城市保障房

城市保障房（精选十篇）

城市保障房 篇1

一、社区概况

该片区位于南京市雨花台区城郊结合部, 包含有拆迁安置房、廉租房等多种保障型住房, 预计居住人数将达9 万人, 是全国为数不多的超大型保障房社区。目前, 街道根据原先的规划, 组建了40 人的筹备组, 负责社区内各类事务的综合治理。在房屋全部交付完成后, 将成立5 个社区居委会, 并配有工作人员, 进行日常管理与服务。调研发现, 社区内居住人群结构十分复杂, 目前已经入住的有附近的拆迁征地农民、低保户和少量两劳、吸毒人员。

二、社区服务现状与治理难点

( 一) 社区治理难以脱离行政化管理模式

在政府直接介入社区管理内部事务, 垄断社区资源供应的背景下, 会产生很多弊端, 其中最为突出的即是社区居民与人民政府间的矛盾激化。上级政府在下达指示时往往注重大局观, 忽视细微的民生问题, 使得社区内很多事务难以有效开展。另一方面, 社区也因此丧失自主权, 居委会只是上级命令的执行者, 社区内的大小事务都需上报街道, 程序化的管理模式相当耗费时间, 同时也极易激发居民与政府间的矛盾冲突。

( 二) 居民对社区归属感和责任意识的缺失

保障房片区内居民来源复杂, 从拆迁安置的农民到吸毒及两劳人员等。他们的文化素质普遍不高, 收入较低且不稳定, 缺乏对社区的认同感和归属感。居民们彼此之间互不熟识, 这也使他们缺失了对社区的责任感和邻里间守望互助的精神。社区内诸如偷盗、火灾等事件频发, 但居民们对此却抱有“各人自扫门前雪、莫管他人瓦上霜”的观念, 这种病态心理是社区未来发展的隐患。

( 三) 居民需求呈现复杂性、多样性

由于保障房社区的独特性, 在满足社区居民需求上比普通社区都更为复杂。在社区发展初期, 政府将管理的焦点集中在处理社区内亟待解决的问题上, 对于各类满足居民长期需求的服务并未落到实处。据了解, 社区居民现有需求除了对老年人的居家养老服务及对失业人员的职业技能培训等常规性服务外, 还有关于残疾人的康复医疗、辅助两劳人员回归社区、针对吸毒人员的社区矫正等特殊性需求。

三、未来的社区发展路径

( 一) 治理主体多元化

构建由政府主导, 社区党委和居委会分工协作, 以公民为本位的服务型政府, 实现上下级之间的权力下放, 由政府监管、居民监督社区管理。这种模式既可保障社区居民的利益与切身需求得到满足、实现社区稳定与发展, 又可通过有力的监督体系保证社区本身的管理效能。同时, 政府还可针对社区内的弱势群体从外部引进社会组织, 以专业化的视角提供服务。

( 二) 培育社群意识

面对居民结构复杂彼此间又陌生的社区环境, 培养良性的社群意识十分重要, 有助于邻里间的人际交往, 促进社区和谐发展。通过培养社区群众互帮互助的价值理念, 增强居民的社会责任感和公共参与意识, 让他们认识到身为社区一员有义务去维护社区的稳定。在面对一些决策性问题时, 社区可以倡导并组织群众团结在一起, 让居民积极参与其中, 形成社区公共事务决策的科学化、民主化。

( 三) 提供符合居民切实需求的服务供给

保障房社区内的居民需求呈现出复杂性、多样化的趋势。社区内老年人与残疾人的比重偏多, 可在社区内设立日间照料中心, 主要负责独居、“空巢”老人的膳食供应、看护照料以及残疾人的复健。对于社区内特殊存在的吸毒、两劳人员首要任务是通过人力资源服务中心安排工作, 尽量避免他们在社区中闲散、游荡, 既保证能够有稳定的经济来源、缓解生存压力, 又能减少他们对社区的威胁性。

四、结语

总之, 城市保障房社区的治理与发展应结合其特殊性, 通过服务型政府的构建, 有效管理社区内的各类事务; 促进邻里互动, 增加居民间的人际交往, 发挥互帮互助的精神, 增强居民的社会责任感; 充分调动内部资源为社区居民提供便民服务, 采取购买专业化服务项目的方式引进外部资源, 满足居民全方位的需求。

参考文献

[1]方舒.保障房社区治理路径新探—以北京C社区的治理实践为例[J].社会, 2015 (1) :11-15.

城市保障房 篇2

住房城乡建设部近日在部署2013年保障房建设管理工作时,提出2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套，同时自2014年起，直辖市、计划单列市及省会城市保障性住房建设,要全面执行绿色建筑标准。所谓“绿色建筑”指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

记者获悉，为贯彻住建部的上述“2014年起,直辖市、计划单列市及省会城市保障性住房建设,要全面执行绿色建筑标准”的要求，包括福建、河南、湖南等地市相继出台相关措施为建设绿色保障房提供相关支持。目前，绿色建筑等级由低至高分为一星级、二星级和三星级，财政部、住房城乡建设部将对高星级绿色建筑实行财政奖励。

“福厦泉”保障房明年执行绿色标准

今年1月1日，国务院转发了国家发展改革委、住房和城乡建设部的《绿色建筑行动方案》，2015年城镇新建建筑中绿色建筑的比例将达20%。住房城乡建设部有关负责人表示,到“十二五”期末,力争基本完成集中成片棚户区改造，要以改革创新的精神推进住房保障工作,努力把保障房小区建成群众安居乐业的“美丽家园”。

4月24日，记者从福建省住建厅获悉，《福建省绿色建筑行动实施方案》（以下简称《方案》）正式向社会征求意见。《方案》提出城镇新建建筑拟强制推行绿色节能标准，节能指标不达标的房子将无法通过竣工验收。

按照初步的计划，从2014年起福建全省政府投资的公益性项目、2万平方米以上的大型公共建筑、10万平方米以上的住宅小区以及福州、厦门、泉州的保障性住房要全面执行绿色建筑标准。

记者了解到，绿色建筑的指标体系涵盖“绿色建筑比例、生态环保、公共交通、可再生能源利用、土地集约利用、再生水利用、废弃物回收利用”等内容，这些指标将纳入到建筑的总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划和专项规划，并落实到具体项目，商品房住宅自然也包含其中。

分析人士指出，绿色建筑的出现源于环境危机，而环境危机很大程度上是能源危机所致。目前，我国存量建筑超过400亿平方米，每年新建建筑约有20亿平方米，建筑的建造和运行过程中能源资源消耗巨大。

河南保障房率先执行绿色标准

4月28日，河南省住房和城乡建设厅发布消息称，从今年起，绿色建筑将在河南全省各地“全面开花”，省辖市、有条件的直管县（市）都将开展绿色建筑示范试点，政府投资公益性建筑、保障性住房率先执行绿色建筑标准。其中，保障房率先执行绿色建筑标准

河南省住建厅一位官员表示，城乡建设模式粗放，能源资源消耗高、利用率低，重规模轻效率、重外观轻品质、重建设轻管理，建筑使用寿命远低于设计使用年限，这些问题普遍存在使绿色建筑应运而生。河南省绿色建筑评价标准和方案细则将陆续出台，鼓励更多的新建建筑“先行先试”。

