英国住房保障制度（精选十篇）
英国住房保障制度 篇1
英国是世界上第一个进行和实现工业化的国家。19世纪中后期,繁荣的工业经济吸引了大量农业人口及外来移民向城市迁移,使城市化水平迅速上升。快速的城市化一方面对经济发展作出有力贡献;另一方面也导致人口膨胀、地价攀升,造成住房供应紧张、居住条件恶化。住房问题的日益严重引起了社会各界的关注,政府也不得不寻求措施进行干预,并由此开启了英国调控住房市场的先河。住房作为人类生存的基本必需品,政府有责任保障“居者有其屋”的实现。
一、英国住房保障政策的沿革
英国是世界上最早对住房市场进行政府干预的国家,针对住房问题出台的政策可追溯至1848年的《公共卫生法》(Public Health Act,1848)。在中低收入阶层的住房保障问题上,政府的干预十分明显。相比其他西方国家,高公共住房率是英国住房体系的显著特点,也是英国长期实施公共住房制度的结果(表1)。
1. 自由放任政策,适当引导与管制(19世纪中叶～20世纪初)
19世纪中叶前,英国政府在住房问题上采取自由放任政策,完全依赖市场调控,不加以任何形式的干预。19世纪中后期,随着住房质量低下、居住环境恶劣等问题愈发严重,政府在自由放任的基础上,开始实施一些引导性政策,倡导个人和团体建造质量好的住宅。1848年《公共卫生法》以法律条文的形式,制定了住房在布局、设计、建造等方面的最低标准,从而对住房建设者加以管制和约束。1915年,政府还出台了租金管制政策,由政府制定最高租金,限制房东通过任意增加租金牟取暴利。
2. 政府干预加强,直接参与建房(1919年～1945年)
第一次世界大战以后,许多城市建筑与住房遭到破坏,对贫民窟的大量拆除导致许多人失去住所,加之1929年经济危机造成的大萧条局面,住房供应更为紧张。与许多西方国家通过金融援助鼓励开发商增加住房供应的措施不同,英国政府在住房政策上最突出的内容是直接建房来解决住房问题,满足国民需求。
从1919年《住房与城镇规划法》开始,英国要求地方政府直接建设公共住房,以低廉价格提供给国民租住,中央政府则对地方的住房建设项目给予资金上的支持。但在这一时期,对于政府是否应该大举介入住房市场仍存在质疑,因此政府直接建房的规模并不大,住房保障体系处于初步形成阶段。
3. 政府发挥主导作用,建立公共住房制度(1946年～20世纪70年代末)
由于战争破坏,1945年后英国面临严重的全国性住房短缺。战后上台的工党政府将解决住房问题视为福利国家建设的主要目标之一,全面介入住房领域,实行由国家直接供应的公共住房制度。通过土地配额和建筑许可证政策,限制私有建筑商的发展,保证公共住房建设。工党执政期间,各地方政府大量建造公共住房,缓解了住房困难。1951年继工党后上台的保守党继承了这一制度,公共住房建设继续得到大发展。1946年～1979年间,地方政府建设了约510万套住房,以低廉的租金向国民出租,基本解决了英国的住房短缺及低收入家庭的住房支付问题。
资料来源:作者整理自绘
20世纪60年代后,英国住房政策的重心开始转移,政府逐渐减少对住房供应的直接参与,转为提供住房补贴;民间住房协会则呈现快速扩张的趋势。1974年颁布的《住房法》完善了住房补贴体系:一方面是对住房供应方的补贴,政府通过各项住房补贴金资助住房协会快速发展,使其逐渐取代政府成为社会公共住房的主要供应者;另一方面是对住房需求方的补贴,通过财政补贴和税率控制的政策影响人们对住房所有权的选择,导致20世纪60年代后,自有住房成为住房所有权形式的主体。
4. 政府退出住房供应,推行公房私有化(1979年～1997年)
1979年撒切尔政府上台后,以强势反对国家干预的自由主义思想,全面挑战二战后英国的福利国家体制,对公共住房制度进行了大刀阔斧的改革。一方面,政府全面退出住房供应,大力削减住房领域的财政开支,严格限制各级政府修建和供应公共住房;另一方面,通过颁布1980年《购买权法》、1984年《住房与控制权法》、1986年和1988年《住房法》等法案,并以贷款利益税减免等优惠政策大力推行公房私有化,鼓励租房者、私有企业和住房协会购买政府公房,并推动后两者在住房领域发挥更大作用。
撒切尔政府的住房改革转移了政府对住房保障所承担的直接责任,减轻了政府的财政与行政压力。在市场机制的作用下,有条件的中高收入阶层在改善居住环境的同时,还可通过投资住房获利;而低收入群体则因房价上涨陷入生活困难甚至无处栖身的窘境。前30年建立的公共住房制度在这一阶段几近消失,而住房市场因缺乏公共住房保障机制的缓冲作用呈现如上所述的两极分化局面。
5. 兼顾国家干预与市场调节,建设可支付住房(1997年以后)
布莱尔政府认识到保守党住房政策造成的问题,但在1997年上台后的首个执政期内,工党政府的住房政策并未因执政理念的转变而立即带来执政实践的转变。2003年起,工党政府加大了对公共住房政策的制定和执行力度,既继承了一部分前任保守党的自由主义政策,又加强了国家干预,重新强调政府在住房市场中的主导作用。
这一时期,实现住房保障的主要形式是建设“可支付住房”(affordable housing)。副首相办公室2003年制定的白皮书《可持续的社区:建设未来》、2005年制定的住房政策5年战略规划《可持续的社区:所有人的家》,财政部2004年发布的《住房供应评估:最终报告》等,都将可支付住房置于重要地位。2004年颁布的《住房法》就如何确保建设足够的低收入群体负担得起的社会公共住房、创建公平和良好的住房市场等做出了详细规定。2006年提出分享式产权购房计划,帮助公房租户、无房或栖身临时住所家庭、首次购房者和关键岗位人员(如教师、护士和警察等)购买住房。[1]
二、英国的住房保障形式
1. 英国的住房体系
(1)住房供应
英国的住房供应部门主要有3个,即地方政府、住房协会及私有企业。20世纪40～50年代,地方政府是住房供应的主体,通过大规模的公共住房建设,解决了战后严重的住房短缺问题;60年代住房政策转型后,私有企业开始逐步取代政府的主体地位;80年代撒切尔政府进行住房改革,英国的住房供应体系发生了根本性转变—私有企业成为住房建设的主力,政府则基本退出了住房供应领域。而住房协会的作用从60年代以后逐渐加强,最终接替地方政府,成为公共住房的供应主体。
(2)住房类型
按照所有权,英国的住房可分为私有住房和租住房两大类。其中,私有住房分为完全所有权住房和贷款购买的住房;租住房则分为地方政府出租住房、住房协会出租住房和私人出租住房。英国是一个住房私有率相当高的国家,特别是在1980年推行公房私有化政策后,住房私有率迅速攀升,改变了以往以租住房为主的住房格局。[2]
2. 英国的住房保障形式
当前,英国的不同城市根据自身实际制定不同的保障目标和详细的阶段性实施计划,通过对保障对象的严格认定,利用3种方式实现住房保障。[3]
(1)针对无家可归者和暂住人口—提供临时住所和廉租房
英国各级政府都将城市无家可归者和外来务工暂住人口的住房问题作为住房保障的重点之一。对离家出走者、由于特殊原因不能住在家里者以及因自然灾害造成的无家可归者等6类群体提供临时住所;对外来务工暂住人口则提供租金低廉的租赁房。
(2)针对租住或购买公共住房者—提供可支付住房
可支付住房作为目前英国住房保障的主要形式,又可分为租房和购房两部分内容。
租住可支付租赁房需提出申请。地方政府提供的公共住房由政府部门根据申请人的住房条件、财务状况、登记时间等进行打分,尽可能将住房提供给最需要的居民租住。住房协会提供的公共住房,则根据其自身的租房标准,向符合条件的申请人提供住房。第三种形式是合作租房。住房由合作者共同拥有,共同支付房租、负责维修并确定租金标准以及合作对象。
购买可支付产权房的居民,根据自身实际情况,可相应地享受购买权政策、获取权政策、置业计划政策、首次购房者政策、关键岗位人员购房政策等优惠政策。
(3)针对中低收入的租房者—提供房租补贴
中低收入家庭租住地方政府或住房协会提供的公共住房,政府予以一定数额的房租补贴;符合住房保障条件的家庭租住私人机构提供的租赁房,相应比例的租金由当地政府相关机构直接支付给房屋出租人。当前,有约2/3的政府公房租户、约70%的住房协会住房租户、约50%的私有住房租户得到租金补贴。
英国各城市都制定了严格的程序对住房保障群体进行判定,依据包括收入、养老金、保险金、税收等各种帐户记录,同时也考虑家庭人口数、家庭成员健康状况等指标,通过指标打分进行综合评定,最终确定住房保障的标准。
三、对中国住房保障发展的启示
1. 建立完整的住房法律体系
住房保障作为一项重要的社会公共政策,需要强有力的法律支持。作为高度法制化国家,英国在住房保障方面也非常注重立法,颁布了一系列与住房相关的法案,包括《住房与城乡规划法》、《住房法》等,且多年来几经修正,明确了各级政府在住房保障中的责任、居民享受的优惠政策、权利保障也通过法律条款确定下来。[4]
目前,中国与住房保障相关的政策、法规和条例已有许多,但在国家法律体系中尚缺乏一部专门的住房法。有关部门应尽快制定统一的住房保障法,以法律形式明确各级政府在推进住房保障工作中的责任,以及政府有关职能部门在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体分工;规范保障房投资、建设、管理运营等各个环节,确定保障对象、保障方式、保障水平、保障资金的来源、后续的执行监督。对保障住房建设、管理、运行中的违法行为要坚决予以严惩。各地方应结合本地经济发展的实际,制定地方性的住房保障法规,针对不同的保障对象,提供多种住房保障方式。这样从中央到地方形成一套完整的住房法律体系,才能保证住房保障的有效落实,杜绝乱象丛生。
2. 坚持政府在住房保障中的作用
回顾英国住房保障政策的沿革,可以发现是一个由福利供应为主转向市场供应为主的过程。尽管20世纪80年代保守党执政后政府基本退出了住房供应领域,停止大量投入资金直接建房的行动,但政府对住房市场的干预作用仍通过其他形式实现。当保障住房供应再度紧张时,英国政府除继续投入资金建设公共住房外,还鼓励社会机构参与建房,向居民发放住房补贴,发展住房信贷,积极发挥政府职能。
中国住房供应体系的演变与英国存在某种相似性。20世纪90年代的住房改革后,住房供应从政府保障型转为市场型。英国进行住房改革的前提是拥有较高的住房自有率,且改革后并未撤销如发放房租补贴等保障手段。而中国在推动住房制商品化、社会化的过程中,几乎全盘否定了住房福利,将其快速、完全地置于市场化环境下,忽视了对中低收入群体的住房保障。政府作为实施住房保障制度的主体,不能完全退出住房供应领域,而应本着兼顾效率与公平的原则,在维护市场机制的基础上,承担起构建住房保障体系的重任,同时采取灵活多样的手段,发动全社会的力量,多渠道筹集资金投资建设保障性住房,维护广大居民的切身利益,保持社会的和谐与稳定。
3. 建立高效的住房管理机构
在英国,由社区和地方政府部门(DCLG)负责制定全英住房政策及其社区改造、城市基础设施建设与住房投资的分配、管理。除此之外还有一些具有公共管理性质并相对独立的监管机构,如负责住房投资的家庭与社区管理机构(HCA)、负责对地方政府和住房协会进行监管的住房租赁服务机构(TSA)。地方层面上则有各地政府的住房管理部门以及大小不等的非营利性质的住房协会。这些不同层级的管理机构共同构成一个完整的体系,对住房市场的公平、稳定起到了有效的监督、管理作用。
中国目前对保障性住房的管理非常分散,呈现多头管理的现象。[5]举例来说,保障性住房的用地出让由国土部门推出,住房建设由住房和城乡建设部执行,房屋管理则由房管部门负责,保障对象的资格审查又由民政部门以及街道办来完成,另外还需要税务等其他部门的支持与合作(图1)。在目前的政府机构设置中,并没有相应的对保障性住房进行管理的职能机构,因此保障性住房面临“多人管理”却又“无人管理”的局面。为解决不同部门之间的协调困难问题,完善责任体系,有必要从中央到地方成立统一的住房保障管理部门,从土地出让、资金供应到房屋建设,实行统一管理、统一运行的机制。另外也可借鉴英国的经验,发展社会民间机构,参与对住房保障的监管。
4. 加快专业的住房金融发展
专业的住房金融在英国住房事业中占有重要地位并发挥着重要作用。具有互助性质的建房互助会曾在英国政府的大力扶持下垄断个人住房金融。1986年撒切尔政府解除住房金融管制后,银行、保险等金融机构在住房信贷市场与建房互助会形成激烈的竞争态势,导致后者的市场份额逐年走低。如今的建房互助会定位于吸收小额储蓄,支持低端住房信贷市场,向低收入家庭提供住房按揭贷款。另外,英国的金融机构还有各项抵押贷款优惠措施促进居民购房,主要特点是偿还期长、贷款率高、贷款方式多样。
近几年,除成功借鉴新加坡的公积金制度外,住房抵押贷款也已成为中国住房市场主要的购房手段。但住房金融仍滞后于房地产业的发展,主要表现在:作为住房保障的主要对象,低收入家庭缺乏担保主体,也没有类似英国建房互助会的住房金融机构直接面向低收入家庭发放低息或无息贷款;尚未建立完善的政策性住房抵押贷款风险担保机制,以使购房者在发生意外情况下可用保险金来支付贷款,在一定程度上为贷款机构规避风险;参与住房金融的机构偏少,涉及面窄,放贷条件苛刻,工作效率低。[6]因此,必须进一步地大力发展住房金融,积极开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款,完善贷款担保机制,降低中低收入居民申请贷款的门槛,增强其购房能力,并促进住房保障制度的顺利构建。
5. 加强住房保障的针对性
英国住房保障的重点放在无家可归者、低收入者、关键岗位人员和首次购房者。其政策针对性强,包括实物配租的公房、低收入租金补贴、产权共享方式,住房金融采取商业性贷款与政策性贷款相结合等方式,使保障对象在无力购房时,可租住公房或享受补贴,随着收入状况的改善选择逐步购买一定比例直至完全产权。
中国住房保障制度起步较晚,保障手段单一,且受到各方面条件制约。因而,必须制定分级计划,有步骤、有针对性地解决中低收入家庭的住房问题,根据不同的经济政策安排、住房发展阶段和居民保障需求,从住房供应结构和供应方式方面建立适应不同收入水平居民支付能力的、分层次的住房保障体系,提供不同的保障手段,灵活地适应不同保障对象的具体需求和保障待遇。
结语
住房保障是社会保障体系的一大基础性构建,住房保障政策是一项重要的公共政策。从整个历史发展过程来看,英国政府在住房建设和住房发展上,特别是住房保障领域起到的作用是积极和主动的。英国的住房发展历程表明,即使是实行自由市场经济的资本主义国家,在关乎全体国民基本生存权利的住房问题上,政府也需要进行适当干预;在住房供应严重缺乏时,更应承担职责,发挥主导作用,确保住房市场供需的基本平衡。现今中国住房保障的首要任务是实现“居者有其屋”,保障国民最基本的居住权。在仍有大量家庭缺乏住房购买能力的现实情况下,政府应积极发挥主导作用,加大保障性住房的供应量,利用各种形式建设廉租房、经济适用房,解决住房市场供需结构性失衡的问题,维持社会稳定,实现人民生活安康。
参考文献
[1]汪建强.二战后英国公共住房发展阶段简析.科学经济社会,2011(1):95～97,104
[2]刘玉亭,何深静,吴缚龙.英国的住房体系和住房政策.城市规划,2007(9):54～63
[3]郑翔.英国城市居民的住房供应和保障政策及其对我国的借鉴.中国房地产,2007(4):30～32
[4]唐黎标.英国住房保障制度的启示.中国房地产金融,2007(7):46～48
[5]黄安永,朱新贵.我国保障性住房管理机制的研究与分析—对加快落实保障性住房政策的思考.现代城市研究,2010(10):16～20
关于住房保障制度研究 篇2
房价的外部因素
今年，国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价没有停下上涨的脚步。其中原因复杂，而一个重要因素，是流动性过剩加剧房地产的供求紧张。
在这方面，导致房价上行的外部因素不可不察。
在中国经济与世界经济联系日益紧密的情况下，中国的资产价格膨胀带有深刻的全球化背景。首先，全球经济失衡严重，特别是前些年，主要经济体的低利率政策及外汇储备的增加等因素，导致流动性全球过剩。其次，今年以来，能源、矿产等资源性产品在全球范围内供需矛盾加大，价格不断走高，传导到国内，资源性产品价格上涨预期增强。上海财经大学教授钱逢胜分析，土地越来越成为稀缺资源，过多的资金追逐较少的土地，必然造成土地价格上涨。
全国工商联房地产商会此前公布的《2007年3季度中国房地产市场报告》显示，70个大中城市土地交易价格上涨15％，环比增加1．5％，其中居民住宅用地交易价格上涨16．2％。
