中国房地产泡沫（精选十篇）
中国房地产泡沫 篇1
房地产泡沫的含义及特殊性
房地产泡沫有其特定的含义, 并且有区别于一般价格波动的特点。
要了解房地产泡沫的含义, 首先应该了解经济学中泡沫的含义。《辞海》 (1999年版) 中有一个较为准确的解释。该书写道:“泡沫经济:虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长, 金融证券、地产价格飞涨, 投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机, 造成社会经济的虚假繁荣, 最后必定泡沫破灭, 导致社会震荡, 甚至经济崩溃。”
泡沫是一种价格波动现象, 价格波动是市场经济中不可避免的现象, 但是与一般的价格波动相比, 泡沫具有在短期内大起大落的特点。房地产泡沫是房地产经济波动的一种表现形式, 其产生会加剧房地产经济的波动, 严重的泡沫现象将会对房地产经济甚至整个经济发展构成巨大威胁。
房地产泡沫的危害
导致社会资源配置不合理, 经济和社会结构失衡房地产泡沫会导致生产和基础建设因缺乏必要的资金投入而得不到应有的发展, 实业经济领域生产效率下降, 并逐渐衰退。特别是对农业和工业的损害较大, 最终使整个社会经济结构失衡。另一方面城市地价持续高涨, 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用, 土地投机的倾向日益凸现, 人们之间的资产差距越来越大, 招致社会分配新的不公, 严重挫伤劳动者的积极性, 带来了深刻的社会问题, 造成了社会结构的严重失衡, 会严重损害国家的综合国力。
抑制了社会消费由房地产泡沫导致的贫富差距扩大将直接抑制社会消费。低收入家庭具有高消费收入弹性, 而高收入家庭缺乏消费收入弹性。因此, 房地产泡沫化使社会财富集中于少部分消费缺乏弹性的高收入家庭手中, 而那些收入的提高能够极大刺激消费的贫困家庭却没有更多的收入用于消费。这在一定意义上抑制了社会的有效需求。
房地产泡沫形成的衡量标准
一般来讲, 衡量是否形成房地产泡沫, 一大要点就是分析市场中投资性购房的比例, 投资性需求不能超过一定的界限 (国际:20%, 国内:10%) , 否则会影响房地产市场的健康和稳定。下面就房地产市场是否形成泡沫, 从房价收入比、个人住房贷款增长指标、房屋的空置面积与空置率等方面加以判定。所谓房价收入比是指房价与居民家庭收入之比。由于居民的收入水平直接决定了其购房的经济实力, 因此能够比较真实地反映房地产价格的经济基础条件和有效需求的支撑水平。
个人住房贷款增长指标近年来, 我国商业银行个人住房贷款业务得到迅猛发展, 个人住房贷款余额一直保持很快的增长势头, 个人住房贷款增长指标也反映了房地产泡沫的状况。
房屋的空置面积与空置率房地产市场是否有“泡沫”, 空置率是比较具备说服力的指标。国家统计局最新数据显示, 2005年以来, 我国商品房的销售面积及增长虽然仍大于和高于竣工面积, 但长期常态性供大于求矛盾的积累依旧存在。
房地产泡沫成因与对策 篇2
一、房地产泡沫的含义及成因
房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。
无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。
从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。
房地产泡沫产生的主要原因是：
1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。
4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。
6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
二、房地产泡沫的危害
房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。
三、房地产泡沫的防范措施
随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：
1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。
6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。
中国应警惕房地产泡沫 篇3
从2015年中开始，中国的房价开始了新一轮飞涨，特别是在北上广深等一线城市。股市低迷驱使大量投资者将资本投向房地产，随着房价飙升，住房投资也逐渐上升。
从短期来看，房地产市场的复苏有助于促进中国经济增长以及提高国际商品价格。数据显示，住房投资约占中国GDP的10%，对经济有着强大的推动作用。房地产对钢材需求量的增加带动了钢产品以及铁矿石、煤炭等初级产品价格的上涨，推动了世界市场的景气。例如，作为这些产品的主要出口国，澳大利亚的商品价格指数与中国房地产投资变化同步，并受以上趋势影响逐渐显露出复苏迹象。
但与其他国家不同，中国房价上涨带来的影响更多是消极的。中国股市与房地产市场有着紧密的联系，投资者没有过多的选择只能把资本投向其中之一，因此一方 的不景气必会导致资本流向另一方。而诸如降低最低首付款比例等房贷宽松政策又增加了房价上涨的可能。
今年2月，中国主要城市的房屋租赁价格（按全年水平计算）占房价的比例已远低于银行贷款利率（4.35%），北京、上海、广州、深圳的房屋租赁价格与房价比分别为2.0%、2.1%、2.6%和1.6%。这意味着购房者除非等着房价上涨卖房获利，否则将无法通过租赁获得收益。
最新数据显示，2014年中国大城市的每平米房价与家庭年收入比呈虚高趋势，深圳为21.7%，北京为20.1%，上海为19.7%，远高于1980年代东京的房产泡沫水平。
中国房地产泡沫 篇4
国内外学者对于房地产泡沫的研究路径大致可以分为两类:一是计算房地产市场的基础价格,然后再与房地产实际价格进行对比来观察是否存在泡沫;二是计算一些指标值(例如,房价收入比、空置率和房价上升幅度/GDP增幅等),然后再与国际上的标准值进行对比,来判断房地产市场是否存在泡沫。 本文认为,上述计算指标的方法并不适合我国的国情。因为这些指标的标准值均来自于西方发达国家,我国是发展中国家, 无论在经济发展水平还是居民生活水平方面,与之都存在较大的差距,因此这些标准不能简单地作为我国的参考标准。 我们应当研究出符合中国现实状况的指标及其标准, 或从计算房地产基础价格着手来对泡沫进行研究。
纵观众多学者对房地产泡沫的界定研究可以发现, 房地产泡沫是指由于房地产投机行为引起的房地产价格脱离市场基础价格而持续上涨的现象。 通过房地产泡沫的定义, 可以发现房地产泡沫的存在必须同时满足四个条件:一是必须存在投机行为;二是房地产价格脱离了市场基础价格; 三是房价持续上涨; 四是房价上涨和房价脱离基础价格是由于投机行为引起的。 因此,本文对以上四个方面进行了探讨, 以期通过研究判断出中国房地产市场整体是否存在泡沫现象。
二、房地产市场投机行为测度模型
房地产投机行为是引发泡沫的主导原因, 因此首先需要对房地产投机行为进行测度。 如果房地产市场不存在投机需求,或投机需求的成分较少,就说明我国房地产市场根本不存在泡沫, 否则需要更进一步探讨其它三个条件。
(一)房地产投机度检验模型构建
Levin和Wright［1］研究发现,房地产投资者主要通过两种方式获得投机收益: 一是从物业的使用中获得的收益,此时假设资本收益的预期为零;二是预期房地产价格变化导致资本收益的增减量。 房地产价格用公式表述如下:
其中,Pt为t时期房地产的价格;Ptm表示资本收益为零时对应的房地产价格, 代表房地产投资者从物业的使用中所获得的收益,它与居民收入(y)和短期利率(i)有关,居民收入上升会增加其对房地产的投资和消费,利率增加会增加银行抵押贷款的支出,降低可支配收入量。 这几个变量之间的函数关系式为:
其中,i*为长期利率,it代表t时期的利率。
Ht代表房地产预期资本收益的现值,即:
其中,Ht+1为t+1时期的房地产预期资本收益。
由于房地产预期的资本收益受前一期的房地产价格增长率的影响,因此Ht+1与t-1期的房地产价格增长率gt－1有关,这两个变量之间的函数关系式为:
其中,pt代表t时期的房地产价格。 在此将式(2)、(3)、(4)和(5)代入式(1)中,可以得出房地产价格的表达式为:
根据式(6)可以建立如下的近似线性方程式:
其中,yt代表t时期的居民人均可支配收入;ut代表随机误差项。
(二)计算房地产业投机度
