登记现状

登记现状（精选十篇）

登记现状 篇1

不动产登记是物权法中的重要制度, 它指经权利人或利害关系人申请, 由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。实质是物权公示, 指以一定方式确认和表现物权权属状况, 并使外界通过这一方式足以明辨和信赖该状况, 对此负有不作为义务的责任。根据物权公示原则, 不动产物权发生变化时需要以一定方式公示, 以便更好地发挥不动产物权的排他作用, 由此产生了不动产登记制度。

不动产登记主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为, 不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在, 登记之后才完成不动产物权的变动, 未经登记, 物权受让方只能受债权保护, 而非物权保护。对抗要件主义认为, 不动产是一种特定物, 物权变动与债权成立同步, 登记只是对抗第三人的要件。我国《物权法》颁布实施后, 不动产登记的法律依据与登记效力已经明确, 成立要件主义和对抗要件主义并存, 以成立要件主义为法定, 以对抗要件主义为例外。

不动产登记制度的意义:

1.不动产统一登记制度通过保障公民的房屋等不动产的交易安全, 减少欺诈行为, 进而使得人们有长久的动力去创造和追求财富。

2.不动产统一登记制度在客观上有反腐倡廉的作用。这也正是当前公众所最为看重, 寄予厚望的一点。在“房叔”、“房婶”、“房爷”层出不穷的社会现实下, 公众无不期待以全国统一的不动产登记制度, 让“房叔”、“房婶”们现出原形, 接受公众和国家有关部门的监督。

3.不动产统一登记制度的建立, 有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况, 进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。

二、现阶段我国不动产登记制度的缺陷

不动产登记是《物权法》的基础内容, 但是整体来看我国的不动产登记制度是比较混乱的, 虽然2007年出台的《物权法》对不动产登记做了相关规定, 但这些规定都只是原则性的, 6年过去了, 不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决。

(一) 不动产登记法律杂乱

我国目前有关不动产登记的相关主要规定在法律、法规、部门规章、地方性法规和司法解释中, 内容杂乱、不统一, 甚至有的规定互相矛盾。比如主要的法律《物权法》、《土地管理法》、《矿产资源法》等, 而同样关于不动产登记的行政法规也有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等, 还有部门规章、地方性法规包括国土管理部门的《土地登记资料公开查询办法》、《土地登记规则》等。虽然关于不动产登记的制度规定很细致, 但是却比较分散, 这样不利于发挥它应有的作用。长期政出多门的不动产登记局面, 一是增加了登记申请人的负担, 二是增加了地方政府的财政支出, 三是降低了登记效率, 四是不可避免产生大量的登记瑕疵, 五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。

(二) 不动产登记机关不统一

同时我国目前从事不动产物权登记的机关也有多个, 如土地登记在土地管理部门, 房屋产权登记在房地产管理机关, 草原登记在农牧业部门, 林木权登记在森林管理部门等, 这样规定的弊端也是显而易见的:登记机关分散, 既不利于登记机关之间的相互沟通, 也不利于当事人的查阅;登记机关权力纵横交错, 会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述:当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时, 不但会损害当事人的正当利益, 增加其不合理负担, 而且会扰乱正常的法律秩序;由于多个行政部门进行登记, 所发权证权属界址经常发生冲突, 会导致不动产所有人之间的大量纠纷。

(三) 登记信息查询不便利

只有将登记的信息公开, 才能发挥登记公示的功能, 降低交易成本, 减少交易失误, 提高交易效率。《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料, 登记机构应当提供。”但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统, 当事人或律师等代理人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外, 一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定, 登记资料并不向社会公开, 查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开, 因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

三、我国不动产登记制度的完善

(一) 制定专门的不动产登记法作为不动产登记的程序性法律

除了《物权法》明确规定了不动产登记制度之外, 各类规范性文件中也有说明, 这就使不动产登记规则之间存在不协调、重复, 甚至是相互矛盾的情形。基于不动产登记在现实生活中的重要性及现在的混乱局面, 极有必要出台一部法律对不动产登记做出具体明确的规定, 对登记的程序、登记机关的确定及其职权、登记申请人的范围、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任、登记审查的标准等作出详细的规定。

(二) 统一不动产登记机构

世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等。在实践中, 一般分为两种模式:以德国、瑞士、韩国为代表的, 法院负责不动产登记;另一种是以日本为代表的, 行政机关负责不动产登记。当然这两种学说各有弊端, 结合我国的实际情况, 笔者认为实行行政机关更为适宜。首先, 如果行政机关负责不动产登记, 可以有效减轻法院的工作, 也可以提高登记的工作效率, 解决大批行政人员的去留问题。其次, 这符合我国国情和民众的法律观, 符合一般人的价值理念。

(三) 建立公开有偿的查询制度

不动产登记信息公开既是公信力的要求, 同时也是公信力的体现, 社会公众应该能够知晓不动产登记的相关信息。因此建立统一的不动产登记信息公开查询制度是不动产登记的本质要求。目前国际上有很多先进的不动产登记信息公开制度, 美国通过建立以互联网为基础的全国统一的不动产登记备案电子系统, 将不动产的物权登记信息上传到互联网, 任何组织和个人都可以通过网络有偿查询公示信息, 这不仅有利于当事人的不动产查询, 而且也增加了不动产登记的透明度。我国应借鉴国外先进经验, 加快建立一套比较完整的不动产登记信息公开查询制度。

摘要：不动产登记制度的完善和发展不仅是财产交易有序化的必要条件, 也是整套物权法律制度赖以存在的基石。2007年通过的《物权法》专门对不动产登记作出了规定, 这标志着我国不动产登记的基本结构正式建立, 并为将来的不动产登记条例提供了思路。然而, 我国不动产登记存在着诸如立法不完善、房地分离登记、城乡管理不统一等许多问题。因此文章认为有必要就不动产登记制度在全面考察的基础上, 从立法体系、登记机关、登记规则等方面提出改进意见, 使我国不动产管理真正做到制度健全, 有法可依, 从而保障不动产真正权利人及利害关系人的权利, 维护市场交易秩序的稳定和国家法律的权威。

关键词：不动产登记,不动产统一登记制度,物权法

参考文献

[1]王克稳.我国不动产登记中的行政法问题[J].中外法学, 2012 (2)

[2]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望[J].法学, 2013 (5)

[3]熊文钊、郭晋.论不动产登记行为的法律属性[J].法学论坛, 2010 (5)

不动产登记现状调研报告 篇2

一、机构人员现状情况

(一)土地登记。国有土地使用权、农村集体土地确权登记具体事务由县国土资源局地籍地政股承担。地籍股现有工作人员2名，均为事业人员。

(二)房屋登记。下设立房产股为房屋不动产登记机构，目前房产股无人员编制。

(三)林权登记。我县环林局直属事业单位中无机构和编制承担与不动产登记相关工作的机构和编制。县环境保护和林业局内设机构中的林业行政管理股(挂森林防火办公室牌子)职责中有不动产登记的相关职能，无具体工作人员。

(四)草原承包登记。我县草原登记由县农业畜牧和水务局下属事业单位草原站负责，县草原工作站为财政全额拨款的公益性事业单位，机构级别为股站级，设立编制12名(原畜牧兽医局编制中调整2个编制，申请增加10个新编制)，股级领导职数3名(1正2副)，工勤编制1名。

(五)农村土地承包经营权。农村土地承包经营权登记工作由县农业畜牧和水务局下设事业机构—县农村经济经营管理站承担，县农经站为股级事业单位，核定事业编制5名，其中：站长1名，副站长1名。目前实有人数1人，混岗2人。

二、业务及信息化建设情况

(一)县国土资源局土地登记。已建立了土地登记薄、册、卡、证，发证证书包括中华人民共和国国有土地使用证、中华人民共和国集体土地所有证、土地他项权利证明书，在县政务中心办证大厅设置了窗口。尚未在网上审批，未建立国有土地使用证数据库和登记系统;目前，国有土地使用证办理1900本，宅基地使用证办理15000个，完成我县24个藏传佛教寺庙，涉及的15个乡镇，占地面积1408666.628平方米进行了土地权属登记。

(二)县住房建设和保障局房屋登记。已建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办证大厅设置了窗口;发证证书名称为：中华人民共和国房屋所有权证、房屋他项权利证明书。

