土地整理权属调整问题

土地整理权属调整问题（精选三篇）

土地整理权属调整问题 篇1

1 概述

基于历史原因, 我国农村土地的权属问题较为复杂, 所以, 在农村土地的开发整理工作中的土地权属管理工作也有复杂性。一般来说, 农村土地权属管理工作主要包括土地所有权的调整、土地使用权的调整以及在其上设定的他项权利调整。

在国有土地和集体土地之间的所有权调整中, 包括在田块合并、道路建设和农田水利建设等过程中, 为了能使整理后的田块规则, 或者进行建设方便, 进行土地所有权的调整;在土地的开发、复垦、整理过程中, 主干道路和主干渠道的建设需要将原集体土地调升为国有土地;集体土地之间也可以进行所有权的调整, 有时候在成片的土地开发整理的过程中, 田块需要连片规则的前提下, 可能会打破村界, 在村界两侧的土地, 村与村之间可以进行土地所有权的调整。除了所有权之外, 土地的使用权也同样可以进行调整, 土地在进行整理后, 新增的耕地需要对其进行使用权的确定[2]。另外, 在土地的开发整理的过程中, 对部分已经设定土地他项权利的建筑物进行迁并, 随着土地所有权和建筑物的消失, 其他权利也需要调整。

2 问题及对策

2.1 相关立法不完善

纵观我国关于农村土地开发整理以及权属调整的相关立法, 还尚未形成较为全面的立法。但是土地的开发使用以及权属的调整却是一项复杂的工作, 牵涉的利益较多, 所以, 相关方面的立法和法律基础需要进行完善。首先, 立法不完善体现在民事法律制度的不完善上, 在民事法律制度上, 土地开发整理以及权属的调整主要体现在民法中的土地物权法律制度。虽然《物权法》和《民法通则》等法律规定了土地所有权、使用权以及农村土地承包经营权等一系列土地权利, 但土地物权体系并不完善, 由于权属变化产生的空间权、建筑权等没有具体的涉及。另外, 在农村集体土地使用权的流转等方面的限制过多。所以, 相关部门应该加强相关法律的建设和完善[3]。

除了民事法律不甚完善之外, 我国土地权属的相关经济法律也有所欠缺。我国目前尚未颁布完整统一的土地整理法, 现行法律法规对土地整理过程中诸多方面缺乏明确规定。主要体现在如下方面:国家在土地整理中的义务和责任没有得到明确、对于土地整理规划和权属调整规划如何与土地利用总体规划相衔接等问题没有明确规定以及对于参与土地整理的社会公共机构没有明确规定, 土地整理的公众参与性较差。所以, 我国应该在相关的法律中明确以上几个方面的不足。

2.2 运行机制中的问题

从我国目前的农村土地开发整理的工作中来看, 主要是政府主导推进, 再加之各项法律制度的不甚完善, 所以存在一些问题。首先体现在参与实施土地整理和权属调整的机构的职责和分工上。根据相关文件规定, 政府土地行政主管部门在土地整理中的定位是指导部门, 具体实施土地整理的是“土地整理专门机构”[4]。但是在实际的操作中, 容易造成分工不明确的问题。此外, 在土地的开发整理过程中, 需要各个专业部门的参与, 但是在相关的法律中, 并没有明确其职责。此外, 在实际的工作中, 争议处理机构的设置也不甚明确, 虽然相关法律对此方面的内容有所涉及, 但是并不具体, 尤其是缺乏实际操作的重要内容。

3 结语

近年来, 随着经济的飞速发展和社会的快速进步, 越来越多的农村土地被开发整理, 但是在这个过程中, 由于各种各样的问题, 农村土地的权属问题会发生一些变化, 在土地权属管理中存在诸多问题, 本文主要对农村土地开发整理过程中土地权属管理中的问题进行总结, 以供参考。

摘要：近年来, 农村土地得到了较多地开发整理, 在土地的开发过程中, 土地权属管理时保护权利人合法利益;同时, 也是保证农村土地开发整理工作顺利进行的前提和保证。所以, 在农村土地的开发整理过程中理顺土地权属关系, 加强权属管理的工作至关重要。基于此, 主要针对农村土地整理开发过程中的土地权属问题进行了探讨, 并针对问题, 从不同角度对农村土地开发整理过程中土地权属管理问题进行了探究, 旨在保护农民的权益, 使农村土地的开发整理变得更加有序合法, 促进我国的农村建设。

关键词：农村土地,开发整理,土地权属管理

参考文献

[1]张异.农村土地权属纠纷的法律规制研究[J].安徽农业科学, 2010 (3) .

