资本加码商业地产

资本加码商业地产（精选五篇）

资本加码商业地产 篇1

1. 资本运作对企业有重要意义。

企业资本运作是以资本效益为核心的经营活动, 旨在通过优化资源配置提高营运的效益, 确保企业资本不断增值。资本运作作为众多企业的一种现代经营理念、经营战略和经营模式, 是企业经营发展中的高级形式, 它可以覆盖各类企业经营、管理的诸多方面, 尤其是对实现企业管理体制和经营方式的转变, 具有重要意义。

2. 商业地产公司需要运用资本运作改善产业结构、盘活存量资产。

商业地产行业适合大规模生产, 具有投资金额大、建设同期长等特点, 要求企业具有相当的规模和实力。长期以来, 因体制等原因, 我国的商业地产企业, 形成了产业结构不合理、资产负债率过高、积压房产过多等问题, 商业地产企业通过资本运作来提高生产经营效率、改善企业产业结构、盘活企业存量资产, 有着重要的现实意义。首先, 从数量上看, 我国的商业地产企业已数量众多, 但从企业规模结构来看, 房产企业规模小、经营粗放、数量过多、生产分散、集中度低, 难以发挥规模经济效益, 造成了成本高、效率低、资源浪费等问题。所以, 商业地产企业完全可以利用购并重组等资本运作的手段实现分散式经营向集团化经营的转变。其次, 盘活存量房产需要企业资本经营。存量商业地产闲置, 不仅不能实现其资本价值的增值, 而且还会随着时间的推移逐渐增加其成本。为达到资源优化配置、提高经营效益的目的, 通过资本经营、推动企业产权流动、盘活资产就显得十分迫切。

二、商业地产资本运作的融资方式

从融资体制上看, 目前商业地产公司大都是以间接融资方式为主的融资格局。而间接融资比例过大对我国商业地产业的发展有诸多不利影响, 有关人士也多次呼吁, 我国商业地产投融资体制亟待改革, 走多方筹资之路。

第一, 直接融资有利于商业地产业的发展。提高直接融资比重, 不仅可推动企业经营体制的改革和公司法人治理结构建设, 而且可改善企业的财务结构, 有助于充分发挥资本市场配置资源的作用, 增强企业的资产流动性。对于逐步解决包括商业地产业在内的企业负债率过高、资本金不足等问题, 具有十分重要的作用。第二, 政策的宽松使商业地产企业上市融资具有可能性。前些年, 国家有关部门把商业地产企业的上市作为限制范围, 目前在被严禁六七年之后, 商业地产企业上市已开始松动。商业地产企业上市, 使得符合上市要求、募集资金的投向符合国家的产业政策、有发展后劲及实力较强的商业地产企业上市成为了可能根据国内外经验, 商业地产证券化的形式主要以下有六种:

1. 商业地产企业发行股票成为上市公司。

商业地产企业按照相关的法律法律要求, 遵循对应的程序, 对应的部门进行了核准, 进行了改制, 成为股份公司同时进行股票的发行。

2. 商业地产企业买壳上市。

在一个相当长时期内, 能够发行股票商业地产企业只是少数, 有实力有远见的企业可通过收购上市公司间接进入证券市场, 在这方面, 我国一些商业地产公司做得较为成功, 如中关村重组琼民源、北京天创商业地产开发公司买壳控股贯华旅业、北京光彩集团入主南油物业等。对上市公司实施了收购与控股, 让它们进入证券市场, 这一行为提速了企业的资本运作过程。

3. 以基金为表现形式的房产证券。

对于投资基金来说, 其主要对投资者的资金进行汇集, 并把这些基金投资到商业地产上, 此基金往往不用直接参与到具体商业地产项目的开发之中;对于消费基金来说, 其主要汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金;最后即为资产运营型基金, 它无需实施项目投资活动, 主要直接运作商业地产资产, 最终会带来经济收益, 将此收益当成基金回报。

4.“准商业地产证券”。

这是在某些发达国家开展的一种已具备权益关系但未用证券化方式表现的基金形式, 它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成商业地产证券化, 可称之为“准商业地产证券化”。通常包括住房公积金这一形式, 另外还包括住房合作社的形式。有关调查表明国内累计住房公积金每年以上百亿元的速度增长, 有着很广泛的发展空间。

5. 以债券为表现形式的房产证券。

对于直接的商业地产项目债券来说, 其往往针对商业地产项目标的, 需要投资方或者开发企业委托金融机构进行发行。此作法在我国存在先例:深圳振业集团针对海悦以及翠海这些项目, 在这二个项目上发行了3年-5年期附权流通证券, 此处的“附权”主要为证券持有者能根据约定的价格购买房产的期限, 到期结算时, 投资人员能利用现金形式的还本付息, 还能使用事先商量好的的价格, 优先购买已进入销售阶段的本次所开发的房产;另外即为派生出来的债券, 就是把商业地产资产当成合适的担保, 靠该资产收益偿还的债券。

6. 住宅抵押贷款证券化。

其为若干类机构针对住房抵押贷款实施有效的包装以及组合, 将一定数量的, 在贷款期限、利率、抵押范畴类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者, 包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种债券。其让整个住房金融市场和资本市场有了直接的关联, 促使了金融机构进行住宅抵押贷款投资的减少, 融资渠道变宽了, 让投资人员有了更多的新的投资机会。商业地产的证券化在我国还处在初级阶段, 其发育还很不充分, 法规也不完善, 但随着市场经济各种要素的培育和成熟, 必将成为推动我国商业地产发展的重要推动力。

三、商业地产资本运作可提升企业内在价值

对于企业资本运作的能力来说, 其会经常受到企业内在价值的限制与约束, 资本运作和商业地产企业本身的内在价值是一种相辅相成、相互促进的关系。一方面商业地产业的内在价值发展需要通过资本运作来提升;另一方面, 只有企业本身具有了较高的内在价值, 才能较好地运用资本运作这种企业经营的高级形式。

1. 集约化经营, 实现企业规模效应。

中国住宅的发展方向是产业化, 商业地产的行业特点要求企业的发展趋向集团化、集约化。国家有关部门一直有意于支持一些有实力的商业地产公司发展成为规模更大、管理更科学、效率更高的集团型开发企业。由于商业地产市场不断慢慢地完善, 消费者同时一直提升住房的要求, 商业地产企业必然向规模化发展, 实现从粗放式经营向集约式经营的转变。

2. 建立规范的法人治理机构, 实现科学管理。

这是企业集约化经营的重要体现, 由于商业地产投资本身的特性, 所以投资决策要是发生失误, 会带来巨大的损失, 所以此行业的投资约束要比别的行业强大。目前, 商业地产开发企业往往通过一些集资或者银行贷款的方式实施开发, 因为投资约束机制变弱了, 部分的商业地产企业从没考虑债权人的利益, 胡乱使用借债资金进行不合理的投资, 导致了商业地产投资结构非常不合适, 经营风险大大提高。要有效防止此类问题发生, 就必须深化商业地产企业的改革, 明晰产权关系, 通过建立并完善法人治理机构, 使企业建立明确的权责体系、科学的决策机制, 规范运作, 防止投资的随意性。

3. 调整业务机构, 准确把握市场脉搏。

为规范商业地产业的稳步、健康发展, 近年来国家出台的一系列有关商业地产市场的优惠政策都是针对居民住宅的。这就决定了在未来的相当时期内, 我国商业地产市场上的畅销产品只能是居民住宅。针对这种市场, 商业地产企业应改变物业开发的思路, 将所开发物业集中到有市场需求的居民住宅上来。把准了市场脉博。企业的经营效益、内存价值必然得到提升。

4. 科学技术是推动生产力的巨大源泉, 商业地产业的发展同样离不开其科技含量。

在住房建造中加快开发和利用有关的新材料、新技术, 亦是提升商业地产业内存价值的一个必不可少的组成部分。

参考文献

[1]孟昭莉.中国商业地产市场分析报告[J].中国中小企业, 2009, (01) .