(三)县林业局林地(林权)登记。林权确权面积234150亩，林地登记408宗,发放林权证137本，发证408宗，发证面积234150亩。我县环境保护和林业局建成覆盖全县行政区域的较为完备的林业主体数据库、专题数据库、基础地理信息数据库以及其他配套数据库，完成了30多人次参加的地理信息技术应用(3s技术)培训。集体林权制度主体改革成功后，为积极适应林权及林产业管理的信息化、数字化建设发展需要，建立了县林权证管理信息系统;加强了林业信息化硬件设施建设。建立省县三级林业门户网站、视频会议、办公自动化、资源管理信息。

(四)县农业局土地承包经营权登记：建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办证大厅还未设置窗口。还未建立数据库，也未在网上审批;发证证书名称为：中华人民共和国农村土地承包经营权证。新一轮农村土地承包经营权确权目前未发证，即将全面启动农村土地承包经营权确权登记工作。

(五)县畜牧兽医局草原承包登记。建立了登记薄、册、卡、证，在县政务中心办证大厅还未设置窗口。还未建立数据库，未在网上开展了审批;发证证书名称为：中华人民共和国草原承包使用证。

三、下步工作安排

(一)成立领导小组。成立由县人民政府主要领导任组长，常务副县长、分管副县长任副组长，县政府办、县编办、财政局、国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和林业局、法制办、政务服务中心主要负责人为成员的不动产统一登记工作领导小组，加强对不动产统一登记工作的领导，负责研究决定不动产统一登记工作的重大事项，严肃工作纪律，确保在推进实施过程中队伍不乱、人员不散。

(二)建立联席会议制度。为加强对不动产统一登记工作的领导及部门之间的协调配合，建立由常务副县长和分管副县长为召集人，县政府办、县编委、财政局、国土资源局、住房城乡建设局、农业畜牧和水务局、环保林业局、地税局、法制办、政务中心负责人为成员的县不动产登记工作部门联席会议。在县政府领导下，协调各有关部门开展相关工作;研究提出建立不动产统一登记制度政策建议以及有关法规、规章和规范性文件的“立、改、废”意见和建议;研究解决不动产统一登记的制度体系、工作融合、信息平台建设。

(三)加快推动职责整合。职责整合是开展不动产统一登记工作的前提和核心，省已明确要求在6月30日前完成市、县两级不动产统一登记的职责整合工作。尽快梳理相关部门承担不动产登记职责情况，按照不动产统一登记的要求，理顺相关部门交叉分散、层级管理权限范围不统一的不动产登记职责，按照人随事走、编随人走的原则，划转相应的不动产登记人员、编制、设备和相关经费，统筹不动产登记相关资源，确保不动产登记机构有足够力量和资源有效开展不动产统一登记工作，力争在6月30日前完成职能职责整合。

(四)编制机构组建方案。机构编制是开展不动产统一登记工作的重要保障。充分考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性，科学统筹调配相关资源逐步健全和完善人员队伍，拟设立县不动产登记局、县不动产登记中心，及时制定不动产登记机构编制设立方案，及时上报县编委审定，于11月30日前完成县级不动产登记机构编制的设立，年内确保统一登记机构组建到位。

(五)做好资料移交衔接。不动产登记资料移交是确保工作平稳开展的关键。不动产登记资料是证明不动产权利归属的重要依据，是依法开展不动产登记和信息查询基础。相关部门加强沟通协调，全面清理和整理不动产登记历史资料，制定详细的不动产登记资料移交方案，明确原来保存在有关部门的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据的移交、整理、保存的方式及时间要求等，指派专人按计划开展不动产登记资料移交工作并办理好移交手续，明确责任。

(六)开展不动产登记信息数据整合。国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和保林业局等部门要及时全面清理和整理不动产登记资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对原有数据进行录入整理，根据部门信息系统现状完善不动产登记信息数据库，实现各业务主管部门和不动产登记系统互联共享。按照信息平台统一技术要求，预留接口。一旦国家不动产操作系统软件建立，及时接入信息平台。

(七)加强宣传引导工作。认真组织学习《不动产登记暂行条例》，并做好宣传和舆论引导工作，坚持正面宣传和正确的舆论导向，按照国家、省的统一要求，结合工作情况，充分发挥部门引导、专家解读和社会报道等各方面优势，有效利用媒体平台，有重点的做好宣传和舆论引导工作，加强舆情动态监测分析，针对社会关注的热点、焦点问题进行回应，统一口径、统一发声、正面引导，避免恶意炒作。

四、有关建议

(一)落实时间进度。省厅、局已明确要求在6月30日前完成市、县两级不动产统一登记的职责整合工作，11月30日前完成机构组建。我局已代拟不动产登记工作计划及领导小组、职责整合、联席会议制度等通知文件，现报请县政府审定后于6月30日前印发执行，确保不动产统一登记职责整合工作的顺利有序开展。

(二)落实办公场所。土地、房屋、林地、草原等不动产登记档案资料多，办公用房至少需要1200平方米，现国土资源局办公用房有限，无法整合调剂使用。

(三)落实专人负责。不动产统一登记工作需要多部门的协调配合，建议联席会议制度由县人民政府常务副县长任召集人，分管副县长任副召集人，相关部门为成员，每半个月召开一次联席会议，及时研究不动产统一登记制度实施的有关问题。国土资源局、城乡规划建设和住房保障局、农业畜牧和水务局、环境保护和保林业局等部门确定专人负责做好整合前期工作，主要包括做好资料的移交衔接和不动产登记信息的数据整合。

登记现状 篇3

关键词： 土地权益；土地承包经营权；确权登记；现状；法律建议

中图分类号：F321 1 文献标志码： A

文章编号：1002-1302（2015）08-0434-03

在十八届三中全会的改革方案中，土地改革是其中的重要内容，土地是万物之本，是最重要、最基础的不动产。土地承包经营权确权登记是有效管理农村土地和开展适度规模经营的基础，2013年中央一号文件要求全面开展农村土地确权登记颁证工作，健全农村土地承包经营权登记制度，强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、甚至不清等问题。通过对土地承包经营权的确权，有利于保障农民的经济来源，明确农民土地权益；有利于政府有效管理土地，建设现代农业；有利于减少农村土地纠纷，推进新型城镇化的进程。

1 土地承包经营权确权登记的现状及其意义

1 1 土地承包经营权确权登记的现状

自开展土地确权登记工作以来，多个省、县、乡镇的试点工作顺利进行，上海、浙江、江苏、安徽、四川等地在二轮承包的基础上，在个别区、县展开土地承包经营权确权工作。通过试点工作，基本上做到了明确土地产权、保护农民土地权益、化解农村土地纠纷、维护社会稳定，起到了良好的效果。但是，实际农村土地承包经营状况复杂，在土地承包经营确权登记的管理工作中还存在着一些证地不相符、档案数据不一致、土地管理不到位等问题，这些问题是亟须解决的。同时，土地承包经营权确权工作不应该只局限于试点地区，应该在全国范围内推广，并深化推进土地改革，造福全国人民。

1 2 土地承包经营权确权登记的意义

1 2 1 有利于保护农民土地权益 农村土地承包经营权确权工作的开展有利于维护农民的土地权益。长期以来，农民以土地为生，土地的效益与农民的生存息息相关，然而侵害农民土地权益的现象却屡屡发生。通过对土地承包经营权的确权登记，长期有效地保护农民土地权利，加强农民土地权利的稳定性，巩固农民对所有土地承包经营权利的法律效力，利于农民对土地投资，也方便土地流转等问题的解决。

1 2 2 有利于有效管理农村土地 开展土地承包经营权确权工作有利于加强政府等相关部门对土地的管理。相关部门通过对土地的确权，掌握农民承包经营土地及农户的详细信息，建立材料管理档案，促进土地管理的信息化，可以更加合理有效地管理土地，从而有利于政府制定实施支农惠农的土地政策，推动农村土地经济的发展，并有利于更加有效地利用土地资源，促进农村土地市场和谐稳定发展。

1 2 3 有利于促进农村经济发展 进行土地承包经营权确权工作，有利于促进农村规模经济建设，发展现代农业。确权工作的开展，使得农民土地承包经营合理化、合法化、有序化，减少和解决了土地纠纷，使农民安心、放心地种植土地，增加土地投资，积极响应政府建设现代农业政策的号召。土地确权工作是土地流转的基础，是建设土地市场、创新新农业经营体制的保障。促进农村经济的发展，必须做好土地确权工作。

