江苏社区商业发展研究

江苏社区商业发展研究（精选十篇）

江苏社区商业发展研究 篇1

一、社区商业以及城郊社区商业

1. 社区商业

从古至今, 只要有人居住的地方就有商业, 因此, 在人们居住的社区中, 必然会存在商业活动[1]。社区商业主要是以社区为范围, 为社区中的居民进行服务, 从而来为人们的生活提供一些方便, 社区商业是一种以居民消费为主要目标的属地型商业。社区商业是城市商业空间的一个重要的组成, 并且社区商业在商业的规模上以及商品的种类上, 相对于区域性商业来说较小。

2. 城郊社区商业

随着城市的发展, 城市的人口郊区化趋势也愈加明显, 并且交通便利的程度也很高[2]。在北京, 中心商业区的设施液晶趋于饱和, 竞争也十分激烈, 因此, 北京的城郊已经成为了一个新的经济增长点, 而城郊社区商业也开始崛起。城郊社区商业属于一种现代化的商业设施, 主要是由一些小型的商业设施集合所构成的商业群落, 主要靠近交通便利的地方, 便于居民购物, 城郊社区商业主要是为了适应城市居民郊区化而产生的, 并且是为了能够满足居民的购物等需求, 模仿现代化的购物中心形式, 将其与一些商业设施集合起来, 形成共同发展的效应。同时与社区商业一样, 城郊社区商业是由政府统一规划的。

二、城郊社区商业发展的动因

1. 北京市区人口与商业设施的饱和

随着北京城市化进程的加快, 北京市区商业设施以及人口已经区域饱和。因此, 人们开始逐渐的向着郊区移动, 在郊区中必须要开发一些商业设施, 并且要能够具有全套的服务设施, 才能够满足郊区人口的需要[3]。城郊社区商业是集众多功能为一身, 可以满足人们的需求, 并且城郊社区商业具有很强的盈利前景, 政府开始了重视, 开始对城郊社区商业的建设。

2. 居民消费水平的提高

另外, 居民的消费水平也逐渐的扩大, 对于城郊社区的依赖性增强, 尤其是商业的配套设施, 从而在很大程度上刺激了城郊社区商业的发展。随着人口大量的向着郊区移居, 在北京市区中的商业中心的辐射面有限, 在郊区必须要有新的商业中心成立, 来满足人们的需求。

三、城郊社区商业发展中存在的问题以及解决措施

1. 城郊社区商业发展中存在的问题

(1) 社区的规划以及运作方面存在问题

在城郊社区商业发展的过程中, 由于相关的地产开发商对于城郊社区商业地产的重视性不高, 将其分割卖给了很多小型的开发商, 这种分散性在很大程度上影响物业的统一布局管理。并且很多的开发商仅仅是建造一些利益最大的设施, 对于一些利益小, 但是不可缺少的商业设施却没有建设, 一些开发商将商铺分割成了很多的小型商铺, 以这种销售模式进行出售, 而这会导致一些大型商家却没有适合店铺可以购买情况的出现[4]。

(2) 各大商业中心的服务功能不够完善

由于城郊社区商业刚刚崛起不久, 因此, 其在配套设施上还不够完善, 无法很好的满足人们的消费需求, 很多的城郊社区仅仅是建立了居住地, 一些商业娱乐购物中心却没有建立。

(3) 商业的经营模式存在问题

城郊社区商业的经营模式主要是底商经营, 属于一种自发经营模式。所以在经营中会出现很大的问题, 不仅经营效率差、经营规模不够规范, 而且还严重的限制了社区商业的发展。

2. 对于城郊社区商业发展中问题的解决建议

(1) 社区的规划方面必须要进行调整

政府必须要进行全面的规划, 使北京城郊的商业服务设施能够在政府的策划下进行建设, 政府制定相应的政策, 加大对其的投资引导。并且要能够明确各大商圈的辐射范围, 从而能够更加方便的为居民服务。

(2) 对城郊社区商业的运营进行相关的调整

要能够培养一些专业的开发商, 目前我国的城郊社区商业开发主要是以开发商的个人意志决定的, 但是, 在国外所涉及到的城郊社区商业开发商则是包括很多方向。我国必须要能够积极培养一些专业城郊社区商业开发商, 利用现代化的经营理念, 来进行整体性的开发规划, 更好的进行城郊社区商业的建设。

(3) 建立健全城郊社区商业的配套设施

必须要建造相关的配套设施, 在开发上进行全面的规划设计, 城郊社区商业在能够满足人们日常购物的需求之外, 必须要能够满足人们的娱乐与休闲, 这些设施配套必须要齐全, 才能进一步丰富的人们生活内容, 促进城郊社会商业的发展。

四、结语

目前, 北京的城市化进程发展较快, 城市中心人口已经饱和, 各种商业配套设施也已经完善, 相互之间的竞争力十分激烈。北京市区中的环境以及资源随着经济的发展也受到了很大破坏, 因此, 人们逐渐的向着城郊区移居, 城郊区具有很好的生活环境, 而城郊社区商业也应运而生, 并且具有很大的发展空间以及赢利空间, 逐渐的受到了政府的重视。城郊社区商业的建立必须要能够进行统一的策划, 合理的开发, 健全相关的配套措施, 才能更好的为人们提供便利, 促进城郊社区商业的发展。

摘要：现今, 随着经济的发展以及城市化进程的加快, 社区商业已经逐渐的成为了未来城市发展的趋势, 并且社区商业也向着城郊化以及大型化方向发展。在我国的一些大型城市, 城郊社区商业都已经初具规模, 但是, 由于处于刚刚起步阶段, 因此在发展中仍然存在一些问题, 缺乏相应的理论指导以及实际经验借鉴, 在很大程度上阻碍了城郊社区化商业的发展。本文主要是对北京的城郊社区商业的发展进行研究, 探讨了其中存在的问题, 并且提出了相关的建议。

关键词：北京,城郊社区商业,发展,问题,建议

参考文献

[1]鲁敏.转型中的中国城市社区商业发展问题研究——基于浙江省城市社区商业的思考[J].北京工商大学学报 (社会科学版) , 2011, 5 (1) :40-41.

[2]孙旭.北京旧城区社区商业发展问题研究[D].首都经济贸易大学, 2012.

[3]禡海霞.社区商业发展问题与对策研究——石家庄市社区商业现状调查[J].商场现代化, 2007, (7S) :76-77.

城市社区商业综合体发展模式研究 篇2



 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

（一）商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

（二）社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

（三）城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要；其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块；其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式；社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次；租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金；售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验；只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

北京市城乡结合部社区商业发展研究 篇3

摘要：本文的研究目的在于对城乡结合部社区商业的发展提出对策建议。从城乡结合部的社区商业发展特点出发，对北京管庄地区社区商业发展的情况进行了分析，针对管庄地区城乡结合部的商业发展特点，提出了其社区商业发展的具体模式和对策建议。

关键词：城乡结合部 社区商业 管庄

从社会学的角度看，对社区的研究一般分为城市和乡村两大部分，对介于城市和农村之间的第三类社区研究较少，而这第三类社区一般被称为城乡结合部。这类社区兼有城市和乡村的特点，但由不完全等同于城市和乡村，因而从概念上存在一定的争议。

美国社会学家罗吉斯和伯德格①指出，围绕着城市边界和城郊之外的区域，是既有农村用地又有城市用地的区域，农牧用地与建筑用地交错，城市与农村在这一地区出现交汇。该地区没有城市与农村的明显界限，而是两个区域的结合。

周婕等②认为严格意义的城乡结合部应符合三个条件：首先是该区域与城市建成区连接，同时具有城市和乡村的功能与特点，但是在行政管理上属于郊区乡镇管理。其次是非农产业比较发达，在其经济收益结构中占有较大的比重。再次是人口密度高于农村，但与城市核心区相比仍然较低。

一般来说，城乡结合部应该在城市中心10—50英里的地方，或者在居住人口超过5万的城市的5—30英里的地方，但这一数字会随城市人口和面积规模的变化而变化③。

依据以上界定，北京的城乡结合部主要集中在以五环路为主线，五环路两侧的区域，包括五棵松、丰台五里店、卢沟桥岳各庄、四季青镇、清河到西三旗、北苑、来广营、朝阳管庄、南苑西红门等地区 ，地域分布较广。随着城市的不断扩大，这些地区从原本的乡村逐步发展为城市，大量新的社区出现，社区商业也随之出现，但是由于其城乡结合部的特点，其社区商业也呈现出不同的特点。

一、城乡结合部社区商业发展特点

（一）需求落后于城市，但领先于乡村

城乡结合部经济上落后于城市，各类基础设施与城市相比更是差距较大，在经济发展方面，该地区最重要的特征就是经济结构的二元性。经济欠发达，居民收入水平相对较低，造成这一地区商业需求与城市相比不够旺盛的情况。但是与乡村相比，该地区对商业设施的需求又更为旺盛，原因在于区域内居民结构的二元性。乡村居民的习惯是自给自足，而城市居民则对商业设施有明显的依赖。

（二）社区商业需求以生活服务业为主，但发展缓慢

城乡结合部的社区大多为新建社区，一部分居民从城市核心区拆迁而来，一部分居民则被较低的房价和生活成本所吸引。新建社区往往商业设施不够完善，家政服务、维修服务、餐饮服务等基本生活服务设施缺乏，而这又恰恰是社区居民迫切需要的。需求旺盛，自然会吸引商家的到来，但是与农村相比，城乡结合部的房屋租金不具有优势，而城市核心区较为成熟的社区服务商家认为新建社区人气不旺，不愿意进驻，造成该地区的社区商业发展相对缓慢。

（三）商业业态仍然保留着农村集市的特征

城乡结合部居民生活需求旺盛，但受到经济发展不足的影响，购买力不强，居民需要的更多的是基本的生活必需品，对蔬菜、水果 、粮食等的需求处于首要地位。城乡结合部距离农村较近，交通便利 ，一部分居民直接到村中的集市进行采购，一部分农村居民也会到城乡结合部的集市销售自家出产的蔬菜和粮食等产品，因而城乡结合部的集市贸易仍然大量存在，而且非常兴盛，乡镇企业产品和农副产品的生产和交换周转快、成本低，能够取得高于一般乡村的收益。

（四）城乡结合部的商业发展呈现明显的两极分化特征

城乡结合部呈现城市农村与城市建筑的交叉和并存，城市居民与农村村民混居，城市、乡村风貌并存交叉是城乡结合部的一大外观特征。城市的发展使得各种新型商业业态在城乡结合部不断出现，如大型的购物中心、奥特莱斯、大型超市等，这类商业业态一般比邻新建高端社区，满足高端社区的消费需求，但同时，就在大型商业设施周围也散布着一些定期集市和庙会以及农贸市场。两种极端的商业业态和谐共存，这也是城乡结合部商业发展的特征之一。

二、管庄地区社区商业发展的模式及建设方案

社区商业由社区中心向外围延伸，其成型的模式有三种类型，分别为社区底商发展模式，社区商业街发展模式和购物中心发展模式。管庄地区老旧小区较多，一般没有配建底商设施，而新建小区已经配套了较为完善的底商设施，因此根据管庄地区社区商业发展的具体情况，建议采用商业街和购物中心发展模式。

（一）管庄地区社区商业街发展模式及建设方案

目前管庄地区现有的社区商业街较少，主要分布在管庄路、朝阳路及双桥东路。朝阳路以北社区密集，但商业街匮乏，管庄路商业街发展较好，但其他商业街发育严重不足，导致社区居民购物相对集中，这也造成了管庄路的拥堵。给社区居民的出行带来诸多不便，因此，在商业街的发展上，应考虑以管庄路为中心，发展纵横商业街网络。

目前，符合商业街发展条件的包括三间房东路北段、管庄路与管庄中心小学交叉道路、杨闸环岛北、京通苑社区主干道、朝阳路辅路与建国路和双桥东路交叉道路、通惠河南路与双桥路交叉道路东段等。这些街道地处社区中心地带，有一定的商业氛围，但商业发展还不完善，各类设施不够齐全，不能提供社区居民所需的全部商业服务。管庄地区社区数量多，居住成分复杂，既有新建商品住宅区，也有老旧平房区，在社区商业街的建设上，应因地制宜，分期推进，逐步发展。表1中列出了新建商业街道发展的具体建设规划。

