土地使用税

土地使用税（精选十篇）

土地使用税 篇1

(一)土地使用税的概念。土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。

(二)土地使用税的纳税人。土地使用税一般由土地使用权拥有者缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的,由实际使用者纳税;土地使用权共有的由共有各方分别纳税。

(三)土地使用税的征税对象。土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。

(四)土地使用税的纳税地点。按照规定,纳税人一般应当向土地所在地主管税务机关缴纳土地使用税。纳税人使用的土地属于不同的省、自治区、直辖市管辖范围的,应当分别向土地所在地的主管税务机关纳税。在同一省、自治区、直辖市管辖范围内,纳税人跨区使用土地的,由省、自治区、直辖市地方税务局确定纳税地点。

(五)土地使用税的纳税期限。土地使用税按年计算,分期缴纳,具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(六)土地使用税的税率。土地使用税采用固定税额,每平方米年税额为:大城市1.5元至30元,中等城市1.2元至24元,小城市0.9元至18元,县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。各省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内根据市政建设、经济繁荣程度等条件,确定所辖各地区的适用税额幅度;各市、县人民政府根据实际情况将本地区划分为若干等级,在省、自治区、直辖市人民政府规定的幅度内,制定相应的适用税额标准报经省级人民政府批准后执行。经省级人民政府批准,经济落后地区的适用标准可以适当降低,但是降低幅度不得超过法定最低税额标准的30%;经济发达地区的适用税标准可以适当提高,但须报经财政部批准。

(七)土地使用税的计税依据和应纳税额的计算方法。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,按照规定的适用税额标准计算应纳税额。其计算公式为:

年应纳税额=实际占用的土地面积×单位适用税额

月应纳税额=年应纳税额÷12

二、土地使用税税收优惠

土地使用税的税收优惠主要是减免税。

(一)机关、团体和军队免税优惠。按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《土地使用税暂行条例》)和《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》[1988]国税地字第015号文件的规定,国家机关、人民团体、军队自用的土地,免征土地使用税。这里所说的“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业经费的各种社会团体。这里所说的“自用的土地”是指这些单位本身的办公用地和公务用地。国家机关、人民团体、军队的生产经营用地和其他用地不属于免税范围,应当按规定缴纳土地使用税。

(二)事业单位免税优惠。按照《土地使用税暂行条例》和[1988]国税地字第015号文件的规定,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地,免征土地使用税。这里所说的“由国家财政部门拨付事业经费的单位”是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位,不包括自收自支、自负盈亏的事业单位。这里所说的“自用的土地”是指这些事业单位本身的业务用地。企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确分开的,可比照由财政部门拨付经费的事业单位自用的土地,免征土地使用税。

按照国税函发[1996]656号文件和国税发[1999]115号文件,为支持地质勘查管理体制改革,地质勘查单位由事业单位转为企业后的3年内(自2000年1月1日起至2002年12月31日止),对于地质勘查单位自用的土地,继续免征土地使用税;但是地质勘查单位非自用的土地,应当征收土地使用税。

另外,按照财税字[1999]264号文件规定,对血站(指由国务院或省级人民政府卫生行政部门批准的,从事采集、提供临床用血,不以营利为目的的公益性组织)自用的土地,免征土地使用税。

事业单位除本身的业务用地外的其他用地,不属于免税范围,应当按规定缴纳土地使用税。

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹免税优惠。按照《土地使用税暂行条例》和[1988]国税地字第015号文件的规定,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地,免征土地使用税。其中,“宗教寺庙”包括寺、庙、宫、观、教堂等各种宗教活动场所,“宗教寺庙的自用的土地”是指举行宗教仪式等使用土地和寺庙内宗教人员的生活用地:“公园、名胜古迹自用的土地”是指供公众参观游览的用地及其管理单位的办公用地。但是宗教寺庙、公园、名胜古迹内附设的各类营业单位使用的土地,不属于免税范围,应当照章纳税。

(四)公共用地免税优惠。按照《土地使用税暂行条例》和[1988]国税地字第015号文件的规定,市政街道、广场、绿化地带等公共用地,免征土地使用税。但是免税仅限于社会性公共用地,非社会性公共用地,如企业内的广场、道路、绿化等占用的土地,不属于免税的范围,应当照章纳税。

(五)农业生产用地免税优惠。按照《土地使用税暂行条例》和[1988]国税地字第015号文件的规定,直接用于农业、林业、牧业、渔业的生产用地,免征土地使用税。这里所说的“直接用于农业、林业、牧业、渔业的生产用地”是指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地,不包括农副产品加工厂占地和从事农业、林业、牧业、渔业的生产单位的生活、办公用地,水利设施及其护管用地。

另外,按照规定,对林区的有林地、运材道、防火道、防火设施用地,免征土地使用税。林业系统的森林公园、自然保护区,可比照公园免征城镇十地使用税。

(六)整治和改造的土地免税优惠。按照《土地使用税暂行条例》和[1988]国税地字第015号文件的规定,经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地,从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出员的证明文件为依据确定;具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。

(七)能源、交通、水利用地免税优惠。按照《土地使用税暂行条例》的规定,对由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地,免征土地使用税。这方面的免税政策主要包括:

1.电力行业用地免税优惠。按照现行规定,对火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油(气)管、铁路专用线、水源用地,免征土地使用税;对水电站除发电厂房用地(包括坝内、坝外式厂房),生产(指进行工业、副业等生产经营活动的用地)、办公、生活用地外的其他用地,免征土地使用税;对供电部门的输电线路用地,变电站用地,免征土地使用税;热电厂的供热管道用地,免征土地使用税。

电力项目建设期间,纳税有困难的,可由省、自治区、直辖市税务局审核后,报国家税务总局批准减免土地使用税。[1989]国税地字第013号文件国家税务总局关于电力行业征免土地使用税问题的规定、[1989]国税地字第044号文件国家税务局对<关于请求再次明确电力行业土地使用税征免范围问题的函>的复函

2.中国石油天然气总公司所属单位用地免税优惠。按照[1989]国税地字第088号文件规定,对下列生产建设用地暂免征土地使用税:

(1)石油地质勘探、钻井、并下作业、油田地面工程等施工临时用地;

(2)各种采油(气)井、注水(气)井、水源井用地;

(3)油田内办公、生活区以外的公路、铁路专用线及输油(气、水)管道用地;

