住房公积金

住房公积金（精选十篇）

住房公积金 篇1

我国的住房公积金制度始于1991年, 当时上海市借鉴新加坡公积金制度开始进行住房公积金制度试点, 发展至今, 已经覆盖到我国所有的省市自治区。住房公积金, 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金, 是职工及其单位按规定存储起来的专项用于职工住房支出的住房储金, 住房公积金由单位和职工共同缴纳, 最终全部归职工个人所有。

住房公积金制度发展至今, 已经逐步成熟和完善, 为解决我国居民住房问题作出了巨大的贡献。对国家而言, 住房公积金制度加快了我国的城镇化建设, 推动了我国住房制度的改革, 解决了我国经济社会发展过程中的一大问题;对参与住房公积金制度的居民而言, 住房公积金制度帮助广大城镇居民改善了住房条件, 提高了居民的住房消费能力, 改善了广大居民的生活。从1991年住房公积金制度试点至今, 住房公积金制度经历了不同的发展阶段, 其住房保障作用也分为支持住房建设和支持住房需求两个方面。

1.1 重点支持住房建设

自1978年改革开放后, 我国经济取得了飞速发展, 大量人口涌入城镇。但是房地产或者说住房建设并没有随着经济的发展而快速发展, 到20世纪80年代末期, 各大城市住房严重不足、住房建设资金严重短缺。当时职工分房还是采取福利制, 有不少人提出要将福利性的房屋分配向住房商品化过渡。尽管这种思想的提出具有划时代的意义, 但是当时的实际情况是政府没有足够的资金建设大量的住房满足广大城镇居民的需求。也就是说, 完全靠政府一方解决住房问题已经不可能, 必须采取新的措施来解决城镇居民的住房问题。

政府在经过严密的调研之后, 于1991年从新加坡引入住房公积金制度。该制度的引入缓解了由政府一方提供住房的压力, 转而由政府、单位、个人三方共同努力来解决职工住房问题。在住房公积金制度实施之初, 最迫切需要解决的问题就是住房建设问题, 要在最短的时间内保障城镇居民有房可住, 有家可归。住房公积金制度的建立, 从财政渠道以外开拓出一个住房建设的资金来源, 为住房建设资金的融通以及扩大住房建设规模起到了重要作用。支持低价位住房建设, 是住房公积金制度在建立初期的主要功能和作用。

1.2 住房需求与住房消费并重

住房公积金制度的建立帮助国家缓解了城镇居民住房压力, 一定程度上解决了我国住房难这一大问题。对于职工而言, 住房公积金的重要性还表现在居民工资的提升方面。这主要表现在职工工资包含住房消费部分之后, 提高了职工的住房消费能力。其主要表现在两个方面:一是住房公积金作为住房专项工资提高了城镇居民的住房购买力;二是在住房公积金的基础之上职工可以申请住房贷款, 这缓解了职工的资金压力, 提高了职工的住房消费能力和资金融通能力。

1.3 重点支持住房消费阶段

发展到21世纪, 住房公积金制度不可避免地出现了一些问题。一些地方资金管理不太规范, 乱用、滥用以及贪污的情况时有发生。经过深入调研, 国务院发布相关文件, 取消了住房公积金的住房建设贷款, 住房公积金制度彻底转变为单纯支持城镇居民住房消费的制度。这一转变正好也与我国经济发展的实际情况相符合。因为随着我国城镇的经济发展, 单位为职工的居住需求而自建住房已经不太符合整个房地产市场的潮流, 单位自建住房不仅成本高、费时长, 也常常要跟整个城市的发展规划相适应, 有时候会出现不可调和的矛盾。可以说住房公积金制度向单纯支持住房消费方面转变是大势所趋。

2 住房公积金制度在住房保障中存在的主要问题

2.1 住房公积金制度覆盖面小

目前我国的住房公积金制度仅适用于城镇居民, 且在城镇居民中的覆盖率不高。首先, 城镇个体工商户、进城务工人员以及自由职业者等均不享受住房公积金制度保障;其次, 在享受住房公积金制度保障的居民中也仅有不到70%的职工缴纳了住房公积金。

2.2 住房公积金资金使用效率不高, 地区发展不平衡

一方面, 从全国范围来看, 我国目前所缴纳的住房公积金使用率不高, 相当大一部分都沉淀在资金池中没有进行流动, 住房公积金没有发挥其应有的作用;另一方面, 从地区差异来看, 各地区经济发展不平衡且居民的住房消费观念不同, 大城市的住房公积金制度实施得比较到位, 而三四线城市以及偏远地区的住房公积金资金使用率较低。

2.3 行业收入差别大, 住房公积金难以实现公平

住房公积金按照工资比例进行缴纳, 这就导致不同工资收入的人住房公积金总额不同。高收入群体住房公积金积累的金额多, 改善住房条件的能力要强;低收入群体住房公积金积累的金额少, 相应的住房改善能力较差。

3 完善住房公积金住房保障作用的对策

3.1 扩大住房公积金的覆盖范围

政府应该在现有覆盖范围的基础之上将个体工商户、进城务工者等逐步纳入住房公积金制度中来, 使住房公积金制度惠及每个城镇就业者。而对于住房公积金制度已经覆盖的人群, 政府应该加强监管, 确保应建尽建、应缴尽缴。

3.2 提高资金使用效率, 施行向中低收入者倾斜的住房公积金贷款政策

政府应采取相应措施提高住房公积金的使用效率, 充分发挥住房公积金制度的作用, 保证整个制度合理有效地运行。另外, 对于中低收入者首次动用住房公积金贷款买房应予以一定政策倾斜, 发挥住房公积金对中低收入者的政策性住房保障功能。

参考文献

[1]李燕, 周勇, 刘传哲.住房公积金的住房保障作用探析[J].特区经济, 2010 (8) .

[2]梁硕.发挥住房公积金对低收入职工的住房保障作用[J].住房公积金研究, 2011 (4) .

住房公积金 篇2

按要求，我省行政区域内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工应按照规定缴存住房公积金。有条件的城镇单位聘用进城务工人员，用工单位和职工可缴存住房公积金。城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

《办法》规定，职工住房公积金的个人月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。

公积金缴存比例均不得低于职工工资的5%，初始建立住房公积金制度的县(市)可适当低于此比例。单位缴存比例最高可以提高到职工工资的15%，个人缴存比例可以提高到职工工资的10%。

12月15日以后参加工作的职工，单位为其缴存的住房公积金比例最高可以达到职工工资的25%，个人缴存比例不得低于职工工资的10%，但不高于15%。

对连续亏损两年且单位职工平均工资水平低于当地职工上一年度月平均工资50%的，可以申请降低住房公积金缴存比例。降低缴存比例或者缓缴住房公积金的期限每次不超过一年。

单位合并、分立、撤销、破产、解散或者改制的，应当为职工补缴以前欠缴的(包括未缴和少缴)的住房公积金。

单位如何缴存住房公积

一、老单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。住房公积金管理中心建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。

二、新单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。

三、合并、分立、撤销或者破产的单位，应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。

个人如何缴存住房公积金

一、单位录用职工的，应当自录用之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户的设立或者转移手续。

二、单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变更登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。

利用住房公积金推进保障性住房消费 篇3

一、延长贷款期限，降低贷款利率

住房公积金制度作为住房保障体系的组成部分，如果把很大一部分中低收入者排除在制度之外，这有悖于该制度建立的初衷。为了推进住房保障体系建设，未来住房公积金发挥作用应考虑将更多的中低收入者纳入到购房群体中来，在贷款期限和利率方面体现出更强的优惠性。

假设新建商品房的市场价格是100万元（面积在90平方米左右），首付30%，借款额为70万元，融资期限为10年并利用住房公积金贷款，公积金贷款利率为4.3%，这样年还款额为8.62万元，年收入负担率为50%，所需要的年收入水平大约为17.24万元；如果融资期限从10年扩大至15年，则年收入12.68万元的社会阶层也可以购买住房而不至于负担过重。因此，融资期限仅延长5年，就使必要的年收入水平下降了26.45%。表1为延长融资期限的灵敏度分析结果（仅使用公积金贷款，且不考虑公积金的额度限制）。

如表1所示，融资期限延长，除了可以减轻贷款人的还款压力之外，还可以增强部分阶层的住房购买能力，扩大可购房人群。由灵敏度分析可以看出，延长融资期限的政策效果是很强烈的，目前我国大部分城市公积金贷款的年限是20年，如果将融资期限延长至25年甚至30年，可以使必要年收入下降约20%。

除了延长融资期限之外，降低利率也能够提高居民的购房能力，延续上面所有假设，公积金贷款利率的灵敏度分析（见表2）显示，在融资期限为20年，利率为4.3%时，可购房年收入水平为10.45万元；当利率降低至3.3%时，可购房年收入水平降低为9.57万元；当利率降低至2.3%时，可购房年收入水平降低为8.74万元，必要年收入改善16.36%，因此降低利率也是改善住房公积金效果的有效手段，有助于降低可购房的年收入门槛。

根据灵敏度分析结果，延长贷款期限、降低贷款利率，对于住房公积金贷款向中低收入阶层扩大效果明显。目前，我国的公积金存贷利差（以1年以上的住房公积金存款利率和5年以上的贷款利率计算）高达1.9个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，我国台湾地区也仅为0.2个百分点，相差10到20倍。因此，为了充分体现政策性住房金融对保障性住房消费的支持力度，应降低公积金贷款利率，扩大与商业贷款利率的差距。同时，政府应建立住房公积金的财政持续支持机制，使住房公积金在收支平衡的基础上提供期限和利率更加优惠的个人住房贷款，扩大住房公积金贷款的受益阶层，提高中低收入家庭的购房能力。

二、实行差异化配贷

在住房公积金个人贷款整体优惠的同时，还应当进行结构调整，实行差异化配贷，增加对中低收入者的倾斜力度。

发展住房公积金的差异化配贷方式可以考虑从首付款、配贷利率和偿还年限三个方面着手，并与所购房屋的性质和家庭的收入水平相联系，如果居民所购房屋为经济适用房或者居民的家庭收入处于较低水平，可以降低居民的首付款比例、降低配贷利率、延长偿还年限，从而增加中低收入居民进入购房市场消费的可能，减轻中低收入者的负担，改善居民的居住条件；反之，对于收入较高的人群，可以提高首付款比例、提高配贷利率、缩短偿还年限。低收入者的优惠利率差额可以由高收入者较高的配贷利率和住房公积金的增值收益来补充；缩短高收入人群的配贷年限可以加快住房公积金的还款速度，缓解住房公积金供不应求的矛盾。差异化配贷考虑了不同收入水平群体的负担能力，能够增强住房公积金的政策性功能，加快解决城镇住房矛盾。

三、完善住房公积金配贷的利益补偿机制

从我国住房公积金制度的两大特征——强制缴存和低存低贷来看，二者存在着不可避免的矛盾，因此建立和完善住房公积金制度的利益补偿机制就极为迫切。完善的利益补偿机制可以弥补住房公积金制度在公平和效率上的不足，增强制度的吸引力。从我国广大职工的住房实际情况和住房市场的发展来看，在广大的住房公积金缴存群体中，必然存在着一部分职工始终不能申请到住房公积金贷款。对这部分人而言，在互助设计中只履行了缴存义务而没有享受到权益，同时长期的低利率使得他们承担了存款贬值的风险，因此，住房公积金制度的良好发展离不开合理的利益补偿机制。

