保障性住房设计

保障性住房设计（精选十篇）

保障性住房设计 篇1

一、保障性住房采用绿色建筑设计的积极意义

我国的保障性住房绿色建筑还处在起步阶段, 在保障性住房的整体数量当中所占的比例还是很小。由统计资料可以知道, 在整个绿色建筑中, 保障性住房部分约占到了整个的5%, 还只是很小的一部分, 因此还有很大的发展空间。作为对商品房进行有效调控的重要手段, 同时又是政府主导的项目, 只有其本身做到环保、绿色、节能的要求, 才可以带动整个建筑行业不断深入理解绿色建筑理念, 有效地推动绿色化的进程, 缓解能源消耗带来的压力。在保障性住房中优先发展绿色建筑对政府倡导的绿色建筑的设计思想有很大的促进作用, 同时通过绿色建筑设计, 可以提高用户的使用满意度, 最大的意义就在于在目前能源紧张和环境污染的大环境下可以很好地节约相关资源, 保护我们生活的环境。

随着我国经济的不断持续发展, 可以预见在不久的将来, 我国的绿色建筑会成为主要的发展方向, 慢慢的政府的保障性住房会全部变成绿色建筑设计, 这样才会更好地满足科学发展观的内在要求, 实现可持续的发展, 如下图 (b) 所示。

二、保障性住房中绿色建筑设计的原则

1. 尽量采用被动式技术

一般来说绿色建筑技术可以被分成两类, 分别是被动和主动技术, 在进行实际的设计时应该更多地考虑使用被动技术。因为相对于主动技术来说, 被动技术对周边环境的影响较小, 同时还具有投入少以及环境适宜人居住等优点。在进行具体的项目设计时首先应该对设计的相关背景资料进行调查和整理, 主要包括当地的气候条件, 同时还需要结合项目的具体情况进行合理的设计。例如气候条件中的太阳辐射对室内的环境影响会很大, 需要特别的注意, 设计时可以对冬季的太阳辐射进行合理有效的利用, 同时在夏季还应该减少建筑物对太阳辐射的吸收, 保证建筑的节能效果, 突出绿色建筑的概念。

2. 以实用性为原则

在进行保障性住房的绿色建筑设计时还需要充分地考虑到使用技术的可行性, 因此在进行相关技术的选择时应该尽量地选择应用比较成熟的技术, 例如对建筑的布局进行合理的布置, 包括相关建筑材料的选择, 地下室的设置位置, 同时对室内的灯具以及节水器具进行合理的优化设计。同时进行空间设计时应该充分考虑空间的利用问题, 以求更好的节省土地资源。同时需要因地制宜的利用好当地的一切可以利用的有利资源, 包括一些自然资源也可以进行有效合理的利用。

3. 充分考虑经济因素

保障性住房一般都是由政府进行统一的规划和建设, 在我国的住宅系统中属于比较特殊的一类, 而且其购买的人群一般是受到政府指定的。由于政府的投入巨大, 因此在进行设计时就需要将成本因素进行充分的考虑, 在能源的利用方面要充分地利用太阳能, 包括太阳能发电以及热水技术, 这种清洁、可再生的能源的经济效益比较高, 而且投资回报的周期比较的短。同时在进行建筑材料的选择时尽量选择环境友好型的建筑材料, 同时综合考虑整个工程的经济成本效益, 在保证住房的舒适性以及环保型的基础上, 注重对经济效益的参考。

三、保障性住房中绿色建筑设计的具体方法

1. 建设场地的选择以及景观设计

在进行项目的整体设计时一定要对建筑的场地进行勘察, 力求对场地条件进行最全面细致的了解。这样才可以在进行项目的设计时, 使得设计的项目和周边的自然环境和谐统一起来, 这个也是绿色建筑的内在要求。同时在进行场地的设计时应该因地制宜, 对于不同的情况进行具体的分析。在进行场地的选择和设计时应该注意的有以下几点:首先在进行现场设计时需要对现场的生态以及相关的生物进行有效的保护;其次需要防止因为暴雨而产生的水土流失;再就是尽量减小热岛效应;同时满足绿地面积要求;最后合理进行绿地配置, 局部环境内能够保持水土合理应用、降低污染和隔绝噪声。

2. 保障性住房的平面设计

建筑平面设计包括合理的朝向设计、平行布置、合理的间距, 以便能使建筑从阳光中获取大量的能量, 保证冬季的日照时长。建筑的体形系数是影响建筑能耗大小的因素之一, 在相同条件下, 体形系数越大, 单位建筑空间的散热面积越大, 能耗就越高。在相同体积时, 采用分散布局要比集中布局的建筑能耗大, 从节能的角度宜优先选择高层和中高层建筑。具体设计时应减少建筑外墙面积、控制层高。建筑层高固定时, 对于确定的建筑面积, 都有与之相适宜的最佳节能楼层数。减少体型凹凸变化, 采用规则平面形式且合理的建筑布局, 充分利用现场的资源来减少建筑耗能以及改善室内环境质量。仔细划分建筑内的使用功能区, 不需要窗户的功能区域尽量安排在建筑物的北面, 具有相似功能的区域尽量相邻。

3. 保障性住房的节能设计

建筑物的主要耗能都产生在建筑的围护结构当中, 通过外墙传热消耗的能量是其中最大的一个部分, 因此在进行设计时应该采用高效的保温外墙面来减少传递的热量;再者就是窗户, 最为建筑耗能的薄弱环节, 在节能设计中一定需要重点的关注, 在加强窗户的保温能力的同时还需要增加其气密性。建筑的节能涉及到很多的方面, 需要多个不同的部门进行有效的沟通, 进行设计时需要结合当地的具体情况合理地选择建筑节能设计的标准, 首先对整个建筑的热工设计以及节能设计进行综合分析, 然后针对暖通和通风进行节能设计, 同时在进行其他设计时需要采用保温外墙结构, 提高建筑的保温性能以及减少建筑的耗能, 门窗在进行选择时需要采用高性能的玻璃, 这样可以增加建筑物室内的热稳定性。

四、结语

保障性住房设计 篇2

三台县城乡规划建设和住房保障局精心设计学习内容和活动方式，通过“七大载体”助推“实现伟大中国梦、建设美丽繁荣和谐四川”主题教育，使主题教育更加紧密结合建设工作实际，不断丰富活动载体，增加多种表现形式，干部职工参与积极性持续高涨，活动影响进一步扩大，活动效果更加突出。一是领导干部带头作一堂“实现伟大中国梦”专题报告。二是组织党员群众积极畅谈“中国梦.我的梦”。三是集中开展一次“我学法、我知法、我守法”教育活动。四是开展一次道德大讲堂活动。五是务实开展一次“双报到三服务”活动。六是持续开展“美丽三台”活动。七是深入开展党纪党风专题教育活动。

我国城镇保障性住房运行模式设计 篇3

关键词：保障性住房；保障对象；融资方式；保障形式；法律制度

保障性住房的运行模式是一个系统，这个系统是由相互作用和相互依赖的若干组成部分结合而成的具有特定功能的有机整体，要保证这个系统高效的运行，既要协调好系统内的各个要素，又要保证本系统与社会这个大系统相协调。保障性住房运行模式的设计，应该由政府为主导，其它部门协调参与，致力于形成一个完整而有机统一的保障性住房运行模式，这个模式涵盖了住房保障对象的界定、融资方式的创新、保障形式的选择和法律制度的完善等模块，即要系统解答保障性住房为谁提供、靠谁提供、以什么形式提供等问题。这些模块是构建协调、高效、动态的保障性住房运行模式的核心要素，是相辅相成的。

1 住房保障对象界定的过程

住房保障对象的界定是实现“住有所居”目标的前提，更是保障性住房运行模式形成的关键所在，保障对象的界定涉及三个主要环节，即：①基本住房需求的确定，既满足“住得下、分得开”的要求，又要做到“麻雀虽小，五脏俱全”；②保障对象收入标准的界定，不仅考虑城市低收入住房困难家庭，而且应将进城打工者、刚毕业的大学生等也逐步纳入住房保障范围，有条件时，可逐步将中低收入的工薪家庭也纳入住房保障范围；③多层次住房保障体系的建立，即使不同收入层次的居民享受不同程度的保障，且鼓励大多数老百姓“自住其力、量力而行、租购并举、梯度改善”。

2 保障性住房融资方式的创新

（1）保障性住房与商品房绑定开发住房保障是房地产市场发展的稳压器，持续健康的房地产业的发展，有利于房地产开发企业长远的成长，故保障性住房应与商品房绑定开发。保障性住房与商品房的绑定可以通过两种途径解决：一是规定各城区必须建立一定数量的经济适用房，比例根据各城区房屋供应量、保障性住房需求量、政府财政能力等实际情况确定；二是经济适用房在普通商品房开发中配建，要求商业房地产开发商在某个区域开发大型楼盘时，必须向政府承诺所建住宅含有一定比例的经济适用房。

（2）促进融资模式多元化在我国城镇保障性住房融资过程中，通过融资模式的创新，如引入BOT、BT、PPP等模式，大规模引入社会资金，将单一的政府直接融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式，既能保证政府“重民生，促和谐”目标的早日实现，又能带动相关产业的发展，真正达到“多赢”的目的。[1]

3 保障性住房保障形式的选择

我国城镇需要住房保障的低收入者人数较多，而另一方面各级政府的财力和保障能力有限，故应积极探索多种保障形式以满足多层面的需求。

（1）房价调控是住房保障的最基本形式实际上，保障性住房的建设中，政府要起主导作用，充分考虑居民的住房需求，引导开发商长期健康发展。房价要调控到一个合理的水平，关键是要切实调整住房供应结构，使房价能与居民消费水平相协调，使更多的居民能够靠自己的力量解决住房问题，满足广大群众的住房需求，自然就减轻了政府的住房保障压力。

（2）经济适用房、廉租房等常见住房保障形式需进一步改进：①关于经济适用房的产权问题，应规定由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例来确定。这样必将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间，让经济适用房惠及真正需要保障的人。②廉租房除集中建设外，对于运作过程中出现资金断链、销售出现问题的商业项目，政府可以通过收购或委托方式进行盘活，用于廉租房项目。

（3）“夹心层”的住房保障问题需提上日程通常我们说的社会保障都是将社会保障资源分配给“最需要或最贫困的人群”[2]，而忽略了“夹心层”。这部分人可能是业务上的骨干但不是企业领导，是学校的主力教师但还未成名成家，是社會鼓励的好青年但政府税收不会直接负担的的那部分年轻人。他们的发展状况检验着一个社会的公平、开放、和谐程度，高房价对这批“城市建设主力军”的挤压效应，不仅会打击他们投身城市建设的积极性，对社会经济发展、社会发育也是非常不利的。因此建议通过完善“两限房”、规划城市公共租赁房屋、调整住房供应结构、开拓政府主导下社会各方参与的合力体制等方法，解决“夹心层”群体的住房困难。

4 保障性住房相关法律制度的完善

（1）国家主管部门尽快制定《住房保障法》住房保障政策的高效率实施离不开法律的保障，立法先行是住房保障规范运作的关键。我国市场经济的快速发展所带来的贫富差距，迫切需要社会保障的健全和完善，以体现二次分配的公平性。从社会保障和关注民生两个角度来看，住房权都应该作为人民生存权的一部分，应该以立法形式来保障，尽快建立起我国的住房保障法，以法律形式详细的规定住房保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立和权限的划分，以及对骗取保障行为的惩罚等，从而达到权责分明，措施有力、落实得当的效果，逐步实现全体居民的居住权。

（2）各级政府责任的落实我国保障性住房建设现阶段缺乏专门的管理机构和人员，影响了保障性住房制度的落实。住房保障管理的专业性较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算、房屋的维修管理、被保障人员收入提高后的退出等诸多方面，住房保障制度的落实也涉及财政、税收、土地、规划等多个部门，是一个极其复杂的系统工程，必须由专门机构进行管理[3]。本文建议从以下两方面予以完善：①健全组织实施机构。住房保障的有效实施，需要有相应的决策、协调、实施和监管机构，并配备充足的实施经费和人员。②加强对住房保障机构及相关人员的监督考核工作。各级政府应当将本地区住房保障工作实施情况，定期向同级人大常委会作专项报告，接受人大监督；并开设网络、信箱等平台，及时向社会公示相关信息，接受社会监督；同时，还要形成立足实际、科学合理的住房保障工作的考核指标体系，加大对各级住房保障机构及人员的考核力度，并将住房保障实施情况和成果列入政绩考核体系范畴。

5 结 论

本文对吉林省保障性住房运行模式的构想还只是建立在定性分析的基础上，只能说是针对目前已掌握的中低收入群体住房特点和我国城镇住房保障现状及执行中呈现问题的一种解决思路，要使这种思路真正成为政策建议和实施计划，还有待于未来进一步实证研究的有力支撑。保障性住房研究是一项关系社会公平和稳定的重大研究课题，是社会各界和理论界关注的焦点，笔者相信通过各方的努力研究和实践，最终能够建立起完善、协调、高效、动态的保障性住房运行模式。

参考文献

[1]孙娜.廉租房新型融资模式研究.中国集体经济，2011：131～132.

[2]Neil Gilbert编，郑秉文等译.社会福利的目标定位——全球发展趋势.中国劳动社会保障出版社，2004：2.

探析常州市保障性住房设计 篇4

1 设计实例

常州市选择一批“周边较为便利、环境较为优美、服务设施较为齐全”的地块，用于建设保障性住房，其中飞龙新苑、华康家园、华盛家园是比较典型的代表。

1)飞龙新苑。该项目位于常州市新北区飞龙居住区内，是集各种类型住房的综合性小区。总建筑面积23.2万m2，住宅总建筑面积18.7万m2，以11层、18层高层住宅为主。其中有经济适用房382套，公共租赁房274套(见图1)，拆迁安置房471套，商品房855户[3]。通过部分商品房的开发建设来平衡保障性住房建设资金。

2)华康家园。该项目原址为教学用地，学校整合后，土地被政府收购后集中新建公共租赁房，投资4 600万元。它的相邻周边是建成于20世纪90年代的丽华三村居住小区，用地面积1.01 hm2，规划多层住宅建筑面积1.37万m2，共237套(见图2，图3)。商业和配套公建建筑面积共798 m2，配备地面机动车停车39个，住宅下设半地下停车，按住宅面积每百平方米配置0.3辆标准解决非机动。这个项目通过部分店铺的对外出租来平衡平时运营管理成本的空缺。

2 问题剖析

2.1 户型设计与问题

在保障性住房设计中，按安置方式主要分购买和租赁两类，购买者为符合享受经济适用房的购买政策条件，有一定的经济基础，固定的收入来源人均比较低，但可以正常维持少量国家贷款还贷的，这种基本上以购买经济适用房的方式解决住房困难。

租赁对象主要为下列几种:1)低收入住房困难家庭，具有市区城市常住户口且实际居住三年以上的;或家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%;或无房户;或单身满35周岁。2)新就业人员。3)外来务工人员及家庭，按使用对象分家庭和单身两类，居家式成套住房建筑面积大量的是在60 m2左右，单身的分单身公寓和集体宿舍两种，单身公寓控制在50 m2以下(见图4);集体宿舍建筑面积控制在30 m2以下以四人居占多数，另外在租赁小区内配备公共食堂、娱乐用房等。

从图4可以看出，要满足国家和省的住宅标准，有相当的难度，比如卫生间面积和采光通风，起居和卧室的窗地比，餐厅和起居合用问题，起居、卧室的最小面宽和面积要求等等这些问题，都需要制定相应的设计标准，以示推广。

2.2 开发建设成本与交付标准

保障性住房项目中，开发建设成本与交付标准有直接的关系，交付标准主要包含:建筑自身的用材用料，小区的停车配套指标，公建配套指标，市政绿化标准。这些涉及国家投资的具体体现，我们在设计中基本上重点考虑的是以下几方面:

1)建筑自身的用材用料。a．建筑内配备消火栓系统、火灾应急照明、疏散指示标志。每户设置一个数字电视、宽带、电话接口。b．小区设置周边电子监控设施，每个单元设置电子对讲门，户门为甲级安全防卫门。c．公共租赁房:厨卫间墙地面为耐擦洗浅色墙地砖，塑扣板吊顶，厨房有操作案台和不锈钢双槽水池及龙头;卫生间配备坐便器、立式洗脸盆和龙头、淋浴龙头和拉帘。其他室内楼地砖面层和踢脚，墙面和平顶为白色乳胶，内门采用成品免漆木门、门套和窗帘杆，阳台封闭处理并且安装成品不锈钢活动晒衣架。保障性住房:除厨卫间墙地为水泥面层，仅提供上下水接口，给用户个性装修留有余地，其他室内墙面平顶均为白色乳胶漆，内门为双面夹板材料，调和漆面层。d．外墙采用彩色外墙涂料，外门窗为灰色塑钢框料配中空玻璃。e．每户设置太阳能管道井，水电到达屋顶，屋面上预留太阳能热水器的安装位置。2)小区的停车配套指标。针对保障性住房为大量的低收入家庭入住，拥车率不高，主要以地面解决停车，适当配备地下车库(100辆以下)，所以，常州市在停车指标上适当放宽。目前此类项目还没有具体规定，视具体地块情况酌情处理。3)市政公用设施。市政配套完全按照居住区运行的要求实施，有雨污水、电信电缆、管道煤气、消防等综合管线设计，配套小区变开闭所、煤气调压站、给水加压站、消防水泵房和控制室、通信机房等等。这些投资大约占总投入的15%，合每平方米建筑面积400元。4)绿化设计。绿化投资大约占总投入的2%，合每平方米建筑面积60元。5)公建配套指标。常州的做法是，位于成熟社区的小地块，除物管用房其他项目尽量安排地块外配套增建(缴费补偿)，或者组合建设统一使用，弥补租赁管理成本。

3 结语

党的十七大提出“住有所居”。意即要让每个人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是并非强调每个人都拥有自己所有权的住房。美国1974年拥有所有权住房的居民只占63.3%，我国人均GDP只有美国的1/4，要实现人人拥有所有权的住房实在为时尚早。所以，有必要大力发展公共租赁住房民生建设工程，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。

摘要：以常州市飞龙新苑和华康家园两个保障性住房项目为例,从户型、规划配套设施、交付标准等方面入手,从设计角度分析各自开发成本,并探索了该市保障性住房的发展方向,提出了一些指导性建议。

关键词：保障性住房,户型,开发建设成本,交付标准

参考文献

[1]周瑾亮.我市10197户困难家庭享受经济适用房保障[N].常州日报,2010-07-27(A).