在相同的国际背景下，房地产市场成为众多其他国家经济发展中的一个令人头疼的问题。韩国为地价的“一飞冲天”而发愁，日本地价走出16年来的低谷开始上行，而英国、美国的地价尽管今年开始下滑，但在2006年以前已上涨多时，都对经济保持稳定发展带来威胁。
对于中国，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静的楼市，给房地产市场发展带来新的复杂性。
显然，国际投行、海外基金投资中国房地产的热情高涨。知名外资中介行世邦魏理仕的研究报告显示，仅2007年第一季度，外资收购上海物业总成交金额达38亿元。
国家统计局数据显示，今年1至8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65．9％，增幅比去年同期提高30．1个百分点。今年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资的比重达到24．1％，比2006年提高近11个百分点。
德意志银行（亚洲）董事总经理王仲何分析，进入中国内地楼市的外资已涌现三波：第一波主要是来自香港、日本等地的亚洲资金，第二波是欧洲资金，第三波是美国、中东等地的资金，由传统的专注于一线城市，正向二、三线城市扩展。
广东省社会科学院产业经济研究所不久前完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》认为，越来越多的国外热钱投资到国内楼市，博弈人民币升值，刺激房价过快增长。
在流动性过剩背景下，通胀预期导致手有余钱者首选买房置业，住房保障缺位使得购买力不足者也被裹挟提前入市。中国科学院世界经济与政治研究所所长余永定解释说，一方面，资本市场发展为居民调整资产组合提供了条件，居民对持有储蓄存款的偏好降低；另一方面，随着物价水平上升，实际负利率情况越发严重，存款搬家，资金加速涌入资产市场。
次贷危机的警示
5日闭幕的中央经济工作会议透露出重要信息：已实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。
亚洲开发银行中国代表处首席经济学家庄健分析：“货币政策从‘稳健’转为‘从紧’，而不是‘适度从紧’，这在中国近年来比较少见，说明宏观调控的政策分量加重。”专家认为，虽然中国经济增长形势总体比较平稳，但是房地产等一些领域仍存在信贷投放过多等问题。
2007年对中国楼市产生深刻和潜在影响的外部事件莫过于美国次贷危机。从2002年起，美国房价每年涨幅逾10％，2005年暴涨17％。随后，美联储不断加息，利率达5．25％后，房价开始“跌跌不休”，次级房贷难以偿还、债券信用危机爆发。一大批贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，投资银行的高管们纷纷离职，危机至今仍在扩散。
专家认为，尽管我国情况与美国大不相同，但次贷危机仍给我们敲响了警钟。有关专家称，房价快速上涨有可能带来两方面后果：
一是大量的资金和其他资源过度追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，妨碍经济结构升级，影响长期竞争力。中国社会科学院工业经济研究所所长吕政指出，房地产市场投资资本的活跃，将提高当地工商业成本，打破资本平均利润率规律，抑制资金对企业创新的支持。
二是银行房贷规模急速扩张，风险可能向金融机构转移。央行在《第三季度货币政策执行报告》中，首次对房贷违约风险发出警示，“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势”。
“但对于楼市泡沫，现在只能一点点挤出。”国务院发展研究中心的专家指出，高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”，在发展中“以时间换空间”。即边通过不断释放调控信号来干预市场预期，边切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，让银行缓释风险。
事实上，中国新时期的住房保障体系正在建立：
——“二元管理”，界定了政府和市场边界，住房保障与市场分离。政府责任在提供保障性住房，市场化商品房则由市场配置。
——“三分需求”，即对于低收入人群，政府最重要的职责是搞好廉租房，让买不起房的居民或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中央今年在财政超收中将安排49亿元，加上地方财政共近几百亿元用于廉租房建设。按照中央经济工作会议精神，2008年将加快面向城市低收入群体的廉租住房建设。对于中等收入人群，政府则加大经济适用房的建设力度，使经济适用房大多数面向中等收入者。对于高档住房，主要靠市场调节。
从住房制度改革到住房保障 篇3
关键词：住房制度；制度改革；住房保障
中国住房制度改革已经历了32年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段，市场化程度较高，是所有经济领域改革较为成功的。但也存在着市场化过度、政府缺位、住宅产业政策不稳定，住房保障制度建设滞后等不容忽视的问题。应当反思我国住房制度改革，重构住房体系，从以“居者拥有其屋”目标调整到“住有所居”的目标上来，制定中长期房地产业发展规划和住房保障规划，政府从经济政策入手引导普通商品住房的发展，有效发挥市场在住房配置中的主导性作用；同时，应强化政府在保障住房体系中的主导作用，确立以公平价值为取向的住房保障制度，完善住房保障体系，改革现行的经济适用房政策，积极发展多渠道多方式供应保障性住房，扩大廉租房的保障范围，大力发展公共租赁住房，使所有公民“住有所居”目标得以实现。
一、我国住房制度改革历程
随着我国社会经济水平的不断提高与人口的迅速增加，进一步加剧了我国住房问题，使得传统的住房制度已经不能够满足现行社会的发展需求，因此，实现我国住房制度改革已是必然趋势。自二十一世70年代末截止至今，我国住房制度改革先后步入三个阶段。
1.住房商品化阶段
住房商品化阶段是我国住房制度的初次改革，该阶段起于1979年止于1990年，其主要是以提租和出售公房为突破口，以解决住房短缺问题为基本目标。住房商品化阶段下，重点针对于公房租金调整，一方面是所有房屋均按成本租金计租；另一方面是将住房消费纳入工资，彻底实现住房商品化。此次住房制度改革虽一定程度上满足了部分人的住房需求，但其未从根本上解决住房短缺矛盾。
2.住房制度改革在全国逐步推开并深化阶段
住房市场化是我国住房制度改革的第二阶段，该阶段起于1991年至于1997年，其主要是以“租、售、建并举”为手段，推进市场化改革。为响应住房制度的改革，上海和深圳等城市先后实施了“提租给补贴、买房给优惠以及各种购房优惠政策”，推动在全国范围内开始建立住房基金或住房公积金，实行“租、售、建并举，以提租促售房”的房改举措，以此，推进我国住房市场化的发展。
3.实行住房分配货币化并逐步建立住房保障制度体系阶段
住房分配货币化是我国住房制度改革的第三阶段，该阶段起于1998年止于2007年，其主要是以取消住房实物分配，实行住房市场化和社会化。1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该文献进一步确定了我国住房制度改革的目标和基本方向，其内容包括：一是打破住房实物分配，实行住房分配货币化；二是健全和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；三是完善我国住房交易市场，强化公有住房改革。以上内容有效推进了我国住房由传统住房体制逐渐向住房投资、分配、消费的社会化和市场化转变。
二、我国住房保障的性质和原则
1.我国住房保障的性质
(1)部分福利性。住房保障是政府部门为救助弱势群体所实施一系列机制，因此，福利性是其核心特征。总结来说，其部分福利性特征主要表现在三个方面：一是由以往的向全体社会人员提供福利转变为仅向中低收入阶层群体提供福利；二是对于能够有能力解决住房问题的全体，其享受福利待遇越低；三是加大对中低收入阶层的福利力度，即住房补贴、经济适用房、廉租房等。
(2)广泛覆盖性。住房保障是在全社会范围内开展，并非只针对于某一地域，因此，其具有广泛覆盖性特征。在市场经济环境下，部分群体有足够的能力解决自身住房问题，所以，我国在住房制度改革时应进一步缩小住房保障范围，即明确规定：住房保障机制仅覆盖于无力自行解决住房的中低收入困难的居民。
2.我国住房保障的基本原则
(1)制度化原则。完善的相应制度体系是保障民生问题的基础。就住房保障问题而言，我国只有建立起相应的住房保障制度体系，中低收入阶层居民的住房问题才能够得到有效的保障。同时，我国还需要构建起健全的监督机制和问责制度，为住房保障机制的顺利开展营造一个良好的环境。
(2)人性化原则。住房保障机制的人性化原则主要体现在三个方面：一是尊重被资助人的尊严和人格。其应将其住房资助视为社会给予的温暖，切勿将其视为自上而下的施舍。二是尊重被资助人的选择权。对于政府提供的公共福利品，应赋予被资助人充足的选择权，使其能够感受到政府给予的人性化服务；三是注意保护被资助人的发展权。住房保障作为一种社会救济或救助，其直接关系到被资助人日后生活的稳定，资助过程中应切实规避被资助人对资助形成依赖，积极鼓励其能够自主发展，为理想而奋斗。
(3)公平优先原则。住房保障机制的公平优先原则主要体现在三个方面：一是供给过程的公平。即在对每一个贫困居民进行住房保障时，应保证其程序的公开、公正以及透明，自觉接受社会公众的监督；二是供给机制的公平。即针对于中低收入阶层群体的住房保障经费均来源于财政，其供给并非全面通过市场机制的等价交换实现；三是供给取向的公平。即政府部门在实施社会住房保障时应始终树立公益性意识，尊重社会公众的集体意愿。
三、我国住房制度改革到住房保障的演变
我国住房制度改革到住房保障的演变，其供给形式表现为:住房合作建房、经济适用房、廉租房以及限价商品房等。
1.合作建房
对于住房合作社来说，其主要具有三种产权方式：一是由住宅合作社出资建设，其产权归住宅合作社所有；二是由个人出资建设，其产权归出资人所有；三是由住宅合作社和个人共同出资建设，其产权归住宅合作社和个人共同所有。针对于住房合作社，我国政府部门具有明确的规定：该住宅不得向社会出租、出售，一旦住戶不需要该住宅时应归还住宅合作社，由住宅合作社支配和管理。注：对于个人出资建设的住宅，住宅合作社应给与一定的补给。
2.经济适用房
经济适用房是城镇住房供应体系渠道之一，其主要针对于离退休职工、教师以及住房困难户。经济适用房是由政府部门或政府部门与开发商共同出资建设，并以成本价出售给离退休职工、教师中的住房困难户。经济适用房政策的出台在社会范围内引起了极大的轰动，很大程度上缓解了我国离退休职工、教师中的住房困难户的合租房问题，维护了我国社会的和谐稳定。
3.廉租房
廉租房是由政府出资建设，将其房屋租赁给中低收入阶层群体，其所收取租赁资金远远少于普通住房的租赁资金。继1998年起，国务院相继颁布了多项关于廉租房的政策法规，其中在《城市最低收入家庭廉租住房管理办法》进一步加大对中低收入阶层群体的住房保障，包括租赁住房补贴、实物配租以及租金核减，以此，最大限度上减轻中低收入阶层群体的住房负担。
四、建立统一协调的住房市场调控机制
基于我国房地产企业起步比较晚，目前，尚未构建起统一协调的住房市场调控机制，因此，不利于实现我国住房市场的可持续发展，故而，应采取有效措施力求构建起统一协调的房地产市场调控机制，具体措施包括以下几个方面：
1.进一步完善房地产预售制度。房产预售制度是房地产企业的一次创新与完善，该制度为推进我国房地产业的发展起着非常重要的作用，现阶段，我国房地产制度尚未成熟，其运用过程中还存在着诸多的漏洞，因此，房地产企业应不断完善房地产预售制度，严格预售条件，切实充分发挥房地产预售制度应有的职能。
2.不断加大租赁市场培育力度。租赁是解决居民住房问题第二选择，近年来，我国租赁市场得到了突飞猛进的发展，当前社会下，租赁的重要性越来越显著，而社会中绝大部分居民尚未能够认识到租赁的重要性，他们过分执着于购房，给予自身带来了巨大的经济压力和思想压力，因此，这就需要政府部门不断加大租赁市场培育力度，首先要彻底打破传统思想观念的束缚，加强居民树立购买与租赁并购的二元化消费观念；其次是政府不断加大对租赁市场的建设，营造良好的政策环境，进一步推进我国租赁市场的发展；最后是积极开辟保障性房源，切实充分发挥我国住房租赁保障功能。
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英国住房保障制度 篇4
1我国目前公积金管理运营中存在的主要问题
1.1 覆盖面不广、缴存率偏低, 制度欠缺公平性
我国住房公积金目前并没有覆盖非公企业人员、私营企业人员、下岗职工、个体劳动者和自由职业者以及进城务工人员, 全国有近3500万在岗职工还未参缴。同时住房公积金低息贷款优惠政策倾向于有一定支付能力的中高收入阶层, 低收入家庭无从享受住房公积金低息贷款优惠, 造成制度的不公平。
1.2 公积金的闲置金额高, 使用效率低下
长期以来, 我国的住房公积金使用效率较低下, 闲置金额总量较大。如2008年度我国缴存的住房公积金的总额度为4469.48亿元, 而住房公积金的提取额仅为1958.34亿元, 仅2008年的闲置公积金达2511.14亿元, 2008年公积金的使用效率仅为43.82%。同年累积的全国住房公积金缴存总额高达20699.78亿元。2010年, 我国缴存的住房公积金总额达到2.2万亿元, 而闲置的公积金高达6000亿元, 照此发展趋势, 专家预计到“十二五”期末, 全国年结余的住房公积金额度将达到1万亿元左右。全国如此高额度的闲置住房公积金与我国目前中低收入阶层住房紧张的情况是不相符合的, 因此, 我国如何提高公积金的使用效率, 从而有效缓解公民, 尤其是大中型城市公民的住房紧张问题, 是政府各个部门都应该十分重视的问题。
1.3 公积金投资效率低下, 保值增值困难
按照国务院发布的《住房公积金管理条例》的规定, 目前我国住房公积金可以通过三种方式实现增值收益:利用住房公积金的个人住房贷款、国债投资以及银行存款。然而, 目前我国个人住房贷款资金的运作效率低, 国债投资品种过于单一, 通过银行储蓄的利率又过低, 使得我国住房公积金保值增值困难。公积金采取现有的这种封闭、单一的运作方式, 不仅限制了与金融资本市场的联系也无法实现资金的流动性和营利性。住房公积金保值增值困难, 已成为影响我国住房公积金制度全面推行和持续发展的一大瓶颈。
1.4 管理不太规范, 法制不太健全
目前的住房公积金管理机制不规范, 管理制度缺乏系统化和具体化。住房公积金管理中心无法承担住房公积金运营风险。全国上万亿的住房公积金资金实际上是由各地管理中心作为商业银行的超级储户方式调度运作, 但是这部分巨额资金却不在直接金融监管体系范围内。同时, 针对公积金管理和运营的法制建设并不完善, 没有制定出一个公积金有效管理和运营以及风险承担的责任机制和补偿机制。
2英国公共住房政策发展历程和特点
英国经济发展得较早, 住宅问题也最早出现。随着第一次工业革命的深入, 特别是第一次世界大战结束后, 大批人及退伍士兵进入城市, 住房供需矛盾日趋严重, 大部分城市居民没有住房, 加上由于恶劣的住房条件导致瘟疫流行等社会危机, 社会公众强烈要求政府干预住房市场。1919年英国政府出台《住宅法》, 确立了以社会住房为核心的住房政策, 国家通过投资建造公共住房, 并以低租金给居民的方式, 对住宅市场进行干预。第二次世界大战后, 由于战争破坏, 英国住房出现严重短缺的情况。政府以集中建设公房为重点, 大力促进住宅建设, 以此来增加住房供应。20世纪60年代, 为保障居民的基本住房, 政府更是鼓励住房协会参与到住房建设和管理, 并设立了专项财政基金, 以提供低廉租金住房。1979年撒切尔夫人为首的保守党执政后, 为了解决政府公共部门低效率和机构臃肿等诸多问题, 大力推行“私有化”政策, 政府把提高住宅私有化率作为主要的住房政策目标。在20世纪90年代后期, 布莱尔为首的工党在原有住房政策的基础上, 继续调整和完善公共住房政策, 首先是提高公共住房的质量标准, 并合理确定公共住房的租金价格;其次是继续鼓励地方政府将公共住房向住房协会转移。
