分类调控（精选三篇）
分类调控 篇1
一、南昌市住宅市场供应现状
(一) 商品房供应状况
1. 商品房供需不平衡。
2002-2012年南昌市房地产市场供求比分别为0.4、0.5、0.7、0.7、0.9、0.63、1.97、1.08、1.29、0.95, 2007年以前, 南昌市房地产市场供需状况较为稳定, 供给略小于需求。但随后几年由于房地产市场调控趋紧, 导致开发商供给和购房者需求发生变化, 以及金融危机带来的证券市场不景气导致居民投资转向房地产住宅, 住宅市场投资投机性需求的增加使南昌市住宅市场出现了供求结构不平衡状况。
2. 商品房供应量减少, 商品房竣工面积增长缓慢。
近5年来, 南昌市房地产建设状况良好, 施工产值、施工面积、竣工面积持续增长, 由此表明南昌市房地产行业的发展处在一个持续上升的阶段。但是, 由于持续的政策调控, 南昌市房价涨幅与销售状况出现阶段性波动, 房地产开发商对房地产市场持观望态度, 控制房屋的建设速度, 使竣工面积增长速度普遍低于施工面积增长速度。
3. 开发商不平衡供给问题得到缓解, 但有效供给仍小于需求。
近年来, 房地产市场持续调控, 投资投机性需求被抑制, 刚性自住顾客成为楼市的消费主力, 面积在80~115㎡的二房或小三房受到青睐。开发商也纷纷放弃高端商品房市场的高利润率, 选择开发中小户型的高性价比产品, 增加了住房的有效供给。以2012年南昌市普通住宅新增供应量来看, 二房与三房新增供应量分别为13 955套和15 648套, 占整体供应的85.46%, 且呈上升趋势。但是该年供求比例小于1, 则商品房的供应仍存在缺口, 没有满足市场需求。
资料来源:南昌市国民经济和社会发展统计公报 (2009-2013)
(二) 保障性住房供应状况
1. 资金问题已初步解决。
南昌市的棚户区改造列入了我国棚户区改造项目的重点实施城市之一, 但南昌市棚户区改造一路艰辛。以十字街项目为例, 该项目曾因高达15亿元资金缺口, 政府曾反复将棚改搁置。此后, 南昌市政府采用了1+6+X的资金解决方案, 解决了该项目的融资金问题。但是, 南昌市政府仍应创新融资渠道, 大量引入社会资本参与保障性住房的建设。
2. 综合质量仍需提高。
目前, 南昌市保障性住房建设存在分散建设、配套不全、低收入群体聚居易引发社会矛盾、房屋空置率高等一系列问题。为有效解决以上问题, 近年来, 南昌市各县区将廉租住房、征收安置房、公共租赁住房、人才公寓等特殊需求住房合并建设, 实行“多房合一”的新建设模式, 形成综合性住房小区。南昌市等各县区也纷纷拿出最好的地块来建保障房, 确保周边500米以内有大型商场及中小学校。
3. 已初步确立保障房分配机制, 但是分配制度仍不成熟。
在南昌市保障房分配对象的认定标准方面, 低收入家庭认定的标准为家庭住房人均建筑面积不超过15平方米;中低收入家庭的认定标准为家庭年收入不超过上一年度城镇居民人均可支配收入的2.5倍, 家庭住房人均建筑面积不超过15平方米, 但是在申请标准方面仍需要不断修正, 仍需进一步完善分配合理、审核量化的保障性住房分配机制。
二、分类调控政策对南昌市住宅供应现状的影响
(一) 商品房有效供给量增加, 房地产市场的供求比趋于平衡
一方面, 投资投机性需求的持续抑制导致南昌市高端住宅销售量下降, 开发商转而加大对普通商品房的投资比重。另一方面, 在分类调控政策的指导下, 南昌市住房信息系统联网、不动产登记等房地产市场长效机制的建立使居民住房需求清晰化, 房地产开发商可以根据居民的住房需求调整房地产产品的类型, 促进不同层次的自住需求满足。