[2]吴越.从农民角度解读农村土地权属制度变革——农村土地权属及流转调研报告[J].河北法学, 2009 (2) .

[3]黄星.农村土地产权管理现状与问题探讨——阆中市农村土地权属调查试点示范研究[J].中国集体经济, 2010 (4) .

土地整理权属调整问题 篇2

关键词：新形势 土地开发 权属管理 思路

中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1674-098X（2014）07（c）-0180-01

土地开发整理是实现耕地总量动态平衡，促进经济发展和改善生态环境的重要手段，是有效解决三农问题的关键措施。土地开发整理权属管理是在土地开发整理过程中由于土地归并和重新分配而产生的权属调整和变更登记的行为，涉及到土地的使用权以及土地的所有权等各项权利的变更，调整以及确认问题。当前土地开发整理要适应构建社会主义和谐社会、建设社会主义新农村，贯彻落实《物权法》的新形势，不断规范土地权属管理已成当务之急。近几年来，随着土地开发整理工作全面、深入地开展，土地开发整理类型逐步多样化，土地开发整理投资呈现多元化趋势，土地开发整理项目的规模越来越大，引发的权属纠纷逐渐增多，需要进行权属调整的情况也越来越复杂，在土地权属管理过程中暴露的问题也就比较复杂。具体体现在以下几个方面。

1 我国土地开发整理权属管理现状

1.1 法律制度不够完善

土地的开发和整理，是一项十分复杂的工作，其中涉及的要素很多，比如利益群体、耕地数量、耕地质量等等，而且其中各项权限也会出现变动，这些内容都需要标准来进行规范和界定，否则就会出现地籍管理混乱，权属不明的现象。但是就我国的现状来看，由于在法律制定上面显得不够完善，一方面没有专门出台关于土地开发整理的条款，另一方面规定不够全面和细致，很多问题无法可依，比如在实际操作中，对于权属调整涉及到的权限、程序、产权分配等等都没有较为系统的法律规范和标准，使得工作过程中的人为操作空间较大，容易出现不公平和贪腐现象。

1.2 管理标准缺乏统一性，部门职能缺乏明晰性

在权属管理中，土地登记是其中十分重要的内容，其目的是为了保障土地物权变动的安全，做好土地登记，能够更好的展开开发整理工作，减少后期问题的出现。但是，由于体制上的落后，我国的土地登记显得十分的不科学，首先是登记部门不够明确，登记权限掌握在几个部门当中，其次是在管理上缺乏统一的标准，很多地方和部门有不同的登记程序和登记办法，使得在一些问题上容易出现矛盾和冲突，更使得农民的利益受到损害，如果不能理顺土地开发整理中的各项关系，建立统一的管理机构，将会使得正常的秩序被扰乱。

2 如何在新形势下做好土地开发整理权属管理规范工作

2.1 对操作程序进行规范

在进行土地的开发和整理工作中，一定要注重程序的规范性，按照合理且科学的原则和准则开展工作，按照国家颁布的相关规定进行操作，要在工作中做到“一二三四”，即一个准确—— 土地面积的丈量要准确，两个清楚—— 权利范围和主体要清楚，三个不乱—— 利用不乱、分配不乱、基数不乱，四个原则—— 所有权保持最小变化原则，使用权可调整原则，农田保护管理一致原则，相对统一原则。对于具体的操作，也要按照一定的步骤进行，首先要成立专门的领导机构，对管理工作做到高效的协调和组织；其次要做好群众宣传和信息反馈工作；再次要在土地开发和整理前，做好清查和规划；最后要制定科学的方案，严格按照方案进行具体实施。

