土地市场化配置

土地市场化配置（精选十篇）

土地市场化配置 篇1

城市土地是最大的存量资产, 是城市经济运行的载体, 是城市建设与发展的重要物质基础, 也是“经营城市”发展战略的重要支持基础。城市土地制度建设是我国土地制度建设的重要组成部分, 也是我国经济体制改革的主要内容之一。建立科学的城市土地管理体制是经济改革的必然要求, 城市土地市场化建设是解决城市土地资源合理配置的根本出路, 找准政府宏观管理和市场规范运作的结合点是城市土地经营的关键所在。搞好城市土地制度建设, 不仅有利于我国经济体制的改革与完善, 而且有利于我国城市化建设步伐的加快, 对全面建设小康社会同时具有积极的推动作用。

从1987年深圳市政府以定向协议的方式出让中国第一块商品土地的使用权开始, 全国范围内开始了通过公开招标、拍卖的方式出让土地使用权的新形式。1990年国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 对土地使用权出让、转让、出租、抵押、中止等问题作了明确规定。1998年通过了修订后的《中华人民共和国土地管理法》, 规定建设单位使用国家土地, 应当以出让等有偿方式取得。城市土地由无偿占有到有偿使用, 归国家所有的土地以有偿的形式出租或转让, 是商品经济发展的客观要求, 也是城市化建设的现实需要。马克思讲过, 地租的占有是土地所有权储备制度方面, 注意在实践中探索, 逐步向征、收、储、供一条龙管理的方向迈进。在优先储备盘活闲置和低效利用土地的前提下, 确定合理的收购价格, 选择了区位优势好, 增值效益明显的地块, 进行适度开发, 根据市场需求状况, 分批次投放市场。

土地是全社会的共同资源和财富, 土地经营与资本经营具有同等重要的地位。在经营城市土地的过程中, 必须维护最广大人民群众的用地权益, 经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应、以地生财, 更不是不受节制地搞房地产、“形象工程”和重复建设, 而是要合理地利用土地资源, 充分发挥土地资产的作用, 实现城市经济、社会和环境的可持续发展。

有人认为招标拍卖挂牌方式供应土地抬高了地价, 地价高导致房价高, 高房价造成了房地产市场动荡以及老百姓买房难。于是, 就否定了国有土地招标拍卖挂牌出让制度, 提出以划拨方式配置土地, 或是把土地出让金并入物业税中。不可否认, 在土地资源计划配置向市场配置转换的过程中, 由于制度设计不完善及操作层面不规范等种种原因, 使包括出让、租赁在内的土地有偿使用制度和招标拍卖挂牌和协议方式在内的土地配置政策所应有的正向效应未能充分发挥出来。实质上, 目前土地市场中存在的问题, 宏观层面姑且不论, 从微观层面上看, 根本原因是市场配置的范围过窄, 作用远未发挥出来。所以, 如何完善市场配置制度, 构建新的土地资源配置市场化模式, 建立和规范市场配置程序, 扩大市场配置范围, 才是解决问题之根本。笔者就完善土地资源市场配置机制提出以下几点的建议:

一要充分发挥政府的行政管理和宏观调控

(上接296页) 验、设计性实验、综合工程作用, 严格控制土地供给总量。国土资源部是国有土地的产权代表, 土地应由国家管理, 并且实行城乡地政一体化的管理体制。在土地管理中, 充分发挥政府的行政管理和宏观调控作用, 完善土地供应机制, 严格控制农地非农化。通过制订良好的城市规划、计划方案, 实行严格的土地用途管制, 将已有存量土地盘活, 增加土地经济供给。疏通供给渠道, 彻底搞活土地市场, 避免一方面土地使用效益低下, 浪费严重, 另一方面又大量征地, 使耕地良田急剧减少。政府控制好土地供给绝对量这个“水龙头”, 以供给引导需求, 使用地者不断挖掘现有土地的利用潜力, 提高单位面积土地的地租支付能力, 避免征用大量农地进入一级市场而产生的地价波动。

二要完善土地市场的运行机制, 规范城市土地市场秩序。解决了土地供给的绝对数量问题后, 政府应在城市土地市场上做文章, 使政府成为土地市场的宏观控制者, 使市场机制成为土地资产高效率配置的主要机制, 在遵循法律规定和明晰产权的前提下, 以有效的制度安排实现一级市场和二级市场的有序运行和健康发展。

三要健全法制, 建立合理的土地收益分配机制。加强法制建设, 规范各级政府和各土地市场主体的土地交易行为, 营造规范有序的土地市场环境, 做到“有法可依, 有制可循”。地价问题在本质上是由利益驱动的, 唯有建立合理的土地收益分配机制, 才能保证合理地价的实现。在土地收益分配上, 要确定政府的市场角色, 其功能应定位如何使城市土地资源最大效率配置, 从而使土地总收益和国民收入达到最大。

参考文献

摘要：针对加强土地资源市场化配置机制进行了分析。

土地市场化配置 篇2

1 、转包、出租、互换、转让、入股

所谓转包，即承包方在承包期内将土地使用权的部分或全部转包给第三人，并与第三人确立转包关系和相互间的权利义务关系，并签订转包合同;转让是指土地承包人在土地承包期内，由第三人代替自己向发包人履行承包合同的行为;入股是指把土地使用权作为一种生产要素，参加联营企业行为。目前转包、出租、互换、转让、入股这五种土地流转形式是我国最广泛存在的形式。在我们的调查问卷中，所有的调查问卷都至少包含了上述五种形式的一种，其中有80%的调查问卷包含了上述五种形式的三种以上。这五种土地流转形式是我国农村土地资源配置市场化的主要表现形式，也是基本形式，发展很快!(见附表)在新颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称土地承包法)中对这五种土地流转形式也加以确认。

2 、“反租倒包”的形式

“反租倒包”式生产经营方式，即某些农产品加工企业根据自己的生产经营能力、市场需求，确定原材料的需求及土地规模，与农民签订一定面积、一定期限的土地租用合同。然后企业在这片土地上对农产品品种、规格、质量等做出周密设计，再反还给农民耕种，农民按劳计酬。再租用期限企业拥有这块地的使用权，农民则成为雇员，双方各自行使自己的权利。目前这种形式在我国是极个别现象是一种少之又少的现象。

这种形式与“定单(合同)农业”很相似，我们要注意区别。“定单(合同)农业”是指农产品加工企业根据自己的生产经营能力、市场需求，确定原材料的需求，与农民签订农产品收购合同，到期履行合同的生产经营方式。在现实中，农产品加工企业往往还给农户提供一些资金、技术、种子等方面的帮助。“定单(合同)农业”在我国存在范围比较广。

3 、股份合作制

这种股份制与前面的“入股”土地流转形式不同。广东南海市是土地股份合作制的典型地区。南海市股份合作制的基本原则是成立股份公司，由股份公司经营管理行政村或自然村的土地资产以及其它非土地资产，村民成为股份公司的股东，并从股份公司获得现金分红。股份公司的成立主要有两种模式 ：

(1)、行政村或自然村的所有土地和其他资产评估被作为投资入股，然后根据评估的结果给农户配股。大约有40%的股份公司是通过这种方式成立的。

(2)以土地作为唯一资产入股，并根据以下方式给每一个成员配股(达十股)： 』本股：生产队的所有成员都可以得到一定数量的基本股;

⒊邪权股：根据每一个成员自实行家庭承包联产责任制以来承包土地年限股;

@投贡献股：根据年龄配股。

南海市没有统一的股份制模式，上面三种模式在理论上有两种不同的比例：4：3：3或3：4：3。大约有60%的股份公司是以土地作为唯一资产入股的方式成立的。

目前，股份合作制在我国存在的范围较小，主要集中在东南沿海地区，如广东、浙江等。

4 、“两田制”基础上的承包、出租等

“两田制”是指把耕地分为口粮田和承包田(有些地区叫经济田和责任田)，口粮田只负担农业税，不交土地承包费，承包田按照市场原则实行有偿承包，再承包费低标和上限范围内，现场投标、公开竞争，确定承包费标准。

这种形式在我国存在的范围较广，特别在以前，发展比较快，但在我国实行家庭承包30年不动摇政策之后，这种形式发展萎缩，即将消灭。原因如下：中共中央办公厅、国务院办公厅《关于稳定和完善土地承包关系的通知》第六条：除工副业、果园、鱼塘、“四荒”等实行专业承包和招标承包的项目外，其它土地，无论是口粮田、责任田还是经济田，其承包费都属于农民向集体经济组织上缴的村提留、乡统筹的范围，要严格控制在上年农民人均收入的5%以内(以村为单位)。在《土地承包法》第三十五条也有类似规定，这实际上是对“两田制”基础上的承包、出租的否定。

(二)、非法形式

1 、直接出卖土地

直接出卖土地既有土地所有者直接出卖的也有土地使用者(承包者)直接出卖的情况。例如，集体(往往是村委会)直接把集体土地出卖给城镇单位或个人作建设用途，甚至是买给个人建造坟墓;土地使用者(承包者)将土地直接出卖给砖坯制造者用来做砖坯，严重破坏土地而且不进行复垦。这些现象在我国存在范围较广，危害也特别大。

2 、变相买卖土地

变相买卖土地是指以某种形式掩盖其土地买卖的性质，从而实现对土地的占有、使用、收益和处分的交易活动。这种现象是一种普遍在的现象，多表现为以买卖房屋为名，掩盖买卖房屋基地的交易。

3 、非法转让、转包、出租土地

所谓非法转让、转包、出租土地是指集体组织或承包者私自转让、转包、出租土地用于非农业的交易活动。目前这种现象在我国存在范围较为普遍，特别是在城市近郊区。例如，以“联营企业”为名，非法占用乡镇集体土地;还有的是非法签约租占农地建度假村、游乐园，办企业等。

二、我国农村土地资源配置市场化产生的原因

(一)、合法形式的原因

家庭承包联产责任制以来，特别是近几年来，我国农村广泛出现了土地资源配置市场化的现象。总体来说，我国整体综合国力提高和社会生产力发展的结果，也是我国农业阶段性调整，建立优质、高产、高效农业的结果，是提高农业生产效益，实现规模经营所必须的，具体来看，有以下原因：

(1)、外出打工潮流的形成。近几年来，由于经济发展的不平衡，地区差异的拉大，贫富差距的扩大，外出打工已成为一种潮流。打工者已不是简单的剩余劳动力的问题，以打工为获取基本生活来源的人越来越多，这就导致更多的人进行土地流转。在这里我们还需要强调的是外出打工现象不仅是在中、东部地区，而且在东部地区也广泛存在，表现为底收入的农民外出打工。当然这里外出打工者把土地转让、转包、出租出去的