[2]周瑾亮.起步早考虑全成效好[N].常州日报,2010-07-28(A).

[3]常州市住房保障和房产管理局.常州市市区公共租赁住房建设情况简介[Z].2010.

[4]姜小莉.探索住房保障金融合作新模式[N].常州日报,2010-07-30(A).

保障性住房 篇5

一、注意事项

1．申论考试是对应试者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力及文字表达能力进行考查的考试。

2．作答参考时限：阅读材料40分钟，答卷110分钟。

3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的申论要求依次作答。

4．考生可以在本试卷的空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！

二、给定资料

1．国务院总理温家宝日前在上海考察保障性住房工程进展情况时说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让广大城市中低收入居民安居乐业。总理此言，道出了众多城市中低收入居民的心声。

当前，在许多地方商品房开发红红火火之时，群众关心的保障性住房建设却进展缓慢。前不久，全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

从记者在各地调研的情况来看，保障性住房建设进展缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。但从多数地区实际情况看，资金、土地并非是最大的问题，部分地方政府以怎样的政绩观、发展观来推进保障性住房建设，才是问题的关键所在。

据《工人日报》报道，湖南省建设部门年中对全省廉租住房资金到位、工程进度进行检查时发现，全省廉租住房开工率较低的有5个市（州），此外还有4个市（州）没有遵守国家规定，市（州）财政、住房公积金增值净收益、土地出让净收益均没有安排廉租住房资金。

而记者在内蒙古调研时发现，部分地方政府重视不够，工作上无积极性、主动性，原本应该用于保障性住房建设的资金没有到位，已经下发的资金中途被截留、挤占甚至挪用。

在用地问题上，近年来，各地为调控商品房市场都储备了一批土地，一旦房价看涨，地方政府都能很快拿出一批土地投放市场，以获取高额的土地出让收益，而一旦保障性住房需要用地，审批的难题就来了。

如期完成保障性住房建设规划，既是促进房地产市场健康发展的调控措施，同时也是中央政府对城市广大中低收入居民作出的郑重承诺，关系国计民生，也关系到政府的公信力，不可轻视。各地政府要从执政为民、民生优先的高度，切实把这件大事抓紧抓实。

该材料主要内容：____ 2．广西壮族自治区人民政府办公厅2009年7月下发《关于大力促进房地产市场健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加大保障性住房的建设力度，争取用3年的时间基本解决城市低收入家庭住房困难问题。《指导意见》提出：加大廉租住房建设；加大实施城市危旧房、筒子楼改造力度，加快实施国有农林场、垦区、矿山棚户区和采矿沉陷区民房搬迁维修改造工程；加快经济适用住房建设，增加经济适用住房供给。

《指导意见》强化政府稳定房地产市场的职责，认为要稳定房地产市场，必须实行自治区、市、县人民政府责任制，各级人民政府要认真履行稳定本地房地产市场的职责，充分发挥对房地产市场的宏观调控和统筹协调作用。

同时要求建立健全工作机制。自治区成立促进房地产健康发展工作领导小组，由自治区 人民政府领导任组长，领导小组办公室设在自治区建设厅。各市、县也要成立促进房地产市场健康发展工作领导小组。领导小组要建立房地产联席会议制度和工作推进例会制度，分析、协调和解决当地房地产市场的重大问题，组织制定本区房地产市场发展政策，促进房地产市场平稳较快发展。

《指导意见》要求加强对房地产市场的监督管理。建立由自治区统计局牵头，自治区发展改革委、建设厅等相关部门参加的全区房地产市场信息协调、发布工作机制，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，采取各种形式定期或不定期地向社会发布有关全区房地产市场信息。另外，还要加强房地产市场监测分析，以准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

营造良好的房地产业发展环境也是必不可少的，《指导意见》要求各级政府和相关部门加强与房地产企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务、提高效率，优先审批、办证程序，合理缩短审批、办证时限。

2009年，广西共供应保障性住房用地312.64公顷，同比增长1.48倍。其中廉租住房用地供应95.06公顷，经济适用住房用地供应102.70公顷，棚户区改造用地供应45.44公顷，农村危房改造用地供应69.44公顷。

2009年，广西国土资源厅把优先保证保障性住房用地供应作为保民生的重点工作，采取多项措施为解决城市低收入家庭住房困难，促进社会和谐发展作贡献。

该材料主要内容____ 3．保障性安居工程建设既是党中央、国务院扩大内需的重要举措之一，也是解决低收入家庭住房问题的主要渠道。但是，“保障性安居工程建设”这一利国利民的好“经”，却在有的地方被“歪嘴和尚”念歪念坏了。一些权力部门利用党的这项惠民、助民政策，偷梁换柱、欺上瞒下，在经济适用房的建设、审批以及分配等各个环节上大搞权力寻租、权力自肥，而一些开发商则打着经济适用房的名义，做着商品房的生意。经济适用房违规转让、租赁者有之，将经济适用房魔术般地变成商品房甚至变成豪华别墅的有之，经济适用房不经济不合算而大量遭弃购的有之，“保障性安居工程建设”这盘好棋就这样被活生生地搅得一塌糊涂。

保障性安居工程出现了这一系列的问题，说明我们政策出台的相关配套措施没有跟上，让别有用心的人钻了空子。好比吃鱼让鱼刺刺着了咽喉，却不能因此否认鱼肉的味美营养价值而从此禁食鱼肉一样，保障性安居工程的政策也决不能因噎废食。因为事实上包括经济适用房建设在内的保障性安居工程，在很多地方实施得很好，出现问题的毕竟只是一部分。

辩证地看，出现的问题为我们继续实施好保障性安居工程积累了经验。针对进一步完善经济适用房管理实施办法，不少有识之士提出了很多很有见地的建议，如禁止经济适用房转让，变经济适用房转让为政府回购，卖给需要这种房子的家庭；严惩利用经济适用房运作腐败，以儆效尤；建立公开、公平、公正的审议程序，健全供应对象的准人审核工作机制。要使经济适用房真正成为中低收入者的保障性住房，重在把好入口出口两道关，即经济适用房的申购关和所有权、使用权的转让（包括禁止租赁）关，而要把好这两道关，一条不可或缺的办法就是公开透明，阳光操作。广大群众的监督才是最有效、最敏锐的监督。

该材料主要内容：____ 4．“只要出2万到8万元中介费，你是不是低保户，是不是本城区人，都无所谓．”2009年7月7日，武汉市一位大型连锁房产经纪公司负责人告诉记者。这是隐没在武汉街巷，关于经济适用房申购一条龙服务的黑市价格。所谓“一条龙”式购房服务，就是从购房资格申请材料办理，一直到最终摇号，中介全程“包办”到底。2009年6月12日发生的“六连号”事件仅仅揭开了武汉市经济适用房黑市链条的冰山一角。当天，武汉市余家头小区经济适用房在申购摇号时，摇出了六个连在一起的购房资格证明编号，这在申购高达40比1的情况下，极不寻常，引发强烈质疑。

事后查明，这六个编号均是中介机构勾结摇号官员作弊摇出的“关系号”，申请材料全系造假；2009年6月22日，武汉市政府新闻办召开了一次仅55秒的新闻发布会，宣布了相关中介和涉案政府官员受到处理的结果。

“六连号”事件虽然结束，但是隐身在经济适用房背后的制度漏洞，以及由此引致的一连串黑色利益链仍可能吞噬这一公共善政的普惠。

该材料主要内容：____ 5．与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。

在长春市，2008年这里重启经济适用房建设，全年共建设22.7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想象中的踊跃争购场面。

在广州，2008年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在2008年底申购时，该项目道路还未修通，低收人群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了—百多套。

有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，开发商主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土．地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3%。

但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，在政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。

该材料主要内容：____ 6.2009年8月份，经济适用房再次成为人们关注的热点。先是月初传出石家庄市上千套经济适用房由于定价过高遭弃购的消息，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。在国家不断加大力度，推动保障性住房建设的时刻，经济适用房政策在执行过程中遇到的问题开始受到人们的质疑。一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场，而且在巨大利益的诱惑之下，容易出现有违社会公平的现象。

20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929年一1933年的经济危机，严重的住宅短缺成为困扰西方国家的主要问题。在这种情况下，主要依靠市场化手段解决居民住房问题的西方国家遭遇了困境。

“市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。”杨红旭说。

为解决这一问题，美国于1968年进行相关立法，政府保证10年内资助低收入家庭600万套住房。战后的英国，政府同样在金融和住宅供应上进行了大规模的国家干预，直接投资或补贴建设公共住宅成为解决住房问题的主要手段。

20世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解以至消失，再加上福利开支出现紧缩趋势，大规模国家干预的方式开始捉襟见肘，代之而起的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。20世纪80年代撒切尔夫人执政时期的英国表现得尤其明显。

在我国，自从1998年住房体制改革以来，市场在房地产资源配置中的基础作用越来越显著，在此基础上，房地产业迅速发展起来。但是，在市场化进程日益加快的情况下，我国住房保障体系建设却处于缓慢甚至是局部停顿的状态，随着各地房价的飞涨，中低收人家庭买房难、租房难的问题越来越突出。

为了解决这一矛盾，2007年国务院出台了文件，加强廉租房和经济适用房建设；在住房和城乡建设部的要求下，2008年6月前后各地出台了 《2008--2012年住房建设规划》，其中都明确了住房保障产品的建设规模,2008年11月，住房和城乡建设部出台了9000亿元安居工程投资计划，再次加大了保障性住房的投入和建设力度。

上海易居房地产研究院综合研究部在一份研究报告中指出，给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法；尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度上起了决定性的作用。德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

杨红旭表示，政府保障公民的居住权，是文明社会的必然选择。我国住宅产业的发展将并存市场化和保障化两条轨道，二者如何协调发展，是需要着重关注的问题。

该材料主要内容：____ 7.2009年8月17日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，围绕社会关注的热点问题，一一作答。

如何看待经济适用住房寻租、牟利现象？

问：近期一些城市相继出现违规摇号，出租、弃购经济适用住房等现象，您怎么看待这些现象？

侯渐珉：对于目前反映的经济适用住房寻租、牟利现象，要做深入全面客观的分析。在此基础上，通过健全制度，加强监管，促进经济适用住房健康发展，充分发挥这项制度对解决城市低收入家庭住房困难的作用。

武汉出现的“六连号”事件，是典型的内外勾结行为，既有道德范畴的问题，也有主管部门内部管理问题，以及资格审查机制问题。这不是经济适用住房制度本身的问题，对欺诈问题，需要从法律法规上加大违规处罚力度。同时要加强内部管理、廉政建设，提高人员素质。要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。

对于部分地区出现的出租问题，要结合购房当时的政策规定加以处理。2004年规定，经济适用住房在未缴政府土地收益的情况下，不得用于出租。按照2007年规定，经济适用房5年后才能上市交易，并有收益分成制度等限制条件。对于在这之前取得经济适用房的住户，要按各个城市出台的具体规定来处理。

违规出租问题的出现，反映出部分主管部门对保障性住房的后续管理不重视、不到位。同时，这与各地住房保障机构不健全、人员严重不足密切相关。

对于一些城市出现的弃购现象，原因是多方面的。一种是买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力；另外，从风险考虑，商业银行也不会给这些家庭提供贷款支持。另一种是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大。此外，也有区位选择不符合保障对象的生活工作需要。再者，中小城市经济适用房价格和商品房价格差距不明显等。这就需要各地科学界定供应对象，合理确定项目选址和建设规模，同时要进一步完善经济适用住房的定价机制。

如何对待经济适用住房制度的不同看法？ 问：经济适用房存在的违规现象，使得社会上出现取消经济适用房的声音，您怎么看待？ 侯浙珉：对经济适用住房制度进行广泛深入的讨论，有利于集中各方智慧，完善经济适用住房制度，促进这项制度健康发展。

我们注意到了取消经济适用住房制度的议论，并进行了认真研究。归纳起来，取消经济适用住房的观点有两个主要依据：一是从当前存在的问题出发，进而要否定这项制度，这有些简单化了；另一种是认为不应当给被保障对象以住房产权，认为保障就是救济，给产权影响资源分配效率。

另外，我国的快速工业化、城镇化仍将持续相当长一段时间，住房供求关系紧张、房价上涨较快的特点短期内难以改变，大中城市里多数新产生的城市家庭需要政府的帮助，才能实现住有所居。如果完全实行政府财政投资建设廉租房，财力难以承受。而经济适用住房政策，政府以土地、税费优惠补贴一部分，让有支付能力的家庭承担一部分，共同解决住房问题，具有现实可行性。

如何确保经济适用住房政策不变昧不走样？ 问：既然经济适用住房制度仍有存在的必要，那么如何确保经济适用住房政策不变味不 走样？

侯淅珉：各地区要健全相关制度，加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。

首先，各地要加快建设城市家庭住房、收入（财产）管理的动态信息系统，减少人工审核过程中的漏洞。目前，各市县基本建立了多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段。

如上海市建立了家庭收入核对中心，探索公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。深圳市要求各相关部门对申请住房保障家庭的户籍、车辆、住房、保险、个税、存贷款、证券、残疾等级及优抚对象等9个方面进行严格审查。

各地要借鉴上海、深圳的做法，地方政府要加大协调力度，部门要通力配合，各地民政部门要根据2007年国务院规定的分工要求，抓紧建立住房保障对象和收入（财产）核对工作机制。住房保障主管部门要积极配合。

其次，要加强销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。这方面，各地已经做了大量工作，现在看来，还要完善定价机制。比如，上海市出台的经济适用住房管理办法，把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，个人出资部分量化成个人的产权比例，既保证了个人投资权益，又保证了政府权益，压缩了经济适用住房的寻租空间，有利于保证经济适用住房主要用于自住，这是一种积极的探索。

最后，要加强售后使用的监督管理。目前，对经济适用住房售后使用情况的监管，还十分薄弱。要把好事办好，各地区应健全机构，充实工作人员，建立售后房屋档案和定期监督检查制度。同时，严格中介机构管理，加大对空置、未缴纳政府收益前出租、拥有其他住房未主动退出等违规行为的处罚力度。

该材料主要内容：____

三、申论要求

1．仔细阅读材料，概括所给材料反映的主要问题。（20分）

要求：概括全面，语言精练，200字以内。

2．针对材料中提到的经济适用房存在的问题，谈谈你的解决方案。(30分)要求：所提方案具有条理性和可操作性，字数不超过400字。

3．就材料中涉及的我国住房建设市场化和保障性的问题，自选角度，自拟

题目，写一篇文章。(50分)要求：中心明确，内容充实，论述深刻，有说服力，字数在1000字左右。

标准预测试卷七

一、材料内容概括

材料1：保障性住房建设进度缓慢的原因。

材料2：广西出台《指导意见》，加大保障性住房建设。材料3：保障性安居工程出现了一系列问题。

材料4：武汉经适房“六连号”事件暴露经适房操作中的黑市交易。材料5：经适房遭“冷遇”，多个地区出现弃购现象。

材料6：经济适用房的“保障性”与“市场化”间存在的问题。

材料7：住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉接受新华社记者专访，回答社会关注的热点问题。

二、参考答案 1．答案提示

保障性住房是国家为解决低收入困难家庭的住房问题而采取的根本措施，对改善广大低收入群体的生活条件、扩大内需、拉动经济增长都具有重大意义。在大力建设保障性住房的过程中，也出现了不少问题，如经适房价格过高，出租、弃购现象普遍，房号买卖、黑市交易等，亟待解决和规范。有关部门应该加大对保障性住房的监督管理力度，完善相关制度，严格准入制度，切实让保障性住房惠及被保障群体。2．答案提示

