住房保障银行（精选十篇）
住房保障银行 篇1
(一) 住房公积金发展现状
我国的住房公积金制度是在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的。1991年在上海试点, 已经有20多年的历史。作为我国住房保障制度的一个重要组成部分, 住房公积金制度20多年来在制度层面上变化不大。直到2013年11月15日, 中央发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出:研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。这才为我国深化住房公积金制度改革指明了方向和提供了政策支持。
(二) 住房公积金运作情况
据统计, 目前我国住房公积金缴存总额2万多亿元, 缴存余额1万多亿元, 是中国最大的公共基金, 但是受政策限制, 仅可以通过委托发放住房公积金个人住房贷款、国债投资、银行存款三种方式实现增值。由于投资限制, 一方面, 住房公积金的收益率偏低, 不到2%, 没有跑赢通胀;另一方面, 由于提取手续繁多等原因, 造成了大量的资金沉淀, 全国大概有5600亿元的住房公积金处于“沉睡”状态, 未能实现保值增值的目标。
二、我国住房公积金制度存在的问题
经过20多年发展, 住房公积金制度在保障住房方面发挥了积极作用, 但随着城镇化建设步伐的加快, 在管理制度、运行体制等方面存在的问题也凸显出来。主要体现在以下几个方面:
一是我国住房公积金不属于强制缴存范畴, 缺乏强烈的社会保障性质, 住房公积金是用人单位和劳动者之间商定缴存。
二是由于高收入者缴纳更多的住房公积金, 住房公积金在某种程度上成了拉大贫富差距和避税的工具, 对于中低收入者而言, 住房公积金在解决其住房问题上作用甚微, 并不能有效促进低收入阶层住房问题的解决, 有失公平。
三是公积金中心作为地方行政事业单位, 无资本金、缺乏承担风险的能力、不是独立的金融机构, 根本不具备承担经营风险和民事责任的能力。
四是对住房公积金缺乏必要的风险监管机构和措施, 政府挪用公积金的问题仍然存在。
五是住房公积金规模大, 但由于投资限制和大量资金沉淀, 不能实现保值增值的目标。
三、我国组建住房保障银行的可行性及国外经验借鉴
(一) 组建住房保障银行的可行性
笔者认为, 通过深化住房公积金制度的改革, 完全可以组建国家住房保障银行。多年前, 国务院将邮电部门所属邮政储汇局整体改造为中国邮政储蓄银行, 就是一个成功的范例。首先, 要修改《住房公积金管理条例》, 解决住房公积金缴纳、管理、使用等过程中存在的一些问题, 使得公积金能更好地为中低收入者服务。其次, 国家可以出台《国家住房保障银行条例》给予保障, 在公积金管理中心的基础上设计升级为住房保障银行。
根据国际经验, 住房保障银行的功能主要包括两部分, 即开发贷款和个人贷款, 涉及的业务远比目前的住房公积金更多更复杂更广。甚至住房保障银行作为银行身份来讲, 当前银行所涉及的业务范围都可以涉及。这个银行可以吸纳存款, 为住房保障金放贷, 如果银行亏本的话, 国家可以不收它的营业税、所得税, 保持它的低成本经营。这样可以很大程度上解决保障房的资金来源。此外, 应该在全社会范围内进行统筹, 这样才能解决公平问题。
(二) 国外经验借鉴
从发达国家的经验看, 在住房短缺阶段, 组建一个由政府控制的公营机构, 直接负责低收入保证性住房建设, 是一个比较成功的普遍做法。美国联邦抵押贷款协会、加拿大住房抵押贷款金融公司、日本住宅金融公库、英国住房协会、意大利国家房地产信贷银行、瑞典城市抵押银行、挪威国家储蓄银行等都属于政策性住房金融机构或者具有很强的政策性功能的住房金融机构。这些机构通常是国家的法定机构, 其领导体制归属于政府有关部门。政策性住房金融机构一般由政府批准的董事会直接领导, 董事会成员由政府、专家和有关利益集团的代表等组成。由董事会聘任总经理, 依法自由经营, 自负盈亏, 任何政府部门都不能直接干预其业务。
政策性住房金融机构的资金来源是政府财政拨款、中央银行贷款、专项住房基金、法定强制储蓄和社会居民存款等。其中, 政府财政拨款主要用于创办这些机构和充实营运资金。政策性住房金融机构一般不直接吸收普通储蓄, 而是依赖于其他金融机构的转借, 或者是吸收与住房贷款相联系的强制储蓄和居民住房存款等, 尤其是储蓄银行更是如此。在资金运用上, 政策性住房金融机构主要是以优惠的条件对中低收入阶层的住房建设给予金融资助, 包括为中低收入阶层提供购、建房贷款, 对向其出售、出租住房而建房的机构提供建房贷款, 以及为贷款提供担保。
四、我国组建住房保障银行的意义
一是通过成立国家住房保障银行, 建设廉租住房、经济适用住房、动迁安置房、公共租赁住房等保障性住房, 政府层面才能在楼市调整中占据主导地位。
二是作为住房保障性专业银行, 吸收存款, 可以获得充分的资金, 使住房保障得到基本的融资支撑。
三是住房保障银行可以以优惠的贷款利率服务于住房保障, 降低住房保障的融资成本和运行。通过积极推进保障性住房建设, 增加实际供应量, 可以助力新型城镇化建设。
四是住房保障银行可以利用其“政策性”优势, 发挥其对于保障性住房、中小套型住宅项目建设的贷款支持力度, 发挥其对于中低收入者的住房保障作用。
五是将住房公积金管理中心升级为住房保障银行, 从收益的角度来讲, 通过这种市场化的改革, 盘活公积金, 通过投资与经营带来的收益从而实现公积金增值。
参考文献
[1]路君平, 李炎萍, 糜云.《我国住房公积金制度的发展现状与对策研究》, 中国社会科学院研究生院学报, 2013年1月第1期.