前提是他们对外出打工预期收入比“种地”的预期收入高。在我们的调查中，把外出打工作为土地转让、转包、出租原因的比例分别如下：四川88.89%，陕西69.05%，东北(吉林、辽宁)57.14%，浙江71.42%。从以上这些数字可以很明确的看到：外出打工已成为影响部分土地转让、转包、出租的主要原因之一。

(2)、农民兼业行为的增多。在社会主义市场经济快速发展的今天，单独靠种田生活的农民日益减少，农民兼业行为日益增多，农民收入有了多种来源。同时“种地不赚钱的思想”也渐渐的冲击着人们的头脑，想不种地从事其他行业的人也越来越多。在我们调查承包土地后又转让、转包、出租的原因时，针对“种地不赚钱从事其他行业”选择的回答情况(包括进乡镇企业的情形)如下：四川61.13%，陕西88.09%，东北(吉林、辽宁)71.45%，浙江61.14%。从上述数字我们可以清楚的看到：农民兼业行为增多已成为影响部分土地转让、转包、出租的主要原因之一。

(3)、三十年农村土地承包政策不变的真正实施。自从党中央、国务院制定这个政策以后，各级政府坚决执行了这个政策，特别在，党的十五大召开前夕，江总书记在一次各省、各部门、各军区领导参加的内部会议上，严肃指出了这个问题以后，这个政策很大程度上得以贯彻。其中“生不减地、死不去地”是这一政策的重要方面，而且党中央、国务院还多次强调存在“小调整”的地方，要严格限制“小调整”次数，尽量不调整(这也是理论界的共识点)。因而今后“有人无田、有田无人”的现象将会更加突出。而解决办法只有一个，既加快土地合法流转。

(4)、政府的鼓励、引导。“反租倒包”式的农业中、股份合作制式的农业中，政府行为是显而易见的，换句话说，没有政府的鼓励引导，这些形式是很难发展的，这是大胆的改革，为进一步发展农村社会生产力的新尝试。现在也有不少地方政府引导、鼓励土地流转的，特别是在“定单(合同)农业”、城市近郊区蔬菜、水果基地等土地。例如 ：安徽省滁州市南谯区政府为了确保定单落实到实处，他们借助行政作用力，及时将定单任务分品种分解下发到各购销企业，制定奖惩办法。对定单品种，按高出保护价4%至15%收购。再如 ：上海市金山区政府对该区“家庭农场”的政策：对土地承包40亩以上的农户，政府帮助土地流转，并一次性补助农业设施配套费1.5万元;对农场内配有50只塑料大棚以上的农户，每套大棚补助风险基金200元。对添置农业设施资金有困难的农户，政府担保向信用社贷款，贷款所付利息在3年内由政府补贴。

(二)、非法形式的原因

目前，在我国农村土地资源配置市场中，非法转让(这里“转让”与前不同，是广义的土地流转)土地形式比较严重。这不仅危害了国家集体利益，而且还严重破坏了我国土地使用权市场的发展。但长期以来，这种非法形式是屡禁不止，而且随着我国社会主义市场经济的发展，情况还日益恶化。其得以广泛存在，有着深刻的原因：

(1)长期以来，我国农村集体土地主体不清，产权模糊，土地所有权无法体现。这是我国农村土地非法转让能屡屡得逞的根本原因。我国《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”从以上规定我们可以得出以下结论：随便指出农村一亩地，我们往往找不到谁是土地的真正所有者，相反，土地承包者还总认为土地所有权是他自己的。该法第十条规定：“农民集体所有的土地依法属村农民集体所有的，由集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已属于乡(镇)农民集体所有的，有乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”从这段话中我们可以看出：农村集体土地经营、管理者有三个，即乡(镇)政府、村委会、村小组。但在实际当中，三家的责任心都没有，经营、管理者地位是虚无的，是无从体现的。这种主体不明确的直接后果就是土地转让无人监管。所以才让某些不法分子屡屡得逞。

(2)政府监控力度不够。我国现阶段县级管理土地问题有两个机构，即土地管理局和农业委员会(两种机构的名称因地区差异而有所不同)。土地非法买卖问题有土地管理局管理，农村承包土地问题由农业委员会来管理，但是农地使用权市场的发展，土地流转问题就没有机构来管理了，所以才导致非法交易土地行为肆虐起来。当然这也与某些机关贪污腐化、默许纵容非法交易集体土地有关，特别是那些打着“联营”、发展地方经济的旗帜的非法占用集体土地的情况，地方政府更是纵容之。

(3)在市场经济下，对商业性征地，我国政府实行“低征高卖”政策不合理。对商业性征地，我国政府实行“低征高卖”政策导致两种不同现象。一方面农民宁愿自己买卖土地，也不愿意把集体土地国有化;另一方面，很多商人面对高额地价，不愿意购买，宁愿冒风险去农村直接购买集体土地。特别是近些年来，城镇地价越来越高，有更多的人瞄准了农村土地。

(4)我国农村土地登记制度不健全。现阶段我国土地登记只是针对每个集体土地进行简单登记(往往以村为单位)，这样，在部分土地交易后，查证难、归责难，而且难以约束农地非法转换后的用途变更。

三、阻碍我国农地使用权市场健康发展的因素：

(一)有关土地使用权市场的法律、法规不健全、不完善。

市场经济是法制经济，没有法律的.健全，就没有市场经济的健康发展。而我国有关土地市场的法律、法规更是不健全、不完善。具体来说，规范土地自由流转问题的法律只要一部，即3月1日刚刚实行的《农村土地承包法》(第五节，第三十二~四十三条)。部门法规、地方性法规虽说有，也是少之又少，而且往往是针对具体问题的规定，所以导致农地使用权市场的混乱。这往往表现为管理的混乱、交易的混乱。(见附表)

(二)地方政府及村民委员会不作为行为。

我国农地使用权市场是不发达的，处于萌芽状态，或者说是不存在这一市场的，所以它的健康发展没有政府的大力支持是很难得以快速发展的。事实证明了一点 ：没有当地政府的支持、鼓励、引导，就没有当地农村土地资源配置市场大规模发展。而我国现阶段各地方政府及村委会对土地转包、出租、互换、转让、入股的态度是这样的：(见下表)

态度 不管不问(不包禁止) 引导发展(不包鼓励)

东北(吉林、辽宁) 42.87% 14.27%

四川省 44.45% 13.89%

陕西 66.67% 19.05%

浙江 42.86% 14.28%

江苏 40.00% 20.00%

由表可知：我国各地政府的不作为行为也是导致我国农村土地资源配置市场发展滞后的主要原因之一。

(三)我国农村社会保障体系建设滞后，农业风险防范机构尚不健全。

现阶段在我国农村，农地还发挥着农村社会保障的重要作用。很多农民不得不把土地作为安身之地，作为获取基本生活资料的源泉。因此有很多农民虽然外出打工，从事第二、三产业，无暇顾及农地，但是他们还是不愿意转让、放弃农地承包权，把它们作为自己的退路，不惜粗放性经营，甚至抛荒。在市场经济条件下，农民进行农业生产经营面临

着巨大的自然风险和市场风险。这两种风险交织在一起，使农民很难获得预期收益，有的甚至血本无归。这使得很多有能力进行大规模农业生产经营的人不敢进行规模经营，不敢接收流转土地。

(四)农地使用权流转机制不完整，土地使用权价格体系不健全

目前在我国，土地使用权流转是一种随意的现象，往往表现为口头协议、无偿转让等(见附表)。流转机制是不完整的，也是不健全的，这严重阻碍土地大规模流转。从土地使用权价格来看，由于土地承包权的价值性和商品性不明确，土地使用权也缺乏历史价格。同时，由于我国农地集体所有，我们也不可能借鉴外国土地价格。所以造成土地产权价格单一，价格体系不完善。土地使用权、承包权和使用权价格体系不建立，内部价格不理顺，土地不可能会有大规模流转。

(五)非法土地转让，混淆土地合法转让性质，阻碍合法土地转让

由于非法农地转让在表现形式及转让方式与合法转让有极为相似的地方，以致于在现实生活中，人们很难把握土地转让的性质，往往把合法土地转让当成非法土地转让，并给予禁止和惩罚当事人。这让人们对土地流转产生畏惧心理，不敢大胆进行合法土地转让。

四、分析与建议：

(一)因势利导，构建新的农村土地资源配置市场化模式。

随着我国加入WTO，随着农村产业结构调整，随着我国社会主义市场经济深入发展，我国农村必然会发生很大变革，在变革中必然有新生事物出现。我们对此应因势利导，积极构建新的农村土地资源配置市场化模式。当然我们也要把握住以下三个方面：(1)该事物符合三个“有利于”(2)不是买卖土地，不是改变土地所有权性质(3)改变农地用途的。例如 ：河南省郑州市中原区三王村，从19起在农民保留农地使用权的前提下，把土地提供给村里的花木栽培公司，农民作为股东。作为土地的使用者，公司以每亩500公斤小麦计算，向农户支付现货;春节由公司免费向农户提供肉、油、水果等。据村长兼公司总经理介绍：公司雇佣了以女性为主的400名农民，每年每人3500元工资。另外，男人外出打工，使农民的收入比过去增加了3倍多。从上述案例知，该村的土地使用权名为股份制，但这是与广东等传统的股份制是不同的，相反，这种形式与“反租倒包”式经营有相似之处，但也不是“反租倒包”式农业。但是其存在适应了当地经济发展，不违背上述三个条件，我们就应该鼓励其发展。

(二)明确村民委员会是集体土地所有权行使者，明确其所有权行使的权利和义务，同时加强村委会的监督

有的学者建议在农村设立农地经营公司 ，他说这样能有效维护农地承包合同的稳定性，避免以往法律体制下村委会借用土地调整单方解除承包合同的现象。 笔者认为村委会借用土地调整单方解除承包合同的现象是极少数的现象，更多的表现为村委会对承包出去农地不管不问(见附表及上述表)， 缺少责任心。退一步讲，那些借用土地调整单方解除承包合同的村委会是指全部明确法律有漏洞的结果。因此，我们建议有权机关立法明确村民委员会是集体土地所有权行使者，明确其所有权行使的权利和义务，以增强村委会的责任感。同时，笔者还认为我们只能明确村委会是集体土地所有权行使者，而不是村小组、乡镇政府。首先，村小组经济势力单薄，在现实生活中作用远比不上村委会;再次，乡政府管理范围过大，不利于对农地使用权变更的监督管理，而村民委员会在农村影响力大，一般情况下，一村就是~3000亩土地，范围适中，所以我们要明确村委会是农村集体土地所有权的行使者。我们这里所指的集体土地包括集体土地所有者是村小组或乡(镇)政府的情况。用这种方法可以进一步明确责任，弥补我国集体土地主体不清晰，产权模糊现象。