河南省住房和城乡建设厅厅长刘洪涛表示：今年河南全省组织开展绿色建筑评价标识500万平方米以上，省辖市、有条件的直管县（市）都将开展绿色建筑示范试点，政府投资公益性建筑、保障性住房率先执行绿色建筑标准。

同时，河南省还鼓励和支持新建、改建、扩建项目执行绿色建筑标准，依托保障性住房建设启动和实施绿色建筑集中示范区，开展绿色生态城区（镇）建设及标识认定，并选择基础条件较好的乡镇，开展绿色低碳重点小城镇试点示范，让更多的绿色建筑扮靓“美丽中原”。

湖南保障房将全面执行绿色标准

早在3月22日，湖南省建筑节能与科技工作会议召开提出，湖南省2013年起开展绿色建筑行动，推动区域化、规模化发展。其中，从2014年开始，湖南省各级政府投资新建的公益性公共建筑以及长沙市的保障性住房，要全部执行绿色建筑标准；到2015年，长株潭3市和有条件的地区、非政府投资的居住和公共建筑，执行绿色建筑标准比例要超过20%。

据湖南省住建厅官员介绍，绿色建筑是在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

记者获悉，湖南省政府将于近期下发绿色建筑行动实施方案，从政策领域推动绿色建筑发展。今年，湖南省将大力推进绿色建筑示范，督促创建计划项目的实施，对达到验收要求的项目及时组织验收；推进有条件的地区开展绿色生态城(区)示范，力争创建2个以上省级集中示范区；各市至少组织开展1个绿色居住建筑示范和1个绿色公共建筑示范，有条件的县(市)也要组织实施示范工程。从2014年起，对须严格执行绿色建筑标准的项目，在颁发建设工程规划许可证、施工许可证时落实绿色建筑相关内容。

宁夏提升新建保障房节能标准

而预计到2013年底，宁夏建筑节能和墙改将实现节能29万吨煤的能力。其中，保障房亦被列入重点建设行列。

依据国家目前已下发做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知，2014年起，像银川这样的省会城市，建设保障性住房，要全面执行绿色建筑标准。根据国家最新的要求，保障房今后要不断提高规划设计和工程质量水平。落实工程质量责任，严格执行基本建设程序、标准规范和工艺流程，确保工程质量。据宁夏自治区住房和城乡建设厅介绍，宁夏今年已对除固原市以外的其他四个地级市新建建筑提出了新节能标准。其中，银川市将率先在新建居住建筑工程中实施75%的节能标准。石嘴山市、吴忠市、中卫市城市规划区内将实施65%的节能标准。

城市保障房 篇3

摘要：文章旨在研究廉租房与公租房并轨可能引起的问题，为租赁型保障房的后续完善提供政策建议。运用情景模拟方法，文章从资源配置效率、制度运行成本、财政压力、公共治理等视角对两房并轨政策自身及实施中可能出现的问题进行了理论剖析。研究发现，尽管有不少优点，但两房并轨可能存在帕累托改进难度大、保障对象信息甄别成本增加、财政负担加重、总房源供应监督难、公众信任度弱化等问题。文章还为租赁型保障房的完善提供了政策启示。

关键词：保障房并轨；租赁型保障房；政策完善

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）将公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重点，提出“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的发展方向。随后并轨试点工作在一些地方逐步展开。《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）要求“有序推进公租房、廉租房并轨”。《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）正式规定从2014年起，廉租住房并入公共租赁住房（简称“两房并轨”），改革落地。

“两房并轨”的后续改革面临许多不确定性，这意味着每一步决策都将面临一定风险。行为经济学研究认为，“宽框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更适合风险决策，为了做出更合理的决策，需要将各种不确定因素和可能的选择进行整体考虑（Kahneman D，2011）。由于改革前对改革的积极意义探讨较多而对可能出现的问题探讨有限，而实施过程中出现了很多新情况，本文将侧重于从对立面分析改革可能遇到的各种问题，以期为进一步完善住房保障制度提供政策参考。

本文首先简单分析了“两房并轨”的原因与意义，然后详细探讨了两房并轨可能遇到的几个问题，最后提出了完善住房保障制度的政策建议。

一、 保障房并轨：目的与意义

之所以进行两房并轨改革，主要基于两个方面的原因，一是廉租房和公租房都是非产权式保障房，其功能、运行机制等方面比较接近；二是两类保障房并行运行存在不少问题。主要表现有：

其一，两类保障房之间不易调剂。廉租房和公租房并行时，房源是分开的，之间很难调剂余缺。在某一特定时期，当某一类房源有余而另一类不足时，会导致房源不能得到充分利用。

其二，申请不便。由于两类保障房性质接近，往往造成申请人的混淆，造成申请不便。

其三，动态管理难。当保障对象收入变化时，不再满足廉租房条件的家庭需要先退出廉租房，再重新申请公租房，费时费力。

其四，制度不衔接，管理成本高。两类保障房在土地供应、中央投资补助等方面有差别，造成行政管理成本较高。通过“两房并轨”改革，希望能解决上述问题，达到方便群众、提高效率、降低管理成本的目的。

二、 保障房并轨：问题与成因

1. 并轨与帕累托改进。分析发现，将廉租房并入公租房，既可能损失效率又可能伤害公平，故难以做到帕累托改进。

一方面，“轮候排序”可能增加排队成本。表1中，n1、n2、N分别表示相应的窗口数量，表中的A、B分别表示申请两类保障房的个体，此处假设廉租房和原公租房的申请人分别有2人和3人，办理一个申请的耗时为15分钟。则廉租房窗口和原公租房窗口的等待时间分别为15分钟和45分钟（15分钟+30分钟）。将廉租房并入公租房后，设置的窗口数量有三种可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此时新公租房窗口数恰好等于原来的两类之和，申请人的等待时间将等于原来的总耗时，即合并未损失效率。

情形三：N>n1+n2。此时新公租房窗口数大于原来的两类之和，申请人的等待时间由于窗口的增加必定小于原来的总耗时，即合并后导致申请人花费更少的时间排队，提高了效率。

综上，两房并轨后轮候的效率最终取决于合并后公租房窗口设置的数量，只有在N>=n1+n2即不减少受理窗口的情况下，申请等待时间才不会增加，效率才不会受损。而在实际中受行政管理传统的影响，出现概率最高的情况是N<=n1+n2，这意味着效率受损的可能性较大。

另一方面，“两房并轨”有可能损害一部分人的利益。

表2中，第二行的数字为假定的房源套数，并假定并轨后保持原有供给规模。情形1至8的数字代表假定的申请家庭数量，并假定并轨前后需求规模不变。最后一列中的“中”和“低”分别代表申请公租房和廉租房的家庭，括号中的数字代表受影响的家庭数量。