针对我国经济适用房政策实施过程中存在的问题，可以采取以下措施：

(1)系统规划经适房的选址、建设，科学定价，避免经适房向商品房的大户型、高价格趋势发展。

(2)建立动态的经适房申请者的收入财产信息，对经适房申请者进行严格审核，全面审核申请者的家庭收入、财产状况，杜绝瞒报、漏报个人财产的情况发生。

(3)要加强经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制。对经适房摇号轮号过程加强监管，对买卖房号、黑市交易以及有关部门的行贿受贿行为，加大打击 力度。

(4)做好经适房售后的使用监督，建立售后房屋档案和定期监督检查制度，定期审查经适房的使用情况。发现出租、出卖或炒作经适房的行为立即进行严厉处罚，甚至取消其经适房的使用资格。

3．答案提示

保障性住房的保障性不容忽视

当人们迈过吃饱穿暖、衣食无忧的生存线，下一个提高生活质量的目标就是——安居、住好。一个相对宽松和舒适的居住环境，对大多数中低收入家庭来说，是心有余而力不足的事情。国家出台保障性住房政策，其目的就在于让广大住房困难家庭买得起房，住得起房，具有不容质疑的保障功能，可以说保障性是保障性住房的根本属性和题中应有之义。

然而，在保障性住房尤其是经济适用房的建设过程中，却出现了一些市场化的倾向。例 如，2009年8月初，石家庄市上千套经济适用房由于定价过高而遭弃购，紧接着又爆出了南阳套用经济适用房指标开发商品房的新闻。还有武汉某经济适用房项目，已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还南。此外，有些经适房越造越大，出现90平、100平甚至是120平的大户型，不仅加大了购房的难度，而且一定程度上也造成了住房的浪费，偏离了保障性的宗旨。

保障性住房建设本是一项惠民、利民的德政工程，却为何出现了上述种种市场化的趋向呢？原因是多方面的。一是百姓买不起，一些地区简单以当地统计部门公布的低收入线作为经济适用住房对象准入线，部分符合规定条件的家庭没有支付能力，导致了大量的弃购现象；二是现行的以成本为基础的定价机制存在一些缺陷。如相邻地段，因为拆迁成本不同，价格差异较大，导致一些经适房价格高于商品房；三是有些经适房的区位选择不符合保障对象的生活工作需要，也导致弃购现象发生；最后，一些开发商利用政府资金建大户型的经适房，从中牟取暴利。

我们并不能因为保障性住房建设过程中出现的种种问题而断然否定它的保障性功能，而 应该在分析问题的基础上，在今后的工作中采取各种措施，充分发挥保障性住房的保障功能。

一是要健全相关制度，加强保障性住房的准入、配售和售后各个环节的管理，并确保经济适用住房制度惠及被保障群众。二是要建立多级审核、公示制度，重点是要完善审核手段，严把保障性住房审核申请关。三是各个相关部门要协调配合，建立住房保障对象以及申请者的收入（财产）核对工作机制。四是要加强对保障性住房特别是经适房销售过程的管理，建立公开、公平、公正的配售工作机制，还要完善定价机制，可以把政府暗补的土地税费等量化成政府的产权比例，压缩经济适用住房的寻租空间。

利用住房公积金推进保障性住房消费 篇6

一、延长贷款期限，降低贷款利率

住房公积金制度作为住房保障体系的组成部分，如果把很大一部分中低收入者排除在制度之外，这有悖于该制度建立的初衷。为了推进住房保障体系建设，未来住房公积金发挥作用应考虑将更多的中低收入者纳入到购房群体中来，在贷款期限和利率方面体现出更强的优惠性。

假设新建商品房的市场价格是100万元（面积在90平方米左右），首付30%，借款额为70万元，融资期限为10年并利用住房公积金贷款，公积金贷款利率为4.3%，这样年还款额为8.62万元，年收入负担率为50%，所需要的年收入水平大约为17.24万元；如果融资期限从10年扩大至15年，则年收入12.68万元的社会阶层也可以购买住房而不至于负担过重。因此，融资期限仅延长5年，就使必要的年收入水平下降了26.45%。表1为延长融资期限的灵敏度分析结果（仅使用公积金贷款，且不考虑公积金的额度限制）。

如表1所示，融资期限延长，除了可以减轻贷款人的还款压力之外，还可以增强部分阶层的住房购买能力，扩大可购房人群。由灵敏度分析可以看出，延长融资期限的政策效果是很强烈的，目前我国大部分城市公积金贷款的年限是20年，如果将融资期限延长至25年甚至30年，可以使必要年收入下降约20%。

除了延长融资期限之外，降低利率也能够提高居民的购房能力，延续上面所有假设，公积金贷款利率的灵敏度分析（见表2）显示，在融资期限为20年，利率为4.3%时，可购房年收入水平为10.45万元；当利率降低至3.3%时，可购房年收入水平降低为9.57万元；当利率降低至2.3%时，可购房年收入水平降低为8.74万元，必要年收入改善16.36%，因此降低利率也是改善住房公积金效果的有效手段，有助于降低可购房的年收入门槛。

根据灵敏度分析结果，延长贷款期限、降低贷款利率，对于住房公积金贷款向中低收入阶层扩大效果明显。目前，我国的公积金存贷利差（以1年以上的住房公积金存款利率和5年以上的贷款利率计算）高达1.9个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，我国台湾地区也仅为0.2个百分点，相差10到20倍。因此，为了充分体现政策性住房金融对保障性住房消费的支持力度，应降低公积金贷款利率，扩大与商业贷款利率的差距。同时，政府应建立住房公积金的财政持续支持机制，使住房公积金在收支平衡的基础上提供期限和利率更加优惠的个人住房贷款，扩大住房公积金贷款的受益阶层，提高中低收入家庭的购房能力。

二、实行差异化配贷

在住房公积金个人贷款整体优惠的同时，还应当进行结构调整，实行差异化配贷，增加对中低收入者的倾斜力度。

发展住房公积金的差异化配贷方式可以考虑从首付款、配贷利率和偿还年限三个方面着手，并与所购房屋的性质和家庭的收入水平相联系，如果居民所购房屋为经济适用房或者居民的家庭收入处于较低水平，可以降低居民的首付款比例、降低配贷利率、延长偿还年限，从而增加中低收入居民进入购房市场消费的可能，减轻中低收入者的负担，改善居民的居住条件；反之，对于收入较高的人群，可以提高首付款比例、提高配贷利率、缩短偿还年限。低收入者的优惠利率差额可以由高收入者较高的配贷利率和住房公积金的增值收益来补充；缩短高收入人群的配贷年限可以加快住房公积金的还款速度，缓解住房公积金供不应求的矛盾。差异化配贷考虑了不同收入水平群体的负担能力，能够增强住房公积金的政策性功能，加快解决城镇住房矛盾。

三、完善住房公积金配贷的利益补偿机制

从我国住房公积金制度的两大特征——强制缴存和低存低贷来看，二者存在着不可避免的矛盾，因此建立和完善住房公积金制度的利益补偿机制就极为迫切。完善的利益补偿机制可以弥补住房公积金制度在公平和效率上的不足，增强制度的吸引力。从我国广大职工的住房实际情况和住房市场的发展来看，在广大的住房公积金缴存群体中，必然存在着一部分职工始终不能申请到住房公积金贷款。对这部分人而言，在互助设计中只履行了缴存义务而没有享受到权益，同时长期的低利率使得他们承担了存款贬值的风险，因此，住房公积金制度的良好发展离不开合理的利益补偿机制。

住房公积金利益补偿的渠道可以从多方面着手，比如利息补贴的方式，对于自始至终没有申请住房公积金贷款的缴存职工，住房公积金可以在增值收益中划拨部分资金补偿他们缴存公积金的利息损失。除此之外，还可以尝试住房公积金贷款的权益转让机制，对于没有使用公积金贷款的职工，可以考虑将其贷款的权益转让出去，这样一方面转让费用可以补偿自己缴存公积金的利息损失；另一方面，可以让需要公积金贷款的职工获得更大比例的公积金贷款。

基金项目：

本文得到国家社科基金项目（11BJY146）；国家社科基金项目（10BJY100）；教育部人文社科基金项目（10YJA790117）的资助。

保障性住房的设计研究与实践 篇7

作为调控商品房房价的重要民生措施, 保障性住房的建设量虽远不及商品房开发量, 但近年来随着政府政策力度的加大, 也在逐年递增。以昆明市为例, “十一五”期间, 全市共建设保障性住房8.3万套, “十二五”期间建设总量将达35万套, 惠及100万城镇居民。保障性住房在考虑建设成本的同时也应该为低收入群体创造高品质的生活空间。绿色保障性住房具有“造价不高品质高, 占地不多环境美, 面积不大功能全”的特性, 充分符合保障性住房“以人为本”的民生理念。

在保障性住房中推广绿色建筑设计, 既加快了建筑绿色化进程, 又有效缓解了资源消耗的压力。2013年1月国务院办公厅出台的《绿色建筑行动方案》明确提出, 直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房, 自2014年起要全面执行绿色建筑标准。大力推行绿色保障性住房的建设既是开展绿色建筑行动的需要, 又是“低收入、高品质”生活的有效实现。 (见图1)

截止到2012年底, 全国范围内通过认证的绿建项目已达700余个。从图中可以看出, 我国绿色建筑主要集中在夏热冬冷地区, 温和地区由于绿色建筑相关政策法规、技术标准尚不完善, 绿色建筑项目数量少, 仅占全国总数的0.3%左右, 提高温和地区绿色保障性住房的数量成为大规模推广绿色建筑的重要环节。

2、温和地区发展绿色保障性住房的优势

2.1 气候适宜先天条件好

温和地区大部分地形地貌复杂, 气候兼具低纬度气候、季风气候和山源气候特点, 相对温和, 少有极端不舒适的气候出现, 夏季盛行温润的海洋性季风。冬无严寒, 夏无酷暑, 四季如春, 年均降水量丰富, 气候宜人, 绿色建筑先天条件优良。

2.2 增量成本低

温暖宜人的气候特点决定了该地区在建筑设计时, 遵从顺应自然, 开发自然资源的原则, 不需要采暖和空调系统, 对墙体保温隔热设计的要求低, 通过自然通风、自然采光等被动式设计即可营造良好的室内环境, 满足人体热舒适要求。增量成本则主要体现在节水技术的应用以及可再生能源的使用方面, 与其他气候区相比整体偏低。

温和地区保障性住房做成绿色建筑, 可以用较低的建设成本增量换来高品质的生活空间, 可大力推广。

3、温和地区保障性住房的绿色实践

本文以昆明市大漾田公共租赁住房项目为例, 分析所应用的绿色生态技术体系及增量成本, 对温和地区绿色保障性住房的建设提供借鉴。

昆明市2 0 1 2年大漾田市级统建公共租赁住房项目坐落在昆明市五华区西北片区大漾田地块, 总用地面积为38883.40m2, 总建筑面积226690.43m2, 建筑密度23.11%, 容积率4.33, 包含3005套住房。项目已于2012年12月获得国家绿色建筑设计标识 (居住建筑) 三星级认证, 并于2012年7月开工, 预计2014年8月竣工投入使用。本项目作为昆明市为解决中低收入家庭住房困难、完善住房体制的积极落实手段, 将绿色建筑与保障性住房有机高效的结合, 承担起节能减排社会责任, 树立了关注民生新形象。 (见图2)

温和地区气候宜人, 无需采暖和空调系统也可营造良好的居住空间。设计之初, 充分重视自然通风、自然采光、整体布局优化等被动式设计。基于气候特征和周边地形地貌条件下, 通过建筑空间概念分析和计算机模拟技术对小区风环境、热环境、光环境等进行优化, 营造适宜的小气候环境, 提高人们室内外活动的舒适度。在此基础上, 采用节能电器、节水器具、雨水回用、可再生能源应用等增量成本低的适宜技术, 使得节地、节能、节水、节材、室内环境各个方面均满足绿色三星级住宅的要求。

3.1 规划设计合理充分运用被动式技术

由于是保障性住房, 项目设计之初以小户型为主, 全部为高层住宅, 户型面积介于42~70m2之间, 可容纳9616人, 人均居住用地指标为4.04m2。

住区地下建筑面积58406.29m2, 主要功能为机动车和非机动车停车库以及设备用房, 充分利用土地资源的同时, 也为居民生活提供了完善的配套设施, 保障居民的生活便利。

在整体的绿化设计中, 充分利用温和地区植物种类繁多的优势, 栽植多种类型植物, 形成乔木、灌木、地被有机结合的复层绿化体系, 在保证视觉通透、整体美化社区环境的同时, 最大化的过滤场外噪音, 构建和谐静谧的家园。项目绿地面积为14482.85m2, 并在绿地之中布置了570m2的旱溪, 再加上铺设的植草砖, 室外透水地面面积比高达52.88%, 有效增加地下水渗透, 减轻排水系统负荷, 能够缓解城市热岛效应, 改善小区的热环境。

本项目设计按《云南省民用建筑节能设计标准》执行。建筑主体外墙采用免烧砖和钢筋混凝土墙, 采用20mm厚中空玻化微珠保温砂浆进行外保温, 平均传热系数1.59W/ (m2·K) , 低于2.5W/ (m2·K) 的限值要求;屋面采用钢筋混凝土加平均90mm厚的泡沫混凝土, 传热系数0.97W/ (m2·K) , 低于1.8W/ (m2·K) 的限值要求。外窗则采用断桥铝合金5+6A+5中空玻璃, 有效改善建筑的热工性能。

建筑整体布局时充分考虑场地常年主导风向, 项目建筑区域周边的流场分布较为均匀, 气流通畅, 无涡流、滞风区域, 主要通道风场流线无明显的气流死区。项目建筑周边人行区域1.5m高度处风速均小于5m/s, 同时风速放大系数小于2。

建筑平面布局有利于自然通风, 主里面和开口迎向夏季主导风向, 避开冬季主导风向, 建筑朝向良好, 尽量利用冬季日照, 间距满足日照要求。各户型主要功能房间通风开口面积与地板面积比均大于5%;通过对本项目进行模拟, 各户型主要功能房间的通风换气次数均在10次/h以上。同时在厨房和暗卫生间均采用排风排烟风道, 并在屋顶安装成品风帽, 防止倒灌、串气和串味。 (见图3)

3.2 可再生能源的综合利用

昆明年日照时数为2481.2小时, 日照率达57%, 太阳能年辐射总量为5182.88MJ/m2·a, 太阳辐射比较丰富。本工程设集中式太阳能热水系统, 为高层住户提供全年生活热水, 同时采用强排式燃气热水器作为辅助热源。根据《日照分析报告》, 中低层建筑日照时间大都不足4小时, 同时考虑到保障性住房立面空间限制以及低纬度地区立面太阳能集热板效率不理想的原因, 中低层住户采用空气源热泵热水器为住户提供生活热水。在昆明市气候条件下, 空气源热泵热水器的COP一般为3.4, 而且不存在除霜问题。空气源热泵热水器每年可提供67844m3的生活热水。

3.3 收集雨水回用减少优质水源的使用

昆明年均降雨量1011.7mm, 属于降雨较丰富地区。本项目进行雨水收集回用, 处理后的雨水用于绿化灌溉、道路浇洒。雨水量不足时则采用市政中水予以补充。场地地势低洼, 周边场地雨水径流向场地内部, 通过设置大面积的绿地以及适当铺装透水地面可以有效蓄积雨水, 降低场地内部雨水径流量, 同时滋养绿化土壤。收集的雨水经过初期弃流后进入雨水处理间, 经过沉砂、过滤、消毒后即可回用。

本项目绿地面积14482.85m2, 道路面积5784.18m2, 用于绿化灌溉和道路浇洒的回用雨水量为1698.76m3。通过雨水回收利用可以有效缓解优质自来水紧缺的局面。同时, 本项目的雨水收集理念及处理工艺在昆明地区可以起到良好的示范作用, 充分体现绿色建筑的内涵。

3.4 材料资源的节约利用

项目建筑造型要素简约, 无大量装饰性构件使用。钢筋混凝土主体结构HRB400级以上的钢筋作为主筋的用量为15243.568t, 比例高达96.35%, 节约了钢材使用量, 提高了建筑的安全性能。同时, 项目为精装修交工, 标准化装修设计, 优质绿色的建材选用, 保证装修品质;装修与土建相结合, 避免二次装修造成的结构破坏、浪费、扰民、建材污染和装修质量低劣等问题, 积极推进住宅装修工业化生产。

3.5 增量成本分析

在提升建筑品质和降低资源、能源消耗的过程中, 进行绿色建筑建设会带来一定的建筑造价成本的增加, 同时考虑到保障性住房建设成本的限制, 因此分析绿色建筑增量成本对于保障性住房尤为重要。要充分发挥被动式设计的优势, 因地制宜地采用低成本绿色生态技术, 才能为绿色保障性住房的建设提供可借鉴的经验。

增量成本投入的分析为绿色生态技术的选择提供了重要依据。本项目中, 绿色建筑增量成本构成如下: (见表1)

本项目的绿色技术增量成本为66.84元/m2。绿色建筑增量成本远低于三星级平均水平和其他地区的水平, 对于建设成本严格受限的保障性住房来说具有借鉴意义。成本低的原因有二:一方面是因为温和地区气候条件适宜, 四季如春, 不需要采暖空调系统, 绿色建筑先天条件优良;另一方面, 本项目充分利用了自然通风、自然采光、场地环境优化设计等被动式生态技术。 (见图4)

