房地产税收的（精选十篇）
房地产税收的 篇1
房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性,企业可针对其经营特点,通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法和投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额,以达到税收筹划的目的。
房地产开发企业也是税负最重的行业之一。它不但涉及了十一个税种,而且土地增值税和企业所得税并行,而这两个税种计算方式极其相似,土地增值税的增值额和企业所得税中应纳税所得额又近似相等,等于征了两遍所得税,只是换了一个名而已。因此,房地产开发企业面临高税负就必须全过程进行控制,方可实现最优纳税,而疏漏了每个环节都可能造成极大的损失。房地产企业要控制风险,必须把专业税务咨询引入企业。引入专业税务咨询师,让老板、财务与外部税务咨询师共同参与税务决策,让专业税务咨询师发挥更大的作用。否则,可能使得企业虽然做了筹划,但是结果是造成更大税收 “隐患”。
2误区分析
在对某房地产项目进行土地增值税清算审核过程中,发现开发商将建筑用沙子、水泥、钢材等原材料费用( 甲供材) 直接以采购发票为原始凭证计入了开发成本—建筑安装工程费用,并向税务机关申报缴纳了以以上材料金额为基础计算的建筑营业税,建筑营业税也计入了开发成本—建筑安装工程费用。
例如,某房地产开发企业不按照 《营业税暂行条例》 及其实施细则的规定核定建筑营业额取得发票,将建筑材料费用( 甲供材) 直接计入成本,房地产公司自行缴纳建筑营业税来确认成本,涉嫌虚开发票,重复计入成本,偷逃税款。 《营业税暂行条例》 及其实施细则规定,建筑行业营业税计税基础为建筑营业额,建筑营业额指建筑造价,包含材料、人工、机械动力、利润、税金等,施工企业纳税地点在施工当地税务主管部门,发票也在当地税务主管部门开具,如果房地产企业将建筑材料直接计入开发成本,说明建筑企业涉嫌少交相关税款,偷逃营业税、所得税等税款,如果建筑商确认是按 《营业税暂行条例》规定计算缴纳营业税,并按规定开具发票,没有少交税款, 说明房地产企业涉嫌虚开发票,重复计算虚增成本。除去票据不合法的钢材金额,建筑成本还包括甲供钢材58073220. 17元。
这是某咨询机构给该公司做的税收策划,主要目的为: 1降低开发成本,增加公司开发利润。房地产开发企业为了防止建筑承包企业赚取过多的材料差价,常常采取清包的方式将建筑劳务发包给建筑企业,而相关的建筑材料由自己采购。2降低计税基础,减少税收支出。建筑企业以未收到材料费为由,仅向房地产开发企业提供建筑劳务费发票。3房地产企业为了让建筑成本合法化,自己向税收机关申报缴纳建筑营业税,以证明开发成本没有偷逃税收,可以直接将甲供材计入开发成本。
经清算组审核认为,该房地产企业将甲供材直接计入开发成本不符合税法和会计核算的相关规定,甲供材费用不能在清算时作为扣除项目。
( 1) 按照 《营业税暂行条例》及 《营业税暂行条例实施细则》规定,建筑营业税的计税基础是建筑造价,建筑造价包括直接材料、直接人工、机械费用、其他间接费用、 利润、税金等,建筑造价体现在建设预算或建筑决算书中, 建筑预决算应当符合当地建筑造价管理部门颁布的标准,不能人为地随意改变标准,编造过低或过高的造价预决算,以达到调节税收的目的。建筑企业应当以建筑造价为基础计算缴纳建筑营业税,并向建设方提供以造价金额为准的建筑业发票。如果建筑企业只缴纳以建筑劳务费为计税基础计算的营业税,应当视为偷逃税款。
( 2) 建筑行为是受 《建筑法》管理的,具有行政强制管理的性质,需要具备 《建筑法》规定的相关资质才能进行经营活动,房地产公司不具备这方面的资质,不能开展建筑经营活动,实质上也没有组织建筑施工活动,不是建筑营业税的纳税义务人,缴纳的建筑营业税属于与经营活动无关的支出,不能计入扣除项目。
( 3) 房地产企业与建筑企业将施工费和材料费分开各自核算,容易造成材料成本开支的随意性,建设方往往避开造价管理规定,随意增加材料成本,加大扣除项目。
( 4) 建筑企业和房地产开发企业没有严格正确按照相关会计制度的规定进行核算。
《企业会计制度》 关于工程施工和工程结算科目的规定:
( 1) 工程施工。1本科目核算企业( 建造承包商) 实际发生的合同成本和合同毛利。2本科目可按建造合同,分别对 “合同成本”、“间接费用”、“合同毛利”进行明细核算。3工程施工的主要账务处理。
企业进行合同建造时发生的人工费、材料费、机械使用费以及施工现场材料的二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、临时设施折旧费等其他直接费用,借记本科目( 合同成本) ,贷记 “应付职工薪酬”、“原材料”等科目。发生的施工、生产单位管理人员职工薪酬、固定资产折旧费、财产保险费、工程保修费、排污费等间接费用,借记本科目( 间接费用) ,贷记 “累计折旧”、 “银行存款”等科目。
期( 月) 末,将间接费用分配计入有关合同成本,借记本科目( 合同成本) ,贷记本科目( 间接费用) 。
确认合同收入、合同费用时,借记 “主营业务成本” 科目,贷记 “主营业务收入”科目,按其差额,借记或贷记本科目( 合同毛利) 。
合同完工时,应将本科目余额与相关工程施工合同的 “工程结算” 科目对冲,借记 “工程结算” 科目,贷记本科目。
本科目期末借方余额,反映企业尚未完工的建造合同成本和合同毛利。
( 2) 工程结算。1本科目核算企业( 建造承包商) 根据建造合同约定向业主办理结算的累计金额。2本科目可按建造合同进行明细核算。3企业向业主办理工程价款结算, 按应结算的金额,借记 “应收账款”等科目,贷记本科目。 合同完工时,应将本科目余额与相关工程施工合同的 “工程施工”科目对冲,借记本科目,贷记 “工程施工”科目。 4本科目期末贷方余额,反映企业尚未完工建造合同已办理结算的累计金额。
“工程结算”与 “工程施工”在资产负债表当中没有固定的表示项目,它们分两种情况计入资产负债表。
如果 “工程施工”科目余额大于 “工程结算”科目余额,则企业应该用 “工程施工”科目余额减去 “工程结算” 科目余额的差额反映施工企业建造合同已完工部分但尚未办理结算的价款总额。它应该作为一项流动资产,通过在资产负债表的 “存货”项目中增设的 “已完工尚未结算款”项目列示。
如果 “工程结算”科目余额大于 “工程施工”科目余额,则企业应该用 “工程结算” 科目余额减 “工程施工” 科目余额后的差额反映施工企业建造合同未完工部分但已办理了结算的价款总额。它应该作为一项流动负债,通过在资产负债表的 “预收账款”项目中增设的 “已结算尚未完工工程”项目列示。该项目反映的信息能促使施工企业采取有力措施,加快建设进度,以降低企业负债。
3结论
可以看出,房地产开发企业的以上问题是筹划机构及会计人员对税法及会计制度理解的不够深入造成的,其性质是降低了计税基础,偷逃营业税及企业所得税等税款,如果按照不正确的税收筹划操作,必定会给企业带来较大的纳税风险,给企业造成较大的损失。
参考文献
[1]费璇.房地产营销策划的误区分析及对策探究[J].商业经济,2014(12).