情形1中，并轨前房源充足，并轨后的房源依然充足，能实现应保尽保，并轨对中、低收入家庭均无影响。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口为2=22-20），且总房源充足（2=30-28），并轨后不能承租公租房的2个家庭将可以获得新公租房，因此并轨有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好满足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口为2=22-20），并轨后原来不能获得公租房的家庭依然不能得到满足，即并轨对中、低收入家庭均无影响。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且总房源充足（8=30-22），并轨后承租不到廉租房的2个家庭将能获得新公租房，并轨有利于低收入家庭同时不影响中等收入家庭。情形5中，两种保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并轨后依然短缺（3=33-30），但按照并轨后优先保障廉租房对象的要求，原来得不到廉租房的1个家庭将能得到新公租房，结果挤掉1个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房严重不足（缺口为11=31-20），但总房源不足（7=30-37），并轨后原来得不到公租房的4个家庭将能得到新公租房，因此并轨在不影响低收入家庭的情况下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但总房源不足（3=33-30），并轨后承租不到廉租房的5个家庭将能获得新公租房，却挤出本来可以获得原公租房的3个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下结论：

近年来中央政府持续扩大保障房建设规模，表明政府已经认识到保障房短缺的现实，即房源充足（情形1）目前很难满足，但由于统计数据欠缺，很难准确估计保障房的短缺数量。据住房城乡建设部统计，截至2014年9月底，约有450万户城镇低保家庭的住房困难得到解决，基本实现应保尽保，即廉租房恰好满足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估计可靠，则并轨至少不会影响任何一类家庭的利益，还有可能实现帕累托改进。然而如果适当扩大目前偏低的廉租房保障范围，则很有可能出现廉租房和总房源不足（情形5、7）的情况，此时的并轨则非帕累托改进。

综合以上两个方面的分析发现，将廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改进，即使构成帕累托改进，若并轨后的新公租房服务窗口减少，“轮候排序”仍可能增加排队成本。可见，改善住房保障的关键在于增加房源，尤其是在基本实现城镇低保家庭应保尽保之后，扩大新公租房建设规模应是政府工作的重点。

2. 并轨与信息甄别成本。“两房并轨”将增加对保障对象信息的甄别成本。按照保障房申请程序，申请人提交收入等申请材料后，主管部门需要对相关信息进行甄别和筛选，在保证信息真实的情况下评定申请人是否具有资格。并轨之前廉租房和公租房的保障对象是分别申请的，两个收入层次的申请人自然分离，减少了一次甄别，可以节省成本。并轨之后两类申请人则混在一起，信息甄别成本会增加。

设N为并轨后总的申请人数量，并假设并轨前廉租房和公租房的申请人数量均为N/2。由于并轨后申请人数量N很大，单位甄别成本a也大，而并轨前两类申请人数量小，单位甄别成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。设并轨后信息甄别的总成本为C，并轨前两类申请人信息甄别的总成本分别为C1和C2。则有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

这里计算的是保障房准入环节的信息甄别成本，在退出环节也会发生类似情况。因此，总的来看，两房并轨在准入和退出环节都会导致信息甄别成本的增加。

3. 并轨与财政负担。一方面，两房并轨可能提高保障性住房建设标准，导致建设成本增加。住建部2009年出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》规定，套型建筑面积控制在50平方米以内。2010年发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限将和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面积的增加势必增加建筑成本。用c表示单位建筑成本，SL和SG分别表示廉租房和公租房的建筑面积，有SL

并轨前的总成本为：CL+CG=c*（SL+SG）。

并轨后原廉租房面积和公租房相同，故总成本为：CL+CG=c*（SG+SG）。

显然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并轨后新公租房开发成本会比原来增加。

另一方面，两房并轨可能增加租金补贴总额。从各地的一般情况看，廉租房租金通常约是公租房租金的1/5左右。廉租房的划拨土地是能够维持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地将转为“出让、租赁或作价入股等有偿方式”，这势必导致开发成本进而租金水平的增加。尽管考虑到原廉租房对象的支付能力，政府将对其增加补贴，但这却会加大政府的租金补贴支出。

保障房资金短缺一直是制约建设规模的瓶颈，两房并轨造成开发成本和补贴金额提高，将加重地方政府财政负担，更是火上浇油，可能挫伤地方政府本来就不高的积极性。

4. 并轨与房源供应。并轨之前，廉租房和公租房建设计划是分列的，各自建设规模一目了然，也方便和以前对比，房源供应增减情况容易受到公众监督。并轨之后，房源数量的混合使得公众不易分清增减情况，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相对于原廉租房和公租房之和是否有增加则会变得有难度。因此，在信息透明度下降时，两房并轨有可能造成新公租房总房源的减少。

5. 并轨与公众态度。两房并轨确定的“轮候排序”规则有可能缺乏公众信任而降低公平感。

公租房分配的公平性问题是比较棘手的，绝对的公平很难实现。从理论上来看，最公平的分配方式应该按住房困难程度大小排序，最困难的家庭应当优先得到保障，然而这种方式难度较大，且成本较高，不易实施。目前各地采用的轮候排序主要是按资格证编号，即取得资格的时间，实质上是先到先得。这种方式由于透明度较低，存在暗箱操作的可能，因而难以得到公众信任。根据中国人民大学住房发展研究中心在2014年11月对重庆市公租房的调研，大多数受访者认为“摇号”比“排队”公平。

三、 保障房并轨：政策启示

两房并轨之前争论的焦点主要集中在两房分离的弊端和问题，争论推动了两房并轨改革。并轨的积极意义不容质疑，然而并轨不可能一劳永逸，改革之后还会出现新问题。因此，换一个角度重新审思两房并轨的另一面是有一定现实意义的。侧重于分析并轨后可能出现的问题，将提供更全面的信息，使进行宽框架评估成为可能。宽框架评估有利于更全面客观地认识两房并轨改革，为后续改革及保障房制度完善提供思路和建议。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，还需要从以下方面进行完善：

1. 并轨后保证申请服务窗口数量不减少才能方便公众，提高效率。既然采用“轮候”分配规则，排队成本的损失就是无法避免的，但是政府可以采取增加服务窗口的办法尽量减少等待时间，尽可能节省排队成本。可以利用“互联网+”，进行在线申请，以节省时间。

2. 重视房源开发才能促进两房并轨改革效率的实现。分析表明，充足的房源可以避免并轨引起的挤出效应，更有可能实现帕累托改进。“十二五”规划大力推进保障房建设是十分必要的，但是准确调研保障对象的需求才更科学的，毕竟房源过剩还可能冲击市场。

3. 科学设计申请表格，降低信息甄别成本。例如可以将申请人按收入状况分为A、B、C三类，要求分类填写，并规定弄虚作假导致类别不符将不能自动进入另一类，这样就将信息筛选的第一环节交由申请人完成，一定程度上可以降低信息甄别成本。轮候排序也按类别进行，收入最低的优先，能尽量保证公平。

4. 重视信息公开，接受公众监督。这里应至少做到六公开：建设计划公开、分配房源公开、保障资格公开、分配进度公开、分配结果公开、退出房源公开。还要建立投诉反馈机制，对公众发现的各类问题尤其是分配舞弊问题及时反馈解决。

参考文献：

[1] Kahneman D.Thinking， fast and slow[M].Macmillan，2011.

