城镇基准地价

城镇基准地价（精选十篇）

城镇基准地价 篇1

容积率系指一定地块内,地上总建筑面积与总建设用地面积的商。即:容积率=总建筑面积/总建设用地面积。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度,容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。它直接影响土地价格。

2 容积率对地价的影响

一般来说,容积率对地价的影响是容积率越高,地价越高。但这只是容积率在一定范围内的规律,随着容积率的继续提高,因现有的技术条件的限制及其他因素,它对地价的影响呈现出不断变化的趋势,具体表现在以下几个方面:

2.1 容积率对地价的影响遵循报酬递减规律

其具体表现为:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,即边际效益为零时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。因此,容积率对地价的影响不是呈正线性规律,只有适当的容积率才是最佳容积率,此时的地价才是最佳容积率下的最高地价。

2.2 容积率对地价的作用程度与城镇规模成正相关关系

城镇规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显。而小城镇土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价。因此,城镇规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。

2.3 容积率对同一城镇不同土地用途下地价的影响差异

(1)当土地为商业用地时,楼层修正一般不超过四层,而且地价主要分配在底层。随着楼层的升高,地价分配率越低。这是因为楼层越高,顾客流量越低,反而因维持正常营业所需资金的增加而影响商场的效益,从而对地价产生不良影响。

(2)当土地用途为住宅用地时,存在多层和高层修正。但因顶层存在房内冬季过冷夏季过热,用水高峰时水量过小及多层建筑无电梯时上下楼不方便等原因,顶层地价分配率略低,底层地价分配率与其他楼层相当。

(3)容积率对工业用地地价基本没有影响

因此,在同一城镇中,容积率对不同用途地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

2.4 容积率对同一城镇不同区域地价的影响程度是不一样的

容积率对同一城镇不同区位地价的作用程度不同。城镇中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城镇边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城镇表现为从中心向外围逐渐减弱。

3 容积率修正系数的确定

3.1 容积率修正内容

在城镇基准地价评估中容积率修正包括:样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正。前者是将调查获得的不同容积率下的样点地价修正到标准容积率下的基准地价,目的在于计算基准地价;后者是指在应用基准地价修正法求宗地地价时,对基准地价进行容积率修正以求得宗地地价。两者的修正方向相反,实质不同。基准地价评估中的容积率修正指的是前者的修正即样点地价的容积率修正。

3.2 容积率修正方法

目前常用的容积率修正方法有三种:

(1)特尔菲修正法:在确定基准地价总体修正幅度的基础上,通过特尔菲法确定每个影响因素的权重,将总的修正幅度按其权重分解到每个因素上,容积率就是众多影响因素中的一个;特尔菲修正法没有考虑到容积率对地价影响的特殊性,容积率对地价的修正幅度较小,这与容积率对地价影响规律不符,不能体现容积率对地价的实际作用规律。

(2)样点地价修正法:单独编制分级别分用途的容积率修正系数表,通过对样点地价的统计分析,确定某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价与该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价的比例系数,该比例系数即为容积率修正系数。样点地价修正法是分用途分级别编制修正系数,可以很好地反映容积率对地价的影响规律。

(3)复合系数修正法:基于容积率影响地价的作用规律和机制,利用收益机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数来确定容积率修正系数。复合系数修正法计算比较简单,但应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占的土地收益的比例。分配系数主要是受市场供求关系制约,由于房地产市场的供求关系复杂,很难定量描述,所以要准确地确定分配系数并非易事。因此,此种方法不能广泛应用。

因此,通过上述分析可见,样点地价修正法实用性比较强,能较好地反映容积率对地价的影响作用,本文主要研究样点地价修正法。

3.3 案例——以九江市星子县为例

容积率对地价的影响程度,因土地用途不同、城镇规模不同、城镇区域不同差别很大。因此,容积率修正系数的确定,应按照不同区域、不同用途来确定。以城镇规划的区域平均容积率为标准,将该标准作为规划容积率,求该标准下某区域某一用途的单位面积平均地价与该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价的比值,该比值为容积率修正系数。容积率的具体修正方法如下:

(1)收集资料。利用土地级别为基础,分别收集不同级别、不同用途下的样点地价及容积率,收集大量样本,分别测算标准容积率下各用途的样点地价和其他容积率下各用途的样点地价。

(2)测算城镇各类用地的平均容积率。由于容积率对工业地价影响不明显,因此,按商业、住宅用地分别求取其平均水平,作为规划容积率。九江市星子县商业用地平均容积率为1.6,住宅用地平均容积率为2.0。

(3)测算修正系数。根据容积率与地价水平的相关分析,确定容积率与地价相关系数,制定容积率修正系数。样点宗地地价容积率修正,是将调查的各用途不同容积率的市场地价,修正到该用途城镇规定容积率下的样点地价。目的在于给出每一种用途的统一容积率,便于基准地价的计算。相反若无此项修正,各样点容积率不统一,则计算的基准地价不具有可比性。不同容积率下的样点地价,只有修正到基准地价评估所设定的标准容积率下,才能用于基准地价的评估。得到平均容积率后,按土地用途进行抽样调查,得到不同容积率下的单位面积地价(表一)(以九江市星子县一级住宅用地为例)。然后计算容积率修正系数,计算公式如下:

Kr—容积率修正系数;

Vin—某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价;

Vi—该区域该用途在某一容积率下单位面积平均地价。

对所得数据进行X2检验,剔除地域内由于某些特殊因素而造成地价明显高于或低于平均地价的数据,根据九江市星子县容积率的现状水平及城镇规划的具体规定和容积率与地价水平的相关关系,确定九江市星子县各类用途土地的容积率修正系数(表二)。容积率对工业用地地价的影响明显比商业、住宅要小,因此容积率的修正可以把容积率作为影响宗地地价的因子,在区域因素与个别因素修正中考虑。

如某住宅用地容积率为1.40,则采用内插法求取容积率修正系数,即:容积率修正系数=(1.15-1.05)÷(1.6-1.2)×(1.6-1.4)+1.05=1.10。

对不同容积率情况下发生的交易地价,按下式将地价修正到规定容积率的价格:

P—修正到规定容积率时的宗地地价;

Pr—某一容积率下的宗地交易成交价格;

Kr—容积率修正系数。

4 结束语

容积率对地价的影响非常明显,是一个重要的修正系数;另外容积率对不同用途、不同级别的地价影响程度也不一样。因此分级别、分用途确定容积率修正系数是非常重要的。样点地价法是分级别、分用途测算容积率修正系数,很好地反映了容积率对地价的影响规律,是一种较准确的容积率修正方法。

摘要：基准地价评估是目前城镇地价评估的主要形式。容积率既反映了土地利用程度,同时也影响着地价,因此容积率修正系数的确定显得非常重要。该文主要阐述了容积率的含义和容积率对地价的影响,分析了容积率修正各方法,通过各方法的比较,本文主要以样点地价修正法为主,以九江市星子县为例。

关键词：基准地价,容积率,修正系数

参考文献

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[2]国土资源部土地估价师资格考试委员会.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社,2004.

[3]葛京凤黄志英梁彦庆.城市基准地价评估的容积率内涵及其修正系数的确定——以石家庄市为例[J].地理与地理信息科学,2003.

城镇基准地价 篇2

广东省城镇基准地价成果管理信息系统研究

为了开发信息系统实现省级范围内城镇基准地价成果的规范、集中管理与快捷查询应用.应用软件工程相关方法实现用户需求到软件功能的转换,设计关系数据模型实现多城市、多时点、多专题、多格式成果数据的`集成,运用C#编程语言与AreEingine软件平台进行软件功能开发.开发完成了能够实现地价更新成果数据、图件和报表的一体化管理的系统软件,并提出了相应的应用制度建议.系统的建设与应用将有利于规范城市基准地价成果上报汇总,为基准地价更新成果查询、分析与调控应用提供有力的技术支持.