根据上述分析,可以了解到gt－1表示t-1时期房地产价格的增长率。 由此可以推出gt+1为t+1时期房地产价格的增长率。 由于gt+1是在gt－1的影响下所产生的数值,因此可以构建这两个变量之间的关系式:
对式(8)的两边求导,可以得出下面的公式:
房地产价格增长率与利率之间存在密切的关系,当提高利率时,会对房地产商贷款产生影响,势必会阻碍一些小的开发商进入房地产行业, 从而影响到供给的数量, 进而会推动房地产价格增长率的提高。 而且利率的提高会给开发商带来风险的提高,在高风险下必然伴随着高回报, 这样也会导致房地产价格增长率的提高。 反之亦然。 因此,结合式(9)可以得到下式:
然后对式(7)分别求it和gt-1的偏导数,可得:
最后把式(10)、(11)和(12)进行整理得到如下的方程式:
其中,θ为房地产投机度, 表示房地产过去价格对未来价格的影响程度。 根据国际公认标准,当房地产投机度θ>0.4时,表明存在较为明显的房地产泡沫［2］。
三、中国房地产投机度实证研究
本文选取2000年至2013年的年度数据作为实证研究的样本,见表1。 运用Eviews软件对各变量进行时间序列回归分析, 分析结果显示解释变量yt和it的系数不显著。 多重共线性统计量显示,三个解释变量的容差(Tolerance)依次为0.828、0.880和0.926,均大于0.1的标准,表明存在多重共线性。 采用主成分分析方法建立回归方程, 主成分1和主成分2的累计贡献率已经达到了79.42%,因此只需取2个主成分变量则可建立主成分回归方程,计算结果可得c3=1282.576,c4=2012.429。 结合式(13)可计算得出历年房地产投机度,具体见表2。
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本文研究发现, 全国房地产市场投机度呈现不规则波动状态,但是其投机度仍低于国际警戒线。 根据相关文献的研究结果表明投机度能够大于1,并没有上限。 因此可以假定当投机度θ≤0.4时,房地产市场的投机行为可以忽略不计。 通过本文对中国房地产市场投机度的研究, 发现我国房地产目前整体并不存在投机行为,房地产市场处于正常的发展状态。
四、房地产实际价格与市场基础价格对比分析
房地产价格主要是由土地开发费用(其中包括土地出让金、 配套基础设施配套费和征地拆迁费等部分)、设计费用、建筑安装成本、人员工资、销售费用、税金和利润等几个部分组成。 马克思把商品的价值分为三个组成部分: 购买生产资料所花费的不变资本(C)、补偿购买活劳动的资本(V)以及剩余价值(M)。 因此商品的价值W=C+V+M。 同样,房地产的成本构成也可以分为固定资本(C)、可变资本(V)两部分。 其中房地产固定资本主要包括土地开发费用、建筑安装成本和资金占用成本等; 可变资本主要涉及销售成本、设计成本、管理费用、劳动工资等方面的费用。 按照统计惯例,房地产的固定资本和可变资本之和即为竣工房屋造价。 如果竣工房屋造价占商品房平均销售价格的比例较高, 则可以说明房价高涨是有成本推动的,反之,则说明我国房地产市场存在异常现象。
通过对2000年至2013年全国竣工房屋造价与商品房平均价格对比可以看出, 我国商品房造价售价比自2000年以来一直低于55%,而且最近五年更是低于50%,徘徊在45%左右,因此可以推断出我国房地产造价成本远远低于房价, 房地产行业存在较大的利润空间。 从商品房成本的角度无法解释房价为何持续上涨, 因此可以初步判断房地产价格确实脱离了市场基础价格。 但这不一定就表明房地产市场存在泡沫, 还需要看这两个指标之间偏差的程度是多大。 正如在市场上某一商品的供给严重不足时,它的实际价格就会大幅度增长, 可能会远远高于基础价格。 因此需要在房地产实际价格与基础价格之间的偏差程度警戒线上做更进一步的研究。
五、房地产实际价格与基础价格之间偏差的原因探讨
房地产实际价格与基础价格严重脱离是受多方面原因影响的结果, 最直接和最根本的原因包含三个方面: 一是刚性需求的拉动; 二是土地价格的推动;三是心理因素的作用。
(一)房地产市场刚性需求旺盛
我国商品房价格自2000年以来基本保持持续上涨的势头, 唯有2008年由于全球金融危机的影响商品房价格同比下降了-1.65%。 在此从供需角度出发来分析我国房地产价格上涨的原因。 按照经济学理论, 房地产价格的涨落是由市场供需来决定的。通过数据观察发现, 我国商品房销售面积(需求)自2000年以来一直处于增长的状态(除2008年以外);房屋竣工面积(供给)的供给量也不断上升,但需求的增幅大于供给的增幅(2008年除外)。 再结合前面的分析结果———我国房地产市场整体情况并不存在投机行为,因此,本文得出推论:我国房地产整体价格持续上涨和实际价格与基础价格脱离的原因,是由于需求大于供给所导致的。
(二)地价与房价的交互作用
目前有关房价与地价之间关系的研究观点分为三类［3］:一是地价决定房价;二是房价决定地价;三是房价与地价相互影响。 本文认同第三种观点,即房价与地价之间是相互关联的。 地价的上涨会引起房地产开发成本的增加,为了赚取更多的利润,房地产商会通过增加房价来达到这一效果;同时,房价上涨引致利润的增加, 会进一步引起其它开发商投入到房地产行业之中,由于土地需求旺盛,再加上土地的有限性,以及地方财政收入的驱使,会导致土地价格的上升。 地价和房价之间不断的作用和转化循环,结果造成了房价和地价的趋高不下和恶性循环。
(三)羊群效应的作用
行为经济学观点认为, 房价高涨不仅要审视供求关系,而且还要看人们对价格变化的心理预期。 如果人们预期房价在某一段时间内存在下降的趋势,他们会采取等待的态度, 观望房价的走势而不去购买房屋,导致商品房的需求量不断下降;相反,如果人们预期房价会在未来一段时间内要上涨, 那么就会积极参与到商品房的交易中来, 从而推动商品房的需求增加,这就是所谓的“羊群效应”。
由于市场中的大部分消费者在住房消费方面缺乏专业知识,对房价的认识存在很大的信息缺口,只能靠非专业的判断进行主观分析。 这就导致消费者在认知和信息方面处于劣势的地位。 实际上,羊群效应的结果背后反映了购房者与房地产开发商之间存在着信息不对称。 除2008年外, 我国房地产价格自2003以来不断处于上升的势头, 消费者在房价不断高涨的环境中, 只有采取从众的方式才能够弥补在信息和判断力方面的不足,这就导致、推动了房地产市场的“繁荣”,更进一步致使房地产实际价格不断脱离于基础价格。
六、结论及讨论
本文研究结果表明, 尽管我国房地产实际价格高于基础价格水平,而且房价一直保持增长势头,但导致以上现象的原因并不是由于投机行为所致,而是受供需不均衡、地价与房价之间的相互推动,以及羊群效应作用的结果。
第5章 日本房地产泡沫的警示 篇5
5.1 日本房地产泡沫的原因
5.1.1 金融政策不当
1985年9月，美国、日本、联邦德国、英国、法国五个发达国家签订著名的“广场协议”，协议主要内容是美元将对包括日元在内的主要货币进行有序的贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题，从而增加美国产品出口竞争力、改善国际收支不平衡状况。协议签订仅仅两年时间，日元兑美元升值已达50%，短时间日元的大幅升值对日本经济产生了巨大的冲击，为冲抵汇率变动所带来的消极影响，日本政府采用了宽松的货币政策。货币供应量大幅度增加,导致市场流动性过剩，刺激房地产市场投机剧增，促使房价一路飙升。同时由于政策存在漏洞，大量银行资金通过农林系列的金融机构和非金融机构间接流入房地产市场，最终导致房地产市场泡沫继续膨胀.对比中国房地产市场的发展,2003年~2007年,我国一直实行宽松的货币政策,大量资金流入房地产市场,美国为了弥补贸易逆差,一直在给人民币汇率施压,人民币汇率也在大幅度升值.5.1.2税收政策的失误
1981年，日本政府进行了以减轻土地税为目的的税制改革.宽松的土地税收政策，进一步刺激了土地投机行为，促使土地价格不断攀升。此外，日本的土地继承税制也以土地公示价格作为计征依据，其应征税额与市场价格之比小于继承税率70%，存在获利空间，并且土地面积未达到200平方米的居住用地还减免50%的继承税，这促使人们将金融资产转变为土地资产，资金大量流入房地产市场，进一步推升了房地产价格，房地产市场泡沫持续膨胀。
5.1.3企业行为扭曲
房地产的高投资收益和低保有税，使得日本几乎所有大企业都不同程度地介入房地产行业，企业行为发生扭曲，纷纷购买大量土地、房产并作为资产长期保有，静待升值获利。
对比中国房地产市场,由于房地产市场的暴利,导致大量投机资本的流入.投机资本主要来源于个人投机者,实体企业的资金转移,外国资本的流入.正是这些资本的不同层面的流入,是房地产市场迅猛发展,部分城市出现供过于求的现象,这一点和日本很像.5.2 日本房地产泡沫的警示
