价格估算（精选三篇）
价格估算 篇1
1 材料与方法
1.1 实验地概况
实验地位于周口市林科所院内, 面积8 hm2, 土壤为沙壤土, 有机质和碱解氮、速效磷、速效钾含量分别为1.29%、88 mg/kg、28.4 mg/kg、125 mg/kg。
1.2 实验材料
所选实验树木共计166株, 树种为欧美杨类, 1997年春定植, 株距3 m左右。至2005年10月底采伐时, 栽植树龄近9年 (满9个生长季节) , 胸径13.5～35.3 cm, 平均24 cm左右。生长期间无进行过修枝。
1.3 实验研究方法
1.3.1 采伐造材
2005年10月29日开始准备测径尺、皮卷尺、公斤秤和记录本、油锯、斧头、砍刀和绳索等, 30～31日组织采伐造材。采伐按选定方向, 平地面锯倒, 斩下侧枝, 保留主干, 原地不动。造材是从伐倒木的根部开始。先按照12～19.9 cm、20～23.9 cm、24～26.9 cm、27～29.9 cm、30～32.9 cm、33～35.9cm、36 cm以上的径阶价段、兼顾通直情况和最大造材量原则要求, 视具体情况量取1.3 m或2.6 m区段长, 用木材蜡笔作标记, 再将各区分段截下, 对直径大于12 cm的侧枝一并造材。最后将小于12 cm的枝桠材截成1.3 m左右的段材捆绑成捆称重。每株都随量取、随标注、随记录, 逐株进行。
1.3.2 内业整理
将外业资料在室内进行统计整理, 按不同径阶自小至大列表, 绘制商品材造材曲线、枝桠材曲线和造材价格曲线图。
2 结果与分析
2.1 研究分析
从表1可以看出, 不同径阶规格材的造材价有一定的规律性。胸径13.5～19.9 cm之间, 造材价值增长幅度比较一致, 平均每增加1cm, 造材价值增加10元;胸径19.9～22.9 cm之间, 造材价值增加幅度比较一致, 平均每增加1cm, 造材价值增加13元左右;胸径22.9～25.9 cm之间, 造材价值增加幅度比较一致, 平均每增加1cm, 造材价值增加3.4元;胸径25.9～28.9 cm之间, 造材价值增长幅度比较一致, 胸径平均每增加1cm, 造材价值增加25.7元左右;胸径28.9～31.9 cm之间造材价值增长幅度比较一致, 平均每增加1cm造材价值增加31元左右;胸径31.9～34.9 cm之间, 造材价值增长幅度比较一致, 平均每增加1cm, 造材价值增加39元左;胸径34.9～37.9 cm之间, 造材价值增长幅度比较一致, 平均每增加1cm, 造材价值增加17.3元左右。由此可见, 若培育20 cm以下小径阶规格材, 胸径达到16～20 cm之间时, 造材价值最高, 可以及时采伐;若培育20～25.9 cm的中径阶规格材, 胸径达到20～23 cm时, 造材价值最高, 可以及时采伐;若培育26 cm以上大径阶规格材, 胸径达到32～35 cm之间, 造材价值最高可以及时采伐。
同时从表1中可以看出, 枝桠材的价值以胸径16.7～20 cm和32～38 cm时最大。在造材实验的22株中, 各径阶平均枝桠材的价值占规格材价值的8.7%, 占包括规格材和枝桠材全部商品材价值的8.0%;在参与估算造材价的166株中, 各径阶枝桠材的加权造材价 (2 704.23元) , 占全部商品材加权造材价 (28 763.3元) 的9.4%, 是全部实验林网杨树规格材造材价的10.38%。
2.2 修正分析
根据造材调查结果的发展趋势分析, 排除个别单株的特殊结果, 在造材曲线上作进一步调整和修正, 可以得出下列《一元立方造材价格估算表》 (见表2) , 从而可以根据活立木胸径量测数来估算某一片待采伐林木的造材价。
3 结论
3.1 林网活立木胸径大小与造材规格价有很大的相关性。
本研究通过伐倒样木实际造材计价, 探索到了欧美杨林网活立木造材价估算方法, 主要是通过先量取胸高直径, 然后查对造材价估算表, 即可估算活立木规格材造材价和枝桠材价值, 为经营者迅速确定林网活立木转让与销售底价提供借鉴。
3.2 随着胸径的增大, 林网活立木规格的出材率也逐渐提高。
随着商品材规格标准的增大, 其活立木单价也在上升, 本研究制定了《欧美杨一元立木造材价估算表》, 适用范围在胸径13～37cm的林网和成片活立木, 运用方法简便快捷。
