高校社区商业

高校社区商业（精选九篇）

高校社区商业 篇1

伴随着经济社会的快速发展, 我国高等教育迅速进入了大众化的时代, 高校学生的数量大幅增长。据有关资料显示, 我国现有在校大学生2 800万人。在关注高等教育教学质量的同时, 高校校园环境的建设成为社会热议的焦点话题。作为一个有着特定文化、特定地域、特定人群所组成的相对稳定的居民生活聚居地, 高校事实上构成了一个特殊的社区。从营销学的角度分析, 大学生是当前消费市场上人数巨大、消费潜力增长迅速、消费需求旺盛的一个庞大群体, 而聚集于高校内部和周边的社区商业街显然是这个群体进行消费活动最直接、最密切的场所, 其发展理应受到人们的关注。然而, 通过查阅相关的文献, 现有关于社区的研究主要集中在大社区的建设与管理 (吴鹏森、章友德, 2007) 、社区会所的经营管理和经营策略 (杨琳, 2001) 等方面, 成果也比较丰富, 而对社区商业发展 (李定珍, 2004) 的研究极为有限, 通过进一步查询有关资料, 对高校社区商业发展的相关研究则更是鲜有发现, 能查询到的资料仅有几篇关于大学商业街的文献, 如高校商业街市场研究 (路涛, 2008) 和大学城商业街利用研究 (何玉身、杨金红, 2007) 。基于上述分析, 我们有必要在对相关概念进行界定的基础上, 了解和关注高校社区商业的发展, 为高校师生创造更为良好的学习和生活环境。

二、社区、社区商业、商业社区与高校社区商业界定

“社区”一词源于拉丁语的Fellowship, 原意是亲密的关系和共同的东西。在社会发展的过程中, 不同的社会学者对社区有着不同的理解。雯迪南·腾尼斯 (1887) 认为社区是由同质人口组成的亲密关系、守望相助、疾病相抚、富有人情味的社会团体, 也有学者把村庄、集镇、城市以及具有更广阔地域的都市称作社区, 他们的着眼点不是社会关系的亲疏关系, 而是社会关系的地域界限。根据希勒拉利 (G·A·Hillery, 1955) 对社区含义的收集结果, 发现它有94种不同的含义。随着社会生产力水平的不断提高, 人们活动区域的变化、价值观念以及生活方式的改变, 社区的内涵也在不断的丰富与变化。在本文的分析中, 我们大致将社区定义为:社区是指用一定文化维系的、以城市住宅小区为基础、能够满足居民各种物质文化需要并形成一定规模的居民生活聚居地。

随着社会的发展, 居民生活品质的提高, 社区的功能正由过去的单一居住功能向以居住为基础的商业服务、休闲娱乐、工作交流、文化教育等综合配套的多功能方向演变, 而满足某社区居民特定商业需求的活动即为社区商业。换句话说, 社区商业是一种以住宅小区为载体, 以一定地域居民为服务对象, 以便民利民为宗旨, 以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间中一个重要层次, 它是相对于城市中心区商业、区域型商业而言的。

与社区商业相对应的, 在城市的某一集中区域或地段, 还存在着由百货商场、超市、便利店等业态构筑而成的商品交换集中场所, 这种商业场所我们称为商业社区, 它们以特定的商业文化为支撑, 用以满足不确定人群特定消费用途的商业集散地。

那么, 高校社区商业又该如何界定呢?我们认为高校社区商业应该是在高校周边或内部, 以高校师生这一特定人群为服务对象的商业活动形式, 在地理空间的范畴形式下, 一般以商业街的形式存在。相对于其他社区商业, 高校社区商业具有以下特点:

一是高校社区商业有着特定的文化基础和消费群体。就文化而言, 高校作为人才培养摇篮, 具有丰富的文化内涵, 这种深厚的文化底蕴, 为高校社区商业的发展提供了天然的平台和载体。就消费对象而言, 高校社区商业有着相对确定的消费群体———高校师生, 满足师生相对确定的消费用途。

二是高校社区商业具有相对封闭性。现代商业的基本特征是开放性, 只有在一个开放的平台, 才能促进经济资源的自由流动, 从而实现资源的最优配置。高等学校人才培养的目标是造就大批富有高尚情操、良好的科学素养与人文精神的社会公民, 高等学校功能的唯一性、人力组成的相对单一性、从而导致消费者需求的稳定性, 也致使高校社区商业具有相对封闭性, 与其他社区商业的封闭性主要是针对地域特征相比, 高校社区商业的相对封闭性更具有自身特定的经济含义, 是针对高等学校商业顾客群体的同质性、消费需求的同质性、竞争的排他性而言的。

三是高校社区商业正在积极转身。随着大学城的兴起, 大学兼容了文化内涵与商业动机。这点在西方大学城体现的尤为突出。西方国家的大学城是以大学社区的形式出现的, 大学城和城市没有明确边界, 大学城内的商业设施根据实际情况分布 (唐伽拉, 2006) , 校园区域内的商业设施与城市区域内商业设施区分并不明确, 很多学校的商业设施属于城市商业设施的范畴之内。

三、高校社区商业基本经济特性

目前, 学术界关于商业社区经济特征的研究主要集中在布局、规划、文化、发展方向等领域, 上述研究已经展示了高校社区商业的部分经济特征。结合高校社区的基本属性, 从市场结构视角看, 高校社区商业具有如下基本经济特性。

1. 市场结构的寡头垄断与商家定价的合作博弈

一般而言, 市场结构一般分为完全竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场、垄断竞争市场四种类型。高校社区商业街稀缺的店铺资源, 决定了外来商户进入商业街的难度。少数的几家同质化的商铺必将形成寡头垄断市场, 从而使得高校社区商品具有很强的价格刚性。在寡头垄断行业中, 商家对价格变动的反应是跟跌不跟涨。如果一个寡头商家提高价格, 行业中其他的寡头商家为了追求自身利益最大化, 认为在原价格下能扩大销售量, 带来更大的经济效益, 因此不会跟着提高价格。如果一个寡头商家降低价格, 行业中其他寡头商家为了避免销售份额的减少, 会跟着把价格下降到相同的水平。所以寡头商家通过无限重复博弈会采取合作的方式把价格维持在较高水平, 以求得到更大的投资回报率。

图1为我们展示了高校社区商家的博弈行为, 报酬矩阵表示处于高校社区商业街的甲、乙两个商家的选择, 他们各有两种策略——合作、不合作。甲、乙的博弈如下:当甲选择合作时, 乙会选择不合作 (因为报酬7>5) ;当甲选择不合作时, 乙还是会选择不合作 (因为3>1) , 所以无论甲采取什策略, 乙都会选择占优策略不合作。同样, 甲也有占优策略 (即不合作) 。所以, 甲乙两寡头之间的静态博弈均衡为 (不合作, 不合作) 。但在这种博弈均衡会出现“以牙还牙”的现象, 造成两败俱伤的局面 (总报酬仅为6, 每人仅得3) 。为了避免“以牙还牙”策略给自己带来的长期损失, 甲乙双方都会放弃不合作策略的做法。通过无限次重复博弈, 甲乙都会始终采取合作的策略, 那么他们个人所得到的长期报酬为5+5+5+……然而, 如果一方采取投机行为, 首先破坏协议采取不合作策略, 虽然他可以得到一次性的好处即报酬为7, 但是在以后的所有重复博弈中, 由于受到对方不合作策略的报复, 他以后每轮的报酬只有3。这也就表明, 他为获得一次性的好处, 使得长期报酬下降为3+3+3+……所以, 通过长、短期的报酬比较, 任何一个寡头商家都会趋向遵守协议, 采取合作策略。