(4)石油长输管道用地;

(5)通讯、输变电线路用地。

在城市、县城、建制镇以外工矿区内的下列油气生产、生活用地,也暂免征土地使用税:

(1)与各种采油(气)并相配套的场面设施用地,包括油气采集、计量、接转、储运、装卸、综合处理等各种站的用地;

(2)与注水油(气)井相配套的地面设施用地,包括配水、取水、转水以及供气、配气、压气、气举等各种站的用地;

(3)供(配)电、供徘水、消防、防洪排涝、防风、防沙等设施用地;

(4)职工和家属居住的简易房屋、活动板房、野营房、帐篷等用地。

3.煤炭企业用地免税优惠。按照[1989]国税地字第089号文件规定:

(1)煤炭企业的矸石山、排土场用地,防排水沟用地,矿区办公、生活区以外的公路、铁路专用线及轻便道和输变电线路用地,火炸药库库房外安全区用地,向社会开放的公园及公共绿化带用地,暂免征土地使用税;

(2)煤炭企业的塌陷地、荒山,在未利用之前,暂缓征收土地使用税;

(3)煤炭企业的报废矿井占地,经煤炭企业申请,当地税务机关审核,可以暂缓征收土地使用税,但是利用报废矿井搞工商业生产经营或用于居住的用地应当照章纳税。

4.中国海洋石油总公司及其所属公司用地免税优惠。按照国税油发[1990]003号文件规定,对中国海洋石油总公司及其所属公司的下列用地,免征土地使用税:

(1)导管架、平台组块等海上结构物建造用地;

(2)码头用地;

(3)输油气管线用地;

(4)通讯天线用地;

(5)办公、生活区以外的公路、铁路专用线、机场用地。

(八)水利设施用地免税优惠。按照[1989]国税地字第014号文件规定,对水利设施及其管护用地(如水库库区、大坝、堤防、灌溉、泵站等用地),免征土地使用税;对兼有发电的水利设施用地征免土地使用税,比照上述电力行业征免土地使用税的有关规定。

(九)交通行业部分用地免税优惠。按照现行税法规定,对交通行业的部分用地,免征土地使用税。这方面的免税政策主要包括:

1.民航机场用地免税优惠。按照[1989]国税地字第032号文件规定,机场飞行区(包括跑道、滑行道、停机坪、安全带、夜航灯光区)用地,场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地,免征土地使用税;机场道路,区分场内、场外道路,场外道路用地免征土地使用税,场内道路用地按规定征收土地使用税。

2.交通部门港口用地免税优惠。按照[1989]国税地字第123号文件规定,对港口的码头(即泊位,包括岸边码头、伸入水中的浮码头、堤岸、堤坝、栈桥等)用地,免征土地使用税;对港口的露天堆货场用地,应按规定纳税,企业纳税有困难的,可由省、自治区、直辖市税务机关根据其实际情况,给予定期减征或者免征土地使用税优惠。

(十)矿山企业用地免税优惠。按照[1989]国税地字第122号文件规定,对矿山企业(包括黑色冶金矿和有色金属矿及除煤矿以外的其他非金属矿)的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区、采区运矿及运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地,免征土地使用税;对矿山企业采掘地下矿造成的塌陷地以及荒山占地,在未利用以前,暂免征土地使用税。

(十一)盐场、盐矿用地免税优惠。按照[1989]国税地字第141号文件规定,对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地,暂免征收土地使用税;对盐场、盐矿的其他用地,由省、自治区、直辖市税务局根据实际情况,确定征收土地使用税或给予定期减征、免征的照顾。

(十二)建材企业用地免税优惠。按照国税函发[1990]853号文件规定,对石灰厂、水泥厂、大理石厂、沙石厂等建材企业的采石场、排土场用地,炸药库的安全区用地以及采区运岩公路,可以免征土地使用税,其他用地应当照章纳税。

(十三)高校经济实体免税优惠。按照财税字[2000]025号文件规定,对于从原高校后勤部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体,在2002年底前,免征土地使用税。

土地储备机构是否应缴纳土地使用税 篇2

摘要：土地储备业务在我国属于新兴业务，从事土地储备的储备机构存在的时间并不长，法定意义上的土地储备机构是从2007年《土地储备管理办法》下发后才形成的，随着土地储备机构承担的土地储备、出让等活动在社会经济发展中的作用不断扩大，该篇文章从现有的土地使用税政策法规和土地储备机构职能、政府储备用地性质等方面对土地储备机构涉及的土地使用税进行探讨。

关键词：土地储备机构 政府储备用地 土地使用税

根据国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[2007] 277 号），土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为；土地储备机构是市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。那么土地储备机构办公场所等自身使用的土地和通过收储、征地拆迁、吹填造地等方式取得的政府储备用地是否应缴纳土地使用税呢？

一、目前土地储备机构涉及的土地使用税现状

由于《土地储备管理办法》在2007年11月才正式下发，土地储备机构的职能和单位性质是从该办法下发后才正式统一，办法下发之前各地就已经以不同形式开展土地储备业务，土地储备机构组成方式和业务开展方式并不一致：北京市以国土局下属的事业单位——北京市土地整理储备中心开展土地储备业务，上海市以市属国有企业——上海地产（集团）有限公司开展土地储备业务，重庆市以市政府直属的事业单位——重庆市地产集团开展土地储备业务，厦门市、武汉市也是以国土局下属的事业单位开展土地储备业务。由于各地的土地储备机构组成方式和业务开展方式不一，且土地使用税属于地方税种，因此，各地涉及土地使用税的处理方式也不一致：对于以国有企业开展土地储备业务的，国有企业持有的政府储备用地一般依法全额缴交土地使用税；对于以市属或国土局下属事业单位开展土地储备业务的，事业单位持有的政府储备用地一般不缴交土地使用税，或仅对用于临时利用的部分缴交土地使用税。

二、现行土地使用税政策法规对政府储备用地的规定

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中第二条 “在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位„„”，条例中第六条“下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地„„”，以及《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）第九条关于由国家财政部门拨付事业经费的单位的解释“由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位”。因此，对于由财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的土地储备机构，其自身使用的土地可以免缴土地使用税；对于自收自支、自负盈亏的土地储备机构，其自身使用的土地应依法缴纳土地使用税。对于土地储备机构通过收储、征地拆迁、吹填造地等方式取得的政府储备用地是否应缴纳土地使用税呢？根据土地使用税暂行条例第六条规定，土地储备机构储备的政府储备用地并未在免税的范围内，经查财政部和国家税务总局出台的与土地使用税相关的文件，也并未有过对政府储备用地涉及土地使用税的相关规定。

