业主自治

业主自治（精选九篇）

业主自治 篇1

关键词：物权法,业主自治,法律制度,立法完善

《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”, 《物权法》第六章第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”, 业主对自己的物业专有部分享有排他性的管理权, 对共有部分享有共同管理的权利。

一、我国物业管理是业主自治管理

(一) 业主享有的权利。

根据我国《物权法》和《物业管理条例》等法律法规之规定, 业主享有的权利主要有:一是享有所有权, 包括对专有部分的有所有权和对专有部分以外的共有部分享有共有权;二是对物业享有管理权, 包括对专有部分享有排他的管理权利和对共有部分享有享有共同管理的权利。同时, 为了保证业主对物业实施有效管理, 从而又产生了:接受服务权、提议权 (请求权) 、投票权、选举权和被选举权、监督权、知情权等权利。

(二) 实施业主自治的必要性。

一是构建和谐社区须实施业主自治, 和谐社会在小区的体现就是构建和谐社区, 而构建和谐社区必须要充分发挥社区自治的功能, 就要真正实现业主自治。二是业主权利的实现需业主自治保障实施, 业主对自己所有的房产享有所有权, 享有占有、使用、收益和处分的权利, 以及对国有土地的使用权, 业主所有权和使用权的实现需业主自治。三是业主对房产共有部分实施管理需实施业主自治, 业主对自己专有部分享有排他的管理权, 对共有部分产生了共同的管理权。

(三) 我国物业管理制度的自治规定。

一是我国物业管理是委托管理, 体现出自治性, 业主可以选择自行管理或者委托他人管理, 如果实施委托他人管理有选聘和解聘物业服务企业的权利。二是业主共同制定相关规章制度, 进行自我约束实施自治, 业主可以自行制定“业主大会议事规则”和“管理规约”。三是业主可以选择设立自治组织实施自治, “业主可以设立业主大会, 选举业主委员会”, “选举业主委员会或者更换业主委员会成员”。四是对公共设施和共同权益的自我维护, 筹集和使用维修资金。

二、我国业主自治制度存在的问题

(一) 业主大会是否具备民事主体资格不明确。

据《中华人民共和国民法通则》 (以下简称为《民法通则》) 规定, 民事主体主要包括三类:自然人、法人、其他组织, 若将业主大会纳入民事主体, 只能将其归到 “其他组织”中, 但1992年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条之规定:“民事诉讼法中的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产, 但又不具备法人资格的组织”, 可却没有财产, 就不能独立承担民事责任, 就不能把他认为是民事主体, 当然就不能为一定的民事行为。但《物权法》和《条例》却赋予了民事权利, 如签订《物业服务合同》 (以下简称为《合同》) , 当业主共同权益受到侵害时业主大会可以“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。

(二) 《合同》主体一方是业主大会还是业主相互矛盾。

《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定……, 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”, 可以认为“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”是业主大会的共同决定, 是其集体意志的体现, 业主委员会与物业服务企业签订和解聘物业服务企业认为是代表业主大会行使其集体意志。而《条例》之第十五条业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”, 得出一个结论就是签订和解除《合同》主体一方是业主, 合同权利的享有者和义务的承担者就是业主, 可以想象在该物业小区内可能有个别业主不同意聘请该物业企业, 那么反对的业主就不是该《合同》的主体一方, 就不受该《合同》的约束了, 这样物业管理就会出现严重问题。

(三) 业主大会是否有民事诉讼地位没有明确规定。

根据我国民法之基本原理只有享有民事权利和承担民事义务的民事主体才能成为原被告, 具有民事诉讼权利和义务, 成为诉讼主体。可《物权法》却规定了业主大会和业主委员会可以成为被告, 《物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。当业主的共同利益受到损害时其权益的维护就成问题了, 在维权过程中只能“要求”而不能成为原告参加诉讼。

(四) 《合同》是否要遵守《中华人民共和国合同法》 (以下简称为《合同法》) 的问题。

《合同》是业主委员会代表业主大会与物业企业签订的合同, 符合《合同法》第二条之规定, 按理就该受《合同法》的调整, 可《物权法》第二款第四项规定了业主大会具有“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的权利, 而没有附加法定条件的合同解除权, 业主大会具有随意解除权, 而不管是不是符合《合同法》关于解除合同法定条件之规定, 那么物业服务合同怎么能独立于《合同法》之外呢。

(五) 业主自治难以开展。

我国物业管理的精神主要体现在业主自治上, 业主可以对物业实施自我管理也可以委托他人管理, 如果业主选择自己管理, 不可能什么事情都由业主自己来做, 也存在着聘请保安、清洁、绿化、维修等相关人员或者专业公司, 谁与他们签订劳动合同, 谁对他们的劳动实施监管, 同样当全体业主的权利受到侵害时谁来代表全体业主来维护的问题。

三、加快业主自治的立法, 完善业主自治制度

(一) 尽快出台《业主自治法》, 做到业主自治有法可依。

物业管理涉及的千家万户, 关系到社会主义物质文明和精神文明建设成败, 关系到广大人民群众切身利益。但我国现行直接规范业主自治实施物业管理的规范性文件主要是《物权法》“第六章业主的建筑物区分所有”;单行的系统规范物业管理的规范性文件仅国务院出台的《物业管理条例》, 其效力较低, 没有上升的法律层面。同时我国关于业主实施自治开展物业管理之规定还存在着诸多不和谐的地方, 还需要进一步的完善。规范业主自治开展物业管理呼吁尽快出台《业主自治法》。

(二) 明确业主和业主大会的民事主体地位, 依法维护其合法权益。

业主和业主大会的民事主体地位不明确, 参与民事活动受限, 依法维护全体业主的合法权益出现危机, 阻碍的业主依法实施自治。明确业主和业主大会的民事主体地位, 从而产生诉讼地位, 对于业主依法实施自治, 维护合法权益十分重要。授予业主大会的社会团体法人人格十分有必要。

(三) 理顺物业管理方面的法律法规与其他相关法律法规的不和谐之处, 做到法制的和谐统一。

物业管理方面的规范性文件与我国法律理论的不和谐之处, 如业主和业主大会的民事主体地位题, 物业服务合同与合同法的问题等方面是我国法治的不和谐之处, 也阻碍了业主依法实施自治。

参考文献

[1].全国人大.中华人民共和国物权法, 2007

[2].国务院.物业管理条例, 2003年颁布, 2007

[3].全国人大.中华人民共和国民法通则, 1979

业主自治 篇2

《物权法》将于2007年10月1日实施。2003年9月1日实施的《物业管理条例》（以下简称“《条例》”）基于《物权法》已于2007年8月31日就有关条款做了修改，将与《物权法》同步实施。

《条例》要规范的主要对象是业主一方、物业服务企业一方，以及两者之间的关系。从《条例》实施四年来的实际情况看，《条例》对规范物业服务企业的运作和提高服务水平起到了较好的作用。但对于规范业主这一方，也就是如何使业主达成共识，如何使业主做出共同决定方面，《条例》在过去四年产生的效果，差强人意。

从社区业主自治的现状来看，最主要、最困难的是如何让业主在广泛参与的基础上，对于社区的事务，如选择物业服务的方式，选择物业服务企业等，做出共同决定。有了业主的共同决定，具体执行是次要的、好处理的问题。

对业主大会/业主委员会构架的认识

1、社区业主自治基本国情

●我国大部分社区规模较大，都在千户上下；

●社区业主参与社区公共事务的主动性和持久性不够好，还需要长时间的引导；

●社区物业服务需要做决定的大小事情较多。

2、业主大会/业主委员会构架的缺陷

按照《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会除了这样一个定义，没有作为一个组织应有的属性，如办公场所，联系人等。新修改后的《条例》第十一条，将业主大会履行的职责修改为业主共同决定，使业主大会组织的功能也虚拟化。修改后的《条例》将业主委员会是业主大会的执行机构改为业主委员会执行业主大会决定事项，将业主大会与业主委员会的关系模糊化。

修改后的《条例》中规定的业主大会会议，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。对于中国现在的绝大部分社区来说，业主数量多，一个社区的业主来自不同的行业、单位、地区，集体召开业主大会，在同一时间把大多数业主集中到同一个地点开会，实际上是不现实的。对于我国社区规模在千户上下的社区，从《条例》实施到现在的四年中，在全国范围内，没有一例以“集体讨论形式”成功召开业主大会的报道。所有千户上下的社区业主大会会议的召开，绝大部分（也可能是全部）采用的是“书面征求意见形式”。也就是说，业主大会会议的召开，最后全部是“全体业主书面表决的形式”。我们必须客观面对这个现实。

修改后的《条例》规定业主委员会执行业主大会的决定事项。由于业主大会的“虚拟性”，对于提议召开业主大会，基本上都是由业主委员会决定。按《条例》规定，业主可以提议召开业主大会会议，条件是有20%以上的业主提议。一个千户上下的社区，要收集200户左右的业主签名，对于松散的、没有组织的业主群体来说，是非常困难的。

《条例》中规定了业主的提议权和监督权，但是这些权利如何行使，《条例》并没有具体规定。因此这些权利的行使实际上是没有制度保障的。如业主提出的议题与业主委员会的意见不一致时，或者业主对业主委员会不信任而要行使监督权时，根据《条例》规定，受理的机构还是业主委员会本身，这在制度上就是一种悖论。实际上业主委员会成了既当运动员又当裁判员的角色。业主委员会上面没有“上级单位”检查把关。社区中的分散的业主对业主委员会又不能进行有效的监督。业主委员会成了一个不受监督的机构。

对于社区物业管理事务，《条例》中业主大会/业主委员会构架设计的初衷可能是保护每个业主的权利。实际执行起来往往成了每个业主都可以管，每个业主都管不了的局面。从全国社区业主自治过去四年的实际情况看，业主大会/业主委员会构架对于推动社区业主自治没有起到应有的作用。

对有限权力业主代表大会/业主委员会构架的认识

按照《物权法》的规定，如果得到多数业主的同意，一个社区完全可以根据自己的实际情况，如社区的大小、配套设施情况，制定本社区的业主自我管理、物业管理的模式。不应该、也不可能只有一个通用的模式。但对于大多数社区，如数百户到几千户的社区，笔者认为，有限权力的业主代表大会/业主委员会构架，是一个较好的选择。有限权力业主代表大会/业主委员会构架有如下两方面的含义：

第一、以有负责人、有实际存在（有办公地点、联系人、联系方式）的社区业主代表大会为社区自治核心。业主委员会为业主代表大会的执行机构。可以设立业主监事会，以实现更理想的分权制衡。

第二、对于社区物业管理的重大事项（《物权法》规定的事项），或按管理规约能够启动全体业主共同决定（召开业主大会会议）的事项，由全体业主共同决定。除此之外的较重大事项，由业主代表大会决策。日常工作中的具体事务，由业主委员会决定。

业主代表大会是不是剥夺了业主的权力

对于业主代表大会，业界的争议很激烈，即业主代表大会是不是剥夺了业主的权力。对于此点，笔者的认识是，按上面所定义的有限权力业主代表大会没有剥夺或削弱业主的权力。

如上面所述，业主行使权力的根本是参与社区事务的共同决定，表现形式是以表决形式由全体业主共同决定（业主大会会议）。如果在业主代表大会的构架

下，从制度设计上，把提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的门槛，及对全体业主表议题（业主大会表决议题）提议的门槛定得适当的低，即等同于或低于业主大会/业主委员会构架中的规定，则业主的权力完全没有受到剥夺或削弱。相反，从制度设计上，可以增加业主代表大会提议进行全体业主表决（召开业主大会会议）的条款，进一步增强业主行使自己的权力。

实行业主代表大会制度，从以下方面有利于社区的业主自治和对社区物业的管理：

1、业主代表大会制度可引导更多的业主参与社区的物业管理事务

建立了业主代表大会制度，可以由几十位业主代表有组织地、持久地参与社区事务管理。业主代表可以引导更多的业主参与社区的物业管理事务。通过参加业主代表会议，业主代表可以更全面地了解社区存在的问题，可以了解政府的法规、政策，可以提高自身的认识和素质。

