居民住房

2024-08-02

居民住房（精选十篇）

居民住房篇1

一、我国居民住房支付能力不高的原因探析

透过表面的高房价与低收入水平, 深层次的探析我国居民住房支付能力不高的原因, 大致有以下几点。

1、商品房价格居高不下

从房地产项目或者住宅产品价格的费用构成分析。住宅产品价格的费用构成在国内和国际存在较大差异。从地价和税费比重看, 国内要高出国际l0—20个百分点, 这说明土地价格房地产税费明显偏高。从建筑安装工程费用比重看, 国内水平比国际水平低, 与我们的劳动力成本低有关。其他费用比重也偏高。从投资利润率看, 国内水平是国际水平的3倍左右。因此, 商品房价格过快上涨, 成本推进是一个重要因素。要控制或稳定商品房价格, 控制和降低成本是一个重要方面。

另外, 我们也必须看到房价上涨的合理部分。房屋作为一种必需品和投资品, 具有很好的保值增值功能。从长远的观点来看, 随着我国国民经济的发展和城市化进程的加快, 剔除投资投机的需求以外, 婚房和拆迁用房等的住房需求都是刚性的, 这就使得近年我国住房价格的上涨有着宏观经济基本面和住房使用市场强大需求的支撑, 所以房价上涨是必然的。

我们无法奢求靠房价的下降来提高居民的住房支付能力。一方面, 宏观经济基本面和强大住房刚性需求, 使得房价得到了很好的支撑;另一方面, 房价的急剧下跌, 会给国民生产投资领域和银行等金融系统带来巨大的冲击, 很可能给我国宏观经济的发展带来负面影响。届时, 即使失业率上升等问题不会出现, 广大国民的工资性收入水平也必然会下降, 如此, 又何谈住房支付能力的提高呢?

住房价格的上涨幅度, 应该与该区域的经济发展速度、收入增长幅度、租金上涨速度等相适应。如果住房价格的上涨幅度没有持续超过该区域的GDP、收入、租金等指标的增长, 则表明住房价格的上涨有宏观经济基本面和住房使用市场的支撑, 可以认为住房价格的上涨速度是相对合理的。

2、居民收入水平不高

住房支付能力不高的问题更多体现的是收入问题, 尤其是差距问题。以上海为例, 上海的地价可以说已经与世界接轨了, 但是我们的收入却与国际社会严重脱节。中国的工资水平, 包括显性工资和福利保险等隐性工资, 与国际水平相差很大。这是老百姓无力买房的一个主要的原因。

3、财富分配不均, 收入差距过大, 不同收入群体在住房购买力上差距显著。

中低收入群体已难承受目前房价之高, 购买力急剧下降, 而且未来的购买力也被充分透支, 这直接影响着中国经济能否保持持续增长的后劲。很多年轻人为了买房不仅透支了自己未来几十年的购买力, 甚至还动用家里老人的养老金, 居高不下的房价鲸吞着居民财富, 抑制了消费。一个人拥有的财富是有限的, 大房子是住上了, 但用于教育等其他日常消费方面的支出无疑要压缩, 这就影响社会资源配置的优化, 透支中国未来的竞争力。

我国目前的基尼系数已经达到了0.45, 财富分配严重不均。高收入群体, 只占我国城镇人口的很小一部分, 但却掌握着大量的财富, 各阶层在市场经济下的获取收入能力的差别, 成为住房资源占有差异的主要源泉。而不同阶层对住房市场的进入和占有能力的不平等, 又进一步拉大阶层之间财富的分配。由于收入的差别, 不同人群的住房需求和住房支付能力是不同的, 政府制定的住房政策应充分考虑住房需求的多样性和居民收入的差异性, 运用市场和行政两种手段, 多渠道解决居民住房问题, 满足不同人群的住房需求。

二、提高我国居民住房支付能力的政策建议

1、保持城镇居民可支配收入的持续增长, 逐步缩小收入差距

面对长期房价上涨的必然趋势, 为了提高我国城镇居民的住房支付能力, 有必要保持城镇居民可支配收入的持续增长。注重对人力资本的投资, 提高人力资本的科技含量, 逐步改变依靠低的人力成本来吸引外资和发展经济的增长模式, 引导产业结构升级, 逐步提高我国国民工资性收入的科技含量和整体水平, 进而促进居民可支配收入和住房支付能力的提高

长期以来, 我国一直实行低工资制, 人民的平均收入水平很低。改革开放以后, 人民的收入虽然逐年增长, 但是由于人口多和下岗职工多等原因, 增长不可能很快。国民经济要保持快速健康发展, 城乡居民可支配收入持续增长是其重要条件。一方面, 政府要合理调整城镇居民收入分配的差距, 增加中低收入者的收入, 刺激中低收入者对住房的需求;另一方面, 要通过完善税制, 规范收入分配, 扩大就业渠道, 建立健全社会保障制度, 提高消费支出在国民收入中的比例。

2、宏观调控, 稳定和控制商品住宅价格过快上涨, 将房价涨幅控制在合理的范围内

我国商品住宅价格的费用组成与国际水平相比具有较大的差异性, 主要表现在:地价和税费比例高、配套费用高、开发商的投资利润率高。另外, 有相当数量的房子被高收入者购买用来炒作和投机。当然, 房价上涨过快还有其他原因。总之, 房价上涨过快与收入分配不合理 (如土地投机、开发商利润率过高) 、房地产税制不完善、配套建设费不尽合理以及房地产炒作等有着密切的关系。从这个意义上讲, 稳定和控制商品住宅价格上涨是有不小空间的。首先是土地费用这一块, 通过完善土地储备制度, 政府垄断土地一级市场。可以合理调控土地市场供求平衡, 从而抑制土地价格大幅上涨。使房地产价格上升处于合理、正常范围内, 控制和降低价格中的不合理部分, 包括虚高部分、土地投机炒作所引致的上涨。其次是配套建设费, 该费用负担过重是房价过高的因素之一。城市基础设施配套建设可分四类:第一类是公益性、非赢利性的市政设施建设;第二类是公共服务设施;第三类是商业性、赢利性的配套设施;第四类是住宅内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境。如果把商品住房的基础设施配套费用限定在第四类, 住宅价格在趋于稳定的前提下, 有可能降低5%-10%。

3、更新居民住房消费观念, 引导住宅的梯度消费, 积极培育住房租赁市场

中国人的消费习惯和传统心理把拥有和改善住房作为心目中头等大事, 青年一代没有自己的住房更是无法谈婚论嫁。居者有其屋、买房置产似乎已成为居民的普遍愿望。人们把租房看作不得已的、劣一等的选择, 以至于大家都走入一种消费误区中, 不管自己的收入水平如何, 要住房就一定要买房, 要买房就一定要一步到位买大房、新房。先租房、后买房, 先买小房、再买大房的住房梯度消费几乎没有形成。同时, 也要积极培育住房租赁市场的合理健康发展, 为有购房需求而又支付能力不高的居民提供良好的替代品。

摘要：近期, 上海深圳等大中城市房价有停止上升甚至微跌之势, 但是动辄几千或是万元每平米的房价还是远远超出了靠工薪为生的普通市民的支付能力。我国居民住房支付能力为什么不高。本文将对此进行合理的探讨与辨析, 并提出相关政策建议。

关键词：住房支付能力,房价,收入

参考文献

[1]、张清勇.中国城镇居民的住房支付能力:1991-2005[J].财贸经济, 2007 (4) :79-84

[2]、向肃一, 龙奋杰.中国城市居民住房支付能力研究[J].城市发展研究, 2007 (2) :29-33

[3]、王丽艳, 王振波.城市居民购房支付能力实证分析-以天津为例[J].开放导报, 2007 (2) :92-94

居民住房租赁合同篇2

承租方(以下简称乙方)：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条房屋基本情况

(一)、甲方房屋坐落于：___________________________ ________________________，房屋结构为：_____________，建筑面积为：____________平方米。

(二)、房屋权属状况：甲方保证出租的房屋权属清楚，没有产权纠纷。除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。若发生与甲方有关的产权纠纷债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

(三)、甲方保证出租房屋不具有以下情形：

1、属于违法建筑。

2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。

3、违反规定改变房屋使用性质。

4、法律法规规定禁止出租的其他情形。

甲方具有以上情形之一的，乙方可解除合同并要求赔偿损失。

第二条房屋租赁情况及登记备案

(一)、该房屋用途为________________。除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。

(二)、自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向到租赁房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋出租登记备案手续。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，双方应在______日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