通过对日本房地产泡沫形成的原因分析,我们可以清楚地看到目前中国房地产市场现状和八十年代的日本很像.日本房地产泡沫的破灭,很大一定程度上是由于政府政策的失误造成的.我国能否避免同样的命运,政府的宏观调控起着至关重要的作用.通过对比,我们可以得到以下教训:
1.在房地产市场调控幅度和频率方面，为抑制投机行为，政府调控幅度和频率不应过大、过频，这样会造成房地产价格的大起大落，房地产市场发展极度不稳定。
浅析中国城市房地产泡沫化趋势 篇6
要特别说明的一点,尽管本文运用了房地产泡沫指数模型,但是并不意味着泡沫指数高的城市就确实存在房地产泡沫。该模型起源于欧美发达国家,后被中国学者引用,然而鉴于基本国情和数据统计口径的不同,无法简单套用已有的标准来衡量我国的房地产泡沫情况。因此,本文中的房地产泡沫指数只能作为房地产泡沫化趋势的参考指标,为22个城市的横向比较提供一个统一的参照标准。
尽管近一段时间以来,房地产业在我国作为国民经济支柱产业的提法在不断被弱化,然而,作为直接关系到国计民生的重要产业,房地产业区域发展不平衡及产业过热的问题一直备受国内外学界的关注。
据国外Downs(1993)的研究表明:市场基本面的差异,如某些地区正在经历人口的快速增长或商业的高速发展等,是造成房地产价格波动的原因。国内沈悦、刘洪玉(2004)利用我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据,对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究。研究表明:经济基本面对住宅价格水平的解释模型受到城市特征的显著影响。周京奎(2005) 运用单整与协整检验方法及误差修正模型对中国4个直辖市房地产价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究。研究表明:住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系,并且住宅价格极大地偏离长期均衡值,市场出现了非理性繁荣。邱强等(2005)选取房价收入比、住宅空置率、房价升幅与GDP增长率的比值等单个或者多个指标,通过比较实际指标值与指标临界值的差异,定性测度房地产泡沫是否存在。梁云芳和高铁梅(2007)对各地房价的波动进行了定性分析,发现其波动具有明显的地区不平衡性。
房地产泡沫指数模型及指标分析
模型设计
模型: 房地产泡沫指数=∑测量指标*权数
具体指标及权重见表1。
由于银行信贷-房产总投资比和商品房空置率在通常情况下小于1,而其余指标均大于1,为了方便比较,在计算房产泡沫指数时先将小于1的指标乘以10再加权。
所有指标的计算数据均来自于《国家统计年鉴》。
模型建立的构想与依据
房地产价格泡沫指数模型在选取测量指标时,首先考虑的是房地产泡沫的形成条件。导致房地产泡沫出现的原因是复杂的,其中影响力较大的主要有以下两点:(1)银行信贷的过度扩张。如果房地产项目的运行仅仅由开发商和投资者的自由资金推动,那么就不容易出现房地产泡沫。即使存在泡沫,泡沫的破裂对整个国民经济的危害也有限,不会产生一荣俱荣、一损俱损的连锁反应。然而,我国的现状是,到2008年末,在中国主要的商业银行中, 仅房地产开发贷款和个人住房贷款两项之和就占到总贷款发放与垫款账面价值的23%左右 ,而2007年度全国各主要城市平均银行信贷占房地产总投资之比也高达28.1% 。鉴于银行房地产相关贷款占总贷款的比例很难获得,因此,在计算房地产价格泡沫指数时,我们选取银行信贷占房地产总投资比作为指标之一。(2)房地产供需严重不平衡。土地资源的稀缺性和经济的持续增长决定了房地产的供给缺乏弹性。因此容易形成房价持续上涨的预期,上涨的预期又推动了投机行为的发展。在这些因素的共同作用下,房地产需求不断增加,房价水涨船高。在实际模型中,选取“商品房空置率”这一指标来衡量城市房地产投机行为的程度。
在考虑泡沫成因的同时也要衡量泡沫的程度。泡沫大小的判断指标主要有以下三个:(1)房价收入比。(2)房价指数-CPI比。(3)房价租金比。
综合以上五个房价泡沫的衡量指标,并根据每项指标对房价泡沫的贡献程度进行赋权,最后求和,计算出城市的房地产价格泡沫指数。
模型指标分析
房地产泡沫指数模型中的五个测量指标,分别从五个方面衡量了房地产泡沫的大小。在对22个城市进行实证研究后,笔者发现结果基本和人们的预期一致:一线城市五个指标的排名总体上比较靠前,也就是说一线城市的房地产泡沫化趋势较强。但同时,实证结果也显示,在不同指标的排序中总会有个别城市的位置与人们的预期不符,在指标分析中,笔者会尝试着探析这些城市出乎预期的可能原因。
笔者分别计算了22个城市五项指标从2005年到2007年三年的数值,然后根据每项指标三年平均值的大小,按降序排列城市。具体见表2。
1、银行信贷-房产总投资比
房地产项目需要通过向商业银行贷款或者通过其他融资渠道获得大量启动资金,个人消费者也需要向银行借贷来取得资金支持。但是,银行信贷在房地产业的过度扩张极易推动房价的快速上涨。对开发商而言,借债越多面临的偿债压力便越大,因此就产生提高房价以尽快回本获利的激励,同时高杠杆率使开发商仅需要很少的自有资金便可撬动大规模的开发项目,这可能给一些有实力的开发商捂盘惜售的机会;对银行来说,房地产抵押贷款在房价预期上涨时常被视作优质贷款,因此银行通常比较偏好办理相关贷款业务。银行资金的大量介入,使房产市场的需求显著提高,在一定程度上可能导致房地产业的非理性繁荣。
“银行信贷-房产总投资比”是用目标城市每年获得的用于房地产开发方面的银行贷款的总额除以该城市当年房产投资总额获得的。比例越大,说明该城市房地产业对银行贷款的依附度越高,意味着目标城市房地产泡沫的趋势越强;反之,则说明该城市的房产泡沫趋势越弱。
表2显示,银行信贷占房产总投资前五名的城市中,前三名厦门、杭州、天津均为二线城市。
这三个城市在一些方面具有显著的共同点。从行政区类别来看,天津、杭州、厦门都是省级或者副省级城市。同时它们又分别是直辖市,省会城市和全国5个计划单列城市之一,特殊的政治地位决定了政策上的优势,它们的发展相对来说更易得到政府的关注与扶持。从经济地理位置来看,天津,杭州,厦门分别位于环渤海经济圈,长三角和泛珠三角地区,并且都是东部沿海城市。它们依托于全国最发达的三大经济圈,紧邻北京、上海、广州三大一线城市,使得三个城市本身在经济、金融和对外贸易等方面取得了快速的发展。
除以上两个共同点外,三个城市又各有特点。天津和杭州分别是北方和东南重要的交通枢纽,人流物流量大,人口密集,需求旺盛。杭州和厦门又是我国重要的旅游城市。杭州西湖闻名中外,风景如画。而厦门地处亚热带,气候宜人、风景秀丽、环境整洁,拥有“国际花园城市”、 “中国优秀旅游城市”特殊荣誉。
此外,三个城市与临近一线城市相比还有一明显优势,就是建房成本与商品房售价相对较低,而预期房价又有较大的上涨空间,因此获利空间也就比较大。因此不难理解开发商会倾向于在此贷款拿地建楼,同时由于存在很强的房价上涨预期,银行也会愿意贷款给开发商以期获得可观的回报。另外,不能排除由于一线城市房地产开发融资渠道更多或更倾向于其他融资手段而导致三个二线城市的银行信贷占比最高的可能。综合以上各种推断,厦门、杭州、天津三城市银行信贷-房产总投资比较高也是可以理解的。
2、房价收入比
衡量一地房价的高低一定要考虑当地居民的收入情况,孤立的房价无法进行有效的横向比较。按照国际惯例,房价收入比在3至6倍之间被认为是正常,高于6倍便可认为房地产出现了泡沫。但是3-6倍是基于欧美等少数发达国家经验而来的数据,由于国情不同,经济发展水平及人均资源占有情况的差异,不能认定3-6倍这个标准在衡量我国城市房地产泡沫的时候也是适当有效的。但是,可以确认的是,房价收入比越大表明房产泡沫趋势越强;房价收入比越低,则房产泡沫越不明显。
要特别说明的是,国外在计算房价收入比时采取的是房价的中位数和家庭收入的中位数,然而由于这两种数据在中国很难获得,因此国内学者在计算房价收入比时一般认为:房价收入比=商品房平均销售价格x户均住宅面积/(人均可支配收入x户均人数)。笔者在计算中发现22个目标城市的户均人口基本上分布在3附近,为了计算简便,统一将户均人口以3计。商品房的平均销售价格及人均可支配收入从统计年鉴上可得。鉴于户均住宅面积没有确切数据可查,综合各地信息并参考实际情况后,统一以每户100平方米计算。