(二) 二手房市场被盘活
房地产市场的不景气以及国家对二套住宅、三套住宅等房产税的征收使得拥有多套住宅的家庭为减少房产税负担而选择抛售原有住宅, 由此二手房市场的房源大幅增加。存量房地有效供给可以补充新房市场的供给缺口, 在居民住房需求不能完全满足的情况下, 部分居民也会将二手房列入住房选择的范围, 则二手房源被消化, 二手房市场推动了房地产市场的再分配、促进了供需平衡。
(三) 保障性安居工程建设不断完善
目前, 南昌市保障房建设还存在着融资渠道单一、建设质量普遍偏低、基础设施不完善、分配机制不健全等问题。因此, 在分类调控的指导下, 政府仍需解决保障性安居工程的各方面困难, 在资金方面引入社会资本推动保障房建设, 在综合质量上对工程建设严格把关、抓好基础设施建设, 在分配机制上建立公平合理的分配方式。
三、促进南昌市住宅供给市场健康发展的若干建议
(一) 保持限购政策不变, 加强房地产市场长效机制的建立
房产限购是抑制当前房地产市场投资投机性需求的有力措施, 现阶段南昌市房地产市场的投资投机性行为严重影响了自主需求的满足, 所以, 房产限购政策应继续保持。但是, 从长期角度来看, 房产税征收、不动产登记、全国房产信息联网等长效机制将会更加有效地抑制房地产市场投资投机性需求、满足普通居民的自住需求、促进房地产市场的供需平衡, 由此看来, 房产限购政策将被房地产市场的长效机制所取代。因此, 南昌市仍应保持房产限购政策不动摇, 积极建立房地产市场的长效机制。
(二) 调整新建住房与二手住房的供应比例, 引导开发商和房地产中介健康发展
新建住房的供给量与二手住房的供给量共同构成了房地产市场的住房总供给, 新房与二手房的合理供给可以有效满足居民的住房需求。一方面, 南昌市可以通过差别化的土地使用税以及住宅建设优惠政策等方式来引导开发商建设满足居民自住需求的房屋。另一方面, 南昌市房地产中介市场还存在着赚取消费者差价等不良行为, 政府应制定相关政策法规, 规范房地产中介行业的发展。
(三) 创新保障性住房融资方式, 保证房屋综合质量, 实现公平分配
因地制宜 因城施策 分类调控 篇2
近期，全国有20多个城市密集出台了房地产限购和限贷新政。本轮房价上涨和调控与以往有什么不同？房地产新政对市场会产生什么影响？针对这些问题，《中国经济报告》记者专访了国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲。
本轮房价上涨的特点和主要原因
中国经济报告：你怎么看待本轮房价上涨？与以往阶段相比有什么不同？
任兴洲：本轮房价上涨的确呈现出一些新的特点。
第一，不同城市房地产分化的特点更为明显。并不是全国所有的房价都普遍上涨，而是可以用冷热不均甚至“冰火两重天”来形容。一线及二线热点城市上涨比较厉害，但是部分三、四线城市去库存压力仍然很大。与十几年前的房价上涨不一样，那时是全国普遍上涨，现在各城市房价上涨呈分化特征。
第二，一线城市和部分二线热点城市价格上涨的速度快、势头猛。例如，深圳市房价2016年初同比涨幅在30%以上。
第三，房价上涨的“中心城市效应”非常突出。北上广深等一线城市是全国重要增长极的中心城市，还有一些省会城市，特别是一些经济发展比较好的区域中心城市，如南京、杭州、合肥、郑州、济南、厦门等，这一轮房价上涨幅度大，凸显了中心城市的房价攀升效应。
第四，本轮房价、地价轮番上涨的势头更猛。房价快速上涨，刺激地价大幅上涨，“地王”溢价水平更高，从而推动房价更快地攀升。
