商业地产经济管理

商业地产经济管理（精选十篇）

商业地产经济管理 篇1

一、对商业地产经济管理含义的分析

经济管理是指经济管理者为实现预定的目标, 对社会经济活动或生产经营活动所进行的计划、组织、指挥、协调以及监督等一系列活动。简而言之, 经济管理就是经济管理者对所有经济活动的管理。

经济管理的作用可以归纳为以下几点:

第一, 通过对经济进行管理可以使潜在的生产力变为现实的生产力系统。因为各不相干的生产力要素不会自发形成现实的生产力, 因此, 只有通过对经济的管理, 才能使各生产要素有机结合在一起, 最终实现现实的生产力系统。

第二, 管理是当代人类社会加速进步的杠杆。人们征服自然、改造自然的能力, 一方面来自具有一定劳动技能的劳动者和生产资料, 另一方面来自经济管理水平的提高。经济管理水平越高, 人与人、人与物、物与物便结合得越科学, 生产力的各种要素就越能形成现实的生产力, 可以形成一个综合的力量。因此, 人类合理改造自然的能力也就会越强, 从而提高工作效率, 增大经济效益。

第三, 通过对经济的管理, 可以使科学技术这个最先进的生产力得到最充分的发挥。科学技术是第一生产力, 但无论是本国发明的科学技术还是引进的科学技术, 都不会自动形成生产力。只有通过有效的管理, 才能使科学技术真正转化为生产力。不仅如此, 管理为采用更先进的技术准备了条件, 因为技术越是进步, 越需要高水平的管理。

而所谓的商业地产经济管理, 指的是商业地产企业在进行生产和经营的过程中, 对所有投资到商业地产管理中的总称。在商业地产经济管理中, 主要包括对商业地产投资费用的核算、对商业地产成本多少的分析、对商业地产的成本进行控制和决策等一系列工作。在商业地产成本的管理中, 由于涉及到的因素比较多, 因此, 管理起来也比较的有难度。商业地产工程项目的成本是商业地产经济管理中的重要内容, 主要包括了施工过程中的各种耗费和支出。通过开展对商业地产的成本预算, 然后指定出商业地产工程的成本计划和成本核算以及成本考核等一系列工作, 最低限度的降低商业地产工程的建设成本, 从而才能更好的提高商业地产企业的经济效益, 增强企业在市场中的竞争力。从当前的商业地产经济管理来看, 企业之间的竞争越来越激烈, 因此, 加强对商业地产经济的管理对实现商业地产企业的可持续发展具有重要意义。

二、目前商业地产经济管理存在的问题

1. 商业地产经济管理理念跟不上时代的发展

目前大多数的商业地产企业在商业地产经济管理上面, 管理理念比较的落后。首先是不能用发展的眼光看问题。在对商业地产经济成本的管理上面, 缺乏对问题的预见性, 不能及时的发现商业地产工程中存在的问题, 往往都是在出现了问题以后, 才对出现的问题进行解决。其次, 缺乏动态的管理意识。不少商业地产企业的管理人员在管理的过程中, 目光比较的短浅, 只对现阶段的现象进行分析, 没有随着商业地产工程的开展和开展的实际情况对经济进行动态的管理, 这种管理理念使得商业地产经济的管理成本和商业地产工程的实际动态发展情况不符合。再次, 商业地产企业的不少管理者缺乏全面性的管理观念。有的商业地产企业在管理的过程中, 只对商业地产材料的成本、商业地产施工中人员的成本等显性的成本进行管理, 而对于因为工程返工和设计变化造成的隐性成本缺乏管理, 没有从长远的角度对商业地产经济成本进行管理和规划。最后是管理者缺乏全面协调的能力。各个部门之间在交接工作的过程中, 并不是很到位, 管理者也没有把任务成本落实到个人。

2. 商业地产经济管理系统不完善

商业地产企业在商业地产经济管理体制的建设上, 并没有建立起健全的管理体系来保障各项工作的正常开展。一方面是对成本管理组织的保障不到位。有的商业地产企业根本就没有建立起专门的成本管理部门, 大多数都是有企业的财务部兼职管理的, 而有的商业地产企业却存在较多的成本经济管理部门, 对于各个人员的职责划分并不是很明确的, 存在着职能重叠的情况, 人力资源没有得到合理的分配, 一旦出现了问题, 管理者之间就相互的推卸责任。另一方面, 商业地产企业缺乏健全的成本核算监督体系。管理人员在对成本的核算过程中, 核算的方法也不正确, 在核算的过程中, 也没有进行仔细的核算, 导致核算出来的成本不正确。在对成本的监督管理方面, 没有监督执行的主体, 监督的形式也过于单一化。

3. 商业地产经济管理队伍建设有待加强

由于商业地产业在短短的几年迅速的发展起来, 所以, 商业地产业中的人才存在匮乏的情况。一方面, 商业地产管理的人员素质不高, 大多数的商业地产经济管理人员都是兼职的, 缺乏专业的管理知识, 对于商业地产工程的成本管理缺乏重视。企业对管理人员的培训也不够, 没有实时的对管理者进行专业知识的培训, 使得管理人员的水平不高。另一方面管理者自身缺乏自我学习的意识, 没有跟上时代发展的潮流, 及时的跟新自己的专业知识, 使得管理水平滞后。

三、加强我国商业地产经济管理的有效措施

1. 更新商业地产经济管理的理念

对于商业地产经济的管理, 首先要做到用发展的眼光来看待问题。在对经济管理的过程中, 要具有前瞻的意识, 坚持以预防为主的管理, 做好预算编制的工作, 采取有效的商业地产经济管理对企业的商业地产成本进行合理的预算, 对于要出现的问题要有预见性, 及时采取措施预防和减少问题带来的经济损失。其次是要树立动态的管理理念。从商业地产工程的投资、施工、以及竣工和收尾都要进行定期的检查, 将经济成本的预算贯穿于整个商业地产工程的始终, 以便于能及时的发现问题和解决问题, 以保证经济管理落实到工程的动态发展中。再次是要树立全局意识。对商业地产工程中存在显性成本和隐性成本都要进行合理的预算, 实现企业的可持续发展。最后是要做好统筹管理。要加强企业商业地产行业各个部门的配合, 把商业地产的成本控制到最低, 确保把各项工作落到实处。

2. 健全经济管理体系

企业商业地产经济管理体系的建设, 一方面是要加强对商业地产成本管理组织的保障。企业要建立起专门的商业地产成本管理部门, 明确各个管理者的管理职责, 对经济管理工作进行合理的分工。另一方面是要完善成本核算的监督体系。对于商业地产经济成本的监督要明确监督的主体, 采用先进的监督方法, 保证监督的实效性。

3. 加强对商业地产管理人才队伍的建设

商业地产企业要提高商业地产的经济管理水平就要加强对经济管理人才的引进工作, 在招聘人员的时候, 加强对新人的考核, 同时, 在招聘进来以后, 要对企业现有的管理者和新来的管理者进行实时的培训, 提高管理者的专业管理水平。管理者也要树立终身学习的理念, 及时的补充自己的专业知识, 促进自己经济管理水平的提高。

四、总结

总而言之, 商业地产经济的管理要坚持与时俱进, 要根据商业地产工程的建设进度和时代发展的变化, 适应市场经济的发展要求, 及时做好管理的调整。企业要加强对商业地产经济管理体制的建设, 健全经济管理体制和监督体制, 加强对人才队伍的建设, 从而更好的提高商业地产经济的管理水平, 实现企业效益的最大化。

参考文献

[1]陈红延, 胡保清.商业地产经济管理中神经网络的应用[J].商业地产管理现代化, 2010, 06:30-33.

[2]孙华, 常陆军.谈土木工程专业商业地产经济管理类课程的设置[J].郑州工业大学学报 (社会科学版) , 2011, 03:71-72+77.

[3]谭伟, 李成奎.我国房地产经济管理中存在的问题与应对措施分析[J].东方企业文化, 2013, 17:246.

[4]李爱华, 席晓博.高职商业地产经济管理专业人才培养目标定位探究[J].课程教育研究, 2013, 19:226-227.

[5]汤岚.基于任务导向的高职商业地产经济管理专业课程体系的构建[J].武汉交通职业学院学报, 2009, 01:48-51.