2、有利于整合社区中各种积极的力量，特别是居委会的力量

社区居委会是社区中的居民自治组织。实际上在现在的大部分小区，业主（包括业主的直系亲属）与社区居民大部分是重合的。居委会成员如果是本小区的业主，完全可以积极争取成为业主代表，参与社区的业主代表大会，以业主代表的合法身份积极推动和影响社区物业管理事务的决策。对于社区的业主自治，政府可以利用居委会的桥梁，引导和支持业主自治工作的正常开展。

3、可以支持、督促和监督业主委员会的工作

有了业主代表大会，业主委员会、物业服务企业、开发商，都会清楚地认识到，业委会后面有几十位业主代表的支持，这是一股比业委会几个委员更强大的力量。

对于业委会的工作，从制定计划开始，到主要的实施过程，业主代表都能参与和决策。业委会的工作，是在业主代表知情，在业主代表决策同意的情况下进行的。业主代表大会可以起到督促和监督业委会工作的作用。

4、有利于协调业主之间的利益，防止业主出现大规模分裂

通过业主代表开会讨论，把问题放到桌面上，大家充分讨论，这样可以让人们从不同的角度去认识理解同一个问题，也容易让人们理解持不同意见者的想法。对问题讨论后，少数服从多数，如有必要，可形成代表大会决议。有争议的问题在业主代表大会上讨论解决了，从而不会使矛盾激化，或者激起业主与业主间的群体对。

5、有利于社区业主对公共财产管理上升到更高的层次

社区建立了业主代表大会制度，形成了对业主委员会良好的督促和监督机制，在将来适当时机，可以考虑将社区业主委员会注册成法人。小区的公共财产可以注册在业主委员会法人名义之下。达到这样的层面后，社区业主选择物业服务方式，改换物业服务企业，对社区业主公共财产的保值和管理，将更方便和更有效。

结语

在目前及未来相当长一段时间，社区自治的关键是如何更好地引导更多的业主有组织地、持久地参与和关心社区的事务。保障业主参与社区事务权力的关键是将启动业主共同决定（或业主大会会议）的门槛及对议题的提议门槛设置得适当的低。制度设计上要直面我国的社区实际情况，所设计的制度要有可操作性和可持续性。只有做到了这些，才能真正和更好地落实《物权法》所赋予全体业主的权力，实现社区重大事务由业主共同决定的目标。只有做到了这些，才能实现社区业主的其他事务有人管、能监督的目标。

业主自治困局待解 篇3

2015年12月3日下午，广州广地花园热心业主将厚厚一沓业主联名申请成立业委会的签名表，递交到广州市番禺区南村镇政府民政办工作人员的手中。看似简单平常的一步，但广地花园的业主们却整整“筹备”了8年。

在广地花园的业主们看来，政府接收到了材料，真正的“业主委员会”将逐步依法成立，标志着该小区十几年来悬而未决的业主自治组织成立程序，迈出了关键性的一步。

近年来，随着各大城市越来越多的成熟小区涌现，开发商、物业公司与业主之间的责权模糊、利益冲突等各种矛盾日益明显，成立业主委员会的呼声也日益高涨。尽管各地先后出台相关法律法规，广州也曾在2009年9月和2004年3月颁布有关成立业委会的执行办法和法规，但业主、业委会、物业管理公司之间的暴力冲突仍常见报端，业主委员会作为新型的自治组织，面临着社区公共事务管理中的诸多问题，仍待破解。

业委会道路曲折

2015年12月9日，广州市番禺区南村镇广地花园业委会或业主大会筹备事宜再度传来好消息，广地花园社区居委会正式在小区内贴出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》，公告正式同意热心业主代表提交的筹备成立业主大会的要求，并就筹备组代表条件、报名方法和时间，以及筹备组产生方式进行了详细说明。

《公告》规定，广地花园首次业主大会会议筹备组由业主代表7人、物业所在地镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。筹备组组长由镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。而7名筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以凭抽签确定排名顺序。业主代表候选人应当填写《筹备组业主代表候选人登记表》，并提供《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其成为业主代表候选人的业主的有效房产证及身份证（复印件），交到广地花园社区居委会。业主为法定代表人的，还须提供营业执照（复印件）及单位出具的书面委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）。

这个消息对于长期致力于广地花园业主自治的黄泽龙、张卿萌、任磊、李林等业主代表来说，终于看到了胜利的曙光。

早在2004年，广地花园的业主认为，2003年4月获得政府有关部门批准组建的业主委员会成立筹备小组无为且与物业管理公司联盟损害业主权益，部分业主因拒交物业管理费，而遭到物管公司停水停电，已入住的73栋楼房365位业主自发形成第二届业主委员会筹备小组，各业主委托本栋楼长参加业主大会，重新选举产生业主委员会，后因受到干扰，重选没有下文。

2007年5月的一个周日上午，在锣鼓声和业主的掌声中，广地花园业主委员会筹备小组正式挂牌成立。番禺区南村镇政府领导及相关领导都出席了挂牌仪式，“2007年5月，广地花园曾有一个业主委员会筹备小组挂牌成立，其办公室至今仍在广地花园内，但‘由于种种原因’，该筹备小组至今仍然无法完成筹备工作。”业主张先生对《小康》记者说，所谓“种种原因”实际上就是现在所谓的“筹备小组”和物业管理公司使用各种手段阻挠新业委会的诞生。

《公告》显示，组建首次业主大会会议筹备组报名时间为2015年12月10日至31日（周一至周五上午8：30-12：00，下午2：30-5：30）。黄泽龙说，尽管广地花园成立业委会的道路还会很坎坷，但毕竟走出了关键性的一步，“很多小区连向政府部门递交材料都没能成功”。

维权声音四起

就在广地花园组建业主委员会走出“关键性”一步的同一天，广州市花都区富力地产金港城小区停车场主要出入口被上百位业主围得水泄不通，因抗议小区物管天力公司单方面上涨小区停车收费标准，拒交停车费的业主索性用私家车堵住了停车场的出入口，导致交通瘫痪。业主要求天力公司说明涨价理由，并重新征求业主意见。但天力物管公司负责人则表示，车库产权属于富力地产公司所有，“省发改委有文，市场调价无需征求业主同意”。

事实上，自从广东省发改委于2015年8月15日下发“粤发改价格【2015】483号文”《关于开放住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》后，广州多个小区发生过业主与物业管理公司的冲突。

物业公司根据“483号文”即“住宅小区机动车停放保管服务费收费实行市场调节价的原则”将停车费提高若干，而业主认为没有征得业主的同意，物管擅自提价。

《小康》记者在广州知名大型小区丽江花园了解到，2015年8月下旬，广东省发改委刚刚公布实施483号文不久，物管公司就单方面通知从9月1日开始，强行取消了所有地面月保车位。业主180元/月的月租停车卡将取消，全部变成储值卡，每次进出扣费。物管公司称此举将有效改善停车位紧张的局面，而受访的大部分业主则表示，物管公司实际上是变相提高停车费。“通过这几个月产生的停车费用来看，我每个月要多付出一百多元停车费，而之前的停车费只需180元，每天进出不限次数。”

“物业管理费一直稳居广州前列，但管理质量却逐年下降。”在丽江花园住了11年的业主陈芹对记者说，他家的管理费从最初的270多元/月快到了现在的400多元，而楼道卫生却越搞越差，小区内停车越来越乱，车身乱划了也没人管，投诉也没有用。“曾经著名的模范小区成了垃圾小区。”陈芹还说，物业公司把原来小区内十几家地产中介全部逼走了，而由既没经验也不专业的物管公司垄断了小区内的二手房交易，导致待售房屋既卖不出去，也卖不出好价钱。

丽江花园的保安告诉记者，现在所有的保安都成了中介的业务员，而且还有任务。现在人员工资上涨，保安和清洁工人数都大大缩减，质量下降在所难免。而物业公司则表示，管理费十几年没有变过，还想保持原来的服务质量，难。对此，陈芹说，虽然物业管理费单价没有变，但是公摊费用逐年增加，也是变相提价。

同在番禺的另一知名小区祈福新村位于广州市番禺区市广路，是一个拥有10余万业主的大型平民社区，业主刘先生称，业委会由物业公司控制，物业管理费2011年和2014年连续涨价。

2015年12月初，富力地产公司旗下在广州市的数个楼盘，包括天河区天禧花园、荔湾区唐宁等小区在内的近百名业主，集体到政府部门表达诉求。这些富力旗下楼盘都是于近日陷入了取消月保、大幅上涨临停费的风波，物业管理公司均为天力物业，此举被业主直斥为“强行推销车位”。在小区开发商和物业管理公司的操控下，业主成了待宰羔羊，形如一盘散沙的业主迫切希望成立业主委员会。

广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁说，广地花园的经验对其他小区具有积极的影响作用，成立业委会能有效管理业主的公共财产和保障公共利益。

自治难题何时解

1991年3月22日19点30分，在深圳万科天景花园，中国第一个业主委员会宣告正式成立。包括王石在内的万科高管，与第一届15位业委会委员，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

万科天景花园业委会宣布成立一个月后，第二次会议通过了《天景花园业主委员会章程》，选举产生了会长、副会长。由于电费问题圆满解决，业委会这种社区组织模式也获得了业主认可。而成立业委会之后的一次物业涨价，却又促动了深圳物业管理条例的实施。

1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过广东省物业管理条例2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订，2009年9月3日 《广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）》出台，2014年3月13日《广州市物业管理暂行办法》（广州市人民政府令[2014]第100号）经2014年1月27日市政府第14届101次常务会议讨论通过，现予以公布，自2014年5月1日起施行。三份文件都对业主委员会的产生、权利和义务进行了明确的阐述。

但多份文件并没能保证各小区业委会的顺利组建，反而不断曝出物管公司与小区业主的冲突新闻。据广东地方媒体报道，广州全市成立业委会的小区比例不到30%，在业委会成立方面做得比较好的是上海，“成立的比例达到80%”。北京、深圳、杭州等城市，大部分地区成立业委会的比例在10%到30%之间。

而要顺利组成业主委员会首先要与物业管理公司和现有的“业委会”博弈，事实上，大部分都因缺少有效的组织、势单力薄等因素而夭折。2015年4月份，祈福新村业委会换届选举，选举还没正式开始，选票争夺战就已进入白日化状态，各方是想尽办法，不择手段。

“自4月初，在接送小孩放学、看病甚至是在家中都会接到现任物管公司人员的‘拉票’要求，要求他们在“已圈定选项”的投票表格上签名，所投票事项则是业委会成员选举和是否继续选择现有物管公司等。”业主刘先生对记者说，祈福新村内设有祈福英语实验学校、祈福新村学校、半山幼儿园等多家祈福集团下属教育机构，业主的子女们大多就近就读于这些学校。小区里还设有祈福医院，业主一般都在这个医院看病，然而，无论是接送小孩上学还是看病，老师和医生都会游说业主在他们提供的选票上签字。祈福集团回应记者称，从未安排属下员工向业主拉票，可能是部分员工出于自身利益考虑自发去拉票，才造成误会。

研究中国社区发展状态多年的中国人民大学教授陈幽泓说，目前，在占据城市面积一半左右的居住小区内，业主组织仍处在体制的边缘，其法律地位和组织特征不是很清楚，共有区域的法律确权也相对模糊。在很多小区，物业公司已经架空了业主的所有权。

广州市天河区一位官员称，一般大型的住宅小区，业主委员会很难依靠业主投票的方式建立。因为开发商及其合作的物管公司有许多利益在里面，表面上不会公然反对业委会成立，但是业委会一旦选举产生，就意味着业主可以集体决定罢免物管公司，甚至更改小区名称。目前广州已经建立起业主委员会的楼盘，多数是没有什么“油水”的独栋小区、老房子，没有那么多的商铺、会所、停车位，甚至没有开发商。

陈幽泓表示，在中国，物权的突变式变革，造成了小区管理制度的缺位和断层。物权所有人在自治意识尚不成熟时，就已经肩负起维护小区共有权利的责任。这是政府大跨度改革的一种冒进。