中国经济报告：你认为是什么原因导致本轮房价上涨与以往呈现出不同特点？
任兴洲：应该关注本轮房价上涨背后的复杂原因和经济大背景。本轮房价上涨有一些背景与以往明显不同。
一是本轮房价上涨是在中国经济进入新常态、经济增速换挡的背景下出现的。以往，经济增速较快，货币和信贷资源能够配置到不同产业，因此并不存在大规模资金集中涌向房地产市场的问题。而当前由于经济持续下行，市场需求萎缩，大量资金和信贷不愿投资实体经济，而是大量投向房地产，使得部分城市的房地产市场成为资金配置最集中的领域，推动了这些城市的房价快速上涨。
二是本轮房价上涨是在整体住房供求关系发生重要变化的背景下发生的。改革开放初期，中国城镇居民住房极度短缺，即使在十几年前，住房供需缺口也仍然很大，供不应求的状况使房价上涨具有很强的内生动力。随着十几年来中国房地产市场的高速发展，住房供给大规模增加，住房供求关系已经发生重要变化。根据我们的研究和测算，从总量看，2012年前后，中国已经实现城镇家庭户均1套房，这是一个重要的指标，反映了住房供求关系趋向平衡。房价大幅上涨的内在推力已减弱。
三是本轮房价上涨是在去库存背景下出现的。为落实供给侧结构性改革，中央提出“三去一降一补”的任务，对那些库存积压严重、资源配置失衡城市的房地产，加大去库存力度。而一些库存并不严重、供求矛盾仍比较大的城市也借机取消了限购限贷政策、降低首付、增大贷款规模，导致这些城市的房价快速上涨。而那些库存大、积压严重的城市，去库存效果却并不明显。
具体分析本轮房价上涨原因，主要是：
第一，宽货币、低利率政策直接导致了一些城市的房价上涨。为了促进经济增长，降低企业投资成本，近年来中国货币供给相对宽松。降准降息本意是期望以此缓解实体经济的融资压力，然而大量资金和贷款并未如政府所愿投向实体经济，加上缺乏大类资产的投资渠道，大规模投资涌入房地产市场。银行个人住房抵押贷款日趋宽松，公积金贷款利率下调、贷款额度增大，这些措施显著提高了居民购房的支付能力，进而直接推升了住房价格。
第二，“资产荒”导致投资过于集中到房地产领域，推动房价上涨。经济下行，实体经济不振，再加上汇率贬值、金价波动、股市低迷，大量资产缺乏优质、低风险的资产配置渠道。房地产被认为是最佳投资领域，使得房地产金融化特征更为明显。
第三，“中心城市效应”拉动房价上涨。由于多种原因，相对于不断增长的需求，全国和区域中心城市的土地和住房供给则明显不足，土地出让数量少，新开工项目不多，导致房价上涨迅猛。而房价过快上涨又产生了所谓“财富效应”，吸引更多资金的投入和炒作，又助推了房价上涨。
第四，市场预期变化造成市场“集体恐慌”。房价快速攀升，房价、地价轮番上涨，必然给社会带来高价预期，造成市场的“集体恐慌”；买房就升值的“财富效应”又助长了投机心理，汇率走低使人们担心货币贬值，进而引发了一些城市的抢购行为，加上一些违规中介的推波助澜，推动了房价上涨。
综上分析，本轮房价上涨是诸多因素综合作用的结果。
当然，中国城镇化仍在持续推进过程中，许多城市仍有较大的住房刚性需求和改善性需求，再加上“二孩政策”的实施，也导致居民家庭住房资产配置发生变化，这是实实在在的需求。
房价持续快速上涨的风险与危害
中国经济报告：本轮房价上涨存在哪些风险？
任兴洲：本轮部分城市房价上涨过快，风险还是比较大的，应该高度重视。
首先，房地产泡沫积聚的风险。大量资金集中涌入房地产市场，迅速推高房价，使价格背离真实需求。在这种情况下，房价高涨带来泡沫积聚，风险也在积累。而泡沫积累到一定程度必然会破裂，进而带来金融和经济的系统性风险。当前有些城市的泡沫的确在快速积累。
