老工业住区（精选四篇）
老工业住区 篇1
居住是人类基本的生活要求之一, 住区为人类的居住提供了前提与保障, 住区作为城市的重要组成部分, 发展到一定阶段都会面临着更新、改造与发展的问题。老工业住区是旧居住区中的特例, 是指位于旧工业区附近、解决工人们生活需求的旧居住区。太原市老工业住区经过50多年的发展, 经历了从兴盛到衰落的过程, 如今的老工业住区已经承受不起了时间的洗礼, 无论从社会、经济还是居住等方面的来考虑, 都赶不上太原的发展步调。进入“十二五”以后, 山西作为国家批准的国家资源型经济转型综合配套改革试验区, 在这大好时机下, 对太原老工业住区内有价值的居住建筑与居住去加以保护, 对住区更新、改造再利用, 改善现有的企业住房制度, 延续企业文化, 不仅有着重要的文化意义, 也是太原老工业住区面临的现实问题。
一、历史背景
新中国建立以后, 在经过了三年的经济恢复时期, 将中国从落后的农业国转变为先进的工业强国成为了国家的重心。太原作为山西的省会城市, 在“一五”、“二五”期间成为了重要的工业基地。为了响应毛主席“在提高生产的基础上改善人民生活”的指示, 在大型工业区建设的同时, 以及苏联专家的指导下, 大量的配套居住区也日新月异的建设起来, 太原老工业住区也就此形成。
由于中苏两国的交恶, 苏联专家的撤离, 在60年代到70年代之间老工业住区开始了新的探索。摒弃起了苏联周边式的规划风格与理念, 大量采用行列式的布局方式, 但是这种布局缺乏向心力, 缺乏邻里关系的建设, 人与人之间缺乏交往, 甚至将原有的苏联模式下的邻里关系与交往空间加以破坏。
改革开放以后, 新的规划理念与思想开始冲击着太原老工业住区的建设。住区的建设不再那么单一, 随着人民生活水平的提高, 住宅的户型也逐渐丰富, 交往空间依然没有得到重视。在住宅制度上由福利房制度开始转向了公房私有化, 住区规模逐渐扩大。
二、太原老工业住区所面临的主要问题
经过半个多世纪的发展, 太原老工业住区的现状与社会的发展、经济的发展已不在同一起跑线上, 现在一提到老工业住区就会联想到脏乱差的住区形象, 太原老工业住区的更新改造迫在眉睫。
(1) 规划布局
随着太原是工业的不断壮大, 企业的职工人口逐渐增多, 为了解决职工的住房问题, 多在自己住区范围内采用见缝插针似的住宅建设, 人口密度高, 居住环境差。违章建筑或构筑现象比较严重, 许多旧住区内早市、商贩占道经营屡见不鲜, 这种任意侵占居民生活所需便道及绿化带的行为, 严重扰乱了住区环境及交通, 加之住宅楼间居民随意堆放生活杂物, 小区卫生管理难度很大 (如图1) 。
(2) 单体住宅建筑
在老工业住区的住宅建筑中, 单体形式单一, 色彩也少有变化, 缺乏住区的可识别性。多数住宅建筑都在20年以上, 由于缺乏必要的维护, 一些住宅出现了裂缝、地基下沉等安全隐患, 危害到居民的人身安全。在调研中发现, 在老工业住区的住宅中, 存在着大量的30平米以下的户型, 功能分区不明确, 一室多用, 厨房与厕所多为几家合用, 无法满足居民的正常生活, 住宅的上下水设施也严重老化 (如图2) 。
(3) 公共活动空间
a.缺乏必要的活动空间
调查发现, 太原老工业住区的活动空间严重缺乏, 没有独立的场地, 往往只是楼前后的间距, 没有设置健身器材, 并由于人为损坏或长期维护不利, 很多健身设施已经不能使用。居民缺乏必要的交流, 住区的认同感和归属感不强。
b.绿化景观的缺失
住区内没有明显公共绿地, 绿化只是宅前宅后一小部分, 形式比较单一。
c.停车问题日益突出
由于老工业住区建成比较早, 机动车还没有普及, 住区道路狭窄, 没有划分停车位。随着人们生活水平的提高, 购置一辆私家车已不再是难事, 小区停车位不足, 往往占用两侧的绿化, 使绿化更加减少。道路拥堵的现象日益突出。
三、太原市老工业住区的更新改造策略
太原老工业住区更新改造是一项既有挑战性又有创造性的工作, 注入新的活力, 赋予新的生命, 让它成为新的兴奋点, 带动整个住区周围环境的复苏, 使住区的形成可持续发展的态势, 追上城市建设与经济的发展水平。
(1) 确保老工业住区更新改造的资金来源
老工业住区的更新改造需要大量的人力物力和财力, 确保有足够的资金来源成为了太原
老工业住区发展的关键。就一般而言, 政府扶持、市场开发、企业投资和职工集资成为了资金的主要来源。
a.政府扶持
政府可以不计较投资是否会带来商业价值, 是否能够得到直接的利益, 而更加重视对整体经济增长的推动作用。企业能够得到政府的扶持资金, 表示着政府认可了企业的发展方向, 对太原老工业住区的发展注入一剂强心剂。
b.市场开发
政府的资金数量毕竟是有限的, 不足以满足老工业住区更新改造的资金总额, 而老工业住区的单位属性又成为了政府投资更新的灰色地带, 往往得不到应有的重视。在市场化经济为主导的今天, 当政府与企业没有能力投入更多的资金来改善老工业住区的现状, 外来资金成为了最好的选择。
c.企业投资
企业作为老工业住区的主体, 对老工业住区的更新发展导向有的直接的责任。企业投资可以说是最快捷最实惠的资金来源方式, 这直接到关系到职工切身利益。好的住区条件会使职工对企业的归属感增强, 增加对企业的热爱, 是企业与住区不断地向前发展。