[2] 严荣.改善上海保障房社区的运行[J].现代管理科学，2014，（7）：34-36.

[3] 邓宏乾，王贤磊，陈峰.我国保障住房供给体系并轨问题研究[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2012，（3）：29-37.

[4] 葛扬，贾春梅.廉租房供给不足的事实、根源与突破路径[J].经济学家，2011，（8）.

[5] 贾春梅.保障房有效供给不足的原因分析和政策建议[J].现代管理科学，2013，（12）.

城市保障房 篇4

搭建工作平台，健全保障房动态管理体系

设立机构，落实管理主体。应城市住房保障和房屋管理局专门设立了保障房的分配和管理机构，承担应城市保障房的申请、审核、公示、认定和摇号分配等工作，以及全市保障房的信息登记、动态巡查、联合管控等管理工作，形成了“统一领导、上下联动、整体互动、分管一体、分级负责”的领导机制和工作格局。

强化责任，落实监管任务。应城市住房保障和房屋管理局始终把保障房分配和动态管理工作作为房管工作的一项重要任务来抓，与其他业务工作同安排、同部署、同考核、同奖惩。每年年初，与相关单位层层签订《住房保障工作目标责任书》，将分配和管理要达到的目标要求层层分解到相关单位和责任人，并细化工作方案，按照时间节点做好保障房审核、分配工作，责任人包房到户，随时掌握保障房的入住和退出情况，及时对不符合保障条件的人员进行清退，实现了保障房建设、分配与管理一条龙责任到岗、工作到位、无缝隙对接的监督管理格局。

健全制度，确保规范有序。为推进住房保障制度的落实，应城市借鉴外地经验和做法，结合具体实际，相继出台《应城市城镇最低收入家庭住房保障暂行办法》、《应城市廉租住房保障实物配租实施细则》、《应城市公共租赁住房建设管理实施细则》、《关于进一步加强保障性安居工程建设与管理的意见》等一系列政策，建立了严格的申请、审核、公示、分配和动态管理等制度。一系列政策措施的出台，为应城市保障房准入退出管理提供了制度保障。

完善配套措施，夯实保障房动态管理基础

规范申报行为。要求个人申请保障房必须向社区居委会提出书面申请，如实申报家庭人口、家庭成员基本情况、家庭收入状况、财产状况以及现住房状况等。已入住的保障对象必须定期向房管部门报告收入、财产状况及变化情况。凡以虚假资料骗租骗购保障性住房的，一经查实，立即责令退还或退出，并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。

严格审核程序。实行“三级审核、两次公示，抽样调查”的操作程序。首先由社区居委会对个人提供的相关资料进行初审，开展10%入户调查工作;随后由街道办事处复审，对符合条件的家庭进行公示;最后，由应城市住房保障和房屋管理局联合民政局会审，成立联合工作专班，按20%比例抽样入户调查，进行第二次公示，对公示无异议或异议不成立的由住房保障和房屋管理局予以登记。

加强合同管理。要求保障对象准入时必须签订租赁合同，约定承租对象的权利和义务。凡违反规定将保障房出售、转借、出租(转租)、闲置且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回。承租家庭在合同期满前3个月，必须重新申请，符合条件的，双方继续履行租赁合同，不再符合相应住房保障条件的，在规定期限内腾退;逾期不腾退的，按市场租金价格交纳租金。

建立保障房档案。2007年应城市住房保障和房屋管理局联合应城市民政局及相关街道办事处、社区居委会，对城镇居民住房状况进行了全面摸底调查，建立了城镇居民住房需求档案。2012年，又根据每个保障房项目的分布、房屋数量和性质，建立健全了保障房房源档案。同时按照“一户一档”和“一套一档”的要求，对所有保障对象申报资料进行全面归档，完善了保障对象的基本信息，经分类编号，汇编成册，输入计算机，建立了电子档案和纸质档案。通过实行纸质和电子双重管理，随时掌握保障房入住对象的情况，达到一目了然、“以静制动”的管理效果。

加强部门联动，确保保障房动态管理实效

利用社会力量，建立举报核实机制。为充分发挥社会和群众的监督作用，应城市住房保障和房屋管理局坚持信息公开与举报核查并重，一方面充分利用广播、电视、互联网等多种媒体广泛宣传住房保障的相关政策规定，主动向社会公布保障标准、保障房房源、分配程序和配售配租结果，及时把保障对象的身份、住房、收入等信息晒到网上，公示到申请人所居住的社区和单位。另一方面公开举报电话、信箱和邮箱，按照“凡举报必查实”的原则，调查核实每一个举报投诉，并将调查处理结果及时进行反馈。两年来应城市住房保障和房屋管理局共受理投诉举报87起，经核实取消了56户不符合条件家庭的申报资格。

利用部门力量，建立部门联动反馈机制。近年来，应城市住房保障和房屋管理局在严格执行“三级审核、两次公示、入户调查”操作程序的基础上，不断创新方式方法，充分借助房管、公安、工商、审计等部门的相关信息资源进一步审核认定申请家庭的住房及收入情况。2012年，在发放廉租住房租赁补贴和配售经济适用房过程中，通过比对房管部门提供的住房信息、交警部门提供的车辆购置信息、工商部门提供的公司注册信息、税务部门提供的纳税信息，取消了76户不符合条件家庭的申报资格。目前应城市相关部门信息共享机制已建立，房管、公安、工商等部门每月初将相关信息反馈到应城市住房保障和房屋管理局，通过信息综合分析，可随时全面跟踪掌握保障对象的住房、收入等动态状况。

南京保障房申请 篇5

(二)具有本市户籍，无房屋权属登记、交易记录的无房家庭(含离异单亲家庭及已满35周岁的未婚个人)。

(三)经相关部门认定符合承租政府投资建设的定向公共租赁住房条件的人才。

申请人持《南京市保障性限价住房保障申请表》(以下简称《申请表》)向市住建委下属的保障房管理机构(以下简称“保障房管理机构”)提出申请并提交以下材料的原件和复印件：

1、户口本和家庭成员身份证;

2、家庭成员婚姻状况证明;

3、家庭成员的住房情况证明;

城市保障房 篇6

一、民生为上,探索保障性住房建设市场化运作新路径

盐城市是江苏省经济适用住房建设较早的城市之一。2007年,为贯彻落实党的十七大提出的“住有所居”的部署和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,研究制定今后一段时期市区住房保障工作意见,盐城市房管部门开展了市区低收入家庭住房状况调查。通过调查,市区仍有7517户低收入家庭需要进行住房保障,其中有6783户低收入家庭要求通过购买经济适用住房解决住房困难,占90.2% ;而在意向购房者中对拟购房面积的选择为70-90平方米的有5492户,占85.3%。购房时间选择集中在2008年、2009年这两年中(上述数据不包含需要通过危旧房和城中村改造改善住房条件的家庭数)。