资本运作 商业计划书 篇2

为什么写好商业计划书很重要？ 1

足够好的项目，是不需要商业计划书的；

足够闪亮的项目，投资人都是追着去的；不过这种传说级别的项目毕竟是少数；

因此对于大多数创业者而言，是要去重视的，以便赢得与更多人接触交流的机会； 2

商业计划书是对自己商业的梳理；

BP（商业计划书，下同）是给投资人看的，更是给自己看的，通过BP梳理自己公司的发展状态、发展战略和资本部署是非常必要的；

好的BP可帮你提炼和梳理创业思路，指导你分析市场和用户、找到好的定位和切入点、明确产品逻辑和业务走向、规划发展路径，搭建团队，定制资金规划；

虽有一腔热血却缺乏深度的思考，不太容易成功。落实到纸面上，迫使你检查自己的运作构思是否可行。帮你改正却不切实际的想法，降低试错的代价。能够让你加深对核心的记忆，如市场竞争，解决方案等； 3

商业计划书是找投资人的敲门砖；

打动投资人，从来不是一份商业计划书就可以做到的事，它只能帮你打开大门，进门以后的路会有更多的挑战；写好一份商业计划书，不仅是对投资人的尊重，更是对自我创业初衷的肯定；

商业计划书更利于交流。更容易把你的商业构思讲给供应商听，讲给客户听，甚至是讲给你的丈母娘听。写出来的商业计划书能让你的交流和视野聚焦在重点上；

BP更多的只是一个情书，目的是让投资人对你产生兴趣，有了兴趣才可能达到后面的事情； 4

帮你简洁快速的展示你的项目；

一份简历，如果没在5秒钟内引起HR的兴趣，就会被扔到垃圾桶。同理，想在VC堆积如山的商业计划书中脱颖而出拿到融资，更需要功夫；

一个事情5分钟说不清楚，基本上不是好项目。我问了一个做投资的朋友，你觉得好的项目有多少？他的回答是，大部分不及格，小部分能打60分，一小撮80分，90和100分的都是可遇不可求的； 5

一份好的商业计划书为企业加分不少

凡事预则立，不预则废。创业之前，你一定要做份商业计划书来审视下你的想法；

调查显示，曾做了商业计划书的创业者，公司发展更快，更容易从供货商那里拿到原材料，更快拿到第一笔订单，在产品改善方面的工作会更出色，失败的概率会更低；

在企业的发展中，商业计划书做得很早，很难对销售或是企业利润起到直接的作用。但它帮你建起公司，让公司顺利运转，减少失败的可能。

你的想法会被投资人拿走或抄袭吗？

创业者需要对自己的业务和投资人的背景做充分的准备和思考： 1

投资人跟你要做的项目有冲突吗？他是不是投了类似的公司？这也是可以事先了解的； 2

他的投资公司靠谱吗？你们之间的契合度怎么样？你是否愿意接受这样一个长期的合伙人？要抱着找创业伙伴的心态来找投资人； 3

你害怕抄袭吗？还是有竞争壁垒不惧抄袭？

什么时候需要准备商业计划书？

可能是在融资、可能是在招合伙人、可能是申请某项基金，甚至是为了说服自己给自己洗脑从而脱产创业。这个时候，就可以开始写商业计划书了。

商业计划书写多少页最合适？

关于商业计划书的页数，调查结果有很多种：

有：1页说，7页说，5-8页说，10页说，10-20页说，15-20页说，30页说等等......2

但是有一点是可以肯定的：

在保证展示重要内容的前提下，越少越好；很多投资人可能每天都能收到十几份的BP，如果页数太多，看不完的概率会很高； 3

综合调查结果，建议如下▼

PPT10页以内，一定不要超过15页，比较合理。

PPT,WORD,PDF? 用哪种格式

关于格式，有WORD、PPT、PDF、思维导图几种说法： 1

众多调查结果中，绝大多数投资人更喜欢PPT而不是WORD，使用PPT，图文排版更方便、表现更丰富，方便讲清楚创业项目。PPT一般是按页查看，让人更有耐心去了解； 2

PPT版的商业计划书适合在展示或路演时使用，而WORD或PDF版本则适用于通过筛选后的进一步展示，内容上也更详实； 3

而思维导图，能帮助一目了然的展示思路；

无论哪个版本，把所有内容融会贯通、熟记于心都是必要的。

商业计划书先写什么，再写什么

商业计划书，一般都包含产品介绍、商业模式、市场分析、发展规划、竞争分析、团队介绍、财务规划与预测、融资需求、退出机制等内容。

一般按照叙述的逻辑展示，当然，也许如下三种另类的观点： 1

倒叙说——贝塔斯曼汪天凡；

先说市场，讨论市场有多大，增长有多快，里面有多少参与者。第二说商业模式，利差在哪里，产品是什么，我是 APP，有社区、有电商。提到数据的时候用户增长怎么样，预测现在的趋势到几年之后是什么样的状态。

第三讲团队，CEO，主管的部门是谁，一共多少人。最后因为团队和推广的需求，每个月花多少钱，融资需求是多少。2

最有卖点的信息放第一页——创投家胡晓维； 3

团队介绍放首页——经纬创投张颖。

如何通过数据锦上添花 1

团队和数据往往是初期判断和兴趣点；

如果有飞涨的数据，那就直接拉出来秀一秀吧，亮出数据，有利于增加底气，提高双方兴奋度，并且可以将谈话角度引入“为什么数据涨这么好？”的趋势，进一步提高谈话气氛； 2