商业地产：管理创造价值 篇2

市场总体管理有待升级

商业地产从开发到后期运营涉及到开发商、投资者、商户及消费者四方利益，其运营与住宅的本质区别就在于，住宅从开发、建成到销售直接进入终端，而商业地产从开发、建成到销售只是开端，后面的运营才是重头工作。

市场定位、业态业种规划、卖场设计规划、招商、卖场的市场推广、协助进场商户的促销行动、消费者投诉处理等一系列内容，都需要通过专业的管理和运营来实现，而大多数开发商只熟悉物业管理和营销管理，对商户管理和资产管理缺乏认知。

据粗略统计，全国80%以上的商业项目缺乏专业的管理运营，而是主要由开发商自己或其聘请的物业公司进行管理，其管理缺乏专业、规范、理性，不少项目面临失败风险。

目前国内的商业地产的管理运营现状主要表现为3个层面。第一，一些大型购物中心，以统一规划、统一招商、统一运营、统一管理的方式运作，这是较为规范化的管理模式。第二，阶段性或不同重点地聘请专业管理公司运作，提供规划、选址、招商或后期管理等阶段性工作，运作成熟后交由开发商管理。第三，开发商临时组建团队，仅提供物业服务，对招商与运营结果不考虑。这其中进行专业化管理的企业占市场份额极小，多数管理状态处在二、三阶段。

优质管理企业成长缓慢

在国际成熟的商业地产开发运营模式中，一个综合性商用物业的开发者一般都不是开发商，而是商业地产运营商，这些商业地产运营商在完成开发后通常自己持有物业，并委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理。商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报，这种模式强调的是运营创造价值，而非开发创造价值。

细观中国商业地产的发展历程，大多数开发商仍然习惯于以住宅的思路开发运营商业地产项目，重开发、重销售，而对商业地产最重要的招商和后期运营管理环节认知不足，认为商业运营管理只是提供保安、保洁与维护商场正常运营的物业管理，其实这是最低层次的管理。

万达一直被奉为国内专业进行商业地产运营管理的龙头，事实上，万达的专业也是在近几年才开始体现出来的。

2003年，沈阳万达商业广场把354间商铺以均价25000元的价格全部卖光，创造了9.6亿的“销售奇迹”。然而，其商业街却在开业13天后便宣告歇业。大量商铺的闲置使得业主的回报化为泡影，业主与开发商矛盾重重，后虽然几经努力，难以改变商业街命运，最终不得不在2006年10月将其拆除重建。

经历过类似的教训，万达开始意识到国内这种的重开发、重销售、轻招商、轻运营的商业地产开发模式的危害，才转而将开发模式改为只租不售，全部自己持有，并且成立商业管理公司，对自有物业进行商业管理。

但大多数开发商仍然停留在住宅思维开发模式上，而目前国内管理公司大多是由开发商后期转变角色而来的现状，也决定了其大多数倾向于投资运营为主，而非输出管理，因为扩张带来的收益要远多于输出管理，立志走专业化商业管理之路的企业，少之又少。

人才培育机制需进一步完善

国外商业地产管理已经形成连锁化发展格局，很多购物中心的管理者往往是同一家管理公司，并且专业性较强，且针对不同的商业业态，细分出不同的商业地产管理商。国内商业地产大型购物中心连锁的案例极少，开发商缺乏商业地产管理经验，难以培养真正的专业管理公司。

探讨商业地产企业资金链管理 篇3

关键词：商业地产企业；资金管理；政策；措施

1 商业地产企业资金管控状况

1.1 企业高管参与化程度逐渐加强。

很多商业地产企业在吸取国外先进资金管理经验理论的基础上，得到了有用的经验来匹配结合企业自身的实际，并且把资金管理形成制度化，要求全体管理高管和工作人员广泛参与到其中，通过相互合作收集资金投入资料，日常开支，必要支出等资料，整理相关负责人的材料，针对浪费资金现象等进行重点管控，把生活中的一些节俭办法也融合到整个资金管理工作中来。这就把整个地产企业的发展和人员责任制度等实际情况进行结合打造符合政策要求、满足企业发展的制度化实施资金管理工作。但是企业之间的配合情况较差，各企业间配合的积极性不高。

1.2 资金管理专门化不明显。

在一些小型地产企业中其管理结构建设方面比较混乱，很多小企业没有设置专门的管理企业资金流动的机构，而是由老总、财务、后勤等多个机构共同负责。但是在实施资金链安全管理中专门人员比较缺失，在资金紧张的市场影响下投入、回收资金经常出现滞后等问题。

1.3 融资渠道扩大化。

在融资越来越困难的情形下，很多企业的融资渠道开始扩大，涉及面越来越广，不仅仅局限于地方政府支持和银行贷款，而开始向服务业、个人投资等方向转变，渠道越来越广泛。这容易面临撤资、纠纷等问题。

1.4 资金使用高效化。

对于资金的投放使用方面，商业地产工企业普遍会核算自己的投入和所得，尽可能通过低投入得到高回报，不惜使用新技术提高自己的科技含量，减少劳务支出，但有的企业因为不同实际情况，新技术可以多实施，也可以少实施，有的企业不得不在劳务支出上做出更谨慎的测算计划。有的企业不顾政策，不顾法律法规，在企业发展的过程中甚至出现材料参假、信息资料造假、偷税漏税等问题，这些企业不合法的行为完全是不可取的。

2 商业地产企业在资金管理上需要做合理的规划措施

资金安全管理是地产企业进行发展过程中必须注意的事项，其工作的开展不可以杂乱无序而应该有节奏、合理地迈进步伐，主要有：

首先，根据政策及时做好管理制度的完善化。我国政府在房产控制方面主要施行的政策是商业地产企业必须研究透彻的，不少地产企业在自身尚未弄清楚政策前提下胡乱投资，把资金浪费到不必要采购等方面是得不偿失的。商业地产企业面临国家管控的政策局面，这是不可避免的，企业只能发挥自己主观意识，灵活运用。同时当前的国家政策存在很多漏洞，不少企业在钻法律的空子，因此很多商业地产企业在资金融合上胡乱操作，透支企业发展潜力，这就需要国家在进行上述严格的管控政策的基础上进一步完善相关管理、监督政策，切实落实相关企业资金管理政策的检查督促，相关企业在这种压力下能保持自己的警惕，时刻做好自查工作，防止企业走上歧路。

其次，资金管理责任应该明确化。很多商业地产企业的资金管理并没有落到人头，公司骨干就会出现问题才去管理，甚至推卸责任，在行动方面严重落后，因为他们没有明确的责任概念，有的企业管理者认为资金比较充足多投资一些也没问题，有的企业管理认为需要谨慎投资时，不一而足，这是完全迷茫的状态。因此不同类型的地产企业在资金管理的相关人员方面应该给予明确的目标，根据企业发展生产和消费需要等，制定随时可以更迭的资金管理目标。当企业有明确资金投放、回收等管理目标的前提下才会主动地想办法，通过设备改进、技术应用、支出管控等逐步实现资金严格管理的目标。这样也可以防止有关人员利用职务的便利从事一些有损企业发展的违规违法行为。

再次，对于流入和支出的管控应该与市场相匹配化。由于市场中受到的影响因素是非常多的，风险系数比较大，投入的资金若不能在有效的时间内实现回笼，既有可能会造成资金项目的短缺，使得房产项目的开展受到影响。这需要及时管控和市场相匹配的资金投入与回笼，加强企业内和市场外的有机结合，积极从多个渠道创造资金来源并且时刻关注市场的发展和变化，因时制宜地调整企业的资金管理。

再者，目前的房产企业负债与产品积压加强转换。由于当前房产企业经营的活动是不可能靠企业自身的资金支持整个项目的运营，需要进行银行借贷，导致企业负债比例不断攀升，自身的资金管理就面临严重的问题。而另一面则是商业地产开发的项目楼盘出现产品积压问题，这些投入了大量资金的项目没有形成及时的资金回笼到企业，导致出现更为严重的资金短缺。只有加快上述两方面的转换才能在资金短缺的问题中缓过气来。

最后，资金管理应该有侧重点，融资渠道尽可能多样化。资金管理在一些房地产企业中并没有形成与市场匹配的投资意识，存在盲目的现象，管理者在投资中没能发挥融资多样化的思维策略。若是能由国家牵头成立一个专门提供咨询服务，促进企业之间相互合作进行管理经验交流的国家、企业相互配合，相互监督的机构，在这个机构里共享技术、经验和设备，灵活根据市场情况督促相关企业在资金管理上做好规划，鼓励企业相互配合，共同促进。此外通过合作也可以引入外国投资，根据企业需要加强企业和国际企业的交流，以便能在国际合作中争取到发展企业的机会，巩固企业生存发展道路。

参考文献：

[1]程岚.试论企业资金链管理的断裂和对策[J].中国外资，2011（19）.

[2]张力.浅谈房地产资金链管理问题[J].现代商业，2011（26）.