(三)建立新的土地使用权市场监管机构，大力整顿土地使用权市场

我国现阶段，非法土地转让问题是由土地管理部门来管理的，农地承包问题是由农业管理不稳来管理的，这种现象造成了我国土地使用权市场管理比较混乱。鉴于我国土地使用权市场管理比较混乱现象，我们建议成立一个具有“土地管理”和“农业管理”双重职能的机构来专门监督管理土地使用权市场，大力整顿土地使用权市场，监督村委会集体土地所有权行使，坚决查处非法土地使用权转让，鼓励合法土地使用权转让。

(四)积极宣传并实施《农村土地承包法》，加强农地使用权流转立法。

《土地承包法》第一次以法律形式规定了农地使用权流转的合法性，我们必须大力宣传，并真正的落实到实处。同时我们还应看到土地使用权立法的不完善，我们应加强立法，构筑新的法律体系来指导我国土地使用权流转，促使农村土地使用权配置市场化健康发展。

(五)完善土地使用权价格体系

构建农村土地使用权价格体系，我们应充分考虑以下情况：(1)农业税;(2)土地资本折旧;(3)农户改善农地生产的投入;(4)农地改变用土的补偿费;(5)土地产出率等，再综合考虑当地三种产业发展状况综合评定土地使用权价格，以便为大规模土地使用权流转做准备。

(六)建立、健全与农村土地资源配置市场化相适应的农村地籍管理及土地信息的动态管理制度。

我们应加强这方面的研究和实践，建立一个适合土地流转的农村地籍管理制度。

(七)鼓励搞“定单(合同)农业”，并加快发展农村合作社，倡导土地有偿流转。

实践证明，在农民自愿的条件下，延长农业产业链条，在销售、加工环节上组织龙头企业或在生产环节由农户相互联合搞联户种植，搞定单(合同)农业，有利实现规模经营。加快发展农村合作社，有利于培养市场主体，有利于发展农村第三产业，有利于保护农民合法权益。通过上述方式，有利于让农民融入市场，了解市场。我们在此基础上倡导土地有偿流转，作价入股等，有利于我国农地使用权市场化。

(八)切实贯彻“农村土地承包30年不变”政策，限制小调整，鼓励农地的有偿流转。

(九)改革国家对农村土地征用制度，改变商业性征地“低征高卖”现状。

土地征用制度应充分考虑农民利益和商家利益，特别是农民利益。对商业性征地，政府在加强监控的同时，应让其在市场状态下完成，如作价入股、出租等。对公益事业建设征地也应充分考虑农民利益，加强农村社会保障建设。

附表如下：

村 地貌位置 经济类型 耕地 流转户数 流转亩数 流转人 流转方式 流转条件

安徽 临村平原农区 农业区 2213亩 20 约100亩 本村人 私下协商 无偿或倒贴给转入户

安徽 福村 长江北岸 农业为主，有少量渔业 2566亩 100 约400亩 一般是本村亲戚和邻居 大部人私下协商 无偿或倒贴给转入户

四川 二村 浅丘 农区 1024.9亩 8 约22亩 村民小组内进行，一般是亲戚 私下协商 有偿

四川 大村 浅丘 农区 1279亩 4 约12亩 一般是村民小组内进行 经村或小组批准的不多 无偿或倒贴农业税

注：(1)以上都是为该村的情况

(2)其中安

徽福村外出人员八成将自己的土地专给别人耕种，其余两成通常转不出去，无人接受

(3)以上资料来源于《回乡，还是进城?》白南生、宋洪远等著，中国财政经济出版社，/8

参考资料：

(1)迟福林主编，《走入21世纪的中国农村土地制度改革》，中国经济出版社，2000/6

(2)土地资源保护与民事立法研究/郭洁著---北京：法律出版社，2002/4

(3)曹金绪，吕贻峰，农村土地资源配置市场化与土地可持续利用探讨《资源产业》2002(1)：48―50

(4)马更新 对我国农村集体土地非法交易的检讨 《法学杂志》 2002(5)： 52---54

(5)邓大才 农村家庭承包土地转让的价格研究 《改革》 /2 ：107―111

(6)《中华人民共和国土地管理法》

农业土地利用优化配置系统建设 篇3

关键词：农业土地；优化配置；建设

土地是农业生产的重要对象与资源，对人类生存有着重要的作用。随着现代化农业的发展，土地的利用方式得到了多种转变，对土地进行改革和优化配置是必要的，能够节约出更多的土地资源。而且，土地利用优化配置能够促进土地资源的合理利用，减少浪费土地的现象，保证土地资源的持续发展。

一、土地利用优化配置的概念

农业土地利用优化配置系统就是把土地适宜性评价、土地利用结构优化和空间配置三大方法结合起来合理运用，实现功能之间的结合。也可以简单认为是基于土地的特性运用科学管理手段来达到生态经济的目的。土地优化配置是一项对社会效益有增加的项目，能够提高土地利用率，维持生态系统的平衡。

优化配置从全局的观念上来说，是指它在合理开发使用时满足自然生态与社会经济的要求，实现资源系统的最大效益，促进人与自然协调可持续发展。土地资源的优化配置基本模式主要包括期间优化配置、区间优化配置以及产业间配置。首先，期间配置是农业土地优化配置中应用最广泛之一的配置模式。它指资源在现代人与后代人之间的合理配置，是保证社会人之间对资源持续合理利用的基础。其次，区间优化配置是土地在分布与优化配置的全球性，意在减小地域与国家之间社会人开发收入土地和类别的差距。最后，产业间优化配置是表示土地资源在各个产业中占领的情况，意在优化土地的产业结构与生产结构，保证各个农业生产部门对土地合理利用。

二、土地利用優化配置的技术流程

（一）分析准备

准备农业土地利用优化配置需要运用到的各种资料数据，将资料数据进行合理分类，使其符合优化配置的系统要求，为分析做好充分准备。

（二）方案针对化

每一种不同的农业土地都有不同优化条件，所以要针对其条件作出相应的调整。如土地利用方式中就包括了（农业种植用地、瓜果种植、牧草种植等）即对此要求的评价结果要配置基础的配置底图。解决各种农业限制条件，进一步进行分析。

（三）结合多种条件

考虑农业土地优化时要将想法建立在人为自然、社会经济与生态环境上，设立各种不同的假设条件。同时，依据以经济生产最大化的目标，建立土地最优方案，优化各种土地的利用面积。

（四）得出结果

依照土地适宜性评价图为底图，根据各种土地面积最优化的方式进行优化配置，实现土地及空间的最优管理，从而达到优化配置的目标，实现其根本目的。

三、优化配置系统模块设计

农业土地利用优化配置系统建设的核心就是土地适宜性评价模块、面积最优计算模块和空间配置三大模块结合应用，三者相互依存，相互促进。

（一）土地适宜性评价模块

土地适宜性评价就是农业土地利用优化配置中的基础模块。在对土地适宜性评价进行计算时，可以采用加权求和法，这是一种适合其运算的方法，也是一种较简单的方法。加权求和法主要是将栅格作为评价单元，再根据实际情况适当的调整，得出正确的评价因子赋予适宜分值与权重。将其标准化后，任意评价分子都以统一分辨率的栅格图层进行表示，然后将它们一一叠加，并得出加权求和的答案，最终完成土地适宜性的评价。

（二）面积最优计算模块

面积最优化计算模块是将农业土地优化配置中的结构进行优化，在特定的规定条件下，经过对设定的变量及约束条件为模型参数，再对其方案进行具体优化。现有的农业土地利用方式及今后的主要利用方式走向都需要深刻分析，根据土地适宜性的评价结果及其相应条件要提出农业用地发展的变化情况。通过对农业土地利用优化配置的面积最优计算可以得知，农业面积的使用状况，农民依据其结论合理的利用土地面积，实现经济效益最大化。

（三）空间配置模块

进行空间模块配置的目标是根据土地的不同性质，将不同的方案配置到土地上，实现土地的最佳利用，获取最大的效益。该模块的主要方法为分层优化以及启发性算法。分层优化配置是将土地进行分层和分区进行空间配置，其主要过程为先设定农作物的种植顺序，再导入该作物的综合评价图，然后将优化方案植入该土地中并规定面积，在土地评价图上进行依次删格直到与方案中的作物面积相同，再次加入农作物评价图。最终，结合前一次导入的图进行处理，将第一次导入图片的删格单元，在空余的地方按栅格值的大小依次配置作物。

在进行优化配置过程中，不能只利用分层优化进行配置，而应该融入分区的理念，在进行优化配置前根据土地自身的实际情况进行分区，然后按不同区域不同农作物进行分配比例。合理利用分层优化配置不仅可以使土地实现最大利用化，还可以节约时间、成本等。

结束语：

随着现代农业化的建设，提高农业土地利用率是十分有必要的。提出土地优化配置的方式并加以运用，是现代农业建设的根本目标。也是保证农业土地资源得到可持续发展的基础，是现代化发展的必然要求。只有不断的对农业土地利用优化配置的方式进行创新，才能促进农业健康生产。

参考文献：

[1]张鸿辉，曾永年，谭荣，刘慧敏. 多智能体区域土地利用优化配置模型及其应用[J]. 地理学报，2011，07：972-984.

[2]李鹏. 基于滇池流域污染控制的土地利用优化配置研究[D].华中农业大学，2013.

[3]葛堃. 基于土地生态服务价值的南昌市土地利用优化配置研究[D].江西师范大学，2011.

[4]刘朝松. 基于多目标粒子群算法的土地利用优化配置[D].中南大学，2014.