住房保障银行 篇2
关于确定公租房租金补贴代发银行有关问题的通知 来源：
发布时间：2012-10-17 浏览次数：224
京住发字〔2012〕109号
各区县住房城乡建设委(房管局)、经济技术开发区建设局(房地局)、北京市保障性住房建设投资中心、各公租房产权单位（运营单位），各有关单位：
根据《关于公共租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知》（京建法〔2012〕10号），近期我办通过公开招标方式确定了5家公租房租金补贴代发银行。现就有关问题通知如下：
一、公租房租金补贴代发推荐银行名单
我办招标确定的5家公租房租金补贴代发推荐银行分别是北京农村商业银行股份有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司北京分行、北京银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司北京市分行、招商银行股份有限公司北京分行。各区县住房保障管理部门应从上述银行中选择公租房租金补贴代发银行。
二、公租房租金补贴代发银行服务承诺
通过招标，上述5家公租房租金补贴代发银行均承诺以下服务：
1、承诺不收取公租房租金补贴代发手续费，并实现跨行间发放租金补贴，即将租金补贴直接存入租金补贴家庭办理的租金代扣银行账户且不收取手续费，实现租金代扣与租金补贴发放两卡合一，区县住房保障管理部门无需单独制发租金补贴发放银行卡。
2、承诺开立租金补贴代发服务的本行借记卡账户不收取小额账户管理费和借记卡年费。
3、如承接某公租房项目的租金代扣业务，且该项目周边3公里内无银行网点，项目如达到一定规模(各银行承诺规模略有不同),承诺设置自动存取款机等设备，方便租金补贴家庭缴纳租金和领取补贴。
各区县住房保障部门可选择与其中一家公租房租金补贴代发银行签订代发服务合同，由其提供公租房租金补贴代发服务,服务合同中应包含但不限于其在招标过程中做出的各项服务承诺事项。
三、下一步工作要求与安排
1、近期，我办将召开政银对接会，由公租房租金补贴代发银行向各区县住房保障管理部门介绍其服务优势，供各区县选择。
2、区县住房保障部门与公租房租金补贴代发银行签订代发服务合同后10日内，区县住房保障管理部门应将合同报我办备案。
3、公租房产权单位（运营单位）委托银行从承租家庭的公租卡内代扣租金，每月5日（含）前在住房保障信息系统中确认上月租金交纳情况，并通过系统报送区县住房保障管理部门。鼓励公租房产权单位（运营单位）从租金补贴代发银行名单中确定租金代扣银行。
4、各区县住房保障部门应通过住房保障信息系统发放公租房租金补贴。区县住房保障管理部门可从住房保障信息系统中导出租金补贴发放明细并于每月20日前提交给租金补贴代发银行，由代发银行将租金补贴直接存入租金补贴家庭办理的租金代扣银行账户。
5、请各区县住房保障管理部门及相关单位高度重视公租房租金补贴发放工作，认真组织实施。实施过程中遇到的有关问题及时向我办反馈。发放首笔公租房租金补贴前，各区县住房保障管理部门应及时向我办报告有关情况。
北京市住房保障办公室
住房保障银行 篇3
有分析指出，此次住建部提出筹建中国住房保障银行，不失为一条非常可行的市场化之路。既然成为一家政策性商业银行，那么就可以吸储，可以吸纳存款，为住房保障金放贷。
住建部正在修改住房保障条例
2月19日，国新办举行困难群众基本生活和住房保障等方面情况新闻发布会。对于城镇住房保障条例的最新进展情况，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，《城镇住房保障条例》在去年5月份住建部已经把送审稿上报国务院法制办，国务院去年9月底在常务会议上明确要求加快住房保障立法。国务院法制办已将该条例的草案征求了各部门、各地方和社会机构的意见，现在住建部正在根据反馈的意见进行修改，争取把条例尽快上报国务院，公开征求社会的意见。
国务院同意建立不动产登记联席会议制
2月28日，国务院批复国土资源部关于建立不动产登记工作部际联席会议制度有关问题的请示。批复指出，“同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。联席会议不刻制印章，不正式行文，请按照国务院有关文件精神认真组织开展工作，”并任命国土资源部部长姜大明为召集人。
住房保障银行 篇4
这也就意味着, 超2万亿的住房公积金缴存总额, 其利益格局或将发生转变。
按照国务院统一部署, 银监会、央行、住建部等有关部门, 已经开始着手研究设立住房政策性金融机构的可行性方案。
不过, 消息人士也表示, 目前还在对《住房公积金管理条例》进行修订, 下一步才解决建立住房政策性金融机构的问题。就住房政策性金融机构的实现路径, 并无统一定论, 当前仍属于研讨中。
住房保障银行, 究竟是否可行?
(一)
住房公积金中心或升级为住房保障银行
根据“十二五”规划, 5年期间将新建3600万套保障性住房, 城镇保障性住房覆盖率提高到80%以上。如果实打实地建这些房子, 前后需要投入近5万亿资金, 相当于2013年财政收入的4成。需求背后, 无法逾越的是资金来源的匮乏。
因此, 对政府而言, 最紧迫的问题是已经建成的公租房沉淀了大量资金, 无法及时回笼, 还需要追加运行资金。而现有的住房公积金体系正好结余了大量资金。
据住建部统计, 截至2011年年底, 全国住房公积金缴纳余额为2.1万亿元。最新的数据虽未刷新, 但公积金总额大致可窥。
从住房公积金的设计初衷来讲, 它是用于职工购买、建造、翻建、大修自住房用。制度本质希望通过职工一起缴纳基金, 形成蓄水池, 同时形成有房职工帮助无房职工的局面, 体现互助、保障。
但现实并非如此。因为房价处于高位, 房款的首付、总价都不是一般职工能负担的起的, 所以实际上中高收入者才能买得起房子, 也只有他们才能提取公积金、获得公积金贷款。结果就是, 没买房的人给买了房的人提供帮助, 背离了政策设计的初衷。
这些年还有新的障碍出现:北京、上海等多数大中型城市, 都实行了限购政策, 但法律又要求他们必须要缴纳住房公积金 (强制性) , 即使这些缴纳住房公积金的人买得起房子, 也买不了, 形成外地人补贴本地人、不能买房子但要缴纳住房公积金的局面。因此, 重新审视、改进住房公积金制度, 一直是各界人士的共识。
去年11月15日, 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出, 研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。12月14日闭幕的中央城镇化会议从五个方面规划了新型城镇化可持续的资金来源, 其中再次提及“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用, 同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。
也是基于这种考虑, 住建部考虑由住房公积金制度转向建立政策性金融机构, 把住房公积金管理中心升级为住房保障银行, 作为支持保障房建设的主力。
住建部专家透露, 根据尚在讨论中的方案, 筹建住房保障银行的过程将分为两步:
首先解决住房公积金缴纳、管理、使用等过程中存在的一些问题, 使得公积金能更好地为中低收入者服务, 这个过程中的主要工作是修改《住房公积金管理条例》。
第二步是在公积金管理中心的基础上设计升级为住房保障银行的具体方案。
其中, 修订《住房公积金管理条例》, 主要是解决在缴纳、使用和管理过程中存在的问题, 未来设计的以住房公积金为基础的住房保障银行, 将不仅包含个人贷款, 还将会包含保障房的开发、建设贷款等功能, 涉及的业务将会扩大, 涉及面也会更广。
成为房地产长效机制的组成部分
全国政协委员、住建部专家委员会住房组成员张泓铭透露, 中央相关部门正试图用全国性的公积金调度中心发起设立住房保障银行。而他本人曾在2012年提案组建中国住房保障银行。
率先提出住房保障银行的张泓铭认为, 住房保障是长期性的任务, 资金难题也是长期性的。大量依靠社会融资, 终究会遇到种种困难, 而且成本较高。为了保证资金来源的长期稳定, 并尽量降低使用成本, 可以试验建立住房保障银行。
目前, 银监会、央行、住建部等有关部门, 已经开始着手研究设立住房政策性金融机构的可行性方案。住建部亦把组建住房政策性银行作为2014年重点工作之一, 并抽调政策法规司、房地产监管司、住房保障司、住建部政策研究中心等有关司室业务、研究人员从事该项工作。