4、结语

对比全国, 由于温和地区气候的独特性, 温和地区在建设绿色保障性住房时有着不同于其他气候区的优势和便利。通过优化被动式设计, 同时增加节水技术的应用, 扩大可再生能源的使用规模, 即可打造出增量成本整体偏低的绿色保障房。因此, 应结合温和地区的气候特点和资源条件, 对保障性住房进行绿色建筑设计模式和适宜性技术体系的进一步研究, 在控制建设成本的同时提高居住空间的生活品质, 为绿色保障性住房在温和地区的全面普及创造有利的条件。

参考文献

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[2]侯秋凤, 胡鸣.我国各区域气候与建筑节能措施特点分析[J], 建筑科技, 2010.10

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[4]李菊, 孙大明.住宅建筑绿色生态技术增量成本统计分析[J], 住宅科技, 2008.8

保障性住房设计 篇8

目前, 我国的住房结构性矛盾比较突出, 商品住房价格上涨过快, 影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难, 进一步做好城市住房工作, 是全面建设小康社会的客观需要, 也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。“以人为本”是科学发展观的核心, 我国各个领域的工作都需要体现以人为本的发展思想。在住宅规划设计方面, 以人为本是首要原则。城市低收入家庭在城市发展中常常处于弱势地位, 为其建设的保障性住房, 更应体现以人为本、人本关怀, 才能真正从物质和心理两方面满足低收入人群的需求。

2010年编制完成的《北京市保障性住房规划建筑设计指导性图集》就充分体现了“以人为本”的设计理念和人文关怀精神, 提出以改善住房条件, 提高居住品质, 营造亲密、和谐的理想聚居环境为最终目的。2012年, 国家发展和改革委员会所属中国施工企业管理协会发布的《加强保障性住房建设质量管理倡议书》提到, 保障性住房工程设计应突出以人为本、功能齐全、方便使用。由此可见, 在我国大力推进保障性住房建设的政策要求下, 探索以人为本的保障性住房规划设计方法, 具有重要的现实意义。

2 以人为本的保障性住房规划设计要求

2.1 交通便利的区位选址

保障性住房布局关系到城市运行效率和社会公平, 也与防范社会风险、维护社会稳定密切相关。目前, 我国保障性住房规划选址“重数量、轻布局”的现象较普遍, 单项规模偏大、向郊区集中、配套不足等布局中的问题比较严重。从以人为本的理念出发, 保障性住房的规划选址应在综合考虑城市布局的基础上, 选择区位适宜、周边城市功能相对完善、交通可达性较好的用地。

2.2 安全舒适的人居环境

由于保障性住房面对的居住人群较为特殊, 其规划建设往往出现为了达到经济实惠的目的而忽略环境品质的误区。例如, 为了降低交通成本, 将保障性住房与公交场站、公交枢纽站等混合布置, 产生噪音、空气污染、交通安全等较严重的干扰, 降低了居住品质。又如, 为了节省规划设计与建设周期和成本, 一味推平用地进行建设, 缺乏与地形的结合设计。从以人为本的理念出发, 保障性住房的规划设计应结合用地地形和当地气候特征, 塑造适应当地居住习惯的小区环境;加强绿化建设和管理, 形成舒适健康的居住环境;合理组织交通系统, 尽量减少噪音和不安全因素。

2.3 合理完善的公共服务设施

目前, 我国保障性住房规划建设多将关注重点放在住宅本身, 忽略了与其相配套的公共服务设施的建设。公共服务设施建设的目的在于最大限度地满足人的生活需求, 让居民感到方便、舒心, 而低收入群体对基本公共服务设施的依赖程度要高于一般居住区。因此, 从以人为本的理念出发, 保障性住房规划设计应提高公共服务设施的配置水平, 除了提供保安、卫生、水、暖、电、气等基本生活保障服务外, 还应合理布置其他服务机构, 如托儿所、幼儿园、敬老院、公共娱乐场所、商店等。

2.4 人性化的户型设计

目前, 保障性住房的建设标准较为单一, 偏重于体现经济性, 造成户型、套型单调、无变化, 不能满足不同住户的合理需求, 缺乏多样性和人性化。从以人为本的理念出发, 保障性住房规划设计应在考虑住户基本生活需求和经济承受能力的基础上, 研究人们的居住心理, 合理设计户型和面积, 形成多样化的户型, 给住户多样的选择。

2.5 综合的节能技术运用

把建筑节能技术引入保障性住房的建设中, 是打造生活成本低廉的住宅的一种手段。保障性住房要求节能技术应用较成熟, 工艺较简单, 成本相对低, 节能效果较好。因此, 从以人为本的理念出发, 保障性住房规划设计应在选用技术时综合考虑多种因素, 在适用性、经济性、安全性、耐久性及环保性方面建立综合的节能技术集成应用, 既节约能源、降低生活成本, 又创造优质、先进的生活环境。

3 以人为本的保障性住房规划设计方法实例探析

3.1 南宁市西乡塘保障性住房规划设计项目概况

为了改善南宁市低收入无房户住房条件, 加大城镇廉租房、公租房的覆盖面和受益面, 完善社会保障体系, 南宁市于2011年完成总量为30020套的保障性安居工程建设。西乡塘保障性住房规划设计项目即属于建设内容之一, 旨在面向南宁市市区最低收入家庭, 满足贫困家庭居住基本需要。该项目位于南宁市安园东路北侧、纬一路南侧, 西面和东面为民居及水塘, 用地形状呈不规则多边形, 且南北方向短, 东西方向长;用地面积为40132.89m2, 总建筑面积为220645.95m2。 (见图1)

3.2 以人为本的规划设计方法应用

3.2.1 区位选址地理与景观生态优势明显

在人们以往的印象中, 廉租性住房、环境差、地段偏远、户型采光通风不好, 根本达不到人们追求的生活质量。而该项目从选址开始就体现了以人为本的思想, 项目选址于具有较明显的地理位置优势与景观生态优势的地块。规划用地南北面临路, 北面和南面均为30米宽的城市道路, 交通便利。

3.2.2 人居环境舒适环保

项目虽说面对的群体是最低收入的劳动者, 但在整个规划设计中, 没有降低整个小区的环境质量, 而是充分考虑了人们追求休闲、亲近自然的愿望。 (见图2)

(1) 利用自然景观, 规划布局尽享山水美景。规划设计以中国地形“北高南低”的自然风格及“负阴抱阳”的哲学思想, 坐北向南, 根据地形原貌, 采用北高南低的整体规划布局:基地的北面布置9栋32层内廓式高层, 使住宅形成大气的城市景观效果;基地的西南面布置幼儿园, 由高到低的对比, 为城市构筑一道漂亮的风景线。另外, 规划还结合基地现状和周边用地情况, 充分利用局部地势高差进行竖向绿化, 做足绿色住区环境的文章, 这既美化了环境, 又起到了调节小气候的作用, 达到节能的效果。 (见图3)

(2) 因地制宜, 创造优美、流畅的建筑空间环境。整个小区总体空间形态规划因地制宜, 以自由式组团为基本模块构造园区高低错落的天际线。自由布局的组团分区, 使居住者充分享受到社区内部广阔空间的同时, 集休闲、娱乐、健身、赏景等多种功能于一体, 既保证了住户的独立性和私密性, 又增强了彼此的邻里感和安全感。高层住宅带沿中心绿地通过中心花园, 有机串连各个绿化组团, 使绿化轴线得以延伸, 造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。

建筑布局形式达到视觉效果完美的集合, 强化了环境主题, 渲染了人们对自然美景的憧憬。错落有序的建筑布局、良好的景观朝向、活泼自由的道路, 使人行其中步移景异, 展现中国园林的绿色风情, 视觉效果多变, 展露出小区人文气息浓郁的特殊品味和风格。

建筑造型上力求简洁高雅, 强调整洁性和雕塑感。以凸窗、构架、阳台等构件为建筑带来丰富的光影变化, 通过建筑构件的穿插和交融, 使建筑的天际线变得通透, 仿佛达成建筑与天空、建筑与环境的一种对话与和谐。由于全面考虑了建筑形象, 各个角度都确保建筑能给人良好的视觉感受。

(3) 良好的生态环保设计。规划设计塑造精美的屋顶庭院, 蜿蜒绿地和花丛间的羊肠小道从楼与楼之间穿过, 使景观环境与生态环境完美融合;屋顶庭院绿意与自然景色相衬相依, 健康别致、亲水近绿的居家意趣尽在其中。公共建筑设计功能布局合理, 空间变化灵活, 并与小区中心绿地融为一体;大自然的气息渗透其中, 并为邻里交往、健身休闲提供了舒适的场所;结合巧夺天工的人造花园形成了独有的小气候, 洗刷着都市快节奏生活的疲惫, 让人们仿佛投入大自然的怀抱, 享受到大自然的清新和愉快。规划还强调立体绿化的概念, 建筑设置空中花园, 将绿化空间由平面引向立体, 生态环境立体化, 使高层住户可以同样与自然亲近, 开窗见景, 绿意盎然, 为都市生活染上怡人色彩。

3.2.3 公共服务设施与交通系统方便安全

在公共服务设施方面, 小区有着得天独厚的餐饮、娱乐等条件, 方便了小区居民的物质要求。在该项目中设置有配套和服务用房, 文化活动室等相应配套设施, 充分满足小区居民的文化需求, 中心花园和各个组团绿地为社区居民提供了邻里交往、健身休闲的空间, 方便、安全的生活设施创造出高品质的居住环境。 (见图4、图5)

在交通系统方面, 便利的交通、方便的停车、快捷的疏散满足了现代化生活的需求。道路规划便利、安全, 由南北两侧的小区道路共同组成环绕小区的便捷路网。车行道路沿东西方向进行组织, 小区内部完全为人行系统, 实现了小区内部的人车分流, 提高该工程的安全性, 让居民更好地去体味生活。车行系统入口 (旁边增设有一个人行次入口) 由用地南面的安园东路进入小区, 由北面的纬一路出, 力求避免与其他流线交叉干扰。地下车库除设置汽车泊车位外, 并设有独立的摩托车停放空间, 地下人流通过由电梯、楼梯组成的垂直交通体系抵达地面建筑内部。 (见图6)

3.2.4 户型设计多样化、人性化

项目共布置了9幢32层高层住宅和1幢3层幼儿园, 约有4140套, 其中, 2328套为廉租房、1812套为公租房。廉租房居住对象为南宁市最低收入家庭, 公租房居住对象为刚毕业大学生、社会无房人士 (条件满足租住者) , 面积分别为50平方米、40平方米、30平方米。

住宅设计力求“适用、经济、安全、美观”, 通过采用内廊式单体, 减少公摊, 争取更多的实际使用面积。住宅户型设计精心推敲, 在满足规范及相关部门要求的前提下, 把各种比例的户型做到尽量完美;考虑了人们的心理需求、功能需求和经济需求, 使居住者有亲近感、归宿感;房间尺度比例适当, 达到“三明”, 即力求每个住宅都能够有良好的通风采光, 所有户型都做到明厨、明卫, 公共走廊有良好的采光, 节省日常生活的公摊电费;满足户型方正, 遵循“动静分区、功能合理、空间紧凑, 洁污分离”的设计原则;南北通透, 注重对景观分享与室内空间的趣味性, 使室内外空间交融, 结合景观运用飘窗、凸窗 (见图7) 。由于该项目户型设计充分体现了以人为本的理念, 被作为南宁市保障性住房方案设计的典型范例。

3.2.5 综合的节能减排技术运用

以最自然经济的方式, 满足建筑节能减排要求。由于该用地地势高差偏大, 设计适当保存了部分高差, 使建筑逐渐抬高, 既能减少土方工程且便于组织交通, 使方案设计不仅达到安全、实用、经济等目的, 交通组织更加合理。

注重绿化用地周边种植行道树, 以及地面广场、屋面花园的设置, 以改善建筑小气候, 营造绿色家园。

选用节能材料及设备, 建筑物具有良好朝向, 利于采光通风, 降低能耗, 选用先进的技术及节能设备, 对于降低能耗有重要作用。建筑围护用材采用节能型页岩砖砌块, 可减少建筑物自重, 利于降低结构造价;外窗采用塑钢窗;建筑屋顶拟采用隔热保温;设计中控制窗洞面积, 并且尽量利用阳台等构件对门窗进行遮阳。

总平面设计上, 把一些污染大的用房如小型农贸市场设置在下风向, 避免对小区内部的影响;景观上力求每户窗前有景, 楼间距大 (约35m) , 既充分满足日照要求, 又减轻了高层建筑对人的压迫感。

地下设备房排风机选用双速, 平时低速运行, 火灾时高速。平时通风机的总效率不低于52%。平时通风机的单位风量耗功率小于0.32W/ (m3/h) 。

4 结语

对人的关怀是住宅规划设计一直追求的目标, 遵循“以人为本”的设计原则, 着力创造人性化的生活空间, 以实现城市的可持续发展。南宁市西乡塘保障性住房规划设计遵循以人为本的思想, 探索以人为本的规划设计方法, 精心打造一处既符合城市总体规划要求, 又具备相应品质的综合小区, 使小区成为一个设计新、环境美、设施优、交通畅的“人文”住宅小区, 取得了环境效益、社会效益和经济效益的高度统一。

摘要：为解决低收入家庭住房困难而进行的保障性住房规划设计, 应突出以人为本、人本关怀, 具体要求包括区位选址注重交通便利, 人居环境设计注重安全舒适, 公共服务设施规划注重合理完善, 户型设计注重人性化, 节能技术应用注重综合化。本文以南宁市西乡塘保障性住房规划设计为例, 对以人为本的规划设计要求进行了实践探索。

关键词：以人为本,保障性住房,规划设计方法,节能减排

参考文献

[1]相伟.保障性住房规划存在的突出问题及对策建议[J].经济研究参考, 2012 (44) :7-9.

[2]白军.保障性住房建设存在的问题及建议[J].现代装饰 (理论) , 2011 (8) :161-161.

[3]辛晓梅.保障性住房建设的规划思考[J].佛山科学技术学院学报 (自然科学版) , 2009 (6) :60-63.

[4]许如璧.以人为本——住宅规划设计的原则[J].中山大学学报论丛, 2001 (4) :225-227.

保障性住房设计 篇9

住宅建筑以其规模化、产品化的特性, 是最适合也最应该采取工业化建造的建筑类型之一。由各地方政府主导建设的保障性住房因在资金统筹、资源调配、建设执行等方面的整合性优势, 可作为深化住宅工业化建造的先行探索。

因而, 针对目前高效集约的住宅工业化建造推进缓慢的情况, 诸如以下方面尚有很多问题亟待回答和解决:设计信息向施工环节的转译;设计及建造技术标准的确定;建造方式的转换;建造成本的适宜。

本次沙龙由东南大学张宏教授召集、中国建筑标准设计研究院刘东卫老师主持, 邀请了17位嘉宾结合各自的研究方向或实践经验, 针对保障性住房工业化设计与建造的问题进行深刻的交流。

时间:2011年11月26日

地点:北京朝阳区八里庄东里1号莱锦创意园区CF08室

主办:《城市建筑》杂志社

协办:哈尔滨工业大学建筑设计研究院第二分院哈尔滨工业大学建筑/规划设计研究院北京创研设计中心

特邀嘉宾 (以发言先后为序)

■刘东卫

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师

■开彦

北京梁开建筑设计事务所董事长

■张宏

东南大学建筑学院教授

■刘美霞

住建部住宅产业化促进中心产业发展处处长

■刘吉臣

华通国际副总裁, 总建筑师

■吴涛

哈尔滨工业大学建筑设计研究院北京创研建筑设计中心设计总监

■曹炜

哈尔滨工业大学建筑设计研究院第二分院院长

■万成兴

中国建筑标准设计研究院主任建筑师

■郭晋生

北京建筑工程学院建筑与城市规划学院教授

■陈

北京工业大学住居研究所所长北京工业大学建筑与规划学院教授

■尹学斌

吉林建筑工程学院建筑与城市规划学院副教授

■加藤多加年

中国建筑标准设计研究院日本专家顾问

■李文军

万德文脉国际建筑设计咨询 (北京) 有限公司+都料建筑主创设计师, 总经理

■陈志宇

北新集团建材股份有限公司市场部经理

■蔺志杰

唐山惠达陶瓷 (集团) 股份有限公司总裁助理

■靳坤

中国建筑标准设计研究院助理, 工程师

■刘东卫

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师

大量建设时期的保障性住房如何把握“速度、质量、绿色、宜居”的基本课题正在成为全社会关注的话题

很高兴今天能有机会和大家就“保障性住房的工业化设计和建造”的主题进行研讨与交流, 在我国保障性住房大量建设时期关于这个主题的研讨尤为重要。大量建设时期的保障性住房如何把握“速度、质量、绿色、宜居”的基本课题正在成为全社会关注的话题, 有关“保障性住房工业化将为上述问题提供了重大解决思路”的呼吁逐渐为业界许多有识之士所接受。