确保土地资源合理利用，才能保证社会和经济的持续、健康发展[7-8]。

土地市场化配置 篇4

我国现行的土地制度是家庭联产承包制, 它是一种是指农户以家庭为单位向集体组织承包土地等生产资料和生产任务的农业生产责任制。它是经过实践产生, 是根据我国当时农村生产力发展水平、农业生产自身特点, 农民通过实践创新得来的。它普遍适用于我国广大农村, 是通过实践证明符合我国生产力的土地制度。但是, 随着生产力的发展, 我国社会主义市场经济体制的建立, 家庭联产承包责任制在运行过程中逐渐显现出它的缺点和不足。在家庭联产承包责任制下, 每家每户得到的土地有限, 形成了在农村家庭经营规模普遍偏小、兼业化生产严重、农民对于土地的依赖心理没有改变、农民组织程度低等现象。这些缺陷和不足在很大程度上产生于家庭联产承包责任制。

寻求一种家庭联产承包责任制和土地资源市场化配置对接耦合的机制将有利于农村、农业发展。本文所说的土地市场化配置是指在没有脱离家庭联产承包责任制这个合理内核的基础上加入市场机制, 实现家庭联产承包责任制与土地资源市场化配置相结合的机制。这样的机制将弥补家庭联产承包责任制的深层缺陷。

二、土地资源配置的市场化是解决家庭联产承包责任制深层缺陷的必然选择

(一) 土地市场化配置是市场经济的必然要求。

我国实行社会主义市场经济体制, 市场经济的特点是一切社会经济资源都要进行商品化、市场化, 通过市场机制合理配置社会资源, 实现资源的优化配置。土地作为对国民经济和社会发展具有重要作用的资源, 在社会主义市场经济体制下必须进行商品化、市场化。所以将市场机制引入土地市场是完善我国土地制度发展社会主义市场经济的客观要求, 并不是人们对于土地改革的突发性冲动。进行土地资源市场化配置将产生两种效应, 边际产出拉平效应和交易收益效应。一方面, 通过市场机制, 将有利于土地从边际产出水平低的人手中转移到边际产出高的人手中, 最后使边际产出水平趋于一致, 这就是边际产出拉平效应;另一方面, 土地的市场配置能使土地拥有者容易找到土地的需求者, 从而使土地投资价值更容易实现, 增加农户对于土地投资的积极性, 这就是交易收益效应。

(二) 土地市场化配置的宏观经济基础和微观经济条件已经初步具备。

根据研究表明, 当一个国家的人均GDP小于500美元时, 土地是以自给自足的自然经济形式生产为主。只有当人均GDP达到1, 000美元以上时, 土地才能显现其商业运作价值。2010年我国GDP为397, 983亿元人民币, 按当期汇率约合58782.57亿美元, 人均GDP为4, 382美元, 这个已经大大超过了1, 000美元。说明我国目前已经初步具备土地资源市场化配置的宏观经济基础。另外, 中国科学院中美环境与可持续发展研究所中心中方主席牛文元指出, 依据经济理论的分析和中国农村的现实, 在满足宏观经济基础 (人均GDP大于1, 000美元) 的总体约束下, 实现农地市场化流转还需具备五个主要条件:第一, 农村人口的恩格尔系数要在45%以下;第二, 农业产值在社会总产值中的比重要小于10%;第三, 农村经济中的非农活动收人要在75%以上;第四, 农村劳动力人口中从事非农劳动的数量要大于50%;第五, 农业种植结构中经济作物种植面积占总面积的30%以上。这些条件在我国部分地区已经达到, 特别是在东部沿海地区, 农村经济发展水平已经达到或接近以上的水平。

综述所述, 目前我国的部分地区已经具备了土地市场化配置的宏观经济基础和微观经济条件;另外我国也相继出台了一些相关的土地政策、法规, 这些法规也为实现土地的市场化配置提供了一定的政策环境。

三、土地市场化配置有利于农业产业化发展

土地市场化配置将有助于我国实现农业产业化。由于现阶段我国农户小生产与大市场大流通的矛盾、还有土地制度的限制, 要实现农业产业化发展, 必须进行制度的创新。土地的市场化配置即在保持我国家庭联产承包经营的基础上引入市场机制的创新, 将有利于土地资源的优化配置, 还将有利于我国农业扩大生产规模、提高生产效率、实现产业化。农业产业化就是改造传统的自给半自给的农业和农村经济, 使之和市场接轨, 在家庭经营的基础上, 逐步实现农业生产的专业化、商品化和社会化。

(一) 有利于龙头企业型农业产业化经营。

企业化生产和管理农业活动是我国实施农业产业化的一种方式。就是当地企业家通过承包农民的土地, 引进科学的管理, 先进的技术, 紧密联系市场进行大面积生产。这种生产经营必须具备一定的规模, 而由于我国实行的家庭联产承包制, 每家每户就只有少量的土地, 这样土地的规模使农业生产效率无法提高, 无法达到规模经济。在土地可以市场化流转的情况下, 企业就可以通过使分散的属于各家的土地聚合到一起, 从而进行大面积耕作。由于企业的特点是以盈利为目的, 在有限的土地上创造尽可能多的利益, 所以企业必将采取先进的技术、科学管理机制, 集约化的使用土地资源。此外, 企业可以在这些土地上进行一些高科技高盈利的生产, 比如进行花卉、烟叶等经济作为的生产。这些作物的生产需要更高的农业技术, 科学管理, 以及与市场的衔接。所以这种形式在有充足的粮食供给的条件下, 能够提高当地农民的收入。

(二) 有利于“农超对接”型农业发展。

还有一种方式就是农户与超市订立产销合同, 建立超市蔬菜供应基地。对于超市而言, 通过自有蔬菜生产基地, 首先可以保证蔬菜的质量和品质;其次, 可以保证蔬菜供应价格的稳定。通过这种形式有利于维持农产品价格的稳定, 一方面由于产销合同的存在, 可以使得蔬菜价格在一定时期内保持稳定, 在外部市场价格剧烈波动时期减少蔬菜价格上涨对超市收购成本的影响。另一方面, 由于农民与超市订立了供给合同, 农户专为超市进行生产, 由于缺少供货来源, 能减少恶性的破坏市场秩序的囤积炒作行为, 帮助维持市场秩序。对于农民来说, 农民可以避免生产的盲目性。农民通过离市场较近一端的中间商即超市那里得到来自市场的信息, 根据市场需求信息来生产农产品, 这将有利于农业生产与农产品消费需求的对接, 有利于消除农民生产的盲目性。农民通过与超市订立一定期限的合同, 将有利于维护农民的利益, 特别是在市场上农产品价格下降的时候, 对于农民收入和蔬菜的价格都能起到一定的稳定作用。

(三) 有助于缓解国家农业、农村、农民问题。

通过土地的市场化配置有利于中间商包括超市和企业家的利益, 也有利于维护农民的利益。从宏观来看, 它有利于解决我国的农业、农村、农民问题。由于有企业家的介入, 克服单个农户缺乏资本的缺点, 可以使用一些高科技的生产技术, 同时也利于国家先进农业技术的推广与普及、农业政策和农业调查的实施。因此, 土地市场化配置促进发展的农业产业化发展有利于农业生产技术的进步, 是一件利国利民的事。而且它使农民在没有离开自己家乡的情况下, 不仅可以得到收入而且还可以照顾到自己的妻子儿女。缓解了农民进城务工时的离乡背景的苦楚和留守儿童的问题。另一方面, 对于原来就留在家乡务农的农民来说, 他们可以获得比以前更多的收入, 而且由于现在的耕作方式更加科学, 可以减少他们的劳作辛苦度。所以说农业产业化发展符合我国的社会稳定, 提高人民生活水平的目标。

四、推动土地市场化进程中日本对我国的启示

日本和我国相比具有不同的农村社会经济状况, 不同的农业发展阶段, 不同的农地制度安排, 但是考虑到我国与日本在文化传统和人地资源状况的相似性, 日本的农地制度改革的经验和教训是值得我国参考和借鉴的。

日本是一个岛国, 土地资源有限。在二战以后, 日本为了发展本国经济, 对日本土地制度进行了变革。从日本的实践中我们可以看出, 稳定的农业产权和农地产权的自由流转将有利于农户发展适度规模经营, 促进土地有效配置和利用。由于土地的自由流转使得土地的商品属性得以显现, 农民能更加珍惜土地, 集约化使用土地减少土地的短期行为, 有利于农业的发展。所以我国应该借鉴日本的经验, 在稳定的农村土地产权制度下, 尽快的实现土地资源流转的市场化, 从而促进土地的配置和使用效率。

纵观日本农地制度的改革, 我们发现其在土地制度改革中主要的做法有两方面。其一, 保持稳定的农地所有制度, 特别注意农民已经获得的土地产权的稳定。其二, 对于土地流转的政策逐步放松, 促使土地流转自由, 充分发挥市场机制在土地资源配置中的作业。同时日本在此期间还注意到货币金融政策的辅助。它采取了鼓励性的财政、税收、金融等措施, 使土地资源在市场机制的作用下, 能更顺利的从低效率使用者手中转移到高效率使用者手中, 实现土地的自由流转, 促进农业发展。

五、政策建议

根据我国家庭联产承包责任制的缺陷, 以及实现社会主义市场经济的要求, 我国应该要积极推动土地经营权流转, 从而使土地在市场机制的作用下, 集中到土地生产效率高的农户手中, 提高农业生产效率, 实现农业的规模化生产和农业的产业化生产, 推进农业实现现代化。政府还应该积极出台鼓励农民扩大经营规模的扶持政策, 比如积极推行农村小额信贷帮助农民扩大生产。积极开展农业产业化经营项目, 使农民在开展农业产业化中获得的比较效益超出外出打工的比较效益, 这样有利于发展农村, 也有利于缓解农村留守儿童问题。同时政府还应该大力鼓励有文化的青年人回到农村从事农业现代化生产, 以科技发展农业, 科技致富, 从而带动广大农民发展现代化农业。

另一方面, 在市场经济中信息是至关重要的因素, 所以要疏通农业生产与农业市场需求的信息渠道, 为农民及农业龙头企业提供及时全面农业信息以及分析咨询服, 使农民生产适销对路的农产品。不断完善农产品流通体系, 顺畅运输农产品, 使全国成为一个统一的市场, 避免出现农产品的局部滞销现象。

最后, 农业是一个历史悠久的产业, 从有人类开始就有了农业活动, 所以发展农业要立足长远, 在发展农业的时候要坚持可持续发展的理念, 不得以一时的眼前利益而损害后世子孙的利益, 所以要兼顾到环境, 生态问题。只有这样人类的发展才能不断绵延下去。

摘要：随着我国社会主义市场经济的日趋完善, 并且伴随我国城镇化进程及农村大量剩余劳动力的转移, 我国现行的农村土地承包制度——家庭联产承包责任制, 出现新困难, 阻碍了我国农村经济的发展, 不利于我国发展农业现代化。所以, 要改变我国农业生产效率低, 农村经济发展落后的现实, 其中的一个方面就是要将市场机制引入土地配置当中, 提高农业生产效率, 大力推进农业产业化、实现农业现代化。本文通过对我国现行土地制度缺陷分析, 得出将市场机制引入到土地市场是发展市场经济的必然要求, 它有利于土地的自由流转, 提高农业生产率, 有利于农业产业化的发展, 最后本文提出促进农业发展的建议。

关键词：农业产业化,土地市场化配置,家庭联产承包责任制

参考文献

[1].钟涨宝, 聂建亮.发展农地规模经营的现实必要性及路径选择[J].商业研究, 2011, 9

[2].尹业初.农村土地规模经营与流转问题思考[J].安徽农业科学, 2011, 39 (23)

[3].庄庆德.日本集约农业的模式与启示[J].世界农业, 2004, 5:43～45

土地市场化配置 篇5

吉林省西部土地利用结构分析与合理配置

揭示出吉林西部土地利用中存在的主要问题,并对土地利用结构进行了分析,根据土地质量状况对土地利用结构进行了重新调整与合理配置.