商业地产资本管理略论 篇4

1. 资本运作对企业有重要意义。

企业资本运作是以资本效益为核心的经营活动, 旨在通过优化资源配置提高营运的效益, 确保企业资本不断增值。资本运作作为众多企业的一种现代经营理念、经营战略和经营模式, 是企业经营发展中的高级形式, 它可以覆盖各类企业经营、管理的诸多方面, 尤其是对实现企业管理体制和经营方式的转变, 具有重要意义。

2. 商业地产公司需要运用资本运作改善产业结构、盘活存量资产。

商业地产行业适合大规模生产, 具有投资金额大、建设同期长等特点, 要求企业具有相当的规模和实力。长期以来, 因体制等原因, 我国的商业地产企业, 形成了产业结构不合理、资产负债率过高、积压房产过多等问题, 商业地产企业通过资本运作来提高生产经营效率、改善企业产业结构、盘活企业存量资产, 有着重要的现实意义。首先, 从数量上看, 我国的商业地产企业已数量众多, 但从企业规模结构来看, 房产企业规模小、经营粗放、数量过多、生产分散、集中度低, 难以发挥规模经济效益, 造成了成本高、效率低、资源浪费等问题。所以, 商业地产企业完全可以利用购并重组等资本运作的手段实现分散式经营向集团化经营的转变。其次, 盘活存量房产需要企业资本经营。存量商业地产闲置, 不仅不能实现其资本价值的增值, 而且还会随着时间的推移逐渐增加其成本。为达到资源优化配置、提高经营效益的目的, 通过资本经营、推动企业产权流动、盘活资产就显得十分迫切。

二、商业地产资本运作的融资方式

从融资体制上看, 目前商业地产公司大都是以间接融资方式为主的融资格局。而间接融资比例过大对我国商业地产业的发展有诸多不利影响, 有关人士也多次呼吁, 我国商业地产投融资体制亟待改革, 走多方筹资之路。

第一, 直接融资有利于商业地产业的发展。提高直接融资比重, 不仅可推动企业经营体制的改革和公司法人治理结构建设, 而且可改善企业的财务结构, 有助于充分发挥资本市场配置资源的作用, 增强企业的资产流动性。对于逐步解决包括商业地产业在内的企业负债率过高、资本金不足等问题, 具有十分重要的作用。第二, 政策的宽松使商业地产企业上市融资具有可能性。前些年, 国家有关部门把商业地产企业的上市作为限制范围, 目前在被严禁六七年之后, 商业地产企业上市已开始松动。商业地产企业上市, 使得符合上市要求、募集资金的投向符合国家的产业政策、有发展后劲及实力较强的商业地产企业上市成为了可能根据国内外经验, 商业地产证券化的形式主要以下有六种:

1. 商业地产企业发行股票成为上市公司。

商业地产企业按照相关的法律法律要求, 遵循对应的程序, 对应的部门进行了核准, 进行了改制, 成为股份公司同时进行股票的发行。

2. 商业地产企业买壳上市。

在一个相当长时期内, 能够发行股票商业地产企业只是少数, 有实力有远见的企业可通过收购上市公司间接进入证券市场, 在这方面, 我国一些商业地产公司做得较为成功, 如中关村重组琼民源、北京天创商业地产开发公司买壳控股贯华旅业、北京光彩集团入主南油物业等。对上市公司实施了收购与控股, 让它们进入证券市场, 这一行为提速了企业的资本运作过程。

3. 以基金为表现形式的房产证券。

对于投资基金来说, 其主要对投资者的资金进行汇集, 并把这些基金投资到商业地产上, 此基金往往不用直接参与到具体商业地产项目的开发之中;对于消费基金来说, 其主要汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金;最后即为资产运营型基金, 它无需实施项目投资活动, 主要直接运作商业地产资产, 最终会带来经济收益, 将此收益当成基金回报。

4.“准商业地产证券”。

这是在某些发达国家开展的一种已具备权益关系但未用证券化方式表现的基金形式, 它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成商业地产证券化, 可称之为“准商业地产证券化”。通常包括住房公积金这一形式, 另外还包括住房合作社的形式。有关调查表明国内累计住房公积金每年以上百亿元的速度增长, 有着很广泛的发展空间。

5. 以债券为表现形式的房产证券。

对于直接的商业地产项目债券来说, 其往往针对商业地产项目标的, 需要投资方或者开发企业委托金融机构进行发行。此作法在我国存在先例:深圳振业集团针对海悦以及翠海这些项目, 在这二个项目上发行了3年-5年期附权流通证券, 此处的“附权”主要为证券持有者能根据约定的价格购买房产的期限, 到期结算时, 投资人员能利用现金形式的还本付息, 还能使用事先商量好的的价格, 优先购买已进入销售阶段的本次所开发的房产;另外即为派生出来的债券, 就是把商业地产资产当成合适的担保, 靠该资产收益偿还的债券。

6. 住宅抵押贷款证券化。

其为若干类机构针对住房抵押贷款实施有效的包装以及组合, 将一定数量的, 在贷款期限、利率、抵押范畴类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者, 包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种债券。其让整个住房金融市场和资本市场有了直接的关联, 促使了金融机构进行住宅抵押贷款投资的减少, 融资渠道变宽了, 让投资人员有了更多的新的投资机会。商业地产的证券化在我国还处在初级阶段, 其发育还很不充分, 法规也不完善, 但随着市场经济各种要素的培育和成熟, 必将成为推动我国商业地产发展的重要推动力。

三、商业地产资本运作可提升企业内在价值

对于企业资本运作的能力来说, 其会经常受到企业内在价值的限制与约束, 资本运作和商业地产企业本身的内在价值是一种相辅相成、相互促进的关系。一方面商业地产业的内在价值发展需要通过资本运作来提升;另一方面, 只有企业本身具有了较高的内在价值, 才能较好地运用资本运作这种企业经营的高级形式。

1. 集约化经营, 实现企业规模效应。

中国住宅的发展方向是产业化, 商业地产的行业特点要求企业的发展趋向集团化、集约化。国家有关部门一直有意于支持一些有实力的商业地产公司发展成为规模更大、管理更科学、效率更高的集团型开发企业。由于商业地产市场不断慢慢地完善, 消费者同时一直提升住房的要求, 商业地产企业必然向规模化发展, 实现从粗放式经营向集约式经营的转变。

2. 建立规范的法人治理机构, 实现科学管理。

这是企业集约化经营的重要体现, 由于商业地产投资本身的特性, 所以投资决策要是发生失误, 会带来巨大的损失, 所以此行业的投资约束要比别的行业强大。目前, 商业地产开发企业往往通过一些集资或者银行贷款的方式实施开发, 因为投资约束机制变弱了, 部分的商业地产企业从没考虑债权人的利益, 胡乱使用借债资金进行不合理的投资, 导致了商业地产投资结构非常不合适, 经营风险大大提高。要有效防止此类问题发生, 就必须深化商业地产企业的改革, 明晰产权关系, 通过建立并完善法人治理机构, 使企业建立明确的权责体系、科学的决策机制, 规范运作, 防止投资的随意性。

3. 调整业务机构, 准确把握市场脉搏。

为规范商业地产业的稳步、健康发展, 近年来国家出台的一系列有关商业地产市场的优惠政策都是针对居民住宅的。这就决定了在未来的相当时期内, 我国商业地产市场上的畅销产品只能是居民住宅。针对这种市场, 商业地产企业应改变物业开发的思路, 将所开发物业集中到有市场需求的居民住宅上来。把准了市场脉博。企业的经营效益、内存价值必然得到提升。

4. 科学技术是推动生产力的巨大源泉, 商业地产业的发展同样离不开其科技含量。

在住房建造中加快开发和利用有关的新材料、新技术, 亦是提升商业地产业内存价值的一个必不可少的组成部分。

参考文献

[1]孟昭莉.中国商业地产市场分析报告[J].中国中小企业, 2009, (01) .

商业地产营运中的企划管理 篇5

4.1 营运中的企划管理

4.1.1 目的）为使商场营运工作人员熟悉商场企划的基本概况、提升自身企划管理技能，进而提升商场营 运管理水平，特拟定营运中的企划管理章节，以提升营运工作人员对企划营销活动管理及品牌战略发展的认识。）本章节主要列出在日常营运工作中营运人员可能涉及到的与企划相关的工作内容；若营运工 作人员为该工作的责任人，则该部分需要掌握；反之，了解即可。

4.1.2 定义）企划：广义上牵涉到企业的发展战略、品牌战略；狭义上牵涉到企业的营销管理、广告策略 和市场管理。这里所引用的企划，可以理解为企划营销。它是指在计划的时限范围内，指导企业战 略业务单位的营销活动和资源分配的战略和战术。它包括从构思、调研、分析、判断、归纳到策略 的拟订，以及营销组织、控制与评估的整个过程。具体来说，就是从客户导向的角度分析企业目前 的状况，指出企业面临的需求、问题及机会，然后制定出企业期望达成目标的战略和战术。）营运中的企划管理：指在日常营运工作中涉及到的与企划相关的营销性管理性的工作。

4.1.3 相关人员）主要责任人：企划部）相关责任人：家具/建材部）检查监督人：营运副总

4.1.4 关键点）营运人员需了解、掌握商场企划营销活动的组织。）营运人员需了解、掌握商户活动的申请、审批及组织。）营运人员需了解、掌握商场广告资源的管理。）营运人员需了解、掌握商场企划营销活动临促人员的管理。）营运人员需了解、掌握商场企划营销活动费用的结算管理。）营运人员需了解同城竞争对手的企划营销动态，及时关注行业内相关的营销事件。

4.1.5 相关制度

无

4.1.6 相关附件

4.2 商场企划营销活动指导书

4.2.1 目的为使营运工作人员在日常工作中熟悉商场企划营销活动的组织、给予营运工作人员以实际的企 划营销活动指导，特制订本企划营销活动指导书。

4.2.2 定义

企划营销活动：在对企业市场营销环境进行调研分析的基础上，针对企业营销目标制定、组织、实施的恰当的策略、措施和步骤。

4.2.3 相关人员）主要责任人：企划部）相关责任人：家具/建材部）检查监督人：商场总经理

4.2.4 关键点）提倡全员营销。活动期间，商场营业时间可略作调整或延长。）活动前期，企划营销条线必须预先做好活动内容的内部培训工作；各部门经理必须向本部门 员工传达及讲解活动细则；同时，要确保商家清楚了解活动内容。）活动期间，各部门分工明确、各司其职。）活动结束后，各条线做好活动总结收尾工作。