在业主现有的意识和能力下，业主的组织很容易呈现一种循环的状态：当外部势力入侵，到了一定程度，大家开始组织对抗，就有了业委会，发展商就不太敢侵权。业主一看发展商不再来了，就容易鸟飞兽散，周而复始。

《物业管理条例》明确业委会对全体业主负责，接受业主监督，定期会议定期换届选举。但是现状不容乐观，大多数业主组织都遇到了可持续发展的瓶颈，定期选举无法实现，业主热情不高，参与者后继无人。

宪法思维下的业主自治研究 篇4

关键词：业主自治,自治机构,宪法,民主法治

一、业主自治的概念

( 一) 业主和业主自治的概念

业主是小区物业的权利人, 是业主自治活动中的主体。在实践中, 我们一般将业主理解为物业的所有权人, 并不是物业的合法使用人就是业主。房屋的建设单位是物业的所有权人, 但并不是普遍意义上的业主, 而业主自治活动的进行也与没有房屋所有权的房屋的承租人息息相关。

业主自治是指业主基于建筑物区所有权, 依照法律规定和一定的程序, 在物业管理范围内建立自治组织、构建自治规范、实施自我管理的基层自主管理。业主自治属于其他组织, 并不属于法定意义上的群众自治组织, 但其基层民主、自我管理、具有公益性的特点与群众自治组织极其相似。业主在法律规定的范围内和程序下民主自治, 通过业主大会和业主委员会行使决策权, 并且不以营利为目的, 不受国家和其他组织的干涉。

二、业主自治的权利性质

(一) 业主自治的物权基础

从《条例》对业主概念的规定可以看出, 业主身份的形成以对房产的所有权为条件, 《物权法》中规定, 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利[1]。而业主自治正是基于各个物权人的相邻关系而产生。业主享有的建筑物区分所有权是业主行使自治权利的基础。建筑物区分所有权包括专有部分的专有权、对共有部分的共有权和共同管理权的三项主要权利[2], 即专有权、共有权和成员权。

所有权是业主资格认定的基础, 可以说没有所有权即不存在参与业主自治的条件, 所以所有权是业主自治的基础。业主对于小区物业的公共部分必须共同行使权利, 一方面为了解决矛盾和纠纷, 另一方面为了维持共同关系, 全体业主必然形成一个团体, 维持区分所有权存在的机能, 由此产生了业主自治。所以说, 业主自治是以建筑物区分所有权为物权基础, 基于房屋所有权人之间的相邻关系而产生的自我管理活动。

( 二) 基于宪法的业主自治

宪法作为我国的根本大法, 是政治经济和社会文化的共同产物, 是公民行为的基本准则, 其作用也渗透在方方面面。业主自治也是受到宪法和改革开放影响的产物, 是贯彻宪法的法治精神在基层群众间的具体体现。如果说建筑物区分所有权是业主自治的物质基础, 那么宪法的保护私有财产民主法治的基本原则就是业主自治的思想基础。

首先, 宪法承认和保护公民的私有财产。“私权”的概念在改革开放以后才得到重视, “私权神圣、保护私有财产不受侵犯”是我国宪法的法治理念。一方面, 宪法对私权的确认, 保证了业主在物业区域内自行治理, 国家和任何其他组织都不得进行干涉, 防止“公权”对私权的过分干涉甚至侵害。同时, 宪法保障私权, 实现基层的业主自我管理, 能够有效维护社会的安定和谐, 使权力得到有效限制, 权利得到有效保护, 这是公共利益最大化、社会和谐的基础。

其次, 民主和法治是宪法的基本原则。民主和法治紧密联系, 互为表里。民主原则为业主自治提供正当性基础, 法治原则要求社会个体依法办事, 尊重他人权利, 尊重私权, 尊重业主自治管理权利的规定[3]。这正是民主法治与基层自我管理的完美融合。因此, 宪法中民主和法治的原则, 为业主自治提供了正当性基础。

三、业主自治的宪法意义

( 一) 业主自治有利于提升公民民主意识

在这么现实的个人利益面前, 抽象的公共利益和空洞的道德说教显得过于苍白。因此业主学会处理个人利益和公共利益的关系, 不可能通过民主教育或公民教育来达致, 只有在长期的自治实践中才能在眼前现实的个人利益和维护公共利益所带来的长远的个人利益之间做出成熟的选择。

( 二) 有利于促进社会和谐

目前, 城市住房问题已经成为我国构建和谐社会的主要矛盾和问题之一。物业管理者需要通过和谐小区的建设以求自己的商业品牌获取更大的利润; 业主需要通过小区的和谐建设来实现安居乐业。因此小区和谐是各利益相关方的共同追求, 但同时也必须看到业主是社区不和谐的最大受害者, 也是各利益相关者中的弱势群体。在城市住宅小区内部, 业主们的权益得不到保障已经成为和谐小区建设的最大障碍。因此, 旗帜鲜明地保障业主们的合法权益, 大张旗鼓地推进业主自治、完善业主自治是有利于维护社会稳定、促进社会和谐的不二选择。

参考文献

[1]王利明.论业主的建筑物区分所有权的概念[J].当代法学, 2006 (05) .

[2]温丰文.论区分所有建筑物共有部分之法律性质[J].法学丛刊, 2005.

城市住宅小区业主自治问题研究论纲 篇5

关键词:小区业主自治;研究现状;内涵;影响因素;对策

中图分类号:F291.1 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)17—0062—03

20世纪90年代后期以来,随着我国住房制度改革的推进,商品化住宅日渐成为我国城市社区居住的主要形式,城市居民的居住状况发生了深刻变化,拥有私人房产的业主大量产生,商品化住宅正在成为城市社区居住形式的基本单元。

一、城市住宅小区业主自治问题的出现

我国的住房制度改革通过改变原有房屋产权的占有和分配方式,形成了新型社区,并且将原有的基层管理模式以业主自治组织替代,产生了与社区居委会的自治发展并存的,由业主选举产生的业主委员会的新的居民自治组织形态。

业主和业主委员会是伴随着城市住宅制度改革出现的新现象和新概念。所谓业主,是指购买商品房产权的城市居民;业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织;业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。

依据建筑物区分所有权原理,业主对物业专有(自有)部分拥有单独所有权,对物业共有部分拥有共同所有权。共有部分的共同关系将单独的所有权人——业主联合成为一个共同体,而对物业共有部分的管理和使用属于这一共同体的公共事务,由此便产生了物业管理。业主拥有使用物业与参与物业管理的权利——社员权,同时,由于共同居住,在对建筑物共有部分的使用和维护中可能产生矛盾,为解决这些矛盾必须建立一种机制,这一机制被称为城市住宅小区业主自治。

业主自治的发展是近年来中国城市基层治理所出现的最大变化之一,这种以产权为基础,以业主自治为诉求,以业主委员会为主导的新型民主形式,在治理模式和运行机制上独具特色,它既不同于国家层面的民主,也不同于宽泛意义上的社区民主,而是业主通过选举组建业主委员会来实现对小区物业的自治。这种建立在财产权利基础上的民主形式如何良性运作,值得深思。业主委员会选举作为继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,对培养、锻炼公民的参与意识、民主能力,以及推进国家的民主和政治文明进程具有重要意义。

另一方面,房产维权活动在城市住宅小区普遍发生,业主、业主委员会与开发商、物业管理公司、居委会、行政主管部门之间,业主与业主委员会之间,业主与业主之间的冲突频频发生,有些甚至演化为流血冲突和群体性事件。实现社会和谐,是社会主义的重要价值目标,也是科学发展观的题中应有之义。如何从多层面来完善业主大会和业主委员会,通过合法渠道来维护业主利益,推进业主自治,共同构建和谐小区已成为现实提出的紧迫问题。

二、城市住宅小区业主自治问题研究的现状

城市住宅小区业主自治与社区和谐问题是近年来学术界关注的研究领域。目前,这些研究主要集中在三个方面:

1.物业管理纠纷引发的小区不和谐问题。近年来,小区物业管理纠纷比较激烈,归结起来,可以分为三种情形。一是房地产开发商遗留的诸如房屋质量差、改变规划等问题造成业主严重不满,而小区的前期物业管理公司却由开发商选聘,原本是购房者与开发商的纠纷,转化为业主与物业管理公司尤其是与前期物业的冲突;二是物业管理公司服务不到位,导致业主不满,部分业主以此为由拖欠甚至拒绝缴纳服务费,物业公司卡水卡电,从而引发物业管理公司与业主的纠纷和冲突;三是由于业主与开发商、物业公司产生的纠纷无法解决,或因房产管理等相关部门的不作为或乱作为,导致小区业主投诉相关职能部门甚至行政诉讼而引发的物业纠纷。

2.业主维权问题。业主在面对利益和权利受到侵害时,往往会组织起来,以集体行动的方式进行维权。维权行动表现为合法与非法两种类型,组织化和非制度化两种方式。组织化的维权活动往往以业主们的策略性行动为特征,业主通过确定可行的行动目标,以政府有关部门的理解和支持为行为诉求对象,同时借助社会资源和社会舆论,形成社会压力,以影响政府部门的判断和决策为行为策略,其行为轨迹显现出业主集体行动由内而外,从对利益的追求到对权力诉求的真实逻辑,与之相关的一些问题可能成为今后城市治理模式转型的重要主题 [1]。

3.业主委员会的组建与规范运作问题 [2]。从业主委员会的组建看,业主委员会的成立难度大,全国城市住宅小区组建业主委员会的较少 [3],其原因多种多样,涉及业主、开发商、物业公司、政府、居委会等各方之间的博奕[4]。而近年来一些业主委员会运作不规范引发了许多矛盾和纠纷,妨碍了业主自治的健康发展[5]。

上述研究表现为四个特点:一是从研究主体来看,主要是法律界、房地产管理部门、物业管理公司的实际工作者和积极参加维权活动的业主,理论研究人员和学者参与其中的较少,因此对城市住宅小区业主自治理论研究不足,而基本理论问题不清,业主自治的实践难免会受到严重影响和制约。二是就研究成果而言,大多停留在调研报告、工作总结层面,少有从中国社会结构转型这一历史背景出发,从经济、社会结构变迁引起基层管理模式变化的视角,结合宏观分析与微观分析、社会历史结构分析与主体行动分析,深入探究城市住宅小区业主自治的产生、发展和演变的,因此对业主自治的实际运作过程注意不够,缺少对业主自治运作的经济、政治、社会和文化等一系列环境、条件因素的深入、具体分析。三是从研究方法看,深入细致的社会调查少,能把规范分析与实证分析、定性分析与定量分析、纵向比较与横向比较结合研究的较少,因而对构建和谐社会背景下城市住宅小区业主自治的特点、基本规律把握不够。四是从解决问题的对策看,往往就事论事,少有针对中国国家和社会关系深入调整的宏观背景,社会自组织能力的成长与政府公共权力、社会经济组织并存而出现的新情况、新的时代特点,提出的符合科学发展观、促进社会和谐的基层治理与政治整合的新思路。

三、城市住宅小区业主自治问题研究的内容

小区业主自治是继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,也是目前社会矛盾的热点问题。研究这一问题的目的是:通过调查、访谈和剖析典型个案,分析业主自治的发生、发展和变化的全过程,揭示住房制度改革后城市住宅小区业主自治出现的新问题,重点研究城市住宅小区业主自治的基本理论、特点、运作机制和发展取向,提出推进小区业主自治的对策措施,以期为促进和谐社区、推进城市住宅小区业主自治的发展提供可资参考的理论框架和操作模式。

1.小区业主自治的内涵。城市住宅小区业主自治是住房商品化以后城市社区治理的新形式。业主自治的权利源于物业专有所有权、共有权和社员权的复合,它是建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上的,业主其他的权利是在这一基础上衍伸而来的。业主在具有房屋产权的同时拥有了小区物业管理服务的选择权和决定权。业主大会是所有权人的会议,业主委员会虽然是业主的自治组织,但与其他的群众自治组织不同,业主委员会仅在县以上房地产行政部门备案。因此,城市住宅小区业主自治表现为:(1)自治的主体是全体业主;(2)自治的地域范围是指在物业管理区域内;(3)自治的内容是本区域内的物业管理活动;(4)自治的目的是维护全体业主物业管理的合法权利。