三、从储备机构的职能和储备用地的性质上探讨

从土地储备机构的职能来看，其主要是代政府行使土地收储、储备和出让的职能，在储备过程中虽然将储备用地的红线办至储备机构名下，但储备机构并不具有储备用地的使用权，也不具有储备用地的处置权，政府储备用地进行征地拆迁、“七通一平”等前期开发所需资金通过财政拨款投入，土地出让收入直接缴入财政专户，不通过土地储备机构，也不作为土地储备机构的收入，土地储备机构只是提取一定比例的工作经费，因此，土地储备机构行使的是一种类似代理和中介的职能。

从政府储备用地的性质来看，储备用地在出让前并没有土地用途、容积率等具体的规划指标，储备机构也只办理地块的储备红线，一般不办理土地使用权证。即使为土地储备融资抵押需要办理了土地使用权证，但权证上注明的使用权类型为“政府储备”、批准土地用途为“储备用地”，且在备注事项中注明“该宗土地为政府储备土地，本证书仅限于办理土地抵押登记，不作他用”等字样，因此，政府储备用地在性质上有别于其他通过出让、划拨等方式取得的土地。

从政府储备用地的用途来看，一是通过公开市场或协议方式出让给开发商，作为办公、住宅、商业等非公益性项目的建设用地；二是通过划拨方式作为保障房、行政办公用房等公益性项目的建设用地。因此，政府储备用地不能直接作为建设用地使用，必须通过出让或划拨的取得方式改变使用权类型后才能作为建设用地进行开发建设。

因此，土地储备机构只是政府储备用地的名义持有单位和代管单位，其所有权和使用权实质上均归政府所有，且不能直接对储备用地进行开发建设取得收入。若要缴交土地使用税，其资金来源只能是向财政部门申请，由财政部门拨款后再缴入地方财政金库，过程手续繁琐复杂，且并没有实质意义。由于政府储备用地的所有权、使用权和出让收入均归政府所有，根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号），土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，因此可以参照土地使用税暂行条例中关于“国家机关、人民团体、军队自用的土地”免缴土地使用税的规定，对土地储备机构持有的政府储备用地免缴土地使用税。

四、进行临时利用的储备地涉及的土地使用税

根据《土地储备管理办法》规定，在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。由于土地储备机构不具有储备用地的使用权，土地储备机构对储备地的临时利用取得租金收入是代地方财政收取的收入，需定期汇总上缴财政部门，那对于临时利用取得租金收入的储备地是否应缴交土地使用税呢？

根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）第十五条关于免税单位自用土地的解释 “国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地„„以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税”，参照本条规定的精神，对于临时利用取得租金收入的储备地应缴交土地使用税，同时，还应缴纳营业税、房产税等税费，使土地储备机构进行储备地临时经营承担的税费与其他企业开展的土地房产租赁业务保持一致，防止因政府行为使储备地临时经营成本过低，对市场中的其他企业产生不公平竞争。

五、结论和建议

综上，土地储备机构涉及的土地使用税应分以下几种情况处理：一是对于由财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的土地储备机构，其自身使用的土地可以免缴土地使用税；二是对于自收自支、自负盈亏的土地储备机构，其自身使用的土地应依法缴纳土地使用税；三是对于由土地储备机构持有、没有进行临时利用的政府储备用地可以免缴土地使用税；四是对于由土地储备机构持有、用于临时利用的政府储备用地应依法缴纳土地使用税。同时，建议由税务机关对土地储备机构持有的政府储备用地涉及的土地使用税以法规形式予以明确。

参考文献：

[1]、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）

[2]、《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字第015号）

对房地产企业土地使用税征管的探讨 篇3

1.片面追求绩效考核成绩，易导致登记信息数据紊乱

当前的绩效考核系统要和征收房产税和城镇土地使用税要求同步。然而，房地产企业特殊，由于很多企业在未开发前，可能只有土地没有房产，或者有房产没有土地，但如果只征收了城镇土地使用税或房产税其中之一时，要求补征另外未征的税款。基层分局不得不通过补登信息，征收税款，但这种补征税款的做法，不但错误，而且会导致信息数据录入不准确，在系统中产生垃圾数据。

2.税源不易掌握

房地产企业城镇土地使用税较特殊，会随着销售面积增加而减少，且减少的数据并不是简单计算就能得出。目前，还没有一个有效的方法能够解决房地产企业城镇土地使用税计算复杂的问题。随着管理人员不断换岗，时间推移等工作原因，掌握房地产企业的真实的城镇土地使用税税源难度越来越大。

3.税收计划任务也会增加城镇土地使用税征管难度

为完成税收计划任务，税务局难以做到各税种均衡入库，往往会因组织入库税款需要，留存税款到以后期间缴纳，增加了城镇土地使用税的征管难度。

二、房地产企业土地使用税征管问题产生的原因

大多房地产企业均按选择按年申报房产税、土地使用税，每年定期按时申报纳税。由于房产企业取得土地使用权和预售证时间上的不确定性，可能在申报期前，也可能在申报期后，加出租房产的土地使用税，按年申报，极有可能造成企业多缴或少缴税款。少缴税款相对容易处理，只要在年度终了前补申报即可，但若是因为在申报期后取得预售证而造成的多缴税款，申请退税，就会产生一定的麻烦。因为苏州市局关于房产企业土地使用税征税期限的认定仅是一个口头布置，没有具体文件，且与总局规定不完全一致，基层分局操作起来比较困难。另外，对房产企业房产税的申报，由于涉及到开发产品自用的问题，其自用房产也应按规定根据申报缴纳房产税，或若按年申报，也可能碰到类似的问题。

三、加强房地产企业土地使用税征管的建议

1.优化征管信息系统

开发出简单的计算城镇土地使用税应纳税款的软件，如通过EXCEL表设计数学公式计算等，嵌入到省局征管系统中，通过信息化水平控制房地产企业城镇土地税的征管，从目前来看，是个非常好的办法。另外，由于现行征管系统征收数据未从录入信息数据的提取，其录入数据只起到了一个保存作用，作用有限。如果能改进省局征管信息系统，把征收的税款与系统登记的数据关联，征收税款所用的数据从登记模块中提取，就能大大减少随意录入或错误录入数据情况，最大限度地减少人为因素导致少征税款或不征税款情况发生。