解决城市居民, 尤其是中、低收入阶层的住房问题, 一直是英国政府住房保障政策的根本目标, 但是在不同的历史时期, 住房保障政策的具体目标并不完全相同。从整体上看, 英国的住房保障政策的改革可以简单地归纳为:从由政府直接投资建造住房发展到通过市场机制, 解决住房问题, 其特点主要表现为以下三个方面:
2.1 用立法推进住房保障制度的实施
英国的住房保障制度基本上是以法律形式存在的, 反映在不同时期的住房法中。早在1851年英国就颁布了《劳动阶级租住公寓法》, 成为最早的住房立法, 随着经济时代的不断发展, 住房保障制度的不断变革, 英国政府陆续颁布了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等各种法规, 这些法案法规为英国公共住房政策的执行提供了法律依据和有效保障, 从而确保了住房政策的有效实施。
2.2 中央政府和地方政府协同调控执行
在英国的住房保障制度中, 占据主导地位的仍是中央政府, 但中央政府只进行适度调控;地方政府作为住房保障政策的执行者, 起着直接和关键作用。中央政府和地方政府的协同调控执行主要表现在:一方面, 中央政府对地方政府的住房政策的实施进行宏观调控, 地方政府负责住房分配、管理和租金制定政策等方面的具体实施和执行。中央和地方两级政府之间通过调控执行相互配合, 构成英国住房保障制度的主体, 发挥很大的作用。
2.3 采用多种政策进行调控
英国的住房保障制度包括公共住房的财政政策和金融政策, 并结合引导和管制政策, 直接供应和间接补贴双管齐下。英国的金融机构比较发达, 各金融机构之间有明确的分工, 资金来源及用途受到严格限制。其中, 参与住房抵押贷款的机构较多, 如商业银行、投资银行、建筑社、住房协会以及外国金融机构。政府通过立法引导住房协会、私营公司等的住房建设和投资方向, 通过行政手段赋予住房协会更多支配和管理社会分房的权利职能, 另一方面又要求企业在房地产开发时须配建固定比例的保障性住房。除此之外, 政府对保障性住房的质量标准和租金也有着苛刻的要求, 从而保证居民的基本生活质量。
英国公共住房财政政策的基本内容为对房租进行管制、地方政府直接投资建造住房、对住房的房租和地方政府进行补贴以及针对无家可归者采取的新措施等。
3对我国住房公积金制度发展完善的借鉴启示
3.1 加强和完善立法建设, 为住房保障制度提供法律支撑
住房保障及公积金制度的完善作为一项重要的社会政策, 需要有效的法律支撑和保障, 完善的法律体系保证是英国住房政策实施效果显著的基本原因之一。英国政府制定了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等法规, 法律明确规定了公民的居住权, 要求保障公民的基本居住条件。我国至今尚未制定住房保障的专门法律, 由于缺乏法律的规定与约束, 地方政府常常漠视住房保障, 住房公积金制度也相当不完善, 无论是管理上还是经营上均缺乏有效法律法规的引导和保障。国家政府有关部门应尽快根据我国国情, 制定专门的住房保障法律法规, 从立法层面来规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及专门管理机构的建立, 有效引导和完善住房公积金的合理使用, 有效指导地方政府在公民住房政策上的具体实施。在统一的住房保障法律法规的前提下, 地方政府也要从当地的实际情况出发, 制定地方性的住房保障法规, 保障基本居住条件和质量。
3.2 加快政府职能转型, 发挥政策导向作用
住房保障制度作为一项重要的社会政策, 政府应当成为构建住房保障制度的主体。在我国目前的住房保障制度中, 政府过分地强调市场因素, 使得住房的货币化现象严重, 相关部门的住房保障职能也没有完全确定起来。政府应当积极转变职能, 使得住房保障制度的构建建立在市场机制的基础之上, 实行住房政策的市场化, 但同时政府也要积极发挥主导作用, 通过公共政策引导和公共产品的供应, 引导开发商投资保障性住房, 来解决居民尤其是低收入者住房问题。政府应更好的发挥政策导向作用, 保证我国的住房保障制度不断建设完善。
3.3财政和金融相结合促进住房保障的实施和公积金的保值增值
英国在住房保障制度的实施中采取财政政策和金融政策相结合的方式, 尤其是金融机构的发展对于改善居民生活条件和质量起到了非常大的作用。我国目前的住房保障制度主要采取财政政策, 住房金融政策十分不完善。发展面向中低收入家庭的住房金融机构可以提高住房公积金的覆盖面, 保障中低收入家庭的住房条件。同时, 在公积金的投资运营中也要发展多种金融工具来实现基金的保值增值, 而不只是限于存入银行、购买国债等。
3.4 建立多层次、覆盖面广的住房保障体系
我国居民由于收入的差异导致各自承担住房费用的能力也各不相同。我国目前针对不同层次的收入群体实行不同的住房政策。针对中低收入者政府提供廉租房、经济适用房以及公共租赁住房等多种形式, 但是这些政策在实际的实施过程中发生了扭曲, 导致目标群体的模糊化和不公平。制定多层次的住房保障制度并能有效实施对于解决我国不同群体的住房问题有着重要的意义。
参考文献
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英国住房保障制度 篇5
第一章 总
则
第一条 为完善本市城市廉租住房保障制度，保障城市低收入住房困难家庭的基本住房需要，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)和有关法律、法规、规章及规范性文件，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市区城市低收入住房困难家庭申请廉租住房保障及相关管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称的城市廉租住房保障制度，是指政府按照规定的条件通过发放租赁补贴、实物配租、公房租金核减等方式，解决城市低收入家庭住房困难的住房保障制度。
第四条 廉租住房保障以发放租赁补贴为主要方式，同时实行实物配租和公房租金核减等方式。
本办法所称的租赁补贴，是指廉租住房保障部门向符合条件的申请对象按照廉租住房保障的补贴标准发放租金补贴，由其自行租赁住房。
本办法所称的实物配租，是指廉租住房保障部门向符合条件的申请对象提供住房，并按照廉租住房租金标准计收租金。实物配租的新建、改建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。
本办法所称的公房租金核减，是指对现已承租市直管房和各单位自管公房的低收入住房困难家庭，按照廉租住房租金标准给予减收住房租金。
第五条 市住房制度改革领导小组办公室、市住宅建设办公室(以下简称市房改办住建办)负责本市廉租住房保障的实施工作。
各级建设、发展改革、国土房管、规划、市政园林、财政、人事、物价、民政、统计、公安、工商、劳动社会保障、监察、审计等政府职能部门按照职责分工，协助做好廉租住房保障的相关工作。
各街道办事处、镇政府应当设专人负责廉租住房保障的申请受理、审核等工作，相关工作经费纳入市区两级财政预算。
第六条 本市廉租住房保障水平以保证低收入住房困难家庭基本住房需要为原则，市房改办住建办应当做好本市城市低收入家庭住房困难情况的调查摸底工作，根据本市经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素合理确定。
第二章 保障对象和申请程序
第七条 申请廉租住房保障应当同时符合下列条件：
(一)申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住；(二)家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合政府公布的标准(附件1)；(三)无自有产权住房，或观自有产权住房人均居住面积低于10平方米；(四)未享受过以下购房优惠政策： 1．按房改成本价或标准价购买公有住房； 2．购买解困房、安居房、经济适用住房； 3．参加单位内部集资建房； 4．落实侨房政策专用房； 5．拆迁安置新社区住房； 6．政府提供的其他购房优惠政策。
(五)申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。市、区民政部门负责对家庭收入情况的审查核实，住房保障部门负责对家庭住房困难情况的审查核实。
对本条第一款第(二)、(三)项规定条件实行动态化管理，市房改办住建办会同市民政局每年度根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报市政府批准后公布执行。
第八条 申请廉租住房保障应当以家庭为单位，申请人和共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。
30岁以上的单身人士，可独立申请。
第九条 申请廉租住房保障按照以下程序进行：
(一)领表：申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处、镇政府领取《广州市廉租住房保障申请表》(以下简称申请表)；
(二)申请：申请人应当如实填写申请表，并向户籍所在地街道办事处、镇政府提交申请表和相关资料，街道办事处、镇政府按本办法第十条的规定受理申请；
(三)初审和公示：街道办事处、镇政府应当在受理申请之日起20个工作日内，采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，完成对申请人的户籍、收入、住房、资产等申报情况的调查和初审。申请人及有关组织或个人应当接受调查，如实提供有关情况。街道办事处、镇政府调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况在申请人所居住的社区进行公示，公示时间不少于10个工作日；申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处、镇政府应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地街道办事处、镇政府应当同时组织公示，公示时间不少于10个工作日。对公示的情况有异议的组织和个人，应当在公示期内书面向街道办事处、镇政府提出，街道办事处、镇政府自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，受理申请的街道办事处、镇政府应当在2个工作日内将申请资料和审核意见提交市国土房管局各区分局；
(四)复核：市国土房管局各区分局应当自收到初审资料起15个工作日内会同区民政局完成复核并按本办法规定对申请人情况进行评分(评分标准按本办法附件2执行)；评分后将申请资料和审核意见报送市房改办住建办；区民政局应同时将申请资料报市民政局备案；
(五)批准和公示：市房改办住建办应当自收到申请资料和审核意见之日起10个工作日内会同市民政局将经复核符合资格条件的申请人姓名、工作单位、现住房地址、现住房条件、家庭人口、家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭资产情况、受理单位及拟定的廉租住房保障方式等在市国土房管局网站上公示，公示时间不少于10个二作日。对公示的情况有异议的组织和个人，应当在公示期内书面向市房改办住建办提出异议，市房改办住建办应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，市房改办住建办应当在2个工作日内批准申请人取得廉租住房保障资格并予以公告，按批准的保障方式进入轮候。
第十条 申请廉租住房保障应当提交以下资料：
(一)申请表及户口簿、身份证、结婚证、单位或街道办事处、镇政府出具的计划生育证明；离异或丧偶的，提供相关证明；
(二)在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的证明资料，共同申请的家庭成员所拥有的其他房产的证明资料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明；
(三)申请人及共同申请的家庭成员上一年度收入证明(工资收入含奖金、各类补贴、加班费或其他收入)，以及上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；个体工商户或投资办企业的，提供营业执照和上一年度个人所得税及相关税收缴交凭证；
(四)大中专院校毕业后取得本市市区城镇户籍的，提供毕业证书及在穗工作的相关证明；
(五)因就学、服兵役等原因户籍迁出本市市区的，提供原户籍所在地派出所证明；(六)属民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭的，提供《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》、《广州市低收入困难家庭证》或《广州市工会特困职工证》，免交本款第三项规定的资料；
(七)属烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)残疾人以及受到区政府以上各级政府表彰的劳动模范的，提供相关证明；
(八)家庭资产情况及其证明材料；(九)诚信承诺书。
前款规定的各类证明材料，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。收入、资产、住房面积的证明材料按照本办法(附件3)的要求提供。
第十一条 申请人家庭年人均可支配收入、家庭资产、现自有产权住房建筑面积采取网上核定，有关单位应当按照核对要求，在收到市房改办住建办提交之日起的15个工作日内提供相应的电子化信息。
第十二条 市房改办住建办应当将取得领取租赁补贴或实物配租资格的家庭按评分高低排列轮候顺序，并按轮候顺序发放租赁补贴或配租；分数相同的，通过摇珠方式确定先后顺序。
第十三条 处于轮候状态的申请人家庭在穗年限评分、婚龄评分、轮候评分随着时间变化而相应自动调整。申请人家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况改变的，申请人应当自改变发生之日起30日内向街道办事处、镇政府如实提交书面材料，由街道办事处、镇政府根据实际情况重新审核资格条件，按程序报批后调整轮候顺序。
第三章 租赁补贴 第十四条 租赁补贴按照人均保障居住面积、家庭人口、补贴标准、收入水平等因素确定。
第十五条 租赁补贴计算公式为：租赁补贴=(人均保障居住面积标准－人均现有居住面积)*家庭人口*补贴标准*补贴系数。具体标准如下：
(一)人均保障居住面积标准：可领取租赁补贴的双特困家庭为14平方米，其余廉租住房保障家庭为10平方米；
(二)家庭人口标准：1人户按1.5人计算，2人以上的，按实际人数计算；(三)补贴标准：居住面积每平方米23元；
(四)补贴系数标准根据家庭年人均可支配收入情况确定，具体为：
1．家庭年人均可支配收入为6681―7680元，按补贴标准的55%计发补贴，补贴系数为0.55；
2．家庭年人均可支配收入为5681―6680元，按补贴标准的70%计发补贴，补贴系数为0.7；
3．家庭年人均可支配收入为4681―5680元，按补贴标准的85%计发补贴，补贴系数为0.85；
4．家庭年人均可支配收入低于4680元和经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭，按补贴标准的100%计发补贴，判、贴系数为1。
前款规定的补贴标准、补贴系数和计算方法的调整，由市房改办住建办会同市财政部门拟定，报市政府批准后公布执行。
第十六条 租赁补贴按照以下程序发放：
(一)市房改办住建办按照轮候顺序向申请人发出《办理租赁补贴通知》；(二)申请人自收到通知之日起6个月内自行寻找合适的房源；
(三)申请人与房屋出租人签订由市房地产租赁管理所统一印制的《房地产租赁合同》；(四)申请人到房屋所在地的区房屋租赁管理机构办理《房地产租赁合同》登记备案手续，税费缴交按国家有关规定执行；
(五)申请人持已登记备案的合同到房屋所在地的街道办事处、镇政府办理租赁补贴发放手续；
(六)街道办事处、镇政府将发放租赁补贴的名册和有关资料送市国土房管局各区分局复核；
(七)市国土房管局各区分局将复核后的名册和有关资料报送市房改办住建办核定；(八)市房改办住建办核定后发出《租赁补贴发放确认书》；