4.2.5 相关制度）指导思想

全员投入，立足一线，上级服务于下级，后勤服务于现场，一切围绕顾客需求，以促进销售、提升商场美誉度为最终目标。）总经理室



活动总指挥。



鼓舞士气，一线指导，重点推进，活动总结。）企划部

①各大媒体投放



电视、报纸、网络、小区等。



最后时间发稿，严防信息外泄。稿件严格审核，不同城市注意投放细节调整、投放结果监

控，电视、网络监测，平面媒体收集样报、样刊。活动结束三日内所有资料归档完毕。

②活动协议下发



协议上注明特价品、定制品等特殊类型家具建材是否参与。



活动协议下发至营运系统人员，收集签收表。统计不参加活动的品牌，计算活动总参与率。

③活动终端布置



一般布置：POP海报/活动 DM/ X展架/横幅/门楣/刀旗/拱门。



不参加活动的品牌的海报制作，每户一张，并在一楼或各楼层大厅汇总公示。

鼓励商户在活动期间进行展厅装饰，以烘托展厅氛围。



商场总体氛围营造，推进、监督各楼层布置情况。

④短信编制



编制活动通知发给各家具/建材部负责人，用于通知商户。



编制活动短信发给商场客户资源库，用于通知潜在客户。

⑤竞争对手市场调研



客流/同时段客流/促销活动/广场车辆/人气、销售较好的商家。

⑥播音室



活动细则播放频率：可以细化到 1小时至少播报 3 次。



在商场人流比较密集的时段或地段，可以加大播报频率，如中午商场餐厅用餐时。

⑦销售排名告示



活动结束后一日内制作完毕并公示。

⑧活动总结



活动结束后五日内完成。）家具/建材部

活动期间建议由家具/建材部负责人带队迎宾，送宾。家具 /建材部负责人以及所有楼层活动期 间必须全程现场办公。

①活动协议



在接到企划条线的活动协议后第一时间分发给所有商户并要求签收。



按时间节点要求把不参加活动的商户名单进行汇总。



活动前期及活动中每日利用晨会、巡场大力宣讲活动要点。



各楼层管理向商户老板发送活动信息，每日晨会抽查营业员活动知晓情况。

②终端布置



大堂以及主过道活动海报的张贴，服务台张贴丰满、整齐。商户海报要求贴于腰线以上，POP 海报下沿与腰线上沿齐平。

大堂、电梯口展板、展架摆放整齐美观，每日根据电梯上下及时调整朝向。



广告征集：根据每次活动因时因地制宜。

③数据统计



每日每楼层统计各商户统计销售，从而分析出未开单的商户、销售较好的商户、开单率等。



当日活动结束后第一时间报送至营运负责人、企划条线。）财务部 ①终端服务

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顾客交款时，站立服务，保持微笑，唱收唱付，双手递接单据、钱款，使用礼貌用语。②数据统计



统一收银数据当日活动结束后第一时间报送至营运负责人、企划条线及总经理室。

③活动返款



按照规定进行活动返款。）客服部 ①终端服务



配备数名导购人员，岗前培训，熟悉商场品牌分布。



建议在服务台提供糖果、水、点心等食品。



商场整体服务氛围的营造。

②终端布置



确保资料架上资料充足，每日营业前全部提前放好，活动中及时添补。

③售中检查



调查顾客满意度，暗访商家活动执行力，有无违规违纪行为。对商户干扰顾客参加活动的

举措进行收集。



顾客反馈信息收集，活动次日出具调查报告。



内部工作人员状态调查，活动次日出具调查报告。）物业部

①活动期间，如有舞台搭建、会场布置等需要物业条线协助的事项，需按时间节点保质保量完 成。

②终端服务



各商场正大门红地毯铺设及侧门音响准备。



保证各收银台及拱门等用电安全及持续性，避免断电。



就餐后卫生及时清理，活动期间中午增加一次垃圾收集工作。）安全管理部 ①终端服务



拱门、车辆、现场安全等维护。



选派优秀安全人员在正门指挥车辆，做到形象端正，指挥姿势标准。



内场安全管理员重点检查游烟，维护收银台秩序；外场安全管理员注意维护拱门等布置、注意维持外场停车秩序。

②数据统计



客流、车流（本地、外地明细）统计，当日活动结束后第一时间报送至安全负责人、企划

条线。）人力资源部



各类活动如需人员支援，需在活动前两天上报人力资源部。



人力资源部配合企划部对可支援人员进行统一调度，以满足现场活动需要。



配合企划部对活动支援人员进行岗前培训，并作相应考勤。

10）办公室

 活动期间，办公区内只留一人值勤，负责访客登记。

4.2.6 相关附件

4.3 商户活动的申请、审批及组织

4.3.1 目的为使商场营运工作人员更好地掌握商户活动如何申请、审批及组织，更多地为商户服务，提升

商户满意度，特制订本章节。

4.3.2 定义

无

4.3.3 相关人员）主要责任人：企划部、商户）相关责任人：家具/建材部）检查监督人：营运副总

4.3.4 关键点）楼层管理需充分了解商户需求，活动要符合该品牌的特性及经营现状。）楼层管理需协助商户进行活动申请、审批相关表单的流转工作。）活动筹备期间，营运人员需联合推动其他相关部门支持和协助商户。）活动期间，商户需严格按照审批过的活动策划方案进行活动组织，营运人员需提供现场指导 和监督。）活动结束后，营运人员需指导、协助商户进行活动总结。

4.3.5 相关制度）商户活动的申请



营运部门通过与商户的积极沟通，了解商户需求，协助商户策划促销活动或品牌推广活动，以提升商户销售业绩和品牌知名度。



商户主动提出该品牌希望借助商场的场地及终端资源开展营销活动。

商户按要求填写商户企划活动相关的申请表，将活动策划方案（包括活动细则、场地使用

计划、终端布置落位图、需要商场支持资源、目标达成销售、费用预算等）提报至相应楼 层的楼层管理。）商户活动的审批



楼层管理将商户资料及商户活动策划方案报送至营运部门负责人进行审核与审批。



营运系统负责人审批通过后，由楼层管理报送至企划条线，企划经理根据活动方案、商场

广告及场地资源使用的情况分别出具审批意见及建议。



企划经理审批通过后，由楼层管理报送至总经理室，请分管领导进行批复。



审批通过，由楼层管理将签字认可的商户活动策划方案复印，同时报商户和企划条线备案。

商户凭签字认可的活动策划方案复印件至财务条线交款，凭付款收据方可开展活动。企划

条线将商户活动策划方案进行备案，同时对商户提出的所需商场企划资源给予支持。）商户活动的组织



营运系统根据商户活动策划方案中的活动细则、场地使用计划、终端布置落位图等一一协

助、监督商户进行活动开展，规范商户活动的开展现场。



商场企划营销部制定活动责任分工推进表，对接其他各相关部门，确保活动顺利进行。



营运系统对各自所辖商户的活动进行全面配合，并监督活动结束后的撤场

工作。



活动结束后，营运系统指导、协助商户进行活动总结，总结可报送至企划条线、总经理室。

4.4 临促人员的管理

4.4.1 目的为使商场营运工作人员熟悉临促人员的管理、从而更好地为商场企划营销活动服务，特制订本 章节。

4.4.2 定义

临促人员：商场在企划营销活动中招聘并参与活动协助的兼职的临时促销人员。

4.4.3 相关人员）主要责任人：临促人员、企划部）相关责任人：家具/建材部）检查监督人：营运副总

4.4.4 关键点）临促人员需要统一形象。）临促人员需要统一进行岗前培训，培训合格后方可上岗。）企划条线负责对临促人员进行统一管理并作绩效评估、楼层管理对临促人员在现场工作的情 况给予监督和绩效反馈。

4.4.5 相关制度）临促人员的招聘及培训 ①临促人员的招聘及管理



招聘及管理：临促人员由企划条线负责统一招聘、统一管理。



选聘标准：性格开朗，言词健谈，容貌可亲可信，面色气质较好。②临促人员的岗前培训课程及内容



临促人员必须接受公司的系统培训，其具体培训内容包括：公司的简介及概况、公司的规

章制度、家具建材知识、礼仪规范培训。



公司简介及概况、公司规章制度的培训：介绍公司发展历程、在家具建材行业的龙头地位、作为临促人员应该遵守的规章制度。



家具建材知识的培训：以商场导购手册为主，需熟悉商场较为知名品牌的概况，需熟知商

场大部分品类、品牌的地理位置。



临促人员技巧的培训：包括礼仪规范、与顾客交流技巧方面的培训。）临促人员的日常管理

①临促人员的申请：由营运系统工作人员根据商场或商户活动计划提出临促人员数量需求，提 前两日报至企划条线，企划条线根据营运需求提报及活动

情况预测评估该临促需求，如无异议，则

进行临促人员通知及安排。

②临促人员的工作时间：由企划条线根据活动具体时间确定。③临促人员的出勤考核：由企划条线工作人员负责出勤考核。

④临促人员的服装要求：临促人员必须穿着公司统一服装，保持干净整洁。

⑤临促人员的物料配备：根据活动需要于活动前一日由公司统一安排到位，但活动结束后须由

临促人员亲自归还公司并作核对。

⑥临促人员的礼品发放：日常促销活动中，临促人员按公司的规定进行礼品发放及妥善保管，礼品的发放应认真填写相关表格且进出数量必须相等，如有所缺，临促人员按原价赔偿，活动结束后应及时核对返回剩余礼品