表2显示,在22个城市房价收入比前五名中,同样是二线城市厦门、杭州、天津占了三席。这样的排列次序其实应是意料之中:一线城市房价高是事实,根据国家统计年鉴数据计算,厦门、杭州、天津三地2005年到2007年的商品房平均销售价格为5256元/平方米、8409元/平方米、4880元/平方米,而四个一线城市中平均房价最低的广州三年的商品房平均售价是9123元/平方米。但是,房屋售价的差异却远不如收入差别大,三地年人均可支配收入分别为18806.33元、19105.67元、14426.33元,同样作为四个一线城市中人均可支配收入最低的广州,其年城镇居民人均可支配收入也高达20202.33元。由此可见,尽管厦门、杭州、天津等二线城市的房价并不如一线城市高,但是由于其居民的收入较低,相比之下,它们的房价收入比超过一些一线城市也属正常。
3、商品房空置率
商品房空置率高,意味着市场上存在大量的空置房屋。正常情况下,如果房屋空置面积很大,可以认为房产市场供过于求,是买方市场,房价应当会有所下降。但是当市场上空置房屋面积持续增大,空置率居高不下,而房价却不降反升时,就极有可能存在大量投机行为。此时,空置率越高,房产泡沫化趋势就越严重。
国际公认的空置率警戒线为10%,而我国城市的平均商品房空置率已经远远高于这个指标,但是由于国内外在计算空置率时的方法不同,不可严格按照国际标准来衡量我国的房地产泡沫的程度。国外商品房空置率计算公式为:半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积;中国商品房空置率计算公式为:当期空置面积/近三年竣工的总面积。 笔者因为更加看重指标的统一性和城市横向可比性,考虑到多年的商品房完工面积可得性较差,因此在计算空置率时,分母为当年商品房完工面积。这也造成了22个目标城市的商品房空置率看起来很高的现象,但并不能以此认为这些城市都存在如此严重的房产泡沫。
表2显示,哈尔滨、乌鲁木齐、海口这三个二、三线城市的商品房空置率竟然比一线城市高得多。这显然不太符合人们的预期,但是仔细分析这三个城市的特点,不难发现这种现象也是情理之中。首先,哈尔滨和乌鲁木齐虽然是省会城市,但是地处中西部相对不发达地区,整体的经济发展水平远不如东部发达地区。并且,两地的自然环境不是十分适宜居住,也不具备有明显优势的旅游资源。因此,基本上可以认为两个城市的房地产业吸引资金的能力有限,过高的空置率并不是由于囤房炒房造成的。至于海口,虽然是海南的省会,但是在旅游价值上并没有比较优势,在与同省旅游热点城市的竞争中处于劣势。同时海口是典型地广人稀的城市,需求不旺,经济发展水平也有限。综合上述因素,笔者认为此三个城市高空置率的原因主要有以下几点:第一,由于缺少投资价值,每年新建的房产项目有限,竣工面积相对较少,导致空置率增加。第二,由于缺乏广泛的吸引力,当地的楼盘主要是针对本地消费者,而本地消费者购买力有限,因此导致许多新建楼盘积压无法销售出去。第三,三地有大量人口外出务工,导致许多商品房空置。以上三点都有可能导致高商品房空置率。
相比之下北京、深圳、上海等一线城市的空置率并不算太高,但这并不能说明这些地区的房地产投机行为不严重。笔者认为,其相对较低的空置率可能是由以下几个原因导致的:第一,每年都有大量的新楼盘竣工,竣工面积大。第二,一线城市的人口密度相当大,全国乃至全世界的消费者都有可能来此购房,商品房销路好,因无法销售而空置的面积较少。第三,房市火爆,许多业主选择将自己空置的房屋进行租赁,这样就减少了空置面积。由此可见,并不能严格从商品房空置率的排名上来判断各个城市的房地产投机情况,通过分析当地具体情况,有些看似不合理的实证结果也是可以得到相对合理的解释的。
4、房价指数-CPI比
选择房屋销售价格指数-CPI之比作为测量指标主要是为了观察资金更多的流入哪些部门。如果房价指数与CPI之比大于1,意味着房地产价格的涨幅大于实体部门物价的涨幅,可以认为,资金更快的流入了房地产业而不是实体部门。大量资金的流入是泡沫产生的物质基础,因此房价指数-CPI比越高,房地产泡沫化趋势越严重。
表2显示:在房价指数与CPI之比的排名中,一线城市之间呈现出很大的差距。不过从绝对数值上来说,22个城市的区别都在百分位,可以说是非常接近。CPI的计算口径较宽,要参考一篮子商品的价格变动,因此不同城市之间存在差异是很正常的,而这种差异的成因很难细分。至于房屋销售价格指数,2005年到2007年北京、上海、广州、深圳的平均值分别是108.97%、103.93%、105.83%、111.93%,深圳和北京的房价涨速明显高于上海和广州,造成这种差异的原因是多样的,像当地政府的房产政策、当地房产业所处的周期阶段、阶段性重要事件如2008年北京奥运会,或者是特殊的地理位置的优势,如深圳可以吸引大量港澳的炒房团等等,都有可能导致一线城市在房价指数与CPI之比上有所差异,但是我们也看到这种差异是很有限的,不足以证明一线城市的房产泡沫化趋势本身有很大差别。
5、 房价租金比
如果将房地产视为纯投资品,那么房价租金比可以被看做是房地产的“市盈率”。 “市盈率”越高意味着实际价格越偏离投资品的内在价值,同时又反映出人们对房价上涨的预期,以及房产市场内存在大量投机炒房行为。因此房价租金比越高,说明房地产泡沫化趋势越强。
由于我国只提供了商品平均销售价格这一指标,所以在计算房价租金比时,笔者选用了商品房销售价格指数和租赁价格指数这两个指标。它们的比值的变化亦可反映“市盈率”的变化。
表2显示,在房价租金比方面,一线城市内部依然存在较大差异,北京和深圳名列前茅,而广州、上海相对靠后。在上文中,笔者已经提出了造成北京、深圳房价快速上涨的可能性,这里不再一一赘述。值得一提的是,广州和上海的房屋销售价格指数并不低,但是它们的房价租金比却很靠后,主要是由于这两个城市的房屋租赁价格指数也很高。其原因不难理解:广州、上海是我国的国际化大都会,国际化的短期交流合作等活动频繁;作为珠三角和长三角的中心城市和我国重要的交通枢纽,国内的人员交往也十分密切。短期住房需求旺盛,而由于人口密度大,可供租住的房屋资源又很有限。此外,由于两地经济发展水平较高,消费者的消费能力较强,也就有了推高房屋租赁价格的物质基础。在2010年,广州和上海分别要承办亚运会和世博会两大重要盛典,前期势必有很多准备工作,对短期房屋租赁市场也可能产生一定推动作用。因此,广州、上海两地房价租金比靠后的现象也并不是完全不可解释的。
房地产泡沫指数模型结果分析
将上述五个指标代入模型,得到22个城市2005年到2007年的房地产泡沫指数。(见表3)
北京的房产泡沫指数远高于其他一线城市
表3显示,在22个城市平均房产泡沫排名中,四个一线城市都在七席之内。总体来说,一线城市的房地产泡沫化趋势很强,这个实证结果和人们的普遍预期比较相符。值得注意的是,在一线城市中,北京的房地产泡沫指数比其它三个城市的平均水平高出24.39%。同为一线城市,北京2005年到2007年的泡沫指数明显偏高,笔者认为主要是源于北京自身的几个特点。第一,北京是中华人民共和国的首都,是全国的政治、文化中心,是中国著名国际化大都会,它的地位可以说是独一无二的。这就决定了北京的房地产业面对的是全国乃至全世界的消费者。这是形成房市需求旺盛的原因之一。第二,政策的支持。近几年北京的GDP总量中大约有三分之一是来自房地产业。虽然在2005年到2007年房地产业的贡献度可能达不到这个数值,但是也可以此推断近些年来房地产业对北京经济的整体发展作了重要贡献。因此,无论是财政政策还是货币政策在2010年前可以说都是相当有利于刺激房产市场发展的。不能否认,政策的大力支持也是促进北京房产泡沫化趋势的原因之一。第三,从供给方面来说,北京的人均土地资源格外紧缺,商品房供给严重缺乏弹性。第四,房价上涨预期强烈。在2005年到2007年甚至更长的一段时间内,北京房价被看涨是不争的事实,2008年奥运会的承办又一次加强了这种预期。最终,预期的自我实现亦是不可避免。总的来说,当需求不理性旺盛时,供给不足是不可避免的,因而价格的上涨和泡沫化趋势的加强恐怕也是必然趋势。
少数二三线城市的房地产泡沫化趋势强于预期
从表3中亦可看到,厦门、杭州、天津三个二线城市的房地产泡沫指数甚至赶超了某些一线城市。这三个城市的特点在分析银行信贷——房地产投资比指标时已经提到过,也正是这些特点导致它们较高的泡沫指数,在这里就不一一赘述。笔者想特别说明的一点是:实证结果显示并不是二线城市的房价泡沫趋势就一定弱于一线城市,这和人们的普遍预期有所差异。另外,像哈尔滨、太原、乌鲁木齐这样的三线城市房地产泡沫指数也高于诸多二线城市。事实上,一二三线城市的边界在不断的模糊,因此,在看待整个中国房地产市场时,不能将一二三线城市严格的一刀切,无论是政策制定者、开发商还是消费者都要清楚的认识到某些二三线城市的泡沫化趋势正在不断地加强,并根据客观的事实而非主观臆测来进行决策。
2006年-2007年22个城市房地产泡沫趋势出现两极分化
日本房地产泡沫对中国的启示 篇7