d.职工集资
企业效益有好有坏, 对住区的投资有多有少, 当各方面资金不足的情况下, 职工的集资则成为了首选。这样会使居民更加关注自身周围的居住条件, 会更加增加对改造后效果的珍惜, 对住区的归属感增强, 有利于住区和谐向前的发展。
(2) 保护好有价值的住区住宅和居住空间
建国初期的工业住区已然成为了一种历史遗存, 每一张建筑, 每一个居住空间都能唤起许多美好的回忆, 而这正是由历史建筑构建成的对我们城市的记忆, 任何人不能刻意去破坏它, 使老工业住区乃至整个城市出现历史的断档。对建国初期老工业住区的保护, 实际上是对苏联援建的“周边式”街坊的保护, 这种布局方式牺牲了建筑的朝向, 出现了大量的东西向住宅, 但是这种内院的气氛极为融洽, 所有建筑物的出入口都开向内院, 营造出一种社会主义大家庭和睦的气氛, 围合的内院成为了居民的交往空间、活动空间, 邻里关系极为融洽。保护好这一历史遗存, 为太原市住区的发展提供了历史见证 (如图3) 。
(3) 选择适宜太原的老工业住区的改造方式
经过大量的走访调研发现, 无论是住区的整体规划还是单体建筑都存在许多问题, 找到适合的改造方式成为了关键。就整体规划而言, 规划设计的缺失成为了最主要的问题, 住区大量采用行列式的布局方式, 形式单一, 在改造过程中应打破这种单一的格局, 结合局部拆建和重建的方式, 增加住区的活力, 提供更多的空间形式。同时在太原老工业住区内有大量原本属于活动空间和绿化空间都被各种各样的建筑物和构筑物占据着, 原有的空间形式也遭到破坏, 还原这些空间原有的使用功能是太原老工业住区的关键。
在建筑单体方面, 由于建筑施工质量与维护设施与现在相比都存在严重的不足, 住宅是能源的消耗大户, 尤其是年久没有维护的住宅, 找到合适的低碳环保改造技术尤为关键。维护结构和外门窗成为了散热的主要原因, 在维护结构改造的同时可以兼顾外立面的改造, 增加住区的可识别性, 具体采用聚苯板等轻质材料做成线脚线条以丰富外立面, 做到防水防潮、保温隔热、装饰一体化。同时封闭好阳台、顶板、楼梯间等部位以提高围护结构的综合保温效果。将原有木质外门窗材料改为塑钢等气密性好的材料, 并密封好门窗缝隙, 条件好的可以做三层玻璃和加贴玻璃保温膜的新型门窗, 使老工业住区的住宅向低碳环保可持续发展, 为城市低碳经济发展提供一份自己的力量。
(4) 注重老工业住区邻关系系和企业文化的建设与发展
太原老工业住区经过50多年的发展, 有良好的企业文化基础, 无论从价值取向还是生活方式上, 可以说都处在同一水平线上, 相互之间都较为熟悉, 为建立良好的邻里关系和企业文化提供了基本保障。
邻里关系, 应采用老工业住区组团为最小单位, 在住区改造的时避免汽车从居住单位内通过, 同时提供合适的邻里公共空间, 来满足邻里需求。
企业文化, 代表了对企业历史的认可与传承, 加强企业文化在社区的发展, 使居民的归属感与认同感增强, 并以作为企业的职工而骄傲, 形成和谐的老工业住区, 促进社会的和谐发展。
(5) 企业保障房的建设和住房制度的变化
企业的住房制度有上世纪的福利分房逐步转向如今的公房私有化, 企业的特困居民和独居老人都无力承担如今的房价, 保障房作为一项民心工程既是社会的责任也是企业的责任。
在工业住区新区开发的同时, 建设一定的廉住房为低收入家庭提供一种住房的保障。采用一户家庭拥有一户房产的策略, 在购买新的住房时采用置换的方式, 将原有住房出售给经济实力较差, 没有住房的居民, 或者将其作为廉住房进行出租, 缓解住区的住房压力。
虽然是保障房, 但是质量工程不应比普通商品房差, 按照国家的相关规定进行建设, 不然会使民心工程不得民心;在住房分配方面要保证公平、公开、公正的原则, 同时, 不断完善保障性住房申请、审核、公示、轮候等制度, 保证每个职工都能拥有自己住房的机会。
结语
任何事物的存在都是有相应的历史原因, 太原市老工业住区在建国初期成功的满足了工人阶级的住房需求, 反映了当时城市的风貌和人们生活工作的方式。时过境迁, 太原老工业住区已然不再有过去的辉煌, 但作为历史长河中的一份子我们不因抛弃他, 它承载了一代人的美好回忆。在山西经济转型的背景下, 将老工业住区的发展与经济转型相结合, 促进老工业住区的向前发展, 不断进步, 为回到那过去的辉煌年代而努力, 形成一个低碳环保可持续发展的有文化的新型住区, 使住区的和谐发展成为永恒的主体。
摘要：在山西转型发展的大背景下, 以及对太原市老工业住区现状调研分析的基础上, 太原市老工业住区能否适应社会新的要求, 能否成为低碳环保宜居的住区, 以及今后的发展方向等问题都是值得我们探究的。
关键词：太原市,老工业住区,保护,更新与发展
参考文献
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老工业住区 篇2
[关键词]旧住区；节能改造；适老改造；价值链；一体化
1、引言