从调查情况看,盐城市区保障房的建设任务十分繁重。要在两三年时间内建设60多万平方米的经济适用住房,如采用以往的建设方式,实行土地划拨,资金全部由政府投入,则面临建设资金短缺、土地供应不足的瓶颈制约,市政府在短期内确实无法承受这样大规模的保障房建设。市政府领导在深入调研思考、多方面听取意见的基础上,把目光投向了市场,大胆地走出了充分利用民营资本、鼓励社会力量参与,建设既适应保障对象购买力、又适应地方政府财政承受力的保障性住房建设新路径。

二、政府主导,建立保障性住房建设市场化运作新机制

2008年初,盐城市政府确定将保障房建设列入政府为民办实事项目,并成立了市住房保障工作领导小组。由分管副市长担任领导小组组长,各有关部门“一把手”为领导小组成员,负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策,完善城市住房保障制度和政策体系,协调解决住房保障工作中的重大问题,制定了《盐城市市区经济适用住房建设管理实施办法》。随后又出台了《关于加强全市住房保障工作的意见》,对保障性住房市场化运作建设的相关政策作了明确规定。

一是明确建设原则。经济适用住房建设坚持政府组织、统一规划、市场运作、保本微利、限价销售、规范管理、公开公正公平原则。

二是明确供地方式。经济适用住房建设用地在预先合理确定销售价格的前提下,采用“招、拍、挂”的方式供应土地。

三是明确房价核定。采用竞争出让地价的经济适用住房、中低价位商品房住房价格实行政府指导价管理。由价格部门会同住房保障部门按出让地块的规划设计要点,结合国家、省规定的经济适用房价格构成要素,拟定初始价格。待具备预售条件时,再根据建设期间政策性调整核定正式销售价格,经济适用住房和限价商品房,利润分别控制在3% 和6%,并在土地挂牌文件中明确。超过规定供应面积的,按照市场价执行。

四是明确优惠政策。经济适用住房建设免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,限价商品房减半征收,对经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。项目小区外基础设施由属地政府投资建设。

三、尊重规律,确保企业成为保障性住房建设市场化运作的新主体

养好梧桐树,必有凤来栖。实行市场化运作,政府不再直接参与保障房建设,但不是撒手不管,而是尊重经济规律,发挥市场作用。市住房保障、发改、国土、规划、价格、城建等相关部门按照职责分工,开辟绿色服务通道,真情服务开发企业,落实相关政策,参与市场监管。市住房保障领导小组加强对各部门履职尽责情况的督查和考核,切实保障民生工程的顺利实施。

保障性住房建设市场化运作新机制政策公开、透明,机会均等,有效激活了市场,吸引了一大批民营开发企业积极参与建设。7年来,共有48家房地产民营企业加入了市区保障房建设。每年都超额完成了省政府下达的保障性住房建设任务,以近3年为例,2011年、2012年、2013年分别完成省政府下达的保障房建设目标任务的108%、113.7%和115%。保障房虽然是保本微利项目,但是因为是政府项目,政策明确,又有特定的销售对象,利润微,风险也小。

市场化运作倒逼开发企业加强管理,精打细算,降低成本。在项目的规划设计、工程施工、建设监理、材料供应、物业管理等方面均实行公开招投标,严格执行国家有关技术规范和标准进行建设,项目竣工时,按照规定进行验收。严格规范的监管制度,保证了保障性住房建设的质量和品质不低于普通商品住房,不仅使许多住房困难家庭有了住房,而且住上了“放心房”。

四、惠及百姓,新的建设机制帮助更多困难家庭圆了“住房梦”

7年来,保障性住房建设市场化运作取得了城市居民、企业和政府多赢的良好效果。

一是帮助更多城市住房困难家庭实现了住有所居的目标。社会资金投入296亿元,市政府投入的小区外基础设施建设费用30亿元,市区已累计建成14个廉租住房配建项目2337套、11.96万平方米,33个公共租赁住房项目(其中集中成片定点建设1个)计7280套(间)、40.33万平方米,17个经济适用住房项目(集中成片9个)计10397套、87.83万平方米,101个限价商品房(拆迁安置房)项目58449套、600.55万平方米。由于具备了比较充足的房源,我市进一步降低了保障房准入门槛,保障覆盖面进一步扩大,惠及了更多城市居民。2012年,保障对象由2007年的人均住房面积低于12平方米扩大到18平方米,家庭人均年收入标准从7440元先后提高到1.63万元和1.85万元。截至2013年底,已有72580户各类保障对象改善了居住条件,正在轮候的3000多户保障对象有望在2015年年初全部保障到位。市区住房保障覆盖率已达到20%,提前一年实现了省政府提出的“十二五”住房保障目标。

二是实现了经济适用住房完全产权。过去以划拨土地方式建设的经济适用住房,保障对象购房后拥有部分产权,虽然政策规定5年后上市交易需补缴土地出让金,但在实际操作中难以实施到位。实行土地出让方式以后,虽然房价略高于划拨土地的价格,但是保障对象购房后拥有完全产权,5年后上市交易将与普通商品住房一样办理手续,既有利于规范交易行为,又有利于购房者的资产保值增值,实实在在地为老百姓把好事办好、实事办实,受到居民群众的一致好评。

三是促进了房地产市场的健康发展。7年来,保障性住房建设用地约占市区普通商品住房供地总量的15.65%,收缴土地出让金64亿元,减免行政事业性收费2.64亿元。2012年和2013年保障性住房实际销售面积分别为42.41万平方米、41.55万平方米,占商品住房销售量的15.8%和13.6%。近几年来市区房价增幅基本维持在3%左右,低于全省平均增幅,对于抑制房价过快上涨、促进房地产市场健康发展,发挥了积极作用。

城市保障房 篇7

按照规划，“十二五”期间我国保障房建设将达3600万套，覆盖率将从“十一五”期末的8%提高到“十二五”末的20%。在当前地方债务风险逐渐显现的背景下，单靠地方政府孱弱的财力，显然难以承担如此大规模的投资。

2012年年底，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，2013年保障性安居工程的任务是基本建成460万套、新开工600万套。由2011年的1000万套到2012年的700万套，再到2013年的600万套，一些业内人士分析认为，保障性住房建设数量逐年递减，不排除这与保障性住房建设的资金压力大有关。

其实，在保障房建设机制探索初期，建设资金以地方政府投入为主，难以为继的弊端就已显现。2011年年中，财政部、住建部就联合发出通知，强调将公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%作为保障性住房的建设资金。但根据机构测算，土地出让金和公积金收益部分相加，大约只能筹集到保障房所需资金的20%到25%。

2012年相关统计数字则显示，2012年中央财政已下达保障性住房补助资金2330亿元，比2011年全年实际下达数增加617亿元。而与上述数字相对应的是，仅仅是前9个月，全国保障性安居工程支出就同比增长了34.1%。如此看来，仅靠中央财政投资和地方政府投资远远不够。引入民间资金和保险、信托等长期资金，积极吸引企业参与保障房建设，就成为大势所趋。不少学者认为，一旦资金实力雄厚的民间资本大规模投入保障房建设，原来由政府主导投资的保障房建设所面临的巨大资金缺口这一障碍将迎刃而解。

