保障性住房:运营（精选六篇）
保障性住房:运营 篇1
我国住房保障政策1998年开始实施,但真正大规模建设从2007年开始。由于中央与地方政府的博弈、建设资金缺乏或筹集困难等问题[1],保障性住房的建设与申报需求不平衡。当前我国住房保障制度尚在探索、建设期,未遇到大规模保障性住房退出问题,但从住房保障制度起步较早国家的经验看,合理的退出转化机制是住房保障政策的重要部分。
我国住房保障制度退出机制的设定相对简单,不同种类保障性住房之间的衔接性弱,可操作性差。调研结果表明:部分受保障家庭即使家庭收入提升明显,也不愿主动退出保障机制,阻碍了保障性住房的循环利用,形成了固化的福利[2]。保障对象家庭为获取实惠而拒绝退出,政府等主管部门为维护和谐稳定不能进行强制清退[3]。另外,已不符合保障条件的部分家庭不想退出,是因其大多仍没能力购置新房,而住房保障制度缺乏对退出后原使用者的合理安置[4]。根据社会普遍规律,家庭收入的上升多数呈现缓慢上升趋势,有些受保障家庭即使已不再保障范围内,但贸然清退仍会导致其买不起新房。
由于房屋具有不可移动和经久耐用的特性,入住房屋后往往对居所产生一定的感情依赖。保障对象入住后,会进行简单的装修装饰:电视、空调等必备电器的安装、家具的购置等,再次移动将消耗较高成本。另外,作为群居社交动物,入住后与周边邻里日常见面,生活互相帮助,产生感情。这些因素造成其对搬家的抵触,而现行保障制度忽略感情因素带来的不适,造成保障性住房退出难。
从政府角度,现行租赁型保障性住房的退出方式并不能降低住房保障成本。中国建筑的平均建筑寿命为30年,一般住宅的设计使用年限为50年。如果政府持有大量保障性住房,将产生不少维护与更新成本。而如果逐渐将这些保障性住房以合理方式转化为商品住房,将这些维护与更新成本转移给商品住房市场,政府回收保障性住房购房款后用于新的保障性住房的建设与购买,形成良好的资金循环。
2 进化转化模式的基本构想
如图1所示,构建从保障性住房向商品住房转化的进化转化模式。之所以称之为进化转化模式,是因为其完成了从低租金保障性住房逐步向商品住房转化的模式,类似生物世界中从低等向高等生物不断进化的过程。“低租金保障性住房”“较高租金保障性住房”“有限产权保障性住房”“产权限制性保障性住房”是住房体系内不同阶段的一种节点,这种划分具有科学性和实用性。从静态角度看,这是按照我国居民收入层次与居住状况划分;从动态角度看,这是在国家合理保障制度下低收入家庭获得完全产权商品住房所历经的阶段。转化流程并不是唯一流程,但却是必经流程。部分地区实际情况不同存在跳跃式转化现象,有些地区允许经济适用房直接转化为商品住房而不经过限价房阶段,但转化过程中需补缴政府应得,再经过特定的流通锁定期。
以下将详细阐述各阶段转化过程。
1)低租金住房是国家保障最低收入公民正常居住的住房保障形态,国家提供实物配租,以其可以承受远低于市场租金水平提供保障性住房。随着收入的提高,保障家庭如果年审不再符合低租金住房保障条件,但符合高租金住房保障条件,可向主管部门申请在原址调整为公租房,享受高租金保障政策。
2)高租金保障家庭随着家庭收入的增加,如果年审不再符合较高租金保障性住房的条件,可向主管部门申请逐步购买原址保障性住房。通常,受保障家庭无法一次性购买,可申请购买有限产权直至取得完全产权,在此期间仅需缴纳政府产权部分的正常房租即可使用。有限产权保障性住房仅用于自住,不得转租、转让、抵押。
3)受保障家庭当其取得完全产权后,若该房产为申请人唯一房产,可申请补缴政府应有所得(土地出让金、税费减免等),将该房屋转换为限价商品住房。限价商品住房价格低于同地区、同条件的商品住房,但具有一定的流通锁定期。流通锁定期内该资产不得转租、转让、抵押。
在申请保障性住房的时候,应注重申请者条件审核。受保障家庭只可申请一次保障性住房,转售后家庭不得再次申请保障性住房。在申请不同类型保障性住房转化时,主管部门应重新审核新申请类别的准入条件,不符合条件的不得转化。
3 保障性住房进化转化模式的难点与风险
3.1 防止非保障范围人群骗租、骗购
根据前文分析,保障性住房仅具有居住属性,而商品住房除居住属性,还有投资属性。这是保障性住房与商品住房之间的主要区别,也是保障性、商品住房双轨运行机制的重要原因。保障性住房如果能转化为商品住房,必然导致社会部分人群为追求价值差而扰乱保障性住房市场。该问题可以从制度设计中解决。
保障性住房可转化为商品住房并不代表双轨并行。通过适当的方式增加商品及保障性住房之间的流通,从而弥补市场中各自缺陷。但商品住房按市场机制运行,保障性住房由政府把控调节的本质并未改变。商品与保障性住房的互通有一定的风险,但可以用制度手段解决。
商品与保障性住房之间有投资属性的差异,但投资属性本身又关联很多特点,如投资收益率、风险率、回收期等。受保障家庭与商品住房市场投资者的关注最大差别在于转化周期。
保障性住房向商品住房的转化过程中,设定合理时间的流通锁定期,骗租、骗购者的意愿被减弱,被查处的风险性越来越强,可在一定程度上阻隔不符合条件者的进入。
随着我国个人信用、财产申报体系的不断完善,骗租、骗购者的机会越来越少,从保障性住房向商品住房进化转化机制愈加可行。
3.2 合理调控保障性住房向商品住房转化的速度
保障性住房向商品住房转化具有深刻意义,但现实情况下应考虑我国住房保障制度的具体情况,在政府推行住房保障制度的初期,保障性住房的房源不足且多为新建住房,这种情况需注重保障性住房的保障功能,减少向商品住房的转化。但如果部分地区保障性住房的房源较充足,不利于政府保障性住房的资金流动,则应加速保障性住房向商品住房转化。找到合适的工具控制保障性住房向商品住房转化流通的速度,是保障性住房向商品住房转化制度设计中的重要环节。
3.3 辩证看待保障性住房进化转化中的不适应性
根据保障性住房的适用条件,廉租、公租、经济适用和限价房适用不同的保障条件与面积。进化转化的流转方式下,保障家庭的居住面积等条件并未得到改善。但保障性住房在现阶段只保障基本生活需求,保障家庭通过自身努力与政府政策,从享受政府政策补贴到拥有一套住房,是一种住房升级。当保障家庭获得更多财富积累,该家庭可跳出保障体系,购买商品住房改善居住需求,这也符合政府“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的目标。
4 进化转化模式中2个重要指标的探讨
4.1 补缴政府应得收益
由于除限价房外,所有保障性住房的用地类型均为划拨,而商品住房的用地类型则是出让,造成保障性住房与商品住房价格上的差异。由于我国城镇土地归国家所有,差异部分的收益权应归属政府。
当保障性住房转为商品住房时,应补缴因土地差异和政府税收减免而带来的价格差。但商品住房土地的出让经过招拍挂的竞买程序,除政府基准价外,还有市场调节因素。根据重庆铭腾数据公司数据显示,从2010—2015年重庆主城通过拍卖形式成交土地340块,流拍33块。成交土地中溢价率为0的46块,占13.53%;溢价率为0～100%的259块,占76.18%;溢价率大于100%的35块,占10.29%。这说明市场调节因素在土地拍卖市场中作用巨大。