居住人员中有外地来济南人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证

第三条租赁期限

(一)、房屋租赁期限自______年______月______日起至______年______月______日止，共计_____年_____个月。甲方应于______年______月______日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》(见附件)经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。

(二)、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

(三)、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。

乙方继续承租的，应提前______日向甲方提出(□书面/□口头)续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条租金及押金

(一)、租金标准及租金总额：租金每月人民币_________元整(大写：_________圆整)。租金总计：人民币____________元整(大写：_________圆整)。

(二)、租金支付方式：_________(现金、支票、汇票、转帐等)，租金按季度支付，自本合同生效之日起十五日内，乙方应支付给甲方1个季度的租金，以后应在每季度最后一个月的月底前付清下一季度的租金。

(三)、租金支付地点：__________ 。

(四)、租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条其他相关费用的承担方式

(一)、租赁期内水、电、煤气、供暖、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水______度，电______度，煤气______度。所有费用乙方应按时付清。

(二)、本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。

第六条房屋维护及维修

(一)、甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

(二)、租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租人的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。

(三)、租赁期间，如房屋发生非因乙方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响乙方正常居住生活事由的，甲方应在接到乙方通知之日起7天内予以修缮，超过7天，乙方有权自行修缮。

(四)、租赁期间，如房屋有倾倒危险，或其它严重妨碍乙方正常居住的，或威胁到乙方的生命财产安全的，甲方应在接到乙方的通知后立即进行修缮或暂时补救，如果甲方对此怠慢，或不予以理睬，或采取维修保养措施不力，乙方可以退租或代甲方修缮。

(五)、对房屋进行的修缮费用，乙方可以抵销租金或向甲方索还，并可追究甲方违约责任。

(六)、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。

第七条出租方与承租方的变更、转租

(一)、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应提前3个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的义务，甲方不再承担本合同约定的权利与义务。

(二)、租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务，乙方不再承担本合同约定的权利与义务。

(三)、租赁期间，甲方欲对房屋设立抵押权，须提前2个月书面告知乙方，乙方有权决定是否继续承租。如乙方在7日内无异议或不作为，则视为认可甲方的行为。如乙方作出决定终止本合同，则租赁关系自终止本合同通知书到达甲方的次日起计算。

甲方没有按以上约定告知乙方，乙方有随时单方面解除本合同的权力，并追究甲方违约责任。

(四)、房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

(五)、甲方设立其它他项权利，可以不征得乙方同意，但应提前1个月书面告知乙方。

第八条双方的权利和义务

(一)、甲方权利与义务：

1、甲方保证如实向乙方解释和说明房屋情况和周边概况，应包括房屋权属、房屋维修次数、物业管理、治安、环境等，及如实回答乙方的相关咨询，否则视为欺诈行为。

2、租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前3个月书面通知乙方。解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。

3、租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则按照国家拆迁条例和当地的拆迁有关规定执行。

4、乙方经甲方许可在租用房屋内进行的装修，如果因甲方原因致使乙方在合同期限内满搬出房屋时，甲方除承担违约责任外，还应折价装修费用一次性支付给乙方。

折价装修费用由双方协商，协商不一致，按照当地县级以上人民政府对拆迁房屋的装修费用的补偿的最高标准执行。

(二)、乙方权利与义务：

1、乙方按本合同约定交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任。

2、租赁期间，如乙方需要退房，必须提前3个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。

3、租赁期间，乙方未经甲方同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、安装窗和防盗门等，须事先征得甲方同意，如需要经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工。

4、乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时可一次折价转让给甲方;双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起7天内自行拆除，恢复至房屋原状。超过7天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担。

5、根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。

6、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。

7、租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约;如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年，自30天期满次日起计。

8、租赁期满，乙方在同等租金下有优先承租权。

第九条合同解除

(一)、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

(二)、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

(三)、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1.迟延交付房屋达________日的。

2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。

居民住房越来越大篇3

房地产业对GDP增长的贡献率不断提高

在中国经济迅速发展的十几年里，中国的城市面貌和百姓住房条件都发生了极大的变化。现在，北京、上海、深圳等大城市的繁华可以与世界上任何一个大都市相媲美。过去中小城市里随处可见的红砖平顶楼房，正逐步被外表装饰漂亮的楼房所取代。中国农村的住房变化同样令人吃惊。

住房条件改善的不仅仅是大城市或者沿海发达地区，身处甘肃省兰州、嘉峪关这样中国经济欠发达的西北城市，看到那里繁华的闹市区，你很难把它与想象中“贫穷”的中国西北联系在一起。

1991年中国人均住房面积7平方米，2001年已经达到10.5平方米，10年的时间增加了50％。到2001年底，中国城乡住宅竣工面积已经达到13亿多平方米，房地产业已经成为中国的一个重要产业，去年房地产业为中国GDP增长率的贡献率约为2个百分点。

住房制度改革后，住房消费从集团转向个人。2001年全国商品房销售中，个人购买增长36％以上。全国房地产投资增速近年来一直保持在30％左右。今年上半年，全国房地产开发投资同比增长32.9％。

在中国实行计划经济的时候，民众根本不用自己花钱买房子，城市居民住在单位分配的房子里。1992年，邓小平南巡讲话兴起了中国房地产业的热潮。1998年起，国有单位全部停止实物分房，实现住房货币化分配，培育和规范住房交易市场。住房制度的改革，使住宅建设成为新的经济增长点和新的消费热点。

从1990年到2002年中国土地经历了两次制度改革。第一次改革实现了地产商品化，今年7月1日开始实行招标拍卖挂牌出让国有土地，改变了土地商品化但没有市场化所出现的不公平竞争和腐败滋生的现象，使中国房地产走向更加健康的道路。

专家分析，中国房地产业的高速发展可以概括为转制、转轨、转型三个转变。首先是转制，房地产业发展进入了高利运营阶段，从1999年开始使用住房公积金以后，中国房地产投资、竣工面积、销售面积都保持20％以上的增长，今年房地产开发投资仍然保持32％；其次是转轨，是指中国房地产市场迈入一个供大于求的买方市场空间；第三是转型，中国住宅产品跨入了产品更新换代的时代，百姓正由“居者有其屋”向“居者优其屋”的方向迈进，过去买房子买的是面积，现在买的是环境、文化和服务。

加快城镇居民住房制度创新的探讨篇4

关键词：住房保障,住房公积金,经济适用房,制度

住房保障是国家社会政策的一项重要内容, 是政府通过财政转移支付的形式, 向低收入者提供财政补贴或实物援助, 以解决社会成员的基本居住问题, 改善其居住质量的一种制度安排, 是我国社会保障体系的重要组成部分。在现代化、工业化、城市化的背景下, 建立城镇居民住房保障制度, 是使城镇居民参与社会再分配, 享受经济增长所带来的福利增加的一种手段, 对于稳定社会秩序, 缩小贫富差距, 促进社会公平具有重要的现实意义。

1 政府介入住房领域的理论依据

住房是供人类生活居住的空间或场所, 是人类赖以生存和发展的最基本的物质资料。同时, 住房又是一种特殊的商品。政府是住房保障制度的责任主体。首先, 实行住房保障的目的是维持社会安定、保证基本人权。因此, 应该由社会权利的集中代表———政府来承担住房保障责任。其次, 住房保障的成本巨大, 通过政府调动全社会资源才能解决住房保障的成本问题。而且政府承担住房保障职能具有规模经济的特点, 可以降低分散保障带来的较高的执行成本。最后, 住房保障的程序复杂, 必须依靠政府的权威和系统组织能力来实施。

2 完善城镇居民住房保障制度的财税途径

我国虽已基本建立了由住房公积金、经济适用住房和廉租住房组成的住房保障体系, 但目前只有廉租住房明确要以公共财政资金为主, 其他涉及住房保障的支出并未纳入财政预算中。因此, 我国应借鉴其他国家有益做法, 通过一系列的财政税收政策, 进一步完善我国的住房保障体系。

2.1 明确各级政府在住房保障中的责任

明确中央政府与地方政府住房保障事权。提供社会保障和公平收入分配是中央政府的主要职责。因此, 住房保障首先是中央政府的责任。世界各国的目前做法, 也都是把住房保障作为中央和地方政府的共同责任。应当通过立法途径, 在法律上明确各级政府在保障公民居住权利方面各自应当承担的责任和义务。就我国目前情况看, 由于各地经济发展水平差异较大, 相应的住房标准、价格水平以及个人收入水平也有较大差距, 所以, 由中央政府统一制订住房保障制度的具体政策和标准是不合适的。