作 者：周国新 刘庆清 唐旭 赵翔 ZHOU Guo-xin LIU Qing-qing TANG Xu ZHAO Xiang  作者单位：周国新,刘庆清,ZHOU Guo-xin,LIU Qing-qing(广东省地价评估中心,广东广州,510075)

唐旭,赵翔,TANG Xu,ZHAO Xiang(武汉大学资源与环境科学学院,湖北武汉,430079)

刊 名：湖北民族学院学报（自然科学版） 英文刊名：JOURNAL OF HUBEI INSTITUTE FOR NATIONALITIES（NATURAL SCIENCES） 年，卷(期)：2009 27(2) 分类号：P208 TP31 关键词：土地信息系统   基准地价   地价管理   软件工程  

城镇基准地价 篇3

关键词：城镇基准地价；人工神经网络；BP网络模型

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1002-2589 （2011） 29-0128-01

由于土地价格的高低随时受到政治、经济、文化等因素的影响，土地价格处于连续的变动之中。在基准地价的评估和修改过程中，资料涉及的部门多、数据量大，数据处理也十分繁琐。有必要引入一种新的方法以实现基准地价在较高程度上的现势性。人工神经网络模型是一类由大量基本信息处理单元通过广泛连接而构成的非线性的、动态的信息处理系统，具有非线性、非局限性、非定常性以及自组织性、自适应性、自学习性，恰恰弥补了传统地价评估方法的缺陷。

一、人工神经网络概述

人工神经网络是在现代生物学研究人脑组织的成果基础上，用大量简单的处理单元（神经元）广泛连接组成的复杂网络，模拟人类大脑的学习、记忆、推理、归纳等功能。人工神经网络的种类很多，而反向传播神经网络（又称BP模型）是应用最广泛、效果最好的方法之一，它是一种多层结构的映射网络，与其他传统模型相比，有更好的持久性和适时预报性，所以一般用BP模型与GIS模型进行耦合。这种耦合模型是松散型的，一般是将GIS的空间分析数据转出，在ANN模型中将这些数据进行分析，然后再返回GIS进行空间可视化。

人工神经网络应用于基准地价的评估开始于20世纪90年代，随着研究的逐步深入，神经网络模型和算法的不断提出和改进，人工神经网络应用于基准地价的评估研究也越来越多，总的来说，人工神经网络应用于基准地价的评估以BP神经网络模型最为流行。

二、基于BP神经网络建立的地价模型

1、BP神经网络城镇基准地价评估的基本思路

根据人工神经网络的特点，只要已知部分土地样本的土地价值以及各影响因素的量化值，利用网络模型，将样本地价和各影响因素的量化值作为输入，样本地价作为输出，通过网络学习，确定具体的网络结构和参数，输入评估点的影响因素量化值，即可得评估地价。

2、基于BP神经网络地价模型的建立

笔者采用的是三层神经网络模型的拓扑结构，即输入层、隐层、输出层。输入层神经元数量要根据收集到的地价样本的特性来确定。在训练样本、检验样本和测试样本的选择过程中，设置多少个隐层神经元取决于训练样本数的多少、样本噪声的大小以及样本中蕴含规律的复杂程度。在构建网络时，很难精确的得到这个值，因此在确定BP网络结构中隐层神经元的数量时，首先根据经验进行初步设计，然后再反复调整尝试，最终确定其网络结构。

三、基于BP网络的地价评估流程

1、数据准备

确定学习样本的位置和数量，并编号；确定样本地价的影响因素并对其进行量化操作。对定性因素，可采用五级打分制来区分优劣，即优、良、一般、合格、不合格，并分别给予作用分5、4、3、2、1。对定量因素，则可采用空间相互作用模型，求出该点的综合作用力。

2、参数输入

网络参数的输入可设置环境变量，采用计算机随机数的方法；样本参数的输入可在城市地理地图上用鼠标直接定位输入；地价的影响因素量化值可直接输入。

3、网络学习

地价样本数据归一化处理以及BP神经网络结构设计完成之后，将所选取的训练样本集输入网络进行网络学习时，判断输出误差是否达到精度要求，如不符合要求，则必须调整网络结构及学习参数，继续重复迭代计算，直到网络模型输出值与已知的训练样本输出值之间的误差平方和达到最小或小于某一期望值。

4、地价评估

可通过GIS定位待评估点并输入该点影响因素值，经网络计算，便可输出该点的评估地价。

5、测试分析

由于地价影响因素极其复杂，在因素的选取上一般只取主要影响因素，存在一定的取舍，因此具体到某一宗地时，还需对预测结果进行测试分析。

四、结语

人工神经网络是根据不同的土地用途分别进行评估的，不仅避免了城镇土地定级估价中的综合定级所存在的问题，更由于它不需给出各影响因素的权重值，而是通过网络学习自动映射出地价与各影响因素之间的非线性关系，因此避免了一般方法确定权重的人为性和一次性。将神经网络应用于地价评估领域能够充分发挥神经网络的优越性。

城镇基准地价 篇4

长期以来, 基准地价评估和更新作为地价管理的基础性工作受到国土管理部门广泛重视, 在土地管理诸多领域的工作实践中起着不可替代的作用, 也被社会各界所熟知和主动应用。近年来, 为及时掌握地价动态变化情况, 土地市场运行状况, 制定和调整土地政策参与宏观调控, 国土管理部门自上而下推行建立了地价动态监测制度, 很多市、县级土地管理部门由此同时面临地价动态监测和基准地价更新两项关联程度很高的基础工作, 如何进行统筹, 从价格调查范围、周期、地价水平、成果应用等方面衔接两套成果, 从而在实现不同工作目标的同时, 保证工作效率, 避免重复劳动, 是地价管理基础工作面临的新课题。对此, 提出以下关于统筹地价动态监测和基准地价更新工作的观点和技术路线。

1 土地定级估价与地价动态监测范围的确定

基准地价和地价动态监测成果的应用方向有所不同, 但是共同的基本作用都是从整体上把握一个区域在既定时点的地价水平, 把握该区域内部地价空间分布变化规律, 因此应确定相同的定级估价和动态监测范围, 建立两套成果的可比基础, 保持一个地区地价的统一性, 保证两套成果在不同领域的应用中不会出现混淆, 不会引发歧义。

当前我国处在城市化快速发展时期, 伴随着国有企业改制和土地储备制度的推行, 近年来各地城市土地利用结构相较以往普遍出现较大变化, 工业企业纷纷外迁入园, 腾退出土地转变为经营性用途, 城市主城区往往已不存在工业用地, 同时城市总体规划也以经营性用途为主, 完全排除了工业用途。根据有关技术规程要求和实际应用需要, 土地定级估价和地价监测原则上应按照商业、住宅、工业三种基本用途分类, 和城市土地利用结构变化情况相适应, 确定经营性用途 (商业、住宅) 和工业用途两个不同的价格调查范围, 经营性用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市建成区, 工业用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市规划区范围内的开发区和工业集聚区[1]。

2 地价动态监测基础上的基准地价更新

2.1 土地级别和地价区段

土地级别和地价区段都是土地利用条件和地价水平相近的地域, 属于土地均质区域, 区别主要在于区域面积和土地利用条件以及地价的差异程度。2007年版《城市地价动态监测技术规范》明确了地价区段和区段地价的概念、划分原则、测算方法, 为高效快捷完成两项基础性工作, 保证价格的可比和统一, 应该通过以价定级的方式, 快速归并地价区段, 形成土地级别[2]。

2.2“以价定级”的技术路线

在实际工作中, 划分和确定土地级别应符合《城镇土地分等定级规程》有关原则, 可以采用数轴散点图或频率直方图方法, 按照同一级别内的地价区段开发程度一致、地价水平相近, 不同级别间存在明显价格差异的原则初步划分土地级别, 选择明显的突变点作为确定土地级别的级间分界, 再根据级差收益或市场交易价格进行验证, 最终确定土地级别[3]。以城镇土地定级估价成果为基础, 以地价动态监测体系成果为依据, 对同一级别内各区段地价按照面积加权平均, 从而形成基准地价[4]。按照这一技术路线, 评估和更新基准地价实质属于对地价区段进行归并, 形成介于地价区段和地价监测整体范围之间层次的地价均质区域及其平均价格。