土地的招拍挂市场调节因素为政府应得收益带来一定难度。地方政府在确定应得收益的实践中,大致经历3阶段:第1阶段为政府确定土地出让金价格标准;第2阶段为同地段同类型商品住房价格与保障性住房价格的价差;第3阶段为第2阶段中价差的一定比例。
以杭州市为例,根据《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》,5年内出售经适房的,由政府回购。5年后出售经适房的需补缴土地出让金,而具体补缴金额如表1所示。
不难分析出三者差异。首先,如果政府确定土地出让金价格标准而没有市场验证,难免存在金额不准确的弊端。而如果采用商品住房与保障性住房的价差,即受保障期间房屋的价格上涨都由政府获得,难以有效刺激保障对象的积极性,为制度的执行带来难度。所以,现在执行的方案一般为商品住房与保障性住房差价的一定比例或以此为依据制定的价格标准。
“政府应得收益”是控制价格差的一个工具,补缴过高则阻碍政府执行。影响投资的因素为利润与时间。若时间长,即使利润高,也使利润率降低。
4.2 流通锁定期期限
保障性住房进化转化模式的重点在于同一保障性住房随保障对象收入的变化而满足保障对象不同需求。其中,保障性住房向商品住房的转化是跨越双轨制鸿沟的重要桥梁。要调动转化的积极性,使政策顺利执行;还要避免因双轨制互通时的价格差导致骗租、骗购者进入保障范围。
比较理想的方法是设定流通锁定期。流通锁定期可通过设定禁止流通时间调节收益率,从而控制流转速度:如果时间加长,则弱化保障性住房向商品住房转化的效果;反之,如果设定的时间缩短,可刺激转化的作用。
流通锁定期N的计算可以用折现收益法,即保障性住房的购买价格B与补缴政府应得收益D的和,应为类似条件商品住房的购买价格S以一定折现率i来计算的N年的折现值。
即:(B+D)×(1+i) N=S
由于现行的方案,政府应得收益D按照类似条件的商品住房购买价格与保障性住房的差价的百分比P来计算。
即:D=(S-B)×P
带入后可得:
其中:折现率i的设定不仅关系流通锁定期的长短,也反映了政府对保障性住房转商品住房的态度。i如果为0不利于保障性住房退出的顺利进行;而i如果过高,就偏离了住房保障的初衷,更多不符合保障条件的人群进入住房保障体制骗取利润差。综合考虑保障性住房的转化与意义,笔者认为折现率i应在同期银行年利率iY到理财利率iL之间,即:iY≤i≤iL。
简化该方程式后可以发现,流通锁定期N与补交政府所得的关键指标百分比P (0≤P≤1)呈反向的指数关系:当P=1时,N=0;当P=0时,N取得最大值。
以重庆市为例,按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》,承租人在租赁5年期满后,符合条件者可选择继续租赁或申请购买居住的公共租赁住房。其出售价格以综合造价为基准,具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定[5]。重庆目前的规定是购买后可以继承、抵押,不得出租、转让、赠予等市场交易,故没有流转补交土地价款的规定。假设根据广州经济适用房向商品住房流转的条件,土地收益等价款按届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的80%计算。
以重庆保障性住房“民心佳园”项目为例,民心佳园位于重庆市渝北区东环立交东北角,属于渝北区汽博中心板块(见图2)。假设以综合造价为基础的价格设定为3000元/m2,折现率i=8%。根据重庆市商品住房2015年的成交备案信息,汽博中心板块成交均价7969元/m2。
即:3000+(7969-3000)×0.8=7969×(1+0.08)-NN=1.7≈2年
这说明,如果重庆市允许公租房在补交政府应有所得(按照届时同地段普通商品住房与保障性住房差价的80%计算)后可以在2年流通锁定期后进入商品住房市场自由交易,即使保障性住房拥有者在允许入市后立刻转手卖掉该住房,其投资回报率也不高于8%。计算以2015年该板块的平均商品住房售价均价为基准,从2016年后房屋价格跟随市场波动而变化,拥有者自负盈亏,这也符合市场规则。
进一步研究补缴政府应得收益中差价的百分比P,测出流通锁定期N (见表2)。
通过表2敏感性分析可以看到,如重庆免除补缴政府应得收益,只要政府设定13年的流通锁定期,保障性住房转商品住房的投资收益率就可达8%以下(理财产品中较高收益),这就保证不符合条件的“投机者”选择其他收益更高投资渠道(如理财),而不会冒险进入保障性住房市场。
但如果同样的成本价格,在土地出让金和商品住房价格更高的一线城市,流通锁定期的期限会发生不同的变化。假定综合造价的基础价格同样设定为3000元/m2,折现率i=8%,市场售价设定为20000元/m2。其差价百分比P与流运锁定期N关系如表3所示。
从表3中可以看出,随着商品住房与保障性住房价格差的增加,流通锁定期的期限也相应延长。如果不补缴政府应得收益,则需25年时间才能将折现率降到8%以下,违背了保障性住房转化为商品住房的意义。
“政府应得收益”和“流通锁定期”成为调节保障性住房市场供需的调控工具,提高“政府应得收益”的征收额度可加快保障性住房的流转速度,降低该指标则减缓保障性住房的流转速度。
5 结语
进化转化模式从住房体系的整体视角重新审视保障性住房与商品住房后的构想符合保障家庭的实际需求,有利于政府降低保障性住房建设的维护与更新成本。但保障性住房向商品住房的转变并不意味着从开始就将转化作为保障性住房退出的唯一或主要方式,而应根据地方政府的财政能力、居民住房水平、居民的购买力逐步实施。而“政府应得收益”和“流通锁定期”2个指标的控制将有利于政府把控转化速度,整体稳定住房市场。从另一个角度看,政府通过对持有的公共住房数量的调节,间接调控了商品住房市场的稳定。
参考文献
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住房保障论文保障性住房论文 篇2
摘要：在现阶段规制政策执行力缺失及信用违约成本没有制度支持的情况下，保障住房市场的公平分配需要引入罚金与刑罚作为规制的手段，并且加快完善相配套法律及调动地方政府积极性，支持收入状况评定，直到建立行之有效的保障住房专业性机构。
关键词：保障性住房房地产市场分配公平
保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。住房具有明显的社会保障性质，世界各国政府都对国民的住房问题给予了相当程度的关注，并采取了一系列调控措施，我国政府也不例外，自1998年住房实行货币化改革之后，出台了“富人购买商品房，中低收入者购买经济适用房，最困难的居民享受政府补贴的廉租房”政策，以实现“居者有其屋”的理想。但在实践运行中，保障性住房市场却出现了不少问题。
一、我国保障性住房市场现状