2.小区业主自治的性质。业主自治是否属于自治?业主委员会与居民委员会、村民委员会的自治形式有何区别?许多人并不清楚,这是业主自治问题研究的难点。业主大会、业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,与其他的群众自治组织不同,它应当也只能代表物业管理区域内全体业主维护全体业主在物业管理方面的权益。业主的财产权利是物业管理的基础,业主的物业管理权利是建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上的。业主通过选举组建业主委员会的途径实现对小区物业的自治。要真正实现城市社区自治,离不开业主大会、业主委员会的发展和成熟,离不开业主委员会规范而有序的运作,也离不开业主委员会代表全体业主协调一致地工作。从这个意义上说,小区业主自治的健康发展是推进我国城市社区自治的基础和前提,业主自治的成长有利于社区自治机制的发展。

3.小区业主自治——新型的基层直接民主形式。业主自治作为城市社区一种新型的基层直接民主形式,由业主直接参与决定与业主利益密切相关的小区公共事务——物业管理,具体内容包括:(1)民主选举,业主委员会经业主大会选举产生;(2)民主决策,物业公司的选聘与辞退、《业主大会规程》、《业主委员会议事规则》等重大事项由业主大会决定;(3)民主管理,业主通过业主大会、业主委员会等组织和形式参与物业事务和专项维修基金的管理;(4)民主监督,业主通过《业主大会规程》、《业主委员会议事规则》及其他制度形式,监督业主委员会和物业管理公司。在城市基层社区自治的推进过程中,业主、业主大会、业主委员会扮演着重要的和不可替代的角色。

业主自治的成长有利于社区自治机制的发展,实现了业主自治的小区是民主的课堂,它教给大家怎么开会,怎么做决定,为基层民主建设提供了可操作的民主技术、民主制度和民主经验。应该说,基层民主不仅是一个政治词汇,它也是一种生活方式。

4.影响小区业主自治的因素。当前业主自治制度存在的诸多问题引起的业主自治主体缺位、错位现象非常突出,导致业主利益无法保障,直接影响到社区的和谐与稳定。

(1)业主委员会是物业管理活动中业主的自治组织,由全体业主选举产生,代表广大业主维护小区全体业主合法权益的组织。但目前全国成立了业主委员会的小区并不多,业主委员会的缺位,多源于有关职能部门指导不力,也与业主缺乏权利意识、漠不关心、搭便车心理直接相关,当然还有开发商、物业公司的阻挠,更源于业主委员会法律地位的不明确。从业委会选举来看,候选人产生难,选举主体确定难,业主大会召开难,业主大会表决难。业主大会和业主委员会能否成立,运作是否规范有序,直接影响小区业主的共同利益和物业管理的效果,对小区的和谐带来很大影响。(2)我国现有法律虽规定了业主委员会的权利,但对其地位、法律责任和监管方面的规定十分缺乏。从业委会运作程序看,《物业管理条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”,但对业主大会召开的条件,对业主委员会监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定,不仅业主、业主大会对业主委员会的监督没有可供执行的机构,而且单个业主因力量弱小无法形成对业主委员会的有效监督,甚至政府主管部门缺乏相应的法律依据无法监督,难以保证业主委员会的工作效果,也无法遏制业委会委员滥用权力损害业主利益。(3)现行的法律法规对业主自治本身的规范,如业主大会地位、召开、权限、业主对物业管理的参与途径和方式等缺乏明确具体的规定,尤其缺乏程序性规定,加上有关业主自治的地方性法律法规的建立极不平衡,严重影响了业主自治的发展。

业主自治是政府法规安排的制度,但业主自治从一致性的制度条文的发布,经过运作过程,产生的结果却多种多样。这是因为,业主自治从制度条文到实际状况的运作过程,受到其内在机制支配和多种因素影响。从不同角度分析业主自治运作的内在机制和相关因素,有利于为业主自治这一基层直接民主形式创造必要的条件,并寻求进一步的制度支撑,这也是课题研究的难点。利益是业主自治运作的基本因素,业主自治的有效运作在较大程度取决于业主个人与业主大会、业主委员会之间的关系。同时,在较大程度上取决于政府主管部门对业主自治的推动和调控。此外,业主自治运作与社区内部的政治结构、各种权力的组合形式密切相关,与业主委员会成员和住宅小区业主的素质、社会资源、组织状况直接联系,也与自治活动中业主的政治文化因素密切相关。

5.推进小区业主自治运行良性发展的对策。政府有关部门在对业主委员会、物业公司行使指导和监督权力的同时,应履行什么样的义务?有没有一定的责任?怎样进行指导?居委会、业主委员会、物业公司应当如何合理分工,加强其联系与合作?社区管理与业主自治如何有机衔接?这些都是业主自治运作中的现实难题,急待解决。具体而言:

(1)如何确定首次业主大会的投票权数,召开业主大会,组建业主委员会,业主委员会成员由什么人担任,是关系到业主委员会能否在业主自治中发挥职能的关键。房地产行政主管部门和基层人民政府应当加强对业主大会、业主委员会的指导、推动与监督和调控,完善纠纷解决机制,保证业主自治顺利进行。政府部门指导的原则应该是做到既实现有效的管理,又保持社会自主性的活力。(2)规范和完善业主自治的制度安排。一是完善业主委员会候选人的推选程序和选举程序,保证业主委员会的代表性和对全体业主的忠诚度。同时,应当立法规定对业委会损害业主利益行为的民事救济机制。二是应当设定方便业主大会召开的机制,规定业主大会对业委会委员的罢免制度,通过法律法规更明确细致地划分业主大会和业主委员会二者的权力界限,引导业主自我监督、自我管理,有利于保护业主利益和建立良好的业主内部关系。三是规定切实有效的措施设法保证业主公约对业主的约束力和强制力。(3)加大政府部门对物业管理服务资质、资格、价格、收费、服务等方面的监管力度,规范招聘、解聘制度,完善竞争机制,借鉴现行政府采购招投标模式,做到民主、公开、透明,保证业主充分行使自己的权利,选择物业管理服务机构,化解物业管理纠纷。(4)培育和提升小区业主的民主素质,克服物业管理作为小区公共物品时容易出现“搭便车”、“公用地悲剧”、“囚徒困境”等问题。

总之,解决这些难题,基本原则应该是做到既实现有效的国家管理,又保持社会自主性的活力。

参考文献:

[1]孟伟.建构公民政治:业主集体行动策略及其逻辑[J].华中师范大学学报:人文社会科学版,2005,(5):72.

[2]杨波.从冲突到秩序:和谐社区建设中的业主委员会[M].北京:中国社会出版社,2006.

[3]沈毅.社区建设的组织化困境[J].城市问题,2009,(1):98-102.

[4]夏建中.北京城市新型社区自治组织研究——简析北京CY园业主委员会[J].北京社会科学,2003,(2):88.

[5]林尚立.社区民主与治理:案例研究[M].北京:社会科学文献出版社,2003.

[6]刘智慧.论业主共同决定事项范围的确定——以区分所有权解释第7条的适用为中心[J].政治与法律,2009,(8).

业主自治 篇6

一、集体行动的可能与多中心治理

一般来说, 利益驱动被认为是引发集体行动的最直接因素。奥尔森认为因为具有共同利益的个人所组成的集体总是试图为增进他们的共同利益而行事。奥尔森的理论及其他研究者都倾向与将集体和集体中的个人都看作是理性的, 每个人都是理性的经济人, 人们只有在确认行动的收益大于成本时才会采取行动。同样, 人们在集体行动的收益大于行动成本时才会采取集体行动。所有集体行动的目标本质是一定范围的共同利益, 它是一定范围的公共物品或集体物品。所以, 当人们认识到维护公共利益对个人利益有益, 所付出的成本大于收益时, 就会维护共同利益。另外, 默顿的相对剥夺理论也关注了集体成员的心理, 该理论认为如果个人同时感受到自我和集体两个层面双重的剥夺感, 也就是无论自身还是集体都受到了一定程度的损失和相对剥夺, 那么相比单从个体或者集体层面感受到剥夺感的情况, 更容易发生集体行动。由此可见, 只要满足了社区业主的利益诉求和情感需要, 社区业主为了维护自身的利益, 为了维权的集体行动是可能的。

多中心治理理论最具代表性的是埃莉诺·奥斯特罗姆, 她自己的代表著作《公共事物的治理之道》之中集中体现了公共事物自主治理的思想, 是治理理论发展的重要支撑。埃莉诺·奥斯特罗姆通过对加利福尼亚自来水资源的管理、高山草场的治理、远洋捕鱼作业的合作治理等活动的大量案例研究, 开发出了自主组织和治理公共事物的制度理论, 从而在企业理论和国家理论的基础上进一步发展了集体行动的理论。证明了在一定的条件下, 白发的合作治理是可能的, 也是可以实现持续发展的。埃莉诺·奥斯特罗姆以研究公共事物的自主治理表明中国需要社会和社区的自主治理。

单中心治理社会的秩序与发展需要一个单一的权力中心来维持, 这个权力中心具有单一性和垄断性, 国家、政府、权力、集体、统一等概念是分析的核心;政府具有无限理性, 能够有效地应对来自社会的各种挑战;越是权力集中的政府就越负责任;政府是公共物品或服务的唯一生产商和供给者;等级制政府组织能够以最小的投入导致最大的产出。 (1) 我国原来的“单位制”和“街居制”就是一种单中心的治理方式, 及时后来的居委会和街委会也摆脱不了权力来源的单一性, 这种模式的弊端在于政府的权力集中会使得效率的降低, 自上而下的组织结构在传达指令的时候需要消耗很高的时间成本和人力资源, 有时政府不了解情况也会作出一些错误的决策, 浪费人力和物力;其次是忽视了民间力量及其智慧, 也只有公民自身才能够了解自身的需求与偏好所在, 只有将个人动力激发起来的组织才能够获得更好。

多中心治理理论为我们提供了一种多方主体在社区的共治模式, 不同治理主体之间按照公共性规范建构一种公共服务的提供与责任分担的制度机制, 从而找到民主化进程中公民参与和政府治理之间的平衡点, 使得公民有效参与, 政府有效治理。业主自治是当代城市社会中带有多中心治理色彩的基层治理, 满足了多中心治理的诸多特征:业主自治的主体除了房屋产权所有者之外, 还涉及到政府相关部门、物业管理公司、房地产开发公司以及某些非营利组织等多元治理主体。业主组织由业主代表组成, 代表业主管理小区公共事务并接受业主监督。社区公共产品的提供者也是多元的, 公民也参与到公共物品的提供中, 其供给方式是以业主组织为主, 政府不进行直接管理。物业小区的权力不在政府手中, 物业管理者主要对广大业主负责。业主自治的主要方式就是依靠业主委员会来行动。

二、社区业主自治面临的困境

虽然理论上业主业主自治对城市社区自治的重大作用和意义。但是, 目前在实际生活中却遇到了一些问题, 这些问题已经成为我国城市社区自治进程推进的绊脚石, 主要表现在业主缺乏相关的权利意识, 业主委员会缺乏法律支撑和社区管理主体之间的矛盾上。

1. 业主缺乏相关的权利意识

在我国由于受到传统观念的影响, 人们缺乏维护自己权益的法律意识, 很多业主作为产权人没有一种很强烈的维权观念。业主缺乏维权观念会影响业主委员会的产生, 业主不知道可以通过业主委员会进行维权, 这也影响到了业主委员会具体工作的开展, 业主委员会很难发挥其应有的自治作用。打破“单位制”后, 很多社区的现实情况是业主之间都是陌生人, 不存在情感的连接, 这就使得业主对自己私人权益的关心远远胜过对社区公共福利与公共权益的关注, 把公共福利的实现寄托在某些“业主领袖”式的人物身上, 而自身更倾向于“搭便车”, 这也使得很多社区业主委员会形同虚设。所以, 要推进我国城市社区自治进程, 首先要加强我国城市社区业主的权利意识, 只有拥有将社区作为一个利益整体的公共权益意识, 业主委员会才会发挥自身的职能。