面对未来人口结构老龄化加速的局面，我国基本建立了“以居家养老为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务体系[1]。需要自我照料和社会化服务配合的居家养老模式，其施行关键在于提供适老化的居住环境。目前，在我国大部分城市中老年人的居住场所均处于旧住区，无法满足适老化居住的要求。同时，旧住区内的建筑能耗问题也十分突出，亦成为阻碍低碳居家养老发展道路上的另一大难题。巨大的供需矛盾，不仅带来了严峻的挑战，也为旧住区的适老化与节能改造的发展提供了机遇。笔者认为有必要在城市旧住区的升级改造中，通过一体化的服务方式，将居住建筑的适老改造和节能改造统一起来，既满足了老年人的基本养老需要，又有利于环保、减少能源浪费。鉴于对旧居住建筑的适老改造和节能改造的一体化研究是一个创新性命题，缺乏系统性、前瞻性的探索，而从价值链视角去审视的一体化改造的内涵及其关键环节，对其发展至关重要。本文以价值链理论为视角，在构建了旧住区节能适老一体化改造的价值链模型的基础上，分析存在于节能适老一体化改造的难点问题，并对今后的实现路径提出了建议。
2、旧住区节能适老一体化改造设想的提出
2.1节能改造和适老改造的可行性
纵观现有关于节能改造和适老改造的研究，笔者发现其分成了两个体系进行。对于建筑节能改造，主要涉及市场性质、发展阶段、激励政策、融资模式、评价体系与政府监管等方面[2][3][4][5]。对于适老改造，其研究起步较晚，主要集中在法律环境、专业化组织发展、技术促进、投资和融资、需求影响因素等方面[6][7][8]。尽管学者曾就不同角度提出许多重要观点和研究成果，但尚未从诸多相似性中意识到两类改造服务存在向一体化改造发展的趋势，如这两种改造的对象都是既有住宅，且目标均是提升既有住宅的居住效能。
本文所设想的一体化改造，是从旧住区内老年业主为目标客户群而衍生出的，以新型低碳的生态化生活方式为主，涵盖了生产、流通、消费、服务等环节，有完整价值链的基础设施改造活动。其包含了两种改造所涉及的工程技术内容，指完成后既能够满足老年人心理需求、方便其日常生活的居所，又能达到最大限度的建筑节能的技术实践。
从可行性的角度出发，本文提炼出一体化改造所面临的的四个难点问题。首先，政策法规有待加强。虽然我国出台了一系列支持适老化改造和节能改造的政策法规和规划，一定程度上反映了我国对发展节能减排和老龄事业的决心与愿景。但与发达国家相比仍存在不足，如在具體的有关建筑节能和适老改造项目的立项审批、设计施工、质量监督及管理运营等各个环节未给予明确的规定。针对一体化改造制定相应的政策指导和管理体系困难较大，在于其涉及到的相关部门较多，立法与行政部门缺乏经验，没有事例进行规范研究等。政策上缺乏系统性、可操作的对设计、项目评估、融资、市场培育和监管等制度的规划，是节能适老改造服务一体化发展的制约条件。其次，需求潜力亟待释放。如何从根本上了解居民的改造意愿，进而释放出潜在的需求，是一体化改造亟需解决的难题。但很多地方上仍倾向于拆旧建新，从意识上并不重视现有建筑的改造。旧居住区的改造服务市场尚未得到充分、有效的开发，现有的节能或适老化改造服务，与住户的需求之间仍存在较大差距。第三，资金来源渠道较窄。融资渠道不畅、资金来源单一、缺乏科学合理的市场机制等问题，是阻碍改造服务的一体化发展的另一大障碍。一方面，我国既有建筑的节能和适老化改造事业起步时间不久，尚处于市场形成阶段。适老改造项目建设资金仍主要以城区改造专项资金的形式由财政负担，面向广大老年家庭适老改造服务项目的多渠道融资途径和融资机制尚未开发和建立[7]。另一方面，从经济性考虑，对既有建筑进行节能、适老改造所需的成本费用数额较大，投资回收期限长。节能改造的投资收益受节能效果影响较大，且适老改造的投资收益尚不明确，以上原因使得企业对改造服务项目的投资意愿不高。
2.2节能适老一体化改造的应用前景
笔者认为，城市旧住区的适老化改造，无法实现类似养老地产的租售性收入，应将二者原有的价值链进行延伸和联结，以持续经营产生的收益为主要收入，注重后期多元化服务带来的利润增加和增值效应。经营性服务主要包括老年配套设施内的医疗、基本生活（老年食堂和商业配套）、文化娱乐（老年大学）和临终关怀等。在结合节能与适老一体化改造价值链的上下游资源的思路下，改造服务公司可以和社区养老服务机构合作。前期就介入整个开发过程，以项目为平台进行集中的融资、设计、施工和维护；后期社区养老机构入驻，提供介护、介住等服务。借鉴使用合同能源管理模式，由节能服务公司与节能主体签订合同，客户以减少的能源费用来支付节能项目的全部成本[9]。住户通过能源节约效益分摊部分养老服务费用，或支付适老化改造的费用。改造企业不但可以从原有的节能改造服务中获利，而且促进了社区养老事业的发展。未来如果能借助节能改造的或适老化改造试点项目同步进行一体化改造试验，以试点示范带动市场发展，将大大缩短节能、适老一体改造服务市场化和产业化的发展进程。
3、旧住区节能适老一体化改造路径分析
3.1旧住区节能适老一体化改造的价值链模型
一体化改造的价值链是指将适老化与节能改造的整个过程视为一系列相互作用的活动，并通过各个活动的相互协调作用实现最终产品的过程。从适老化与节能住宅改造管理的视角出发，其价值链主要由以下几个方面构成：