（一）保障性住房建设力度有待加强
1997-2008 年，尽管经济适用房投资总额从 185.5 亿元增加到 982.6 亿元，增长了429%，但其占城市住房投资比例却从 12％下降到 4.45％。1998-2007 年，经济适用房销售面积虽然从 1700 万平方米增加到 3500 万平方米，但从 2001 年开始，经济适用房的销售面积从绝对额上确实下降的。根据 2008 年的统计数据，全国已经建成的廉租房只有 350 万户左右，廉租房的保障面积尚不足 5‰。中央财政无法全包廉租房资金缺口，只能很有限地解决部分困难地区的廉租房建设资金缺口。按照相关政策，廉租房建设资金应以财政供应为主。然而，实际上只有少数城市可以做到。由于没有固定的经费来源，廉租房的建设和推广远未达到预定目标。
（二）政策保障的目标对象偏离
住房保障政策本应体现为中低收入家庭或低收入家庭的倾斜和支持，但在实施过程中，政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。在公积金政策中，住房公积金由个人和单位依照工资一定比例同时缴纳同样的份额，受制于单位经济效益和个人收入，因此导致单位效益好、收入高且稳定的非低收入阶层受益较多，而真正需要扶持的中低收入阶层却收益较少或被排斥在住房公积金的受益范围之外。在经济适用房政策的具体实施中，则出现“富人买经济房”现象。根据对北京、西安、太原三个城市的抽样调查，结果显示“经济适用房主要满足了中等收入偏上家庭的需要”。此外，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，享受的保障住房本应退出或者应相应减小面积，但实际中这部分非政策对象群体却依然享受政策保障。由于非政策目标群体占用了大量的住房保障资源，使得其他群体无法获得政策惠顾，造成了对住房保障公平性原则的损害。
（三）经济适用房申购管理混乱
经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的根源。通过调查了解到按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程却存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。
（四）廉租住房准入与退出机制及相关政策缺失
对低收入家庭采取住房保障的前提是需要一个合理界定收入的办法，这其中最重要的是确定合理的收入标准和有效的收入审核管理办法。目前全国对于收入监督系统均尚不健全，这对审核居民收入有相当大的难度。因此，缺乏有效的统计和监管机制是我国目前实施城镇低收入家庭的最大障碍之一。申请廉租住房的六个条件之一就是涉及到收入问题。由于银行不允许查询私人账户，致使一些申请家庭的收入与实际情况不符。目前，虽然已采取了通过街道居委会公示、监督等方式，但严格界定还是很难做到。从近几年的实施情况看，不少低收入家庭通过廉租住房制度切实改善了居住条件，但因收入增加或条件不符而退出廉租保障的人却寥寥无几。退出机制不完善，住房保障就是一个无底洞，一方面政府负担越来越重，而另一方面不该享受的人却不合理地享受了社会资源。
二、造成保障性住房分配不公的原因
（一）收入标准评估的模糊性
由于我国各地区经济发展水平和城镇居民住房状况千差万别，各地对于经济适用房申请者审核的标准各异。1994年建设部颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定”。因而各地方政府在制定实施细则时，有的把中低收入理解为包括70%的城市中的中低收入家庭，有的则理解为涵盖30%的城市中等偏下加低收入家庭（除了作为廉租住房申请对象的最低收入的10%家庭）。2003年以后，各地政府都把经济适用房政策的目标群体定位在中等偏下的30%家庭，但由于灰色收入等问题的影响，这一界定在操作上仍难以明确规定。由于目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。这使许多高收人的家庭或具有隐性收入的家庭也进入申请者的行列，这一现象被称为“购买对象失控”，从而使真正的中低收入家庭遭受排挤。
（二）资格审核不严
资格审核是住房保障中公平性最容易受到扭曲的环节。保障性住房的分配首先要对申请人进行资格审核。目前资格审核程序表面看似公平，但由于我国金融系统和税务系统的不完善，以及个人信用制度的尚未建立，在资格审核的实际操作过程中住房保障的公平性极易受到损害。在审核家庭收入之时，目前所能计算的是面上的工资收入，而在工资之外的其他收入则是隐性的，几乎难以计算；住房保障所需的单位收入证明可信度也很差，容易弄虚作假，这就有可能导致实际高收入者也进入经济适用房购买和廉租房承租行列。虽然制定了保障对象的标准，但缺乏严格的审核制度；或即使建立了审核制度，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的实际收入，造成了保障供给与保障对象存在一定程度的偏离，影响了住房保障政策的公平性。
（三）监督体系上互动性与时效性不足
首先，从购买销售上来说，在经济适用房分配过程中，坚持了住房申请者的分类体系。目前由于住房市场的需求大于供给，而且惠及人群的广泛性，这样不可避免出现了经济适用房的热销。其次，受益人群也出现难以甄别的状况，目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在社会诚信系统未建立的条件下，购房者家庭年收入等材料
都可以通过造假等多种渠道获得。最后，中国正处于经济高速起飞阶段，人们收入水平界定的不确定因素很大，明确界定中低收入阶层也不是一劳永逸的事情。这些原因导致经济适用房一部分流入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中。
三、保障性住房分配公平的有效规制手段
（一）建立监督机制并增强惩戒力度
社会监督是保证公平性的有效手段。推行严格的审核和惩戒制度，把好住房保障最后一关。推行严格的审核和惩戒制度是保障性住房政策顺利实施的重要保证，我们应该明确界定购买对象，资格审核由多重门槛改为双重门槛，即住房条件、工种、收入、级别等条件改为依靠收入和住房条件来衡量，达到其福利保障的目的。增强惩戒力度，通过行政、法律手段对弄虚作假者进行处罚，增加其欺骗成本，遏制其骗购、骗租的企图。对通过弄虚作假已骗取住房保障者要通过法律及行政手段严厉惩戒，回收已购或已租住房，取消其在一定年限之内的购房或租房资格，并处以罚款，情节严重的通过法律手段追究其刑事责任，以维护住房保障的公平性。
（二）住房保障法规的建立与完善