按照财权与事权统一的原则, 合理划分中央与地方政府财权。财政支付能力是保证住房保障制度运行可持续性的基础因素, 在很大程度上决定了住房保障制度运行的效果。通过明确中央和地方政府在住房保障中承担的责任, 合理划分中央和地方的财权, 充实地方财政收入, 改变对地方官员的政绩考核机制, 减少地方财力过多依赖土地出让金等收入的状况, 可以从源头上减少地方政府对房地产业扶持的动力。

2.2 完善住房保障资金筹集方式

建立多渠道的住房保障财政资金筹集模式。住房保障资金的供给应以政府财政拨付的资金为主, 其他方式筹集的资金为辅, 多种形式、多种渠道, 即在筹集住房保障资金时, 应坚持“以财政为主, 多渠道筹集”的原则。具体来说应该包括:公共财政拨付的专项资金;住房公积金和其他住房基金的增值部分;社会福利奖券按适当比例提取部分、接受社会捐赠以及通过其他渠道筹集的资金;从房地产交易中收取的契税和土地出让金、转让金中安排一块。

发行国债筹集住房保障资金。为了弥补住房保障资金的投入缺口, 可以采取在国家增发的财政债券中安排专项资金支持住房补贴政策的方式。符合国家规定的中低收入家庭均可享受国债专项资金的补贴。发行彩票筹集住房保障资金。仿效体育彩票和福利彩票的方式, 设立专项住房福利彩票。

2.3 探索科学的住房补贴方式

加大财政扶持力度。为了弥补市场经济的缺陷和不足, 对市场经济中的低收入者提供帮助, 政府必须不断加大财政投入力度, 提高他们的购买力, 完善住房市场的合理性并凸显社会公平。逐步实施货币直补。要逐步实施以租赁住房补贴为主的货币直补住房保障方式, 把补贴资金直接发放到低收入家庭手中。具体就是用政府补贴形式, 直接补助到困难户, 由他们从市场上自主购买、租赁住房。

2.4 充分发挥税收政策的杠杆作用

对中等收入居民购房实行个人所得税减免优惠。政府可以对中低收入居民实行较低的比例税, 甚至对中等偏下收入居民免税, 以提高他们的整体消费水平, 从而增强他们对住房的实际消费能力。对商品房交易中的营业税、个人所得税、契税进行适当调整, 减少对商品房交易的税收优惠, 在自有惟一住房、小面积住房方面实行优惠, 鼓励合作建房等形式的发展。对于房屋炒作应该课以重税, 在现行的营业税、个人所得税、土地增值税中实行加成征收。

3 结语

综上所述, 加强保障性住房制度建设不仅关乎广大公民的切身利益, 而且关乎着国家的长治久安和稳定。实践中除文中论述之事项外, 还有一些问题需要不断的去探索研究。鉴于作者水平有限, 今后还需要进一步加强调研, 争取为城镇居民住房制度建设做出自己的贡献。

参考文献

[1]陈伯庚.城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海:上海人民出版社, 2003.

[2]曹振良.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社, 2003.

[3]成思危.中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点[M].北京:民主与建设出版社, 1999.

北京市城镇居民住房保障体系研究篇5

关键词：住房保障保障规模配套措施

中图分类号：C812 文献标识码：A 文章编号：1006-5954 （2011） 02-66-03

住房是人类的基本权利和需要，保障居民“居住权”的社会公平是政府不可推卸的责任。城镇住房保障制度，是社会保障的重要组成部分，指政府为解决家庭收入和住房条件低于规定标准的城镇居民基本居住问题而采取的相关政策措施，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段解决居民住房困难。近年来，随着北京房价的持续快速上涨，低收入家庭住房困难情况日益凸现，原有住房保障制度不完善的问题也不断暴露，构建完善的城镇居民住房保障体系业已开始。

一、城镇住房保障体系建设的基本情况

北京住房保障体系的建设历程与国家城镇住房制度改革息息相关。住房市场化改革带来了商品房市场的迅速繁荣，与之相适应，传统以政府直接调控和非商品化为基础的住房福利分配模式也逐步向以政府间接调控和商品化为基础的住房保障模式转变。

2006年，随着房价过快上涨问题日益凸显，国家进一步加强楼市调控力度，核心内容是督促地方政府加快推进保障性住房建设。在此背景下，北京也加快保障性住房建设步伐，不断完善管理制度，进一步丰富保障性住房种类、扩大保障性住房建设规模。依据2007~2009年北京住房建设计划，3年共计划新建和收购保障性住房面积达到2530万平方米，超过2006年之前保障性住房建设总规模，达到同期住宅竣工面积的50%以上。

目前，北京已基本形成了由廉租住房、公共租赁房、经济适用住房、限价商品房等多种政策性住房组成的、保障对象梯级分布、保障方式多样的住房保障体系。

二、城镇住房保障体系存在的问题分析

总体而言，北京住房保障制度框架已基本形成，但住房保障体系的制度设计、运行机制、配套基础上仍存在一些问题，造成实际保障效果差，低收入家庭住房困难未能得到有效满足，集中体现为“三弱三过”。

（一）住房保障制度的设计基础弱

从北京住房保障制度建设的发展历程看，除廉租房制度在最初制定前，北京进行过最低收入群体的情况摸底外，其他各项制度的构建都是顺应住房体制改革的步伐而进行，保障制度建设成为改革的附属政策。保障对象界定相应较为随意、模糊。例如，为推进商品房市场化进程，扩大市场需求，北京建立了经济适用住房制度，在缺乏对市场走势和居民收入状况的深入分析基础上，确定了6万元家庭收入的购买标准，直接导致部分中高收入群体“混入”保障体系。此外，保障房建设目标不明确，主要由年度计划确定导致市场预期混乱，开发商不知道政府未来会建多少保障房，居民也不知道未来是否能纳入保障范围，如何被保障，进而严重削弱保障性住房作为商品房市场有效补充的积极作用。

（二）保障制度与市场机制的协作性弱

一方面，某些制度运行中对市场的负面影响作用不够重视，缺乏合理的监督机制。例如，两限房多采取配建方式，而政府对工程进度缺乏严格监督机制，使得开发商为实现利润最大化，通常放缓两限房建设步伐，更快推进小区内商品房的建设销售，这也正是近年来保障性住房建设规模不断扩大，但实际形成供应的保障性房源并不多的原因之一。

而另一方面，在一些方式上对市场力量利用又不足，制约了保障供给能力的增长。以廉租房制度为例，实物配租或租金补贴方式都受房源短缺制约，国内已有部分城市尝试采用房地产中介组织提供廉租房房源信息交流平台，而北京仍主要依靠政府力量，使得廉租房源很难实现快速增长。

（三）制度运行的配套基础弱

第一，房地产二级、三级市场发展严重滞后。居民解决住房的主要渠道是购房，梯级住房消费没有形成，使得中低收入群体多样化的需求对应单一化、断档式的供给，对住房保障的期望相应较高。

第二，个人信用体系建设仍处于起步阶段，与保障制度运行的要求相差甚远。住房保障标准的核心在于划定收入线，但在当前的信用环境下，家庭收入的实际情况很难掌握，直接导致部分高收入群体“混入”保障范围，保障退出机制也很难实现。

（四）保障对象过于模糊

一方面，覆盖面过于宽泛。当前的住房保障对象界定为中低收入家庭，而没有严格区分出不同阶层，采取更有针对性的保障方式，使得政府投入的大量资源被“低效”享受，真正最需要解决住房困难的群体往往没有得到最有效保障。

而另一方面，覆盖范围又有遗漏。“保租”与“保买”之间存在“夹心层”家庭，既无力“优惠买”，又不能“廉价租”。

（五）保障方式过于简单

当前，北京针对中等收入家庭的住房保障仍存在大规模实物保障（也称“补砖头”），如限价房和经济适用住房；而针对低收入家庭，虽然政府已提出加快建设公共租赁房，但实际运行中，仍以现金补贴方式（也称“补人头”）为主，廉租房实物配租比例明显较低。然而，深入分析这两类保障方式的利弊，可以看出，“补砖头”方式中，财政补贴直接投向生产者，有利于直接形成供给，在住房短缺情况下，能实现有效保障。但这种方式对政府管理能力要求较高。对于中等收入群体，以限价房或经济适用住房进行实物保障，政府监督成本远大于保障群体从市场获取住房的成本，不具可持续性。而“补人头”的方式能避免政府对住房市场的直接干预；财政补贴直接面向消费者，也不会被生产者挤占；节约政府监督成本。但这种方式对市场要求更高，需要有完善的梯级供应体系与居民不同层次的保障需求相适应。对于低收入群体而言，在北京住房租赁市场发展明显滞后的背景下，根据现有的租金补贴水平，通过市场获取租赁房源的难度较大，政府应承担更多责任。