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（1）市场调研。市场调研能够使决策者充分了解改造市场，掌握主体客户群的消费意向，使方案设计及经营策略更加准确。住宅改造的市场调研也应该关注时机的选择，为投资作出适时调整。（2）可行性研究。主要是对项目进行技术经济分析，对其进行财务评价及社会效益评估。此阶段需考虑改造服务的市场供需状况、建筑材料价格水平、施工方案技术水平、资金链保障及银行利率。（3）适老与节能技术方案设计。专业的设计团队应在符合方便老年人生活的原则和节能规范的要求下，进行详细的节能和适老化设计。规划设计时需要综合考虑生活区与活动区的布局、智能化水平等。（4）施工建设及竣工验收。该阶段主要包括改造项目招投标、工程施工、竣工验收等环节。一体化改造服务应以公开的形式选择能够满足项目要求的施工队伍，并对质量、进度及成本进行控制。当适老化与节能的主体工程和配套设施完工之后，进行竣工验收。（5）一体化改造模式选择。我国现有的旧住区建筑节能改造一般由小区原有产权单位牵头，政府、建设相关部门的既有居住建筑节能改造办公室三方，为此项目专门组建节能改造指挥部负责实施具体工作，而适老化改造尚无可循模式。（6）一体化改造市场推广。市场推广主要包括推广渠道的选择、推广策略、定价策略、营销管理等。一体化改造的主要功能是满足老年人的居住需求以及休闲娱乐的需求，节能改造要满足低碳环保和节约能源的需要，在进行一体化改造的市场推广时要充分考虑消费者的特殊性。（7）一体化改造的售后服务。一体化改造的售后服务包括物业管理及其配套服务。主要包括房屋修缮、节能设备管理、社区安保及景观环境管理等；配套服务主要是针对适老化住宅配建的生活服务、医疗及休闲娱乐设施等。通过物业管理和配套服务可延长住宅的使用寿命，提高顾客的满意度。（8）人力资源管理。在一体化改造的具体运营中，人力资源管理主要是各类人才的招聘、培训等。企业可以选择将不擅长的业务外包，提高服务的专业化水平。（9）技术研发。技术研发工作在整个一体化改造价值链中起着重要作用，它贯穿于设计、建设、运营与管理的全过程。
依据价值链理论，根据上述旧住区节能适老一体化改造的价值链的构成及其自身特点，本文将旧住区节能适老一体化改造的价值活动归类为以下五个方面：（1）投资决策活动，其主要涉及的价值活动为市场调研与可行性研究。（2）前期准备活动，对住宅进行适老化与节能改造运营的实施做充分的准备，如项目的选址以及规划设计。（3）工程建设活动，主要是对住宅的适老化改建和节能改建及之后的验收工作。（4）市场营销活动，一体化改造必须要依靠独特的运营模式及市场推广，将其服务产品传递给顾客。（5）售后服务，由于售后服务包括物业管理以及老年群体的养老、介护等其他服务，故将其单独归为一类。
节能适老一体化改造的价值链是由基本活动与辅助活动共同作用的结果。上述五类是节能适老一体化改造项目价值链的基本活动，而采购活动、人力资源管理与其他价值活动，共同构成了该价值链的辅助活动。
3.2节能与适老化一体化改造的实现路径
从前文的分析来看，一体化改造服务的业态复合性和管理复杂性特征显著。因此，针對其实现路径上的方法必须能产生充分增长的、比原有的更有优势的价值链。本文提出以下建议：
3.2.1借鉴先进经验，引导各方参与
发达国家城市中老旧建筑较多，经过数年的摸索实践，已经发展出符合各自国情的建筑改造模式，视野上已经从个别的建筑单体升级到周围环境、整个区域，对住区改造的途径与资金来源、参与组织、人才培养等方面建立了完善的支撑体系[10]。笔者认为我国今后一体化改造服务市场的健全发展，可借鉴英国“伙伴组织”的经验，政府、企业和民间组织组成三方协同的“合作伙伴”，并建立一套完善的与之相应的参与、协调机制。从价值链具体分析，参与方共六部分，分别是业主，旧住区内的老旧住宅业主是价值链的核心，整个改造服务价值创造的出发点；改造服务机构，一体化改造相关服务的提供企业等；政府机构，是一体化改造事业发展不可缺少的有力因素，主要是法规政策等的支持，是改造事业的组织者和协调者；民间组织，具有非营利性的、不同于政府与市场组织的、具有提供公共服务的特定使命与目标的社会组织[11]，扮演与其他组织相互联系、配合的角色，弥补参与各方之间因信息不对称所造成的协作不畅，是整合资源以及服务最佳的传递者和共同的价值创造者；服务内容，找出针对性的根据不同顾客定位的服务，使一体化改造所提供的服务有别于普通的适老或节能改造；信息分析，搜集业主对于居住环境的各项需求，并且根据搜集的信息进行分析，对服务质量进行不断地改善。只有通过多渠道的监管、协调和参与机制的建立，充分利用社会资源和发挥专业团队的力量，各方发挥自己的特长和优势，才能推动旧住区的节能适老改造服务的一体化发展。
3.2.2技术为先，带动系统化平台革新