房地产税收的 篇2
房地产税收制度改革对会计制度的影响 作者：谢 菁
来源：《沿海企业与科技》2005年第11期
[摘 要]房地产税收制度改革其原因在于很多人希望通过建立健全房地产税来遏制房地产投机行为。房地产税收制度“正税、明租、清费”的改革成了大势所趋，文章针对房地产税收制度改革对会计制度的影响，进行了相关分析。
[关键词]房地产；税收制度改革；会计
[中图分类号][F235．91]；F810．423
浅谈我国房地产税收体制的改革 篇3
【关键词】房地产税制；物业税；新型管理和配套制度
一、我国现行房地产税制存在的问题
1.目前我国房地产税收集中交易环节，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，例如营业税，个人所得税，契税等。而在房地产持有期间征收的税种非常少。由于现在房产交易是卖方市场，卖方将其本应由其承担的税费强加买方，这种典型的税费转移模式造成了明显的税负不公，满足不了现代经济社会的发展，在地方税收中也起不到应该起的作用。
2.计税依据不合理，我国房产税以房产原值扣除一定比例后的余值作为计税依据，虽然按房产原值计税比较稳定，但这种计税方法，未顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳。而房地产出租时的租金收入中，既有土地的贡献，也有房产的贡献，很难对其进行合理划分。
3.房地产相关税费过多，甚至存在“费挤税”的现象，之所以长期存在这种现状，主要还是由于税收制度存在缺陷和投资环境不稳定造成的。使其变相合理化，具体表现为征收教育附加费，交易手续费比例过高等。
4.税收项目设置不合理，存在重复征税，税赋过重。税务部门征收城镇土地使用税，土地部门又要征收土地使用费。按租金征收的房产税，和按租金征收的营业税也有双重征税之嫌。
二、税制改革的突破口是建立房地产保有环节征税体系
要将流转环节的税赋向保有环节转移。将房产税和土地使用税合并，在财产税体系中统一设置物业税。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。借鉴欧美等西方发达国家的经验在保有环节向产权人征收物业税。其实物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。例如在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府。同时还要根据市场行情征收，市场景气就要多征收，市场萧条就要少征收，符合房地产市场规律，建立弹性征收制度。
当然如果我们开征物业税，一定要结合中国的国情，根据我国绝大部分住宅为基本生存需要的客观情况，开征此税初期不宜盲目扩大征税范围。在以市场价值作为计税依据的基础上，对居民住宅的税收优惠可依据市场价值并结合房产面积设计适当的起征点和免征额。因为我国是人口大国，人们对住房的需求要远高于西方发达国家。尤其我们还有许多的农业人口，既要把农村房屋和城市房屋区别对待，又要把投资需求和自住需求区别对待，既要抑制投资需求，又要鼓励自住需求，特别是首套自住需求和二套改善需求住房要纳入到免征范畴，对于商用需求和第三套及以上投资需求要课以重税，产权人拥有的房产数量越多，税率就要越高，抑制过度的投资需求，打击投机需求。将税收资金合理分配。除了纳入到地方财政以外，要将部分资金积极投入到保障型住房建设当中，改善中低收入家庭的居住条件，提高民生。
三、建立新型管理和配套制度
主要从以下几个方面入手：
1.完善房地产产权登记制度。发达国家具备十分健全的房地产产权登记和公开查阅制度，高效率的信息管理手段，大大减少了房地产的私下交易，增强了税收制度的有效性。从业人员的素质也要高标准化，我国应当建立房地产登记官资格认证制度，和国际接轨。首先先提高管理人员素质，再加以完善有效的管理手段，最后健全管理机构。
2.健全房地产评估制度。当前世界上很多国家都实行房地产估价制度，并形成了一整套房地产估价理论，评估方法，先进技术。各国在实际征收过程中所采用的房地产估价方法主要有市场比较法、收入法和成本法等，以及结合现代计算机技术产生的计算机辅助批量评价技术。我们的税务部门都可以借鉴，还可以设立专门的财产评估机构，或者聘请第三方有资质的房地产评估机构进行估价。
3.征税的依据和方向进行微调。计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值，征收范围扩大到所有由国家和集体拥有的房地产。同时开证遗产税和赠与税，因为这对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，可以有效调节社会财富的分配。
4.加强和相关部门的配合，仅靠税务部门一家是不行的，必须和房产部门、工商部门、金融部门和公安部门等加强联系。同时要大力发展计算机在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日让税务部门和相关部门联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。
5.建立个人和企业的纳税信用等级制度，西方发达国家之所以税收体制完备，这和一系列的有效制度建设是密不可分的。我们首先要从纳税意识抓起，建立起诚信纳税，不纳税就没有信用等级，少纳税低纳税信用等级就低，多纳税信用等级就高，社会待遇就要好，社会地位就要高，鼓励多纳税，为社会创造更多的价值和财富。其次，要建立偷税，拒纳税的惩处制度。取消其信用等级，较低其社会福利待遇。
四、结束语
加强房地产企业税收征管的思考 篇4
1. 房地产企业检查中发现的问题
1.1 财务混乱、会计信息严重失真, 偷逃税现象严重
不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在于两家被查企业中。有些企业不按规定设置账簿, 将收入直接存入投资者账户, 支出时从投资者账户划转;不按规定向购房人开具发票、将部分收入混入其他往来账户、多头开户等, 隐瞒收入;报表和账簿不符, 随意人为调整纳税申报数额;以工期长为由, 不及时结转成本, 影响计税所得的及时结出, 进而不及时申报和缴纳税款。这种不规范的会计核算, 加大了税收征管及稽查的难度, 为其偷漏税提供了方便。
2. 房地产企业产生上述问题的可能原因
房地产企业产生上述问题的原因是多方面的, 有制度上的, 也有人为方面的, 主要表现在以下几个方面:
2.1 纳税人纳税意识淡薄, 会计人员业务素质较差。
目前, 深州市从事房地产开发经营的大都是民营企业, 投资者纳税意识淡薄。在企业财务方面, 老板说了算, 随意性强。私人老板对企业财务工作的重要性认识不足, 不愿出高价聘请高级会计人才, 也不注重本企业财务人员的业务培训。
2.2 现行房地产行业税收制度和体制滞后。
首先, 房地产税收政策繁杂, 税制结构不合理, 给纳税人自行申报纳税带来难度。其次, 征税体制不健全, 征税部门与房地产管理部门信息不对称, 征税部门很难掌握房地产开发企业的涉税资料, 尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况, 几乎处于监管之外。
