城市土地规划

城市土地规划（精选十篇）

城市土地规划 篇1

1 两种规划的关系

1.1 土地规划

土地利用规划是为了合理开发、利用、整治、保护土地采取经济、技术、工程等综合措施而进行长期土地组织的布局与配置。它由各级人民政府组织编制。包括土地利用总体规划和各类专项规划。土地利用总体规划的基本任务是从国家全局和长远利用出发, 在保护耕地的前提下, 协调各类用地需求, 统筹安排各类用地规模和布局, 合理安排土地开发和整理, 以促进土地资源的充分、高效利用, 保障社会经济的可持续发展。

1.2 城市规划

城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标, 确定城市性质、规模和发展方向, 合理利用城市土地, 协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。城市规划的任务是:根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划, 以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件, 布置城市体系;确定城市性质、规模和布局;统一规划、合理利用城市土地;综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设, 保证城市有秩序地、协调地发展, 使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市规划的根本作用是作为建设城市和管理城市的基本依据, 是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础, 是实现城市社会经济发展目标的综合手段。

1.3 两者的关系

由规划范围来看, 两者的关系是整体与局部, 面与点的系。土地利用总体规划是整个区域的规划, 城市规划只是其的一部分。

2 两种规划协调存在的主要问题

2.1 两种规划的规划思路不同

土地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的耕地有量、基本农田保护面积、新增建设用地面积、新增建设占用耕地面积等控制指标, 以供给制约和引导需求, 重在控制, 而且刚性的。城市总体规划编制时, 没有自上下达的规划控制指标, 在从需要出发, 着眼于发展, 在对城市的社会、经济、历史、理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析的基础上, 照市场经济条件下城市发展的客观规律, 提出城市发展目标和发展规模的设想, 很少考虑耕地和基本农田保护的问题。土地利用总体规划属于有控制规划, 而城市规划属无控规划。由此导致, 地方政府热衷于城市总体规划, 都期望把自城市做强做大, 而任意扩大城市规模的倾向, 规划部门为迎政府意图, 加上自身利益观念的驱使, 也喜好大规划, 对与土规划的衔接造成很大的困难。

2.2 两种规划参数的统计口径不一致

2.2.1 人口。

城市总体规划中, 城市人口包括居住在 (规划) 建区内的非农业户籍人口、农业户籍人口和一年以上的暂住人口。

土地利用总体规划中, 城镇人口仅为城市和建制镇建成范围内常住人口的总和 (含常住的非农业户人口、农业户人口集体户人口) , 不包括流动人口。不难看出, 前者所称人口的范围显然要比后者大。

2.2.2 用地指标。

在编制城市总体规划时, 人均建设用地指的选取依据《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJ13790) 的规定, 不考虑规划期年耕地水平和规划目标年耕地保量。土地利用规划中人均建设用地指标分为城镇居民点用地指标和农村居民点用地指标, 编制过程中为保证耕地总量动态平衡, 建设用地总量与均量都要受到耕地保有指标的限制。

2.3 两种规划采用的土地分类体系各异

《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》 (国土资厅发[2009]51号) 中最新规定:土地利用总体规划采用的土地现状分类, 其用地类型为3个一级类、10个二级类和33个三级类。城市总体规划中采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJl37—90) , 其用地类型分别为10个大类, 46个中类, 73个小类。两种规划对地类存在名称一致而内涵不相一致的问题, 两者既有交叉, 又有重复, 另外还有内涵一致而土地利用类型名称不一致的问题。如《城市用地分类》中城市建设用地包括采矿用地, 而国土资厅发[2009]51号文的规定为:城镇附近的采矿用地并入城市、建制镇用地, 城镇范围以外的区分为独立建设用地和采矿用地。再加上城市总体规划用地面积采用1:l0000或l:5000比例尺图纸上量算结果;而土地利用总体规划则是在GIS软件中进行面积量算。基础图件、量算方法和量算误差不一致, 最终导致同一地类不同内涵不同面积, 相同地类无法归类比较。

3 加强两种规划协调的对策

3.1 以可持续发展理论作为两种规划的根本指导理论既要寻求发展, 又要保护环境和资源

在城市规划中应综合考虑城市发展的资源与环境问题, 预测在不同决策方案下城市系统的潜在发展水平在土地资源承载力的约束下, 提出符合社会、经济发展目标的规划建议。拓宽城市规划的内涵和领域, 形成可持续观指导下的城市规划的新思路。

3.2 建立完善的规划体系

区域规划是国民经济和社会发展规划的深化, 是二者在空间布局和物质基础上的落实, 为城市规划和其它规划提供了宏观和区域范围的经济技术依据。城市规划必须以区域规划为依据。国土规划是根据国家社会经济发展总的战略方向和目标以及规划区的自然、社会、经济、科学技术条件, 对国土的开发、利用、治理和保护进行全面的规划。土地规划的编制是以国土规划为依据。因此要加强城市规划与土地规划的协调, 就要尽快地开展区域规划或国土规划的编制工作, 以便在区域层次上对社会经济发展水平和规模, 城镇体系规划, 尤其是城镇规模与布局, 土地利用与经济发展, 土地利用与工业化、城市化之间相互关系进行协调和安排。建议开展城市用地合理规模问题的科学研究。

3.3 统一各项参数

为加强城市规划与土地规划的衔接, 建议各级人民政府组织编制土地利用总体规划和城市总体规划时, 使用统一的人和土地的数据。城市用地统计应当以城镇地籍调查数据为准。城市用地类、建筑密度和建筑容积率的调查等方面应当考虑城市规划建设部门的需求。城市总体规划要充分利用城镇地籍调查资和城市土地定级估价资料。各级城镇体系规划应当精确确定镇数量、规模和布局, 为编制相应土地利用规划提供科学依据

3.4 统一用地分类标准

建议城市规划区内仍然可以采用城市用地分类, 为了适土地资源管理工作, 可对其做适当的调整与修正, 而在规划外可采用全国土地利用分类, 这样既可以避免用地分类标准的相互冲突, 也为城市规划与土地规划的衔接提供了有利条件。

3.5 从法律角度加强良种规划的协调

读书笔记：城市土地使用规划 篇2

最近才读了《城市土地使用规划》这样一本好书。从事城市规划工作好几年，现在才接触到所谓在西方国家被誉为规划界的“圣经”的这本书，实在觉得有点惭愧。目前粗略地看了下目录和前面第一部分前3章，觉得所谓“圣经”的说法确实有道理。书中对规划本质的深刻理解、全面完整的框架体系以及严谨清晰的表述思路，都不是一般书籍可比的。虽然其植根的是美国的社会和文化传统，但对于中国也有很好的参考借鉴价值。

书中对理性主义、共识建构以及城市形态设计等各种规划模式进行了综合。首先，这种对规划模式的界定本身就是很具有启发性的，从整体的层面对规划概念、方法和程序进行了分类。其次，将各种规划模式整合为一整套清晰完整的方法，并对规划师、规划方案等在其中的角色、作用进行深入浅出的表述，也体现了对规划理论和实践的深刻认识和理解。

书的第1章是“土地使用规划程序框架”。在引入章节，作者首先对规划作为一种博弈过程进行了解读，对规划师的主要作用进行了界定。一开始就将各方假设为狭隘的利益群体，反映了美国以个体为先的文化传统。而将规划师渲染成公共利益的守护人、改善弱势群体利益的倡导者，又不失理想主义的高尚情怀。作者对规划实践有着深刻的认识，没有将规划看成是一个有序的和理性的过程，而是将其描述为一种充满了误导、妥协的政治过程。正是在这样一种“恶劣”的环境中，规划师的作用得到了体现，就是对整个博弈过程进行有效的管理，包括提供信息、倡导协调、描述愿景、起草方案和条例等；同时，规划成果（Plan）的价值也自然显现出来，那就是引导建设、为土地使用提供依据，记录各方达成的协议、建构共识，以及描绘关于未来的生动图景，形成共同行动。

在对规划的环境作了简洁的描述之后，作者提出了一个概念框架，明确提出规划的目标是要“寻求一个永续的城乡土地使用模式”，并在环境、经济、社会和宜居性等价值取向之间适当平衡。这一节是统领全书的内容，也可以说体现了全书的核心思想。这一框架中既有作为目标的四种价值观平衡，也有作为一种方法的规划支持系统，还有作为规划内容形式的各层次规划网络，涵盖了规划的主要方面。作者显然明白，如果一个框架没有内容和实例支撑，必定只是一个空空如也的摆设，所以接下来紧密结合美国当前规划实践的重点，对传统的低密度开发、永续发展、精明增长、新城市主义等进行了较为细致的解读，也对土地使用的经济发展、环境保护、社会公平和宜居性四种价值观进行了剖析，最后以美国规划网络（体系）为重点介绍了规划程序。对于当前中国以及不同地区来说，规划实践面临的问题、规划模式、规划体系都有很大不同，四种维度的价值观分类也未必恰当，当值得本土规划师们深入研究。

第2章“用永续棱锥模型编制规划”首先强调了土地使用变迁管理的复杂性和动态性，然后介绍了Campbell的永续发展冲突三角形，即以经济、公平、生态三种价值维度为顶点，以经济增长与机会均等之间的“财产性冲突”、经济发展与生态永续性之间的“资源性冲突”、社会公平与环境保护之间的“开发性冲突”这三类价值冲突为边的三角形。接着，作者将宜居性作为第四个维度对三角形模型进行了拓展，提出一个永续棱锥模型。宜居与公平、经济、生态之间的主要关系或者说矛盾分别是中产阶级化冲突、增长管理冲突、绿色城市冲突。这样，就构成了由四个目标、六大冲突构成的规划框架，而理想的规划就在于实现它们的平衡。作者认为，永续发展的3E概念、新城市主义、精明增长都只部分地反映了四个目标，例如：永续发展的三角形模型方法最强调生态，强调解决资源冲突；新城市主义以宜居性为最高价值观，并通过城市设计的手段整合宜居价值观和经济价值观；精明增长也以宜居性为最高价值观，但主要是通过土地使用规划和设计来解决增长管理冲突和绿色城市冲突。