2. 业主委员会缺乏法律保障

现在社区自治本身的发展现状促使了社区业主委员会的出现和发展, 业主委员会的出现也反过来推进了社区自治的进程和新的社会关系的产生。从法律上来说, 目前我国城市社区的业主委员会没有从立法上确立其独立法人的地位, 也没有任何政府机关认可其为法人团体, 这也使得业主委员会在某些具体行动中无章可循, 无法可依。。社区业主委员会本身还没有得到应有的法律认同、社会认同和制度认同这是当前制约我国城市社区业主委员会发展的一个重要因素。业主自治的过程中会发生很多新的问题和纠纷, 在立法上必须及时跟进, 避免漏洞。这需要政府部门和立法机关根据各地实际情况制定相关的法律法规, 使业主委员会真正成为城市基层社区的法人自治组织。

3. 小区的业主委员会、居委会、物业公司三者之间的博弈

在现实生活中, 小区的业主委员会、居委会与物业公司三者之间的关系错综复杂, 常有矛盾。业主委员会和居委会同时都作为社区自治的管理机构, 职责上多有交叉, 管理范围无清晰的界定。在实际生活中很多社区的事务不是由业主委员会来管理而是由街道和居委会来管理的, “行政权力”时常压倒“民间权力”。物业管理企业既是社区硬件的管理者, 又是业主或居民的服务者, 提供全方面的服务, 但是物业公司常常对于社区业务不是多管就是少管, 引发矛盾。业主想用最少的的价值获得物业公司最好的服务, 物业公司在满足业主需求的同时又要获取最大的利益。物业公司毕竟是一个盈利性质的商业公司, 很多情况下会根据自身的盈利情况作出一些自利的决策, 难免会损害业主的利益。物业管理公司在经营过程中碰到困难的时候, 居民意见大, 物业管理公司有时也迫切希望管理社区事务的行政机构帮助做好协调说服工作, 但是由于有些社区对此采取不管不问的态度, 造成物业公司对于社区的其他管理也存在一定的抵抗情绪, 二者关系并不融洽。

三、社区业主自治的对策建议

1. 加大对社区业委会的支持和培育

是社区自治离不开社区业主委员会的发展, 但是政府对缺乏对业主委员会的培育和支持, 从业委会的产生到基本运行、矛盾与问题救济等等都缺乏相应的制度性扶持措施, 缺乏业主委员会发展的制度环境。政府对业委会的培育不在于对业委会投入多少资金, 而在于为业委会的发展提供现实的制度性支持, 使得当前法律、法规规定的业委会拥有的各项权利得以保障。 (2) 加大政府对业委会的培育和支持力度必须有法律和相关制度的支撑。

现在, 越来越多业主维权成功的案例表明, 要维护业主的利益必须团结业主的力量。业委会的发展壮大可以使得业主群体的个人利益转化为组织利益, 提升业主集体行动的有效性与合理性, 越多的人参与到维权的行动中, 集体行动成功的可能性也就越大。另外, 政府还应该对业主委员会成员加以培训, 使他们具备从事业主自治事务的专业素养, 这有利于使业主自治更加规范化。只有大批精英人才参加到业主自治的行列中, 才能使业主自治得以实现, 促进基层民主的发展。

2. 避免政府在业主自治过程中的越位和缺位

业主自治需要一片健康的沃土, 其中政府对自身职能的正确定位和有效发挥是关键因素, 只有政府正视在社区管理中存在的越位和缺位的问题, 才能给业主自治提供一个合理、有序的环境。业主自治中政府的缺位主要表现在一方面缺乏对业主自治的推动、指导和宣传, 另一方面对物业公司物业管理方面的监管不够。业主自治中政府的越位表现为:政府过度的干预小区业主管理物业的自治事务, 没有率先做好自身的角色转换。国家的城市基层政权, 应当主要负责治理一些涉及到社会效益的宏观的事务上, 对于涉及社区业主自身的社区日常具体事务应当“放权”, 交给交给业主委员会来管理。

我国业主自治起步相对较晚, 许多公民没有业主自治的意识, 不明白自己在社区事务中有哪些可行驶的权利。政府是推动业主自治进程的中坚力量, 必须发挥主导作用, 大力宣传使公民了解业主自治的重要性和必要性以及普及如何自治。在业主自治的过程中, 政府的工作不应该仅仅是管理, 还应该主动发挥指导作用。当业主在自治的过程中遇到困难或是与物业公司有纠纷亟待解决的时候, 政府要用相关的专业知识指导业主或业主自治组织, 从专业的角度为业主及其自治机构排解难题。但是政府不应过度干预业委会的选举和更换, 干涉物业管理运作的全过程, 肆意干涉业主管理公约及议事规则的制定过程, 侵害业主自主制定公约的权利。

3. 明确物业公司的自身“管家”性质的定位

在计划经济时期居民住房是由其工作单位分配管理的, 物业公司无用武之地, 现在商品房经济, 房地产开发商往往也是指定了物业公司, 物业公司的选择大多与业主意志无关。在业主购买房产时, 没有权利选择物业公司, 这些物业公司就将自己视为当然的管理者了, 其实不然。

居民通过获得房屋产权而成了业主, 他们购买到了物业公司的社会服务, 物业公司的生存权决定在业主手中。房地产商在前期委托物业公司对物业进行管理, 随着产权的转移, 房地产商的这种决定权就同时移交给了业主。物业公司的职能应该是“管家”的性质, 为业主提供服务, 物业公司既然是受业主的委托进行社区事务的管理, 那么它管理的出发点应该是业主的利益而非自己的利益。业主有自己选择物业公司的权力, 如果小区所在的物业公司没有提供令业主满意的服务, 更甚者损害了业主的利益, 这时应该通过业主委员会来维护自身的利益, “炒”掉现有的物业公司, 选择令自己满意的物业公司。

4. 培养加强业主自治意识

由于长期受中国传统国有体制以及计划经济体制影响, 人们习惯于政府全职全能的管理, 不知自治为何物, 更无自治的意识。自治意识不仅包括参与意识还包括维权意识。业主的参与意识不仅仅表现为参加业主大会以及选举业委会成员, 更重要的是切身参与到社区的事务中来, 制定业主公约, 维护自己的权益。

要提高社区业主的自治意识首先应该积极的宣传, 首先应通过开展广泛的宣传活动增强业主的小区认同感, 强化他们的归属感。例如, 可以通过小区举办各种公益或文娱活动, 使广大业主树立自我管理、自我服务、自我教育的意识。其次, 重视“业主领袖”式的人物, 以少数人带动多数人, 扩大业主委员会的影响力。只有业主们有了自治的意识, 才能真正实现社区自治, 业主的自治意识, 是城市基层民主的发展必不可少的内生动力。

摘要：改革开放30年来, 城市基层社会管理发生了的巨大的转变, 实现了一系列突破和创新, 催生了新的管理方式。本文以多中心理论为基础, 分析了集体行动的可能性, 讨论了社区业主自治所面临的困境以及解决问题的途径。可以看出, 多中心治理是当代社会优化基层治理的新取向。

关键词：多中心理论,集体行动,业主自治

参考文献

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业主自治 篇7

1社区自治中业主委员会的运作困境

1.1法律法规不健全

长期以来,我国物业管理实务当中的业主委员会就存在法律地位不明确、职责划分不清晰、运作程序不规范等问题。目前,我国现有的规范业主委员会的法律法规,主要是倾向于对物业管理公司而设定的,且法规对业主委员会的成立当中的操作实施并没有详细规定,这就为社区委员会乃至房地产开发商留下了法律空隙。相关法律制度的制定人员没有认识到,成立业主委员会是业主的权利,也没有设定相应的制度要求物业管理公司在规定时间内,对业主的问题作出回复。同时,业主委员会缺乏明确的法人地位,便无法对相关事宜进行裁定,当业主利益受到侵害时,业主委员会无法对其进行解决。

1.2多元化利益主体间的矛盾

当前我国社区自治面临着巨大困境,主要是多元化利益主体间的纷争较为繁杂。首先是居委会、物业管理公司有着自身的利益, 二者的相互联合,就会使得业委会处于更加劣势的地位。同时,许多房地产开发商往往会将自己出售的楼盘交由自身派发的物业公司管理,并利用这种方式,来压榨业主的利益,有些社区甚至还发生过物业暴力的现象。这些都使得业委会运转情势艰难。

1.3业主群体的分化严重

在各社区的不同业主,其利益需求是不同的,这就使得社区问题很难通过集体讨论、商议的形式得以解决。小区业主关于物业管理事宜的意见不统一,就会产生较大矛盾,这也制约着业委会的发展。再加上政府缺位、相关部门推卸职责,这就使得业委会的发展空间更加狭小。因此,采取相关策略,改革不合理的制度,明确各部门间的权限职责,是当前急需解决的问题。

2业主委员会运作困境的解决策略

2.1健全和完善法律体系

从业委会的运作困境中可以看出,法律制定的缺陷对于整个社区的发展都有着重大影响。因此,如何通过恰当的渠道,健全法律法规建设,是业主和政府部门急需解决的问题。笔者认为,首先要推动社区立法建设,通过宪法等渠道对社区的相关问题进行规定,解决社区问题;其次,要提高业主委员会的法律地位,要赋予其裁定、诉讼的权利,让业主委员会真正的能够帮助业主解决实际问题;最后,还应明确业主委员会的职责权限,注重以保障业主权益为出发点,对其权利进行明确划分,促进社区的自治和发展。

2.2改革“物业费”管理制度

“物业费”的收集和管理,是社区的主要问题。房地产开发公司和物业管理公司,为了极大的追求经济利润,往往会通过两两联合的方式来损害业主的利益。物业管理公司处于强势地位,广大业务群体并没有和物业管理公司进行商讨的能力。因此,要改变这种现象,相关部门要真正赋予业主委员会的法人地位,同时赋予其收取物业管理费的权利,这样便能将“物业管理费”掌握在自己手中,业主委员会便成了能够真正代表业主利益的组织,这有利于促进业委会的发展和壮大。

2.3政府部门要注重转变理念,尊重业主权利

政府部门的缺位,相关部门的推卸责任,都不利于社区问题的解决。因此,政府部门要注重转变自身的理念,树立为人民服务的观念,提高政府部门工作人员的素养和工作能力,真正发挥自身的职能,来促进社区的自治。当前,政府部门还没有随着社会的不断发展,对自身形成正确的定位。政府部门必须意识到,业主自治是国家任何一个公民都享有的法律权利。同时,政府部门要认识到自己是社会的服务者、矛盾的调和者,应该积极发挥自身的职责,响应国家关于社区自治的政策,学习其他地区社区自治的模式,探索出符合本地社区发展的模式,为整个基层社区自治提供相应的政策指导和帮助。

3结语

中国共产党的十七大代表大会,明确地将“基层群众自治制度” 纳入了国家特色政治制度当中。社区自治是基层群众自治制度当中的重要制度,在建设城市政治文明的过程中,发挥着重要作用。 然而我国目前,社区自治和业主委员会存在着较大问题,这些问题一定程度上制约了社区发展。因此,健全法律法规体系,赋予业委会的正当权利,解决社区问题,促进社会的和谐发展,对于目前构建政治文明、构建和谐社会,都具有重要意义。

摘要：业主委员会是由广大社区的业主自发选举产生的,是一个代表着业主利益的组织。目前,业主委员会已是社区自治的重要形式,并且同社区居委会、物业公司等机构融合在一起,为社区的和谐发展做出了重要贡献。本文首先分析了目前我国社区自治中业主委员会成立艰难、运转失调等运作困境,又从健全法律体系、改革物业管理、政府转变观念等方面,探讨了解决困境的策略。