2.3 税收征管力度不强, 稽查工作不到位。
查处力度不强是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑, 征管力度较弱, 处罚较弱, 客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。
2.4 部分房地产开发项目受行政干预过多, 影响了税收征管。
有些地方政府为了局部利益, 违规制定各种税收优惠政策, 对征税部门干预过多, 严重影响了征税工作, 客观上给房地产开发企业偷漏税行为提供了“保障”。
3. 加强房地产企业会计监督, 完善税收征管的几点建议
3.1 完善制度, 不断探索新的管理方法;
加强税法宣传, 提高纳税人纳税意识;提高房地产业会计人员业务水平及职业道德, 严格对会计人员从业资格证进行管理。
首先, 要加强财务基础工作的管理, 理顺财务工作秩序。各企业都应依法建立健全会计机构, 制定本企业的内部财务制度;建立健全内部监督机制, 同时强化外部监督;推广会计电算化;对会计人员从业资格进行严格管理。其次, 加强代理记账机构建设。财政部门作为代理记账机构的主管部门, 应加强管理、建章立制, 引导会计中介服务行业的健康有序发展, 为企业及时提供会计方面的服务。最后, 推行税收代理制, 税务代理机构按规定的程序代纳税人向税务机关申请办理有关纳税事宜, 具有独立、中性、公正等特点, 可以帮助企业合理、合法进行税务筹划, 降低企业纳税成本;同时向企业和纳税人宣传税法, 为国家创造良好的纳税环境。
3.2 严格控制减免税。
减免税政策是一把双刃剑, 它的实施与税务部门的管理密不可分, 该政策的贯彻执行考验着税务部门的执法水平。税务部门应对税源进行严格控制, 规范管理, 严格、公正执法, 并与各部门密切配合, 减免税政策才能起到初衷目的。
3.3 加强各管理部门之间的协调配合, 相互反馈信息。
一是加强部门配合, 掌握税源信息。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续, 税收征管机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系, 建立信息传递制度。二是改进税收征管手段, 提高管理效率。一方面要加强对房地产企业纳税人登记、申报管理, 并实行全程跟踪管理, 涉嫌偷逃税的, 及时移交稽查部门, 防止因征管机关内部管理脱节而发生偷逃税行为。另一方面加大对房地产开发项目的成本和票据审核的力度, 增加工程成本的真实性和准确性, 尽量防止利用假合同、假信息虚增成本偷逃税款。
3.4 扩大稽查队伍, 提高稽查人员的业务水平和政治素质, 强化对房地产行业的稽查, 加大对房地产业偷逃税的惩处力度
具体来说, 应做好以下几个方面的工作:一是加强对其业务水平的培训和职业道德的教育, 并建立有效的监督机制。二是稽查部门根据征管部门提供的资料, 有选择性的对个别房地产企业进行重点稽查。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对查处的偷逃税款行为采取强制措施, 依法坚决催缴入库;对大案要案, 按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚, 对法人代表和财务人员依法追究法律责任。
3.5 改革和完善房地产行业税制, 从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。
我国房地产市场的根本问题就是制度缺失, 没有一套完整的制度体系, 更没有形成有效的市场约束机制。要加快制度建设, 完善征税体制;加快税制改革, 合理调整房地产业税种, 增强可操作性。改革的方向是建立科学的物业税收体系, 在统一内外税制的基础上, 按照简化税制, 扩大税基, 降低税率的总体思路, 改革房地产过于混乱的租、税、费体系。
摘要：随着国民经济的快速增长, 房地产业得到了前所未有的发展。但房地产行业偷税问题严重, 引起了社会广泛关注。针对税收日常管理中发现的房地产企业中存在的问题, 分析了产生这些问题的各项原因, 提出了加强房地产企业税收征管的几点建议。
房地产税收的 篇5
一、房地产行业税收管理中存在的主要问题
1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。
2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。
4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。
6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。
7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。
二、规范房地产行业税收管理的对策
1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。
2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们的理论水平和征管技能。
3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。
4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。
5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。
6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。
7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。
房地产税收的 篇6
一、房地产税收管理的现状及问题
国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）等一系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地堵塞了房地产行业税收流失漏洞。但是从目前整个房地产行业的税收征管现状来看，房地产行业存在“税负偏低、偷欠税多”的现象，税务机关的税源管理则存“监管失控、管理偏松”的问题。
先说现象，一方面房地产行业税负明显偏低。以我市某区为例，从宏观税负方面分析，该区2005年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房地产税收868万元，行业税负率为4.78%；从微观上分析，以某房地产开发企业为例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。按照房地产业现行税制，其营业税及附加和土地增值税的综合税负率为6.5%（土地增值税按1%预征），加上所得税等，企业税负率至少应在8.5%以上。另一方面，相当一部分纳税人税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷、欠税行为较为普遍。我市地税稽查系统在今年开展房地产行业专项税务稽查中，共检查房地产开发企业78户，有问题的53户，占所查户数的71.8%，查补税费1028万元。据调查，当前企业偷税手段繁多而且花样不断翻新,一些不法开发商往往以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，税务机关面对这种双方合谋的不法行为，往往因为取证困难而束手无策，无法对不法开发商进行查处。