虽然丹佛（Denver）等区域的案例验证了框架的适用性，我们仍然要注意作者建立的框架只是基于美国规划实践的，对于中国的规划是否适用仍可存疑。特别是所谓的中产阶级化冲突在中国应该不是主要的，因为整体而言中国的社会结构并没有一个显著的中产阶级；增长管理冲突在中国更多的是城市内部的问题，而绿色城市冲突则经常体现为中央与地方的博弈。另外，不同背景也导致了概念在不同语境下的含义有所不同。例如作为第四个维度的宜居性，在中国规划界经常作为体现了3E原则的单一综合目标，出现在不少城市规划建设的愿景中；而在作者的概念中，宜居性除了二维的3E原则之外，也体现在公共空间、交通系统和建筑设计等三维特征方面。

在提出永续棱锥模型之后，作者对理性规划、共识建构和城市设计三种传统规划方法/模型进行了阐述。在美国，理性规划大行其道是在20世纪50年代到60年代，甚至出现了不少以计算机技术为基础的数学模型，走入了一个极端和误区。作者对这一历史过程没有进行介绍，而是在总结了几种较为中肯的批评声音后，指出理性规划模型如果融合共识建构和参与性设计的方法，进行适应性的调整，可以解决批评中指出的问题。共识建构在20世纪90年代起在美国规划中占据了主导地位，这可以看作是对过度关注目标的矫枉过正，但批评的声音是它过度关注过程，导致对通过编制并实施规划以改善城市形态这一中心目标的偏离。作者指出，这样一种开放化、参与式又常常充满争论的过程缺乏一种通过规划对未来城市面貌提出愿景式设计的驱动力。城市设计在规划发展过程中历史最为悠久，也是早期城市规划的核心任务，但这种规划模型容易陷入物质空间决定论的泥淖，如果没有与市民需求结合起来，如果没有对规划领域复杂性和动态性的认识，其愿景可能会很难实现。

最后，作者认为应借鉴和整合理性主义、共识建构和愿景设计三种模型，并以西雅图城市规划和街区规划为例，提出要建立一个协作规划的过程，将技术性的信息、价值观和场所创造结合起来。

第3章题为“如何创造一个优秀的规划方案”。在回顾了第1章规划的核心目标之后，对区域土地政策规划、城乡土地使用设计规划、地段或特定意图区规划以及开发管理规划的内容结合案例进行了分析。最后，从内部质量和外部质量的角度提出了规划质量的评价准则，并简要说明了潜在的限制因素。

这一章具有较强的地域性，特别是不同类型的规划是根据美国的实践提出的。但同时，规划质量评估准则提供了一个很好的列表，可以对规划作一个全面的检查。对于这样一个列表来说，求分值总和的意义其实并不大，毕竟对于不同规划来说，其重点是截然不同的；这样的列表最大的好处是，我们可以较方便地发现遗漏或忽略了什么。而对于规划支持系统的建立来说，这个列表也反映了对于系统的一大类使用需求。不嫌烦琐，把这份规划质量评估草案列于下：

一、内部质量准则（1-4）

1.问题和愿景的陈述

1.1 是否对规划期内将发生的变化、趋势及其所产生的影响有基本的评估？

1.2 是否对城镇预期的发展所面临的机遇与挑战有所描述？

1.3 是否审视了地方政府当前或潜在面临的问题与困难？

1.4 是否能用语言描绘出一个总体图景，确定城镇希望成为什么，希望看起来是什么样子？

2.事实基础

2.1 描述和分析地方规划权限的要点：包括现状和未来的人口和经济；现状土地使用，未来土地使用需求和当前为未来储备的土地数量；现状（和未来需要的）服务于城镇人口和经济的服务设施和基础设施；自然环境状况，代表宝贵但脆弱的资源以及土地使用的物质约束。

2.2 鉴别和解释事实所使用的方法：包括为表达信息而使用的图纸是否清晰、恰当和全面；集成了数据的图表是否适合所分析的规划区域并且有意义；是否使用了事实来支持议题、政策方向的推导与解释；导出事实的方法和数据是否有出处；基础的空间数据是否充足；官方的项目是否得到了严格核实与验证；项目是否明确地与规划政策结合。

3.目标和政策框架

3.1 是否清晰地表明了目标？

3.2 当政策明确地与一个（或者几个）目标有关时，它们是否保持内在一致性？

3.3 政策是否紧密联系一个特定行动或者开发管理工具（例如含糊的政策——减少洪水威胁与详细的政策——降低洪泛区的开发密度）？

3.4 政策是强制性而不是建议性的吗？

4.规划提案

4.1 空间设计：规划是否有未来土地使用总图？土地使用规划是否考虑了交通设施、给水排水设施发展？用地范围是否满足未来发展需求？设想的用地范围是否考虑了景观的适宜性要素？

4.2 实施：是否确定了实施规划的行动？是否将这些行动划分了优先度？是否对实施设定了进度表？是否明确了应当对政策的实施承担责任的组织？是否明确了实施所需的资金来源？是否对规划更新有一个时间表？

4.3 监测：目标是否得到量化？在每一个目标中是否都包含指标？是否明确了监测和/或提供数据的机构？当监测的环境发生变化时，是否有一个更新规划的时间表？

二、外部质量准则（5-8）

5.鼓励对于规划的使用

5.1 规划是否生动形象，并有强制性的行动程序来推动人们实现它？

5.2 规划是否呈现了一个简明扼要、行动导向的议程？

5.3 规划是否对多个备选的行动过程做出说明，以加强城镇应对复杂环境时的灵活性和适应性？

5.4 是否解释了法律环境对规划的要求？

5.5 是否有规划需要的行政管理权限？

6.创造清晰的图景，加强对规划的理解

6.1 是否有包含内容的详细表格？

6.2 是否包含术语表和名词解释？

6.3 是否有一个执行摘要？

6.4 在议题、目标和政策之间是否相互参照？

6.5 语言使用是否通俗易懂？

6.6 是否使用了清晰的图示？

6.7 空间信息是否在图纸上标注清楚？

6.8 是否包括了规划的支撑材料？

7.说明规划中相互支撑的行动

7.1 是否解释了与横向的地方规划和项目之间的关系？

7.2 是否解释了与纵向的区域和州的政策和项目之间的关系？

7.3 是否解释了政府间协作的程序，以确保服务和基础设施的提供、生态系统的保护和减灾（洪水）？

8.参与的角色

8.1 是否说明了规划准备过程中牵涉的组织和个人？

8.2 是否解释了为什么牵涉这些组织和个人？

8.3 这些牵涉到的利益相关者是否代表了政策和行动将影响到的所有群体？

8.4 是否解释了所使用的参与方法？

8.5 是否解释了这些相关者的参与对于我们优先的（怀疑此处翻译有误，是否应为：原先的）规划行为会产生什么影响？

8.6 是否描述了规划的演进，包括它对市民和私人领域的利益相关群体的影响？（怀疑此处翻译有误，是否应为：是否描述了规划的演变过程，包括所受的市民和私人领域的利益相关群体的影响？）

8.7 是否解释了规划能够得到的公共机构的介入和支持（公共工程、经济发展、公园）？

城市规划与城市土地资源的利用 篇3

关键词：城市规划;土地资源;建设;利用

一、城市规划与城市土地资源利用中存在的问题

随着城市经济的发展，随着城市人口的增加，势必要进行城市规划工作。城市规划是否科学合理，直接关系着土地利用能够充分有效，但在目前城市规划过程中，存在着土地利用不全面、不协调等问题。

1、城市规划与城市土地资源利用不协调

城市规划的主要职责归属于规划管理部门，而城市土地的利用归属于土地管理部门，随着国家对城市规划管理的重视，已经在很多法律条文上明确规范了城市规划与城市土地利用的关系，但其实在具体的工作中，仍然存在着两个管理部门脱钩的情形。城市规划管理部门的工作重点在于如何协调城市发展，如何合理配置城市基础设施，如何释放城市可用土地压力等，而土地管理部门的工作重点在于土地管理工作，土地合理利用以及土地买卖等。因两个部门的工作侧重点不同，若在实际工作中，出现口径不一的情况，就容易造成工作误差，既影响城市规划工作，也影响城市土地的利用。特别是在一些城乡结合部，这些城市规划的空白地区，往往已经列入了土地管理部门的工作当中，如果两个部门步调出现不一致的地方，很容易造成“未批先建”现象的大肆泛滥，这种现象在一定程度上严重影响了城市规划管理工作。一旦这些地区被列入规划区域，那么拆除工作将是摆在规划管理部门面前的一道难题。

2、城市土地资源利用未服务于城市规划建设

一般来讲，城市规划建设的资金大部分来源于城市土地资源的充分利用，这部分土地收益既可以为城市规划工作提供雄厚的资金支持，也能够促进城市经济的发展。但实际情况是，由于土地资源利用不合理，造成土地收益难以满足城市规划的资金需求，制约着城市规划的有效实施。在城市土地的出售过程中，将城市土地的利用与城市规划建设相结合，既能实现土地收益，又可以便于开展城市规划建设，但部分城市为了单纯追求过高的土地收益，将城市土地高价出售给地产商，其中不乏一些原本用来规划建设绿地、公园、广场等公共用地部分，虽然在资金上支持了城市规划工作，但却也阻碍了城市规划的实施。