住房公积金利益补偿的渠道可以从多方面着手，比如利息补贴的方式，对于自始至终没有申请住房公积金贷款的缴存职工，住房公积金可以在增值收益中划拨部分资金补偿他们缴存公积金的利息损失。除此之外，还可以尝试住房公积金贷款的权益转让机制，对于没有使用公积金贷款的职工，可以考虑将其贷款的权益转让出去，这样一方面转让费用可以补偿自己缴存公积金的利息损失；另一方面，可以让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款。

基金项目：

本文得到国家社科基金项目（11BJY146）；国家社科基金项目（10BJY100）；教育部人文社科基金项目（10YJA790117）的资助。

我国住房公积金的住房保障作用探析 篇4

1.1 住房公积金制度覆盖范围狭窄, 限制其普遍性住房保障作用的发挥。

根据住建部、财政部等有关部委发布的数据, 我国大部分城镇地区和企事业单位基本上建立了住房公积金制度, 并且制度运行良好。截至2015年年末, 全国住房公积金实缴单位231.35万个, 实缴职工12393.31万人, 分别增长12.03%和4.34%, 按照国家统计局提供的在岗职工18277.8万人计算覆盖率为67.81%;全年公积金缴存额14549.46亿元, 住房公积金缴存总额89490.36亿元, 缴存余额为40674.72亿元。全国各地覆盖面区域间不平衡, 沿海地区大于内陆, 经济发达省份高于经济欠发达省份, 一、二线城市高于三、四线城市。

1.2 住房公积金资金使用效率总体偏低, 地区发展不平衡。

2015年全年住房公积金缴存额14549.46亿元, 比上年增长12.29亿元;年末, 住房公积金缴存总额89490.36亿元, 缴存余额40674.72亿元, 分别比上年末增长19.56%和9.79%。住房公积金使用率 (个人提取总额、个人贷款总额与购买国债余额之和占缴存总额的比重) 为49.78%, 比“十一五”末降低了近15个百分点。这表明我国住房公积金的使用效率比较低, 大部分资金处于闲置状态, 未能充分发挥住房公积金改善我国中低收入阶层住房紧张状况的作用。

1.3 现行制度规定使得住房公积金难以实现保值增值。

按照现行《条例》规定, 住房公积金管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下, 经住房公积金管理委员会的批准可以将公积金用于购买国债, 保证资金的安全性和效益性。目前, 我国住房公积金主要投向个人住房贷款、银行存款和国债。2015年, 住房公积金业务收入为1598.36亿元, 其中存款利息收入388.23亿元, 委托贷款利息收入1202.12亿元, 国债利息收入2.09亿元, 其他收入5.92亿元。资金的收益率不是很高, 如果考虑通货膨胀等因素的影响, 住房公积金的增值效果大打折扣。

1.4 住房公积金监管亟待完善和法制化。

现行的监管制度在全国范围内没有形成统一的自上而下的监管体制, 缺乏专业的监管人员, 监管力量比较薄弱。基金采用“属地化”管理, 不能相互调剂, 缺乏纵向和和横向的业务关联, 难以发挥规模效应。此外, 到目前为止, 我国在住房公积金管理方面还没有一部法律, 仅仅依靠《住房公积金管理条例》, 不能充分发挥法律效力, 这就对相关部门的监督管理缺乏强有力的控制和应有的威慑。

2 我国住房公积金制度改革的建议

2.1 扩大住房公积金制度的覆盖范围, 提高住房公积金制度的覆盖率。

认真执行《住房公积金管理条例》的有关规定, 切实从根本上解决住房公积金覆盖范围目前存在的不可忽视的缺口问题, 树立“以提促缴、以贷促缴”的理念, 满足不同阶层的合理诉求, 制定较为宽松的贷款、提取程序, 打消职工对于建立住房公积金的抵触情绪, 唤起职工维权意识。认真研究进城务工人员、自由职业者等流动性大群体的住房问题, 保证他们享受与城镇居民同等的住房保障优惠政策, 使得我国的住房保障政策既体现社会公平分配的要求, 同时也有利于促进社会和谐与发展。

2.2 对制度进行参量变革, 促进各收入阶层的制度公平。

满足中、低收入者的住房需求是建立住房公积金制度的初衷, 这要求我们要认证研究中、低收入阶层的从业人员的贷款条件和贷后管理办法。努力扩大住房公积金贷款的受益面:对于高收入家庭要根据其缴存的公积金情况合理确定贷款额;对于中等收入家庭要逐步提高贷款的最高限额;对于低收入群体可以实行购房贷款减息或贴息政策, 以提高其购房能力。

2.3 放宽个人领取条件, 提高住房公积金的使用效率。

近年来, 制度规定住房公积金还可以用于纳入低保或特困范围的提取使用和治疗重大疾病 (即家庭成员, 包括职工本人、配偶及未成年子女, 患重大疾病或重大手术住院治疗的, 职工本人及配偶可申请提取住房公积金) , 但为了满足参保职工多元化的需求, 提高住房公积金的使用效率, 应考虑适当放宽住房公积金的提取条件, 合理扩大住房公积金的使用范围。

2.4 扩大住房公积金的使用范围, 确保基金保值增值。

出于安全性的考虑, 我国住房公积金结余额主要用于银行存款和购买国债, 这样虽然可以保证基金的完整性, 但是面对我国通货膨胀的形势, 基金随时都有缩水的危险。因此, 我们需要开拓新的投资渠道, 确保基金的保值增值。开放住房公积金用于经济适用房和廉租房建设投资的限制, 向保障性住房建设提供大量的资金支持, 服务于地方政府解决困难家庭的住房问题以及改善“夹心层”职工住房条件的民生工程, 在为地方经济社会发展服务的同时, 也让更多弱势群体享受到住房住房公积金制度带来的优惠。

2.5 改革和完善住房公积金监管制度。

在全国范围内建立中央、省、地级市三级自上而下的垂直监管系统, 统一监管体制, 加大监管力度, 严格风险管理。建立完善的信息公示制度, 及时公开公积金的缴纳、使用、存储及增值情况, 发挥群众监督职能。此外, 要完善相关的法律法规, 明确相关主体的法律权利和责任。

我国的住房公积金制度在实践的过程中尽管暴露出种种问题, 但它是我国在进行住房制度改革、改善居民住房条件方面重要的住房金融政策。因此, 我们要树立制度自信, 对制度进行准确定位, 在“公平与效率”之间进行恰当的权衡, 根据实际情况做出必要的变革, 在保证制度可持续发展的同时, 更好的服务于我国的住房制度。

摘要：1991年建立的住房公积金制度已成为我国住房金融体系中的重要组成部分, 是政策性住房金融系统中的主要的制度性安排。但是, 随着经济体制改革的深化和社会生活的不断进步, 该制度在实际运行的过程中逐渐暴露出一些问题, 要求我们对制度进行相应变革和创新, 以适应不断变化的实际的需要。

关键词：住房公积金,住房保障作用,公积金制度完善

参考文献

[1]宋金昭.基于DEA的住房公积金制度运行效率实证研究[J].商业时代, 2011, (27) .

[2]林憧, 刘宗新, 徐国新, 岳皖宁.住房公积金制度及其有效性的深层思考[J].财经论坛, 2010, (9) .

住房公积金个人住房贷款政策 篇5

房金委【２０１０】２号

各县人民政府、九华山管委会、市住建委、市财政局、市银监分局、中国人民银行池州分行、市住房公积金管理中心：

根据省住房和城乡建设厅、省财政厅、中国人民银行合肥中心支行、中国银行业监督管理委员会安徽监管局《转发住房和城乡建设部等四部门关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【２０１０】２４４号）文件要求，结合我市实际，特制定《池州市关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一〇年十二月三十日

关于进一步规范住房公积金个人住房贷款政策的实施意见

为进一步规范住房公积金个人住房贷款政策，更好的为住房公积金借款人提供服务，根据国务院《住房公积金管理条例》、国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）、《住建部等国家四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金【2010】179号）等有关政策规定，结合我市实际，特制定如下贯彻实施意见：

一、住房公积金个人住房贷款条件

１、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

２、住房公积金贷款对象为在本行政区域内连续正常缴交住房公积金满一年以上的职工家庭。在东至、石台、青阳县缴存住房公积金的职工家庭，在池州市内其他城区购买住房，要求申请住房公积金贷款的，夫妻双方必须提供一方在购房所在地的常住户口簿，或者其中一方在购房所在地的工作单位证明。

３、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。停止发放套型建筑面积在144平方米以上的个人住房贷款（其中首次申请住房公积金贷款的情况除外）。

４、第二套住房公积金个人住房贷款用途，仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

５、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

二、住房公积金个人住房贷款额度、年限和利率

6、职工夫妇双方建立住房公积金并且连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过25万元；职工夫妇其中一方建立住房公积金并连续正常缴存的，贷款最高限额不得超过15万元；贷款年限最长不得超过20年；如职工住房公积金贷款额度不足，可申请商业银行组合贷款。

7、贷款利率执行中国人民银行规定利率。现行年利率为：贷款期限五年以下的3.75%，五年以上的4.3%。还款期内如遇利率调整，除1年期外，于次年1月1日执行新的利率标准。

三、二套房及以上住房认定标准

8、第二套及以上住房认定标准，以“贷款记录”作为认定二套房或多套房的标准,具体信息则

以中国人民银行个人征信系统为准。

9、职工家庭成员个人住房贷款征信记录中有一套住房贷款的，无论该套住房是否出售或贷款是否结清，再次申请贷款购买的住房视为第二套住房。

职工家庭成员个人住房贷款征信记录有两次或两次以上住房贷款的，不论住房是否出售或贷款是否结清，均视为第三套或第三套以上住房，不能再申请住房公积金贷款。

10、职工利用商业性贷款购买的商业用房(例如：门面、写字楼等)，不列入职工申请住房公积金贷款时住房套数的计算。

四、信用不良记录不予发放贷款的执行标准

11、信用不良记录以中国人民银行个人信用信息基础数据库出具的征信报告为准。

12、信用不良记录不予发放贷款的具体执行标准如下：

（1）征信报告中累计有五次以下（含五次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为做出合理说明，并承诺今后不再发生不良信用行为的，可予以办理住房公积金贷款。

（2）征信报告中累计有五次以上，十次以下（含十次）不良信用记录，经调查属实的，由借款人书面报告对其行为作出正确认识，并承诺今后按期还贷；如再发生拖欠贷款行为，借款人保证主动要求其所在单位从其夫妻双方工资中扣划相应金额冲抵欠还贷款。借款人的书面报告应报请其所在单位审查研究，并由其单位法人代表或主要领导签署明确意见，承诺对于再次发生拖欠贷款的借款职工，由其单位负责按期划扣相应数额的工资偿还欠款；单位研究意见应加盖公章后，方可申请办理住房公积金贷款。

（3）征信报告中累计有十次以上不良信用记录，经调查属实的，原则上不予办理住房公积金贷款。

13、职工夫妇双方均有不良信用记录的，具体计算方法以其中累计次数较多一方为准。

五、市住房公积金管理中心和各住房公积金贷款业务承办银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。

六、本实施意见由市住房公积金管理中心负责解释。在实施过程中，如遇国家住房公积金贷款政策调整，以国家出台的新政策为准。

七、本实施意见自发布之日起施行。

关于调整住房公积金存贷款利率的通知

建金[2011]15号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

根据《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2011]32号），现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下：

一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。

二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。

三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

请各省、自治区住房和城乡建设厅立即将本通知转发相关住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后出现的新情况、新问题要及时处理并报我部。中华人民共和国住房和城乡建设部

住房公积金之惑 篇6

近一个时期，随着住房公积金在归集、支取、管理、贷款等方面存在问题的逐渐曝光，这项实施了15年、已帮助3000万家庭改善住房条件的制度，正受到越来越多人的质疑和关注。许多专家和群众开始质疑：这样一项制度，究竟是雪中送炭还是锦上添花?