2.加强对税收政策的学习和理解

把握征收原则，本着对“国家税收不漏征也不重征”的原则，结合实际因地制宜，制定一些符合当地实际征管办法来规范房地产开发企业城镇土地使用税的征管。

3.对房地产开发企业的城镇土地使用税应结合销售不动产项目管理软件

详细记录所开发楼盘的占地面积，根据销售情况，逐月递减房地产开发企业所占用的土地面积。

4.及时组织税收管理员每年对房地产开发企业的土地使用税进行清算

不应等到项目竣工验收后与土地增值税清算同时进行。在计税面积确定上应严格按《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。在实际工作中应根据房地产开发企业占用的土地面积减去已售商品房的占地面积为计税依据。

5.加大纳税宣传与执法力度

征管一线人员要以征管工作为主，不断使征管水平提高。加大检查力度，特别是非征管一线部门对房地产企业城镇土地使用税的检查力度，通过多个部门监督，可以有效地减少人为少征税款情况发生。要加大纳税宣传力度，通过各种宣传方式使房地产企业了解城镇土地使用税政策知识，提高纳税申报准确度，形成良好的自主纳税意识。要增加清算力度。房地产企业城镇土地使用税定期入库外，在开发商品销售完毕时时，应结合其税种的清算对城镇土地使用税进行清算，在最后环节把住审核关，确保不少征税款。要扩大土地税的征收范围。城镇土地使用税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区范围内所有的土地。但在征税范围之外，不能征税。然而，实际征收当中，税务机关可能存在扩大征收范围征税或者因座落地相关一条路或一条街，而产生不一样的征税情形。建议把城镇土地使用税修改为土地使用税，扩大征收对象，征收对象为所有行政区域内占用土地的单位和个人。要加大处罚力度。纳税秩序的好坏，同税务机关执法环境的好坏有关。如果税务局执法环境宽松，有法不依，对纳税人迟缴税款不加收滞纳金，对纳税人不缴税款或逃避缴纳税款行为不处罚，自然纳税人不会如实申报税款，不会花成本用在税务方面上。本人认为，若要使纳税人纳税意识提高，税务部门和人员的依法治税力度必须提高，必须做到有法可依、有法必依。不收人情税、关系税，是提高征管效率的有力手段。

浅议房产税和城镇土地使用税 篇4

一、城镇土地使用税

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象, 以实际占用的土地面积为计税标准, 按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。在我国, 单位和个人对占用的土地只有使用权而没有所有权, 所以征收的城镇土地使用税不属于严格意义上的财产税, 只能说是一种准财产税。

国家并不是对所有占用土地的单位和个人都征收土地使用税, 法律法规还规定了相应的减免税政策。下面就城镇土地使用税问题浅谈笔者的一些观点。

1. 公园、名胜古迹中属公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地免征土地使用税。

如果是免费的, 由国家负担其维护保养的, 免征土地使用税应该不会有其他疑义, 但是对于收取门票或参观费, 特别是价款较高的呢?还有不在城市、县城、建制镇和工矿区内的收取高额门票的大型旅游景点及其内部用于经营的场所, 是否也应当适当的征收呢?

2. 税法规定, 凡是缴纳了耕地占用税的, 从批准之日起满1年后征收城镇土地使用税。

对于这点笔者持不同看法, 我国本来就是一个耕地匮乏的国家, 而其本身人口众多, 粮食生产的压力本来就大, 却允许占用耕地建房或从事非农业生产。笔者认为原则上不应当允许占用耕地, 如非国家需要而占地的, 应当收取惩罚性的高额罚款或税收。

3. 铁路相关部门占用的土地。

对于其他的基础产业或国家重点产业, 都是对其直接用于生产经营的场所减免土地使用税, 而铁路系统的中铁快运有限公司等下属企业, 并非直接服务于铁路而是依托铁路而存在, 对这种企业用地应当考虑征收土地使用税。

上文浅议了一些笔者对减免土地使用税的一些看法, 但笔者对开征土地使用税是否合理是有不同看法的。开征土地使用税的目的中有调节土地级差收入, 鼓励平等竞争的原则, 我们应当看到, 不同地区、同一地区的不同地段的土地价格相差有时候是非常巨大的, 也就是地理位置越好的土地就必然要付出更多的土地出让金, 就这一点来说已经达到了调节土地级差收入, 鼓励平等竞争的目的, 在征收一道土地使用税是否直接增大企业成本, 间接降低了竞争了呢?笔者认为土地使用税最大的作用或目的应当是广集财政资金。

二、房产税

房产税是以房屋为征税对象, 以房屋的计税余额或租金收入为计税依据, 向房屋产权所有人征收的一种财产税。

房屋是以土地为依托, 建筑在土地之上的, 土地都不具有所有权, 房屋实际上也不具有完全的所有权, 所以应当是一种准财产税。

从价计征房产税是以房产余值即房产原值一次性减除10%-30%的损耗价值以后的余额为计税依据的。但是为什么不以房产净值来计税呢?房产税计税依据的指导思想被认为计税复杂而且不科学。是否这样在此不加以讨论, 下面我们通过具体计算来看一看如下例子。

例:一栋房屋原值为100万, 可使用20年, 无残值, 折旧按照最低年限20年计提, 减除比例为30%。

第一年按照房产余值计算:100万× (1-30%) ×1.2%=8400元

第一年按照房产净值计算:100万×1.2%=12000元, 相比较企业占便宜了, 第二年也看起来企业便宜了, 一直到第七年企业似乎便宜了, 但是, 如果企业存续20年, 那么这20年按照房产余值计算企业要缴纳房产税100万× (1-30%) ×1.2%×20=168000元, 而按照房产净值计算企业要缴纳房产税 (1+0.95+0.90+…… (数字间差额为0.05) +0.05) ×100万×1.2%=125900元, 这20年相比而言企业要多付出42100元。

由上例可以看出, 企业存续时间不长, 通过房产余值计税企业可以享受一定的优惠, 如企业存续超过一定时间, 通过房产余值计税企业不但享受不到优惠, 反而会加大付出。