3、城市规划制定存在随意性

城市规划是一项科学严谨的工程，城市规划一旦通过，并准予实施便具备法律强制性，不得随意更改，这就要求城市规划管理部门在制定规划内容时必须经过科学严谨的验证和考察。但部分城市在制定城市规划时普遍存在随意性，一方面浪费了土地资源，浪费了城市规划资金，另一方面也让城市丧失了自身的特色，影响了城市居民的归属感。在城市规划中，一些领导干部，为了盲目地追求形象工程，在城市规划中进行不必要的开发，如不考虑城市人口的密集度，盲目设定大型购物广场，这样既浪费了土地资源，还影响了区域的经济发展。还有部分城市在规划过程中，不注重对城市特色的保护，尤其不注重对城市古老特色的保护，盲目追求西方建筑风格，使城市丧失了自身特色。

4、城市绿地系统规划不科学合理

城市绿地是城市的“肺”，特别是在城市人口增长、城市汽车增长等背景下，面对日益严重的城市空气污染，比如北京的“雾霾”天气等，科学合理的城市绿地规划，不仅能够提升城市居民的生活品质，还可以提升土地利用的价值，增加土地收益。但部分城市在进行绿地系统规划时，存在着不科学不合理的现象。一些城市规划管理部门在进行绿地系统规划时，未顾及城市已有的绿化景观，而是盲目追求新颖，不分区域不分场合构建大面积的草地、绿化植被等，甚至不惜毁坏城市固有的绿化景观来构建统一的绿植，这在一定程度上，增加了城市规划的资金投入，造成了城市规划资金的浪费。这种规划方式，还容易对城市的林木资源造成破坏，特别是一些比较有历史感的古木，因不符合美观的考虑，被人为砍掉。还有部分城市在进行绿地规划时，不切合当地实际的人文、气候、土质等因素，盲目引进一些稀有物种或外来物种，并在绿化完毕后，未进行及时的园林保护，造成了这些苗木的死亡，也造成了绿化规划的重复性建设。

二、城市规划的合理思路分析

城市规划是城市土地资源利用的一种有效途径，在城市规划工作中，应该实现两部门的统筹结合，合理有效地利用土地资源。

1、构建两部门便捷迅速的信息渠道

城市规划部门与城市土地管理部门应该通力合作，做到信息共享，搭建两部门便捷迅速的信息渠道，只有这样才能实现城市土地资源的合理利用，也才能促进城市规划的科学有效实施。城市规划部门与土地部门应该构建信息平台，通过网络信息资源共享、工作内容互通、会议议程并行等多种方式，实现两部门的信息沟通工作。在进行城市规划工作会议时，可实行两部门联合与会的制度，共同探讨城市规划的科学性与合理性。根据城市发展和规划的特点，确定阶段性的合作重点和既定目标，保证城市规划与土地利用同步协调进行。

2、在科学考察的基础上制定严谨的城市规划方案

城市土地资源能否实现最大程度的增值，与城市规划的是否科学合理存在着直接的关系，这就要求在城市规划工作中，要根据实际情况，根据城市实际发展情形，来优先确定规划区域，以确保及时地实现该区域的土地增值，对于一些城乡结合部等土地增值不明显的地区，可以列入城市规划议程，进而实现城市土地资源的有序开发。

在城市规划过程中，要遵循对城市景观、城市文物、城市标志等人文建筑或自然景观的保护和重视，不能以破坏来建设。在制定城市规划内容时，可以参考一些先进的经验或方法，在突出城市特色的条件下，进行合理开发。规划方案制定过程中，可以通过旁证会、论证会来广泛吸取群众意见，规划方案制定后，要及时通报，以确保规划方案的科学严谨。

总结

城市规划与城市土地利用是相辅相成的，这就要求城市规划管理部门与城市土地管理部门通力合作，积极沟通，确保城市土地资源利用的科学合理性。在城市规划过程中，要注重对城市景观、城市特色、绿化植被的保护，同时注重提高城市土地的收益。

参考文献：

[1]侯丽鸿，谈城市规划与城市土地资源的利用[J]，山西建筑，2014年1月;

浅谈城市规划与土地规划的衔接 篇4

1 两种规划的关系

1.1 土地规划

土地利用规划是为了合理开发、利用、整治、保护土地采取经济、技术、工程等综合措施而进行长期土地组织的布局与配置。它由各级人民政府组织编制。包括土地利用总体规划和各类专项规划。

土地利用总体规划的基本任务是从国家全局和长远利用出发, 在保护耕地的前提下, 协调各类用地需求, 统筹安排各类用地规模和布局, 合理安排土地开发和整理, 以促进土地资源的充分、高效利用, 保障社会经济的可持续发展。

1.2 城市规划

城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标, 确定城市性质、规模和发展方向, 合理利用城市土地, 协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。

城市规划的任务是:根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划, 以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件, 布置城市体系;确定城市性质、规模和布局;统一规划、合理利用城市土地;综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设, 保证城市有秩序地、协调地发展, 使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

城市规划的根本作用是作为建设城市和管理城市的基本依据, 是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础, 是实现城市社会经济发展目标的综合手段。

1.3 两者的关系

由规划范围来看, 两者的关系是整体与局部, 面与点的关系。土地利用总体规划是整个区域的规划, 城市规划只是其中的一部分。

2 两种规划协调存在的主要问题

2.1 两种规划的规划思路不同

土地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的耕地保有量、基本农田保护面积、新增建设用地面积、新增建设占用耕地面积等控制指标, 以供给制约和引导需求, 重在控制, 而且是刚性的。

城市总体规划编制时, 没有自上下达的规划控制指标, 重在从需要出发, 着眼于发展, 在对城市的社会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析的基础上, 按照市场经济条件下城市发展的客观规律, 提出城市发展目标和发展规模的设想, 很少考虑耕地和基本农田保护的问题。

土地利用总体规划属于有控制规划, 而城市规划属无控制规划。由此导致, 地方政府热衷于城市总体规划, 都期望把自己城市做强做大, 而任意扩大城市规模的倾向, 规划部门为迎合政府意图, 加上自身利益观念的驱使, 也喜好大规划, 对与土地规划的衔接造成很大的困难。

2.2 两种规划参数的统计口径不一致

2.2.1 人口。

城市总体规划中, 城市人口包括居住在 (规划) 建成区内的非农业户籍人口、农业户籍人口和一年以上的暂住人口。

土地利用总体规划中, 城镇人口仅为城市和建制镇建成区范围内常住人口的总和 (含常住的非农业户人口、农业户人口和集体户人口) , 不包括流动人口。不难看出, 前者所称人口的范畴显然要比后者大。

2.2.2 用地指标。

在编制城市总体规划时, 人均建设用地指标的选取依据《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJ137一90) 的规定, 不考虑规划期年耕地水平和规划目标年耕地保有量。

土地利用规划中人均建设用地指标分为城镇居民点用地指标和农村居民点用地指标, 编制过程中为保证耕地总量动态平衡, 建设用地总量与均量都要受到耕地保有指标的限制。

2.3 两种规划采用的土地分类体系各异

《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》 (国土资厅发[2009]51号) 中最新规定:土地利用总体规划采用的土地现状分类, 其用地类型为3个一级类、10个二级类和33个三级类。

城市总体规划中采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GBJl37—90) , 其用地类型分别为10个大类, 46个中类, 73个小类。

两种规划对地类存在名称一致而内涵不相一致的问题, 两者既有交叉, 又有重复, 另外还有内涵一致而土地利用类型名称不一致的问题。如《城市用地分类》中城市建设用地包括采矿用地, 而国土资厅发[2009]51号文的规定为:城镇附近的采矿用地并入城市、建制镇用地, 城镇范围以外的区分为独立建设用地和采矿用地。

再加上城市总体规划用地面积采用1:l0000或l:5000比例尺图纸上量算结果;而土地利用总体规划则是在GIS软件中进行面积量算。基础图件、量算方法和量算误差不一致, 最终导致同一地类不同内涵不同面积, 相同地类无法归类比较。

3 加强两种规划协调的对策

3.1 以可持续发展理论作为两种规划的根本指导理论

既要寻求发展, 又要保护环境和资源。在城市规划中应综合考虑城市发展的资源与环境问题, 预测在不同决策方案下城市系统的潜在发展水平在土地资源承载力的约束下, 提出符合社会、经济发展目标的规划建议。拓宽城市规划的内涵和领域, 形成可持续观指导下的城市规划的新思路。

3.2 建立完善的规划体系

区域规划是国民经济和社会发展规划的深化, 是二者在空间布局和物质基础上的落实, 为城市规划和其它规划提供了宏观和区域范围的经济技术依据。城市规划必须以区域规划为依据。

国土规划是根据国家社会经济发展总的战略方向和目标以及规划区的自然、社会、经济、科学技术条件, 对国土的开发、利用、治理和保护进行全面的规划。土地规划的编制是以国土规划为依据。

因此要加强城市规划与土地规划的协调, 就要尽快地开展区域规划或国土规划的编制工作, 以便在区域层次上对社会经济发展水平和规模, 城镇体系规划, 尤其是城镇规模与布局, 土地利用与经济发展, 土地利用与工业化、城市化之间相互关系进行协调和安排。建议开展城市用地合理规模问题的科学研究。

3.3 统一各项参数

为加强城市规划与土地规划的衔接, 建议各级人民政府组织编制土地利用总体规划和城市总体规划时, 使用统一的人口和土地的数据。

城市用地统计应当以城镇地籍调查数据为准。城市用地分类、建筑密度和建筑容积率的调查等方面应当考虑城市规划和建设部门的需求。城市总体规划要充分利用城镇地籍调查资料和城市土地定级估价资料。各级城镇体系规划应当精确确定城镇数量、规模和布局, 为编制相应土地利用规划提供科学依据。

3.4 统一用地分类标准

建议城市规划区内仍然可以采用城市用地分类, 为了适应土地资源管理工作, 可对其做适当的调整与修正, 而在规划区外可采用全国土地利用分类, 这样既可以避免用地分类标准上的相互冲突, 也为城市规划与土地规划的衔接提供了有利条件。

3.5 从法律角度加强良种规划的协调

目前, 我国还没有真正的一部针对土地规划的法律, 导致土地规划缺乏法律依据, 这也是造成土地规划与城市规划脱节的一个重要原因。因此应尽快筹备起草和颁布《中华人民共和国土地法》和《土地规划法》, 这样才能真正做到城乡土地和各部门、各产业用地统一管理, 规范城乡土地利用规划行为, 对城乡土地实行用途管制, 协调土地利用规划与相关规划之间的关系, 在土地利用层次上构建适合我国国情的规划体系。

参考文献

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[5]胡细华等, 谈城市规划与土地利用规划的衔接问题[J].国土资源导刊, 2008, 2.

