商业地产开发

商业地产开发（精选十篇）

商业地产开发 篇1

根据1995—2005年国家统计局的数字,这十年期间,中国零售业的平均发展速度接近百分之十八,也就是说零售业增长的速度几乎两倍于GDP的增长速度。根据2005年国家的统计,中国的住宅开发量占了所有房地产开发量的85%以上,而国外房地产住宅和非住宅类产品,各占50%。发达国家的GDP增长,70%以上是由商业服务业提供的。美国和欧洲等发达国家和地区70%的商品零售额是在购物中心实现的,而目前中国中只有不足3%的商品零售额是在购物中心实现。从以上分析可以看出,我国的商业服务业发展还有相当大的空间,国内商业地产作为新兴产业,大有可为。

美国约有2亿人口,大约有1万多个购物中心;英国约有5000多万人口,大约有2000个购物中心;澳大利亚约有2000万人,大约有500个购物中心;中国有13亿人,现在人均收入水平很低,但是到2020年,中国的人均收入若达到新加坡现在的水平,则至少需要2万个购物中心。而我国目前真正称得上购物中心的不足500个,还处在刚刚起步阶段。因此中国做购物中心市场空间比较大,现在,是到了认真研究商业地产开发模式的时候了。

2007年7月原来专注于住宅开发的万科与亚洲最大的房地产上市公司之一,同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴,双方将就万科开发项目中的商业部分展开合作。金地集团董事长凌克认为,房地产业分为三个发展阶段:住宅房地产发展阶段,商业房地产发展阶段和房地产服务发展阶段。中国目前已经进入商业房地产的发展阶段,预计未来十年,中国将有机会产生大的商业地产公司。2010年3月10日,他在深圳举行年报业绩发布会上表示,金地集团2010年在商业地产的投资规模预计为20亿元。

二、商业地产开发的重要性

商业地产的开发决对不是简单的建一栋楼、完成一个开发项目,建成一个购物中心而已。万达通过万达广场,华润通过万象城,龙湖通过北城天街等商业地产的开发完善了城市的商业功能,提升了城市商业水准。如龙湖通过重庆北城天街项目的开发,使观音桥商圈取代解放碑商圈成为重庆最大的商圈;而万达通过各地万达广场的开发使每一个万达广场都成为当地的商业中心。其次、每个商业地产项目都能带来6、7千个就业机会,这符合中国国情。最后、商业地产项目开业以后每年有几千万甚至过亿的税收,对当地的经济和社会发展有利。在目前中国,房地产问题不仅仅是一个经济问题,更是一个社会问题,而且被赋于过多的政治含义。目前房地产领域的一系列问题已经成为中国经济与社会发展的重大挑战。房产企业可以通过商业地产的开发,一方面可以避免高价竞争住宅开发带来的企业经营和财务风险问题。另一方面也可以通过综合考虑企业利益、社会利益来缓解企业与政府、企业与社会的矛盾,化解行业的危机。

三、商业地产的开发模式

商业地产的开发模式按房地产开发的产业链来划分,可以分为缩短产业链的方式和延长产业链的方式。清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波认为,国内主流的商业地产模式有两种:一种是不断缩短产业半径做减法,另一种是不断加长产业半径做加法。前者如SOHO中国和与嘉德置地合作的万科。这种模式只针对企业自身的强项做产业链中的一小部分,如产品的定位和设计。例如在万科与嘉德置地合作中,凯德商用负责有关商业部分的规划设计、招商以及经营管理等工作,而万科负责项目开发、建设和日常经营管理。后者如万达,不断加长产业半径做加法。万达在商业地产开发完成后,由于没有成熟的专业投资者进入,也很难找到专业的商业管理公司接管,最后只能自己来完成招商和运营。这种通过延长产业半径的加法,“被动式成熟”,最终形成了万达“全程运营商”的定位,成为了别人无法简单复制的“万达模式”。

商业地产的开发模式按时间发展来看可以分为三个阶段。第一阶段的开发模式可以称为“单体店”阶段。也就是建一栋楼,地下为车库和超市,第一、二层开精品店,第三、四层为家居、休闲、影院、餐饮等产业,一个店大概五六万平米。”这一阶段实际上是房地产开发公司的阶段,他们很自然的把做住宅的思维模式带到商业地产的开发模式当中来,这也是目前中国大多数房地产企业所从事的阶段。

第二阶段的开发模式为“组合店”模式。“一个项目有四五栋相对独立的楼,通过一个室外步行街或室内连廊将这些楼连接在一起。几栋楼分别做百货商场、超市、电影院、酒楼等商业。第二阶段其实际是投资阶段,房地产开发公司作为投资商开始有意识的邀请专业的设计公司、商业运营公司参与商业地产的开发,因而都有一个整体的商业规划。

第三阶段的开发模式为“城市综合体模式”。该模式国际上典型的代表就是日本森大厦株式会社以“Hills理念”为指导开发的东京六本木商业区。“H ills理念”强调地产开发对于城市价值的贡献,提出地产的开发是让家乡更美丽。“Hills理念”的商业模式定位于“都市再开发”,是将工作、居住、商业、游玩等生活组成部分,以一种新的形态复合在一起的新空间,充分利用都市中心部的区域,在徒步圈内实现了工作、居住、商业、游玩、学习等城市机能的集合体,建造起了超高层的复合型的新都市。国内的典型的代表就是万达集团提出的HOPSCA(Hotel、Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment综合体的缩写)模式。该模式2006年创新始于宁波的万达项目,这是万达第一个郊区项目,项目总面积150万平米。在这个150万平米的商业地产项目中,步行街加主力店的基础搭配和商业、酒店、院线、写字楼、住宅的业态配比基本形成。从宁波项目开始,万达此后新建的商业中心不再出售,全部留作万达的持有型物业,从这个项目开始,万达回避城市的传统商业中心,集中转向二三线城市的副商业中心、新区甚至郊区,因为只有这样的地区才可以容纳万达50万平米以上的综合体体量。

四、商业地产开发的要点

1. 商业地产的定位

商业地产的定位包括选址、定客户和定规模。商场上有句名言,“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址一定要反复研讨。选址就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合,绝大部分是经验的积累。在选址时,无论如何不能一次确定,在一年的不同时段,最好在黄金季节、非黄金季节,一天的时间,中午、晚上都要去观察。商业地产最好选择传统的商圈所在地,能在成熟的商业区域为首选,这样成功的概念较高。其次也可以选址在有升值潜力的新区或郊区,可根据政府长期规划、城市发展方向多方面综合评估,如选择未来的行政中心或者大型居住区。商业地产的定客户就是选择目标消费者,不同的目标消费者所选择的业态是不相同的。商业地产的定规模就是选定商业地产的商业规模。在国际上有个理论,10万平米以内叫最佳规模,当然这是国外的理论,英美、澳大利亚,他们的人口比较少,10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势,20万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起,不是越大越好,规模一大,比较效益就下降了。规模越大,租金越低。所以,规模要求最佳,不能求最大,要求比较效益。租金高,回报率高,才是我们所追求的。

2. 商业地产的租售问题

为了尽快收回投资,商业地产的开发商都会将一部分的商铺出售,而商铺出售后,由于产权分散而使开发商丧失经营管理的主动权,无法保证原来的商业规划,影响经营的整体性。而且由于商铺的销售价格都比较高,投资者为了早日收回成本,则会向经营商户收很高的租金,造成经营商户不断变更,使商业中心无法保证稳定的业态,从而影响商业经营的有效性。根据统计凡是卖商铺来做商业地产项目,90%以上运作不佳。因而根据专家的建议,若资金许可,商业地产最好不要出售。如果为了减少投资回收期,出售部分物业,则出售的比例应控制在营业面积的20%-30%。如果一定要用快速销售来回笼资金则应在规划上考虑建设部分住宅、写字楼或酒店式公寓,把住宅、写字楼或酒店式公寓卖掉,而不要卖商铺。如果用地性质就是商业,不能做写字楼或公寓,那么可根据国际的经验,把租金回报率低的大店卖掉,以卖大店的现金流来平衡回报率,但不要卖小店铺,小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的,而大店的租金则是非常稳定的,几乎很少增长。如果连小店铺都想卖掉,说明投资方的资金实力根本不够,那就不要做商业地产了。