三、有关文件条款的讨论

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号第二条规定:“对出租房产, 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的, 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”我们知道, 土地和房屋是不可分割的, 那么关于他们的相关政策应当做到统一协调。土地方面只有无偿使用时由使用人缴纳的规定, 但是房屋却将无偿划分为了两种形式:无租和免租。无租使用时由使用人缴纳, 免租时则由产权所有人缴纳, 要知道, 签订免租合同时一般不会将土地问题反映出来, 一般情况下会默认为无偿使用该房屋占用的土地, 那么土地使用税由使用人缴纳, 而房产税却由产权所有人缴纳, 这就容易造成纳税义务人的混淆, 不利于企业也不利于税收征管。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号第三条规定:“对按照房产原值计税的房产, 无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价, 包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的, 按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”咋一看, 此条款似乎合理, 但分析后发现此条款有许多不合理的地方。一是对于土地来说征收了两道税:土地使用税和房产税, 有重复征税的嫌疑;二是税法规定土地是不能计提折旧的, 而房屋原则上要计提折旧, 既然土地不能计提折旧却要并入可计提折旧的房屋价值缴纳房产税, 明显反映出税收法规前后的矛盾及不协调, 也反映出中国在税收法律法规制定上的严重滞后;三是无论从税收还是中国国情的方面来考虑, 都是鼓励对土地的高利用, 而不是浪费土地或者说是低利用率, 但在本条款的规定中却体现出相反的意愿。如果地价为1, 那么如果建筑面积大于等于0.5的话, 就要缴纳以地价为1计税的房产税, 如果容积率小于0.5, 无论如何要缴纳的房产税都会小于以地价为1计税的房产税, 容积率越小, 所需缴纳的房产税就越少, 也就是说土地的利用率越小税收负担就越低。

土地使用税缴纳时间 篇5

同样，根据财税()56号文件规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税。

在相关的各地税务规定中，大部分税务机关是以交付使用月为开发商纳税的截止时间，但也有部分省市规定以取得权证时间为截止时间(如天津市)，这无形中增加了开发企业的税收负担。(个人居住的房屋或院落是免征房产税和土地使用税的，免征房产税的前提是该房屋未作为经营使用。)

而最直接的法规规定土地使用税纳税主体及时间，就是《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[]645号)土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。该文件明确规定了土地使用者和对方当事人的缴纳税种：土地使用者转让土地(不管你是否取得了使用权属证书)的，缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税;对方当事人(接受土地方即新的土地使用者)，则应缴纳土地使用税、契税、印花税。

土地使用税政策减免

城镇土地使用税减免政策条例第六条规定：下列土地免缴城镇土地使用税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的土地;

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

四、市政街道、广场、绿化地带等公共用地;

五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;(注：不包括农副产品加工场地和生活、办公用地)

六、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至;

是“土地入股”还是“土地出租” 篇6

2008年9月，J公司与重庆市永川区大安镇T村民小组签订集体土地入股协议，租用集体土地170余亩用于修建轧钢厂。2008年12月，J公司开始动工建设，修建了围墙、堡坎及地下基础。2009年9月，永川区国土资源和房屋管理局对J公司违法占地80亩的行为作出行政处罚，责令停止违法行为，恢复土地原状，并处罚款53万元。但该公司未停止施工，继续占地建设。2009年12月，重庆市国土资源和房屋管理局对该公司续建违法占地57亩行为作出行政处罚，责令停止违法行为，恢复土地原状，并处罚款76万元。截至2009年12月，J公司共占地137亩，其中基本农田94亩，不符合土地利用总体规划。目前，罚款已缴纳，土地已复耕。对永川区大安镇政府及有关部门监管不力问题，永川区纪检监察部门已分别给予相关责任人员党纪、政纪处分。

评析

本案案情并不复杂，对事、对人的处理力度很大，能够起到警示和教育作用。但美中不足的是，本案对违法主体的认定不清楚、处理不适当。

关键1：村民小组的行为是出租集体土地，还是以集体土地入股？

本案涉嫌三个违法主体，一是J公司，二是T村民小组，三是轧钢厂。判断哪个主体违反了土地管理法律法规，需要从其行为入手。本案的关键是如何认定T村民小组的行为？从案情表述看，T村民小组有两个行为，出租集体土地和以集体土地入股。以集体土地入股和出租集体土地是两种不同的行为，引起的法律后果也不同。根据《土地管理法》的有关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是农村集体经济组织可以土地使用权入股与其他单位共同举办企业。

如果认定T村民小组的行为是出租集体土地，那么，根据《土地管理法》的相关规定，出租土地的一方构成非法转让土地，T村民小组成为非法转让土地的主体；通常情况下，承租土地的一方构成非法占地，J公司成为非法占地的主体；但是，尚需进一步调查，违法占地主体究竟是J公司还是轧钢厂。

如果认定T村民小组的行为是以集体土地入股，还需要进一步调查一些事实，才能确定违法主体。根据《土地管理法》第六十条的规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，要办理农用地转用审批手续。如果违反上述规定，则构成非法占地，J公司和T村民小组作为共同出资方，成为非法占地的共同主体。

关键2：违法占地的主体是发起人，还是新成立的公司？

非法占地主体究竟是J公司和T村民小组这个共同主体还是轧钢厂？需要进一步调查的事实是，轧钢厂是否为独立法人以及谁实施占地行为？如果轧钢厂在2008年12月动工建设之前，经工商登记成为独立法人，且占地是以轧钢厂名义实施的，例如轧钢厂以自己的名义与施工单位签订施工合同、支付工程价款等，那么本案的违法主体应该是轧钢厂。如果轧钢厂未经工商登记为独立法人，或者虽经工商登记，但登记时间是在动工之后，或者未以轧钢厂的名义实施占地行为，那么轧钢厂不应成为违法主体。