数字最有说服力，投资人最喜欢看的就是数字和图表；

有多少注册用户？ 多少活跃用户？ 网站有多少 PV？ 官微粉丝几位数？ 传播效果如何？

有收入的话，收入怎样，利润怎样，平均客单价是否合理？

投资人没法仅通过BP就试用你的产品，因此运营数据成为了产品以外最直观的体验； 3

运营数据，适当罗列，建议展示量级和数据里程碑。

比如：APP上线三个月，用户到百万量级，日活在十万量级等等之类的，不用写得特别细。

怎样写好项目的产品介绍

好的计划书应该融入销售心理学，要站到投资人的心理角度去写。

关键词：痛点，解决办法，目标人群，专注。痛点：你做的是什么？

一句话概括你要做的事情，解决了什么痛点；

例如“一个预定体育场馆的App”，“体育爱好者和体育场馆一键连接”等等，把想做的事情，提炼成这样一句话是很考验人的，这个提炼的过程，也是不断取舍产品定位；

思考产品方向的过程，建议直接体现在首页。2

解决办法：你是怎么做的？

发现需求和痛点，你拿出了什么解决方案、提供什么服务？

和竞争对手的做法有什么不一样？你的方案有什么优势？

只要产品逻辑清晰，几句话就可以将痛点描述清楚；

投资人深谙行业规矩，只需点出创新点所在即可。3

取得了什么样的效果？

有成绩有数据？一定要拿出来亮一亮；运营数据（用户数、转化率、营收等等）。

关于产品介绍

不能太苛求细节；

产品的交互图、流程图、具体功能、操作都不需要，如果用户体验或者视觉设计是很重要的卖点，可单独拿出体现；

但投资人想了解的更多是产品是怎么解决用户需求的； 2

不要只讲想法和点子；

投资人要的不是点子，一个点子往往一个人想到的时候，还有其他很多人都想到了，怎么做才重要； 3 不要吹牛、夸张；

别说“我们要成为中国最大的什么什么......”也别说自己是“最好最好的什么什么......” 4

不要追求大而全；

这里核心是要突出专注，表明你就想做一件事，而且就想解决这件事中的某一个关键问题。

关于用户

你的产品将面对的用户群是哪些?一定要有一个用户群的划分。

用户获取，即你的项目如何得到第一批用户？大概数量有多少？

关于痛点 ▼

是什么？为什么是现在？怎么解决？

根据马斯洛需求层次理论判断，看你的项目是不是瞄准了真实存在的需求。有潜力成长为大公司的项目一定试图满足人们更基础更本质的需求，而看起来很不错现实中却实属小众的项目常常将注意力集中在了需求的塔尖；

创业者打动投资人，靠的就是生动具体的细节，用户有什么痛苦，我有什么方法解决这些痛苦。从用户的痛点出发做产品才容易成功，在BP中尽可能展示出你产品的动人细节和独特价值。

关于商业模式和发展规划

关键词：收入模式、客户（现有和开发中的）、定价、人均客户价值、销售和渠道 1

收入模式：商业模式部分主要是要说明你的企业是怎么赚钱的？

主要包括你向谁提供产品或服务，你的产品或服务主要内容是什么，你怎么收钱，以及你的产品或服务是如何制作与提供的等等；

这一部分最好简单明了，让所有人一看就知道你是怎么赚钱的。2

投资人需要的是能够把钱当做自己钱来花，并且能涨的创业者；

因此一个切实可行的盈利模式是投资人关心的事，你需要告诉投资人：商业盈利模式是怎么样的？这样的模式是可靠并且有盈利期望的。3

如果真的不知道怎么挣钱，你可以不说；

可以老老实实地说，我不知道这个怎么挣钱，但是中国一亿用户会用，如果有一亿人用我觉得肯定有它的价值。

想不清楚如何挣钱没有关系，投资人比你有经验，告诉他你的产品多有价值就行——周鸿祎。

（对于早期互联网创业公司，能看到未来潜在的巨大市场即可，商业模式未必很清晰）4

明确自己的战略思想；

这个产品做出来以后，怎么推广，打算用多少时间做到多少的用户量，公司会怎么去扩展，希望占有多少的市场份额，这一步做好以后，下一步会怎么做，一步一步的，一个公司长远的一个发展，毕竟投资人投资的不只是产品，而是这家公司，需要了解这家公司长远的一个发展；

产品分析要能细分到自己一年内做的事；列出自己超越对手的关键点以及一年期的工作要点。

如何做好市场和行业分析 1

你的产品或服务针对什么市场？ 这个痛点背后的商业价值有多大？你的目标是占有多大的市场份额？（根据产品和定价来估算的真实有效收入市场，而不是瞎扯万亿市场。）用一句话来描述市场规模和潜在的远景； 2

有多少用户可能使用你的产品，百万级、千万级还是亿级？

当然，市场预期不能仅看用户数量，一些用户数少但客单价高的产品或服务也可以被认为有很大的市场预期，比如各类 2B 服务； 3

市场竞争情况如何？

有几家在做？行业和市场的细节是什么情况？为什么现在切入的时机正好？ 4

说明你如何来行之有效地做市场； 最忌讳的就是通篇讲产业、讲概念，不务实、不落地。应该告诉投资人的是你的市场选在哪、你的机会在哪；

别斗胆说你需要1000万去做媒体广告建立企业品牌......初创的公司是没钱玩那些奢侈游戏的；你不如说“我们已经和XX达成意向，通过他们的渠道进行捆绑在全国推广......“ 5

行业分析，突出对行业的理解和认知，不是简单的罗列数据； 宏观市场数据，VC们大多数都一清二楚。市场大，不代表有需求；

要描述在目前的市场背景下，你的项目抓住了一个用户的痛点。或者你的项目可以为用户带来更高性价比的产品或服务；

尽量列出与竞争对手的对比分析，表明当前的商业机会。重要的是与你的产品直接相关的市场数据，即微观市场、力所能及的市场，这些数据越详细越好。

正确分析你的竞争对手

关键词：竞争对手、核心竞争力、竞争壁垒、渠道优势、差异化

关于竞争对手

▼

将竞品写出来的好处是：可以比较各自的优势，分析战胜他们的策略。

商场如战场。兵法云：知己知彼，百战不殆;

投资人的收益不仅与被投资方是否做得好有关，也与其竞争对手的强弱变化紧密联系。竞争对手的情况分析，对于投资前景的判断和项目收益预测必不可少。

商业计划书里对于竞争对手分析的忽略或语焉不详，显然不是“知己知彼”的表现，“没有竞争对手”或随便提几个同行，并没有针对性地就所涉及业务领域进行对比分析，难以取得投资人的信任。2

只有太细分且没有成长空间的市场才会缺少竞争者。

竞争对手包括直接竞争对手、间接竞争对手和潜在竞争对手；

把潜在竞争对手列出来，把各自的侧重点和业务方向描述清楚，让投资人了解在这样一个竞争环境里，为什么你还能有立足点，也有助于分析产品的差异性。3

竞争对手分析几点注意：

分析竞争对手时不要回避，不要顾左右而言他；

不要说“我这个想法前无古人后无来者”这样的话，投资人一听这话就要打个问号。有其他人在做同样的事不可怕，重要的是你能不能对这个产业和行业有一个基本了解和客观认识。

关于核心竞争力

▼

为什么这件事情你能做，而别人不能做? 否则如何这件事谁都能干，为什么要投资给你? 你有什么特别的核心竞争力? 有什么与众不同的地方?