⑦临促人员的工作要求：临促人员工作期间，需保持工作态度端正，工作积极主动，语气亲切

适中，不得做与工作无关之事项，如：玩手机、嬉戏、闲聊、打闹或离岗等。

⑧临促人员的报表监督：每个工作日结束后，临促人员应确认如实填写工作评估表及相关反馈

信息。由营运系统在临促人员工作评估表上签字确认，提出该临促人员的表现及评价。

⑨企划条线工作人员对临促人员进行统一的绩效评估，其中工作评估表为临促人员绩效评估的

主要凭证，企划条线工作人员定期对临促人员进行盘点，实行优胜劣汰。

4.4.6 相关附件

无

4.5 商场企划营销活动钱款的结算管理

4.5.1 目的为使商场营运工作人员熟悉企划营销活动中商场与商户钱款结算，特制订本章节。

4.5.2 定义

企划营销活动钱款结算：在商场层面一般分为商户先出资和商场先出资两种情况的款项结算。

4.5.3 相关人员）主要责任人：企划部、家具/建材部）相关责任人：财务部）检查监督人：店长（家具/建材部经理）、企划部经理

4.5.4 关键点 商场与商户进行的款项结算需要凭借协议等有效凭证。

4.5.5 相关制度

商户先出资的情况）商户先出资包含以下几种情况：买断品/特供品（即商户提供特价商品参与商场企划营销活 动）、买赠等。）针对商户先出资的情况，商场将与商户的费用计算清楚后直接将该笔费用抵作商户租金。）在与商户结算前，商场财务部需预先拟定商户租金抵扣协议，经由营运系统工作人员转给商 户签字确认后方可抵扣。

商场先出资的情况）商场先出资包含以下几种情况：礼品（即商场购买礼品赠送顾客）、贴现（即顾客购买商品

后，商场补贴一定数量的现金给顾客）。）针对商场先出资的情况，商场先将与商户的费用计算清楚，可以以两种方式实行款项结算：

一种由商户主动交纳结算费用；一种由商场在返给商户的货款中统一扣除。）若采取商场在商户货款中直接扣除的方式，则在与商户结算前，商场财务部需预先拟定商户

款项抵扣协议，经由营运系统工作人员转给商户签字确认后方可抵扣。

4.5.6 相关附件

商业房地产工程预结算管理 篇6

【关键词】商业房地产 预结算 管理

由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，如住宅、商铺、写字楼、酒店等，因而实际做起预算来难免凭经验估算， 带有一定的随意性， 与实际情况偏离较大，缺乏一套完整的全面预算标准作指导。下面对商业地产工程预结算管理方面进行探讨。

1.商业房地产工程预结算

1.1目的

为加强商业房地产公司所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。

1.2适用范围

商业房地产工程的范围 ①招标项目预算及结算的编制、审核工作。 ②直接发包项目预算与结算。③按照合同规定中间拨款工程量审核。 ④材料设备采购预算与结算。 ⑤零星施工项目预算与结算。 ⑥零星用工与设备租赁审核与结算。 ⑦其他。

1.3商业房地产工程预结算原则

①廉洁奉公原则：工程预决算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。 ②准确高效原则：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度，体现较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。 ③可复查性原则：工程预结算中的全过程应有详细、真实的记录及完整的资料，量价计算过程、审批记录等文件和资料， 应具备完全可复查性。 ④信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、 成本分析等多方面的需要，对资料、信息及时整理，并根据工作需要及时提供给设计和工程管理等部门。

1.4预结算工作职责

①预算部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算的编制审核工作负主要责任。负责组织工程预算的编制和审核工作，负责工程预算和结算的复审工作，确保其准确性。②材料设备主管负责编制《甲供材料设备一览表》，供造价工程师、财务部门等使用。 ③质量管理工程师按月核算实际甲供材料设备供货情况费用，为进度拨款提供依据。④造价工程师协助工程部经理完成施工方案的优选工作。进度款的拨付，由工程部经理汇总，决定支付。

⑤预算部为工程招标、合同签订提供造价方面的技术支持，包括工程量、合同价款、结算办法、变更计量等问题。⑥协助设计部完成设计方案的选优工作，为设计方案提供理论数据的支持。

2.商业房地产工程预结算程序

2.1预算工作程序

①由工程部施工副经理提供《预算编制通知书》和预算资料给预决算部。②预决算部主管分配任务给预算人员； ③预算人员按施工图计算工程量，按规定计价； ④预决算部主管负责审核预算书； ⑤预算金额超过50万元或情况较为复杂的工程预算结果，报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。 ⑥按预算价签订造价包干施工合同的工程，其预算报投资控制委员会主任进行投资审查后，报主管副总经理审批签字。

2.2竣工结算程序

①由工程部施工副经理提供《结算编制通知书》和结算资料给预决算部。 ②预决算部主管分配任务至结算编制人员； ③预算编制人员根据资料，编制完整的工程竣工结算书；④结算书交预决算部主管指定人员校核； ⑤编制人员、校核人员共同与施工单位核对结算，双方分歧较大时，报预决算部主管处理；⑥预决算部主管审核结算书； ⑦预算编制人员将结算书交由政府造价管理部门审计，并跟踪审计过程，直至取得工程三算审查单。 ⑧由投资控制委员会主任在2个工作日内对结算书进行投资审查；

3.商业房地产工程预结算管理

3.1预算编制宜采用从房地产企业内部自上而下、自下而上、上下结合的编制方法，整个过程为：先由高层管理者提出企业总目标和部门分目标；各基层单位根据一级管理一级的原则据以制定本单位的预算方案，呈报分部门；分部门再根据各下属单位的预算方案，制定本部门的预算草案，呈报预算委员会；最后，预算委员会审查各分部预算草案，进行沟通和综合平衡，拟订整个组织的预算方案；预算方案再反馈回各部门征求意见。经过自下而上、自上而下的多次反复，形成最终预算，经企业最高决策层审批后，成为正式预算，逐级下达各部门执行。

3.2好预算管理制度建设。制定全面预算管理制度， 主要包括： 明确责任中心的权责、界定预算目标、编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核。依据预算管理的原则、方法、流程和程序编制企业的预算， 实施预算管理并依据预算对责任单位和个人进行考核等。会计核算上根据企业集团管理模式和房地产行业特点，建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系， 作为预算项目成本、费用依据， 指导项目的预算工作，并逐步形成房地产企业自身的成本、费用定额标准。

3.3改进房地产企业的预算编制方法。传统的预算侧重的是短期效应，以年度作为预算周期。对房地产项目来说，由于其开发的特殊性，编制预算不仅是对年度财务状况做出的反映， 而且是对项目综合情况做出的反映。

4.房地产企业在推行全面预算管理抓好三个结合

4.1要与实行现金收支两条线管理相结合。预算控制以成本控制为基础，现金流量控制为核心。只有通过控制现金流量才能确保收入项目资金的及时回笼及各项费用的合理支出；只有严格实行现金收支两条线管理，充分发挥企业内部财务结算中心的功能，才能确保资金运用权力的高度集中，形成资金合力，降低财务风险，保证企业生产、建设、投资等资金的合理需求，提高资金使用效率。

4.2要同深化目标成本管理相结合。全面预算管理直接涉及到企业的中心目标利润，因此，必须进一步深化目标成本管理，从实际情况出发，找准影响房地产企业经济效益的关键问题，瞄准同行业的先进水平，制定降低成本、扭亏增效的规划、目标和措施，积极依靠全员降成本和技术降成本，加强成本、费用指标的控制，以确保企业利润目标的完成。

4.3要同提高预算的控制和约束力相结合。预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展，在预算执行过程中落实经营策略，强化企业管理。因此，必须围绕实现企业预算，提高预算的控制力和约束力。预算一经确定，在企业内部即具有“法律效力”，企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算开展经济活动。

5.结束语

总之，房地产企业的全面预算管理是一个系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。最后，笔者想要强调的是，全面预算管理的组织和制度建设仅仅是基础工作，关键是制度的执行，最主要的工作是权责利的统一、约束机制和激励机制的统一。

参考文献

[1]GFP9-1《项目总体计划控制程序》

[2]GFP9-2《项目投资控制程序》

商业地产成本管理探析 篇7

成本管理概念最早从1925年提出, 至今发展了近100年, 人们对其的认识也是不断深化。成本, 是为了获得某种利益而产生的一定代价。在现代成本管理中, 成本分为了财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主要目的是为了正确计算产品成本、利润和税金, 为确定企业一定时期的成本耗费, 为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的, 为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系, 不计入产品的制造成本, 而作为期间费用直接冲减企业当期的收益, 也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样, 一切视管理要求而定, 它可以由企业自行决定核算方法和内容, 没有统一的要求和规定, 也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广、内容复杂, 是以成本决策为中心形成的, 从决策角度反映各种成本内容。