作 者：张殿发 赵凤琴 ZHANG Dian-fa ZHAO Feng-qin  作者单位：长春科技大学环境与建设工程学院,吉林,长春,130026 刊 名：国土与自然资源研究  PKU英文刊名：TERRITORY & NATURAL RESOURCES STUDY 年，卷(期)： “”(3) 分类号：F323.211 关键词：土地资源   土地退化   结构调整   吉林西部  

土地市场化配置 篇6

1、砖瓦生产用地存在问题

(1) 现有的砖瓦场多数都是建场多年的老企业, 由于建场时缺乏总体规划和长远打算, 先占十亩八亩地建场。随着城市建筑工程量的增大, 企业的发展也随之扩大, 当年占地面积远远不能适应企业生产需要, 没有放料场, 土源逐年减少, 有的已经影响了生产。怎么办?只好采取逐步外延扩大的办法擅自超占土地面积。

(2) 有些砖瓦企业建场位置不尽合理, 规划不科学, 当年建场时为了生产运输方便, 建场选择靠近村屯建场。随着村屯规划的发展和道路的改造拓宽, 使砖瓦场生产发展受到限制, 只好往外扩展, 多年后势必要占用耕地。

(3) 有一部分村办或联建的砖瓦企业, 后期因多种原因卖给个人, 由于生产用地不合理, 审批手续不健全, 土地使用界限不明确, 导致这些企业在生产中擅自扩大面积, 甚至乱挖耕地, 致使良田遭到塌陷造成水土流失。砖瓦场多数没有履行用地手续。吃土后的土地利用不上, 造成土地大量闲置、浪费。

2、盲目乱建窖头房, 造成耕地面积锐减

由于社会经济的发展, 城市外延不断扩大, 市区存量土地在逐渐减少, 受利益的驱动, 许多菜农擅自将窖头房扩大面积, 转变成工厂、饭店、住宅、商店、刷车场等, 使窖头房管理日趋混乱, 乱建滥占现象非常严重, 大量菜田被毁掉。

窖头房是直接用于蔬菜大棚生产, 便于蔬菜大棚管理的服务设施。由于部分村民法律意识淡溥, 使窖头房管理基本处于失控状态。老百姓想盖就盖, 想建多大就建多大, 私自乱建呈上升势头。

3、土地利用程度不高的主要表现

郊区土地利用程度不高主要表现在:土地生产率中等;常有撂荒地出现;土地利用率低;常有“空心村”现象出现;农民对它的投入热情不高。

土地利用程度不高的原因, 主要有以下几个方面:

(1) 相对于城市, 郊区土地常给人以“后备土地资源充足”的错觉, 似乎可以随心所用, 从而忽视土地的集约利用, 出现许多产业类型和规模与用地结构不合理的现象。

(2) 郊区农业用地的使用机制不健全, 由于城市经济活动利益的驱使, 使得许多农田撂荒。

(3) 建城区建设不断向外推延, 使耕种者往往只求眼前利益, 而忽视对土壤肥力的培育, 导致地力退化和土地生产潜力降低。

二、合理配制土地资源, 加强砖瓦企业与农业建设用地管理

1、加强砖瓦生产用地管理, 合理利用土地资源

(1) 对现有再生产的砖瓦企业, 没有土地复垦规划和措施的, 一律不再审批生产用地, 今后应本着先复后占的原则, 占一亩复两亩, 否则不与批地。对砖瓦场应规定出土地使用期限, 逐年全额标准征收土地有偿使用费, 同时还要制定出有效的复垦措施, 土地使用期满后, 不落实复垦措施的, 还要交纳土地复垦费, 并且收回土地使用权, 用经济手段严格控制占用土地。

(2) 通过合理规划, 制度化管理和科学取土, 使砖瓦企业取土制砖坚持“改造田, 增加田, 不毁田, 不用田”的原则, 取土后符合“不毁耕地, 扩大耕地, 保护耕地, 节约耕地”的要求, 实现“取土制砖不毁耕地”的理想目标。同时要树立资源合理、永续利用的观念, 不要再走过去竭泽而鱼, 满足短期需求的老路, 而要从资源永续利用的角度出发, 时刻不忘“平衡”, 时刻牢记:用地还需保地, 用地还需养地。

2、加强窖头房管理, 保住“菜篮子”

郊区土地管理工作应把重点放在窖头房管理上来, 新《土地管理法》进一步阐明了土地实行用途管制制度, 严禁非农建设占用耕地。应从节约耕地, 利用闲置土地出发。严格控制建窖头房占用菜地, 尽量减少占用菜地, 充分利用未利用土地, 开发整理成蔬菜和花卉园区, 有效地增加耕地面积, 提高土地利用率。这样既能节约耕地, 防止耕地浪费, 又能提高土地经济效益, 从而实现耕地总量动态平衡。

3、探索集体土地的流转方式, 建立和完善社会主义市场体系

社会主义市场体系无疑要包括土地市场, 土地市场离开集体土地的市场化是残缺的、不完全的。集体土地使用制度面临许多新课题:其一, 缺乏可操作的政策法规依据。其二, 要在不改变家庭联产承包责任制这一基本制度的范围内进行。其三, 国家的确禁止集体土地用于房地产开发和非法转化。进行转化、出租、联营入股用于非农建设的必须作为国有。要根据这些情况, 从实际出发, 探索农村土地流转及有偿使用的新途径, 新办法。

管好用好集体土地, 使集体土地产生最大经济效益和社会效益, 关键在于积极稳妥的引导集体土地流转, 规范土地使用权的交易行为。

一是明确集体土地的产权契约, 依法发放集体土地使用证;

二是对集体农村土地改变用途, 自发进入市场实施依法管理, 即以土地登记为主要手段, 管理土地合作权, 转包转化或退回集体另行发包;

三是针对以集体土地入股与工业和房地产开发中联营, 联建现象和大量占用耕地, 菜田以及部分农民撂荒土地问题。从农民的长远利益着想, 合理利用土地资源;

四是搞好集体土地“四荒”拍卖, 把土地有偿使用在各类用地中逐渐体现出来, 使国家、集体和个人都在活化土地使用权中取得经济效益。

摘要：城市郊区土地利用目前存在着一定的问题, 本文作者详细分析了存在的问题, 并提出了相应的解决办法, 为郊区土地的管理起到了一定的作用。

科学配置土地资源强力推进土地管理 篇7

1.1 把握供地导向

重要基础民生工程、重特大产业项目、新兴产业项目等是无锡供地的主要方向, 这些项目优先使用新增建设用地指标, 必须实现应保尽保。对新兴产业可以按工业用地最低保护价出让土地, 鼓励和吸引一些高新产业企业落户无锡。一般性、传统性工业项目, 尽量不使用新增指标, 主要靠盘活存量用地来解决发展问题。高投入、高能耗、高污染等产能落后项目和其他不符合产业调整政策项目, 则一律不予供地。

1.2 严格供地条件

严格规划约束, 对不符合土地利用总体规划的建设项目不安排用地计划, 对于通过审批的项目, 其用地要严格限制在总体规划确定的建设用地范围内。严格项目投入、产出标准, 经济开发区和工业集中区亩均投资强度必须达到规定标准, 并严格落实节约集约用地履约保证金制度。严格落实项目用地共同评估机制, 通过各部门共同评估, 将土地资源配置给最佳用地项目, 通过用地杠杆调节产业转型发展。

1.3 优化供地流程

主动服务, 靠前服务, 建立重点项目报批“绿色通道”, 做到“五个及早”:及早掌握重点项目用地需求, 及早排定用地保障计划, 及早拟定用地方案, 及早完成用地手续报批, 及早完成项目供地。按照用地需求, 区别轻重缓急, 科学编制重大项目用地保障计划。对一些建设工期紧迫、前期手续完备、符合报批要求的重大项目, 优先使用年度用地计划指标保障。对一些特急项目, 坚持挂图作战, 落实专人负责, 强化推进管理要求, 严格实施监督问责, 确保项目用地不受影响。

2 全力统筹土地资源, 确保项目及时落地, 为发展用地“铺好路”

2.1 行之有效开展对上争取

由于国家政策的调整, 国土资源部和江苏省国土资源厅将适度削减自持用于调剂的节余用地计划, 这无形之中压缩了对上争取土地资源的空间, 增加了对上争取的难度。但是无锡也有自己的优势, 近几年通过争取国家传感网、太湖水环境综合治理、锡澄运河航道整治等项目, 探索了一些行之有效的办法, 积累了一定经验。下一步将通过强化项目深度开发设计、加大报批力度、实施专人专项全程负责等举措, 进一步提升对上争取土地资源的成效, 缓解用地压力。另外, 将进一步加强与江苏省厅、苏北苏中城市以及沿海开发集团的沟通合作, 妥善化解耕地占补平衡矛盾, 确保用地指标顺利使用。

2.2 千方百计统筹城乡资源

由于历史的原因, 无锡市农村建设用地保有量大。一面是城市发展急需土地资源而无地可用, 一面是农村建设用地大量闲置, 两者形成鲜明反差。前些年通过依法依规开展城乡建设用地增减挂钩和万顷良田建设工程, 使得无锡城乡土地资源得到有效整合、平衡, 有力地支持了全市经济发展。接下来将坚定不移地推进这些工作, 深入推进城乡资源统筹, 努力改善城乡发展面貌。当前全市万顷良田建设工程累计完成7.1万亩, 完成率达93%, 整体上进入攻坚收尾阶段, 国土资源部门将不折不扣地履行部门职责, 鼎力衔接配合其他部门, 共同努力把这项使“一产着力提升、二产有效支撑、三产繁荣兴盛”的重要工程办实办好。