再说问题,当前房地产税源管理主要存在以下几个方面的问题:
首先，漏征漏管现象较为严重。一些从事房地产税源管理的税管员喜欢“坐等”、“坐看”的工作方式。对现有的纳税人，在办公室坐等纳税人送税上门，或者下户简单看看纳税人账面数据或申报数据，催催税款，对经营情况不做调查，对申报数据的真实性不加核实；对新增的纳税人，则坐等纳税人上门办理税务登记，下户时发现纳税人不在，发份限期改正通知书即可，纳税人来不来办理纳税手续则留到以后再说，至于那些隐蔽的纳税人，像是户籍管理中的“黑户”和“超生游击队”，因为平日他们就在与税管员玩捉迷藏，所以就更不知道什么时候才能纳入正常的税源管理轨道了。因此，“坐等”、“坐看”在客观上造成了漏征税款的事实。
其次，税源监控不严。税务机关对房地产企业财务监管的重点是销售收入的确定和成本费用的开支，其及时性和真实性直接影响到纳税义务的确定实现。但是在税源管理中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税申报和税款入库的及时性，而不注重对其财务核算和资金链条的监管状态，对企业明显的财务信息核算失真现象因畏其难而不追查原因，加之一些纳税人采取隐瞒收入等手段，有意将税基置于税务机关监控范围之外，致使我们的税基管理和税源监控停在表面，形同虚设。
再次，税源管理职责错位。据不完全统计，税管员每户需要收集、整理的征管资料就多达46项，日常工作中相当一部分时间花在收集资料和填表报数等事务性工作上，没有足够的时间对税源进行实地监控管理。由于一些纳税人主动申报意识差，或嫌税务机关报送资料频繁，干脆不报资料，许多税管员为了应付考核，达到征管资料完整性的要求，只得主动要求企业报送虚假的资料，有的甚至干脆直接叫纳税人报送空白资料，待检查时自行代替纳税人申报签字。税管员税源管理职责的错位，直接导致了对纳税人税源管理的力度弱化。
最后，税源管理手段落后。由于种种原因，地税部门与国税、公安、工商、建设、房产、国土等部门的协作关系一直没有很好地建立起来，其中一个重要原因是缺乏信息交流平台，部门信息不能得到及时、有效的利用。在地税机关内部，综合软件中的税源监控模块功能不全，偏重于静态数据分析，对最重要的基础数据——财务信息数据没有进行录入、分析和处理，从而无法通过计算机对税源进行动态管理。
五是税源管理制度不严。对地税机关而言，由于收入任务的压力，重税款征收、轻税源管理的现象依然存在，因此没有给予税源管理明确的地位，税收管理员制度也未得到很好的落实，导致税源管理职责不明确，制度建设跟不上税源管理的要求。同时税收执法风险尚未引起足够重视，对不征、少征税款现象缺乏制度约束；对纳税人税基管理缺乏有效的制度手段，对纳税人违章违法行为处罚不严，没有树立税法应有的刚性。
二、房地产税源管理的对策
根据税源管理理论，有效管理税源，控制税收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞税收漏征漏管是税源管理的一项基本任務，也是新时期税收公平效益原则的具体体现。为了应对上述税源管理中存在的问题，我们应当以控制税收流失为主要目标，在现有的税源管理措施的基础上，创新管理措施，完善管理制度，内外结合，加强税源管理，达到落实国家调控政策、税收收入增长、竞争环境公平，社会和谐发展的目的。
首先，要强化税源户籍管理，减少税收漏征漏管现象。地税部门要主动与相关部门加强协作，及时掌握纳税人各种登记信息，提倡将多个部门掌握的信息，整合形成多部门综合运用的户籍信息交流平台。地税机关要根据户籍信息平台，建立税源分布电子地图和纳税人电子档案，使税管员定期索图普查工作目标更为明确。税管员要改变“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入实地，走出去扎扎实实地工作，掌握第一手资料，变被动接受税源信息为主动出击掌控税源信息。
其次，要强化税源监控措施，减少税收漏征漏管现象。地税机关要争取银行、房产、规划、国土等有关部门配合，建立有效的协税护税网络，严把涉税交易关口和纳税人资金的运行链条。对纳税人的涉税信息，税管员要把好调查核实关，将纳税人财务信息的完整性和真实性作为税源监控的重点，采取纳税评估、计算机数据分析等现代化技术手段，对纳税人进行有效的动态监控。面对纳税人花样繁多、日益翻新的偷逃税手段，税管员要多走、多看、多访、多问、多想，全方位掌握纳税人真实的税基信息。对纳税人计税依据明显偏低的，要严格按照税法规定从高进行核定，对纳税人不真实的财务信息，要坚决说“不”，要不畏其难而查之，遇到纳税人签订假合同、隐瞒收入和资金链等不法行为时，更要有一股不查到底誓不休的劲头，有力地维护税基的完整性和准确性。
再次，要强化税务稽查手段，减少税收漏征漏管现象。作为专司偷、逃、骗、抗税等不法查处的机关，税务稽查被称为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”。针对房地产行业税负率偏低的现状及偷漏税现象普遍的现实，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为列查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照《税务稽查操作规程》查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去那种就账查账的稽查方法，克服困难，将证据采集作为重中之重，从房地产购买方、房产交易管理部门、银行信贷部门等多种渠道寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，与税源管理部门共同筑成税源监管的坚实防线。
最后，要突出以人为本，强化内部制度管理，消除人为的税收漏征漏管因素。管理是一切组织的根本，而人是组织中最基本的组成元素，抛开人的因素谈管理，只能是空谈。税源管理是一种复杂系统的组织管理形式，同样离不开人的因素，地税机关要从人这一根本出发，加强内部制度建设。一是要加强税管员的教育培训，提高税管员政治业务素质和执法风险防范意识。实践证明，如果执行者素质低，制度再好也无法落实到位，税源管理的目标也将无法达到，由此产生的不征、少征税款也会形成执法风险如影随行；二是要坚决落实《税收管理员制度》，明确税管员税源管理的职责和工作目标，尽量减少税管员烦琐的事务性工作，使其有足够的精力从事税源管理工作，同时要健全监督机制，合理授权，加强执法监督，规避税收执法风险；三是要转变考核观念和方式方法，使考核真正成为绩效考核，对房产开发项目按开盘公布的销售价格，设置税负率考核指标，把税负率作为衡量纳税人申报纳税是否完整、真实的标准，并作为税源管理工作绩效的重要指标进行考核。