(九)市房改办住建办按月在指定银行将保障对象的租赁补贴存入房屋出租人名下的银行账号内。
第十七条 申请人与房屋出租人议定的房屋租金超过核定的租赁补贴标准的，超出部分由保障对象自行承担；低于核定的租赁补贴标准的，按照实际发生金额发放租赁补贴。
第四章 实物配租
第十八条 实物配租方式适用于以下情况：(一)经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭且符合廉租住房保障条件的；
(二)符合廉租住房保障条件的烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休或离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上(含三级)残疾人等家庭。
第十九条 实物配租的房源包括直管公房、单位存量公有住房、政府收购、改建的住房、新建廉租住房、社会捐赠住房及其他住房。
第二十条 市房改办住建办每季度根据房源情况，按申请人评分情况排序安排廉租住房；分值相同的，通过摇珠方式确定先后顺序。
本期未能承租的申请人加分后进入下一期轮候。
实物配租家庭不服从安置住房的，采取发放租赁补贴的方式解决住房问题。对经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭，符合廉租住房保障条件的，按照应保尽保、发现一户解决一户的原则，凡申请实物配租的，无需轮候，直接安排廉租住房；其租金标准按照使用面积每月每平方米1元计收，其他低收入家庭按照使用面积每月每平方米2元计收。
符合本办法第十八条规定，但家庭人均居住面积超过6平方米或人均建筑面积超过9平方米的，不参加实物配租，直接发放差额租赁补贴。
第二十一条 实物配租按照以下程序进行：
(一)市房改办住建办按照轮侯顺序发出《实物配租轮候通知书》；(二)申请人办理选房手续；
(三)申请人与市房改办住建办签订廉租住房租赁合同，并办理房屋租赁备案手续，税费缴交按国家有关规定执行；
(四)申请人到房屋所在地相关单位办理入住手续。
第二十二条 承租人负有保证房屋及其设备完好并合理使用的义务，因使用不当或其他人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当负责修复并依法承担相关费用。
第二十三条 廉租住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和房屋空置期间产生的物业管理费等相关费用，以及用于回收、回购、收购住房等所需的资金，纳入部门预算，由市财政核拨。
第二十四条 新建的廉租住房在交付使用前，应当具备基本居住条件。原有的廉租住房在投入使用前，由市房改办住建办视实际需要进行基本装修，相关费用纳入房屋修缮经费项目管理，由市财政核拨。
第二十五条 承租人应当及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、环卫、物业管理等单位申请办理开户和变更手续，相关费用由承租人自行承担；接到申请的相关单位应当提供方便，保证承租人正常使用。
第二十六条 廉租住房的租金收缴和房屋修缮等具体事务性工作，可由市房改办住建办委托具备相应资质条件的单位进行管理。
第五章 公房租金核减
第二十七条 经批准符合公房租金核减条件的申请对象，可直接到市国土房管局各区分局或房屋产权单位办理公房租金核减手续。对经民政部门核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭，符合廉租住房保障条件的，按照使用面积每月每平方米1元标准缴交租金；其他低收入家庭按照使用面积每月每平方米2元标准缴交租金。市国土房管局各区分局或房屋产权单位应当按照上述标准计收住房租金。
第二十八条 市国土房管局各区分局或房屋产权单位应当将办理公房租金核减的情况定期回复市房改办住建办。
第六章 退出机制
第二十九条 保障对象应当在取得廉租住房保障的次年起，每隔2年的3月向市房改办住建办或其委托机构如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，市房改办住建办或其委托机构应当会同有关部门对其申报情况进行审核，并按以下规定处理：
(一)经审核符合保障条件的，继续提供廉租住房保障；
(二)经审核家庭收入、资产、人口、住房等情况发生变化，不再符合原核定保障标准、方式，但仍符合其他保障标准、方式的，按对应的保障标准、方式调整；
(三)经审核不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。
第三十条 申请廉租住房保障后出现下列情形的，保障对象应当主动申报退出廉租住房保障：
(一)家庭收入、资产已超过规定标准的；(二)购买或通过其他途径获得住房的；
(三)出现不符合廉租住房保障条件的其他情形的。
第三十一条 廉租住房保障对象主动申请退出廉租住房保障的，按照以下程序进行：(一)向市房改办住建办提出书面申请；(二)与市房改办住建办签订退出协议；
(三)按照本办法第三十二条规定办理退出廉租住房保障，其中腾退租住的廉租住房的，应当结清水、电、煤气、电视、电话、物业及其他应当由承租人承担的相关费用，同时将户籍迁出。
第三十二条 取消廉租住房保障的具体办法如下：
(一)领取租赁补贴的，给于保障对象12个月过渡期，过渡期内发放租赁补贴的50%；过渡期满，停止发放租赁补贴；
(二)享受实物配租的，应当腾退租住的廉租住房；暂时无法腾退的，给予12个月的过渡期，过渡期内按公房租金标准计租；过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按公房成本租金标准的50%计租，一年后按公房成本租金标准计租；
(三)享受公房租金核减的，停止减免租金，纳入公房管理，按公房管理的有关规定计收租金，退出廉租住房保障的家庭，符合经济适用住房申购条件的，经市房改办住建办按照本市有关经济适用房管理规定批准后，可优先购买经济适用住房。
第七章 监督管理
第三十三条 市房改办住建办不定期对廉租住房保障对象进行随机抽查，经抽查不再符合保障条件的，取消廉租住房保障。第三十四条 不按本办法第二十九条规定及时申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况的，市房改办住建办暂停发放租赁补贴，对享受实物配租或公房租金核减的家庭，按公房成本租金标准计收租金。
第三十五条 申请人以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房保障的，由市房改办住建办收回房屋，并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金，或追回已发放的租赁补贴、已核减的租金；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
对出具虚假证明的组织和个人，由市房改办住建办提请其上级主管部门或监察部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 有下列情形之一的，市房改办住建办收回房屋，或追回已发放的租赁补贴、已核减的租金，并依法追究相关人员责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任：
(一)申请人擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的；(二)无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的；(三)无正当理由连续空置住房3个月以上的；
(四)擅自对实物配租的住房进行装修和扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；
(五)故意损坏实物配租的住房及其附属设备的；(六)违反《广州市房屋租赁管理规定》的有关规定的。
第三十七条 违反本办法第三十五条、第三十六条规定的，应当同时取消申请人及共同申请家庭成员的保障资格，5年内不得再受理其申请。
第三十八条 政府职能部门和街道办事处、镇政府工作人员在资格审核和监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
申请人及共同申请人的家庭成员对申请廉租住房保障工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。
第八章 附 则
我国住房保障制度的建设与发展 篇6
【关键词】 住房保障;政策;经济适用房;廉租房;住房公积金
一、研究背景
住房问题产生的基本原因,是城市化和工业化的加速发展。由于工业和人口在在城市高度集中,产生了对城市土地和住房供应的巨大需求,推动土地价格和住房价格上涨,超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。大批的低收入居民被边缘化,这为城市的和谐稳定埋下了隐患。随着经济的快速增长,我国城乡居民的收入有了较大的提高,也存在着一时难以解决的问题:房价收入比偏高;居民收入差距扩大。解决中低收入家庭的住房问题,加快构建我国城镇住房保障制度已成为政府在住房领域中的核心内容。
二、我国住房保障制度的相关政策
于住房制度基本政策框架的主要文件有三个:一是1994年7月18日国务院下发的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。文件中首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;二是1998年国务院以国发[1998]23号文发出《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,文件中首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;三是2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,文件中提出,以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,力争到“十一五”期末使低收入家庭住房条件得到明显改善,农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
三、我国住房保障制度存在的问题
1.经济适用房建设管理中存在的主要问题。由于销售对象的范围过大,导致主要受益人发生偏差,财政补贴效益流失。经济适用房的价格太高,面积太大,户型设计不合理。成片开发、集中布置的产生了负面影响。在城市的某些地方划出特定区域集中建设经济适用房,形成经济适用房住宅小区,从表面看,便于操作实施,可以较快地见成效和树立政府为市民办实事的良好形象。从城市规划的角度来说,它容易导致社会阶层在空间上的分化与隔离,不利于社会和谐共处。
2.廉租房体系中所存在的问题。缺乏明确的目标和长远规划,思想认识和重视程度不足,工作力度太小。廉租住房适用对象范围过窄,这种比较狭窄的范围规定,在廉租房体系的培育初期对社会的稳定起到了重要作用。一个社会中总会存在有过渡性的“夹心”阶层,他们无力负担购买经济适用住房的首付款,属于目前住房体系中被忽略的一个阶层。缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道也是廉租房制度实施过程中的一个问题。
3.住房公积金制度中所存在的问题。住房公积金覆盖面窄,公积金累积数额不够,难以发挥很大效用;资金大量沉淀,使用效率偏低,真正用于中低收入家庭租房、购房的比重低,大部分都用于单位建房;管理不够完善,资金违规使用情况严重,有挤占、挪用等违规操作问题;公积金管理工作不规范,大多数地方没有建立健全住房委员会制度,以致公积金的管理实际是地方政府分管领导说了算。
四、对策建议
1.适度发展经济适用住房。经济适用房制度需要规范和完善,在政策框架已经确立的情况下,相关管理部门应当有实施细则,在操作上适度增加公开性,防止在执行过程中走样而产生新的社会分配不公。发展经济适用房可以吸收租售并举的共有产权制度、实行货币化补贴等成功经验,因地制宜采取多种形式。在一般的住房消费循环中,客观上存在着过滤现象,被过滤下来的住房有不少是符合保障性住房要求。在我国住房自有化率已经高达80%的情况下,继续过度发展经济适用房,不利于住宅存量资源的有效利用。
2.以廉租房建设为主,推进社会公平。根据我国城市弱势群体的社会特征、经济状况和住房现状,以及城市住房供应体系现状,制定相应鼓励政策,发展廉租房,扩大廉租房的供应范围,才是目前解决城市弱势群体住房问题的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下,政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主,才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。
3.完善公积金制度,帮助中低收入家庭解决住房困难。要扩大住房公积金的覆盖面与保障范围,重点是扩大非公经济组织中公积金的缴存。住房公积金使用要增加向中低收入家庭的政策倾斜。
参考文献
[1]褚超孚.《城镇住房保障住房研究》.经济科学出版社,2005(8)
英国住房保障制度 篇7
1.1 20世纪30年代前后的廉价公房开发的过渡阶段
1936年《住宅法》首次授权地方政府出售政府拥有的住宅,以便减轻政府的住宅支出,增加财政收入,缓解财政负担过重的矛盾。但此项政策直至1972年出于政治考虑才开始实施。
这一时期英国出现了严重的房荒现象。英国政府在这一时期最主要的住宅开发资金投入到了廉价公房建造方面,而对私有住房开发的干预力度较弱。地方政府为了掌控房源开始通过财政拨款的形式大量建造产权属于地方政府的廉价公房。缓慢地改变了地方政府掌控的住宅存量在全英国总的住宅存量中的结构比例。
1.2 20世纪40年代至70年代前后的廉价公房大开发阶段
地方政府开发住宅的基本思想集中体现了社会住房保障制度的观点,即认为政府主要的职责是保证满足每一个公民的住房需求量。在财政支持方面,中央政府根据中央财政每年的建房预算安排,综合各个地方政府的建房情况和低收入居民住房需求情况,按年度向地方政府拨款,由地方政府负责进行公房建设。英国政府还实行了国家津贴“地方当局营造房屋”计划,帮助地方政府解决战后各城市存在的严重住房问题。
上面两个阶段主要表现为英国政府通过建造大批廉价住宅并以低租金出租给中低收人居民。
1.3 20世纪80代至90年代的公房私有化转移阶段
重点是通过公房出售(公房私有化)的方式改革原有的公房使用制度。中央政府开始认识到,实行购租房屋者尽其所能和政府适度支持(住房商品化和适度社会保障)相结合的住房供应制度是解决中低收入者“住房灾难”最有效的制度。中央政府用各种优惠措施鼓励居民购买廉价公房,采用了房价优惠、抵押贷款优惠、贷款利息免税等形式。
2 英国住房保障的特征
2.1 英国住房保障的供给模式
从世界各国住房发展的经验来看,绝大多数国家或地区住房政策目标的重点是帮助那些无力自行解决住房的低收入者解决住房问题。各国住房政策的主要差别是为实现上述政策目标而采取的措施和途径不同。公共住房政策在市场经济发达国家主要是用于为低收入者(包括低收入者和最低收入者)提供住房。
英国住房保障供给模式模式是以英国为代表的由政府、地方、社团直接向居民提供公共住宅。与美国住房保障供给模式有所不同,以美国为代表的私人企业经营方式,以商品的形式向社会提供住房。以英国为代表的由政府、地方、社团直接向居民提供公共住宅。在住房保障供给方面,美国更强调市场对于公共住房的供给;而英国更强调政府对于住房供给的主导作用。
2.2 英国住房保障补贴的特征
财政补贴是政府对住房市场干预和调节的有效手段,概括起来主要有两大方式:一是政府直接介入住房供给并相应投入财政补贴的方式,即供给补贴;二是政府向住房需求者提供财政补贴的方式,即需求补贴。
政府补贴主要是从供给和需求两方面着手。在供给补贴方面,英国政府直接建造大量低租公房供住房困难户、低收入户居住。在需求补贴方面见表1。
资料来源:摘自C.琼斯.《社会政策方式》.伦敦:伦敦出版社,1985[1].