城市土地规划 篇5

1、说明

城市居民和其他定居点人群仍然是推动发展的主要创始人，因为他们代表了经济和社会相互关系的基础。与此同时，他们是空间，自然资源和环境的污染的巨大的消费者。因此，他们是可持续发展战略的关键因素。加之，环境的保护包括历史、文化和自然遗产，“可持续发展”主题隐含大量的价值观，其目的是保证为我们和下一代的生活质量。不幸的是，目前的城市和流动模式不符合这些目标。由于城市化的迅速增长，众多的污染问题已经对城市及其周边一定辐射范围地区的生活质量产生了负面的影响。

链接定居点到区域和地方级的公共交通是本文的核心。运输基础设施（包括道路和铁路），以及能源供应，通讯等基础设施的现代化发展，对定居点发展产生重大的影响。只有定居点有效地计划发展基础设施，全面可持续的的发展才能有效实现，特别是交通运输系统，在本文公共交通将被强调。

在世界各地，车作为运输车辆，能提供舒适，愉快的旅行以及其灵活性，已经被广泛的应用。但在同时车带来了负面的环境影响（如污染、噪声）。道路运输是后发电系统，第二个最大的温室气体排放源在欧盟。它占据欧盟整个CO2排放量的1/5，是主要的温室气体。单是轿车就约12%的二氧化碳排放量。尽管在汽车技术方面有重大的提升，能够降低二氧化碳排放量，但这些都不足以抵消交通事故和车辆种类增加所带来的影响。除此之外，交通工具，汽车交通盛行的地方，往往会导致交通挤塞以及增加对道路基础设施的投资。交通堵塞和道路投资的一个直接反应是扩大就业和住房需求，这将导致向郊区和城市外围扩张，这里道路拥挤暂时还不存在。个人的流动性增大，定居点变得分散，而这又需要更多的道路，且降低了公共交通的效率。土地利用和一个特殊的服务基础设施需要的是不合理的，增加成本，社区不能处理问题，因此社会隔离开始。这将对社会和环境退化产生一个恶性循环。这样一个恶性循环导致城市不可持续的发展。显然，从长远来看，对道路的投资，既不经济也不环保的解决方案。完善公共交通对于可持续和低碳城市发展是更有效和合理的。

2、区域层面的问题

作为西欧的典型，甚至是斯洛文尼亚大城市的腹地发展都经历了巨大的压力。从六十年代到九十年代，斯洛文尼亚大量的住房建设导致了两个不同的方向；一方面在郊区和城市边缘块建设大型公寓。与集体建设相反的是，分散的单一家庭住房形式出现在城市各个地区。这就是为什么巨大的郊区膨胀延伸是斯洛文尼亚的众多城市郊区化的主要问题之一。在区域中心，巨大的交通流量通常隐含事故可能性，而公共交通应是主要的交通系统。不过，公共交通系统应被良好的组织，以及高水平的服务，提高与私家车的竞争优势。

在九十年代初，在斯洛文尼亚几乎有三分之一的人口生活在郊区。其中超过一半的人每天开车去大就业中心工作。快速城市化伴随着分散和相对较低的居住密度，这是依赖于私家车的使用，争造成对环境的负面影响，以及经济： — 大量建成区以及未高效利用土地，公用基础设施不足； — 单功能性导致单调的地区将产生大量的运输，特别是轿车； — 不经济的道路和其他基础设施建设； — 由于日常交通而增加的环境污染； — 污水处理和废水处理问题；

— 文化景观保护问题，农业用地保护； — 减少在这些领域的投资等。

在斯洛文尼亚私家车平行增加的使用，意味着公共交通工具使用减少：今天只有10%的人是公共交通工具的使用者。目前的状况是要求改善公共交通系统：高效，合理，实用，交换节点的创建。在更广泛的意义上讲，应该有更加密集的人群与发展的交通节点连通。在由私家车的使用（交通挤塞，污染，意外事故等）造成的一切消极影响，趋势应该重新定向为使用公共交通，自行车和行人交通。

低密度的城市发展有重要的影响，将扩大对汽车的依赖和广泛土地的使用。这些问题是许多斯洛文尼亚卢布尔雅那，尤其是城市地区。

3、卢布尔雅那城区

正如我们的首都一样，卢布尔雅那是一个政治，文化和经济中心。卢布尔雅那区域发展的主要问题之一也是郊区大范围的扩张。有超过27万居民在市政边界内，包括边远地区（在功能城市地区）增加了总数超过50万居民。机动化水平高（2.2人/车）和流动性（每天）已经是2.4次。私家车的增加使用和公共交通系统减少使用反应了交通系统的主要问题，同时对环境造成威胁。今天，在卢布尔雅那市内公共汽车是唯一的交通工具，这是其能力的上限。卢布尔雅那已在1901年就有电车，但它在40年前被淘汰了。解决方案与同类城市比较，导致的结论，认为最有利的长期答案是双公共交通系统：现代化的铁路运输（轻轨交通和后来的城市电车）及巴士（城郊和城市系统）。因此，我们为卢布尔雅那市开展不同方向的研究，我们重点研究城市发展的（计划的）轻轨系统（Sasek Divjak，200；Sasek Divjak，2002；Sasek Divjak，2004）。结果将为卢布尔雅那新的战略空间计划提案做建议（Sasek Divjak等，2009）。

通过对卢布尔雅那市当局未来人口数量预测，每年大概有1000移民，估计到2027年将有250000人口。这个评估曾作为空间发展战略计划的基础数据（Jakos在Sasek Divjak，等，2009）。3.1住区发展

斯洛文尼亚的住区结构的主要特征是相对较小的定居点居住较多的人（6000）。只有三个城市有超过50,000居民：卢布尔雅那有270,000居民，其次马里博尔和采列。斯洛文尼亚大多数人定居在一个1000人甚至更大的定居点附近，这里将近有2/5工作场所。典型的城市生活方式，以及一个独立的单户住宅住房类型。大约有50%的移民来自城市和农村地区，这是社会经济结构已经完全改变的主要原因。以上的郊区通勤工作人口每天的主要就业中心的一半。通勤人员增加了机动车流量，特别是使用汽车。

类似的中等规模的欧洲城市的现代有轨电车被证明是一个很好的解决办法，来解决内城地区的流动性问题。为了避免总线上的限制（挤塞问题，没有足够的能力）或地下的解决方案（太贵），对缆车权分离方式已被证明是最高效的公共交通技术之一，过得了世界性的成功。

另一个问题是住房短缺，中心的需求超过供给。作为结果，住房价格和租金成本都很高。据预测，直到2015年卢布尔雅那需要新的住房约15,000。为此，有必要在城市，郊区和该地区其他定居点的中心部分准备适宜的居住点。因此，有迫切需要充分考虑在哪里，以什么形式和在何种程度上新建住房社区。而从城市的可持续发展的角度来看，重要的是城市和农村经济，社会和生态平衡发展。迈向20世纪末的生活和工作方式发生了基本变化。城市与农村不同的生活方式和获取信息的差异已经减少，这不仅是因为交通连接，还有新的信息和通信技术发展。业务领域的工作并不只限于一个紧凑的工业生产。在居住区域内有大量的服务领域里的工作。但同时，这些可能性都对城市扩散的程度以及对公用基础设施的需求有相当大的影响。

在过去的几十年，关于欧洲城市发展规划的指令，强调全面的做法，要求考虑更广泛的区域层面。尤其重要的是可持续的做法（尊重21世纪议程和人居议程原则），因为绑在城市进程中的活动施加最大的变化及对环境的负担。因此，环保战略，必须连同社会，经济和其他战略（连接经济发展，环保，运输，住房和规划政策等）。现代可持续发展的城市化区域模式包括两大战略：

A.建立中央的市区核心区和城市历史中心，需求重建，振兴和城市表面的改造，特别是改善城市组织。

B.在郊区和农村地区分散密度，有较小的浓集中心和它们之间有良好的网络连接。分散浓度模型的一个重要原则是连接区域增长的交通路径和居住点。这一原则能够使使这些地区重新发展，但是需要有新经济投资来修建和完善城市功能。

其基本原理是显而易见的：投入力量在区域一级的权利下放计划。项目建立主要集中在分中心的地方普遍存在的土地混合使用（住房和相应的公众使用的表面，商店和服务）的战略重点沿区域公共交通系统的路线。这一概念的一个重要方面是建立在一个热闹的步行距离城市社区。

卢布尔雅那，首都城市，它的蔓延以历史为核心沿道路系统径向向外，它有一个明星般的形状特点（图1）。卢布尔雅那集聚发展成为一个大都市，所以我们计划一个和谐的发展。为了减少在卢布尔雅那中部的交通挤塞情况，我们预见的发展根据浓度的沉降分散模型的原理。发展的三个主要原则：城市增长的区域结构与公共交通的发展联系；区域规划为混合土地用途，而城市设计的政策是对人类；步行的距离，共同开放空间。图1：分散在卢布尔雅那功能区集中模式