我国自20世纪80年代启动的住房制度改革，虽然在不同的发展时期，曾经颁发了相应的条例和条令，但是迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，甚至连基本的《住房法》都没有颁布，住房保障主要依靠行政手段加以干预，公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。住房法律制度的完善是保证住房货币化改革顺利实施的基础，住房法律为住房保障明确了保障目标、保障模式、保障计划、保障实施策略，这为解决城市边缘化群体的住房困难问题提供必要的法律依据。因此，我国应该借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。
（三）分权化治理进入和退出甄别机制
住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭，而不是面向全体社会成员的普惠制度，因此，准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键。但是，由于国家没有建立完善统一的个人收入金融管理机制，个人收入的实际数额很难确定。而且，由于不同地区经济发展水平的差异，个人收入高、中、低的标准也难以统一。这就直接导致了无论是经济适用房制度还是廉租房制度，都无法由中央政府制定统一的准入标准。另外，各个地区中低收入家庭的户数、居民拥有的房产、保障性住房建设用地面积、实际的需求与供给规模等信息不同，中央政府如要全面掌握就显得勉为其难，而且这些信息还处于不断变动的状态之中。而地方政府在这个方面有着中央政府无可比拟的优势。无论是信息的收集、整理，还是对信息变化的追踪和反应，地方政府都比中央政府更准确、更快捷。因此，住房保障的分权型体制能够发挥地方政府对本地的信息优势，从而减少中央政府的信息成本。
（四）建立严格的收入考评制度
为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房，杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此，一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。
为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者由某个部门承担这项工作，或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作，其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税，对于社会保障管理部门和银行也是非常重要的。税务部门建立的收入档案其对象是纳税人，但除此外还有许多不符合纳税条件的家庭和个人的收入状况需要掌握。应当统筹考虑这个问题，可采取统一管理、部门分工、任务衔接的办法，比如由国家发展和改革委员会牵头，税务部门负责掌握符合纳税条件的家庭和个人的收入状况，其余家庭的收入状况由社会保障和建设等部门负责调查。
（五）建立行之有效的保障住房专业管理体系
在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指为公共 住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。
结论
综上所述，发达国家住房保障制度的演变过程表明，居民的住房保障问题，是一个长期性问题，随着具体情况的变化而不断发展。我国的保障性住房分配不公的问题与政策缺失以及社会发展程度有关，所以我们在分析的时候需要结合实际，首先在制度上规范准入与退出市场，加大惩罚力度，然后加快完善相关法律，建立严格的收入考评制度，逐步建立行之有效的保障住房专业管理体系。参考文献：
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浅析住房保障与住房保障权 篇3
关键词：住房保障,住房保障权
一文献综述
茅于轼 (2008) 主张要取消经济适用住房, 大力发展廉租房。他认为政府要帮助社会上最困难的那部分人, 在财力有限的情况下只能先解决最困难的人, 因为这部分人根本买不起房, 所需要的仅是改善一下糟糕的住房条件。所以政府应该将有限的财力处理社会上的平等问题, 也就是先关注这部分人, 应该大力发展廉租房。
建设部课题组 (2007) 提出了针对中等偏下和低收入 (含最低收入) 住房困难家庭的多层次住房保障体系, 进一步建立健全城市廉租住房制度, 改善和规范经济适用住房制度, 逐步改善其他困难群体的居住条件。
二住房保障概述
衣食住行乃是人们生活和发展中不可或缺的四项基本问题, 其中住房是生存的基本条件之一, 人们将生命中的三分之一的时光在住房中度过, 住房具有必须性、基础性以及不可替代性等特征, 住房问题关系着每个人的切身利益。1948年12月10日联合国通过了一份旨在维护人类基本权利的文献即《世界人权宣言》, 其中第二十五条第一款中明确规定了:“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准, 包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时, 有权享受保障。” (1) 可见住房保障权是一项基本权利。
目前, 随着我国城镇住房制度改革不断深入, 住房市场体系初步形成, 初步改变了改革开放初福利分房的种种弊端。但是在住房商品化进程加快的同时, 我国中低收入群体的住房问题日益凸显, 引起了政府和社会上的广泛关注与讨论, 焦点在于高房价的泡沫与低收入群体住房保障方面的利益博弈。如何正确认识和处理目前高房价、涨幅快现象成为中央和地方政府面临的难题。各领域的专家学者通过不同的角度对住房保障问题进行了剖析并给出了各自的建议。
从公平正义角度看住房保障。罗尔斯在《正义论》中写道:“正义是社会制度的首要价值, 正像真理是思想体系的首要价值一样。”正义是评价社会制度的道德标准, 正义的对象是社会基本结构, 要合乎最少受惠者的最大利益。景天魁认为“一个公正社会的必要条件之一就是该社会与经济上的不平等必须有利于使得处于不利地位的人能够获得最大的利益”, 无力自行解决住房的群体应该能够得到相应的保障。 (2)
三住房保障权概述
住房保障权是指由于人类的社会化趋势不断增强和土地资源的相对有限性所产生的社会矛盾促使国家机关运用一定的技术手段来建造房屋或者调动社会力量来建造房屋为贫困者提供住房从而满足其居住需要的具有宪法属性的权利。 (3)
3.1 住房保障权的主体
一个国家在不同发展时期, 以及不同经济体制和不同经济发展程度的国家下, 住房保障权的主体范围都是不同的。概括来讲, 就是在特定时间、特定国家或区域内, 不能通过自己的能力在市场上或者社会上解决住房问题的人群, 都是享有住房保障权的主体。
3.2 住房保障权的客体
住房保障权的客体应该是国家为享有住房保障权的居民提供的各项保障措施。针对不同收入阶层有着不同的保障标准与形式。主要分为立法保障、实物供应、财政政策以及其他措施。