1 2 4 有利于减少农村土地纠纷 对土地承包经营权的确权有利于解决农村土地纠纷。农村土地纠纷长期存在，可以通过对土地承包经营权的确权，清晰明确地划分土地的范围，使农民明确自己的土地界限，了解自己的土地权利，树立土地保护法律意识，从而有利于政府妥善化解土地承包经营纠纷并减少农民之间产生的土地纠纷。

2 土地承包经营权确权登记的问题分析

2 1 相关法律法规的不完善增加了确权登记的难度

目前的《农村土地承包法》《物权法》对土地登记都做了明确的规定，但就农村土地登记的实际情况来看，我国在土地登记方面是存在法律缺陷的，主要有以下3个问题。

2 1 1 法律法规之间的相互冲突 《农村土地承包法》规定，承包方和发包方通过制定土地承包合同获得土地的承包经营权，这是对承包方获得土地承包经营权的法律规定。而《物权法》将农村土地承包经营权规定为一种用益物权，进行土地登记后，由行政机关颁发土地确权登记证书，产生公示、公信的效应。但是在农民取得土地承包合同、获得土地承包权的过程中，并没有看到物权所要求的公示内容，所以该土地确权登记只是一种行政管理登记而非物权登记 [1]。

2 1 2 现有土地权利没有法律保障 从目前土地确权登记工作试点区的情况来看，存在着这样一个问题：政策制定者的侧重点是在土地确权登记后方便土地流转，从而增加农民收入，发展现代化农业。而农民关心的则是如何通过土地确权保证现有土地制度赋予农民的土地权利在现实中得到落实 [2]，恰恰在如何保障这些法律赋予的权利方面，现有法律存在缺陷。由于两者关心的侧重点不同，在理解上不能达成一致，确权登记工作难免受到影响。

2 1 3 土地承包权属问题成为最大问题 开展土地确权登记工作以来，工作人员遇到的最大、最头疼的问题就是土地权属问题，即因土地承包地块面积不准、四至不清等问题所引起的土地所有权或者使用权的归属问题。虽然目前已有《土地权属争议调查处理办法》来处理土地权属不清的问题，可是在实际工作中土地权属问题涉及多方法律关系，问题复杂难解，而法律规定却不能面面俱到。

2 2 相关部门操作混乱制约了确权工作的开展

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我国农村人口众多，在全国开展农村土地确权工作是一项艰巨的任务；同时，地理环境的不统一又给确权工作增加了难度。部分地区土地情况复杂多变、工作量大，制约了土地登记工作的开展。在工作过程中承包政策操作不规范，特别是承包经营权证管理发放不规范、地籍管理不科学、政策落实不到位、政出多门，导致工作结果不尽如人意，反而增加了农民负担，引起了更多的土地纠纷与农民不满，使得土地承包经营确权工作没有普遍展开 [3]。同时，土地确权工作是一项浩大工程，需要大量资金的支持，然而实践中资金的缺乏调动不起乡镇干部及工作人员的积极性，使得土地确权工作实施困难。

2 3 农民土地的种种矛盾阻碍了确权登记的进行

农民土地权益纠纷的存在，使得土地确权工作困难重重。农村土地权属问题复杂，许多情况下土地流动性大、界限模糊，土地矛盾层层叠加。如农民之间随意的土地流转、自行开垦土地、擅自调整土地界限等情况造成了较多土地纠纷。此外，随着国家农业政策的调整、农产品价格的提高、土地使用价值的提高，农民纷纷返乡争抢种植土地也引发了许多纠纷。以上这些纠纷产生的原因复杂，存在的时间较长，涉及的农户关系较多，具有明显的群体化，这些纠纷能否得当处理，直接影响土地承包关系的稳定以及后期农村土地市场的建立。

3 国外土地登记制度的比较与借鉴

3 1 国外土地登记制度的比较考察

3 1 1 德国 德国的土地权利登记采取土地强制登记模式，实行实质性审查，土地登记具有公信力，一切土地权利的取得、变更必须登记，只有经过土地登记机关登记后才发生法律效力。登记机关对登记的申请进行实质审查，即除对申请登记的程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生权利的变更原因进行核查认定后才可登记，一经登记便有权利 [4]。土地登记具有公信力，具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，但是对于善意取得土地权利的第3人仍具有法律效力，善意第3人不负返还义务。在土地登记的整个过程中，登记机关对土地交易安全起着十分重要的作用。

3 1 2 法国 法国土地登记采取契约生效模式，实行形式审查，土地登记不具有公信力。法国实施的土地契约登记制度是指对于土地的权利，由当事人取得一致意见，双方订立契约即可生效。政府登记机关根据契约订立的内容，进行形式审查并不对契约内容等做实质审查，即可办理登记，经登记后，土地权利可对抗第3人 [5]。对于土地利益相关者在主张其权利时，按照实体法律决定该土地权利的归属。登记的土地在法律上不具有公信力，只是一种公开登记，方便土地利益关系者查阅和了解。

3 1 3 澳大利亚 澳大利亚的土地登记采取非强迫模式，实行实质审查，土地登记具有公信力并颁发土地凭证。澳大利亚实施的是托伦斯登记制度，属于不动产登记制度。当事人自行决定土地的初始登记，政府不强制要求，但经政府登记机关登记后，该土地权利的变更必须经过登记机关的登记，即国家不要求一切土地强制性登记，但一经登记，土地权益的变动必须登记才可发生效力。登记机关依据相关法律对土地登记申请材料进行实质审查，确认登记后向土地申请人颁发土地权利凭证；同时登记具有绝对公信力，一经登记的土地将受法律的保护，登记机关对土地错记、漏记及虚假登记的，负有损害赔偿责任 [6]。

3 2 国外土地登记制度的经验启示

通过对以上3个国家的土地登记制度的对比分析，为我国土地登记工作的完善提供了可借鉴之处。

3 2 1 土地法律法规的完善 国外在土地登记方面的法律法规相当完善。德国有1897年的《土地登记条例》、1935年的《土地登记条例施行法》《土地登记设施法及施行法》、1936年的《土地登记官职责条例》等法律法规。澳大利亚各州都有一套健全的土地登记法律和规定，这些法律和规定是托伦斯土地登记系统的主要法律依据，如在新南威尔士州，土地登记主要依据《不动产法》《多层产权法》。

3 2 2 土地登记公信力的确立 土地登记具备公信力，才能保证土地确权登记工作在全国全面开展起来。土地经过登记后即受到法律的保护，所产生的公信力使权益人相信其土地权利存在着权威性。经过土地登记后，能够保护土地交易，增加社会公众信任度，是完善我国土地登记体系的重要一步。

3 2 3 土地登记赔偿制度的建立 国外主张土地登记赔偿制度，土地登记工作是政府的一种行政工作，因工作人员工作的失误等原因造成土地登记档案错误、缺失、失真并损害土地权益人利益的，应当进行损害赔偿，从而大大减少由土地登记带来的损失。

3 2 4 土地登记资料的公开 登记机关的土地登记信息在机构内部分支和机构外部进行数据共享。其他需要土地登记信息的机关与土地登记机关建立资料链接，以简化信息来源、方便工作、互相监督。使得土地登记信息公开、透明，从而推动土地登记管理信息化、社会化，方便土地利益相关人通过网络对土地登记资料进行查询。

4 土地承包经营权确权登记的法律建议

4 1 完善立法，加快确权登记进度

加强土地立法的完善，是开展土地确权登记工作的重要前提。在目前的情况下，应由农业部颁布《土地承包经营权确权登记实施细则》的部门规章，填补现有法律法规的缺陷，保证土地确权登记工作的顺利开展，从而加快进度。新的法律文件应该包括以下几个方面。

4 1 1 采取统一登记生效方式 土地承包经营权的登记应与一般不动产登记制度一致，保证土地承包经营权的物权效力一致。土地是以什么样的方式承包以及在承包的过程中权利的变更、转让等都应采用统一的登记生效方式 [7]。一经登记，农民的土地权益受到法律的保护，土地确权登记证书是土地承包、转让的唯一凭证。土地凭证不再是土地权利存在的一种证明，而是农民土地权益保障的依据，具有法律效力。

4 1 2 保障农民现有土地权利 现有的土地法律法规赋予农民的土地权利并没有得到实际的保障，许多弱势农民、穷困农民的权利在遭到侵犯，因此仅有土地凭证是不够的。一方面须要国家力量介入到基层农村中去，为农民土地承包权利的实现提供持续性的保障；另一方面，制定权利保障法律条例，将实现基层农民权利列入法律程序，实现农民权利的获得和实现均在法律的保护之下。