2.3 想方设法盘活存量土地

例如, 无锡市低效建设用地面广量大, 与经济转型发展的要求严重不符。全市每年通过盘活存量解决的用地需求占总量的一半左右, 盘活存量工作十分重要。全市尝试推行了一些新办法, 如推行闲置土地清理专项行动, 推行新增建设用地计划使用与存量用地盘活相挂钩制度等机制, 极大地激发各地盘活存量用地的热情, 年度目标任务得到超额完成。

2.4 难中求进活跃土地市场

最近两年, 由于受大背景影响, 土地市场建设处于相对困难时期, 土地收益有所下滑。面对困难, 国土资源部门将迎难而上, 难中求进, 做到摸清实情、拿出实招、取得实效。深入做好市场摸底分析, 切实把握市场需求, 制订灵活务实举措。积极学习和借鉴杭州、苏州等地土地收储工作好的做法, 适当调整土地收储工作思路, 调节市场供需矛盾, 实现土地最大增值。积极优化土地网上交易流程, 完善土地交易网站建设, 配合做好深度招商工作, 确保出让地块得到充分的推介和宣传, 吸引高品质地产开发主体参与城市建设。

3 大力维护用地秩序, 积极营造良好环境, 为规范用地“站好岗”

例如, 无锡市用地秩序总体规范良好, 从2010年至今, 全市连续三年实现土地矿产卫片执法检查“零问责、零约谈”目标。但是, 局部地区违法用地时有反弹, 且由地方政府或部门主导的违建工程占有一定比例, 给依法用地管地带来很大压力。面对存在的矛盾和问题, 将加大整改查处力度, 确保新一轮卫片执法检查顺利过关。

3.1 积极开展政策宣传

通过多种举措加大宣传, 让两个“最严格” (最严格耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度) 的土地管理基本国策深入人心, 倡导成为大家的自觉行动。积极向政府机关和部门做好政策宣传, 通过发放宣传教育片、开办培训班等途径, 增强政府和部门依法用地管地的意识。积极向用地主体做好政策宣传, 组织专人定期上门宣讲, 普及用地主体的土地政策知识, 指导用地主体依法依规用地。积极向社会群众做好政策宣传, 在广播报纸网站开辟国土专栏, 利用走进新闻直播间、全国土地日广场宣传等契机, 广泛开展宣传, 力求在全社会营造良好用地氛围。

3.2 坚持落实日常监管

扎实开展动态巡查督查, 进一步明确和细化国土资源动态区域划分、职责履行、责任追究等要求, 确保对违法用地做到及时掌控、及时发现、及时处置、及时报告、及时查处等“五个及时”。定期联合监察、公安、检察及新闻媒体进行联合巡查, 通过实地踏勘、查阅台账、听取汇报等方式, 督促各地区落实依法用地要求。完善违法用地群众举报机制, 拓展和畅通举报渠道, 充分发挥社会监督作用。

3.3 严肃查处违法用地

违法用地的不良示范作用尤为突出, 必须及时督促整改和查处到位。继续推行重点管理办法, 对违法违规用地问题相对突出的地区和单位, 实施警示约谈、督办通报、停止经营性用地挂牌等措施, 督促整改落实到位。

结束语

土地利用结构优化配置研究 篇8

土地利用总体规划是在一定区域内, 根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件, 在空间上、时间上对土地的开发、利用、治理、保护所作的总体安排和布局, 是国家实行土地用途管制的基础。土地利用结构优化又是土地利用总体规划的核心。因此, 土地利用结构优化能够促进土地资源的合理利用, 减少利用过程中对土地资源的浪费, 确保土地资源的可持续发展[1,2]。

1 土地利用结构优化配置的概念

土地利用结构就是指各种用途的用地比例和空间结构之间相互影响、相互作用的关系。土地利用结构优化是指通过土地资源的规划配置, 对土地水平和垂直方向进行开发利用, 以减少土地资源的浪费, 提高土地使用率, 在获得较好的经济利益的同时获得良好的生态和社会效益。

土地利用配置, 可以简单地认为是为了达到一定的生态经济最优目标, 依据土地的特性, 利用科学技术和管理手段, 对区域一定数量的土地利用结构、方向, 在时空尺度上, 分层次进行安排、设计、组合和布局, 以提高土地利用效率和土地产出率, 使土地生态系统维持相对平衡, 实现土地可持续利用。

“优化”是一种针对不合理的土地利用问题而提出的人类期望和目标, 包括目标优化、结构优化、效益优化等。随着近几年来经济和社会的快速发展, 人们对产品的产量和质量提出了更高的要求。如何在土地资源总量不变的前提下, 获得较高的产量和品质是土地资源进行优化的目的。“配置”则是一种过程, 是通过对土地潜力适宜性进行评价之后, 利用合理的土地利用管理方式进行配置。Plummer L N在1993年给出了具体的定义为:“土地利用结构优化是为了达到一定的生态经济最优目标, 依据土地资源的自身特征和土地适宜性评价, 对区域内土地资源的各种利用类型进行更加合理的数量安排和空间布局, 以提高土地利用效率和效益, 维持土地生态系统的相对平衡, 实现土地资源的可持续利用。”

2 土地利用结构优化配置的目标设置

大多数的土地利用结构优化配置的目标都是基于短时间内、小范围的规划, 例如生活的基本需求, 包括水、食物、生活、交通、生产、居住等。实际上, 经济、社会和生态更是人们应该关注的目标。土地利用结构优化是土地利用优化配置的核心, 其涉及到诸多的因素, 例如科技进步、信息畅通、自然地理、人文环境等方面, 因而其优化目标也具有多样性, 各目标相互制约, 各目标的重要性也各不相同。对土地利用结构的优化配置不仅要符合单方面的目标, 更要与综合目标相统一。

3 土地利用结构优化的模型设计

进行模型设计时不能仅以寻找静态最佳方案为目的, 这种思想不适应当前快速发展的社会环境。因为人群的思想和社会经济水平构成的多样性, 再加上当今快速发展的经济和产业, 使得土地利用结构必须时刻保持动态的变化才可能适应当今社会条件下的土地利用。因此, 选择模型方案时必须要考虑到未来的各种情况进行模型建立, 即动态的优化模型。在进行模型设计时可以把模型看作是一个系统, 对系统进行分析和描述, 进而形成模型设计的产物———土地利用结构优化的流程图。

3.1 准备工作阶段

准备阶段的工作主要包括以下几个方面的内容:一是进行组织准备。建立领导机构, 组织专业队伍, 举办技术培训, 制订工作计划。二是进行资料准备。需要准备的资料包括地形图和遥感资料等。航片、卫片航片收集时要注意摄影时间、航高、焦距等参数资料。收集时还要注意航片是否经过纠正, 对未纠正的要进行纠正或转绘。三是进行背景资料收集。背景资料主要包括专业调查资料, 如行政区划图、地貌、地址、土壤、水资源、草资源、森林资源、气象、交通等图件与资料;社会经济统计资料, 如人口、劳力、耕地、产量、产值、兽医、分配等。

3.2 土地现状调查与评价

为了建立合理的土地利用结构优化方案, 必须要建立评价指标体系, 进行土地现状评价, 构建土地资源数据库, 主要包括土地利用布局、土地适宜性评价、土地利用现状、土地生产潜力、土地物理经济生态条件等。对这些选定的影响因素进行归纳总结, 对各因素的重要性进行排序来设定其权重。

3.3 分析与数学模型设计

通过对土地开发利用程度、土地集约经营程度、土地用途的选定及其与土地评价单元质量的比配, 土地利用的综合 (社会、经济、生态效益等) 效益, 土地供给量需求量的分析, 了解土地利用的现状, 土地利用的优点和缺陷, 掌握土地的质量状况和土地的利用潜力等。

传统的优化设计侧重于定性研究, 这就导致了主观判断占有主要地位。不同人群的判断千差万别, 导致决策结果的不一致性。因此, 要逐渐加大模型的引入, 进行科学准确的定量分析, 当然也不能舍弃定性分析, 因为定性是定量的基础, 定量是定性的进一步延伸。通过定量与定性结合的分析方法, 最终得出结论[3,4]。

由于土地利用需求受到社会经济各方面的影响, 这就需要使得规划目标的时刻变动, 也就是模型方案也要处于动态中, 所以要建立规划目标与规划因素之间的对应关系, 建立二者之间的信息反馈机制, 从而能够方便快速地进行模型的微调[5,6]。

3.4 对比与决策

对比计算各种方案下区域土地的总生产潜力, 作为评价土地经济效益的标准;对比确定生态用地量和各资源利用率, 评价土地利用结构的生态效益;对比考虑土地产出的产品和服务与社会需求适应性, 评价土地利用结构的社会效益。最后通过总结3种综合效益进行抉择。

3.5 方案实施与反馈

在土地利用结构化配置方案实施后, 要运用计算机和相关软件对提出的优化方案进行中长期的观察反馈与纠正, 并由决策者和优化方案实施者如土地管理者、土地利用规划人员对优化方案进行实地的检验, 动态评估优化方案的实施过程。只有经过反馈、纠正、实地检验这些过程, 才能够确定方案是否合理。

4 土地利用结构优化配置的建议

4.1 重视研究领域的学科交叉

由于土地利用空间结构的研究与经济学、规划学、房地产学、管理学、土地信息系统都有必然的联系, 因而在优化土地利用结构时也就要对相应的学科进行研究整理, 将学科交叉应用到具体的土地利用空间中, 做到土地利用空间结构在社会、经济、生态等各方面的协调统一。

4.1.1 建筑规划学角度。

在规划、建筑学专业知识背景的基础上, 严格参照区域土地规划和建设的要求, 分析工程技术的可实施性、经济性, 并注重进行多因素综合分析和多方案选择。

4.1.2 经济学角度。

以宏观和微观经济学为基础, 运用经济学中的各种模型, 采用定量分析方法, 着重从土地利用的经济效益角度分析设计土地利用结构。

4.1.3 地理学角度。

对土地资源进行优化的目的就是为了提高土地资源的利用率。要更好地发挥土地资源的作用, 就要在优化的过程中对地理的各种因素进行周密考虑。充分发挥人文地理学的优势, 将自然、经济、社会理论紧密结合起来, 以此作为研究土地利用结构优化的理论基础。在此基础上注重地域的差异和分工, 采用GIS和CAD等专业工具进行绘图。