（六）保障管理过于松散

保障机构比较分散，涉及了较多的政府部门和管理机构，缺少一个统一的执行机构，一定程度上造成管理效率低下和实施效果的弱化。

三、构建合理城镇住房保障体系

通过对北京住房保障体系建设历程及存在问题的分析，可以看出，北京住房保障制度建设仍有待完善，保障谁，如何保，如何管，仍需要进行更细致、全方位的设计。

（一）理论框架

1.主要原则

住房保障制度体系建设应首先突出“公平性原则”。即无力通过市场途径解决住房问题的居民都可享受住房保障，保障力度也因收入水平不同有所不同。其次是“多样性原则”。不仅应做到制度安排模式多样化，以便适应不同社会群体并满足需求；同时，水平结构也应多样化，即对不同收入水平群体在保障力度上要有所区别。三是“适度保障原则”。应根据财政的承受能力决定保障规模，政府承担有限责任，而非无限责任，住宅保障应重点倾向保障低收入家庭。四是“动态调整原则”。住房保障的广度和深度与当地经济发展水平、财政能力、居民的可支配收入、消费结构等密切相关，应随客观变量的变化而不断进行调整。

2.总体框架

构建住房保障体系框架的核心是解决三个问题：

第一，保障谁：理论上看，无力通过市场途径解决住房问题的居民都应成为住房保障的对象，其中又以城镇低收入家庭为主。从广义上说，住房保障不应仅限于本地居民，但按照“责权利对等”原则，又应绝对倾斜于本地居民，适当考虑非户籍常住人口。

第二，谁来保：地方政府是住房保障资金支付的绝对主体；中央支持作为补充，主要体现于制度创新及政策扶持；有效利用非营利机构、中介等市场力量。

第三，如何保：针对不同收入阶层采取不同保障方式，核心思想是“保居住，不保财产；保使用，不保所有”。对于无力购买商品住房的中等收入群体，基于缩小贫富差距的出发点，以现金补贴为主，适度保障；对于无力租赁商品住房的低收入群体，以实物配租方式为主，确保“住有所居”。

（二）保障规模测定

按照上述框架设计，根据居民收入水平、住房价格水平、租金水平等数据资料，可测算出保障对象的具体规模。

1.保障标准

面积标准。2009年北京城镇居民人均住房建筑面积约29平方米。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。综合考虑，将保障标准定为人均20平方米。

收入标准。根据一般商业银行住房贷款要求，月还款额不得超过月收入的50%。居民按照上述面积标准从市场上购买住房，如果还贷支出超过了收入的50%，则应被纳入住房保障范畴，政府给予一定现金补贴。2010年北京商品房交易均价为17782元/平方米，据此价格，按当前公积金贷款利率、首付30％计算，购买家庭人均20平方米住房的年还款额约为4.2万元。因此收入标准设为家庭年收入不高于8.4万元。其中，按照保障面积标准从市场上租赁住房，租金支出超过了同期收入50%的家庭应视为低收入家庭，作为“实物配租”的重点保障对象，据“我爱我家”房地产经纪公司数据，2010年北京城区普通住宅租赁均价为2335元/月·套。据此计算，“实物配租”的收入标准设为家庭年收入不高于6.1万元，

2.保障总规模测定

根据已经划定的保障收入线和北京城镇居民人均可支配收入的分布，可以推算出住房保障的总体规模。

受数据资料限制，在此采用区间百分比法进行估算，假设收入分布是均匀的，利用5分法中各组居民的人均可支配收入推算低于保障线的人口比例。计算公式为：

其中R为需要住房保障的家庭户数比例，ri是城镇居民分类家庭年收入线区间比例，Is是城镇居民住房保障家庭收入保障线；Ii是城镇居民分类家庭年收入线。

以家庭收入不高于8.4万元为保障线，根据对2010年各收入群体家庭年收入的预测数据，计算需要纳入住房保障范围的居民应占城镇总人口的比例为61％。其中，以家庭收入不高于6.1万元为“实物配租”的保障线，计算需要得到实物配租的居民占城镇总人口的比例为25％。

（三）配套措施

1.完善住房保障的进入、退出机制

建立严格的审查、登记制度，加强公示力度，建立严厉的惩罚机制，防止住房保障对象认定出现偏差，保障政策落在实处。同时，建立保障家庭收入档案，并实行动态管理。一方面，保障收入线应根据实际情况进行定期调整；另一方面，建立复审制度，定期对原保障对象进行重新认定。

2.培育住房租赁市场

规范房地产中介服务市场主体运作行为，归并住房租赁税费种类，建立行之有效的房屋租赁协管机制。落实租赁登记备案制，促进租赁市场规范有序发展。全面放开公有房屋转租行为。组建或者扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，活跃租赁市场。

3.加强个人信用体系建设

研究制定北京市个人信用信息采集和使用的管理办法，加快建设个人信用基础信息共享交换平台，组织成立专门从事个人信用联合征信业务的征信机构，从重点群体和重要领域入手，逐步建立个人信用系统。

■ 参考文献

[1] 北京市统计局固定资产投资月报，2001~2009年。

[2] 商品房销售面积和销售额增长情况，中国国家统计局网站，2010年12月。

[3] 《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2006年。

居民住房篇6

关键词：美国,居民消费,住房消费,金融危机

一、战后以来美国居民住房消费总体变化

来源:U.S.Census Bureau

整体上看, 自二战结束以来, 由于人口增长与社会经济的发展, 居民住房需求呈明显增长趋势, 房屋价格上涨, 住房支出增加。自1968年以来, 美国住房消费价格指数 (CPI) 从3.9%上升到1980年的15.7%, 达到历史最高, 此后迅速下降, 但住房价格始终处于增长态势。同样, 从住房投资统计数据看, 如图1所示, 私人建筑支出额从1964年的549亿美元增至2002年的6505亿美元, 年均复合增长率为6.72%。除少数年份外 (如1974、1975、1980、1991年等) , 私人建筑支出均保持了持续增长。特别是20世纪70、80年代, 增长尤为迅猛 (70年代平均增长率达11.33%) , 90年代增长则趋于平缓。其中, 私人住房支出 (包括新建住房与住房改建支出) 从1964年的305亿美元增至2002年的4215亿美元, 年均复合增长率达7.16%, 70年代平均增长率达13.47%, 增长路径与私人住房支出大致相同。

进一步考察, 从房屋所有权方面看, 居民自有住房率从1950年的55%增长到2000年的66.2%。其中, 抵押贷款是最主要的购房方式, 并随着时间的推移不断发展。自1984年到2009年, 贷款购房在整个购房比例中增加了3.4%, 而非贷款购房的比例减少了0.2%。与自购房相比, 居民租房率相应减少, 但租房总量从1965年到2007年增长了65%。

从住房条件及分布情况看, 2007年, 在居民自有住房消费中, 大面积、环境好、每月支出在1500美元以上的高档住房比重最大, 约占1/3, 主要分布在西部与东北部;其次是少于300美元最廉价的住房, 约占12.7%, 主要分布在南部;至此, 在价格上呈现两头大、中间小的情况。相比之下, 租房情况则有所不同, 大多集中在600至1000美元之间的中档住房, 各地分布较为均匀。

二、不同群体住房消费变化

1. 不同年龄群体住房消费结构变化

据美国劳工统计局数据显示, 1984年, 在购买住房方面支出最多的是25岁至64岁的人群, 其中35岁至44岁的人群支出比重最高, 占住房总消费的36.2%;而小于25岁的人群支出比重最低, 仅为12.3%。在租房支出中, 花费比重最多的是小于25岁的人群, 为43.3%;其次是25岁至34岁的人群与75岁及以上的老人, 其租房支出占住房总支出的22.5%与19.5%。

至2009年, 不同年龄群体的住房支出占总支出的比重趋于平衡。其主要原因一方面是信贷体系的发展扩大了人们的购买能力, 对购房消费产生了积极的推动作用;另一方面, 房地产市场的繁荣又激发了民众的投资热情, 对购房同时产生了拉力作用, 两种力量最终导致了那些本没有能力消费的人也加入到了购置住房的队伍中。