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4 1 3 推进权属处理方法法制化 目前农村权属问题的解决对土地确权登记工作至关重要。在与基层农村土地管理人员的交流沟通过程中，面对复杂的权属问题时，有这样的一个解决办法：在保持土地现状的情况下，尊重农民的双方意见，考虑土地效益的最大化，划分土地临时界限，实行临时工作界限，这是目前针对土地权属问题最行之有效的解决办法。

4 2 统一机制，加强农村土地管理

统一的土地确权工作机制，是开展土地确权工作的基础，应对全国城乡土地、地籍实施统一的工作标准、规范的操作程序、科学的管理，设立专门负责土地确权工作的机关。目前，国土资源部已成立了不动产登记局，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作。同时，在开展土地确权工作的过程中，须要国土、农业、法制等相关部门互相协作、各司其职、互相监督、井然有序地完成土地确权工作中相应的部分，确保土地确权工作有条不紊地开展。

4 3 强化培训，规范执行人员工作

提高执行人员工作的专业化水平，是开展土地确权工作的保障。 在开展土地确权工作之前，应对相关工作人员进行农村土地确权颁证相关法律、法规、政策、业务操作的专业培训。通过培训提高工作人员的技能，准确理解和把握政策界限，掌握具体的操作规范。在工作开展的过程中，定期对工作人员进行政策性指导、组织培训学习，紧密跟踪土地进展，以便解决工作过程中出现的新问题。同时倡导工作人员在面对土地纠纷时，以人民的意愿为主，保障农民的合法权益。土地确权工作的完成依赖农民群众，要加强与农民群众的合作，建立民主协商机制，不积压问题，确保确权颁证工作顺利进行 [8]。

4 4 筹措资金，支持确权工作开展

财政资金的支持，是开展土地确权工作的后盾。全国开展土地确权工作是一个时间长久、工作量大、耗资较多的工程，全国各乡各镇土地确权工作的进行，都离不开国家政府的资金支持，资金的充足与否，直接影响着土地确权工作的质量和进度。建议在农村土地确权初始登记时，可由政府给予一定的资金支持来实现免费登记，从而早日实现在全国全面展开土地确权工作。政府要落实这项经费的保障，避免增加农民负担，确保工作正常进行 [9]。对于农村经济相对薄弱的乡镇，上级政府应给予更多的关心、更多的支持，或开展镇镇互助的形式进行合作，推动土地确权工作的进行，形成土地确权规模效应。

4 5 尊重民意，健全纠纷解决机制

土地纠纷的顺利解决，是开展土地确权工作的必要前提。土地纠纷复杂多样，必须具体问题具体分析。因土地承包经营发生纠纷的，有协调、调解、仲裁、诉讼4种解决方法。由于农民双方都以自己的利益为主，各执己见，双方的意思表示很难达成一致，双方协商起到的作用甚微。应该加大农村土地纠纷的调解力度，发挥人民调解、行政调解、司法调解的合力作用，通过疏导、说服，促使当事人互谅互让，从而解决土地纠纷。在调解无望的情况下，纠纷双方当事人可以根据双方协议向有关仲裁机构提交仲裁协议，由仲裁机构进行裁决。也可以通过向法院提起诉讼来保护自己的权益 [10]。同时，应该加大土地确权宣传的力度，使广大农民意识到土地确权工作是为了保障农民自己的利益。通过增强农民的土地确权意识，使土地确权工作得到广大农民的认同和支持，从而愿意参与土地确权，使得土地矛盾迎刃而解，从而保证土地确权顺利完成。

参考文献：

[1] 何 虹，许 玲 农村土地承包经营权确权登记制度的法律完善——基于苏南农村视角[J] 农村经济，2013（6）：44-49

[2]夏柱智 从多地试点看农村土地确权[J] 南风窗，2013（25）：46-47，50-51

[3]伍 振 “寸土必争”农村土地确权遇困[J] 国土资源导刊，2013（2）：34-36

[4]胡胜国 国外土地登记制度的比较与借鉴[J] 资源与产业，2011（增刊1）：101-105

[5]刘婧娟 土地登记制度比较研究[J] 经济研究导刊，2011（7）：170-172，194

[6]郭迪跃 土地统一登记的澳洲经验[J] 国土资源导刊，2010，7（2）：68-70

[7]袁达松，郑潮龙 我国农村土地承包经营权登记制度的完善[J] 中州学刊，2013（2）：56-59

[8]孙 雷 开展农村承包经营权登记工作切实维护农民土地基本权益[J] 上海农村经济，2013（6）：4-7

[9]祝春秀 积极稳妥推进农村土地承包经营权确权登记[J] 四川农业与农机，2013（3）：1-3

[10] 陈宝兰 土地确权过程中的土地纠纷事件分析[J] 法制博览，2013（10）：191

登记现状 篇4

1.1 物权变动的一般理论

“物权的存在和变动必须通过一定的公示方法表现出来, 以使当事人和第三人能够从外部知悉, 因此, 近代民法将‘公示原则’和‘公信原则’作为物权变动的两大基本原则”。[1]

各国民法均规定, 物权公示因物权标的为动产或不动产而有所不同。动产物权设立的公示方法为占有, 动产物权变动的公示方法为占有的移转 (交付) , 不动产物权设立及变动的公示方法均为登记。[2]

各国或地区因法律传统的不同出现了三种物权变动模式:即以法国、日本为代表的意思主义的物权变动模式;以德国和中国台湾地区为代表的形式主义的物权变动模式;以奥地利为代表的折中主义模式。[3]

各国立法因依据的物权变动模式不同, 其公示的效力也不同, 出现了“物权公示对抗要件主义”与“物权公示成立要件主义”两种立法模式。前者物权变动的意思表示即可导致物权变动, 公示只具有对抗善意第三人的效力, 与采用物权变动的债权意思主义立法模式之间“显然有因果关系”。后者物权公示是物权变动产生对抗效力的条件, 同时也是物权变动成立的必要条件, 与采用物权变动的形式主义之间“显然有因果关系”。[4]

折中主义或称债权形式主义不承认物权行为, 物权公示既是物权变动产生对抗效力的条件, 同时也是物权变动成立的必要条件。公示的内容是对引起物权变动事实和物权变动结果。

1.2 我国知识产权质权登记的效力

我国物权法第二百二十七条第一款规定, “以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的, 当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立”。也就是说“质权只有在完成了公示之后才能有效设立”。[5]即质押合同的效力和质权设立的效力是各自独立的, 不承认独立的物权合同, 公示是质权设立的有效要件。由此可见我国物权法中关于知识产权质权采用折中主义的物权变动模式。

但是, 担保法第七十九条规定, “以依法可以转让的商标专用权, 专利权、著作权中的财产权出质的, 出质人与质权人应当订立书面合同, 并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效”。

著作权质押合同登记办法 (国家版权局1996年9月23日颁布并生效) 第三条:“以著作权中的财产权出质的, 出质人与质权人应当订立书面合同, 并到登记机关进行登记。著作权质押合同自《著作权质押合同登记证》颁发之日起生效”。专利权质押合同登记管理暂行办法 (中国专利局专利局令第8号1996年9月19日发布1996年10月1日生效) 第三条:“以专利权出质的, 出质人与质权人应当订立书面合同, 并向中国专利局办理出质登记, 质押合同自登记之日起生效”。商标专用权质押登记程序 (国家工商行政管理局1997年6月6日发布并生效) 第八条:“商标专用权质押合同自登记之日起生效”。这些规定都意味着登记成为质押合同的生效要件, 不登记使质押合同本身的无效, 这种规定与物权法有冲突, 应该根据“上位法优于下位法”以及“新法优于旧法”原则, 使其无效。

由此可见, 知识产权质权登记属于物权的设立登记, 其目的在于向不特定第三人宣示一种新的权利的产生, 即在知识产权上首次设立新的物权, 公示的对象是质权的设立, 具体内容包括设立知识产权质权的事实以及质权权属状态两个方面。[6]

2 我国知识产权质权登记机关的现状

我国现行法律体系下只对著作财产权、专利财产权和商标财产权质权登记机关作出了明确的规定。如表1所示

根据物权法第227条:“以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的等等”, 根据其文义解释, 可以出质的知识产权不应局限于以上三种知识产权财产权。从我国现行法律所保护的十八中知识产权 (或类似权利) 从财产性和可转让性两个纬度来看, 绝大部分和著作权、专利权、商标权类似。即它们存在成为质权标的的可能性。虽然这个问题不是本文要讨论的重点, 但从发展的角度来看, 为探讨其他知识产权可能的质权登记机关留下了空间。