三间房东路北段。三间房东路属于新建小区底商自然形成的商业街，但其商业服务功能不够完善，主要的商业服务设施为房地产中介、养生馆等，由于其发展条件相对成熟，可以考虑优先发展。

管庄路与管庄中心小学交叉道路。该条街道较狭窄，道路两侧商业发展欠缺，但由于该道路连接了建东苑社区、管庄东里社区和管庄西里社区三大社区，其商业发展具有重要意义。该条街道西段是建东苑社区内干道，有一定的商业发展基础，但层次不高，多为低质量商业设施，在进行改造的过程中应注重新型优质社区商业资源的引进。该条街道的东段地处管庄东里社区，区内有中国建筑材料研究总院等科研机构，对商业设施的要求不高，且过多的、喧闹的商业设施对科研机构会造成不良影响，因此东段的开发应以与管庄路的交叉路口为主，其他区段可以考虑暂缓开发商业设施。

杨闸环岛北、京通苑社区主干道。该条道路相对狭窄，但发展潜力巨大。该条街道紧邻中百世贸杨闸环岛店，以及朝阳路商业街，在社区商业的发展上，应注意体现特色。由于朝阳路19号院为回民聚居区，但周围回民商业设施非常欠缺，因此该条街道应朝着回民特色商业街发展。在建设上应考虑配套建设回民超市、回民餐馆、回民小吃店及回民幼儿园等设施，与朝阳路南侧的回民餐饮店相呼应，形成回民特色商业街。

朝阳路辅路与建国路和双桥东路交叉道路。该条道路的东段地处瑞祥里社区，连接建国路、瑞祥路和双桥东路，已有社区商业设施包括超市、诊所、幼儿园等。该条商业街道路两侧店铺相对老旧，亟待改造，且由于其紧邻京通快速路，在建设中应注意提高商业街建设档次，引进优质社区商业服务资源。

通惠河南路与双桥路交叉道路东段。该条道路商业发展基础较好，附近有大型社区商业中心——永辉购物中心以及富华堂购物广场。由于其临近通惠河，水岸景观是该商业街的重要卖点。且该商业街已有商业用房等设施，道路条件良好，只要根据实际情况引进相关社区服务资源即可迅速发展。该商业街可以打造成为管庄地区最具特点的水岸商街，成为周围社区居民休闲购物的首选。

（二）管庄地区社区购物中心发展模式及建设方案

根据国际购物中心协会的分类，从商圈辐射范围看，购物中心可分为四类：邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、广域型购物中心。管庄地区现有的商业中心包括适佰家大卖场、京客隆管庄店、万鑫佰隆购物广场、富华堂购物广场、中百世贸杨闸环岛店、华联常营购物中心和长楹天街等七处。这其中，京客隆管庄店、万鑫佰隆购物广场属于邻里型购物中心，适佰家大卖场、华联常营购物中心属于社区型购物中心，富华堂购物广场、中百世贸杨闸环岛店、长楹天街属于区域型购物中心，但同时也部分承担了社区型购物中心的职能。

管庄地区地处城乡结合部，正是从农村向城市的转型阶段，社区商业发展水平较低，社区商业中心发展数量有限，但受建设等条件的影响，新建社区商业中心相对困难，因此可以考虑对原有社区商业中心和邻里中心加以改造，使之适应新的社区居民生活需要。如针对管庄路上的京客隆管庄店以及万鑫佰隆购物广场，可以考虑在现有基础上增加服务设施，引进更多的商家，完善服务功能。

值得注意的是，管庄地区还有大片的处于转型初期的村落，如咸宁侯村，地处双桥东路南延长线，交通便利，居民稠密，但该地区商业设施严重缺乏，如果能在咸宁侯地区利用相对便宜的土地新建大型社区商业中心，这对管庄地区社区商业的发展将是有益的补充。

注：

①埃弗里特·M.罗吉斯/（美）拉伯尔·J.伯德格.乡村社会变迁[M].杭州：浙江人民出版社，1988

②周婕，邹游.大数据背景下的城乡规划研究思考[A].中国科学技术协会、广东省人民政府.第十七届中国科协年会——分16大数据与城乡治理研讨会论文集[C].中国科学技术协会、广东省人民政府，2015：5

③Dolores Hayden. A Field Guide to Sprawl. W. W. Norton，2004

参考文献：

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[2]齐童，白振平 ，郑怀文.北京市城乡结合部功能分析[J]. 城市问题，2005（2）

[3]辛宁.北京城市社区商业发展研究[J].现代商业，2008（5）

[4]康健.北京社区商业提升的主要路径[J].北京财贸职业学院学报，2014（2）

[5]付建羽.北京城郊社区商业发展问题研究[J]. 企业改革与管理，2014（21）

[6]付承伟，陈明星.国内城乡结合部研究进展[J]. 地理科学进展，2010（12）

〔本研究受国家科技支撑计划课题“产品质量安全风险监控的组织体系及运行机制研究”（编号：2013BAK

04B01）资助〕

江苏社区商业发展研究 篇4

一、相关背景知识介绍

在西方发达国家,志愿者是社区管理与服务中的一支非常重要的队伍,是社区居民参与社区生活的重要途径,是基层民主发展的一个成功模式。我国首次引入社区志愿者这一管理模式,是1988年由天津市和平区新兴街道朝阳里居委会的13位积极分子自发组织起来,成立了为民服务志愿者小组,无偿为孤寡老人、病残和特殊困难户提供服务。1989年3月,新兴街道建立了和平区第一个街道级的社区服务志愿者协会。新兴街道的这一做法得到了区委、区政府的大力的支持,很快便在全区、全市进行了推广普及。1989年10月,民政部在杭州召开了全国社区服务经验交流会,提出在全国城市社区服务工作中,要积极推广“社区服务志愿者协会”、“志愿者小组”等群众性的自我服务组织,从而在国内掀起了一个开展社区志愿活动的舆论宣传高潮。

南京也不例外,在众多社区之中,我们选取了颇具代表性的D社区作为调研的对象。南京是江苏的省会城市,它的政治改革是走在江苏前列的;而D社区的志愿者建设又是全南京所有社区中做到比较出色的一个。我们选取D社区,可以一览江苏省较高水平的社区志愿者队伍的发展情况。而它的现状,又是其他社区日后努力的方向。因此,选取D社区,不但具有代表性,还具有相当的前瞻性。

二、调查发现

D社区原先是一个行政村,地处城郊结合部。随着城镇化的发展,原先的村通过拆迁安置,变成了现在的社区,但它目前仍然保持了行政村的牌子。因此,社区内的居民都是由原来的农民转变而来的。虽然居民的文化素质不是很高,但在居委会的带领下,社区志愿者服务开展的相当早。据访谈所知,在南京市发文统一建设社区志愿者队伍之前,他们就已在自己的社区内开展了社区志愿者服务,当时称谓是“党群志愿者”。目前社区内有志愿者300名左右,在南京市登记注册的有200名。

在这次调查中,我们综合运用了文献法、座谈法、个案访谈法、问卷调查法,从居委会、志愿者、居民三个角度全面了解志愿者队伍的相关情况,力求做到真实、全面、客观。

(一)合法性存在的证明

第一,志愿者的工作造福了社区。通过调查发现,D社区的志愿者开展了非常丰富的活动,成立了各种各样的社团:书法家协会、象棋社、爱心妈妈编织协会、腰鼓队、环保队、治安队等等,从公益性的到文娱性的,在居民中产生了比较大的影响。问卷调查中对“社团参与情况”这一项的调查结果比较具有说服力:调查对象中的50.9%的居民至少参加了社区内的一个社团。也就是说,志愿者们的该项工作,造福了社区超过一半的人。

第二,志愿者的责任意识和公共服务意识非常明显。由志愿者担当的“网络监督员”没事就坐在网吧里,专门阻止未成年人去上网,起到了监护作用。在时间和精力允许的条件下,社区志愿者很愿意为大家服务的,可以不计较个人得失,服务社区、关心下一代。在调查问卷中“参与原因”一项的调查,选择“自己感觉应当为社区做点事”这一选项的比例达58.2%。

基层民主的一个重要方面工作就是培养公民的参与精神和服务精神。在社区内,居民的这种精神的培养,需要一些榜样,而这些志愿者就是他们身边最好的榜样。

第三,社区志愿者存在合法性的第三个证明是他们在社区管理工作的重要性。D社区拥有居民6000多人,而居委会只有十来个工作人员,若是没有社区志愿者的工作,居委会的工作很难展开。事实上,社区志愿者承担了部分居委会的管理职能。

此外,D社区的志愿者的存在,符合居民的需求。应培育居民服务精神的需要、而且在现实中还承担这部分社区管理的重要职能。因此,他们已经成为了社区离不开的一股力量。

(二)主导力量的浮现

第一,居委会占主导力量的。在调查中,出乎我们意料的是:D社区志愿者组织的发展,占主导力量的不是志愿者,而是居委会。前面提到,D社区的志愿者组织最早就是居委会发起成立的,而且,志愿者开展的几乎所有活动和各种协会的建立,无不需要居委会的领导牵头。

第二,活动开展所需的场地及费用等资源都是由居委会解决的。

第三,志愿者和居委会之间的关系很融洽。志愿者对居委会的工作是持非常高的认同度的。笔者分析有三方面的因素:一是D社区居委会是一个能力超强的居委会,它能够将志愿者们的需求整合起来,并且有效地满足,从而博得志愿者们的信任。二是志愿者的主体是老同志,老同志对组织有很强的依赖感和认同感,这种认同是在战争年代和社会主义建设的长期过程中形成的,是一种集体主义传统的延续。三是D社区非常富裕,有很多集体经济收入,“经济搞得好,往往能掩盖很多事情”。

三、问题讨论

第一,志愿者和居委会表现得惊人的和谐问题。“经济搞得好,往往能掩盖很多事情”。对此志愿者和居委会表现得惊人的和谐,这本身就是问题。因为,居委会和非政府组织作为社区自治的两个主体之间的关系应当是有一致、有冲突的,若是出奇的和谐,只有一种可能,即一强一弱。在当代中国,政治改革是由政府推动的,这注定了居委会——作为事实上社区管理功能的承担者,尽管不属于政府部门——拥有着强势地位,而相应的非政府组织是依附于居委会的。这样,我们便可以对D社区的志愿者组织给如些界定:辅助居委会进行社区管理、为居民提供服务的,远居民、亲居委会的一个组织,而并非居民利益的“代言人”。这便是社区志愿者组织的“行政化倾向”。

这一倾向是具有很大危害性的。志愿者组织被人们称为“第三域”,它之所以必要,是因为市场和政府存在着失灵时。如若连志愿者组织都“行政化”了,那么对政府失灵就只能无解了。这必须引起我们的警惕,因为社区志愿者组织不独立,就难以真正发挥中介组织的沟通与桥梁作用;难以发挥民间组织灵活性、创新性的优势,因而也无法及时反映社区居民日益多样化和不断变化的需求,最终损害的是居民的利益。D社区之所以没有出现什么问题,是因为在高收入的前提下,居委会将社区的民生工作做的很到位。

第二,志愿者服务有限,未能满足社区居民的需求。调查发现,D社区的志愿者组织的年龄结构严重老年化。在志愿者中,核心志愿者皆为老年人,只有10%左右的中青年志愿者。主要是因为老年人有更多的时间和精力。但是由于年龄、身体的原因和知识结构的老化,离退休人员所能提供的志愿服务显然是非常有限的,远远不能满足社区居民的需求。所以如何发动和吸引更多的在职人员和年轻人参与社区志愿服务,是今后必须加以考虑的问题。

第三,志愿者占国民比例少,服务力不从心。D社区总人口6000多人,志愿者只有300人,比例不到5%,与西方发达国家有很大差距。在一些西方发达国家,志愿者占国民的30%,有的高达60%。如何激励社区居民,参加志愿者组织,服务社区也是我们需要思考的问题。