全面推进保障性住房建设是党中央和国务院作出的重大决策, 2011年十一届人大四次会议温家宝总理说:“现在有件事情非常重要, 那就是保障性住房的设计、建设必须有高标准高要求, 也就是说要确保质量、安全和环保”, 住房和城乡建设部正在组织全国技术力量搞好保障性住房的设计工作。在保障性住房建设规划中公共租赁房已成为“主力军”, 公共租赁住房是主导类型。传统方式设计与建造的公共租赁住房在质量保障、成本控制、今后的运营维护等方面存在巨大的挑战。实际工程建造中存在很大的问题, 无法为如此大量与快速的建设提供技术保障。

公共租赁住房套型建筑面积规模较小, 又受到公共住房政策、传统设计方法甚至还有建筑设计规范等条件制约, 目前我国对保障房设计与建造研究缺乏、基本认识上尚存有不少问题、设计技术存在很多误区, 导致其设计和建造的问题非常突出。特别是, 就制约着保障性住房发展的标准化与工业化设计和建造的关键课题来说, 因为过去长期以来几乎没人关注, 行业各界包括设计单位也不熟悉。今天的沙龙非常有幸请到业内致力于保障性住房标准化与工业化设计和建造的专家和同仁, 除了有开总这样过去几十年致力于工业化住宅的前辈、又有在一线从事设计的中青年骨干, 既包括高校教师和我们标准院研究单位的研究人员, 还有政府部门的人士—刘处所在的住宅产业化促进中心一直在抓这方面的事情, 同时还请到了北新建材和唐山惠达两家部品企业的代表, 所以我很期待大家今天畅所欲言, 就保障性住房的工业化设计和建造主题建言献策。

刘东卫:开总一直致力于住宅研究, 尤其是上世纪90年代初与日本合作小康住宅的研究时, 提出小康住宅标准, 就我国发展住宅现状探讨了建设工业化、设计模数化和部品方面的问题。所以有请开总就今天的主题从宏观的思路简要谈谈发展的历史、当前的课题以及未来的展望。

开彦:我年纪比较大一点, 中国探索住宅建设产业化、工业化的过程我也经历了大半, 对这方面的发展相对了解一些。在座的各位在建筑行业的各个方面都是非常有成就的, 有幸受邀参加今天的会议, 非常高兴。

工业化方面, 将来必定会有很大的发展。今天保障房的建设数量大, 相对讲重复建设量较大, 是最容易介入和发挥产业化这方面效益的, 从这方面入手做标准化是对的。但是对于工业化我有不同的想法, 就是我们在上世纪70年代、80年代甚至再往前50年代、60年代那时候讲工业化比较多, 工业化PC生产方式需要依靠大量的工厂预制, 在盖房子之前就必须把构件做好。在建造中必须使用大型车辆运输、大型机械吊装装配、大型厂房, 也就是日本通常说的PC工厂。在那个时代提倡PC还是不错的, 但是在住宅和房地产发展到今天的阶段, 无论对数量还是品质的要求都已不可同日而语。

在发展初期特别是战后, 要求快速增加数量和面积的情况下追求工业化、产业化是没问题的, 的确也解决了燃眉之急。但是在目前的快速发展时期, 工业化是否还需要我们坚持PC建造方式呢?就完全不必要了。现在已经是追求品质和舒适度、提高住宅性能品质的时代, 住宅产业化的重点已经转变到内装部品上, 而不是建筑结构或者大家讲的PC工厂上。结构的工作要做, 不能排斥, 但是如果把重点放在结构如何PC化, 就本末倒置了。

我认为现在结构技术水平已经达到了得心应手地步, 而且手段相当多, 可以随心所欲地设计。重点是部品的系列化和标准规格问题, 也就是内装的标准化和产业化问题。当然我认为叫“内装集成化”在表达上更准确。集成化的概念, 就是在不同的工厂生产各种部品、设备、材料, 并实施社会化供应的体系。这个社会供应链或者生产链就是住宅产业链。各种标准化部品可以在工厂生产线上批量化生产, 产品集装箱运到现场进行快速组装, 安装的技术含量可以相对较低, 但效率和品质是很高的, 这种才是产业化。

我认为现在结构技术水平已经达到了得心应手的地步, 而且手段相当多, 可以随心所欲地设计。重点是部品的系列化和标准规格问题, 也就是内装的标准化和产业化问题

■开彦

北京梁开建筑设计事务所董事长

现在我国使用的材料或部品种类已经达到了上万的量级, 发展到这种程度住宅产业化就不应仅停留在结构的层面, 重点早就应当转移到内装部品标准化发展上。像日本那样开展优良部品制度, 逐步形成良性产业化生产链, 集成化的目标就不远了!

这一方面工作实际上仍没起步, 耽误了十多年。我想能不能通过在坐的各位来研讨得出一个结论, 找到一个解决方法, 扭转现在尚不完善的局面。

刘东卫:开老师的开场实际提到了我们国家住宅工业化/产业化的几个核心问题, 这一两年有幸和开总以及刘处开了几次会, 也常常交流住宅工业化的课题, 所以比较了解开总的观点。我也尝试梳理一下:国内做保障性住房的许多企业和厂家都非常有积极性, 目前绝大多数的主攻方向都是结构主体, 实际内装产业化部分提得很少, 进展很慢, 在学术上的研究也不是很明确。我个人很同意开总的观点。

这几年我们也在进行这方面的研究, 借鉴国外经验, 保障性住房工业化从建筑系统来看, 包括建筑主体 (也就是通常所说的大产业化) 部分, 还有内装、管线、设备部分。而后者在国内的发展是相当薄弱的。

我看过开总很多文章都提到集成化的问题, 也有很多书籍文章都提到这个问题, 现在的集成缺少一个建筑体系将结构体系、内装体系和部品体系整合起来。这个问题目前是最核心的问题。

我们认为保障性住房工业化的基础在于对钢筋混凝土建造技术进行革命性的技术创新, 寻求适合大规模工业生产的保障性住房结构体

刘东卫:可能大家都知道国家科技部最近在组织“十二五”的科技攻关计划, 这对所有的高校、研究机关、企业来说都是非常重大的事情。住建部系统大概有近200个科技攻关项目, 第一批被批准的项目有10个。我们的“保障性住房工业化”项目初步获得批准, 可行性研究也进行了多次论证, 今年年底或明年年初就要启动, 在保障性住房大量建设时期为保障性住房从设计方法、建造方法、示范集成等方面提供技术支撑。项目包括5个课题, 我们会与高校的研究机构还有很多企业合作进行课题攻关。张宏老师在这方面也做了很多工作, 下面欢迎张老师谈谈自己的观点。

张宏:我们进行工业化住宅研究有7年时间, 从建筑设计转向建筑技术和建造研究, 对建筑工业化、住宅工业化有一些初步的认识和分析, 想和各位交流一下。

在刚才刘总提到的科技部的课题中, 我们东南大学参与的是保障性住房新型工业化建造施工技术研发及示范这部分, 也是5个课题中的一个。国内主要围绕建筑的结构体来进行住宅工业化的研究和实践, 结构体的预制装配应用最多的是钢筋混凝土材料, 这个方向对于我们国家的保障性住房建设来说还是合适的, 因为各地的保障性住房都以高层住宅为主, 而目前比较适合中国国情的高层住宅结构材料只有钢筋混凝土。施工方式为两种, 预制装配和现浇。从目前已经启动的1 000万套保障性住房的建设来看, 现浇的还是占主要部分。所以我们认为保障性住房工业化的基础在于对钢筋混凝土建造技术进行革命性的技术创新, 寻求适合大规模工业生产的保障性住房结构体。另外我们认为国外也没有适合大规模建造的以钢筋混凝土结构为基础的高层住宅工业化建筑体系 (一个基地能够年产500~1 000万m2的高层工业化住宅) 。像日本、加拿大、北欧等国家和地区, 多是建造各种工业化小住宅, 形成了非常完整的小住宅的工业化结构体系。我前段时间到日本京都大学, 与一位研究住宅的资深教授交流时了解到, 京都市大概80%的市民居住问题是通过小住宅的建设解决的, 基本是工业化实现的;还有20%通过集合住宅的建设解决, 集合住宅是以租为主的。日本以这样一种住房结构来解决居住问题, 而我们国家保障性住房是以高层住宅来解决居住问题, 工业化难度非常大。如果我们探索出能够大规模建造高层住宅工业化建造体系, 那将是一个创新。

国家提出在“十二五”期间完成3 600万套保障性住房的建设, 相当于解决1亿多人口的居住问题, 这的确是又重要、难度又大的工作。因此就把问题转移到怎么在高层住宅建造中实现工业化的方向上。从目前的情况来看, 大量的研究集中于在结构体方面的预制装配。结构体非常重要, 因为如果没有能够适合大规模建造的高层工业化住宅结构体, 围护体、内装、设备、管线就没有了载体。所以, 必须全面实现住宅建筑结构体、建筑围护体、建筑内装修体、建筑管线设备体, 建筑部品部件体等系统成套工业化设计与建造, 缺一不可, 才能最终在技术方面构成一个完整的高层工业化住宅产品, 形成一个完整的高层工业化住宅体系。

■张宏

东南大学建筑学院教授

开彦:你说的这个结构体系不论是PC (prefabricated construction, 预制) 还是现浇都属于产业化、工业化的内容, 这个都没问题。现在的问题关键是怎么把内装部品、管线设备安在结构体中。

刘东卫:张老师的观点一个是适合中国国情的高层保障性住房在国外是极少的, 另外一个就是现在关注主体结构以外其他方面的研究相对较少。

我们中心在去年已经推出一个《CSI住宅建设技术导则》, 其中除了强调结构的耐久性, 更强调内装部品这一体系的推广

■刘美霞

住建部住宅产业化促进中心产业发展处处长

刘美霞:就张老师这两个问题, 我提出一些自己的看法。从我拿到的资料来看, 日本的集合住宅和独立住宅基本上各占一半。例如大家都参观过的日本积水住宅工厂, 11分钟就安装一套独立式的小住宅, 工业化程度非常高。日本从20世纪70年代开始工业化住宅的性能认定, 实际上主要是针对当时那一批住宅, 包括统计的工业化住宅也是那一批。

日本的集合式住宅这些年越来越多。去年我们和刘总一起参观了日本公团在建的高层集合式住宅, 我们参观的是54层, 上面楼层在进行结构的施工, 部品构件在上面, 结构构件在吊装, 下面楼层就在做内装, 我们从顶楼一直向下参观。他们将所有工序同时展开, 所以工期控制得特别好。包括香港也有一些高层的混凝土装配住宅, 预制构件是在东莞生产, 运到香港装配。所以我觉得对于高层住宅工业化建造的实现, 难度虽然很大, 但是我们应该有信心, 毕竟我们的近邻就发展得很好。

另外与中国相比, 欧洲的高层住宅相对少的一个原因可能是没那么多人口。我刚刚从意大利回来, 那里的住宅基本上就是多层、低层, 瑞典、挪威也是如此, 住宅的工业化建造相对容易实现。高层住宅的工业化建造对我们国家来说是一个挑战, 但我还是比较乐观。我们的近邻日本这么多年已经探索了很多, 基本上沿用着SI体系。为了我国相关建设的长远发展, 结合日本的KSI体系, 我们中心在去年已经推出一个《CSI住宅建设技术导则》, 其中除了强调结构的耐久性, 更多是想强调像开总刚才提到的内装部品这一体系的推广。通过这个导则, 我们建构了一个大的框架, 希望能够集合更多的力量把探索继续深入, 将包括结构在内的整个部品体系逐步建立起来。

制定、出台一个针对保障性住房的设计规范是非常重要的。因此保障性住房只有先研究其适用化, 然后进行标准化, 进一步精细化, 最后达成产业化

刘东卫:华通国际这些年也做了一些保障性住宅的项目, 刘总能否结合当前保障性住房大量建设的现状, 谈谈如何保证理想的设计和建造。

刘吉臣:我们公司近几年住宅设计项目每年大约都在300万m2左右, 其中保障性住房占到30%左右, 今后这方面设计工作量还会更大。在保障房设计方面我们成立了专门的设计研究团队, 利用公司绿色建筑技术事业部和BIM技术研究中心的技术优势, 在不增加或降低成本的情况下对保障房规划环境、单体设计及户型舒适度等方面进行了大量设计及研究工作, 有数个项目获得了政府的设计奖项, 其中金隅常营丽景园项目作为中央领导视察北京市2010年保障房建设项目的样板工程。在北京与我们公司合作较多的地产企业是金隅嘉业。因其是北京市属国企, 所以责无旁贷地参与了较多保障性住房的建设, 这几年大约有近500万m2左右的建设量。其实他们建设保障性住房的利润非常低, 所以如何处理居住品质要求与建设成本的关系很重要, 这也对开发、设计、施工等单位提出了很大的挑战。最近我们中标了常营三期的保障性住房项目设计, 开发商想与我们合作编制一个保障性住房的内部选用图集标准作为初期成本控制依据, 虽然他们代表政府的权利做开发, 但也不能去赔钱做。另外前段时间去参观某些保障房项目, 都建了一年多的项目因建设费用问题, 绿化仅为一些草地而没有种植树木或种植的树木太小, 也有的项目建了三年多后绿地最终成为一片黄土地, 因为没有足够的维护费用。所以对于这些被保障的居民, 政府、开发、设计、施工和材料机构在控制建设成本及维护成本的情况下应该如何为他们建造室内和室外都有品质的住宅。现在还有一个问题, 未来设计保障性住房是否需依循国家住宅设计相关规范?现在设计的保障性住房项目, 因其建筑面积限定厨房、卫生间甚至卧室等使用空间都达不到国家住宅规范的标准要求, 所以制定、出台一个针对保障性住房的设计规范是非常重要的。因此保障性住房只有先研究其适用化, 然后进行标准化, 进一步精细化, 最后达成产业化。

■刘吉臣

华通国际副总裁, 总建筑师面包括刘处的产业化促进中心从全国各地的竞赛收集了很多图。昨天召集了很多国内院校和设计机构开会对标准图进行讨论, 会上最核心的话题就是目前的住宅规范对保障性住房设计的制约特别大。连主持制定现行规范的赵冠谦赵总都说这个规范是不涵盖保障性住房的, 因为它是针对市场中大量性的通俗产品, 但以它来要求保障性住房40~50m2的很小套型面积的设计时, 尤其在多户型时导致体型系数非常大 (开窗、开槽会非常多) 。这个问题怎么解决, 其实在前段时间反应比较大。做保障性住房设计的人都明白保障性住房现在面临的问题有几个腰眼, 住宅设计规范就是最大的腰眼。因为咱们说再多都是不解决问题的, 规划局审批的时候, 就是按现行的住宅设计规范来审核施工图, 这是非常核心的问题。我们觉得, 因为保障性住房的涵盖太宽泛, 所以能不能就选择公租房来制定一个规范?因为公租房面积更小, 又是租赁性质, 而且由政府主导, 问题更加集中。所以最后我们想找一些有影响力的学者把这个问题写清楚。

张宏:刚才谈的是标准的问题, 我觉得只要在后面协调好, 让标准更加适合公租房, 这个问题比较好解决。我还想提另外一个问题, 我们进行的住宅规范是建立在手工操作的基础上, 因为我们目前的住宅产业是以手工操作为主的, 但今天讨论的是工业化住宅, 它的标准和目前的建筑标准应该不一样。否则在工业化住宅的发展中也会产生问题。比如说, 工业化住宅的卫生间有很好的方案来解决安全、健康问题, 为什么还要讨论原来的标准?