2.2 分清主次，抓住重点

在土地开发整理过程中，工作内容十分繁杂，涉及项目较多，在人力物力有限的情况下，一定要了解主要矛盾和次要矛盾，善于抓住工作的重点，合理安排资源，做到最优化的管理。经济以往的经验，在土地开发整理过程中国，要做好权属管理，有以下几个方面要特别注意，首先是在选址过程中要做好界限的划分和现场的勘探，特别是具有爭议的地方要合理的处置，其次是在项目方案制定阶段，要将调查和意见收集工作作为重点，再次是在设计阶段，要对权属的现状进行考察，把重心放到如何协调各方关系上。

2.3 在方案的制定过程中要顾及多方利益，将农民作为工作的主体

在土地开发和整理权属管理工作中，存在问题最多，最容易出现分歧和冲突的地方，就是利益的分配，首先，权属的调整，直接受到影响的必然是农民群体，其各方面的利益都有可能出现变化，如果处理不当，就会产生严重后果，其次是地方利益，要将区域内各地方的综合利益考虑到，不要顾此失彼，产生不公平现象。

2.4 做到“三个结合”

在实际的操作中，要确保土地的权属问题以及利用现状核查问题的科学处理，一定要充分的将土地利用调查报告、土地登记表以及土地变更审查这些资料进行有机的结合，以便能够保障对项目的整体设计规划、实际操作提供有效的依据。进行实地精确的核算和勘测，要结合开发整理土地地类、面积、地力等级和耕作状况等因素，清楚的知道地类、面积、土地权属、质量及项目进行的地域的宗地数，保证“数据、图件、实地”达到一致。进行综合评价时要结合土地权属状况、村组耕地质量和面积、开发整理潜力的数量及难易程度等情况，为编制土地权属调整方案提供依据。

3 结语

综上所述，由于我国的基本国情影响，农村土地问题一直是农业结构调整中的重点和难点，可以看出，在土地开发和整理的权属管理上，由于各方面的原因，比如法律不完善，制度不统一等，还是会出现一系列的问题，使得三农问题遇到极大阻碍，所以，在实际工作，一定要把握基本点，共同努力，改变现状，是农业发展向着更科学的方向发展。

参考文献

[1]冯菊明，贺斐.对广西农村土地开发整理权属管理的调查[C]//中国土地学会，21世纪中国土地科学与经济社会发展—— 中国土地学会2003年学术年会论文集.2003：4.

[2]陈建设，韩武波，王晓东.新形势下我国土地整理的主要问题及对策[C]//中国土地学会、中国土地勘测规划院、国土资源部土地利用重点实验室，2008年中国土地学会学术年会论文集.2008：5.

[3]鹿心社.统一思想 狠抓落实 全面推进土地开发整理工作—— 在全国土地开发整理工作会议上的总结讲话[J].今日国土，2003（11）：12-16.

[4]李敏，赵小敏，李薇.土地整理中的土地权属调整—— 以山东省阳信县为例[J].江西农业大学学报（社会科学版），2004（2）：39-41.

土地整理权属调整问题 篇3

一、土地权属调整方案的内容

万顷良田工程实施过程中会涉及到所有权、使用权、他项权利等一系列权属调整, 以下为土地权属调整的具体内容:

(一) 土地所有权的调整

为使土地开发整理复垦后的田块连片规则, 在原国有土地与集体所有土地之间边界不规则处, 可按照等当量或等价, 经双方协商后进行土地所有权调整。

针对集体所有权的调整, 一般要尽量保持土地权属界线的稳定性。特殊情况下在土地开发、整理、复垦过程中, 需新建主干道路、主干渠道等, 可通过土地征用的方式将集体所有土地调整为国有土地。

(二) 土地使用权的调整

万顷中土地使用权调整主要有以下几种类型:

1. 宅基地使用权调整

万顷涉及拆迁的农户由村民委员会向乡 (镇) 土地管理机构提出申请, 经县 (市) 土地行政主管部门审查、县 (市) 人民政府批准后, 对宅基地使用权予以收回。对于失去宅基地的村民, 应当给予合理安置与补偿。安置与补偿的方式具体有以下几种:

(1) 货币化安置方式。对要求货币补偿的农户, 在对其原农村住宅进行价值评估后, 确定应得的安置房补偿面积。货币补偿总额建议为应得安置房面积的市场折算价扣除政府定销价后的差额, 并在此基础上适当提高补偿金。农户接受货币补偿后, 政府不再安排商品房置换。