根据要求, 这一机构将为居民购买基本住房及改善居住条件提供低价格的资金扶持。
清华大学教授刘洪玉认为, 住房公积金制度, 具有政策性住房金融的属性, 在此基础上进行改革和拓展, 建立住房政策性金融机构具备可行性。
针对住房保障银行同住房公积金管理中心的关系, 张泓铭的建议是, 住房公积金管理中心可以作为住房保障银行的最大储户和股东, 住房公积金管理中心将住房公积金业务委托给住房保障银行代理处理, 其中住房保障银行由银监会或者央行监管;而住房公积金管理中心仍由住建部监管。
刘洪玉认为, 未来政策性金融机构的改革, 将提高公积金覆盖面和使用率, 使其成为房地产长效机制的组成部分。
(二)
蛋糕难再分
然而, 对住房保障银行的可行性持质疑态度的人并不少。
在中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立看来, 把住房公积金制度构架升级成一个住房保障银行, 从实现路径或者技术上看, 难度并不大, 可以参考国家开发银行、中国农业银行等政策性金融机构的模式。
但“升级”面临的最大难点, 是超2万亿住房公积金缴存额度利益的协调的问题, 比如“变身”后的住房公积金由谁监管。
“目前, 住房公积金的管理结构是住建部监管, 地方政府各自为政的状态。”尹中立称, 把住房公积金管理中心升级为住房保障银行, 机构的属性就发生变化, 与此对应的监管机构, 也就会发生改变, 比如可能会从由此前的住建部监管转为银监会或者央行监管。
对于地方政府而言, 尹中立称, 部分地方政府在钱荒时, 可能也存在挪用住房公积金的状况, 一旦进行升级, 实际上是把住房公积金的权限从地方上调, 这也是变相动了地方的蛋糕。“各方利益如何协调, 也将成为影响该方案的一大难点。”尹中立认为。
根据张泓铭理解, 各方对于住房保障银行设立存在分歧的关键, 是涉及到各种复杂的利益。比如除了监管层之外, 当前的住房公积金主要放入中国建设银行的账户中, 增值收益由建行及相关监管机构获取, 一旦建立住房保障银行, 资金池发生改变, 亦将面临重大利益调整。
公积金的历史遗留问题
中国社科院经济所研究员汪丽娜对公积金改革一直十分关注, 她亦表示, 公积金改革最主要的障碍是利益再分配问题, 但若“升级”为住房保障银行, 从实际操作层面上看仍需解决许多问题。例如, 资本金从哪里来、资金来源过于单一问题如何解决, 巨额资金保值增值如何实现, 如何处理住房保障银行同住房公积金管理中心的关系等一系列问题。
北京航空航天大学社会保障研究所副所长贾洪波指出, 如果叫“住房保障银行”, 那么它的保障范围就非常大, 涉及经济适用房、廉租房、公租房, 还有目前存有争议的两限房, 除此之外, 还涉及农民工的住房保障问题, 包括一些灾区的住房保障问题。“如果我们要做名副其实的政策性住房保障银行的话, 那它就要给所有涉及到的住房保障项目都提供资金支持;而一旦这样做, 那么仅仅把住房公积金的钱升级为住房保障银行的钱的话, 就会出现问题——资金供求如何平衡这个大问题。”贾洪波解释说。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为, 目前公积金诸多问题的爆发, 既有公积金本身定位的问题, 也有收入分配的问题。“不以营利为目的的独立事业单位”这一身份定位使公积金管理中心不关心谁缴存、缴存多少和谁能获得贷款等事关公平和住房需求问题, 也就不会多方筹集其他资金, 并根据住房需求调整使用范围, 缺乏探索基金保值增值的动力。
无论哪种模式的改革, 都绕不开为公积金的历史遗留问题买单。汪丽娜认为, 对于目前的公积金管理的改革, 最首要和最迫切的是要改变公积金提取、使用的现状, 允许缴存者自由提取公积金, 同时提高存款利率, 使缴存者享受到本应属于自己的资金升值红利。“只有先把这些问题解决了, 才能有下一步的政策性金融机构的改革。”汪丽娜说。
(四)
风险由谁承担?
有业内人士认为, 此次住建部提出筹建中国住房保障银行, 不失为一条可行的市场化之路。既然成为一家政策性商业银行, 那么就可以吸储, 可以吸纳存款, 为住房保障金放贷, 甚至可以开发很多关于住房保障的理财产品和金融产品。
但其中隐含的风险更值得担忧。谢逸枫对此发出一连串问题:“亏损之后谁来承担, 承担的主体是谁, 是缴纳的人?还是地方政府?还是住建部?住房公积金改革之后, 提取方法要怎么重新去划分?比如有人交得多, 但提取的额度大家都一样, 那上缴就没有积极性了;属于缴纳职工的住房公积金给银行客户用了, 是不是要通过立法来规范?利率市场化后, 利率的调整如何参照?银行提取的比例是全国统一, 还是城乡有差别?余额亏空的情况如何弥补, 住建部能否成为住房公积金最后一道保险锁?”
张泓铭也对政府主导住房保障银行表示担忧。“全民所有在经济管理上的弊病, 是人所共知的。”张泓铭说, “住房公积金是私人财产的集合, 在以区域为依托的住房公积金内部实行互助优惠借贷是合理的, 扩大到全国, 则有变相成为全民所有制性质的东西而被滥用的危险。”
侵犯基金缴纳人利益
上海金融与法律研究院研究员聂日明认为, 设立住房保障银行的初衷, 是希望利用住房公积金系统闲置的基金来进行保障性住房的建设。这一政策在实践中, 会强制买不起房子的人交钱, 让政府建保障房给他们住。这些买不起房子的人为什么要交钱给政府, 让政府给自己找房子租?如今这些保障房大多以公租房为主, 租金与市场价相当。他们不会拿这些钱自己到市场上租房子吗?
换个角度来看, 如果住房保障银行是一个以营利为目标的机构, 那可以让商业银行来做。经过多年的机构改革和市场竞争, 商业银行已经相当有效率了。
如果住房保障银行不以营利为目的, 而是为了低收入群体能租上房子。那为什么要让那些买不起房子又被迫缴了住房公积金的人来补贴别人?要知道, 他们本来就是要被照顾的对象。
《住房公积金管理条例》的第3条, 明确指出, “职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金, 属于职工个人所有”。住房公积金是购房者的钱, 而且是被强制储蓄的, 他们是想去购买房子, 而不是让政府给自己租房子, 更不想政府建房子租给别人。要动用职工个人的这个钱, 住建部首先应该了解, 基金会缴纳人是否同意。
(五)
住房保障银行需慎行
一边是公积金闲置, 一边是保障房建设资金来源匮乏。改革迫在眉睫, 摆在面前的, 似乎是保障房银行能促进使用功能多元化、保证升值、住房公积金金融化等诸多好处, 但这是否意味公积金升级银行必是一条可行之路?
在寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来, 升级为银行这一做法未必适合。“住房公积金是互助缴存的, 并不是国家行政范畴内、可以统一由主管部门来统筹安排使用的资金, 公积金还是应该为自助参与的人来提供服务。”对于升级银行后, 公积金的用处, 韩世同提出了质疑:“公积金有可能会被挪用于其他建设, 因此应该有统一的监管方式。现在定夺‘银行化’是好是坏, 还为时尚早。”
令居者有其屋, 这固然是一个美好的愿望。不仅仅在中国, 美国同样如此。美国甚至将拥有住房视为“美国梦”的标志。为老百姓画了一张大饼固然可以令我们一时欢心鼓舞。但潮水落去, 我们会发现, 我们承担了自己负担不起的房贷或缴费, 反而不划算。哪怕是人均收入与人均GDP十余倍中国的美国, 让更多的人能够买得起房子的政策也让其遭遇了“次贷危机”, 直到今天才有复苏的迹象。始作俑者就是政府信用支持的“两房”:房利美与房贷美。
筹划中的中国住房保障银行比“两房”的缺陷更多。第一, 美国“两房”不发放“开发贷款”, 开发商融资是市场行为;而中国的住房保障银行重点就在向保障房项目发放开发贷款。保障房项目原本利润就低, 风险也高, 从市场角度, 大多数城市的保障房项目开发的风险很高, 贷款的安全性很令人担忧。
第二, 美国的“两房”不直接向个人发放住房抵押按揭贷款, 而是购买商业银行打包的住房抵押贷款, 这样可以让商业银行更有激励去发放按揭贷款。这样的好处在于, 判别购房人的信用是一个专业的工作, 只有银行才有这个能力。但中国的住房保障银行, 恐怕和现在的住房公积金中心一样, 会直接向个人发放贷款。一旦住房保障银行全面铺开, 并且吸收公众存款, 它能承担经营风险吗?