旧住区的节能适老改造需要对原有建筑进行重构，相比原先的单独改造，一体化工程的设计施工技术更为复杂。其研发和设计是对建筑材料科学、人机工程学、生态学等的综合运用，是为居住者提供舒适健康、低碳环保的居住环境的系统工程。虽然现有的节能改造中使用的能耗模拟软件，如PKPM、DeST-h等对建筑改造后的能耗状况进行测算，能对各种改造方案进行评价。但是其功能过于单一，在参与设计环节的深度不足。建筑信息模型（BIM）以其信息化、数字化的方式实现了企业原有业务流程的重新整合，使得当今建筑领域从设计到施工发生了深远变革。一体化改造依托BIM这个沟通建筑物设计、建造、使用各参与方的信息协同平台[12]，参数化数据库和分析软件工具贯穿建筑全生命期过程的管理，可对系统上各个专业化的系统进行有效链接，如能源系统（新能源与可再生能源的利用）、水回用系统、供热系统、绿化系统、废弃物管理与处置系统、游憩系统和绿色建材系统等，使内部或外部的专业技术团队之间搭建了随时可以沟通的桥梁，免去了以往改造项目不能直观和动态的效果反映。随着市场对BIM技术的广泛采用，价值链的上下游环节将会不断整合，为改造服务更深层次的系统化管理平台革新新提供了无限可能。
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3.2.3统筹思路，完善治理体系
城市旧住区的改造，广义上看属于城市改造的一部分。其关联面巨大而影响其因素繁多，包括环境保护、城市能源消费的结构，居住区长期形成的空间分异、城市未来发展规划等。对于城市管理部门，在试点节能改造和适老改造时，可以采用最佳管理措施（BMPs）的思路全盘考量本地区的旧住区改造计划。BMPs方法起初在国外用来控制地域范围大、治理具有复杂性的非典源类污染，而采用的各种具有特定设计标准和操作系数的设施或操作程序工程或非工程措施[13]。而BMPs方法的工程措施主要依靠工程设施来控制各项节能或适老指标，如通过减少节能措施抵消安装电梯带来的能耗增加等；非工程措施是指用管理措施来达到控制目的，对于建筑节能方面，如对居民用电采用阶梯电价、用暖采用分户计量，处罚使用燃煤锅炉的小区等；对适老改造方面，如对没有达到适老化要求的社区，采取征收一定社会改造基金，用于补贴正在进行改造的社区。在对可选项目进行决策时，城市管理者可结合管理决策支持系统（SUSTAIN），对各种BMPs治理项目的选址和布局进行优化模拟，有利于决策者在城市节能减排控制目标下达到经济与社会效益最大化。
4、结语
随着我国以房地产为引导的城市开发向着综合性的、可持续的城市经营转变，城市旧住区节能适老改造一体化服务的价值空间逐渐凸显，传统的改造服务体系已经不能适应市场日益增长的需求，其价值链上新的增长点亟需开发，一个综合节能适老改造于一身的新型产业必将形成。本文认为，推动节能适老一体化改造服务的有序发展，应主要集中于以下几个方面：首先，建立和完善科学的法律规范，使一体化的改造服务事业有规可循。其次，建筑行业内部应尽快出台结合两种改造的指导性设计规范和技术标准，以加速新技术转化为产能。第三，改造服务企业必须以高效整合价值链为理念，以产品服务为基础、客户价值和企业利润为驱动，对价值链进行拓宽与升级。第四，制定激励产业化形成的经济政策，如项目投融资模式的创新，借助市场的力量，发挥其对资源配置的决定作用，以追求社会利益与商业价值的平衡。
参考文献
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作者简介
支家骏，男，生于1990年8月，汉族，陕西西安人，西安建筑科技大学管理学院研究生，主要研究方向：城市建设与房地产经济。
老工业住区 篇3
快速城镇化给城市带来了巨大财富, 但同时也给城市的生态环境带来了空前的挑战。居住是城市的重要功能, 通常城市用地的40%-60% 都是居住用地。然而城市中分布的大量老旧住区, 由于自身的原因, 以及受到日益严重的环境问题的冲击, 它们的生态系统正在不断的退化和受损, 无法满足人们日益迫切的对健康舒适居住环境的需求, 甚至还对周边环境产生了负面影响, 因此需要对其进行环境修复, 以帮助它们还原生态健康的居住环境。
1. 城市老旧住区面临的生态问题
1.1 绿色空间匮乏, 生态效能低下
生态系统是各种生物与所处环境所构成的统一整体。在这个统一体里, 生物与环境之间相互影响、相互制约, 共同维持的一种相对稳定的动态平衡。然而随着住区人口和车辆的持续增长, 各种违章搭建和车辆的无序停放使得住区的绿色空间被挤压、侵占, 自然环境被钢筋水泥的人工环境取代, 导致住区的生态功能逐渐退化。此外, 有些住区在绿化设计上偏好草坪的视觉效果, 忽视了物种多样性的生态作用, 各种草坪加大树的简单配置, 大大消减了绿化空间的生态效能。甚至有些住区不顾原有的自然环境条件, 过度改造来建造人工景观, 致使大量的原生植被损坏消亡, 生态平衡受到冲击。
1.2 能源利用率低下, 生态负担加重
能量是生态系统的存在基础, 目前我国城市能源还是以煤炭、石油这些不可再生的能源为主, 能源的过度消耗将导致城市的能源短缺危机, 威胁城市的可持续性发展。当前很多城市中, 上世纪建造的老旧住宅大都是高耗能建筑, 需要以巨大的能源消耗为代价来换取室内环境的舒适度。然而长时间地使用空调、暖气等设备, 除了耗费大量的能源外, 空调外机所排放的热量、冷量还会加剧室外局部气温的变化, 导致住区小环境的恶性循环。此外, 私家车的巨大能源消耗, 以及所伴随的越来越严重的尾气污染, 使得住区环境的生态负担持续加重。