3. 商业地产招商

商业地产招商就是选择主力店、次主力店的问题。主力店和次主力店的确定是有讲究的,有些业态适合在商业中心区,有些业态适合在副中心,有些业态适合在郊区。在核心商圈,不能做建材、家居,在郊区不适合做百货、珠宝,这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店,要根据项目的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心就选新兴业态,如果在核心尚圈,就尽可能选租金比较高的业态,而在郊区,尽量选聚人气的业态。关于主力店和次主力店的确定,现在流行“体验经济”和“眼球经济”,目前在世界上有一个趋势,更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。国际上也有新的理论,叫“四大功能”:第一个功能是购物;第二是休闲;第三是运动;第四是交际。这是世界购中心新的理论。随着现代生活节奏的加快,邻里疏于来往,那么,到购物中心去,不仅可以休闲、健身,还可以交友,这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天,起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容,目的就是为了增加消费者的滞留期间。

大连万达在招商过程中通常要选择10家左右不同业态的主力店进驻,而且任何业态的主力店都是选两家或两家以上,如同时选择肯德鸡和麦当劳,通过他们之间的竞争来保证和提高人气。同时将70%左右的营业面积给主力店,其余30%的营业面积交给美发、小吃、珠宝等小业主。有的业态进了一家就不找第二家,通过这种方式来提高租金。广州的中华广场由200多家不同业态的品牌店和专卖店组成,有一家大型超市和百货商场、一个大型书城和美食广场、一家海鲜酒楼、西餐厅和韩国料理。根据经验,餐饮业是最稳定和最容易经营成功的业态。招商是商业地产的重要内容,也是商业地产成败的关键。根据“商业地产”先行者的经验,在招商过程中要把握以下几方面的原则:A、根据本项目的目标客户和市场定位尽早制定招商策略和招商对象;B、确定谁是第一批进驻的商家,并让他们赚钱,第一批进驻的商家要以经济实力较强、品牌影响力较大的商家为主;C、不想进驻该商业中心的要想办法让他们进驻,很想进驻的要进行挑选并让他们付出较高的成本;D、不能以愿意付出的租金高低来做为挑选的第一要素;E、要根据保底销售额等因素对进驻商家的业态、营业面积等进行组合,实现整体最优而不是局部最优。

4. 商业地产的设计

(1)商业地产的交通体系

商业地产的规划设计最重要的是交通体系。第一是平面交通体系,首先要解决人车分流问题,车辆,包括私家车、送货车,都不要和人在同一层面交叉。人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。其中人流动线是设计方面的第一要素,要重点考虑怎么让人流走的顺畅,单一通道是最好的,最多一个环路。人在这种路线中,方向感好,容易找到位置。第二考虑垂直交通体系要合理,方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室,保证地面整洁,人车分流,不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费,那么可以局部把卸货区做高一点,其它地方做低一点。

(2)商业地产主力店的技术标准

不同的主力店都有不同的荷载、高度的要求,如果不注意主力店的技术要求,就会造成浪费。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。在建筑荷载上,建材超市要求荷载4吨,普通的超市和书店1吨,做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。在建筑高度上,如果做建材超市,至少要8米层高;做生活超市,5米层高就可以了;而做仓储的话,要9米。如果建电影院,至少要10米层高,要考虑将来使用大银幕。而如果是做餐饮则楼板要采用降板方式,要考虑排油,排水。

(3)商业地产设计的其它问题

商业地产规划设计还应重点考虑停车位的问题。根据大连万达的经验,15万M2的营业面积约需1000-2000个停车位。广州的中华广场营业面积为12万M2,地下三层都是停车场,共有1500个停车位,但开业不到两年停车位就不够用了。目前国内有许多商业地产项目都因停车位不足而影响了营业收入。其次,商业地产的规划设计要求视觉通透,要求消费者一进商场一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好,能刺激人的购买欲。最后,商业地产的规划设计要重视卫生间的设置。卫生间最好设在离电梯与扶梯近的位置。

(4)商业地产的规划设计要留有余地

商业地产的规划设计要留有余地,由于商业地产是持有型物业,需要长期经营,随着经济和科技的发展,社会流行趋势的变化,有些业态需要改造和升级。所以做商业地产设计的时候,要留有余地,为今后的提升和改造留下空间。

(5)商业地产的建设

商业地产的建设包括两方面的主要内容,一方面是工程建设,另一方面是成本控制。工程建设包括工程质量和工程进度。对商业地产项目来说由于投资巨大,又牵涉到租金的收取问题,工程进度就显的特别重要。为了保障工程质量和工程进度首先要做好设计,项目的设计不但影响到招商等问题,也影响到工程质量和工程的进度。其次就是要选择好合作伙伴,要选择长期的战略合作伙伴,这样有利与工程管理。

商业地产是长期投资收租物业,成本控制非常重要。1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报,如果成本控制的不好,需要投资1.5亿元,那么一年只有6%的投资回报,只能给银行打工,永远没有还债赢利的能力,弄得不好企业可能倒闭。在成本控制方面首先应从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制,因为70%的工程成本在设计时就已经确定,可以实行带造价控制的图纸设计,从而真正把好成本关。其次,可以采用工程量清单招标甚至包干价招标的方式,与施工单位签订准决算合同或者包干价合同,凡是没有图纸变更,就不地变更,这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。最后,可以采用集中采购,这样能有效的节约和控制成本。此外还可以建立成本预警制度,及时监控成本支出情况,避免成本失控。

(6)商业地产的物业管理

商业地产的物业管理是一个特殊形态的物业管理,绝非简单的保安、保洁。对物业人员的要求也很高,需要既懂商业又懂机电又懂物管的人。商业地产的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理的第一重务就是商业开业之后的补充招商和商铺调整。商业地产的物业管理是购物中心能否保值升值的关键,是商业地产项目可否持续增长、渡过项目培育期的关键,切不可如等闲视之。

五、商业地产开发存在的问题和解决方案

1. 商业地产开发的资金问题和解决方案

商业地产是一个进入门槛很高的产业。全世界的房地产公司,只有2—3%的企业在做商业地产。商业地产是一个复合型的产业,它包括地产、商业、投资、金融等。在这个行业里,最需要的就是资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产很难取得成功。企业可以通过发行房地产基金办法获得长期的低成本资金。如金地集团与瑞银环球资产管理集团共同在境外发起设立房地产基金。另外可以采用“以售养租”的方式。这里的“售”指的是把商业地产周边附属开发的住宅与部分写字楼拿出来销售,“养”着商业地产的铺位。在以往的商业地产开发模式中,商铺是完全出售的,这种方式不可持续,而今则是只以租的形式,实现统一管理。另外,在具体的开发过程中,可以用商业地产作为杠杆去政府拿地,这样拿地价格比纯住宅低,而建安等开发成本可以往销售物业上摊,可以合理规避土地增值税等税收。

2. 商业地产开发的人力资源问题和解决方案

所有行业都注重人才,但对商业地产来说,更需要人才。首先,因为中国商业物业的开发公司只有200多家,大型购物中心综合体在中国处于起步阶段,所以管理人才极为紧缺。其次,因为商业地产是一个复合型的行业。做购物中心,是先做商业规划,然后找租户,找到合适的主力店、次主力店租户,再做商业物业管理。因此,单纯做房地产的人只有单纯的房地产思维,而单纯做零售做百货的人也不是商业地产的行家里手,搞百货搞超市是零售思维,这里需要复合型的知识,因而现在中国商业地产人才非常紧张。

专业人才对商业地产来说是极其重要的。例如,万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心,请了世界第一的商业设计公司做设计,这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验,全球做了几百个购物中心。工程动工后,该公司邀请专门做高端购物中心的美国托伯曼公司的总裁参观项目。美国托伯曼公司提出了一些建议,但因已经施工,基本的东西不能推翻,只能做局部修改。修改之后,商场的规划和人流动线比原来的设计更加合理。仅此一项设计上的修改,可以每年增加2000万的租金。所以做商业地产,没有既懂商业又懂地产还懂一点金融投资的综合型人才,是非常难的。目前,国内商业地产的领军企业万达采用内部培训大方式,自建一个专门的培训学校,慢慢培养商业地产人才。

3. 商业地产的培育和解决方案

根据调查,消费者的购买行为中只有不到百分之二十是目的性购买的,80%是随机购买的,为了培养消费者的购买习惯,需要两三年的时间。因而,一般来讲,商业项目要有三年的培育期,最少也要两年培育期,前三年非常不稳定。根据统计,商业地产项目开业的前三年,尤其是第一年的掉铺率会达到30%,第一年补充招商后,第二年的掉铺率还可能达到20%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难,商场火的时候想方设法挤进来,商场生意不好就退。所以,商业地产项目即使全部招商完成并开业,也绝不意味着项目运作已经结束。例如现在成了购物中心典范的广州天河城,开业8年半,租金比最初翻了6倍。实际上,在广州天河城开业初期也曾差点停业。天河城建设时,贷款7亿元,前三年连续亏损,租金收不上来,还不了贷款,困难重重。后由广东省政府组织六大公司分担出钱还贷,才渡过了难关。过了几年后,市场培育期完成,得到消费者的认可,天河城终于渡过难关。所以说,轻轻松松做不了商业地产,没有承受压力的准备做不了商业地产。因而在商业地产开业后还需要一个强有力的商业物业管理队伍,而商业物业管理的第一要务就是商业开业之后的补充招商和商铺调整。