房地产税收对房价的影响研究 篇7
一、房地产税收对房价影响的基本观点
1. 传统观点
最初的研究表明, 消费者完全承担房地产税, 并且税收是以高房价的形式表现出来。早期的观点假设“财产税即为消费税”, 假定了资本自由流动的性质, 而且仅仅采用局部市场均衡方法, 因此其视角及观点过于狭隘, 假设过于严格[1]。
2. 受益观点
传统观点的束缚导致学者们寻求更新的角度及方法, 以致在加入了消费者行为及地区竞争等方面的基础上产生了受益论的观点。受益论的观点认为房地产税收是中性的, 房地产税收不会影响房地产资源配置效率。
该观点认为居民的居住选择受房地产税负水平及其变化的影响[2]。另外, 在同个一社区内, 居民对地方政府公共服务产品和水平的需求与在房屋上的需求具有一致性。因此, 居民会根据地方公共服务水平和税负水平来选择居住区域。居民“用脚投票”的行为和地区之间的竞争行为, 使得居民会据此来选择地方社区, 选择偏好的公共服务水平和产品。
该观点一般是从地方公共服务角度来探讨, 并假设居民完全可以自由流动。这样资本可以不用承担任何税负, 房地产税负则由房屋购买者或由已征税的非住宅资本生产的产品来承担, 因此税收是中性的。
3. 新观点
近年来, 国际上对房地产税的征收目的主要有三种:一种是土地收益归功, 即指政府对土地所有权的收益获取, 包括土地增值归功和土地收益归功。如美国允许部分开荒者可以免费拥有土地, 但需要其向政府缴纳土地税。第二种是土地增值收益分成, 是指部分土地在政府提供的公共服务上发生了增值, 由此政府有权分享部分增值税。第三种是财产税, 即对土地上的建筑进行收税。这和地税有一定的差异, 但总体上是土地税或财产税的一种。[3]随着研究深入, 新观点支持者发现流转环节房产税的征收可以抑制短期内房价的上涨, 但长期看, 这种税收仍然无法抑制房价, 因为税收转移可能引起重复征税。非转移税、转移税、流转税和保有税对于房价的影响各不相同。当市场同时征收流转税和保有税时, 对房价的影响取决于两种税收的权重。其中保有环节的房产税一方面可以疏通购买需求, 避免少数人占用大量房屋资源, 另一方面可以形成恰当的价格机制, 避免房地产价格的短期大幅度波动。但保有环节的房产税征收对于中国方式作用并不明显, 因为中国房市一手房交易占主导, 一手房一般两年后才能获得房产证。
二、利用税收调控房价的可行性建议
综合分析房地产税收对房价影响的三种不同观点, 各理论都有其不同的理论支持和实证研究分析。受益论通过较多的假设来分析房地产税收, 具有理想化的特征, 并且其研究的方向倾向于地方税收;而新论主要关注国家财产税的有关实践。因此, 不同观点都有其不同的侧重方面和适用条件, 并且不同观点会随着经济情况的不断变化而受到不同程度的影响。本文认为要利用税收调控房价, 应该根据我国国情适当调整策略, 是不同观点适应我国税制改革的要求, 灵活对各理论模型进行实证检验。
1. 促进房地产市场信息化、科学化建设, 引导消费者进行合理预期
房产信息不流畅, 导致信息不对称, 使得买方和卖方不能对市场进行更好地了解, 使购买者不能对价格进行合理预期。因此应加快建立房地产市场纰漏机制, 有效促进卖家与买家之间信息公开、信息公正、信息公平, 提高政策和市场信息的透明度, 打击利用房地产市场囤地和投机行为, 同时政府需加大加快建设居民保障性住房, 保证住房市场的合理供给, 以此使房价回归到合理价位, 保障房地产市场健康持续发展。
2. 落实住房消费补贴和税收减免政策, 增加居民住房福利
我国实行的住房补贴政策主要针对城市的低收入人群, 该政策的实施不仅有利于提高居民福利水平, 还有利于社会的和谐稳定发展。因此, 制定科学的住房补贴政策, 扩大住房补贴覆盖人群范围具有急迫的必要性和现实性。一方面, 经济适用房供应对象需严格把关, 对享用居民家庭情况予以公示, 受全体居民的共同监督。对于不同地区, 要根据不同经济情况的特征进行住房消费补贴政策的调整, 把握适度和有效原则, 充分保障住房消费政策的良好实施。另一方面, 应建立健全经济适用房出售政策。对享有经济适用房政策的居民, 要对其未来经济状况合理预期和评定, 并根据其在未来经济状况发生改变时对经济适用房所做的出售或转让处理进行封闭式管理, 保证经济适用房市场健康运行。
3. 完善房地产市场税制体系, 促进房地产市场规范化
面对我国房地产市场税制体系中存在的税种设置重复交叉、税租费用混杂、税制结构不合理等问题, 应该本着“简税种、宽税基、低税率”的改革原则, 逐步减少房地产市场交易环节不必要的税收, 增加房地产持有环节应有的税收, 减少住房资源空置浪费情况, 打击炒房团囤积住房行为。[4]要在房地产开发环节正确评估房地产价值, 建立房地产价格评估体系, 加强对土地增值税的征管力度, 尽量减少开发环节产生的费用;要在房地产流通环节采用歧视性契税策略, 加强调控二手房交易市场的税收力度;要在房地产保有环节针对恶性囤地囤房行为开展惩罚性税收制度, 采用累计税率和差别税率, 扩大房产税征税范围。通过对房地产市场税制体系的完善, 循序实现房地产税收的各环节转变, 从而达到保证地方财政收入来源稳定。
4. 税收政策采用区域化、差异化, 形成税收政策合理布局
我国地员辽阔, 各地区经济政治发展不平衡, 各地区的房地产市场状况也处于不同的阶段, 同时不同地区的房地产市场也具有着本地所独有的特征, 因此各地政府应针对本地区适当情况适时调整税收政策, 根据资源优化配置策略合理布局, 采用区域化、差异化管理模式, 并注重实证分析与考查, 给予各地区税收适当的弹性空间, 在保证房地产税收政策合理实施的同时促进各地区财政收入稳固增加。
三、结束语
房地产税收对房价的影响是多方面的, 传统观点认为税收会以高房价的形式表现出来;受益论的观点则认为房地产税收是中性的, 房地产税收不会影响房地产资源配置效率;而新观点认为房地产税收是非中性的, 在对房地产征税的同时会影响到房地产资源配置效率。针对房地产税收对房价影响的三种不同观点, 要利用税收调控房价, 应该根据我国国情适当调整策略, 使不同观点适应我国税制改革的要求, 灵活对各理论模型进行实证检验。而通过对房地产市场科学化建设, 落实住房消费补贴和税收减免政策, 在完善房地产市场税制体系基础上采用区域化、差异化税收政策才能有效利用房地产税收对房价进行调控, 保证房地产市场健康发展。
摘要：房地产税对房地产市场调控作用的实现, 不仅是因为房地产税税收收入是增加地方财政收入的重要手段, 还因为房地产税具有测量纳税人纳税能力的功能, 可以实现公平与效率的统一。因此, 对房地产税收与房价之间影响关系的研究愈显重要。本文力图通过研究分析房地产税对房价的不同影响, 为我国利用房地产税调控房价、完善房地产税制提供可行性建议。
关键词：房地产税收,房价,影响
参考文献
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[3]陈金池.现行房价调控措施分析及对策研究[J].涉外税务, 2012, 7 (12) :14-16.