2.3 地价动态监测及基准地价更新成果的应用

地价区段相对来讲面积较小, 其内部的土地质量差异较小, 一个城市在地价监测过程中少则划分十几个, 多则划分几十个地价区段, 因此地价区段反映地价宏观水平的作用远小于土地级别。国土管理部门以外的社会各界往往是需要从宏观和整体上了解与把握一个区域的地价水平, 需要以非常直观的方式, 譬如几级地的表述形式来衡量和比较地价, 他们如果需要确定宗地地价, 则会委托中介评估机构具体评估。预计在今后较长一个时期, 基准地价成果仍将会是国土部门以外的国家机关以及社会各界了解和应用地价的主要依据, 而地价动态监测成果主要侧重于供各级政府及时掌握地价变化情况, 作为土地市场调控乃至宏观调控全局的决策依据。对地价区段和区段地价的应用将主要局限在国土部门内部, 因而无需也难以对外推广对地价区段的直接应用。

2.4 地价动态监测及基准地价更新的工作周期

基准地价体系今后仍有长期存在的价值, 仍有及时更新的必要, 那么以多长时间为一个周期较为合理呢?地价动态监测的首要任务在于监测价格不断变化情况, 因此适合以季度为监测周期。基准地价成果的技术特性及其面对社会各界的相对更为广泛的应用范围决定了不需要频繁更新, 短期之内一个城市的地价水平和分布状况变化程度往往也尚未达到需要更新基准地价的程度, 而且频繁更新很容易导致有关各方在应用过程中产生混淆, 因此基准地价更新时机宜由地方国土管理部门根据当地城市规划和城市建设情况, 土地市场、房地产市场运行情况灵活加以确定, 参照有关规定, 地价动态监测工作周期为一季度, 基准地价更新工作周期原则上不超过三年, 可在当期地价动态监测成果基础上进行更新。

3 确保地价动态监测成果客观准确的几项措施

3.1 大幅度提高地价监测点密度

根据国土资源部的要求, 国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点, 并定期上报地价动态变化情况, 目的是全面、准确地掌握地价数据, 分析地价变化趋势, 为宏观调控土地市场提供决策依据[5]。因此, 能否设立具有广泛代表性和较高可信度的地价监测点, 直接关系到地价资料的准确性, 也是建立完善的地价监测体系的前提和基础[6]。然而, 目前地价动态监测工作实施中, 普遍存在设立地价监测点偏少的现象, 很多地方只做到了符合技术规程规定的下限要求, 一个几平方公里甚至更大面积的地价区段只设立1-2个地价监测点是常见现象, 而个别宗地的地价不足以代表其所处区段的价格水平。从技术路线来讲, 区段地价是地价动态监测成果体系的核心, 是产生地价水平值和地价指数的基础和支撑, 实行归并区段、以价定级, 也就直接影响到下一步划分级别, 确定级别地价, 为保证夯实这个基础, 就需要大幅度加密地价监测点, 通过更多的监测点宗地价格反映区段内部价格差异, 通过加权平均抵消宗地价格相互之间的差异, 形成更客观的区段地价。

3.2 维持监测范围及地价监测点的相对固定

为保证地价监测结果的可比性、连续性, 应维持监测范围、地价监测点相对固定, 除非确有必要, 不宜轻易变更, 增加监测点的数量应该是在原有基础上增加。但由于在监测范围内部, 城市改造, 基础设施建设等原因会带来地价空间分布状况的不断变化, 为客观反映新的分布形态, 准确划定土地级别, 需要据实调整地价区段, 从而保持每一地价区段内部较强的均质程度。为此可以设定地价区段内部价格差异标准, 譬如商业、住宅用途地价差值不超过30%, 工业用途地价差值不超过10%, 变幅超过标准即进行调整。同时, 又因为一个区域内部地价结构短时间内一般不会出现很大变化, 并且为尽量不削弱价格变化的可比基础, 对地价区段重新检验和调整的频率也不应过快, 以一年为宜。

3.3 划分地价区段时应注意控制各区段形状和面积

对于非组团式发展的城市, 由于历史形成的原因, 老城区土地利用状况往往在各个方向上大致均衡, 经营性用途地价存在总体上围绕城市中心区域向四周不同速度衰减的规律, 因此经营性用途土地级别往往呈现为围绕城市中心不间断的圈状分布, 并向外围层层扩展的形态, 这一特征也符合多数城市目前的现实情况。与之相适应, 在划分地价区段时, 除考虑基础设施, 公共、公用设施, 地价水平等因素外, 应注意控制各区段形状和面积, 以便归并地价区段后形成的土地级别符合这一规律。

4 结语

总的来说, 为保证定级估价和动态监测成果的可比性, 保持一个地区地价的统一性, 应确定相同的定级估价和动态监测范围。在地价动态监测工作划分的地价区段的基础上划分土地级别, 评估基准地价, 实行以价定级。并且, 地价动态监测及基准地价评估成果应及时更新。为保证地价动态监测成果客观准确, 保证通过“归并区段、以价定级”方式划分的土地级别客观准确, 应大幅度加密地价监测点, 保持地价监测范围的相对固定性, 地价区段应根据地价变动状况适时调整。在划分地价区段时还应预先考虑土地级别圈状分布的特点, 以便归并级别。

参考文献

[1]江苏省国土资源厅.江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范[Z].2007.

[2]中华人民共和国国土资源部.城市地价动态监测技术规范[Z].2007.

[3]姜鹏远.城市地价动态监测信息系统的设计与研究[D].郑州:解放军信息工程大学, 2009.

[4]王站军.基于GIS的东海县城区基准地价更新研究——以东海县为例[J].黑龙江科技信息, 2010 (14) :8-9.

[5]罗少峰.城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统[J].科技资讯, 2011 (7) :28-29.

1.9基准地价验收汇报 篇5

各位专家、领导：

唐海县国土资源局按照《唐山市国土资源局关于全面更新城镇基

准地价工作的通知》（唐国土资地[2011]23号）文件要求，自2011年5月启动该项工作。更新工作大体分为前期准备阶段、级别更新与报告编制阶段、成果修改完善阶段、成果检查验收等阶段。其中：

2011年5月-6月进行前期准备工作，主要进行项目的前期准备，包括成立专门的领导小组、落实技术承担单位、落实工作经费、召开有关协调会议、拟定工作制度和技术路线及进行工作人员培训等。

2011年6月-12月为级别更新与报告编制阶段，主要配合技术单

位进行外业调查、收集土地级别与基准地价更新涉及的定级、估价相关资料，内业整理测算等工作。

2011年12月-2012年5月进行成果修改完善，听取技术单位初

步成果汇报并结合我县土地规划、城区规划以及重点发展区域实际情况，地价水平情况提出修改意见、几经修改完善后上报政府并召开成果汇报会。

2012年5月将成果报唐山市国土资源局对成果进行预检平衡。

形成目前唐海县城区土地级别与基准地价更新成果。

更新后的土地级别及基准地价，城区划分为商业用地、住宅用地

和工业用地三种用途，其中商业用途划分为6个级别，住宅、工业用

途均划分为5个级别。

该成果基本能够反映我县城区目前整体地价水平，现申请专家验收，望多提宝贵意见。

唐海县国土资源局

城市基准地价更新成果的应用初探 篇6

随着城市社会经济的发展,地价呈上涨之势,为了准确把握地价水平,合理使用土地,各级城市政府应当适时更新基准地价,并将更新成果向社会公告,为城市建设、经济与社会发展服务。本文结合秦皇岛实际对城市基准地价更新成果的应用进行探讨。

1 在土地市场管理中的应用

1.1 在一级土地市场管理中的应用

一级土地市场是指政府通过竞价出让或行政划拨方式把土地使用权让予土地使用者的活动。我国土地使用制度改革以来,土地主要以出让为主,出让金确定的合理与否直接关系到国家利益。基准地价更新成果能反映土地在客观市场现实地价,为制定公开竞买底价、协议出让土地出让金等提供科学依据。