在立法保障方面, 美国先后通过了《住宅法》、《国民住宅法》等;日本先后通过了《公营住宅法》《日本住宅公团法》等;英国先后通过了《住房法》《住宅与建房控制法》等;新加坡制定了“五年建屋计划”与“居者有其屋”计划。财政政策方面以向低收入家庭提供住房补贴为主, 使其自行去市场上进行租赁房屋, 政府负担部分房租。向购买房屋者提供金融支持, 通过抵押贷款来获得购买房屋资金。
3.3 住房保障权的内容
1住房所有权。指居住人对于房屋享有的占有与掌控的权利, 不过占有权是有限度的。因为住房保障权客体为政府为解决困难居民提供的住房, 比并不是所有的住房所有权都归居住人所有, 是一种有限度的占有权。在公房出租范围内, 居住人通过和政府之间的协议居住其所提供的住处, 并不享有完全的产权。政府出售部分的公房给私人, 购买者还是会受到一定的限制, 因为这是低于市场价格购得的住房, 是政府的补贴的一部分。根据不同的国家法规, 居住者通过补缴差价或者进行产权转换可以完全获得住房所有权。所以, 住房保障权人的住房所有权是分层次的。 (4)
2住房使用权。居住人在使用房屋的时候具有对其的决定控制权, 就像一句谚语所说的那样“风可进, 雨可进, 国王不可进”。在居住人以各种形式取得住房的同时就取得了对房屋的使用权力, 在这个领域内属于自己的私有空间, 虽然是有限所有权, 但在权利范围内享有绝对的控制权。
住房人的义务。住房保障制度是为了不能自行解决住房问题的群体所制定的, 所以它的对象具有特定性。享有住房保障权的群体应该如实、积极的申报自己的财产与收入状况, 根据当地政府划定的保障线来确定自己是否属于国家住房保障的范围之内。 (5)
参考文献
[1]《世界人权宣言》
[2]景天魁:《社会公正理论与政策》, 社会科学文献出版社2004年版, 第13页
[3]乔晓辉:《住房保障权的性质浅析》, 《全国商情 (经济理论研究) 》, 2009年第9期
[4]褚超孚:《城镇住房保障模式研究》, 北京经济科学出版社, 2005年版
保障性住房 篇4
着重分析上海市的经济适用房和廉租房
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。上海市申请购买经济适用住房条件
（一）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满7年，且在提出申请所在地的区（县）城镇常住户口连续满5年。
（二）申请家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。
（三）3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于39600元（含39600元）、人均财产低于120000元（含120000元）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮10，即人均年可支配收入低于43560元（含43560元）、人均财产低于132000元（含132000元）。
（四）申请家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但申请家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准，具有完全民事行为能力、年满30周岁的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满三年的人士），可单独申请购买经济适用住房。
经济适用房弊端
经济适用房已经在风风雨雨中走过了十多个春秋，政府推出经济适用房的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用房的建设，对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免多项税费，同时各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。这就降低了开发商的建设成本。由于经济适用房的价格通常要比商品房低10％－20％，因此，在当今商品房价格高不可攀的情况下，经济适用房便成了市场中的香饽饽。
但从现实情况看，经济适用房的种种弊端越来越引起人们的关注：
一经济适用房并不经济。经济适用房搞价格双轨制的基础是存在一个收入准入线，然后把人群一分为二，非此即彼。这条线定低了，买得起没资格，有资格买不起，经适房销售不出去；定高了，供应不起。以上海当前经济适用房的价格为例，上海划线在人均年收入27600元，居然比上海平均收入还高，哪里可能一半的人都可以去住经济适用房。而且会引发的另一个问题就是摇号，不够分，那就只能摇号，摇号其实是很荒谬的事情。人均年收入27599元的人和收入为0元的人一样的机会，还不荒谬么。任何时候，只要比收入准入线低一元就有机会中大奖，多一元则毫无机会，要去忍受高市场房价。
二房屋质量得不到有效的保证。由于开发商、监理部门和买房者存在着严重的信息不对称，偷工减料现象时有发生，被揭发后还时常以建造经济适用房利润低为由替自己的违规行为开脱。有些开发商为了压缩建设成本，通常要提高住宅的容积率，这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。而且在部分保障房建设部门官员看来，你本来没钱买房，政府花大价钱帮你建保障房，已经是莫大的恩赐了，你还有什么理由挑三拣四的？正是因为有这种观点，经济适用房才成为劣质房。如果这些房子问题成堆，改善
低收入人群居住条件只能是一句空话。
三市场上不断传出部分住房宽裕的官员和高收入者通过各种渠道取得一套甚至多套经济适用房进行投资或者出租。这样不仅使政府的补贴以及公众资源流向了非目标对象，而且给政府权力的寻租提供了机会。经适房价格是周边商品房一半还不到，每平方米差价5000-7000元，每套住房就可套利30-40万，即使是有限产权（个人与政府7：3分享），买者也能套利大部分。事实上，当前中国社会，只要有“利差”，得益最多的一定不是普通老百姓，肯定公务员等体制内人士优先，这些人开低收入证明太容易了，就算假证明被查出来了，能有任何惩罚么？在寻租成本非常低、寻租收益非常大的背景下，寻租根本无法控制。保障住房一定要从消除谋利空间入手，让收益与成本基本匹配。否则打着民生旗号的住房保障，只会加剧社会不公正，败坏政府声誉。
在经济适用房各种弊端日渐暴露的情况下，一些专家和学者认为经济适用房已经走进死胡同，强烈呼吁取消经济适用房制度。
笔者认为，废除经济适用房制度不可行，一方面因为经济适用房确实是解决中低收入阶层住房问题的一个有效途径，另一方面由于经济适用房有利于抑制房价的快速上扬。
针对种种弊端，我们需要不断完善经济适用房制度。（这个我感觉太理论太官方了，但是也实在不知道该怎么提出不错并能得到执行的建议）