4. 商业地产的开发流程问题和解决方案

做商业地产的投资商,90%以上是由房地产商转换而来,因而不可避免地带着有房地产开发的思维定式。如,先做规划设计,看立面挺漂亮,自认为各方面都挺好,于是开始建项目,项目建到一半甚至建成后才开始招商。这样的问题是,在招商过程的谈判中投资商处于弱势,只能被迫接受主力店等提出的价格。所以做商业地产,非常重要的是要把流程做对。具体来说有两种方法,一种是以万达为代表的订单方式,采用先租后建,招商在前,建设在后的方式。另一种方法是以龙湖为代表的大类招商方式,在设计前先确定业态,并根据各业态的共同要求做好建设,然后每种业态选择几家来谈判招商。

摘要：中国经济的快速发展和庞大的人口规模,为商业地产的发展提供了巨大的空间。据统计,发达国家的GDP增长,70%以上是由商业服务业提供的。中国未来经济的增长也将有赖于以商业服务业为代表的第三产业的发展,有赖于国内消费市场的启动。前几年一些有远见的开发商如万达、华润、龙湖等已先后进入商业地产的开发,而许多房地产企业也有意进入该领域。本文通过总结万达广场,华润万象城,龙湖北城天街等商业地产项目的开发经验,分析了商业地产开发的要点和存在的主要问题,以期为后来者提供借鉴。

关键词：房地产,商业地产,城市综合体开发

参考文献

[1]王健林:商业地产的六大要素,2004年12月10日

[2]王健林:订单地产与企业创新,2005年2月4日

[3]王健林:商业地产的三个阶段,2006年6月9日.

[4]王健林:商业地产开发的八点心得搜房网,2009年5月27日

[5](美)艾·里斯杰克·特劳特:《定位》中国财政经济出版社.2002

[6]邹锡昌:2003年国际商业与地产论坛上的讲话,2003年10月

[7]www.realestate.cei.gov.cn.中国房地产信息网

[8]www.zgfdcd.com.cn.中国房地产报网

商业地产开发现状与对策 篇2

商业地产的开发浪潮从去年开始逐渐趋于狂热，而因为多个商业地产项目的成功运作也逐渐使其成为房地产业的救世主：它可以拯救烂尾工程；它可以实现投资价值回报的最大化；它可以为住宅社区提供配套服务以确保其保值增值。几乎所有的城区开发商都热衷于看似点石成金、无所不能的商业地产。

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但事实总是在预想以外，当初不少销势不错的商业地产项目在后期的经营管理上告急，市场根本就不认账。年轻的商业地产开发现已逐步暴露出潜藏在深处的破绽。

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找准病因，对症下药。幸好我们已经意识到商业地产已经存在或是可能存在的病兆，冷静下来以后成熟和理性必将为商业地产开发续写新的传奇。

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■差异化战略变“千楼一面”为“专业卖场”

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病状：不论是商业地产项目，还是底层商铺，大多数开发商和经营者几乎都定位于两种商业形态———高档餐饮娱乐场所和购物中心，似乎除此之外，别无选择。据了解，目前成都市内在建和已报建的10万平方米以上的 商场就有8座，各种名目的步行街6条，并且均为餐饮娱乐的消费模式，千篇一律的面目与经营品种让消费者无所适从，根本无任何特色可言。

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症结：开发商缺乏创新的意识和思路，因循守旧，思路还是停留在成都商业地产起步的初期。

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处方：

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1）差异化战略：开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在商业布局、建筑外型、色彩、人流动线以及内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。

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2）专业化发展：不要盲目追求大而全的发展模式，集中在某个领域成为领头羊。

案例：Ｅ世界从台湾请来专业团队，集中力量做电脑卖场的开发，一改购物中心“大而全”的局面。

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■规划先行变人流循环“体外”为“体内”

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病状：尽管商业项目内有旗舰主力店的强势拉动，但除了主力店经营理想以外，大量的广告投入仍然不能改变其它冷清的商业卖场，铺面业主的投资眼看就要化为泡影。

症结：

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1）缺乏科学合理的项目总体规划是成都众多商业楼盘的通病。商业物业经营管理商普遍都已经意识到了聚集人气的旗舰主力店在大型商业项目中的重要地位，但如何有效地利用

主力店来带动整个项目的经营却是难题。

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2）目前成都的商业项目普遍是将主力店与其他卖场相对分离，主力店带来的人流仅仅是在卖场外实现人流的“体外循环”，因此它就没能将主力店聚集的人气充分地吸引到整个项目上来。

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处方：将主力店带来的人流充分地引入到商业卖场中，把主力店规划在商业卖场的中央即是较好的解决方法，真正变人流动线的“体外循环”为“体内循环”，以此来全面提升整个项目的人气值。

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案例：置信•金沙园在开发金沙商业广场的时候，借鉴广东天河的模式，将主力旗舰店放在“体内”，增加了人流动线，一举改变了“体外循环”的不利局面。

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■人才制胜：专业决定一切

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病状：成都商业物业特别是大型写字楼的裙楼，在销售推广时往往都会遇到一个尴尬的景况：

一、二楼招租招商容易，但三楼以上的商业铺面却很难出手，开发商缺乏对项目的统一管理和经营。

症结：

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1）开发商更多是以传统的意识去从事现代商业地产的开发，临街项目总的开发成临街商铺，写字楼裙楼总是定位在金融机构的办公和百货经营上。其实目前商业地产的开发和后期的经营管理已经成为一门独立的科学，它的开发和经营在悄悄发生变革。

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2）成都的商业地产发展时间还很短，真正懂得商业地产开发与经营规律的专业人士太少，没有形成体系的理论作指导。

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处方：从事商业项目的开发必须要有专业人员进行论证，从项目的最初定位、规划、建设到后期的招商、经营和管理，都必须要具备专业的指导和操作。

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案例：置信房产最近已经成立了商业旅业地产经营公司和资产公司来专门负责成都市内商业地产项目的开 发和经营，以充足的人才储备实行品牌输出，而来自北京的“新一”也将以这样的身份进入成都拓展市场。

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■统一经营分散产权集中招商

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病状：成都专业市场的一个老大难问题就是产权分散，经营乏力，过去商业地产开发商开发出铺面并把其销售给业主就提着钱箱走人，留下一大群业主守着空铺面无法招商，投资者的租金回报都收不到，更不用说铺面增值了。

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症结：

1）这种以实现销售利润为目的的商业地产开发只顾及一时的销售利益，把商铺卖给消费者了事。最后开发企业由于产权分散，导致自己对商铺主动权的丧失，无法对整个大局进

行掌握。从商家的角度看，在商铺的经营以及人气的聚集上讲究“同行成势”，而产权分离则导致了各个分散铺面经营品种完全失调，不能集中形成规模和效应。

2）虽然成都有大量的商业地产项目开工面市，但80％的商业地产项目都是在物管公司的基础上自行组建一个市场管理公司，由于其管理人员对商业业态缺乏了解，往往市场管理工作进行得不如人意。商场后期的经营没有专门 的机构进行管理和促销，完全按照商家自己的意愿进行单独的促销活动制造人气，无法获得消费者的青睐。

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处方：

1）统一经营、统一管理：严格按照国际上流行的所有权、经营权和管理权三权分离的原则来操作市场：在商业地产的开发中实行运营商、投资者和经营者三方共同发展的方式，一般的做法是开发商将产权分割出售给投资者（所有权），再由运营商（管理权）作为一个统一的机构将分散的产权集中起来，对商铺进行统一招商，吸引有规模、有品牌的商家（经营权）介入，最终实现各自利益扩展的最大化。

2）在没有丰富的经验对招商后的物业进行管理的情况下，可以自己从海外聘请专业的管理团队进行管理与后期经营。

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案例：2002年汇发摩尔引进商业经营品牌企业百盛进场管理，大地•城市脉搏在项目建设之初就引入了香港著名百货———欧莱特，这些都为商业地产的发展提供了可供参考的模本。而富森•美家居则采用经营权、所有权和管理权三权分离的原则，有效避免了产权的分散，形成了西部最大的物流基地。

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■改变定位：社区商业变“被动”为“主动”

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病状：2002年成都不少住宅小区推出的社区商业都不约而同地出现了招租不理想、经营不景气的状况。同时由于商业步行街的商铺面积较小，经营者一般就是社区的业主，资金有限，进货渠道单一，所以规模偏小，难以形成规模和效应，这样的结果是经营产品的价格过高，对于广大业主来说，也非常不方便。