1.2 在二级土地市场管理中的应用

二级土地市场主要指房地产开发企业在受让土地后进行的开发建设经营,基准地价更新成果在二级土地市场中的应用主要是用在商品房价格的制定与管理。在确定商品房价格时,应该以宗地价格为基础,根据土地用途不同,按各用途盈利程度分别定价,土地用途可在现有商服、居住、工业三类基础上再行细分。

1.3 在三级土地市场管理中的应用

1)采用定期公布基准地价的方法,宏观指导土地交易;2)利用基准地价成果来判断、区分是否存在土地投机行为等,以利于政府及时采取措施控制土地投机等不正常交易行为,使土地市场走上规范化轨道。譬如土地使用权转让价格明显低于市场的,市、县人民政府采用优先购买权。

2 在土地出让、转让、收购价格评估中的应用

2.1 在出让价格评估中的应用

基准地价更新成果对协议出让土地评估具有很大的现实意义,在具体协议出让土地价格评估中底价采用基准地价修正及其他基本估价方法综合确定,这就减少人为操作,充分实现基准地价的政府控制和导向作用。

目前挂牌出让是最普遍的出让方式,在土地出让时,政府应在地价评估的前提下,根据正常市场情况下地块应达到的地价水平,决定土地出让最低价。

运用基准地价更新成果计算出让底价方法为:

评估地价=基准地价×(1+区域修正系数)×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正值。

2.2 在土地转让价格评估中的应用

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。土地使用权转让,应坚持“认地不认人、房地产一致和效益不可损”三个原则。目前土地使用权转让分出让土地使用权转让和行政划拨土地使用权转让。

出让土地使用权转让是通过有偿出让取得土地使用权的土地使用者经一定时间的使用后,将土地使用权进行合法转让的行为。此类转让地价评估可直接利用基准地价更新成果进行基准地价修正评估,需要注意的是修正年限应是土地使用权出让年限减去已使用年限后剩余的年限。

对于划拨土地使用权转让、抵押等管理中补交出让金的收取标准应以建立的基准地价体系为依据确定。出让金具体标准按出让地价的40%收取。

2.3 在土地收购价格评估中的应用

根据我国土地管理制度及土地市场的实际情况,结合秦皇岛市收购储备经验,土地收购价格评估思路和方法为:

如果收购的土地权属类型是国有划拨,评估它现用途同等条件下完全使用权的标定地价,按标定地价的60%初步确定收购价格,再考虑使用其他基本估价方法和宗地的实际划拨成本综合确定宗地的收购价格;如果收购的土地权属类型是国有出让,应评估土地被收购时用途的当前时点的土地市场价格,同时考虑该宗地的出让成本综合确定宗地的收购价格。

3 在土地资产量评估和土地税费征收中的应用

3.1 在企业清产核资中的应用

国务院清产核资领导小组办公室[1993]4号文件《清产核资中进行土地清查估价工作方案》中规定:“在清产核资中进行土地清查估价的主要任务是:彻底清查企业、单位使用土地的权属、界线和面积,进行土地登记,对土地进行分等定级估价,逐步将土地资产计入国有资本金,完善土地管理制度”。

根据上述规定,结合当前土地市场情况,土地资产评估技术上应以基准地价体系为基础,按照宗地实际情况及清产核资的具体要求确定土地资产价值量。

3.2 在股份制企业土地资产量评估中的应用

股份制企业是我国企业改革的重要形式。土地作价入股亦涉及土地资产价值量的评估。在基准地价更新成果基础上,采用基准地价系数修正的方法确定股份制企业的土地资产价格。鉴于企业获得土地使用权方式不同,应分别对待。

1)以出让方式获得的土地“国有法人股”地价计算。以出让方式获得的土地,其土地股已被股份制企业拥有,成为其总资产的一部分,但土地所有权是国家的。其土地资产额评估宜以基准地价体系为基础,按宗地实际情况,评估其宗地地价,不过此时土地使用年限应为土地使用权出让年限减去原股东单位已使用的年数。2)以划拨方式获得土地使用权的入股地价计算。按照《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》中第4条规定:“以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业,在补办土地使用权出让手续、补交出让金,进行土地登记后,土地使用权由股份制企业所有”。因股份制企业补办土地出让手续与土地入股一般是同时进行的,故这种情况下土地使用权入股价格应以补交的出让金为依据。

3.3 在国家土地税费征收中的应用

根据我国现行土地税费政策,土地使用税、增值税、契税等都是从价征收,而基准地价成果集中体现了土地利用级间差异、土地级差收益,为防止国有土地收益流失及税费征收提供了可能性和征收标准。

在基准地价应用研究中,应探讨如何建立房地产征税额与土地利用质量相衔接,与各级别、各区域、各类用地的实际收益水平相匹配税收征管体系,防止国家税收流失。

4 在城市规划中的应用

4.1 统一规划,全面安排各项城市用地

由于土地资源的稀缺性,要在空间上满足每项使用功能的要求是极其困难的。因而要利用土地价格和土地利用现状的关系,按土地质量、价格状况、组织功能,优等土地优先提供经济效益高的部门,劣质则劣用,避免单纯按功能需求划分土地利用的弊病,实现土地利用的优化组合。

4.2 合理安排建筑层数,充分挖掘土地潜力

对于低地价的土地,一般不应限定高容积率并不宜安排建设高层建筑;对于高地价的优质土地则应提高建筑高度及容积率,以充分发挥单位面积土地的效益,同时还能节约集约利用土地,提高土地利用率,合理利用土地。

4.3 利用基准地价更新成果,拟定旧城改造计划

由于旧城区一般具有良好的商业服务设施及其他城市设施对居民的引力很大,以致各项城市职能都要挤在狭小的范围内,造成交通拥堵、环境污染、住房紧张等问题。因而规划部门可以利用基准地价更新成果,对位于旧城区的土地使用单位进行分类排队。凡占好地,而使用效率低,对其他部门又有严重干扰的单位,应考虑让其搬迁,而鼓励土地经济效益高的部门在这个地区发展,进而达到合理配置城镇土地,最大限度地发挥土地资产最佳经济、社会、环境的综合效益。

摘要：介绍了城市基准地价的定义,结合秦皇岛实际对城市基准地价更新成果的应用进行了探讨,分别阐述了城市基准地价更新成果在土地市场管理,土地出让、转让、收购价格评估,城市规划等方面的具体应用,以期充分发挥其在社会经济发展中的作用。

关键词：城市基准地价,土地市场,收购价格,应用

参考文献

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[2]中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程[S].

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[5]国土资源部土地利用司,中国土地勘测规划院.城市地价动态监测理论与实践总论[M].北京:地质出版社,2001.

德州市城区基准地价对比分析 篇7

该文通过对比德州市城区基准地价本轮(2010年)更新成果与上一轮(2007年)基准地价情况,分析其变化情况,总结并分析出德州市城区基准地价演变趋势[3,4,5,6,7,8,9]。

1 研究区概况

德州市位于N36°24′～38°0′、E115°45′～117°24′,黄河下游北岸,山东省西北部。北依河北省,南邻省会济南,西接山西煤炭基地,东连胜利油田及胶东半岛,处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内,兼具沿海与内陆双重优势。德州是华东、华北重要的交通枢纽,多条铁路、国道、省道纵横交错,有“九达天衢”“神京门户”之称。德州市区辖德城区、经济开发区、运河开发区、乐陵市、禹城市、河东新区、齐河、河南新区、夏津、河北新区、临邑、河西新区、庆云六区二市县,总面积10 356 km2,2010年末全市户籍总人口586.19万人[10]。

2 数据来源

该文数据来源于德州市城区2010年、2007年基准地价定级与更新报告;2010年、2007年德州市统计年鉴。

3 德州市城区基准地价对比分析

3.1 定级范围调整情况

德州市2010年基准地价更新结合土地利用总体规划,调整了城区定级区域,总面积由239.36 km2增加到240.16 km2,增幅为0.33%。另外在界线上做了部分调整,德州市定级范围北扩主要是天衢工业园的进一步发展完善,工业中心的地位进一步凸显,使得该区域范围进一步扩大以满足其发展需求(见图1)。