对于商业地产成本而言, 其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重要内容, 包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等, 其他的相关费用则是为组织生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由于商业地产体量大, 往往都需要大规模的融资, 因此融资成本也是其重要内容。根据借款费用的相关准则约束, 只有在开发期间符合资本化条件的融资成本才能计入开发成本, 而其他的只能计入财务费用, 因此, 对于融资的设计也是商业地产成本控制的重要内容。

2 成本管理在商业地产开发中的重要性

成本管理是商业地产开发投资项目管理中至关重要的内容, 经过最近20年的发展, 我国地产开发已经不再是投机就能赚钱的阶段, 而是看哪个商业地产开发投资公司的资本结构更合理, 成本管理更优越。

一处商业地产的开发动辄几千万、上亿元的投入, 说明商业地产开发具有高投入、高成本的特性。决定这一特性的主要原因有两点:一是地产获取的高成本性。因为地产是属于稀缺资源, 具有不可代替性, 在购买时需要支付较高的价格, 再加之购买的土地不能直接被使用, 必须经过再次投资开发才可被利用。在此期间产生的一切费用都导致商业地产开发成本的剧增。二是商业建筑的高投入性。商业地产开发中的房屋建筑需要耗费大量的物资、大批的工作管理人员以及大型施工机械设施, 这都造成了商业地产开发的高成本。与此同时, 由于商业地产开发周期长, 需要长期占用大量资金, 这也造成了一定的利息成本。还有, 在商业地产开发之后的出售阶段, 因为公司企业普遍采用分期付款方式, 使得投资公司资金回收缓慢不及时。这些都要考虑到商业地产开发的成本中。

如此巨大的商业地产开发成本, 在投资公司的管理中处于重中之重的核心地位, 其好坏直接影响到投资公司的经济效益和市场竞争力, 因此投资公司必须加强成本管理制度建设和执行力度。

3 商业地产开发企业成本管理策略

主营业务是商业地产开发的投资公司, 针对商业地产开发的成本管理措施主要有目标成本管理、设计阶段工程成本管理和施工阶段工程成本管理。目标成本控制与后续施工阶段的事中、事后控制相结合, 达到生产经营全过程的连续控制, 从而形成全面的成本控制。

3.1 商业地产开发的目标成本管理

商业地产开发的目标成本管理属于事前控制, 将控制重心放在生产开始之前的预测、决策和准备阶段, 将不必要的消耗和支出控制在事发之前, 尽力使成本方案达到最优。目标成本管理是以目标管理的理论、方法为指导原则, 结合公司发展的现状提前做可行性研究, 充分激发公司内部潜力, 运用科学的手段确立该时期的成本额度和成本管理的目标。

然而我国的投资公司发展起步晚, 在成本管理方面存在众多问题, 例如没有完善的成本管理制度体系、管理观念与管理方法不科学、执行力不够等。目标成本管理的关键在于控制, 控制项目成本制定的过程中的一系列活动:预测、计划、实施、核算、分析和考核等等。

(1) 建设目标成本管理制度。投资公司应成立专门部门或个人负责目标成本管理, 设定规范的各类规章制度、合理的岗位职责和严格的控制流程等。商业地产开发项目是一个复杂的过程, 涉及多个公司、部门, 如果没有合理的规章制度和岗位职责, 会使整个流程混乱, 增加不必要的耗费。

(2) 实时监控掌握项目合同进度。目前大多数商业地产开发投资公司都是在项目合同洽谈结束后才进行目标成本的核算, 但是这样缺乏在项目开发过程中的控制, 容易造成超合同付款现象。投资公司应该在项目开发的全程内实时了解最新的动态成本状况, 这样就会避免合同签订后的才发现无法弥补的问题。

3.2 商业地产开发的设计阶段成本管理

商业地产开发的设计阶段工程成本管理主要体现在对工程造价的控制。我国投资公司在对设计阶段的工程造价控制还存在一定问题。设计方案应在对实际情况充分调查后, 针对环境、交通规划以及建筑用途等方面, 准确制定详细的设计方案。然而我国目前的绝大多数投资公司只是为了通过政府等相关部门的审批, 设计了简单的建筑布局后就进入施工设计阶段, 没有预先进行合理的造价推算, 最后根据后期的施工图进行造价计算。这样的设计流程的出的成本必然不是最优的结果, 由此造成的额外成本消耗也是巨大的。

(1) 提高商业地产开发的设计水平。投资公司应该选取专业的商业地产开发人员, 用先进的设计理念与科学的设计方法进行设计工作, 并且严格按照设计流程完成设计。在设计过程中, 投资公司还要充分考虑工艺、材料、技术等方面的选取与采用, 运用合理科学的设计方法, 使商业地产项目的性价比达到最优。

(2) 为设计阶段提供充足的准备资源与时间。投资公司一般为了加快投资速度与较少前期投资现金, 大都减少为设计单位提供设计所需基础数据, 甚至压缩设计时间和降低设计费用, 这些都会使设计质量受损, 而最终反作用于投资公司的经济效益上。所以, 投资公司应该注重设计阶段, 为设计准备充足的地质、环境等基础数据与资料, 避免后期施工造成损耗过大等现象的发生。

3.3 商业地产开发的施工阶段成本管理

商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节, 是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算, 投资公司要认真严格对待此过程的经济问题, 最大限度的控制商业地产开发成本, 以获得最大的经济效益。

(1) 优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况, 遇到技术等问题不要自己武断决定, 要咨询现场工程师科学解决, 努力寻找节约商业地产开发投资的潜力, 从而控制施工阶段成本, 获取更高公司利益。

(2) 建立材料询价制度, 严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用一般要占总开发60%的成本, 显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度, 确保购入的材料在保证质量的前提下, 达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时, 投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则, 随时掌握商业地产开发费用额度, 避免产生超预算现象。同时, 做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理, 防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。

3.4 控制商业地产开发项目的管理成本

商业地产开发管理是一个庞大的项目管理, 涉及到多方面的管理人员, 其中产生的人力、管理成本也是非常巨大的。投资公司需要设立合理的相互制约的组织部门, 配置科学的管理模式, 提高管理者能力与素质, 制定有效的员工激励制度, 来减少人力资源的损耗与管理成本。虽然对公司员工进行培训会增加投资公司的人力成本, 但是有效的培训会提高员工专业能力与素养, 有利于实现投资公司的战略目标, 减低公司运营成本, 促进效益的提升。此外, 对于投入运营的商业地产企业来说, 做好招商工作, 选配合理的物业管理单位与运营单位, 也是做好集约化管理, 节约成本的重要途径。

4 结论

综上所述, 商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念, 通过具有前瞻性的市场分析, 合理的优化各阶段成本, 达到成本管理的最优, 以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益, 最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。

参考文献

[1]陈柳钦.制度、金融、投资与发展[M].北京:知识产权出版社, 2005.

[2]宋娟.企业财务内控制度管理建设初探[J].财经界 (学术版) , 2011, (09) .

商业地产成本管理措施探究 篇8

一、商业地产成本管理的特殊性

根据用途进行划分, 可将房地产分成商业地产与住宅地产, 其中商业地产的开发产品, 主要是用于商业用途, 如购物中心、休闲娱乐性消费场所等。而住宅地产的开发产品则主要是用于居住。虽然商业地产与住宅地产同属房地产行业, 但商业地产存在以下几点特殊性, 这些特殊性都也会对商业地产成本管理造成一定影响。

(一) 选址和设计方面的重要性

商业地产与住宅地产最主要的差异是商业地产的商业性, 因此两者在开发成本方面存在很大差异。通常住宅地产只要设施齐全、环境好, 再配合优质的物业服务, 即便是建设在城郊也会具有良好的市场。然而基于商业地产的特殊性, 要想取得商业收益, 实现高效的商业经营, 选址就成为了决定性的因素。对于商为地产来说, 地段、地段、还是地段。目前中国大多商业地产运营企业, 选址通知有两类, 一类如恒隆, 选址必在城市中心;一类如万达, 选址通常建设在新城区, 政府也愿意在新城区或卫星城引入城市综合体。两种选址最关键的因素是商业体的定位和成本, 第一类在城市中心地段选址, 地价贵成本高, 但后期的运营风险相对较低;第二类选址在新兴城区, 地价便宜后期运营风险较大。但对企业来说, 由于综合体中出售住宅、商铺的收益基本可覆盖购物中心投资成本, 因此后期的运营压力大降。选址同时还要结合城市的经济、交通、政治、文化等多方面因素, 科学合理的选址无疑是利于商业地产财务收益及成本回收的有效途径。因此应当将选址归为商业地产成本管理的一项重点工作内容。

设计也是一个非常重要的环节, 优秀的、符合业态要求设计, 将大大减少后期的运营成本, 如节能环保的通风设计能减少后期空调能耗支出, 不同的人流动线设计引吸人流减少后期招商成本, 适当的电梯数量和分布能减少运营能耗并能增加人流走动从而增加销售等等。