4.14从生态学角度。生态学理论将土地作为典型的社会经济与自然复合的生态系统, 从物质能量流、生态协调系数、自我调节能力等方面为土地利用结构优化的研究设计提供了一个新视角。

4.2 重视科学性

以应用土地信息系统和遥感技术为基础, 结合各种数学模型优化采集、存储、操作、管理、分析和显示输出地球空间数据的各种操作过程, 为规划管理和决策提供信息和技术方面的支持。利用高分辨率卫星影像与GIS方法获取土地利用现状数据, 在此基础上建立土地利用空间数据库, 以促进信息共享, 为合理开发利用土地资源提供资料, 最终实现数据信息的采集、录入、编辑、管理、浏览、查询和数据的可视化功能。

4.3 重视社会性

从社会学角度出发, 要注重了解社会群体对土地利用结构各方面的需求, 因地制宜地进行改革建设, 加强公众参与的土地利用优化配置研究。在以往的土地资源利用过程中, 往往更加重视社会上层集团的利益, 而忽视社会其他各方团体的利益。传统的这种土地利用结构配置方法只能满足人数较少的上层集团的利益需求, 限制了土地资源的优化, 不能使土地资源发挥其重要作用, 不利于社会的进步和生产力的发展。因此, 在土地资源利用过程中要注重基层土地用户的需求, 协调好个人与群体之间的利益关系, 使人地关系协调稳定发展。

总之, 随着社会和经济的逐渐发展, 提高土地资源的利用率, 优化土地资源利用方案, 确保土地资源的可持续利用是社会发展的必然要求。只有优化土地利用结构和配置, 才能确保土地资源合理利用, 才能保证社会和经济的持续、健康发展[7,8]。

参考文献

[1]严金明.土地利用结构的系统分析与优化设计[J].南京农业大学学报, 1996, 19 (2) :88-95.

[2]刘彦随.区域土地利用优化配置[M].北京:学苑出版社, 1999:25-27.

[3]王万茂.土地利用规划学[M].北京:中国大地出版社, 2008:67-78.

[4]尹珂.多尺度土地资源配置研究[D].重庆:西南大学, 2010.

[5]张艳芳.景观尺度上的区域生态安全研究[D].西安:陕西师范大学, 2005.

[6]苏高华.土地资源优化配置模式研究[D].北京:中国地质大学, 2009.

[7]傅瓦利.土地利用格局变化及优化设计研究[D].重庆:西南农业大学, 2001.

土地资源优化配置新模式研究 篇9

1 发展历程

1.1 国外研究历程

在国外对土地资源的优化配置方面, 各国从土地制度的建立时起就开始相继的进行, 从土地制度改革到资本主义经济发展过程中, 利用土地利用布局的理论, 这都成为土地资源优化配置最原始的理论基础。二次大战以后, 世界工业发展和城市扩张进入了一个高峰期, 这快速发展过程中, 忽视了对资源的保护, 导致土地退化、环境污染等问题的凸现。在此背景下部分学者提出的适宜土地利用模式逐渐在土地资源的优化配置中据主导地位。

20世纪70年代以来, 工业的快速发展, 带动了城市人口的激增, 城市的土地利用有了明显的变化, 各国为了有效的缓解城市人口的增加带来的土地紧张问题, 广泛的开展土地利用规划, 至此土地资源配置研究才进入实质性阶段。其中以美国、英国、日本、澳大利亚和原苏联等国的土地资源配置研究工作最具代表性。20世纪70年代对土地利用研究已开始应用高科技技术, 如计算机、遥感等技术来解决某一土地利用的具体问题。进入20世纪80年代后, GIS技术先后应用于土地资源调查与土地资源评价、土地利用模式、农业土地利用规划及其变化研究。20世纪90年代以来, 国外在土地利用与环境变化、土地利用规划模式、可持续土地利用评价方面开展了较深入的研究。土地利用优化配置作为区域可持续发展的重要途径和手段受到广泛重视。

1.2 国内研究历程

在我国的古代就已开始对土地资源进行研究, 但还没有计划性, 在建国后, 我国的土地资源研究工作才开始有计划性, 但也是到了20世纪70年代后期至20世纪80年代后期, 我国土地资源调查才进入了一个新的转折阶段, 遥感、计算机技术得到广泛应用。20世纪80年代后期以来, 我国土地资源研究进入一个更加广泛而深入的阶段:基础理论研究进一步加强;研究领域更加广泛深入;土地利用优化配置研究受到重视并日显活跃, 学术讨论会的召开, 城市土地有偿使用制度深化改革, 区域土地可持续发展目标, GIS支持区域土地利用调查、土地利用优化决策的研究广泛开展并取得了显著成效。

2 土地资源优化配置的特征

2.1 整体性

土地资源优化配置需要土地利用结构系统的整体功能, 因此在保证各系统中各要素之间的协调关系, 从而实现土地利用结构及系统的整体功能的优化。

2.2 灰色性

土地资源配置涉及到很多微观的经济、生态因素, 有些是确定的, 但有些具有不确定性, 具体工作中必须用灰色理论去分析抽象土地利用系统。

2.3 多目标性

经济效益、社会效益、生态效益等都是土地资源的优化配置主要目标, 在确定目标的前提下才能促进土地资源优化配置的进行, 同时在优化中除了对重点目标进行配置外还要考虑以次要目标的实现, 从而使各目标达到平衡。

2.4 时空性

土地利用系统不是一成不变的, 其要随着土地的结构及使用功能的变化而变化, 因此对于土地资源优化配置不仅具有时间性, 还具有空间性。

3 土地资源优化配置模型

随着科学技术的快速发展, 3S技术在土地资源优化配置模型中起到了重要的作用, 其将数学方法和GIS的功能性实现了很好的结合, 从而实现了土地资源数量和空间上的合理配置, 从而确保了土地资源和管理的科学合理。现在在土地阔大优化配置建模中更多的开始应用GIS功能, 并成为当前研究的热点, 土地资源优化配置模型的建立需要多学科的理论和方法来共同完成, 是一项复杂的系统工程。

4 土地资源优化配置中的热点问题

4.1 研究区域问题

当前对土地资源优化配置的研究多着重于经济发达地区和城市, 而对经济落后地区和农村及生态脆弱地区的研究则较为薄弱, 因此在今后的研究中, 应加大薄弱地区的研究力度, 从而达到区域间的平衡。

4.2 优化配置机理问题

随着我国土地资源配置的不断进行, 在发展过程中还没有形成一个科学合理的机制, 目前, 国有土地的使用权可以进行合理的流转, 同时还有二级市场的存在, 但一此不合理的现象仍然存在, 如政府过多的干预土地市场, 同时在土地管理上存在着许多的隐性问题无法解决, 管理手段落后, 从而使土地市场呈现僵化和无序发展的状态。

4.3 公平与效率兼顾问题

土地资源的配置既包括全国区域内的土地资源配置, 也包括同一个区域内部的土地资源配置。国家在制定土地资源配置政策时, 应该既从全国的角度出发, 又兼顾到地方利益;既要实现土地资源的有效配置, 兼顾配置过程中所带来的负面影响, 还要注意区域发展中的公平与效率问题。如何实现这种公平与效率将是优化配置研究中的重要难点。

4.4 结构平衡与优化措施问题

农业生产和建设用地扩展等引起区域土地利用结构发生变化, 如何界定合理的区域土地利用结构 (体现为建设用地、生态用地和未利用地的比例) 成为土地资源配置研究中的热点, 所以土地资源配置不仅要关注城市内部的土地资源配置, 更要关注城市化进程和农业结构调整中的土地资源配置问题。

结束语

在社会经济可持续发展的推动下, 我国土地资源短缺和粗放式的管理之间的矛盾越来越突出, 因此加强对土地资源优化配置, 来寻求土地利用向集约高效型转变是当前土地资源研究的重要内容。随着“3S”技术的不断发展和完善, 其所支持的土地资源优化配置模型将对土地资源优化配置的精确度和科学性起到重要的作用, 从而提升土地利用的效益。

摘要：我国地域辽阔, 土地面积较广, 地形较为复杂, 如何更好的使现在的土地资源得到合理的利用, 最大限度的发挥土地资源的优化配置是当前国土管理部门面临的重要课题。土地资源是不可再生资源, 对其合理的开发和利用, 充分发挥土地资源的利用价值, 科学合理的对土地资源进行优化配置, 是土地资源的研究方向。本文通过对国内外土地资源的发展历程进行了详细的介绍, 同时对土地资源优化配置的特征进行了具体的阐述, 并进一步对今后土地资源在优化配置方面的发展方向进行了展望。

关键词：土地资源,优化配置,发展趋势

参考文献

[1]胡业翠, 刘彦随, 邓旭升.土地利用/覆被变化与土地资源优化配置的相关分析[J].地理科学进展, 2004, 23 (2) :51-57.[1]胡业翠, 刘彦随, 邓旭升.土地利用/覆被变化与土地资源优化配置的相关分析[J].地理科学进展, 2004, 23 (2) :51-57.

[2]刘彦随.土地类型的结构分析与优化利用——以陕西秦岭山地为例.[J].地理学报, 2001, 56 (4) :426-436.[2]刘彦随.土地类型的结构分析与优化利用——以陕西秦岭山地为例.[J].地理学报, 2001, 56 (4) :426-436.