其次，金融风险隐患加深。房地产一旦出现问题，银行首先要承担风险。房地产泡沫加大，更大程度上是银行风险增加。另外，不仅仅是银行贷款，目前房地产开发企业通过企业债、基金、私募等多渠道融资，一旦房地产出现问题，债务违约率增加，这些渠道资金也会出现问题。
第三，对实体经济产生“挤出效应”。在房价快速上涨带来“财富效应”的情况下，没有人愿意勤勤恳恳去投资实业，短期炒房成风。这样的社会预期极易形成扭曲的价值导向，促使大量社会资金和资源脱实入虚，直接影响实体经济的转型升级，也将使供给侧结构性改革的部署大打折扣。
第四，企业和居民面临风险。虽然目前利率很低，炒房成本不高，但一旦经济形势变化，利率提高，很多企业和居民将无力承受，会带来巨大风险。美国次贷危机就是现实的教训。
因地制宜，因城施策，分类调控
中国经济报告：面对当前的房地产市场形势，应进一步采取什么调控措施？
任兴洲： 一是针对房地产市场分化明显的现实，因城施策，分类调控。甚至可以一城一策，进一步落实城市政府的主体责任。实际上，从前几年开始，相关主管部门已经提出“分类调控”、“因城施策”的措施。近日来，20多个城市陆续出台的调控政策也体现了这一点，调控内容和具体政策有所差别。当然，调控中需要把握好“度”，调控目的不是挤爆泡沫，而是在尽量不产生新泡沫的同时，逐步释放已积累的泡沫，防止房地产市场大起大落给经济和社会带来巨大冲击。
二是控制好资金和信贷总量和规模，遏制大量投机资金对房价上涨的推波助澜。近日，央行和银监部门已经要求主要银行等金融机构加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。监管部门也将加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导。
三是规范房地产市场秩序，加快信用体系建设。最近，有关部门曝光了45家房地产开发企业和中介机构的违规经营和投机炒作行为，对市场失序行为进行坚决的治理和规范。应加快房地产行业信用体系建设，通过社会联动的失信惩罚机制，推动行业整体信用水平的提升。
四是在供需矛盾比较大的城市加大土地和住房供给。完善土地出让制度，创新出让方式，提高透明度，给市场和开发投资者一个透明稳定的预期。增加住房特别是普通商品房的供给，完善居民社区配套和基础设施建设，缓解供求矛盾，满足城镇居民的真实住房需求。对库存仍然较大的城市，要继续落实去库存政策，通过多种方式解决实际问题。
与此同时，应通过加大改革和开放力度，落实供给侧结构性改革，促进实体经济结构调整和转型升级，促进企业创新发展，力争将大量的资金和信贷引流到实体经济发展中去，形成重视实体经济发展的社会氛围，切实提升中国实体经济的竞争能力。
借鉴国外房地产调控政策
中国经济报告：日本房地产泡沫破裂导致“失去的10年”，美国次贷引发全球性金融危机等，对中国有什么警示？
任兴洲：美国和日本的教训告诉我们，房地产是容易产生泡沫的领域，要注重防范房地产泡沫的过快积累。而在利率很低、货币宽松的情况下，最易产生和积累房地产泡沫，人们也往往放松对泡沫的警惕。一旦经济形势发生逆转，利率调高和货币收紧，将首先表现为房地产市场的风险凸显、泡沫破裂，最终会带来系统性金融风险。
近几年，一些国家（或地区）针对本国（或地区）房地产市场的风险隐患，为了遏制泡沫积累，也采取了一些措施。例如，澳大利亚有些城市政府面对房价较快上涨，出台一些限制措施，抬高外来资金进入的条件和门槛，避免国外资金炒作。加拿大政府也推出一些相关政策，防止外部资金大量进入推动房价上涨，设立一定的防火墙。由此可见，任何国家（或地区）的房地产价格过快上涨，对这个国家（或地区）都是不利的，一旦出现这样的苗头和趋势，政府都会加以防范和控制。这些国家都是市场经济体制，但并不防碍政府出台相应的调控措施，解决房地产市场的风险问题。