(2) 现房安置方式。对要求现房安置的农户, 采取“等价交换、差额结算”的置换办法, 即农村住宅交换商品房遵循等价交换原则, 在土地使用权互不作价的前提下, 镇 (街道) 要制定对农宅估价的实施细则和原则上按成本价确定的安置商品房的价格及楼层差价。对拟置换农宅面积、质量进行价值评估, 镇政府 (街道办) 给予相等面积 (或按家庭人数折算) 的商品房, 交换的成套商品房价格小于或大于农宅评估价格的, 进行差额结算。

2. 土地承包经营权调整

农业规模化、现代化经营是社会经济发展的必然趋势, 而规模化经营的前提之一是土地的相对集中。政府应鼓励并支持农民进行土地承包经营权的流转以适应农业规模化发展的需要。农村土地承包经营权的权属调整方式要根据当地经济社会发展的实际情况来定, 具体有等质等量模式、股份制模式、租赁模式等几种方式。

二、土地权属调整的原则

(一) 坚持切实保护农民利益的原则

土地是农民最基本、最重要的生产资料和资本。《物权法》将农村土地承包经营权、宅基地使用权定义为“用益物权”, 也就是农民的财产权。“万顷”范围内的农民的承包经营权和宅基地使用权将会进行调整, 在权属调整方案的编制过程中, 要尊重原有产权关系, 从农民自身利益出发考虑问题。

一般来说, 一项政策如果能使得目标群体感到公平合理, 它就容易被接受。“万顷”实施的目的之一是为了促进城乡统筹发展, 因而农民在这过程中应享受到城乡统筹发展带来的成果, 享受到城市生活带来的便利。农民作为“万顷”的政策对象, 只有切实保护好他们的利益, 才能增强对这项政策的认同感, 同时也能促进政策的顺利实施。

(二) 坚持政府主导的原则

“万顷”是江苏省政府为解决当前经济社会发展中遇到的土地问题的一项公共政策创新, 是一项公共产品。根据公共产品理论, 在公共产品消费中存在一种“搭便车”现象, 每个人都想不付或少付成本享受公共产品, 因而只好政府出面担当此职能。在“万顷”实施过程中政府应发挥主导作用, 充分运用政府自身拥有的优势, 努力推进这项政策的实施。但政府同样也应避免过多的权属调整行为, 避免大拆大建。从新制度经济学的角度来说, 交易费用是制度运行的费用, 也就是“制度成本”。万顷良田作为一项制度创新, 要想良好的运行, 应尽量减少交易费用。

(三) 坚持农户积极参与原则

“万顷”虽是一项政府主导的建设工程, 但农民是利益主体, 应该赋予农民参与“万顷”的权利。土地所有权和使用权的调整应在各有关权利人协商一致的基础上进行, 做到公开、公平、自愿。只有让农户广泛参与到权属调整的各个环节中来, 权属调整工作才能顺利、有序等开展。

(四) 坚持依法与农村实际情况相结合的原则

目前关于土地权属调整的内容、程序等还没有专门的法律支持, 只是分散的见于相关的法律、政策中。“万顷”的土地权属调整一定要严格依照现行法律、政策中规定的权属定义以及权属调整的程序来进行。对于现行法律、政策中规定的不完善和欠缺之处要根据农村现实生活中的土地权属关系来进行权属调整, 做到土地权属调整方案依法、合情、合理。

三、土地权属调整的计划安排

政策执行是一个连续有序的过程, 需要政策执行者在将公共政策付诸实践前作系统的计划安排。土地权属调整贯穿着整个“万顷”工程实施过程, 由于土地权属调整内容较为复杂, 因而事先必须做好周密的计划安排。土地权属调整计划执行主要分为以下几个步骤:

(一) 对项目区土地权属现状进行详查

科斯定理认为, 在成本大于零的情况下, 产权的清晰界定将有助于降低人们在交易过程中的成本和改进经济效率。如果不在土地权属调整方案编制之前做好项目区土地权属现状调查工作, 那么土地权属调整方案的编制就缺乏基础, 制定出的方案势必会缺乏对土地权属调整的现实指导意义, 甚至会给土地权属调整带来难度, 导致频繁的土地权属纠纷。