关键3：须进一步调查是否涉嫌犯罪。

即使如本案认定J公司为违法主体，对其作出的处理也不适当。本案定性为违法占地，对J公司的处罚为责令停止违法行为，恢复土地原状，并处罚款。但是，根据《土地管理法》第七十六条规定，对非法占地的处罚应该是，责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本案，J公司非法占地137亩，其中基本农田94亩，不符合土地利用总体规划。对这一表述，有两种理解：一是占用的137亩土地都不符合土地利用总体规划；二是仅基本农田94亩不符合土地利用总体规划。我们暂且认为是第一种理解。从案情看，修建了围墙、堡坎及地下基础等构筑物，根据《土地管理法》第七十六的规定，对于不符合规划的，还要作出责令限期拆除的行政处罚决定，本案遗漏了这一处理。从《土地管理法》第七十六的规定看，限期拆除是一种行政处罚，恢复土地原状只是限期拆除的结果和要求，不能单独作为一种处罚。“恢复土地原状”的表述在《土地管理法》中仅出现过两次，一是七十三条，一是七十六条，而且都是和责令限期拆除连在一起的。如果将其理解为一种处罚，那么就不会有《土地管理法》第八十三条的规定，该条仅是针对责令限期拆除这种行政处罚决定而不是针对恢复土地原状作出的要求。

另外，本案占用基本农田94亩，且情节恶劣，违法主体拒不执行永川区局作出的处罚决定，继续实施占地行为，因此应从重处罚。根据有关规定，如果造成基本农田5亩以上种植条件严重毁坏的，还应该追究刑事责任。本案，应对是否涉嫌构成犯罪作进一步调查并在案情中有所交待。

（资料来源：国土资源网；作者单位：国土资源部执法监察局）

回音壁

回顾：2011年第7期《国土资源导刊》第49页的咨询台中“我朋友转让自己的铝粘土矿，现在被检察院说是非法倒卖国家资源，请问合理不合理？有合同，证照齐全的，矿区也不属于不能开采的区域。请问，这触犯了哪条法律？”

答：你朋友办的是证照齐全的合法的铝粘土采矿权，按照《矿产资源法》第六条第（二）项的规定，经依法批准可以将采矿权转让给他人采矿。但得根据相关法律法规办理采矿权转让手续。采矿权转让是一种要式法律行为，《探矿权采矿权转让管理办法》第六条、第八条、第十条对其做了具体规定。在其投入生产采矿满1年后，再按照《办法》的上述规定，报请采矿权转让审批管理机关审查批准，办理采矿权变更登记手续，并按国家规定缴纳有关费用，受让方领取采矿许可证成为采矿权人。至此，采矿权转让实现，原采矿许可证废止，受让方凭变更后的采矿许可证依法进行采矿活动，其合法权益受法律保护。若是未经采矿权转让审批管理机关批准，仅凭一纸合同，就私自转让了其铝粘土矿采矿权，那么就构成了非法转让采矿权行为。

（湖南省武冈市国土资源局，周维标）

咨询台

问：本人现有三层楼住房，为划拨地，共有270平方米，有房产证（红色），土地使用证，现准备卖给我的朋友，请问是否能过户？（湖南省郴州市黄国武）

浅谈土地使用税计算机审计方法 篇7

1 审计准备

某地方地税征管信息系统是其全省统一的征管软件, 共包含登记管理、核定管理、申报征收、票证管理、发票管理、稽查管理、行政执法、会统管理、质量管理、税源管理、综合查询、辅助决策、系统维护、编码管理等15个模块, 后台数据库是Sybase, 工作中所有的数据统一存放在市级地税部门。在下达审计通知书后, 采集了地税部门2010—2011两年的后台数据, 格式为文本格式。利用SQL2008把采集的数据进行整理, 删除不需要的垃圾数据, 把字段名翻译成汉字, 以利于以后的分析, 然后把采集的数据导入到AO中。同时从国土资源管理局采集《2010-2011年度国有土地使用权招拍挂出让表》经分析整理后导入AO中。将招拍挂出让表和土地使用税收缴入库情况表导入AO 2011, 可对土地使用权审批管理和土地使用税征收进行计算机审计, 通过联合查询能有效揭露出税收征管和使用权审批不衔接的漏洞。

2 审计思路

依据我们对地税、工商、国土资源、房产等单位的调查, 确定对城镇土地使用税的计税面积管理、减免税管理、税源管理等方面的征管情况作为审计重点, 围绕审计重点编辑SQL语句, 查找土地使用税漏征漏管企业。具体如下: (1) 将土地基本登记信息与纳税户近两年工商登记信息通过企业名称关联, 查找正常营业未税务登记的企业名单, 生成未税务登记企业疑点表; (2) 将土地基本登记信息与税务登记表通过微机编号联合生成土地使用税登记表, 然后利用生成的土地使用税登记表与纳税表通过微机编号关联, 查找已经税务登记而未纳税申报的企业, 生成未纳税申报企业疑点表; (3) 将招拍挂土地登记表与纳税开票表通过微机编号关联, 查找招拍挂土地使用者未纳税企业名单, 生成未纳税企业疑点表; (4) 通过纳税开票表查找年纳税超过百万但是土地使用税不配比的企业名单, 生成土地使用税不配比企业疑点表; (5) 通过税收减免表查找土地使用税减免企业名单, 生成土地使用税违规减免疑点表。然后对照审计疑点, 延伸相关纳税企业, 沟通协调地税部门相应征管部门, 根据地税部门反馈, 剖析产生问题的原因, 得出审计结论。

3 审计步骤

3.1 查找未税务登记土地使用税企业

利用AO 2011的查询功能查找在工商部门2010—2011年已登记且正常营业应纳土地使用税的企业信息, 然后通过微机代码关联税务登记表查找未税务登记企业, 生成未税务登记土地使用税企业疑点, 然后再依据审查的名单具体调查核实。SQL语句如下:

Select*into中间表1 From土地基本情况表WHERE企业名称in (Select企业名称From工商登记表)

Select微机编码, 土地名称, 坐落地址, 土地使用证号码, 土地等级, 实际占用面积, 应税土地面积, 年应缴土地使用税From税务登记表WHERE微机编码not in (Select微机编码From中间表1) 。

3.2 查找未纳税申报企业

利用AO 2011的查询功能查找在2010—2011年已税务登记, 但是未纳税申报的企业信息, 生成未纳税申报企业疑点, 然后再依据审查的名单具体调查核实。SQL语句如下:

Select微机编码, 土地名称, 坐落地址, 土地使用证号码, 土地等级, 实际占用面积, 应税土地面积, 年应缴土地使用税From税务登记表WHERE微机编码not in (Select微机编码From纳税申报表) 。