二战后, 日本百废待兴, 尤其是住宅市场, 供应严重不足, 住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题, 日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策, 大力发展房地产行业, 使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展, 经济实力的迅速增强, 至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后, 日本在继续开发新建住宅区的同时, 加快了旧区改造工作。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性, 加上房产消费的盲目性, 产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年, 日本的房地产的总价值约为20万亿美元, 大约是1955年的75倍, 相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看, 1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮, 日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司, 尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有, 大举向海外投资。伴随“国富民强”, 大量新资金没有去处, 只好集中和积聚在十分有限的土地上, 造成土地和房屋的含金量越来越高, 价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬, 泡沫越吹越大, 加之日本政府不明智地提高利率, 最终使泡沫崩溃, 国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定, 从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来, 日本央行为了刺激经济的持续发展, 采取了非常宽松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店, 就争执许久的日元升值达成协议, 史称“广场协议”, 迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上, 由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济, 完成外向型向内需型经济过度, 连续5次降低利率放松银根, 基础利率跌至历史最低点, 货币供应量连续每年超过10%, 1998年超过15%, 造成市场上资金流动性过剩。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足, 大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业, 而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市, 过量投机资金云集不动产行业, 造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中, 东京地区商业用地价格猛涨了2倍, 大阪地区猛涨了8倍, 东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金, 而是听之任之。
在资金泛滥的情况下, 原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩, 相反进一步扩张, 推波助澜火上加油。为了追逐高额利润, 日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目, 来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发, 但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元, 占贷款总额的1/4, 5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润, 日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议, 将持股人未实现利润当作资本金向外出借, 造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%, 而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场, 日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制, 跻身于房地产金融行业, 直接或间接向房地产贷款, 总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者, 为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重, 并在后来5年时间里执行的一系列错误政策, 致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃, 股价和房地产价格同时暴跌, 房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后, 土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业, 也重创了日本经济, 甚至直至今日尚未完全恢复。
日本政府在面对房地产泡沫的调控时, 简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990年, 提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付, 引发金融危机。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”, 家庭资产大幅度缩水, 长期背上严重的财务负担, 在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元, 最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数, 大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创, 1994年合同金额不足高峰期的1/3, 国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。此外, 日本新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担, 导致房产消费一蹶不振, 经济恢复缓慢。
二、日本房地产泡沫对中国的几点启示
(一) 预防过度投机
一方面, 土地交易制度不健全, 行业管理不完善, 在一定程度上助长了投机活动, 产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础, 土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时, 土地价格急剧上涨, 由于土地的稀缺性, 市场无法在短时间内增大供给量, 从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下, 有限的土地价格飞涨, 严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫, 进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面, 房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度, 就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡, 房屋空置率高, 也会导致房地产价格急剧下跌, 泡沫破灭。
(二) 调整银行和房地产业的关系, 预防银行信贷非理性扩张