(二) 运营方式的特殊性

住宅地产的客户群体主要是购房者, 住宅地产通过满足购房者的居住要求获取利益, 实现成本回收, 但作为商业和地产有机结合的商业地产行业面对的客户人群及利益相关体就相对复杂的多。项目投资者、商铺经营者、商业运营方及终端消费者都是商业地产的重要客户人群。住宅企业的成本回收途径主要是卖房, 然而商业地产要想获得高的成本回报, 不仅要卖, 还需要经营, 并且着重在经营。消费者购买商品, 购物中心商铺的经营者得到来自消费者的经济收益, 实现经济收益后才能向投资者上缴租金。由此可见商业地产的成本回收不但要考虑选址、商铺租赁, 还要考虑到消费者的购物需求、消费特点及生活方式等因素。综上所述, 因住宅地产与商业地产的运营差异性所致, 住宅地产的成本回收模式比较单一, 而商业地产的成本回收过程则相对复杂, 且需要考虑的因素也更多。

(四) 融资的特殊性

商业地产可看作是一种以实现商业价值为目标的金融产品, 因此大型商业项目为了构建商业氛围, 往往是一次性投资构建。而住宅项目开发可采取分期建设的模式, 缓解成本投入的压力, 在通过分期销售实现资金回笼与累积, 之后再进行下一期建设。相比之下商业地产的融资任务则更为严峻, 且为了吸引具有竞争优势的主力店入驻, 还不得不采取前几年的租金优惠的形式甚至暂时免租, 这都为商业地产带来了严峻的资金挑战, 使得商业地产业就必须采取如合作开发、债权、预租、信托、资产证券化、房地产投资基金等多种融资模式来应对庞大的资金需求, 多样化的融资方式及融资总量, 也就使得商业地产面临着更大的融资风险。但同时也催生了比住宅地产更多样化的融资结构和资产运营方式。

(五) 成本收益与财务风险的特殊性

住宅地产的成本收益主要是通过产品销售, 即卖房来实现的, 可在短期内回收成本。然而通过前文的经营模式分析也可看出, 商业地产的成本回收周期长, 最快也要几年时间, 但成功的经营可为商业地产企业带来高额收益, 静态成本回报可达50% 以上, 大型地产企业可达80% 甚至更高, 远超住宅地产。然而风险和收益是成正比的, 收益越大, 背后的风险也越大。住宅地产成本回收快, 而商业地产回收慢, 周期长, 市场变化不定, 后期的招商与经营都可能受到影响, 从而增加财务风险。

二、完善商业地产成本管理的措施

(一) 重视前期的市场调查及项目的选址及招商工作

商业地产的项目选址对项目的成本投资效率有着决定性影响, 选址上的优势, 会对投入使用后的招商、经营带来积极影响, 提高成本投资效率。而选址及定位方面的失误将会严重影响投入使用后的各项工作, 影响成本投资效率, 甚至出现血本无归等严重情况。因此商业地产的成本管理工作, 必须以科学的选址与定位作为前提。开发前期阶段需进行完善的市场前期调查, 商业地产开发商需先后深入研究当地的商业规划布局, 并结合城市的发展规划, 分析具有发展潜力的商业地段。同时对周边客户群体、交通、收入水平、人口、消费习惯等方面进行充分考虑。

在招商方面, 住宅地产的开发思路往往是先建房后招商, 然而此种模式并不能适应商业地产的实际情况。商业地产的建设价值与成本回收主要依靠后期的商业经营, 因此必须对招商工作加以重视。为确保投入使用后经营工作的顺利开展, 避免商铺空置, 影响经营效益, 应当在施工之前也做好招商工作, 根据客户的事先达成的协议, 进行商铺规划与设计, 如果投入使用后再招商, 很容易出现商户不满意设计规划, 而不和开发商合作的情况。

(二) 优化运营方式

虽然商业地产的运营模式与成本回收方式都和住宅地产存在较大差异, 但无论是售后租赁还是产权商铺, 其实质都与住宅地产相同, 都是在建成后通过意图快速收回成本。但此种模式显然忽略了商业地产的商业性, 没有认识到商业地产应由的价值, 忽略了商业经营的作用。此外, 一些商业地产开发商为了快速收回成本, 采取分散产权的销售模式, 而此种模式很容易因追求各自的利益, 造成各自为政的情况, 失去了商业的统一性。因为购物中心往往存在成百上千的店铺, 而进行产权分割后, 开发商将无法实现统一管理, 出现基于各自利益博弈的经营混乱, 严重危害成本管理效率。因此类问题影响后期经营的情况在国内屡见不鲜, 因此企业必须转变住宅地产的运营思想, 采取只租不售的形式, 虽然短期来看, 成本回收速度可能会相对较慢, 但从长期发展角度来看, 对于统一招商以及统一的财务成本管理有着积极的促进作用。还可增加经营的灵活性, 随着市场变化, 企业可及时调整经营方案策略。例如国内很多开发商已经开始意识到这一问题, 做出如回购产权等措施。目前很多高端商业地产项目也均明确提出不会考虑产权出售。

(三) 拓宽融资渠道

商业地产的成本资金投入大, 资金占用时间也相对较长, 因此单一的融资渠道显然无法满足实际需要。基于投资大、成本回收周期长等特点, 开发商往往会多采用如贷款、债券融资等财务杠杆融资手段提升资金总量, 但此种模式会大大增加财务风险, 影响成本。这就需要商业地产开发商积极拓宽融资渠道, 以应对融资风险。

目前国际上很多商业地产开发商都通过信托投资资金模式 (REITs) 取得资金支持。此种融资模式具有如下几点优势:1. 首先可拓宽商业地产的融资渠道, 缓解开发商的成本压力;2. 除提高资金储备意外, 此种融资模式还可确保产权不会出现转移、分割等不利于后期管理的情况, 方便后期投入阶段的统一管理。通过优势分析可以看出, 此种融资模式十分商业地产的实际情况, 我国商业地产商业可借鉴此种模式。现阶段已经陆续引进了房地产REITs模式, 随着相关流程的规范与法律制度的全面建立, 相信此种融资模式必然会为商业地产商带来更多的经济实惠。

(四) 实施专业化的经营成本管理

商业地产项目的投入使用并不意味着成本回收工作的完结, 相反却只是开始。商业地产的自身特性决定着后期商业经营的成本管理才是重中之重。只有在经营中的高效成本管理才会促进商业价值以及投资成本回收效益的提升。为提升经营阶段的成本管理效率。地产开发商应当先组建一支具备专业的运营管理团队, 团队中的管理人员必须具备专业的成本管理相关知识与经验, 同时他还要明确商业地产的运作模式与特殊性, 并具备商业灵敏度。通过高素质的管理人才开展专业化的成本管理。在成本管理实际操作中, 一定不能直接照搬住宅地产的投资模式, 重视经营过程中的财务资金管理, 实现商业地产管理的专业性与针对性。

三、结束语

综上所述, 商业地产和住宅地产在运营模式、成本回收、财务风险等多个方面均存在差异, 因此商业地产在成本管理过程中绝不能沿用住宅地产的模式与理念。针对商业地产的特殊性, 本文从优化选址、更新运营模式、融资方式创新以及强化经营过程中的专业性管理等几个角度探讨了商业地产的成本管理措施, 希望能为相关人士提供些许参考。

参考文献

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[2]许叶红.从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体系建设[J].中国总会计师, 2015 (05) .

我国商业地产经济现状及发展趋势 篇9

商业地产业是我国国民经济的基础性产业之一, 由于商业地产业上下游关联的产业链条广泛, 一直以来商业地产业都是地方经济发展的优先环节。一直以来, 每一个地方经济实体都把发展商业地产业作为本地区经济发展的优先发展产业, 这一方面引导促进了我国商业地产业的快速发展, 另外一方面过度的产业引导也使得商业地产业存在很多问题。

首先, 我国商业地产业在历经将近10年的快速发展趋势后在近期呈现出发展速度大幅度下滑甚至个别地区倒退的局面。伴随着我国城镇化进程不断加快, 刚性住房需求与投资性住房需求不断强劲, 加之国家产业政策的调整, 商业地产业经历了10年的黄金发展期, 这一阶段商业地产业呈现出高速增长, 高利率的产业状态。这一方面是因为市场中存在着大量的投资性甚至投机性资金主导了一部分商业地产市场的走势, 同时大量城镇化的新增人口刚性住房需求巨大, 短时间内得不到有效满足, 加之国家货币政策持续宽松, 造成市场资金流动性充裕, 进一步放大了商业地产的需求。

其次, 快速发展的商业地产市场的超额利润使得许多不具备商业地产开发资质的企业进入了商业地产市场, 造成商业地产市场企业质量良莠不齐。房价的过快上涨也促使了更多的土地以各种形式流入到商业地产市场, 一些林地, 农耕地也通过非法的变更土地性质开发商业地产, 使得我国本来就匮乏的土地资源更加不合理利用, 很多情况下的强拆, 强占行为也引发了社会矛盾和社会问题。

二、我国商业地产经济的发展趋势

首先商业地产业的高速增长已经不存在, 未来商业地产将会持续下行发展。中国家庭购房主要需求仍然来自投资性需求, 但由于大量空置房的存在, 同时商业地产市场将在未来5-10年持续处于下行趋势, 目前已不是买房投资的好时机, 未来真正健康的商业地产市场将是改善型需求为主。未来我国商业地产市场将持续缓慢下行。