更值得担忧的情况在于, 住房保障银行如果成立, 将在中国正在进行的利率市场化进程开了一回倒车。住房公积金贷款为了保障中低收入群体的利益, 本身就不是利率市场化的行为, 不管是未来的开发贷款, 还是个人住房抵押按揭贷款, 其利率都要比商业银行要低。住房保障银行做得越成功, 就越彰显了中国金融市场的分割。聂日明就曾质问道:如果住建部可以以保障居住的名义建一家银行, 那人力资源与社会保障部是不是要建一家养老保障银行?铁路总公司是不是应该成立一家铁道建设保障银行?
住房公积金为何未能保障百姓住房 篇5
据说从7月1日起，北京、武汉等地公积金政策变化较大，主要表现在公积金提取上，关键词集中在两个字：简化。这是公积金新政的一大亮点。
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房社会保障制度的组成部分。但长期以来存在的一个弊端是，公积金提取难，贷款难。一句话，使用上手续繁杂、难度大。这就使得作为住房社会保障组成部分的公积金在高房价肆虐情况下发挥的保障作用极其有限。社会上对公积金改革的呼声此起彼伏。
不可否认的是，这几年公积金制度改革取得一些进步。比如提取难问题有一定程度的缓解。过去，住房公积金只有在职工购房或者房屋大修之时才能提取，其实主要是职工购房一个硬性条件才能提取使用。否则，直到退休后才能划转个人账户上。虽然是职工个人的资金，却眼睁睁看着躺着直到退休。随着高房价肆虐全国，对居住需求方式多元化渐成趋势，比如：租房成为城市职工面对高房价的一种无奈选择。既是租房，每月支出负担仍然不轻。好则，一些城市在公积金使用上向租房资金需求开了一个口子。可以按年或者按季度提取公积金用于租房。
以北京版新规为例，租房提取公积金今后将由一年提取一次，缩短为三个月hr369.com提取一次，提取的限额是本人和单位缴存公积金三个月的总和。今年4月，上海进一步放宽提取住房公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度。武汉将从7月1日起实施住房公积金提取新政，月收入在1900元以下且从未使用过公积金贷款的职工，可定期提取公积金。特别是北京利用公积金系统生成的现成数据，来掌握这些公积金贷款购房人的信息，其他的什么购房合同、购房协议这一类的都不需要提供。提取或者贷款者提供一个购房申请、身份证原件复印件，再加个人银行储蓄帐户就可以了。这将大大简化和方便了职工使用公积金。这些在公积金提取上的新规新政都非常值得肯定。
但必须看到，这些都是小修小补的改革措施，仅仅是小手术而已，仅仅是头痛医头脚痛医脚的措施。住房公积金这个中国特色的东西发展到如今，积累的问题不仅仅是提取难、贷款难这些浅层次的问题，而是牵扯到分配不公的深层次问题。确实到了动大手术、从根本上改革的时候了。
应该从住房保障体制的金融政策性思路出发，尽快按照十八届三中全会《决定》要求“研究建立住宅政策性金融机构”，以解决城市低收入者、进城农民工和中产夹心阶层购房资金不足问题。
基本思路是将现在的住房公积金规模和商业银行首套房优惠贷款资源整合在一起，成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构或者叫做住房保障性银行。类似于美国政府自助的房利美、房地美公司。不同之处是，美国“两房”是在住房抵押债券市场给房贷机构提供流动性支持，而不是直接发放住房贷款。当然，未来的住房保障性银行发展到一定规模后，也可以从事住房债券化业务，通过购买商业银行等贷款机构的住房债券产品给其提供流动性支持。
然后，将职工缴存的住房公积金作为“住房保障性银行”的特殊股金，不但享受存款利息收益，而且分享经营红利分红。类似农村信用社成立之初的模式。
住房保障银行 篇6
住房保障的“盲点”
经济租赁住房就是低租金的周转性保障住房，其实质是为将来有可能购房的中低收入家庭提供过渡性居住房屋，表现形式是低租金的周转出租房。资金来源可以从市财政、公积金、政策性贷款、民间参与投资等多方面筹集，建设及运营方式可采取灵活的市场机制。
我们把承租对象原则设定为人均收入在城镇人均可支配收入标准60％以下的并且无住房的家庭，其租赁期限为2年，最长不超过5年，在租赁的前2年给予适当优惠，以后按照市场租金出租，体现经济租赁住房的过渡性。
襄樊市的住房保障制度工作是2006年开始的，在两年多的实践中，我们发现，现有的住房保障体系没有涵盖廉租住房和经济适用住房保障范围之间的一部分中低收入群体的住房保障，出现了一个“夹心层”。
现行的住房保障体系是把中低收入家庭划入购买经济适用住房的保障范围之内，可是这一部分群体中有大部分人买不起房子，而且由于廉租房的门槛设置得比较高（双困户），覆盖的面太小，他们也不符合廉租住房的保障范围，这部分中低收入群体成了政府住房保障的“盲点”。
根据襄樊市的实际情况，经济租赁住房目前主要解决的对象为三类人群：
一是主要用于安置襄樊市政府推进的两个重点工程（汉江大道、中心商务区）的旧城改造中直管公房内的承租户，以解决旧城改造过程中中低收入住房困难家庭“拆迁难、安置难”的问题，化解社会矛盾，保护群众利益；
二是主要用于解决国企破产改制、政府征用土地、重点项目拆迁以及土地储备整合中“夹心层”群众住房问题，提供大量过渡性周转房源，为政府分忧解难；
三是吸纳、留住、引进人才，解决新就业硕士研究生以上学历以及来樊创业各类人才无住房问题。以后在第二阶段再根据新增的保障能力以及具体情况，将对象扩大到刚就业的大学生、初级公务员、进城打工的农民工等。
多元化筹措资金和房源
襄樊市在具体操作上采取“政府主导、市场运作、企业参与”的方式，多元化地筹措经济租赁住房建设资金和房源。
（一）利用暂时不需要拆除和无法消除影响的违章建筑，用作经济租赁住房。如襄城闸口二路四栋三层楼，共计3200平方米、48套房屋，正在办理房屋的交接手续。
（二）采取以银行贷款为主与直管公房拆迁补偿资金为辅的融资方式，建设经济租赁住房。一是从省开发银行贷款。二是以直管公房拆迁补偿资金作为辅助融资手段。
（三）鼓励房地产开发企业等民间资本直接投资建设经济租赁住房。政府以落实经济租赁住房建设项目各项优惠政策作为间接投入，动员社会力量筹集经济租赁住房房源，降低政府的财政负担和管理成本。
(四)建立经济房发展资金，解决建设中的资金“瓶颈”问题。在即将出台的《襄樊市人民政府关于加强城镇居民住房保障工作的实施意见》以及《襄樊市经济适用住房管理办法》指出，“建立经济房发展基金，用于解决经济适用住房、经济租赁住房建设与回购资金不足问题”。
发展资金来自三个方面：一是单位出售的房改房超过本人职级面积的部分，不得享受政府优惠，实行加价政策，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价或按已核定的购房价加收30%，其差价由房产管理部门全额收缴；二是新建商品房开发项目中超过项目套型控制要求面积的部分，房产管理部门对开发建设单位处以建设工程造价百分之十以下的罚款；三是对违法、违规建筑，按《中华人民共和国城乡规划法》予以没收和罚款。三项收入全部用于建立经济房发展资金，实行财政专户存储，专项用于经济适用住房和经济租赁房的建设及回购，不得挪作他用。