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症结：

1）从严格的意义上来讲，社区商业步行街在商业操作方面存在一定的局限性，如果能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果，但是现在不少商业街只能是吸引小区内部的人士参与。

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2）开发商将社区商业定位为纯粹的进行配套服务的附属物业，它在立项之初，只是想利用社区商业来招 揽人气，从规划设计、到功能定位、经营策略等都立足于住宅的开发，于是规划中的社区商业楼，完全按照百货商业楼格局，无视人流动线和交通布局。

处方：

1）用国外流行的外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多

数社区都属于内向型配套设施规模较大、设施集中的情况，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配，因此不同程度地出现了使用效率低、配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。

2）可以改变思路，打破社区商业纯粹作为住宅配套服务的性质，开发商完全可以将其作为整个社区的赢利重点。

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商业地产开发藏机遇? 篇3

在走访住交会时，笔者发现，商业地产已成为了本届住交会的主角。各大参展商推出的项目中，纯住宅项目十分稀少，绝大多数均有涉及商业地产；其中，有不少项目商业地产所占的比例远远超过了住宅项目。

实际上，福州的商业地产项目远不止上述这些。据不完全统计，福州未来将建成至少15座城市综合体，而写字楼以及办公产品更是如雨后春笋般崛起，目前仅市区内在售和即将推出的商务办公用项目就有近二十个。而在全国范围内，诸多住宅地产巨头也都在大举进军商业地产。例如，保利地产表示未来3～5年商业物业投资比例达30％；金地集团表示2015年商业地产投资占到20％；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10％～15％；龙湖地产计划未来5年再新建12个商场，出相物业面积达到200万平方米。

开发商业地产似乎成为大势所趋，不单有诸多房企转战商业地产，不少企业也纷纷从实业以及其他领域介入商业地产开发。如，知名家居卖场品牌红星美凯龙就推出了“红星国际”这一商业地产品牌，目前已经在全国开发了十多个城市综合体项目。英国超商TESCO特易购更是与汇丰南丰中国房地产投资基金及美罗控股有限公司联手进军商业地产，共同开发了福州、厦门及沈阳的三个商业地产项目。无独有偶，苏宁、沃尔玛、大润发等零售商也都开始在全国各地买地盖商业物业，涉足商业地产。

利润的诱惑?

是什么推动了各界企业纷纷进军商业地产?一家地产公司营销总监告诉笔者，对于商业的未来发展，业界一直都有一个说法。那就是，21世纪第一个10年可以做住宅，第二个10年就会迎来商业地产的发展高潮。地产商如果不做商业地产，未来就不会有前途。

看好商业地产未来发展前景，确是一些地产公司调整投资方向的根本所在。但除主动转型外，还有一部分企业多少是出于被动。中原地产福建分公司二级市场总经理蔡俊表示：“从现在的情形来看，房地产的调控对住宅开发带来了很大的压力，不少住宅开发商的预期收益受到影响。所以他们转战商业地产，改变产品的结构和盈利模式，迫切寻找新的利润增长点。”

商业地产开发运营策略研究 篇4

一、商业地产在开发及运营过程中存在的主要问题

(一)开发营销思路存在偏差

大部分地产运营商在开发经营方面更偏向于担任出售后便置之不管的角色,习惯在完成地产开发与出售后,放任自流,期望最大限度地缩短地产开发的循环周期,在规划方面过分注重“卖”,而忽视了后续的物业规划与管理。 导致商业地产的开发运营通常呈现出销售火爆,而经营日趋萧条的现状。此种开发营销方案对后期运作是极其不利的。当大型购物中心被拆卸成零售商铺后,便无法实现统一化的管理,因此,较难获取根本性的成功。 此外,由于地产开发性并不能够实现一次售空所有地产,一方面会导致银行预借债务的拖欠,另一方面也会引发业主的争端,触发社会矛盾。

(二)商业地产在开发过程中对银行贷款的依赖性过大

首先, 由于大型商业地产的开发与建设需要耗费巨大的资金,在国外,开发商拥有坚强的基金后盾支撑。 但就国内房产发展情况而言, 大部分商业设施的建设均建立在银行贷款支撑的前提下。 一般开发商自我持有资本在开发资金中所占的比例甚微, 在整个项目的开发与运营过程中,银行贷款资金所占有的比例超过80%。若项目在预定计划中竣工并投入运营,获取投资回报的时间也必须超过7年以上,且如果在市场并不景气的情况下,由于长时间内投资盈亏达不到相对平衡,则会触发债务风险, 导致不良信用贷款的形成。 同时为防止此类现象的产生, 部分以银行为主的金融部门已经将房产开发上所提供的自由资金比例提升到了30%左右。 由于商业地产在开发过程中对银行贷款依赖性较强,缺乏独立性,此项政策的实施则对其造成了较为严重的负面影响。

(三)商业地产的开发一般存在着表层的形象问题

全国范围内掀起了商业地产热,不少城市建立了诸多大型的商场及购物中心,较多地区的政府部门出于市政形象方面的考虑,抛开当地的经济发展状况,为发挥其强大的市政效果,而选择宏观引导商业地产的开发,从侧面忽视了商业地产定位布局的科学性,忽视了其商业功能的发挥,一味重视景观要求,导致诸多商业地产项目陷入了招商困难的处境,影响了后期的运营工作。

二、商业地产开发运营的主要策略

(一)市场推广策略

最近几年来,随着商业地产的持续火热,同时带动了其他行业的良性发展。 在商业地产的开发、运营过程中,营销方案策划、招商、商业管理等方面的行业均得到了不同程度的配合发展, 并与商业地产开发共同形成较为完整与系统的地产运营链条。 与商业招标、管理不同,市场推广所涉及到的内容比较广阔,专业性较强。 一般开发商并不具备较为专业的市场推广能力, 基本上所有的商业地产开发商均会选择专业程度较高的营销策划公司来担当地产营销推广的角色。 因此,为优化商业地产开发运营的效率,提高市场推广的有效性,开发商必须重视市场推广人员的选择, 首先需要确保纳入选择的专业市场推广代理公司在商业零售等方面有其专业化的分析理解能力, 能够独立提出市场推广的不同建议,且能够准确把握已经开发市场的实际运营情况,做好客户的评价处理工作。 商业地产开发商在根据条件确立合作对象后,在实际运营过程中,还需选择具备全方位经验的代理合作公司,使其处于运营的积极地位。

确立市场推广策略后,展开主力招商,将百货公司作为营业的重点形态, 在相对而言规模较大的以零售产业作为营销核心的地产中入驻较为大型的百货公司, 并通过其强大的品牌辐射力度进而取得货品销售的渠道,并以其坚实的资金后盾作为市场开拓的主要优势。 同时可将形象较为优秀、实力十分强大的大型卖场引入商业地产的营销规划中, 聚集强大的客流,为商业地产的后期运营奠定良好的客流基础。 此外可适当引进休闲娱乐及餐饮等附加产业, 担当商业地产运营中的关键角色。 以中西简单、普通快餐等作为首选主力品牌,同时可将中高档的性价比较高的餐饮店引入商业地产建设项目中。 为保障环境的整洁性,还需注重对物业服务的要求。 在合作前期,与主力店进行有效的交流与沟通,达到合作的双赢,在节省建筑成本的前提下,做到尽最大可能满足合作双方的要求。 在谈判阶段还需做好各项设施安装的协调工作,完善水电供应,避免引起后期的经济纠纷。 在市场推广中完成主力店铺的招商后,还需注重中小型商铺的引入,综合考虑项目构建的创新性与店铺的抗风险能力,提高商铺的运营水平。

(二)商业地产运营管理策略分析

首先,必须构建商业地产项目运营的管理基础,包括专业化的人力资源储备、组织机构的构建、团队服务意识的树立、信誉资金的筹备等方面。 在人才储备方面,需要注重对高级管理、专业化物业管理、招商、营销策划、设备维修及财务管理等方面的人才进行择优聘用。 商业地产并不同于普通的房地产营业机构, 它并不完全以盈利作为最终目的,而商业地产的运营管理则需要顾全整个建设项目的稳定运营。 它的职责不仅包括帮助项目构建优秀的品牌形象, 同样还需为地产内商铺业主的产业拓展提供相对稳定的营业环境及有效的营销计划方案,达到双赢的目的。 因此,必须搭建完善系统的组织结构,从上级管理部门到各级分设部门的确立均需进行严密的策划与安排, 明确各部门的权责义务,使组织扁平化,进而提高整体服务的质量。