3.3 根据欧美杨活立木造材价的阶段性变化培育小、中、大径材也存在最优的经济采伐径阶。
研究结果表明, 采伐小、中、大径材最优经济采伐径阶分别为16～20 cm、20～23 cm、32～35 cm;获得枝桠材最优经济效益的活立木径阶分别为16～20 cm和32～38 cm。
3.4 通过规格材的造材价, 可预知枝桠材的价值。
价格估算 篇2
1.土建基础工程的价格构成有土方开挖回填、混凝土、钢筋等材料和机械、人工费用。一般估价可统一为钢筋混凝土的体积计价，可以估价在700－1000元之间，体积大则价格走低。
A.以土方、混凝土的体积为报价单位，即元/方。土建基础的体积按经验一般是和上部的屏体面积大致相等，例如40平方的屏一般基础体积大概在40方左右，实际参数需要专业设计院进行设计。
B.钢筋以重量为报价单位，即元/吨，C.施工的人工以天数为报价单位，即元/工日。
2.钢结构框架的价格构成有钢材料、钢材料的再加工、焊接人工、辅助材料费用。一般估价可统一为钢材料的重量计价，即元/吨。这样一般钢结构施工在7000－9500元/吨。（不含再加工）。A.钢材料及材料的再加工的报价都是以重量为报价单位，即元/吨。钢材料一般在4500－5500元/
吨（根据市场价格调整），再加工一般在600－1500元/吨（根据再加工方法调整）。
B.焊接人工是以天数为报价单位，即元/工日。焊接人工一般在2000－3500元/吨。
C.辅助材料在500元/吨左右。
D.在LED室外全彩广告显示屏工程中一般框架重量可以按照0.15吨/平米估算，如果是立柱安装，柱体按照0.4吨/米估算，双柱要加倍。
3.外装饰工程的价格构成有装饰材料、装饰人工、辅助材料费用。一般估价可统一为装饰材料的面积计价，即元/平米。铝塑板装饰一般在450－650元/平米。
A.装饰材料、辅助材料报价是以面积为报价单位，即元/平米。
B.装饰人工是以天数为报价单位，即元/工日。
C.LED室外全彩广告显示屏LED显示屏就像一个六面体，只要计算其所有表面积减去显示面积即为装饰面积，加上15％的加工损耗即为最后的面积。
4.强弱电布线工程的价格构成有线缆、管线线槽、管线线槽的安装、放线人工等费用。
A.线缆、管线线槽及其安装都是以长度为报价单位，即元/米，弱电线缆中，8芯网络线一般估价为4元/根米，屏蔽软电线一般估价为10元/根米，光纤一般估价6元/米。对于光纤每个端头需要增加280元的其他材料成本（熔接、尾纤等）。
B.放线人工是以天数为报价单位，即元/工日。
C.一般估价可统一为布线长度计算，由于线管、线槽的价格规格较多，安装方法不同，这部分报价难以以经验统计，只能实际计算，实际工程中这线管线槽一般可以利用弱电工程已经布好的，如果自己施工只能按照实际计算。强电线缆规格较多，市场价格变化较大，所以大截面的电缆尽量由甲方事先布放到位。
价格估算 篇3
【关键词】 房地产 经济 房屋 价格 构成 估算
房地产经济有其自己的特点：一是房屋价格形成的因素多；二是房屋价格中包含着土地价格；三是房屋价值实现的形式多，时间长。房屋既可以一次性出售其所有权，也可以零星出售其使用权。其价格形式也因此有买卖价格和租金两种形式。
1.房屋价格的两种表现形式
房屋是一种使用期限长、价值量大的特殊商品。房屋流通主要有两种方式：房屋买卖与房屋租赁。相应的房屋价格有两种表现形式：房屋一次出售的买卖价格和房屋按使用期限零星出售的租赁价格。
房屋买卖价格即房屋所有权价格，是房屋出卖者出售房屋所有权所得、购房者购买房屋所有权所支付的货币数额。房屋价格是房屋一次性出售的价格，它既是房屋所有权一次性出售的价格，又是整个房屋使用期限一次性出售的价格，也是整个房屋使用价值在时间上一次性完全出售的价格。
房屋具有价值量大、使用期限长等特点，因此它的使用价值也可以零星出售。房屋租赁就是房屋使用价值零星出售的表现形式。房屋租赁价格即房屋使用权价格，简称房租，是房屋分期出售使用权的价格。房租是房屋价格的另一种表现形式，也是房屋价格的特殊表现形式。
2.房屋买卖价格的构成
房屋买卖价格是以其价值为基础的，房屋价值由C+V+M三个部分组成。按照现行制度规定，房屋买卖价格由下列十项因素构成：
2.1土地征用及拆迁补偿费
按规定付给被征用土地单位和个人的补偿费包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费、新地开发建设资金、拆迁补偿费。