第四,志愿者服务水平层次不齐,缺乏必要的培训。社区志愿者做的多是些简单的社区服务,如“捡垃圾”等。对于一些需要较高技能与组织性的活动他们就无能为力了。比如,如何开展防火、防盗,遇到火灾、震灾如何紧急避险等等,这些活动的开展单靠居委会是没法开展好的,需要依靠志愿者队伍的力量,而志愿者队伍又需要进行专业技能的培训。

四、对策建议

第一,政府应逐步从具体的社区事务中退出来,放权给志愿者组织。为避免社区志愿者组织进一步“行政化”,政府在推广建立社区服务志愿者组织之后,应逐步从具体的社区事务中退出来,集中精力加强宏观调控与管理,让志愿者组织能够真正做到自我选举、自我管理和自我发展。同时,适当的利用法律也是志愿者组织能够有效开展活动的必要保障。要实现这一转变需要较长的一段时间,但是有目的的改革能够让我们少走弯路。

第二,为彻底实现志愿者队伍的独立,必须要给与其充分的资源。一方面,志愿者组织本身需要挖掘潜力,广开财路,避免受制于任何一方;同时鼓励企业和政府与志愿者组织进行合作,可以通过合同外包等形式扶持志愿者队伍的发展与壮大。

第三,采取合适的激励机制,激励居民们参加志愿服务。在社区中,“有钱出钱、有力出力”。目前,社区志愿服务的“积分储蓄卡”在很多地区已经推广开来,在小范围内,这一机制可以有效激励更多的居民参与到志愿服务中去。要达到激励的目的,我们不能忘了加强对志愿者利益的保障,如若连志愿者本身的利益都没法保障,结果只能是志愿者凋零。

第四,针对志愿者提供的服务,需要组织必要的培训,提高他们服务的水平。同时,建立志愿者服务评价机制,由受益人对志愿者们的活动进行评价,这一机制可与“积分储蓄卡”制度结合起来实行。

第五,在部分地区可试行“受益人补偿”机制。受益人可根据自己所受益处,对志愿者组织进行资金上的补偿,不但可以帮助志愿者组织积累更多的资源,还可以形成“感恩”的良好风气。不过,这一机制适用范围比较有限,在比较富裕的一些地区或许可以成功。

五、结语

这次对D社区志愿者组织发展现状的调研所反映的问题,有很多是南京其他社区志愿者发展的共性问题,尤其是居委会的主导性和资源的依赖性,甚至在目前的中国,都是普遍存在的。在这样一种状况之下,志愿者彷佛被抛掷在了空中,是上是下完全不由自己。从现实出发,我们所希冀的一种理想状态是:政府通过法律、政策等手段给与居委会财力、人力、物力等方面的支持,用于推动志愿者的发展;同时,进一步致力于民间志愿意识的提高,从趋势来看,志愿者组织迟早会独立于社区居委会的,因此,培养民众自己的志愿者组织,服务自己,代表自己的利益,与政府、与市场进行沟通,是很有必要的。只有这样,志愿者和民众才能真正主导自己的命运,维护自身的合法权益;也只有这样,志愿者才真正起到了“第三域”的作用。

参考文献

[1]龙菲:当代中国的社区志愿服务[J].城市问题,2002,(6):56-58.

[2]中国社会转型时期的志愿服务——深圳市志愿者及其服务的研究报告[N].团情快报,2000:1.

[3]刘豪兴,徐珂.探寻第三域的主导力量——上海市社区党员志愿者活动的调查研究[J].江苏社会科学,2000,(1).

[4]汪逸清.社会志愿服务的冷思考[J].社区,2004,(23):17.

社区商业网点发展情况调查报告 篇5

我区四个办事处总面积约210368000m2，截止6月底社区总人口约（含流动人口）150000人，城市人均消费4000元/人、年，较上年增长14.7%；各类商业网点1810个，较上年增长3.73%；营业面积193600m2，较上年增长1.1%；就业人数15084人，较上年增长2.2%；营业收入94858万元（不含金融网点），较上年增长28%（详见调查表）。

二、存在主要问题

我区社区商业网点主要分布在城区内沿城区主要街道北新街新车站附近。呈现出“四多四少”的局面。在所有权方面：集体、个体网点多，国营网点少，在零售业分类方面：百货店、综合超市、专业店多，而便利店、超级市场、购物中心少。在网点布局地域方面：在城市主要街道繁华地段多，在城乡结合部和稍偏离闹区的地段少。在服务对象方面：服务于城区内居住的网点多，而服务于离城区稍远一点住宅小区内的网点少。远远跟不上城市发展的需要，主要表现在以下几方面：

1、社区商业网点布局不合理，缺乏统一规划，严重制约了商业网点发展。

商业网点建设无序发展，商业网点主管部门参与规划建设商业网点工作乏力。根据国家有关政策规定，城市新建的主要街道两侧要按照一定的比例规划为商业网点用地，但在具体实施过程中，因没有商业网点主管部门参与规划的落实和审查，而是由建设单位确定，想建什么就建什么，城市建设主管部门只注重建设的高度、风貌、外型等，对是否需要商业网点而无关大局，使商业网点建设形成无序的发展状态。特别是近几年来，在繁华的街、路段拍卖土地使用权，只注重土地的拍卖价格而忽视以后商业网点而无处建设的弊端。

2、建设资金缺乏，基础设施滞后。我区社区商业网点建设一直缺少投入，大部分门面破旧，设施滞后。居民小区一些生活必须便民网点无资金建设，更谈不上大型商业网点建设，使居民“住新楼，添新愁”的现象严重存在，社区商业网点发展缓慢，跟不上城市发展的需要。

三、意见和建议

目前，我区社区商业网点正在逐步兴起，各级各部门对社区商业网点进行了积极探索，取得一定的效果，呈现出良好的发展势头。要想有一个较快发展，必须从客观上加强筹划和指导，制定总体发展战略和长远规划目标，采取相应的政策措施，促使其早日步入良性循环的轨道。现根据我区实际，提出以下五点建议：

1、坚持统筹规划，合理布局的原则，把社区商业网点建设纳入城市发展规划。

社区商业网点建设是城市建设的重要组成部分，必须由政府根据现有网点状况以及城市建设的长期规划，进行统一规划，科学布局。社区商业网点应主要规划在居民居住区（除特种行业外），逐步向乡村辐射。

2．坚持政府扶持引导与企业自我发展相结合的原则，调动社会各方力量，推动社区商业网点发展。

我区社区商业网点发展相对比较缓慢，政府必须采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社区商业网点建设列入城市基本建设计划，建设改造资金的筹集，在企业自筹的基础上，采取多种形式筹集资金，按照“谁投资，谁受益”的原则，建设商业网点，减免各项费用。

3.加强立法，确保商业网点健康、快速、有序发展。

在调研的基础上，组织相关部门及专家论证，制定《商洛市城乡商业网点规划条例》，并提交市人大讨论通过，使商业网点建设有法可依，有章可循。指导商业网点发展工作，确保商业网点健康、快速、有序发展。

社区商业开发策略研究 篇6

摘 要：目前，我国城市中的社区商业正在随着城市化进程蓬勃发展，并在发展中不断推演和创新，但随着电子商务时代的到来，城市社区内的商业的设计及建设暴漏出功能不完善、业态不丰富、经营不理想等问题。这些制约着社区商业发展，并不利于周边居住社区生活品质提升。

本文探讨的是以青岛福州路万科广场社区商业为例，研究城市中心及核心区域的社区商业规划策略及布局。并通过具体案例，详述具体的规划及建筑设计，以及在实践中居民感受对设计的反馈。

关键词：社区商业；开发策略；万科广场

中图分类号： F722.1 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）16-51-2

1 概述

社区商业指以社区居民为主要服务对象，以便民和满足城市居民生活消费为目标，提供日常生活所需要的商品和服务的商业类型，满足和促进居民综合性消费为目的城市商业类型。

现在城市规划中，特别是一二线城市核心区域，商业、公建比例较高，均有大量做社区商业的需求，决定着城市居住社区居民的生活品质的社区商业，如何设计规划才能起到更好的作用，是值得探讨的问题。本文想探讨的正是基于为更好的保障社区商业招商及运营，使商业价值发展最大化，如何更好的服务于周边居住社区的居民，以及带来适宜性的外部交往空间与环境。研究实践中的社区商业模式，对于反馈给前期规划设计，具有很好的现实意义。

2 福州路万科广场案例调研

2.1 福州路万科广场社区商业概况

福州路万科中心项目位于青岛市市北新都心黑龙江路以北，台柳路以南，福州北路以东，新市北区新都心商务区核心地段，总建筑面积约18万余平方米，其中约3万平方米商业街区，是区域内商务办公、购物娱乐为一体的城市活力街区。

项目所在的市北新都心位于青岛市几何地理中心，南承市北、市南，北接李沧、城阳区，东连崂山区，为市内五区之核心，具有到达各个城市区域的均好性，辐射范围大，覆盖人口广，对于引入商业客群、办公等均具有良好的先天优势。新都心居住人口激增，但暂无大型商圈，从而形成消费外溢；为此，新都心规划有5座体量较大综合性商业项目，有利于快速形成商业聚集效应，提升整个区域的商务和商业氛围。

2.2 福州路万科广场规划设计分析

规划设计初期，首先需要确定项目商业建筑总面积，因为最大值商业售价通常会为住宅1.5-4倍，核心区域的社区商业对开发企业贡献销售收入和利润能力远大于住宅。同时经营良好的商业可以提升住宅品质，提升住宅获利能力，并为住宅提供配套服务。项目的总建筑面积约18万平方米，其中地上12万平方米，项目需服务与万科城住宅和项目办公楼人群，设计者尽量的最大化地布置了商业面积，社区商业约3万平方米，其中约1.2万平方米为持有经营型商业。商业部分持有，拥有商业项目全部管理权，对项目可控性最大，确保项目的统一性。

根据福州路万科广场社区商业，所在项目区域的土地价值，对其规划分布与建筑形态、建筑主入口形式，内、外街形式进行规划。通过综合分析各项输入因素，对商业进行合理布置。项目串联住宅、办公及两侧购物中心，在人流动线上穿插于两个地铁站点（清江路站、双山站）。

其次，福州路万科广场社区商业需将商业价值最大化排布。项目四个端点当场地高差较大，达到7-8米，可利用高差创造出多首层的概念，提升商业价值。延黑龙江路的商业人流集中区域和人流集中点，可以作为商业主要入口，将主力店设置在入口位置，体量做到最大值。南侧的广场及展示面最佳，尽量考虑具备餐饮经营条件业态设置。指标一层满铺有剩余时，充分考虑场地周边道路和功能状况，根据价值排序局部做二层商铺或局部增加首层商铺的进深。剩余商业指标做内街或结合局部主力店或大铺或者做三层。内街过长过深会影响商业经营，因此内街局部为持有经营性商业。

项目同时考虑连接两端的购物中心，创造一条开放内街，提升内街商业价值通过流线规划、景观设计，将内街作为主动线进行打造。同时，设置以“风光水树”为主题，用建筑和景观创造四个个性分明的中庭，增强识别性以及标识设计增强引导性。

最后，规划设计时要充分考虑人流动线因素。福州路万科广场主要水平流线与出入口、扶梯等垂直交通工具连接。一条主轴是沿着内街设置穿插于项目中心，将外动线延续内街，同时在内街两个端点，设置大商铺，将来引进主力店可增加人流。内街另外设置了四大主题中庭，“树之庭”、“风之庭”、“光之庭”、“水之庭”。主要水平交通流线围绕中庭形成环形交通流线。设计时为能够快速、安全地将顾客输送到各个楼层。万科广场项目设置了多个垂直交通工具，自动扶梯设置于每个主题中庭的边缘，垂直流线位于四个中庭的中部，可以快速到达商业三层和四层的有目的消费的商铺。

2.3 福州路万科广场建筑设计分析

第一，建筑平面布局上，万科广场不同类型的商铺划分，沿城市主干道、外街、社区商业主入口位置的商铺，因为展示面好，做双层铺或小拖大铺的形式。位于内街、次干道、消防通道位置的商铺设置单层铺。三层或四层的商业，大部分为目的性、体验性消费人群，设置大型餐饮、儿童娱乐、教育及健身等。三层以上商品大都为小拖大形式。