其次,重视商业地产项目运营初期的管理。 第一,在对项目的可行性进行探究的阶段,需要征求专业化、具备实战经验的策划代理公司的意见。 第二,在策划运营服务、与合作方进行商业谈判时,需要明确市场推广计划,确立与之相对应的营销方案。 第三,在运营初期做好项目成败的前期分析,归纳总结出营销的优秀经验与需规避的问题。 第四,在与主力商铺进行初期的合作谈判时, 需要在征求商家各方面意见的同时,获取其营销配合的许可,确保在商业地产运营的初期构建良好的品牌形象。 此外,还需与之协调共同做好广告宣传工作。

再者,同样需要做好商业地产运营后期的管理工作,保持与管理公司的良性合作,保障物业管理与运营管理的配合性,构建完整系统的营销规划制度,做好品牌阵容的有效调整。 同时由于商业地产内部人员流通比较频繁,设备耗损情况亦十分常见,因此,还需做好设备的维护与更新工作,减少再次开发投入的费用,提高设备的使用期限,同时做到维持地产内部的环境整洁与和谐,提高其运营的优势。

三、结束语

综上所述, 开发商在确立开发与营销策略时首先需要做好环境分析及商业定位。 通过对当地的消费人群进行分析,掌握当地居民的生活习惯, 并对消费情况进行有效定位, 同时做好对商户的分析与调查工作,为确立市场推广战略奠定良好的现实基础,此外还需做好商业地产运营过程的管理工作,科学、合理构建实践性较强的业务形态组合,树立团队服务意识,加强与主力商之间的协调配合,进而提高商业地产开发运营的成功率。

摘要：近年来,在国内诸多媒体中频繁出现商业地产这一新型名词。由此长期以来受到计划经济体制的影响,在传统观念中,房地产与商业是两个泾渭分明的行业,彼此并无较大联系。然而随着市场经济制度的不断完善与发展,房地产行业持续火热,并将影响范围拓展到了商业领域,使商业地产处于持续升温状态。改革的发展带动了社会经济的火热发展,同时拓宽了零售行业的需求,致使传统的批发市场已经不能满足零售行业的发展需求,此时商业房地产便成为了商业地产发展的主要推动力。本文主要以商业地产作为切入口,探讨了其开发与运营的有效策略。

关键词：商业地产,开发,运营,策略

参考文献

[1]刘宏龙.商业地产全寿命周期开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学,2011

[2]周常春,卢刚,王知敬.商业地产在商业圈中的定位及运营策略研究——以昆明市金碧商城为例[J].生产力研究,2010,06:105-106,142

[3]卢剑浪.商业地产开发运营模式的分析与选择[J].中国集体经济,2010,16:33-34

[4]赵章对.完善商业地产开发与运营模式探析[J].现代经济信息,2013,02:200+221

对商业地产开发的看法大全 篇5

放眼下商业地产开发可谓是方兴未艾，大量资本向它积聚。其成因，一方面是因为城市建设发展，城市人口积聚，对商业发展提出了客观要求；而更主要的原因是商业地产潜在的巨大利润空间。随着合肥市城区扩大和商业中心悄然转移，商业地产现实的利润空间与未来的商业价值不断凸显。而各级政府对商业项目的扶持，也令地产商们趋之若骛。

这种商业地产开发的不断升温，一系列问题也接踵而来。大致可以分为以下三类：

一是当中有的开发商虽然看到了区域市场的巨大商机，却未能及时有效地给自身做好定位，忽视了前期规划，业态定位不准确，消费需求不去分析就匆匆上马。急功近利必然引发短视行为，盲目扩张市场规模，造成规模与资源不匹配，或因为开发后实现不了销售，无法回收建设投入，导致资金链断裂而黯然收场。而有的开发商虽然实现了销售目标但未吸纳有效经营者，利润的驱使下商铺完全卖给了投资人，导致楼盘空置，投资者得不到利益的回报。

二是所开发的楼盘已经销售完毕，但仍然还不能代表商业项目开发得成功。很多项目销售完毕也已经成功开业，但后期商业运营不能及时跟进，不能获得经营者与消费者的认同而逐渐衰落；

三是招商和产品都很理想但市场知名度不够，消费跟不上，有货没人买，导致经营者无法生存，对市场未来逐渐失去发展信心而最终撤场，“乘兴而来，扫兴而归。”

这些现象都是商业地产开发运营中屡见不鲜的。甚至一些比较成熟的传统性市场的现代专业市场变革中也都或多或少地“老市场遇到新问题”。旧而不败，新而不旺。

“市场发展的任何一个阶段，任何一个环节都有可能出现问题，过去市场有缓慢积聚的余地供开发商和管理者来培育，而目前，商业地产风起云涌，竞争日益升级，给商业地产后期运营和有机互动提出了新的问题。如何实现最初的开发目的，定位本身就不准确，后期管理不可避免地会陷入困境。作为市场管理方要想持续繁荣，必须要有将服务贯穿始终的理念。今天的商业流通领域已经进入了大发展，大流通的崭新的发展阶段。如果单纯地抱着区位、硬件等传统优势发展商业地产，而不去掌握新时期商业地产的特点和把握商业管理模式上的创新，必将被时代所淘汰。”

商业流通领域已经步入了新的发展阶段，商业地产开发也应该随之转变，我们的开发观念要走在前面。“事物没有绝对的优劣，它的成败在于执行者的把握。我们既要看到商业地产丰厚利润回报的一面，更要注意到它风险的一面。场所是

快时尚：紧跟商业地产开发商 篇6

咨询公司世邦魏理仕在今年10月发布的《演变中的中国零售业格局》报告中用“下沉式”来描述快时尚品牌在中国的发展趋势。所谓下沉式，就是从以一线城市为核心的发展策略转变到以新一线和二三线城市为重点。

这个转变很大程度上是跟商业地产扩张策略的改变同时发生的。伴随着一线城市核心零售商圈的逐渐饱和，经济开始朝着内地发展，像万达、银泰、万象城背后的开发商在2009年之后都将重心转到二线城市开始新一轮扩张，它们为快时尚品牌创造了更多的零售空间的选择。

据世邦魏理仕研究部统计，过去三年二线城市的平均新增零售面积每年有270万平方米，在2013年至2016年之间预期将达到每年新增500万平方米。而北京和上海这两个城市2011年至2012年的年平均新增供应量仅为2009年至2010年的一半左右，而且大部分都在城市周边。

广州的新增零售空间就更加少，这直接导致想进入广州市场的快时尚品牌很难找到合适的店铺位置。在《第一财经周刊》“新一线”系列专题之一《后来者Gap》报道中，Gap中国区总裁Jeff Kriwan透露他们已经和广州的开发商协商了近两年还没有确定下来一个店铺位置。

以商务和旅行消费为特色的成都成为开发商和快时尚品牌所青睐的城市并不奇怪，新一线在近几年大力发展西部地区的大环境下成了各大公司的首选。同时在成都当地政府推出“天府新区”、“北改”等城市规划方案后，开发商不断在成都开拓创造新的城市综合体和商圈。被称为“大工地”城市的武汉也在经历着类似的改变，近3年里几乎每年都会新增好几个购物广场。

而比创造零售空间选择更重要的是这些开发商把在一线城市建立起的成熟的生活方式带到了二线城市，它们通过商店、餐饮、电影院一站式的休闲娱乐购物体验改变了当地消费者的购物习惯，让很大一部分主流大众消费者从传统的百货市场、超市、步行街和路边小店转向了购物中心。而其中年轻的那一部分人群会很自然地走进更国际化、更时尚且价格能够承受的服装品牌。

“现在我平时基本上只在3个地方逛街：汉口的万达广场、武汉国际广场和汉街。”28岁的武汉人罗杨告诉《第一财经周刊》。他最喜欢的品牌是ZARA。

在5年前，罗杨和朋友还总是约在类似上海南京东路的一条名叫江汉路的步行街上，他逛的品牌大多是一些类似班尼路的本土品牌。现在他觉得那里环境太乱了，品牌太杂了。而他所说的3个地方都是近十年才出现的，在近两年新建起的定位更高端的汉街步行街上，武汉的第4个万达广场刚刚开业。

当然，这一切的前提是二线城市的人均可支配收入在过去5年间有了迅速提升。根据国家统计局数据，天津、成都、重庆等10个GDP排名前十的新一线城市过去5年可支配收入平均每年增长12.4%，消费品零售总额平均每年增长18.1%。当人们收入更高、咨询方式更发达、商务往来更频繁时，“更多的人会到北京、上海、香港以及国外旅行，他们对国际品牌的认知度提高得非常快。”Kirwan说。