关键不在于所干事情的大小，而在于你能比别人干得好，与别人干得不一样； 突出自己的亮点。只要有一点比对方亮就行。刚出来的产品肯定有很多问题，说明你的优点在哪里。

关于渠道优势

名人明星创业，成熟企业转型，都会为新项目带来很多现有渠道。自己或团队的亲朋好友提供的资源，团队里有巨头出走员工，都是渠道优势的一部分； 2

渠道仅作锦上添花，决不能拿来当核心竞争力。

相比技术和团队，渠道优势并非真的优势，因为渠道是别人也可以用的。渠道仅作锦上添花，决不能拿来当核心竞争力。

关于差异化

保持差异化，将有限资源集中到一个简单明确的点上。

关于竞争壁垒

对于有市场的项目，竞争壁垒可以分为以下五类。1 不可能抄袭 ；

存在某种绝对性的保障致使其技术或模式是不可能被抄袭的，常见于生物医药类产品或政府特许经营类产品； 2

抄袭难度很大；

没有绝对保障，但在技术上或模式上的复制门槛导致无法复制。比如有突出个性的团队或个人，eicoDesign、罗辑思维等； 3

有一定抄袭难度；

在技术上或模式上可以复制，但需要耗费大量成本，大部分国内的技术性创业企业位于该层面； 4

抄袭门槛较低；

模式和技术都比较清晰，只要组建好团队可以随时抄袭； 5

抄袭无门槛 ；

该产品已经标准化，任何一个人都可以轻易的复制 有壁垒的竞争态势市场竞争是不可避免的，但竞争壁垒决定着竞争的态势。企业在选择创业项目时，必须考虑提高竞争壁垒，以形成相对好的发展环境。

竞争壁垒首先是技术壁垒，要有专有技术；其次是资源壁垒，相对垄断原料来源；还有是许可壁垒，取得众多的经营许可证和资格等级证等。通过提高市场进入壁垒，获得持久的竞争能力。

做好团队介绍要注意些什么 1

团队的重要性；

有这样一种说法：“宁可投资一流人，二流项目;也不投一流项目，二流的人”； 也就是投人投人再投人，所以大家最关注团队，只要团队好，模式、市场与利润都是可以创造的；

所以企业融资最应该关注的是团队，而投资者最关注的也是团队； 2

投资人希望看到你要做的事是适合你做的；

创业者做项目，需要有相关气质，积累过相关经验，在要做的事情上有过积累，不能只是因为你想做一件事你就去做；

如果你要做旅游，那VC希望你是热爱旅游的；如果你要做社交，那么你应该热爱社交，是微博、微信上的社交达人；如果你要做游戏，那么你应该是一个骨灰级玩家或资深开发者； 3

突出团队项目的经历和经验，与当前项目的匹配之处；

你之前做过什么不重要，重要的是你之前的经历和经验跟现有项目的契合度；

需要介绍团队主要成员的背景和特长。强调个人的能力适合该岗位，团队的组合适合创业项目。稳定的团队利于融资； 互补的管理团队是企业的核心； 4

团队成员的职能和工作经历，建议以下格式： 姓名、年龄、目前职位、个人能力和历史业绩。

对于有高平台工作经验的团队来说是个加分项，但是也不代表没有高学历高平台的创业团队就没有机会了。1

有名校名企背景的；

清华、北大等名牌学校毕业生，这是一个千载难逢的亮相机会，海龟们也不例外，即使在西半球的某个偏僻小镇上的学校里只泡上了几天，照样也可以在自己脸上贴金。

要是在大公司比如Google、微软工作过，人们就有可能想象你的水平和谢尔盖、比尔盖茨也不相上下；

悲哀的现实是，我们总是根据每个人身上的标签来判断一个人的能力； 2

没有名校名企背景的；

不是高富帅、不是BAT，团队部分怎么写？

1.尽量挖掘成员过往经历中的闪光点。可以具体说说自己在相关行业的经验及成就； 2.为什么这个项目你们团队能做成？先把自己说服，再说服投资人会容易一些； 3

当然，如果有考上名校后留级、逃学、退学、缀学的人，也不失为一个卖点。

团队背景就跟学历一样，一开始可能是个敲门砖，但一旦项目正式启动，投资人关注的就是核心成员间的默契和互补性、项目本身的发展速度了。

投资人不会被顶级文凭、过去大公司的工作经历所蒙蔽，他们首要关注的是某个的行业面临的主要挑战，以及你的团队是否有经验应付这样的挑战。

不要粗暴地把一群牛人聚在一起。

区分合伙人及普通员工，不要让投资人以为你们的股权划分有问题； 2

如果你没有合伙人？这种情况是很难融资的，先去扩充团队吧；

能不能得到团队成员的信任，一起跟着你做事，也证明了创始人的能力和魅力。

关于财务预测和计划 1

投资人不会把钱交给一个没有计划和目标的创业者。他们想要知道的是，公司什么时候能够达到收支平衡„„ 2

市场变化风云莫测，不要预算未来三年挣多少钱，没人会信； 说说未来一年或者六个月需要多少钱，用这些钱干什么?大概会花多少钱在人力成本上，多少钱在服务器运营上，多少钱在市场推广上，每个月固定成本是多少，运营成本是多少，半年花多少钱，一年预计花多少钱，至少你对公司未来怎么花钱心里要有计划； 3

如果业务成功，什么时候能达到盈利，如果业务遇到问题，自己的财务状况能够继续支持企业运营多久，这些都是创业者需要思考的问题； 4

不要预测过高、过于夸大和吹牛；难以置信的利润和回报是不足取信的； 带着现实和保守的态度，才能使你获得认真对待； 财务预测自己没谱干脆先不提——周鸿祎。

关于融资需求和股权结构 1

早期项目的盈利不重要，投资人主要对高增长感兴趣。表明你的融资计划，需要多少资金，准备稀释多少股份； 2

分析一下自己一定时间需要用的钱，你将在接下来的3-6个月时间里做哪些事？例如团队如何组建、产品如何开发、营销推广如何开展，各个方面的费用开销大概是怎么样的？以及你希望融资的金额和出让的股份比例；

特别值得一提的是，项目早期融资的时候，过高的估值或过多的股份出让，对于公司未来发展都是非常不利的；

稀释的股份要少于30%，稀释太多你就是打工的了，稀释太少投资人可能不太感兴趣； 6

说明需融多少钱，前几轮融资是谁投的，当时怎么遇到或者决定的；

早期没有必要特别纠结估值的问题，更重要的是拿到一笔钱先把项目启动起来，这比纠结估值更重要； 4

立场上，你的需求是估值越高越好、出让比例越低越好，而投资人正好相反。估值和出让比例可以人为调整，于是创业者和投资人有了博弈的空间； 5

估值应该基于投资者真正支付金额的合理估算，荒谬的估值会被直接扔进垃圾桶； 6

建议大家设定阶段目标、小步快走。并考虑好下一轮预计在什么时候启动？

关于日后的退出机制 1

VC最关心的问题——如何退出； 一般有上市、公司并购和管理层回购3种退出方式； 2

上市——最满意的退出方式； 3

公司并购—卖给差不多大的公司就是并购，大家进行换股，旧股票变成新股票。VC和创始团队根据自己的股票比例大小分；

其中最不公平的就是最晚进来的 VC先分，之后前一轮的VC分，这样依次下去，最后才轮到创业者； 4

管理层回购—形同虚设，目前受VC投资管理层再“赎身”的事一例也没有。

商业计划书内容注意事项

BP是你和投资人沟通的核心框架，你需要确保VC想要了解的问题都包含在里面。做一份好的商业计划书，下面几点是需要注意的： 1

清晰、简捷；

要把一个项目的要点讲清楚，尽可能多用图表，少用文字，少用很大的图片； 颜色尽可能简单朴素、不要花哨。不必在乎排版、美术设计，正事交代清楚为重； “花里胡哨”的BP，给人的感觉，可能会对创始人有一个误判，是不是这个团队也是这样的状态？ 2 重点突出；