货币政策既体现在存贷款利率方面, 也体现在银行业与房地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间, 而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内, 这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息, 未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机, 中国采取降息措施刺激经济发展, 但是长期来看, 只要房地产行业有过度投机的现象, 中国就有可能再度加息。
由于房地产业是资金密集型行业, 房地产开发必须拥有雄厚的资金, 随着房地产开发规模的不断扩大, 开发商仅靠自有资金是远远不够的, 其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报, 使许多银行在贷款的实际操作过程中, 违反有关规定, 向开发商发放大量贷款, 从而使行业进入门槛降低, 造成过度开发, 金融风险不断堆积, 使泡沫产生的可能性增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是例子。
(三) 加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变, 往往会引起其他因素的连锁反应, 包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控, 制定合适的政策, 是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性, 正因为如此, 房地产市场的投资十分活跃, 容易产生房地产泡沫时, 就必须加强对房地产市场的管理。首先, 要加强对房地产建设的投资管理, 根据收入的水平来确定投资规模, 使房地产的产与销基本适应, 不至于过多积压;其次, 要加强房地产二级市场的管理, 防止过分炒高楼市, 使房地产泡沫剧增;最后, 调整房地产开发结构, 大力发展安居型房地产, 同时应加强市场统计和预测工作, 从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
(四) 强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 切实实行土地出让公开招标制度, 控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为, 严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为, 避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地, 对凡是超过规定期限没有进行开发的土地, 政府应立即收回。全面清理土地市场, 坚决打击开发商的圈地和炒地行为, 从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
(五) 加强金融监管合理引导资金流向
首先, 要进一步健全金融监管体系, 增加监管手段, 增强监管能力, 提高监管水平;其次, 要加强信用总规模的控制, 不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀, 从源头上防止现代泡沫经济发生;再次, 要加强投资结构的调控, 通过利率、产业政策等, 引导资金流向生产经营等实质经济部门;最后, 要加强外资和外债的管理, 尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金, 绝大部分都是从银行流出。因此, 要加强对银行的监管, 从源头上控制投机资本。
(六) 保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定
日本房地产泡沫膨胀的一个国际背景, 是1985日本迫于美国在“广场协议”中施加的压力而使日元升值, 其后又为了扭转因出口减少导致的经济萧条, 刺激内需而多次大幅降低官定利率, 导致了房地产资金供应的膨胀, 为房地产泡沫的形成注入了最原始的动力。以此为鉴, 中国的汇率政策应当长期保持稳定, 并且阻断国际游资涌人中国房地产业。
(七) 加强对房地产开发规模的控制
在中国土地由政府垄断出让, 政府向市场投放允许开发建设的土地, 包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年, 全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势, 个别地区出现了圈地热, 助长了土地交易中的投机行为, 从而引发土地价格上涨也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的, 其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量, 避免暗箱操作的有效方式。要保护土地资源, 规范土地市场秩序, 防止楼市动荡造成风险, 清理违反土地利用总体规划批准设立的园区。
(八) 加大经济适用房建设力度, 优化经济适用房开发机制
进一步完善经济适用住房政策, 加强经济适用住房建设计划的管理, 加快落实住房补贴, 提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模, 着力解决中低收入家庭的住房问题。遵循“以销定产”的原则, 合理确定分年度建设规模;经济适用房建设要与危旧房改造相结合;根据“经济”和“适用”的原则, 制定经济适用房建设标准;加强经济适用房价格的监管, 控制建设成本, 保证工程质量;经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位, 应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。
(九) 必要时提供购房的首付比例
中国央行迈出平抑房价的重要一步, 从需求方面进行控制, 当房地产泡沫出现时, 提高房价增长过快地区的最低首付比例, 这明显加大了炒房者的投机难度, 投机性贷款的需求将明显下降。
(十) 必要时征收物业税
通过征收物业税, 加重购房者的经济负担, 让人们不敢轻易购房。同时, 房子越多上税越多, 在增加国家税收, 补贴穷人的同时, 抑制人们购买住房等待升值的投机心里。如美国有的州50万美元的住房每年要上交2万美元左右的物业税, 这样人们买房主要用来自住, 不会轻易买来投资。此外, 在日本父母把住房转赠给子女时, 也要收取大概50%左右的遗产税, 这也让人们不敢轻易买房投机炒作。
参考文献
[1]、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社, 1994.
中国房地产经济泡沫问题的研究 篇8
房地产行业近年来成为我国经济迅速发展的重要支柱,随着房地产行业的日益繁荣,过高的房价也引起了普通老百姓的注意,于是出现了一个既熟悉又陌生的名词“房地产泡沫”。房地产泡沫一般是指由于投机过重,导致了地产的价格毫无节制的上涨,其价格严重背离了合理区间范围的过程。下面我们就来仔细的研究房地产泡沫形成的主要原因以及控制的政策调整。
2 房地产经济泡沫形成的原因
2.1 国民经济增长的需求
一个国家房地产事业的发展是国家与地区积累大量财富的过程,区别于股票市场经济,它具有强烈的实用性和一定的长期稳定性,是衡量一个国家发展水平的重要标志,因此房地产事业不仅涉及了社会问题、经济问题,更是严重地触及了国家的政治生活。
国家大力发展的强烈需求,自2003年以来房地产经济被视为各地区政府和国民经济的重要支柱和主要来源,大力发展房地产经济,以带动各地区的GDP增长,为彰显地方政府的经济繁荣,推动城市建设,又可以避免因资源和政策带来的限制,各地方政府就极力地推动房地产事业的发展,无论在土地、金融还是舆论方面都给予倾斜,实现本地区房地产经济的高速发展。调查结果显示:1998—2007年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到13.56%,年均9.68%;从1998—2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由8.71%上升到15.93%,年均12.61%;综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%,平均达到了21.76%。
2.2 房产金融体制的不完善
中国房地产经济出现了自2003年起维持十年之久的快速发展,房地产市场化程度并不是十分健全,产权机制是否足够的清晰?是否及时地建立了有效供给和需求机制?价格机制是否完善?相关的法律法规以及买卖房屋的中介机构又是否健全?