因此, 从25年来住房消费的动态发展上看, 35岁及以上人群对购置住房的支出比例明显上升, 并随着年龄的增长支出比例增加, 其中住房抵押贷款利息、费用与财产税的增长是主要原因;而35岁以下人群在购置住房上的支出比例基本没变, 其中住房抵押贷款利息有所下降, 但财产税相应增长。相对应在租赁住房支出中, 35岁以下人群支出比重多出7%左右, 而65岁以上老人却有所减少。这既说明了在房产消费市场中, 仍以中老年人为购房主体、年轻人为租房主体, 同时也体现了政府调节金融杠杆对房产市场的影响。

2. 不同收入群体住房消费变化

自1984年到2009年, 美国居民收入水平普遍提高, 平均年收入在4万美元以下的居民人口比重大幅减少, 而5万美元及以上的居民人口比重增加37%。随着人们收入的增长, 对住房支出的比重相应提高, 尤其是收入在5000美元至3万美元以下的群体, 平均增加超过10%。但是, 其中对自有住房的消费支出比例变化不大, 相反对租赁住房的消费支出比例上升迅速。

相比不同收入群体在25年间的变化, 收入在5000美元以下的最低阶层和收入在5万美元及以上的最高阶层, 各项支出比重变化较小;而处于中间阶层的消费支出结构变化较大, 这也揭示了住房市场的波动对于中间阶层的消费支出影响最大。

3. 城乡居民住房消费变化

总体而言, 自1984年至2009年, 城市消费群体比重增加了7.9%, 而农村消费群体比重相应减少, 这主要是因为25年来美国城市化不断发展, 城镇人口相对增长, 且多集中在城市与农村之间的郊区。

从住房消费结构内部看, 城市居民对自购房的支出比重增长了8%, 而农村居民则增加了6.5%;在租房支出上, 农村居民支出比重增加2.6%, 城市居民仅上升了0.5%, 变化微小。由此可见, 无论城市居民还是农村居民, 在自购房消费支出比例上都有所上升, 而在租房消费支出中, 仅农村居民略有增长。

从城市居民住房消费结构内部考察, 中心城市的居民对自购房的支出比重占31.7%, 对租房的支出比重占27.2%, 相差不大;而城镇居民则将41.7%的住房支出用于购买住房, 仅用13.7%用于租房。对于中心城市居民与城镇居民在自购房消费支出上的差距, 也反映了美国在此期间郊区化进程的加快, 越来越多的中产阶层选择移居城郊, 自购住房。

三、住房消费支出的增长原因分析

综上所述, 在战后以来的半个多世纪中, 美国居民住房消费支出基本呈不断增长的态势, 其主要原因是建筑成本的上涨, 加之人们对住房面积、居住环境等要求的提高, 共同推高了房价。具体而言, 首先是人们对住房的刚性需求。房屋与其他商品不同, 由于人口增长而土地面积有限, 导致其供求关系受价格的影响较小, 即存在“刚性需求”, 尤其在20世纪70、80年代, 青年人口的激增直接导致了对住房需求的增加, 住房价格水涨船高。

其次, 人们对住房面积、居住环境等要求不断提高。20世纪80年代末, 一些评论家曾预测住房市场将崩溃, 经济学家们也认为随着战后“婴儿潮”出生者变成空巢老人后, 房价会在20世纪90年代与21世纪时改变40年来的上升趋势而下降10-47%。但事实恰恰相反, 根据美联储数据显示, 在1983年至1998年的15年间, 无子女者的房屋价格增长了23%, 结婚并有子女的家庭的房屋价格提高了79%。这主要是因为人们对居住条件的要求增加。

最后, 由于20世纪70、80年代消费信贷体系的发展, 以及90年代以来股票及房地产市场的繁荣, 促进了人们对住房投资的增加。与普通商品不同, 住房具有虚拟资产属性, 其价格形成与波动不仅受到居民收入、房屋建造成本、人口数量等因素的制约, 同时受到货币市场及资本市场等虚拟经济领域的因素影响, 价格波动性强。因而, 人们对住房投资的动力主要来自于它所带来的预期收益与资产升值潜力。但这种投资、甚至投机行为, 必将进一步推高房价, 形成连锁反应。

四、美国居民住房消费的发展趋势

一直以来, 住房市场的繁荣都是推动美国经济增长的重要动力之一, 然而伴随2007年次贷危机的爆发, 房产市场几乎面临全面崩塌, 房产价值普遍缩水, 住房成为许多家庭的负资产。以纽约、芝加哥、洛杉矶三大城市为例, 房屋平均值跌幅约15-30%, 其中, 低档住房价值缩水最为严重。

从中、短期看, 住房市场并无明显的回暖迹象, 居民对投资住房的预期收益信心不足。从住房空置率情况看, 自2007年次贷危机爆发, 美国所有住房空置率从当年的13.8%增长到2009年的14.5%, 直到2010年才略微回升0.2%。其中, 租房空置率明显高于住宅空置率, 且新建空置率总体略高于旧建空置率。大量的住房空置现象说明房地产行业仍处于历史低迷水平, 且这种状态还将伴随经济的缓慢复苏而持续一段时间。因此, 从未来中、短期看, 居民对住房的消费仍处于观望态度, 还没有达到正常的周期性复苏。

浅谈城市中低收入居民住房保障制度篇7

1、城市住房保障制度的由来

住房保障制度是政府在住房领域实施的社会保障功能, 通过国民收入再分配, 对中低收入家庭住房问题进行扶持和救助的一系列政策措施的总和。我国现行的针对城镇中低收入家庭住房保障制度主要包括两个基本方面:一是经济使用住房制度, 主要针对中低收入家庭的半市场化的保障方式, 政府通过减免土地出让金或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房来保障住房需求。二是廉租房制度。主要针对最低收入家庭的非市场化保障方式, 政府通过建立贴息制度, 为买不起经济适用房的低收入群体提供廉租住房, 帮助他们解决住房问题。

2、中低收入居民住房保障的实施情况

2.1经济适用房。经济适用住房是指享受政府优惠政策、实行政府指导价格、面向全社会中低收入者销售的普通微利商品住宅。经济适用住房建设分为政府组织的经济适用住房建设和符合城市规划要求的单位自有生活集中区经济适用住房建设。申请经济适用房的标准为:

A具有本市市区城镇常住户口;

B家庭人均年可支配收入低于统计部门发布的上年度本市城市居民家庭人均可支配收入的70%;

C现有家庭人均住房建筑面积低于16平方米。

D企业退休的建国前入伍的老军人;

E市政府组织实施的重点工程或危棚房改造涉及的被拆迁居民家庭;

2.2廉租房。廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助, 是中国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象, 需要其备两个基本条件, 一是城镇最低收入家庭, 二是住房困难。申请廉租住房家庭应当同时具备以下条件:

A具有市区内非农业常住户口并同居一处的;

B持有民政部门出具的城市居民最低生活保障证, 并连续一年以上领取低保金的;

C无房户或者人均住房使用面积低于公布的当年住房标准的。

二、城市中低收入居民住房保障制度存在的问题

1、经济适用住房制度实施过程中存在的问题

(1) 经济适用住房的购买对象难以控制。按规定, 经济适用住房的购买对象是中低收入家庭, 在社会诚信体系尚未完全建立的情况下, 居民收入透明度差, 家庭收入很难准确计算, 再加上监管环节多, 难度大, 隐瞒住房真相和收入水平, 骗取购买经济适用住房资格并非难事。尽管政府一再对经济适用住房申购条件进行严格限制, 但巨大的利益诱使一大批富人和特权者敢冒道德风险骗购经济适用住房, 各地普遍存在以权谋取经济适用住房现象, 有大批经济适用住房被富人买走, 造成经济适用住房分配不公和社会住房保障资源的严重流失。

(2) 经济适用住房面积盲目扩大, 偏离了经济适用住房的适用性。《经济适用住房管理办法》 (建住房[2007]258号) 第三章第十五条明确规定:经济适用住房单套的建筑面积控制在80平方米左右。然而在实际建设过程中, 户型超标、贪大求洋是近年来很多地方经济适用住房建设中存在的问题, 由于政府管理部门监管不严, 还出现了一些开发商打着经济适用住房的幌子开发豪宅的现象, 致使经济适用住房的面积失控, 户型越来越大, 建设标准越来越高, 甚至出现复式、花园洋房、别墅等类型, 大大超出了中低收人家庭的实际需要。

(3) 不健全的住房金融体系, 制约着经济适用住房的发展。房地产开发建设需要金融信贷、施工单位垫资、预售款项及住房抵押贷款的资金及时投入。资金到位与否对项目成败至关重要, 其中银行信贷的支持更是重中之重。尽管经济适用房有政策上的优惠作后盾, 但是这也不能保证就能顺利得到银行信贷的支持。从银行角度讲, 国家并没有对经济适用住房实行指令性计划的约束, 银行只有在绝对安全的情况下才会放贷;从消费信贷角度讲, 经济适用房是不完全产权, 银行要求借款人必须提供第三方担保, 否则不予抵押贷款。对于大多数中低收入者而言, 他们本身还贷能力相对较弱、违约风险较大, 提供第三方担保并不是一件轻松的事。