(二) 编制、公告和报批土地权属调整方案

成立“万顷”土地权属管理协调小组。成员应包括县级国土资源管理部门、项目所涉乡镇村负责人以及有关人员。县级国土资源管理部门、乡镇和村委会要组织有关村民代表就权属调整进行协商, 形成初步方案。该初步方案需征得三分之二以上土地权利人的同意。土地权属调整方案应当在有关乡 (镇) 、村进行公告, 公告期一般为15天。公告期间如有异议的可申请异议处理, 异议处理完后签订相关协议。土地权属调整方案应报县 (市) 人民政府批准。

(三) 土地权属调整方案实施阶段

实施之前冻结土地权利变更登记, 停止变更土地利用现状。工程施工单位严格按照制定好的规划方案进行施工。因规划编制变更, 造成土地权属重新调整的, 应按有关规定对原权属调整方案补充、说明, 并报项目所在县级国土资源管理部门确定。“万顷”竣工后, 县级国土资源管理部门应及时进行土地变更调查和变更登记, 建立新的地籍档案, 并妥善保管有关土地登记资料。

四、土地权属调整中可能遇到的问题及解决问题的建议

“万顷”是一项政策创新, 其实施过程中可定会遇到许多问题, 对这些问题进行分析, 探究问题产生的原因, 并提出相应的政策建议具有十分重要的实践意义。

(一) 宅基地使用面积超标问题

虽然《土地管理法》规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”, 而且省 (市) 明确了宅基地使用面积的标准, 但由于农民法律意识淡薄以及一些历史遗留问题, 农民宅基地面积超出标准面积现象很严重。这给补偿面积确定带来很大困难。为了树立法律的权威, 农民拆迁补偿一律按照界定的标准来执行, 同时考虑到农村的现实情况, 对于高出标准的面积, 只给予相应的建设安装费用, 以减少农户对补偿费用不满带来的纠纷。

(二) 自留地问题

自留地是集体经济组织按政策规定分配给成员长期使用的土地。我国法律明确规定:宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。由于自留地属于农民集体所有, 因此在万顷良田工程项目中涉及到自留地的权属调整也应由本集体经济组织成员讨论决定, 按多数人的意见处理。一般情况下是按等面积原则分配土地, 保证农户分到与原实有面积不变、质量相当、尽可能集中的土地。

(三) 未确定使用权的集体土地整理后的分配问题

未确定使用权的集体土地, 土地整理后新增耕地的使用权归当地村集体, 由村集体统一经营使用或者按照法定的程序由村委会统一承包给种田大户, 实行规模经营, 也可以进行招投标, 但项目区内原有权利主体享有优先承包权。

五、结论

“万顷良田建设”工程是一项促进城乡统筹发展的重要政策创新。这项政策要想取得预期的目标, 必须对政策执行进行深入的研究。而土地权属调整是这项政策执行中的核心问题, 本文对土地权属调整的内容、原则以及程序进行了深入分析, 并针对土地权属调整过程中可能遇到的问题提出了相应的解决问题的政策建议, 以期为“万顷”土地权属调整的顺利实施提高相应的参考。

摘要：“万顷良田建设工程”是江苏省为促进城乡统筹和社会主义新农村建设而提出的一项政策创新。土地权属调整是这项政策顺利实施的关键。本文首先对土地权属调整的内容、原则、程序进行分析, 接着针对土地权属调整过程中可能遇到的问题提出相应政策建议, 为土地权属调整顺利实施提供一定参考。

关键词：土地权属调整,原则,程序,政策建议

参考文献

[1]陶学荣.《公共政策学》[M], 大连:东北财经大学出版社, 2009, 215

[2]卢现祥, 朱巧玲.《新制度经济学》[M], 北京:北京大学出版社, 2007, 159

[3]吴元其等.《公共政策新论》[M], 合肥:安徽大学出版社, 2009年, 150

[4]张寿敬.《关于农村住房制度改革的思考》[J], 《江苏土地》, 2010年第1期

[5]李敏.《土地整理中的土地权属调整》[J], 《浙江大学学报》, 2004年6月第3卷第2期