2. 商品缺乏需求价格弹性

作为以满足学生日常生活必需为主要特点的商业场所, 高校社区商业街所经营的商品自然是以日用百货和生活基本用品为主。以湖南省长沙市河西某高校商业街的调查为例, 业态形式基本为便利店和连锁店, 所经营的商品种类包括便利店、餐馆、化妆品专卖店、服装店、休闲食品、连锁快餐店、移动通信、美发厅、旅馆、药店、照相馆、文体店、眼镜店、鞋店、数码维修、水果店等, 这些商品基本上均为生活必需品。根据需求弹性原理, 生活必需品通常为缺乏弹性商品, 即0

3. 销售业绩的“季节性”波动

由于高校社区商业街针对的主要消费群体是在校师生, 而学生经济有很强的“假期季节性”, 这也决定了商业街的季节性波动。在高校社区商业街存在一个很普遍的现象, 每逢寒暑假时, 高校商业街特别冷清, 而学生在校学习时, 商家的销售额相对稳定。当然, 每逢学生假后归校时, 也是学生最具消费能力的时候, 加上商家通过采取打折促销等策略, 激发学生的购买欲, 增加他们购物体验, 商家的销售额还有不小的增长。

4. 消费者的个性化消费行为明显

由于高校社区商业街的消费者为大学师生, 特殊的客户群客观上决定了其消费行为具有较为典型的消费特征。其中主要特点包括:

一是消费行为的个性化。高校社区商业街的消费者大多是20岁左右的大学生, 因为年轻, 在他们的身上充满了活力与时代气息, 追时尚赶潮流, 普遍追求独特、新奇、时髦的产品。根据随机发放的100份调查问卷, 在影响学生购买行为的各项因素中, “是否流行”这一因素紧随价格、质量之后, 占45%的比例, 成为影响学生群体消费行为的第二大因素。

二是消费行为情绪化及冲动性。情绪化消费行为主要表现为消费的连续性, 消费一次后如果感觉很满意, 很可能会连续消费同品牌的相同或不同产品, 并且还会推荐自己的伙伴消费;若不满意很可能不再消费。消费行为的情绪化会产生连锁消费反应。由于大学生对新产品、时尚的追求, 大学生这类消费群体极易受广告宣传、促销人员的影响, 冲动消费。当然, 这类消费行为也具有一定的盲目性, 容易出现不理性消费行为。

三是消费的集中性购买特征明显。这里所说的“集中性”是指学生的消费在某些时间点会出现增加和扩大的特征, 类似于“假日经济”的效应, 如在开学初期, 所需要购买的商品较多, 学生经济能力最强, 消费欲旺盛。再如学期中间的班集体活动、毕业前的同学聚餐等, 都会促使学生增加消费, 这些特定的日期也是商家采用相应的战略吸引客源, 提高销售业绩的良好时机。

四是消费者的品牌观念较强。与父母相比, 当今的大学生显然在多年的教育中逐渐意识到品牌的含义, 他们有着非常强的品牌意识, 购买品牌同样是影响其消费行为的重要参考影响因子。他们通常认为, 品牌既是一种质量的保证, 也是一种品味的象征。在他们看来, 有品牌才会有质量, 才会体现一个人的性格和素养。这也是品牌连锁店很受学生欢迎的主要原因。

四、结论与建议

现代化的社区呼唤先进成熟的商业服务体系, 以满足社区居民吃、穿、用、 (保) 健、 (娱) 乐等基本生活需要和精神需求。作为高校配套环境建设的重要组成部分, 高校社区商业自然应该受到重视, 也应该得到健康发展, 基于此, 我们认为:

1. 高校应该加强周边商业设施的建设规划和管理

作为高校配套环境的重要组成部分, 商业设施的建设应该纳入学校校园管理的总体规划, 后勤管理部门应该制定相关政策加强对其的管理和引导, 将商业设施合理、科学的规划在校园周边, 引导其按照国家法律、法规规范经营, 保障食品质量, 降低消费者购买行为的非货币成本。值得注意的是, 高校社区商业设施也可以为大学生提供一定的创业、实习场所, 为学生今后的发展增加感性认识和实践能力。

2. 政府应努力促进高校社区商业的良性发展

高校作为所属地方政府管辖的重要部分, 一方面, 地方政府要制定相关政策法规, 加强对学校周边经营性场所经营行为的管理, 另一方面, 政府应努力加强政策的落实和执行, 不定期地组织对高校周边商业网点的卫生、质量等情况开展专项检查, 保障师生的消费权益, 规范商家的经营行为, 促进其健康发展。

3. 商家在合法、合规经营的同时, 应不断调整自身经营方式和理念

一方面, 处在高校社区的商业经营者在占有良好的商业经营场所、赚取合理经济利润的同时, 必须坚守自身的商业道德;另一方面, 商家也应该进一步明确自身的市场定位, 加强调查研究, 仔细分析自身面向的消费群体, 根据他们消费能力的差异, 满足不同消费潜力学生需求, 更可以利用各种形式将自己的商品信息、活动信息及时发布给学生, 更可以采用货到付款、免费配送等经营模式为师生提供便利。

总之, 在高校校园环境建设和开发的过程中, 我们应该重视高校社区的配套建设和发展, 完善社区商业体系, 这样将不仅可以为高校社区商业的发展开拓更大的生存和发展空间, 而且可以切实提高社区师生的生活质量和档次, 更好地促进高校社区的开发和城市化水平的上升, 实现高校与地方的和谐发展。

参考文献

[1]李定珍.中国社区商业概论[M].北京:中国市场出版社, 2004, (3) .

[2]路涛.高校商业街市场研究——以江南大学北区商业街为例[J].市场周刊 (理论研究) , 2008, (8) :104-107.

[3]唐伽拉.大学与社区互动机制及其对城市规划的启示[J].城市问题, 2006, (3) :39-43.

[4]李定珍.社区商业理论探索[J].湖南商学院学报, 2004, (1) :27-29.

社区及社区商业业态划分说明 篇2

一、社区划分说明

（一）按规模划分

1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。

2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。

3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。

（二）按社区建设时间划分

1、老社区

是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。

2、新建社区

是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。

3、在建社区

是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。

二、社区商业业态划分说明

（一）社区商业中心、商业街

社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。

商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。

（二）餐饮店

是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。

（三）超市、大型超市 超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。

大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。

（四）便利店

满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

（五）食杂店

是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。

（六）维修店

是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。

（七）洗染店

从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。

（八）美容美发店

美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。

美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。

（九）旧货废弃物回收站

是指社区内配置的收取居民废品的单位。

（十）家庭服务

是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。

（十一）书店、音像店

是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。

（十二）照相馆

运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

社区商业评价规范之二(新建社区)