房地产企业的税收筹划探讨 篇8
纳税筹划是纳税人在法律规定许可的范围内, 通过对投资、筹资、经营、理财等活动进行事先安排和筹划, 尽可能减少不必要的纳税支出, 以谋求最大限度的纳税利益, 实现企业税后利润或现金流量最大化。纳税筹划将成为企业生产经营过程中不可或缺的重要内容。
纳税筹划是企业实现价值最大化的必要措施之一。市场竞争日趋激烈, 企业为了能够在竞争中获胜, 必然采取各种合法措施来实现价值的最大化。纳税筹划就是实现价值最大化的有力措施之一。纳税支出已经成为企业的一项重要支出, 如何优化纳税支出的纳税筹划已成为现代企业财务管理的重要内容之一。纳税筹划是企业发展的需要, 通过合法的避税行为和节税方案等方法达到尽可能减少纳税行为, 从而达到少缴税款的目的。也就是说, 纳税筹划是纳税人在熟知相关税法的基础上, 在不违反国家税法及相关法律、法规的前提下, 通过对筹资活动、投资活动、经营活动的科学安排, 运用合理的方法和技巧达到规避或减轻税负、最大化企业价值的行为。企业价值最大化了, 也就给国家带来了利益, 两者并不矛盾, 是相互依存的。没有企业的利益, 也就没有国家的利益;同样, 企业不保证国家的利益也就没有了长久生存、发展的空间。
二、房地产企业的经营特点及税负情况
(一) 房地产公司经营特点。
对房产开发企业来说, 开发的房产是他们经营的商品, 在属性上有别于其他商品, 它有自己独特的经营特点:
1.开发经营具有计划性及复杂性。
企业的经营业务包括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从购买土地到房屋建设、基础设施及其他设施、商品销售等都被严格控制在国家计划范围内。
2.开发建设周期长, 投资数额大。
开发产品要从规划设计开始, 经过可行性研究、拆迁安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段, 少则一年, 多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。
开发产品具有单位价值高, 建设周期长、易受国家宏观调控等不确定因素影响的特点。一旦决策失误, 销路不畅, 将造成大量产品积压, 造成企业资源的极度浪费, 使企业资金周转失灵, 导致经营陷入困境。
(二) 房地产公司税负情况。
从行业角度看, 目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业, 根据相关统计报告显示, 2010年全国税收总收入为77, 390亿元, 比上年同期增长23%, 同比增收13, 681亿元, 比上年同期增速加快了13.2个百分点。同年房地产行业的税收增收额共计3830.68亿元, 占中国2010年全部税收收入增收额13, 681亿元的28%。一年中全国税收收入的增长额超过1/4来自于房地产业, 增幅在各行中居前位;从税率来说, 房地产行业的总体税率偏高。目前, 中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税, 按所得额的25%交纳企业所得税, 土地增值税的税率是30%～60%不等。总之, 房地产企业税收负担比较沉重, 通过税收筹划, 实现税负的减轻, 是企业现代财务管理的手段之一。
三、房地产公司涉及的税种
(一) 房地产前期准备阶段的税种。
房产企业在前期准备阶段需要缴纳的税种较少, 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地, 就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
(二) 房地产开发阶段涉及的税种。
在开发阶段要按土地面积、土地区位等级缴纳不同级别的城镇土地使用税。
(三) 房地产销售阶段涉及的税种。
1.营业税。
对房地产开发企业适用“销售不动产”税目的规定, 以房屋售价的5%缴纳营业税;对于房产租赁的, 适用营业税中“服务业”税目, 统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。
土地增值税实行超率累进税率, 增值多的多征, 增值少的少征, 无增值的不征, 最低税率为30%, 最高税率为60%。
3.印花税。
房地产销售阶段的印花税, 按照房地产交易金额, 适用“产权转移书据”税目, 按0.05%税率征收。
4.企业所得税。
对房地产企业而言, 如果其转让或出租房地产产生了净收益, 就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。
房地产开发企业建造的商品房, 在出售前, 不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率, 依据房产计税余值计征的, 税率为1.2%;依据房产租金收入计征的, 税率为12%。
6.其他税种。
如城市维护建设费、教育费附加及地方教育费附加、残疾人保障金、防洪保安基金、绿化基金、工会经费、垃圾处理费等名目繁多的税种。
四、房地产公司的税收筹划策略
从以上介绍可以看出, 营业税、土地增值税、企业所得税是房地产企业的主要税负, 因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
(一) 营业税的筹划。
现在房屋销售中, 往往有精装修的房屋和毛坯房俩种。将房屋的装潢、装饰以及设备安装等费用单独签订合同。即将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两种行为, 分别签订两份合同, 向对方收取两份价款。在纳税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税, 节约了2%的营业税。
(二) 土地增值税的筹划。
土地增值税采取的是超率累进税率, 这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划, 合理确定利息的扣除方式。
根据《土地增值税暂行条例》的规定, 利息如果能够按转让项目划分的, 并能提供金融机构证明的, 可以据实扣除, 但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清是用于房地产项目的, 还是用于其他生产经营的, 且不能提供金融机构证明的, 则按土地成本和开发成本两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开发过程中, 企业可以合理预估并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地和开发成本之和的5%”孰大, 从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分利用土地增值税的起征点的税收优惠。
根据规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目20%的, 免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的, 则按超率累进税率征收。由于土地增值税的税率较高, 所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例, 充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系, 从而选择合理的售价。
(三) 企业所得税的筹划。
延迟纳税的筹划。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定, 房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。二是开发产品已开始投入使用。三是开发产品已取得了初始产权证明。在实际工作中, 所得税平时按预缴的方式来缴, 最后按年度汇算清缴。这就可以让企业合理安排竣工时间。在签订商品房买卖合同中, 往往已规定上房时间, 这就要求开发商在选定上房时间上需要考虑斟酌一下。如果在年底左右上房, 就需要适当拖延上房时间, 最好跨年度, 选在下年初上房, 这样就能利用拖延短时间而达到跨年度缴纳企业所得税的目的。因为已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税, 而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低, 扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件, 尽量拖延完工时间, 达到合法延迟纳税的目的。
摘要：随着我国税收征管体制的不断改革和完善, 企业已被推向了全面税收约束环境下的市场竞争, 越来越多的企业正努力通过合法的途径寻求低税负、高效益的经营理财方案。房地产企业又是税负最重的行业之一。文中首先从纳税筹划的概念出发, 阐述纳税筹划的必要性及房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从营业税、土地增值税、企业所得税这三个税种出发, 分析了该类公司税收筹划的方法。
关键词：纳税筹划,房地产企业,土地增值税
参考文献
[1].王虹, 陈立.纳税筹划[M].北京:清华大学出版社, 2006
[2].张卓, 王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[J].应用能源技术.2007