住房公积金诟病

国家建设部的统计显示，截至2006年5月底，全同住房公积金累计缴存人数已超过一亿人，实际缴存人数6245万人；公积金缴存总额、缴存余额分别达到10831亿元、6864亿元；公积金提取总额、贷款总额分别为3967亿元、5194亿元；个人住房贷款余额为3125亿元。目前，全国约3000万职工通过提取住房公积金和公积金贷款，改善了居住条件。然而，作为一项福利制度，住房公积金在为部分人群购房提供资金保障的同时，也暴露出发人深省的问题：福利惠及面不够、巨额资金“沉睡”银行、安居钱沦为“唐僧肉”……到底谁应是这项制度的受益人，这项制度应该如何圆百姓安居梦，公积金管理部门到底是事业单位还是“金融机构”?这些问题都在不断地拷问着中国的住房公积金制度。

世界银行的《中国经济季报》指出，中国城镇实行的住房公积金可以用来为中低收入群体提供能承受的住房融资，但是这种制度仍需要进一步改革。世行在报告中指出，中国城镇目前实行的住房公积金制度仍存在三大问题：一是住房公积金作为提供住房贷款的机构还比较薄弱。截至2005年底，中国住房公积金累计金额6260亿元，但只有45％的住房公积金被用来发放住房贷款，而且只有17％的缴费者获得了公积金贷款。二是住房公积金贷款主要使收入较高的家庭受益。由于大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金，很多低收入的成员因为承受能力的制约而无法使用其公积金。三是在公积金风险分散和监管方面还存在一些政策问题。由于住房公积金大部分的资产是某个特定地区的房地产贷款，因而公积金的贷款组合没有进行充分的风险分散。在监管方面，建设部门缺乏金融机构监管的专业能力。同时，在促进住房开发和安全合理贷款二者之间也存在潜在的利益冲突。

谁是公积金的真正受益人

住房公积金制度并没有真正关照到中低收入者，原因之一在于，当初出于方便操作的考虑，在缴存数额上简单设计成职工本人工资的一定比例。作为一项社会福利保障制度，本应是“高收入者不补贴，中低收入者较少补贴，最低收入者较多补贴”，但在现行制度安排下，反而是收入越高受益越大，收入越低受益越小，从而人为地加大收入差距。目前，各地各行业公积金个人缴存数额相差悬殊，高的月缴存额数千元，低的只有一二十元。这一制度被人形象地比喻为“只锦上添花，不雪中送炭”。

尽管住房公积金在保障群众购房方面发挥了一定作用，但制度覆盖面低，征缴肥瘦不均等问题仍使许多人不免发出“到底谁是公积金制度真正受益人”的疑问，尤其是这项制度造成的分配差距也备受关注。一方面，部分高收入群体住房公积金缴存比例较高，可以享受由此带来的种种实惠；另一方面，部分低收入群体却很难享受这一制度带来的好处。公积金的这种制度设计，甚至使它成了一些效益好的电力、通信、能源、金融等垄断行业的“第二工资”和“避税港湾”，甚至有的每月缴存数额比其它行业普通员工当月拿到手的工资还要多。

住房公积金制度没有真正关照到中低收入者，另外一个原因在于，公积金制度并没有覆盖最需要它的人群——由于住房公积金是基于工作就业的，绝大部分非正规就业或失业的中低收入者被排除在外，而他们可能才是最需要保障其居住条件的人群。就是“有单位”的正规就业人员，仍有很大一部分人没能受惠于公积金制度，如绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业员工，以及一些国企、事业单位编制外的聘用员工等。公积金的这种现状，不仅难以“济贫”，甚至在世界银行的报告看来有“劫贫济富”的嫌疑：那些由于没有缴纳公积金，或无法逾越购房首付门槛等诸多原因而“永远无法获得公积金贷款”的居民，其中大部分是中低收入者，他们“被迫以低于市场利率的水平进行(养老)储蓄，为能够获得按揭贷款的收入较高的家庭提供补贴”。

如何让中低收入者买得起房，一直是决策层高度关注的重要问题。近年来，政府频出重拳平抑房价，防范金融风险。如出台的若干宏观调控政策措施着眼于调整住房供给，使之适应中低收入群体的需求及承受能力。但政府在为满足这些弱势群体住房需求而发展的配套融资方面，措施则似乎有些滞后。正因为如此，尽管公积金制度存在诸多弊端和不足，但它作为一项重要的住房融资手段，还是得到了肯定。如中国青年报与新浪网联合开展调查表明，56％的人仍认为公积金制度“应该保留，但相关政策需要调整”。世界银行的报告也指出，中国城镇实行的住房公积金可能可以用来为中低收入群体提供能承受的住房融资，“但是这需要进行一些改革”。

靠制度创新化解公积金之惑

中国的住房公积金制度已实行15年，它挟带着集职工之力共同融资解决住房困难的美好愿望出生，成长为今天的问题少年，其间所发生的偏差正印证了目前管理所出现的巨大体制性漏洞。

现在，国内公积金的管理机构由政府和专家、工会代表和职工代表、单位代表各占三分之一。公积金的缴存、转移和封存，均与劳动关系的建立、变更、解除等相关。公积金，本来定位于带有社会保障与扶助性质社会集资，但这些相对粗略的规定能否符合其目标、功能，也缺乏深入细致的研究。

应该说，住房公积金制度通过改革和创新，能够获得更高的使用效率，使得公积金能够更好地针对那些难以从银行获得融资的群体。如针对公积金缴存义务的强制力不足和覆盖率偏低问题，应进一步强化用人单位的义务，重点保障未被覆盖的职工群体的相关权益。设立“公积金投诉”制度，许可当事人和公益组织以仲裁、诉讼等方式主张权益；针对垄断行业为其员工过高缴存公积金的福利腐败，可以规定公积金缴存以其工资为基数，实行超额递减比例，并实现最高额限制。对已经不合理地超额缴存的，应纳入个人收入额，依法征收个人所得税。同时，加大力度遏制和根除以公积金为“避税港湾”、“第二工资”福利腐败现象；针对需要重点保障和扶助的中低收入者，可以实施差别性的借款利率或者财政贴息保护。统一的借款利率，不能反映公积金的社会保障和重点扶助的功能。因此，在个人收入与信用档案制度建立和运行后，对不同收入群体可以制定差别利率。

根据世界银行建议，可以通过按揭贷款违约保险、证券化及资产出售，以及整合不同的住房公积金等多种方式，缓解住房公积金贷款过于集中问题，并把不同的住房公积金整合为一个大的贷款机构，实现贷款发放标准化和分散风险。同时，为住房公积金成员提供更多的选择，如个人可以选择参加不同的公积金或允许个人在不同公积金之间转移等，如此各个公积金就有更大的积极性来为存款提供有竞争力的收益率，提供更多的按揭贷款产品。

住房公积金 篇7

一、现行缴存登记管理形式的瑕疵与不足

《条例》第13条规定:“单位应当到住房公积金管理中心办理缴存登记, 经住房公积金管理中心审核后, 到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续”。按照《条例》规定, 各地住房公积金管理中心 (以下简称“中心”) 明确了相应的具体办理要求, 凡到“中心”办理住房公积金缴存登记手续的单位, 要根据单位的不同性质, 提供批准设立的相关证、照, 即机关、事业单位办理缴存登记需提供组织机构代码证;企业单位需提供企业法人营业执照;社会团体需提供社会团体法人登记证书;民办非企业单位需提供民办非企业单位登记证书。即使是个人缴存者, 也要提供身份证, 并签定住房公积金缴存使用协议, 明确双方的权利、义务等事项。单位在提供相关批准设立的证、照, 填写《住房公积金缴存清册总表》和《住房公积金职工缴存清册》的基础上, 按照“中心”审核同意的缴存登记表, 到承办银行设立职工个人账户, 并开始正常缴存住房公积金, 即完成了缴存登记过程。

从这一过程可以看出, 单位办理住房公积金缴存登记, 提供的都是依照有关法律、规章等批准设立或登记注册的证、照, 而“中心”是以住房公积金缴存登记表的形式完成对单位缴存登记的审核, 并作为单位依法实施住房公积金制度和缴存住房公积金的凭证。客观地看, 这至少在审核要素的提供和审核批准形式上给人一种不够对等的感觉。住房公积金作为国家实施的一项住房保障制度, 单位按核定的缴存登记表为职工办理账户设立手续、缴存住房公积金, 这在具体业务处理上是无可厚非的;但这作为“中心”一项依法行使的具体行政审核行为, 仅凭缴存登记表的形式还略显不够规范和完善。从住房公积金管理工作的实际看, 还需要通过由“中心”向单位核发一种证书形式的凭证, 以构成一个证表齐备、规范完善的行政审核行为和业务处理行为。再者, 缴存登记以后, 单位住房公积金的缴存归集是一个长期的、动态的变化过程, 仅凭缴存登记表的形式, 也难以构建对单位缴存归集情况的长效监督检查机制。所以从上述情况看, 有必要对住房公积金缴存登记管理形式进行创新、规范和完善。

二、创新缴存登记管理形式的举措与作用

住房公积金缴存登记管理形式的创新, 简而言之, 就是“中心”在审核单位缴存登记表的基础上, 向缴存单位同步核发住房公积金缴存登记证, 该证主要记载经核准的缴存人数、缴存比例、缴存总额三要素, 作为单位依法实施住房公积金制度, 履行住房保障社会责任的规范性证书。缴存登记证的核发范围应当包括所有缴存住房公积金的单位, 并要充分利用和有效发挥住房公积金缴存登记证这一管理形式的创新, 每年度进行一次缴存登记证的年检, 年检可会同质监、工商、税务、人社保等部门的证、照年检合并同步进行。对按标准规范缴存住房公积金通过缴存登记证年检的单位, 可通过媒体公布给予肯定, 以形成推动更多单位规范缴存住房公积金的激励效应。对少数恶意拖欠缴存住房公积金而未能通过缴存登记证年检的单位, 也可在媒体上公开曝光, 并采取行政执法等措施, 促其整改到位。在核发住房公积金缴存登记证和证书年检的基础上, 对具备条件而未办理住房公积金缴存登记的单位, 也可考虑在媒体上以合适的形式进行公布, 以形成一定的舆论压力、社会压力, 敦促其办理住房公积金缴存登记手续。通过对住房公积金缴存登记管理形式的创新, 其效用主要体现在四个方面。

