

沈弥雷 (2006) 全面的分析了订单模式的优势和主要存在的问题, 提出了推进订单模式良好发展的对策。

从目前的文献来看, 对订单模式的研究甚少, 且真正成功的“订单式”地产不多。尽管如此, 对于万达的“订单模式”跟风现象严重。据统计, 成都今年约有60个城市综合体上马, 均采用“订单模式”。“订单模式”并不是万能的, 它有其自身的局限性, 并不是所有的项目都适用此模式。在商业地产开发的热潮下, 部分城市的盲目开发和重复建设将导致各种资源的巨大浪费。因此, 探讨订单模式成功的必要条件成为了亟待解决的课题。

三、“订单模式”产生的背景

自2000年以来, 中国的商业地产逐渐成为开发商投资热点, 但尚处于发展初级阶段, 项目的开发和运营几乎都是在“摸着石头过河”。随着商业投资日益理性和市场供需的逐渐缓和, 商业地产即将告别追求“短、平、快”效益的盲从时期, 迎来商业地产转型的新时期。仍按照原先模式运作的开发商, 必将会因规划滞后、开发盲目、资金短缺、效率低下等问题而被淘汰。在激烈的竞争下, 万达在发展中不断创新, 于2004年首创“订单地产”模式, “先定位招商, 后投资建设”的订单式开发理念开始受到广泛认同, 并成为了中国商业地产领域的领军企业。

四、“订单模式”的特点及优势

万达“订单地产”的实质内涵包括四个层次:一是联合协议;二是平均租金;三是共同设计;四是先租后建。这是一种切实的运营思路, 是订单模式特有的性质, 是万达集团在商业地产开发不断失败的过程中总结出来的。根据其内涵和发展过程来看, 此模式凸显了四大优势:

1、品牌保证。

联合协议就是与未来商业地产的下游租户签订战略性的合作协议。万达选择的客户多为世界500强商业连锁企业、亚洲一流企业和国内行业第一的企业, 它们具有较强的集客和保客能力。万达以主力店造势, 不仅可以实现快速招商, 还能带动品牌效应。

2、成本控制。

建立联合协议需要不断地谈判, 谈判本身和自身规模扩张速度之间的矛盾就是通过平均租金来解决的, 为的是降低谈判所消耗的成本。

3、需求对接。

共同设计能够使订单模式实现物业与商业的无缝对接, 不同的商家对地段、楼层分布、面积大小等有不同的要求。如, 沃尔玛明确要求入驻物业进深不能低于40米、层高不低于6米、柱距间要求9米以上等。通过事先进行共同设计, 可以满足各商家的经营要求, 保证不出现“废品”, 既节省了调研成本和开发时间, 又降低了项目的风险。

4、规避风险。

先租后建就是要求开发商在项目建造之前就做好“订单”, 然后再进行投资开发。“订单模式”让商家由以前的后期介入转变为前期介入, 这对开发商来说, 不仅降低了项目成本, 更能照顾到经营者的实际需求, 使项目更符合商家的要求, 大大降低了商铺的空置风险。在先租后建模式下, 开发商明确产品形态, 避免盲目开发, 有效规避规划和设计失误导致的产品错位的风险。

五、“订单模式”成功的关键要素

如今, 在国内城市综合体的开发方面, 万达已雄踞首位。在很大程度上, 万达的成功得益于其“订单地产”商业模式。从万达商业地产的发展过程来看, 其模式的成功主要有以下几个要素:

1、拥有足够的资金实力, 能够应对长期的资金流动压力。

商业地产投资规模大、流转周期长、技术含量高, 一个商业地产项目开发完成, 需要巨额资金的投入, 动则上亿元甚至几十亿元的投资。且在订单模式下, 为了吸引品牌主力店的进驻, 商业开发商不惜对其降低租金甚至免租。如在沃尔玛超市的选址要求条款中, 就明确提出了商业项目需要提供一定免租期的要求。同时, 万达所有商业物业只租不售, 作为长期持有型物业, 这就意味着大量流动资金被占据, 资金回笼缓慢。面对这一难题, 万达借鉴了海外市场的发展经验, 在境外成立了一家房地产投资信托基金 (REIT) , 首次募资高达10亿美元。此举解决了万达的资金问题, 突破了企业发展瓶颈, 让万达迎来了快速发展时期。