为了吸引ZARA、H&M这些已经被一线城市认可的国际快时尚品牌进驻，二三线城市往往会给予租金优惠。另一方面，二线城市的租金成本也低于一线城市，这在很大程度上降低了快时尚公司在二线市场扩张的投入。据世邦魏理仕报告数据显示，截至2013年第二季度，一线城市首层商铺租金报价平均每天每平方米45元，而新一线城市仅为每天每平方米25.6元。

因此寻求扩张的快时尚公司往往会把定位相匹配的地产开发商视为进入一个市场的标杆。而万达作为在新一线市场扩张最快的开发商也同样拥有最多的快时尚门店数量。据世邦魏理仕统计，截至今年6月，进驻万达广场物业的有104家快时尚门店，远远高于排名第二的凯德置地17家。

ZARA和H&M2010年第一次进入武汉市场都是通过位于汉口菱角湖的新万达广场。万达开业当天的人流量达到40万，ZARA首日销售额突破了100万元，H&M的前3天销售额也达到了340万元。在去年12月开业的成都金牛万达广场中，进驻的快时尚和相类似品牌有ZARA、H&M、优衣库、C&A、MUJI等9个品牌。

为了保证在已经展开的新一线城市的竞争中先抢到好的店铺位置，快时尚公司有时甚至会把自己在一个市场扩张的计划和一个开发商绑定在一起，一次签下3至5年的合作。

Gap在杭州就是这么做的，它在2011年第一次进入杭州是伴随着银泰百货西湖店的开业，当天引来大量客流之后，Gap就与银泰签下了长期的合作，这也是为什么杭州是Gap在上海和北京之外拥有最多店铺的一个城市，而且其中两家都是旗舰店规模。

浅谈国内商业地产开发模式 篇7

1 商业地产典型开发模式之现金为王

现金为王, 以卖住宅的方式卖店铺具有代表性是SOHO中国。开发模式的特点主要表现如下:概念炒作大师;坚持散售, 物业符合散售的需求;人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力;对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

2 商业地产典型开发模式之平衡中庸

平衡中庸的开发模式具有代表性是万达。万达的第一代产品开发模式为单店模式, 主要的策略是将主力店出租给沃尔玛等知名品牌来提高自身的影响力, 再提高地铺价格出售来实现盈利。由于项目前期需要投入大量人力物力做推广, 成本比较高, 于是万达把部分压力转嫁给小商铺, 使得小商铺的生存压力加大, 反而对万达广场的整体形象不利。

万达第二代产品开发模式为纯商业组合店模式。主要策略是形成购物中心的形式, 主要是由主力店和单店组成。

万达第三代产品开发模式为城市综合体。主要是在总结了第一代产品和第二代产品以后, 并对于当时市场环境的进行详细的研究, 第三代产品的开发模式是多功能综合集中开发, 其中有五星级酒店、大型商业、写字楼、特色商业街、高尚住宅、公寓及大型广场等, 这种多功能开发模式使万达项目的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。

可见, 万达集团的策略是不断做大产业的半径, 延伸商业地产的产业链, 主要目的在与提高商业地产项目的投资回报率, 不断培养的新利润增长点。

可知, 万达的集团策略是不断加长产业半径做加法, 延伸发展商业地产产业链, 核心在于提高现有商业项目的投资回报率, 同时培养新的利润增长点。

万达模式的成功关键要素主要有以下四方面的特点:

(1) 品牌效应强, 选址考虑恰当。万达综合体的地址的选择主要有三种情况:第一种, 选择在城市副中心, 是城市经济未来新增长点;第二种, 选择城市的新开发区, 看好城市的再造发展迅速;第三种, 选择城市的新兴商业圈。

(2) 拿地价格低。在万达前二期开发项目的土地看, 主要是通过和政府洽谈, 以招商融资的形式完成。近期也是通过和地方政府以招商的形式获得土地, 然后通过“招拍挂”形式来完成, 竞争者比较少。

(3) 开发速度快, 销售速度快, 资本周转时间短。万达每年大概有十五个项目建成, 一最快的速度跑万米;并通过责任制和奖励制促使项目早日建成销售。

总地来讲, 万达的开发模式是对整个城市综合体的连锁化复制。除万达商业地产以外, 还有城市综合体的鼻祖, 城郊大盘综合体的先行者———金源等商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。

3 商业地产典型开发模式之资产经营

恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上, 恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略, 即把实施“顺周期”的扩张战略用于出租物业上, 把实施“逆周期”的套利策略用在物业开发上。出租物业可以保证公司有足够的周转资金, 保证公司在开发物业上有足够的耐心, 同时用来公司的扩大再生成提供充足的资金支持;开发物业上套利, 出租物业上求稳, 用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价, 而用丰厚的套利收益来推动出租物业的不断扩张并不断提高公司股价, 这就是恒隆曾经常用的发展策略。

目前, 恒隆在内地的9个项目都是清一色的商业项目, 在香港十多年也没拿地, 这样一个纯商业开发的模式, 在国内不是独一无二, 起码也算凤毛麟角了。

为何只在内地投资商用物业?恒隆董事长陈启宗的想法简单:一是他只做长线, 二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边, 不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。

4 商业地产典型开发模式之金融模式

2006年底, 嘉德置地成为中国REIT上市的第一支股票, 标志着商业地产境外成熟的物业发展模式已经进入中国。

嘉德置地的商业开发模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-how资产相结合模式。2008年凯德置地已建成了一个由17只私募地产基金和5只REITS和组成的基金平台, 管理资产总额达到约合1300亿人民币, 在加上嘉德集团自身的固定资产, 总管理资产额达到2250亿人民币。2011年3月, 管理资产达到近2630亿元人民币。据公开资料显示:嘉德置地每年的仅仅在上市资产的管理上房地产AMC收费收入就达到1.4亿美元以上。但是, 其管理费和私募基金的管理费有所不同, 房地产AMC即使实现退出后, 上市REIT的管理费仍持续稳定存在。同时, 对于机构投资者而言, 房地产AMC的吸引力在于: (1) 核心资产投资风险较低; (2) REIT通道及相应的品牌和信誉较高。

事实证明, 嘉德置地金融模式不仅改善了嘉德自身的财务状况, 同时也得到资本市场投资人的认可。新加坡五大地产公司中, 嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。

嘉德置地地产开发金融模式的成功, 关键在于三大策略:

第一是全力打造基金融资平台, 第二是将资产收益模式用费用收益模式代替, 第三是剥离非核心的资产政策。

5 结语

这么多模式, 究竟该学习谁呢?我认为, 对于小开发商来说, SOHO的现金为王的散售模式是学习模仿的标杄, 住宅仍是未来二十年国内房地产的主要矛盾和方向, 尽量少持有商业, 多做住宅。对于有上市平台或者大型开发商来说, 可以学习万达综合体平衡模式稳健转型, 打通融资渠道, 打造一个成功的项目, 建立适合自己的产品模型, 提升自身的管理能力。

参考文献

[1]武小强.西蒙奈伦广场商业地产开发模式研究[D].内蒙古大学, 2012.

[2]钱松.商业地产企业应对产业坏境变化的竞争战略研究[D].首都经济贸易大学, 2009.

开发商业地产税务筹划探讨 篇8

所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上, 在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案, 通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标, 其本质上是转嫁企业成本, 降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符, 并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划, 其体现出明显的不确定性, 由此可见, 税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言, 由于其属于资金密集型组织, 因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言, 税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面:首先, 通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标;其次, 通过税收筹划, 可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率;再次, 商业地产开发项目中进行合理的税收筹划, 有利用房地产开发企业树立良好的社会形象;最后, 税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。

二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种

商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种:首先为营业税, 其属于流转税制中的主要税种, 营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体, 对其营业额进行征税;在商业地产开发项目中, 由于其与销售不动产的税目规定相符, 因此要征收营业税;其次, 土地增值税, 其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量, 而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额, 土地价格增值量由土地增值的多少来决定;其三, 印花税, 其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种;并且房地产企业在签订建筑合同过程中, 也要缴纳一定的印花税;其四, 企业所得税, 即房地产企业在进行房地产的出租或转让时, 会获得相应的净收益, 按照会计规定, 该部分收益要纳入企业的利润总额中, 并缴纳一般税率为25%的企业所得税;最后, 房产税, 在商业地产开发项目未公开出售前, 无需征收房产税, 不过, 如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借, 则要缴纳采用比例税率的房产税, 根据房产计税余值计征的税率为1.2%, 按照房产租金收入计征的税率为12%。

三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析

(一) 税收筹划的主要方法

1、压低土地增值额

在进行项目开发时, 房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算, 并计算出土地成本与开发成本之和的5%, 合理比较两者的大小, 从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法, 以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时, 可以采取措施以降低单笔销售额的利润, 比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等;此外, 还可以通过有效措施降低课税基础, 以减少企业的应纳税金, 并且所适用的税率也可能相对更低, 以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。