作者：Sasek Divjak，UIRS来源：Sasek Divjak 2001 3.2郊区密集建成中心 一个明星般的形状是卢布尔雅那区域发展的典型模式：主要密集建成区延伸为圆（圆周）连通。通过连通向外，全市已扩大5个分支形状。沿着这些方向，分散的单家庭住宅房屋普遍存在，频繁的宿舍需要集中的职能和创造新的就业机会的意识。

圆周范围内的密集建成区可以通过旁路来发展以及改造退化地区（灰色地带），或者修整旧城区的方式、提高定位模式。考虑到城市的可持续发展以及由机动车交通造成了内城的问题，解决这个问题的办法就是释放中心区域的压力通过采用分散沉降模型。该模型为城市分中心或人口稠密建成住区提供了优先发展权（提供住房，服务，就业机会，娱乐），将沿着公共交通线路的功能布局。在这样的方式下，主要的独立分散的家庭住房的郊区住房模式将变得更加密集，并得到更好的改善。该市将与快速公共交通系统一起成长，与中心密集建成连成轴。中介空间的绿色景观元素将保障横向之间的沟通，并会保持城镇单位的完整性。

在设计新的或升级的社区，现有建设应被考虑，以及在较小的郊区城市群中现有的中央表面。同时，分散建成面积在郊区应更加密集。新的或改进中央表面将代表地区发展的中心，周围应该作为一个独立的单元，设计在步行距离之内的混合功能（商店，服务，空间，住房等公共使用），在这样一个框架，新工作方案将是可行的，以及新的住宅区也可行。

这种模型的中枢支柱是公共交通系统。就其良好的运作，一个完整的解决方案是解决区域交通系统迫切需要的。

我们已经建立了三个可能的地方中心“附近的铁路站”：

A型：我们已考虑到与中央职能的现有较大的定居点。再开发和腾空地盘应充分利用与开发，使之能够具有混合功能如步行。新的活动（社区提供服务的零售，写字楼，商业楼宇）将在核心区的地方进行。他们应该具备较高的商业开发强度，工作团，以及中度至更高的居住密度。交通基础设施设想一个公共汽车站，可能是火车站，并有“停车换乘网站”，可以容纳较大的停车位。

B型：现有的规模较小的定居点，当地交通交汇处。他们应该强调中等密度住宅，服务，零售，娱乐，公民和康乐用途。在公共交通车站附近，应该有一个“停车换乘站点“，可容纳较大的停车位。

C型：在城市中心区的边缘。主要是混合使用区伴随再开发和腾空地盘，应该变换新的用途得到充分利用。

4、铁路走廊规划概念

在我们对卢布尔雅那铁路走廊规划概念研究项目（Sasek Divjak，2002年）中，对卢布尔雅那地区新兴城市的功能进行了分析，首先是那些与铁路运输走廊相关的郊区。走廊与两旁或大或小的单户住宅定居点形成了一个柄状式的形状。

数项研究为了发现一个“最适合的公共交通网络”，能够长期的和取得一个投资优先权。分析结果与交通规划工作者，城市规划者和卢布尔雅那地区政治家理念相结合。改善铁路实施更美好的前景存在于分支通往北线（至卡姆尼克）和南方（至格罗苏普列）。分析铁路的投资成本，并考虑到技术和组织方面，该行的首要任务是向卡姆尼克。这就是为什么这个分支和集中的铁路车站更近地区，在解决的可能性（10分钟，步行）中已详细研究了原因。我们已经表明的定居点增长的可能性的两种策略：升级（重用）现有市区（最好是在短期内），增加新的领域（根据长远需要）。我们已经考虑到现行的土地使用，古迹的保护和农业土地，森林，水源，和溢出区等。整个区域的自然和文化遗产丰富，是在一个特殊的保护政策下体现。绿化区将继续发挥重要作用，规划中，将着眼于维护现有的绿色建筑和新的（康乐用途）。

4.1卢布尔雅那北部——历史发展和自然资源

在卢布尔雅那地区北部铁路支线走廊有三个重要中心：特尔津、多明萨尔和卡姆尼克。城市运行路线绕道越过萨瓦河crnuce和特尔津，将其分裂成两部分：往北为门奇斯，往东向多明萨尔。沿着卡姆尼克比斯特里察河，它走向卡姆尼克，这是一个历史性的城镇，至今仍是当地中心。

分支南部，区域被铁路和高速公路分为两部分。西侧，地形多起伏，主要由森林覆盖及部分城市化；往东部延伸为平坦的土地，是显著地农业用地（开垦林地和布鲁克斯人造河床）。

在中部区域，靠近多明萨尔，自然和都市元素出现在南北方向。肥沃门奇斯土地沿西部铁路延伸。沿东部区域有一部分城市位于河岸带。

卡姆尼克位于铁路和kamniska比斯特里察河中间群山北部的山麓处。西部主要是农田种植，往东部延伸以丘陵和林地为主。基本的居住功能和交通结构是沿着河流从北向南的纵向的、特色的形式。

该地区往多明萨尔区域曾经是卢布尔雅那一个农业腹地，它是由小部分居民发展。除了耕作，还发展了马车运输和秸秆编织。在19世纪末，铁路建设对当地工业产生了影响，在第二次世界大战后蓬勃发展起来。它引起了人口重组，消除了农业区域，多明萨尔得到快速的发展，这里首先建立起大量的工业产业工人住房。

后来，在六十年代，制造业和小工业得到了很大发展，这也造成了农场结构重组。这期间能看到中央多明萨尔以及南部地区急速的扩张，由于城市中心附近位置、快速的高速公路以及舒适的自然氛围而使其变得极富吸引力。与卢布尔雅那中心地区比较，这里更具有优势，如有利的住房贷款，更便宜的建设用地，以及比较低的建设成本。分城市化运动的强盛，造成新的城镇单位产生，如特尔津新定居点。

直到今天，私人激励与小厂的建设占上风，我们见证子城市化运动。新郊区住房的社区经常与小企业相结合而出现。4.2更密集建成区潜在的可能性

飞机的发展是基于长远的规划，土地利用总体规划与它本身的局限性，适宜的空间，城市化需求和基础设施网络，特别是区域轨道路线。然而，土地政策和适当的经济措施应该能够为其在预备建设地区达到目的。

卢布尔雅那公共交通概念研究（TTK，1999）的结果显示，往北部延伸有优先改善的效果。这就是我们分析城市化道路走廊可能性的原因（图2）。我们一直关注沿铁路走廊的宽度，对于城市化这将是很有吸引力： ——600米作为一个较短的访问，10分钟的步行双向可能性

——800米，可以为一个更长距离的步行创造可能性（serried orange line）——1000米，自行车是可行的。

现有的大部分居民已纳入这些限制条件内考虑。

设想为北部延伸区域建设一个庞大的铁路基础设施的可行性，考虑到新的住宅以及其他用途的需求，同时也反映了斯洛文尼亚中心巨大的财政赤字。（图2）：卢布尔雅那地区北部地区更密集的建成区潜在的可能。作者：Mojca Sasek Divjak，UIRS。资料来源：2004年Sasek Divjak 为了更好无障碍出行，我们又增加了一些车站，其中一些是可移动的。除建造的第二条轨道线路和电气化，有必要进行现代化和装备站台（停靠点），特别是为停车换乘设计。解决另外密集建成区的可能性主要集中在铁路站附近中心带（距离50米）。每个设置站点都需要详细的分析。通常在一个轻轨站点附近的土地功能是混合的：商业、办公、服务、公共项目、公共开放空间和各类住房如多公寓的混合单元。其次是紧凑的单户住宅（行列式，中庭的房屋和密排单户型独立住宅），休闲区等项目。

为多明萨尔设想一个集中和重组城市组织结构建立区域。这能够将重建和再利用退化或废弃的工业区，同时将其转移到住宅，商业和商业领域。？河地形沿岸应该变成一个绿色休闲区域和生活可持续区域。多明萨尔火车站应移到稍微北（连同巴士站）地区，这里能提供现代和附属的产品。

5.结论

为避免人类住区增长的不平衡，不健康和不可持续性，就必须促进土地利用方式（在区域和次区域一级），最大限度地减少交通需求，节约能源，保护开放绿地。我们提出了两个战略：

一发展中央城市区及其历史核心区； 二人口稠密地区分散安置在城市边缘分；

这些改善将带来一个更加可持续的和功能升级的城市住区： 减少日常迁移量；

集中居住和更好的土地使用；

更好的城市标准和升级功能（中央、制造业、娱乐），这有助于增加活力和提高生活质量；

发展混合使用的市区（含住房，工作场所和必要地服务）是减少郊区总量的增长的一种方式；

更好的社区和其他基础设施；

可持续的运输模式（高浓度人口/公共交通推广—好质量的大众运输系统）； 更多选择和更多元化的生活居所。

合理有效整合住区的方法是很重要的，尤其是农村。如果这里有自己的文化和特征，在未来的整合计划中应该得到尊重。且应重点强调单元和住房的保护，因为这些是值得保护的。

因为卢布尔雅那郊区飞速的建设，新的环境将出现，当公共交通网络更新后（首先就是市郊铁路）。这就是本地发展规划为什么要适应和更新。如果它们不进行改变，这些区域将重建，也将没有可能建成为一个城市副中心（靠近火车站）。

城市土地规划 篇6

关键词:土地利用总体规划城市规划协调

0 引言

在城市建设和城市管理中,土地利用总体规划与城市总体规划在经济建设与实施可持续发展战略中起着关键的作用,它们相互联系又相互制约,既是统一的又是对立的。两个规划的依据都是国民经济长期发展规划,其核心内容都是土地的合理利用。但研究的对象、范围、实施年限、方法、步骤各有侧重,规划深度也悬殊较大。为使两个规划充分发挥指导性作用,应当通过“两规”的协调,实现土地的节约、集约利用。新一轮土地利用总体规划应更多的与城市规划相联系。本文以贵州省铜仁市为例就土地利用总体规划与城市规划的协调问题进行探讨。