3.2 基准地价内涵对比

德州市两轮基准地价内涵详见表1、表2。从中可以看出,德州市城区两轮基准地价内涵的不同特点。

3.2.1 相同点

(1)土地用途划分相同。土地用途仍按四类划分,个别在叫法上有所不同,但本质内涵相同;(2)土地开发程度的级别设定相一致。商业、住宅和公共建筑用地一、二级地为“七通一平”,三、四级地为“五通一平”,五级地为“三通一平”;工业用地一级地为“七通一平”,二、三级地为“五通一平”,四、五级地为“三通一平”这样保证了两轮基准地价的连贯性。

3.2.2 不同点

主要表现在:(1)基准地价构成发生了变化。上一轮基准地价在地价构成上为“毛地、熟地价格”,即包含土地前期开发费用,不包含地上建筑物、构筑物和附着物拆迁补偿费用。自2009年以来,德州土地一级市场均以净地方式出让,“毛地价格”在实际土地出让供应中已无法满足需要。因此2010年基准地价更新,对基准地价构成做了调整,界定为“净地价格”,即指已完成基础设施配套开发和宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。这样使基准地价构成更符合德州市的实际;(2)平均容积率分级别确定。上轮基准地价分用途设定一个容积率,而本轮基准地价商服和住宅采用分级别设定容积率。这是因为近三年来,城区土地利用集约度提高,出让土地的容积率一般在2.0以上,高级别土地上高层住宅明显增加。为了更准确地反应土地利用平均状况,本轮基准地价内涵中,将商服和住宅平均容积率进行了上调,并分级别确定。

3.3 土地级别变化情况

随着德州市城区内基础设施的改善,城区范围的扩张,很大程度上提高了城区的土地区位条件,因此城区内土地级别普遍得到提升,但不同用地类型有所差异。各类型级别面积的调整情况见表3。

由表3可以看出,相比上轮基准地价分级情况,本轮土地级别变化情况为:

3.3.1 商服用地

除三、五级面积有所调减外,其它级别面积都有所增加,特别是二级地增幅最大,增长了1.59倍。这是因为经过三年的发展,德州市商业一级地核心作用进一步加强,面积有所增长,随着经济开发区部分与主城区部分的连通,德州市在加强主城区的建设时,加强了对经济开发区的投入,修建了大批的商场、宾馆和酒店等商业设施,从而使二级地有了较大的扩展,增大了二级地面积,压缩了三级地的面积,同时,随着基础设施建设的加强,经济开发区的土地质量进一步提高,相应使末级地的面积收缩。

3.3.2 住宅用地和公共管理服务用地

住宅用地和公共管理服务用地的级别界线一致,一级地西边界东移,南边界南移到东风路以南500 m,这主要是基于铁路噪声的影响;随着经济开发区加大对住房投入和基础设施投入,住房条件大幅提高,二、三、四级地边界都向外扩张,面积增加,其中四级地扩张最大,增长了10.7 km2,已扩大到经济开发区乡镇部分,这是由于京沪高铁的开通,带动了周边地区的发展。增长最快的是二级地,增长了54.01%,说明当前二级地是最能满足住宅和公共管理服务的用地,因此增长最快;由于基础设施的完善,五级地边界受到一定程度的收缩,面积减少30.1 km2,所占比重减少了12.69%。

3.3.3 工矿仓储用地

本轮基准地价更新,一级地主城区部分和经济开发区部分仍未连通,由于目前岔河以东的经济开发区重点进行住宅建设,不宜进行大规模的工业建设,二、三级地略有扩张,变化不大;四级地面积扩张最大,面积增加了10.8 km2;受四级地影响,五级地面积减少了10.2 km2,说明近几年城区工业建设速度相对经济开发区乡镇工业发展速度较快。

3.4 技术手段变化情况

上轮德州市城区土地级别调整是以MAPGIS为基础平台,以德州市地价系统为主要技术手段开展工作的;本次土地级别调整以上轮土地定级的技术方法为基础,在应用德州市地价系统的基础上,综合应用了ArcGIS和MapGIS两种GIS技术,探讨了不同GIS平台支持下的土地定级方法和技术流程,并在此基础上建立了Excel、MapGIS和Shapfile不同格式的基础数据库,并依托MapGIS地价系统,进行了土地级别的调整和更新,在一定程度上提高了土地定级的技术水平。

在基准地价更新过程中,上轮基准地价评估采取了“级别内样点地价考虑面积加权平均价格法”和“样点地价与样点所在定级单元因素总分值建立数学模型”两种方法进行了测算。本轮基准地价评估针对“净地”出让的基准地价内涵,充分应用地价指数资料,采取“以土地定级为基础,采用市场交易地价资料等评估基准地价”和“以土地定级为基础,用地价指数等资料更新基准地价”两种方法评估基准地价,使更新后的基准地价更加符合土地市场发展要求。

3.5 基准地价水平对比

两轮基准地价水平对比情况见表4。从中可以看出,2010年基准地价与2007年相比,商业、住宅、工业、公共用地地价都有不同程度的增长,但增长的幅度有较大的区别。从平均值看,4种用途土地的均价分别增长了155%、208%、0.02%和151%。住宅用地地价增长幅度最大,由488元·m-2增长到1503元·m-2,增长了2倍多,地价水平已接近商业用地;商业和公共用地地价增长幅度次之,分别由658元·m-2增长到1 681元·m-2,419元·m-2增长到1 051元·m-2,增长了约1.5倍;工业用地地价增长幅度最小,由328元·m-2增长到336元·m-2,不到1个百分点;除工业用地外,各类型用地地价水平均有大幅度的提升,这主要是与德州市经济的快速发展和房地产价格的快速上涨有关,且增幅与房价相近。工业用地的缓慢增长主要是受政策调控的影响,为招商引资,尽可能的压低地价,凸显“地价竞争力”。

4 结论

通过本轮基准地价更新,基准地价更符合德州市区的实际。突出表现在4个方面:(1)定级范围的调整。调整后边界与土地利用总体规划更接近;(2)基准地价内涵的调整。基准地价构成由“毛地、熟地价格”调整为“净地价格”;平均容积率按用途分级别确定;(3)土地级别范围随着需求的变化进行了扩大或压缩,这一变化主要是在不同用地级别间的调整,摒弃了原来的摊大饼式的外扩;(4)地价水平随着经济的发展进一步上扬,且变动幅度比较大,住宅用地地价增幅最大,接近商服用地地价水平;商服和公共用地地价增幅次之,仓储工矿用地地价增幅最小。本轮基准地价更新存在的突出问题主要表现在2点:(1)工业用地级差偏小,不能准确反映区位差别。工业用地级别差在12%左右,远达不到商、住用地平均级别差30%的水平,使得工业用地区位比不明显;(2)工业用地受政策调控影响明显,价格明显偏低,不能客观反映市场状况。

参考文献

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[2]王春芝,王霞,杨志毅,等.对烟台市最新基准地价的思考[J].资源与产业,2008(4):63-66.

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[9]德州市国土资源局.2007年、2010年德州市城区基准地价定级与更新报告[M].德州:德州市国土资源局,2008、2011.