同时，为增加商铺价值，采用了多首层开放内街的形式，一层二层外街展示面好，采用骑楼铺、小拖大的多种形式，面积控制在200平方米左右。因为项目高差较大，三层、四层局部位置可以做为首层和二层使用，大大提高了商铺价值。

第二，建筑立面形式上，万科广场采用的是玻璃幕墙和石材幕墙相结合的设计手法，首层和二层商业大玻璃幕落地，非常通透有很好的展示效果，局部节点采用彩釉玻璃幕墙，特别是主要轴线上的彩釉玻璃幕墙，起到非常好的展示效果，夜间色彩斑斓的灯光，也映衬了街区繁华的氛围。三层、四层商铺临街面同样采用玻璃幕墙，背立面采用石材幕墙，石材采用黄金麻和锈蚀结合。重要部位设置大型广告灯箱，体现商业氛围同时，带来了巨大的经营效益。

通过这些对车行流线设计，有效的设置地面停车，为来访人流提供便捷性。卸货区位于地下一层设置了卸货平台，高度在0.6m。卸货平台设的配套用房是隔油间和湿式垃圾间。附近有一台货梯，位置位于商铺中心，可以将货物快速送达商铺。卸货区面积按中型厢式货车为标准计，一个结构柱跨可以停放两辆货车。同时卸货区考虑了足够的回转半径，从停车卸货开始，经过商品收发管理，再通过货梯运送到商场内的每一个商铺，形成了一套完整连续的后勤补给动线。这条后勤补给动线由每一层楼面的后勤服务走道构成。为了方便运输货物，走道足够宽敞，宽度达到2m。

3 研究发现与结语

3.1 研究发现

青岛福州路万科广场，主要服务于周边社区、工业园区人群，服务范围1千米左右。主要功能为配套、餐饮、休闲、娱乐、培训等。无论在整体规划设计和运营上，都较为理想，尽可能满足了经营者、商家、居民三方的需求，体现了社区商业实质是人与人社会交往的相互关系。全面细致的业态分布、合理的动线关系，能给商业未来发展打下了足够的基础。

从目前周边居民和办公人群的反馈来看，出现了几个在设计之初未考虑到的一些问题。一是，因为考虑了多首层商业形态，实际上从四个主入口来看，一共有四层都可以算上是“首层”，这样极容易给不熟悉的居民和办公人员带来迷惑。二是，导视系统不显著，在项目初期导视系统设计时，考虑的多是标识标牌的美观，实际上，标识标牌指引和字体大小的醒目，才是最重要的。虽然竣工后看起来标识标牌效果很好，但是起不到导视的作用。

3.2 结语

笔者通过本文的探求，认识到社区商业的实质是人与人社会交往的相互关系，设计者需要以科学的、以人为本的设计理念来构建宜居、和谐的社区商业环境。由于虚拟互联网平台的发展，对传统商业经营理念产生颠覆性改变，社区商业的创新思维与设计，将引领新的商业模式发展。最后需要强调的是，社区商业是城市商业构成的基础和细胞，服务于居住区居民，任何时候都不能与居住区居民需求分离，以经营者的思路设计和建设社区商业，并以居民视角审视设计，提高对人居生活环境品质是对社区商业更深层次的要求。

参 考 文 献

[1] 唐忠新主编.构建和谐社区[M].北京：中国社会出版社，2006.01.

江苏社区商业发展研究 篇7

本文中所调研的朝阳区其社区规划较为成熟, 朝阳区政府也对该区域进行了较为详尽的规划。在政府的高度重视下,努力促进了社区商业平台的建设,同时在整体上提高了整个区域经济水平。

一、研究思路及方法

本部分主要分为两个方面。

(一)研究思路

当前,随着政府各项扶持政策的不断推进,居民生活日新月异,市场消费热点、社会消费形态、 市民消费心理等也随之发生变化,以便更好地适应城市社区功能形态的变化,迎合居民大众对于高品质生活的追求。总的来说,人们的消费层次正不断地从“温饱型”消费过渡到“小康型”消费:以物质消费为主的传统消费观,随着人们物质精神水平的不断提高,必然会向现代型的综合消费观转变; 以家庭为载体的各项服务类消费也将成为现代生活消费的主流,并逐步向体验消费发展。

本次研究将以朝阳区入手,深入分析其社区商业核心增长极、社区商业物流信息平台、社区商业文化软实力、社区商业发展环境,根据社区企业对发展社区商业的建议,深入调查朝阳区社区商业发展的现状,并在此基础上,针对朝阳区社区商业发展存在的问题,提出相应的对策和建议,从而对朝阳区社区商业更好的发展提供参考意见。

(二)研究方法

本文将采用问卷调查、理论研究、逻辑分析等三种方法。

一是实证分析:主要用于问卷调查的部分,由作者亲自走访并发放调查问卷,并由各企业管理人员依照其真实情况负责填写。论文中的调研数据均出自调查问卷。

二是文献研究:在论文撰写期间,相关朝阳区经济水平等数字均出自网络文献等,并通过研究相关文献。

三是理论逻辑分析:通过对现有数据的整合与分析,结合朝阳区商务局网站的政府信息等对朝阳区整体社区商业现状进行分析,并根据期间发现的问题提出建议。

二、基本情况与数据采集

本部分主要分为以下几方面来论述。

(一)朝阳区社区商业基本情况

北京市朝阳区位于北京市的东部,西与东城区、 崇文区、丰台区、海淀区相毗邻,北连昌平区、顺义区,东与通州区接壤,南与大兴区相邻,全区面积470.8平方公里,是北京市城近郊区中面积最大的一个区。截至2012年,全区常住人口近350万, 其中户籍人口200多万,外来人口150多万。在朝阳区现行的行政区划中,共有23个街道办事处、 20个乡以及19个地区办事处。朝阳区中大型商场及购物中心数量较多,甚至可以达到平均每个社区有2 ~ 3个。此外,全区共有3万多个商业网点, 形成了近十几个商业区。由于占据着较为有利的地理位置和经济分布,且其区域面积广,使得朝阳区的社区商业发展迅猛。

1. 发展历程和成就

一直以来,朝阳区重视发展,并且在发展的同时关注其各项指标,使其结构规划、发展质量与经济效益相统一,从而实现可持续发展的目标。

在过去的一年中,面对相对较为复杂严峻的经济形势,朝阳区在国家及北京市宏观调控的部署下, 出台一揽子政策,加强政府宏观调控力度,在不断发展中保持了经济平稳较快发展。据朝阳区发改委相关负责人介绍,“在CBD、电子城西区等重点高新产业园区的带动下,朝阳区财政收入屡创新高,从2006年在北京市各区县中率先突破100亿元大关到2010年实现财政收入总量翻番突破200亿元,从2011年朝阳区地方财政收入达到316.8亿元到去年朝阳区财政收入同比增长10% 并实现区级财政收入348.58亿元,这些使得朝阳区位居全市十六区县之首;朝阳区城乡发展迅速,地区生产总值预计超过3600亿元,同比增长10% ;城乡居民人均收入增长11%,高出GDP增速1个百分点。”①

此外,朝阳区还通过对发展方式进一步的转变,提高第三产业服务能力和水平,不断增强了消费对区域经济增长的拉动作用。世贸天阶、三里屯village以及蓝色港湾等特色商业街区,新光天地、 燕莎奥特莱斯等高级商场相继开业,这无疑使得朝阳区聚集了众多的多层次消费场所。资料显示,“在2011年,北京市新批准的外资零售店铺有四成以上集聚在朝阳,2011年朝阳区实现社会消费品零售额1652亿元,完成增幅8%,其总量占全市的23.9%, 连续多年稳居全市之首,而在这其中时尚消费引领作用日益凸显; 2012年年初,朝阳区社会消费品零售额就超过了546亿人民币,同比增长10.7% ;同期朝阳区人均消费支出也已近9000人民币,同比增长11.5%。”②

在全市六大高端产业功能区中,朝阳区拥有CBD、奥运村、电子城等三大主要功能区。随着文化创意产业规模不断扩大,三间房国际动漫产业园、 崔各庄艺术产业区、798创意工厂等项目也在不断完工并投入使用。类似望京电子城、奥运功能区等区域也相应地在发展中进一步完善管理体制,使得综合管理和服务能力提高。随着三大储备区建设加快,温榆河储备区也开始启动再加上垡头储备区、 定福庄储备区规划正如火如荼的进行,如此使得经济结构优化得到升级直接促进了区域经济的发展。

朝阳区国际化市场特征日趋明显,有资料显示 “2012年全年朝阳区吸收合同外资共53.34亿美元, 同比增长11.9%,占全市的47% ;实际利用外资32亿美元,同比增长20.9%,占全市的39.8% ;去年, 朝阳区新设投资总额1000万美元以上企业总计38家,投资总额增加1000万美元以上企业总计67家; 18家世界五百强企业在京设立了20家项目并成功引进5家国际组织。”③

2. 有利条件分析

朝阳区社区商业的有利因素主要表现在四个方面:

一是商业的全面开放和特许条例及扶持政策的颁布。在2012年,朝阳区以构建“五轴三带”产业通道、“十大产业基地”等建设为契机,快速发展社区商业,设立专项资金来吸引大型集团企业的加盟,并加强政策咨询和审批服务以鼓励小型私企的发展。二是颁布了较为严格的审批制度来规范商业发展,做到“按制度办事”,使得入驻企业有序的发展。三是交通发达,朝阳区拥有较为便利的交通网络。四是朝阳区人员流动性较大,使得社区商业也随之循环流动起来。

(二)数据采集

数据采集共70份问卷且均由社区入驻企业填写。调查时间为2013年3月1日至2013年3月20日。 调查者本人选取了朝阳区几个比较有代表性的社区(双井社区、团结湖社区、北辰社区及小关社区等) 进行问卷调查。收回有效问卷60份,无效问卷6份。 未收回问卷4份。

由企业负责填写的问卷共分为六大部分,包括第一部分社区商业企业基本情况;第二部分社区商业核心增长极;第三部分社区商业物流平台;第四部分社区商业信息平台;第五部分社区商业文化软实力;第六部分社区商业发展环境。

1. 集团公司或企业基本情况

首先,对于选定对象的社区商业要从所有制类型上来对其进行划分和分析。

通过调查,我们可以发现朝阳区的社区商业由股份制企业主导市场,类似一些连锁经营的商家或门店,都属于这一部分。此外,由于朝阳区是一个发展比较完善并且国际交流较为密切的地区,因此其外商独资企业也占据着一定的市场份额。而国有企业随着改革发展渐渐退居二线,部分私营企业应运而生(见图1)。

本次调查对象集中于上述类型的公司或企业入驻社区商业的部分或代表处,因此,其总资产规模均处于中上等水平,如图2所示。

为迎合广大社区群众日常生活需求,提供便利快捷的服务,每个社区入驻企业所在行业或经营业态在社区中分布也是鳞次栉比。如下表显示,社区商业经营业态多以购物中心、街坊商业、邻里中心以及社区商业中心等形式存在,且此次调查对象范围较广,主要以超市、餐饮店、便利店为主。由于, 朝阳区现属于建设中期,仍有大部分社区呈现新旧交合的局面,往往在这种综合社区中,经营业态种类较为繁多。

在进行问卷调查的走访过程中,通过调研发现, 以餐饮店、便利店为主居多且分布广泛(详见表1)。

由北京市市商务委员会最新数据显示,“自2007年全市餐饮收入突破300亿元以来,每年跨上一个新台阶;2011年,全市实现餐饮收入772.4亿元,同比增长15.9%,高出社会消费品零售额增速5.1个百分点,占社会消费品零售额的比重达到了11.2%。”④可见,餐饮行业是当今社区商业中一个重头戏。而且部分餐饮企业大多是自有资金进行注册,像大型或较大型市场,一般都是从外界融资或总公司投资建立的;一些社区入驻的生产类企业和基础服务类企业则大都是政府拨款,比如邮局,医院等,这些企业数量偏少但是可以保证每个社区都能具备。具体数值如图3所示。

2. 社区商业核心增长极

所谓社区商业核心增长极,即指凡能促进社区商业经济增长的积极因素和生长点,其中包括制度创新点、对外开放度、消费热点等等。为了方便理解,一般都把它和物理学中“磁极”的概念相应理解, 这里增长极可以是部门的,也可以是区域的。