1 土地利用总体规划与城市总体规划的关系

1.1 两个规划编制目的与任务

1.1.1 土地利用总体规划编制的目的与任务 土地利用总体规划是在一定区域内,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件,对土地的开发、利用、治理、保护等在空间上、时序上所做的总体安排和布局。

1.1.2城市总体规划编制的目的与任务 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,是确保城市空间资源的有效配置和土地利用的前提和基础,是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。

1.2 两个规划编制的思路

1.2.1 新一轮土地利用总体规划 铜仁市开展新一轮土地利用总体规划修编,以《铜仁市国展经济和社会发展“十五”规划纲要》(提纲)为指导,以科学发展观统揽全局,正确处理资源保护与加快发展的关系,针对实际情况,高起点切入西部大开发的实施,寻求一条既针对当前,又适应未来的“经济与资源保护协调发展、经济与社会协调发展”的国土资源规划、管理、保护与合理利用的模式,构筑一条合理利用国土资源与促进经济发展之路。

1.2.2 城市总体规划 《铜仁市城市总体规划》(1999～2020年),遵循人口、经济、社会、环境和资源相互协调,走可持续发展的道路,坚持经济建设,城市建设与环境建设同步,实现社会、经济、环境三个效益的统一;城镇的发展和布局严格执行合理用地、节约用地的土地使用原则。并以市场经济为导向,适应城市的动态发展,使规划具有延续性、超前性、稳定性、可操作性。

1.3 两个规划存在的矛盾与问题

1.3.1 城市建设用地规模、范围的确定上存在较大差异 城市规划范围过大,《铜仁市城市总体规划》中,确定的规划控制范围150平方公里,规划范围42.0平方公里,其中城市规划建设面积18.00平方公里,现行土地利用总体规划的城市规划范围比城市规划的范围约小8平方公里。

1.3.2 规划实践中有时难以协调 土地利用总体规划与城市规划在工作实践中也往往存在难以协调的问题,例如在建设项目可行性研究阶段,建设项目选址意见书和建设项目用地预审报告两者缺一不可,分别由城市规划主管部门和土地规划主管部门具体操办。实际中,可能会出现一方同意选址、另一方不同意用地预审的情况,导致建设项目不能立项。

1.3.3 编制规程和工作路线不一致 土地利用总体规划的编制一般采取从上到下逐级进行的方法,而城市规划采用的是从上到下与从下到上相结合的工作路线。土地利用总体规划的编制强调土地尤其是耕地的保护,耕地占用和保护指标的分配采取自上而下层层下达的方式,不得突破,带有很强的计划性。城市规划侧重城市的建设和发展,规划编制一般从各行业用地需求的角度进行各种土地利用的时空安排。

2 土地利用总体规划与城市总体规划协调的途径

2.1 两个规划协调的依据 《中华人民共和国土地管理法》第二十二条规定:城市总体规划、村庄和集镇规划,应当与土地利用总体规划相衔接,城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内,城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

《中华人民共和国城市规划法》第七条规定:城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。

2.2 两个规划协调原则 土地利用总体规划不仅要为城市的发展提供充足的发展空间,以促进城市与区域经济社会的发展,而且还应为合理选择城市建设用地、优化城市空间布局提供灵活性;城市规划范围内的用地布局应主要根据城市空间结构的合理性进行安排。城市总体规划应进一步树立合理和集约用地、保护耕地的概念。城市规划中的建设用地标准、总量,应和土地利用规划充分协商一致。

2.3 两个规划协调的主要内容

2.3.1 城镇人口发展规模的协调 《铜仁市城市总体规划》中人口预测总规模为27万人,它包含其他村镇人口。2005年,五个办事处总人口为15.84万人,按照铜仁市人口和计生育局预测的相关参数,到2010年和2020年,五个办事处总人口分别发展到16.9和19.26万人,因此,应采用城区人口20万人来对用地规模计算。

2.3.2 城市人均用地指标的协调 铜仁市城市区域由市中、环北、河西、谢桥四个办事处组成。2005年城市用地面积815.13公顷,四个办事处非农业人口114527人,人均占地71.17平方米/人,远低于建设部中等城市人均占地标准90—105平方米/人的标准。铜仁市正在实施“兴工富市、强农稳市、商贸兴市、旅游活市”的发展战略,特别是铜仁地区拟将“撤地建市”,铜仁市必将发展为区域中心城市,空间问题将显得更为突出。

2.3.3 城市用地总量规模的协调 铜仁市城市规划规模比土地利用總体规划规模大171.77公顷,需要在土地利用总体规划中去控制和协调。根据我市社会经济发展情况和粮食生产安全对耕地的需求,我市城市用地近期年(2010年)新增规模控制在405.55公顷左右,目标年(2020年)新增规模控制在813.10公顷左右,城市建设规模不得超过土地利用总体规划确定的1628.23公顷的用地规模。

2.3.4 城市规划用地发展方向的协调 根据《铜仁市城市总体规划》的修编的情况,铜仁市将向谢桥、灯塔片区发展,针对这部分建设用地,土地利用总体规划修编时,应作相应的协调。一方面,在城区规划控制范围内的农业用地区应调整为建设预留地,以满足城市发展所需用地;另一方面,在条件好的地区开展土地开发、整理、复垦工作,弥补城市建设占用的耕地,完成“占补平衡”和实现耕地动态平衡。

2.3.5 城市建设用地范围的协调 城市规划建设用地区外,城市规划范围内的土地,在土地利用总体规划修编时,划定为城市发展区,并实行相应的用途管制,避免破坏城市规划的整体性,应从长远发展方向考虑,以满足城市规划的长期性,超前性对土地利用提出的要求,同时为城市的可持续发展留有余地。在城市规划范围外的土地,尤其是耕地将实行严格的用途管制,禁止非法占为建设用地。

3 结论

城市土地规划 篇7

1 城市土地规划和城市环境概述

在研究城市土地规划与环境之间的关系之前, 首先应当了解一下土地规划和城市环境。

1.1 土地规划

土地规划主要是指在一个国家或是某一个地区的范围之内, 根据未来一段时期内经济发展的需要, 对土地合理利用情况作出的总体规划安排。其最终目标是为了使土地利用能够满足国民经济发展过程中各相关部门的要求。土地规划的具体依据是当地的自然资源、人力资源以及技术资源等的配置以及分布状况, 并且要尽量使土地获得最为充分和有效的利用, 避免人为原因导致土地资源浪费。科学合理的土地规划对于社会经济发展有着极其重要的意义, 它是统筹人与自然和谐、城乡、社会经济以及区域等发展的主要手段。同时土地规划也是土地管理及依法行政的重要依据。基于以上种种, 当前土地规划已经受到政府越来越多的重视。

1.2 城市环境

城市环境又被称之为人工化生存环境, 它是由人们凭借自己的努力对自然环境进行充分地利用和改造后创造出来的一种环境。可以说城市环境是与城市整体相关联的自然及人文条件的总和。其中主要包括社会和自然这两大环境。构成社会环境的基本要素主要有政治、经济、文化、民族、人口以及行为等;而自然环境则主要包括地质地貌、水文气候、动物植物以及土壤等等。从某种意义上讲, 城市的形成及发展既得力于城市环境条件, 同时也受到所在地域环境的制约。一座城市环境质量的优劣与居民的生产生活密切相关。

2 城市土地规划与城市环境两者之间的关系

城市土地规划与城市环境之间的关系十分复杂, 既相互依托, 又互相影响;既相辅相成, 又存在矛盾, 这种矛盾主要体现在以下两个方面。

2.1 城市土地规划与环境建设之间的矛盾

1) 城市中心环境不断恶化。随着城市中心区域面积的不断扩大, 大量的农业用地变为建设用地, 这在一定程度上给城市的环境建设带来了十分严重的破坏。虽然新城区的建设及后期的改造为城市增添了不少经济效益, 但是牺牲的自然环境也是相当巨大的;

2) 郊区面积不断蔓延。据有关调查显示, 我国大部分城市的郊区面积都发生了不同程度的蔓延。这种情况不仅增大了城市建设成本, 而且也在一定程度上侵害了住房者的利益。同时郊区面积的蔓延给城市中心带来了很大压力, 从而使得城市中心不断衰落。另外, 农业用地的面积也随着郊区的蔓延而剧减, 交通的拥堵情况却日益增加。

2.2 传统价值观与资源环境之间的矛盾

传统的价值观对于自然资源的看法是不具备任何价值, 并且是取之不尽用之不竭的东西, 比如由大自然提供的土地、空气、水以及森林等资源, 都是免费的、无需使用者支付任何报酬。这是因为这种价值观对人们的影响, 从而使大量自然资源被肆意开发、占有和使用, 随之而来的是环境污染不断加剧、生态持续恶化。由于传统的发展模式追求的是单纯的经济发展, 而这种粗放型的经济增长手段, 完全是以资源环境的不断恶化为代价, 其最终结果是严重破坏了人与自然环境之间的和谐。

3 正确处理城市土地规划与城市环境之间关系的建议

3.1 加大环境保护力度

城市建设与发展应重视人与自然的和谐、统一, 在对城市周边环境进行开发时必须掌握好一定的尺度, 也就是要有限度地进行开发, 这也是对城市环境的一种保护手段。应尽可能在确保土地资源良好的前提下, 保证城市交通用地充足, 这样能够使交流变得更加流畅, 进而促进城市建设。