业主自治 篇8

上一篇文章谈到,业主自治责任是业主不可转移的责任,如何进一步具体地构建相关制度,我们继续讨论。

一、个体业主具有当然的自治责任

首先,业主作为物权所有人,拥有对世权的同时也承担了对世责任。业主如果不承担责任,不履行管理义务,那么建筑物就步入不断损坏的趋势。于是,使用建筑物的人,不论是业主、住户还是来访人员,都有可能被伤害。具体哪个人被伤害,是无法预料的。每个人都有可能。因此每个人都有权利请求制止这类对其强加的风险。个体业主因为拥有制止危害的权利与义务,就拥有了管理的权利与义务。换言之:作为共有人,任何业主在管理人违反约定或约定不明确又或者没有约定下,都有对应的管理权与义务。因此,每个业主看到小区的问题,如果是属于没有约定或约定不明晰的,就不应说“这事得业委会或物业或政府管,与我无关,因为我没有责任”。

二、业主自治责任通过共同契约规定

自治责任需要业主们共同履行,共同履行则需要共同认可的契约来约束。首先是业主规约。规约是业主之间签署的一份“全局性”的契约。全局性包含如下两层含义:一是任何两个业主之间相互约定遵守此规约;另一层含义是,这个集体之中的任何一个局部团体,都与其他单个业主或业主团体、群体达成一致遵守此规约。也就是这个群体的每个业主、每个小型团体都对其他每个业主、每个团体宣誓共同遵守规约。这样的契约结构,使得业主的自治责任履行,并非仅仅具有“直接对其自身负责而保护其自身利益”的责任链条,还增加了“经由对其他业主的负责,保护了其他每一个业主的利益,最终保护了自身利益”这样的责任链条。规约通过业主与业主、业主与业主团体、业主团体与业主团体之间相互签署权责对等的协议方式,来实现内部约束。于是,当某个业主放弃其自治责任时,他就会对其他任何一个业主、业主团体造成侵权或违约,势必遭到抵制。反之,若业主对共同契约的全局约束认识淡薄,并没有在意识上建立个体利益与共同利益之间的关联。一旦共同利益遭损造成业主自身利益遭受伤害,这些缺乏全局约束意识的业主、业主团体往往会仅从自身利益出发维权,而没有认识到“共同责任缺失”才是根本原因。这种以自身、小群体利益的名义被激发的维权,会不管其他个体与群体的利益,甚至以侵犯其他人的利益来宣示维权的急要,具有“无政府”的盲动特征,比如堵路、堵大门、冲击他人家庭生活、面对面群体冲突等。普遍的自治责任放弃,以及对应的局部高度动荡,乃是巨大的风险。不论公益人士、物业企业还是看上去更为可靠的政府,都无法担保。

除规约外,还有特定群体之间的契约,如委员选举之约。“选举委员”乃是一部分未来叫做委员的业主与另外一部分业主签署的相互契约:你选我,对我有哪些要求;我若承担责任,我对你有哪些要求。这份相互契约是投票内容的主要部分。这份契约对小区的制度变革极有意义。比如,业委会委员为了改进小区财务管理,将“物业费的透明管理”作为条件放入契约,并对业主们提出具体要求—选举我,就得把钱交给公共账户,并授权我来公开透明地管理;否则不要选举我,选上了我也不当。契约一旦签署,业委会委员将获得财务监督的权力,而业主们则应以实际行动完成承诺,将下一年物业费预交至共同账户。如果无此约束,选举之前,业主把物业费交给不公开账目的物业公司;选举之后,业主继续把钱交给坚持不公开账目的物业公司。对于这样的“无信选举”,热心业主为什么还要争取成为委员?

三、推进实施信用制度,确保业主遵守契约

要使规约充分发挥作用,业主应守信于规约。如何促进业主守信,我们要论及当下各地普遍开展的信用制度的尝试,特别是如何使信用机制得到正确使用而非滥用或误用。

首先,可以作为信用管理的合约,应当是甲乙双方自由签署、责权对等的合约。如果霸王条款可以进入信用,那么信用就成了霸权的代名词。前期物业合同,个体业主只有缴纳物业费的义务而没有停止合同的权利,是一份责权不对等的合约。这样的合同当然不可以作为信用基础。其次,可资信用管理的合约,违约行为应当容易界定。因此,服务本身要具备标准化,且双方举证都应极为简易。如果服务难以标准化,是否违约就难以判断。如果一方难以举证,而另一方容易举证,举证不对等就造成难以举证的一方无法通过抗辩来保护自身权利。这个时候,信用就成为另一方恶意侵权的工具。物业服务的非标准化,业主难以举证,以及上述的不对称权责,决定了物业服务合约不应成为信用管理的合约。

进入信用合约的应是业主之间的“共同契约”,特别是其中标准化程度高、易举证的部分,比如分摊义务。不论明确登载或未明确登载于共同契约,下列三种行为都是分摊义务的履约行为:业主归集物业费到业主共同账户(再委托业主委员会对物业服务测评后支付质价相符的物业费);或者依据个人的服务确认而将相应折扣比例的物业费缴纳给物业服务人;或者在业主按质付费、但物业企业拒收、且没有业主共同账户可供归集的情况下,业主将经由法院依据服务质量的调查而判决的物业费来支付物业服务人。因为这三种行为没有伤害其他业主、业主团体的利益,他们都属于共同契约所认可的履约行为。行政机关如果能转变思维,积极帮助、督促业主成立业委会,建立共同账户,则此后可将物业费缴纳到共同账户作为一条更为简约清晰的“信用合约”。

四、通过立法明确业主组织并建立激励制度

立法首先明确自治机构“应该始终存在”,而不是“可有可无”。业主自治责任的担当,需要有内部监督与执行机构。业主行为与共同契约的偏离,如果没有自治机构与自治权力,则处置手段只能是依赖行政机关干预或诉讼。然而行政机关因为人力不足,难以或无法确切知道小区的冲突细节,干预容易出错。错误的行政干预,反倒会加重业主与物业之间的囚徒困境。而采用诉讼方式作为解决小区纠纷的主要方式,虽然实践中很好维护业主利益,但其效率低、费用高。反倒是业主自治机构对内部情况更为熟悉,更有说服力与处置效率。

通过对比研究大陆与台湾的相关立法看得更清楚。在国内《物权法》与《物业管理条例》里,对业主成立自治机构,只采用了“自愿”的表述,而不是“必须”的表述,如《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会,选举业主委员会”;而台湾的《公寓大厦管理条例》与实施细则,则采取了“应该成立”的表述,并就相关主体与程序作了详细规定,参见《公寓大厦管理条例》第二十九条“公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人……”。同时,对设立自治机构之核心环节的“召集人”的产生做了详细规定,目的就是要使业主必须履行自治责任。《公寓大厦管理条例》第二十五条“召集人无法依前项规定互推产生时,各区分所有权人得申请直辖市、县(市)主管机关指定临时召集人,区分所有权人不申请指定时,直辖市、县(市)主管机关得视实际需要指定区分所有权人一人为临时召集人,或依规约轮流担任,其任期至互推召集人为止”。这样,小区业主中一定会至少产生一个召集人。也许有人会疑惑,如果某人虽然被政府部门指定做了第一个召集人,但他惰于履行责任呢?在《公寓大厦管理条例》第四十七条,有对召集人的罚则。如果他不履行召集人的相应义务,他会被“由直辖市、县(市)主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款,并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者,得连续处罚”。注意,这个连续处罚并无上限。自这第一个召集人起始,小区的业主就必得承担起自治的责任。

其次,立法在确定自治机构必须设定后,应将“匹夫有责”与“绩效竞争”作为制度的激励内核。业主要承担无法推卸的自治责任,但是谁愿意给自己肩上放担子呢?逃避责任,这是人性。对抗人性而创设制度,效果并不理想。因此制度的设计,不要强迫每个人都站出来,而是要便利“愿意承担的人”“能够承担的人”,使得他们可以既规范便利又有激励地从事自治工作。这就是要在业主之间,建立一份具备如下内容的共同契约:如果小区没有任何一个业主愿意承担责任,法律应提醒他们,现实将惩罚这样的小区业主,他们将背负信用减损、保险费增加与风险承担的后果。但是,假若有一个人、哪怕只有一个人、哪怕是基于轮流或抓阄产生,站了出来,这个人就应当获得一份足够的全权,而大家要承担相关后果。如果依旧没有人出来,那么政府就可以指定其中一人为代表人。这就是“匹夫有责”的约定。此后,既然任何业主都可以代表你,既然你必须承担其行为后果,逃避已经失去了免责的可能,反倒不如关注如何提高自治效率、降低自治费用以达到自己满意。换句话,如果谁对这个站出来的业主的绩效不满,那就可以公开竞争。谁胜利谁代表大家获得自治的领导权,而众人皆承担相关后果,这就是“绩效竞争”。

如果法律是这样规定的,那么自治就是责任,委员就不再是可干可不干的公益,而是竞争出来的更优自治方案的代表者。在获得足够全权的同时,委员也承担了相关的必要责任。比如台湾的《公寓大厦管理条例》第四十七条至五十二条是罚则条款,里面包含了对于业主、住户、业委会委员、物业服务人、建设单位没有履行当有职责的,应受到处罚,甚至是连续处罚、按次连续处罚。《公寓大厦管理条例》第四十八条“有下列行为之一者,由直辖市、县(市)主管机关处新台币一千元以上五千元以下罚款,并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者,得连续处罚:一、管理负责人、主任委员或管理委员未善尽督促第十七条所定住户投保责任保险之义务者……”。又可参见第五十二条,乃是强制执行条款:“依本条例所处之罚款,经限期缴纳,届期仍不缴纳者,依法移送强制执行。”

五、居民、居委会与公房所有人的自治责任

那么,小区里是否一定会产生这样的“有责匹夫”呢?当立法规范好居民组织与公有房屋产权人(或管理人),“匹夫”并不缺乏。

居民的居住行为涉及对共有的使用,因此居民要承担维护共有部分的相应责任。依据权责对应的原则,居民也自然获得维护共有部分相关的恰当的共同管理权利。《杭州市物业管理条例》第十四条“……非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利……”部分承认了居民的共同管理权利。进一步,业主委员会委员的人选资格,我认为还可以进一步扩大到居民。比如台湾《公寓大厦管理条例》第二十九条“公寓大厦之‘住户’(非该专有部分之区分所有权人者),除区分所有权人会议之决议或规约另有规定外,得被选任、推选为管理委员、主任委员或管理负责人”。更进一步,居民自治组织也可以经由居民授权,获得部分共同管理权。也就是说,居委会不必经由街道就依凭其所具有的居民自治组织地位,在获得业主的同意下,具有适当的小区共同管理权,可以从事属于物权保护或使用权相关的共同事务(不涉及物权交易、重建等包含所有权变更的事务)。事实上,一些老旧小区居民早已围聚在居委会下,通过市场采购物业经理人、保洁、保安、绿化、设备设施维护维修等“准物业服务”。

公有房屋的所有权也是一份建筑物区分所有权,其产权人(或管理人)尽管是政府,也需要承担作为小区共有人的责任。不仅如此,还应起到模范履行自治责任的带头作用,而不是成为一个被动的不关心小区自治的公房使用人或出租人。当政府如小业主一般,带头履行责任,带头将物业费交给业主大会,带头监督物业服务,带头爱护“自己”的共有部分,带头要求确认权属,这对于北京小区普遍设立理性业委会是有大作用的。不只是房管局管理的公房,这些责任主体还包括小区人防、教育用房等。只有将这些行政部门所有的区分所有权或者行政部门作为管理人而管理的区分所有权,都依法回归到业主大会的公开透明的共同治理之中,业主自治的秩序之花才会开放。

六、大型小区的业主如何便利履行自治责任

我们针对大型小区的自治难,建议通过导入社会公信机构来帮助大型小区业主实现自治。

不论多大的小区,治理问题根本上是权力配置的问题,或者说是信任竞争的问题。业主自治的信任来源,有两个渠道:一个是内部产生,基于内部已有的自治传统或社会资本,发现业主当中的有领导经验、有公信、有较好资源的人士。但是,客观上小区是陌生人为主的社群,信任内生的过程相对缓慢;另一个渠道则是发挥已经建立的社会信用体系,将外部机构导入小区,比如行政、律师事务所、业主自治辅导机构、保险公司、银行乃至公房信托管理人等。事实上,在业主的成员义务与业主履行物业服务合同的合同义务之间,存在“隔层”—业主完全可以经由民事关系,信托其他代理人处理物业费信托保管、物业服务监督、物业费支付乃至代理组织业委会等事务。如果北京有100个大大小小的各类机构,面向不到4000个小区,相互竞争而更好协助业主履行自治责任,业主自治还有那么难吗?