“鼓励民间资本参与保障房建设，就宏观层面而言，可谓在经济利益与改善民生之间，在商业性与公益性之间，在楼市调控与经济‘保增长’之间取得双赢。而就微观投资而言，能够实现良性循环的市场化制度设计，意味着房地产商的赚钱机会也是不言而喻的。尤其是在楼市调控一波紧似一波的背景下，作为一个现实选择，资金、政策向保障房集中的趋势将会越来越显著，保障房也有望完成从‘烫手山芋’到‘香饽饽’的华丽转身。”上海学者王莹表示。

(二)

民资“输血”保障房建设思路，早在2010年便已十分清晰。彼时，国务院颁布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见》中便提出“鼓励民间资本参与政策性住房建设”。

近两三年，因受紧缩性宏观调控政策的影响，各种鼓励民间资本参与投资保障房的政策陆续出台，许多楼市资金纷纷投入国家保障房建设中。但截至目前，民间资本投资保障房的效果并不尽如人意，民间资本能拿到的预期收益和回报率与原先的预期大打折扣。民间资本继续投资保障房的可能性并没有因政策的出台而变大，这也是其目前所面临的尴尬。

政策变局

“当时我们觉得保障房中，公租房建设的资金压力最大。它建成后要长期持有，不能像经济适用房等可以靠卖实现项目退出，我们希望做一个产品弥补市场的需求。”2010年，按照上海建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东的规划，建银精瑞旗下的保障房基金将成为国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金。

当时，李晓东动用他在全国工商联房地产商会任副会长的关系，以全国工商联名义，发起成立该基金的申请，报送国家发改委，报批规模为100亿元。国务院相关领导在申请函上批示后，抄报住建部。因为100亿元报批规模较大，此举曾引起业内广泛关注。

该基金实行“落实一批，发行一批”的原则，拟设期限为7年。基金采用股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向以200家机构和民间资本为主的社会合格投资者募集资金。首批确认的发起人除建银精瑞外，还包括华远地产、复地集团、四川新希望集团等，发起人合计认购基金总份额的20%以上，并在后续的公租房开发建设中利用自己的专业经验参与公租房的开发、承建和运营管理。按基金原计划，2011年9月应进入募集资金阶段，首批计划募集资金50亿～100亿元，3年内达到500亿元人民币的规模，7年内年均投资回报率预计可达5%～12%。

然而，计划没有变化快。“在基金刚刚报批还未发布时，我们就跟很多地方政府谈好了一些意向，当时谈的项目还不少，但随着各类资金涌入，地方政府有了更多选择，就提出之前给出的投资条件要重新谈。”李晓东表示，这意味着地方政府让给地产基金的利益将减少，“重新谈后的回报率会低于目标收益率，基金很难在市场上发行。”而另一个重大变化是，调控以来，地方政府的土地出让金大幅下降导致地方政府财政收入减少，由此一些地方政府将原本计划建设的公租房项目变成经济适用房、棚户区改造等能更快获得现金回流的其他类型保障房项目。这是建银精瑞地产基金暂停的另一个原因。“公租房会占压政府很多资金，越是在其财政收入减少时，做的公租房项目量就越少。”李晓东说。

这反映了整个保障房地产基金的行业现状。目前国内保障房私募地产基金缺乏第三方统计数据，据一位业内资深人士介绍，目前保障房地产基金多为按项目成立，且多数投资经济适用房、棚户区改造、限价商品房项目。“经济适用房等项目能做起来，因为建成后马上有现金回收，获得收益时间短，而公租房私募基金目前基本上没有做起来的。”该人士称。

还有业内人士透露，保障房项目水很深，每个项目的收益灵活性很大，政策也不一样。没有一定实力和背景的民营资本一般不愿意做。目前除了保险资金、银行资金外，大部分进入的都是信托资金，但往往信托资金对保障房项目有很苛刻的要求，单纯的保障房基金很难达到投资者预期的收益。

进退维谷

“从政策的角度而言，国家是鼓励民间资本进入保障房的，但从进入保障房领域的这些资本来分析，大都是打的擦边球，否则利润很难保证。”某家信托公司房地产事业部总经理如是说。

建银精瑞保障房基金的投资回报是由“政府补贴+租金收益”构成，其中政府补贴包括基金以偏低价格购买公租房项目建设用地、公租房租金价格的政策补贴，银行贷款的财政贴息幅度及项目退出时的税收优惠等。

在李晓东看来，民间资本介入保障房项目，这一基金的发展壮大还需要来自金融政策的鼓励。“例如银行能够为基金配套，以项目贷款或物业贷款的方式给予贷款支持;社保基金以及保险资金能够允许参与投资;允许基金未来改造成REITs(房地产投资信托基金)上市，或者允许我们成立的股份制基金公司上市等。”

对于基金的退出，根据方案有三种可行方式：在基金封闭期内，若国家保障房REITs的试点推出，则可以较为顺利地与REITs衔接完成退出;其次，由政府回购这些稳定运营的公租房资产;此外，如果将来国家政策允许，还可以以市场优惠价卖给当时的租户持有。

除了当事人以外，多位业内人士也认为，建银精瑞基金需要在取得土地、财税及金融政策上获得更多的配套支持，以进一步提高投资回报率，才能得到更多类型资金的青睐。这些条件在现阶段对于许多地方政府而言，很难满足。

以保障房建设为投资方向之一的泛华城市发展建设基金执行合伙人贾文清坦言，社会资金参与保障房体系建设的难度仍然存在。对她所管理的基金来说，关键是如何找到合理的项目。“保障房体系在项目建设上的垄断性还是比较明显的。一方面对投资主体有比较明确的要求，譬如说企业资质之类的;另一方面，政府更倾向于让国企或品牌大企业来参与其中，因此很多会采取邀标的方式。”

“我们目前只能等待新的市场时机，看看国家对这块将有什么样的决策。现在也有一些声音说，保障房不能全靠国家大包大揽。如果各地方政府觉得确实需要民间资本，那么就给民间资本一些机会，也就是我们的时机。”李晓东说。

可见，虽然保障房资金的缺口很大，但民资却很难分得一杯羹。保障房资金很大程度上依赖于政策让利，以此获得投资者可接受的回报收益率，因此受政策影响颇大。在政策稍有变动时，保障房基金难以保证预期收益率，也难以按计划推进，使得市场上真正的保障房基金很难生存。

(三)

从政府直接投资，向吸引社会资金广泛参与的商业化方向转变，是面临财政支出增加、保障房需求量增大双重压力的政府的现实选择。不过，目前国家对保障房建设资金投入的部分鼓励政策仍只停留在纸面上，未落到实处，这严重限制了投资人的投资积极性。此外，项目盈利不确定、政策保障不明朗、管理经营模糊也依然是阻挡民间资本进入保障房建设领域的障碍，亟须进一步破解。

“土地”制约最大

众所周知，无论是对于政府还是开发企业，建设保障性住房，最关键的还是离不开房地产开发的最基本的两个核心要素“土地”和“资金”的制约。在多位专家看来，与官方缺的主要是资金不同，民间资本参与保障性住房建设的首要关键其实并不在于资金的问题，而在于土地问题。