1.3 资源浪费严重, 环境污染加剧
资源循环是生态系统的重要功能, 也是保证系统稳定的重要因素。目前老旧住区的资源浪费现象比较普遍, 资源的利用率比较低下。水资源方面, 为了通行和停车需要, 老旧住区地面的硬质率普遍较高, 导致下雨天雨水无法充分的向下渗透, 容易形成局部内涝。另外, 南方城市由于年降雨量丰富, 给人以不缺水的表象, 所以居民的节水意识普遍不强, 很多老旧住区对雨水、生活水的循环利用不重视, 缺少雨水或中水的回收储存设施, 由于没有中水储备, 有些小区就用宝贵的自来水做景观水或清洁水, 造成水资源的巨大浪费。生活物资方面, 很多社区都在推广垃圾分类回收, 但是执行效果非常不理想。宁波的凤凰社区, 早在2010 年就建立了垃圾分类制度, 设置了垃圾分类箱, 还在社区内开展了各种宣传、教育活动, 向居民教授垃圾分类的方法, 但是由于社区垃圾分类的监督和奖惩制度不到位, 居民又缺少环保意识, 现在这个垃圾分类箱基本形同虚设, 生活垃圾还是混装丢弃, 最后这些垃圾只能填埋或焚烧掉, 无法实现回收循环, 造成资源的浪费, 也给环境造成冲击。
2. 城市老旧住区环境修复的原则
住区环境是人类改造自然, 满足自身聚居需求的场所, 是以人的聚居行为主导, 以自然环境为依托, 以维持人类聚居的资源、能量流动为命脉的复合生态系统。它具有自然性和人文性两种特性, 因此对其进行环境修复应该遵循以下三个原则:
2.1 多样共生原则
生物多样性是生态系统的重要特征。系统中生物种类和数量越丰富, 营养链网络越复杂, 生态系统的自我调节能力就越强, 抵抗外界干扰的能力也越强。因此, 生态和谐的住区环境应该具备良好的生态基础条件, 维护土壤、水和生物等自然要素的原生化, 促进人工景观和自然环境的有机融合, 营造自然化的动植物生境, 配置多样化的人工生态群落, 实现生物数量和种类的繁荣, 实现生态效能的最大化。
2.2 高效循环原则
物质循环是生态系统的重要功能。住区生态系统中的物质能量, 如食物、水等要从外部环境输入, 产生的生活污水、垃圾等废弃物又要向外部环境输出。因此, 生态和谐的住区环境, 内部应该能够进行稳定的物质、能源运作, 通过加大可再生能源的利用率, 来降低系统对外部能量的依赖度, 提升系统的抗干扰能力。对外, 通过物资的循环利用, 提高物资利用率, 在降低资源消耗量的同时, 减少废弃物的产生, 减少废弃物对环境的污染, 实现住区与周边环境和谐共生。
2.3 生态文化原则
文化是人类生存方式的展现, 是人类普遍认可并传承的意识形态。因此, 生态和谐的住区需要生态化的文化机制来维护, 才能保证其可持续发展。生态文化是以生态价值观为核心理念的社会意识形态, 以人与自然的和谐共进, 协调发展为目标, 提倡人们用生态学的理论和视角去生活、去消费、去交往、去解决问题、去处理各种关系。建设生态文化需要从提升全社会的生态文化教养入手, 通过社会各界来关注生态问题, 通过各种渠道来宣传生态知识, 通过从身边事做起来尊重生态规律。
3. 城市老旧住区环境修复的策略
3.1 构筑绿化网路, 恢复环境生态效能
绿化可以看做是住区生态型的基础设施, 是衡量住区生态品质的关键因素, 绿化面积越大, 生物种类越繁茂, 其生态能效也就越高。目前, 很多老旧住区由于人口超标, 空间拥挤, 导致绿化空间严重不足, 而且绿化布局孤立、零碎, 不成体系, 因此需要整合现有绿化资源, 构建由住区点、线、面结合的绿化网络。
(1) 道路绿化
道路绿化是绿化网络的廊道, 也是展现住区环境特色的重要途径。目前, 老旧住区的道路绿化形式普遍比较简单, 主要由行道树和草地组成, 植物配置缺乏层次, 物种单一, 无法很好的发挥绿化的生态效能。因此, 道路绿化应充分考虑植物互补共生的自然习性, 效仿自然植物群落, 构筑乔、灌、草的多层植物组合, 在单层结构中增加不同种类和性状的植物, 形成常绿和落叶的搭配、观花和观叶植物的搭配, 在丰富道路景观的同时, 也促进了生物的多样化。
路边停车是目前老旧住区最主要的停车形式, 但是这样的停车方式既挤占道路通行空间, 也对路边绿化有较大的损害。如何让车辆和绿化和谐共存是改善老旧住区生态环境的重要环节。建设生态型路边停车场是解决这一问题的有效手段。生态型停车场是利用植草地坪来实现停车和绿化的有机结合。植草地坪由连续性的钢筋混凝土墩和其间种植的植物组成。钢筋混凝土墩作为地坪的承重结构, 强度高, 保证了车辆碾压后不会破碎、沉陷。地坪下部土壤层连续, 上部透水性好, 有利其间植物的生长, 使得地坪能长期保持较高的植被覆盖 (如图1) 。
(2) 建筑绿化
建筑绿化是绿化网络的节点。老旧住区的建筑密度普遍较高, 地面绿化空间紧张, 建筑绿化是补偿地面绿化空间不足, 丰富绿化层次, 增加环境生态效能, 提升住区生态品质的有效途径。
屋顶绿化, 主要适用于平屋顶建筑, 主要有草坪地毯式、花圃式、棚架式等。对于老旧住宅楼的屋顶绿化, 可采用草坪地毯式和棚架式, 特点是种植土量少, 对屋顶的荷载小, 施工维护简便。