2、廉租房制度实施过程中存在的问题

(1) 廉租房适用对象范围过窄。廉租房由于其保障的范围较小, 在执行过程中总的情况比较好, 但其中仍有一些深层次的问题需要研究, 并加以重视, 其中最主要的问题是廉租房适用对象范围过窄。关于廉租房的适用对象, 目前我们只局限于具有“非农业长住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭”。

(2) 旺盛的需求与短缺的房源供给。从《城镇廉租住房管理办法》的有关规定来看, 廉租住房的房源主要是依靠旧有的公房, 但目前的现实情况却与当初设计的情况存有偏颇。房源缺乏己经成为制约着推广廉租住房保障体系的一个瓶颈, 一些地区采用摇号等不得己而为之的办法就是例证。

(3) 廉租房保障方式单一。廉租房住房保障的方式实行租赁住房补贴和实物配租相结合, 主要通过实行租赁住房补贴, 增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。其中租赁住房补贴, 是指向符合条件的城市低收入住房困难家庭按照廉租住房保障的补贴标准发放补贴款, 由其自行到房屋租赁市场租赁住房。实物配租, 是指向符合条件的城市低收入住房困难家庭提供住房, 并按照规定标准收取租金。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭、最低生活保障家庭及其他急需救助的家庭。、缺乏一个比较系统多元的保障方式。

三、完善中低收入居民住房保障制度的对策

1、加强基础性工作, 完善住房保障制度的进退机制

(1) 加快开展住房保障供求的调查。城镇最低家庭的构成是不断变化的, 政府应根据收入水平的变化, 调整最低收入家庭的标准, 并定期向社会公布;建立复审制度, 每隔五年或稍长时间对原保障对象进行重新认定, 只有符合条件的方可继续享受保障住房。

(2) 建立严格的审查、公示制度。为防止住房保障对象认定出现偏差, 政府应对需要保障住房的对象进行严格的审查, 在当前通过单位或有关机构证明的方式下, 还应实行公示制度, 接受社会监督, 以征询社会的意见, 确保住房保障对象的公平、公正。2、经济适用住房的对策

(1) 严格执行经济适用住房准购制度, 规范经济适用住房市场运行。根据国家政策, 经济适用房只能卖给中低收入家庭, 但实际上一些高收入者为了投资目的, 也通过各种渠道和关系购买经济适用房。这不仅造成了不公平, 同时也扰乱了房地产市场的正常秩序, 影响了一般商品房的开发经营。因此, 应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构等因素, 综合界定购房目标群体, 严格执行经济适用房认购申请和审核制度, 同时向社会定期公布, 让公众参与监督, 从而理顺房地产市场关系, 实现“效率优先、兼顾公平”的目的。

(2) 严格把关经济适用住房的价格。一是要准确制定经济适用住房利润率的标准。政府要规定合理的利润率标准, 出利润率的基数, 限制开发商追求最大化利润的动机, 而不使政府福利转嫁;二是限定经济适用住房的价格。应严格规范价格构成, 明确经济适用住房价格构成的各项因素的内涵和外延, 增加经济适用住房价格的透明度;三是要加大价格执法力度, 严格查处越权定价和价格欺诈等违法行为, 防止市场价格出现混乱的局面, 维护购房者的合法利益;四是要加强对开发商的管理, 经济适用住房建设也应实行招标、投标制度, 通过企业间的竞争进一步降低建房成本, 同时要注意严格限制工程各环节中的不合理转包和层层转包, 避免因此而造成经济适用住房成本的提高。

(3) 规划好经济适用房的开发建设, 避免社会分化。第一, 尽快建立起经济适用房的土地供应渠道:首先, 政府主管部门收购储存一部分土地;其次, 通过法律手段将一些几经易手而又闲置多年的土地依法收回, 转为经济适用房用地;再次, 在旧城改造过程中开辟新的经济适用房用地。

第二, 严格把关经济适用住房的面积。经济适用住房的建筑面积要控制在一定标准之内, 符合经济适用住房的建设目的;符合当地经济发展水平和中低收入居民家庭的收入水平, 使经济适用住房既符合中低收入者的购买能力, 又能使开发商有利可图, 以调动开发商开发经济适用住房的积极性。

第三, 注意选择经济适用住房的区位。在经济适用住房开发与建设过程中, 开发商应考虑到中低收入阶层的这一实际情况, 进行适当的区位选择, 充分发挥出经济适用房的经济性和适用性。

3、廉租房对策

(1) 积极开拓廉租房源渠道。房源是建立廉租住房制度的物质基础, 租住房由于其保障的范围较小, 在执行过程中总的情况比较好, 关键的问题在房源的解决上。目前, 从各地的实践来看, 廉租住房的来源大体有以下四类:第一类是腾退的并符合当地人民政府规定的廉租住房标准的原有公有住房;第二类是最低收入家庭承租的符合当地人民政府规定的建筑面积或者使用面积和装修标准的现有公有住房:第三类是政府和单位出资兴建的用于廉租的住房:第四类是社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。

(2) 建立行之有效的廉租房管理体制。由于当前廉租房的需求大于供给, 保障的范围不可能很大, 从社会公平角度上讲, 廉租房应首先保障那些最困难, 也是最需要这种保障的家庭。轮候机制必须是在考虑家庭困难程度的基出上建立的。廉租房退出机制和轮候机制的配合实施, 可以在当前我国财政支付能力不足的情况下尽可能地保障城市最低收入家庭的住房权利。

(3) 大力推广货币化补贴方式, 避免出现贫困。廉租屋的集中修建, 会带来诸如治安、就业、儿童成长等一系列社会问题等, 如果这一系列的社会问题处理得不好, 会给社会的安定团结, 经济发展造成负面影响。因此, 在现阶段, 各地方政府应在财力、人力允许的情况下, 尽量避免采用实物配租方式或将实物配租方式缩小到尽可能小的范围, 积极推广货币化补贴方式让最低收入家庭持货币到市场中去租住其他住房。这样, 避免城市贫困的出现, 有效地克服实物配租的局限性。

摘要：从住房制度改革的1998年到住房保障制度回归的2009年, 中国房地产市场走入了特殊而关键的时期, 百姓住房无小事, “保障”正在成为中国住房政策的关键词。本文从城市住房保障制度出发, 分析了其发展历程、居民居住现状以及中低收入居民住房保障制度实施情况, 针对中低收入居民住房保障制度中存在的问题, 提出了完善城市中低收入居民住房保障制度的对策。

关键词：城市中低收入居民,住房保障制度,经济适用住房,廉租房

参考文献

[1]、中国城市住宅问题研究会、住宅社会学学术委员会, 住宅社会学导论。安徽:安徽人民出版社, 1990:69

[2] 、成思危.中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点, 北京:民主建设出版社, 1999:19

[3] 、童星.社会保障与管理.南京:南京大学出版社, 2002

青岛市城市居民住房可支付能力研究篇8

1. 住房支付能力条件。

本文对住房支付能力定义为家庭在满足基本生活需要后, 可以承受某一标准的住房支出的能力, 用剩余收入度量。

定义1:家庭具有住房支付能力是指剩余收入不小于某一标准住房支出。

2. 住房支付能力计算。

(1) 收入。本文采用城镇家庭可支配收入, 即居民家庭可以用来自由支配的收入。 (2) 住房支出。家庭拥有或使用住房所产生的货币性支出, 分为自有住房支出和承租住房支出。自有住房支出分为每年需还贷的住房支出和已还清贷款的住房支出两类。 (3) 剩余收入。剩余收入=可支配收入-基本非住房支出。 (4) 住房支付能力。分为两种情况:首付款支付能力, 还款 (或租金) 支付能力。首付款支付能力指家庭为了满足首付款要求, 剩余收入储蓄最少年限, 本文假设小于10年是可支付的。家庭具有首付款支付能力是指剩余购房收入满足首付款储蓄时间不大于10年。家庭具有还款 (或租金) 支付能力是指还款 (或租金) 不大于剩余购房 (承租) 收入。

