大中城市

大中城市（精选十篇）

大中城市 篇1

一、病态的城市

在我看来, 当前世界各地不少城市 (也包括中国城市) 和城市生活都是病态的。不像林黛玉, 虽病犹美。病态的城市是不美的。为什么这么说?因为城市的污染太严重, 实在病得不轻。

(一) 从视觉角度看。

城市的颜色本应丰富, 然而, 黑色、白色、灰色, 甚至还有黄色和蓝色, 却成了城市污染的表征[1]。

工厂冒出的黑烟, 汽车、火车、飞机、轮船、摩托、助力车冒出的烟尘, 工厂排出的废水, 医疗废弃物品, 生活垃圾, 大多是黑色的。城市的河流是黑色的, 像一条条污水沟。更坏的是, 城市人 (也包括流入城市的人) , 其中不少人心肠也是黑的, 为了权力, 为了利益, 为了享乐, 为了虚荣, 干出了不少伤天害理的事情。城市生活中, 骚扰、欺凌、诈骗、偷盗、抢劫、谋杀、恐怖袭击不断发生, 城市人的安全受到了极大的威胁。

白色污染十分严重, 城市墙壁大多是白花花的, 十分刺眼;玻璃幕墙也是亮晃晃的, 也很刺眼。城市亮化工程不仅资财浪费严重, 而且也成为严重损害视觉的污染源。

城市的天空很难见到蓝色, 蓝天白云对于城里人来说, 是一种奢望。天是灰色的, 街头道路是灰色的, 公寓房是灰色的, 青年教师宿舍楼是灰色的, 农民工兄弟的工棚是灰色的。更为糟糕的是, 大多城市人的心态也是灰色的, 身体亚健康, 心理亚健康, 心灵也亚健康!虽然穿红着绿, 心情却不好, 精神荒芜, 不少城市人因此也失去了美的灵魂。

金灿灿的是黄金, 赤裸裸的是性, 都是黄色的。城市扫黄打非尽管势头很猛, 持续时间也很久, 然而总是难见根治。尽管贪官一拨儿接一拨儿地挖出来, 一批接一批地被处理, 但是, 贪官似乎永远处理不完。贪官为什么那么多?都是因钱而起, 钱的背后又藏着美色。城市的黄色污染, 大有横扫一切之威风。地摊文学、街头报亭期刊、火车站、飞机场出售的“文学杂志”、电影画面、电视广告、手机短信、网络图片、网络视频, 几乎无一幸免!城市蒙受着“黄祸”也!

蓝色是海洋和西方文明的象征。在城市建设中, 崇洋媚外的心理, 追求现代化的急切心态, 导致城市建设出现了全球趋同的恶劣态势。城市和城市之间没有区别, 大广场、大马路、鸽子笼式的民居、气派的超市与连锁店、豪华的政府大楼……城市个性荡然无存。像北京, 古城墙拆了, 四合院也拆了不少, 起来的是高架和高楼, 增加的是汽车和交通拥堵。城市规划如此, 民居建设也一样。最令人感到奇怪的是, 几乎所有的城市房地产开发商都在打欧美牌, 美国风格、法国风格、意大利风格、奥地利风格, 应有尽有。甚至有城市声称计划分片建设不同的欧美风格的民居小镇。在急剧追赶欧美风格的进程中, 城市走向了普遍同质化的平庸和乏味。

(二) 从听觉角度看。

城市永远是嘈杂的。建筑工地、街头巷尾、工厂车间、车站码头、酒店餐厅、学校医院、戏院舞厅无一不是人声鼎沸, 机器轰鸣。环境的嘈杂, 也带来城市人心灵的喧嚣、心情的浮躁, 甚至是生理上的损伤。因为噪声的干扰, 很多人不得不另觅安静住所。因此, 本来不具有商品价值的安静, 也成为很多房产开发商的新卖点。

(三) 从嗅觉角度看。

可能大家都不愿承认一个事实, 城市是其臭无比的。生活垃圾、工业垃圾、汽车尾气、工业废水, 无一不散发出阵阵恶臭。城市人口密度那么大, 紧紧地挤在一起, 气味不好。据研究, 历史上的雅典、罗马、伦敦等城市曾一直被恶臭的垃圾所困扰, 一直是气味不佳之地。城市步入现代化进程之后, 卫生设施落后的地区, 尤其是城市贫民区, 都散发出这种令人难以忍受的气味。“城市贫民窟的味道与乡间城镇的气味不同, 后者与其所处的大环境融为一体。”[2]各城市的气味越来越相似, 某个地方特有的气味消失了。充斥市井街头的是汽油味、垃圾味, 以及为了消除各种令人难以忍受气味而使用的洗涤剂、消毒剂、清香剂及其相互混合的味道。法国画家高更追寻的芳香的土地气味永远地消失在城市的上空[3]。“但是对于鼻子来说, 没有气味的地方就是‘不存在的地方’, 就是乌有之乡。”[4]