首先要严格审核购房者的资格，避免申请者以伪造的个人信息进行骗购。我们要严厉追究骗购经济适用房的业主责任，并对出具虚假证明的单位进行大力度的惩罚以及曝光，对揭发骗购经济适用房的个人进行奖励。
其次要对地方政府机关进行严格监督，发现违规购房行为，决不手软，对违规单位的主要负责人进行严肃处理，从而约束地方政府不去滥用职权，使更多的经济适用房能够为中低收入阶层所购买。
第三有很多人质疑开发商在放号的过程中存在着猫儿腻。为了使放号过程更加公平合理，必须把住房分配与开发商严格分开。政府应与开发商各司其职，开发商专心建房，而住房分配则要由政府指定的机构专门负责，并要加强对此类机构行为的监督。
第四建设更多的经济适用房用以销售。倒卖房号现象之所以会普遍出现，还因为物以稀为贵。提高经济适用房项目的建设比例，使更多的中低收入者能够通过正规渠道买到经济适用房。这样可以有效地抑制房价快速上涨，降低资金追逐房地产的热情，对防止国外热钱流入、抑制流动性过剩也有一定的积极意义。
最后要大力发展廉租房。它可以用来满足中低收入者的不同需求。购买经济适用房需要一定的购买力，而对于那些处于生活最低保障线左右的人群，拥有一套经济适用房对于他们来说简直是天方夜谭。政府给予一定补贴的廉租房正好可以满足这部分人群对住房的需求。经适房处境尴尬，“只租不售”的廉租房成为取代经济适用房，解决困难户安居问题的众望所归，然而最近一些地区却在酝酿推出廉租房产权“私有化”，成为争议的焦点。廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。上海市廉租住房保障申请条件、保障标准，同时符合下列条件的本市城镇居民家庭，可以申请廉租住房：
（一）申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；
（二）申请家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口满3年，且具有申请所在地城镇常住户口满1年；
（三）申请家庭人均居住面积低于7平方米（含7平方米）；3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于19200元（含19200元）、人均财产低于50000元（含50000元），2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于21120元（含21120元）、人均财产低于55000元（含55000元）；
（四）申请家庭成员在申请前5年内未发生过出售或赠与住房而造成住房困难的行为。《通知》规定，同时符合上述条件，且具有完全民事行为能力、年满35周岁的单身人士（包括未婚、丧偶，或者离婚满3年的人士），可以单独申请廉租住房。
今年全国1000万套的保障性住房建设任务给各地财政带来不小压力，为尽快回笼资金，一些地方开始尝试廉租房“共有产权”或直接出售廉租房的方式来缓解资金压力，廉租房开始出现不同程度的“私有化”，由租房转化为变相购买廉价房。
8月16日，上海市房管局透露本市部分区下半年将会试点廉租房先租后售的政策，并于明年在全市推开。房管局表示此举目的在于让困难群众有希望逐步改善住房条件。（这边其实有一个平原县的案例，但因为不是上海的，所以不确定要不要放上来）
然而同策咨询研究部总监张宏伟表示，虽然在当前的保障性住房融资较难的市场背景下，此举对于缓和地方政府财政压力具有一定的作用。出售可让保障性住房客群享受部分或全部产权，对于保障对象来说，有了一定的产权保障。但廉租房一旦采取先租后售的方式，长远来看将导致未来可供租赁的用房逐渐减少。市场受惠覆盖面，尤其是对于需要租房生活的人群来说会越来越小，廉租房也就起不到对于这类人群的市场保障作用。
而克而瑞分析师杨晨青在接受记者采访时更是直言，这么做实质上就是将廉租房的租赁性质变为了产权性质，不利于保障房为更多的用户服务。“我认为，理想的保障房体系应当是以租赁为主，这样的做法与此无疑是背道而驰的。”他认为，廉租房是用来保障最底层的居住需要，与其让它先租后售，不如设立更好的退出机制。即当保障对象的经济实力有所上升后，转由公租房、经适房进行保障，而退出的廉租房可以转而提供给需要的人群。
廉租房和经济适用房有较大区别，廉租房“私有化”或将损害真正的低收入群体利益，容易造成社会不公，对于各种形式的保障房建设“压力转移”方式政府需谨慎对待。
（由于这一事件发生不久，所以好像网上没有很多不同意见的评论）（冯海宁）其实，廉租房出现“共有产权”并不是因为1000万套保障房任务，而是早在两年前就出现了，有地方政府称此做法为“创新”，笔者曾公开撰文指出这是“危险的创新”，很多有识之士也公开反对这种做法，然而，今天廉租房产权私有化非但没有收敛，反而愈演愈烈，参与这种模式的地方政府越来越多，呈现扩大化、复杂化、失范化趋势。
保障房管理并不是不能创新，但创新要有边界，比如，在融资、分配、退出等方面都可以创新，不过创新要坚持基本原则：一是不能背离国家对每一类保障房的角色定位；二是要遵守国家相关法规。从这两个原则来审视，无论是廉租房“产权共有”，还是“租售并举”，显然都越位了。
从九部委2007年联合发布的《廉租住房保障办法》来看，并没有允许地方政府搞“共有产权”。对于地方公权力来说，“法无授权即禁止”是基本常识，地方政府岂能自作主张搞创新？在笔者看来，“共有产权”并不是什么“创新”，而是地方政府在玩转嫁融资、投资责任的把戏。廉租房之所以出现“共有产权”，目的是通过保障对象购买廉租房来缓解地方政府资金压力。在中央不断强化政府住房保障责任的今天，廉租房“共有产权”显然是政府责任担当倒退的体现。这是一个危险的信号，是最值得警示的问题。也就是说，廉租房本该政府来投入，但地方政府却让低收入群体来“买单”。
《廉租住房保障办法》第三章对廉租房保障资金的五种来源规定很清楚，地方政府为何不依法筹集资金，却要让低收入群体来“买单”？笔者以为，要么是地方政府“懒政”，要么是保障房资金挪作他用，要么是地方政府财政投入不积极。当然，这也与中央部门对经济欠发达地区财政转移支付力度不够有关。
其次，警示低收入群体利益受损。一方面，对购买廉租房“共有产权”的低收入群体来说，本没有购房能力，却被迫拿出一笔资金来购买廉租房，增加了债务负担。另一方面，对于等待分房的低收入群体来说，由于本该流动的廉租房固定化了，那么，可用于安排他们居住的廉租房房源就不足，不能满足需求。
再者，警示产权式保障房弊端多多。比如，有产权性质的经济适用房、限价房在不少地方变成了公务人员的“权力房”；再如，“共有产权”的廉租房转嫁了政府的责任、增加了低收入者负担、违反了国家廉租房制度等等。因此，笔者建议理应早日终结产权式保障房，进入无产权的住房保障时代。
另外，还警示保障房制度不完善，监管责任没有落实。如果《廉租住房保障办法》对产权问题进行明确规定，对违规者有相应罚则，如果《住宅保障法》早日出台，对廉租房进行规范化约束，或许就不会出现廉租房产权私有化问题了。如果监管部门在廉租房“产权共有”现象刚露出苗头时就叫停，也不会愈演愈烈。