2.3 英国公共住房金融模式———民间专营机构控制的互助型模式
英国住房金融机构的设置是一种民间专营机构控制的互助性模式。英国建房社团作为专营住房金融业务的民间互助机构,所办理的住房金融业务占全国的80%以上。
英国的建房社团是通过办理存款、向会员和非会员发放住房金融贷款的非盈利机构,受特殊法律手段管理。按照法律规定,社团只能吸收以贷款为目的的储蓄,提供一定范围的附带性服务,而不能投资于金融市场,不能从事任何完全所有或租赁保有房地产证劵形式以外的贷款。建房社团是投资者与借款者共同拥有的互助机构。它由互助保险协会登记处监督,而不是由作为监督银行的英格兰银行监督。英国的住房金融市场和短期个人储蓄市场均由建房社团控制。
3 英国应用于保障性住房的PPP模式
3.1 大型自愿转让(LSVTs)大型自愿转让住房于1993年在租
赁改革,住房和城市发展法首次被允许。是指抽签之后,地方住房管理部门的社会住房就移交给注册社会业主(1),由其提供投资增值、维修和资产管理服务。其目的是为了将社会房屋的责任转让给注册社会房东,后者在融资、投资方面较当地政府有更多自由空间,同时管理主办方政府住房管理部门与资与这些资产相关的风险。它们也有利于增加额外投资,同时又不会增加财政的负担。大规模自愿转移一般专指超过500单位社会住房转让的情况。迄今已有261转让,这些转让共委托164亿英镑资金(总转让额60亿英镑);平均每个财产5,659英镑,并改善了100万个家庭。其结构如图1。
3.2 臂长管理组织(ALMO)
臂长管理组织是一个地方住房管理部门设立的独立实体,用于管理当地住房管理部门存量住房,主要提供维修,收租,利用政府特权行使承租人管理服务。其公司属当地政府所有,当地政府通过与臂长管理组织订立管理合同进行运营管理。其董事会由承租人、地方政府代表和独立董事组成。此种方式是将公共住房的日常管理分离出来,政府更多关注公共住房的战略发展,又由于政府仍保有拥有权,故保障性住房对承租人是有保障的。其结构如图2。
3.3 私人主动融资(PFI)
私人主动融资是由私人部门和公共部门合作建立一个具体项目的特殊功能公司,在一个25—30年的合同下运营,财政部向地方政府提供私人主动融资信贷,但只能用于支付资本金、设施管理费用、全寿命费用和资金成本。
私人主动融资有两种表现形式,一是不出现在住房收入账户(2)的,专门用于新建保障住房的资金;另一是出现在住房收入账户的,用于翻新存量住房或新住房上市。其结构图如图3。
4 对我国的启示与建议
4.1 共有产权的选择
英国的保障性住房属于半市场化的过渡房。政府推行的初衷就是为了帮助保障群体在支付能力允许的条件下获得自有住房,提高自有率。为了构建全面覆盖中低收入住房困难家庭的住房保障体系,实现与廉租住房、经济适用房和限价商品房之间的“无缝衔接”,我国住房保障思路从发展方向看,应从“一步到位”转向“阶梯过渡”,从“以售为主”转向“租售结合”。因此,共有产权值得在我国推广。此外,产权共有属于一种产权分配的形式,可以用在任何一种住房形式上。对于商品房和限价商品房,可以引入民间资本,其所有者与住户共同持有住房的产权。
4.2 管理机构的独立性
英国负责组织实施共有产权计划的机构都是独立的、专门的、市场化的机构,包括住房协会、持有土地或是持有住房的公司等。相比而言,虽然我国目前许多地方成立了专门负责保障性住房建设和分配管理的机构,但仍具有行政性质。共有产权经济适用房中单一的私有产权和国有产权是以共有产权的形式结合在一起。政府既是社会保障(转移支付)的接受方又是给予方,角色存在不合理兼任,而且当权利主体之间发生产权纠纷时,我们面临着公法调整还是私法调整的选择。
若引入行政和法律监督下、与政府住房保障职能部门保持合作的,能自主经营的住房管理机构则是一个较好的解决思路。注意到共有产权住房与廉租房最大的区别就是脱离了救济性,发挥市场化独立机构在融资上的优势必然能推动共有产权住房的发展壮大。
摘要：英国是住房保障体系比较完善的西方国家,也是在住房保障中运用PPP模式较为成熟的国家,自20世纪中期开始形成了一套以PPP模式为基础的住房保障措施。文章首先介绍了英国住房保障的发展过程以及其住房保障的特点,然后对三种主要PPP模式——大规模自愿转让(LSVTs)、臂长管理组织(ALMO)、私人主动融资(PFI)的基本内容,操作方法,结构形式等进行分析,最后结合英国经验对我国当前城市住房保障存在的问题进行评述,为住房问题研究和政策制定提供参考。
关键词：英国,住房保障,PPP模式
参考文献
[1]莫智.共有产权保障性住房产权及运行管理研究.东南大学:硕士论文.
[2]琼斯.社会政策方式[M].伦敦:伦敦出版社,1985.
[3]developing public private partnerships in housing.London:LocalGovernment Association,2009.
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[5]陈劲松.公共住房浪潮:国际模式与中国安居工程的对比研究.北京:机械工业出版社,2006.
[6]秦虹.英国住房的共有产权制度.城乡建设,2007,(9):73.
我国住房保障制度分析 篇8
关键词：住房保障制度,经济适用房制度,廉租住房制度,住房公积金制度
序言
随着市场经济的深入, 住房的商品化程度越来越高, 住房作为一种特殊的商品, 也受市场经济这只看不见的手的调节。不可否认, 市场经济调节住房在社会各阶层的分配, 刺激了房地产业的发展, 拉动了国民经济的增长。但是另一方面, 这种无形的调节很大程度上造成了住房在社会各阶层的分配不公。结果是有钱的人住高档别墅, 没钱的人只有穷居陋室甚至露宿街头。住房保障制度就是为了解决住房在社会各个阶层中的合理分配而产生的, 它是政府保障人民行使居住权的有效手段, 也是解决社会矛盾, 构建和谐社会的必然要求。我国现阶段住房保障以经济适用房和廉租房制度以及住房公积金制度为主, 在理论上指导上很正确, 但是在实际操作中却困难重重。这就要求我们善于借鉴其他国家住房保障制度的先进经验, 完善我国的住房保障制度。
一、我国住房保障制度现状
住房问题既是经济问题、也是社会问题。“居者有其屋”是构建和谐社会的重要前提之一, 也体现了人人享有适当住房的协调发展观。自1998年的住房制度改革以来, 随着改革的深入推进, 市场化进程的加快, 我国住房保障制度经历了巨大的变革, 从福利分房到如今的廉租房、经济适用房和住房公积金, 都体现着我国社会保障制度的发展。
(一) 我国的经济适用房制度
经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后, 产生的一种房屋所有形式, 是1998年住房制度改革确立的住房供应体系中的重要组成部分。这一住房供应制度是从美国引进的, 当时大家都觉得美国的住房政策很合理。
1. 经济适用房制度的含义。
根据2002年国家计委、建设部发布的《经济适用房价格管理办法》规定, 经济适用房, 是指纳入政府经济住房建设计划, 享受政府提供的优惠政策, 向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房的目标是解决城市中低收入者的住房困难, 使城市中低收入者能够得到适合人居且价格便宜的房屋。这样的目标决定了经济适用房制度定位于社会住房保障体系。它与商品房不同, 后者完全以市场方式运作, 而经济适用房是国家给予城市中低收入家庭的社会福利。
2. 我国经济适用房的特点。
首先是经济性。经济性是指住房价格相对市场价而言, 是适中的, 能够适应中低收入家庭的承受能力。其次是适用性。是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果, 而不是降低建筑标准。再次是政府扶持、干预性。主要表现在以下几个方面:土地可以划拨;政府给予一定财政支持和信贷支持;政府减免土地拆迁、安置, 基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费;价格实行政府审批, 有最高限价;其利润率严格控制在3%以内等。并且出售给特定对象经济适用房出售主要面对中低收入阶层 (年家庭收入在3万元以下) ;对购买资格实行审批、地理位置相对来说较为偏僻, 一般都建在城市的外环线附近;对于划拨土地上开发建设的经济适用房再出售时, 实行上市交易审批, 需补交土地出让金。
(二) 我国的廉租房制度
我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》, 2004年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前, 包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行, 出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是, 由于种种原因, 廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。
1. 廉租房制度的含义。
廉租房制度, 是指政府 (单位) 在住房领域实施社会保障职能, 保障的对象是城市中低收入家庭, 即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭, 提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅, 保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是, 构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。
2. 我国廉租房的特点。
(1) 供应对象明确。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭, 才可以申请城镇最低收入家庭廉租房; (2) 以发放租赁住房补贴为主, 以实物配租、租金核减为辅; (3) 具有社会保障性特点, 是政府主导性社会福利制度; (4) 廉租房资金实行财政专户管理, 专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等; (5) 廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度, 具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。
(三) 我国的住房公积金制度
1. 住房公积金制度的含义。
住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金, 用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷2012年第3期中旬刊 (总第474期) Times利率由中国人民银行提出, 经征求国务院建设行政主管部门的意见后, 报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市 (地、州、盟) 设立住房公积金管理委员会, 作为住房公积金管理的决策机构, 并设立住房公积金管理中心。
2. 我国住房公积金的特点。
(1) 普遍性。住房公积金的普遍性体现在它覆盖了城镇所有在职职工, 包括行政机关的干部、职员和各类企业职工, 只要是居住在城镇的在职职工无论其工作单位的性质如何, 无论其家庭收入的高低, 无论其是否已有住房, 都必须按照国家的有关规定缴存住房公积金。 (2) 强制性。职工住房公积金是每个单位和职工都必须交纳的住房建设基金, 具有强制性。这是由住房公积金的保障性和互助性所决定的。住房公积金是用于解决职工住房问题的互助性基金, 它区别于其他基金和储蓄资金, 在利率上低存低贷, 从职工个人的经济效益来看, 显然不如银行储蓄和其他各类的投资, 如果按照市场的原则, 则有相当多的职工不愿意缴存住房公积金。为了解决这一矛盾, 就必须制定相应的法规来强制实行。 (3) 专用性。住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金, “取之于民, 用之于民”, “专款专用”。《住房公积金管理条例》明确规定:“职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房, 任何单位和个人不得挪着他用。” (4) 福利性。住房公积金是相互性的基金, 具有明显的职工福利性。这种福利性主要表现在两个方面:一是职工个人公积金除职工个人缴存一定金额外职工所在单位也要缴存一定的金额, 两者都归职工个人所有, 也就是说, 职工单位为职工提供了福利补贴;二是职工住房公积金贷款利率低于银行贷款利率, 具有明显的福利性, 这样在很大程度上减轻了职工的经济负担。 (5) 返还性。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金, 属于职工个人所有。职工离休、退休, 或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出以及出境定居, 可以支取职工个人住房公积金账户内的资金余额;职工死亡或者宣告死亡的, 职工的继承人, 受遗赠人可以提取职工住房公积金账户年的存款余额。也就是说, 在一定的条件下, 职工缴存的住房公积金将返还给职工个人。
二、我国住房保障制度与其他国家的比较
(一) 我国经济适用房制度与其他国家经济适用房制度的比较
1. 我国的经济适用房制度。
经济适用住房是中国进行房改过程中, 为适应新的社会经济形势, 由政府推出的新型房产种类, 是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之, 经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。
经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之—, 是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策, 经济适用住房用地由国家划拨, 利润率必须控制在3%以内, 各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费, 构成了经济适用住房的三大基本属性。
2. 美国的经济适用房制度。
我国的经济适用房是在20世纪末借鉴美国住房保障制度实践经验的产物。美国是20%的高收入者自行购买商品房, 62%的中等收入家庭的住房由政府供应并实行优惠政策, 但对户型和造价有较严格的控制, 剩下18%的低收入家庭, 采取廉租房政策。美国的空房率达10%左右, 主要采取政府补贴租金做法, 各城市标准不同。
3. 日本的经济适用房制度。
二战结束时, 日本因为住宅短缺, 政府决定设立住宅金融公库, 面向准备建造或购买住宅的家庭提供长期低息贷款。
住宅金融公库 (以下简称“公库”) 的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。目前, 公库用于贷款的资金主要来源于向政府财政投融资的借款和已经回收的贷款。每年政府在财政投融资计划中决定当年的贷款额和预定贷款户数。由于公库以低于财政投融资借款的利率进行贷款, 中央财政还为公库提供相当于利率差额的补助金。
公库的贷款对象主要包括:建造或购置私有住宅的个人、建造租赁用住宅的个人 (或法人) 以及地方住宅供给公社、建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商和从事旧城改造的企业等。其中以第一类为主要的业务内容。从到2001年年末为止的贷款实绩来看, 这一类贷款在贷款总额中占84%, 在住宅套数中占75%。
从公库对个人申请贷款的审查标准来看, 公库的目标客户群主要是中等收入阶层。公库要求申请贷款者的月收入应在月还款额的5倍以上。公库可为购房者提供占房款总额60%的贷款。贷款的偿还期最长可达35年, 借款人可选择等额本息分期还款方式或等额本金分期还款方式。
在贷款利率的设定方面, 日本政府于1996年为加强公库的政策性引导作用而制定了相关的优惠政策, 对适应人口老龄化需求的、符合无障碍设计要求的住宅和节能住宅等实行优惠利率。自2000年度开始, 又增加了对耐久性符合一定标准的住宅的利率优惠, 以及在住房价格昂贵的大城市地区对首次购建住房者提供利率优惠。另外, 所有优惠条件仅限于贷款后的前10年, 以及住宅建筑面积在175平方米以下者。接受贷款者前一年的收入如果超过1200万日元, 也不能享受利率优惠。
(二) 我国廉租房制度与其他国家廉租房制度的比较
1. 我国的廉租房制度。
相比经济适用房, 廉租房建设一度处于相对迟缓的状态。廉租房作为低收入家庭住房的“救命稻草”, 目前很难发挥保障、“救命”作用, 而“僧多粥少”则是当前廉租房建设的客观现状。一些地方政府的重视力度不够更使得廉租房建设“雪上加霜”。一些地方已建成的廉租房甚至如同“花瓶”成了摆设, 丧失了其应有的保障作用。对此, 接受记者采访的专家指出, 资金匮乏仅是廉租房建设迟缓的托辞, 地方政府重视不够推动不力才是主因, 而制度建设缺失则是廉租房政策落实难的根本症结。
2. 美国的廉租房制度。
美国在住房保障方面美国最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题, 先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等, 对住房保障作了相应的规定。《住房法》规定, 政府必须为低收入者提供较低租金住房, 其租金一般不到私有住房租金的一半。