本次调查中我们主要从企业近期的销售情况、 缴税情况及成本费用等相应数据入手,从侧面反应整个朝阳区社区商业的核心增长极。

数据显示,2011年末,所调查企业的年销售额较往年同期相比均有所上升,如表5所示,其中有50个调查对象年销售额都在500万元以上,更有27个对象在1000万元以上,而处于100万元以下的2个企业通过调查也已达到各自的销售目标。因此表明,年销售业绩良好(见图4)。

在调研过程中,我们注意到,结合当前形势许多企业对于2015年的社区商业销售预期都是普遍看好的。在度过了之前的金融危机后,各个企业也都在经济复苏中得到了缓冲的机会,加之朝阳区社区建设的不断完善,从而给社区商业健康发展提供了良好的环境,大多数企业都非常重视对于社区商业项目的拓展,并也都准备把工作重心逐渐转到社区商业上来。具体对于2015年销售额的预期情况详见图5。

我们可以从另一方面来分析企业的发展情况, 那就是税收。根据政府颁布的详细的税收政策,我们可以简化理解:销售额与纳税额是成正比例关系, 也就是说销售额越大,纳税额也越大,反之亦然。

所谓商业税收主要包括增值税、城市维护建设费、企业所得税、员工个人所得税、印花税以及相关房产税、车船税等依法缴纳税项。因此,根据缴税情况也可以反映出企业的规模、市场份额等等。

从图6中我们可以看到,大部分的企业纳税集中在50万到500万这个大区间内,也就是说,朝阳区社区商业已经处于一个比较成熟的阶段,发展较为完善。

相应的,企业入驻社区在营运期间所产生的成本费用,即企业在生产经营中所发生的各种资金耗费,所占销售总额的比重,也时刻反映着社区商业的运营状况,比重越高,说明在销售中成本费用所占比例越高,企业所获得的利润就相对越少。具体数据如表8所示。近六成的公司成本费用占销售总额的10% ~ 30%,41.7% 的企业处于10%,可以说大部分企业的相对销售情况都是相当可观的,而剩下的成本费用占30% ~ 50% 的企业则是以某些自主经营的小型公司为主(见图7)。

每个企业对于其自身发展都有着一定的规划, 图8中将介绍企业面向社区商业的新产品服务预计涉及领域情况分析。

可以看到,所调研的数据中,有四五十家的企业将会在社区商业街、邻里中心、购物中心等领域进行拓展。这同时也反映了现如今社区发展多是以购物中心的集中化模式来规划发展的。此外,随着科技的发展,电子商务领域也有不少公司涉足并得到一定程度上的收获,因此该领域也成为当今炙手可热的项目之一,但是由于朝阳区还存在不少城乡结合的地区要实行起来基本设施的建立也是必要的。

3. 社区商业物流平台

社区商业物流平台作为物流运输的关键一项, 也是十分必要的一个衡量社区商业发展的指标。

时下社区商业物流平台规划类型主要有四种, 分别是货运服务型、生产服务型、商贸服务型以及综合服务型。而商贸服务型和综合服务型被人们所熟识,并且众多社区商业物流平台以其为主要形式入驻。根据北京市城市总体规划政策,生产服务型和货运服务型的物流平台大部分被转移到专业的产业园区中,因此,社区中有四成左右的商业物流平台都是商贸服务型和综合服务型。如图9所示.

调查发现,上述商业物流平台的规划及开发建设方式大部分都是依托于政府。由政府规划并主导开发,然后入驻企业根据相关政策法规进行企业入驻信息登记及相应的建设发展。这种情况和我们国家的基本政策是密切相关的。详见图10。

关于社区商业物流平台的主要功能,有以下几点:仓储、加工、运输、配送、转运、货运代理、 海关报关等等方面(见图11)。

调查数据显示,目前,朝阳区大多数社区商业物流平台以仓储、加工及运输为主,而将配送等项目外包给其他公司,这样不但可以降低费用,还便于管理,对于企业和社区商业来讲都有很大发展。

根据图12的环状图显示,大部分企业认为其主要类型以银行等服务机构、物流公司和快递为主。对于企业来说,完善良好的社区商业物流平台是企业进驻的一个重要参考项目,而社区商业物流平台也将不断地实行优惠政策来吸引企业的入驻。

数据显示,土地价格问题、通关问题及税收问题等三个方面是大多数企业所关心的。这同时,也让我们看出一些问题。就是在土地价格、通关、税收等三个方面,企业都会遇到一些困难。因此,政府对企业的扶持、对税收的减免也是吸引企业入驻社区商业的重要因素,政府应出台相关扶持政策或给予一定的税费减免来推进企业在社区商业良好发展(见图13)。

社区商业物流平台的土地性质大多以出让地、 划拨地和租用地三种为主,调查显示,近59% 的入驻企业土地性质都为租用地,这与政府政策也是息息相关的(见图14)。

朝阳区社区商业物流平台在发展过程中也出现过一定的阻力,如图15所示。

根据数据整理及分析显示,规划不充分、配套设施等问题占着比较大的比重。但随着各项政策及基础设施的建立,以上分析的阻力将有待好转。

一般来说,社区商业物流平台典型的设施设备, 应该具备有计算机网络系统、入驻企业车辆、立体仓库等项目,而随着科技水平的不断提高,条码或射频识别设备也渐渐投入到实际应用中(见图16)。

4. 社区商业信息平台

一般认为,“凡是能够支持或者进行供需信息的交互或交换的网站,均可视为信息平台;在国务院办公厅印发2011-2015年社区服务体系建设规划中,着重强调要推动社区服务的信息化建设工程, 鼓励建立覆盖区(市)或更大范围的社区综合信息管理和服务平台。”⑤

根据表2数据显示,目前九成的企业认为社区商业信息平台建设是由政府主导和推动建设的。其中有85% 以上的企业认为社区商业信息平台建设是非常重要的。

所谓社区商业信息平台一般是与社区商业物流平台绑定推出的,而单独的社区商业信息平台的内容有以下几点:社区商业信息、社区居民服务和政府信息发布,且大都是由工业信息部、商务部和中国电信发布的。在走访调查中,不难看出其实大部分社区商业信息平台发展并非完善,主要的信息也仅以政府信息和社区居民服务信息发布为主(见图17)。

近几年,社区商业信息平台才开始被广泛接受, 而随着其不断发展各种新兴业态也如雨后春笋般崭露头角。调查中发现,网络连锁店的深入是信息平台被大众所熟知的形式,此外还有物联网微超市和百事通两种。物联网概念这几年可谓是炙手可热,物联网家电也是风生水起,广义上理解,“物联网就是能够与互联网联接并通过网络控制家电产品,相应的家电产品本身也可以与电网、使用者、处置的物品实现物物相联”,⑥从而使得生活更加便捷。而百事通则是一个社区的信息辅助工具,通过其信息的发布使更多的人联系在一起的传播方式(见图18)。

社区商业信息平台要搭载的功能可以很多,目前则以刷卡性消费、电子结算和配送接口等功能的使用为主。其主要任务在于商业资源的共建共享以及通过互联网防火墙实现社区商业信息的安全性和可靠性。

调研中发现,有半数以上的企业均认为社区商业物流平台应有信息系统及相关设施。而由于各公司发展规模程度不同,所以所调查的社区大部分都选择外购成熟产品的开发方式进行。

而对于现在的入驻企业而言,对社区商业物流平台在信息化方面的需求主要有以下几点:互联网网络接入、行业公共信息发布以及定位跟踪服务等等。相信在不远的将来该平台将会有更大的突破(详见图19)。

5. 社区商业文化软实力

软实力是文化和意识形态吸引力体现出来的力量,对于社区商业更是一个极其重要的参照系。大部分公司都有着自己的软实力指标,如知识产权、 研发创新等项目,而一般来说,企业都会通过设置知识产权管理部门或雇佣法律顾问等方法来维护和管理自己的知识产权。在调查中发现,有近76% 的公司对于文化创意产权管理方面的知识在近期培训过或有培训计划,48% 的公司近三年研发创新投入费用占近三年销售总额的5% ~ 10%。可见,文化软实力的管理在不断地被人所重视。绝大多数所调查的公司都拥有自己注册商标,并且拥有专门的知识产权管理机构,其中包括自主研发、技术转让、 合作开发等方式。但是在这些过程中仍有23% 的公司遭受过商业秘密被侵犯的行为,如间谍行为、违约行为抑或是内部人员泄密行为,这些无疑给企业和社区商业敲响了警钟,并希望政府能尽快出台更加完善的法律法规以杜绝这种行为的发生。

6. 社区商业发展环境条件

通过问卷调查发现,社区商业中公司的经营场地大都存在限制,当然这和土地征用、政府政策是密切相关的。随之而来的,有近七成的公司都有拓展经营场地的计划,但是由于规定限制,又要办理相关手续,等待审批等原因,计划一般都会在很长一段时间以后才能实现。

在制定场地拓展的计划中,分析现在经营中各因素的状况也是必要的。在社区商业经营中56% 认为资金、人才、发展和机遇是很好的,但是政府管理、 网点规划以及物流信息平台的现状一般,以至于虽然各项硬件设施良好,却由于审批不够及时,规划不够彻底等原因导致问题得不到解决而新的问题又出现了。当政府管理更加完善,上述问题得到解决时,新型业态和新技术则应运而生。因此,当前首要任务是完善社区商业的基础条件。

由此可以看出,政府管理、网点规划以及物流信息平台对于社区商业的影响程度是很大的。近六成的企业认为资金、人才、以及发展机遇虽然影响也很大,但是更重要的是政府管理、网点规划以及物流信息平台等基础设施的完善。

近三年中,朝阳区社区商业经营的客户情况有48% 的企业增长了3% ~ 5% 的客户,剩下的有11% 的企业持平,而有1% 的企业下降,这多半因为老社区的拆迁与居民的搬出,以及新型社区建立以致新型购物中心的建立,从而使居民的选择增多。

对于新建社区商业(2000年后),77% 的商户认为有必要补充小型零售业态,这样方便企业员工以及居民日常生活。相对的,65% 的商户认为老社区(1999年前)也需要同时补充便利服务网点,因为这部分居民大部分都是老年人,平时生活必需品可能很少会去大型购物中心购买,一般的便利店就能满足需要,而且一些缴费事项也会希望在便利网点进行,离家比较近,也比较安全。

89% 的商户认为社区商业试点示范的推动对于社区商业发展的影响是非常重要的,以CBD商圈为例,就带动了周边经济的发展。同时,作为社区商业消费者,42% 的商户认为服务种类少是商业发展最突出的问题,14% 的商户则认为布局不合理是首要问题,仅有少数几位商户选择了价格高或质量低的选项,可见规划与布局在社区发展中占据着极其重要的地位。

三、平台转型与经验借鉴

本部分从以下两方面进行分析。

(一)社区商业实体与虚拟平台转型加快

本部分分为以下三个方面。

1. 社区商业实体平台开始转型

朝阳区社区商业平台的迅猛发展一部分应归功于社区商业集聚区的形成。将老旧社区与现代化新型社区结合,通过对新型社区的现代化建设从而带动老旧城区的更新换代,使得两者共同发展,这样的案例比比皆是。例如双井地区,其实,双井地区仍然有老旧型社区,甚至还有即将要被规划拆迁的区域存在,但是,通过在双井地区建立大型购物中心,电器店以及电影院等项目,以这些极为便利的生活设施门店,来对老旧型社区居民的日常生活进行补足,使得双井社区至今仍生机盎然。

2. 社区商业信息平台升级

对于社区商业信息平台,根据调查显示其主要用途在于传播政府有关讯息。在实地走访中观察到, 信息传播的主要方式是将信息公告通过社区内部的公告显示屏来发布。这便于居民平时观看,也方便企业对于其资讯进行传播。另外,政府也通过其官方网站进行信息公示。当登陆朝阳区政府网站时, 可以看到不同的区域不同街道的具体情况,这也使得社区之间能够很好地互通有无,从而使得社区商业得到平衡发展。