3 我国知识产权质权登记机关的拓展

3.1 我国与知识产权相关的登记制度

在现行法律体系下, 除质权登记外, 我国与知识产权有关的登记还有注册登记和财产权转让登记两种。

3.2 我国知识产权质权登记的拓展

除表演者权和经营性秘密转让的登记机关须法律进一步完善外, 其它知识产权转让的登记机关可以直接作为这些知识产权质押的登记机关。理由是:

首先:除著作权类权利属于自作品完成而自动取得著作权外, 其它各类知识产权的取得都须经法律的特别授予, 这种权利授予的外在表现形式就是行政机关的注册登记。因此, 专利权和商标权类知识产权的注册登记从行政机关角度讲具有管理功能, 从法律效果上讲, 它向不特定的第三人宣示权利的状态, 又具有公示效果。

其次, 知识产权转让登记的作用有三种, 一是对转让知识产权的合法性、真实性进行审查, 二是证明受让人取得的知识产权具有来源上的正当性。三是彰显权利归属和权属状态。由此可见, 知识产权转让登记行政行为从行政机关角度讲具有管理作用, 是公权力对知识产权干预的一种手段, 特别是有些知识产权的转让还需要行政审批。从法律效果上讲, 同样具有公示效果。由于, 知识产权中的财产权具有物权属性, 和所有权相似, 具有绝对性、排他性和优先性, 权利的转让须第三人知晓才能确保交易的安全, 凡具有类似特性的权利之设立或者变动均有其公示的必要。可见, 知识产权的转让实质上是物权转让, 转让登记使当事人和第三人能够从外部知悉权属的变动状态, 从而产生公示效力。

特别是计算机软件著作权、植物新品种权、集成电路布图设计专有权、技术秘密等财产权上设立质权时, 由其转让登记机关作为质权登记机关具有现实的可操作性, 如表2。

3.1 我国知识产权质权登记存在的问题

从表1可以看出, 我国知识产权管理机构呈现出条块分割的局面, 涉及到国家知识产权局、新闻出版总暑、国家工商行政管理总局、文化部、教育部、科技部、工业与信息产业部、农业部、国家林业总局等不同中央国家机关。绝大部分知识产权由这些中央国家机关统一登记管理, 层级高, 便于当事人和利害关系人查询。但经营性商业秘密、知名商品包装装潢、企业名称权、商号的登记涉及到地方工商行政管理部门和地方科技部门, 其登记公示的效果一定会受到影响。这种对部门登记与物权法所要求的“统一登记”制度相去甚远, 在现有体制下知识产权的管理机关作为质权登记机关仅仅是质权登记拓展的第一步, 建立知识产权质权统一的登记机关还任重道远。

参考文献

[1]谢在全.民法物权论 (上) [M].中国政法大学出版社, 1999:56.

[2]尹田.物权法理论评析与思考[M].中国人民大学出版社, 2004:253.

[3]刘智慧.物权法—立法观念与疑难制度评注[M].江苏人民出版社, 2007:208.

[4]尹田.物权法理论评析与思考[M].中国人民大学出版社, 2004:257.

[5]王利民.物权法研究[M].中国人民大学出版社, 2007:612.

登记现状 篇5

四川省南充市嘉陵区工商局副局长孙学义

《农民专业合作社法》从2007年7月1日施行至今，已有五年时间。农民专业合作社经历了从探索起步到快速发展阶段，在促进农业增效、农民增收、落实国家三农政策、发展农村经济等方面正发挥着越来越重要的作用。

一、嘉陵区农民专业合作社的现状

截止2012年7月，嘉陵区农民专业合作社已达到 296 户。近两年以来，由于广大农村、农民利用自己的土地、水域等资源，采用自愿联合、民主管理等方式，大量从事特种种植、养殖，特别是各级党委、政府，大力新办高新现代农业示范园区，积极引导、鼓励兴办各类专业合作社，给予各类专业合作社政策扶持、资金帮扶，于是大量的农民专业合作社如雨后春笋般涌现出来。就我区而言，目前较为知名的专合组织有南充市益民蛋鸡农民专业合作社、嘉陵区绿康果蔬专业合作社等。专业合作社从业人员最多的达到 130人（南充致远芦笋农民专业合作社），最少的也有 5人，而且就我区专合组织发展态势，仍然是上升趋势。工商行政管理机关在服务专合组织方面，结合自身职能，做了大量服务工作，特别是登记服务方面,各工商所可以说是尽职尽能，尽心尽力，无微不至，服务到位。

二、登记与服务的经验做法

2007年7月1日《农民专业合作社法》实施以来，我们工商部门在开展专合社登记的同时立足商标、广告、合同、市场管理和消费者权益保护等综合职能，为农民专业合作社提供了全方位的服务与支持，极大地促进了农民专业合作社健康发展。

一是努力提高登记工作效率和服务质量。比如我局实行的三四五

六工作机制。包括在基层登记场所设立绿色通道，推行申请、受理、登记一条龙服务，公示登记流程、时限、专人咨询等。

二是严格执行登记不收费，监管不罚款，年度不检验的规定。

三是采取多种形式对农民专业合作社的法律法规进行学习培训和宣传。近几年来，我局认真开展基层登记监管工作人员业务培训，同时发挥我们工商部门覆盖面广的特点，面对面的为广大农民朋友服务，充分调动了农村群众兴办农民专业合作社的积极性。

四是经常开展“红盾护农”行动，加大对农资市场的监管，严厉打击制售假冒伪劣农资商品行为，确保农民群众用上放心的农资，为农民专业合作社营造一个良好的生产经营环境。

五是主动开展行政指导，帮助农民专业合作社提高管理营销水平，指导当地农民专业合作社打出特产牌子，相继注册了一大批特色农产品商标，同时指导农民专业合作社签订规范的合同订单，促进了合作社增效、农民致富。如我局推出的“五站三进” 助农模式，在大通镇农业示范区内建立了登记惠农服务站、红盾护农联络站、合同行政调解站、12315维权站、商标品牌工作指导站等“五站”，通过“五站”进村、进农户、进合作社等“三进”，深入实施红盾护农、登记惠农、商标富农、合同助农等战略工程。

三、取得的初步成效

随着近几年来《农民专业合作社法》配套措施陆续出台，国家和地方优惠政策逐步到位，越来越多的农民群众开始认可农民专业合作社这种新型经营组织形式，踊跃创办合作社，农民专业合作社呈现快速发展势头，到2011年底我区实有农民专业合作社263户，出资总额15366.94万元，成员总数 1836 人，同比增长16 %、17 %、19 %，较去年相比有较大增长。

一是农民专业合作社发展迅速，农业生产组织化程度提高，农民

专业合作社推动了农业生产向区域化、规模化、特色化和专业化发展。农村

经济逐步由分散作业向规模生产转变。由提篮小卖向订单购销、超市销售、网上销售等现代化流通业态过渡。很多专合组织与大的龙头企业或经销企业有固定合作关系，有的合作社还有自己的生产标准，有的合作社还大量使用自己的商标，如与燕京、汇源的联系；益民鸡蛋、河西红萝卜、绿康等。

二是农民专业合作社增收显著，农业生产要素配置效率提高。合作社在帮助农民销售农产品过程中发挥了较大的作用。比如河西蔬菜远销香港。农民专业合作社促进了农村土地流转，拓宽了农民的增收渠道。

三是农民专业合作社的发展，吸引了大批的农民返乡创业。这主要是受到了中央、地方惠农政策的落实和专合社经济效益的逐步显现，现在大量的农民工返乡加入农民专业合作社，自主创业。

四、存在的问题

一是资金制约问题。目前大部分合作社还处于发展初期，实力比较弱。特别是其资产无法评估抵押，难以得到信贷资金支持，能得到贷款的合作社少之又少。二是政策落实不到位。目前国家支持促进合作社发展的法律法规及配套政策体系，虽已初步建立但落实到位尚需时日。

三是普遍存在重数量轻质量，重形式轻内容的现象。我局也存在为了完成考核目标，发展合作社只重数量不重质量，甚至有些合作社完全没有运作。目前，不知大家了解没有，一些合作社只是为了获得优惠政策而挂名成立。比如将农民承包的土地集中，交给种植能手统一经营，返聘农民工，支付农民土地租金、劳务费。合作社既没有民主管理也没有与社员农产品的交易。实际上变成了土地出租、劳务雇佣关系，农户无法享有产品经营收益。这种情况一旦退出将面临赔偿。四是合作社制度建设不完善，内部管理不规范。大家肯定也清楚，目前合作社普遍不重视章程规定，结合自身实际制定规定章程的更是少之又少。章程内容不完善、不严谨，民主管理不到位，运作管理过程松散，重发展、轻管理、重产量、轻质量的现象普遍存在。