美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内, 被称为“公共建筑”用房;也可以是分散在不同的普通租房户中, 为户主所有, 但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样, 可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同, 所以, “廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。
凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭, 只需拿出其全部收入的30%支付租房和水电费用, 不足部分由政府补足。
3. 日本的廉租房制度。
日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是, 房租并不按收入多寡收取, 而是按房子的造价和条件设施收, 所以, 还不是真正意义上的“廉租房”, 而是更符合日本语所说的“公营住宅”。
日本有超过220万公共“廉租房”, 占全部住宅的4.7%, 另有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是, 在东京、大阪和名古屋三大城市, 集中了日本50%以上“廉租房”。
在这些廉租房政策实施的背后, 日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》 (1950年) 、《公营住宅法》 (1951年) 、《日本住宅公团法》 (1955年) 、《城市住房计划法》 (1966年) 等40多部住房保障法律法规, 用以健全住房保障的法律体系, 将廉租房制度更好的实施。
(三) 我国住房公积金制度与其他国家住房公积金制度的比较
1. 中国的住房公积金制度。
住房公积金基本安全完整, 业务持续快速发展, 管理体制逐步完善, 对解决职工住房困难发挥了重要作用。各级人民政府和相关部门为完善住房公积金制度、加强住房公积金监管工作做了大量卓有成效的工作。
根据建金管[2005]5号第三条规定缴存住房公积金的工资基数, 原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍, 具体标准由各地根据实际情况确定。职工月平均工资应按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。辽宁省省直住房公积金的每月缴存基数为上年月平均工资, 缴存比例从2005年3月17日起调整为20%, 其中单位为10%, 个人为10%。
截至2007年末, 全国累计住房公积金缴存职工超过1.1亿人, 缴存总额达16000亿元, 缴存余额9600亿元, 通过提取和发放个人住房贷款, 累计帮助4700万职工家庭改善了住房条件。
同时, 住房公积金制度运行中仍存在一些亟待解决的问题。一是单位不缴、欠缴、少缴、超标准缴存住房公积金, 以及骗提、骗贷住房公积金等损害职工权益的问题依然突出。二是住房公积金的内控制度、风险防范机制不够健全, 决策、监督工作不到位, 违规发放贷款、挤占挪用资金的行为仍然存在。三是部分公积金管理机构服务意识不强, 手续繁杂, 提取难、贷款难等现象还比较普遍。
2. 新加坡的住房公积金制度。
公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度, 由雇主和雇员共同缴纳, 以解决雇员退休生活保障问题。1968年, 新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题, 允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用, 不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活, 从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭, 1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分, 新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。
三、我国住房保障制度存在的问题
通过和以上几个住房保障制度相对成熟国家的比较, 可以看出我国住房保障制度主要存在以下问题:
(一) 经济适用房制度存在的问题
1. 购买对象界定不准, 涵盖面过广。
购买对象的界定不明是目前经济适用房政策中最大问题与障碍, 它使经济适用房的经济性不能真正发挥。而目前, 就整个社会来说, 我国还没有一个权威部门来判定家庭的收入标准, 也没有完善的个人收入金融管理机制, 个人经济收入的多少很难确定, 高、中、低收入的标准也很难统一, 在执行中就留下了明显的政策漏洞:无法限制高收入者购买这类住房。经济适用房政策的适用面较为宽泛, 基本涵盖了居住困难户、中低收入的公务员、企业职工、教师、退伍军人、合作建房者、拆迁安置户等。而在其他国家以日本的住房金融共库制度为例, 公库的贷款对象主要包括以下四类:一是建造或购置私有住宅的个人, 二是建造租赁用住宅的个人 (或法人) 以及地方住宅供给公社, 三是建造出售用住宅的地方住宅供给公社或民间开发商, 四是从事旧城改造的企业等。虽然该制度与我国的经济适用房制度在执行方式中有所区别, 但其对享受对象的准确界定是者值得我们借鉴的。
2. 投资比重下降, 供求矛盾尖锐化。
建设部曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房 (1) , 但《2008年房地产蓝皮书》显示, 2007年全国经济适用房投资在房地产开发总投资中的比重继续下降, 由2006年的7.13%下降至5.61%显然, 经济适用房现有供应水平, 既无法平抑住房价格, 也远满足不了城市现有政策对象的需求。另外, 严格限定3%的利润, 导致开发商投资经济适用房的积极性不高, 开发商为了尽可能增加实际利润, 采取虚增成本、扩大面积、打擦边球等, 导致了经济适用房政策不能很好落实。
3. 监管无序、审核不力, 导致腐败、分配不公。
经济适用房最为世人诟病的问题还在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的监管, 特别是在销售过程中, 无法识别真正的政策对象, 无法保证开发商按规定审核对象, 也难保资源分配方式、手段的合理性。尽管政策规定必须对购买对象进行资格审核, 采取多种分配方式, 但由于政府在资格审查制度上未能正视我国社会个人收入不透明、社会信用制度缺失、权力监督不力和收入审查不力的现实, 难以保证审核的有效性、分配的公平性。
(二) 廉租住房制度存在的问题
1. 政府对廉租房重视不足, 导致廉租房发展迟缓。
目前, 廉租住房制度覆盖面小, 且实施面小, 在已开展廉租住房的城市, 其覆盖面在1%左右, 且这些廉租房大部分都建于比较偏僻、交通极不方便的郊区。而反观其他国家, 仅以日本为例, 日本共有廉租房超过220万座, 超过全国住房总数的4.7%, 不光如此, 这些廉租房大部分还坐落在东京、大阪和名古屋这三大城市中, 其政府对廉租房制度的重视程度可见一斑。
2. 缺少统一的制度, 导致各地差异较大。
由于经济发展、居住水平的差异, 各地政府对最低收入家庭规定不同, 导致保障对象和保障标准也各不相同, 并且在执行过程中难以确定廉租主体对象的收入 (水平) 线。
在发展廉租房制度的同时, 制度建设是发展中不可或缺的一部分, 在同样运用廉租房制度的国家中, 以美国和日本为例:美国为了解决低收入居民住房和贫民窟问题, 先后通过了《住房法》《城市重建法》《国民住宅法》《住宅与城市发展法》等, 对住房保障作了相应的规定;日本廉租房政策实施的背后, 日本政府先后制定颁布实施了《住房金融公库法》 (1950年) 、《公营住宅法》 (1951年) 、《日本住宅公团法》 (1955年) 、《城市住房计划法》 (1966年) 等40多部住房保障法律法规, 用以健全住房保障的法律体系, 将廉租房制度更好的实施。而这些都是我们需要学习借鉴的。
3. 资金来源不稳定。
按照廉租住房管理办法规定, 以财政公共预算资金为主, 但只有少数城市建立了制度性财政资金供应计划, 多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为其资金来源主渠道。这部分资金比较灵活, 但后续资金没有保证, 许多城市推行不了租金补贴保障方式, 只能是筹措一次资金, 建设或购买一批廉租住房, 资金供应没有长效保障机制。
(三) 住房公积金制度存在的问题
1. 住房公积金覆盖率低, 融资渠道狭窄。
在一些大城市, 如北京、上海等城市的公积金覆盖率达到90%以上, 但全国仍有相当一部分省市的公积金覆盖率不到50%, 约4000万职工还未参加住房公积金制度。总体覆盖率较低使公积金的作用受到一定限制。另外, 其来源仅为城镇在职职工, 尚未建立自愿式住宅储蓄制度作为住房公积金制度的补充, 也没有公积金贷款的证券化机制, 公积金筹集渠道过于狭窄。而在新加坡, 住房公积金可以用于首期付款之用, 不足之数由每月交纳的公积金分期支付, 这一措施大大调动了低收入者缴存住房公积金的积极性。
2. 住房公积金缴存率偏低且缴存率单一。
据不完全统计, 居民住房消费占家庭收入比例约为12%而我国目前各地实施的10%的公积金缴存率明显低于居民住房支出占家庭收入的比例, 较低的缴存率使得公积金的效果大打折扣, 根据舒瓦贝尔法则, 不同阶层其收入中用于住房消费的比例也应不同。而我国并没有考虑这一差别, 每个城市均采用单一的缴存率, 既不利于公积金筹集规模的扩大, 也不利于最大限度满足不同阶层对住房公积金贷款需求。而在新加坡, 政府首先根据收入情况分级确定住房保证水平, 其次在对购房补贴也采用分级的办法。例如, 一室一套的, 政府补贴1/3;三室一套的, 政府只补贴5%四室一套的, 政府不仅没有补贴, 而且按成本价加5%的利润;五室一套的, 政府按成本价加15%的利润。并且在新加坡, 住房公积金还可以用于首期付款之用, 不足之数由每月交纳的公积金分期支付。
3. 住房公积金监督机制缺乏, 处罚力度不够。
由于监督机制不健全, 违规使用、挪用公积金的现象屡有发生, 对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚, 抑制了公积金作用的正常发挥。
四、我国住房保障制度的改革措施
(一) 我国经济适用房制度的改革措施
1. 完善相关经济适用房保障制度, 明确购买对象及覆盖范围。
根据现实情况, 经济适用房应作为低收入者的主要保障和社会福利, 而不应成为大多数中低收入阶层享受的福利。所以, 国家应对政策的受益群体进行明确定义, 使经济适用房的覆盖范围明确为低收入者。
2. 改变政府补贴方式, 提高经济适用房的供给效率, 减缓供需矛盾。
从世界各国的住房补贴制度来看, 只有在住房极度短缺的情况下才实行“砖头补贴”, 即开发商从政府得到价格优惠的土地, 再销售给特定人群。目前流行的方式是“人头补贴”, 即由政府出面认真核实统计, 给真正的低收入者发放补贴, 然后通过市场体系来解决住房问题。
3. 加强经济适用房的建设与供给监管力度, 建立有效审核机制。
经济适用房是由政府补贴, 开发商开发、销售。作为经营者的开发商, 其目标是实现利润, 不宜作为资格审核者。必须专设部门, 连同买房人所在的单位或街道, 一起充当审核者的角色。对于满足低收入购房条件的, 可以在其户籍所在地进行公告, 促使利益相关者进行监督。严格限制经济适用房的流通, 打击经济适用房投机行为。对于那些随收入增加, 而不再居住经济适用房的居民, 其经济适用房可以由政府委托的房地产企业收购, 并按经济适用房出售或以廉租房形式出租。要避免家庭收入审核的“失灵”实现准确而高效的审核, 有赖于我国个人收入申报制和个人唯一信用账户的实施。
(二) 我国廉租房制度的改革措施
1. 强化政府在廉租住房建设中的责任, 保证廉租房供应。
解决低收入家庭的住房问题是政府的责任与义务, 是构建和谐社会的重要组成部分。廉租住房建设是社会住房保障制度的核心, 具有社会救济、社会优抚等多方面的性质, 地方政府应会同社会保障部门, 尽快纳入社会保障体系, 从制度上对其建设进行保障。拓展廉租房来源, 扩大廉租住房对象覆盖面。消化空置商品房可以盘活住房市场, 使资源合理有效配置, 引导住宅市场走向成熟合理。国家通过设立隶属于政府的廉租房房地产管理机构对空置商品房进行收购, 并按照廉租房标准进行如内部分隔的必要改建。这样的投入远远小于出资新建, 而且改造技术难度也不大, 具有可操作性。
2. 应尽快因地制宜制定相关廉租房保障制度, 明确廉租房主体的收入水平线。
这一措施主要是使廉租房制度真正落到实处, 为低收入人群解决住房难问题。
3. 拓宽廉租房建设资金融资渠道, 解决资金瓶颈问题。
政府提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制。在以上资金真正落实到位的基础上, 鼓励民营房地产企业建设廉租住房。房地产企业参与公共住房的建设, 在法国等房地产较为成熟的地区已经有很多成功案例, 其公共房屋建设的三分之一以上都有民营企业参与, 其收益率在10%左右。
(三) 住房公积金制度的改革措施
1. 加强对住房公积金制度推行的监管力度。
以新加坡的经验来看, 新加坡实行的是强制储蓄制度, 就大大提高了住房公积金制度的覆盖率。
2. 提高公积金存、贷款额。
从新加坡的成功经验来看, 其公积金的缴存比例已从10%提高到40%, 占据了居民收入的相当一部分, 而我国目前这一比例还是10%必须提高缴存比例才能更好地满足贷款需求。如采取累进缴存比例制, 即在规定底线的基础上, 按收入增长比逐级增加一定百分比, 可以依据行业部门的平均水平确定, 实际收入增长大于标准收入的1%但小2%时, 公积金的缴存的增加额按照1%的比例缴存。对于高收入群体, 在自愿的基础上, 可以通过制定灵活的缴交底线或是缴交比例来提高缴存额。
3. 完善住房公积金管理工作监督体系。
(1) 把财政监督的职能落到实处, 统一核定住房公积金管理中心的管理费用标准。财政部门应当真正负起监督职责, 对住房公积金的收益进行核实, 统一上缴财政部门, 由财政部门会同有关部门核定住房公积金管理中心的费用标准, 由财政部门统一拨付、监督使用; (2) 建立严格的信息披露制度, 提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式, 定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项, 接受社会监督; (3) 运用先进科技手段, 对公积金实行网络化管理。对城市范围内的住房公积金管理中心和受托银行的资金账户实行上下级之间、同级中心与银行之间的联网, 以保证数据的一致性, 从而使住房公积金实现良性循环; (4) 建立住房公积金外部审计制, 每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等进行全面审计, 重点审计运用是否合规, 是否有挪用资金等违规违纪行为。
参考文献
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建立国民基本保障住房制度 篇9
1.实施国民基本保障住房制度的指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导, 深入贯彻落实科学发展观, 从我国国情出发, 着眼于实现人人享有基本保障住房的目标, 着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。坚持住房制度的公益性质, 强化政府责任和投入, 完善房改政策, 健全制度体系, 加强监督管理, 创新体制机制, 建设覆盖城市居民的国家基本住房保障制度, 促进社会和谐。
2.实施国民基本保障住房制度的基本原则。住房制度必须立足国情, 一切从实际出发, 坚持以人为本、统筹兼顾的原则。
——坚持以人为本, 把维护人民住房权益放在第一位。坚持住房制度为人民住房服务的宗旨, 以保障人民住房为中心, 以人人享有基本住房保障为根本出发点和落脚点, 从改革方案设计、住房制度建立到住房保障体系建设都要遵循公益性的原则, 把国民基本保障住房作为公共产品向全民提供, 着力解决群众反映强烈的突出问题, 努力实现全体城市居民住有所居。
——坚持立足国情, 建立中国特色住房保障体制。坚持从基本国情出发, 实事求是地总结住房制度改革发展的实践经验, 准确把握住房制度发展规律和主要矛盾;坚持国民基本保障住房水平与经济社会发展相协调、与人民群众的承受能力相适应;充分发挥保障住房作用;坚持因地制宜、分类指导, 发挥地方积极性, 探索建立符合国情的国民基本保障住房制度。
——坚持公平与效率统一, 发挥政府主导的作用。强化政府在国家基本住房制度中的责任, 加强政府在计划、规划、筹资、分配、监管等方面的职责, 维护国民基本保障住房制度的公益性, 促进公平公正。
——坚持统筹兼顾, 把解决当前突出问题与完善制度体系结合起来。从全局出发, 正确处理政府和人民群众之间的关系。既着眼长远, 创新体制机制, 又立足当前, 着力解决住房制度中存在的突出问题。既注重整体设计, 明确总体改革方向目标和基本框架, 又突出重点, 分步实施, 积极稳妥地推进改革。
3.实施国民基本保障住房制度的总体目标。建立健全覆盖城市居民的国民基本保障住房制度, 为群众提供质优、价廉的住房。
二、国民基本保障住房制度的组织实施和建设管理
国民基本保障住房是一项重要的民生工作, 各级政府要把国家基本住房的建设工作当作考评地方政府工作的一项重要指标, 要建立问责制——地方政府的负责人年内完不成国民基本保障住房计划的不得晋级评优, 连续三年完不成住房保障计划建设任务的相关领导应引咎辞职——这一点很简单, 一个城市的市长不能为人民服好务, 不把人民的事干好, 人民要你干什么?“当官不为民做主, 不如回家卖红薯”。谁能为人民办事, 谁能为人民解决具体困难, 人民就选谁当市长!