（五）采取多种筹资方式，增加筹资渠道，解决建设资金短缺问题。
构建经济租赁住房体系
目前，有必要通过政府建设经济租赁住房或收购盘活空置商品房，以高于廉租房而低于市场商品房价格出租，待其进入住房市场的同时再要求退出住房保障，以从根本上解决这一部分“将来有可能购买住房的中低收入群体”的居住问题。
构建经济租赁住房体系时，应注意的几个方面：其一，政府的干预性，经济租赁住房是政府进行再分配的重要方式之一；其二，需求对象的有限性，主要是中低收入者；其三，经营目的的非营利性；其四，分配标准的复杂性；其五，价格的低廉性，经济住房出租的价格低于一般的市场价，差价主要来源于政府在土地供应、房租和税收等方面的政策性补贴。
因此，经济租赁住房的建设可借鉴国外的两种模式：一是政府直接建房方式，政府设立专门机构、并提供运营资金；二是政府间接参与方式，政府提供土地、贷款、税收优惠，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。具体建设模式为：
1、建立专业化的管理体系。主要是由决策协调机构、实施管理机构与中介金融机构这三种处于不同层次的机构组成，在决策机构之下设立住房执行机构，来实施经济租赁住房计划，以解决中低收入者的住房问题。最后是居于中间层的中介金融机构。
2、建立灵活的运作机制。一是引进市场机制。部分公共租赁住房可以由国营公益机构运营，部分公共租赁住房可以由协会、互助组织运营，部分公共租赁住房可由民营公司运营。但政府依然是制度实施的主导者，包括家庭准入、退出标准、租金标准等完全由政府控制。二是经费筹集，除了从土地出让金、地方财政支出中划拨外，还可借鉴香港“以房养房”的运营模式，盘活小区商铺、停车场等配套物业的商业经营。三是政府除了考虑收购旧房外，还要通过建设新房来增加储备。四是政府还可鼓励企业参与进来。五是设立专项 基金。六是进一步加强经济租赁房的管理。
3、由政府财政直接投资，低价收购暂时不需要拆迁的违章建筑和商品房的尾盘，用作经济租赁住房。
4、采取以公积金增值部分和商业银行贷款为主与直管公房拆迁补偿资金为辅的融资方式，建设经济租赁住房。
5、鼓励房地产开发企业等民间资本直接投资建设经济租赁住房。政府以落实经济租赁住房建设项目各项优惠政策作为间接投入，动员社会力量筹集经济租赁住房的建设资金和房源。政府对民间投资建设的65平方米以下公共租赁住房的出租3-5年内可以免税，鼓励民间资本投资建设经济租赁住房。
浅析住房保障与住房保障权 篇7
关键词：住房保障,住房保障权
一文献综述
茅于轼 (2008) 主张要取消经济适用住房, 大力发展廉租房。他认为政府要帮助社会上最困难的那部分人, 在财力有限的情况下只能先解决最困难的人, 因为这部分人根本买不起房, 所需要的仅是改善一下糟糕的住房条件。所以政府应该将有限的财力处理社会上的平等问题, 也就是先关注这部分人, 应该大力发展廉租房。
建设部课题组 (2007) 提出了针对中等偏下和低收入 (含最低收入) 住房困难家庭的多层次住房保障体系, 进一步建立健全城市廉租住房制度, 改善和规范经济适用住房制度, 逐步改善其他困难群体的居住条件。
二住房保障概述
衣食住行乃是人们生活和发展中不可或缺的四项基本问题, 其中住房是生存的基本条件之一, 人们将生命中的三分之一的时光在住房中度过, 住房具有必须性、基础性以及不可替代性等特征, 住房问题关系着每个人的切身利益。1948年12月10日联合国通过了一份旨在维护人类基本权利的文献即《世界人权宣言》, 其中第二十五条第一款中明确规定了:“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准, 包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时, 有权享受保障。” (1) 可见住房保障权是一项基本权利。
目前, 随着我国城镇住房制度改革不断深入, 住房市场体系初步形成, 初步改变了改革开放初福利分房的种种弊端。但是在住房商品化进程加快的同时, 我国中低收入群体的住房问题日益凸显, 引起了政府和社会上的广泛关注与讨论, 焦点在于高房价的泡沫与低收入群体住房保障方面的利益博弈。如何正确认识和处理目前高房价、涨幅快现象成为中央和地方政府面临的难题。各领域的专家学者通过不同的角度对住房保障问题进行了剖析并给出了各自的建议。
从公平正义角度看住房保障。罗尔斯在《正义论》中写道:“正义是社会制度的首要价值, 正像真理是思想体系的首要价值一样。”正义是评价社会制度的道德标准, 正义的对象是社会基本结构, 要合乎最少受惠者的最大利益。景天魁认为“一个公正社会的必要条件之一就是该社会与经济上的不平等必须有利于使得处于不利地位的人能够获得最大的利益”, 无力自行解决住房的群体应该能够得到相应的保障。 (2)
三住房保障权概述
住房保障权是指由于人类的社会化趋势不断增强和土地资源的相对有限性所产生的社会矛盾促使国家机关运用一定的技术手段来建造房屋或者调动社会力量来建造房屋为贫困者提供住房从而满足其居住需要的具有宪法属性的权利。 (3)
3.1 住房保障权的主体
一个国家在不同发展时期, 以及不同经济体制和不同经济发展程度的国家下, 住房保障权的主体范围都是不同的。概括来讲, 就是在特定时间、特定国家或区域内, 不能通过自己的能力在市场上或者社会上解决住房问题的人群, 都是享有住房保障权的主体。
3.2 住房保障权的客体
住房保障权的客体应该是国家为享有住房保障权的居民提供的各项保障措施。针对不同收入阶层有着不同的保障标准与形式。主要分为立法保障、实物供应、财政政策以及其他措施。
在立法保障方面, 美国先后通过了《住宅法》、《国民住宅法》等;日本先后通过了《公营住宅法》《日本住宅公团法》等;英国先后通过了《住房法》《住宅与建房控制法》等;新加坡制定了“五年建屋计划”与“居者有其屋”计划。财政政策方面以向低收入家庭提供住房补贴为主, 使其自行去市场上进行租赁房屋, 政府负担部分房租。向购买房屋者提供金融支持, 通过抵押贷款来获得购买房屋资金。
3.3 住房保障权的内容
1住房所有权。指居住人对于房屋享有的占有与掌控的权利, 不过占有权是有限度的。因为住房保障权客体为政府为解决困难居民提供的住房, 比并不是所有的住房所有权都归居住人所有, 是一种有限度的占有权。在公房出租范围内, 居住人通过和政府之间的协议居住其所提供的住处, 并不享有完全的产权。政府出售部分的公房给私人, 购买者还是会受到一定的限制, 因为这是低于市场价格购得的住房, 是政府的补贴的一部分。根据不同的国家法规, 居住者通过补缴差价或者进行产权转换可以完全获得住房所有权。所以, 住房保障权人的住房所有权是分层次的。 (4)
2住房使用权。居住人在使用房屋的时候具有对其的决定控制权, 就像一句谚语所说的那样“风可进, 雨可进, 国王不可进”。在居住人以各种形式取得住房的同时就取得了对房屋的使用权力, 在这个领域内属于自己的私有空间, 虽然是有限所有权, 但在权利范围内享有绝对的控制权。