刘吉臣:根据国家建设保障性住房的面积标准要求严格, 最低的标准才三十几平米, 但因土地的利用问题必须做高层塔楼, 其公摊面积相对较大使用率偏低, 套内的建筑面积就几乎没多少了。因此在这种情况下, 厨卫设计就不能满足国家住宅规范要求, 只能做到基本使用, 卧室比厨房也大不了多少。另外保障房设计产品最终是面向大众百姓, 而且3 600万套的建设量, 我觉得去了解一下使用者的需求很关键。我们建筑师去参观调研一些保障房楼盘时, 很多老百姓就说“你们作为设计师能否来住住体验一下这样的生活!”所以我觉得既然讨论这个话题, 应该站在有更多社会责任的立场, 不要让今后的保障房建设出现刘总刚才提到的目前的情况, 就是保障性住房的建设如何能是合格的。

■吴涛

哈尔滨工业大学建筑设计研究院北京创研建筑设计中心设计总监

规范、标准的问题, 都在困扰着目前的设计。之所以有这么多困扰, 主要是因为我们对保障性住房标准的认定没有一个基准

刘东卫:我曾经去过哈尔滨参加部里组织的性能认定, 也了解到哈工大建筑设计研究院在东北是最有名的设计单位之一。有很多很好的住宅项目都是他们设计的。有请二位就今天的主题谈一下各自的见解。

吴涛:像刚才刘总说到的规范、标准的问题, 都在困扰着目前的设计。之所以有这么多困扰, 主要是因为我们对保障性住房标准的认定没有一个基准。30m2的户型在高层中就很难解决基本功能问题。假如是多层或者国外的小住宅, 要相对好处理一些。另外, 一提到工业化, 我就产生担心。就像北京很多主干道边上都是上世纪70年代大板体系的住宅, 它们是上一个工业化时代的产物, 现在3 600万套保障性住房会不会又形成城市中一个奇怪且影响深远的东西。毕竟目前主要是以一梯多户的高层塔楼作为保障性住房, 它的平面不是体型系数大就是凸来凹去。总之可以想象, 建出来的效果肯定不是很正常, 但它对城市景观的影响将会非常持久。

可以预见这3 600万套住房会成为我们这个时代里程碑似的建设成果, 而若干年后是否又成为被批判的对象?目前北京保障性住房的建设, 有很多是在开发商拿地的时候划定配建面积。这一部分房屋在规划的时候就被置于偏角地或是条件不利的位置, 加重了城市阶层异化。这些问题都应该在保障性住房建设和进行工业化建造的同时, 系统地考虑和解决。

刘东卫:国家提出“十二五”期间的5年内完成3600万套保障性住房的建设, 2011年已经基本完成1000万套, 应该是考虑短时期内这么大量的建设会不会产生很奇怪的城市景观。其实业内专家、学者都在呼吁, 包括温总理在今年年中也提到了这个问题。保障性住房建设工程应该是百年大计, 需要用更长远的眼光来看, 这些年我自己也写一两篇文章呼吁这个事情。

曹院长是从哈尔滨赶来的, 我们也很想听听您的高见。

卫生洁具、卫生间、阳台、厨房都用相同的标准设计成定型产品, 户型也标准化的话, 就需要全国的联动, 至少在一个省就几种户型可选, 毕竟要考虑一定的灵活可变性, 但是定型之后就要做得非常细致

■曹炜

哈尔滨工业大学建筑设计研究院第二分院院长

曹炜:这几年我们设计的保障性住房的量确实比较大, 仅仅我们一个分院去年设计任务就达400多万m2, 总院接近600万m2。重庆保障性住房建设指挥部今年派出一个团队到哈尔滨参观, 就是因为重庆要在两三年内完成4 000万m2的保障性住房的建设, 考虑到不能设计成一样的风格, 就到各地参观, 学习不同的风格。确实存在这样的问题。

今天主要谈保障性住房工业化的问题。去年我们设计了一个240万m2的小区—民生尚都, 获了奖, 很多人也参观过。但是咱们国家的任务给得都特别急, 我们设计得也特别急。很多时候我们迫不得已边设计边施工。但一个小区有50多个施工单位, 同样的图纸, 施工品质却不一样。今年我们再接手同类项目的时候就考虑能不能把户型标准化。从设计院角度考虑的最大的现实问题就是经济性。因为刚才刘总也说了, 2%的利润都保证不了就没人干了。而且我们现在还会遭遇回迁户退房的问题, 因为地点偏、配套不完善。本身经济条件就不好, 交通的问题没解决, 幼儿园的问题没解决, 商服卖菜比市区还贵, 百姓还能生活下去吗?所以保障性住房设计和建设的前提应该是经济, 经济的前提是实用而非品质, 要保证其最基本的功能。就像刚才刘总说的, 大的户型反而不用太考虑这些, 但是现在设计保障性住房不考虑就不行了。有的户型的厨房就2m2, 确实存在问题。所以我的观点是保障性住房的设计和建设要以经济性为前提, 因为建设量太大了。前些天恒大地产到我们院交流, 在哈尔滨, 同样地段的住宅, 每平方米他们比别家便宜1 000元钱, 在逆势期两天就卖完了。他们作为大型企业, 有的想法就很好, 比如卫生洁具一订就是30万套, 成本自然就低下来了。

所以我觉得设计院应该是什么结构体方便施工、适合定型量化就用什么, 什么实用做什么。在东北, 住宅还是以混凝土结构为主, 但可以出台规范限制地上部分用钢量。立面有些地方也是可以实现一定程度的工业化的, 但是为了避免各地方都一样的建筑形象, 上面肯定还要做出一些特色。尤其保障性住房在各地方都受到政府的极大关注, 在地方特色的表现上比起普通商品住宅要求更高。毕竟保障性住房的建设是政府主导的, 所以在地方特色上哈尔滨建的几个保障性住房安居工程就都对地方特色有要求, 但至少从规划角度来讲, 日照、容积率还都很有保证。卫生洁具、卫生间、阳台、厨房都用相同的标准设计成定型产品, 户型也标准化的话, 就需要全国的联动, 至少在一个省就几种户型可选, 毕竟要考虑一定的灵活可变性, 但是定型之后就要做得非常细致。现在的定型图确实已经不实用了。如果定型的户型图能够实现较大区域的联动, 指定几个大厂家按照定型图生产厨卫洁具, 甚至外墙窗户, 成本就降下来了。今年我们做设计, 设计费收取得就比较吃力了, 各地方保障性住房的建设资金都开始紧张了。经济性不把握好, 让政府的惠民工程的成本比开发商还高就是大问题了。我觉得工业化一步一步走可能更现实, 我们作为实践单位马上就能应用到相关成果。要不3年可能就建完2 000万户了, 到时候就没什么用了。

刘吉臣:我再说说关于产业化推进过程中产业标准化和建筑设计相关方面的内容。

首先是设计标准图集的问题。目前在北京, 保障性住房的设计和建设还多了一个审批机构, 除了规委审图, 住保办也要看户型。目前对于北京的《北京市保障性住房规划建设设计指导性图集》里的户型, 住保办并不完全认可, 后续设计工作重点应尽快解决设计图集的直接选用以满足大量快速建设的要求。

第二, 就是采用标准户型设计后如何处理设计管理与审批的关系, 比如一个项目都在一个地块进行规划设计, 都采用基本相同的户型, 还要不要设计招投标;能否政府相关机构建立一套参与保障房建设准入制度成立一个采购平台 (比如开发、设计、施工、材料等) 。

曹炜:我们去重庆时了解到, 当地保障性住房设计仅收取10元/m2, 后来才知道他们早走了一步。对保障性住房, 当地就指定了几种户型, 在规划时进行多种组合。户型定了之后, 很多其他设施也就相应容易定型了。重庆今年至少也要完成1 350万m2的保障性住房的建设, 但就只有几种户型。这是政府主导的。

刘东卫:我们前一阵在编制公租房建筑标准时, 就到重庆、常州、青岛、北京、天津几个建设相对领先的地区进行调研, 但现状的方案不尽人意, 确实有很多问题。

保障性住房建设作为一项重点任务提出来, 地方政府非常急切并且力度很大地在推进这个事情, 有时就会产生过于关注速度, 而实际应有的合理周期常被忽略

■万成兴

中国建筑标准设计研究院主任建筑师

刘东卫:曹院长结合保障性住房的设计提出了值得我们深思的问题, 针对大量性的紧迫建设现状, 他提出以标准化、定型化的套型和部品来应对的可操作性, 同时指出了工业化的推行有可能带来的问题。最近万总在主持沈阳的一个建筑工业化示范小区, 5 000套公共租赁住房全部是pc。作为项目的主持人, 他应该有很多体会, 有请万总谈一谈工业化建造中所遇到的一些问题。

万成兴:很高兴今天能有这样一个交流学习的机会。我本人是在设计院做工程设计, 刚接触工业化, 主要来向各位学习的。下面我就把我们今年在沈阳的一个公租房项目作一个简单介绍。

沈阳市正全力打造现代建筑产业化试点城市, 要规划建设一个50km2的园区, 把建筑产业化作为地方经济的重要推动力之一。我们在做的沈阳地铁公司的这个项目, 甲方选择采用长沙远大住工装配整体式的工业化建造方式。梁柱、外挂板等是预制的, 叠合楼板是半预制的, 在现场通过现浇层或者现浇的梁柱形成一个装配整体式。标准化程度很高, 户型也是只有几种, 一两个塔楼就全部铺开了建造。除了从户型和结构上追求标准化以外, 还包括整体卫浴和卫生间, 厨房、门窗也是定型化的产品。精装修做得相当好, 室内都使用壁纸, 远远超过公租房的标准要求, 而且通过规模化整体成本可以降下来。

但是也存在以下几个方面的一些问题:

一是保障性住房建设作为一项重点任务提出来, 地方政府非常急切并且力度很大地在推进这个事情, 有时就会产生过于关注速度, 而实际应有的合理周期常被忽略。从而对设计、建造、施工以及产品质量产生影响。比如:原有户型用于南方, 有部分纯北向的户型, 这在北方就是硬伤。但是由于要赶工期, 单元平面要改的话会涉及模板磨具的重新定制, 进度来不及。又如:毕竟南北方气候差异很大, 原有保温体系存在一定问题。为了保证施工进度, 原有的夹心保温改为在外挂板外再做外保温。二是施工单位对工业化施工程序不熟悉, 没有相关经验, 配合起来不太顺利。比如:大量采用预制构件, 现场工人的现浇工作量很小, 而现有考核指标是以混凝土和钢筋作业量来计算, 影响工人积极性等。另外, 厂家对工业化结构体系也欠缺深入科学的研究和可靠的试验论证, 比如外挂板与主体结构的连接问题, 缺少足够的试验依据。这些都是住宅工业化进程中需要逐步改进和完善的。

保障性住房解决的是现阶段的问题, 可建筑使用寿命是100年, 我们该思考如何提高适应性为今后的调整创造条件

刘东卫:万总的观点很明确, 就是在技术尚未成熟的情况下快速推进保障性住房的建设会产生很多问题。今天我们还邀请到了几所高校的老师。个人觉得高校目前关于住宅设计的教学偏弱, 尤其对公共住房的设计和建造可能更少, 所以也想听听三位老师的观点。

郭晋生:关于住宅建设工业化问题, 刚才大家讲的许多我都赞同, 但也有一些不同的观点。

先回顾一下我国工业化住宅建设的发展历史。我们国家在1952年开始搞住宅工业化建设, 东北是试点地区。当时住宅工业化建设是在国家和地方政府指导、管理下展开的, 特别是在计划经济的控制下, 在大中城市的住宅建造中得到了严格地执行。到1970年, 住宅工业化建设体系基本成熟。应当说, 建国之后的40年 (1950年代~1990年代) 住宅工业化建设取得了非常大的成果。一是形成了设计标准化, 形成了住宅单元定型、由单元组成楼栋的设计方法, 创建了适合我国国情的砌块体系以及装配式大板和大模板、框架等一系列体系。二是形成了住宅构件工业化和施工机械化的建设体系, 可以在工厂预制楼板、外墙板等一系列部件, 在施工现场进行安装, 有一整套技术、工艺规范。我们以这种非常成熟的工业化方式建造了大量的城市住宅。以北京为例, 1977年~1990年建设的6 353万m2住宅, 基本上采用工业化的建造方式, 大都分布在三环之内, 类别也比较简单—多层、高层板式、大板式还有短板式、塔式, 实行的是标准化设计, 如北京院的81MG1标准, 这个套型非常完整, 开间较少也比较固定, 进深比较适宜。高层住宅楼多采用的是内浇外挂大板结构住宅。这是非常标准化的建造方式, 只是隔声性能很差。所以住宅工业化建设这件事情在我们国家实际上并不是一个新事物。

■郭晋生

北京建筑工程学院建筑与城市规划学院教授

其次, 我想谈一下我国住宅工业化建设特别是标准化与前苏联的比较。标准化设计是住宅工业化建设的基础。我国的标准化设计方法源于前苏联, 但又有较大的差别, 我曾到过前苏联, 关心过这件事情。前苏联的住宅建设标准最初和我们国家是不同的, 他们是人均9m2, 我们是人均4m2。之所以强调这一点是因为标准化设计一定会受到建设标准的制约。这个是比什凯克 (吉尔吉斯斯坦的首都) 的一栋板式住宅, 和咱们国家的几乎一样, 看到它会以为是中国的建筑。但我注意到有一点, 这些看起来很复杂的民用建筑的构件都是采取标准化的建设方式, 而我们当时没有做到这一点。我们国家特别关心量的完成, 根本没有关心到形式的美化。但前苏联当时特别在意这个问题, 他们的住宅, 外墙板注重装饰和建筑材料的一体化, 注重建筑艺术的表达。他们的外墙板形式比咱们要丰富得多, 这样就会形成变化, 建筑师追求的东西会有所体现。还有一点是他们注意到了标准化和多样化的结合, 这个我特别有体会。我去参加他们的一个讨论, 我们国家的现浇技术他们不认可, 因为当时 (2002年) 他们觉得没有规范可以验收咱们的现浇结构。我问他们怎样处理多样化的问题, 他们就给我举了一个柱子与层高的例子, 他们说比斯凯克的柱头和柱子的基础都是标准构件, 有很多型号供设计选用, 但是柱身采用现场浇注的方法, 这样可以任意变化建筑层高。我们在这方面就要差一些。总之, 与前苏联相比, 一是我们的住宅标准化设计受到当时经济发展水平的限制, 二是他们在标准化的过程中很关注装饰构件的标准化, 三是我们太注重功能问题, 缺少对美观的关注。这些既是差别, 也是不足。

我想谈的第三点是如何理解现阶段我国住宅工业化建设问题。

现在我们再提住宅工业化建设, 但其内涵较以前已经发生了很大的变化。上世纪50年代~90年代, 我们集中解决的是有无问题, 现在虽说是保障性住房建设, 但我们强调的是提高居住水平。另外, 我国正在由提高建设速度向提升建筑材料的使用效率、降低能耗、减少建筑建设对环境污染等问题的方向转变, 这表明住宅工业化建设的时代背景和任务都发生了变化。在技术方面, 我们的装配式体系也已经从过去的预制混凝土体系扩展到钢筋混凝土体系、复合木结构体系, 工业化部件从建筑空间的组合构件扩展到装修、装饰及设备、设施, 体现了工业化建设的内涵发生了巨大变化。因此, 我们需要站在更高的层面来理解住宅工业化建设。

但另一方面, 我们需要认真总结借鉴我们自己的历史经验。首先是要恢复或者说推行住宅标准化设计, 并进一步完善、丰富结构体系。其次要解决政府主导或者说政策支持的问题。我们一谈到标准化就是包括张宏先生研究的这套体系, 但是在现实实施中如果没有政府的支持, 没有管理体制的建设, 这套体系是不可能实现的。包括刚才万先生介绍的长沙的远大住工到沈阳做标准化的体系建设, 其实是不符合绿色建筑标准的概念。为什么不能在当地解决这个问题?实际上我们的管理体制没有建立起来, 我觉得这是非常大的一个问题。国家如何去主导、去强化标准化设计, 是很重要的事情。比如说, 我最近在编写车库设计规范, 在探讨车库坡道的最小宽度时, 因为我是在标准化设计体系影响下成长的一代, 自然提到了4.2m这种基于模数化的数值, 但其他参编人都认为4m就够了, 是非模数的概念, 所以我觉得这其实还是有一定问题的。经验的借鉴很重要, 我们有了大批量的东西, 应该在使用过程中总结它。第三要解决好以往没有解决的施工装配技术问题, 比如大模板结构的构造节点以及相应的防水、保温等问题, 提升施工装配技术水平。我想或许是我孤陋寡闻, 我觉得以前我们并没有解决好这些问题。

关于保障性住房工业化建设的适宜体系。我同意张宏先生的提法, 也就是说保障性住房可以选择这三个体系, 但是对于我们国家节约土地和集约式建设方式来讲, 我觉得应该优先推荐的还是预制混凝土装配结构体系。

需要强调的是要开展建设标准与未来社会发展的适宜性研究。保障性住房解决的是现阶段的问题, 可建筑使用寿命是100年, 我们该思考如何提高适应性为今后的调整创造条件。比如我们现在做既有住宅的改造时, 开间和进深就限制了调整变化。但前苏联和德国同时期建设的住宅其开间和进深就很大, 开间就达到了6m, 而我们的只有3.3m, 限制了变化的可能。比如同层排水问题, 对住宅改造首先要解决上下水包括排水的问题, 那现在的设计是不是要解决同层排水的问题?这是很重要很现实的一个问题。还有公共空间的设计标准, 保障性住房套型面积小但公共空间标准不能降低。我们要开展对未来社会的适应性研究, 以适应未来的发展以及工业化集成装修技术。

最后还有一点就是社会舆论导向。现在一谈到预制装配, 大众就认为不安全, 但其实它是安全的。这与舆论导向有很大关系。

刘东卫:很精彩的发言。其实我们国家在改革开放前, 各大设计院关于建筑标准化、工业化的设计和建造方面都有很多成果。虽然遇到构造、保温、防水方面的一些问题, 但当时的成果已经很先进了。日本是在1945年之后为了解决战后大量的居住难题, 开始引入工业化的建造方式, 我们国家是在1949年之后, 与日本基本同期, 而且设计也达到了很高的水准, 但是很遗憾的是改革开放之后却都放弃了。有时候我们现在做的未必有那时的先进。

我觉得我们国家要发展建筑工业化, 一定要关注它的产业化发展。一是工业化的程度, 也就是标准化、整体化、部品化程度的掌控问题;二是要社会化, 就是部品尽可能商品化, 推出尽可能多的部品