3. 社区商业文化软实力增强

通过调查,朝阳区社区商业文化软实力发展呈现着蓬勃向上的态势。近几年,通过有关部门的着力改造,朝阳区的文化发展事业蒸蒸日上。以“加强公民道德建设”、“完善服务体系”、“打造地区名牌”等为口号,以各社区入驻企业为带头人,在诚实守信的基础上以“一社区一特色”为基本原则, 结合社区自身优势进行软实力发展,从而整体抬高社区商业文化软实力。

(二)社区商业成效明显值得借鉴

朝阳区社区商业的发展是一个非常值得借鉴的案例。其发展成效有以下几点:

1. 拉动消费,扩大就业

在当前经济形势下,作为“三驾马车”之一的消费,尤其是居民消费在拉动经济增长方面的重要性日益凸显。类似在2012年举办以“Go朝阳购时尚” 为口号的消费节以及朝阳区商务委与中国民生银行信用卡中心共同推出的“朝阳时尚消费卡”等措施, 无疑都促进了居民消费,这些举措使得人们不再死守着纸币,让现金流动起来,提升社区的总体消费水平,从而为社区商业的更加完善做出贡献。根据城市居民抽样调查结果显示,“居民消费的形成和变动主要是消费者根据自身的经济收入和消费偏好自主选择的结果,收入在很大程度上影响着居民的消费。”⑦而正是由于社区商业的发展,才为社会提供了更多的工作岗位,居民的荷包鼓了,消费就水到渠成,社区商业也就因此发展。

2. 重视民生,打造一刻钟消费圈

近几年,北京市社区商业一直强调民生,把便民利民等方针摆在重要的位置上, 其中社区商业尤其受到关注。不少集团企业也响应号召,在服务民生方面做出了杰出榜样带头作用,以天虹集团为例。天鸿集团认为社区商业的核心就是服务,而服务的对象就是社区民众。 他们把“做社区居民好邻居”定位企业的经营目标, 并努力使其商品满足周边核心商圈近17个社区的居民日常消费需求。国展天虹自开业以来致力于为顾客提供温暖便捷的服务, 并得到了周边居民顾客的一致好评。此外,天虹集团还联合左家庄街道共同举办“一刻钟商区”活动, 并积极响应甚至亲历组织员工在社区中开展形象设计、熨烫衣服等多种多样的便民服务,赢得了左家庄社区居民良好的口碑。

3. 以点带面,开发重点商圈

在落实国家政府部门宏观调控部署下,通过建设“十大发展基地”,建立特色商业街,着力开发重点商圈,以点带面,在平稳中求发展,调整优化产业结构,合理规划完善社区设施,致力于向广大居民提供更为便捷的服务,并在此同时加大政府管理力度,从而使得朝阳区整体经济水平得到提升。

4. 完善税收政策,吸引重点企业落户社区

“在2012年仅一年中,朝阳区政府就共走访重点企业285家,并开展全区产业用地、可改造办公用房调查。政府针对企业需求进行“一事一议”制度,吸引企业落户社区;⑧此外,通过转变投资管理理念,朝阳区从以前的“等投资”变为“找投资”, 以确保投资规模稳定增长。” 此外,近14个相关的单位包括发改委、住建委、CBD管委会等参与分别制定有关促进投资的方案规划,把注意力投放在各个领域的重点项目上;完善投资督查机制,确保投资计划的顺利进行;强化沟通联络网,尽力做到问题及时得到解决;建立相关投资统筹推进工作机制, 以落实投资指标任务的确保工作。

四、难点解析与重点突破

通过前面的详细介绍,可以发现,朝阳区社区商业发展是很成功的,但这之中并不是没有问题存在的。在调查中发现存在的问题有以下几点:

(一)消费网络尚未完全建立

根据调研结果发现,城市中大部分社区商业消费网络尚未完全建立。目前,大部分社区中已具备大型超市或购物中心,但是由于缺少相匹配的物流、 信息等辅助平台,所以很难让整个社区形成一个完善的商业链。这往往导致了企业发展速度较慢,且难以让整个社区商业发展。类似于和平东街社区等社区,和平东街社区相对来说是一个居民住户相对较多的社区,社区商业也主要以超市、便利店、菜站为主。在发展过程中,尚未完全建立起便利的消费网络,这使得社区入驻商家信息流通不足,从而发展速度较慢,同时整个社区商业也由于没有形成一个完整的商业链而处于一种相对停滞的状态。

(二)社区商业功能尚未完善

城市社区商业功能尚未完善,随着居民经济水平以及文化素质的不断提升,居民消费也从“温饱型”向“小康型”转变,更多的人在理性消费的同时寻求更高的物质精神需求。以朝阳区为例,随着CBD商圈、中关村电子城的不断完善规划,周边环境的改善使得更多的人在消费水平上有了一定的提升。在这些白领及以上阶层的人群带动下,日常消费并不仅仅意味着买东西,休闲养生类、餐饮文化类消费比重增加。然而由于大部分社区商业功能尚未完善,所以如想进行这类消费的话,只能去社区以外的地区进行。另外,对于部分老社区来说,其商业网点虽然密集,但多以国营粮店,杂货店,小型超市等为主,主要经营的类似于吃、用为主的日常生活必需品,经营业态较为单一。而且这些小卖店或者旧式国营粮店等商家,普遍员工数量偏少, 对于服务缺少监管体系。像双井社区中有的国营粮店,因为工作人员少,一人多职的情况也屡有发生, 卫生及服务情况得不到保障,但由于顾客主要以老年人及周边常驻居民为主,所以问题容易被人忽视。

(三)部分社区商业布局不合理

在北京市市政拆迁工作的进行下,不断地有老旧社区被规划拆除,同时新型社区也在不断建立并投入使用。然而在此过程中,一方面,导致部分社区商业布局不合理,以前的入驻企业也随着拆迁被拆除,从而使得居民消费面临困难,甚至“买菜难” 等问题也屡有出现。另一方面,新型社区由于建立时间较短,虽然居民已经入住,但是部分底商尚未入驻,缺少类似于菜站、超市等便民网点,这给新入住的居民生活上带来诸多不便。比如,朝阳区富贵园小区就是如此,由于是新建社区,所以各项设施都尚未完善,近几年才入住了类似于屈臣氏等商家,但仍缺少必要的便民网点,如果有购物需要的话, 居民甚至需要跨区到崇文门地区才可以。

(四)相关政策法规尚不完善

经调研,社区商业在发展过程中,不论是关于土地租用的审批还是正式营业之后的维权都或多或少的会出现一些不可避免的问题。通过数据统计发现,大部分企业都希望政府能够对土地审批政策以及其他商业法规等内容做出一定的补充修改。以朝阳区社区商业为例,现行的政策有时候并不能避免某些特殊情况的发生,且仍有一小部份企业遭受到侵权的行为。这些都是由于已有的政策法规尚未完善,而出现的问题。

五、保障措施与政策建议

具体的保障措施与政策建议主要有以下四点。

(一)构建便利的消费网络

为了构建较为便利的社区消费网络,应在社区中进行规划出社区商业中心、生活广场或是社区商业街,位置最好能够使得社区居民都能够近距离到达。引导大型连锁企业进驻社区商业中心,从而为社区居民提供更加全面的服务。此外,朝阳区社区商业中还应选取大型物流中心以商铺门店的形式建立配送中心形成社区物流平台,开办配送服务,方便物流运输。当今,电子商务应用逐渐广泛,社区商业也可以借助电子商务的模式来不断地巩固社区商业网络,建立社区商业信息平台,使更多的居民及商户可以进行信息的交流与传递,使得社区商业得到整体发展。

(二)完善社区商业功能

调查发现,城市社区商业功能尚有待完善。现在的商业设施已经不同于以前,除被大众所认知的购物外,休闲养生、交际娱乐、饮食文化等综合性消费在不断地出现。随着居民的经济水平及文化修养的不断提升,社区商业也应相应提高自身的灵活适应性,以适应多样化的消费需求,在建立完善的基础商业设施的基础上,更好地满足居民的需要。

此外,对于老旧社区的国营粮店、菜店等进行整合规划,在满足正常需要的前提下调节食杂店数量,解决经营业态过分单一、服务人员较少的问题。 对于其改善措施,一方面要培育社区商业核心增长极,以邻里中心、小型零售中心、购物中心及社区商业街等消费中心为主要核心区域,将当前过于分散的小卖店等便民网点进行规划,实现社区商业中心功能分区。再根据具体区域具体规划的原则,对每个区域进行详尽的功能整治,从而使得整个社区商业得到规划。另一方面要尽量完善社区商业辅助凭条。建立社区商业信息平台,对于商业设施较为完善的社区来说,要以现有的社区商业实体为依托, 充分利用物联网微超市、网络连锁店及百事通等新兴业态,整合商业、电信、邮政金融等资源,提升社区商业信息平台的综合服务功能,最大限度兼顾公益服务。建立社区商业物流平台,与电子商务企业、大型物流企业、连锁企业实现分工协作,建立物流站点,实现“最后100米”精确收发配送、废旧物及时回收。

(三)合理网点选址布局

对于老旧社区来说,应对已有的商业设施进行系统的规划,完善社区商业功能。如果是即将准备拆迁改造的地区,应该采取相应的措施,设立临时商户,来方便居民日常生活。对于新建居住区来说, 为了让社区在短时间内投入使用应尽快建立好各项基础设施,这就需要相应的社区商业经营商在房地产开发商完工的同时进行底商的相关洽谈工作。在新型社区周边迅速建立起相匹配的菜市场、维修回收、银行ATM等便利便民网点,合理布局,从而提升居民的生活质量。

(四)出台配套措施,完善相关政策

江苏商业区域发展影响因素分析 篇8

关键词：区域商业发展,影响因素,江苏省

商业是连接生产和消费的重要环节,商业的健康发展是促进国民经济发展的动力之一。 “中心地理论”介绍到中国之后,中国学界对商业区位的研究进入高潮[1,2,3,4],城市商业区位与城市空间结构的研究不断深入,商业地理的研究触角已经伸到中观、微观层次[5,6,7,8,9,10],但是对区域商业发展进行综合性、定量化的研究比较薄弱。本文以江苏省为例,利用统计数据定量分析影响区域商业发展的因素,提出区域商业协调发展的政策建议。

一、影响江苏商业发展的因素分类

采用《江苏统计年鉴》(2007)中的统计数据,以江苏省13个省辖市为研究单元,并对统计数据作以下处理:(1)将社会消费品零售总额视为商业发展指标;(2)用商业首位度代替人口首位度,避免因行政区划调整(如“撤县设区”)等原因而导致的用城市人口首位度衡量中心城市吸引力所产生的偏差;(3)根据统计年鉴中的私人汽车拥有量和年平均人口,计算省辖市每百人私人汽车拥有量。由于所选的指标具有较强的相关性,选择KMO检验和巴特利特球形检验,利用统计分析软件SPSS11.5作相关分析,Pearson统计分析表明,经济发展状况对江苏省商业发展的拉动作用非常明显,商业空间集聚状况对商业的发展拉动作用明显;而人口因素对商业的拉动作用不太显著。这三个要素的空间差异是江苏零售业发展区域差异的主要原因,为了研究各主成分作用,现对江苏商业发展状况进行分类:Ⅰ类零售额<200亿元;Ⅱ类零售额介于200-300亿元;Ⅲ类零售额介于300-500亿元;Ⅳ类零售额介于500-1 000亿元;Ⅴ类零售额>1 000亿元。因各省辖市所辖的县(市)数量不等、总人口悬殊较大,为提高研究的准确性,对次一级行政单元进行分类。将全省所辖的县(市)以及省辖市市区看作是同一级别的行政单元,共65个。以2006年社会消费品零售业总额为依据,对其进行分类。根据斯特杰斯(H.A.Sturges)公式,结合实际情况,进行不等距分组。共分为6类:A类:零售额<50亿元;B类:零售额介于50-100亿元;C类:零售额介于100-200亿元;D类:零售额介于200-400亿元;E类:零售额介于400-1 000亿元;F类:零售额>1 000亿元。