2、完善的管理制度体系。

商业地产所涉及的商家多, 业态种类多, 且开发时间长, 要求开发商有足够的精力和完善的管理制度将这些资源有效地进行整合, 从而保证商业项目的成功运作。在与跨国零售企业的合作中, 万达学习借鉴沃尔玛的管理经验, 并在项目规划、设计、采购等领域建立总部集权的管理制度体系, 在如此严格的程序下, 万达几年来没有一个项目超出预算。2005年万达进行了自成立以来最大的一次机构调整, 将原来三级管理结构调整为两级扁平化管理结构, 以更好地调配资源, 同时成立了国内第一家商业管理公司, 负责购物中心的后期运营。这一系列的举措推动了订单模式的顺利发展。

3、持续的发展创新。

首先, 运营模式的创新, 万达集团率先提出了订单式的开发模式, 又摒弃了传统的销售模式, 实行只租不售, 为中国商业地产的经营管理铺开了一条崭新的发展道路;其次, 万达在产品上也不断追求创新, 从单点到组合店, 再到城市综合体, 万达不断丰富业态, 调整业态组合, 增加了更多盈利业态, 提高了投资回报率。如今, 万达购物中心的年租金收入将超过10亿元, 成为万达集团稳定的利润来源。

六、结语

从实践来看, 订单模式本身是值得肯定的, 但从它成功的要素来看也有其自身的局限性, 需要雄厚的资金储备和较强的抗风险能力。商业地产开发商应该根据企业的发展阶段、自身实力等确定战略目标、经营模式, 不断创新, 避免盲目跟风。只有这样, 才能在商业地产开发的道路上不断前进。

参考文献

[1]何艳, 吴丰.中心城市商业地产发展机会分析[J].资源与人居环境, 2004.05.

[2]翁南道.商业地产运营模式研究[J].商业时代, 2003.2.

[3]沈弥雷.论商业地产的订单模式经营[J].商业研究, 2006.04.

商业地产运营 篇10

关键词：商业地产,主题文化,房地产企业,综合资源,文化休闲

一、引言

高速公路服务区主题文化商业地产建设是不断探索新形势下的文化建设规律, 利用得天独厚的开放式交通展示窗口和交流平台, 紧紧围绕高速公路服务区经营、管理、服务工作, 发挥促进当地经济、政治、文化发展不可或缺的作用, 形成具有鲜明时代特征和交通特色的高速公路服务区行业文化。随着人们生活质量的提升和自驾游的发展, 必然要求沿线商业地产的形式多样化、服务项目丰富, 从而形成特殊的经济区域, 其产业价值的重要性正日益受到重视。

二、主题文化商业地产项目的价值链分析

商业地产的价值链就是各个利益主体所对应的价值实现体, 他们通过一定的价值实现方式来进行价值创造活动。商业地产的价值创造是一种联合投资行为, 价值的增加不应该仅仅使开发者投资者受益, 而且应该使所有的利害枚关者都受益。商业地产整合运营操作, 既要使经营者的市场前景有保障, 又要使消费者获得实在实惠;既要对投资者的投资回报和资产增值负责, 又要对开发商的开发投资收益负责, 还要让运营商有利可图, 让最大的城市运营指导者——政府满意。最终达成多方参与、良性互动、互为依存、共同受益, 多方共赢。从不同利益相关者角度来说, 商业地产的价值体现了一种利益兼容机制, 即不同的利益相关者可以通过物业价值的增长来实现其最终利益。