总体要求：

1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。

2、大型社区应建社区商业中心。

3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。

5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。

6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。

8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。

社区商业中心：

1.规模

1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。

1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。

2.便利性

2.1社区商业中心应设在交通便利处。

2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。

2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。

3.设备设施

3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。

3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求 3.3商业、服务设施齐备。

4.环境、安全设施

4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。

餐饮店：

1.规模

1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。

1.2社区应提供早餐服务。

1.3社区的最远就餐距离不超过600米。

1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。

2.便利性

2.1应提供电话订餐及送餐服务。2.2餐饮店应设在交通便利处。

2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。

2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。

3.设备设施

3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。

3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。

3.3有洗涮消毒设备。

3.4有空调系统，温度适宜。

4.环境卫生、安全设施

4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。

4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。

4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5、服务

5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。

5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。

5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。

超市：

1.规模

1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。

1.2超市的辐射半径约1500米。

2.便利性

2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。

2.2超市经营商品种类不得少于5000种。

2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。

2.4超市应有刷卡通道。

3.设备设施

3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。

3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。

3.3超市应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施

4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。

4.3超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。

4.4有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。

5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。

5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。

便利店：

1.规模

1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。1.2便利店的面积在50至150平方米。

2.便利性

2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。

2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。

2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。

2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。

3.设备设施

3.1便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。

3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。

4.环境、安全设施

4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。

4.2有应急照明设施及消防设施。

5.服务

5.1有相应的规章制度。

5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。

美容美发店：

1.规模

1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。

1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。

2、便利性

2.1最远消费距离500米。

2.2营业时间不少于12小时。

3、设备设施

3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。

3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。

4、环境、安全

4.1及时清理，保持店内外的清洁。

4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。

5、服务

5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。

5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。

维修店：

1.规模

1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺

1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2家电维修应提供上门服务。

3.设备设施

3.1应有固定的营业场所。

3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。

4.环境、安全设施

4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。

4.2应配备消防设施。

5.服务质量

5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。5.2维修服务及时。

5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

洗染店: 1.规模

1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。1.2应至少有一家连锁店。便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2应提供必要的立等可取的服务项目。

2.3应提供上门取送服务。

3.设备设施

3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。

4.服务

4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。

4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。

照相馆：

1.规模

1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。

1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。

2、便利性

2.1营业时间不少于12小时。

2.2最远消费距离在800米左右。

2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。

2.4应提供立等可取的证件照服务。

3.设备设施

3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。

3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。

4.服务

4.1应明示服务项目及收费标准。

4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

旧货废弃物回收站：

1.规模

1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时 2.2应提供上门服务。

3.设备设施

3.1应有封闭的废品存放处。

2.4.服务

4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。

4.2回收站应每天进行物资清理、转运。

4.3上门服务应及时。家庭服务：

1.规模

1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。

1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。

2.设备设施

2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。

3.服务质量

3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。

书店、音像店：

1.规模

1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。

1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。

2.便利性

2.1营业时间不少于12小时。

3.设备设施

3.1音像店应提供试听设备。

社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配

项目

比重 % 总体要求

10.5 商业中心

餐饮店

超市

12.5 便利店

维修店

洗染店

美发美容店

回收店

家庭服务

书店、音像店照相馆

总分

社区商业评价规范之三(在建社区)

总体要求：

1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。

2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。

3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。

4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3

社区商业业态设置：

1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。

2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。

社区商业规划布局：

1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。

2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。

3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。

4.在建社区的规划中应有社区商业中心。

社区商业物件要求：

1.集中独立商业

要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。设置货流通道，设置适当的停车位。

独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。

2.底商

要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。预留水、电、气、污等各项设施的接驳。预留商家招牌的设置。

社区商业全国示范社区（在建社区）各项目比重分配

社区的商业基因 篇3

论坛网站：破解商业化悖论

在《未来的社区》中，管理大师彼得·德鲁克提出：“建设新的社区，是政府或商业组织都力不能及的，这是非政府、非商业和非营利性组织的责任。”

在互联网社区中，类似的观点同样得到了传承和延伸：草根网民自发组织、无人为干预的创造了绝大多数的社区内容，网络社区应该营造一种良好、纯净的文化氛围，从而更好地成长。而最近几年，论坛类网站如天涯，也开始寻找在纯内容之外的商业路径。

天涯社区可谓是国内社区的典型代表。在不少“老天涯人”的眼中，天涯意味着一个充满人文关怀的家园。多年来，在陕速积累财富的互联网界，天涯却以其近乎“固执”的态度独守一片净土。

“商业化不能操之过急。”文人出身的天涯社区总裁邢明常常这样说。社区网站必须在内容纯粹化与商业化探索二者之间维持艰难的平衡。在互联网社区中，曾有为数不少的用户流失，正是因为他们并不愿成为广告商们的“宿主”。

事实上，对于企业经营者而言，聆听及参与社区媒体同样重要。社区不仅改变了消费者购物前的调研和购买决策的过程，而且还提供了一个能够自由评价产品的平台。

2007年，百度贴吧、腾讯QQ都已经急速地朝商业化社区发展。讲求谨慎的邢明终于大胆推出了商业化实验一Adtopic(天涯推荐话题广告服务)。不同于当时奇虎所尝试的社区版块帖子置顶营销，天涯在版块内容右侧另辟区域，采用为“广告”企业建立话题主页的方式来帮助企业树立品牌感知度，企业可以对话题进行完全权限地管理。

自Adtopic始，时隔一年，天涯提出了不作假，不作恶，不掠夺的“生态营销”的理念。例如，天涯通过社区的媒体优势，借助口碑传播、病毒式营销等手段，结合社区生态的互生关系，为企业提供完善的品牌维护及危机公关的解决方案。

除此之外，天涯也开始了将社区与电子商务结合的探索。如此多样的营销策略也令邢明乐观地预计，今年天涯在广告营销方面的收入将会保持100％～200％的增长。

与天涯有所不同，千橡集团下的猫扑社区走的则是一条“社区+游戏”的发展路线。

凭借着自身年轻用户的资源以及猫扑流行文化的感染力，2006年，千橡互动集团首次推出自主研发的网页游戏《猫游记》，掀起了一股网页游戏的流行热潮，成为了“社区网游化”的经典案例。目前，该游戏对外的数据显示是月收入120万元，其中60％的盈利来自于游戏内植入广告。

在《猫游记》之后，《天书奇谈》、《雄霸三国》等网页游戏陆续在猫扑上线。陈一舟认为，完善的社区环境是滋养游戏作品的土地，庞大的社区用户数量不仅能给游戏提供稳定的玩家资源，而且可以令一款游戏发挥出超越游戏本身的整体效应，同时游戏对玩家的吸引力也将增加社区的黏力。

社交网站；盈利探路

在拥有了稳定忠实的用户群后，营收几乎是所有社交网站面临的首要问题。会员收费、增值服务、植入广告，或是与电子商务、网页游戏等应用结合，都是SNS正在努力尝试的盈利方向。

网页游戏的成功进驻为SNS探寻到了新的盈利模式。去年7月1日，巨人网络宣布斥资5100万美元现金收购51.Com 25％的股权，助其解决盈利压力；今年4月15日，51.com推出“51游戏”平台，再度强化“社区+游戏”的战略。在今年的一次关于SNS与SocialGame的发展论坛上，51.comCEO庞升东透露的一组数据吸引了业界的关注：QQ空间在2008年收入10亿人民币，校内网营收规模已超过上市公司，51.com今年也顺利实现盈利。

事实上，庞升东在台上发表演讲的同时，在台下的最后的两排听众中，悄然出现了天涯总裁邢明、聚友网新任cEO魏来的身影，他们此行的目的正是为了找寻新的盈利点——为社区平台植入游戏。

作为目前SNS网站上火热的“开心农场”应用的研发商，上海一家SocialGame的小型研发企业“五分钟”成为业界关注的焦点。据该公司联合创始人兼首席运营官徐城透露，目前与五分钟达成游戏合作的企业包括QQ空间、校内网等多家大型SNS网站，该游戏日均活跃用户达到1500万人，通过出售虚拟道具盈利后与这些联合运营商分别获得不菲的分成收入。在海外，开心农场在两个月之内挤进了Facebook应用的前30名。