■陈

北京工业大学住居研究所所长

北京工业大学建筑与规划学院教授

在我们国家“工业化”的概念与“产业化”是不同的, 但在国外是一个词, 我们目前探讨都还在建筑“工业化”的这个小范畴概念上。“产业化”是一个范畴相对较大的概念, 涉及到很多社会体系的支撑。可能探讨工业化只是涉及技术支撑方向问题的解决, 而如果是产业化, 就不只是这么小范围的问题。比如刚才郭老师也提到大板体系曾经在我们国家有很好的发展, 最后之所以费掉就是因为它没有形成产业, 只是工业化进程中的一个技术手段而已, 很难适应新的市场经济条件。所以我觉得我们国家要发展建筑工业化, 一定要关注它的产业化发展。一是工业化的程度, 也就是标准化、整体化、部品化程度的掌控问题, 我们国家各个地区的规模、经济、资源条件不同, 工业化的程度需要进行合理控制才能具有很好的适应性。

二是要社会化, 就是部品尽可能商品化, 推出尽可能多的部品。刚才讲到别的国家或地区可以到中国来采购某个部品, 这说明工业化若想做得好, 一定要依赖完善的市场支撑。比如在座的陶瓷厂家提供的商品要与我们的建筑对接, 这样能够形成社会工业化很好的支撑体系和服务体系, 降低成本还能保障品质。所以我觉得市场调节的作用非常重要。

另外一个是政府的角色定位。我觉得在我们国家住宅产业化的发展中, 包括标准的编制还有管理及运营等方面政府的角色缺失。比如对于“推工业化就奖励百分之几”的这样一个政策很多开发商做了一些伪工业化的东西就获取奖励, 能够看出政府的监导、验收工作很不到位。所以需要政府强化在住宅产业化发展中的角色。

■尹学斌

吉林建筑工程学院建筑与城市规划学院副教授

我认为建筑的主体结构部分不建议采用工业化的方式。由于建筑高度不同、抗震等级不同、各地区使用材料不同带来的竖向荷载不同等因素, 建筑主体结构很难实现标准化

我们两位来自吉林建筑工程学院建筑与规划学院 (尹学斌, 林) , 在吉林省保障性住房竞赛中我们设计的五个参赛方案获得了全部的一、二等奖, 余下的两个方案获三等奖, 这五个获奖方案被吉林省建设厅推荐到全国参赛, 只有两个方案入选, 成绩不尽理想。总结其原因, 我们的方案在住宅产业化方面考虑的比较少, 着眼点基本放在功能的合理性, 使用的可变性, 舒适性, 以及结构、节能等方面的合理性上。尽管在设计中采用了同一单元进行多次组合的方式, 包括产生一致标准的卫生间、厨房等做法, 对住宅产业化方面的设计和论证考虑相对较少。所以, 跟全国竞赛要求的标准还有一定的距离。

关于住宅产业化方面, 我的意见与开老师的想法比较一致, 我认为建筑的主体结构部分不建议采用工业化的方式。由于建筑高度不同、抗震等级不同、各地区使用材料不同, 带来的竖向荷载不同等因素, 建筑主体结构很难实现标准化。就东北地区的特点, 我有以下几点想法:

1.框架结构内墙可采用预制隔墙板进行装配式施工。其优点是, 施工方便, 减少湿作业, 工期短, 墙体薄, 可节约工时降低造价。缺点是墙体隔音效果偏差。设计中应尽可能采用统一的进深、开间和层高尺寸, 以减少预制墙板的规格。

2.卫生间、厨房的工业化、标准化, 统一卫生间和厨房的设计标准, 采用成品装配式卫生间和厨房, 可减低成本, 安装方便。

3.楼梯间设计的标准化, 可采用预制楼梯梯段, 进行装配式施工。

另外, 我建议将来的居住建筑竞赛包括形成的成果作为指导实践的依据, 一定要考虑区域性的差别, 不能全国一盘棋。由于南北方各方面差异较大, 尤其温度差别导致南北方的设计方案会有很大差别。比如:以长外廊设计方案为例, 这种方案在南方地区外廊为开敞式, 应计入一半建筑面积, 可很好地满足保障性住房的使用标准和使用要求。但在北方, 外廊需要封闭, 外廊应全部计入建筑面积, 导致公摊系数增大, 甚至这样的方案公摊系数往往大于单元式住宅的公摊系数, 并且这种类型的方案不利于中间单元的通风, 且中间单元的干扰也较大, 私密性差, 居住标准低, 同比单元式小户型住宅没有更多优势。在南方, 一个好的方案在北方不一定适用。所以, 我们一定要充分考虑区域性对住宅方案带来的影响。

在产业化方面, 也不能一概而论。比如, 南方的建筑加工企业发展较好, 北方的较差;南北方的外墙构造不同, 每年施工时间不同以及各地区抗震标准不同等等, 都会影响到产业化方面的技术设计。所以, 希望不同的区域应推广出不同的设计方案以适应产业化的应用。

刘东卫:尹老师提出的适应性、地域性方面的思考的确是未来应该探讨的课题。今天我们也请来了我们院做工业化住宅研发的日本专家加藤多加年。他是20年前日本建设省派到我国建设部的专家, 过去曾在日本公团住宅 (相当于咱们国家的公共租赁性住宅) 机构。日本的住宅技术尤其是工业化和产业化技术在全世界是非常领先的。加藤先生有什么经验可以给中国住宅工业化设计和建造提供借鉴。

中国在建设大量公共性住宅的过程中尤其应注意两方面:标准化以及部品化。如果没有标准设计, 大量建设的住宅品质无法得到保证。日本在1950年以来采用的标准化部品是有明确的规格标准, 中国至今没有这种标准化部品, 这个非常关键

■加藤多加年

中国建筑标准设计研究院日本专家顾问

日本是在战后因为住宅大量不足而开始大量的公共建设, 发展出后来的公团住宅, 相当于中国的公共租赁住房。日本的公共住宅建设是与住宅产业和工业化一起发展的, 在住宅工业化过程中也同样对住宅的品质予以关注。中国在建设大量公共性住宅的过程中尤其应注意两方面, 一是标准化, 一是部品化。如果没有标准设计, 大量建设的住宅品质无法得到保证。日本在1950年以来采用的标准化部品是有明确的规格标准, 中国至今没有这种标准化部品, 这个非常关键。

开彦:没有。

日本大概1950年前的时候, 当时日本政府就在考虑要建设什么样的公共住宅来满足人们的需求, 结合大量建设需要后来就衍生出公共住宅标准设计, 从而开始考虑标准化设计和部品化应用, 然后有了今天的建设成就。1970年~1980年是日本住宅建设发展的转型期。1970年~1975年, 大部分的住宅不足问题得到解决, 住宅建设从追求数量转向追求品质。这一时期日本公共住宅的建设也在由标准设计向设计体系转变, 人们的基本需求满足以后, 个性化的要求也就涌现出来。在向设计体系的转变中, 标准也在转向诸如KEP、NPS、CHS等体系, 转变到设计的标准化体系, 部品也从规格标准转为性能标准。目前中国在大量建设保障性住房, 是发展住宅工业化、产业化一个非常好的契机, 也是一件非常重要的事情。

另外, 我想简单说一下政府与民间机构组织的作用。日本民间的很多企业都在做PC, 所以需要成立一个协会来协同组织。对于厨卫等部品, 也需要由政府统筹组织的机构, 集合众多企业, 将标准统一, 形成产业链。从日本的经验来看, 这个机构非常重要, 可以让全社会的住宅来共享这个东西。针对内装工业化方面, 日本也有类似的机构。比如一个叫“板协”的组织, 统筹了几十个厂家, 承担公共住宅的内部装修, 标准化程度高到所有内装的板上的电线都按标准化配置。从日本的经验来看, 政府要在公共住宅的建设中发挥统筹组织作用。

刘东卫:加藤先生介绍了日本住宅工业化的经验, 有几个关键词特别值得我们思考。日本实际上做工业化不是为了工业化, 中心是为了保障公共住宅的居住品质, 比如日本公共住宅需要通过一个长期优良性能认定。另外日本住宅建设工业化与我们最大的不同是极其重视内装工业化, 这也是我们现在最弱的部分, 即工业化所涉及的另一部分——内装部品。我认为日本公共住宅产业化的核心是部品的产业化, 因为事实上比主体结构工业化更难整合与实施。我觉得我们国家在部品化这方面如果发展不起来, 公共住宅的工业化、产业化是没有前途的。今天还有来自万德文脉国际设计咨询公司的李总, 请谈谈您对国内或国外的保障性住房建设工业化的见解。

如果大批量的房屋都是几年之内集中建成, 那么在70年之后, 这些房子都要一块拆吗?所以城市应该是逐步建设的

■李文军

万德文脉国际建筑设计咨询 (北京) 有限公司+都料建筑主创设计师, 总经理

李文军:我从设计师的角度来谈两个方面的问题。我曾在德国学习、工作过, 德国所谓的社会保障性住房都是四层、五层左右, 几乎没有高层。所以我认为国内高层住宅这么大规模的建设, 的确是有一些问题。

第一个是经济学或者是社会学方面的问题, 3 600万套或者1 000万套/年这么大规模的建设对城市的影响是相当巨大的。商品房是根据市场经济制订的销售价格, 如果为了打压这个价格去建设大量的住宅, 那么它的品质是否有保障是一个很大的问题。我很担心会矫枉过正。就像当年鼓励大家买车, 最后街上全堵车。在美国、在很多第三世界发展中国家, 这种高层住宅比比皆是, 但最后都成为贫民窟。如果它最终能够活起来, 是要形成一个社区, 要有物业管理和建后的运营, 这是很重要的。只建设不管理是不行的。另外, 大规模的建设要考虑到城市的未来。我记得前段时间曾经听到住建部的一名官员说中国上世纪80年代建的住宅楼15年之后就可以拆了, 因为质量太差。那么我们现在批量建设的比这个标准还要低的建筑, 是不是也会很快就拆除或者变成危楼?这么大的投入, 最后产生的效果是不是持续性的?是不是真正能解决社会问题?我认为中国的发展应该是分散化的。一个城市一定要解决当地原住居民的居住问题, 这是社会保障性住房最应该解决的问题, 但是外地人或者外国人进入这个城市就需要接受高房价的现状。这是一个城市保持一定规模的原理所在, 城市不能无限扩张, 现在的规模已经有水电紧张的态势了, 如果每个大城市再迅速拥有100万套, 城市的负荷会有多大!所以中国应该像英国、俄罗斯那样, 建设卫星城, 把城区分散, 在卫星城和主城之间建绿化带, 让密度降下来。如果都像曼哈顿、东京一样高密度, 对城市的负担是很大的。还有, 如果大批量的房屋都是几年之内集中建成, 那么在70年之后, 这些房子都要一块拆吗?所以城市应该是逐步建设的。这是我提出的第一个问题, 就是关于大规模建城的问题。

第二个是纯粹从建筑设计的角度提出的问题。建筑应该是美的, 如果工业化建造的是大量千篇一律的建筑, 就丧失了对美的追求。让·努维尔、柯布西耶等大师也做过工业化住宅的设计, 但是他们都在追求把房子做得更人性化, 这一点很重要。我们现在的生活, 回家之后与外界几乎就是通过电话、网络联系, 邻里之间的关系都淡漠了。所以我认为在设计保障性住房的时候, 要考虑几个空间:私密空间 (比如卧室) ;家庭空间 (比如起居室) ;邻里之间的交往空间就像以前的四合院、大杂院;然后过渡到社区;再过渡到城市。现在我们居住的板楼、塔楼, 似乎出了屋门就是社会。所以这种空间层次的缺失其实意味着社会职能的缺失。所以, 保障房的设计除了要注重功能和经济性, 还要注重生活形态的塑造、建筑美环境美的塑造。另外关于高密度, 比如荷兰有很多低层高密度住宅, 建筑就4层, 容积率达到2或3, 相当于我们的塔楼建到10层甚至12层, 而且它的建设不像高层住宅非要使用混凝土、设置核心筒等这些问题。国外的很多人口密集的城市或地区都是采用低层高密度的住宅方式, 解决居住问题。

刘东卫:李总虽然是建筑师, 但是从城市、社会的视角, 对保障性住房建设的长远发展提出了建议, 建筑设计虽是短期的, 但应考虑到未来使用的管理和维护。可能当这些保障性住房投入使用后, 政府会面临挑战。

今天还请到国内很知名的两个建材集团的代表, 请两位就与保障性住房工业化最直接关联的部品如何适应未来的设计和建造发表自己的见解。

虽然是保障性住房, 但是卫生间的功能不能缺失, 卫生间不论多大, 都要方便使用。保障性住房应该品质好, 价格还低

蔺志杰:唐山惠达是一家部品企业, 生产卫浴设施。实际上, 刚才我在听各位老师发言的时候也在反思惠达能够为保障性住房做什么, 我的感受是:第一, 虽然是保障性住房, 但是卫生间的功能不能缺失, 卫生间不论多大, 都要方便使用, 应该包括盥洗模块、如厕模块、洗浴模块、家务模块、更衣模块这几部分。第二, 刚才各位老师都谈到经济性, 保障性住房应该品质好, 价格还低。惠达在全国各地已经为十几个保障性住房项目提供部品, 但是我们也看到有些地方用材定价已经低于生产制造成本, 这种情况下可能只能选择不合格的产品。如果现在使用的是不合格产品, 以后还要更换, 实际上就是对社会总成本的浪费, 所以我很赞同各位老师的观点, 应该把部品固定化, 统一供应。

■蔺志杰

唐山惠达陶瓷 (集团) 股份有限公司总裁助理

■陈志宇

北新集团建材股份有限公司市场部经理

用新材料, 比如石膏板建房的话, 我觉得有几个优势可以考虑:第一, 是成本;第二, 是干作业;第三, 同样的建筑面积, 套内的使用面积会比较大;最后, 地震中的伤害性比较小

陈志宇:北新建材集团30年来始终是国内新型材料的先导者和实践者。我们刚开始生产岩棉、石膏板、轻钢龙骨等的时候, 很多其他的建材商评价我们是阳春白雪。实际上经过这几十年的发展, 这些材料已经进入寻常百姓家了, 因为它们的成本在下降, 传统材料的价格反而在上升。我们刚开始生产石膏板的时候, 别说老百姓家里, 一般的公共建筑里也很少使用, 第一个应用这个产品的是长城饭店。但是现在石膏板的价格已经由当时的15块钱1m2下降到7块钱1m2, 而同时红砖价格已经由0.07元/块上升到0.4元/块, 如果我们进行核算, 利用新型材料建墙的成本已经低于传统材料, 所以我们认为保障性住房的建设可以考虑使用新型材料比如石膏板来做墙体。

刘东卫:我提个问题, 现在的住宅内部墙体一般都使用混凝土、砌块砖, 北新建材有没有做过具体的核算, 比如采用轻钢龙骨做内装, 如果隔声性能达标的话, 究竟成本是接近还是略高于传统材料?

陈志宇:应该是比传统材料略低, 因为一层石膏板是7元/m2, 两层是14元/m2, 加上中间的龙骨大概15~20元/m2, 材料费算下来是大约40元/m2。我们建议把它用于保障性住房的分室墙, 因为作为分户墙的话, 住户可能会在心理上觉得板材的安全性没有保障。所以对于在保障性住房中使用新材料, 价格上已经不是障碍了。

刘东卫:那障碍是什么?