1. 有利于进一步规范缴存登记管理

在办理住房公积金缴存登记时, 如能对缴存单位核发住房公积金缴存登记证, 对“中心”来说, 既可起到一种依法规范缴存登记行为的作用, 又能推动和促进扩面建制、缴存归集工作。而对单位来说, 不仅是单纯又多了一个证书, 而是通过缴存登记证书的核发, 既作为单位主动执行《条例》规定、自觉守法运行或经营的相关要素条件, 也可以强化单位负责人按审核要求规范缴存住房公积金的意识, 约束单位拖欠缴存住房公积金的行为。目前, 江苏省一些城市在住房公积金缴存登记管理工作中, 已遇到了缴存登记单位主动要求核发缴存登记证的问题。随着住房公积金制度扩面行政推动、部门联动工作机制的健全和强化, 企业是否正常缴存住房公积金已作为拟申报上市的一项前置条件。证券监管部门要求拟申报上市企业能提供类似于企业法人营业执照式的证明材料, 而目前企业只能提供住房公积金缴存登记审批表, 为此, 还需由“中心”另行专门出具证明, 以满足拟上市企业申报材料规范化的要求。为此, 住房公积金管理机构更应该顺势而上、主动作为, 尽早研究制定住房公积金缴存登记管理形式创新、规范和完善的具体实施办法。

2. 有利于促进住房公积金的缴存归集

“中心”在核发住房公积金缴存登记证以后, 对单位来说, 就是要按照审核要求, 按时足额地缴存住房公积金, 这既是一种法定义务, 也是一种责任和约束。如果拖欠缴存住房公积金, 就有可能在缴存登记证年检时不能通过, 虽然不会因此而使单位关门, 但也面临着“中心”依法采取的责令限期缴存的行政执法措施, 以及人民法院的强制执行, 这样不仅使单位的声誉和社会形象受到影响, 而且到最后还是必须无条件的缴存住房公积金。如果确有实际困难不能按时足额缴存, 也可主动向“中心”讲清楚实际困难, 按照《条例》规定的程序和要求, 经“中心”审核, 报所在城市住房公积金管理委员会批准后, 降低缴存比例或者缓缴, 这样就可以使依法规范实施住房公积金缴存登记管理拓展延伸到依法规范办理住房公积金的缴存归集管理, 以有效减少单位随意拖欠缴存住房公积金现象的发生。

3. 有利于形成部门联动的扩面缴存工作机制

扩面建制和缴存归集作为实施住房公积金制度的基础性工作, 既是住房公积金事业发展的动力和源泉, 也是工作中的重点和难点。江苏省一些城市“中心”及其分支机构为有效推进扩面建制和缴存归集工作, 已经积极主动地参与到由所在地政府政务服务中心牵头组织的企业证、照集中年检工作中来。如果通过创新、规范和完善住房公积金缴存登记管理形式, 给缴存单位核发了住房公积金缴存登记证, 那么“中心”及其分支机构就能在企业证、照集中年检时, 既可以依法履行对企业缴存住房公积金情况的年检职能, 也可以会同工商、税务、人社保等相关部门, 依照《条例》规定对尚未办理住房公积金缴存登记的企业, 提出让其办理住房公积金缴存登记的要求, 否则将会影响到企业多项年检的通过, 甚至还可能面临法律的问责。这样就可以形成相关部门协调配合, 推动住房公积金扩面建制和缴存归集部门联动工作机制的建立和作用的发挥。

4. 有利于“中心”依法履行行政执法职能

无论是从依法行政的要求, 还是行政许可的有关规定看, 单位的设立必须履行相应的审批、审核手续, 企业单位的设立和运营, 作为法定必备要素, 需要办理企业法人营业执照、税务登记证等相关必备证、照。而住房公积金制度的实施, 依照现行《条例》第13条规定:“单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记”。对单位来说, 办理住房公积金缴存登记, 既是一项应当执行的法定要素, 也是需要履行的责任和义务。“中心”对办理缴存登记的单位进行审核, 单位如果在凭审核的缴存登记表为职工办理账户设立手续的同时, 并领取由“中心”核发的住房公积金缴存登记证, 那么表、证就可以作为该单位已办理住房公积金缴存登记手续的一个规范完整的凭据。而“中心”在对未办理住房公积金缴存登记的单位进行行政执法时, 按照住房公积金行政执法程序中调查取证的相关要求, “中心”行政执法人员要通过谈话调查笔录的形式, 才能作为单位未办理住房公积金缴存登记的证据之一。而如果通过办理住房公积金缴存登记证的形式, 对不能提供住房公积金缴存登记证的单位, 就意味着该单位不具备有《条例》规定的应当办理的事项要素, 那么可以依照《条例》有关规定和行政执法程序, 采取相应的行政执法措施。同理, 单位在办理缴存登记以后, 如果恶意拖欠缴存住房公积金, 其住房公积金缴存登记证没有通过年检, 那么“中心”也可以把单位因拖欠缴存住房公积金, 住房公积金缴存登记证未通过年检作为行政执法的证据之一。通过办理住房公积金缴存登记证这一缴存登记管理形式的创新, 既有利于规范住房公积金行政执法行为, 也有利于提高住房公积金行政执法的效能和效率。

三、修订《条例》中缴存登记管理规定的思路与构想

住房公积金 篇8

应该说, 住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节, 也是住房分配货币化的一种实现形式, 是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。二十多年以来, 住房公积金制度先后经历了支持住房建设阶段 (1991-1998年) 、支持住房需求阶段 (1999-2002年) 和制度完善阶段 (2002年以后) 。实践证明:住房公积金制度是一种具有普遍性的住房保障制度, 是国家规定的“长期住房储金”, 所发挥的作用是政策性金融, 是基于一种国家支持的自助性形式, 通过互助性贷款, 增强缴存住房公积金职工解决住房问题的支付能力, 它的积累性、强制性、专用性、互助性, 是住房公积金制度得以存在的基础性支撑。然而, 一些对住房公积金不甚了解的人, 或以偏概全的人对住房公积金不断发出质疑之声。殊不知, 当我们比较全面地了解住房公积金在解决城镇职工住房问题中做出的卓越贡献之后, 就会感到住房公积金是新的城镇住房制度的重要内容, 在保障性住房建设中发挥了巨大作用。仅2010年以来, 两期利用住房公积金净增值收益支持公租房、城市棚改、经济适用住房等保障性住房建设项目贷款就达1200多亿元。本文将从五个方面论述住房公积金制度在解决城镇职工基本住房问题中做出的卓越贡献。

1 支持安居工程, 解决住房短缺

我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的福利性实物分配住房制度。这种住房制度存在着一系列弊端和矛盾, 其根本问题在于不能有效满足城镇居民的住房需求, 不适应社会主义市场经济体制的客观要求、不能实现住宅建设投入产出的良性循环。在全国城镇居民人均住房面积只有3.6平方米之时, 时任上海市长的朱镕基同志, 亲自主持上海市住房制度改革, 借鉴新加坡的成功经验, 在上海率先建立了住房公积金制度。这是我国城镇住房制度的历史性创举, 标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。

上海市推行住房公积金制度给各城市很大的启发, 此后陆续出台城镇住房制度改革方案的大中城市, 都把推行住房公积金制度作为主要内容。从1992年起, 天津、北京、南京、武汉等城市相继建立了住房公积金制度。当时, 各个城市普遍面临住房资金短缺、住房供给严重不足、职工改善住房条件的愿望强烈等问题。因此, 住房公积金制度主要以发放住房建设贷款为主, 特别是单位建房贷款、安居工程贷款、危房改造贷款等。仅以上海为例, 在住房公积金制度建立初期, 上海市住房领域最突出的矛盾是住房建设资金短缺, 住房供给严重不足, 职工改善住房条件的愿望十分迫切。在这种情况下, 上海市大力发展住房公积金建设项目贷款, 累计发放单位建房贷款、安居工程贷款、危房改造贷款、住房解困贷款125亿元, 支持住房建设500万平方米, 大大缓解了住房供给短缺的矛盾, 改善了职工群众的住房条件 (资料来源:2001年4月25日刘志峰在上海住房公积金制度建立十周年纪念会上的讲话) 。

2 支持个人住房消费, 降低个贷利息和还款总额

上世纪90年代末期, 国家对住房公积金的使用方向进行了重大调整, 国务院颁发的《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 从重点支持住房建设转向支持住房消费, 大力发展个人住房公积金贷款。《条例》规定, 住房公积金定向用于住房消费, 职工有提取和使用住房公积金的权利。一方面, 职工可以提取自己账户内的住房公积金用于购买、建造、翻建、大修自住住房, 可以按规定偿还住房贷款本息和部分房租;另一方面, 职工可以申请个人住房公积金贷款用于规定的住房消费, 充分发挥住房公积金互通和融通的作用。

在国家和单位的支持以及个人的努力下、住房公积金逐步形成了职工个人的长期住房储蓄, 极大地提高了职工对住房需求的支付能力, 减轻了职工的经济负担。截至2005年末, 全国累计就有523.5万户职工获得住房公积金个人住房贷款4599亿元;缴交职工不仅可以提取已经缴存的住房公积金, 而且今后缴存的也被纳入偿还贷款机制中。比较商业银行的住房贷款, 住房公积金明显低于其贷款利率。以2004年武汉市住房公积金个人贷款与商业银行个人贷款利率比较:个人住房公积金贷款利率, 1~5年期为3.60%、6~30年期为4.05%;个人住房商业性贷款利率, 1~5年期为4.77%、6~30年期为5.04% (见表1, 还款本息对照表) 。

住房公积金贷款利率的明显优势, 成为广大职工解决自住房问题, 提高长期住房消费能力、节省利率、减轻还贷压力的有力保障。同时, 由于住房公积金贷款的审核较为严格, 享受贷款群体质量普遍较高, 又由于改革性贷款的低利率和限定最高额度的特性, 使贷款的安全性有了保障。

注:公积金贷款现行利率为中国人民银行2002年2月21日公布。

3 支持廉租房建设, 为政府解决最低收入群体住房提供补充资金

《住房公积金管理条例》规定, 住房公积金的增值收益“用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”。这就说明, 住房公积金是国家政策性住房金融制度, 在国家和地方财政以外, 有支持廉租住房建设的制度性功能。

2006年全国住房公积金增值净收益, 用于廉租住房建设的有50多亿元。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发【2007】24号) 文件中又进一步明确, 各地住房公积金增值收益扣除管理费和风险准备金等费用以外, 要全部用于廉租住房建设。同年, 财政部发布的《廉租住房保障资金管理办法》中, 将住房公积金增值收益明确为廉租房建设八大资金来源之一。至年末全国公积金增值净收益累计向同级财政上缴城市廉租住房建设补充资金79亿元。2008年, 全国住房公积金实现增值收益达170.1亿元, 按规定累计向同级财政上缴城市廉租住房建设补充资金的96.98亿元。在住建部、财政部和发改委共同出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》中指出, 从2009年起到2011年, 我国将争取用3年时间, 基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中, 2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套, 3年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设。

上述说明, 住房公积金的增值收益, 有力地发挥了公益性转移支付功能, 加大了对廉租住房建设的支持力度。试想, 没有住房公积金的增值收益作为廉租住房建设的补充资金, 怎么会在这么短的时间基本解决低收入群体的住房问题呢?