城镇基准地价 篇8

党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”的改革目标, 为促进存量农村集体经营性建设用地入市交易、进一步完善农村集体经营性建设用地使用权能提供了依据。随着各试点地区不断推进农村集体经营性建设用地入市试点工作, 如何确定集体经营性建设用地入市初始价格将成为试点工作有序有效进行的关键。集体经营性建设用地入市初始价格过高会超出土地潜在受让方承受能力, 形成流标、流拍, 妨碍交易的正常进行, 降低入市交易的效率;价格过低又会使集体经营性建设用地的价值被低估, 造成集体资产流失, 损害集体经济组织和农民的利益, 危害农村地区的稳定。

长期以来, 我国土地市场被人为分割为国有土地市场与集体土地市场两个部分, 其中集体土地用地市场依旧处于初级阶段, 一直处于隐形交易, 市场交易不活跃, 信息不公开透明, 交易程序、服务不完善, 限制了价格机制在交易过程中发挥的作用。因此, 亟需制定集体经营性建设用地基准地价以指导和规范农村集体经营性建设用地市场行为, 促进农村集体经营性建设用地市场平稳健康发展。本文针对集体经营性建设用地权能及空间分布上的特点, 提出了集体建设用基准地价的内涵, 并在国有建设用地基准地价的基础上, 构建了集体经营性建设用地基准地价评估体系框架, 以期为集体经营性建设用地入市政策制定提供参考, 为集体建设用地宗地价格评估提供标杆, 为建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据, 以实现促进城乡地区统筹发展的目标。

二、制定集体经营性建设用地基准地价的基础条件

(一) 农村土地用途管制制度、村庄规划体系的建立和完善。我国土地管理法明确规定实行土地用途管制制度, 这也是在保护耕地的同时促进农村经济更快发展前提。目前阶段农村地区的土地用途管制主要通过依法编制村庄规划来实现。2006年的中央一号文件《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》要求各级政府将村庄规划纳入工作范畴。2008年城乡规划法的施行标志着城乡规划步入一体化的时代已经来临。2015年《深化农村改革综合性实施方案》中也提出“尽快修订完善县域乡村建设规划和镇、乡、村庄规划”。随着村庄规划体系建设的不断推进, 农村土地用途管制制度也正在不断完善, 为制定集体经营性建设用地基准地价奠定了现实基础。

(二) “同等入市、同权同价”的实现。目前集体经营性建设用地入市交易尚处于试点阶段, 但是从中央政策到地方配套文件的情况看, 集体经营性建设用地要与国有土地已经实现同权同价需要满足一些条件:一是受让方在农村集体经营性建设用地所获得权益和同等条件国有土地上所获得权益差异并不大;二是受让方在获取集体经营性建设用地和国有建设用地的交易成本上无重大差别, 如交易程序、税费等。

(三) 集体经营性建设用地确权登记工作积极推进。“先确权, 后入市”, 落实产权归属问题是农村集体经营性建设用地入市的前提。集体经营性建设用地的入市涉及集体土地所有权、使用权权属归属问题, 关系到地方政府、集体经济组织、农民及受让人等方面的切身利益, 关系到广大农村地区的和谐稳定发展大计, 因此在入市前必须经过确权登记。

三、集体经营性建设用地基准地价评估体系的建立

依据《城镇土地估价规程》的相关内容, 基准地价主要包含:基准地价内涵、地价水平、基准地价级别或区段范围、基准地价修正体系和基准地价的更新等几个部分。

(一) 基准地价内涵。参照《城镇土地估价规程》 (GB/T18508-2014) 对城镇建设用地基准地价的定义, 本文将农村集体经营性建设用地基准地价的内涵定义为:在正常市场条件下, 经依法取得的, 有偿使用的集体经营性建设用地, 在一定的开发利用条件下 (包括用途、使用年期、开发强度、开发程度等因素) 、在某一估价基准日, 土地质量相近的各级别或均质区域内, 一定权利条件下的集体经营性建设用地使用权的平均价格。

(二) 基准地价级别划分和地价评估的技术路径。目前来看, 国内城镇建设用地基准地价制定的思路主要有两类:一是“先定级再估价”, 先选择影响因素进行土地质量定级, 再根据相关市场交易样点及相关地租、地价及土地效益资料进行基准地价评估。采用这种思路可以克服部分区域缺乏公开市场土地交易样点的困难, 通过确定土地级别的划分范围, 控制样本稀缺区域的评估价格误差;但是该技术思路仍然要求大部分区域有充足的土地交易样点。二是“以价定级”, 即“质价相符”的大前提下, 采用大量的土地市场交易样本价格评估区域平均地价, 根据区域平均地价水平划分土地级别, 再确定级别地价。根据规程目前这种思路只能用于验证级别划分的合理性。在国有土地交易的市场化程度较高, 建立了国有地价监测体系的区域, 国有建设用地交易样本和地价监测点数量充足且分布空间分布相对较均匀, 采用此思路可节省经费和精力。对于集体经营性建设用地, 市场尚不成熟, 处于入市试点阶段, 缺乏公开合法的成交样点, 地价监测体系也尚未形成, 因此, “先定级在估价”和“以价定级”的思路在目前阶段不完全适用于集体经营性建设用地基准地价的制定。因此, 在国有建设用地基准地价的基础上, 结合城乡建设用地的现实差异性, 采用“定级-估价-修正法”制定集体建设用地的基准地价。参照国有建设用地的基准地价内涵, 设定集体建设用地地价内涵, 通过空间叠置分析求取集体经营性建设用地级别范围对应的城镇建设用地基准地价水平。然后对集体经营性建设用地和国有建设用地在权利平等性、交易程序、交易透明度等方面进行对比, 对国有建设用地基准地价进行修正, 得到集体建设用地基准地价。具体技术路线如下。

1.搜集区域城镇建设用地定级和估价相关成果。获得区域的城镇级别基准地价成果, 厘清城镇土地定级和基准地价的设定内涵, 将基准地价成果数字化, 形成电子矢量数据。

2.进行集体经营性建设用地定级。参照《城镇土地分等定级规程》 (GB/18507-2104) 的相关规定, 结合区域集体经营性建设用地的实际情况, 选择合适定级因素进行集体经营性建设用地单元分值计算和级别评定, 形成集体经营性建设用地的土地级别范围分布图。

3.计算集体建设用地级别内国有建设用地地价水平。将集体建设用地级别范围与位置相同的城镇建设用地级别范围进行空间叠加, 对价格进行面积加权求平均, 得到集体经营性建设用地的级别内国有建设用地地价。

4.基准地价内涵修正。因国有建设用地基准地价内涵与集体经营性建设用地基准地价在内涵上存在差别, 需要根据设定的集体经营性建设用地基准地价内涵, 对国有建设用地地价进行使用年期、容积率、评估期日、土地开发程度等相关因素修正。

5.求取集体建设用地级别地价现实差异修正系数。根据集体经营性建设用地与国有建设用地实际差异情况, 主要考虑二者在政策保障性、权利平等性、交易程序规范性、交易透明度、市场接受程度等方面的差异, 采用特尔斐法或层次分析法求取集体经营性建设用地级别地价现实差异性修正系数。

6.计算集体经营性建设用地级别地价。在国有建设用地基准地价区域内的, 利用所求的城镇地价水平和所求的修正系数, 或得集体经营性建设用地级别地价;在国有建设用地基准地价区域外的, 利用国有基准地价区域内集体建设用地级别地价及其级别分值间的对应关系, 建立相关数学模型, 求取集体经营性建设用地级别地价。

(三) 修正体系的建立。

1.期日修正。建设用地基准地价是各用途建设用地在基准地价设定时点的土地使用权平均价格。在进行基准地价应用时, 当宗地的评估期日与基准地价的基准日不一致时, 需进行估价期日修正。对于城镇建设用地而言, 主要采用两个时点的地价指数进行修正;但是集体经营性建设用地的地价监测体系尚未建成, 地价指数的获取不易。因此, 在集体经营性建设用地入市交易的初期, 建议采用专家咨询论证的路径进行估价期日修正。待集体经营性建设用地地价监测体系建立起来, 采用地价指数修行修正。

2.年期修正。集体建设基准地价是各用途集体经营性建设用用地在法定最高出让年期下 (试点阶段参考国有建设用地最高出让年期设定) 的土地使用权平均价格, 当评估宗地的实际剩余使用年限不等于设定让年限时, 需要进行宗地使用年期修正, 具体修正系数的计算可参考国有基准地价的修正方法进行。

3.容积率修正。基准地价在进行内涵定义时一般根据区域平均的土地利用程度来确定其设定容积率。当评估集体经营性建设用地宗地的容积率与基准地价设定容积率不一致时, 需进行容积率修正。目前阶段, 集体经营性建设用地入市交易量少;采用数理统计学原理, 在调查样点数据基础上, 通过建立数学模型, 编制得到楼面地价的容积率修正系数表的路径并不现实。可参考城镇建设用地的容积率修正体系, 通过收益对比分析后进行适当调整后使用。