最后,当下我们内地大部分的业主自治倡导者,往往仅仅基于权利出发研究自治,常不得不面对业主的弃权行为,如“我很忙,我就不参加维权活动了”。这种行为如此普遍,对自治普及带来极大负面影响:业主自治倡导了20多年,自然产生业主组织的小区不到30%,能够稳定运转的不到5%～10%。因此这些倡导者将不参加、不关心投票看作这类业主的陋习,将他们叫做“搭便车的业主”“冷漠的业主”。从这个角度出发的制度设想与实践,就是一味设法呼唤其他业主站起来,更多人搭建的业主代表体系,以更激昂的辞藻来发动,以及看到无动于衷后更大的埋怨与失望。现在看来,这种思路的根本问题在于不符合人类自利的天性,不符合人类依据个体的特长而追求更大自由的天性,也不符合社会的开放发展趋势。事实上,社会的发展,使得人的多样化才能得以发挥,专业分工变得越发普遍,由此使得每个人都有许多可以选择的事业机会或生活方式。在这个大背景下,个人的多项权利在得到更强的社会保障下经由分工而放弃了自主行使。

换个角度从责任出发研究业主自治,通过强调各个主体的责任,很多问题豁然开朗。法律上,责任是无法放弃的。你放弃责任,对他人要么构成侵权、要么构成违约。因此,放弃责任,必然会引发外部力量的对抗,使得相比起放弃权利,放弃责任很难达到普遍地泛滥。在旧的制度下,强调“权利”驱动而使搭便车具有极大的普遍性,阻碍自治无法进一步发展;但是在新的制度下,强调“责任”可以带来成本降低,反倒让自治具有了最广泛的自利基础,使自治成为极大的普遍性。也就是说,通过立法对责任的明确,可以促使业主构建出普遍的共同行动的秩序。

业主自治 篇9

目前, 随着计划经济向市场经济的转轨, 政府逐步退出一些原先行政管理的领域。房地产市场的快速发展以及房屋产权改革的进行, 一个重要的领域——小区内共享资源的社区自治成为关注的热点, 大多数学者基本上都认识到社区自治的核心是自愿参与和利益分享, 也就是围绕共享资源治理的自组织问题。但是正如奥尔森 (1968) 的经典研究所指出的, 即使一个群体存在一致的共同利益目标, 但是由于个体自利导致的搭便车行为, 群体往往也无法实现一致的集体行动[1]。因此, 如何真正而且有效的实现业主自治还需要理论和实践的进一步深入探讨。

传统的集体行动理论属于“自愿捐赠”的静态研究, 而现实世界的集体行动是基于群体内部面对面场景中的动态自组织过程。因此本文理论研究的出发点是, 社区自治作为一种通过集体行动解决共享资源治理问题的制度建构, 是一个组织过程, 最终依靠规则和规范的制度建构与演化来实现。随着我国经济体制改革的深入, 业主自治、行业协会自治乃至乡村自治等基层自治制度在构建和谐社会的进程中将占据重要的地位。因此, 这一类的群体性合作研究具有重要的实践意义。

1 业主自治与共享资源自发治理的集体行动

业主自治首先涉及的是房地产中存在的共有产权关系问题。由于商业化住宅小区是一种土地和建筑物相结合而形成的不动产, 在物质上是一个整体, 具有某种不可分性。因此, 在发达的英美国家基本上形成了一个专有部分和共有部分共存的混合产权关系:即把构造上相对独立、可供居住或使用, 以及法律上具有排他可能性并构成一项单独的财产归为专有部分;除此之外, 都属于小区所有业主的共有部分, 主要包括:所有建筑物的主体结构、外墙、大堂、楼梯以及小区内道路、广场、绿地等[2]。共有部分的存在引发业主自治制度的变迁, 因而狭义的业主自治就是针对业主共有的物质财产的治理问题。

实际上, 除了建筑物不可分性的自然特征, 由于相邻的聚居生活, 业主自治问题不仅仅包括公共产权问题, 还进一步涉及由于在共同区域生活所涉及的内部和谐关系方面的内容。因而我们将小区共享资源划分为有形和无形的两大类。有形的共享资源主要是以实体形式存在的公共设施, 如楼梯、公共绿地、防火设备、停车场以及公共服务, 如公共环境与卫生等;无形的共享资源主要是指社区内的文化与氛围, 也包括邻里间的人际关系等无形的资源。虽然在具体的表现形式上存在差别, 但是两者的共同之处都是需要一定的成本投入 (时间、劳动力) 来实现资源的治理。而且对于小区的住户而言, 无论是有形的公共设施维护和公共服务的完善还是无形的小区文化建设都能够通过个体居住环境的改善和房产价值的提升等带来可预期的未来收益。因此, 广义的业主自治制度就是围绕共有产权的物质方面以及共同生活的精神方面共同构成的共享资源的自治问题。

由于我国住房商品化改革时间不长, 因而目前的业主自治研究大多围绕的只是着眼于公共物业管理部分, 焦点在于和物业公司的关系上, 是狭义的业主自治。从理论和未来的实践来看, 真正的业主自治是在具备公共参与精神下的广泛的共享资源治理问题。无论是有形的共有物质财产还是无形的文化精神财产都构成小区内全体业主的共享资源, 实现这些共享资源的社区自治能够为每一个业主带来切实的收益, 提高生活质量。反之, 如果不能实现有效的社区自治, 那么将造成小区内公共财产遭受损失、公共环境差以及小区内人情冷漠、邻里矛盾多的后果, 这就是常说的“公地悲剧”。

造成“公地悲剧”的主要原因是共享资源的难以排它性特征, 这决定了在涉及共享资源自发治理时永远会存在搭便车的诱惑。由于小区内所有业主共同占有和使用共享资源, 因而需要群体合作的集体行动来实现共享资源的治理。而在一定规模的群体内, 个体行动隐匿在集体行动中, 个体成员的不合作行为难以被发现;同时, 个体只是属于成员中的一个, 个体的行动可能难以影响其他人。这些造成了特定群体虽然因为共享资源的存在形成共同利益, 但是每一个个体都觉得其他人会搭便车, 因而自己也只能选择搭便车。所以, 城市小区共享资源自发治理是一个集体行动问题。业主自治制度的本质就是通过集体行动来成功治理有形的共有物质财产以及无形的文化精神财产构成的属于全体业主的共享资源。

2 领导、规则与规范:业主自治的实现路径

根据新古典经济学的理性选择模型, 如果小区内所有业主都根据短期自利的最大化进行决策, 那么每个业主都希望其他业主承担共享资源治理的成本投入, 而自己只享受收益, 这种“搭便车”行为将导致无法实现共享资源自发治理的集体行动, 而现实中问题的关键在于:一个小区的所有业主从自身利益的理性计算出发, 是希望实现共享资源的有效治理和实现收益, 而不是希望看到由于大家都不积极参与导致的共有物业设施损坏以及小区环境差、邻里纠纷多等现象。因此, 从自组织的角度, 城市小区内邻里之间能够通过自组织走出“公地悲剧”。

近年来大量的田野调查工作表明:在渔场、森林、牧场、水资源和许多其他共有资源方面, 都存在着成功的自我治理实例。因此, 以公地悲剧、囚徒困境以及集体行动的困境这些传统的属于“自愿捐赠”的集体行动理论无法解释成功的案例。现实世界的集体行动是一个基于群体内可以面对面交流的场景, 而并非传统研究的“匿名”个体间的“自愿捐赠”场景。面临集体行动行为选择的个体不是处于隔离的、被分别关在黑屋子中的“囚徒”, 而要么是具有地缘关系的群体, 如乡村、城市小区;要么是具有经济或者其他因素联系在一起的群体, 如行业协会成员、校友会等, 总之是可以面对面沟通、交流、谈判的。因此, 一个符合现实的集体行动研究必然要求基于面对面交流的场景, 因而是一个自组织实现集体行动的过程。因此, 集体行动的实现路径主要表现为由谁来组织和如何组织两个方面的问题。

2.1 由谁来组织的问题

动态自组织的集体行动理论必然包含为了实现集体行动所必须的组织工作, 即个体之间进行沟通、协调。显而易见, 这些组织工作是需要成本投入的, 至少是时间上的投入。如果没有人充当这种初期组织以及具体实施过程中领导者角色, 那么搭便车行为将是普遍的, 试图通过集体行动来治理共享资源就难以实现。但是如果说集体行动中发挥组织职能的领导者角色不可或缺, 那么谁能够且愿意成为领导者来发动、组织以及具体的管理来实施集体行动就成为实现集体行动的初步条件。问题主要包括两方面: (1) 集体行动的组织具有公共事务管理的性质, 因而缺乏市场机制的物质激励机制, 那么个体何以愿意为公共事务服务成为领导者就是一个难题。 (2) 其他人何以信任领导者而在领导者的组织下实现自愿的合作性参与。在现实中, 个体之间的差异性成为实现领导者角色的关键。如Gaspart (2002) 提到, “ (收入或财富) 异质性对于建立管理权威是有利的, 政治上地位、社会声望以及其他一些类似因素似乎是提升一些精英分子承担创建集体性规则成本的真正动机”[3]。而Baland& Platteau (1997) 通过观察指出:“在分散决策的场景, 较富的个体充当集体行动的领导角色, 比如在乡村, 较富的家庭通常作为共享资源管理的首先倡议者并在最初发动阶段发挥积极的作用”[4]。由于现实生活中个体之间在收入、偏好、能力、声誉等方面存在差异, 正是这些异质性导致个体在集体行动的组织过程中起到不同的角色和作用。不考虑现实中普遍存在的个体异质性及其对于个体决策的影响就不可能实现角色的分工, 从而就不可能实现集体行动的组织。

在业主自治中, 业主在能力、声誉、偏好等方面存在差异, 某些业主可能时间上较为充沛, 或者某些业主对诸如绿地、广场等外部公共环境更加偏爱, 这些差异导致某些业主比别的业主更加积极的参与业主自治的组织工作。

2.2 如何组织的问题

我们认为, 依靠规则与规范的制度建构与演化实现个体的激励与约束机制才能实现普遍的参与。明晰的治理规则、规章作为正式制度的内容主要作用是作为集体行动实施的一种“蓝图”或者说“计划”。一方面作为个体参与的行动指南, 同时也提升个体对于成功实现共享资源治理的预期。所以Zimbauer (2005) 指出:“通常的共享资源治理都主要依赖于管制性制度规则的存在, 以限制战略机会的无限滥用、确立稳定的相互承诺和长期的契约关系”[5]。奥斯特罗姆 (1990) 的制度定义中强调了制度作为规则对个体的强制力, “所有规则都包含着禁止、允许或要求某些行动或结果的规定。而且规则的有效在于群体内个体的普遍认可和接受”[6]。而群体规范作为非正式制度的内容, 在集体行动实施中起重要的补充作用。正如Goette (2006) 指出, “由于不完全契约, 一个组织的效率取决于个体采取非自利行为的意愿, 也就是说, 在没有激励的情况下合作或者通过其他人惩罚非效率行为”[7]。也就是说, 正式的治理规则是不完全的, 需要隐含、默认的共同行为来支持集体行动的实施。Bardhan&Johnson (2001) 特别指出, 社会规范和社会惩戒对于集体行动的成功维持是重要的。也就是说, 如果我们制定出了共享资源治理成本分摊和收益分享的规则, 个体按照要求投入实现的治理收益显然对每个人都有利, 但是治理收益的难以排它性还是会诱惑个体的搭便车, 而契约性治理规则的不完全性决定了社会规范对个体行为的约束和激励作用, 因而可以弥补契约性规则的不足。Gintis ( 2003) 认为, 偏离群体规范受到内在的心理因素惩罚, 诸如“羞愧、内疚以及自尊心受损等”[8]。可见, 群体规范的作用机制是依靠长期交往建立的内在情感和价值观为核心的“合适的”行为模式。这些所有个体认为“合适”的行为内在约束和激励个体自愿的进行合作。因此, 在集体行动的组织中, 正式的规章和制度建构是一方面的内容, 另一方面是群体规范的演化问题。