第一, 产业利润的下降促使商业地产企业多元化经营。

在传统住宅行业面临拐点的前提下, 商业地产企业多元化经营趋势明显加快。商业地产企业的多元化经营一方面围绕商业地产的不同行业进行布局, 包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面, 商业地产企业积极参股或控股其他行业, 实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大, 中小房企的多元化经营趋势将加快。未来, 大型商业地产企业的转型也将逐步落地。

第二, 投资性买房需求较少, 未来房价由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理, 商品的价格短期内由供求关系决定, 长期主要由其成本因素决定。但在中国, 除此这外, 政策因素不仅不能忽视, 有时还起着主导作用。十八大后, 新一届政府坚持放开市场无形之手, 用好政府有形之手, 有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后, 根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势, 判断房价的中期甚至长期的走势。

第三, 创新与互联网将是商业地产业发展的动力。

互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来, 人们的思维方式, 几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段, 从客户需求的角度规划企业的经营行为。在行业不断细分的趋势下, 按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷, 一个商业地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。

三、结论

虽然我国商业地产市场未来的发展趋势是整体趋于缓慢下行, 但这是一个产业从野蛮发展到健康发展的必然过程。未来政府和商业地产企业更多的应该是抓住市场的力量, 避免过度政策性干预, 努力做到调整结构, 增强企业核心竞争力, 促进产业健康可持续发展。商业地产作为国民经济的基础性产业之一, 不仅仅需要国家政策的有效, 也许商业地产行业本身的规范和竞争, 在这个基础上我国商业地产业才能更好的发展。

参考文献

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[2]戴胜兰.我国商业地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].现代经济信息, 2012 (11) :279.

商业地产经济管理 篇10

一、商业地产企业资金链管理中存在的问题

(一) 资产负债率较高, 经营性现金流偏低

首先, 在商业地产企业资金链管理中, 普遍存在着负债率高、现金流低的问题。过高的负债比, 增加了企业经营风险, 降低了企业的融资能力。在我国商业地产业发展过程中, 存在着“空手套白狼”的情况, 只要具备35.0%的资本就能予以项目开发, 资金的回报率达到了300.0%, 而英美国家基本不会大于30.0%。其次, 经营性现金流普遍较差, 企业资金较为紧张, 出现了大量工程拖欠款的现象, 加之各种建筑材料价格的不断上涨, 人工成本的不断增加, 为商业地产企业的生产经营带来了很大的困扰。很多商业地产企业的经营性现金流均是处在负值状态, 只有部分企业达到了转正状态, 总体而言, 现金流并不充沛。一旦企业出现突发情况, 如房屋销售淡季, 就会导致企业面临资金流断裂的风险。

(二) 资金沉淀严重, 利用效率较低

在国家政策与经济环境的双重作用下, 地产企业均是奉行“土地为王”的理念, 企业管理者均是用囤地形式, 提高企业销售利润率, 致使企业库存的土地量明显增加。在商业地产企业发展过程中, 对市场估计太过乐观, 经常大量购买土地, 开发建房, 导致目前房屋空置现象非常严重, 出现了大量积压的情况, 降低了变现能力, 资金回笼速度较慢, 导致企业资金出现了严重的沉淀现象。除此之外, 企业运行资金管理能力较低, 延长了现金流的周转期, 降低了资金的利用效率。

(三) 资金链风险管理能力较差

在商业地产企业资金链中, 存在的风险主要有管理型风险、项目经营型风险、销售型风险、融资型风险。地产企业的资金来源主要是销售回款、银行贷款, 所以, 销售型风险、融资型风险与企业资金链管理有着密切的联系。销售型风险指的就是企业销售预售款与售出款无法及时到位, 进而引发资金链趋紧的问题。融资型风险指的就是我国房地产企业融资渠道单一, 银行一旦限制贷款, 企业资金就会出现缺口。2008年金融危机的出现, 主要是因为美国房价的不断下跌与贷款利率的不断提升, 购房贷款者的资金链断裂致使房地产企业、融资机构的资金链断裂, 进而引发了金融危机, 其向人们阐述了资金链管理的重要性, 对我国房地产行业的发展有着非常深刻的警示作用与深远的意义。我国地产行业市场和国家地产市场有着一定的共性关系, 在次贷危机爆发的形势下, 要求我国地产企业需要提出有效的防范对策, 促进地产市场的可持续发展。在地产行业发展过程中, 开发商均是采用高杠杆盈利的方式, 以小部分资本, 大部分银行借贷予以项目开发, 致使销售贷款无法及时回收, 高额的银行利息加大了企业资金管理难度, 引发企业资金链断裂, 进而制约了企业的进一步发展。

(四) 现金回流慢令商业自持面临考验

自持被越来越多的开发商所看好, 也成为一些投资者对项目升值空间衡量的标准之一, 这种模式的优点在于品牌做到一定程度, 利润持久稳定, 但最大的缺点是, 现金流回流速度慢, 在发展速度上受到影响。

二、强化商业地产企业资金链管理的对策

(一) 构建资金池, 实施资金集中管理措施

集团企业资金可以利用现金池管理模式, 沉淀企业内部的闲置资金, 促进资源共享, 同时开展一些有效的投资活动, 提高企业的经济收益。通过资金池的构建, 母公司可以有效了解各子账户的现金流状况, 并且确定内控职责与内控效力, 为管理工作的落实提供了便利条件。集团企业资金均是集中在母公司, 由母公司进行控制与调配, 子公司可以在需求资金的时候, 根据有关规定运用资金池。一般而言, 集团企业均是实施资金集中管理措施, 这样可以减少资金沉淀现象, 提高了企业资金利用效率。在集团企业间资金融通顺畅的情况下, 可以将外部融资转变成内源融资, 进而降低了银行信贷风险, 减少了财务风险。通过资金集中管理、实时监控、统一调度等措施的落实, 实现了企业资金收支的审核, 有效提高了企业资金周转效率, 为企业的健康、长远发展提供了足够的资金流。

(二) 增加流动资产比例, 实施现金为王的持有政策

有关银行界人士对地产企业的资信评价标准由原来的“土地为王”转成了“现金为王”。在有关国家政策出台的形势下, 对商业地产企业的发展产生了重大影响, 企业一定要通过强化自身财务管理措施, 提高企业品牌效应, 避免政策变化影响企业资金链, 出现大幅变动, 甚至出现资金链断裂的情况。对于中小企业需要保持应有的资金储量, 以备发生资金紧张的情况。

(三) 降低资产负债率, 增加经营性现金流

商业地产企业因为行业的特殊性, 大多数资产负债率都比较高, 流动负债率基本高于平均水平, 此行业的长短期偿债能力较差, 要想有效降低资产负债率, 只有借助提高资产周转率的手段予以实现。企业需要加快应收装款与存货变现, 尽可能缩短资金周转期。针对万科公司而言, 其主要就是通过加速销售、扩大现有资源的方式, 缩短项目建设周期, 进而其周转率一直处在较好的水平上。企业需要在房地产项目土地批租、开发到销售整个过程中做好现金流的预算和监控, 此时, 可以采取责任制手段, 将每个项目的现金溢余和业务考核予以结合, 通过现金收付职责明细化, 巧妙的在企业内部实行“责权利”, 考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩, 提高员工的积极性。

(四) 强化资金链风险管理

在商业地产企业发展过程中, 资金链贯穿于企业发展的整个过程, 任意环节出现问题, 就会影响整个企业的发展。所以, 一定要强化对企业资金链的管理与控制。在商业地产企业生产经营中, 需要以资金链风险管理部门为核心, 做好可行性评价, 强调市场调研, 对企业资金链予以实时监控, 避免出现资金链断裂的现象, 影响企业的长远发展。在企业资金链风险管理中, 主要包括两个部分:内部, 指的就是从健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手, 降低企业的管理型风险、项目经营型风险;外部, 指的就是不断改善企业的融资环境, 降低企业融资型风险。在商业地产企业生产经营中, 面临着很多的资金短缺问题, 怎样优化财务流程与财务管理系统, 提高资金链风险管理水平, 有效解决资金短缺问题, 成为了促进企业健康、可持续发展的重要问题, 一定要予以高度重视。

三、总结

总而言之, 房地产行业在国民经济发展过程中发挥着十分重要的作用, 与国民经济命脉有着十分密切的关系, 是典型的资金密集型行业, 需要大量的资金供应。而资金作为企业的血液, 是促进房地产企业的健康、可持续发展的重要保障。为此, 在商业地产企业生产经营中, 一定要重视资金链管理, 发挥资金链作用, 促进企业的长远发展。

摘要：资金作为企业的血液, 在商业地产企业开发建设及经营管理中发挥着至关重要的作用。很多企业因为现金流失衡、资金链短缺遭到了重创, 甚至出现了破产。在商业地产企业发展中, 具有资金投入多、投资风险高、开发建设周期长、资金缺口大、销售回笼慢等特点。相关国家政策的出台, 加大了企业融资难度, 使得企业资金链更加紧张。本文主要对商业房地产企业资金链管理中存在的问题进行分析, 结合实际情况, 提出有效的改进对策。

关键词：商业地产企业,资金链,管理,策略

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