房地产税收政策的改革与建议 篇9
(一) 纳税人
纳税人是税收制度构成的最基本的要素之一, 任何税种都有纳税人。从法律角度划分, 纳税人包括法人和自然人两种。法人是指依法成立并能以自己的名义行使权利和负担义务的组织。作为纳税人的法人, 一般系指经工商行政管理机关审查批准和登记、具备必要的生产手段和经营条件、实行独立经济核算并能承担经济责任、能够依法行使权利和义务的单位、团体。作为纳税人的自然人, 是指负有纳税义务的个人, 如从事工商营利经营的个人、有应税收入或有应税财产的个人等。
(二) 课税对象
课税对象是一个税种区别于另一种税种的主要标志, 是税收制度的基本要素之一。每一种税都必须明确规定对什么征税, 体现着税收范围的广度。一般来说, 不同的税种有着不同的课税对象, 不同的课税对象决定着税种所应有的不同性质。国家为了筹措财政资金和调节经济的需要, 可以根据客观经济状况选择课税对象。正确选择课税对象, 是实现税制优化的关键。
(三) 税目
设置税目的目的一是为了体现公平原则根据不同项目的利润水平和国家经济政策, 通过设置不同的税率进行税收调控;二是为了体现“简便”原则, 对性质相同、利润水平相同且国家经济政策调控方向也相同的项目进行分类, 以便按照项目类别设置税率。有些税种不分课税对象的性质, 一律按照课税对象的应税数额采用同一税率计征税款, 因此没有必要设置税目, 如企业所得税。有些税种具体课税对象复杂, 需要规定税目, 如消费税、营业税, 一般都规定有不同的税目。
(四) 税率
应纳税额与课税对象之间的比例, 是计算应纳税额的尺度。税率的设计, 直接反映着国家的有关经济政策, 直接关系着国家的财政收入的多少和纳税人税收负担的高低, 是税收制度的中心环节。我国现行税率大致可分为三种:
第一是比例税率。实行比例税率, 对同一征税对象不论数额大小, 都按同一比例征税。比例税率的优点表现在:同一课税对象的不同纳税人税收负担相同, 能够鼓励先进, 鞭策落后, 有利于公平竞争;计算简便, 有利于税收的征收管理。但是, 比例税率不能体现能力大者多征、能力小者少征的原则。
第二是定额税率:定额税率是税率的一种特殊形式。它不是按照课税对象规定征收比例, 而是按照征税对象的计量单位规定固定税额, 所以又称为固定税额, 一般适用于从量计征的税种。定额税率的优点是:从量计征, 不是从价计征, 有利于鼓励纳税人提高产品质量和改进包装, 计算简便。但是, 由于税额的规定同价格的变化情况脱离, 在价格提高时, 不能使国家财政收入随国民收入的增长而同步增长, 在价格下降时, 则会限制纳税人的生产经营积极性。
第三是累进税率:累进税率指的是这样一种税率, 即按征税对象数额的大小, 划分若干等级, 每个等级由低到高规定相应的税率, 征税对象数额越大税率越高, 数额越小税率越低。累进税率因计算方法和依据的不同, 又分以下几种:
二、我国房地产税制存在的问题
(一) 税种不合理
个别税种重叠, 存在重复课税的情况。如针对房产的房产税和城市房地产税;针对土地的土地使用税和耕地占用税;针对产权转移, 书据、契约或合同的承受方既课征印花税, 又课征契税。
(二) 税收政策不统一
目前, 我国房地产税收制度采取“内外有别, 两套税制并存”的政策。具体表现:一是两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税, 而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税, 且税率不同。二是两套房产税制和土地税制对内资企业开征房产税和土地使用税, 而对涉外企业则只开征城市房地产税, 并且仅对房产征税, 对地产不征税。三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加, 而对外资房地产企业则不征收此项税费。四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业征收耕地占用税, 而对外资企业不征收。
(三) 税负不公平
从计税环节来看, 房地产税收集中在建设的增量方面, 即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种, 而在房地产保有期间设计的税种非常少, 且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格, 从而带动整个市场价格的上扬, 制约市场正常的生产进程。另一方面, 房地产保有环节税费种类过少, 阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全, 大多数由使用者无常取得的土地仍然近似无常地被持有着, 抑制了土地的正常交易, 阻碍了划拨存量土地步入市场的进程, 使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥, 土地闲置与浪费的现象日趋严重。
(四) 税收征管制度不完善
我国目前还缺乏严密的财产登记制度, 影响了税收征管的力度。同时, 与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度不健全, 现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要, 再加上许多税种的税基老化, 导致税基侵蚀, 税收流失。
发达国家和地区政府非常重视房地产税制的建立和完善, 并以之作为调控房地产业运行的重要手段和财政收入的重要来源。国外房地产税种设置分为三类, 即房地产取得税制、房地产保有税制、房地产转移税制。
三、我国房地产税制存在的缺陷
(一) 房地产交易缺监控, 税收征管难度大
只能以实际成交价为准, 加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易, 政府有权优先收购的规定, 这便为炒房提供了条件。二是没有严格的注册登记制度, 使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。以行政划拨方式取得国有土地使用权, 但未补交出让金、补办出让手续, 或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金, 而直接进入市场交易, 对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税, 如果征, 如何计算增值额, 这些都是法律的空白。第三, 出让、转让土地界限不明, 税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种, 《城市管理法》又规定, 城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后, 该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化, 使两类土地所有权在现实中难以确定, 并使派生的土地出让、转让不易划清, 从而影响了纳税主体的确定, 具体的征免界线也难以把握。二是性质不明的房地产公司, 征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门, 又是法人又得履行行政职责, 体现政府意愿, 致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”, 哪些属于“自营”项目, 征免界限难确定。
(二) 税种分布结构不合理, 保有环节相对偏轻
这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配, 目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款, 加之保有阶段的增值几乎都流向保有者, 致使更刺激了房地产投机行为;保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负, 助长了隐形交易, 逃税现象。其次, 计税依据不合理, 税负不平等。现行的契税区分国有与非国有企业纳税;耕地占用税, 房产税, 固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三, 单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外, 其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物, 这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控;二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。
四、国外房地产税收制度特点及我国改革建议
(一) 国外房地产税收制度特点
1.从税收结构看, 国外重视对房地产保有的征税, 而房地产产权转让的税收则相对较少。这样的税种结构鼓励了不动产的流动, 刺激了土地的经济供给, 避免了企业控制或低效率使用财产, 推动了房地产要素的优化配置。
2. 从税负水平来看, 国外房地产财税政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。