建筑四周外墙, 由于可利用绿化面积大, 可作为建筑绿化的重点。目前的墙面绿化形式有模块式、铺贴式、攀爬式、布袋式、板槽式等。攀爬式是最常用的墙面绿化形式, 主要利用爬山虎、常春藤等植物的攀缘特性对墙面进行绿化, 施工比较简便, 但是对绿化树种有限制。布袋式、铺贴式、模块式是比较新型的墙面绿化形式, 地面和攀缘植物都适用, 而且还能用植物组合成各种图案, 具有较强的景观装饰性, 可与攀爬式墙面绿化结合使用。 (图2)
(3) 水体绿化
水体绿化是绿化网络的斑块。不仅可以丰富水体景观, 还能提升水体的自净能力。利用生态浮床技术, 营造人工湿地是目前常用的水体绿化手段。它利用浮床的浮力承托水生植物, 给水生植物一个固定的生长载体。水面上, 通过水生植物的各种搭配组合创造优美的景观效果。水面下, 借助水生植物发达的根系吸收水体中的富营养物质, 并给水中输送氧气, 提升水体自净能力, 同时又为水生动物、微生物提供适合栖息、附着、繁衍的空间, 形成良好的生态环境。 (图3)
3.2资源高效利用, 降低环境负面影响
(1) 建筑节能
建筑节能指在保证建筑使用功能和室内热环境质量的前提下, 降低能源消耗, 合理高效地利用能源。目前老旧住宅的节能改造措施主要有增加外围护结构保温层、安装双层中空玻璃窗、屋顶平改坡, 安装建筑遮阳设施等。利用建筑屋顶、墙面绿化来降低太阳辐射强度, 有效调节室内温度、湿度, 实现绿化和节能的双重效果。此外, 使用节能家电, 开发使用太阳能、风能等可再生能源, 也是建筑节能的有益补充。
(2) 雨水循环
雨水的循环利用能节约水资源, 缓解水源短缺问题, 同时促进水系统的循环运转, 改善住区的小气候。住区雨水的循环利可通过直接利用和间接利用来实现。直接利用就是利用雨水管、排水沟、集水槽、储水池等设施将屋面、广场、道路的径流雨水收集储存起来, 作为景观、浇灌、清洁等用水。间接利用就是利用高透水性地面材料促进雨水径流向地下渗透, 以降低内涝危害, 增加土壤含水量, 调节住区小气候。
3.3倡导生态文化, 提高居民生态素养
(1) 环境育人
一个生态和谐, 环境优美的生活环境, 就如同一本生态文化教课书, 让人们在享受舒适健康环境的同时, 深切体会到环境与自己生活的息息相关。对住区环境的“生态自豪感”会引导人们自觉的维护环境的生态平衡, 实现人与环境的和谐发展。此外, 关注住区不同人群的心理需求, 营造和谐友爱的住区氛围, 引导居民的环境归属感, 促进环境生态与人文生态的相互融合。
(2) 全民参与
建设生态住区, 创建生态文化离不开广大全民的参与, 只有社会各界都要行动起来, 关注住区的生态建设, 才能保证生态住区建设的政策、制度、措施得以贯彻执行。此外, 民的生态素养是衡量住区生态文明水平的重要尺度, 住区可以通过各种形式的社会、文化活动, 让居民在参与中了解生态知识, 加深生态认识、提升生态意识。
4. 结语
城市住区是城市居民重要的生活空间, 它的生态稳定和可持续性关系着广大城市居民的生存和发展。通过分析城市老旧住区面临的生态挑战, 参考自然生态系统的功能特点, 提出住区生态环境的修复的多样共生、高效循环、生态文化三原则以及各种具体的修复策略, 以期对城市住区环境的生态建设提供一些借鉴和参考。
摘要：本文从当下老旧住区面临的环境问题出发, 从生态学视角, 提出多样共生、循环高效、生态文化的修复原则, 进而探讨了老旧住区环境修复的实施策略。
关键词：老旧住区,生态,环境修复
参考文献
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[2].李传省.营建生态型居住区环境探析[J].中国园林, 2005 (9) ;
老工业住区 篇4
关键词：老龄社会,居住区规划,适老化
1.前言
现阶段居住区规划建设的适老问题已经引起了社会的广泛关注。随着我国人口老龄化速度的加快,人口的年龄结构从成年型转变为老年型,所以对于居住区的开发建设和规划就要向老年人的方向靠拢,以满足老年人居住需求。居住区是以居住和养老为主的空间载体,在老龄化的背景下,“适老”将成为居住区规划设计中通用的设计要素。以下就是笔者对居住区建设规划中适老问题的研究和分析。
2.现阶段居住区规划建设中的适老问题
2.1居住区的覆盖面广,尺度过大。
现阶段的居住区覆盖面都较为广泛,内部空间太大,对于老年人的出行带来不便,当前大城市的土地供给已经向城市远郊区和更加外围的边缘地区发展。通常情况下,居住区的相关设施都建设在比较外沿的范围,若小区的内部空间范围过大,就会延长老人从家走出社区再到达周边设施的路线,就会超出所合理的步行范围,老人骑车的现象就会增多,这样就会给一些腿脚不方便的老人造成出行困扰。占地范围较大的同时还使得居住区周围主干道德增多,道路过宽车流量多,就会间接性的为老人出行埋下安全隐患。现在虽然还没有较大的影响,但随着社区中居住人群的老化,这些问题将会逐渐凸显,从而使住户的居住质量和安全受到影响。
2.2居住区的规划建设具有盲目性。