土地资源规划配置的经济效率分析 篇10

土地资源市场是市场经济体系的一部分, 具有商品市场的一般规定性, 但由于土地资源具有不可替代性和稀缺性, 土地资源具有区别于一般商品市场的特殊性, 这就决定了土地资源市场的不完全性。尤其是在土地资源利用中存在较强的外部性, 且其负外部性的存在导致市场失灵, 土地规划配置的产生正是由于市场失灵所引发的公共行为的外部性问题。

1.1 土地市场具有明显的垄断性

我国城市土地所有权属于国家所有, 国家根据城市发展规划的需要, 统一配置城市土地。另外, 由于城市土地交易所需资金数额巨大, 土地使用周期长, 一般居民并不经常参与土地交易活动, 即土地市场需求主体在数量上是有限的, 市场主体之间的竞争不充分、不广泛, 使得土地市场的竞争受到限制。在垄断条件下, 垄断者凭借自己的垄断优势, 往往使土地产品的价格和产出水平偏离社会资源最优配置的要求, 从而影响市场机制自发调节经济的作用, 降低了土地资源的配置效率。

1.2 土地资源的使用具有明显的外部性

外部经济效应是指经济当事人的经济活动无意间对别人的经济活动造成好的或坏的影响, 而又没有给别人以合理的补偿或自己得到补偿。如果这个经济活动给别人造成的影响是有益的, 就称之为外部正效应;如果这种影响是不利的, 则称之为外部负效应。土地利用中的外部性十分明显, 即使是一块未利用的空地, 对其周边的土地利用也有正面或负面影响。由于农地保护产生的良好社会效益、生态效益大部分体现不到农地保护和利用者身上, 从而使市场调节下对农地的保护量小于社会最优量。无论是外部经济性还是外部不经济性的存在, 都会使市场配置资源的效率达不到帕累托最优。

1.3 土地资源价格具有多样性

一般商品价格的形成, 主要以价值或生产价格为基础, 并受市场供求关系的调节。而城市土地价格的形成要比一般商品更加复杂。由于土地是一种特殊商品, 具有个体异质性的基本特征, 没有两块完全等质的土地, 因此, 土地价格也不能像一般商品那样按生产成本来计算, 正所谓“一地一价”。影响土地资源市场价格的因素很多, 使得土地资源的市场价格呈现出多样性, 构成多层次、多形式的土地价格体系。正是由于土地资源具有价格的多样性, 决定了政府部门规划配置的必要性。如何合理配置土地资源, 提高其利用效率, 提高社会整体福利, 是政府经济职能的重要表现。

1.4 土地具有准公共物品特性

公共产品即这样一种产品:“每个人对该产品的消费不会造成消费减少, 但是无法将任何一个享受者排除出去, 或者该排除的成本太高了, 以至于无法支付。”土地资源既是一种宝贵的生产要素, 也是居民赖以生存和发展的环境空间, 对国民经济发展的特殊性以及城市土地利用的巨大社会性, 使土地成为国家稳定的重要因素。土地资源具有典型的准公共物品属性, 其所产生的非竞争性、非排他性或拥挤性将引起市场失灵, 导致无法达到帕累托效率。

2 不完全竞争条件下土地资源的规划配置效率分析

2.1 土地资源配置的两种选择

土地资源的配置有两种基本方式, 一是市场配置, 即完全由市场来决定各类用地的供给、需求及价格;二是通过规划来进行配置, 即通过土地规划来确定各类用地的供给。我们把通过市场来进行土地资源配置的方式称为“市场配置”, 把通过规划来进行土地资源配置的方式称为“规划配置”。利用经济学基本原理对土地资源市场配置方式与规划配置方式的效率进行对比。

土地资源配置模型假定:①拟土地利用总体为1;②只有住宅用地 (R) 和工业用地 (N) 两类, 并对这两种土地有一个规划比例Z;③住宅用地的需求曲线为Dr;④工业用地的需求曲线为Dn;⑤M表示完全市场配置方式;Z表示完全规划配置方式。

从图中可看出, 一旦通过规划配置, 就给定了一种特定的分配方式, 住宅用地和工业用地的供给量就相应固定, 即L对应的纵轴的位置就固定不变, 对住宅用地和工业用地需求方面的任何变化将只能体现为价格的变化。

2.1.1 市场配置方式下

在土地资源市场配置方式下, 当市场处于均衡时, 均衡点就是住宅用地和工业用地需求曲线的交点。土地的价格是P0, OM数量的土地用于住宅, MO’数量的土地用于工业。住宅用地的总价值为M左边住宅用地需求曲线下方的部分, 即O-M-E-X所包围的部分。工业用地的总价值为M右边工业用地需求曲线下方的部分, 即O’-M-E-Y所包围的部分。开发利用土地的总价值为住宅用地和工业用地总价值之和, 即O-O’-Y-E-X所包围的部分。

在市场配置的情况下, 任何偏离M的状态都会通过市场的调节最终回复到M。通过市场的调节, 不同用途的地块之间价格趋于相同。

2.1.2 规划配置方式下

土地规划配置与市场配置的一个重要区别就是:土地规划配置方式下, 不同用途的可比地块之间价格趋于不同。在土地资源规划配置方式下, 住宅用地的价格为Pr, 工业用地的价格为Pn, 工业用地的价格大于住宅用地的价格, 尽管住宅用地的价格与工业用地的价格存在差异, 但由于采用规划配置方式, 住宅用地和工业用地的供给始终保持恒定不变。即供给曲线为在L点垂直于横轴的直线LG, 二者无法通过市场调节使土地价格相等。在这种情况下, 住宅用地的市场出清价格就由LG与Dr的交点决定, 该交点对应的价格为Pr, 它是采用规划调控方式使得土地供给固定进而得到的住宅用地的唯一价格。类似地, 工业用地的市场出清价格为Pn。在规划配置方式下, 住宅用地的总价值为L点左面住宅用地需求曲线下方所包围的区域, 即O-L-F-X所包围的部分。工业用地的总价值为L点右面工业用地需求曲线下方的区域, 即O’-L-Y-G所包围的部分。开发利用土地的总价值为住宅用地和工业用地的总价值之和, 即O-O’-Y-G-F-X所包围的部分。

2.2 存在正外部效应的土地配置分析

如果住宅用地利用非常到位而有效, 住宅房屋设计合理、住宅价格低廉, 而住宅周围环境优雅, 结果是不仅住宅开发商获得收益, 而且与之相关的其他产业也获得了收益, 如物管产业的发展、旅游业的发展和商业流通领域的发展, 即住宅土地利用带动了该地块相关产业的共同发展, 社会效益大于住宅开发效益, 住宅土地利用产生了正的外部效应。由于住宅用地总量不变, 外部正效应就表现为社会的边际收益曲线与住宅用地的需求曲线分离, 并向上移动为MRr。

住宅用地的正外部效应使得住宅用地的总效益发生了变化。此时, 在市场配置情况下, 土地总效益为:O-M-J-K-X所包围的部分加上M-O’-Y-E所包围的部分;在规划配置情况下, 土地总效益为O-L-G-K-X所包围的部分加上L-O’-Y-F所包围的部分。相对于规划配置来说, 市场配置方式所损失的总效益为JEFG所包围的面积。

结论:当存在外部正效应时, 规划配置的总效益大于市场配置的总效益, 即在存在正的外部效应下, 规划配置比市场配置更能够实现效益最大化。

2.3 存在负外部效应的土地配置分析

如果工业用地的利用导致了负外部效应, 例如, 该土地内建立了一家化工厂, 虽然该化工厂本身经济效益非常好, 但该化工厂不断地向外排出废气甚至有毒气体, 污染了附近的河流, 即该土地利用导致了负的外部效应, 社会效益小于化工厂企业的效益。由于工业用地总量不变, 负的外部效应就表现为社会的边际收益曲线与工业用地的需求曲线分离, 并向下移动为MRn。

工业用地的负外部效应使得工业用地的总效益发生了变化。此时, 在市场配置情况下, 土地总效益为O-M-E-X所包围的部分加上M-O’-I-H所包围的部分;在规划配置情况下, 土地总效益为O-L-F-X所包围的部分加上L-O’-I-K所包围的部分。相对于规划配置来说, 市场配置方式所损失的总效益为EHKF所包围的面积。

总之, 不管是正的外部效应还是负的外部效应, 都会导致市场配置下的土地总收益低于规划配置下的土地总收益, 最优的土地配置方式不再是市场的自由配置, 而变成了土地的规划配置。

3 实现我国土地资源优化配置的思考

3.1 城市规划的多目标取向

传统经济学意义上的资源配置的目标就是使资源配置实现最优化, 它以“经济增长”为核心, 这种资源配置的目标必然是只注重经济效益, 而忽略社会及环境等其他方面, 最终将危及人类在地球上的生存环境和经济社会的持续发展。土地规划发展到今天, 可持续、多元化、异质性已成为土地规划多元目标的重要内涵。土地资源优化配置的基本目标包括城市的经济发展规划、社会发展规划、物质建设规划以及城市政策的设计和研究等。要体现多元的价值, 在此价值框架下, 市民能够和谐地共处、生活。

3.2 重视土地资源配置的战略研究和战略规划

土地利用实质上是一个综合性概念。在特定时期和特定区域条件下, 对土地资源的开发和利用需要通过一系列的合理组织和协调, 达到社会、经济、生态综合效益最大化。对一定区域的土地利用进行超前性的计划和安排, 需要依据区域经济发展和土地的自然、历史特性, 在时空上合理分配和组织土地资源, 确定并调整土地利用结构和用地布局。土地利用战略研究就是在时空上进行土地利用优化和土地资源保护的、具有战略指导意义的土地利用规划先行研究。它是对土地利用的长期性、全局性和稳定性进行宏观统筹的策略。因此, 必须重视土地资源配置的战略研究和战略规划。

3.3 建立土地规划后评估机制

对土地利用总体规划实施评价, 是指根据一定的标准, 运用一定的方法, 对土地利用总体规划执行的效果进行分析、比较与综合后所做出的一种价值判断, 也是土地利用总体规划执行阶段的重要环节。一个完整的土地利用规划过程, 除了科学合理地制定和有效的执行外, 还需要对土地利用和总体规划执行后的效果进行分析判断, 以确定土地利用总体规划的价值。土地利用总体规划实施评价土地规划后评估目前多采用建立包括经济效益、社会效益和生态环境效益在内的指标体系并计算综合得分的方法。

由于土地资源的外部性导致土地市场失灵, 因此, 土地资源的规划调控也就成为必然, 这就从经济学上解释论证了在城市土地资源配置中实施规划调控的必要性。需要指出的是, 土地资源的市场配置与规划调控之间并不是矛盾对立的关系, 根据当前我国的实际情况, 我们在城市土地资源配置中要将市场配置与规划调控相结合, 这样才能充分地提高土地资源的配置效率, 实现我国城市土地资源的优化配置。

摘要：土地利用规划最基本的就是土地资源的配置问题。新古典经济学认为, 在完全竞争状态下, 通过市场机制可以实现资源的最优配置, 即达到帕累托最优。但是, 在现实经济中, 由于土地资源往往处在不完全竞争市场上, 因而土地资源的配置不能完全依赖纯粹的市场配置, 而需要进行必要的规划配置。本文试图从效率的角度对不完全竞争条件下土地资源的市场配置方式和规划调控方式进行对比, 从而论证土地资源规划配置的必要性。

关键词：土地资源,市场配置,规划配置,经济效率

参考文献

[1]王万茂.土地利用规划学[M].北京:科学出版社, 2009.

[2]苏为华.多指标综合评价理论与方法研究[M].北京:中国物价出版社, 2001.

[3]李羽中.现代西方经济学原理[M].4版.广州:中山大学出版社, 2003.