4 支持保障性住房项目贷款, 加快实施保障性住房建设

拓宽保障性住房建设资金来源是实现国家保障性住房建设目标的重大举措。2009年底, 住建部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》, 以充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用, 加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题, 加快实现住有所居的总体目标。

2010年七部委在实地调查的基础上, 研究确定了北京、天津、重庆、唐山、运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市, 133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目, 贷款额度约493亿元。

从社会效益角度考察, 保障性住房是社会保障系统工程的一部分, 其效益主要体现在:一是解决城市低收入居民的住房问题, 对进一步改善民生, 促进社会和谐稳定具有重要意义;二是加快保障性住房建设, 有利于增加城市中低收入居民对住房的有效需求, 从而扩大住房消费;三是加快保障性住房建设对相关产业具有的很强的带动效应;四是对稳定房地产市场可以起到一定促进作用。

从住房公积金制度目标的设立与相关规章要求分析, 国务院发布的《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 总则第一条中就明确指出:“为了加强对住房公积金的管理, 维护住房公积金所有者的合法权益, 促进城镇住房建设, 提高城镇居民的居住水平, 制定本条例”。这就是说, 建立住房公积金制度的目的主要在于促进城镇住房建设, 提高城镇居民的居住水平。而通过住房公积金支持保障性住房项目贷款正是为了更好地解决城镇中低收入居民和新就业大学生、进城务工人员等群体的住房问题, 与《条例》的目标是一致的。

从住房公积金的使用效率剖析, 在一方面大笔住房公积金沉淀闲置, 一方面保障性住房建设资金严重不足之时, 发放保障性住房项目贷款, 不仅可以实现提高住房公积金使用效率和加快保障性住房建设的“双赢”而且能使沉淀的住房公积金有一个良好的投资渠道, 实现保值增值, 再加上政府的支持, 贷款风险基本为零。

5 支持公租房建设, 助力于“夹心层”安居乐业

住房公积金制度从上海走向全国, 上海具有先行先试的示范作用。在支持住房公积金制度发展中, 上海又是全国唯一一个没有用增值收益建设廉租房的城市, 因为政府承担了解决廉租住房的责任。但是, 在推进公租房建设中, 上海挥出了大手笔, 尝试用住房公积金增值收益购公租房。2011年5月, 上海市公积金管理中心使用公积金增值收益收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”, 总投资14.98亿元。这是上海首次使用公积金增值收益购买公租房。“新江湾尚景园”位于杨浦区新江湾城, 共有住宅2202套, 配套商业建筑面积0.6万平方米, 住宅房型以60平方米的二室一厅为主。2012年9月, 该中心又收购了上海晶城晶华坊为上海城开 (集团) 有限公司投资建设的1680套保障性住房项目用于公租房, 面向符合本市公租房条件的住房公积金缴存者出租。

这种做法的积极意义在于:第一, 体现社会公平。住房公积金带有二次分配的性质, 用住房公积金收购公租房出租给中低收入缴存人是一种以多样化的、差别化的政策体现社会公平和向中低收入倾斜的措施。第二, 体现社会统筹。使用社会力量帮助缴存额度小且急需解决住房的缴存者中的住房困难群体。第三, 破解了筹资难题。建公租房一直受投资大、回报期长而筹资难的困扰, 使用住房公积金净增值收益收购公租房, 不仅充分体现出住房公积金制度互助互济的性质, 而且因流动性好, 退出机制灵活, 容易形成增值收益的良性循环。第四, 防范风险, 实现住房公积金滚动增值, 当公租房需求发生变化时, 可以作为保障性住房变租为售, 不会使住房公积金出现风险。第五, 回击了住房公积金“穷帮富”的社会舆论, 为缴存数额小、不足以用其贷款买房者, 提供了用住房公积金租房的便利。第六, 对承租方而言, 不仅租到了带有保障性质的公租房, 而且有相对的稳定性和安全感。

20多年实践证明, 住房公积金制度已经成为我国最重要的住房金融形式, 在解决城镇居民住房中发挥着越来越大的作用。这是因为:住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实施的一种住房分配政策, 是我国城镇住房制度的历史性创举, 标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化分配机制形成。同时也证明, 住房公积金制度对于加快住房制度改革、为我国城镇住房体制顺利转轨、引导职工住房观念转换、提高职工住房消费支付能力、培育促进住房金融业发展和推动房地产市场形成发展, 产生了极其深远的影响。截至2012年12月, 全国累计缴存总额达到5.03万亿元, 缴存余额2.68万亿元, 实际缴存职工人数达到1.02亿元, 全国住房公积金缴存总额与人数仍呈现着不断上升态势。

摘要：住房公积金制度是我国住房制度改革的重要内容和中心环节, 也是住房分配货币化的实现形式, 成为了社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的有效途径。二十多年来, 住房公积金在国家规定的“长期住房储金”的定义之下, 发挥着政策性金融作用, 它基于国家支持的自助性形式, 通过互助性贷款, 增强缴存住房公积金职工解决住房问题的支付能力, 其积累性、强制性、专用性、互助性, 是住房公积金制度得以存在的基础性支撑, 在解决城镇职工住房问题中做出了卓越贡献。

关键词：住房公积金,城镇职工住房,贡献

参考文献

[1].陈杰.城市居民住房解决方案——理论与国际经验.上海财经大学出版社.2009

[2].长江水利网.2004.7

[3].建设部发布2006年全国住房公积金缴存和使用情况

[4].建设部发布2007年全国住房公积金缴存和使用情况

住房公积金在城镇住房保障中的探讨 篇9

一、制度的建立与发展

1、制度建立

公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体 (以下称“单位”) 及其在职职工缴存的长期住房储金, 也就是人们常说的“在职职工缴存, 单位等额补贴, 均归个人所有”的“住房工资”, 其实质是劳动报酬的一部分, 是归属职工个人所有、用于解决职工住房问题的专项资金。公积金具有保障性、强制性、长期性、稳定性、工资性、互助性等特点。

公积金制度是国家在实施住房制度改革的过程中建立的。最初并不叫公积金, 国发 (1988) 11号文件《关于印发全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》称之为住房券。1991年2月, 上海市借鉴新加坡经验建立了公积金制度;1991年11月, 国办发 (1991) 73号文件《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》指出:“公积金是建立住房基金的有效方式, 各地区要紧密联系各地区的特点和经济能力, 正确引导, 逐步推行”;1994年, 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》要求“全面推行住房公积金制度”;国务院房改领导小组负责人在关于该《决定》的说明中明确指出“住房公积金是类似职工工资、属于个人所有并具有社会保障性质的资金”, 同年, 财政部、国务院房改领导小组、中国人民银行联合颁发了《建立住房公积金制度的暂行规定》;1996年, 国务院办公厅印发了《转发国务院房改领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》;1998年, 国务院办公厅印发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》;1999年, 国务院颁布了《住房公积金管理条例》 (以下简称“条例”) ;2002年, 国务院颁布了国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定, 同时, 印发了《关于进一步加强住房公积金管理的通知》;2005年, 建设部、财政部、中国人民银行印发了《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》, 等等。上述公积金的法规规章和政策基本形成并逐步完善了我国公积金制度。

2、迅速发展

公积金制度从其建立之日起, 就以其优越的政策设计而为广大群众所接受和支持。其优越性体现在:职工缴存、单位补贴、个人所有、政府免税;住房取用、职工互助、低息贷款;依法继承、退休返还、防老养老等。从公积金政策设计可以看出, 公积金从一开始就具有住房保障的性质和作用。我国实施公积金制度十多年来, 其住房保障作用主要经历了二个发展阶段。

(1) 支持住房建设阶段 (1991—1998) 。在实行房改以前, 我国各城市普遍面临住房供应不足、建房资金短缺、供需矛盾突出、群众住房十分紧张的状况。鉴于此, 党和国家坚决实行住房制度改革, 而公积金制度就是房改的主要措施之一。公积金制度是通过建立起国家、单位、个人三者共同、合理负担的机制, 解决住房建设资金严重不足的问题, 为大量筹集住房建设资金、加快住房建设速度、扩大住房建设规模起到了重要作用。1992年3月, 国务院房改领导小组、财政部、建设部联合颁发了《关于住房资金的筹集、使用和管理的规定》, 该规定指出, “住房资金是指国家、企业、行政事业单位和个人按规定建立的城市住房基金、企业 (单位) 住房基金和个人住房基金”, 其第三条规定的个人住房基金的来源为“建立住房公积金制度筹集的资金”;其第四条规定住房基金“用于新建、改建和购买住房”、“用于发放住房专项贷款”等。1994年7月, 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定“所有行政和企事业单位及其职工均应按照‘个人存储、单位资助、统一管理、专项使用’的原则交纳住房公积金”, “用于购、建、大修住房”。1994年11月, 财政部、国务院房改领导小组、中国人民银行关于《建立住房公积金制度的暂行规定》明确规定了“住房公积金的使用范围和顺序:职工购买、建造自住住房抵押贷款;城市经济适用住房建设贷款;单位购买、建设住房抵押贷款”等。1995年2月, 《国务院办公厅关于转发国务院房改领导小组国家安居工程实施方案》规定“实施国家安居工程……城市配套资金可从城市住房基金、单位住房基金、住房公积金、售房预收款和其他房改资金中筹集”。1996年8月, 《国务院办公厅转发国务院房改领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》规定“住房公积金定向用于:职工购买、建造、大修理自住住房抵押贷款;城市经济适用住房包括安居工程住房建设贷款;单位购买、建造职工住房专项贷款”等。按照上述政策规定, 各地结合自身特点, 充分利用公积金等房改资金兴起了建房热潮。与此同时, 公积金大大增强了职工购买自住住房的能力, 各地广大职工用自己的积蓄加上提取个人账户的公积金余额, 通过参加房改购买了单位分配的住房即房改房, 使这部分老职工实现了“居者有其屋”。可以说, 这是我国最初开展的也是大见成效的住房保障。

(2) 支持住房消费阶段 (1999年以来) 。1999年4月, 为适应停止住房实物分配、实行住房分配货币化的变化, 国务院《住房公积金管理条例》规定, 取消公积金住房建设贷款, 把公积金向住房消费领域转移, 大力支持个人住房消费贷款和提取使用。一是公积金的长期积累已逐渐成为职工家庭直接的住房购买力;二是向职工发放住房公积金个人住房贷款, 极大地提高了职工家庭的住房消费能力和资金融通能力;三是职工将来继续缴存的公积金可以纳入到还贷机制中去, 从而减轻贷款负担, 提高长期支付能力等。公积金个人贷款不仅因为其政策性利率优势成为职工家庭购房贷款的首选, 还带动了商业银行住房贷款的迅速发展, 为我国住房制度从实物分配转变到货币分配, 从而由个人面向市场自行解决住房问题奠定了坚实基础。

通过公积金改善住房条件的受益群体众多。截至2008年末, 实际缴存人数7745.09万人。全国累计有1亿多职工成为公积金制度的参与者, 累计归集公积金20699.78亿元, 累计为961.17万户职工家庭发放公积金个人住房贷款10601.83亿元;累计为职工提取公积金8583.54亿元。