最近，“微支付”一词让那些还没怎么赚到钱的SNS网站兴奋不已。

“微支付”是指在互联网上销售廉价商品或服务。它的特点在于交易额度小，让你不假思索随手花出，同时自身的交易量大，颇有薄利多销的意味。不久前，Facebook站内支付系统正式亮相——你可以通过微支付系统在Facebook网站内兑换“信用币”，并用它来提高自己的“威望等级”或购买虚拟礼物。在国内，类似的还有校内网的紫豆、51.com的51币。分析人士认为，基于庞大的用户基础，此举将有助于这家快速成长的社交网站实现盈利，同时减少对广告的依赖。

对于向用户收费的这一想法，女性白领交友网站爱情公寓CEO张家铭则有不同的观点。“过早对用户收费会扼杀SNS(社交网络)的用户成长。”张家铭表示，爱情公寓在早期曾通过注册费、虚拟增值等收费方式尝到甜头，但很快发现，这种方式会扼杀用户成长，对此公司调整了业务方向，目前广告收入已超过80％。据悉，这家成立6年的网站，目前已经有近2000万名会员，并在去年实现超300万美元的收入。

从目前SNS的发展情况来看，广告模式仍是SNS网站的主流盈利方式。近日一项调查结果显示，美国超过80％的主要广告客户正通过Facebook进行营销活动，不乏包括强生、耐克和AT&T等行业巨头。这表明美国企业正开始接受社交网站作为主流广告平台。而市场调研机构emarketer对美国社交网站广告收入规模的研究数据显示，2008年美国社交网站广告收入为11.8亿美元，并预计在2010年，美国社交网站广告收入规模将达到12.9亿美元。

在国内，也有不少互联网业界人士预计，“SNS将是互联网下一个即将起飞的巨大市场。第一代的门户BANNER广告正在触到天花板；第二代的搜索引擎广告正逐渐成为主流，第三代网络广告则将是社区型广告。

“SNS正在努力打造一个平台，让消费者和企业以全新的方式互动。”与其他互联网广告所不同，SNS网站的广告并不仅仅是醒目的banner，那些深谙互动之道的商家总是低调地与网站应用融为一体。他们选择将商品广告会植入SNS的热门应用，邀请用户与广告主互动；或者设立自己的主页，让用户成为粉丝，定期分享最新的产品信息。

一个值得注意的问题是，企业与网站进行SNS互动营销时，同样需要以用户体验作为核心因素。2007年11月，Facebook推出了一款名为Beacon的组件，通过这个程序，用户可以看到其他人的网络访问轨迹，包括对方在电子商务网站上的购物信息。这显然是一个极具商业价值的产品，朋友之间的口碑营销正是商家最看重的部分，以至于Fa-cebook创始人Mark Zuckerberg都称赞Beacon为“可信赖推荐”。但Facebook的用户并不买账，将近8万人在反对该系统的请愿书上签名，他们认为自己的行为被记录并传播，严重侵犯了个人隐私。强烈的抗议持续一个月后，Mark Zuckerberg发表公开道歉，并很快关闭了Beacon。

高校周边商业社区研究分析 篇4

一、高校周边商业社区现状

1. 空间形态。

高校周边商业社区的空间形态分为沿街道线性分布和独立的商业社区。其中沿街道线性分布的典型代表是商业街, 一般存在于高校的老校区。这些商业街一般是早期周边居民为师生提供服务消费而自发形成的, 多流动摊位。这种商业空间可以产生很好的商业氛围, 但易造成人车流线交叉, 存在交通安全隐患。而独立的商业社区的典型代表是大学城, 一般是自上而下的统一规划与管理形成的一种较为成熟的具有现代街区特点的商业空间形态。这种商业社区空间一般吸引圈大、服务范围广、商业功能齐全, 但是出现情况相对较少。

2. 交通组织。

商业街由于主要是由高校和附近居民步行前来消费, 时间点集中于上下课时间, 且道路本身宽度狭窄, 不利于机动车穿行, 因此整条商业街形成了步行为主的商业空间。大学城的交通组织一般是经过统一规划建设的, 交通便利。

3. 商业社区发展程度对辐射范围的影响。

商业街多沿街线性分布, 规模较小, 消费主体绝大部分为在校师生以及附近居民, 受学校寒暑假影响较大, 因而此商业社区对校园的依附性较强, 对其所属区域居民等影响较小。大学城便利的交通条件、多元化的经营内容、全面的服务使得附近学生、居民消费频率较高, 校园的人文氛围使其更具文化特色, 能够形成独立的商业吸引圈。

4. 高校商业社区的业态构成。

我们对该高校商业街进行了实地访问, 采用实地调研法将商业街业态进行了分类。其中, 餐饮类店铺占商业社区总店铺的比例接近40%, 其次是服装鞋帽类店铺占商业社区总店铺的比例为30&左右, 美容美发类店铺的比例为14%左右。

二、高校周边商业社区现状中存在的问题分析

1. 缺乏综合治理。

高校周边商家和流动摊贩大多集中于学校综合主要出入口与生活主要出入口周边的街道上, 特别是每天早中晚都会有大量流动摊贩聚集。交通拥堵、建设混乱、人员混杂, 因而存在安全隐患, 影响高校安全与秩序, 有损高校形象。对管理部门而言, 在高校建设初期, 未将其纳入特殊区城市规划中, 是其规划及服务意识的缺位。

2. 经营项目重复率高。

经营项目存在自发性和无序性, 经营者易忽略大学生个性化的需求, 因而商品市场上同质性高也就成为高校周边商业社区的一大特点。作为商家, 仅着眼于同类商品销量高, 消费群体庞大, 而对市场运作缺乏长远预测, 在无科学调查、经营分析的基础上, 很少有商家会考虑是否存在经营项目重复问题。

3. 高校优势发挥欠缺。

每所高校都涵盖有不同专业类型的学科, 但目前大学生动手能力差, 实践意识不强, 无法有效的将课本知识与实践内容相结合是一大现状。首先, 他们对校园周边的商机缺乏敏锐性, 目光仅仅局限于校园内部。其次, 高校的组织引导不到位, “行万里路不如高人指路”, 高校应有意识的加强同学们应用知识的能力, 积极鼓励同学们文明科学的走进高校周边商业社区, 使大学生的高素质商业表现在商业社区内部起到模范作用。

4. 流动摊贩无序经营。

流动摊贩数量多, 种类多样, 相比经营固定店铺需要的营业执照、卫生许可证等市场准入证件, 流动摊贩均不需要办理, 其整体运作具有相当大的灵活性。而缺乏强制管理的后果就是食品质量安全难以得到保障, 出现安全事故责任人难以得到落实, 安全隐患巨大。

三、高校周边商业社区发展的改善措施

1. 政府引导协调高校周边商业社区协调发展。

政府作为主导部门, 应发挥其服务职能起到引领作用, 对高校周边商业社区的建设可以分类进行。一方面, 对于高校的老校区, 重点把握“改造建设”。集中优势部门及时整治, 严格建立健全并执行准入制度, 对现有商铺进行卫生、商品质量的监督。另一方面, 对于高校建设新校区时, 突出“规划建设”, 汲取老校区发展经验, 完善基础设施, 限制交易时间。

2. 商家提高特色经营种类。

商家在准备入住高校周边商社社区前, 应根据政府规划选择适宜的地段, 在积极调查周边商家销售商品类型的基础上再根据大学生的消费特点选择经营类型少, 市场空间大的商品。其次, 商家应用于创新销售商品的类型, 而不是仅仅局限于餐饮服饰等方面。

3. 管理部门加强对流动摊贩的管理。

要想割裂摊贩与学生的交易链条是不切实际的, 也是不符合市场经济规律的, 而应采取规范化措施以改善现状。管理部门应规划出特定的区域给流动摊贩以此固定其经营地点并办理相关执照, 同时质监局、卫生局等应对入驻摊贩的食品卫生情况做出抽样调查确保合格以维护消费者权益。

摘要：从1999年开始, 我国高等教育实施扩招政策, 大学生人数迅猛增加, 高校的发展和建设进入了新阶段, 加上大学师生、科研人员等高消费群体的不断增加, 高校周边形成了以商业街为主要空间形态的商业社区。商业社区在给高校师生带来方便的同时, 也存在着一些不容忽视的问题, 如缺乏有效管理、经营项目重复率高等。本文以高校周边商业社区为研究对象, 从商业街的空间形态、业态构成、交通组织等方面分析问题原因, 并针对问题提出改善措施。

关键词：高校商业街,大学城,问题分析,改善措施

参考文献

[1]张权, 李白茹.成都温江大学对周边经济发展影响的调研分析[J].时代经贸, 2008.