保障性住房:运营 篇5
作为我国住房供应体系的重要组成部分, 保障性住房主要包括廉租房、经济适用房及两限房三类, 其供应对象、供应方式、建设标准虽各有不同, 但它们都是政府为解决中低收入阶层住房问题, 以较低价格或租金向不同层次的保障对象出售或出租的住房。在政府干预居民住房问题成为一种世界潮流后, 各国普遍形成了市场调节和社会保障双重机制并存的住房体制, 我国的廉租房和经济适用房与美国的“可支付住宅”、新加坡的“组屋”、日本的“公团住宅”、香港地区的“居屋”、德国的“社会住宅”等相似, 都是一国 (地区) 住房体系中的重要组成部分。自1998年提出深化城镇住房制度改革至今, 中国的住房政策一直朝着市场化的方向不断前行, 但在保障住房政策方面却一直处于摸索、实践及不断改善的过程之中, 而在当前的市场环境和经济形势下, 尽快建立保障住房政策体系已经提上日程, 借鉴其他国家和地区保障住房政策的成功经验, 笔者认为完善我国保障住房政策需要注意以下几个问题。
一、保障住房政策应与本国的国情相适应
制定住房政策以保障中低收入阶层的住房权益, 是世界各国政府面临的共同问题, 但在保障住房政策模式的设计、选择上, 不同国家由于市场经济类型、住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。比如, 同样是发达的市场经济国家, 美国崇尚自由市场经济, 政府尽量不对住房市场进行直接干预, 只对低收入等特殊阶层提供住房保障;瑞典作为福利国家的先驱, 既强调以市场配置住房资源为主体, 又实施比较广泛的住房保障政策, 并把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略;新加坡的市场经济模式属于行政管理导向型, 政府充分运用行政手段直接参与保障住房的建设、分配、管理, 帮助广大中低收入阶层实现“居者有其屋”。我国是实行社会主义市场经济的国家, 国家的综合国力和居民的住房水平与发达国家还有很大的差距, 这就决定了我国住房市场运行的环境、保障住房政策制定和实施的基础与其他国家都不相同, 因此, 在设计我国保障住房政策的模式和实施方案时, 虽然要借鉴各国成功的经验和做法, 但必须从我国的国情出发, 不能盲目照搬其他国家的现成模式。
二、注意住房保障的层次性
为了体现保障住房的公平分配, 在国外的保障住房政策中, 很注重住房保障的层次性。一方面, 通过保障住房政策, 所有的保障对象都有平等的机会享受国家的住房福利, 以缩小与其他阶层在居住水平上的差距, 达到政府规定的住房标准;另一方面, 不同消费能力的保障对象从保障住房政策中受益不同, 处于劣势者能够获得更多的住房福利。例如, 新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策, 购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少;美国政府对可支付住宅实行“按收入交房租, 按人口分住房”, 要求承租户必须拿出家庭收入的一定比例支付房租, 政府只对超出消费能力的部分给予补贴。在我国的保障住房政策中, 虽然有针对最低收入家庭的廉租房、针对中低收入家庭的经济适用房和针对中等收入家庭的两限房, 但并未充分体现保障水平的层次性和保障受益的公平性, 尤其对于经济适用住房, 其保障对象定位比较模糊、差异较大, 另外还有一些处于各类保障对象之间的夹心阶层游离在政策之外, 单一的供应和分配方式已不能适应所有保障对象不同的消费需求和消费能力。因此, 针对某类保障住房也应该提供不同水平的保障方式, 使得不同层次的保障对象尽其所能地消费适当的住房。比如, 对于经济适用房就可以尝试变只售不租为租售并举, 提供一定比例略低于市场租金、可承担的租赁住房, 解决那些既不属于廉租房保障范围、又确实买不起经济适用房和两限房的夹心阶层的迫切需要。
三、保障住房政策的长期实施与动态调整
在以市场为基础的住房供应体系中, 消费能力不足的中低收入阶层始终是住房问题的核心, 社会发展到任何阶段都会有中低收入阶层, 其住房问题的长期存在决定了一国保障住房政策的长期性, 即使在人均居住水平较高的发达国家, 政府也长期承担着为中低收入阶层解决住房问题的社会责任, 保持了保障住房政策的延续。比如, 新加坡政府推行“居者有其屋”计划四十多年, 既有科学的总体安排, 又有固定的分布实施计划, 因此取得了显著的成效。同时, 为了适应客观条件的变化, 许多国家对长期实施的保障住房政策又建立起动态的调节机制, 以利于在新情况下解决新问题。从欧美国家的经验来看, 在住房发展的不同阶段, 保障住房政策的内容就有所改变, 其中, 政策的保障对象从房荒时期的绝大多数居民过渡到供求缓和时期的中、低收入阶层, 现在又逐步缩小为以低收入阶层为主;政策的侧重点则经历了从直接兴建保障住房到提供租金补贴和金融支持、充分利用存量住房的转变, 通过政策的动态调整推动不同收入阶层之间住房水平的升级换代, 形成住房的自然淘汰, 以充分发挥市场机制的调节作用, 促进住宅产业的可持续发展。根据我国的国情, 城镇中低收入阶层在今后相当长的时期内还将是保障住房政策的目标主体, 因此, 保障住房政策绝不是政府的权宜之计或临时的政策, 而是一个长期都将存在并发挥重要作用的政策, 随着居民住房水平的提高和经济的发展, 其具体内容和实施方式也应作出相应的动态调整。
四、各种政策手段的综合运用
从手段上说, 保障住房政策包括政府直接投资建设保障住房、对保障住房建设的用地支持、信贷优惠和税费减免、对住房购买者的金融支持、对住房租户的租金补贴以及帮助社会团体等非营利住房合作组织建房等, 在欧美和亚洲的经济发达国家, 一般都综合运用了多种政策手段, 以适应不同的政策安排和居民多层次的保障需求, 虽然各国的政策手段并不完全相同, 但却具有一些共同的特点: (1) 以促进保障住房消费的措施为主 (欧美国家) 或者对消费和供给两方面的措施并重 (新加坡) 。 (2) 住房金融手段发挥重要作用。一是为保障住房建设提供低息贷款;二是为购房者提供各种形式的住房抵押贷款, 如新加坡的公积金贷款、瑞典的住房合作社储蓄贷款、英美两国政策性与商业性相结合的抵押贷款等;三是欧美国家还普遍为低收入者购房提供抵押贷款担保和保险, 以降低金融机构的风险。 (3) 注重公司合作, 由政府制定优惠政策, 吸引私人金融机构为保障住房建设和消费提供贷款, 鼓励房地产开发商参与保障住房建设, 扶持住房合作社、住房储蓄银行、住房协会等社会团体筹集住房资金或者从事保障住房的建设、经营、管理。 (4) 用间接手段促进保障住房的建设和消费。比如, 欧美国家通常运用税收政策调节保障住房的供应和需求, 美国还通过推行住房抵押贷款证券化促进银行为居民发放抵押贷款。与这些国家相比较, 我国的保障住房政策侧重于以促进供给的措施为主, 而促进消费的措施不足, 住房金融手段还比较单一, 社会团体在保障住房建设中的作用尚未得到充分发挥, 各种配套措施也很不完善, 因此, 我们应该借鉴其他国家一些好的做法, 在政府实施住房保障的同时尽可能地利用市场机制, 通过综合运用多种政策手段来促进保障住房的建设和发展。