二、影响江苏商业发展因素作用的特点

为揭示商业发展因素的空间差异,对江苏省商业发展水平的一级分类和二级分类进行分析。江苏省所辖的县(市)及省辖市市区共65个行政单元中,A类有33个,主要为苏中、苏北的县(市);B类有17个,主要为苏南、苏中的县(市)、有2个苏北的省辖市市区;C类有9个,苏南4个县(市)和苏中、苏北5个省辖市市区;D类有6个,苏南4个省辖市市区,1个县(市),苏北1个省辖市市区。E类2个皆属苏南省辖市市区。F类仅1个,为南京市区。这一格局说明,经济发展水平是商业发展的强劲动力。经济发展水平高的区域民众的消费水平高、对外来人口具有强劲的吸引力,进而促进区域商业的发展。江苏省经济发展水平的“纬度地带性”分异现象,正是形成苏南、苏中、苏北商业发展水平的梯度的原因。

在零售额超过400亿元的3个城市中,南京市区社会消费品零售总额遥遥领先,达1 095.30亿元,远超过无锡市区的614.50亿元、苏州市区的492.3亿元。从整个市域来看,南京和苏州两市的人口规模相当,南京市的多项经济发展指标尚不及苏州。从城市竞争力来看,南京市的综合竞争力在全国200个城市中排名第12 ,低于苏州,比无锡略强[11]。而南京市社会消费品零售总额却比苏州市高出100多亿元。究其原因,排除人口因素的影响,商业空间集聚因子的作用不可低估。南京是江苏省的政治、文化、科技、信息中心,沪宁地区除上海以外的最大经济中心、南京都市圈的中心城市,具有强大的辐射能力。加之,南京沿江向西及南北两翼的较大范围内无特大城市,这就决定了其在接受上海直接辐射的同时,可以向西辐射。其辐射范围超出南京市、超出江苏省,达到南京都市圈中的合肥、芜湖、马鞍山、滁州等安徽省的部分地区,甚至辐射到长江中上游地区。同样,用徐州市区和盐城市区相比,情况相似。徐州市地处苏、鲁、豫、皖四省交界处, 是区内最大的城市, 是徐州都市圈内的核心城市、陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心,其在全国生产力布局中具有战略优势[12],辐射范围达到苏北、皖北、豫东和鲁西南地区。

区域中心城市的商业空间集聚因素越强,商业企业越多,商业竞争越激烈、服务质量越高,同时低级商业中心所不能提供的对门槛人口要求高的商品种类就越多。导致中心城市商业的吸引范围越广,实现的社会消费品零售总额越大。南京市区实现社会消费品零售总额在全省遥遥领先、徐州市区社会消费品零售总额超过市域经济发展状况相近的盐城市区,原因就在于此。

第一, 县域尺度上,人口主成分对商业发展的作用影响不明显。

通常情况下,人口越多社会消费品的零售额越大。比较江阴市和沭阳县发现,江阴市在人口总量、从业人员、第三产业从业人员等方面都不如沭阳,而2006江阴年实现社会消费品零售总额201.25亿元,将近沭阳县的5倍。比较其他县(市),也存在类似情况。可见县域尺度上,人口主成分对商业发展的影响表现不明显。县域商业发展差异主要由经济发展主成分因子的差异所致。欧向军等研究发现,江苏省区域经济总差异主要是由农村内部差异,即县域之间的差异引起的[13]。这正是商业发展县域差异的主要原因。其作用机理为,区域各县(市)间经济发展水平的巨大差异,导致各地购买力差异的同时,还使得大量人口由经济相对落后的县(市)向经济发达地区流动,从而削弱了流出地的人口因子对商业的影响。

第二,省辖市市域尺度上,人口主成分对商业发展的作用影响显著。

无锡市所辖的县(市)及市区在二级分类中分别处于C、D、E类,南通市所辖的县(市)都在B类,仅南通市区属于C类。然而,在江苏省商业发展水平的一级分类中,南通市和无锡市同属于Ⅳ类。南通市下辖6个县(市),总人口770.33万。无锡市管辖两个县(市),全市人口455.32万。尽管无锡与南通之间的经济差异明显,但城市间经济主成分的差异还无法抵消人口数量上的悬殊对商业发展的影响。对其他城市进行比较,情况相似。可见,在省辖市市域尺度上,人口因子对商业发展的影响表现明显。

第三,主成分的综合作用使商业发展水平的区域差异变得复杂。

在江苏省商业发展水平一级分类中,宿迁市是全省唯一的社会消费品零售总额不足200亿元的省辖市;二级分类中,宿迁市所属的4个行政单元,有3个属于A类地区,仅市区处于B类地区。宿迁市多项经济发展指标居全省倒数第一,经济因子对商业的拉动甚微。另外,宿迁市原为淮安市(以前称为淮阴市)管辖的一个县级市,1996年单列、升格为地级市。在人口规模、城市用地,特别是商业规模方面,与比邻的徐州、淮安、连云港三个苏北中心城市差距仍然很大,商业空间集聚因子对商业发展的推力不足。两个主成分叠加,致使其商业发展水平远落后于全省其他地区。

三、结论

从江苏省商业发展的影响因子的分析可以看出,经济发展主成分、商业空间集聚主成分、人口状况主成分三个因子对区域商业发展的影响存在着差异。

1.经济发展主成分因子是区域商业发展的主要动力。

区域经济发展的差异是商业发展差异的主要原因。发展地方经济是促进区域商业发展的根本途径,欠发达地区尤其应该予以重视。

2.商业空间集聚主成分对区域中心城市商业发展的影响显著。

商业空间集聚因子的作用,使得由经济发展主成分所决定的区域商业发展空间分异规律受到干扰。发展中心城市,提高商业空间集聚因子的强度,是区域中心城市商业发展的重要策略。城市化水平较低的区域,着力打造中心城市对区域商业发展尤为重要。

3.人口主成分是区域商业发展的影响因素之一。

江苏社区商业发展研究 篇9

关键词：商业银行,区域规划,发展策略,江苏

2013年, 是中国实施区域发展战略的关键时期, 也是商业银行持续发展、提升市场竞争能力的至关重要的一年。近二三年, 国家先后批准发布了10多个区域规划或指导性意见, 这既为银行业服务于国家重大发展战略, 寻找新的业务增长点提供重要战略机遇, 也对银行业的金融服务提出了更新更高的需求。如何立足区域经济发展战略, 坚持以客户为中心, 实现可持续发展, 是各家商业银行都亟需解决的重大课题。

一、政策要点

(一) 历程回顾

中国的区域发展, 早先集中在发展沿海尤其是东部沿海区域经济, 辐射带动中西部区域经济发展。北上广深地区带动了中国经济的振兴和腾飞, 而中西部的区域经济发展就稍显落后。2008年以来, 中国区域发展规划开始显现密集出台的趋势。仅2009年一年, 国家批准了11个区域发展规划, 数量几乎是过去四年的总和;2010年, 13个区域发展规划相继上升为国家战略, 布局上不再过分集中于沿海地区。根据已经批复的区域经济发展规划, 包括长三角、珠三角、北部湾、环渤海、海峡西岸、东北三省、中部、西部和黄三角, 中国新的区域经济版图逐渐成型。近年来, 中国的区域规划向纵深推进, 国家级县域规划出台在即。通过近阶段国务院层面上进行的区域试点, 包括温州金融综合改革试验区、丽水农村金融改革试点以及最近上报的嘉善县科学发展示范点可以看到, 区域试点正在向纵深推进, 区域规划越来越具针对性。

江苏是经济大省, 1992年起全省GDP连续二十年保持两位数增长, 其中, 苏中、苏北大部分经济指标增幅快于全省平均水平, 对全省经济增长的贡献率达41.2%;苏北发展的内生动力持续增强, 主要经济指标增幅继续高于全省平均水平。江苏省政府还出台了促进苏北地区又好又快跨越发展的10条政策意见, 继续推进产业、财政、科技、人才四项转移和共建开发园区, 落实“一市一策”, 坚持不懈地推动三大区域协调发展。

(二) 政策规划

近年来, 国家发布的针对江苏地区的规划主要涉及长三角地区、沿海地区、沿江城市群和连云港东中西区域合作示范区。2009年, 国务院通过《江苏沿海地区发展规划》;2010年, 国务院批准《长江三角洲地区区域规划纲要》;2011年, 国务院批复《国家东中西区域合作示范区建设总体方案》。

江苏省政府在积极落实国家区域规划的基础上, 2011年通过《关于加快淮安苏北重要中心城市建设的意见》;2012年批复筹建1个产业开发区 (如皋高新技术产业开发区) 、设立2个经济开发区 (大丰港、连云港徐圩经济开发区) 和14个旅游度假区 (徐州吕梁山、姜堰溱湖、沛县微山湖千岛湿地、阜宁金沙湖、如东小洋口、句容茅山湖、仪征枣林湾、宿迁骆马湖、连云港温泉、南京汤山温泉、镇江世业洲、盱眙天泉湖、武进太湖湾、无锡阳山) ;并批复同意5个开发区为省级经济开发区 (苏通科技产业园、新加坡·南京生态科技岛园、扬州广陵经济开发区、徐州泉山经济开发区、南通吕四海洋经济开发区) 。

二、金融机遇

受多种因素影响, 中国银行业的增速正在放缓, 只有抢抓市场机遇, 坚持以客户为中心, 才能在这种增速减缓的大环境下实现可持续发展。上述区域经济发展战略, 为银行业服务于国家重大发展战略, 寻找新的业务增长点提供了重要战略机遇。

(一) 基建领域

基础设施是经济社会发展的基础和必备条件, 沿海地区具有建成为区域性和国际海港的优势, 江苏的多项发展规划中都明确对基础设施建设, 尤其是重点交通工程建设做出安排。《江苏沿海地区发展规划》提出, 要重点加强沿海港口群、水利、交通和能源电网等重大基础设施建设;2012年, 江苏获国家发改委批准的两个规划全部为城市轨道交通规划 (《江苏省沿江城市群城际轨道交通网规划》和《常州市城市轨道交通近期建设规划》) 。根据《江苏省城镇体系规划 (2012—2030) 》, 到2030年, 全省建成20条区域过江通道、21条城市内部过江通道、“两横两纵”4条高速铁路、“三横三纵”6条城际铁路以及增加11条高速公路。目前, 江苏省拥有各类国家级及省级开发区139个, 作为创新实施的主要阵地, 以各类经济开发区、高新产业基地及物流园区为主体的新型经济集聚点将不断涌现, 同时这也对交通运输对经济转型升级发展的服务保障作用提出了更高的要求。这些基础设施建设规划项目, 尤其是重点交通工程规划项目中蕴含着巨量的金融需求, 为银行业带来了潜在的发展机遇。

(二) 产业领域

近年来, 江苏省在国家区域规划的基础上实施了重点产业调整规划, 商业银行应在深入研究区域规划带来的市场机遇的基础上, 统筹制定发展策略, 推动产业结构优化升级。

一是现代服务业。发展现代服务业是中国产业结构优化升级的战略重点, 江苏亦把发展以旅游业为重点的现代服务业摆上了经济社会发展的重要位置。近年来, 江苏实现了现代服务业的快速发展, 同时也鼓励和引导各类资本投向服务业。《江苏沿海地区发展规划》提出要推进生产性服务业发展;2012年, 省政府印发《江苏省现代服务业“十百千”行动计划 (2012—2015) 》加快推进现代服务业的发展。作为2013年经济工作六大主要任务之一的城镇化与服务业发展密切相关, 企业生产和居民生活的相互联系, 会形成大量的服务需求。

其中, 江苏旅游业快速发展, 2006—2011年, 连续六年蝉联全国榜首。江苏计划在“十二五”期间把旅游业培育成全省国民经济的战略性支柱产业, 重点旅游项目的资金投入十分巨大。以常州为例, 该市在“十一五”期间的旅游业投资约200亿元, 2012年, 江苏省政府批复设立14个旅游度假区, 由发展旅游业带来的资金需求将非常旺盛。