各城市要成立由市长任一把手的“国民基本保障住房建设领导委员会”, 具体领导和实施该城市的国民基本保障住房建设工作。统一指挥协调计划、发展、规划、建设、房管等部门的工作。
1.根据城市人口规模、经济水平、城市发展规划等情况制定本地的国民基本保障住房发展规划。
2.根据城市国民基本保障住房发展规划和城市实际情况编制城市国民基本保障住房整体建设规划和城市国民基本保障住房详细规划, 合理规划城市国民基本保障住房规模。
3.根据城市国民基本保障住房发展规划, 城市国民基本保障住房整体规划和城市国民基本保障住房详细规划及民众住房需求情况, 合理制定年度国民基本保障住房建设计划。
4.根据国民基本保障住房年度建设计划筹集与之配套的建设资金。
5.根据城市国民基本保障住房发展规划、国民基本保障住房年度建设计划、国民基本保障住房城市规划等进行国民基本保障住房工程建设立项、报批、图纸设计、招标投标、公开选择施工队伍等工作。
6.根据国民基本保障住房年度建设规模, 组织由建设、审计、物价等部门组成的国民基本保障住房建设管理机构, 负责国民基本保障住房的建设监督管理工作。也可选择建设项目管理公司负责国民基本保障住房项目的建设管理工作。审计部门负责跟踪审计国民基本保障住房资金使用情况, 纪检部门负责跟踪监督各部门、各相关建设单位人员的行为, 建设行政主管部门负责项目的质量和建筑安全管理工作。
7.成立由人大代表、政协委员、律师、国民基本保障住房业主代表等组成的“国民基本保障住房分配管理委员会”, 负责根据本城市的人口规模、经济水平、收入水平制定本城市国民基本保障住房的分配标准, 并全程监督其分配过程, 及时与民众沟通和答疑解惑。
8.由审计、物价部门和民众代表组成“国民基本保障住房计价定价委员会”, 根据国民基本保障住房的定价法则, 根据城市居民收入, 经济发展水平, 物价水平, 建设成本等等, 合理计算核定当年度该城市的国民基本保障住房的住房价格和国民基本保障住房的房屋租赁价格。
9.由民政部门、街道政府、社区居民委员会等根据低收入居民的住房补贴申请, 对符合分配国民基本保障住房条件人员的经济状况进行调查核实, 确定符合房补条件的困难家庭进行住房补贴。这一过程是动态的, 每年都进行核定和公示。
10.由新成立的人口和住房管理部门对入住国民基本保障住房的住户进行日常管理, 严格执行国民基本保障住房制度的相关规定, 坚决执行“一户一房”、“人户一致”、“全寿命管理”等原则。使我国的人口管理和住房管理走向规范化、现代化的轨道, 成为世界的典范。
三、国民基本保障住房的建设规划
从一个普通人的角度看其所居住的城市, 现在城市里生活有着诸多的不方便, 比如“如厕难”, 上学难, 买菜难等……公益场地和设施越来越少, 这也是城管执法难的根源——而城市的几乎每一块土地都被政府卖给开发商用来开发房屋赚钱, 每个开发商都追逐利益最大化, 根本不可能去建公益设施;每个开发项目都像城市一块补丁, 只讲效益, 不讲与周边的协调, 不讲城市基础设施的配套——中国的每一个城市都被弄得“支离破碎”、“遍体鳞伤”, 这绝不是危言耸听, 中国房地产开发制度实施的20年也是中国城市灾难的20年。多少几百年、上千年保留下来的街道、民居、古巷被拆, 多少历史的传承被一夜之间拆毁, 多少传统文化古迹一去不复返……
高房价是一把双刃剑, 它可以使房地产开发商一夜暴富;另一方面高房价也使房地产开发商走向灭亡, 不是有句名言吗——若使其灭亡, 必先使其疯狂。住房事关国家之兴亡, 民众之幸福, 现在是管理者觉醒的时候了, 是到了痛下决心的时候了, 是我们彻底放弃对房地产开发制度依赖的时候了!
政府要从讲政治的高度建设和管理国民基本保障住房工作, 在国民基本保障住房规划方面应坚持两个硬指标:一是规定城市政府应拿出城市中心区90%以上的住宅用地来规划建设基本保障住房;二是规定城市政府应拿出城市规划区内70%以上的住宅用地来规划建设国民基本保障住房。地方政府应统筹安排, 合理布局, 搞好城市整体规划, 应疏密相间, 并合理规划建设农贸市场、大中小学校、幼儿园、公园、厕所、公交站点等等公益设施项目, 整体规划和城市详细规划应先征求城市居民意见, 再经地方人大和上级相关管理部门批准后方可实施。
上述90%和70%是两个硬指标, 是政府对民生的尊重, 也是对城市所有居民的尊重。所谓保民生, 保的是什么, 怎么保?没有硬指标就没有保障, 因此地方政府应以为人民服务为己任, 踏踏实实、认认真真做好本地区国民基本保障住房的建设和管理工作。
实施国民基本保障住房制度, 放弃对房地产商的依赖, 并不是废除房地产开发制度, 而是两条腿走路, 双轨制, 普通保障性住房由政府负责建设, 商品性住房由开发商建设, 以满足城市住房不同消费群体的差别化需求。政府做的是对民众最基本生存和住房权的保障。
四、国民基本保障住房的属性、特性及与商品住房的区别
国民基本保障住房是国家严格控制和管理的一种战略资源, 它对于普通城市居民的生活是不可或缺的, 是城市居民生存和发展的基本保障和基本需求, 基于对全体城市居民生命权、生存权的尊重, 承担着保障城市居民基本住房权的重大责任。为了保证城市公民住房权、生存权的平等, 国家必须以严格的管理制度、管理措施、管理方法、管理队伍加以规范和约束。同时, 由于其使用对象是城市的全体居民, 是城市居民住房的基本保障, 必须有很多惠民利民措施, 让广大居民住得下、住得起, 让城市全体居民都有尊严地活着, 这些都是有别于商品住房的, 是商品住房所不具备的。
首先国民基本保障住房是严管房。长期以来, 我国政府对于国民基本保障住房最大的失误之一就是重建设、轻管理。这些年各地方政府每年都在建设安居房、经济适用房、廉租房、公共租赁房、单位集资解困房等等, 然而这些住房目前存量多少, 谁在使用和居住这些保障住房?以及这些房子有多少被转让, 买卖等等都是未知数, 有多少房子被以保障住房的名义审批, 却被开发商以商品房的名义卖出, 这也是未知数。重建设、轻管理或不管理;好大喜功, 只重数字, 而不重切实解决城市居民的住房困难, 这就是当时国民基本保障住房的管理现状, 而更有一些政府管理部门的人员, 企事业单位的人员大面积大量的利用保障住房管理政策的漏洞牟利、变相炒房, 从中赚取差价, 牟取暴利……这样的情况在全国各个城市都大范围大面积存在, 绝不是个别现象!这是对住房保障制度的践踏, 也是对广大城市住房权利的公然蔑视!因此, 为保证国民基本保障住房真正保障居民的基本住房权, 保证国民基本保障住房制度的长期健康发展, 国家必须以严厉的手段和管理措施来管理国民基本保障住房。
1.国家对国民基本保障住房实行全寿命终生管理
国民基本保障住房管理部门从其项目立顶、规划建设、分配、到居住使用、最后直到该房屋最后拆除, 全寿命周期进行管理。也就是一旦列为国民基本保障住房范围, 其保障性住房的性质终生不能改变。
2.“一户一房”
对于城市居民, 在达到符合国家基本保障住户分配条件并分配到国民基本保障住房后, 严格执行“一户一房”, 不得再购买其它住房。如果购买其它住房, 必须先行退出其分配的国民基本保障住房, 由其分配机关按现行的国民基本保障住房价格收回储备、再次分配, 个人不得转让、买卖、抵押等。居住人口必须与房屋登记人口相符!
3.“可买可租”
对于符合分配国民基本保障住房的居民, 可以选择“租赁”和“购买”这两种方式之一使用其分配的国民基本保障住房, 也可以先租后买, 主要根据当事人意愿和其经济条件, 由居民自己作主。
4.“保值性”
每个城市的国民基本保障住房都是保值的、不拆旧的, 其价格永远是新旧一致, 只执行现时的国民基本保障住房定价。这一点非常重要, 方便居民的退出和保证居民的退出机制的完善, 有利于国民基本保障住房制度的健康发展。
5.“不完全产权性”
国民基本保障住房是保障城市居民的基本住房权, 体现公平正义, 其产权是不完全产权, 也就是说居民拥有使用该房屋的权利, 但没有处分该房屋的权利。这一点是非常重要的, 包括两方面涵义:一方面是如果居民拥有所有产权, 也就是拥有处分权, 而随意转让、买卖、抵押其分配的国民基本保障住房, 将会造成国家基本保障房的资源流失, 其保障功能也将大大削弱, 对于后代是不公平的;另一方面, 国家花大力气建设和管理基本保障住房, 国民基本保障住房里含有国家的福利成份和国家的投资——土地的划拨、相关税费的减免都说明这个问题, 从这方面说国民基本保障住房是不完全产权房。国家相关部门必须严格管理, 严格规范使用者的使用行为, 杜绝拿国民基本保障住房变相牟利行为的发生。
6.“福利性”
国民基本保障住房的福利性不仅仅体显在其规划建设过程的土地划拨和相关建设行政税费的减免等等, 对于民众来说更重要的是其使用过程中的税费减免——国民基本保障住房是免除如物业税、房产税等一切行政税费的保障性住房。国家设定和征收税费的目的是调节贫富差距的, 背离这一原则而向贫穷的人收税是国家的耻辱, 如果向国家基本保障住房的住户收物业税、房产税是盘剥普通百姓的最直接表现。现在有一些人动不动拿“税”说事, 动不动就呼吁“征税”, 这里的意思不是不能征, 而是分清对象, 不能一棒子打击一大片, 应区别对待, 只对豪华商品房和别墅开征相关税费, 而不应对普通民众。
7.国民基本保障住房的面积计算和装修标准
对于国民基本保障住房严格按套内面积计算, 并且全部控制在90平方米以下, 要设计合理, 布局方便使用, 其设计、建造标准必须符合国家相关规范和强制性标准的规定;其装修应一次性完成, 达到入驻标准, 并且住户不得随意改变其主体结构;不得进行经商、办公等商业性活动, 不得转租。一经发现有不当行为, 其管理机构应视情况根据有关规定进行相应处罚, 直至收回分配的国民基本保障住房。
8.国民基本保障住房分配标准的统一性
以往国家对于保障性住房的分配一直以经济收入为指标, 而这一指标是不确定的, 因为经济收入是动态的, 难以掌握的, 容易弄虚作假的。并且在以往工作屡屡发生错误, 如开“宝马”“奔驰”住经济适用房的现象在全国各地屡见不鲜。因此, 以经济收入为标准分配国民基本保障住房是不科学、不合理的, 对全体民众来说也是不公平的。我们要以广阔的视野好科学的应变精神, 从尊重人权平等的高度, 从生存权, 住房权平等的高度出发, 面向全体城市居民统一标准——只要是该城市固定居民, 年龄、婚姻等达到或符合城市规定的分配国民基本保障住房的条件, 无论其经济收入高低、无论其贫穷或富有, 都应根据统一标准的规定给其分配国民基本保障住房。同时, 国民基本保障住房的面积是限定的, 其不是舒适豪华住房, 只是保障居民的基本生存权和基本住房权, 而其管理方面又有着严格的规定, 不能当着投资和炒作的对象, 富人们一般不会选择它的;而富人们一旦选择它也不是什么坏事, 它可以节约大量的土地资源, 因为居民一旦购买了国民基本保障住房, 在中华人民共和国境内就不能再购买其它住房了, 这难道不是对国家资源的节约吗?因此应大力提倡。综上所述, 国民基本保障住房面向全体城市居民开放是科学的、合理的、公平的!