住房人的义务。住房保障制度是为了不能自行解决住房问题的群体所制定的, 所以它的对象具有特定性。享有住房保障权的群体应该如实、积极的申报自己的财产与收入状况, 根据当地政府划定的保障线来确定自己是否属于国家住房保障的范围之内。 (5)
参考文献
[1]《世界人权宣言》
[2]景天魁:《社会公正理论与政策》, 社会科学文献出版社2004年版, 第13页
[3]乔晓辉:《住房保障权的性质浅析》, 《全国商情 (经济理论研究) 》, 2009年第9期
[4]褚超孚:《城镇住房保障模式研究》, 北京经济科学出版社, 2005年版
住房保障银行 篇8
作为我国住房供应体系的重要组成部分, 保障性住房主要包括廉租房、经济适用房及两限房三类, 其供应对象、供应方式、建设标准虽各有不同, 但它们都是政府为解决中低收入阶层住房问题, 以较低价格或租金向不同层次的保障对象出售或出租的住房。在政府干预居民住房问题成为一种世界潮流后, 各国普遍形成了市场调节和社会保障双重机制并存的住房体制, 我国的廉租房和经济适用房与美国的“可支付住宅”、新加坡的“组屋”、日本的“公团住宅”、香港地区的“居屋”、德国的“社会住宅”等相似, 都是一国 (地区) 住房体系中的重要组成部分。自1998年提出深化城镇住房制度改革至今, 中国的住房政策一直朝着市场化的方向不断前行, 但在保障住房政策方面却一直处于摸索、实践及不断改善的过程之中, 而在当前的市场环境和经济形势下, 尽快建立保障住房政策体系已经提上日程, 借鉴其他国家和地区保障住房政策的成功经验, 笔者认为完善我国保障住房政策需要注意以下几个问题。
一、保障住房政策应与本国的国情相适应
制定住房政策以保障中低收入阶层的住房权益, 是世界各国政府面临的共同问题, 但在保障住房政策模式的设计、选择上, 不同国家由于市场经济类型、住房制度、经济发展水平等国情的不同而具有不同的特点、做法和经验。比如, 同样是发达的市场经济国家, 美国崇尚自由市场经济, 政府尽量不对住房市场进行直接干预, 只对低收入等特殊阶层提供住房保障;瑞典作为福利国家的先驱, 既强调以市场配置住房资源为主体, 又实施比较广泛的住房保障政策, 并把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略;新加坡的市场经济模式属于行政管理导向型, 政府充分运用行政手段直接参与保障住房的建设、分配、管理, 帮助广大中低收入阶层实现“居者有其屋”。我国是实行社会主义市场经济的国家, 国家的综合国力和居民的住房水平与发达国家还有很大的差距, 这就决定了我国住房市场运行的环境、保障住房政策制定和实施的基础与其他国家都不相同, 因此, 在设计我国保障住房政策的模式和实施方案时, 虽然要借鉴各国成功的经验和做法, 但必须从我国的国情出发, 不能盲目照搬其他国家的现成模式。
二、注意住房保障的层次性
为了体现保障住房的公平分配, 在国外的保障住房政策中, 很注重住房保障的层次性。一方面, 通过保障住房政策, 所有的保障对象都有平等的机会享受国家的住房福利, 以缩小与其他阶层在居住水平上的差距, 达到政府规定的住房标准;另一方面, 不同消费能力的保障对象从保障住房政策中受益不同, 处于劣势者能够获得更多的住房福利。例如, 新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策, 购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少;美国政府对可支付住宅实行“按收入交房租, 按人口分住房”, 要求承租户必须拿出家庭收入的一定比例支付房租, 政府只对超出消费能力的部分给予补贴。在我国的保障住房政策中, 虽然有针对最低收入家庭的廉租房、针对中低收入家庭的经济适用房和针对中等收入家庭的两限房, 但并未充分体现保障水平的层次性和保障受益的公平性, 尤其对于经济适用住房, 其保障对象定位比较模糊、差异较大, 另外还有一些处于各类保障对象之间的夹心阶层游离在政策之外, 单一的供应和分配方式已不能适应所有保障对象不同的消费需求和消费能力。因此, 针对某类保障住房也应该提供不同水平的保障方式, 使得不同层次的保障对象尽其所能地消费适当的住房。比如, 对于经济适用房就可以尝试变只售不租为租售并举, 提供一定比例略低于市场租金、可承担的租赁住房, 解决那些既不属于廉租房保障范围、又确实买不起经济适用房和两限房的夹心阶层的迫切需要。
三、保障住房政策的长期实施与动态调整
在以市场为基础的住房供应体系中, 消费能力不足的中低收入阶层始终是住房问题的核心, 社会发展到任何阶段都会有中低收入阶层, 其住房问题的长期存在决定了一国保障住房政策的长期性, 即使在人均居住水平较高的发达国家, 政府也长期承担着为中低收入阶层解决住房问题的社会责任, 保持了保障住房政策的延续。比如, 新加坡政府推行“居者有其屋”计划四十多年, 既有科学的总体安排, 又有固定的分布实施计划, 因此取得了显著的成效。同时, 为了适应客观条件的变化, 许多国家对长期实施的保障住房政策又建立起动态的调节机制, 以利于在新情况下解决新问题。从欧美国家的经验来看, 在住房发展的不同阶段, 保障住房政策的内容就有所改变, 其中, 政策的保障对象从房荒时期的绝大多数居民过渡到供求缓和时期的中、低收入阶层, 现在又逐步缩小为以低收入阶层为主;政策的侧重点则经历了从直接兴建保障住房到提供租金补贴和金融支持、充分利用存量住房的转变, 通过政策的动态调整推动不同收入阶层之间住房水平的升级换代, 形成住房的自然淘汰, 以充分发挥市场机制的调节作用, 促进住宅产业的可持续发展。根据我国的国情, 城镇中低收入阶层在今后相当长的时期内还将是保障住房政策的目标主体, 因此, 保障住房政策绝不是政府的权宜之计或临时的政策, 而是一个长期都将存在并发挥重要作用的政策, 随着居民住房水平的提高和经济的发展, 其具体内容和实施方式也应作出相应的动态调整。
四、各种政策手段的综合运用
从手段上说, 保障住房政策包括政府直接投资建设保障住房、对保障住房建设的用地支持、信贷优惠和税费减免、对住房购买者的金融支持、对住房租户的租金补贴以及帮助社会团体等非营利住房合作组织建房等, 在欧美和亚洲的经济发达国家, 一般都综合运用了多种政策手段, 以适应不同的政策安排和居民多层次的保障需求, 虽然各国的政策手段并不完全相同, 但却具有一些共同的特点: (1) 以促进保障住房消费的措施为主 (欧美国家) 或者对消费和供给两方面的措施并重 (新加坡) 。 (2) 住房金融手段发挥重要作用。一是为保障住房建设提供低息贷款;二是为购房者提供各种形式的住房抵押贷款, 如新加坡的公积金贷款、瑞典的住房合作社储蓄贷款、英美两国政策性与商业性相结合的抵押贷款等;三是欧美国家还普遍为低收入者购房提供抵押贷款担保和保险, 以降低金融机构的风险。 (3) 注重公司合作, 由政府制定优惠政策, 吸引私人金融机构为保障住房建设和消费提供贷款, 鼓励房地产开发商参与保障住房建设, 扶持住房合作社、住房储蓄银行、住房协会等社会团体筹集住房资金或者从事保障住房的建设、经营、管理。 (4) 用间接手段促进保障住房的建设和消费。比如, 欧美国家通常运用税收政策调节保障住房的供应和需求, 美国还通过推行住房抵押贷款证券化促进银行为居民发放抵押贷款。与这些国家相比较, 我国的保障住房政策侧重于以促进供给的措施为主, 而促进消费的措施不足, 住房金融手段还比较单一, 社会团体在保障住房建设中的作用尚未得到充分发挥, 各种配套措施也很不完善, 因此, 我们应该借鉴其他国家一些好的做法, 在政府实施住房保障的同时尽可能地利用市场机制, 通过综合运用多种政策手段来促进保障住房的建设和发展。