二、在住房保障中的地位和作用

1、促进了住房货币分配

作为房改的重要配套政策之一, 公积金在停止住房实物分配、实施住房分配货币化方面发挥了重要作用。住房从实物分配转向货币分配的主要形式就是住房补贴和公积金, 但由于住房补贴缺乏法定强制性而进展缓慢。目前, 只有经济发达地区和效益较好的大型企业落实了住房补贴政策, 中西部地区及大多数企事业单位的住房补贴处于停滞状态。而公积金由于具有法定强制征缴的基本特征, 积累逐年大幅提高, 在相关政策支持下发展势头强劲, 对解决和改善广大职工住房问题和住房条件已经发挥并且正在继续发挥越来越重要的作用。

2、增强了个人购房能力

公积金制度建立已近二十年, 该项制度以职工缴存、单位补贴、政府免税、购房提取、贷款低息等优越的政策设计, 引导和激发了广大职工的参与热情, 通过按月缴存和逐年积累, 大大增强了职工家庭、特别是中低收入家庭的购房支付能力, 推动广大职工依靠自身的力量和政策优势面向市场解决住房问题, 减轻了政府和单位在住房方面的压力。公积金也因此成为政策规定的以货币形式向劳动者提供的最基本的住房保障。公积金个人住房贷款的政策性利率则进一步支持和提高了中低收入家庭解决住房困难、改善住房条件的能力。因此, 近年来广大群众的住房购买力普遍提高。

3、完善了住房信贷机制

1992年, 上海市发放了第一笔公积金个人住房贷款, 从此, 个人住房消费信贷蓬勃兴起。在公积金个人住房贷款政策的带动下, 商业银行个人住房信贷业务发展迅速, 并很快成为支持个人住房消费的重要力量, 成为银行最优良的贷款品种之一, 引导和带动了商业性住房金融发展。商业性信用贷款与公积金政策性贷款一样, 成为转变职工住房消费观念、支持个人住房消费的重要政策工具。

4、充实了住房建设资金

公积金建立之初, 正是我国住房缺口较大、住房矛盾突出、住房建设资金短缺的时期。公积金不靠财政一分钱投入, 迅速积累起庞大的资金规模, 各地以公积金贷款为契机, 筹资建设了大量经济适用房、安居工程房、解危解困房和集资、合作建房, 广大职工的住房难问题得以有效缓解, 住房条件得以迅速改善。城镇居民人均住房建筑面积从1991年的14.2平方米提高到2006年的27平方米。同时, 公积金的增值收益逐步成为廉租住房的主要资金来源, 弥补了财政投入的空白, 截至2008年末, 累计已投入廉租住房建设补充资金191.93亿元, 为建立住房保障体系、解决最低收入家庭的住房问题发挥了关键作用。

三、存在的不足与问题

虽然公积金在加快住房建设、解决住房问题、改善住房条件、支持住房保障等方面发挥了重要作用, 但还存在以下不足和问题, 亟待研究解决。

1、覆盖面不大

据《2008年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》显示, 2008年全国参加养老保险的人数为21891万人, 其中离退休职工为5304万人、在职职工为16587万人。但是, 到2008年底, 全国实际缴存公积金的职工人数为7745.09万人, 仅占2008年在职职工人数的46.69%, 覆盖面不到二分之一。如果按全社会就业人口计算, 比例更低, 覆盖面仅在35%左右。从分布看, 中西部地区比东部地区覆盖面小, 小城市比大城市覆盖面小;从缴存看, 垄断行业比其他行业好, 垂直单位比地方单位好, 党政机关比企事业单位好, 公有制单位比非公单位好等。相当部分单位无视法定义务, 应建未建、应缴未缴住房公积金, 特别是非公有制经济组织执行住房公积金制度不够理想, 大量职工住房公积金账户因企业改制、效益下滑等原因被长期封存, 住房公积金对这部分群体的住房保障没有给予应有的照应。

2、使用率较低

截至2008年末, 全国公积金使用率 (个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例) 为72.81%。从全国实际情况来看, 虽然近年来住房公积金贷款业务得到了稳步发展, 但总的资金使用效率不容乐观 (其原因在于:一是因为手续烦琐, 且没有比商业银行贷款明显的优势, 服务质量不高, 导致职工不愿意使用;二是只能发放消费贷款的单一用途, 不能适应职工的要求和当前的形势) 。一方面住房公积金存在大量沉淀资金, 另一方面大量中低收入家庭购房贷款的需求得不到满足, 这种矛盾状况亟待改变。此外, 由于各地区经济基础、房地产市场发展阶段以及各地区住房消费观念的不同, 导致住房公积金制度的推行以及资金使用呈现不平衡特点, 总体上经济较为发达的大城市、东部沿海城市制度推行得比较到位, 资金使用率也较高, 而中西部地区资金使用率较低, 个别地区管理中心甚至没有发放过个人贷款。因此, 在政策上不宜“一刀切”, 需要因地制宜、分类指导, 根据各地区实际情况, 采取有针对性的措施来提高住房公积金在改善本地区城镇居民, 特别是中低收入居民家庭的住房条件中的资金保障作用。

3、住房公积金制度本身缺陷

社会成员收入差距不公平折射到住房公积金, 导致保障水平高低不一, 而住房公积金制度本身又没有相应的纠正机制。住房公积金作为一项法定的住房工资, 直接按工资收入的一定比例缴交, 职工的工资收入的高低直接决定着缴交住房公积金的多少。不同行业、不同单位、不同地区的收入差距较大, 两极分化较为明显, 而住房公积金的缴交办法, 使得职工工资收入分配差距的不合理现象直接反映到住房公积金积累方面, 造成高的更高、低的更低。一方面, 缴交上的不公平直接影响到职工住房公积金账户积累余额, 造成收入高的群体因为公积金账户积累金额多, 相应的改善住房条件的能力也强;而收入低的群体反而改善住房条件的能力差。另一方面, 公积金的贷款和使用又与公积金的缴交相关。高缴交者购房获得贷款的机会比低缴交者多得多, 低收入者因为买不起房也许根本不会动用其积累的资金, 这样低收入者反而接济了相对高收入者。既然住房公积金的目的是住房保障, 那么其保障水平就应该和住房价格相联系, 至少不应该只与收入相联系。目前的状况是, 住房公积金对收入高的缴存人的保障程度高, 而对收入低的人保障程度反而低。在新加坡, 公积金的缴存比例通常依据经济形势的变动、企业竞争力的变化、国民就业状况等因素作出调整, 低的只有20%, 高的则达50%, 而且雇主和雇员缴交比例可以不均等。对照来看, 我国住房公积金的缴存比例则显得比较刚性, 在不同地区、不同经济状况年份、不同企业以及单位和职工之间的缴存比例等方面均缺乏调控余地, 特别是没有建立起与地区房价水平和职工收入水平相适应的、与市民购、租房所需资金总量相匹配的动态的浮动机制。因此, 住房公积金作为普遍性的住房保障资金, 在职工购房支出中没有真正起到主导作用, 对职工家庭的住房保障度还有待加强。

4、存在有法不依、执法不严的现象

目前, 住房公积金的法定性和强制性特征还没有得到很好的体现, 导致相当数量的职工没有享受到这一法定的、强制的住房保障资金。有些地方把公积金的征缴与本地区的投资环境对立起来, 错误地认为强制征缴公积金会增加企业的负担, 导致本地区商务成本增加, 从而影响投资环境。行政执法人员配备和经费投入严重不足, 没有专业的执法队伍。再加上各地公积金中心执法手段不足, 相关部门对公积金执法工作的配合和支持也不够积极, 难以切实行使行政执法权。

四、强化其住房保障作用的建议

我国已初步建立以公积金、住房补贴、廉租住房、经济适用住房为主体的住房保障体系, 其中公积金的惠及面最大。实践证明, 公积金是中低收入家庭通过市场化途径解决住房问题、改善住房条件的长期、稳定、可靠的资金来源。在职职工可以通过公积金的缴存、提取、低贷等优惠政策, 极大地提高个人住房支付能力。因此, 要进一步充分发挥其在住房保障中的支撑作用。

1、加强宣传

各地区要加大公积金宣传力度, 采取多种宣传形式, 深入宣传公积金制度的重大意义、公积金的重要作用和“低存低贷”的政策优势, 公积金缴存单位、缴存人的权利和义务, 全面介绍公积金个人住房贷款有关政策和办理程序, 努力使公积金制度真正深入人心、家喻户晓, 着力培养公积金缴存人的维权意识, 提高职工的缴存积极性, 引导职工利用公积金贷款购房, 改善居住条件。

2、增加覆盖

增强公积金缴存的强制性, 依法扩大公积金制度覆盖面。坚决贯彻落实《条例》规定, 切实维护职工的合法权益, 使每一个城镇就业者都能享受公积金制度的优惠。按照《条例》和相关政策规定, 把公积金制度扩大到各乡镇企业、各非公企业和所有非公单位, 确保应建尽建、应缴尽缴。对于有些地方历年因财政困难拖欠的公积金, 要采取措施逐步补齐。个体从业人员可以直接缴存公积金, 达到一定金额及年限后, 可以申请公积金贷款。另外, 对于进城务工人员, 也应随着相应配套制度的完善, 从试点起步, 逐步纳入公积金体制中, 支持这部分人群的住房消费能力。

3、规范归集

为避免出现借公积金之名实行逃税的行为发生, 要对公积金缴存实行严格上限封顶政策, 有效控高保低, 特别是要避免垄断行业利用公积金进行避税。缴存基数要严格执行不高于当地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍;缴存比例在执行不得低于5%、也不得高于12%这一上下限规定时, 要避免大幅度的灵活性和随意性, 尽量缩小公积金苦乐不均现象。而对低收入家庭, 包括进城务工人员, 规定最低缴存额, 确保并支持低收入家庭逐渐积累公积金。

4、扩大使用

公积金应向具有支付能力的中低收入家庭倾斜。公积金除继续保证购房、建房、个人住房贷款等用途外, 应支持缴存人的租房、大修支出。一是对于低收入家庭, 如果租房支出超过家庭可支配收入的15%~20%, 则可申请公积金领取, 用于年度租房补助, 解决低收入家庭只存不贷、使用效率不高的问题, 以体现对这部分群体的公平性。二是鉴于住房维修基金已基本解决了城市住房的大修、维修问题, 所以, 应允许缴存人申请提取公积金用于自有住房的装修和更新改造。

5、促进住房公积金的增值积累

根据《条例》, 住房公积金沉淀资金在政策上只能投资购买国债, 而不能进行任何形式的投资。由于我国证券市场在运作中仍较不规范, 股票等证券投资的风险较大, 国债以中央政府信用为基础, 在受托银行的账户中, 成为受托银行的巨额活期存款。虽然从公积金投资相对风险较小, 但是, 应该看到, 法规只能限制公积金直接形态的资金投向, 却不可能在根本上限制资金的流向。事实上, 由于国债投资渠道的狭窄, 各地 (包括资金运用率高的沿海城市) 一般都有数量不小的公积金, 从资金沉淀管理中心的角度, 这些资金表现为银行专户存储, 但从银行资金管理角度, 这些沉淀的公积金存款在一定程度上必然统一纳入银行信贷资金调度范围, 资金的逐利性运动在根本意义上是不可能被限制的。住房公积金制度要发挥住房保障作用, 应尽量使公积金资金留在住房领域内发挥资金效用。为此, 可以考虑由地方政府发行特种住房公积金债券, 定向由地方住房公积金增值资金和沉淀资金购买, 募集的资金主要用于地方住房保障领域, 比如用于建设廉租住房, 投入开发中低价位商品房或经济适用住房, 这样在住房公积金和地方住房保障体系之间建立起另一个制度化的资金融通桥梁, 既可使富余住房公积金发挥住房保障作用, 又可通过设定合理的利率水平, 使住房公积金资金得到保值增值。