五是合作社自主商标较少，品牌经营意识不强，即便有些合作社使用了商标，也是龙头企业营销大户或者是农村经纪人注册的商标，以合作社自己名义注册的商标少之又少。目前全区涉农商标共181件，但农民专业合作社拥有的商标仅有18件。

六是合作社监督有“盲区”。目前我国的法律法规以支持引导合作社发展为主、约束农民专业合作社的组织和经营行为的规定较少，对违法行为处罚较为宽松，因此出现了只鼓励不限制，只发展不监管的倾向。我们知道，目前合作社存在虚假合作社、出资不实和违法经营等问题。那么这些问题不加以规范，对合作社的长远发展将产生不利影响。

五、下步工作打算

我们工商部门要继续认真贯彻落实中央有关政策精神，立足职能，创新机制，积极服务农村政策发展，认真做好农民专业合作社的培育发展登记管理和服务工作。

一是进一步完善合作社登记程序，提高服务质量及服务水平，进

一步把我们基层的实际情况摸清摸透，形成报告，供上级研究制定适应新型农民专业合作社登记管理工作，以切实保护农民利益。

二是进一步加强农民专业合作社相关政策法规宣传，鼓励引导更多农民参与农民专业合作社，树立制度完善、发展较好的农民专业合作社典型，发挥示范带头作用，引导其他农民专业合作社向其学习。

三是进一步研究探索符合条件的农民专业合作社，开展资金互助、信用合作，积极尝试农村资金互助社，农村信用合作组织，为专合组织提供金融资金支持。

四是进一步拓宽农民专业合作社的业务范围。在不违反法律法规的前提下，支持农民专业合作社从事农家乐，农机服务，土肥植保服务，农产品加工等业务范围。支持农民专业合作社跨地域、跨所有制、跨行业开展经营和服务，满足农

民专业合作社的多种经营需要。

登记机构可否凭律师函中止登记程序 篇6

对此，我们存在两种不同意见：一种意见认为，《城市房地产管理法》规定权属有争议的房产不得转让。因此，对于申请人的登记申请应当不予受理。第二种意见是，律师函是邮寄送达，所附材料是复印件，不仅无法辨认材料真伪，而且其主张的权利是否能够得到法院的支持还属未知。仅仅依据律师函阻断房屋登记程序，于法无据。因此，应告知该律师事务所及被代理人，持相关材料到登记机构申请异议登记或通过人民法院对相关房屋进行财产保全，否则，登记机构便可以受理另一方的继承权登记及转移登记申请。

对于这两种意见，我们把握不准，问：我们按哪种意见办理更为妥当。

金绍达：律师函是律师在接受当事人委托后，向送达对象发送的法律文书，律师函可以向送达对象告知相关的法律事实，从法律角度对其进行分析和评价，并代表当事人提出要求，以便达到期望的效果。本例中，律师函向登记机构提供了以下信息：1.原房屋所有权人有非婚生子女；2.当事人已向人民法院起诉；3.如果未经非婚生子女及其监护人同意，对被继承人房屋进行处分的，登记机构不能为之办理权属登记，否则将向登记机构追究责任。

律师函对房屋登记机构并没有强制的效力。但律师熟悉相关的法律规定，一般不会毫无根据地向登记机构提出某项要求。所以，登记机构应予以重视。律师函所述的内容是不是事实，提供的材料是否真实，登记机构应进行审查。包括向已提出登记申请的人进行询问、要求提出产权异议者提供相应的证据等。不经审查就为另一方办理房屋登记显然是没有尽到合理审慎的职责。所以，登记机构不是仅仅依据律师函阻断房屋登记。

异议登记是因权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误而提出的。在本例中，登记簿所记载的权利人仍然是被继承人，当事人对这一记载并无争议，即并不认为登记簿记载有错误。因此，不属于异议登记申请范围，登记机构不应当要求当事人提出异议登记（当事人是否向人民法院申请财产保全，也应由当事人决定，而不能作为登记机构是否受理登记的条件）。现在一方提出办理继承和转让的登记申请，登记机构仍然可以受理，而另一方提出的意见应作为产权异议。

因继承取得物权的，自继承开始时就发生效力，因而，本例中的继承人实际上已经是房屋所有权人。但对哪些人是合法的继承人客观上已存在争议。因此应属于权属争议。《城市房地产管理法》第37条在规定“不得转让”的房地产时，包括了“权属有争议的”房地产。所以，在这一异议被排除前，应不予核准登记。

登记现状 篇7

关键词：邹平县,农村土地,确权登记,现状,对策

农村土地承包经营权确权登记, 对于邹平县而言, 不但有利于加快当地的土地流转, 而且也是深化农村产权制度的一种改革方式, 对构建我国新型的农业发展模式具有极大的影响。本文主要从农村土地承包经营权确权登记对邹平县的影响展开分析, 并针对登记工作中所面临的问题提出有效地解决对策, 以便为更多同类的大县提供可以借鉴的经验。

1 邹平县开展农村土地承包经营权确权登记工作的意义

1.1 改变当前邹平县的农业发展状况

农业是我国经济发展的基础, 所以任何一项和农业、土地、农民有关的政策实施必定是经过深思熟虑的。现阶段邹平县农村土地问题严重, 主要表现为农民乱占耕地、耕地荒废等, 这在一定程度上使得我国有限的土地资源遭到了极大的浪费。所以开展农村集体土地确权登记, 可以很清楚地明确农民和集体土地的关系, 一方面最大程度上保护了土地资源, 减少土地的荒废和浪费;另一方面也确保了邹平县农民有地可种, 从而激发他们对于农业生产活动的热情。

1.2 充分保障邹平县农民的土地权益

每个地区的土地面积、用途和空间位置都是完全不同的, 一旦对农村土地承包经营权确权登记等问题没有处理好, 影响到的将是我国农业的现代化建设进程。对邹平县而言, 更多的则是影响到当地百姓的利益, 毕竟农村土地承包经营权确权登记中问题众多, 诸如农村土地的治理、流转、征收等, 如果处理不好, 直接关系到当地老百姓的生产生活。明确农村土地承包经营权确权登记, 才是对当地农民土地权益的最好保障。

1.3 为邹平县今后农业发展创造良好的环境

农村土地承包经营权确权登记工作, 是在耕地保护政策的前提下进行的, 也给予了农民更多承包土地经营、流转的权利。同时还可以引导邹平县农村土地经营权向着比较有规模的农业大户处流转, 而这种流转是需要通过对每一块农村的土地进行产权的确定。让土地登记以一种物权的形式进行书面上的登记管理, 不仅为我国建立现代化的农业环境打下良好的基础。而且使得当地农民也可以在土地的经营权上自由决定。

2 邹平县农村土地承包经营权确权登记的现状

2.1 登记工作内容复杂且工作量大

农村土地承包经营权确权登记面对的是邹平县的千家万户, 所以要想把工作落到实处, 工作内容是非常复杂的, 并且工作量也是极大的。作为确权登记的负责人员, 不仅需要挨家挨户的拜访, 而且遇到老百姓不懂的问题, 还要耐心讲解, 非常耗费时间。与此同时, 邹平县很多年轻人都外出打工, 留下的也只是些年老的人, 他们不会填写相关登记表, 这无疑加大了确权登记工作人员的工作难度。除此之外, 拜访时还常常面临“三无”情况, 即是“无人员、无场所、无资金”的情况。这些都不利于农村土地承包经营权确权登记工作的开展。

2.2 邹平县确权登记缺乏保障经费

开展农村土地承包经营权确权登记工作, 不只靠单纯的书面文件就能顺利开展的。还需要邹平县提供一定的经费作为保障, 如用于确权工作中所需要的宣传费、培训费、印刷费以及劳务费等等。除此之外, 还需要专业人员进行土地勘察, 需要一笔不小的费用, 而这费用是不能让老百姓承担的, 无形中增加了财政负担。

2.3 邹平县确权登记工作受季节影响大

季节作为一个客观因素, 对邹平县农村土地承包经营权确权登记工作的有序推进也有着重要的影响。从邹平县所处的地理位置看, 尤其是秋冬季节, 天气特别的寒冷, 结冰期也较长, 而农村土地承包经营权确权登记的工作需要实地考察, 恶劣的自然气候自然会对人们的出行造成一定的影响。此外, 还要考虑到农民们种植与收获粮食的时间。这无疑对确权登记工作的开展造成了巨大的影响。