二是战略性新兴产业。发展新兴产业是加快经济转型升级的重要标志;江苏战略性新兴产业蓬勃发展, 在全国具备一定优势。《江苏沿海地区发展规划》提出, 要积极发展以风电和核电为主体的新能源产业。2011年, 江苏设立专项引导资金, 重点推动十大战略性新兴产业发展, 带动全省新兴产业销售收入超过2.6万亿元。2012年5月, 省政府编制《江苏省“十二五”战略性新兴产业推进方案》, 确定了各个产业发展的总体要求、主要目标和重点任务, 并提出了有针对性的推进措施。8月, 国务院批复《无锡国家传感网创新示范区发展规划纲要》, 并明确要综合运用贷款贴息、保费补贴、风险补偿等手段, 促进金融机构加大支持物联网企业发展的力度。10月, 国务院批复《江苏省海洋功能区划 (2011—2020年) 》, 根据区划, 到2020年, 全省建设用围填海规模控制在26 450公顷以内, 海水养殖功能区面积不少于30万公顷, 意味着海洋资源开发的竞争加剧, 有助于海洋工程装备行业的发展。

三是现代农业。在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化, 是“十二五”时期的一项重大任务;加快发展现代农业, 既是转变经济发展方式的重要内容, 也是建设社会主义新农村的必然要求。《江苏沿海地区发展规划》提出, 要发展现代农业, 稳定粮食生产, 做强特色优势农业, 提高现代渔业综合生产能力, 加快建设农产品加工产业基地。2012年初, 国务院印发《全国现代农业发展规划 (2011—2015年) 》指导全国“十二五”现代农业建设和发展。江苏在“十二五”期间将大力发展高效农业, 推进农业产业化经营, 预计到2015年高效设施农业面积将达到1 100万亩, 农产品加工业产值与农业总产值之比将达到1.6∶1。发展现代农业的过程中, 在高效设施农业建设、农产品加工流通、休闲观光农业发展、农业现代装备制造、高标准农田建设和农田水利建设等众多领域形成了多样而庞大的农村金融需求, 为银行业务的发展提供了广阔的市场空间。

(三) 民生领域

江苏省非常重视保障与改善民生, 在该领域的投入不断加大, 2012年1—8月, 省级财政支出86.4%投向民生领域。截至2012年12月, 江苏省累计投入村庄环境整治资金超过176亿元, 其中省级财政拨付奖补资金12.4亿元、整合相关涉农资金30.4亿元, 市县实际筹措超过134亿元。尽管如此, 江苏省经济发展和民生工程建设还不协调, 民生建设的步伐慢于经济发展步伐, 江苏省政府仍在为解决中小企业融资困境、三农方面的金融资源供给、保障性住房的按需供给和缩小贫富差距等民生问题而努力。除了上述领域的资金需求, 江苏城乡一体化的大力推动亦在邮电通讯、医疗卫生、教育文化、生态保护等社会保障体系建设方面提出了更多的金融新需求。

三、发展策略

面对国家区域规划带来的种种潜在发展机遇, 商业银行应该着眼长远, 利用自身优势加快业务转型, 寻找新的业务增长点, 以不断提升经营服务水平、确保银行业务的可持续发展。

(一) 紧跟政策导向, 明确发展重点

江苏地区市场化程度高, 企业依法合规经营和政府依法行政意识强, 同业竞争异常激烈。只有提高市场反应能力, 统筹规划推进方案, 明确工作重点, 加强整体推进, 才能确保商业银行公司业务有质量的发展。商业银行应建立快速反应通道, 全面收集市场信息、密切关注同业动态, 深入调研国家政策规划带来的发展机遇以及政策的落实情况和对产业、项目的支撑力度, 探究政策规划对商业银行业务发展的影响, 在统筹规划推进方案的基础上明确工作重点, 实施整体推进。

(二) 抢抓战略机遇, 明确投放重点

商业银行应继续将金融服务和支持实体经济发展作为信贷结构调整的重要方面, 在对本地市场规划与政策导向进行分析的基础上, 预判重点行业发展前景, 确保公司业务有力度的投放;将信贷资源向由加大投资带来的基础设施建设、由产业结构转型升级带来的现代服务业、战略性新兴产业和现代农业、由江苏城乡一体化大力推动带来的民生领域倾斜。

(三) 定制差别服务, 确保效益增长

客户多元化的金融需求十分迫切, 仅依靠传统业务, 无论是市场表现、市场竞争, 还是经营效益都缺乏竞争力。据国外银行统计, 其产品成功率约为50%。只有通过细分核心企业及其上下游客户的金融服务需求, 加强产品维护与创新, 为客户定制差别化的金融服务, 才能提升产品的市场契合度, 确保公司业务有效益的增长。同时, 建立产品后评价机制, 在新产品推向市场后定期对产品的接受度、收益率、可替代性等指标进行跟踪和评价, 对产品进行调整、推广、拓展和创新。

(四) 注重科学发展, 确保稳健经营

近年来, 各商业银行一直通过不断优化风险管理体制机制, 完善风险政策体系等多种途径为全面提升风险管理能力而努力。商业银行应继续践行科学发展观, 通过整体的组织推进和制度安排, 强化信贷风险控制的针对性, 实现贷款经营的规范化, 提升风险精细化管理能力, 确保公司业务的可持续发展。

外部经营环境的深刻变化正在改变着银行的发展和竞争模式, 社会结构的变化在很大程度上引领了金融服务结构调整的方向。经过过去三十多年的改革开放, 中国在经济快速发展的同时, 社会结构和社会发展方式也发生了巨大的变化, 新型工业化、城镇化、农业现代化已成为当前中国社会发展的主要特点和趋势。面对更透明的市场和更多样的需求, 商业银行顺应当前中国社会发展的趋势, 紧密结合国家区域规划及地区实际, 优化金融资源配置, 加快转型发展步伐、扩大客户群体、拓展服务与生存空间, 突出强化在基础设施建设、现代服务业、战略性新兴产业、现代农业和民生领域的金融服务。这既是银行业的社会责任, 也是商业银行在激烈的市场竞争中逆势而上, 实现可持续发展的必然趋势。

参考文献

[1]陈宝权.商业银行可持续发展的路径选择[J].金融纵横, 2012, (6) :23-26.

[2]梁洪波, 刘远亮.中国商业银行信贷风险与宏观经济不确定性关系实证研究[J].金融理论与实践, 2012, (3) :81-84.

[3]倪志凌.“十二五”时期商业银行业务创新与技术创新的融合[J].上海金融, 2011, (9) :48-53.

[4]何思睿.商业银行的转变及其对策建议[J].经济研究导刊, 2012, (25) :56-57.

江苏社区商业发展研究 篇10

一、江苏省中小商业银行发展所面临的问题分析

(一) 市场定位不明确

江苏省经济之所以稳健快速增长, 就是有大量中小企业和民营企业在支撑。但是一直困扰着中小企业的一大难题就是融资难问题。而在江苏省区域内的中小商业银行却不甘心只定位于中小企业及民营企业, 他们更加热衷于一些大型的项目, 喜欢为一些大型企业服务, 盲目的模仿大型国有商业银行的发展模式。大型国有商业银行网点覆盖广阔, 资金量雄厚, 政企之间合作紧密, 相比之下江苏省中小商业银行中无论是12家股份制商业银行还是城市商业银行、农村商业银行对各级地级市、县及乡镇的覆盖面都不广, 资金量没有那么多来支撑大型耗资项目。这样犹如捡了“芝麻丢了西瓜”, 在与国有银行竞争中处于劣势, 在自己应做的中小企业融资方面也没有发挥关键性作用。

(二) 人才制度不够完善

江苏省现有各级中小商业银行应该说是沿用国有商业银行的制度的, 中小商业银行职位给我们的感觉就是高薪资、高待遇的, 这也正是其弊端所在。在选拔人才中小商业银行盲目招揽人才, 而需要带动现代银行业务的人才很少, 善于经营管理的人才少;在培养人才方面, 只注重员工技能培训, 忽视了精神层面的培训;在使用人才方面, 中小银行使用的干部任免制使各级岗位对自己同级及副级没有约束力, 这样使得整个领导班子只知道各司其职, 大家都没有很强的敬业精神、工作责任感和很强的工作能力。中小商业银行用人机制僵化, 企业缺少凝聚力, 引不进留不住人才, 员工缺少归属感, 缺乏健全的人力资源管理制度, 考核评价机制也不够完善, 大大影响的中小商业银行的发展。

(三) 金融覆盖面狭窄

1. 股份制商业银行经营区域发展。

全国性的股份制商业银行一共12家全部在江苏省落户, 但是经过调查发现这12家银行的网点分布几乎都分布在苏南发达地区, 在苏中和苏北地区一个大城市几乎都没有一个分行网点, 比如招商银行在江苏省宿迁市就没有网点分布、上海浦东发展银行在江苏省只有5个城市有网点分布而且都集中在苏南地区、平安银行的网点分布也是集中在苏南和苏中的5个城市、光大银行在苏北和苏中仍然有4个城市没有网点分布等等。股份制商业银行在江苏省的经营分布集中于苏南和苏中偏南区区, 这样做的话会导致区域经济发展不平衡。

2. 城市商业银行经营区域发展。

4家城市商业银行 (江苏银行、南京银行, 江苏长江商业银行和苏州银行) 从网点分布来看, 他们的网点分布仍然是不全面的, 经营区域仍然相当集中, 由于某种特殊的经济利害关系他们主要分布在苏南的几个大城市、泰州、宿迁、盐城等几个城市, 有些城市商业银行在地级市, 只设有分行在下辖的一些县根本就没有支行分布, 有些银行在地级市都没有设分行。江苏省政府当初扶植鼓励这些城市商业银行进行重组和建设, 就是为了帮助各地区中小企业的融资发展, 当前这4家城市商业银行的分布, 根本就无法达到各市地区解决中小银行融资难问题的目标, 这同样也会导致各地区经济发展不平衡。

3. 农村商业银行经营区域发展。

江苏有60多家农村商业银行, 不包含农村信用社, 农村商银行一般以地方名字命名。这60多家农村商业银行各司其职只管辖自己区域范围内的银行业务活动, 很少参与超出自己区域范围内的业务活动, 这样看来, 各家商业银行在自家范围内都发展的很不错, 各家自扫门前雪, 这样的话就限制了自己的经营区域, 非常不利于自身业务的拓展。

二、促进江苏省中小商业银行发展的建议

(一) 兼并重组扩大自身实力

在江苏省境内有众多的非银行金融机构, 和一些城市信用社农村信用社, 他们在金融领域有自己独特的运营特色, 如果要让他们去和江苏省当地, 非金融机构兼并可能不太现实, 所以江苏省境内的4家特有的城市商业银行和一些地方农村商业银行应兼并地方非银行金融机构和城市信用社以及寻求同级之间的兼并联合, 这样的话中小商业银行不仅能够扩大自身的规模, 还可以应对强劲对手的竞争, 扩大自身的经营区域。

(二) 差别化服务和细分市场

江苏省城市商业银行及农村商业银行, 主要依托地方政府及地方人民银行, 为地方中小企业和市民当家理财, 为发展地方经济提供全面金融服务, 江苏省中小银行应立足于所在城市, 服务于所在城市, 业务的主战场应该还是要锁定其所在的城市。尽管我们也实现了市外的跨区域发展, 但是我们还是应该充分挖掘本地市场;其次是立足于中小企业, 我们过去在城市经营中积累了一些中小企业客户, 随着业务的不断拓宽, 应保持这些客户并不断拓展。

(三) 完善人才制度加大金融业务创新力度

江苏省中小银行要想有长足的发展关键在于引进人才和人才培养上。在人才选拔上, 应选用了解现代商业银行运营模式的人才, 敢于业务创新的人才, 对工作有责任心的人才等等;从培训内容上讲, 在知识技能基础上加强员工工作动机的心理教育, 如敬业精神、创造精神、责任感、使命感、新概念、新观念的意识等进行系统教育。

三、结论

总之, 江苏省中小商业银行发展应符合市场经济规律, 只要中小商业银行坚持立足于市场、开拓于市场、服务于市场, 市场就会给予回报, 江苏省在未来利率市场化的时代将会有更加广阔的发展空间。

参考文献

[1]贾翠芳.利率市场化下中小商业银行如何进行市场定位.山西财经大学[D].2014:1-45.

[2]中商情报网.2014-2018中国中小商业银行行业发展分析及投资研究报告[R].经济研究报告, 2014.

[3]赵建强.我国中小商业银行发展中存在的问题及对策.内蒙古科技与经济[J].2009, (03) :39-42.