6、发放建设贷款

由于住房公积金与职工工资收入相挂钩进行缴存, 因而一旦房价的增长速度高于同期收入增长水平, 则不可避免地使工资和住房公积金对个人住房保障的作用减弱。在房价上升时期, 要满足人们合理的住房需求, 政府必须使房价与收入之间保持平衡, 有两种途径可以选择:一是在房价升高而工资收入无法达到同步增长的情况下, 提高住房公积金的缴存比例, 用职工的住房支付能力逼近已经上涨的房价。但这种途径的缺点是, 住房公积金提高的额度是要受政府财力或单位效益的限制, 而房价上涨的额度是无限而随意的, 政府无法控制, 最终会出现提高公积金缴存额度的住房支付能力仍不能逼近实际房价水平。二是干预住房供应, 用房价水平逼近职工的住房支付能力。为确保职工依靠正常的工资收入和住房公积金解决基本住房问题, 国家在不能控制商品住房价格的情况下, 要发挥住房公积金的主导作用, 通过向非赢利机构发放住房建设贷款, 建设符合职工支付能力水平的住房。通过住房公积金制度对住房供应的参与, 还可以改变目前开发商独霸商品住房供应市场的局面, 由购买者之间的竞争逐步转化为供给者之间的竞争, 使房地产市场逐步正常化。从这个意义上说, 住房公积金在房地产市场宏观调控方面可以发挥重要作用。

目前, 仅仅允许住房公积金发放住房消费贷款的政策脱离了中国的实际情况。当时停止住房建设贷款的理由一是有部分贷款收不回来, 二是为适应住房分配货币化和住房商品化的改革方向。但是, 在广大中西部地区, 即使放宽个人购房贷款的政策条件、扩大贷款政策额度、让更多的职工通过享受住房公积金低息贷款购房, 职工也买不起房。另外, 各商业银行也有部分住房建设贷款收不回来, 但用部分贷款收不回来的理由来解释停止住房建设贷款是说不过去的。

7、加强监管

要切实加强公积金监管, 保证公积金的安全性, 让缴存人放心。一是管委会名单应该要向社会公布、接受社会监督, 公积金流向要及时向管委会和财政部门汇报, 公积金安全出现问题, 管委会成员要承担相应的责任。二是统一联网监管, 特别是动态监管, 要建立同级财政与上级主管部门的联网动态监管体制, 随时把握归集和使用情况。三是建立严格的信息披露制度, 提高公积金管理的透明度, 定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项, 接受社会监督等。

总之, 只要住房公积金及其增值收益的使用不脱离公积金缴存者的住房保障宗旨, 始终围绕住房公积金缴存人的住房保障展开, 就应该充分发挥其在住房制度体系中的主导作用。

参考文献

[1]住房公积金管理条例[Z].国务院令[1999]第262号发布, 国务院令[2002]第350号修订.

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部:2008年全国住房公积金管理情况通报[EB/OL].www.mohurd.gov.cn, 2009-03-23.

住房公积金 篇10

为提高住房公积金缴存职工住房消费能力,支持缴存职工购买首套和改善型自住住房,2014年10月9日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(下称《通知》)。该《通知》在放松贷款条件,推进异地使用,统筹使用资金,降低中间费用等方面做出了新的规定,被称为住房公积金“新政”。“新政”实施以来,各地反响强烈。为深入了解“新政”的运行情况及需要解决的问题,更是为了进一步探讨公开规范住房公积金制度发展,我们到河北省部分城市进行调研。石家庄住房公积金管理中心(下称石家庄中心)是此次调研的第一站。在这里,我们不仅看到了石家庄中心规范统一的管理,热情周到的服务,而且感受到他们对于住房公积金事业的热爱和责任。

一、调研概况

石家庄市于1992年开始建立住房公积金制度。近年来,石家庄中心在市委、市政府的正确领导下,紧紧围绕全市工作大局,认真贯彻落实管委会决策,抓归集促扩面、抓贷款保安全,公积金低息贷款的杠杆作用日趋凸显,社会效益显著提升,越来越多的群众通过住房公积金改善了居住条件,有力促进了石家庄市房地产市场平稳健康发展。2012年,被评为全国住房城乡建设系统先进集体。连续5年被河北省住建厅、财政厅评为全省住房公积金管理优秀单位,多次获得省、市文明单位和市普法工作先进单位称号。截至2014年12月底,全市累计归集住房公积金327.66亿元、累计提取131.99亿元、累计发放公积金个人贷款221.99亿元,主要业务指标连续3年保持全省首位。

石家庄中心于2003年8月正式成立,是直属石家庄市政府的不以营利为目的的正县级事业单位,主要负责全市住房公积金的归集、提取及住房贷款的审批、发放、回收等工作。该中心内设办公室、监察室、人事教育科、资金归集科、信贷科、会计科、稽核审计科、网络管理科、政策法规科、个贷中心、核算中心、客服中心、执法大队等13个部门,下辖22个县(市)区管理部,中心领导班子8人,人员编制155名。

近年来,石家庄中心坚持把资金安全放在首位,坚持以便民惠民为宗旨,为石家庄的经济发展、人民安居做出了贡献。

(一)坚持把资金安全放在首位,确保公积金规范高效运行

一是政策执行不走样。严格执行国家、省、市住房公积金相关规定,每年定期召开管委会,管委会集体决策住房公积金重要事项。会后,中心严格执行管委会决策,切实抓好管委会议定事项的贯彻落实。二是创新机制防风险。中心实行管运分离模式,将内设机构分为管理层和经办层,管理层主要是负责政策研究制定、业务指导、资金内部稽核等工作。经办层主要负责具体业务操作等工作。实行新管理模式后,中心决策、运作、监督相分离,重心下沉,能有效避免前后台混岗作业造成的业务交叉。在此基础上,中心扎实开展了标准化建设工作,制定出台了多项工作制度和具体工作标准,做到了每项工作有规可依、每笔业务有章可循,以制度化促进了业务的规范化。三是升级系统筑防线。2012年,全省统一业务系统在石家庄市率先上线运行,在新系统的技术支撑下,中心实现了资金全方位防控、资金实时结算和贷款自主核算,资金管理更加安全高效。四是加强自查促规范。不断加大内部审计力度,定期对中心主要业务、重点岗位、关键环节进行稽核,及时发现问题,及时进行整改,以内审促规范防风险。五是阳光操作保安全。建立信息公开制度,定期在报纸、网站公布全市住房公积金管理相关信息,增加工作透明度,每年聘请会计师事务所对中心所有账目进行第三方审计,主动接受社会各界的监督。

(二)坚持围绕全市工作大局,为石家庄市经济发展添份量、做贡献

一是杠杆效应日趋明显。中心积极开拓贷款市场,住房公积金个贷率85%,贷款量长期居石家庄市各金融机构首位。近4年来,中心通过提取住房公积金、发放住房公积金贷款,直接投入石家庄市房地产市场227.47亿元,带动房地产消费近500亿元,促进了该市房地产市场平稳健康发展。二是增值收益大幅提升。中心深入研究市场形势,科学配置资金,不断提高收益水平。近4年来,中心共实现增值收益11.08亿元,是前19年(1992—2010年)总和的3.18倍。住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后,余额全部上缴财政,用于石家庄市保障性住房建设。三是项目贷款进展顺利。2012年,中心通过积极争取,将石家庄市列入了全国住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。现已为市本级“和华家园”等7个项目发放项目贷款8.2亿元,为石家庄市保障性住房建设提供了资金支持。

(三)坚持以便民惠民为宗旨,努力为缴存职工办实事、办好事

一是提比例。各县(市)缴存比例从2010年的不足各5%,提高到目前全部达到单位12%、个人10%,实现了全市统一缴存比例,使县(市)职工得到了更多的实惠。二是降门槛。中心积极关注社情民意,科学制定惠民政策,逐步放宽提取范围、降低贷款条件、增加贷款方式,住房公积金化作涓涓细流,帮助中低收入家庭改善了居住条件。三是简流程。中心不断优化业务流程,压缩审批时间,提取公积金手续齐全的,随到随办,立等可取。公积金贷款完成抵押登记后,3个工作日内办结放款手续。四是优服务。成立5个市区管理部,方便群众就近办理业务。建立综合办事大厅,与业务承办银行、开发商、房产中介等机构联合办公,初步实现了住房公积金“一门式服务、一次性办结”。

住房公积金管委会审议重大事项

二、创新实践

(一)健全服务制度

坚持把制度建设作为中心服务工作的重点,用制度约束服务行为,提升服务水平。一是完善业务政策。制定出台了《石家庄住房公积金归集、提取管理实施细则》、《石家庄住房公积金个人住房贷款管理办法》、《关于进一步加强住房公积金贷款工作的通知》,进一步完善了《石家庄市住房公积金缴存、支取业务操作规程》和《石家庄市住房公积金贷款业务操作规程》,规范了业务行为。二是规范服务办理。按照建设部《住房公积金服务指引》的要求,制定出台了《石家庄住房公积金服务指南》和《工作人员业务行为规范》,对住房公积金各项业务的办理条件、办理程序、办理时限等进一步加以明确,全面推行服务承诺、首问负责、一次告知、限时办结等19项服务制度,努力让办事群众不受冷落、不跑冤枉路。三是建立协办机制。建立了“零障碍”服务全程协办机制,在业务窗口设立协办员,发放“连心卡”,积极帮助群众办理业务。四是推行信息公开。制作发行了《住房公积金明白纸》等宣传资料,积极利用报纸、电视、广播、网络等多种形式,公布住房公积金业务流程、服务标准和办理时限,主动接受社会和群众的监督。

(二)优化业务流程

作为全省建设系统试点单位,石家庄中心扎实开展了ISO9000标准化建设工作,内部管理进一步规范,业务流程进一步优化。一是压缩审批时间、审批程序。精简前置条件5项,减少业务表格13张,提取公积金手续齐全的,随到随办,立等可取。二是合理设置服务网点。中心设立了22个县(市)区管理部,方便群众就近办理业务。三是升级住房公积金付款方式。公积金提取,由支票付款升级为网银付款,减少提取的中间环节。职工本人领取到现金的时间,可由以前的平均3天,缩短为1天。增加公积金缴存方式,在所有营业网点安装pose机,实现银行卡缴存,方便办事群众。四是积极开展预约和上门服务。成立青年文明号服务队,对住房公积金业务集中、办理批次多的服务项目,主动开展预约上门服务,先后为炼油厂、公交公司、华药股份、煤矿机械厂等单位近万名职工集中办理了公积金提取、贷款审批手续,多次受到办事群众和缴存单位的好评。