3.2 合理利用稀缺资源, 优化资源配置

对于任何城市来讲, 都必须对城市中心的稀缺资源予以重视, 并充分认识到其在经济发展及城市环境建设中的具体作用。同时应加快开发能够取代稀缺资源的能源, 以此来保持资源的完整性。此外, 应对有利于促进城市经济发展的资源进行合理规划, 并确保这类资源的供给量。通过对城市基础设施用地以及农业用地进行合理规划, 并协调与环境用地之间的关系, 以达到促进城市和谐发展的目的。

3.3 充分发挥出国家干预的作用

在当前市场经济的新形势下, 总的利润完全是依靠市场效率产生的, 而社会公平则主要体现在公共利益上, 可以说市场经济的最终目标就是要实现效率和公平。效率原则对城市土地规划的要求是, 在对土地进行利用的过程中, 应能够将自身潜能最大化地发挥, 以此来使社会公众利益最大化。为了实现这一目标, 国家应加大对法律、经济以及行政等手段的运用力度, 借此来调节好市场的供求关系, 创造出最佳的社会环境及有利于市场运行的良好条件, 进而引导利益集团进行正确的投资决策。这样一方面能够保护城市生态环境不受破坏, 另一方面能够有效地促进城市经济发展。

4 结论

总而言之, 为了更好地促进城市建设和经济发展, 就必须尽可能协调好城市土地规划与城市环境这两者之间的关系, 并采取行之有效地措施化解两者的矛盾。只有正确认识到自然生态环境对人类社会发展的意义, 并制定出最为科学合理的城市土地规划, 才能使城市始终保持健康稳定发展。

参考文献

[1]袁顺全, 李文利, 杨玲, 赵烨.土地规划对社会环境问题的影响[J].国土与自然资源研究, 2007 (2) .

[2]覃国达.论城市土地规划利用空间与城市环境建设的关系[J].科技资讯, 2010 (21) .

[3]席阳.论和谐的城市土地规划利用——由成都市地铁修建引起的思考[J].大众商务 (下半月) , 2009 (12) .

城市土地规划 篇8

在城市建设和城市管理中, 土地利用总体规划与城市总体规划在经济建设与实施可持续发展战略中起着关键的作用, 它们相互联系又相互制约, 既是统一的又是对立的。两个规划的依据都是国民经济长期发展规划, 其核心内容都是土地的合理利用。但研究的对象、范围、实施年限、方法、步骤各有侧重, 规划深度也悬殊较大。为使两个规划充分发挥指导性作用, 应当通过“两规”的协调, 实现土地的节约、集约利用。新一轮土地利用总体规划应更多的与城市规划相联系。本文以贵州省铜仁市为例就土地利用总体规划与城市规划的协调问题进行探讨。

1 土地利用总体规划与城市总体规划的关系

1.1 两个规划编制目的与任务

1.1.1 土地利用总体规划编制的目的与任务土地利用总体规

划是在一定区域内, 根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件, 对土地的开发、利用、治理、保护等在空间上、时序上所做的总体安排和布局。

1.1.2 城市总体规划编制的目的与任务城市规划是建设城市

和管理城市的基本依据, 是确保城市空间资源的有效配置和土地利用的前提和基础, 是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。

1.2 两个规划编制的思路

1.2.1 新一轮土地利用总体规划铜仁市开展新一轮土地利用

总体规划修编, 以《铜仁市国展经济和社会发展“十五”规划纲要》 (提纲) 为指导, 以科学发展观统揽全局, 正确处理资源保护与加快发展的关系, 针对实际情况, 高起点切入西部大开发的实施, 寻求一条既针对当前, 又适应未来的“经济与资源保护协调发展、经济与社会协调发展”的国土资源规划、管理、保护与合理利用的模式, 构筑一条合理利用国土资源与促进经济发展之路。

1.2.2 城市总体规划《铜仁市城市总体规划》 (1999~2020

年) , 遵循人口、经济、社会、环境和资源相互协调, 走可持续发展的道路, 坚持经济建设, 城市建设与环境建设同步, 实现社会、经济、环境三个效益的统一;城镇的发展和布局严格执行合理用地、节约用地的土地使用原则。并以市场经济为导向, 适应城市的动态发展, 使规划具有延续性、超前性、稳定性、可操作性。

1.3 两个规划存在的矛盾与问题

1.3.1 城市建设用地规模、范围的确定上存在较大差异城市规

划范围过大, 《铜仁市城市总体规划》中, 确定的规划控制范围150平方公里, 规划范围42.0平方公里, 其中城市规划建设面积18.00平方公里, 现行土地利用总体规划的城市规划范围比城市规划的范围约小8平方公里。

1.3.2 规划实践中有时难以协调土地利用总体规划与城市规

划在工作实践中也往往存在难以协调的问题, 例如在建设项目可行性研究阶段, 建设项目选址意见书和建设项目用地预审报告两者缺一不可, 分别由城市规划主管部门和土地规划主管部门具体操办。实际中, 可能会出现一方同意选址、另一方不同意用地预审的情况, 导致建设项目不能立项。

1.3.3 编制规程和工作路线不一致土地利用总体规划的编制

一般采取从上到下逐级进行的方法, 而城市规划采用的是从上到下与从下到上相结合的工作路线。土地利用总体规划的编制强调土地尤其是耕地的保护, 耕地占用和保护指标的分配采取自上而下层层下达的方式, 不得突破, 带有很强的计划性。城市规划侧重城市的建设和发展, 规划编制一般从各行业用地需求的角度进行各种土地利用的时空安排。

2 土地利用总体规划与城市总体规划协调的途径

2.1 两个规划协调的依据《中华人民共和国土地管理法》第二

十二条规定:城市总体规划、村庄和集镇规划, 应当与土地利用总体规划相衔接, 城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内, 城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

《中华人民共和国城市规划法》第七条规定:城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。

2.2 两个规划协调原则土地利用总体规划不仅要为城市的发

展提供充足的发展空间, 以促进城市与区域经济社会的发展, 而且还应为合理选择城市建设用地、优化城市空间布局提供灵活性;城市规划范围内的用地布局应主要根据城市空间结构的合理性进行安排。城市总体规划应进一步树立合理和集约用地、保护耕地的概念。城市规划中的建设用地标准、总量, 应和土地利用规划充分协商一致。

2.3 两个规划协调的主要内容

2.3.1 城镇人口发展规模的协调《铜仁市城市总体规划》中人

口预测总规模为27万人, 它包含其他村镇人口。2005年, 五个办事处总人口为15.84万人, 按照铜仁市人口和计生育局预测的相关参数, 到2010年和2020年, 五个办事处总人口分别发展到16.9和19.26万人, 因此, 应采用城区人口20万人来对用地规模计算。

2.3.2 城市人均用地指标的协调铜仁市城市区域由市中、环

北、河西、谢桥四个办事处组成。2005年城市用地面积815.13公顷, 四个办事处非农业人口114527人, 人均占地71.17平方米/人, 远低于建设部中等城市人均占地标准90—105平方米/人的标准。铜仁市正在实施“兴工富市、强农稳市、商贸兴市、旅游活市”的发展战略, 特别是铜仁地区拟将“撤地建市”, 铜仁市必将发展为区域中心城市, 空间问题将显得更为突出。

2.3.3 城市用地总量规模的协调铜仁市城市规划规模比土地

利用总体规划规模大171.77公顷, 需要在土地利用总体规划中去控制和协调。根据我市社会经济发展情况和粮食生产安全对耕地的需求, 我市城市用地近期年 (2010年) 新增规模控制在405.55公顷左右, 目标年 (2020年) 新增规模控制在813.10公顷左右, 城市建设规模不得超过土地利用总体规划确定的1628.23公顷的用地规模。

2.3.4 城市规划用地发展方向的协调根据《铜仁市城市总体规

划》的修编的情况, 铜仁市将向谢桥、灯塔片区发展, 针对这部分建设用地, 土地利用总体规划修编时, 应作相应的协调。一方面, 在城区规划控制范围内的农业用地区应调整为建设预留地, 以满足城市发展所需用地;另一方面, 在条件好的地区开展土地开发、整理、复垦工作, 弥补城市建设占用的耕地, 完成“占补平衡”和实现耕地动态平衡。

2.3.5 城市建设用地范围的协调城市规划建设用地区外, 城市

规划范围内的土地, 在土地利用总体规划修编时, 划定为城市发展区, 并实行相应的用途管制, 避免破坏城市规划的整体性, 应从长远发展方向考虑, 以满足城市规划的长期性, 超前性对土地利用提出的要求, 同时为城市的可持续发展留有余地。在城市规划范围外的土地, 尤其是耕地将实行严格的用途管制, 禁止非法占为建设用地。

3 结论

本文就贵州省铜仁市土地总体规划与城市规划的相互关系、存在问题进行了深入分析, 为实现土地的节约、集约利用。使新一轮土地利用总体规划更多的与城市规划相联系并充分发挥两个规划的指导性作用, 提出了土地总体规划与城市规划协调的途径。

摘要：本文以贵州省铜仁市土地总体规划与城市规划编制方面的有关资料, 介绍了贵州省铜仁市土地总体规划与城市规划的相互关系及存在的问题, 结合实际为两个规划的协调提出科学合理的途径。

土地储备和城市规划用地管理研究 篇9

城市土地收购储备制度, 是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序, 运用市场机制, 按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划, 通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式, 从分散的土地使用者手中把土地集中起来, 进行前期开发后, 有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。

土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让, 土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权, 土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装, 土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。

土地储备制度, 是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变, 土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下, 以经营城市为出发点, 以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的, 合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段, 实现土地资产保值增值。