二、非住房消费标准的确定

根据2010年中国统计年鉴可计算2009年城市不同收入家庭平均可支配收入与非住房消费 (见表1、表2) 。根据统计年鉴2009年新房销售普通商品房均价8 301元/m2、经济适用房均价3 402元/m2。本文分别讨论两种情况非住房消费标准 (NH**) 下的城市家庭住房支付能力。一是以最低收入家庭非住房消费22 689.43元为标准;二是以低收入以下家庭非住房消费为标准, 即非住房消费等于 (22 689.43+28 201.21) /2=25 445.32 (元) 。

三、剩余购房 (承租) 收入计算

统计年鉴中与住房有关消费项目为居住支出和住房支出, 没有具体的水、电、气、燃料费, 装饰装修款, 修理维护费和管理费等费用明细。但由居住支出减住房支出可得到水、电、气、燃料费, 因此本实例计算不考虑装饰装修款, 修理维护费和管理费。不同收入家庭剩余购房 (承租) 收入 (见下页表3) 。

四、住房支付能力分析

住房面积分别按别墅200平方米, 普通商品房100平方米、80平方米, 经济适用房100平方米、80平方米、60平方米计算不同收入家庭住房支付能力, 首付30%。计算结果 (见表4) 。

表4中可以直观地看出, 五年还款期下, 在现行居民可支配收入和房价条件下, 不管是经济适用房还是普通商品房, 不管是采用公积金贷款还是个人房贷, 100m2以上住房都鲜有人能够支付得起, 只有小户型的经济适用房, 也只有居民中的高收入者以及最高收入者可以有能力支付。而二十年还款期下, 能够支付住房的居民比例显著增加, 但是低收入者以及最低收入者仍然没有能力支付住房。并且, 普通商品房的支付能力要远低于经济适用房。由此可见, 在2009年, 青岛市普通居民的住房支付能力面临严峻的考验。

五、购房首付款最少存款年限

表5为30%首付最少存款时间。其储蓄资金来源于可支配收入中扣除最低非住房消费及统计年鉴中的居住支出后的节余, 存款利率忽略不计。从表中也可以看出, 中等及其以下收入者对经济适用房的支付能力明显高于对普通商品房的支付能力。普通居民对于商品房的支付能力是非常有限的。

六、无能力购房家庭的住房保障

由前面分析可知, 最低收入以下家庭无能力购房。表现在两个方面:一是无能力支付每年购房贷款还款;二是购房首付款储蓄时间过长。以NH**为界线, 无能力购房家庭可分为两类:每一类是可支配收入小于NH**的家庭, 这类家庭是政府收入扶持的对象;第二类是可支配收入大于NH**的家庭, 这类家庭可通过住房补贴保障其住房, 住房补贴包括实物补贴和货币补贴。租金收取及货币补贴的发放额度必须根据其收入不同而变化, 惟其如此方可避免居住贫困或住房诱致性贫困。

七、结论

居民住房篇9

过去半个世纪以来,我国社会经济状况经历了前所未有的进步与发展,人口快速增长和社会经济的转型导致了大规模的城镇化进程。近十余年以来,我国的城镇化率从1999年的34.78%增长到2011年的52.17%,未来十年更是我国城镇化发展的关键时期。面临城镇化的高速发展,现代城镇遭遇了城镇经济结构、城乡二元结构、区域城镇整合等一系列制约城镇化发展的问题。城镇人口转化与人口增长所引起的城市住房问题在本源上就是社会的公共问题,也已经成为当前政府最为关注的社会热点问题之一。

改革开放以来,我国政府先后通过住房制度改革、房地产市场调控、住房保障等方式,很大程度上改善了城镇居民的住房条件。但由于正处于历史上最大规模的城镇化进程中,我国总体上仍处于住房短缺时期。切实解决城镇居民住房困难问题,未来一段时间内都是我国政府工作的重中之重。准确估计我国城镇居民住房需求和住房条件改善意愿,有助于制定合理的住房宏观调控政策、进行合理化的住房建设投资和提供科学的住房供给决策、住房保障规划。本文通过住房普查数据来研究城镇居民改善住房条件意愿及影响,建立Logistic模型来探索分析人口统计特征和现住房条件特征对城镇居民改善住房条件意愿影响的显著性和影响程度,为政府及相关职能部门估计城镇居民住房需求、制定住房供给政策与供给规划、实施住房保障提供决策支持。

2 国内外文献回顾

目前国外已经有不少有关住房需求和住房选择的研究,按照研究方法可以将其分为两类:一是经济学视角,二是社会人口统计学视角。运用经济学视角研究住房需求与住房选择,通常假设消费者是理性的,即在预算约束下通过选择租赁或者购买住房来改善住房条件并达到效用的最大化。在这种视角下,收入、财产和住房价格等被看作是影响住房选择和改善的重要因素,该视角强调了经济因素的影响,削弱了非经济因素的作用。社会人口统计学视角则从地理学、人口学、规划学等学科角度对住房需求和住房选择的影响因素进行研究,认为住房选择行为不仅仅是简单的消费投资行为,而且是与家庭人口特征以及住房市场变化关系密切的复杂决策行为。该视角的研究表明,家庭的人口统计特征如年龄、家庭人口和组成等因素对租赁或购买的住房需求和住房选择具有重要的影响作用。也有部分研究将经济学视角和社会人口学视角结合在一起,综合考察二者对住房需求和住房选择行为的影响。

国内对住房需求和住房选择的研究起步较晚,研究数量也十分有限。对广州居民住房选择影响因素的实证研究表明,家庭规模和户口因素显著影响居民的租赁购买等住房选择行为。在我国住房市场转型的特殊环境下,影响住房选择的因素可以分为家庭经济因素、住房市场因素和制度因素三大类。市场因素和制度因素都对住房租买选择有影响,而社会经济特征如年龄、家庭规模收入等因素对住房选择行为影响与西方类似。近期研究进一步发现,与人口统计特征(包括年龄、工作年限、婚姻状况、是否有小孩、教育程度等)和市场特征因素相比,制度因素特别是旧制度因素(户籍、职业等)的影响已经不大显著。

国内外当前研究住房需求和住房选择的影响因素主要涵盖了人口统计特征、市场经济因素和制度因素三大类。涉及居民现住房条件对住房选择影响的研究,尤其是利用大规模调查数据对改善住房条件意愿的影响因素实证分析比较缺乏。因此,本文意在通过计量模型方法定量研究分析影响改善住房条件意愿的因素,一是探索现住房条件特征对改善住房条件意愿的影响,二是分析在引入这一新的影响因素变量之后其他影响因素的影响显著性及影响程度变化。

3 研究方法

研究问题的因变量只有“有改善住房条件意愿-1”和“没有改善住房条件意愿-0”两个选项,且包含“连续自变量”和“分类自变量”两类自变量。因此,本文研究拟采用Logistic模型实证检验人口统计特征和现住房条件特征两个方面的影响因素对城镇居民改善住房条件意愿的影响显著性与影响程度。

根据研究设计,假设居民改善住房条件意愿的发生概率为P,则(1-P)为居民选择维持现居住状态的概率,xi(i=1,2,3,…,m)是自变量,ai(i=1,2,3,…,m)为各个影响因素的影响系数,则定义:

此模型便可以估计城镇居民在各影响因素下的选择改善住房条件概率。

3.1 变量选择和数据来源

参考前人的研究及住房普查资料,本文选取了人口统计特征和现住房条件特征两个方面的指标作为模型的解释变量。与已有研究不同的是,本研究通过调查与访谈,认为“现住房条件”对改善住房条件意愿也存在影响。因此将这一特征指标引入模型,考察该方面因素对城镇居民改善住房条件意愿的影响,以及其他影响因素的显著性及影响程度的变化。模型中各自变量指标如表1所示,其中:“D02常住人口数”和“H07人均住房面积”为连续自变量,其他自变量均为多分类自变量。研究使用的数据从黄石市住房普查中搜集得到,普查数据来自国家统计局和黄石市房地产管理局。剔除无法获得所有变量数据的个案样本,获得88793份样本数据,用于实证分析城镇居民改善住房条件意愿的影响因素。

3.2 描述统计分析

在进行实证分析之前,先将数据异常点进行处理。按照Shumway的数据处理原则,本研究以整个自变量数据区域中两端各1%位置的数值定义为数值区间的上下界,一旦某一个案的自变量数值溢出上下界,则将该数据修改为上下界的数值。经过数据修正处理以后,模型中各个影响变量数据的描述统计结果见表2。

由表2可以看出,在各个自变量的水平值中,除了D01户籍、H06自有或租住这两个自变量均值差异不明显以外,其他自变量均存在明显的差异。由此可以说明本研究所选自变量具有一定的有效性。