2、降低企业所得税

在进行商业地产项目开发时, 如果条件允许, 可以适当的放慢项目竣工时间, 通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外, 还可以在符合税法规定的前提下, 在税前扣险员工的福利保障资金, 比如失业保险、医疗保险以及养老保险等, 这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。

3、利息费用的税务筹划

对于房地产企业而言, 每个项目均需占用大量资金, 相应的这些资金会产生大量的利息费用, 因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同, 税法上的处理方法也存在差异, 有些按资本化处理, 有些则按费用化处理, 相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面:首先, 如果企业处于免税期, 或者发生亏损的年度, 以及有前5年亏损可延续弥补时, 可以选择资本化的方式处理借款费用;其次, 如果企业处于获利年度, 那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用, 以减轻税负;再次, 要注意合法支出利息, 否则不得在税前扣除;最后, 由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定, 如果利率大于同期同类商业银行贷款利率, 则不得在税前扣除利息, 因此, 房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款, 以防止纳税调整额增加。

4、其它税收筹划方法

其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负, 企业在选择集资方式时可以参照税基差异, 比如发行股票或债券的税基等, 至少选择其中一个集资方式;而紧扣税收的临界点可以获得较好的减轻税负的效果, 因为我国相关税法中有所规定, 应缴税额超出特定的范围内, 税率会发生变化, 因此将涉税金额控制在临界点以下, 在缴纳税金时可以按照较低税率征收, 有效降低税务负担。此外, 在商业地产项目标销售过程中, 可以采用多种不同的投资方式与经营方式, 可以有效降低税收成本。

(二) 房地产企业所得税税收筹划实例分析

1、案例一

A房地产企业所承建的普通住宅取得2000万元的销售收入, 开发该项目A房地产企业所支付的地价款为550万元, 房地产的开发成本为600万元, 准予税前扣除的房地产开发成本为110万元, 房地产转让所产生的相关税收金额为100万元。A公司为降低税收成本, 采用了税收筹划措施, 降低该项目住宅的销售价格, 由2000万降至1895万元, 其增值率为19.8%, 根据相关规定可知, 如果增值额小于扣除金额20%, 则无城缴纳土地增值税, 所以, A公司在进行税收筹划后, 其利润为315万元, 与未进行税收筹划相比, 共降低21万元税负, 下表1可以直观看出:

表1:税收筹划前后税收利润对比 (单位:万元)

2、案例二

B公司一经过简单装修的住宅项目总售价在1200万元, 该项目中还配置了相关设施, 按照相关税法规定可知, B公司开发的该项目允许扣除的金额为1000万元, 增值额则为600万元。如果采用税收筹划方法, 对该住宅项目进行拆分, 分为毛坯房出售合同与房屋装修类合同, 则不含装饰成本的毛坯房屋的合同价为1000万元, 合同款的税收扣除成本则为350万元, 该合同可以归类为房地产销售合同, 所以需要缴纳相应的土地增值税、营业税、城建税及其它附加税等;而房屋装修类合同中, 装修成本的合同价为200万元, 在计算上缴税额时可以将50万元成本扣除, 并且房屋装修合同归类为装修服务类, 所以无需缴纳土地增值税, 只需缴纳营业税、城建税及其它附加税。那么B公司这一住宅项目进行税收筹划后, 税后收益为985.9万元, 下表2可以直观看出:

(单位:万元)

3、案例三

某房地产开发公司采购了一套建设专用设备, 价值300万, 预计资产残值率为2%左右, 使用年限在6-10年, 计提折旧采用直线法, 设计以下两种方案:

一种方案是按10年期限计算折旧, 相应的计提折旧额为:

300* (1-2%) /10=29.4 (单位:万元)

设企业资金成本为10%, 则期数为10的年金现值系数为6.154, 则折合为现值的折旧可降低所得税支出为:

29.4*25%*6.145=45.17 (单位:万元)

第二种方案是按6年期限计算折旧, 相应的计提折旧额为:

300* (1-2%) /6=49 (单位:万元)

期数为6的年金现值系数为4.355, 则折合为现值的折旧可降低所得税支出为:

49*25%*4。355=53.35 (单位:万元)

虽然从数字上看, 改变折旧期限对企业所得税税负总和的影响不太明显, 但是将资金的时间价值考虑在内, 显然6年期的折旧期限更加有利, 可以节约8.18万元, 因此选择6年期更为合理。

摘要：在商业地产开发过程中, 合理科学的税收筹划可以提高房地产企业的经济效益, 提升企业的综合竞争力, 帮助企业实现现金流量或税后利润的最大化, 因此, 税收筹划对商业地产的开发有着重要的现实意义, 文章就针对该问题展开讨论, 首先分析税收筹划的相关概念及作用, 然后分析商业地产开发过程中涉及到的税种, 最后结合实例提出税收筹划策略。

关键词：商业地产,税收筹划,探讨

参考文献

[1]赵岩.警惕美国地产税务陷阱[J].金融博览 (银行客户) .2008 (05) :70-71

[2]王利娜.房地产项目公司注销前的退税政策——国家税务总局公告2010年第29号解读[J].财务与会计.2011 (08) :28-30

互联网革新商业地产开发思维 篇9

商业地产面临第三次工业革命

纵观人类历史, 所有新技术的诞生都带来巨大的行业挑战。第一次工业革命是机器取代人力, 第二次工业革命是全面应用电力, 第三次工业革命是互联网技术对传统行业的颠覆。为应对互联网技术带来的竞争, 商业地产开发者必须转换开发思维, 要认识互联网及其给商业地产业带来的挑战与机遇。

“互联网+商业地产”结合的本质

“互联网+”的本质是产业融合、合作与共赢, 以往我们关注技术的革新如何加强行业的竞争力, 而现在行业要发展就必须关注合作与共赢。我们正从IT时代进入DT时代, 即从信息技术时代进入数据技术时代。IT时代是以自身竞争力为中心, 而DT时代是以提高客户的竞争力为核心。未来我们的核心竞争力就是如何帮助客户, 以达致共赢。关键就在于我们如何利用互联网技术、利用数据技术去提供一个更有创造性的平台。

大数据在商业地产的应用

过去5年移动互联网发生了巨大的变化, 智能手机的普及、移动定位服务技术的推广、手机软件的发展、大数据及云计算技术的应用, 促使互联网的平台逐渐搭建起来。这仅仅是一个开始。IT公司正在探索要怎么利用这些数据。如果有人可以更快地运用数据做出决策, 他将成为行业的领先者。

仲量联行研究显示, 大数据在国外其实已经广泛应用。美国折扣零售商塔吉特 (Target) 通过收集和分析客户端消费记录, 可以预测出女性顾客的预产期, 并在孕期的每个阶段给客户寄送相应的优惠券, 从而创造出更高的销售营业额。这就是商场的运营商在“互联网+”的应用方向, 最终促使经营商和服务供应商可以有更好的营业额。商场租户有更好的业绩, 也就带动了商场租金的提升。

另外一种国外的大数据技术运用就是在商场铺设智能感应地板, 这种地板可以记录客户进入商场的移动轨迹、不同时段的客流分布。消费者何时进来、在何处消费, 商铺的客单价、转化率, 都可以变成数据。在商场运营中, 如果可以收集到这样的信息, 运营商将可以更好地了解租户的经营状况, 这样的数据支持为优化商场运营和更好地服务最终的消费者做了很好的铺垫。

在国内, 百度慧眼可以通过GPS (全球定位系统) 获取移动终端用户的位置信息, 从而获取实时的区域人口数量及分布情况、动态客群分布, 包括常驻和流动居民数量及密度分布、购物移动轨迹、通勤人员交通动线。百度慧眼通过与移动应用软件平台的信息交互, 收集到的个人信息及移动轨迹将构成更加全面的个人画像, 这些数据将帮助开发商更快获得客群特征及区域分布的信息。

目前, 大数据的运用主要集中在运营管理、招商推广中。未来, 大数据将实现在商业地产全产业链中运用, 逐渐应用在前期策划中。大数据在前期策划的运用将会有更加广阔的发展空间, 它将帮助开发商更好地去拿地、做投资决策。

大数据的局限性及革新的开发思维

大数据极大地提高了我们的工作效率。例如, 以往我们需要用80%的时间收集数据, 再用20%的时间去解读;但现在的互联网技术极大地节省了收集数据的时间, 仅用20%的时间就足以收集数据, 使我们有80%的充足时间去解读数据。然而大数据只是一种提高信息预测的效率工具, 它无法代替人类去制定策略。