五、用立法推动保障住房政策的实施
住房保障银行 篇9
一、农民工住房现状
1、住房条件
人均居住面积:样本中人均居住面积小于5平方米的占样本总数的37.1%;人均居住面积在5—10平方米的占49.6%;人均居住面积在10—15平方米的占7.3%; 人均居住面积在15—20平方米的占4.3%;人均居住面积大于20平方米的仅占样本量的1.7%。
2、住房来源
本次调查样本中,住在出租的房屋里占44.83%;住在雇主提供的住所占34.91%;住在沈阳市内的亲友家中占12.07%,有4.74%的人住在自己农村家中,每天往返于城乡之间。总体来看,以租赁及用人单位提供住房为主。农民工自行租房和用人单位提供住房的比例高达80%。
3、住房支出
根据对住房租金的调查显示,租金收取方式主要以按月收取为主,每月租金主要集中在元101-150之间的占样本总量的31.73%,平均租房的月租为138元/ 月。而沈阳市农民工的平均工资为1013元/ 月,住房支出占总收入的13.6%。沈阳市农民工的日常消费中住房支出排在饮食支出之后,是排名第二位的主要支出项目。
4、住房形式
农民工在城市的居住方式可以多样。在本次调查样本中,住房形式是自己一人居住的占24.14%,与配偶和孩子一起居住的占44.39%;与其他人一起居住在单位提供的集体宿舍的有,占25.43%;其它的居住形式占6.03%。本次调查显示,最常见的居住形式便是与配偶及子女居住。可见,目前农民工夫妻及子女一起居住的形式越来越多,农民工进城务工逐渐由个体向家庭、暂住向定居转变。
5、住房满意度
本次调查中,对目前的居住条件非常不满意者占样本总数的46.55%。对目前的居住条件不满意,占样本总数的37.93%。觉得自己的居住条件一般,对自己的居住条件较满意,觉得无所谓的,分别占总样本量的6.90%, 5.17%和3.45%。排在不满意因素的前三位依次是租金, 屋内设施条件和治安问题。
二、农民工住房存在的问题
1、住房面积小、设施差
调查发现,大部分出租房都是以“间”为单位,同出租房所住的人数没有关系。农民工出于节约的目的,多人共同居住在一间出租屋内。以和平区前愈村为例,每间出租屋的面积在10-15平方米之间,往往居住着来沈农民工一家几口。给建筑工人搭建的临时住所往往十分的简陋狭小,一间四十平方米的房屋里面住二十个人。同沈阳市民相比,农民工人均住房面积低得多。
城中村基础设施薄弱,卫生状况堪忧。首先是排水设施缺乏,如本次调查的前愈村、三联村就没有建立排水工程,污水直接排入村中池塘。其次是村中照明设施不足, 鲜见路灯。消防设施也几乎为零。另外还存在着生活垃圾处理不及时导致堆积等环境问题。
除了城中村和城乡结合处的农民工的居住环境差外,居住在集体宿舍和工地临时宿舍的农民工,同样面临着“噪声大、卫生、安全指数低”等诸多环境问题,其中噪音问题尤为严重。
2、缺乏住房保障
目前沈阳市的住房保障体系尚未将多数农民工纳入住房保障体系的范围中,沈阳市政府所提供的住房保障范围仅限于户籍人口中的中低收入家庭。例如2008年4月和5月,沈阳市公布了《沈阳市经济适用法预购登记办法》和《沈阳廉租住房租赁补贴实施细则》,这两个文件中分别规定了购买经济房的家庭必须具有沈阳市常住户口且满3年以上(含3年)的城镇非农业户口,享受廉价租房租赁补贴的家庭其家庭成员必须具有沈阳市常住户口并在沈阳市工作和居住。虽然农民工绝大多数属于低收入或者最低收入群体,但是由于户籍制度的原因,农民工被排斥在住房保障体系外。
3、缺乏改善住房的能力
国际上一般凭借计算房价收入比来评估公民对房价的承受力。按照国际管理,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。据2008年《沈阳市房地产形势分析报告》 数据,假设农民工家庭人数为3人,购买60平方米的商品住房,沈阳农民工房价收入比为3449*60/4741*3=14.55, 远远高于国际房价收入比合理空间。假如农民工购买沈阳60平方米的存量房,房价收入比为10.87,仍然远远高于国际房价收入合理空间。因此,按照农民工现在收入水平来看,来沈农民工无力承受高昂的房价,通过自身的努力无法改变自己的住房状况。
4、住房需求得不到满足
在商品房供给方面,农民工如凭农村户口和本人身份证购买,通常购买价格较高。如果配搭可以获得城市户口的条件,实行高价买城市户口、高价获得城市居民待遇这种方式购房,则超过了大多数农民工的能力,所以城中村因为房屋租金便宜,而成为农民工选择住房的首选地。随着沈阳市农民工的大量涌入,适合农民工居住的城中村房源越来越紧张,更糟糕的是随着沈阳市城市建设的不断加快,大量城中村处于被拆迁的境况。沈阳有些大型企业虽然为农民工提供了一定数量的单位宿舍,但多数只能满足单性职工的需求,以集体宿舍为主。调查走访中发现在沈阳务工的农民工中有很大部分需要夫妻共同居住的住房, 但绝大多数单位无法满足农民工这方面的要求。
三、解决农民工住房问题的对策
1、将农民工家庭纳入到城市住房保障范围
首先,将农民工家庭纳入到廉租房范围。目前,沈阳市的廉租房的适用对象是城市的双困难家庭,覆盖面较小。 只要将农民工纳入到廉租房保障体系中去,农民工就会享受到政府的财政补贴,从一定程度上可以解决农民工的住房问题。在沈阳市农民工廉价租房保障政策时可以参考当前城镇廉价租房的相关规定,根据农民工的特点,进行相关细则的调整与修改,建立起一套符合沈阳市实际情况的审查、进入、轮后及退出机制。
其次,扩大经济适用房范围。解决农民工的住房问题, 一个重要途径是准予其购买或租赁经济适用房,但考虑到这部分群体的流动性、低收入性以及现有保障程度的有限性,对其的经济适用房还是以租赁为主。同时建立购买或租赁资格、建设标准、售价、租金等。
最后,实施货币化租金补贴。由于沈阳市政府不能在短时间内提供大量的廉租屋,在未来的一段时间内,部分农民工仍然要靠租房解决住房问题。为农民工提供租房补贴在一定时期内是可取之举。为了防止住房补贴被挪用它处,目前货币化补贴应以租金券的形式发放到农民工手中。
现阶段沈阳农民工住房问题中最严重的问题是低廉的房源严重短缺,导致农民工只好聚居在城乡结合部和 “城中村”的出租屋内。政府应该通过集中建设一批有一定规模的农民工公寓,为农民工提供较好的住房条件。
2、提高农民工的住房消费能力