3.3 独立样本检验分析

进一步,针对有改善住房条件意愿和没有改善住房条件意愿的两组居民样本,采用SPSS18对各个自变量指标进行独立样本检验,结果如表3所示。

从Levene方差齐性检验结果来看,自变量的方差相等假设被拒绝,说明两组样本方差存在显著性差异。t检验结果显示,10%的置信水平下,只有自有或租住这一个自变量不能拒绝样本均值相同的假设,而其他自变量均值均有非常显著的差异性。

4 模型回归结果与分析

在进入Logistic模型分析之前,先对自变量是否能进入模型进行筛选。对于连续自变量,通过拟合单变量Logistic模型来取得变量的显著性检验;对于分类自变量,按其m个水平进行与因变量的二维交互表分析进行显著性检验。经过上述方法筛选,10个自变量均被接受纳入模型。

为了更好地说明不同特征对城镇居民改善住房条件意愿的影响,尤其是分析“现住房条件”发挥的作用,本文建立二元Logistic回归模型,分别考察人口统计和现住房条件的单一特征对改善住房条件意愿的影响。在模型1中,只考虑“人口统计特征”的影响,即户籍、常住人口数、人均月收入3个单一特征对改善住房条件意愿的影响。此外,考虑到“现住房条件特征”对城镇居民改善住房条件意愿也有可能存在影响。因此,在模型1基础上,进一步讨论模型的稳健性,加入“现住房条件特征”建立模型2进行稳健回归,结果如表4所示。

在模型1中,没有考虑现住房条件特征变量对改善住房条件意愿的影响,估计结果显示:户籍特征、常住人口数、人均月收入等特征,对改善住房条件意愿有显著影响。在常住人口数、相同人均月收入条件下,本市县、郊区户口和本市以外地区户口的居民比本市城区户口的居民改善住房条件的意愿更低。常住人口数对改善住房条件意愿的影响显著且为正向,即在其他条件同等情况下,常住人口数越多的居民住户改善住房条件的意愿越强烈。比较惊奇的是,人均月收入对改善住房条件意愿的整体影响为负向,收入水平较高的居民反而比较不愿意改善现有住房条件。这可能是因为模型1仅考虑了人口统计特征影响因素,忽视了其他因素对改善住房条件意愿的影响而导致模型解释能力不够的原因。本文重点分析在加入了“现住房条件特征”变量影响后模型2的回归估计结果。

4.1 人口统计特征的影响

户籍影响不显著。本市县郊区户口居民选择改善住房条件的概率为本城区户口居民的0.816倍,说明户籍为本市城区的居民更愿意改善住房条件,但是本市以外户籍的居民意愿影响则不显著。这个结论与来自广州的实证研究认为的户籍因素对住房选择有显著影响有所不同,这可能是由于黄石和广州的城镇人口组成与流动性、城市社会经济结构的不同所造成的。加入现住房条件的因素影响,相对模型1、模型2中户籍因素对改善住房条件意愿的影响显著性也变弱了。

常住人口数统计特征非常显著(p<0.001)。该变量系数为0.254,表示常住人口数对改善住房条件意愿呈显著的正向影响,具体表现为每增加一个常住人口,其改善住房条件意愿将为之前的1.289倍。说明在同等条件下,常住人口数越多的住户家庭,其改善住房条件意愿就越为强烈。

人均月收入是人口统计特征的一个重要指标,实证结果显示其统计特征非常显著。在加入“现住房条件”影响变量后,模型中人均月收入对改善住房条件意愿的影响由负向转变成了正向,收入区间为[1001,2000)、[2001,3000)和[3001,+∞)的居民改善住房意愿可能性分别为收入1000元以下居民的2.292、4.107和7.205倍。收入区间的逐步提高,能显著地提升居民改善住房条件意愿的概率,说明了人均月收入对城镇居民改善住房条件意愿影响为正且非常显著。

注:括号内为Wald检验值,*、**和***分别表示在10%、5%和1%的水平上显著。

4.2 现住房条件特征的影响

住房性质影响部分显著。从住房性质来看,与居住商品住房的居民相比,居住于其他性质住房的居民改善住房条件的意愿普遍要强烈。其中居住在经济适用住房(含集资房)、已购房改房和租住公有住房的居民选择改善住房条件意愿分别是居住商品房居民的1.589、2.337和3.734倍,恰当且显著地反映了当前国有工矿住房、房改房居住条件改善的需求。可以认为,住房改革后通过住房市场(主要是通过购买商品住房)解决住房问题的居民,其居住条件相对较为完备,对于其他有历史遗留住房问题的居民来说,其改善住房条件的意愿相对较弱。

住房成套情况影响非常显著。住房成套情况反映了居民现居住住房的配套设施是否完整,回归结果表明居住在非成套住宅中的居民改善住房条件意愿发生的概率是居住在成套住宅居民的1.492倍,说明了不成套住房欠缺起居必需的设施,居民基本生活条件得不到满足,因而更倾向于改善目前的住房条件。

住房建成年代影响部分显著(显著性统计值大多在5%到10%之间)。相对20世纪50年代以前建成的住房,50年代建成住房的居民选择改善住房条件的概率为前者的11.143倍。但从总体影响趋势来看,现居住住房建成年代越近,其居民改善住房条件的意愿就越弱。而50年代建成住房的居民改善住房条件发生的可能性最大,究其原因是这个年代建成的住房大多都是房改房、棚户区和工矿房,所以它们也是当前解决城镇住房问题工作中重点关注的群体居住区域。

住房完好程度的回归结果均非常显著。居住在基本完好、一般损坏和严重损坏住房中的居民改善住房条件意愿的发生比分别是完好住房住户的3.540、8.222和14.301倍,这说明了居民居住住房损坏程度越大,其现住房条件越差,因此改善住房条件的可能性越大。住房完好程度的影响系数为正且绝对值相对其他解释变量系数较大,说明住房完好程度(完好→损坏)显著地提升居民改善住房条件的意愿。

住房户型回归结果影响部分显著。从该影响因素变量的影响系数为负和显著性Sig值(P<0.05)来看,其总体影响趋势是居住户型越大,其改善住房条件可能性就越小。但从后面几个分类变量影响的弱显著性来看,对户型条件越好的居民,这个变量对改善住房条件意愿的影响程度越弱。

自有或租住影响非常显著。比较意外的是,租房住的居民改善住房条件意愿发生比仅为自有住房居民的0.618倍。也就是说,相对居住自有住房的居民而言,租房住的居民比较不愿意改善现有住房条件。而部分研究认为城市中租房住的居民其住房条件改善需求应该更大,我们认为得到这样结果有以下原因:一是实证样本来自于社会经济水平结构比较特殊的城市,租房住的居民以外来流动人口为主,可能是短暂停留或者收入水平低等原因导致其改善住房条件意愿并不强烈;另外可能的原因是,较多自有住房因为年代久远,住房条件相对租赁住房不太完善,因而其居民改善住房条件意愿更为强烈。

人均住房面积统计结果非常显著(P<0.001)。人均住房面积直观地反映了居民的现居住条件水平,同时它也是住房保障的重要认定条件。回归结果中该解释变量的系数为-0.107,说明人均住房面积对改善住房条件意愿起到显著的负向影响作用,即随着人均住房面积的增加,其改善住房条件的意愿就会相应减弱。量化表示为,人均住房面积每增加1平方米,其改善住房条件意愿发生比为原来的0.898倍。

5 结论与讨论

如前文实证模型分析所述,D01户籍特征对因变量影响不显著、H06自有或租住对因变量影响为负向这两项结论与部分现有研究有些不同,这是因为本研究选取的黄石市是近代早期开发的厂矿工业城市,其城市发展特征、社会经济结构比较特殊,因此该实证结果对现有研究成果有了进一步补充和完善。事实上,不同城市因为其地理位置、社会经济结构与发展水平的不同,城镇居民对于改善住房条件的需求特征和意愿本身就存在差异,并不能完全用一种模式来估计每个地区的住房需求和住房选择意愿。

进一步,本文实证研究结论证实了目前各地政府在实施住房保障时所认定的家庭收入和现住房面积标准能够真实准确地反映出城镇居民改善住房条件的需求迫切程度,现行制度政策在认定保障对象和制定保障标准上有较强的针对性和较高政策瞄准率。值得注意的是,现住房条件是城镇居民改善住房条件意愿的重要影响因素,因此在估计城镇居民住房需求、制定住房供给政策和规划时,应利用住房普查数据充分考虑现住房条件对住房需求的影响,作为住房建设投资、住房供给规划和住房保障的重要决策依据。