摘要：国民基本保障住房制度是城市常住居民符合法定条件后, 由国家相关部门给其分配一套成本性住房的住房制度。国民基本保障住房由每个城市政府负责计划、规划、建设、分配和管理, 分配对象覆盖全部该城市常住居民。国民基本保障住房是一种特殊性质的住房, 它既是一种限定价格、限定人员、限定面积的住房, 价格与经济发展水平、物价水平和居民收入水平挂钩:也是一种免除一切行政税费的住房, 是国家社会福利的具体体现, 是一种保障公民基本生存的住房;同时它还是一种国家严管的战略资源, 国家成立相关管理部门依法严格管理基本保障住房, 国民基本保障住房的性质终生不变, 与居住人口挂钩, 居民享有居住权、使用权和继承权, 但是不得私自转让和买卖, 公民在中国境内只能享有一套国民基本保障住房。实施国民基本保障住房制度对于提升我国人口和住房管理水平, 保障公民住房权利平等, 建设长治久安的社会主义和谐社会将具有重大而深远的意义。
我国住房保障制度研究态势评述 篇10
当前, 城市居民的住宅紧张仍然是我国经济生活中一个十分尖锐的矛盾, 住房问题成为社会各界瞩目的焦点。如何解决这一问题, 首先必须对现阶段城市住宅的属性以及住房问题的性质作出科学的解释。因此, 城市住宅属性问题以及住房问题性质是住房制度改革的基础理论问题, 讨论两者的内涵, 将有助于理解目前的住房问题和政策困境, 也可能对形成住房政策研究的共识基础、继而构建完整且长期的住房政策有所助益。
1. 城市住房属性的讨论
我国学者对城市住宅的商品和福利二重属性问题的争论始于20世纪80年代。讨论的重点是“城市住宅是否具有商品和福利双重属性”, 对此, 学者有三种观点。第一种观点是“城市住宅只具有福利属性”。持此观点的学者依据恩格斯把“有一点是肯定的, 现在各大城市中有足够的住宅, 只要合理使用, 就可以立即帮助解决真正的‘住宅缺乏'问题”称作“有关社会福利的措施”, 把住宅建筑和分配看做是社会福利事业, 否定住宅是商品。同时, 住宅问题系社会福利事业显示了“社会主义制度的优越性”, 因此城市住宅只具有福利属性。第二种观点是“城市住宅只具有商品属性”。持此观点的学者认为城市住宅是使用价值和价值的统一体, 是商品。福利是社会主义制度下一种人为的政策措施, 它并不是住宅本身固有属性, 因此认为城市住宅只具有商品属性。第三种观点是“城市住宅具有商品属性的同时兼具福利属性”。持此观点的学者认为由于社会主义发展的客观进程决定了现时的住宅生产仍是商品生产, 同时, 住宅是一种长期耐用的消费资料。在社会主义现阶段, 生产资料实行公有制, 而不可能实行生活资料的按需分配, 并且经济来往时等价交换, 因此住宅具有商品属性。另外, 由于我国的工资制度, 职工在做了必要的支付后, 其工资不足以获得住宅使用权的差额部分, 大量的居住费用是在社会福利中支出, 住宅是社会主义制度下关于消费品分配的一种必要补充形式, 是社会主义基本经济规律所决定的。住宅也具有某种福利性质。因此, 城市住宅具有商品和福利双重属性。马克思根据收入分配的差异, 将社会成员分为“绝对贫困阶层”和“相对贫困阶层”, 并提出国家和政府应当为处于绝对贫困阶层的社会成员提供社会保障住宅。住房的保障性是用以解决住宅市场分配不公平, 保障被住房市场边缘化的中低收入者住房权的福利属性。上世纪80年代至90年代后期, 我国明确了城市住宅的商品和福利二重属性, 1998年国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 标志着在政策文件方面, 住房商品化改革的同时建立了以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的以经济适用住房为主的住房保障体系, 但住房制度的改革方向仍以住房商品化为主, 忽视了住房保障建设的跟进。21世纪初, 随着社会经济的发展, 房价逐年攀升, 城市居民购房难问题随之出现。城市住宅商品属性的地位不断巩固, 而福利属性在一段时期内似乎在日益弱化。2002年后国家相继出台了经济适用房和廉租房的管理办法。2007年底建设部住房保障司的成立, 标志着我国首次明确把保障住房作为政府公共服务的一项重要职责, 突显了政府对住宅作为民生问题的重视, “保障性住房建设”的推进有了组织基础。因此, 我国真正意义上明确了城市住宅的商品与福利保障的二重属性。
2. 住房问题性质的讨论
通常所说的住房问题, 是指住房缺乏或不足, 也就是指现代社会中没有住房或住房困难的现象。从住房的空间分布和聚集形态角度讲, 主要是指城市住房问题, 不包括农村居民的自建用房;从住房供应的对象和需求主体的角度看, 住房问题主要指中、低收入阶层的住房问题。大部分学者探讨的住房问题主要集中在中、低收入阶层的住房问题。学者就住房问题的性质进行讨论, 观点主要集中在经济问题、社会问题、政治问题三方面。
在经济问题方面, 成思危认为, 由于工业和人口在城市高度集中, 产生了对城市土地和住房供给的巨大需求, 形成了住房供应的短缺, 导致住房价格上涨, 而住房价格极大高于低收入家庭的支付能力, 又产生了住房有效需求不足的问题。住房价格和住房支付能力始终是住房问题的核心, 也是矛盾的焦点所在。显然, 他认为住房问题是经济问题, 其核心是住房价格和住房可支付能力之间的矛盾。同样, 高波认为住房问题产生的根本是消费能力的不足。即大量中低收入家庭的支付能力与具有适宜标准的住房价格之间存在很大的差距。这也是住房保障政策产生的根本原因。在社会问题方面, 常华堂、张大勇认为, 在“市场化竞争”浪潮中, 随着城市“福利性住房”退出我国社会保障范畴, 城市住房“既得利益群体”与“弱势群体”间的差距日益拉大, 中低收入者的住房困难逐渐成为“社会问题”。同时指出, 住房保障制度的制定和调整必须“国情至上”, 需保证制度自身规定及其运行时的公正与公平性, 把弱势群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来, 建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障制度。在政治问题方面, 郭士征认为由于住房保障问题具有稳定社会、保障人权和改善民生三方面功能, 因此住房保障问题是一个政治问题。他认为住房保障的全面实施为一个国家、一个政党实现其关注民生、改善民生的政治目标提供了重要的实践舞台。
综上, 对城市住房属性的认识已一致化, 即城市住宅具有商品和福利二重属性。因此, 城市保障性住房应是一种准公共物品, 其社会保障属性由其准公共物品性质决定。
二、不同学科对住房保障制度的认识
住房问题是绝大多数国家在经济发展、城市化进程中不可回避的一个现实问题。许多国家将住房保障制度作为住房政策的核心, 致力于通过实施住房保障政策解决住房问题, 促进社会公平与安定, 并且随着社会经济的发展, 不断调整、完善这一保障制度。我国也不例外, 我国学者对住房保障制度的定义有着不同的观点, 其主要集中在社会保障学、法学、公共政策学三个方面。
1. 基于社会保障学研究视角
该观点认为住房保障制度是国家在住房领域内依据法律, 利用国家和社会的力量, 通过行政手段对住房进行的一种再分配制度, 它是一种在住房领域内实行的社会保障制度, 本质是维护社会公平、促进社会稳定发展。刘倩从实施主体政府具有公共性、价值观即“保障社会公平”具有公共性, 保障目标即“人人有房住”具有公共性, 提供手段“政府公共权力”具有公共性四个角度, 认为住房保障具有社会保障属性。中国城乡建设经济研究所陈淮认为住房保障制度是保障人人有房住的制度, 是一个多数人受益的制度。因为保障买不起房子的人有房子住, 是一个文明社会起码的目标。因为住房是人们生存的必要条件。
2. 基于法学的研究视角
该观点认为, 住房保障的实质是政府和社会具有保护所有社会成员住房权的责任。也即建立起由政府作为责任主体, 以解决国民住房困难和改善住房条件为目的, 建立具有经济福利性的国民居住保障系统。而建立住房保障制度是政府履行国际法义务的表现, 是政府宪法义务的表现。王蕾对住宅权基本权利性质的研究发现:我国政府承认住房权的宪法地位, 从1982年《宪法》第14条规定的字面上可以解读出其要求国家建立住房保障制度的内涵。同时, 指出政府实现住房权的方式具有不确定性。国家履行保障住房权实现义务的具体方式在相当程度上依赖于各国的具体政治、经济、文化条件。
3. 基于公共政策学的研究视角
该观点认为住房保障制度的政策是解决住房问题这一公共问题的公共政策。常华堂、张大勇认为:对中国来讲, 社会政策的基本理念在于追求社会公正和公平目标, 确保公民具有平等的社会生存及发展权利。李国栋、梁平、张娅岚认为, 住房保障政策作为公共政策的作用主要表现在缩小贫富差距上, 为社会中的弱势群体提供住房保障, 以维护社会稳定和增进社会公平。
当前较为认可的住房保障制度的定义是基于社会保障理论的概念界定, 住房保障制度是社会保障制度的重要分支之一。2004年9月, 国务院新闻办发布的《中国社会保障状况和政策》白皮书规定:“中国的社会保障体系包括社会保险、社会福利、优抚安置、社会救助和住房保障等, 其中社会保险是社会保障体系的核心部分”。
三、住房保障制度中政府职责的探讨
既然住房保障制度是国家在住房领域内依据法律, 利用国家和社会的力量, 通过行政手段对住房进行的一种再分配的制度, 它是一种在住房领域内实行的社会保障制度。那么在住房保障实施过程中, 政府应不应该负责?应该负多少责?怎么负责?学者进行了理论与实践的探讨。
1. 政府是否要负责
王平、黄火成、陈丽云认为, 住宅权是人的基本权利, 政府在保证人民获得适当住房权利方面应承担不可减免的义务。曾国安、李少伟从市场失灵的角度认为住房市场存在不能保证住房分配的公平、无法解决住房市场的宏观失衡等缺陷, 不能保障全体居民基本的住房消费需要, 因此政府应该在提供住房保障方面承担责任。贾康、刘军民指出在住房资源配置中, 既要充分发挥市场机制的作用, 也应积极发挥政府保障的作用, 一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各行其责的制度。因此, 住房问题需要政府介入和干预, 通过建立住房保障制度, 保障低收入居民的基本居住权, 解决好住房上的社会公平问题。
2. 政府要负多少责
曾国安、黄火成认为政府要适度参与住房保障的实施。蔡冰菲试图从公共物品理论对政府住房保障有限责任进行阐释, 认为公共产品的本质特征决定了政府提供的必要性, 而保障性住房具有公共产品的性质, 政府作为公共利益的代表, 在公共产品供给中具有责无旁贷的作用。因此政府应该承担责任, 同时, 公共产品供应的动态性决定了公共产品不一定要由政府直接生产, 政府采取间接方式, 利用市场机制来供给公共产品。综上, 政府是住房保障的责任主体, 但政府不需要亲自生产所有的公共产品。
3. 政府如何负责
蔡冰菲从管理学的治理理论以及经济法学的社会本位理论的角度认为政府的职责是保证住房保障质量和效率, 应当保障公民的住宅权, 应通过分配正义, 让社会全体成员共享改革发展的成果。在住房保障供给领域, 政府应当致力于建立、创新、实施公平有序的住房保障制度。在保障住房的生产上, 提高公共产品供给的效率。此外, 政府也应起到监督职责。刘晓菲试图在责任政府理论的分析框架下建立包括道德责任、政治责任、行政责任、诉讼责任、侵权赔偿责任5大指标的政府住房保障责任体系来解决住房保障问题。李辉婕基于政府干预视角对政府住房保障实施手段进行整合, 认为政府应按照“三分”原则实施住房保障, 即对“双困户”, 在特定环节实施直接补贴等重度干预;对中低收入群体及“夹心层”, 在各环节实施税收优惠、补贴等中度干预;对中等以上收入群体, 在相应环节实施规劝、管制等低度干预。
4. 政府在住房保障中存在的现实问题
沈君彬通过对我国政府住房保障责任及城镇住房政策调整经历的研究, 从比较住房政策的先驱Donnison提出公共住房制度发展的三阶段论:雏生型、社会型和全面责任型的角度出发, 认为我国的住房保障制度正处于从雏生型向社会型转轨的阶段, 同时进一步研究了处于此阶段我国政府的职能转变, 认为在现实中体现出政府的缺陷有政策异变、福利传递机制不健全、福利监管机制不健全和基础性法律缺位。刘倩从住房保障的公共性角度, 认为作为住房保障公共性的实施主体———政府责任缺陷主要体现在立法滞后和监督不力两大方面, 并且提出治理意见。崔鹃认为除立法滞后和监督不力以外, 政府责任缺失还表现在: (1) 政府制定的政策缺乏受益公平性, 如无法保障分配的定向性和对象覆盖面过窄; (2) 农民工住房保障的空白。
由上观之, 关于“政府是否应该负责”、“政府应该负什么责”、“政府应该怎样负责”等问题, 在理论研究方面处于探索阶段, 在许多方面仍甚欠缺, 大多处于就事论事、就现象论现象的阶段。
四、住房保障制度保障效果评价的研究
1. 住房保障方式效果评价研究
陈立中试图运用北京市的相关数据, 在测算廉租房和经济适用房瞄准效率的基础上, 分别运用Probit模型和多元Logit模型, 分析北京市住房保障政策有效瞄准的影响因素和政策瞄准失败的原因, 最终指出:廉租房的政策瞄准效率明显高于经济适用房;目标家庭所在社区规模越大, 信息传递越不通畅, 出现“应保未保”瞄准错误的可能性越大。住房保障收入标准较低时, 一些显性指标 (如家庭成员中失业者比例、家庭成员中64岁以上人口比例、家庭成员中有残疾或重大疾病等指标) 可以用来作为识别保障对象的辅助性工具, 但必须保持谨慎态度, 有时过度依赖这些显性指标可能引起“保不应保”瞄准错误;茅于轼从政府与市场作用边界的视角分析认为, 目前的住房保障政策, 特别是经济适用房政策成为部分人群贪污腐败的机会, 破坏了房地产市场, 既不公平、又无效率;时寒冰从人权的角度研究指出, 经济适用房政策是一种权利, 扼杀经济适用房其实就是满足少数既得利益集团的私欲而毁灭一种权利。
2. 保障住房补贴效果评价的研究
孙延风、黄巧敏从和谐经济学的角度分析厦门市住房保障体系, 探索了西方经济学中并不优先推崇的住房供给补贴这一方式的原因。钱瑛瑛对供给补贴和需求补贴这两种补贴方式进行了比较, 指出供方补贴相对需方补贴存在效用损失。陈晓勤针对两种补贴政策的政策效果及实施效率建立了评价指标体系, 并以上海市廉租住房以及株洲市经济适用房为例, 对供方补贴和需方补贴进行了评价, 最终指出不同补贴方式的补贴效果受到补贴范围以及补贴规模的影响, 因而适用供方补贴或者需方补贴方式应该综合灵活地运用于我国社会保障性住房的发展中, 单一运用某种补贴方式是不可取的。杨之光、郑煜琦利用住房过滤模型对杭州市进行实证研究, 指出政府通过市场化手段以货币补贴低收入者提高其住房消费能力的政策, 比以土地、税收优惠等实物补贴廉价房的政策更富有效率。将实物补贴改为货币化补贴, 将补“砖头”式的暗补方式转变为补“人头”式的明补方式, 将政府代替居民做消费选择改为居民直接在住房市场自由选择。
由上观之, 从研究内容上看, 学者主要集中在保障方式效果以及补贴方式效果的研究上;从研究方法上看, 研究政策效果的方法主要集中在经济学分析, 数据模型主要采用计量经济学和房地产经济学模型。少数也从社会学——人权角度思考。应该说研究内容、方法较为单一, 仍需继续完善。
五、简要的评述与展望
1. 目前住房保障制度研究成果总结
现阶段住房保障制度的研究成果主要集中在以下几个方面: (1) 住房属性的研究探讨, 得出城市住房兼有商品和福利保障双重属性的统一认识。 (2) 关于住房问题, 学者的意见仍存在分歧, 认识尚未统一。 (3) 对住房保障制度的认识主要集中在社会保障、法学、公共政策学三方面, 并最终得到统一认识。 (4) 住房保障中政府责任的理论探讨主要集中在法学的住宅权、经济学的公共物品理论、管理学的治理理论以及经济法学的社会本位理论四大方面。现实问题的探讨更多地集中在经验性研究。 (5) 住房保障政策的经济学分析较多, 保障方式与补贴方式效果研究较多, 研究内容、方法较为单一, 仍需继续完善。
2. 目前住房保障制度研究存在的问题
概括起来目前住房保障制度研究存在的问题主要有: (1) 经验性研究较多, 就事论事现象明显, 理论性研究较少, 基础理论研究薄弱, 理论体系有待建立。 (2) 研究方法上存在缺陷与不足, 应用研究缺乏理论指导, 国外适用的方法本土化程度低, 解决实际问题能力差。 (3) 研究工作缺乏必要的协调, 研究力量分散, 存在低水平重复等问题。总之, 要从根本上解决上述问题, 推动住房保障制度的深入研究, 国家和地方政府、高等院校、研究部门、统计部门等联合统一行动是大势所趋。
3. 研究趋势展望