3.3 查找未纳税企业

利用AO 2011的查询功能查找在2010—2011年国土资源局招拍挂的土地, 但是未缴纳税款的企业信息, 生成未纳税企业疑点, 然后再依据审查的名单具体调查核实。SQL语句如下:

Select*From招拍挂登记表WHERE企业名称not in (Selec企业名称From纳税开票表) 。

3.4 查找土地使用税不配比的企业

利用AO 2011的查询功能通过纳税开票表查找在2010—2011年纳税超过百万但是土地使用税不配比的企业名单, 生成土地使用税不配比企业疑点表;SQL语句如下:

Select微机编码, 土地名称, 坐落地址, 土地使用证号码, 土地等级, 实际占用面积, 应税土地面积, 年应缴土地使用税From税务开票表WHERE微机编码not in (Select微机编码From纳税开票表where纳税金额>1 000 000 and土地使用税<10 000) 。

3.5 查找土地使用税违规减免

利用AO 2011的查询功能通过土地使用税减免企业名单, 生成土地使用税违规减免疑点表;SQL语句如下:

Select微机编码, 企业名称, 减免金额, 减免税种From税收减免表WHERE减免金额>10 000 and税种编码=‘11’ (备注:11为土地使用税编码, 各地区可能不同) 。

4 审计小结

在对地税局审计中我们针对其业务数据量大、业务特殊的特点, 计算机人员和审计人员在认真分析研究被审计单位的信息系统与业务流程的基础上, 制订了详细的计算机审计方案。确定了审计内容、审计范围与审计重点及数据采集的重点, 提高了审计效率, 取得了很好的审计效果。审计发现有几十家企业未进行税务登记, 多家企业少缴土地使用税十几万元。审计结果引起了当地政府的高度重视, 审计问题得到了迅速整改。

摘要：本文针对土地使用税的征收、管理和使用方面的问题, 结合实际审计经验, 从审计准备、审计思路和审计步骤等方面, 详细阐述了土地使用税的计算机审计方法。

土地使用税 篇8

有关房地产税,2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是:在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的,征收房产税。而按新规定,以后购房者每年在支付房产税时,还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。

据相关统计,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。在房价中, 目前土地占有的税费太多,是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取,那么,改革后房地产的开发成本将大幅度降低。

假如地价和相关税费分70年交,目前售价6000元/平方米的房子,从理论上说,按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后,房地产税的征收逐渐向“保有”而征税,房产市场若干年后的情况很可能是买房容易养房难。

有关部门表示,房地产税立法改革的总体思路是:拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下, 适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为,这些可能只是前期的一些“说法”,投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看,房地产税的改革未来明显不利于多套房、人均面积过大的持有情况。

那么,投资者未来的投资方向应该如何转变?理财师指出,有房地产投资偏好的,不妨转向REITs房产计划这种海外房产投资形式,以多元化资产配置改变过去部分人群在国内房地产投资较为集中的不利因素。

当税负从交易环节转向持有环节,对“房叔”“房姐”们的杀伤力会更直接、更明显,更有利于公平税负、平抑房价。该征的征,该免的免,才是房地产税的本意,才能让刚需者笑、投机者愁。

土地使用税 篇9

一、码头企业土地使用税的节税重要性

城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人以其实际占用的土地面积为计税依据, 按照规定的定额税率计算征收的一个税种。码头企业特别是货运码头作为一个装卸搬运类的企业, 具有其行业的特殊性, 其中最明显的一个特点就是占地面积大。对于目前中等排水量的船型来说, 停靠岸需要占用1个泊位, 基本上1个泊位有300米, 那么一个中等规模码头企业一般需有2个或2个以上的泊位。另一方面, 货物从船上卸下到货主提货出场, 以及货物从场外拖至场内准备装船前等一系列的操作过程都需要一定的检验及办手续时间, 部分货物还需要在场内长时间的堆存, 因此码头公司需要有大面积的堆场作为货物储存场地。再加上装卸设备维修场地、后勤办公用地、加油站、变电所等系列配套用地, 一般码头企业的占地面积都在40万平方米左右。因此, 按时缴交城镇土地使用税 (以下简称土地使用税) 已经成了企业的一大财务压力。因此, 对码头企业来说, 如何全方位系统地进行土地使用税纳税筹划非常重要。

二、码头企业土地使用税纳税筹划方式

纵观现行土地使用税的法律、行政法规, 码头企业可以从以下两个方面进行筹划。

(一) 利用公司的选址进行纳税筹划

根据现行土地使用税税收规定, 不同区域的税率标准不一样, 码头公司选址可在征税区与非征税区之间选择;可在经济发达与经济欠发达的省份之间选择;可在同一省份内的大中小城市及县城和工矿区之间做出选择;可在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间做出选择。例如, 同样在厦门市区内, 同样有建码头的地理周边环境, 岛内用地税率标准为10元/平方米, 岛外税率标准为4元/平方米, 若码头企业选址在岛外, 每年可节税60%。因此, 在纳税筹划时, 可将公司地址选在低纳税标准范围以内。

(二) 充分利用税收优惠, 从土地性质用途上进行纳税筹划

1. 经开山填海整治的土地

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条, “经批准开山填海整治的土地, 从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年”。码头企业由于地理位置的特性, 用地有很大部分是经过填海整治形成的, 码头企业应妥善保存基建图纸数据, 充分利用这一政策, 申请减免。

2. 泊位用地

国家税务局1989年11月13日 (89) 国税地字第123号规定, “港口的码头 (即泊位、包括岸边码头) 用地, 免征土地使用税”。一般码头企业的泊位深度为60米, 以2个泊位, 10元/平方米计算, 泊位用地为300×2×60=36, 000平方米, 根据此项政策, 每年可节税360, 000元。

3. 免税单位无偿使用用地

码头配套大面积堆场用地是由港口经营特点所决定的, 大量货物需在码头堆存数天至数周以配合海关及联检单位查验等, 而且海关及联检单位还划定了固定区域以供其专门使用, 码头经营者不能改变用途。根据国家税务局 (89) 国税地字第140号规定, 对“免税单位无偿使用纳税单位的土地, 免征土地使用税”。此项政策可有效减轻码头公司的税收压力, 码头公司可清查核实用地面积, 申请减免。