当然，也有些国家针对本国情况积极吸引外资投资房地产，例如西班牙、葡萄牙、希腊等国家。全球金融危机后，这些国家的房地产市场始终难以复苏，因此推出较多的投资优惠政策，希望通过吸引外来投资，促进本国房地产的发展，进而拉动经济增长。
分类调控 篇3
本世纪初期的房地产中介企业逐渐成立到现在的中介企业遍布各条街道, 南昌市房地产中介行业经历了十几年的发展, 为南昌市居民居住条件的改善做出了贡献。中介行业的健康发展对维持房地产市场的稳定、促进房地产市场的供需平衡具有显著的作用, 因此引导中介行业的发展、为中介企业提出正确的业务调整策略尤为重要。去年年底“昌六条”出台后, 南昌市一手房市场经历了骤降、急剧上升、再次下降的波动, 中介行业的业务成交量大大减少, 今年南昌市房地产市场在分类调控政策下又会发生怎样的变化?房地产中介企业应该采取何种策略来应对政策的影响、促进自身健康发展?
一、南昌市房地产中介行业一手房业务发展现状
1.中介行业接受开发商楼盘销售业务。南昌市房地产开发市场已由初期的快速发展逐渐向专业化细分过渡, 开发企业为了更有效的占有市场, 纷纷加快开发周期, 进行集约化、规模化经营。中介行业的快速发展和现有的门店与销售能力得到了开发企业的关注, 开发企业纷纷将销售业务外包给中介, 并给出种种优惠政策, 如卖房子送i Phone、卖房子送现金等奖励方式, 以提高中介销售积极性, 加快销售速度、降低企业资金压力。
2.中介企业打破二手房租售的传统业务模式。就中介自身而言, 二手房交易的波动使其面临巨大的生存压力, 2010年前后的南昌市房地产中介的关店浪潮中一批中介企业退出了市场, 存活下来的中介企业纷纷拓展新的收入渠道, 一手房销售代理成为其必然的选择, 并且这段时间在全国市场上也呈现“一二手房联动”的趋势, 其中影响力较大的为我爱我家房产公司与伟业顾问的合并, 突破了一二手房的界线。江西满堂红、江西鸿基等中介企业也纷纷进入一手房代理业务领域, 入驻江西的中原地产也先后与万科、万达、中航、中信等10余家品牌开发商开展二级市场代理合作。
3.中介行业一手房代理业务认可度提升。房地产开发商的销售业务外包趋势愈演愈烈, 消费者对中介的一手房代理业务熟悉程度也逐渐加深, 慢慢改变了凡中介业务必收租金的错误看法, 明白了中介不参与一手房价格分佣、注重于交易促成的业务形式, 且中介拥有丰富的二手房源, 为消费者增加了选择空间。同时, 《南昌市房地产中介服务管理办法》《南昌市深入治理行业协会、市场中介组织报务和收费行为不规范问题的实施方案》等法律法规的实施, 以及政府近年对不合格中介的注销, 南昌市房地产中介行业的规范性得以提升, 人们对中介服务的认可度逐渐提高。
二、分类调控政策对南昌市一手房市场的影响
1.一手房需求总体下降。去年年底南昌市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》, 即昌六条, 包含增加商品房供应、加大保障房建设力度、抑制不合理消费、引导企业合理定价等六条规定, 导致了房地产市场出现了较大波动。1月份一手住宅销售量大幅上涨, 环比增长186%, 随后又呈现了疲软的态势。1~5月一手住宅供应量同比上涨了66%, 成交面积上涨12%, 但是除去去年延期备案以及今年的团购等因素, 南昌市商品住宅实际成交面积同比下降了14%。两会提出的房地产市场分类调控政策与昌六条内容基本吻合, 新政的提出暂时没有改变南昌市房地产市场的下行趋势。