在一个发育不健全的房地产金融机构下,各级政府又加大干预手段,不按照正常手续出让土地,将规划用地图交给用地单位,这样就方便了炒卖土地,哄高价钱的目的。各级政府越级乱批土地,导致了大量的土地囤积在某些房地产开发商手中,哄抬房价,导致地产价格大幅度上升产生了房地产泡沫,如此滋生腐败,严重影响了房地产行业的健康发展,各中介收集信息困难、不完善,消费者不能够很好地了解掌握地价信息,难以做出合理的市场评估价格,渐渐步入房地产商设下的游戏之中。房地产业需要金融,在一个不健全的金融体制下,行政指派以及垄断住房的信贷金融公司,政府和机构决定的利率水平和贷款比例都是房地产泡沫推波助澜的重要原因。
2.3 百姓对房地产业的过度投机
投机行为对于经济波动有着很大的影响,倘若市场上充斥过度的投机行为,容易导致资产价格泡沫的形成。例如,20世纪90年代日本泡沫经济的破灭以及1997年东南亚金融危机,最主要的原因就是股票市场、房地产市场过度的投机行为所导致。由于近年来房地产业的高速发展,银行和一些金融机构对贷款额度和抵押物的宽限制度,买房性质的投资理财成了广大人民的爱好,如此多的投机不仅大大助涨了金融机构的气焰,也使房地产经济泡沫与日俱增。一二线大城市中,如果仔细观察一下房子买走后用来做什么,则不难发现,空关着的房屋比例很高,晚上,可以看到不少已经卖出去的房子里没有灯光,说明房子很有可能是空着的,没有加以利用,这么多的房屋处于空闲状态,足以说明了消费者投机行为已经造成了房地产经济泡沫的存在。
投机过度十分有害,大批房子空置着,不仅是对资源的浪费,虚构的房地产价格也误导了广大的百姓和消费者,一旦这些大城市的真相败露,房地产价格急剧下跌,泡沫的破裂,将会对国家经济带来严重的损害。
3 房地产经济泡沫的应对调整政策
3.1 化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的市场风险已成为我国下一阶段房地产调控有待解决的难题
根据市场预期以及房地产业泡沫化程度的估算,到2014年9月,泡沫的积累仍然高于泡沫破裂的风险,当前防范市场泡沫的过度积累和膨胀仍然是至关重要的,去杠杆化,减少库存的矛盾政治政策之中,一定程度的去杠杆化应优先于房屋库存量的减少,2016年2月至3月的房地产业高度跳水,出现了价格暴涨的一系列问题,导致了房屋估价问题难以预料,要避免鼓励地方政府托市或者救市的行为,防止投机者乐观的预期,尤其要防止公众建立起房价小幅度下降就紧急救市或托市的不合理行为。政策绝不应着眼于短期刺激,而应减少直接行政干预,通过建立符合经济规律的长效机制,遏制需求和价格的上涨动力,更明确地将楼市调控政策慢慢地向市场化调节方式转变,房地产这个行业尽管是非常重要、很特殊的行业,但也跟其他产业一样,需要通过市场的调节来调结构、转方式。所以,在市场更多发挥调节作用的情况下,房地产的市场结构会更趋优化,会更有利于房地产市场长期、稳定、健康的发展,也有利于国民经济长期、可持续发展。
3.2 加快相关房地产经济方面的立法,完善金融房地产业的法律也是刻不容缓
一些同时征收房地产税和取消限购令的提出,被许多消费者认为是临时的短期政策,从目前取得的成果来看,效果不尽如人意。尽快在全国相应的范围内推出集体土地流转制度,根据各地百姓对住房的需求,而不是土地价格的高低情况分批次地将土地进行集中,挣脱市场中政府垄断行业的行为。在土地政策的体制下,地方政府有很强的意愿推高土地价格。因此,应该尽快地推出集体土地流转制度,扩大土地对民众的供应量,建立土地二级市场流转制度,打破房地产市场中各地方政府垄断土地供应的方式,让市场力量引导房地产经济行业的走势,政府适应的鼓励房地产业健康的发展走向,针对不同地区,采取不同的思路,但一二线城市的限购令仍然需要加大力度进行。
3.3 抑制过度的投机行为并将价格调到适度的合理区间
目前我国一线城市还存在不合理的预测诱导我国消费者过度的高估房地产经济的走向,旺盛的投机性和投资性消费者仍是导致房地产价格飞速上涨的主要原因之一,“住有所居”为目的的住房性居住十分难以得到满足,于是出现了一批人购买的房子闲空着,另一批人却因房价的高昂哭天喊地。因此房地产市场的税收政策应该是控制房屋空置率,征收一定的房屋空置税,抑制房地产市场过度的投机行为,加大市场房屋的有效供给,提高自主型房屋的使用率。
汇集民心,使房价处于一个合理的区间,是每一个自住型消费者的梦想。每一个城市的实际情况大不相同,需求结构、总量不一样,应该找准问题,克服困难,从而将房价在合理区间内运行。在欧美,平均2%的房地产税是一个有效控制房价的平衡器,而房贷利息的随时上涨,以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,由这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。同理,如果要使房价回归正常合理水平的话,需要我们改变中国人将房地产业当成投资品,而非消费品的观念;在房产税征收上做出一定的回应,对第一套自住房采取免缴房产税,第二套自住房或出租房少缴税,三套以上效仿欧美,每年按房子的市场价格,按各地区房地产经济泡沫的程度不同,征收不同的房地产税。
参考文献
[1]姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析[J].管理世界,2005(12).
[2]吴艳霞,王楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究[J].预测,2006(2).
[3]王永钦,包特.异质交易者、房地产泡沫与房地产政策[J].世界经济,2011(11).
中国房地产泡沫化现状及成因分析 篇9
关键词：房地产现状,泡沫化,供求理论
近年来, 随着我国市场化改革的快速推进, 房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业, 它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来, 中国房地产市场从无到有, 发展迅速, 对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范, 存在诸多问题, 国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。
1 中国房地产泡沫程度
通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。
1.1 房地产投资增长率/GDP增长率
房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映, 开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据, 我国这一指标超过2的年份为大多数, 说明中国房地产投资过热, 呈现出较为明显的泡沫过程。
1.2 房地产投资总额/固定资产投资总额
反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例, 用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产, 这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查, 这一指标没有超过预警, 但统计数据是全国范围内的, 局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。
1.3 房屋空置面积与空置率
适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题, 然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况, 制订了空置率警示表, 空置率在14%~20%代表空置率过高。根据相关统计, 我国近几年房屋空置率一般在10%~15%。房地产有产生泡沫的迹象。
1.4 房价收入比
即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3~6倍之间 (平均房价=商品房销售额/商品房销售面积) , 我国这一指标已越过警戒线, 均为7以上。
从以上指标分析:目前, 中国的房地产市场泡沫程度严重。
2 中国房地产泡沫化的原因
中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩, 人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中, 内需疲软, 出口受阻, 在GDP驱动政策下, 只有依靠投资拉动模式, 而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长, 历史积累下巨大的流动性过剩。
这么多的资金, 涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家, 大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起, 当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时, 房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积, 投机需求的增加造成市场的繁荣假象, 引起进一步的涨价预期, 从而形成一个循环, 最终转化为房地产泡沫。在这一过程中, 地价逐步脱离地租的贴现值, 由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。
政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因, 政府对土地市场的干预失灵和干预过度, 直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”, 地方政府由于要完成地方政绩的指标, 变相鼓励房地产商的开发投资, 以体现自己优良的执政业绩。
3 防止房地产泡沫化的建议措施
3.1 房地产市场应有政府调控, 建立完善房地产供给机制
目前, 存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象, 为的就是谋求更高的利润。此时, 政府应该加强监管, 及时发现, 予以管制。加大房地产市场的透明度, 根据不同的消费者开发不同的房型, 控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所, 但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型, 以免导致一种过剩, 而另一种不足。
3.2 购房者应理性消费, 不要一味追捧
正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产, 使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费, 不要盲从, 以免上演“羊群效应”。
3.3 政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内
房价要与居民的收入水平相适应, 房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化, 尽量让“居者有其屋”。
3.4 建立健全配套的金融服务体系, 积极推进资产证券化
要从根本上改变房地产不健康的发展问题, 建立健全配套的金融服务体系, 引导投资与消费行为, 要建立风险预警机制, 提早发现并防范治理房地产泡沫的产生, 从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化, 由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高, 有必要利用证券化产品转嫁风险。
参考文献
[1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产, 2008, (6) .
[2]刘洪玉.正确认识房价问题, 构建和谐市场发展环境[J].中国地产, 2007, (9) .
[3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出版社, 2009.