社区商业攻略 篇5

尽管需求旺盛、商机多多, 但商家要想在社区站稳脚跟, 并不像想象的那样容易。对此, 中国人民大学竞争力研究中心给想在社区掘金的中小投资者提供了五个实用招数。

一是在进入社区之前, 须进行深入市场调查, 掌握社区居民收入水平和消费层次, 了解社区居民的消费习惯和消费心理, 以此作出不同经营档次的合理定位, 决定布点的规模、位置、运作方式。当前社区发展趋于个性化, 以北京市为例, 在昌平、大兴等郊区有许多老龄化社区, 在上地等社区居住的多是年轻的知识分子家庭, 这两类社区居民的消费需求必然存在很大的差别, 只有掌握了这些情况, 商家才能投其所好、供其所需。

二是如要涉足家政市场, 须走特色化服务之路, 不能仅停留在家务劳动的水平上。在家政业发达的深圳, 家政服务并不是简单意义上的搞搞卫生、做做饭, “精品家政”已迅速崛起, 继“月子保姆”之后, 各家政公司相继推出“星级保姆”、“高级家政助理”等专业品牌家庭服务员。家政服务已由“搬家公司”、“钟点清洁工”、“住家保姆”的初级形态向“衣、食、住、行、医”全面服务型发展。

三是要转变经营观念, 调整经营时间。现在居民普遍反映社区内商业企业经营时间与他们有冲突, 下班回家后, 大多数店面都已关门。商业企业应充分考虑居民各种切实问题, 据之进行调整。

四是最好与社区如家委会、居委会及物业管理公司合作, 取得支持。商业企业和他们合作, 可很快进入角色, 扩大在居民中的影响力。

五是要加强对员工的培训, 培养员工的“亲和力”, 提高员工的能力和服务水平。

著名的“红黄蓝网络社区”是商业企业进入社区的一个成功典范。作为一家民营便民服务连锁机构, 创业一年多即在北京开设了40多个服务站, 约有2万多户家庭成为其会员或顾客, 会员覆盖率为进驻小区居民总户数的70%。该公司提供的绝大多数商品和服务都不是自己去做, 而是成功地运用网络和信息处理技术, 把连锁经营原理应用于社区服务中。

“红黄蓝”在居委会或物业管理公司支持下, 在居民小区内设立网络社区服务站, 配备电脑和网络设施等设备, 工作人员在服务站为居民提供商品订购和各类家政服务预约。服务站将会员需求信息汇总后通过网络传送到总部网络数据中心, 并生成配送报告传送到专门的配送中心, 配送中心组织商品采购和社区服务的企业, 然后在规定时间内由专车将货物或服务送到各服务站。这样, 会员就可到服务站领取所预定的商品, 或在家中等待预约服务。

掘金社区的商业模式 篇6

是什么使社区商业拥有如此的魅力?

据北京市商委一负责人介绍:“社区商业拥有三大法宝:就近方便、价廉物美、服务多样, 其市场蕴藏着无限商机, 商家正是看中了这一点。”

社区商业主要涵盖哪些方面

社区商业应主要围绕以人为本的原则, 基本包括下列6项功能:

一、能提供主、副食品、生活日用品, 满足购物需求。

二、满足社区居民日常用品修理的需要。

三、为社区居民提供早点、正餐和满足学生、老年人用餐, 满足餐饮服务的需求。

四、为居民进行理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等服务, 满足综合服务的需求。

五、建立固定收购点和定期流动收购点, 满足居民可再生资源回收服务的需求。

六、帮助居民雇佣小时工、请保姆、家教等, 满足社区居民家政服务的需求。

哪些社区商机的需求最大

前不久, 中国人民大学竞争力研究中心曾就“社区商业服务便利需求”一题在北京市27个小区进行了调查, 从中看到了当前社区商机的藏身之处。调查显示, 社区在购买商品、餐饮消费和生活服务等方面均有很大的发展空间。如要求配备健身场所的需求人数比例达69.6%;要求建立大众餐馆的需求人数比例占41.1% (以受访全部居民总体计算, 平均每个家庭每月在外就餐37次。但主要困扰是小区餐饮卫生状况不尽如人意) ;要求尽快完善网上购物和配送体系的需求人数比例占40.91%, 尤其是在网络普及程度较高的小区, 居民希望尽快完善支付体系和配送体系, 另外, 网上教育和信息咨询也有大量的需求;要求配备早餐服务的需求人数比例是38.5%;娱乐场所占38.2%;要求建立茶室、蛋糕店、面包房的需求人数比例是31.2%, 居民对于档次较高、清洁美味的小食品屋的需求正在增加, 并将对传统早点及点心类食品起到一定的替代作用;要求开花店的需求比例是10.4%;音像店8.77%。

同时, 调查显示, 如下一些项目的需求比例减少:废品回收3.66%;理发美发5.85%;聘请保姆6%;雇小时工6%;聘请家教6%。这些项目有的在社区已发展得较为成熟, 甚至出现于供大于求的状况;有的项目虽说需求的总量很大, 但已有街道或物业等其他组织在进行统一管理。

急学现用, 教你五招

到底商业企业该如何成功地进入社区?这个门槛低、味道好的"馅饼"真的能让你唾手可得吗?事实上, 并不是想象中的那么容易。对此, 中国人民大学竞争力研究中心给了想掘金社区的中小投资者五个实用招数:

1.商业企业在进入社区之前必须进行深入的市场调查, 掌握社区居民的收入水平和消费层次, 了解社区居民的消费习惯和消费心理, 以此作出不同经营档次的合理定位, 决定布点的规模、位置、运作方式。社区的发展趋势是越来越个性化, 以京城为例, 如在昌平、大兴等郊区就有许多子女为老人安了家, 构成了许多老龄化社区, 有着老龄者的种种需求;在上地等社区居住的多是年轻的知识分子家庭, 他们有些是在家就可办公的小老板, 他们可能会关注对孩子及身边的各项服务等等。社区发展已至此, 所以, 对个性化的服务要求必然会与日俱增。

2.如果要涉足家政市场必须走特色化服务的路子, 不能仅仅停留在家务劳动的水平上。在家政业发达的深圳, 家政服务并不是简单意义上的“搞搞卫生做做饭”, “精品家政”已迅速崛起, 继“月子保姆”之后, 各家政公司相继推出“男侍卫”、“星级保姆”、“高级家政助理”等专业品牌家庭服务员, 家政服务由“搬家公司”、“钟点清洁工”、“住家保姆”的初级形态向“衣 (上门订做衣服) 、食 (制作家宴) 、住 (居室装修、搬迁) 、行 (旅行送票) 、医 (家庭护理、情感陪护) ”的管家型发展。

3.商业企业在经营上要转变观念, 调整经营时间。现在居民普遍反映社区内的商业企业经营时间与他们有冲突, 下班回家后, 大多数的店面都已经关门。商业企业应当充分考虑到居民的各种切实问题, 据之进行调整。