4.区域因素和个别因素修正。基准地价为对应区域因素和个别因素为“一般”时的地价水平, 具体宗地的区域因素和个别因素有可能会优于或劣于基准地价对应的水平, 需进行相关修正。区域因素主要包括商服繁华程度、交通条件、环境状况、基本设施状况和规划情况等。个别因素主要包括临街状况、宗地形状、面积和宽深比等。区域因素和个别因素的修正可以通过编制修正因素指标说明表和修正系数表的形式实现。编制过程中采用特尔斐法、层次分析法确定各因素的权重值, 专家论证法和市场调查法确定各因素的修正幅度。

5.土地开发程度修正。从基准地价设定内涵看, 其反映的是平均开发程度条件下 (一般情况下是“五通一平”或“七通一平”) 的土地使用权平均价格。在应用基准地价进行宗地地价评估时, 评估宗地的土地开发程度一般和基准地价所设定的土地开发程度不一致, 因此应当进行土地开发程度修正。修正幅度可在调查区域“通平”成本基础上进行估计。

(四) 基准地价更新机制。基准地价更新是指在土地定级的基础上, 利用最新的土地交易、收益及地价指数等资料, 对基准地价进行全面或局部的调整的工作。目前根据城镇土地估价规程的规定更新频率不低于3年一次, 全面更新不低于6年一次。

集体经营性建设用地基准地价的更新应根据农村存量集体经营性建设用地入市试点工作的进展, 及时追踪集体经营性建设用地入市交易的情况, 在开展集体经营性建设用地收益情况调查的基础上, 适时开展局部更新。集体经营性建设用用地市场发育成熟后, 应当进行城乡统一的基准地价更新的尝试。

四、结语

制定集体经营性建设用地基准地价, 可以促进集体经营性建设用地实现公平交易、引导集体经营性建设用地市场健康有序发展, 可以为确定集体经营性建设用地入市交易环节相关税费、制定农村土地制度改革配套政策提供依据。本文对集体经营性建设用地基准地价的内涵、评估技术路径, 修正体系、更新机制等方面作了初步探讨, 作为试点探索性质的工作, 还存在以下方面的问题值得注意。

(一) 集体经营性建设用地价格修正指标及相关系数的选择与确定。同等条件的集体建设用地和国有建设用地, 从使用价值上看并没有差别。但是由于历史原因, 目前两者价值的实现程度还不一致。因此在集体建设用地基准地价评估时进行一些修正是必要的。但是目前在修正因素的选择上还存在一些争议, 修正因素影响程度的量化方法、修正系数的计算还缺乏科学统一的指导, 这些都值得深入研究。

(二) 集体经营性建设用地土地质量评定的技术路径。试点阶段采用国有和集体建设用地分别进行定级的技术思路存在一定的缺陷, 集体土地市场发育到一定阶段应当探讨城乡统一的土地质量评定体系。目前集体、城镇、城市建设用地空间分布犬牙交错, 农村居民点用地区、未建成区和城镇建成区的价格影响因素也存在差异。因此在土地定级工作中构建的指标体系时既要考虑反映土地质量分布情况的宏观趋势, 又要反映考虑城乡建设用地在权利、收益等方面的实际差别。

(三) 正确处理几个价格的关系。城镇建设用地基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价、征地区片价等, 同一区域存在多种价格, 则必然会存在不同程度的矛盾。集体建设用地基准地价作为公示地价必然要承担其政策地价的作用, 因此, 在制定集体建设用地基准地价时要对其与其他政策地价、公示地价之间的关系及应用方向进行论证。

摘要：随着存量农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作的开展, 制定集体建设用地基准地价迫在眉睫。本文基于总结了制定集体建设用地基准地价的基础条件, 定义了集体建设用地基准地价的内涵, 探索了“定级-估价-修正法”集体建设用地基准地价评估的技术路径, 并对集体建设用地基准地价的修正体系和更新机制作了初步探讨。

关键词：集体建设用地,基准地价,修正体系,“定级-估价-修正法”

参考文献

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基准地价在土地估价中的作用 篇9

1 土地估价

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法, 在充分掌握土地市场交易资料的基础上, 根据土地的经济和自然属性, 按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况, 充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响, 综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价的最初目的是为土地增值税等有关不动产税的征收提供地价参考, 为征收提供依据, 保证税收的公平性。目前更多用于为国有土地使用权出让, 转让, 租赁, 收回, 收购储备, 作价入股和清产核资等提供地价参考。

2 基准地价

基准地价即土地初始价, 也称城市基准地价, 是在城镇规划区范围内, 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地, 按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格, 并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。是土地在完成拆迁、平整等一级开发后, 政府确定的平均价格, 但不是具体的收费标准, 是政府制定地价政策, 征收土地税赋的重要依据。土地使用权出让、转让、出租、抵押等价格, 是以基地价为基础, 根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等因素, 通过系统修正进行综合评估而确定的。

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果, 按照替代原则, 就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较, 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正, 进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

3 基准地价在土地估价中的作用

根据《城镇土地估价规程》, 土地估价的方法有: (1) 收益还原法; (2) 市场比较法; (3) 剩余法; (4) 成本逼近法; (5) 基准地价系数修正法, 该法又称大量估价法, 是在应用基本估价方法基础上的大范围分析评估, 该类方法的关键在于建立评估标准, 多适用于政府管理需要而进行的政策性大量估价。此类方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。按照相关要求, 土地地价评估, 应至少采用两种评估方法, 包括1、2、3以及4或5。

由于收益还原法、市场比较法、剩余法对土地交易市场和房地产交易市场的成熟度有较高要求, 不能计算出土地所在位置和用途对土地价值的影响, 因此在已经公布基准地价的地区, 评估实务中较多用的是基准地价系数修正法。原因有二:简单, 权威, 然后对两种方法计算出来的结果进行简单的平均或加权平均。

案例某地的工业用地的估价

(1) 规划条件:建设用地面积2822m2, 土地用途为工业 (教育科研) 用地;容积率4.8以下;建筑密度34%以下;建筑高度100m以下。

(2) 估价目的:为土地使用权出让提供价值参考;估价基准日:2013年12月12日;土地使用年限:按工业用地的法定最高使用年限50年计。

(3) 评估过程:根据《城镇土地估价规程》, 一般通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法 (假设开发法) 、成本逼近法、基准地价系数修订法等, 估价方法的选择应按照地价评估的技术规则, 根据当地地产市场发育状况并结合评估对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。本次采用基准地价系数修正法和市场比较法。

(1) 基准地价系数修正法。根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告, 其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:

基准地价修正系数法公式

式中:K1—期日修正系数;

∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和;

K2—年期修正系数;

F—开发程度修正系数或容积率修正。

为此, K1取1.05;工业用地50年, K2取1;工业用地的容积率不受限, F取1。

待估宗地所处的基准地价为32万元/亩,

修正后单价=32×1.05×1.08=36.29万元/亩

(2) 市场比较法。由于该宗地处于工业集中区, 周边成交的案例多, 且相似度很高, 经过取三个案例比较分析, 待估宗地的地价取为38.82万元/亩。

(3) 估价地块价值的求取。估价对象采用市场比较法及基准地价系数修正法进行估价, 两种方法的估价结果差距较小, 直接采用简单算术平均求取估价对象的最终估价结果:估价对象的地价为 (36.29+38.82) =37.55万元/亩。

由上可见, 在工业用地的地价浮动不明显且基准地价健全地区, 使用基准地价系数修正法的可靠性、权威性还是很高的。

4 基准地价对土地估价的影响

基准地价系数修正法是根据当地的基准地价作为基础进行评估的, 因此有较强的权威性。容易被交易方所接受, 尤其是在缺乏交易案例的中小城市, 即使基准地价系数修正法与其他方法的结果产生较大的差异时, 以基准地价系数修正法得出的结果在调整中也会被赋予较大的权数。