溪不在深，有鱼则清；

一份商业计划书写得好坏不在文字的多或少，即便每一个章节都写得面面俱到，但关键内容含糊其辞，恐怕到头来还是白忙乎；

字里行间，VC一眼就能看出你是否诚心诚意认认真真，是否功夫做尽、佐料加足； 3

观点要客观，不要套用模板；

每个项目都有差异之处，核心还是要展现差异化的地方； 不用太在意具体用什么样的格式或者什么样的模板；

少用描述性语言，多提要点和关键词。千万不能带有过多感情色彩； 4

要自信、有说服力；

一个良好的态度不仅是对自己创业的肯定，也更应该是对VC的一种尊重； 5

别太多图片与视频；别用“平台”“唯一”“全球领先”这些牛词；不用谢谢。17

书写商业计划书的禁忌 1

切忌谈平台；

平台不是炼出来的，不是搭出来，平台得有上下游各个行业的兄弟给你当柱子，他们凭什么愿意给你当柱子，让你在台上风光啊?给个理由先； 很多投资人也是从创业者一步一步走过来的，他们有的也犯过建平台的毛病，当你跟他们提建平台的时候，他们脑袋就大了，你就等着受到他们的思想鞭挞吧； 2

切忌谈只缺钱；

商业规则里虽然谈钱不伤感情，但是钱也不是万能的；

如果你的项目就差钱，差多少？百度市值500亿，给你500亿能再造一个百度吗?苹果是世界上市值最高的公司，你要多少钱能再造一个苹果?

VC都是很精明的人，他们中有很多都是成功的创业者转身成为VC的，操盘能力一点也不亚于成功的企业家。如果项目有钱就可以干，凭什么溢价买你的股份? 3

切忌谈市场大；

每一个创业者都对自己的项目信心满满，甚至不少人认为可以改变世界，改变人类社会，并在商业计划书里大书特书；

不管从哪方面看，说假大空的话都对创业者不利，创业是细节的较量，宏观方面的留给经济学家去预测吧； 4

切忌谈没有对手；

有些创业者认为自己做的东西前无古人后无来者，自己是全世界上独一无二做这个生意的； 但没看到不一定代表没有。千万别认为你的Idea牛得要死，没人想到，更没人做到。“山外有山，人外有人”这句话放在人口第一的中国绝对正确；

在你没有弄清这个市场是否还有其他人在做的时候，要么直接说没看到，要么不写，投资人都见过各行各业各种奇葩的人，眼界比你广得多，说的不对或者不够准确，对你的商业计划书来说是减分的； 5

切忌声明“必须签署保密协议”才可查看；

VC不愿意签所谓的“保密协议”；这一类硬梆梆的法律文书令人相当不愉快，尤其是当它们来自初创企业时；

如果不方便透露，那就不写，也不要用“暂不方便透露”“必须签署保密协议”之类的话语，这些大家都懂，但是写出来就很扫兴； 6

切忌求多求全；

不是越多越好，写得越厚越好。很多时候简单明了，更能说明你的底气很足，说明你能把握好关键点； 7 切忌过多强调细节；

有的企业过于强调产品的功能细节，创业者担心VC不了解自己的产品，在商业计划书就写得非常具体；

其实投资者更关心的是你的产品能够解决用户的什么问题； 8

切忌生搬市场数据；

除非这个行业很新，除非这些市场概述是属于自己的见解和分析，否则简单搬运数据，反而是噪音；

不同的项目有不同的侧重点，不要生搬硬套； 9

切忌空话太多；

很多创业者的商业计划书一开头就是大话连篇，从宏观经济说到世界形势。其实不然，大家别小看投资人的智慧，他能投资你，一定是了解你的行业的，因此你就不用做市场基础教育培训了，直接进入主题，简单明了，反而更能说明问题所在；

不切实际的幻想，对于投资人来讲毫无意义，而且很讨厌这些yy来的数据；

“下一个阿里巴巴” “XX行业的阿里巴巴”，这些语句，只会让投资人觉得团队思考不深刻，瞎忽悠，没有属于自己的创新； 10

切忌专业术语晦涩难懂；

商业计划书应该以普通人的口吻来撰写，避免使用任何术语和无休止的缩写形容产品或生产营运过程，以便易于阅读和理解； 11

切忌赌咒发誓；

感叹号不需要出现，这不是在下军令状。越是显得悲壮的事情，越是不会有人在乎； 投资人都是资本家，锦上添花的多，雪中送炭的少。投的是增长，躲的是悲壮； 12

切忌过分修饰、内容空洞；

拿到一份制作非常精致的商业计划书，从设计到排版让人眼前一亮，但是细细一看内容空洞，理由牵强附会，让人觉得云里雾里；

每个VC都会非常认真地对待无限可能的创业者，不会美化没关系，用心梳理内容才是重心，切勿本末倒置； 13 切忌只谈情怀；

有情怀是件好事，但是商业投资是一件严肃的事情，VC投资人可没有这么多的时间搬着小板凳嗑瓜子听你讲故事；

当然，内容充实的前提下，情怀也是件锦上添花的事； 14

切忌呆板不生动；

商业计划书最需要数字与图表，而不是像本小说。写小说可以写得密密麻麻，但商业计划书要的是简单明了，最忌讳的是写得太正规，全是字，能用图与数字表示是最好的形式； 15

切忌兜圈子；

我相信每个VC都是非常认真来对待每一个有潜力的项目的；

极少会有一个VC在商业计划书阶段上当受骗，VC犯错误，多半是投资以后的风险管理，而不是投资前的分析和判断；

VC的看家本领就是看商业计划书，你在讲述实实在在的商业机会还是在瞎编瞎扯，VC个个都是火眼金睛的。

投资人对哪些点感兴趣

简而言之，比较直接的投资人，最关注的就是下面这些点：

1.市场大不大，增长快不快 2.产品好不好，逻辑顺不顺 3.数据涨不涨，指标硬不硬 4.模式有没有，收钱行不行 5.团队齐不齐，老大强不强 6.融资多不多，价格低不低

一般投资人关注的要点有用户数，日新增，PV/UV，DAU，留存率，用户停留时长，使用频率，竞品情况，未来发展方向与空间等等，投资人最喜欢看的就是数字和图表，可以根据不同行业进行展示； 2

收入模式——清晰的、可信的、明确的、精准的、看得见摸得着的收入模式；

对于一个创业公司来说，没有任何东西可以比收入更加重要了； 3 资金用途和估值。这也是一个创业者和投资人不可回避的问题。想好了你需要多少钱？准备出让多少股份？不管你的心理价位是多少，你应该明确提出你的要价，不妨让它作为一个谈判的起点吧； 4

有可能在三到五年内将公司价值提高100倍，不管现在值多少钱； 5

投资额至少在300万美元左右的商业计划，事实上越多越好。在商业计划书中表现出对资金需求有认真规划，而且确实需要这么多钱； 6

有其他投资人准备一起投资的商业计划。VC往往觉得人越多越安全，所以他们通常不喜欢成为交易中的惟一投资者； 7

明确的退出方法。投资人希望看到你已经提前做好了安排，让他们能在交易中拿回自己的钱并获得回报。

投资人经常问的问题有哪些？ 1

验明正身，你到底是谁？ 2

你要做什么？你的产品或服务到底有什么价值； 3

你为什么要做这件事情？ 4

这件事情为什么重要？ 5

怎么做？你是不是有执行能力和成功的把握； 6

为什么你能做这件事情（技术、团队、市场营销、销售、竞争、里程碑）； 7

公司的股权架构是什么样的？

（a）公司注册在哪里？注册在海外还是国内？有哪些分公司、子公司、关联公司？投资人的钱从哪里注入？公司的架构关系到股东利益是如何体现的？

（b）你的公司是如何运转的，你有那些部门？你的COO，销售副总、技术总监们是否分工明确，各就各位？还是你既是董事长、又兼任CEO、CFO、系统构架师、人事总监......集大权于一身的封建领主？ 8