房产泡沫及中国房地产调控政策分析 篇10
关键词：房产泡沫,系数,宏观调控
房地产经济可以被看做是相对特殊的经济, 在社会主义市场经济发展和运行过程中, 不仅需要符合市场经济运行的相关规律, 同时对于社会的发展也应该起到一定的促进作用。在对房产经济进行研究的过程中就涉及到房产泡沫的概念, 人们对于国家的宏观调控政策相对比较重视和期待。所以, 房地产研究人员针对这一问题进行了深入研究, 对资产价格以及基本的价值等都进行了明确地衡量。对于房产泡沫的概念来说, 众说纷纭。研究的角度也不同。可见, 房地产经济的重要性和特殊性相对比较突出。
一、房产泡沫定义
在对房产泡沫的定义进行研究的过程中, 人们往往从房屋的市场以及交易者的角度来进行分析。具体来说, 构成房屋交易的市场主要有两个部分, 第一是房屋的租赁市场, 第二是房屋的交易市场。房屋市场的发展状体可以从图1中获得。房屋的提供者可以同时掌握一个或者是多个市场, 同样, 房屋的需求者也可以从不同的市场上来获得房屋。可见房屋的供给和需求需要根据两个市场的变化情况产生一定的价格差。如果房价偏高, 房屋的需求量就转向了租赁市场。如果租金偏高, 需求也会转向交易市场中, 对租赁市场进行供给。
房屋的交易市场可以被分成两种不同的类型, 第一是消费型市场, 第二是投资型市场。前者主要是基于人们对住所的需求而产生的一种交易。后者则是在满足人们投资需求的基础上产生的。不同类型的交易都是在房屋的交易市场中进行。投资需求和交易需求是房地产交易市场运行的过程中两种不同的参数, 对于投资者来说, 他们会认为房屋会转让给期望价值相对较高的交易者, 所以, 投资者还可以继续进行投资。对于消费者来说, 如果房屋的价格相对较高, 他们的支付能力无法达到房屋市场的价格, 就会选择租赁房子。
因此, 需要对房产泡沫的相关问题进行解答, 总体来看, 无论研究和结论有多少, 人们比较普遍认为的房产泡沫就是指, 由于投机行为而导致的房产的市场价格和其基本的价值之间存在着一定程度的偏离。现如今, 这里存在着两个基本的问题, 就是基本价值的衡量标准和方式如何, 如何判断价格偏离的主要应影响因素是投机。
对于房屋的基本价值而言, 主要是指在零投资需求的状态下, 房屋价格都是由需求和供给来决定。出现房产泡沫的主要原因是房屋作为主要的投资品, 但是, 往往多数的人会认为如果房屋资产没有用于投资, 就不会出现房屋泡沫的现象。为了对以这一问题进行研究, 笔者采集了多方面的资料, 做出了不同的假设。另外, 房屋的空置率和房产泡沫的产生是否具有必然的联系呢?通过多方的推论和验证, 最终得出的结论是房产泡沫的出现主要是由于房产的价格出现了非合理性增高, 另外, 由于房屋的租赁也会受到投资交易的影响, 使用租金数量来对房屋的价值进行判断往往是不够的, 泡沫时期, 房屋的投资要远远比投机高出很多。其中比较明显的就是, 用租金对房产进行计算, 无法符合房屋的基本价值。
二、从租金与价格关系分析泡沫测度
人们在对房产的泡沫进行理解的过程中, 需要涉及到租金和价格之间的关系, 同时也能够对租赁市场的实际情况进行反映。另外, 单纯地从租金方面来对房产的价格进行估算, 可以根据一定的租金价格模型来进行。但是在考虑的过程中, 需要涉及到租金、价格以及泡沫状态等因素。人们在对住房资源产生需求的过程中, 需要从交易市场和租赁市场来进行获得, 同时还需要考虑到房屋的投资价值。随着各种不同类型交易活动的不断发展, 人们对房产财富进行分配也出现了明显的差异。找到房屋和货币的价值的相同之处, 将房屋看成是一种投资品。另外, 人们在持有房屋之后以高价出卖, 这就对房屋泡沫产生严重的影响。
从房屋泡沫和租赁市场的关系上看, 如果租金低于持有成本, 房主也很愿意将房屋租赁出去, 如果房屋的资本利润大于持有成本, 则房主将房屋进行空置是必然的。可见, 从租金和价格的关系的角度来对房产泡沫进行分析, 明确提出泡沫的测度问题。
三、调控房产市场的相关政策
现如今, 我国的房价正在不断提升, 政府要和陆续出台了一些调控政策, 在对房价进行抑制的过程中, 也取得了明显的成绩。具体的措施主要可以从以下几个方面来进行具体的分析:
(一) 房屋限购令
在我国的房产市场较热的情况下, 我国的十余个一线城市和二线城市都颁布了限购令。主要是在对房产市场进行抑制的过程中, 采用行政手段来对交易活动进行控制。采用限购令的可以从两个方面来进行, 第一是对房产证进行限制, 第二是对第二套房的贷款形式进行控制。限购令的实施, 从根本上取得了明显的效果。很多人都只能选择退房, 从某种程度上对购房的投机行为进行控制, 同时也出现了明显的弊端。在限购令实施的过程中, 主要是一种临时性的法律和文件, 在实施的过程中就会遇到诸多的难题。另外, 临时政策的颁布和实施无法将规则和标准进行统一, 不仅增加了房产投资的风险, 还给投机者提供可趁之机。最重要的是, 这一法律的实施难度相对较大, 在实施的过程中可能会导致房产的供求平衡程度下降。可见, 限购令的实施只能在短时间内起到一定的效果。
(二) 廉租房政策
在房屋交易市场中, 由于投资和投机方式的不断出现, 房价出现了不断上涨的趋势。大部分消费者在买房方面的能力十分有限, 租赁的需求也无法得到满足。租房的价格也随着上升, 因此, 用一些廉租房来对房屋市场进行补充可以从某种程度上缓解房产市场上的矛盾。可以使得房价回归到合理的水平。可见, 采用廉租房政策可以对房市进行高效控制。但是, 从某种程度上也存在着一定的弊端。廉租房政策只能在房租租赁市场上发挥其应有的功能, 但是对于房产交易行为来说, 并没有解决实质上的问题。房产泡沫依旧存在。
(三) 经济适用房
所谓的经济适用房就是对一些经济收入相对较低的住房需求者进行的一种照顾。这一政策的实施主要是在我国的房市交易市场中, 房屋的价格相对较高, 一些低收入的住户无法满足自身住房需求, 因此, 国家推出了经济适用房的政策。这种方式的优势也相对比较明显。但是存在的问题无法对销售对象的经济状态进行判定, 所以, 工作难度也相对较大, 房价过高, 供求积累, 政府的经济适用房也无法从根本上解决问题, 呈现出杯水车薪的效果。
(四) 交易税
为了抑制房价的过快增长, 中国早就以征收交易税的方式试图来调控房市。以二手房市场为例, 交易税主要包括契税、印花税、营业税、城建税、个人所得税、土地出让金等。新交易税出台可以在一定时间内抑制房价增长, 但是从长期来看效果并不明显。从长期效果来看, 交易税并不能起到抑制房市泡沫的作用。因为只要不交易就不会产生由交易税带来的附加支出, 所以只要房屋有足够增值空间, 投机者就会继续持有房屋。
(五) 房产税
征收房产税可以说是抑制房屋投机行为的杀手锏。在中国房价百压不下的局势下, 房产税与交易税的重要区别就是, 房产税抑制长期持有空置房, 而交易税只抑制短期交易行为。稳定房市的唯一手段只有征收房产税。虽然, 过高的房价预期还是会带来房市泡沫, 但是房产税可以延长弱泡沫周期, 甚至使房产泡沫稳定在弱泡沫阶段。
四、结论
本文主要通过对房屋交易市场和租赁市场的相互关系, 对房屋的基本价值做出明确定义:房屋的基本价值就是在零投资需求的市场中的房屋价格。本文还证明房价与租金比是衡量泡沫的重要参数。用实际房价与租金比和无投资预期下的理论房价与租金比可计算出泡沫系数。并分析了各种杠杆对房价的影响的作用。
参考文献
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[3]国务院发展研究中心课题组, 李剑阁, 任兴洲, 王微, 林家彬, 廖英敏, 李建伟.中国住房市场发展的基本判断与住房政策走向前瞻[J].改革, 2007 (12) .