在实际中, 基准地价三年一调, 首先是利用土地定级的修订成果划分均质地域, 进行样点资料调查。一般做法是收集前两年土地市场交易的数据, 测算样点地价, 容积率修正, 按照修正后的片区地价进行土地级别的确定与修正, 经过一年的编制, 审核, 审查, 评审, 验收等确定片区的基准地价, 报政府批准, 向社会公布, 这时候的基准地价已经是两年前的数据了。因此, 基准地价是对历史数据的总结与提炼, 不具备前瞻性。但在实际土地估价报告中, 基准地价修正法被应用的最为频繁。在政府批准并公布的数据基础上, 进行一些调整, 即可得到土地价格。在经营性用地市场活跃时, 土地市场价格随行就市, 一年内都有可能翻番, 这时的基准地价就可能偏离市场许多了。

以下是某地评估宗地 (住宅用途) 出让底价的估价实例。

(1) 规划条件:根据规划管理部门确定规划要求, 土地面积42670.3m2 (64亩) , 规划用途为居住用地, 容积率为2.0~3.0, 可建总建筑面积128010.9m2, 建筑密度为25%以下, 绿地率30%以上。该宗地处住宅五级地段。

(2) 估价目的:为土地使用权拍卖出让提供价值参考, 评估基准日:2011年5月10日。

(3) 评估过程:根据《城镇土地估价规程》, 一般通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法 (假设开发法) 、成本逼近法、基准地价系数修订法等, 估价方法的选择应按照地价评估的技术规则, 根据当地地产市场发育状况并结合评估对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。本次采用假设开发法和基准地价系数修正法。

(1) 假设开发法

基本公式:地价=楼价-建筑费-专业费-利息-税费-利润

(1) 预计销售收入。根据规划管理局有关规划限制, 根据我们的调查, 参照其他物业售价, 确定评估宗地住宅均价为15000元/m2, 假设建成即可售出。

(2) 确定建筑费用及专业费用。根据“定额”所规定的建筑材料、机械、台班人工费用及施工管理费用, 并参照当前市场的“三材”及有关地材费用, 并对有关参数进行调整, 经综合测算, 预计其平均建筑成本为2800元/m2, 建筑专业费用包括设计、勘测、会审、设计、更改等有关费用, 确定为工程造价的5%, 则

建筑及专业费用=2800× (1+5%) =2940元

(3) 利息的确定。根据类似工程的规模及施工进度, 预计在正常情况下, 该工程建设周期为三年, 资金为均匀投入, 贷款利率以1年期贷款利率6.06%上浮20%计, 为7.272%, 则

(4) 税费。税费主要指营业税、城市维护建设费、教育费附加等有关税费, 其合计为总售价的6.15%, 加上预缴土地增值税, 总税率为10%, 则

税费=15000×10%=1500元。

说明:税费一般有交易管理费0.35%, 营业税及附加5.55%, 社会事业发展基金0.2%, 印花税0.05%, 加上预缴土地增值税, 合计10%。

(5) 销售及管理费, 取楼价1%,

销售及管理费=15000×1%=150元。

(6) 开发商利润。根据当前房地产开发的有关数据分析, 开发商目前的利润水平可维持在销售收入的每年9%左右, 该项目开发周期三年, 则

开发商利润=15000×27%=4050元。

(7) 地价测算。楼面地价=楼价单价-建筑费-专业费-利息-销售及管理费-税费-开发商利润

楼面地价单价=4957.72元,

容积率3.0,

单价=4957.72×3.0×666.67=991.544万元/亩。

(2) 基准地价系数修正法

待估宗地所处的基准地价为170万元/亩。

P=基准地价×K1× (1+∑K) ×K2×F

其中K1=1.05, K2=1, F=1.5

(3) 估价结果

二种方法计算结果悬殊较大, 比评估宗地级别低的相同用途的地块拍卖、挂牌成交价都远高于评估宗地的基准地价, 现行的评估地块所处的基准地价实际偏低。根据上述两种计算的结果, 若采取平均值, 基准地价系数修正法取得的评估结果需要赋予很大的权值, 为此根据实际情况, 假设开发法计算结果比较接近于市场价格, 为此取假设开发法的结果991.544万元/亩作为评估结果。

因此, 特别是在基准地价不健全的地区, 基准地价公布使用三年未及时更新产生新一轮的基准地价, 只好将旧的继续使用, 为此还出台了相关的意见, 比如对基准地价标准已超过三年但尚不足六年, 应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性, 如必须且能够使用的, 应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变化, 并进行相应的期日修正;基准地价标准已超过六年的, 须附地方政府明确要求必须使用该方法的证明, 须由省级以上土地估价师协会组织专家论证, 对使用该方法的必要性, 可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议, 同时估价报告中应进行相应的期日修正, 地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证应作为报告附件。特别在最近十年, 土地市场日新月异地繁荣和房地产行业非常规飞跃, 带动土地价格飙升, 若采用未及时更新的基准地价, 这评估结果的误差可想而知。

为此, 在基准地价不完善地区, 基准地价系数修正法不宜作为土地估价的计算方法之一, 但可以作为验算方法。例如, 用成本逼近法计算出的地价, 或因为土地取得成本较低, 导致计算出来的土地价格偏低, 甚至低于基准地价, 偏离了正常的土地市场, 这时候用基准地价来修正平衡为宜基于以上种种, 政府部门应专人时时跟踪土地市场价格的变化, 及时采集数据, 在修编基准地价时务必准时, 做到及时更新, 最好每年一调整, 最长三年一更新, 对于土地价格异动时, 及时公布调整指数。

5 结语

国际上通行的土地估价方法就四种: (1) 收益还原法; (2) 市场比较法; (3) 剩余法; (4) 成本逼近法。基准地价修正法是我国特有的一种土地估价方法, 具有很强的政策性。除了划拨供地或协议供地可用基准地价系数修正法外, 其余的土地出让都要推向市场, 在市场经济由供需这个杠杆来平衡, 因此土地估价也要以市场供需杠杆来调节。

参考文献

[1]GB/T18508-2001城镇土地估价规程

城镇基准地价 篇10

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到效益、效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响是先增后减

在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低;当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。

但地价对容积率的敏感程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。

三、确定当前容积率修正系数的两种方法

1、特尔菲法:

在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

2、样点地价法:

通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准容积率修正系数。

四、基准地价系数法具体步骤

1、首先是以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。

即：土地总价=土地总单价×土地总面积=(修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积

2、以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。

即：土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

3、以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。

即：土地总价=商业用地总价+住宅用地总价=修正后的商业楼面地价×商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积

五、举例：基准地价系数修正法下评估商住综合楼用地价格

该城市基准地价为标准容积率(商业、住宅均为2.0)下的分类定级的级别均价，分别以地面价和楼面价两种形式表现，其中商业楼面价为首层楼面地价，住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。商业用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为37%;住宅用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为12%。设某宗地面积7000平方米，建筑密度30%，共7层，容积率2.1，该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1.03，住宅用地地面价容积率修正系数为1.04.首层商铺，2层至7层住宅，宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元，商业首层楼面价为每平方米7460元;住宅级别价为每平方米2340元，住宅平均楼面价为每平方米1170元。经调查首层商铺售价为每平方米12000元，住宅均价为每平方米3500元。在忽略其他因素修正情况下，估算综合用地价格：

计算过程:商业地价=基准地价×容积率修正×地价分配率=5670×1.03×0.37=2161(元/平方米)

现在把宗地整体为住宅，求得其住宅用地单价，通过地价分配率求得只有2至7层住宅时，单位土地上承载的住宅地价：

住宅地价=基准地价×容积率修正×地价分配率=2340×1.04×(1-0.12)=2140(元/平方米)

则土地总价=土地总单价×土地总面积=(修正分摊后的商业用地单价+修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积= (2161+2140) ×7000=30107000元

最后得到:土地单价=30107000÷7000=4301 (元/平方米)

参考文献

[1]、闫天龙等.土地估价指南[M].机械工业出版社, 2004.

[2]、高国力, 城市估价初探, 城市, 1995年02期。