你自己在项目中投入了多少？

这么宏大的愿景，那么你自己投入了多少自己的钞票呢？如果你一分钱都没有投入，VC们通常会非常怀疑你自己对这个创业项目的信心和创业态度； 不要怕丢脸，如果你告诉他你自己投入了仅有的几块钱积蓄但是已经把事业做得像模像样，他绝对不会嫌你寒碜，而是会把你当成英雄。会放心地把大把大把的钱交给你去打理； 9

什么时候公司账上开始有收入进来？什么时候公司达到盈亏持平？

当然，持平并不是最终目的，公司收支打平了，我就有信心给你更多的钱去扩大规模、去进一步发展；

创业者们应该明白，无论你创立什么样的公司，账面收支持平越早越好；

一个公司开始有收入了，说明公司的产品有市场价值；一个公司盈亏持平，说明它是有盈利潜力的；只有具有盈利能力的公司，才是正真有价值的公司。

写好了商业计划书，如何找投资人 1

几流的项目，就找几流的投资人。不想把项目或者投资人分成三六九等，但不可否认，越级挑战总是比较难的事情； 2

投资人都有圈子，找到一个投资人以后先交朋友，即使没谈成也会介绍很多做投资的朋友给你； 3

团队内有一个人专门负责沟通融资，经常和投资人喝喝茶谈谈感情。其他团队伙伴专注到各自的事情上，避免被融资这件事牵涉太多精力； 4

找个孵化器蹲着吧，见到各种投资人的机会还是很多的。

邮件发送商业计划书的注意事项 1

邮件标题和商业计划书的主题页：项目名称+创业领域+模式，方便投资人和自己搜索和存档；

如果邮件正文能够把附件内容大概的罗列出来，打开附件的概率会更高一些； 2

不要群发—这是基本的尊重，最好稍微花些时间：

到这些VC的网站上去看一下他们各自的投资方向和领域，对症下药； 3

不要压缩包——很多投资人是用手机查看邮箱的，解压缩不一定支持； 4

不要大文件——将PPT转成PDF文件会小一些，除非是数据图，一般的图片都可以适当压缩。

怎样知道投资人对我的项目是否感兴趣 简而言之，比较直接的投资人，最关注的就是下面这些点： 教你一个小诀窍。你准备三个钓VC的诱饵：

一，项目简介；二，一份商业计划书；三，完整的财务预测计划。垂钓步骤： A

根据你回家作业中找到的对口VC名单，写一封简短的邮件，包括

一、两句甜言蜜语，附上你的“项目简介”发出去； B

如果VC马上有回信，问你有没有更加详细的商业计划书，你应该兴奋地立刻把十六页的那份商业计划书发出去； C

在你发出商业计划书之后，VC又主动和你联系，问你有没有详细的财务计划，你应该兴奋地立刻把详细的财务计划发出去，并独自一人去哈根达斯买一杯最好吃的冰淇淋自我暗地里庆祝一下，瞧，你商业计划书所花的工夫见效了！

你应该开始做好准备，很可能这VC过几天就会来主动邀请你去他（她）办公室面谈； D

如果在两个星期以内VC对你的“项目简介”没反应，你可以再次发邮件，包括

一、两句甜言蜜语，并主动附上你的“商业计划书”； E

如果该VC有正面回复，请把（C）的动作重复一遍。如果在两个星期内该VC对你的商业计划书没反应，你不妨主动再发一邮件询问一下他（她）对你的商业计划书的反馈。

如果还是没有反应，你不必再浪费诱饵了，这池子里没鱼。

天使轮、A轮、B轮商业计划书有哪些区别？ 1

种子/天使轮的BP最重要的是把“我在做什么”这件事情讲清楚。这时候项目处于0到1的阶段，可以有节操的画饼，投资人也吃这套； 2

A轮，最重要的是告诉投资人“我已经证明了项目的价值，需要钱获得更多的用户。” 这时候项目处于1到10000的阶段，大部分情况下投资人已经可以试用产品，最有说服力的就是漂亮的用户数据； 3

B轮，最重要的是展示“我已经有好多用户，需要融资来驱动商业模式。”

这时候项目大结构应该已经稳定，下一步就是要告诉这个阶段的投资人，项目的变现能力，来让投资人对自己投资的回报有信心。

商业计划书现场演示要注意哪些问题？ 1

问一下投资人有多少时间可以用来开会，再在他告诉你的数据上打个8折； 2

核心成员尽量全部到场； 初始阶段与投资人面对面的交流，一定保持一个好心态；

有些投资人喜欢用比较有攻击式的语言，不要着急沉着地应对就可以了，大不了换一家聊。

补充 1

一般标准的融资分为三个阶段： 融资准备阶段（写bp）； 2 市场推介阶段（见投资人）； 3 尽职调查阶段； 2

看看有没有国外对标企业

这一点是中国的创业者特别“赚”的，因为国外有很多可供参考的商业模式已经被验证。比如百度是中国的google，人人网是中国的facebook，微博是中国的twitter，美团是中国的groupon等等。

如果你有更进一步的探索，可以不是简单的对标，以A+B的模式，也能吸引投资人。比如大众点评是tripadviser+groupon+xxx等等类似的案例可以参考。这样讲故事会比较方便，投资人也会更加信服。3 你会发现：

其实你写给VC的商业计划书里的很多事都不可能发生：

今年销售额不会是你的预期，市场占有率是错的，公司发展不是按着你的想法一步一步来的，竞争对手比你认为的成长更快„„

只有介绍团队成员那一部分是对的。不，那也有可能变化； 唯一不变的只有你本人；

资本市场加码机器人产业 篇3

如果盘点近两年资本市场最受欢迎的投资标的，机器人概念股绝对名列前茅。据高工产研机器人研究所（GGII）统计数据显示，2015年中国A股上市机器人相关企业已超过80家，全年新增企业数量为20多家——60%以上企业通过并购方式进军机器人行业，涉及资金规模超过70亿元。“这一方面与中国超过日本成为全球第一大工业机器人市场密不可分，也与部分传统行业的上市公司跨界转型乃至市值管理相关。”业内人士分析。

政策扶持加码

受益于国家近两年频频出台的相关政策，机器人行业正在经历快速增长。有数据显示，2013年以来，我国已经连续三年成为全球最大机器人市场。2014年我国工业机器人市场增长54%，两倍于全球增幅。2015年我国工业机器人产量为32996台，同比增长21.7%。今年一季度，我国工业机器人产量为11497台，同比增幅为19.9%。中信证券研究部预测，未来5年国内机器人需求还会继续快速增长，年复合增长率将超过30%。

4月27日，工信部、国家发改委、财政部联合发布《机器人产业发展规划（2016-2020年）》（以下简称《规划》），引导我国机器人产业快速健康可持续发展。而该消息也让A股相关板块“闻鸡起舞”，如三丰智能、机器人等放量涨停，锐奇股份、海得控制等也纷纷飙升。有分析认为，智能制造是符合未来经济转型方向，应该成为A股市场的中长期主角之一。