近几年来,我国在养老方面政府扶持力度的增大,使得养老市场逐渐升温,部分房地产项目都融入了养老的思想。尤其是一些离市区内部较远的外围区,因其对年轻人的吸引力不足,考虑到资源、环境来说更适宜老年人居住,因此就希望在其中配套建设养老居住产品。虽然都比较看好养老市场,会加大力度的开发有关养老的居住产品,且将消费人群定位于高端富有的老年人群,但对于只有老年人居住的社区是否符合现阶段人群的需求还缺少论证。开发商过分盲目的追求养老市场,没有对其需求进行全面的调查和了解,加之老年人对居住需求的认知较为模糊,使居住区的规划形式、配套设施及产品类型难以确定,从而增大其项目的开发难度。
2.3规范标准的设计观念不能与老龄化发展相适应。
我国在居住区的空间环境和设施配置方面在一定程度上都符合了其规范化和标准化的特点。在城市居住区的规划设计规范中按照人口数量确定了“居住区一小区一组团”三级规模划分标准,但由于这一标准的居住区单元范围较大,扩展了内部的空间尺度,使其不能够满足老龄化居住的需求。
2.4居住区设施的配置与老年人需求不相匹配
现阶段我国居住区内的配置设施都是以成年型为基础,使用人群多以青年人为主。当进入到老年型社会后,其配置设施就会出现与老年人需求不符的情况。一方面,当前的居住区的配置设施没有依据老龄化的发展需求做出相应的调整或补充。另一方面,对于公共设施建设类型及形式存在的问题,没有考虑到人口的具体构成和动态变化会产生的影响。比如,在老年型和青年型的公共设施建设方面就会存在着一定的差异性,其配置的级别及功能也会有所不同。对于老年人来说公共设施的配置会比中年人需求量多,而且对其配备的位置也应距离老年人居住的地方较近,便于老年人出行。
3.老龄化背景下居住区规划的有效策略。
3.1采用圈层式的空间布局模式
“空间布局模式”指的是类型不同的居住产品在规划用地上的空间布局特征。如何对居住区进行设计,满足空间布局的合理性是主要研究的方向。笔者建议要采取以医疗资源为中心的圈层式空间布局模式。相比于青年人来说,老年人会更加需要医疗实施的陪伴,且随着年龄的不断增长,对医疗资源的利用情况也会相对的增多,需求也会愈发明显。所以说在建设居住区的空间布局时,医疗资源的位置发挥着重要的作用。在规划大型居住区时,对于各类居住产品的空间分布距离来说主要取决于医疗资源所处的位置。将养老居住产品(包括以老年人为主的居住组团)用地靠近医疗设施布置,依据客户的对医疗资源的依赖情况,形成围绕医疗设施向外辐射展开的圈层式布局结构。也就是针对老年需求的相关居住产品的位置应该要尽可能的靠近其医疗资源的位置,以确保老年人使用的方便和安全。
3.2合理的减小占地范围和空间尺度。
根据以上内容所说,占地范围大、空间尺度大的居住区不适宜老年人的出行、运动。所以,在进行新的居住区规划建设时,要根据老年人的活动范围及出行能力进行规划,将其控制在合理的范围内,增加支路网密度。综合以上各方面的因素考虑,笔者建议对于老年人居住区的占地范围及空间尺度,尤其是养老产品的团体范围,应控制在边长200-300m,单个居住地块的规模宜控制在5~7hm。在老龄化不断发展的前提下,即使是较为普通的居住团体,相比于老年人老说比例也会逐渐增加。所以,在条件允许的范围内,各类住宅用地地块尺度都应适当缩小。
3.3强化近距离公共服务设施的配置。
根据老年人出行方便的需求,要将与老年人生活相关的设施配置在距离居住区较近的范围内。这些设施不仅包括老年人助餐点、日托站以及活动站等社区养老的服务设施,还包括社区卫生站、便利店等常用性的设施。通过将这些设施合理的布控在老年人居住区距离较近的位置,可以确保老年人出行的便利。相对与小区来说,就可以不必再配建或减小相关设施的建设规模。这种设计的特点主要在于减弱了公共设施配置建设的层级,加大了老年人日常生活密切相关的设施在近家范围内的空间分布密度,从而形成扁平化、网络化、短距离的空间布局,以便于与老年人的出行和使用需求相适应。
3.4配建复合型社区养老服务设施
当公共服务设施的布局向短距离、扁平化的方向发展以后,也就意味着其配置从单一型向复合型的转变。居住小区中服务人数会因原有配置级别的设施提升到组团级别时而相应的减少,需求的面积也会随之减小。从调查的结果显示,社区中老年人助餐点、活动站、日托站等设施的服务半径往往在500m左右,确保在老年人步行的范围内。从规划设计布局的角度来说,对公共服务设计的建设都要控制在老年人步行范围之内,以确保其出行和使用的便利。所以,在进行规划的过程中,要把各类设施集中的配建在一起,使其成为“社区服务核心”。
3.5预留弹性用地,为未来老龄社会发展作准备
未来发展中老龄化现象的加重,会造成老年人设施不足以满足需求的情况发生。所以,就要在居住区进行规划时提前预留出相应的空地,以便于为日后老龄化发展做准备。此外,还应该全面考虑各项设施的可转化性,比如,将中小学的设施一部分转化为可供老年人使用的设施等。只有在居住区规划初期对各项设施进行全面充分的考虑,才可以使远期改造得以开展,避免重蹈覆辙。
针对现阶段居住区规划建设中的的适老问题和对策进行了分析和探究可知,居住区的规划不只是简单的空间、指标、设施的安装和实施,更是对新技术、人口的发展以及居住者需求的综合应对。所以,就要求进行规划和设计的人员应该全面了解居住者的需求,用长远的眼光去看待,才可以更好更适宜的规划设计出满足老龄化发展需求的居住区。
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