2.4 邹平县农民的思想比较陈旧

农村土地承包经营权确权登记工作是根据当前邹平县农村土地现状所依法推进的, 但由于部分农民思想观念比较陈旧, 对政策的理解不够深入。认为这项工作的开展毫无意义, 甚至担心会影响到自己的土地权益。所以出现了不配合的现象, 这不仅阻碍了当前农村土地承包经营权确权登记工作的开展, 也特别容易激发起农民和县政府之间的一些矛盾。

3 应对农村土地承包经营权确权登记问题的对策

3.1 负责农村土地确权登记的各部门分工合作

农村土地确权登记是一项十分复杂的工作, 所以为了简化程序, 让工作开展得更加顺利, 各部门需要分工合作。比如有的部门负责某个村镇的土地使用情况登记, 有的部门则负责对荒废耕地调查, 这样可以减少每个人的工作量, 提升工作效率。针对那些没有生活在农村的人家的土地, 可以直接由县政府自行处理或者流转到其它愿意耕种的人家手里, 毕竟土地闲置的确是对资源的一种极大浪费。

3.2 加大对当地工作经费缺乏的扶持力度

邹平县农村土地承包经营权确权登记工作的顺利开展, 需要相应的经费支持。地方财政和中央财政要给于邹平县一定的经费支持, 使邹平县的农村土地承包经营权确权登记工作得到有序的推进, 尤其要注意各项目经费的分配比重。同时也不能让邹平县城府和相关土地管理者为确权登记问题而纠结, 否则到头来只会是得不偿失。

3.3 加强对邹平县农民确权登记知识的宣传力度

由于邹平县农民对土地确权登记的认识不够清楚, 因此加强对当地农民的培训显得尤为必要。首先是要提高邹平县各级领导干部的思想认识, 制定相关政策。同时, 通过广播、电视、报纸等渠道, 让确权登记的思想深入到农民的脑海当中。只有充分利用领导干部和相关媒体的权威进行多渠道的宣传, 才能让老百姓明确农村土地确权登记的重要性和必要性。

4 结语

农村土地承包经营权确权登记工作关系到农民的生产生活, 关系到农业现代化的发展。只有妥善处理好存在的问题, 才能促进农业的发展, 对其它的农业大县也有很多借鉴的意义。

参考文献

[1]丁关良, 土地承包经营权基本问题研究[M].浙江大学出版社, 2007, 10

登记现状 篇8

关键词：预告登记,不动产,物权法

预告登记是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。我国学术界将其翻译为预先登记、预登记、暂先登记等。在日本《不动产登记法》中为“假登记”, 我国台湾地区“土地法”则使用了“预告登记”的称谓。预告登记最初起源于普鲁士法, 成型于德国民法中, 并为瑞士、日本等国所继受, 成为不动产登记制度中的重要组成部分。

我国《物权法》第20条规定, 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权力人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。该规定意味着不动产预告登记制度在我国登记制度中的确立。

一、预告登记的功能

从登记形态上看, 预告登记是以保全不动产变动请求权为目的的登记。其所记载的对象是债权的请求权, 而功能就是保全以不动产变动为内容的债权请求权, 为债权向物权的转化提供保障。

这种功能主要表现在以下几方面。 (1) 违背预告登记的处分无效, 其表现大致为:在预告登记设定后预告登记义务人实施的处分行为将使预告登记目的不能实现时, 该处分对预告登记权利人没有法律效力。这实际上限制了预告登记义务人的处分权, 从而为预告登记保全的债权请求权的实现奠定了基础。 (2) 在预告登记义务人破产或者被强制执行时, 预告登记保全的权利摆脱了债权的特色, 从义务人负担的其他债权中脱离出来仍能得以实现。这使得预告登记具有了物权的效力, 其保全的债权不受义务人财产状态的限制。 (3) 预告登记保全的债权因履行而转化为物权时, 该物权的顺位依据预告登记的时间予以确定, 而不依其产生时在登记薄记载的时间为准。上述三个方面分别从排斥义务人进行有害于预告登记的处分、忽视义务人财产状态和确保将来实现的权利地位等角度出发, 并给将来的物权提供良好的法律地位。

二、预告登记的效力

(一) 预警的效力

预告登记在一般不动产登记前对第三人具有预告的意义, 它可以警示第三人不要忽视预告登记的存在, 应遇见到本登记出现的结果不得以善意取得进行抗辩。

(二) 保全顺位的效力

预告登记以保全不动产变动请求权为目的, 其警示作用防止了第三人的介入, 保全了一般不动产登记的顺位使土地所有权转移请求权得以顺利实现。预告登记保全顺位的效力有助于均衡各方利益, 使在先登记的物权优于在后登记的物权, 当然, 如果在先登记的物权因存在瑕疵而无效或者被撤销, 在后登记的物权自然顶替前一登记顺位而优先实现。

(三) 保全债权的实现

预告登记完成后, 义务人将已经预告登记的不动产再转让给第三人而害及预告登记权利人的请求权时, 该转让行为无效。

三、我国现行预告登记制度的补救思路

(一) 扩大预告登记的范围

我国《物权法》虽然确立了预告登记制度, 但未对预告登记的适用范围作出明确规定。而目前的学术界虽对预告登记普遍持肯定态度, 亦未对预告登记的适用范围给予必要的研究, 更未形成一致的看法。本文认为, 我国《物权法》现行规定过于概括, 预告登记的适用范围仅限定在房屋及其他不动产的买卖上, 且在实践中的模糊性远远不能满足千差万别的现实需求。所以, 在我国目前条件下, 建议预告登记的适用范围应在以下范围内确定: (1) 商品房预售合同登记; (2) 以预售商品房设定抵押权及抵押权转让的; (3) 以在建工程设定抵押权及抵押权转让的; (4) 法律、法规规定的其他情形。预告登记制度的宗旨就是保全请求权, 为债权人实际取得不动产物权提供保障。

(二) 预告登记应强制适用

在我国目前有关法律制度不完善、人们法律意识淡薄和维权意识普遍缺乏的情况下, 预告登记若不强制使用将极易束之高阁, 无法发挥其应有的功能。尤其是在商品房预售中, 买受人没有任何产权证明, 也不能实际占有标的物, 若不进行预售登记, 其依据合同享有的仅仅是一种合同债权, 为预售方一房多卖提供了可能。而预售登记则可以使买受人取得优先购买权以及保全债权实现的权利, 并使期房买卖合同发生公示的效力, 有效防止一房多卖行为的发生。从这个意义上讲, 实行商品房预售的强制登记是必要的。

(三) 加强预告登记的效力

根据《物权法》第20条的规定可以看出中国在立法层面仅规定了预告登记保全权利的效力, 但没有规定其顺位保护、破产保护以及预警效力。预告登记效力规定的不完整, 使得该制度保护交易安全、促进交易效率的价值大打折扣。借鉴德国、日本等国法律, 结合我国实际, 本文认为, 应该在预告登记制度中增加顺位保证效力、破产保护效力和预警效力, 并明确立法, 使之成条文化并具可操作性。

(四) 统一预告登记机关

中国现行立法对不动产登记的机关仍没有做统一规定而是散见于各个部门, 相反, 各国对于不动产登记, 则一般设有隶属于某个国家机关的专门登记机关, 在效能上就具有很大优势。本文认为, 我国应将房屋所有权及其他权利作为私权对待, 确定专司房屋转让登记的行政机关, 建立统一的产权登记公示制度。只有统一的机关颁发统一的转让证书, 才能确立证书的权威性, 才能加强登记的公示作用。

参考文献

登记现状 篇9

1. 制度规范基本健全

依照《农业法》、《农产品质量安全法》和《农产品地理标志管理办法》, 我市相继跟进制定了《农产品地理标志登记程序》、《农产品地理标志使用规范》、《农产品地理标志产品品质鉴定规范》、《农产品地理标志现场核查规范》等18个配套制度规范, 实现了登记管理全程依法实施, 执法监督规范运行。

2. 体系队伍基本建立

按照《农产品地理标志管理办法》分工, 巴彦淖尔市负责农产品地理标志登记保护的受理和初审工作, 各旗县区农业行政主管部门已设立县级农产品地理标志工作机构7家, 充实了登记管理人员。为开发和培育更多更好的地理标志产品, 已培训注册核查员20余名。