首先, 大数据无法读懂人性中的复杂因素, 也无法取代人类的独创性和创造力。大数据能观测到现有的行为、习惯, 但并不能观测到人类内在的情感、文化等需求。其次, 企业决策及策略难以被数据所识别和预测。这就需要专业人士去理解、解读数据带给我们的信息, 需要以专业人士的行业积累和专业触觉做出判断, 用前瞻的视野预见未来的需求, 这就是行业专家未来的价值。商业地产要差异化, 必须更加专业化、人性化和创新化。

互联网革新商业地产开发思维 篇10

关键词：商业地产,互联网思维,运营模式,地产需求

商业地产自市场经济体制改革以来发生了翻天覆地的变化, 发展非常迅速, 已经成为推动我国经济增长的重要力量。在发展过程中, 商业地产已经形成了一整套的投资和交易体系, 行业规范也比较健全。当下互联网技术日新月异, 已经成为了各个行业都不可或缺的工具, 甚至出现了互联网经济, 成为经济新生体。商业地产在发展的过程中不可避免地要考虑和互联网之间的关系。互联网经济具有独特的思维特点, 能够帮助地产企业改革运营模式, 整合商业资源, 提高竞争优势。因此地产企业要顺应互联网时代的发展要求, 采用互联网思维来推动地产业的发展。

1 互联网商业思维的特点

互联网技术是当今时代的革命性技术, 互联网的发展催生了互联网经济的产生。要了解互联网商业思维的特点, 必须要先明确互联网自身的特点。互联网将两台或者多台计算机客户端与服务终端连接起来, 实现了计算机之间和计算机与服务终端之间的自由交换, 无论距离有多远, 其中一台计算机终端都能够联系到另一台计算机。这就是互联网的特点, 它将多个点连接在一起, 形成庞大的网络, 覆盖范围非常广, 促进了信息的共享和资源的交换。从这里可以看出, 互联网的特点决定了它能够为经济的发展提供相关的经验, 给很多企业带来思维上的启发和经营模式上的创新。当前全世界的互联网经济就是在这一特点的指导下产生的, 实践证明互联网经济具有巨大的优势, 能够改变以往企业各自为战的局面, 将资源整合起来, 促进行业整体的发展。

我国的地产领头企业万科集团在互联网的浪潮中不断进行着相关动作, 通过和互联网企业的合作着手进行商用物业的变革, 利用互联网思维的模式来增值物业服务。例如万科用过途家网等互联网企业来开发其在北京的一些地产项目。我国的另一大地产大鳄万达集团努力在互联网中开发O2O平台, 全面升级业务项目和服务, 汇聚了各种地产项目。由此可以看出, 由地产巨头开始着重互联网模式的项目开发, 标志着我国传统的地产行业开始寻求互联网思维模式的发展。当前地产项目不仅包括房地产开发, 还包括以零售业为主的商业经营项目。而电子商务的发展逐渐改变了传统的地产格局, 零售业受到了很大的冲击, 地产企业的地域性和市场性逐渐弱化。我国很多互联网业务发达的地区, 如北上广等电子商务市场竞争激烈, 传统的地产项目显得势单力薄。

2 互联网思维带来的地产模式变革

(1) 从经济学的角度来看, 生产力的发展离不开信息的交换。社会生产中无论是物质生产还是服务生产都是在一定的生产关系中进行的, 而信息是生产关系的纽带。互联网在社会生产中的应用能够快速地交换生产信息, 提高社会生产的效率。对于商业地产来说, 互联网的高速信息流通具有非常重要的意义。首先, 土地是社会生产中头等重要的要素, 地产行业是进行土地要素流通的主要推手。虽然互联网的信息流通本身不能进行土地生产, 但是在土地交易中起着非常关键的作用。其次, 地产企业可以在利用互联网思维的多点联合的特点来进行企业间的合作。以往传统的地产交易模式基本是一点对一点或者是一点对数点的形式, 在互联网思维的引导下, 地产企业间可以加强互相之间的合作, 形成多点对多点的交易模式, 将地产行业整体联系起来。最后, 地产企业通过互联网能够在短时间内进行大批量的交易, 避免了各种线下交易程序影响交易效率, 为地产企业的资金流通创造了良好的环境。因此互联网经济的发展为地产企业保证了要素流动的畅通, 实现了多种生产要素在行业内部全范围的自由流动, 这为地产业创新开发模式提供了基础。

(2) 上述分析为地产企业进行互联网思维的改造提供了途径。第一, 地产企业可以通过互联网来吸收资源, 对传统地产项目进行改造, 在项目开发的各个环节中利用互联网思维来进行考虑和规划, 尤其是营销环节和物业服务环节需要利用互联网资源进行改造。第二, 地产企业要着力革新技术, 提高企业的技术力量。面临着互联网商业模式的冲击, 传统地产企业必须要掌握先进的科学技术, 努力备战云计算和大数据等信息技术的竞争, 加强技术创新力度, 通过先进网络技术来破除传统地产行业地域和时间的限制。第三, 地产企业在商业经营中要提高顾客的购物体验, 提升品牌效应。电子商务市场中份额较大的还是价格较为便宜的产品。这些产品并不注重顾客的体验。传统商业的优势在于顾客能够实际地感受到产品的性能和质量, 具有较高的体验度, 因此很多顾客在需要实际体验时仍然会选择传统零售店。所以地产零售业需要提升顾客的体验度。按照这一理念来设计商业活动的各个环节, 围绕其突出客户服务, 提高客户对产品的信赖度和忠诚度, 形成稳定的顾客群体。第四, 地产企业在互联网的冲击下需要进行线上线下双管齐下的战斗策略, 抵抗网络电商的市场冲击。地产企业不仅要加强互联网技术的革新, 更重要的是升级经营项目, 改变传统商业经营单线作战的局面, 通过线上宣传, 线下加强的方针来实现商业的转型升级。一句话, 传统地产行业不仅要在实体商业中加强创新, 还要在电子商务中站稳脚跟。

3 商业地产在运用互联网思维时要注意的问题

(1) 地产企业在跨入到电子商务领域时要注意法律问题。首先, 要注意的是地产企业在网络经营中的主体合不合法的问题。自互联网崛起, 电子商务行业风起云涌, 同时也带来了一些弊端。其中一大弊端就是互联网上存在很多非法经营的网站, 影响了电子商务行业的信誉。地产企业在这方面尤其需要注重经营的资质, 根据法律程序获得相应的经营许可证书, 这样才能在电子商务中开展正当的合法的商业活动。我国关于这类经营许可证以电子商务的ICP为标准。其次, 地产企业在运营过程当中进行卡券业务办理时要注意合法性。卡券业务本身属于信息服务收费的性质, 但是目前网络上出现了很多违规办卡收费的现象, 引起了有关部门的注意, 对此进行了严厉打击。地产企业在办理卡券业务时需要注意收费的合法性和合理性。最后, 由于地产行业踏入电子商务领域的时间不长, 经营经验不够, 在很多制度上还不完善, 政府的有关规定也不健全, 导致在交易活动中容易出现各种法律性问题。对此, 需要政府和地产企业共同努力, 完善好政府政策和企业内部制度, 保证地产交易活动的合法性。

(2) 地产企业在经营活动中要进行正当的广告宣传, 保证产品质量和服务质量。根据我国各类法律法规的有关规定, 企业在产品宣传时不能弄虚作假。地产企业在产品宣传中不能有夸大或造假的现象, 要根据产品实际进行宣传。同时, 地产企业在进行交易时要保证产品的质量, 还要提供相应的服务。在双方签订产品合同时, 地产企业要向客户提供产品来源说明书, 保证产品和服务具有合法性。

(3) 地产企业在进行线上操作时要严防信息泄露问题, 尤其是防止商业机密泄露。我国虽然在这一方面制定了严厉的法律法规, 但是信息泄露的现象仍然层出不穷。很多大型的电子商务企业由于信息泄露而损失惨重。地产在涉足电子商务领域时要严防信息泄露, 避免被不法分子利用。在进行网络交易活动时, 地产企业要做好信息的记录和备份, 要应用正规的专业杀毒软件定期进行计算机检测。在使用第三方软件如支付宝等的时候要注意保存交易记录, 设置复杂密码, 避免账号被盗窃或者监视。

(4) 地产企业要注重品牌建设, 坚持品牌立企, 品牌兴企战略。当前地产行业竞争激烈, 尤其在互联网领域中由于资源要素充分流动, 地产企业的活动不再受到时空限制, 商业信息流通迅速, 给地产企业带来了发展的契机, 同时也带来了巨大的危机。在网络领域中, 媒体的力量不可忽视, 地产企业任何的违法经营活动都可能被媒体报道甚至夸大的报道, 从而给其造成毁灭性的打击。地产企业在电子商务领域中需要坚持品牌建设, 通过诚信经营打造优良品牌, 利用品牌使企业立于不败之地。

4 总结