3.“明税、少费”是国外房地产税费政策的另一重要特征。国外的行政事业性收费对于房地产而言, 无论任何环节, 要交纳的规费都很低, 即便是如此, 在西方许多国家, 也被列入地方财政预算, 明确它的使用方向和范围, 而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用, 对于使用费的征收, 充分体现了“谁受益, 谁纳费”的公平原则。
(二) 改革我国房地产税收体系的政策建议
1. 设计税收体系, 完善微观税收制度
第一, 税收分布结构合理化。重视对房地产保有的征税, 开征统一规范的不动产税, 强化保有课税。第二, 改变计税依据, 调整税率, 扩大征税范围。以市场评估值作为计税依据, 基于“谁受益, 谁支付”的原则, 设置幅度比例税率如市中心地段的税率高于郊区, 使计税更合理, 更具监督性, 收入更有弹性。城建税应以纳税人的经营收入为其计税依据以体现税收平等原则。对于房产税从租与从价计征也作相应调整, 使税负更公平;税率做适当调整, 如适当调低契税税率, 适当调高印花税和耕地占用税的税率, 将农村非农业用房, 纳入征税范围, 对城镇内所有, 使用土地和房产的单位和个人都征税。第三, 改革内外有别, 统一城乡税制。内外资企业所得税法的合一加快了内外资合一的步伐, 实行国民待遇, 营造公平竞争环境, 以适应我国加入WTO的新情况。改革城乡有别的双轨税制, 营造宽税基的税制环境, 增加国家对所有土地的监督和调控。
2. 协调税费关系, 建设和谐税费体制
第一, 清理压缩收费, 简化收费项目。将部分费改税, 减少重复征收现象, 税费可由税务机关集中征收、集中管理、分头开支。第二, 明确租税费概念, 理顺三者关系。将本质上属于地租的土地使用费纳入地租体系, 并做相应的更名, 如土地出让金可改为土地批租金;理清税费层次, 避免带给纳税人双重负担, 将土地闲置费改为土地闲置税或空地税, 加强税收调控职能。
3. 完善房地产课税的配套制度与政策
在税收立法上, 要实行中央集权与地方分权相结合模式。一方面, 要提高立法层次, 全国统一开征的房地产各税, 由全国人大及其常委会颁行;另一方面, 应授权各地方分别制定税法的实施细则, 在一定范围内调整税率及税收减免等, 以适应各地实际情况。要清查土地, 建立土地位置、权属及面积台帐;其次, 尽快实行房屋和土地产权证书合一制度, 避免房地产私下交易, 打击房地产市场的违法交易行为, 增强房地产税收课征的有效性和严肃性。为了实现计税依据从面积向市场价值的转变, 要去以完善的房地产估价制度为保证。首先, 要加强对房地产价格评估理论和方法的研究, 逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系;其次, 要建立真正公正、独立的房地产估价机构, 并建立有效的职业培训体系。提高从业人员的专业水平和职业道德;然后还要赋予业主对评估结果上诉的权利, 并以严格的上诉程序予以制度上的保证。
摘要：房地产业在国民经济发展中发挥着重要的作用, 而房地产税收又是国家财政收入的重要来源, 但中国现行房地产税收制度中却存在着诸多的问题, 这就要求我们对其进行改革。要改革中国现行房地产税收制度, 首先必须对中国现行房地产税收制度有一个全面的认识, 同时也要了解当今经济发达国家的房地产税收制度, 借鉴其成功的经验。
关键词：房地产税收制度,问题,缺陷,改革
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有关房地产税收政策的改革建议 篇10
关键词：房产税,流转税,财产税
一、我国目前的房地产税种
目前我国有关房地产的税种主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、所得税、契税以及印花税等。除土地增值税属于特定目的税，是专门抑制房地产炒作的税种外，其他几个税种分属于流转税、所得税、财产和行为税类。下面我们从房地产的生产和销售链入手来具体分析各个税种。
房地产开发企业在取得土地使用权的过程中，需缴纳的税主要有契税、耕地占用税以及印花税。
房地产开发企业在项目开发过程中，发生的成本有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，以及房地产开发销售费用、管理费用和财务费用。在此过程中涉及的税种主要有营业税、土地增值税、印花税。
房地产开发企业在销售房地产环节，涉及土地增值税、企业所得税、营业税以及城市维护建设税。
购买者若将房地产作为资产持有，则其主要缴纳房产税、营业税、城镇土地使用税和契税;购买者若将房地产出售，且不能享有个人住房转让优惠政策的，均需缴纳营业税、土地增值税以及所得税。
二、房地产保有期间税种分析
房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税四大房地产税收是我国地方政府固定收入，在地方财政收入中占据相当重要的地位。《中国统计年鉴》相关数据显示，2005年房地产税收占全国地方财政收入的比重为5.74%，东部沿海地区更是远超过这一比例。
但是，这四类税收的作用并没有充分发挥出来。美国林肯土地政策研究院的数据资料显示，在印度、朝鲜、埃及、泰国、南非等64个发展中国家，不动产税占GDP的平均比重为0.25%，占政府财政收入的平均比重为1.7%;而在美国、加拿大、日本、德国、法国和英国等23个发达国家，财产税占GDP的平均比重为1.54%，占政府财政收入的平均比重为4.1%。总的来说，发达国家不动产税的使用强度是发展中国家的3倍。2005年我国GDP为183 084.8亿元，而上述四项税收合计为855.46亿元，占GDP的比重为0.47%;如果减去流转环节的土地增值税和耕地占用税，具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税两项合计仅为573.3亿元，占GDP的比重仅为0.31%。造成这种情况的主要原因是我国房地产税负在房地产保有阶段较轻。
三、完善房地产税制的设想
目前我国与房地产有关的税种达到14项，其中实际征收的有12项，税种繁多;房地产收费项目过多过滥，且各地差别很大，这样既干扰了税收征管，又加重了房地产业的负担。流转环节税费畸重而保有环节税费畸轻，不利于房地产市场的健康发展。房产税只对企业征收，不对个人征收，不利于对个人财富的调节，尤其是在社会贫富差距逐渐拉大的情况下。另外，我国房地产税制本身存在着内外税制不统一和城乡税制不统一这两个方面的缺陷，有失税收的公平原则。
现今房地产税制主要可以分为三大类型：政策型、财政型和混合型。政策型房地产税的开征目的是通过征收保有税，提高占有成本，从而促进土地流动和得到有效利用，提高土地供应量，法国、韩国、中国台湾地区采用此种类型;财政型房地产税的开征目的是保证地方财政收入，而与国家土地政策无关，调整收入分配的作用居于次要地位，美国与加拿大等国家采用此种类型;混合型房地产税的开征兼顾增加地方财政收入和推行国家土地政策的目标，既促进了资源的合理利用，也较充分地抑制了房地产投机行为，日本等国采用此种类型。
笔者认为，日本采用的混合型房地产税制对我国的房地产税制改革能起到更加直接的参考作用。日本国土面积较小，土地资源宝贵，很容易产生房地产炒作行为。日本经过20世纪八九十年代税制改革后建立起相对合理的不动产税制，房地产税种齐全。日本不动产方面的税收主要可分为国税和地方税，前者主要是资产课税，即地价税、赠与税、继承税、印花税和注册执照税。2003年，日本资产课税占整个国税收入的比重为5.9%。地方税中的资产课税主要包括固定资产税、特别土地持有税、城市规划税等。其中固定资产税是典型的财产税，纳税义务人为法律意义上的房屋产权所有人，税率根据房地产的地理位置确定，幅度为1.4%～2.1%。2002年，固定资产税占日本地方税收入的比重为26.5%，资产课税占地方税收入的比重为32.8%。另外，日本所得税性质的房地产税收包括不动产租金所得税和不动产转让所得税。不动产租金所得税的税基为租赁房地产的收入减去必要、合理的费用，不动产转让所得税则是在土地或土地改良物转让时缴纳。日本房地产税收实行中央、都道府县、市町村三级管理，三级政府的房地产税权相互独立。针对我国的具体国情，同时借鉴混合型房地产税制，笔者认为我国应当尽快完善房地产税制，促进房地产市场的稳健发展。
首先，取消大部分不必要的房地产类收费项目，将必要的收费代之以统一的房地产税。在此过程中，应将体现流转环节税负的营业税与土地增值税以及相关的契税合并，统一征收土地增值税，相应降低税率，使房地产流转环节的税负减轻，提高流转速度。同时，将体现财产税性质的房产税、城镇土地使用税合而为一，统一征收房产税，即具有典型财产税性质的物业税。新房产税的纳税义务人为在我国境内拥有土地使用权和(或)房屋所有权的所有单位和个人，税基设置为以市场价值为基础评定的土地和建筑物的价值额，同时税率应该就不同地区的经济发展水平区别设置。
其次，应当解决内外税制不统一的问题，同时在兼顾农村发展的基础上对较富裕的农村地区的不动产征收房地产税，设置起征额，限制税率的最高点。
再次，在所得税方面，应该分别征收不动产租金所得税与不动产转让所得税，同时就遗产继承和赠与征收所得税。不动产租金所得税的征收额度，不应该影响居住房租赁市场的发展。不动产租金所得税可以并入财产税，以简化税种。在征收土地增值税的前提下，不动产转让所得税税负不宜过重，否则不利于房地产的流转。为了体现公平原则，发挥税收的社会再分配职能，笔者认为应当对房地产的继承和赠与计征所得税，除特殊情况外不动产受让人均应缴纳。有统计资料显示，不动产已成为个人财产中最主要的部分，就不动产的继承和赠与征收所得税，能在很大程度上抑制贫富差距扩大。
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