3. 登记保护全面展开

按照程序和规定要求, 严格的进行现场核查、专家评审和对外公示, 截止目前, 2个产品在农业部公告等待颁证。1个产品已公示, 3份材料整理完毕上报自治区中心地理标志科。2013年对8大类34个产品进行紧密细致的普查, 将纳入农业部《全国地域特色农产品普查备案名录》, 地域保护面积167.5万公顷, 年产量180.4万吨。涉及7个旗县区48个乡镇, 规模不断扩大, 质量不断提升, 突出我市农产品独特品质, 提高了品牌知名度和市场竞争力。

4. 扶持措施陆续跟进

为推动地域特色品牌农产品事业发展, 各级农业部门已在特色农产品基地建设、产品种植规划、农业产业化经营、农业标准化生产示范、品牌发展战略等生产性建设项目中加大了对农产品地理标志的扶持力度。旗县区也相继出台了一系列制度性补贴、奖励扶持政策。农产品地理标志作为农业物质非物质文化遗产、农耕文化和农业传统知识, 已列入各级农业部门工作重点。

二、农产品地理标志登记保护工作存在的问题

1. 登记保护意识淡薄

巴彦淖尔市农产品地理标志登记保护工作起步较晚, 许多产品未得到有效保护。河套地区历史悠久、地形独特、资源丰富, 有许多独具地域特色、品质优良的农畜产品与加工品, 而现实情况是许多符合地理标志保护条件的产品还未申请保护, 如“河套丑梨”、“河套胡麻”等。首先各旗县区政府部门和农业主管部门疏于管理这项工作, 其次是具体工作当中不积极主动, 稍微遇到困难就停下或放弃。一些农业龙头企业对地理标志认识不够, 感觉没有必要注册。加上宣传力度、部门帮扶措施缺乏, 缺少品牌集群化发展的意识, 制约了地理标志品牌创建和登记保护。

2. 注册数量偏少

巴彦淖尔市物产丰富, 现有地理标志商标仅为3件, 很多旗县区虽有独特的地域优势和农产品资源优势, 由于认识不够等原因, 地理标志商标仍然空白, 有的旗县区甚至连地理标志资源普查工作都不愿意配合开展。使得地理标志登记保护工作在促进农业经济发展中的作用难以显现。

3. 管理人员更换频繁

从理论上来讲, 农产品地理标志应该由行业协会、专业合作组织、事业法人来主导, 对行业协会等而言, 既缺人员, 又无资金。在这种情况下, 为了发展地方经济, 促进产业发展, 现在由各级农业主管部门承担这一职责。但是, 各旗县区从事农产品地理标志工作的人员不固定, 就存在着工作职责不明确, 形成了不主动介入或参与农产品地理标志产品普查与认定工作, 不能确保农产品地理标志工作的顺利开展和推进。

三、做好农产品地理标志登记保护对策建议

1. 强化组织领导

要把农产品地理标志产品的登记保护纳入各级政府和农业部门的发展规划和年度计划, 加大农产品地理标志登记保护的资金投入, 对获得农产品地理标志登记的申请人在申请项目方面予以倾斜, 将农产品地理标志与农业产业化、农业标准化、现代农业推广示范等项目申请挂钩。

2. 强化品牌宣传

要积极发挥各种媒体的导向作用, 大力宣传农产品地理标志保护的重要意义, 推广普及农产品地理标志的有关知识, 提高生产者、经营者和消费者对农产品地理标志产品保护工作的认识, 扩大农产品地理标志的社会影响力, 营造良品地理标志真正成为地域特色农业品牌和地方政府的名片。要通过品牌的挖掘、培育、保护和宣传, 形成独具市场竞争优势的地域特色品牌农产品知名产地。

3. 加快登记申报

对照农产品地理标志登记保护条件, 进一步摸清资源状况, 有计划、有重点地做好本地区、本行业农产品地理标志登记保护的组织申报和审查评审工作。优先将知名度高、产业发展潜力大、有相应专业合作组织指导经营的、传统地域特色优势农产品, 予以登记保护。对登记条件成熟的产品, 做好材料审查、现场核查, 及时组织申报。

4. 健全队伍体系

加强农产品地理标志工作机构和体系队伍建设, 进一步理顺关系、充实人员、明确职能、强化职责, 确保各级农产品地理标志登记保护工作“有机构、有人员、有经费、有职能”。为申请人、协会和农民提供更加优质、便捷、高效的服务。

5. 加强标识管理

要从保护注册人和农产品生产者的利益出发, 加强农产品地理标志市场监管。已核准注册的农产品地理标志, 要积极指导注册人规范使用并管理。对于侵犯已登记农产品地理标志的违法行为, 要加大查处力度, 开展专项整治行动, 切实保护申请人合法权益。

参考文献

[1]《农业质量标准》2009年第4期.

[2]罗斌.农产品地理标志登记保护现状与对策建议.农产品质量与安全.2011.5.

[3]夏文莉.论宁夏农产品地理标志的发展方向.宁夏农林科技.2008.6.

登记现状 篇10

首先是受理场所,也就是申请场所。《条例》规定,当事人应当到不动产登记机构办公场所申请登记。那当前各地实施的上门服务、流动车(站)服务、网上申请是否与这一规定存在冲突?上门服务(包括流动车服务)作为许多登记机构的便民服务举措在一些地方得到推广应用,但在当前登记机构人员偏紧的情况下,上门服务确实不应大力推广。因为,本来在办公场所一个人就能受理完成的业务,如果换成上门服务则必须动用两名工作人员同行,在满足一部分特别人群需要的同时会加大办公场所受理窗口的压力, 行政资源并未能得到很好的配置。 《条例》之所以没规定网上申请, 是考虑到全国各地网络平台应用的不平衡性,但没作规定并不否定网上申请的发展趋势,如果网络申请同时能解决安全和便利问题,则是合乎《条例》本身所提倡的行政法原则之一——便民高效。 因此,在不动产登记信息平台建设较为先进的城市,网上申请模式可以先试先行。

其次是受理中的告知要求。在以往的不动产登记中,登记机构习惯采用口头方式告知当事人应当补件或不予受理,这种方式对于能够解释得清楚、当事人能接受的前提下是既快捷又省事的,但也容易发生扯皮现象。从对受理人员有效监督和对当事人负责的角度出发,无论受理与否,都应当予以书面告知。因此,《条例》从严要求登记人员的行为规范,规定受理中的告知行为应以书面形式进行。一是对于符合登记条件可以受理的, 应当受理后书面告知申请人。交付给申请人的受理凭证既是受理完成的标志,也是申请人届时领取权属证书的凭证。二是对于不符合登记受理条件的,应书面告知不予受理。尽管不予受理没有形成申请材料,但不予受理有可能损害申请人利益,为给申请人提供救济途径,应当出具不予受理的书面通知书。申请人认为不予受理存在错误、属登记机构不作为的,可以凭不予受理通知书提起行政复议或行政诉讼。三是对于需要补件的业务应一次性告知补正内容。现实中往往存在当事人因缺件问题而多次往返于登记机构的情况,在没有书面告知为证的情况下很难说清是由于登记人员未一次性交待清楚还是当事人未记全而导致, 造成双方之间出现矛盾。因此,无论从便民服务还是提高工作责任心的角度出发,都有必要以书面方式一次性告知申请人需要补正的收件。

再次是受理中告知与否的法律后果。受理是登记程序中至关重要的环节,是登记人员直接面对申请人并领受申请人登记意思的过程,每个前来申请的相对人都希望在登记机构的指导下一次性完成申请受理程序。受理与不受理的正确与否既反映出登记人员的业务水平,也影响着后序工作环节的效率。不正当的受理会使申请人不知所措,甚至会导致登记结果的错误。因此,《条例》规定了不予受理而未书面告知的法律后果, 即视为受理。这个规定将彻底改变我们以前的做法。如果不能受理的业务因为缺少书面告知的程序而导致法定受理的,则会给登记机构带来极大的被动局面。因为一旦视为受理则必然进入审查、登簿、发证环节,等到发证时限届满,申请人无法领证则会引起更大的矛盾。 因此,从完善登记机构自身做法考虑,登记机构应制作“不予受理通知书”的规范格式,根据常见的不予受理情形列明不予受理的理由或者需要一次性补正的材料要求, 改变登记机构原来的不受理无凭证的简单做法,从而更好地保护当事人利益、规范登记人员的受理行为。