根据《规划》，未来5年，机器人产业要实现机器人关键零部件和高端产品的重大突破，实现机器人质量可靠性、市场占有率和龙头企业竞争力的大幅提升。同时，政府也拿出六大措施为机器人产业发展保驾护航，如加强对区域产业政策的指导，引导机器人产业链及生产要素的集中集聚，支持符合条件的机器人企业直接融资和并购等等。

“相对来说，我们是非常看好机器人行业的，因为解决了效率和成本问题。而且机器人也是未来工业制造，甚至是平时生活中的不可或缺的元素。比如现在很多小工厂、饭店、餐馆等都在使用机器人，更不用说医疗器械、汽车制造等领域。”一位长期关注机器人产业发展的私募股权投资机构合伙人对记者表示。

在A股上市公司中，通过近几年的扩展，机器人板块个股量价齐升，目前涉及机器人的上市公司超过80家，市值在7000亿元左右，是工程机械领域最大的板块。不过，在很多机构人士看来，目前国内尚无全球性领军企业，随着未来政策扶持，预计会有一批企业快速成长起来。

上市公司加速布局产业链

国际机器人及智能装备产业联盟首席执行官罗军表示：“目前，中国已成为全球最大的工业机器人消费市场，在人力成本上升和全球制造业升级的推动下，未来十年机器人产业将迎来万亿市场规模。”在罗军看来，“机器人产业的发展不仅来自于政策推动，更主要的是企业自发的认同感和探索研发。”从上市公司层面来看，近两年的一大趋势是，涉足机器人产业的公司数量、切入角度、投资力度和研发深度都在不断加大，与此相关的产业并购此起彼伏。

其实，上市公司对机器人产业链的布局从去年起即出现明显提速迹象，模式主要是采用与巨头合作及并购投资两种方式。

如2015年2月，中国南车株洲所旗下子公司南车时代电气宣布，拟斥资约1.3亿英镑（合约12亿元人民币），收购英国SMD公司100%的股权。此项收购已于2015年4月份完成。据悉，英国SMD为全球第二大深海机器人厂商，中国南车借此次收购进军海洋工程高端装备行业，将助力公司未来实现陆地轨道交通设备和海通工程设备“双引擎”发展。

美的采用的是与世界巨头合作的方式切入机器人细分领域。资料显示，2015年8月，美的集团子公司——美的国际控股持有KUKA公司193.76万股，持股比例达5.43%，成为KUKA第四大股东。KUKA为全球机器人四大巨头之一。同时，美的公告将投资4亿元与安川合资成立美的安川、安川美的两家子公司，同时进军工业机器人和服务机器人领域。

2016年4月18日，美国密歇根州沃伦市，中国浙江万丰科技开发股份有限公司（下称“浙江万丰”）斥资3.02亿美元收购美国焊接机器人应用系统服务商Paslin正式交割。这场历时5个月的海外并购成为迄今为止国内机器人企业规模最大的一起跨国并购案。

“中国正处于经济转型升级时期，智能制造是新旧产业交替之关键抓手，上市公司不仅在产业领域嗅觉敏锐，而且具备雄厚的资本运作实力，势必会在机器人产业的投资与突破方面产生不可忽视的影响力。期间，与此相关的并购将会成为市场投资热点。”业内人士表示。

资本热捧

目前，外资企业生产的工业机器人占到国内工业机器人市场总销售份额的七成左右，基本可以满足中高端市场需求。内资企业面对领先企业在技术、价格和品牌上都不具有明显优势。仅有那些在机器人领域打拼多年、技术储备丰厚、步入成长期且具备对抗“外敌”的核心竞争力的老牌龙头企业，以及打通新老业务衔接且快速形成自身优势的新入行企业，成为基金重仓配置对象。

据金牛理财网数据显示，去年四季度，共有169只开放式主动股混型基金重仓配置30只机器人概念股。大族激光、华中数控、汇川技术、合康变频、巨星科技、天奇股份、智云股份均获得10只以上基金重仓持有。

整体来看，天治创新先锋持有机器人概念股集中度最高。前十大重仓股中有四只机器人概念股，分别为慈星股份、东方精工、华中数控、巨星科技，合计持股占净值比例达到14.12%。虽该基金近半年业绩表现一般，不过也跑赢大盘。截至2016年3月15日，近半年净值累计上涨0.31%，超越同期上证指数8.35个百分点。鹏华中国50混合、鹏华消费领先混合、金鹰稳健成长、前海开源大安全混合、金鹰行业优势、前海开源工业革命4.0混合、前海开源高端装备制造混合等基金，持有机器人概念股比例也较高，均达到9%以上。

概念股业绩分化

除此之外，在二级市场中，机器人产业也一直是热门概念，在去年股市最为红火的时候，机器人概念股可谓“一往无前”。

机器人概念股为数众多，如生产工业机器人、自动化装配与检测生产线及系统集成机器人，从事智能输送成套设备的三丰智能，从事自动控制技术的开发与应用的蓝英装备等。

机器人股票的上涨逻辑在于目前国内的制造业处于转型期，机器人市场需求呈井喷之势，未来产业发展空间巨大。因此，在去年牛市最疯狂的时候，机器人概念股受到热捧。

以这一概念的代表股票“机器人”为例，该股在去年3月的时候一直维持在40元上下。但在随后的一波单边上行的行情中，“机器人”的股价突飞猛进，最高价超过137元，涨幅超220%。而在今年4月1日，该股收报55.60元，和最高点相比，跌幅很大。

“无论是什么概念股，在这样的行情中都很难说是没有泡沫的。机器人概念股的成长再快，也不可能消化好几百的虚高市盈率，价值回归是肯定的。”一名证券从业人员告诉记者。

近期，随着2015年年报数据的逐渐披露，25家A股机器人上市公司整体发展向好，超五成企业净利润实现增长，其中机器人、汇川技术、软控股份等少数几家企业的净利润超过2亿元，有部分公司的净利润实现大幅增长。

与此同时，机器人概念股的业绩也出现分化，如林州重机、华中数控等上市公司机器人业务的情况并不乐观。以林州重机为例，其2015年度净利润同比下滑683.35%。

“业绩依然是决定未来机器人概念股投资的关键。”上述证券业人士如是说。

不过，广发证券分析师认为，从资本市场投资角度看，国内机器人行业投资分为三个阶段，如以并购、合作等机器人概念股形成的主题投资，到业绩出现分化好公司脱颖而出，再到行业格局基本稳定龙头公司受到持续追捧。而目前还处在产业发展前期，这也使得整个产业链都存在中长期投资机会。

（本文所涉及股票与基金只作为参考不作为推荐）

商业银行资本管理办法6 篇4

第五十一条权重法下信用风险加权资产为银行账户表内资产信用风险加权资产与表外项目信用风险加权资产之和。

第五十二条商业银行计量各类表内资产的风险加权资产，应首先从资产账面价值中扣除相应的减值准备，然后乘以风险权重。

第五十三条商业银行计量各类表外项目的风险加权资产，应将表外项目名义金额乘以信用转换系数得到等值的表内资产，再按表内资产的处理方式计量风险加权资产。

第五十四条现金及现金等价物的风险权重为0％。

第五十五条商业银行对境外主权和金融机构债权的风险权重，以所在国家或地区的外部信用评级结果为基准。

（一）对其它国家或地区政府及其中央银行债权，该国家或地区的评级为AA-（含）以上的，风险权重为0%；AA-以下，A-（含）以上的，风险权重为20%；A-以下，BBB-（含）以上的，风险权重为50%；BBB-以下，B-（含）以上的，风险权重为100%；B-以下的，风险权重为150%；未评级的，风险权重为100%。