五、用立法推动保障住房政策的实施
保障性住房:运营 篇6
1. 保障性住房的界定
在理论界, 学者最早给出的定义是:社会保障性住房, 特指由政府扶持, 按规定标准建设, 以政府核定的成本价格或租金向中、低收入者及其家庭配售或向低收入者及其家庭配租的经济适用房、安居房。可以看出, 该定义明确了五个方面的限制:补贴或优惠、建设标准、价格标准、保障对象和住房形式。
2008年年底, “保障性住房”这一名词出现在国务院会议文件中。尽管中央政府尚没有给出保障性住房的定义, 但具体的住房建设规划是清晰的。
2. 保障性住房的变迁
(1) 政策重心回归
十年前提出上述住房保障供应方式的政策出发点或者根本目的, 首先是“改制”, 即在住房领域建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化。时至今日, 提出保障性住房的根本出发点则是“调整”, 即通过保障性住房的充分建设, 调整住房供应结构, 通过多种住房形式在较短的一段时期内满足低收入和夹心层人群的住房需求。
(2) 政策设计出新
从各地的实践看, 保障性住房虽然是政策性住房, 但与原来的经济适用房和公有租赁房存在较大的区别, 在政策设计上有着以下鲜明特征:突出保障性、保障对象特定性、保障渠道的唯一性、管理的闭合性、租金补助的透明性以及受理申请的常年性。因此, 管理的系统性对具体的制度安排提出了新的要求。
3. 保障性住房的供应
目前, 各地因地制宜, 在其政府文件或者住房建设规划中, 除经济适用房和廉租房外还将其他一些类型的住房纳入到保障性住房建设管理当中。例如, 厦门市在保障性住房体系中增加了“社会保障性租赁房”, 北京市增加了“政策性租赁房”等。少数城市如杭州还加入了限价商品房, 尽管这种没有经过政府补贴的住房类型在一些城市被严格区分出来。
总之, 判断保障性住房最鲜明的特征有两个:保障对象和价格。因此, 只有保障中低收入和最低收入住房困难群体、价格比同类市场住房优惠的住房才可划入目前我们所说的保障性住房范围。当然, 如果将争议较大的限价商品房排除的话, 那么保障性住房实际上还应具备第三个特征, 即享受了政府的补贴或者说政府参与了投资。
二、英美两国的可负担住房
1. 美国
美国1949年颁布的《住房法》提出的住房目标为:“让每一个美国家庭都能生活在宜居环境中的体面住房之中。”1990年美国《国家可负担住房法》强调:“住房应该是可负担的。”
可负担住房指的是一种非市场化住房, 但是在美国没有明确的定义。一个被广泛接受的隐含定义是, 若满足规定标准的住房其月支出不超过住户收入的30%, 那么这个住房就是可负担住房。美国可负担住房有的两个特征:一是用于解决特定群体的住房问题;二是依靠一系列复杂的住房金融工具为支撑。联邦政府希望通过这些机制引入更多私营机构的参与。
2. 英国
英国社区与政府部门将其住房工作的目标界定为:“人人都应当有机会以其能够支付的价格在其希望生活或工作的地方租住或者购买一套适宜的住房”。与美国不同, 英国在其规划政策指引中明确了可负担住房的范围。它包括“社会租赁房”和“过渡房”两大类, 必须针对特定的、无法通过市场解决住房问题的群体, 并且获得了政府或者住房协会各种形式的补贴。
社会租赁房与美国的公共住房和我国的廉租房类似, 都是由地方政府或者相关机构持有, 向住户收取廉价租金。过渡房是一种半市场化住房, 包括过渡性租赁房 (租金介于廉租房租金和市场租金之间) , 打折房 (类似我国厦门市的保障性商品房) , 共享权益房和共有产权房。过渡房最明显的特征就是其政府补贴的资金可以实现保值增值, 政府期望投入的资金能够长久地用于住房保障建设。
英国可负担住房的保障对象不仅限于低收入群体, 还包括在一线公共服务部门工作的公务员。英国低收入的标准为家庭总收入低于所在地家庭收入水平中位值的60%, 这一比例在美国为80%。
三、比较
1. 两种住房形式的相似性
美国和中国对可负担住房和保障性住房都没有明确的定义, 两者的相似之处在于:在住房形式上, 都包含了由政府开发的公共住房, 具有多样性;在私营部门提供住房的管制上, 都享受了政府的补贴, 因而都受到了政府的规制;在保障对象上, 低收入人群是保障群体中重要的组成部分, 但也关注中等收入住房困难的特殊群体。
2. 住房政策出发点存在差异
英美的政策出发点是吸引私人投资。英国甚至以“规划得益” (Planning Gain) 为条件要求开发商建设一定比例的可负担住房。2007年以来英国鼓励非盈利组织与私人机构不依靠政府资金补贴而完全依靠市场去开发可负担住宅。我国政策的出发点目前仍限于各地因地制宜, 以政府投资为主体。
3. 英美可负担住房的过渡性
作为现行住房保障制度主体的经济适用房, 我国过去的分配思路一步到位, 以售为主。现在则通过提供各种形式的租赁住房, 提倡租售并举。英美则超越了这一阶段, 设计多种形式, 让住户通过先租后买的形式逐步买下所有产权, 实现住房自有, 其中以英国的过渡房尤为突出。因此, 英国人获得住房的模式为“社会租赁房→过渡房→自有住房”。我国类似的共有产权住房尚处于试点阶段, 国民获住房的模式仍为“廉租房或者群租房→自有住房”, 需要跨越的财富积累壁垒很高。
四、完善我国保障性住房建设的建议
1. 应以立法的形式明确住房保障或者住房权的地位
英美两国政府在法律上都专门明确了政府在住房问题上的目标, 而我国目前在住房保障领域的专门法律缺失, 只能在五年计划中找到有关提升居住水平的描述。对于“保障”, 既可以理解为通过保障支付能力来保障需求, 也可以理解为保障住房权利。住房权的明确不仅有利于保持政策的一致性和稳定性, 提升政府对该问题认识的严肃性;更长远的意义, 是在三年住房保障规划实现后, 有助于建立一套长效机制使住房保障工作与城市化进程共同迈进, 动态地解决未来发展中遇到的问题。
2. 建立反映居民支付能力的统计和信息披露制度
统计部门有必要给出适合的住房支付能力指数以评价当前住房的供需现状。目前, 我国居民所关注的房价问题和购房负担问题通常得不到澄清, 政府信息的发布也难以起到衡量标准的作用, 其中原因之一就是官方或者权威评估指标的缺失。
3. 政府必须适时地对住房市场进行调控
面对住房市场的失灵, 市场经济发达的美国曾经实施了“租金控制”政策以稳定飞涨的房价, 保护住户的利益。英国则通过“规划得益”的方式将配建一定数量的可负担住房等社会基础设施作为开发商获得土地的前置条件。因此, 当社会福利受到影响时, 政府对市场的积极干预不可或缺。
参考文献
[1].顾国兴张洁.对建立社会保障性住房建设、供应机制的研究.中国房地产.1999.1
[2].褚超孚.城镇住房保障模式研究.经济科学出版社.2005
[3].郭俊胜.厦门市社会保障性住房制度的一些特点.中国房地产.2007.2