“民间资本拥有一定的资金实力，但是任何资本都一样，投资任何领域都应该具有一定的投资回报收益空间。民间资本参与保障性住房建设也离不开这个基本商业逻辑。因此，从这个角度来说，民间资本参与保障性住房建设的首要关键不在于资金的问题，而在于土地问题，参与保障性住房建设的民间资本的盈利空间多少也在于土地的问题，地方政府不在土地问题上让步，地方政府发债也好，企业平台融资也好，进行保障性住房建设都是无稽之谈，这也是民间资本以及全国百强房企中有七成未参与保障房建设的主要原因。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出。

还需政府“铺路”

“住建部发文允许民间资本参与保障性住房建设，还只是一个鼓励性的文件而已，到了具体操作，保障性住房项目民间资本开发主体还得和地方政府具体一个项目一个项目谈。对于当前的政策来讲，还没有一个公开的、市场化的标准和体系来允许民间资本进入保障性住房领域。”张宏伟说。

他认为，只有在公开化的、市场化的标准和体系下出台一些土地、融资及税收鼓励性政策，方可真正起到鼓励民间资本进入保障房领域，否则，政策环境不透明，“潜规则”决定政策优惠幅度的操作环境下，对民间资本而言保障房领域的水太深，很难真正吸引民间资本进入保障房领域进行开发投资。

重庆大学建设管理与房地产学院马智利教授赞同此说。他认为，解决保障性住房资金难题还需要在制度设计上多做努力，尽量做到详细、全面、科学、合理。在政策上必须更多地鼓励民间资本大规模进入保障性住房建设。“但同时值得注意的是，保障性住房项目盈利不确定、政策保障不明、管理经营模糊，是影响民间资本大规模进入保障性住房建设领域的三大障碍，应尽早解决。”

而住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹指出，引进民间资本参与保障性住房建设的关键在于政府的补贴能不能到位。“如果政府的补贴难以达到企业投资的合理利润率，就很难吸引民间投资。”

重点攻坚公租房

从保障性住房的组成结构分析，融资的难点正在于公租房建设。由于经济适用房和两限房以出售为保障方式，回收前期投资较快，因而开发商的积极性较高，融资也相对便利。相较之下，公租房属于出租型，不仅投资期长，而且回报率低。

与此同时，税费负担过重也是公租房融资难的重要因素。一位参与过公租房建设的某知名国企负责人表示，之前虽有一定的税收减免支持，但“整体税收还是偏高，包括建安税、城建税在内的7个税种累计税率在3.48%左右，还有1%的个税，以及企业所得税”。

天房:主打保障房 篇8

“天房集团是改革开放后天津市组建的第一家国有房地产开发企业，从发展势头看，去年集团开发建设重点工程、重点项目20项，房地产开发面积达到300万平方米，进一步形成在滨海新区、中心城区、周边区县项目协调联动、竞相发展的新格局。”天房集团党委书记、董事长马鹤亭说。

可持续发展

天房之所以取得如此成绩，与其加速释放土地储备空间有关。随着三年内商品房结算资源的增加，公司业绩步入快速释放期。其中，天津湾、天房美域项目为影响其业绩最关键因素。天津湾二期已经预售完毕，公司2011年业绩确定性较高。天房拥有的汉沽河西老城区一级开发业务，将自2010年开始贡献业绩，弹性较大。天房美域位于河西区津淄公路以西，建筑面积50万平方米，分为两期，组团式开发;已经结算约7万平方米，销售均价9500元/平方米;后续部分结算期间为2010～2012年，为公司近年业绩重要来源。

天津湾项目规模宏大，建筑面积89万平方米。项目为公司与首开股份合作开发，该项目共分5个地块：其中，A块为商业(嘉茂中心)，建筑面积12万平米。其中6万平米整售给嘉茂，已经结算。B地块为纯住宅，建筑面积16万平米，目前基本预售完毕，销售价格为13000元/平方米，将于2011年竣工结算收入。C、D地块皆为混合型规划，具体为公寓和写字楼;其中，公寓占比达65%，主要为销售。另外，公司拥有的融邦大厦项目尚未开工，预计将被处置，对2010年业绩有所贡献。

目前，天房集团拥有滨海新区港东新城开发(约8.68平方公里)、汉沽新区东扩(10.77平方公里)、宝坻区学府新城(2.42平方公里)、宝坻区潮白湖综合开发(23.53平方公里)、静海县团泊新城(15平方公里)、宁河县七里海综合开发(389平方公里)等土地一级开发业务，以上合计约449.4平方公里;另外，天房集团持有天津生态城投资开发有限公司15%股权。中新生态城占地30平方公里，总建筑面积达2500万平方米，其中住宅面积1500万平方米、商业和产业面积1000万平方米。

面对风云变幻的市场，天房集团审时度势调整经营思路。马鹤亭坚持以发展为第一要务，坚持“抓发展、抓班子、抓规范”的方针，提出“做大做强母体公司、盘活上市公司、不断培育新的经济增长点”的工作思路，成功实现了从“空壳”、“死壳”向可持续发展的蜕变。

从二级市场开发为主，逐步转变为土地开发、房产开发、基础设施建设投资、资本运营并举的集群业态，为天房集团抵御市场风险搭建了科学发展的架构。天房集团先后打造了瑞江花园、海河天津湾、天房美域、天房峰阁、吉利经典、大学新校区、天宾商务中心等一大批精品项目。同时积极转变发展方式，主动延伸产业布局。围绕天津市总体规划的11个新城，大力拓展土地一级整理业务，先后实施大港、汉沽、静海、宝坻、宁河、武清6个区县10个项目。并且成功举办“走进滨海、走近达沃斯”滨海大型地产论坛、中国国际城市发展与地产运营投资交易会“天津专场”、“天津地产发展与投资高峰论坛暨2009天津市房地产市场中期研讨会”，彰显出领军国企的风采。

思路决定出路，战略决定成败。如今，天房集团所属子公司由3个发展到16个，总资产从组建时的8000万元发展到147.5亿元;年开工面积从20多万平方米增长到300多万平方米，累计开发面积已达2000余万平方米。

多元融资

地产公司的存活终究要靠充裕的现金流。2009年年初，天房的资产负债率已超过70%，在天房面临流动性不足、资金链断裂风险的危险关头，马鹤亭提出一套创新融资模式——股权融资、企业发债、创立保障房投资基金、参与城镇化建设发展基金。

由天房集团发起、天津市国土资源和房屋管理局和私募股权投资公司独创了全国首支“保障性住房投资基金”。该基金的投资人主要由银行推荐，资金来源采取社会募集的方式，包括银行理财产品，即“银信政”产品资金。“银信政”模式一般为银行 (委托人) 委托信托公司 (受托人) 设立对应的单一资金信托计划，募集资金用于某地建设项目，银行再将信托计划拆分卖给投资者。2009年6月11日，在“第三届中国企业国际融资洽谈会”上，该基金同时与工商银行、天津分行、渤海银行、天津信托、安信信托、交银国际信托签订了合作框架协议，获批规模50亿元，首期计划投入20亿元。这一基金的推出将丰富了保障性住房投融资模式，对完善房地产金融结构、化解金融风险起到积极作用。