陈志宇:我觉得还是人的观念的问题, 而且这几种材料的成本也是近几年才降下来的。因为我们的年生产能力从十年前的2 000万m2上升到10亿m2, 生产成本随之相应降低。所以用新材料, 比如石膏板建房的话, 我觉得有几个优势可以考虑:第一, 是成本;第二, 是干作业;第三, 同样的建筑面积, 套内的使用面积会比较大;最后, 地震中的伤害性比较小。我们曾做过统计, 汶川地震、唐山地震致人死伤的绝大多数都是隔墙坍塌造成的。钢筋混凝土的结构在地震发生时, 即便倾斜、开裂, 因为有钢筋连着, 也不会轻易坍塌。但是砌块建的墙却很容易散落, 给人造成致命的伤害。

如果结构和内装可以分离, 把整体厨房和卫浴标准化、模块化的话, 会实现品质的提高, 如果大量生产一定会降低成本

■靳坤

中国建筑标准设计研究院助理, 工程师

刘东卫:靳女士曾在日本留学, 最近在我们院做一些住宅工业化的攻关课题和前期调研工作。也正在与海尔、博洛尼等厂家在合作, 探索内装修工业化的集成。请她谈谈这方面的一些体会。

靳坤:最近我去海尔、博洛尼了解了一些内装方面, 比如整体厨房、整体卫浴的进展情况, 但我还是不确定在未来保障性住房里面整体厨房、整体卫浴的应用的可能性能有多少。比如像开总刚才提到的, 如果结构和内装可以分离, 把整体厨房和卫浴标准化、模块化的话, 会实现品质的提高, 如果大量生产一定会降低成本。而且将来还有一个更替的可能性。

我们设计住宅不要仅考虑现在住, 还要考虑到20年、30年以后甚至50年之后的状况。因为保障性住房是由政府主导, 经济性是很重要的因素。即便现在有很多部品保证能使用15年、20年甚至30年, 之后如果不能更替或更替很麻烦的话, 对于政府的投资来说也是很大的浪费。如果能做到可更替, 比方说结构和内装分离干湿工法等, 在经济上就能节约一点资源, 也利于后期的维护。3 600万套这么巨大的数字, 我们不希望10年、20年以后就不能用了, 那将是太大的浪费。

5年以后等咱们技术真正成熟了, 再大量实施的话, 这3 600万套也来不及用了。所以更加适宜、经济的合理的技术是咱们国家当前大量建设急需的

■刘东卫

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师

刘东卫:今天各位专家结合“保障性住房的工业化设计和建造”主题发言的观点都非常鲜明且极具建设性, 发言的观点大致可以归纳为四个方面。

一是保障性住房的工业化设计和建造方式, 既适应当前公共租赁住房大量建造要求, 也可满足国家长远的可持续居住建设课题。各位不仅从技术本身进行思考, 更结合国家公共性政策, 围绕保障性住房可持续建设的设计和建造方法和思想提出很多具有启示性的观点。比如目前短时期内的大量建设, 任务虽然急迫, 但更要关注长久的居住品质, 以设计之初就应对维护、管理、运营方面有统筹考虑。

二是保障性住房的工业化设计和建造方式, 要求更新设计观念和方法的问题、并可从根本上解决综合质量的问题。就目前很多方的制约, 尤其是现有的住宅规范, 提出了合理的改进建议。通过一些设计方法或者标准化、系列化的设计推进保障性住房的建设。通过保障性住房工业化设计与建造技术, 不仅能够提高效率降低成本, 并最终保证住房质量和品质。

三是保障性住房的工业化设计和建造方式, 要求解决设计中技术应用问题。面对如此急迫又大量的建设, 设计师也有义务去思考并推进工业化的建造和实施的技术研究与应用。比如刚才提到套型内轻钢龙骨体系的轻质隔墙, 虽然看起来是简单的是否选用轻钢龙骨体系石膏板的问题, 但是它的工业化设计和建造意义来讲是非同一般。比如日本的公共住宅里的小户型的隔墙一定都是轻质的, 既有利于施工的干式作业、也可方便今后的居住适应性。我们国家现在普遍由农民工湿式作业的施工, 如以混凝土墙既会出现施工麻烦, 往往也会在公共租赁住房装修的精度等方面出现问题, 所以从设计的角度必须基于现实经济和技术来关注实施和建造环节。刚才万总提到的沈阳项目, 作为这么大规模的尝试, 在实施PC的时候确实遇到很多挑战。比如, 现在全国的保障性住房都在大量攻关PC结构技术体系, 让人觉得所有保障性住房将来就会全用PC来建造。同时都在大谈所谓“PC率”, 但国内当前PC结构体系技术的难度和应用成熟度许多方面有待研究, 包括设计、实施、安装等方面的问题还是值得我们去思考的。以日本公共住房的PC技术为例, 由于成本与施工等原因, 很大程度上“半PC技术”、混合工法技术和传统改良工业化工法是采用的主流, 这是非常值得我们思考的。所以攻关更加适宜、经济、合理的保障性住房的工业化设计和建造技术是国家当前大量建设急需的。

四是保障性住房的工业化设计和建造方式的进程中的推进问题。大家都非常认同保障性住房非常适于工业化设计、建设实施, 但如何实施, 瓶颈究竟在哪?需要我们群策群力, 迅速找出契合实际的有效途径和技术实施办法。最后, 请开总和刘处为今天的主题研讨做一个总结性归纳。

现在迫切需要考虑3 600万套的保障性住房如何在3年时间里高质量地完成, 必须采用工业化、产业化的方式, 而且也不可能等到研究好了、准备好了再去做, 所以我们大家需要想方案

■开彦

北京梁开建筑设计事务所董事长

开彦:第一, 3 600万套保障性住房的建设量非常大, 时间也很紧迫, 技术难度很大, 因为套型面积小。我们目前的设计和建造状况是底子不足、质量不高, 存在很多问题, 所以导致有人把保障性住房叫作“垃圾房”。我们今天的命题是如何加快速度、保质保量地完成保障性住房的建设。在座有2/3的人都承担了相关的设计任务, 也提了一些很好的办法。比如曹院长建议的把套型简化、标准化, 把某些局部定制化、定型化。刚才郭老师回顾了我们国家七、八十年代住宅工业化的发展, 实际上刚才大家提到的很多方法都是我们曾经实践过的, 我认为今天再重复这个过程没有必要, 而是必须利用我们现在的技术, 发挥我们的能力, 结合当前的需要去创新。就像刘东卫说的, 如果单纯走PC化道路一定把我们带到死路上去。其实我不反对PC, 但是大量推行PC肯定会带来很多麻烦, 因为它部件大, 需要工厂去加工, 而且必须是大工厂, 需要很多投入, 而且这种投入来源于民间。现在有没有这么做的呢?没有!现在再做等于是在走回头路。我比较赞同在一栋楼里的某些部位做PC, 做20%、30%或50%, 其他地方用其他手段来做, 我觉得方向可以探讨, 不要纯粹去做PC。哈尔滨、南通、合肥等很多城市都投入很多去做PC工程, 但这都是我们过去的事情了。现在迫切需要考虑3 600万套的保障性住房如何在3年时间里高质量地完成, 必须采用工业化、产业化的方式, 而且也不可能等到研究好了、准备好了再去做, 所以我们大家需要想方案。

第二, 我认为要明确我们国家产业化的路该怎么走。刘处长提出来的基于日本KSI体系发展而来的中国的CSI体系该怎么去做, 我觉得思想一定要明确, 这是长远产业化的问题。CSI是支撑体和内装体相结合的一套体系, 这不是中国人发明的, 是美国人发明的, 日本用得很好。我们国家要如何使用CSI体系是产业化之路发展的前提条件。我们要明确我们国家的产业化之路就是这个方向, 要尽力开始去做, 在我们的行动当中、设计当中去体现。今天来了两家部品单位的代表, 与部品单位的合作是我们走产业化之路的基础。日本首先是从部品开始, 利用一套一套体系慢慢发展起来的, 一个建筑体系加上部品就成功了, 中国现在缺少清晰的发展条理。尽管这样, 国内有海尔在做整体厨房、整体卫浴, 还有远大几年前就开始做类似日本的定制化、成品化的产品, 但是它们都走得很艰难。这条路不是不好, 而是国内整体环境没有形成, 其他环节和它配合不上, 产业链就没有形成。

所以针对3 600万套保障性住房的建设任务, 我提出这几个问题请大家思考:

标准设计怎么做?

定型、定制化怎么做?由谁来做?

保障性住房的建设用的是纳税人的钱, 所以我们不可能用他们的钱去做太花哨的东西, 所以我个人认为还应该是标准化基础上的多样化

■刘美霞

住建部住宅产业化促进中心产业发展处处长

刘美霞:日本之所以产业化做得这么好, 除了建设省和通产省当时的支持以外, 它的公团也起到了非常好的产业化研发、投资、示范、引领和推广的作用。公团的住宅通常有足够的建设量, 所以它们有一个特别典型的图, 把整个住宅分成很多的部块、部件, 然后分配给厂家去生产, 只一个公团住宅就足以支撑这些厂家发展, 之后是民间的跟进。咱们国家特别缺少这个, 这也就是为什么我们国家产业化推行起来特别难。公团是直属建设省的特殊行政法人, 现在虽然名字改了, 但是它还有很多住宅在不断进行改造、研发、实验等, 我个人觉得这是日本发展住宅产业化很好的经验。而且公团住宅的建设水准高于当时的民间住宅, 因此有很好的示范作用, 民间住宅纷纷效仿。

刘东卫:这些技术刚开发出来的时候民间也不用, 后来效果很好, 民间就全部都跟进, 在公团的技术基础上再去衍生, 所以相当于日本所有的住宅技术全是基于公团住宅发展而来的。

刘美霞:但是咱们国家现在有各种各样的约束。

第二个方面, 我在想咱们的标准化重点在于保障品质。刚才郭老师、开老师都已经说了, 咱们国家实际上是要实现标准化基础上的工业化。但是对保障性住房来说, 我个人认为可能更多的要强调标准化。因为保障性住房的建设用的是纳税人的钱, 所以我们不可能用他们的钱去做太花哨的东西, 所以我个人认为还应该是标准化基础上的多样化。再一个, 因为3 600万套保障性安居工程的建设很急迫, 所以从我所处的工作的位置我也一直在思考。我们没有公团, 也没有人拨给我们钱, 用刘部长的话说, 是“没有枪没有炮, 只有冲锋号”。所以十余年以来, 我们在说产业化、喊产业化、鼓励地方做产业化, 但是地方不做, 我们也没有资金去鼓励人家做。虽然说有这方面的困难, 但是我们一直坚持不懈地鼓励地方做产业化, 好在现在基本的一个体系建立起来了, 已经有一个基础了。

刘东卫:我们作为研究单位协助刘处长所在的住宅产业化促进中心做过一些工作, 所以我特别理解她。咱们国家说保障性住房是政府主导, 但具体实施当中政府是主导不了的。在日本, 有公团, 公团里负责设计、研发、建设的人实际上全部相当于我们国家的公务员。咱们国家的主导是控制建设量, 用政府的手段将它分配给开发商, 在开发商实施过程中政府就很难主导了, 虽然可以控制设计, 但其他方面政府就控制不了, 又怎么应用这些部品和技术?

保障性住房设计 篇10

参赛设计方案要符合国家、省各项强制性标准和规范的规定,配套设施和设备要满足安全、卫生、采光、通风、美观、节能省地环保等基本需要,切实解决多层、小高层或高层保障性住房在有限套型建筑面积内的合理配置问题。参赛方案为建筑面积不超过50m2的廉租住房、不超过60m2的公共租赁住房和中小户型棚户区改造安置房等。

吉林建筑工程学院积极参与,分别获得省级一、二等奖和市级一、二、三等奖,获奖方案被选送参加建设部主办的保障性住房设计竞赛。通过竞赛,笔者对保障性住房设计有了一些心得体会,撰此文与同行交流,借以抛砖引玉。

一、保障性住房的定义

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,是我国城镇住宅建设中较为特殊的一种住宅类型,通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成(1)。

二、我国住宅建设现状分析

我国城市建设正处于高速发展时期,但住宅领域仍存在很多不容忽视的问题。住宅建设处于粗放型阶段,住宅设施设备的标准化程度普遍较低,加之短时间内大量的开发建设使得套型设计的精细化无从顾及,导致户型设计不够人性化。例如,单元设计形式单一,灵活性差,楼梯间尺寸推敲不够深入,公摊面积没有做到最经济合理,室内各功能空间仅仅满足基本使用,没有深入生活的点滴细节进行更人性化的设计,使大量套型空间存在功能不合理、舒适性较差的情况。

三、获奖方案简介

获奖方案为一梯四户,外轮廓整齐简洁,结构体系明确,各空间序列安排合理,公共空间与私密空间的关系处理得当,着力提倡住宅精细化、人性化设计。

1. 住宅的精细化与人性化设计

在有限的套型面积中设计出好的方案,不仅是对建筑师的专业能力和素养的考验,更多的是其社会责任感的体现。在方案设计过程中我们将自己带入户型中,体会到各类人群的需求,秉持精细化、人性化的设计理念,着力提高居住品质。

在室内空间的设计中,尽量将入户空间形成独立玄关,实在难以实现的也要保持一面墙的完整性,留有足够的空间放置鞋柜、置物柜。确保客厅方正宽敞,通风采光良好,厨房均考虑到冰箱摆放位置,全部做到餐厨分开且相邻,流线清晰并减少交通面积。卫生间内坐便器、洗手盆、淋浴、浴缸各件器具位置合理、功能完善,门扇朝向尽量避开主要功能房间。方案特别重视储物空间的设置,以单独储物间、阳台、走道中的衣柜等形式满足住户储物收纳、穿衣戴帽、洗衣晾晒等日常生活需求和就近储藏、使用的原则。

在单元设计中我们针对中低收入家庭结构采用了两种户型,在一梯四户的单元中,无论三口之家还是两口之家都有适合的户型,并且考虑到新成员或来客的需求,可随时增设一室或多功能房。

在楼梯间的设计中,分户门都避开直接朝向楼梯,保证一定的私密性;电梯的设置也充分考虑到对住户的噪声干扰,均不邻近主要功能房间;管道井的位置方便日常设备检修,且对户型内部空间的完整性影响较小;电梯和楼梯在满足规范的前提下做到最经济,即严格控制楼梯间面积,以此减少公摊面积,提高住户的使用面积。

2. 方案一

(1)基本平面图

a户型:客厅窗扇的设计巧妙地解决了小户型中客厅的采光和通风问题。主卧尺度合理,方正宽敞,阳台的设计使室内采光充分,可作洗衣、晾晒、熨烫、收纳使用,功能强大。

b户型:玄关处精细地考虑到入户换鞋这一生活中的基本习惯,再加上穿衣戴帽以及放置拎包、钥匙、雨伞等行为,衣柜和鞋柜的设置显得尤为重要,设计充分利用过道空间将两者自成一区,方便住户进出,并形成过渡空间,有利于增强住宅内部空间的层次感,提升室内品质。在主卧的设计中我们将功能扩大,不单纯满足住户休息,也留有工作休闲的空间。餐厅、厨房、阳台三室相邻,不仅管线排布合理,也可人性化地根据住户的实际需求将厨房扩大,或将餐厅扩大,方便日常生活(图1)。

(2)可调整型平面图

a户型:由原来的两室两厅分隔成三室一厅,这样新增家庭成员或来访客人也能有相对私密的休息空间。

b户型:由原来的一室一厅分隔出一个小型多功能房,客人到访或主人需要较隐蔽的私密空间时都可以有效利用(图2)。

(3)总结

这是我们较满意也是考虑较全面的一个方案,它具备了使用功能的多样性,设计本着精细化和人性化的原则努力从“小”处着手,充分做到“小”有可为。

但是任何设计都有欠缺和让人遗憾的部分。我们查阅了大量的相关资料,深深地感觉到东北保障性住房设计水平与全国大城市之间的差距,也意识到中国在保障性住房整体设计规划中与世界发达国家之间的差距,于是我们不满足于以上这种只针对户型本身合理和舒适性的探索,希望通过理论研究和创新意识在户型设计中有新的突破。

近年来,建筑运行能耗的不断提高,对我国能源供应和环境保护造成了巨大压力。于是保障性住房的设计不能仅仅满足于户型和平面布局合理,还应该将节能环保考虑其中。

3. 方案二

(1)基本平面图

套型平面布局紧凑,利用率高,图3针对不同的功能空间做了详细的介绍和说明。

(2)可能性方案拓展

户型的可能性方案拓展图(图4)中我们可以清晰地看到基本型是小高层的中间单元,通过设计师合理地分割重组,从基本户型拓展出适用于多层和高层住宅的可调整方案,又在中间户型的基础上考虑到山墙户型的设计,并以此发展出两个可改方案。如此着力探讨功能空间的灵活多变,就是为了尽可能满足不同人群的需要,充分调动空间的“积极性”,提高居住环境的舒适度(图5~图10)。

(3)方案二设计特点与相关技术的应用

入户方式不同于传统设计手法,一层是从电梯旁的入户花园入户,不仅具有一定的创新性,更适合身材高大的北方人,住户不必从低矮狭窄的楼梯间下进入,让人心情开阔并提高了舒适度。

电梯与住户彻底分离,可降低运行声音对住户的干扰。最重要的是电梯两侧设有入户花园,美化了楼梯间的形象,两个窗扇使楼梯间侧采光更加充分。花园层顶设置反光板,可将不同高度角的太阳光线折射到入户花园内,满足植物自然生长需求,并且通过上下通井形成烟囱效应,创造性地解决了一梯四户通风方面的弊端,为中间两户提供自然通风,减少空调使用,充分体现了环保、节能方面的优势(图11~图13)。

四、经验总结与展望

通过保障性住房设计竞赛,我们可以总结出以下几点经验:

第一,保障房设计要兼顾经济性和适用性,不能一味地降低标准,要考虑未来可持续发展,考虑中低收入家庭居住的适用性、功能性;

第二,要重视精细化设计,提高居住品质,通过户型空间的变化与实用功能的转换,提高户型可改造性和未来可持续性;

第三,尽快在全国推广优秀设计方案,各地水平参差不齐,我们的方案也存在很多问题,希望通过区域性的交流,因地制宜,把先进规划设计方案推广开来;

第四,要在保障性住房中积极推广全装修、成品住宅,避免二次浪费;

第五,勇于创新,大胆实践,积极应用各领域的科技成果,将保障性住房的规划与设计推上一个新的台阶。

中国作为发展中的大国,保障性住房未来的路很长,还有许许多多亟待解决问题,建筑师要始终肩负起社会使命。正如凯鲁亚克所说:“让我们背起行囊激动地上路,探求不可预知的旅途,只为寻找,不畏辛劳,只因,我们在路上。”

摘要：本文在回顾笔者参与保障性住房设计竞赛获奖作品的基础上,分析获奖方案精细化、人性化的设计理念,简要介绍户型的可能性拓展方案和相关技术的应用。

关键词：保障性住房,精细化,人性化

参考文献