商业物业的价值是以实现经营价值为基础的投资形式, 通过生产、交易和消费等过程实现的, 体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值;商业地产的价值是从商业经营的角度, 经过长时间的、持续的经营、发展和培育达到的物业的升值, 从而真正实现商业物业的价值最大化。从不同利益相关者角度来说, 商业地产的价值体现了一种利益兼容机制, 即不同的利益相关者可以通过物业价值的增长来实现其最终利益。对于商业地产项目而言, 其价值链活动的关键环节是商业规划与建筑规划设计, 这就需要在项目开发前期开发者、投资者、运营商和经营商都参与进来共同完成。

三、投资模式与投资主体合作方式分析

不同于传统地产开发, 通过对目标市场进行调查, 对项目的功能、形象做了针对性的规定, 将鲜明的主题文化与商业地产结合起来, 为城市群努力构建城市主题文化, 大力发展动力地产, 利用自身区位优势, 依托经济能量, 形成自然辐射, 发掘新城市功能, 促进城市繁荣升级, 避免了项目同质化, 从而实现区域经济资源的可持续集约发展。

(一) 备选投资模式分析

从融资渠道方面, 投资企业融资方式以BOO (Build-OwnOperate) 模式最为适宜, BOO意味着某一基础设施项目的建设、拥有 (所有) 、经营。主题文化商业地产项目具有明显的经营性项目特征, 要综合一般商业性金融机构贷款、资本市场融资、相关产业民营机构资金、财务投资者和自有资金等多方面渠道。在这一模式中项目公司实际上成为建设、经营文化商业地产基础设施而不转让项目设施财产权的纯粹私人公司。其在项目财产所有权上与一般私人公司相同, 但在经营权取得、经营方式上与BOT模式有相似之处, 即项目主办人是在获得政府特许授权、在事先约定经营方式的基础上, 从事基础设施项目投资建设和经营的。

(二) 投融资主体合作方式分析

商业地产作为房地产中最复杂的开发形式, 它具有房地产开发和商业经营两个领域的特性, 参与的主体比较多, 彼此之间的利益关系也比较复杂。可以说商业地产开发商的任务就是搭建商业经营平台, 平台就是参与双方共同生存的基础, 在这个平台上参与的有:政府、开发商、投资商、运营商、经营商、终端消费者。

主题文化商业地产投融资主体的引进, 首先需要对目标顾客进行分析, 重点研究消费群体的消费行为、消费模式, 包括消费的金额、次数、消费半径、追求的价值等方面。在准确把握消费者的需求之后, 对该区域商业进行预估, 与平台参与者协商投资渠道、产品, 估计预期年回报率, 对主力态业进行定位, 科学业态配合, 合理商户组合, 形成多业态商业组合。

主题文化商业地产的多家合作单位要在功能上、形式上同业差异、异业互补。这样既保证了市场承受能力, 也满足了顾客消费的选择权。在经过了前期定位、项目招商、运营管理三个阶段的全面分析, 可以围绕文化主题统一招商, 确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。同时, 注重长线经营, 进行文化氛围的长期培育, 平衡消费者对物质与精神的双重追求。

而拟投资公司在引进合作单位的前期, 就具体合作方式进行协商, 建设、经营主题文化商业地产, 但不转让项目设施财产权。由此来看其在项目财产所有权上与一般私人公司相同, 但在经营权取得、经营方式上与BOT模式有相似之处, 即项目主办人是在获得政府特许授权、在事先约定经营方式的基础上, 从事基础设施项目投资建设和经营的。

四、主题文化商业地产投资方案设计

(一) 服务区建筑因地制宜, 塑造城市名片

服务区设计中本着“不破坏就是最大保护”的原则, 顺应自然的地形地貌, 进行特色商业空间设计, 形成具有鲜明文化主题的空间环境, 不是钢筋水泥的简单组合, 而是富有强烈商业空间设计感、具有鲜明民族文化主题的自然生态空间环境。服务区建设需要巧妙融入自然景观元素与特色艺术元素, 充分考虑人们对于服务区空间、商业地产功能与艺术人文的审美需求。如开放式园艺景观:在服务区商业地产中大规模引入自然元素, 室外采用垂直绿化、中心绿地, 室内中庭和回廊进行盆景布置。运用大面积绿化墙和特色民族建筑, 展现城市所在的历史文化标志, 赋予商业项目浓郁的人文自然空间。