(三)改进服务方式

为进一步提高服务质量,中心不断加强信息化建设,优化服务环境,创新服务方式。一是改善服务环境。中心办事大厅低柜台服务,敞开式办公,配备了自助查询终端、叫号机、休息椅、饮水机等服务设施,努力为办事群众营造宾至如归的办事环境。二是加强中心门户网站建设。及时更新网站内容,积极开展了网上政策咨询、个人查询和投诉举报等业务。网站访问量在市直各单位门户网站中排名靠前。三是开通12329服务热线。成立了客服中心,8名客服人员、32条客服线路,专门负责热线的答复工作。研发了住房公积金客服系统,实现了计算机智能排队、智能分配坐席、自助语音服务等功能,8小时人工坐席接通率达到80% 以上,办事群众可24小时查询本人住房公积金基本信息和石家庄市相关政策,进一步畅通了咨询、查询渠道。四是发行住房公积金联名卡。中心与中、工、建等3家商业银行合作,发行了住房公积金联名卡,为缴存职工提供了缴存凭证,以后将逐步实现公积金提取直接划转职工联名卡账户。目前,石家庄中心已实现网上营业大厅、12329服务热线、手机微信平台、网点服务四位一体的服务体系。

(四)提升服务能力

在住房公积金服务工作中,石家庄中心坚持把人作为最关键的因素,采取多种措施,加强中心干部队伍建设,提高干部职工综合素质。一是合理配置服务人员。中心制定了《人事管理办法》,将工作重心、收入待遇向一线服务职工倾斜,将中心业务能力强、作风素质好的人员安排到前台工作,确保服务质量。二是加强业务培训。定期对窗口服务人员进行服务礼仪、语音规范、业务技能等多方面的培训,增强服务意识,规范服务行为。建立传帮带机制,中心每名业务科长、副高职称以上人员每年带一名年轻职工,一对一言传身教,帮助年轻干部快速成长。三是建立服务激励机制。建立银行考核制度,每年对业务承办银行服务质量进行考核,考核结果与委托手续费挂钩,有效提升了承办银行服务水平。坚持将服务工作纳入精神文明创建活动,积极开展了“创文明行业、建文明单位、争文明窗口、做文明员工”主题创建活动,定期评选优秀科室、服务标兵,努力发挥先进典型的示范带动作用,在全中心营造了人人争先、事事一流的浓厚氛围。四是强化服务监督和责任追究机制。聘请社会监督员,定期对中心服务情况进行明察暗访。在各办事窗口,设立了电子评价器和意见箱,方便群众监督。严格投诉管理,对中心工作人员的服务投诉,逐笔登记并及时进行反馈。成立住房公积金执法大队,及时妥善处理群众反映单位违反《住房公积金管理条例》的行为,维护职工合法权益。

(五)推进个贷业务

建设部、财政部、中国人民银行《通知》下发后,石家庄中心认真学习文件精神,制定贯彻落实意见。一是降低贷款门槛。职工连续足额缴存住房公积金,由1年调整为6个月,即可申请住房公积金个人住房贷款。二是开展组合贷款业务。近年来,石家庄市住房公积金个贷率一直在85%上下浮动,且作为项目贷款试点城市,已为7个保障性住房项目发放了项目贷款8.2亿元。为保持资金的合理流动性,已与商业银行签订了合作协议,开展组合贷款业务。三是推进异地贷款业务。目前,石家庄市异地缴存住房公积金时间可并入当地缴存时间计算,在省内开展了异地贷款业务。下一步,准备在全国范围内,实现住房公积金缴存异地互认。四是统筹使用资金情况。省直资金中心没有和石家庄中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算,不能使用省直资金中心的住房公积金。

三、问题及建议

住房公积金制度自建立以来,在我国经济社会生活中发挥了重要作用。其历史贡献体现在以下方面:一是住房公积金制度的建立,提高了职工家庭的购房能力,构筑了实现住房商品化的途径;二是住房公积金制度促进了住房新制度的建立,为市场经济体制的不断完善做出了贡献;三是住房公积金制度为完善我国住房保障体系发挥了重要作用。在肯定住房公积金制度巨大历史贡献的同时,我们也必须正确认识在新形势下,由于经济社会的发展变化以及制度运行中存在的一些问题,必须对住房公积金制度进行改革创新,才能适应经济社会发展的需要,使其继续担当起我国住房保障体系主力军的重任。

在调研中,河北省住建厅住房公积金监管办和石家庄住房公积金管理中心的负责同志就住房公积金制度的未来发展及制度运行中存在的一些问题进行了探讨,并从以下几个方面提出了建议和设想。

(一)存在的问题

1.管委会职能不能有效履行

根据《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金管理委员会,应作为住房公积金管理的决策机构,发挥决策、监督的作用。其成员的组成应包括,人民政府负责人,建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占1/3,工会代表和职工代表占1/3,单位代表占1/3。从目前来看,很多地方的住房公积金管委会形同虚设,不能很好地履行职能。

由于《住房公积金管理条例》赋予了住房公积金管理委员会决策监督的职能,因此要求其具有权威性、民主性和广泛的代表性,所作出的决策必须具有科学性和可操作性,既能够代表政府实行宏观管理的意图,又能够体现职工群众的意见。这就要求住房公积金管理委员会的成员组成要有广泛性。广泛性的好处是能够更为全面地反映各个部门、各个层次的意见。其弊端也非常明显,那就是组织起来有难度,有些地方的管委会会议都不能按期召开,所谓的决策监督也只是流于形式,没有真正起到应有的作用。

2.没有统一规范的管理制度

从全国范围来看,住房公积金制度自建立以来,在“属地管理”原则下,各地住房公积金管理模式和具体政策都不一致,造成各城市之间的业务操作和管理制度不统一。即使是同一城市,不同商业银行的业务操作模式也不尽相同,同一家商业银行在不同地区的操作模式也不相同。这种各自为战的管理模式,不仅给缴存者、贷款者、管理者、监督者都造成了不同程度的不便利,也潜藏着巨大的风险,近年来住房公积金大案要案频发,在一定程度上和管理的不规范有很大关系。

上述问题的存在,最本质的原因在于住房公积金没有形成全国统一的管理制度、操作规范和管理软件。不统一、不规范,就造成了各地在住房公积金管理中不断去尝试、去调整,势必会出现朝令夕改、事倍功半的现象,甚至给不法者留下了政策漏洞。

3.扩面难度大

按照《住房公积金管理条例》的规定,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从这一定义可以看出,上述单位都在住房公积金的缴存范围之内。而实际的情况是,由于住房公积金并不像社保、医保等必须强制缴存,非公企业或效益不好的企业可以找出各种理由不缴住房公积金。因此,住房公积金在扩面中就面临很大的困难。

如何扩大住房公积金的覆盖面,是各地住房公积金管理中心共同面临的难题。虽然《住房公积金管理条例》“罚则”中规定了对不缴、少缴住房公积金的单位限期办理、罚款、法院强制执行等,但在具体执行中由于缺乏强制力,导致执法效果差强人意。特别是出于招商引资的需要,一些地方政府对引进企业有一定的政策倾斜,一般不会支持住房公积金执法行为。作为旨在惠及最广大人群的住房公积金制度,如何最大程度地扩大政策的覆盖面,是这一制度得以长期发展的根基所在。因此,住房公积金制度设计上的不明确,给扩面造成了很大的困难,需要在今后的政策调整中进行完善。

4.利益结构失衡

住房公积金招致诟病的原因,很大程度上是由于现行住房公积金制度存在一定的利益结构失衡。这种失衡体现为受益者和受损者的差距较大。在调研中,大家普遍认为,住房公积金制度的主要受益者是商业银行、地方政府、收入较高的企业职工、使用住房公积金贷款的缴存职工。而这项制度的受损者主要是未缴存及缴存数额低的职工、未使用住房公积金贷款的职工、因不需要购房而不能提取住房公积金的职工。

当前,社会上对住房公积金的批判、质疑,乃至于取消的呼声,主要的症结就在于利益结构的失衡。自古以来,不患寡而患不均。住房公积金作为住房分配的货币形式,是一种带有福利性质的住房储金。但由于收入差距而造成的住房公积金缴存数额的差异,客观上使收入高的人得到了更多的福利。同是住房公积金的缴存者,使用住房公积金贷款的人比不使用的要占有更大的福利。如何科学分析住房公积金在缴存和使用中的差异,并通过具体的措施平衡这种利益差异,是今后住房公积金政策设计的一个重要方面。

5.资金流动性趋紧

住房公积金属地化管理,带来的最大问题就是资金流动性不足。从全国来看,有些城市流动资金严重不足,而有些城市沉淀资金过多,这种地区间的差距导致资金使用率相差悬殊。经济发达的城市或地区住房公积金的使用率高,大多都在80%以上。与此同时,这些城市就会存在资金趋紧的状况。如果能够实现住房公积金的全国统筹,就能解决这种地区差异导致的流动性不足的问题,使住房公积金的使用更加灵活高效。

(二)相关建议

1.建立全国统一的管理体系

最近推出的住房公积金“新政”最为突出的是异地互认。在目前住房公积金没有实现全国统一管理的状况下,异地贷款存在一定的政策风险。未来,应制定全国统一的机构设置标准、管理制度、操作规范和管理软件。在这一基础上,可以建立省一级的住房公积金监督管理局,主要负责全省住房公积金行业的管理、监督、考核等职能,在人事任免、人员调动、资金调配上发挥监管作用。省级住房公积金监督管理局与城市管理中心主要是业务指导、监督考核的关系,实现省内的垂直管理。并且,建议将省直中心纳入全省统筹的管理体系中。这将有利于管理的标准化、体系化,资金、人员上的统一调度,有利于实现全国住房公积金“一盘棋”。

2.制定差异化政策

由于地区间存在较大的差异,建议制定差异化的住房公积金缴存、贷款、提取政策,并允许地方结合当地情况,享有一定的裁量权。(1)缴存比例:根据工资收入的多少设置不同的缴存比例,原则是收入低的比例高,收入高的比例低。这样,就可以适度缩小住房公积金缴存额的差距。(2)贷款额度:可综合考虑年龄、职业、学历等因素设置不同的贷款额度,更好地体现住房公积金的互助性。(3)提取补偿:对于没有使用住房公积金的缴存者在退休提取时给予结息优惠,适当补偿其因没有使用住房公积金而带来的损失。可放宽提取范围,物业费支出等与住房有关的可以使用住房公积金。但对于恶意骗贷骗提住房公积金的要制定严格的制度和惩罚措施,没有还清贷款前不能支取等。同时,放贷、支取之间要有科学测算的比例,保证住房公积金的良性运转。

开展群众路线教育实践活动

3.明确增值收益的所有权归属

住房公积金增值收益所有权的归属一直以来是争议的焦点。如果承认住房公积金归职工个人所有,那么增值收益理所当然归缴存人所有。但作为政策性住房储金的特殊性质,又决定了住房公积金的所有权应该是一种受到限制的所有权。在调研中,有人提出住房公积金个人缴存部分产生的增值收益应归缴存职工个人所有,单位缴存部分产生的增值收益应归社会所有。在具体使用上,可以按如下方式设计:一是适当提高职工住房公积金存款利率(按零存整取利率);二是住房公积金中心建设或购买自有产权的保障性住房,分配给中低收入家庭,首先保障缴存职工中符合条件者。

4.加快完善制度及顶层设计