在业主自治的实施过程中, 有效的完成业主自治需要很多依靠自觉和自愿的行动, 而规章和章程是不能够解决全部问题的。譬如, 我们能够通过法律或章程规定业主大会的形式通过某些决议, 但是我们无法强制性要求业主参与业主大会, 只能依靠自觉。因而在实践中, 我们需要培育社会性规范来约束个体自觉参与, 也就是依靠个体内在的情感以及价值观建立的个体关心公共事务的市民精神。事实上, 对公共事务的参与很大程度上要求群体规范的积极作用。所以, 在完善业主自治制度中, 群体规范的作用和培育需要得到足够的认识。

总之, 现实世界的人类群体围绕特定共享资源治理的集体行动是一个动态自组织过程, 集体行动实现的难点转化为两个问题, 即由谁来组织和如何组织的问题。解决第一个问题与现实世界普遍存在的异质性个体有关, 一个同质、完全理性的经济人组成的群体无法实现集体行动的组织, 结果必然是都搭便车。引入异质性个体, 也就是考虑个体之间在资源禀赋、偏好、知识等方面存在差异的情况下, 某些个体能够主动承担初期的组织以及具体的管理等工作。而解决第二个问题与正式和非正式制度的建构与演化联系在一起, 组织结构、规章等对治理的成本分摊和收益分享以及具体的参与方式和方法做出明确的规划。群体规范则通过隐性、默认的行为方式约束个体自愿参与。Kuhnert (2001) 在分析群体能否实现共同利益的集体行动时, 认为“需要一个集体行动动态理论的基础, 首先需要重视制度发展中企业家型个体的角色和特征, 其次, 制度变革领导者的动机、行为选择和能力等分析是关键”。且这是“成功的集体行动理论的新视角”[9]。

3 来自南京市小区的调查数据与实证分析

业主自治是特定群体围绕共享资源进行自我治理的自组织过程, 即全体业主通过集体行动实现围绕道路、公共绿地等公共产权资源以及和谐的邻里关系为主要内容的共享资源的社区自治。在实际的组织过程中主要包括两个方面内容:一是异质性个体实现的领导者角色, 也既谁来组织的问题。在业主自治中具体的表现为某些个体积极的参与业主委员, 实现业主自治的组织以及日常管理等工作。二是以正式规则的建构和隐含性群体规范的演化作为实施机制, 也既如何组织的问题, 在实践中是以业主委员会等组织机构的建立、制定章程以及以积极参与公共事务为公共行为准则的群体规范。主要内容见表1。

续 表

从表1中可以看出, 集体行动的影响要素是一个包括主客观因素在内的分析。诸如正式规则和组织等方面是客观的数据, 而群体规范更多的涉及个体的心理因素。因此我们借鉴近年来关于社会资本度量的方法, 在客观数据调查的同时结合对个体主观认知与态度方面的考察来度量指标。通过两方面的调查数据来检验: (1) 异质性是否存在以及与集体行动中领导者角色实现的关系, 这方面的验证以每个个体为考察对象; (2) 正式组织和规则以及群体规范对于集体行动的影响关系, 这一部分以每个小区为考察对象。

我们在国家自然科学基金的支持下组织学生于2005年10-12月期间在南京市展开了一次较大规模的现场调查工作。在事先进行调查表设计的基础上, 组织学生在小区内进行随机的问卷调查。我们共调查了南京市的30个小区, 共获得近900份有效的问卷。在我们的调查表中, 除了是否建立业主委员会以及信息渠道的多少、收入和教育水平以及小区规模等客观指标外, 群体规范的问题则包括了考察个体心理的问题选项, 要求每个被调查的业主对特定的问题的备选答案中进行选择。

3.1 异质性与角色

我们首先通过问题设计来考察个体异质性与参与积极性的影响关系, 也既角色的差异。针对业主自治的角色, 异质性的主要影响因素为: (1) 财产和收入的差别。除了不同房屋面积的差异, 每个业主在家庭财产和收入方面存在不同, 这将会影响个体集体行动参与决策的行为选择。一方面, 家庭财产越多有利于个体的参与, 因为相对于财产收入较少者, 由于边际效用递减规律, 财富多者可能更关注公共事务。另一方面, 财富和收入多者参与公共事务的机会成本较大, 因而可能影响积极性。 (2) 个体偏好的差异。有些业主相对于其他人更加看重诸如草坪、广场等房屋外部环境, 更加喜欢这些公共场所。 (3) 个体的知识、能力差异。不同业主由于在工作、学历、经历等方面不同, 因而影响个体的参与决策。在实际中, 业主委员会承担的工作需要一定的技能, 比如, 一定的法律知识、财务知识等相关管理知识。因此, 自身是否具备一定的胜任能力也是自身参与决策的影响因素。异质性与角色的考察内容见表2。

考虑到教育水平和收入存在相关性, 不能同时纳入一个模型, 因此我们分别考察收入 (I) 、偏好 (P) 以及教育水平 (E) 与参与积极性 (R) 的关系。取样方法:在已经成立业主委员会的13个小区的问卷中抽取80份问卷, 即样本空间为80。被解释变量“参与的积极性R”与解释变量“文化程度E”、“月收入I”、“对于公共场所和公共资源的偏好P”分别赋值后进行计量分析。我们的基本假设是:个体收入、偏好以及知识和能力与个体参与积极性存在正相关关系。因此, 拟采用的回归模型为:

Model-1a:R=β0+β1I

Model-1b:R=β0+β1P

Model-1c:R=β0+β1E

应用minitab进行计量分析。结果见表3。

根据表3可以看出, 教育水平和偏好与参与积极性呈正相关关系, 与我们的假设基本相同。这就证实了小区业主由于在教育以及偏好方面的差异导致个体在业主自治需要的公共管理中积极性的差异, 也即集体行动中角色的不同。在实际生活中, 某些业主由于对公共场地作为绿化等设施的偏爱, 或者由于接触和学习到国内外对于业主自治的好处以及自身具备一定的知识要求, 因而会比其他业主表现的更为积极。从表3中可以看出, 收入水平与异质性的关系比其它两个要素的影响程度低。原因与我们前面指出的相关, 即某些个体即使收入很高, 比如从事商业的工作者, 由于工作很忙, 可能并不愿意抽出时间来参与公共事务。但是上述实证表明, 业主之间的异质性确实影响个体在集体行动中的积极性。因此, 我们在实际的工作中需要加以引导和利用。

3.2 规则、规范与业主自治

Dick、Raju and GulatiI (2000) 指出, 集体行动的实证工作首先遇到的难题是识别集体行动的参与度的度量问题, 不能够简单的以诸如组织过程中的签名或者说成立的协会成员数来加以识别, 而必须以个体的实际积极性来度量[10]。因此, 在我们的实际问卷调查中, 没有选取业主委员会的建立与否作为群体合作实现的度量, 而是选取被调查业主对小区内整体的参与公共事务积极性的主观判断作为考察指标, 这样做的主要原因是在我们的调查中, 相当多的小区业主对本小区是否存在业主委员会并不知晓, 还有许多人认为业主委员会不能代表广大业主利益。因此, 我们选取主观指标来度量共享资源自我治理的集体行动的实现程度。根据我们前面的理论分析, 业主自治这类的集体行动实现程度是通过正式以及非正式制度的建构与演化实现的。

在正式制度方面, 主要是通过组织与管理方面的规章和组织机构为内容, 因而我们的实际调查主要通过是否建立业主委员会以及小区内公开的信息渠道两个客观内容作为正式制度的度量。在非正式制度方面, 我们把群体规范分为互惠的心理以及群体利益的价值观两种组成成分和类型, 对此, 我们分别给予问题设计和变量定义作为群体规范的度量。在传统的理论中, 群体规模作为群体性合作影响因素中一个主要的考察对象, 很明显, 群体规模影响个体之间的信息传递, 导致组织成本上升, 因而无法实现有效地组织来进行共享资源治理。因此, 我们把住宅小区的住户数量作为群体规模的变量考察对象。主要调查变量和问题设计见表4。

以调研的各个小区作为一个样本, 即样本空间为28。被解释变量“集体行动的实现程度CA”、解释变量“正式制度”、“非正式制度”、“小区规模”。各个小区变量数值的处理方法: (1) 对于CA和NFI变量的取值。首先计算出单个小区30份问卷中对于某一问题的三个选项在所有选项中所占的比例, 然后根据加权赋值法, 计算出该小区对于这个问题的认知分值作为一个样本数值。 (2) 对于变量FI, 则是通过问卷调研的结果, 一个小区30份问卷至少有20份问卷回答是肯定的时候, 我们才确定该小区确实已经成立业主委员会, 再综合小区内信息渠道得到FI值。我们的基本假设是:共享资源治理的集体行动实现程度与正式的组织与规则、群体规范, 即声誉效应以及互惠合作之间正相关关系, 与小区规模呈负相关关系。因此, 采用的回归模型为:

Model-2a:CA=β0+β1FI+β2SI

Model-2b:CA=β0+β1NIF+β2SI

Model-2c:CA=β0+β1IF+β2NIF+β3SI

应用minitab进行计量分析, 分析结果见表5。

从表5中可以看出, 作为正式制度的组织建立和相应的信息渠道等的完善在模型中都呈正相关关;群体规范与集体行动的实现也呈正相关关。群体规模在三个模型中都得到没有显著的影响, 表明小区规模对于实现业主自治没有显著的相关性, 这与理论假设不符, 主要的原因可能是小区规模并没有较为明显的等级差异。从实证结果可以看出, 目前的业主自治制度完善的重点应当放在组织机构、规则和章程的完善以及建立在相互交往基础上的内部情感和共同价值观的培养两个方面。

4 结 论

现实世界特定群体围绕共享资源治理的集体行动是一个动态自组织过程, 大致可以划分为发起和实施、维持两个阶段。在发起阶段, 表现为领导者角色的形成以及围绕如何治理共享资源的契约性规则的沟通、联系、起草等组织工作。在实施和维持阶段, 需要正式规章制度以及群体规范实现个体参与的激励与约束机制。因而集体行动的实现路径主要表现为两个方面内容:一是异质性个体与领导者角色的实现;二是规则与规范的制度建构与演化实现的个体参与的激励与约束机制。

业主自治制度本质上是通过业主的集体行动来治理因为公共产权以及相邻生活引发的共享资源的治理问题。一方面以业主委员会为组织形式实现治理的组织与管理工作, 因而需要某些个体承担领导者角色和相应的组织工作。另一方面, 需要具体的组织规章以及群体规范实现所有业主自觉的参与到业主自治中。本文通过在南京市30个小区的调查数据进行实证分析, 表明以收入、知识以及偏好为代表的业主之间的异质性确实对于个体在集体行动中的不同角色起到重要的影响作用, 而以规则为代表的正式制度和群体规范为代表的非正式制度共同对集体行动的实现起正的影响。

实际生活中共享资源的存在具有普遍性, 因而通过集体行动实现共享资源的自发治理具有重要的研究意义。传统经济学的观点一直认为市场和政府互为替代品, 决定了人类行为的主要治理结构和机制, 而没有给介于其中的自愿合作组织留下空间。必须认识到, 社区为纠正市场和国家失灵, 进而支持现代经济发展提供了极为需要的第三种替代作用的机制。因此, 越来越多的经济学家认识到, 一个有效的国家经济体制, 不能只是市场和国家的结合, 必须是包括社区在内的三个治理机制的结合。本文的研究表明:一方面要发挥某些异质性个体的积极带头作用。另一方面, 具体的治理规则以及培育公共参与精神的群体规范同样是重要的, 二者共同实现共享资源治理的集体行动。

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