4.商业企业最好与社区内的政府派出机构 (如家委会、居委会) 及物业管理公司合作, 取得支持。由于居委会、家委会和物业管理公司在社区中有着广泛的影响, 其成员都来自于社区居民, 商业企业和他们合作可以很快进入角色, 扩大在居民中的影响力。

5.商业企业进入社区无非是想为居民提供最大的便利服务, 同时赢得市场, 获取利润。如果商业企业不能够强化企业员工的服务意识, 就不能很好地与居民相处, 赢得居民的信任。商业企业要加强对员工的培训, 培养员工的“亲和力”, 才能赢得可持续发展的广阔市场。

克隆成功, 商机无限

著名的“红黄蓝网络社区”是商业企业进入社区的一个成功典范。作为一家民营便民服务连锁机构, 创业一年多即在北京开设了40多个服务站, 大约有2万多户家庭成为其会员或顾客, 会员覆盖率为小区居民总户数的70%。已经为百姓供应了蔬菜30万斤、水果20万斤、鲜奶50万袋、猪肉5万斤。下一步还要增设社区信息查询、引进医疗单位进社区等等。

但该公司提供的绝大多数商品和服务都不是自己去做, 而是成功地运用网络和信息处理技术, 并把连锁经营的原理应用于社区服务中。

“红黄蓝”在居委会或物业管理公司的支持下, 在各居民小区内设立网络社区服务站 (一间房屋) , 在服务站中配备电脑和网络设施等设备, 经过专门培训的工作人员, 在服务站为居民提供商品订购和各类家政服务预约。服务站将会员的需求信息汇总后通过网络传送到总部网络数据中心, 并生成配送报告传送到专门的配送中心, 配送中心组织商品采购和社区服务的企业, 然后在规定的时间内由专车将货物或服务送到各服务站。这样, 会员可以在下班后、晚饭前到服务站领取所预定的商品或在家中等待送货上门, 或者直接在家中等待预约的服务。

该公司的业务链条由以下部分组成:

一、服务站

散布于各小区内的服务站及工作人员服务站既是售前和售后服务的场所, 也是物流的重要缓冲:货物用车辆集中运到服务站后, 会员从服务站自提或者由熟悉路线的小时工从服务站将货物送到附近的会员家中, 这样大大提高了效率, 并降低送货成本。

二、物流系统

包括规范统一的商品渠道管理、集中的仓储管理、多层级的运输方式 (不同大小的机动车辆和非机动车辆) 以及由计算机网络系统完整管理的会员信息资料。减少库存数量和库存调配作业, 并能够针对不同货物容量和交通路线, 科学有序、精确及时地管理送货作业。

三、信息和处理系统

每个订单从生成时就自动地决定和指导一系列包括采购、提货、配送、封装以及交易结算和具体送货时间地址, 并且通过ASP方式向商业合作企业提供B-B的技术产品服务。所有工作都必须在MIs系统的指导下自动完成。

四、业务管理

通过业务管理, 将红黄蓝网络社区的商业平台和其他供应商和服务商的业务流程紧密连接起来, 并提供市场营销、产品测评、新品推广、品牌推介、市场调研等服务, 使红黄蓝网络社区成为企业和最终用户之间远远超出一般中介意义的桥梁。

背景资料:社区商业的主要类型

从这些社区商业街的经营情况来看, 大致有以下一些经营模式:特色型、辅助型、连锁型。

一、营造特色休闲、风情购物区, 在购物中休闲, 在休闲中购物。主要是在社区街铺旁营造主题休闲区, 以优美的环境, 闲适的购物氛围聚集人群。如万科四季花城的社区商业街便是一条别具特色的欧式商业街。

二、与大零售商家形成各种业态互为补充的辅助经营模式。这种模式的好处在于借助大商家带来滚滚人气, 避开他们的日用生活消费经营, 以特色经营与之形成互补, 共同做旺该处生意。如深圳梅林一树的家乐福旁的社区街、蛇口沃尔玛旁的花园城社区街, 都因为与品牌零售商家形成了良好的互补优势, 使生意经营得相当红火。

社区商业中心规划探讨 篇7

关键词：社区,社区商业中心,规划

社区商业中心是一定范围内,各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业区域,是社区各类商业网点的集合体,包括综合超市、连锁便利店、菜市场、餐饮店(含早餐经营网点)、便民药店、美容美发店、洗染店、花卉、报刊杂志、音像、照相、修理店、再生资源回收站点以及金融、邮政等配套的各类小型商业服务设施。

1 国内外研究现状

社区商业最早出现于20世纪50年代的美国。当时由于家庭汽车的普及、洲际高速公路计划及公路交通的快速发展,彻底改变了美国的城市形态,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的以郊区购物中心为主的社区商业。60年代,英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

美国的购物中心有两大发展特点:1)在“中心”内有一主题,如以一家大超市为主,附带部分折扣店或全部专卖店厂家直销店等;2)突破传统观念,呈块状形,与周围的文化娱乐等设施结成联盟,使块状不一定只位于一幢建筑,而是扩展为一个较大的消费空间。零售商们联合起来,不断扩大经营范围,增强居民“一站式”购物的满足能力,还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。日本东京都神乐坂商业街,是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧,散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺,花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。Home by Home(邻里之家)是新加坡社区商业中心的名称,即按照社区建设的配套建设指标,根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施,由开发商或物业方进行集中经营与管理,不以盈利为主要目的,而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。

2 社区商业中心发展理论依据

国外指导社区商业发展的理论主要是商圈理论、地价理论、中心地理论、消费者行为空间理论等。

商圈理论是关于某一商业区或商业设施对周围顾客辐射范围的理论,也就是研究来店顾客所居住的地理范围的理论。它是指导商业布局的重要理论。某一商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个商店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响,其商圈也并不一定是一成不变的。

地价理论是影响商业设施空间分布的重要因素。有关地价对商业设施位置选择影响的理论对社区商业的规划和发展有重要意义。1961年格蒂斯借鉴杜能的位置级差地租思想研究了城市内部商业区位的布局,他指出零售业的销售量随着离开最高地价区位距离的增加而呈递减的趋势。格蒂斯的研究表明,不同类型的零售业所能支付地价的能力,是决定其位置选择的重要因素。

中心地理论就是向居住在周围地域的居民提供货物和服务的地方,这一理论认为一个具有经济活动的区域发展必须有自己的核心。城镇具有行政、商业、娱乐、教育、文化等多种服务力,带动整个区域的发展。

从20世纪60年代开始,消费者行为理论发展起来,在商业空间研究方面出现了消费者行为学派,他们强调要从消费者的需求出发,分析消费者行为差异对商业组织空间决策的影响。

3 社区商业中心发展状况

我国社区商业的发展起步较晚,大约于20世纪80年代末90年代初,以一些零散的满足居住区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”形式出现,经营业态仍以集镇传统商业为主,这就形成了狭义上的社区商业。20世纪末,伴随着旧城改造、房地产市场上兴起的住宅郊区化热潮,国内的社区商业得到了迅猛发展,社区商业在一些大都市已经完全成型,但并不成熟。而随着城市空间的日益拓展、居住小区的日益增多,当市级商业中心、组团级商业中心无法覆盖新兴社区时,社区商业作为一种覆盖性和服务度极强的商业形态适逢其时地弥补了这个缺失。至此,社区商业中心逐渐成为一种相对独立的商业形态,在全国各地的商业网点规划中延展开来。目前,我国社区商业中心有三种形态:

1)以上海联洋“邻里中心”为代表的大型商业中心,大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有,类似于欧美国家社区商业中心的模式。2)“沿街式”的社区商业中心模式,指在成规模的新建居民区中,选择其中一些居民楼底层建成商业用房,引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施,满足居民对生活必需品就近消费的需要。3)“改建式”的社区商业中心模式,只用现代商业业态,对散布在社区的传统商业网点进行改造,并根据常住人口的消费需求和小区结构,对社区商业网点布局进行科学、统一规划,形成有一定吸引力的商圈。

4 规划对策

1)提高前期定位的重要程度。前期定位中要对社区商业中心的规模、功能、选址、布局及特色等方面进行定位,以指导后面的实际设计操作,要考虑其社区类型、规模等级、地理环境、居民结构、周边商业环境、区域商业经济发展和文化特色等方面的因素,并要以整体和发展的眼光看待问题。2)辩证的看待社区商业中心的两重性。社区商业中心具有商业和居住双重属性,在布局、选址和规划设计等方面要抓住这个主要矛盾,综合商业和居住区建筑和空间环境的特性,并结合社区实际环境条件展开。3)从规划设计的整体性思考。社区商业中心是一个整体的系统结构,同时它处于社区及城市更大的系统中,并且是处于动态和不断发展中的,因此要从城市的角度,以整体观和发展观的规划理念进行整体把握。4)特色的塑造。社区商业中心作为城市商业中心的一个分支,有着统一的规划符号,但也需要放入社区特殊的环境中考虑。地域特色的创造要从社区所在地域的自然环境特征、人文环境特征入手,在继承传统的同时发扬时代精神并积极引导居民参与,以增强社区活力和场所精神。

5结语

社区商业中心作为一种新型的商业形式出现,成为近年来我国商业网点规划中的重点。它将经济和规划两个学科融合在一起,兼具居住与商业双重功能,这在一定程度上增加了规划者的操作难度。在日后的规划建设中,我们需要考虑多方面因素,用辩证的角度将两个学科有效的结合,解决出现的诸多问题。

参考文献

[1]阴春花.社区需要什么样的商业[J].市场反馈,2004(12):70-71.

[2]邓楠平.浅析社区商业经济发展[J].商业现代化,2005(11):45-46.

[3]李定珍.中国社区商业概论[M].北京:中国市场出版社,2004.

[4]徐永祥.社区发展论[M].上海:华东理工大学出版社,2003.

[5]周晓华.城市更新之市场模式[M].北京:机械工业出版社,2007.

[6]贝里.商业中心与零售业布局[M].上海:同济大学出版社,2006.

[7]李盈霖.Mall实务[M].北京:清华大学出版社,2008.

高校社区商业 篇8

对什么是商业地产, 有两种观点, 一种认为:商业地产是以物态为主, 以提供商业服务为开发主体的开发人所经营的内容。另一种观点认为:可以进行商业交易的不动产是商业地产。CCIMI (国际注册商业房地产投资师协会) 定义:凡是可以进行商业运作和商业交易的不动产, 都可以列为商业不动产。

从商业地产发展来看, 根据西方的经验, 他们按照人均GDP数值以及城市化的速度, 把商业地产的发展划分为四个阶段:

对比西方的发展阶段, 纵观近年来国内较发达城市和地区商业地产的开发, 亦经历了以下三个层面的发展。

(1) 开发层面。目前我国大多数的商业地产的开发商仍处于这个层面, 仅仅重视如何开发好商业地产项目本身。

(2) 运营层面。通过后期管理带动商业项目的价值提升。如:商业地产的巨大诱惑力, 一方面在于商业地产本身具有巨大的盈利能力。比如北京赛特购物中心, 所创造的租金收益是20个赛特写字楼所创造的租金收益。之所以, 10㎡的商业地产会比1000㎡的住宅地产更有价值, 关键就在于地产产品上附着的商业的价值。另一方面, 商业地产物业还存在着巨大的价值升值空间, 这种升值往往比商业租金要大得多, 也是商业地产开发套利的主要手段。

金融层面。把商业地产理解为金融产品。

二、社区商业地产和住宅地产的主要区别

(1) 商业地产的价值首先是体现在地理位置上的, 所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲, 地理位置选择的弹性就很大了, 荒郊野岭也可以做别墅, 只要能走人, 能进车就可以了。商业地产项目最好处在道路十字路口, 客流、人流、车流的交汇处, 这样不仅有利于商业企业的形象展示, 更满足了商业对于“易达性”的要求。

(2) 商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高, 而住宅就可以不要临街面, 不需要形象的展示;住宅地产——购房人, 他们关注的是这个房子的空间住的是否舒适, 布局是否合理等。

(3) 商业地产的客户有三类:经营者、投资人、消费者, 这三类人关注的重点都不尽相同;经营者关注的是这个商铺是否有足够的有效消费人流;投资人关心的是, 这个商铺能为其带来多少的回报;消费者关注的是, 去商铺消费是否方便, 选择面是否大, 价格是否便宜等。原来住宅只需要满足的一群人的需求, 商业地产却需要满足多方客户的需求。

(4) 住宅销售以后就直接进入了消费终端, 经过装修就可以居住, 可以使用了。而商业地产在销售过后, 是不能直接进行消费的, 这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的, 它还要进行招商、装修、进货和经营。

(5) 住宅可以一卖了之, 目的很简单, 也很直接, 而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的, 商业地产卖出去以后, 还要考虑经营问题, 还要考虑返租、回报和风险的问题。

(6) 商业地产的投资回报形式有三种, 一是销售, 二是获取经营收益, 三是物业升值, 而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。

三、社区商业的合理开发

我国大多数的社区商业开发项目, 都是作为大型住区配套产生的。如何操作好这些社区商业, 我们需要关注如下几个方面:

1、总体规划设计

社区与外部的接口, 这里所说的社区与外部的接口, 主要是指交通接口, 也就是交通站点在社区的位置。一般来说, 交通站点是人流比较集中的地方, 社区的居民大都是通过这里进入社区, 然后回到家中。因此商业集中在这里可以充分的接触人流, 积聚人气。例如, 深圳的万科四季花城商业大部分集中在主入口处, 而主入口前面正是公交站点, 社区的居民大都从这里上下班。

(1) 人流与物流的关系, 人流的考虑十分重要, 但是物流的方向也需要考虑。要设计合理、科学、流畅的动线, 就需要考虑人流与物流之间的关系。人流, 即商业空间结构要最大化的满足人们的进出和人们视线对商品的浏览。这方面流线的物化就是视线空间和走道。物流, 即可以轻松实现大量商品的进出。规划设计需要做到这两方面和谐共处, 互不干扰。

(2) 分期开发, 对于分期开发的楼盘, 集中商业应该设置在项目那个区位需要明确。如果放置在项目的核心位置, 有利于建成后居民商业活动的展开。但在初始阶段, 内置的商业街往往人气不旺。而将商业街放置在边缘, 又会影响后期居民购物的便利性。从服务范围说, 最好是在居民步行不超过500米的距离内, 如果超过这个距离, 人就会觉得比较远, 走起来比较累。因此, 对一些规模较大的社区, 除集中商业外, 还要在商业服务半径范围内, 做一些分散式的辅助商业配置, 如美容美发、便利店等, 让居民可在集中商业区购物、消费的同时, 还满足日常需要。

(3) 主力店的要求, 主力店对于社区商业, 尤其是大面积商业的成功是十分重要的, 在明确主力店的业态、招商渠道之后, 再进行总体规划设计。可以邀请主力商家参与其中, 充分听取他们的意见并注重商业氛围的营造。从设计来看可以从三方面考虑:一是建筑风格, 要让客户有意愿进来, 感受现代气息或情调;二是景观设计, 如绿化、雕塑、座椅, 丰富空间, 让人流连忘返。这种氛围的营造很多都与购物没有关系, 但很重要。让客户在商业场所有长时间逗留的机会, 进而产生可能的消费机会;三是装修风格, 装修自然是店铺根据需要自行选择, 在不干预商家的前提下, 开发商应对装修保留审定权。尤其涉及公共部位的, 必须要求商家严格遵循总体规划。