沈阳市农民工住房问题的产生,最根本的在于农民工住房消费能力难以适应目前的城市房地产市场价格,而解决沈阳市农民工住房问题,最根本的途径在于提高农民工的消费能力,提高其收入水平来推动他们的购房置业,让其享有城镇居民同等的待遇。为此,必须加强农民工工资管理,实施并改善住房公积金制度,为农民工提供信贷支持,实行税费的减免来提高农民工买房的能力。
3、建立健全农民工居住标准
政府行业主管部门、劳动监察部门和卫生部门应该加强建筑行业对该规定的执行情况的检查力度,维护农民工的合法权益,改善农民工的劳动条件和居住条件,保证农民工的人身安全和身心健康。另外,对于用工量比较大、以进城农民工为主要用工对象的其他劳动密集型企业,也应该制定和实施本行业农民工宿舍和工棚的标准,并督促企业严格执行。
四、结语
农民工住房存在着严重短缺,缺乏住房保障,有失社会公平。尽快建立农民工住房保障制度,保证农民工的合法权益,有利于构建和谐社会,推进城市化进程和城乡协调发展。由于农民工规模庞大,群体构成比较复杂,相应的住房情况各不相同,消费需求也差别很大。解决城市农民工住房保障问题是一项长期而复杂的工作,必须坚持分步实施、循序渐进、持续推进的原则,以政府为主导采取多种途径解决农民工的住房问题,实现居者有其屋。
摘要：作为流动人口主体的进城农民工群体,他们为城市经济发展做出了巨大贡献,然而自身的基本生存条件——住房却成为问题。如何为农民工提供住房保障应当成为流动人口研究的一个焦点。本文从完善进城流动人口社会保障出发,以农民工住房保障为主题,利用对来沈农民工及其家属进行问卷调查和访谈的资料,讨论农民工住房及住房保障方面存在的问题及其影响,探寻农民工住房保障问题的可行思路与策略。其要点是以农民工家庭为单位纳入到城市住房保障范围,建立农民工住房保障标准,允许农民工加入住房公积金和住房贷款,多渠道建设农民工公寓。
关键词：进城农民工,住房保障,流动人口
参考文献
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住房部“三定”着力住房保障 篇10
那是7月30日。上溯15天, 住房和城乡建设部部长姜伟新在该部“上半年工作总结暨下半年工作重点安排”工作会议上透露, 住房部“三定”方案已获批, 机构改革后住房工作将成为住房和城乡建设部的首要工作。
一位住房和城乡建设部官员亦向记者证实, 该部获国务院批准的“三定”方案保留了绝大部分原建设部的管理职能, “虽然管辖职能未有大的变化, 但是部门内机构设置却有很大变化”。
至此, 这个在“大部制”改革方案出台后第四家挂牌的国务院大部, 继先后经历建筑工程部、城市建设部、国家建设委员会、城乡建设环境保护部、建设部等调整之后, 一个更加专业化的服务型“住房部”登上历史舞台, 将开始在新的轨道上运行。
“二变四”拆分
“可以看出, 住房部的三定方案紧紧围绕‘住房’二字展开。”一位住房部专家指出, 市场、保障、公积金与房改是城镇居民住房的核心要素, 而城乡规划与村镇建设则从保障居住和谐方面肩负全民住房责任。他将本次“三定”总结为“住房保障层次化、市场监管明晰化、城乡住房和谐化”。
据悉, 在获批的“三定”方案中, 原负责房地产管理的“住宅与房地产业司”、“住房保障与公积金监督管理司 (住房制度改革办公室) ”将分拆为四个, 增设房地产监管司和公积金监管司。而去年12月, 在政府加大完善住房保障体系的背景下, 原建设部曾将原住宅与房地产业司功能进行分拆, 增设了住房保障与公积金监督管理司。
同时, 外事司和计划财务司合并为外事财务司, 原村镇建设办公室升格为村镇建设司。
“成立单独的公积金管理部门, 是因其发挥的作用还不充分, 过去只有一个处来管理, 显然力量单薄, 这样的机构设立, 说明政府在住房保障方面的思路已经非常清晰。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。
据了解, 目前在我国住房体制从实物分配、泛福利向分配货币化、市场化转型的过程中, 一个以廉租房、经济适用房和公积金制度为主的住房保障制度初见雏形。
这其中, 与廉租房、经济适用房不同, 住房公积金制度是一种覆盖全体城镇在职职工的住房储蓄与融资机制, 也被认为是一种带有普遍性的住房保障。
然而一直以来, 其机制设计的严重缺陷降低了公积金的使用效率, 也蕴含着较大的金融风险。使得巨大的资金处于休眠状态, 不能投入使用发挥出普遍性保障的功能, 反而隐含着潜在的风险。
有数据显示, 截至2007年年底, 我国住房公积金账面余额共计4107亿元, 扣除风险准备金和管理费后, 仍有2186亿元资金沉淀在户。
但对于“三定方案”里把公积金管理提高突出, 在北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新看来却值得商榷, “我觉得也是反映了一定的部门利益, 真正从金融监控和公积金的管理来看, 或者是专门成立这样一个金融机构都可以, 但是放在住房和城乡建设部它不能很好从专业的角度来管理, 不是很富有弹性”。
乡村扩权
本次住房部“三定方案”, 还使得一个曾经最不受宠的机构, 一夜之间成为了“政治明星”——原来的村镇办公室升格为乡村建设司, 占有了此次机构调整中唯一一个“新增司级编制的名额”。
据悉在公布“三定方案”前不久, 住房和城乡建设部部长姜伟新在一次全体工作会议上曾向下属透露, 本次机构改革, 住房和城乡建设部将获得一个司的“新增编制”, 但是具体由谁来使用这个司的编制, 姜伟新并未言明。
此次在住房和城乡建设部上报的“三定”方案中提出, 随着城市化进程的到来, 统筹城乡规划是一个变革方向。而目前住房和城乡建设部下属村镇办具体负责农村和小城镇建设规划内容, 还不是行政编制, 需要将其地位提高, 以解决城乡统筹工作中的一些具体问题。村镇办升格为司后将负责农村住房建设规划、质量管理、标准制订, 以及推进城乡统筹工作中农民住房问题的研究。
“原来的建设部职权只能在城市建成区的范围内行使, 农村基本上不涉及。”住房和城乡建设部政策研究中心负责人表示, “农村建设的问题, 基本上是按照土地制度进行管理, 因此主要职权在国土资源部。”
也正是因为如此, 当北京、山东等地的小产权房方兴未艾之时, 当时的建设部只能采用发布购房警示的方式提醒购房者购买行为不受法律保护, 除此之外就没有采取任何行动, 此后的一系列处置行动则由国土资源部及其下属的地方国土系统执行。
但中国人民大学行政学院教授、曾专门进行大部制改革的课题研究的毛寿龙认为, 先前在建设的职能分配上, 有意识地割裂城乡确实存在问题, 但现在, 把建设系统的管理权限推延到乡村, 虽然有统筹兼顾的意义, 但也会带来一些新的问题, 首先就是住房和城乡建设部与国土资源部职能有可能产生的冲突问题。
同时据消息人士透露, 在房地产宏观调控政策制定领域如何扩大职能, 亦是此次“三定”的焦点, “住房部可能主要参与房地产税收政策制定的工作。”据了解, 此前住房部一直希望进行房地产税收改革, 但迟迟不能与财政主管部门达成共识。如今, 住房部可以通过组织牵头进行前期研究, 进而加快此项工作的步伐。