4. 企业的绿化用地

对码头企业区域 (包括生产、办公及生活区) 以内的绿化用地, 应照章征收土地使用税, 区域以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地, 暂免征收土地使用税。根据国家税务局 (89) 国税地字第140号规定, “对厂区以外的公共绿化和向社会开放的公园用地, 暂免征城镇土地使用税”之规定, 码头企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用, 即可享受免税的优惠政策。

5. 市政街道

很多码头企业位于保税区范围内, 会有区内道路从码头的堆场内穿过, 该类型道路为各拖车公司、货主、海关、联检部门等单位共同无偿使用, 因此该用地具有公共用地的性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条, “市政街道、广场、绿化地带等公共用地免于征税”。码头企业可申请该部分公用道路面积免税。

6. 企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地

根据国家税务局 (89) 国税地字第140号规定, 对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地, 尚未利用的, 经各省、自治区、直辖市税务局审批, 可暂免征收土地使用税。

7. 善用国家陆续出台的优惠政策

2012年1月20日财政部出台了《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》。自2012年1月1日起至2014年12月31日止, 对物流企业自有的 (包括自用和出租) 大宗商品仓储设施用地, 按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使税。码头的绝大部分用地为储存货物或集装箱之用, 根据这条政策, 码头企业的用地扣除办公区域及上述优惠减免区域后的面积, 可以享受50%计征城镇土地使用税, 这对于码头企业而言是无疑是极大的优惠。

三、码头企业土地使用税纳税筹划应注意的问题

第一, 当码头企业租用仓库、公用土地或公用楼层时, 签订合同要全面考虑。根据国税地字[1988]15号中“土地使用权未确定或权属纠纷未解决的, 由实际使用人纳税”、以及“土地使用权共有的, 由共有各方分别纳税”之规定, 企业在签订合同时, 应该把是否成为土地的法定纳税人这一因素考虑进去。

第二, 购置地块时, 自办理房屋权属转移、变更登记手续, 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。因此, 对于码头企业来说, 应尽量缩短取得房屋所有权与实际经营运行之间的时间差。

第三, 对于新办码头企业或需要扩大规模的老企业, 在征用土地时, 可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。因为政策规定, 纳税人新征用耕地, 自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税, 而征用非耕地的, 则需自批准征用的次月就应该纳税。

土地使用税 篇10

1 我县农村土地流转及规模经营的基本情况和特点

绥滨县地处黑龙江省东北边陲, 三江平原腹地, 土质较肥沃, 但农业产业结构比较单一, 属于典型的农业县。我县现有9个乡 (镇) , 109个行政村。农业户数30, 498户, 农业人口93, 106人, 总耕地1, 302, 371亩。2015年全县土地流转总户数为16, 424户, 占农村总户数的53.8%, 流转面积为714, 325亩, 占总面积的54.8%。通过土地流转实现土地规模经营620, 017亩。

1.1 流转形式多样化

我县农村土地流转主要有转包、出租、互换、等形式进行流转。其中多以转包形式为主, 以转包形式流转的土地面积为589, 039亩, 占流转面积的82.5%。以互换形式流转面积为112, 730亩, 占流转面积的15.5%。以出租形式流转的面积较少, 为12, 556亩, 占总流转面积的2%。

1.2 农村土地流转的方式

全县农村土地流转的方式主要有自发流转和委托组织或他人流转等方式。自发流转主要是农民在自愿的基础上, 将土地直接转包或转让给他人。委托流转主要是农民通过专业协会或委托给村民委员会的以入股或出租的形式进行流转。

2 农村土地流转及规模化经营产生的成效

通过土地流转实现农村土地规模化经营, 在一定程度上促进了我县农业产业化的发展。正确引导, 促进土地规模经营。我县在坚持“依法、自愿、有偿”的原则下, 引导土地流转实行集中连片, 规模开发, 集中经营。发挥规模经营效应。使原来的一家一户、分散经营, 单一管理模式, 逐步实现了集约化、规模化发展。通过土地流转规模化经营, 促进了农村剩余劳动力转移, 增加了农民的经济收入。农村土地规模经营使农村的劳动力从土地中解放出来, 给从事其他行业创造了机会, 同时也解决了农村人多地少的矛盾。通过土地流转及规模化经营, 有利于农业机械化水平的提高和农业科学技术水平的应用。土地的使用权流转及土地的规模化生产, 可以使土地连片经营, 为农业科学技术和机械化的应用提供更大的空间。

3 我县农村土地经营权流转及土地规模经营仍然存在的几点问题

3.1 政策宣传不到位

部分农民对土地经营权和土地流转的关系认识不清, 怕土地流转后丧失土地经营权, 没有了生活保障。有条件进行流转的农户不敢大胆地参与流转, 在一定程度上延缓了我县农民人均收入的增长。

3.2 土地的管理机制、服务功能不全

制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众自发行为, 缺乏约束力和规范性, 政府在土地流转上缺少必要的管理、引导和服务, 制约了农村土地流转的规模和速度。

3.3 乡村干部对土地流转工作还存在着畏难情绪

尽管能够认识到土地合理有序流转能给农民带来很多好处, 是一项利国利民的工作。但此项工作量大、涉及面广、政策性强, 操作难度大, 担心引发新的人地矛盾。

4 加快我县土地承包经营权流转, 实现规模经营的建设性意见

4.1 正确引导, 牢牢把握土地流转和规模经营的政策原则

一是要坚持“稳制、分权、搞活”的原则, 在稳定农户家庭承包责任制的前提下, 实行土地集体所以权、土地承包权和土地使用权的逐步分离, 搞活土地使用权, 逐步形成土地流转市场。二是要坚持“自愿、依法、有偿”的原则。尊重农户意愿, 严格按照法定程序操作, 充分体现有偿使用。三是要坚持“集中、连片、规模”原则。土地流转相对集中, 使流转的土地达到连片, 规模开发, 集约经营, 发挥规模经营作。

4.2 健全机制, 努力营造土地规模经营的良好环境

一是要健全工作机制, 建议加快农村土地承包纠纷仲裁机构的建设步伐, 使之在处理农村土地承包纠纷案件的中有法可依、执法必严。二是要健全激励机制。指导各乡 (镇) 加大土地流转后的招商引资力度, 兴办劳动密集型农业企业, 把转出土地并有“恋土”情节的农民安排到这些企业工作, 使农民不出家门就能就业。

4.3 切实提高土地流转和规模经营的管理水平