2.2地质勘查与设计费用
主要包括总体规划设计费、水文与地质勘查测绘费、可行性研究费等。
2.3三通一平费用和地下工程开发费用
三通一平费用即通水、通电、通道路及平整土地的费用。房屋建设必须首先搞好地下工程建设，包括地下挖掘、地下管道工程安装、房体结构地下基础部分（如墙基地下部分）等。
2.4房屋建筑安装工程费
房屋建筑安装工程费是房屋建筑安装中物化劳动和活劳动价值的转移，是构成房屋价格的重要组成部分，一般占房屋价格的60%以，上，由生产资料消耗、人工费用和建筑企业利税三部分组成。
2.5公共配套设施费
指因房地产开发项目所需建设的公共配套设施而发生的各种配套工程费，包括建设居委会、派出所、自行车棚等非营业性公共配套设施所发生的费用。
2.6基础设施建设费
指为建设道路和供水、供气、供电、排水、通讯、照明、绿化、环卫设施所发生的各项费用。
2.7管理费
管理费主要指建设单位或经营房屋出售业务的企业发生的管理费。管理费按成本范围列支。
2.8利息支出
指房屋开发经营企业所支付的贷款利息，主要指流动资金贷款利息。
2.9税金
指房屋开发和经营企业按照税收制度，向国家财政交纳的税款，包括城市维护建设税、教育费附加、投资方向调节税等。
2.10利润
指房屋开发和经营企业所获得的盈利，用于企业生产积累和职工福利开支。
我国房屋价格除了商品价格之外，还存在非商品价格即住宅的成本价格和福利价格。所谓住宅的福利价格是指低于住宅建造成本的价格形式，房地产商如果以这种价格出售连投资成本都不能收回。所谓住房成本价格是介于住宅商品价格和福利价格之间的价格，以这种价格售房只能收回成本，房地产商无利可获。对这两种价格形式，必须辅之相应的财政补贴，才符合市场经济的原则。
3.房屋价格的主要评估方法
房屋估价必须按照国家法令，根据房屋建筑物的物理性能、技术指标、使用价值和市场现状等条件科学合理地确定评估旧房的价值。评估房价的方法也很多，常用的有四种：成本法、重置法、市场比较法、收益还原法。
3.1成本法
房屋估价的成本法以房屋的建造原值为基础，按平均年折旧计算出房屋现存值的估价方法。按成本法评估房屋价格，是以营建房屋当年的物价与工资水平所决定的建造房屋的原值为基础，不与现实的物价联系，不受物价指数的影响，只是直接与建房时的物价挂钩。因而采用成本法评测房价的范围有限。只是在征收房屋税、核定企事业单位的固定资产、提取固定资产折旧基金、系统内部各单位有偿转让等小范围适用。
3.2重置法
重置法又称重置成新折扣法。在对旧房进行价格评估时，按现时的房屋建筑技术、工艺水平、建材价格、工资水平、运输费用和其他收费标准，确定建造与旧房同类结构、式样、质量、设备、装修的新房所需要的费用，再打折扣计算出房屋价格。目前我国在旧房估价中广泛应用重置法。
3.3市场比较法
市场比较法是以市场上类似的房屋买卖实例同所要评估房屋互相比较来估算房屋价格的方法。其估价基本原理与土地估价的市场比较法相同。采用这种方法评估房屋价格时要求如下：其一，房屋买卖实例的资料要科学正确，丰富多样，具有可比性。如果房屋售价过高或过低，就没有可比性。资料缺乏，也不能作为比较的实例。其二，具有时间接近性和房屋同类性。房屋买卖实例的成交时间，与待评估房屋的时间愈接近，则买卖房屋实例的价格在评估房价中愈有用。另外，两种房屋的建筑年份、建筑面积、建筑结构、设计标准、装修设备以及地段、层次、朝向等要尽量是同类型。其三，要注意时间差带来的市场价格的变动性。房屋买卖实例的成交时间总是先于房屋评估时间，二者价格有时间差，因此，估价时要考虑时间差带来的物价变动因素，并作出相应调整。
3.4收益还原法
所谓收益还原法，简称收益法，是将估价房屋在所有未来各期的正常纯收益运用适当的还原利率折算到估价时点上得出一系列现值，求出各现值之和，即得到估价房屋价格的一种估价方法。使用收益還原法来估算房屋价格的基本原理是：由于房屋使用时间较长，因此当人们拥有某宗房屋时，不仅现在能取得一定的纯收益，将来也能源源不断地获取纯收益。于是房屋的价格或现值就相当于源源不断地获取的房租收入的现值。
参考文献：
[1] 佚名.我国房地产的现状分析.中国建设报.2005.3.
[2]张美.房地产市场金融.北京：中国商业出版社，2005.