另外，天房集团还与吉富中国投资管理股份有限公司联合发起了“天津城镇化建设发展基金”，规模为50亿元，管理人为天津吉天股权投资基金管理有限公司，后者由天房集团和吉富中国共同出资而成，资本金1000万元，双方各占50%股权。

除了产业投资基金外，天房集团采用资本市场直接融资方式，利用旗下天房发展上市公司平台定向增发、发行公司债，其中值得一提的是天房特别注重股权性融资，调整资产负债水平，目前，天房通过定向增发、股权融资、融资租赁等各类融资方式已筹集资金30亿多元。

银行信贷方面，天房在已有银行渠道的基础上拓展合作银行范围，先后同渤海银行、上海银行、中德住房储蓄银行、滨海农村商业银行、哈尔滨银行、齐鲁银行等新兴银行建立业务合作关系，其中融资结构实现良性调整，通过到期贷款的置换，把短期贷款向中长期贷款转换。特别是与国开行天津分行签署总投资320亿元项目的合作协议，进一步筑牢与大型金融机构的全面合作关系。

天房还参股中新天津生态城和天津滨海农村商业银行，与主流金融机构合作等一系列举措，打造资本运营板块，实现了资本运营与实业经营的良性互动，为保证天房集团各项业务良好运转提供了有力的资金支撑。

一号工程

多年来，天房集团秉承“和谐天房、责任地产”的理念，将政府所需、百姓所盼与企业所能有机结合，在关注民计民生、心系百姓安居的实践中。在房地产开发方面，把社会保障性住房建设作为集团的“生命工程”、“一号工程”。先后投资建设了瑞盈园、瑞益园、东城家园、东丽华明新家园、西青福悦里、静海团泊示范镇、汉沽雅安里和泰安里等社会保障房项目。2008年，投资建设社会保障住房就达到了168万平方米。

2009年6月21日，天津规模最大的限价房项目——天房雅韵，被天房集团以10.9亿元率先中标，开盘销售当天就有147套被认购。

马鹤亭表示，天房集团2010年将积极融入天津加快发展的实践之中，全面提速20多个重点工程、重点项目的开发进度，全年计划房地产开发面积超过500万平方米，其中社会保障性住房项目开发规模超过300万平方米。同时，天房集团还将按照“构筑生态宜居高地”的目标，重点将绿色、低碳、生态、宜居、抗震等人文理念融入到开发建设标准之中，为城市发展做出新的贡献。

在保障性住房建设方面，天津和天房集团走在了全国前列。

某研究院统计了北京、广州、上海、天津、深圳以及重庆的相关数据发现，截至目前，这6大城市中，仅有天津市廉租房完成比例达到了100%。

据天津市国土房管局相关负责人介绍，2009年，天津市计划建设保障性住房770万平方米、11万套。而天房集团就占了一半。在天津，每四个保障性住房项目中，就有一个是由天房集团承建的。

在2009年，天房力推八大项目。范围分布在滨海新区及宝坻、静海等区县。项目包括：汉沽河西老城区改造项目、汉沽城区东扩项目、大港港东新城项目、宝坻学府新城和潮白湖综合开发项目、静海县团泊示范镇和团泊新城项目、宁河七里海项目等。

天发集团近年除致力于大力建设保障性住房之外，也在加强与地方政府合作，特别是加大了滨海新区的改造力度，以城市发展的视角开始投资运作一大批项目，如汉沽河西老城区改造，汉沽区的东扩项目、大港港东新城、中新生态城等项目，开工面积将达到300万平方米左右。

城市保障房 篇9

近年来,随着国家西部大开发战略的持续推进,西部地区保障性住房建设的投资份额也不断扩大,贵州、云南等少数民族聚集地的保障性安居工程开工数量更是逐年攀升。在这样一场利国利民的建设大潮中,工程机械行业也贡献着自己的力量。雷沃旋挖钻机凭借着过硬的质量,加之企业的强大责任感,力援云南省临沧市临翔区佤族居民保障房安居工程。

临沧市临翔区佤族居民保障房安居工程位于临沧市北部新开发区,是当地政府为安置佤族居民,维护少数民族群众利益而开展的一项重要工程。雷沃旋挖钻机的参与建设为实际施工提供了保障,更为重要的是,在本次施工中,雷沃旋挖钻机解决了技术、操作等领域的3大难题,展露出雷沃逐步成熟的实力。

首先,从地理位置来看,临翔区佤族居民保障房安居三期工程位于临沧构造河谷盆地之南汀河一级阶地上,该地西部、南部为山麓斜坡地带,中部建设场地内沟坎、鱼塘密布,灌溉渠道纵横其中,地势低凹。据雷沃旋挖钻机的跟机服务工程师汪小刚介绍,“由于地下2 m回填土下是粘土和砂质泥岩,在进行干孔打桩作业时,桩壁很容易塌陷。”面对如此困境,汪小刚迅速做出判断,指挥机手在打桩2 m后及时埋入长达6 m的护筒,并且注水进行水孔打桩,开合斗和双开门土层捞沙斗不断交换使用,避免了塌陷等问题。

同时,由于4台雷沃旋挖钻机分布在不同的地段施工,地质稍有差别,施工难度也不相同,这对设备本身以及服务工程师来说都是一个挑战。但凭借雷沃旋挖钻机的优越性能和工程师的丰富经验,4台雷沃旋挖钻机平均3 h完成一根深25～30 m、直径1 m的桩,高效地完成了任务。

此外,值得一提的是,在这4台设备中有2台FR620D型旋挖钻机是首次参与施工的新设备。但在这次临沧保障房建设的大考中,这2台设备的底盘、稳定性和适应性等均经受住了考验,向用户交了一份满意的答卷。“雷沃旋挖钻机干活快、效率高,所以收益是水到渠成的事了。”当地的一位用户说。

保障房质量是底线 篇10

由此可见, 房建施工偷工减料现象并不稀有, 钢筋“瘦”一点、少几根, 混凝土质量差一些, 一般人也看不出来。赶工期、造价低, 更是增大了质量风险。而最多的工程质量问题缘于违规“转包”和“分包”。有资质的企业承包工程后, 就将这些工程转包、分包给一些小企业去施工。业内的大小承包企业签订合同时, 一般都需要不同程度地为项目垫资, 一级压一级, 而保障房项目利润本来就不大, 在层层转包和分包之后, 接手的施工单位不偷工减料就会亏损。综上所述, 保障房质量缺陷和配套缺乏问题虽属个案, 但必须引起全行业警惕, 否则后患无穷!

目前, 一些地方政府已经意识到保障房质量安全的重要性, 河北、安徽等省市纷纷出台“质量责任终身制”强化对保障房的质量管控。安徽省住建厅相关负责人介绍, 质量终身负责制的推行有利于进一步有效遏制建筑施工转包、分包引起的质量“打折”现象。保障房将全面实施并严格执行工程质量分户验收制度, 勘察、设计、施工、监理单位的质量责任人应具有执业注册资格, 一旦出现工程问题, 都能依法严格追究责任, 将质量终身责任制落到实处。