(4) 需注意的设计细节问题。停车, 尤其是餐饮业这其中还包括人车分流、如何引导人流等方面的问题;烟道, 这是餐饮业必需注意的问题餐饮业对于社区商业十分重要, 但是目前大多数社区商业中并不允许餐饮业的进驻, 主要是油烟和噪音的缘故。因此在设计中要充分考虑油烟和噪音, 使得餐饮业可以存在;洗手间, 需要根据业态来合理设置比如餐饮业需要的洗手间比美容美发要多;挑高, 这样做不仅仅可以营造空间感而缓解压力, 同时也可以使得购物者享受自然光的洗礼;水电, 店面大的不一定用电量大, 但规划设计往往在确定店面未来经营情况之前, 考虑不周就会影响招商。一般来说, 开发商会寻求一个综合的参考值。在国家规范的基础上, 还要考虑一些业态的特殊需要。比如洗衣店, 店面不大, 但用电量却可以达到几十千瓦甚至上百千瓦, 还有美容美发、超市在电的使用上要求都较高。因此我们在做商业设计时就事先确定位置并做功能配置;开间, 开间跟业态有关系:150-200平方米的空间比较合适做餐饮, 但用来做书店就显大了。做商业规划之前要先设定业态分布, 这样确定开间就可能比较合理。在社区店面面积测算上, 大概餐饮、超市在150-200平方米左右, 其他业态店面在60-70平方米左右;室外公共空间照明, 商业活动不但在白天比较频繁, 晚上也很重要。在公共照明上, 往往不注重前期的设计。要营造商业氛围和烘托社区形象, 室外的公共照明起着非常重要的作用;招牌, 过去商家都是根据自己需要随意安置, 但这不利于商业街的形象, 因此对商家的店招安置应该有统一协调的管理, 明确在哪些位置可以放置标志标牌。

2、招商推广

(1) 关于临街商业的招商执行工作, 是一个比较系统而且颇有难度的工作, 其中存在着不少对前期定位进行实施和执行并且修正的工作。正是因为这样的程序特点, 所以要了解临街商业业态和租售的恰当时机。另外在招商的过程中, 最先要明确的是招商策略, 招商目标是为增加公司收入还是为小区做配套服务;其次就是招商节奏, 不同位置、不同品牌、不同业态之间的组合, 确立主力商店, 开业时间上应有要求。一个商铺由于不同的商业业态承租, 租金都不相同, 主要是因为不同业态的盈利水平不同, 从而他们对于租金的承受能力也不同。地产中介的毛利率水平最高, 至少在50%以上;服装业的毛利率水平次之, 可以达到40-50%, 品牌店会低一些;餐饮业、美容美发、休闲的毛利率约30%左右;药店、连锁便利店的毛利率要求大约在20-30%;超市的利润水平最低, 社区超市约15%左右, 大型超市更低。由于不同位置的人流不一样, 导致了不同位置的商铺租金水平也不一样。例如不少小区, 从主入口向小区内部延伸, 租金水平也是不断下降的。另外两层的商铺中, 二层的商铺不论是租金还是售价比一楼都要低50%左右, 所以在二楼可以设置一些租金承受能力较低的业态, 例如大型超市, 或者是对于人流不敏感的业态, 例如培训机构等。

(2) 招商推广的难易, 还与社区商业的成熟度有关。影响社区商业成熟度的因素主要有:社区业主入住情况, 内部和周边道路交通的完善状况, 人口密度。经验值判断当一个社区商业成熟时, 月租金是商铺原始售价的0.7%。

3、后期经营管理

(1) 临街商业的后期管理中常常遇见的问题是如何在租售行为发生后, 对临街商业整体形象的控制和把握。需要从控制经营业态着手, 确保商铺整体形象统一。

社区商业:是蚂蚁还是大象 篇9

2010年7月8日，中国社区商业工作委员会正式获民政部审批挂牌成立。这是国内社区商业领域的首个国家级协会组织。

在是日同步召开的首届中国社区商业发展年会上，中国社区商业工作委员会副主任黄玺庆把这一有趣的问题抛向了在场的房地产开发商和零售商。

问题一出，答案也变得妙趣横生。

有说现在是毛驴，因为社区商业必须兢兢业业地做;以后将是骆驼，因为社区商业负载着社区居民的生活与未来。有说现在是假想中的怪兽，因为社区商业整体面积大却问题多，亲和力不够;但以后会是一尾鱼，因为社区商业要喜闻乐见且具观赏性、亲和力和实用性;也有说是现状形同小狗，因为社区商业是家门口的商业，有非常强的消费忠诚度、服务精神很强;更有说现在的社区商业是一群肉鸡，因为普遍是一卖了之，杀了吃肉;而未来应该是可以养来下蛋的蛋鸡，因为社区商业必须通过平台甚至资本运营实现可持续发展。

当然，众多版本不同的答案中，蚂蚁和大象的说法最被现场人士接受。

中国房地产信息集团总裁丁祖昱说，如果一定要以动物来比喻的话，现在的社区商业的气质最恰似一只蚂蚁，量多且势小。但未来的社区商业却肯定是一头大象。因为社区商业虽然规模瘦小却能聚沙成塔。丁祖昱说，即使蚂蚁会聚起来也会变成比大象更大的动物。更不用说，社区商业的巨大潜力。

蚂蚁到大象的变化乍一听，似乎很无厘头。实际诠释下来，是最为贴切的市场描述。十年前、十几年前，人们的生活是工作、居住、消费的三点一线，而随着城市的变化和消费活动的变化，以前的三点逐渐变成工作和居住消费的两个点。每一个人消费当中的主要比例、时间，大部分在社区当中完成。

不同的动物形象实质是凸显了当前中国社区商业的种种现状。发展无序，规模面积小，形式分散，求大空置多，实用性、亲和力、服务性却还不够。

正如商务部商贸服务司副司长王选庆在成立大会上所言，国内当前的社区商业还难以满足居民的消费需求，传统业态多、现代业态少，购物类型多、服务种类少，购物设施多、服务设施少，粗放经营多、集约经营少，肉菜店和早餐供应仍较薄弱……

不过，所有的动物形容却并非单一，无论地产开发商还是零售商们，对于社区商业的未来描述却已是另外的一种动物。

“现在的毛驴未来可能是骆驼，现在的怪兽未来可能是漂亮的鱼，现在的蚂蚁未来却可能是大象。”社区商业客观存在的变化可能被恰当诠释和普遍看好。

毋庸置疑，社区商业不是当今商业形态中最被重视的，甚至是某些地产开发商不愿触及的“鸡肋”，是某些零售商还未提上日程的“遥远未来”。但应该注意到，社区商业实质应是活跃在每个城市、每个社区的最容易繁荣的商业形态。而消费活动的变化，中国居民消费的提升，城市商圈的竞争升级，都在制造出同一个结论：那就是社区商业份额、比重都会越来越大。

值得欣慰的是，社区商业工作委员会的成立，恰逢其时能成为社区商业发展的“孵化器”。在专业的指导下，社区商业有可能蜕变成消费需求和消费习惯都能紧贴社区的新兴商业资源。而商务部也表示，政府将继续争取专项资金支持社区项目建设，包括社区节能减排、再循环利用、家政服务和菜市场改造。