（二）对公共部门实体债权的风险权重与对所在国家或地区注册的商业银行债权的风险权重相同。

（三）对境外商业银行债权，注册地所在国家或地区的评级为AA-（含）以上的，风险权重为25%；AA-以下，A-（含）以上的，风险权重为50%；A-以下，B-（含）以上的，风险权重为100%；B-以下的，风险权重为150%；未评级的，风险权重为100%。

（四）对境外其它金融机构债权的风险权重为100%。

第五十六条商业银行对多边开发银行、国际清算银行和国际货币基金组织债权的风险权重为0%。

多边开发银行包括世界银行集团、亚洲开发银行、非洲开发银行、欧洲复兴开发银行、泛美开发银行、欧洲投资银行、欧洲投资基金、北欧投资银行、加勒比海开发银行、伊斯兰开发银行和欧洲开发银行理事会。

第五十七条商业银行对我国中央政府和中国人民银行债权的风险权重为0%。

第五十八条商业银行对我国公共部门实体债权的风险权重为20%。我国公共部门实体包括：

（一）除财政部和中国人民银行以外，其它收入主要源于中央财政的公共部门。

（二）省级（直辖区、自治区）以及计划单列市人民政府。

商业银行对前款所列公共部门实体投资的工商企业的债权不适用20%的风险权重。第五十九条 商业银行对我国政策性银行债权的风险权重为0%。

商业银行对我国政策性银行的次级债权（未扣除部分）的风险权重为100%。

第六十条商业银行持有我国中央政府投资的金融资产管理公司为收购国有银行不良贷款而定向发行的债券的风险权重为0%。

商业银行对我国中央政府投资的金融资产管理公司其它债权的风险权重为100%。

资本加码商业地产 篇5

根据用益信托工作室统计，2011年，我国共发行房地产集合信托产品931个，较上年增长54％；发行规模2776亿元，较上年增长39％。与此同时，信托融资成本也大幅攀升，全年房地产信托集合产品平均预期年化收益率高达10.05％。如果再加上信托手續费(包括发行费用、渠道费用以及第三方费用)平均6％-10％的水平，开发商平均融资成本至少在15％以上。

房地产信托的快速发展与房地产市场不断累积上升的风险形成了较大反差。

为防控风险，房地产信托政策也随房地产宏观调控的步伐逐渐收紧。2011年5月底，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”：要求“控制增速、减少发行、实行紧缩”。随后，又要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又将项目立项从报备制变成了审批制，从源头上遏制住房地产信托发行的势头。

此外，2011年年底是《信托公司净资本管理办法》的清算时间点。由于房地产信托占用净资本的比例最高，对净资本紧张的信托公司而言，去房地产化自然成为了重中之重。从信托公司目前业务开展态势看，部分公司出于风险防控已经主动停止了房地产信托业务，其他开展房地产信托业务的公司也更趋谨慎，在选择交易对手方面也只选择上市公司或知名房地产开发企业。

与此同时，在房地产调控力度不放松、房地产销量下降、房地产信托流动性风险增加的情况下，投资者对房地产信托产品也更加谨慎。2011年第三季度，房地产信托的环比增速出现了明显放缓，随后的第四季度，房地产信托业务规模也出现大幅回落。

伴随房地产信托新增规模的减少，房地产信托产品集中兑付期不期而至。相关数据显示，目前房地产信托存量规模约为7000亿元，房地产信托产品多在1.5年期到2年期之间。

如果按2008年以来所发行的全部房地产信托产品的平均期限1.75年计算，70％以上产品都将在2012年和2013年到期，到期规模分别为2234亿元和2816亿元(加上利息部分，总还款额约为2450亿元和3100亿元)。就2012年而言，第三季度将是房地产信托集中兑付的高峰期，需兑付规模在1000亿元左右。

7000亿元的兑付额对房地产商而言是一个什么样的数量级概念?

人民银行1月30日发布的《2011年金融机构贷款投向统计》显示，2011年，全国新增房产开发贷款约3972亿元，同期地产开发贷款减少了约659亿元，由此推算，房地产开发贷款全年总计新增约3313亿元，这一数字较2010年、2009年减少了四成。若扣除保障房建设新增的1751亿元的贷款，2012年房地产信托兑付金额相当于2011年新增房地产(不计保障房)开发贷款的1.43倍。

与银行贷款相比，信托的滚动融资能力更差。银行在极端情况下仍可以通过向借款人的其他项目发放贷款，变相缓解借款人的存量贷款支付压力，而信托的滚动融资能力在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下很容易出现资金链断裂。

在房地产信托规模基本控制的同时，“保兑付”自然被提上重要议程，成为我国信托业2012年、2013年不得不面对的难题。对于房地产信托出现到期无法兑付且无人接盘的情况，监管部门曾明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。这实质上是确认了房地产信托刚性兑付的原则不可逆转。

房地产信托的主要还款来源是销售回款，严厉的房地产调控政策对房地产销售产生了极大的影响，而通过信托融资的，又以中小房地产开发商为主，在调控中受的影响更大。如果房地产销售回款在今明两年依然乏力，后續资金流入严重不足，大量房地产信托产品的集中兑付需求将使房地产开发商违约成为必然。

因此，从目前的情况看，信托公司对不能按期兑付的信托产品，采用先用自有资金接盘来兑付投资者、再通过法律程序对房地产开发商所提供的抵押资产(包括土地、在建工程、现房等)进行处置这一办法的可能性较大。

处置抵押物将是房地产开发商最不愿看到的，因为抵押率一般只有40％左右，也就是说，如果在保证归还信托本金的情况下，处置抵押物相当于房地产开发商对房价下跌的容忍度在60％左右，房地产信托产品的违约实为其走投无路的无奈之举。

2012年是房地产业再库存、价格调整的艰难时期。虽然首次购房家庭的贷款环境会较201 1年有所改善，但对行业整体而言，由于这部分银行贷款占购房款的比例不高，所以对房地产行业整体影响有限。从房地产供需来看，一方面，过去两年急剧放大的新开工面积将造成2012年市场新增供应大幅增加。此外，201 1年不少开发商由于对房地产调控政策抱有放松预期，减慢了推盘速度，这些延后上市的项目都将在2012年陆續进入市场，也会加大市场供应量。另一方面，房价下跌预期的强化会加重购房者的观望情绪，住房需求难以得到大规模释放。

可以预期，在房地产调控不放松的背景之下，随着房地产信托产品集中兑付期的到来，将会有越来越多、和房地产信托命系一线、资金链状况堪忧的房地产开发商，被迫采取“以价换量”来回笼资金。

在今年房地产信托2234亿元的到期规模中，所涉及项目有六成布局在一二线城市。因此，一二线城市房价面临的调整压力相比其他城市更大。从时间点来看，由于今年第三季度是房地产信托年内到期高峰，第二季度无疑是较为敏感的时间点。届时迫于资金压力，房价出现较大幅度下跌的可能性较大。