2.刚性需求、改善性需求仍受压抑。刚性需求是楼市成交的主力, 但是由于刚需对于分类调控新政对房地产市场影响的预期过高, 导致大部分刚需处于观望状态, 楼市成交量疲软。一方面, 新政后商业银行的首套按揭贷款不放松、利率无优惠, 刚需购房者的购房成本太高, 不能达到其对政策的预期。另一方面, 虽然新开盘的项目打出各种促销信息, 如买卡开盘一万元抵三万、买房免五年物业费等, 但是整个房地产市场的成交价并没有大幅下跌, 以高新板块为例, 2013年底高新板块艾溪湖北岸的楼盘成交价格在每平方米7500元左右, 目前同板块项目的成交均价依然在7000元之上, 仍低于刚性需求客对成交价格的预期。
改善性需求的消费者在资金实力较刚需消费者强, 但二套住房带有投资性行为, 受住房限购政策的影响, 新政后宁波、南宁、沈阳等城市放松了限购政策, 且全国30多个城市也在试探限购政策的放松, 因此购房者对于南昌的限购政策也充满期待, 没有轻易做出购房决定。并且随着地方税务局对个人出租房屋的征税, 租赁收入减少, 房屋的持有成本上涨。
3.一手房供给量增加, 保障房建设力度加大。在一手房供给方面, 南昌市2014年将继续加大住宅用地供应, 全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%, 争取达到130%。同时, 在分类调控政策的指导下, 不动产登记、住房信息系统联网等房地产市场长效机制的建立使居民住房需求清晰化、房地产开发商的供给明确化, 房地产开发商可以根据居民的住房需求调整房地产产品的类型, 使与居民住房需求的有效供给不断增加, 不同层次的自住需求得到进一步满足。
南昌市高度重视保障性安居工程建设, 并取得了不错的成果。十二五期间, 在保障性安居工程土地供应上, 南昌市政府一直确保棚改房、保障性住房和小套房型商品房的建设用地优先;在建设进度上, 政府全力推进建设计划, 解决低收入家庭的住房问题。在分类调控的指导下, 政府还将继续关注中低收入群体, 解决保障性安居工程的各方面困难, 在资金方面引入社会资本推动保障房建设, 在综合质量上对工程建设严格把关、抓好基础设施建设, 在分配机制上建立公平合理的分配方式。
三、分类调控下南昌市房地产中介企业一手房业务调整策略
1.关注消费者需求, 注重代理楼盘的降幅与区位。一二手房联动已成为房地产中介行业的发展趋势, 具有共享客源房源、与二手房市场形成互补等优势, 但是还应时刻关注市场的发展, 选择受到消费者青睐的楼盘进行代理。现阶段, 南昌市一手房刚需客对分类调控政策的影响抱有很高的预期, 且刚需客资金不充足, 对价格敏感, 因此应选择受刚需青睐的降价多、价格较为便宜的楼盘进行代理。同时, 政府加大棚户区改造, 也要关注由于棚户区改造、拆迁而持有较多安置费的刚需客的需求, 在价格和楼盘区位之间寻找平衡。
2.做好一二手房业务间的协调。由于南昌楼市处于下行阶段, 一手房销售量下降, 销售较为困难, 开发商为快速回笼资金普遍给予中介较高的回报, 但是中介切忌为赚取开发商利润而将过多的精力放在一手房业务上, 而忽视原有的二手房业务导致原有客源房源的流失。应处理好一手房业务与二手房业务分配、客户资源分配、经纪人员分配等问题, 同时为一手房业务的开展制定一套有效的管理体制, 保证一二手房业务的健康发展。