(二) 文化、休闲、体验

在自然环境优越地段, 根据自身优势, 服务区可以发展度假休闲的功能。基于优美的环境, 吸引游客驻足, 从而使服务区单一的功能得到多元化发展。坚持商业创新, 突破以“购”为主的传统业态组合, 引入新型业态, 增加文化性、知识性的体验空间, 以满足人们除购物之外的文化、休闲、娱乐等多种需求。比如把“文化、休闲、体验”等作为商业吸引要素:围绕各种吸引要素组合业态, 通过引入民族工艺展览、茶室、布吧、陶吧等充满地域文化与品味的休闲业态, 从而形成一个集文化、艺术、休闲和购物于一体的人文风尚汇。

(三) 维护统一文化主题形象, 进行统一招商

企业可以考虑围绕统一文化主题进行统一招商, 确保业态布局主题突出、结构合理、打造品牌。同时, 注重长线经营, 进行文化氛围的长期培育, 平衡消费者对物质与精神的双重追求。要完成理想的以民族文化为特色的业态布局, 有赖于前期的招商推广是否围绕统一文化主题定向进行。在招商过程中将坚持宁缺毋滥、优中选优的精细原则, 围绕统一文化主题进行统一招商。围绕文化主题进行定向招商, 特殊商户给予招商优惠。结合“以点带面、特色经营”的功能定位, 针对具有较高文化、艺术、科技含量的商家, 将对其给予优惠, 确保商业项目的文化主题得到充分体现。

五、对革新城市面貌, 助力区域增长的贡献

主题文化商业地产建设是不断探索新形势下的文化建设规律, 利用得天独厚的开放式交通展示窗口和交流平台, 紧紧围绕商业地产经营、管理、服务工作, 发挥促进当地经济、政治、文化发展不可或缺的作用, 形成具有鲜明时代特征和城市特色的商业服务文化。通过对当地自然景观特质资源、人文景观特质资源以及区域经济环境特质资源进行主题文化优势合理配置, 形成主题文化经济发展格局、形成主题文化核心竞争力手段, 直接推动和产生区域经济核心竞争力, 为当地经济主导产业以及社会综合发展提供和谐动力载体的动力地产。

(一) 对文化传承与发展的不断推进

主题文化商业地产建设通过充分把握商业街特点, 充分发挥、挖掘服务区的“窗口、平台”优势潜力, 为弘扬中华优秀传统文化和地域文化、促进文山壮族苗族自治州和红河哈尼族彝族自治州地域文化创新发展、丰富商业服务内涵、提升服务品质做出积极贡献。

(二) 对地方经济发展的有力推动

利用主题文化商业地产场所的传播优势, 整合当地区域的优良地方人文、物产资源, 将地方的拳头产品、优势资源向外界宣传和展示, 提高地区特色项目、产品的知名度、美誉度及影响力;作为各地区人文特产、旅游资源等文化产品的展示推介平台, 扩大本土文化资源和产业的影响力和市场需求, 有利于当地文化产业的快速发展, 提高地区知名度, 进而拓展人文、旅游等文化服务产品、市场和渠道, 促进当地文化繁荣和文化经济的发展。

(三) 对商业地产行业形象的大力提升

城市商业地产建设直接关系行业整体文明形象的提升。通过加强商业地产文化建设, 塑造服务区建设形象、管理形象、服务形象、品牌形象、环境形象和队伍形象, 向社会和广大司乘展示交通发展的建设成果、良好的管理能力、优秀的服务品牌和高尚的精神风貌;形成行业感染力、辐射力和影响力, 提升行业的整体管理水平和文明程度, 从而有效地扩大企业知名度, 提高行业美誉度, 增强社会各界对主题文化商业地产行业的认可度。

参考文献

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