2 土地储备的收购、整理实践模式

2.1 以市场为导向的土地收购、整理

武汉市是我国较早实行土地储备的城市之一, 该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据武汉市土地利用规划, 城市总体规划、结合城市近期建设规划, 通过对全市土地供需状况的调查, 每五年编制一次全市的土地储备规划, 该规划报市政府批准后, 土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划;武汉市国土房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式, 让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作, 再组织专家评审、优化, 然后向社会公示, 结合社会各界意见, 最终订出每个储备地块的开发建设方案。

武汉市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式, 中心成立了土地储备前期研究发展部, 对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划, 对每一个储备用地, 都先做好策划、算好账, 使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是, 如果计划储备的土地市场前景不好, 投资风险大, 政府则会调整城市规划, 直至调整的城市规划满足土地储备的盈利要求。例如, 该市的琶洲地区作为城市储备用地项目, 经过前期的项目测算, 该区域土地的可出让建筑面积较少, 土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整:如某地块是将原来的5个分地块整合, 把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校, 原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求, 就将地块划分为2个分地块, 并调整提高了地块容积率。

武汉市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式, 市场引导土地储备、土地储备指导城市规划。在这种模式下, 城市规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”, 城市规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整, 往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。

2.2 以开发商为导向的土地收购、整理

土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发, 完成土地整理后, 政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是, 由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足, 当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后, 政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作, 以土地储备的名义, 由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作, 土地整理完成后, 政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让, 如果价格较低, 开发商就直接受让开发, 如果价格较高, 开发商就让其他竞拍者取得土地, 开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下, 政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的, 但是, 却减少了土地储备的收益。而且, 这种模式往往是开发商主导土地储备, 开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标, 根据自己的利益需要而随意地调整城市规划。

2.3 以城市规划为导向的土地收购、整理

土地储备离不开城市规划, 充分了解城市规划, 可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地, 防止土地储备部门储备了城市东边的用地, 实际上城市要用西边的用地;防止土地储备部门储备了很多用地, 但是城市这一阶段用很少的用地, 或者储备很少的用地, 城市发展要求很多的用地, 这样做可以避免不平衡的现象发生, 保证了城市的有序发展。城市规划不能跟着土地储备走, 城市规划应当指导土地储备。

3 城市用地规划管理存在的问题

随着我国社会主义市场经济的发展, 制定于1989年, 在计划经济指导下的《城市规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。

在管理体制方面, 《城市规划法》规定:“城市详细规划由城市人民政府审批:编制分区规划的城市的详细规划, 除重要的详细规划由城市人民政府审批外, 由城市人民政府城市规划行政主管部门审批”, 对于现在的城市规划管理存在着一个突出的问题, 就是自己编、自己审批、自己公布, 监督体制不到位。城市规划随意性大, 调整变化快, “规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。

城市规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见, 健全专家咨询制度, 强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序, 建立健全规划公示制度, 减少规划许可的自由裁量权, 保证规划许可公开透明、高效便民。《城市规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及, 使得《城市规划法》无法适应当前城市规划管理的需要。

如何切实有效地推动城市规划决策和实施的民主化, 城市的规划是为谁规划?“不是为了政绩, 而是为了老百姓!”, 随着社会的进步和发展, 城市规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变, 原来的《城市规划法》仅仅是作为指导、规范和执行城市规划技术文件的法律, 而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面, 由于城市规划法仅仅对违法建设的处理较明确, 对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的, 于利用原有建筑改变用途的处理在《城市规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段, 仅仅在第三十九条规定:“在城市规划区内, 未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的, 批准文件无效, 占用的土地由县级以上人民政府责令退回”, 这使得城市规划用地管理缺乏有效的执法依据, 实际管理中的执法效果不佳。

摘要：本文基于笔者多年从事土地储备整理的相关工作经验, 以土地储备和与之密切相关的城市用地规划管理为研究对象, 在深度探讨土地储备的收购、整理实践模式的基础上, 指出土地储备离不开城市规划, 充分了解城市规划以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地, 笔者对相关内容进行了深入剖析, 全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华, 相信对从事相关共组的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：土地储备,城市用地规划,土地整理

参考文献

[1]周伟林, 严冀, 等.城市经济学[M].中国建筑工业出版社, 2003.

城市土地规划 篇10

一、城市区域土地信息系统简述

(一) 城市区域土地信息系统的原理

土地信息系统 (LIS) 是一门新兴的学科, 它把计算机、软件工程、网络、地理、测绘、信息论、系统论等多学科的优势集合在了一起。并且利用计算机建立土地数据库, 运用数字存贮的方式将地理环境要素的数据进行存储, 然后进行各种分析处理功能, 通过对多要素的综合分析, 方便快捷地获取其所包含的信息, 满足应用或研究的需要, 最后以图形和数字的方式来显示结果。城市土地信息系统主要进行以下几方面的工作:

1) 编辑大地测量的查询网络, 这个网络是全国统一的, 主要用于查询所有与土地相关的信息;2) 绘制与土地相关的工作草图, 作为土地信息资料;3) 具有领导机构、管理机构和咨询机构。领导机构负责更新工作草图和统一地图的迭加方法, 管理机构负责决策的经费和预算;4) 采用用户投资的方式建立应用系统, 用户共同承担标准工作草图的成本, 用户各自承担数据和信息的收集和整理。

(二) 城市区域土地规划信息系统建立的意义

城市区域土地规划信息系统是一个复杂的综合体系, 不只是计算机软件, 还包括人口、网络、政治、信息技术、法规和数据库等。在我国, 城市区域土地信息系统是城市土地管理系统的重要内容。是连结城市与土地有关的各种系统和网络的前提和基础。是城市发展和科学技术发展的客观需求。对于城市的规划和布局, 以及城市生活质量的提高有重要作用。

二、城市区域土地规划信息系统设计与实现

(一) 设计中需解决的问题

地理信息系统应用于城市土地规划中, 需要解决一下问题:

1) 实现子系统之间的协调和融合。大系统下的子系统应该融合, 便于用户使用和管理。2) 系统的设计应该结合征地拆迁的管理。系统设计中所用的地理信息系统技术、网络技术和数据库技术都要结合征地拆迁管理, 提供现代化解决策略, 提高实际中征地拆迁的管理水平。3) 建立完备的数据库。尤其是空间影像数据库, 实现三维影像技术与二维矢量数据的结合。这样用户在应用三维影像技术的同时也能够观察到相应的二维矢量空间数据, 从而更加直观地看到城市区域的现实状况, 如, 违法房屋的乱搭建等。4) 实现土地信息系统的统计分析功能。如对土地利用、土地规划、项目选址等的分析。扩大数据类的创建, 尽可能的使与土地相关的信息能被反映出和显现出。

(二) 系统设计与实现

1) 选择图形平台。地理信息系统的不断完善和技术的不断发展, 城市土地规划信息系统中的地理信息系统平台的功能日趋完善, 价格也在日趋下降。我们开发软件时, 应该采用一种性价比高的地理信息系统平台作为基础图形平台, 以便尽可能地缩短土地规划系统软件的开发周期。通过对目前几种平台进行考察, 同时对其价格、功能、技术等方面进行比较和分析, Map info软件性价比比其它的要好, 在功能上也适合土地规划信息系统的开发。因此, 最好选择它作为基础图形平台。2) 系统架构设计。为了提高系统开发的效率, 保证系统软件和数据库的可靠性和有效性。在设计系统时应该采用面向对象法, 这种方法主要是指对问题领域按照自然进行分割, 运用常规的思维方式建立问题领域的模型.运用这种方法建立起的系统修改比较容易, 可靠性也较高、数据库和软件便于维护以及代码可以被重复使用。

设计的城市土地规划信息系统为组件式系统。这种系统使空间数据高度集中, 且非常灵活地连接着数据库系统, 这种灵活是以功能完善为前提的。同时该系统能够提供许多空间分析能力、处理能力和查询能力, 其软件结构简洁、易调整并且可以被扩展。

该系统开发过程中, 选用Map X4.0作为组件式地理信息系统, 选用Delphi7.0作为开发语言。系统结构设计分为三个层次分别为表现层、逻辑层和数据层。表现层由系统管理工具和系统业务应用组成;逻辑层由Map X和Other COM、ADO技术组成;数据层主要指空间数据库、Mapinfo格式数据和SQLServer数据库三大部分。

该系统主要包括四个大的子系统, 分别为查询子系统、拆迁子系统、土地子系统和管线子系统。

查询子系统的开发要以相关的一些管理部门的工作业务为基础, 其数据资源主要来自于日常管理中的空间数据和属性数据, 主要的支撑工具为计算机网络、地理信息系统和空间数据库, 该系统的开发可以从以下几方面进行:浏览图形数据、定位查询信息、统计分析数据和制作输出图表等。土地资源管理系统主要作用于以下几方面:对地形图数据的管理、为城市规划提供相关信息、土地利用规划图数据的管理、土地用途的统计和对征地补偿费用的预测等, 达到合理利用土地的目的。房屋拆迁信息子系统和查询子系统在开发方面相类似, 都是从那几个方面进行开发, 只是该系统以征地拆迁管理部门的工作业务为基础, 数据来源于征地拆迁管理中的空间数据和属性数据。城市基础设施中包含着地下管线, 地下管线对于促进社会经济发展和人民生活水平的提高有着重要作用, 是城市规划和城市建设的重要信息。因此, 需要采用有效的管理措施和技术方法, 开发一个综合的地下管线信息系统, 为城市区域的信息化管理提供保障, 从而改善城市区域的投资环境, 促进城市区域的健康和持续发展。

三、结语

城市区域土地规划信息系统的设计功能比较齐全、系统界面简洁美观、适用快捷方便且操作容易。我们要在实践中不断地完善和提高它的功能, 提高该系统的使用价值。

参考文献

[1]李艳萍.基于GIS的乡级土地利用规划管理信息系统的设计与研究[D].河北师范大学, 2009.