(四) 从味觉角度看。

中国城市人的味觉似乎沾了很大的光, 八大菜系, 南北风味, 洋快餐与乡土菜, 各种美味都可以尝个遍, 想吃什么几乎就能吃到什么。但是, 最让城市人头疼的问题是:美食价格飞涨, 就连生活日用的柴米油盐价格也在疯长。所谓“美食虽美, 价格不菲。”还有更为严重的问题, 食品质量不过关, 食品安全成为城市生活的巨大隐患。所谓“吃动物怕激素, 吃植物怕毒素, 喝饮料怕色素, 能吃什么心中没数……”。从近年来的各种报道中, 就可见一斑。残留农药的蔬菜、啤酒甲醛门、多宝鱼、苏丹红、红心鸭蛋、工业酒精勾兑白酒、变质牛奶、黑心月饼、毒瓜子、毒大米、硫磺熏白的银耳、激素催熟的草莓、石蜡做凝固剂的火锅底料、下水道淘出来的泔水油、重金属超标大米、健美猪肉、毒馒头……这些事实, 让城市人的味觉面临着巨大的危险。

(五) 从触觉角度看。

城市人的脚和大地隔着一层。在室外, 是水泥地、石子路、柏油路。草地不是供人行走的, 而是供人瞻仰的, 供奉起来, 挂上“小草有情, 请勿踩踏”之类的牌子。在室内, 是大理石地、瓷砖地、木板地。城市人的脚感受不到土地的温度、土地的湿度、土地的柔韧与坚毅, 与大地隔得很远。城市人的手, 接触得最多的是各式开关、键盘和密码, 手的复杂功能和丰富的触觉被格式化了。城市女人的身体需要塑身、需要整形、需要美容、需要无尽的修饰与装扮。城市男人的身体需要桑拿、需要按摩。然而, 很难见到城市人能够在草地上打滚, 在河里游泳。城市人的身体感觉离自然越来越远。

(六) 从生活的幸福感来看。

城市生活的核心是消费。电视广告、超级市场、高档住房、连排别墅、时尚服装、超薄电脑、不断翻新的手机都变着法儿诱惑你的消费欲望。本来属于人类自然资源的土地、空气、水, 也都成为昂贵的资源, 成为商品。波德里亚说:“‘新鲜空气权’意味着作为自然财富的新鲜空气的损失, 意味着向商品地位的过渡, 意味着不平等的社会再分配。”[5]按照消费的层次, 社会被划分出贵贱不等的阶层。占极少数的一部分人却掌握着世界上绝大多数的财产。城市人口贫富两极分化, 社会发展过程中, 大部分人“相对剥夺感”加强, 生活在失败和压抑之中。即使是那些富翁, 有钱也未必就会幸福。因为人们发现, 钱多到一定程度, 和幸福就没有什么关系了。

在物质增长、高消费盛行的消费社会, 人们被“物”所包围, “正如狼孩因为跟狼生活在一起而变成了狼一样, 我们自己也慢慢地变成了官能性的人了。”[6]这些物包围人、围困人, 也异化人, 让人围着物转。现代城市人为了房子、为了车子、为了位子, 生活在虚空与焦虑之中。消费为一些人带来温饱与安康, 为另一些人带来满足与炫耀, 给更多的人带来的是生存的无奈和精神的忧虑。

城市的命脉是交通, 交通离不了汽车。汽车背后的石油, 牵动着金融、股市的涨跌, 也牵动着银行和股民的神经。更为可怕的是, 为了争夺石油资源, 爆发了太多罪恶的战争, 千千万万无辜的生灵惨遭涂炭。城市和城市背后的欲望, 酿成了多少人间惨剧!

在美学家列维和史密斯看来, 美国不少大城市都患有这种财富、金钱、消费至上的“底特律症”。这样的城市给人的印象是, 田园风光遭到破坏, 环境恶化, 社会丑陋现象不断蔓延, 人们精神生活贫乏, 给人印象最深的是“英雄式的物质主义”[7]。在经济全球化的时代, 全球不少城市都染上了物质主义、消费主义、欲望主义这一恶疾!这样的城市, 最终都会产生巨大的危机, 乃至死亡!住在城市的人们纷纷逃到郊区、小城镇和乡下, 逃离那混乱不堪的城市。

《老子》早就告诫人们“五色令人目盲;五音令人耳聋;五味令人口爽;驰骋畋猎, 令人心发狂;难得之货, 令人行妨。”[8]一个个五光十色的花花世界, 一个个人类欲望的象征, 可能提供了些许视觉上的奇观, 然而不能保证每一个生活于城市的生命个体的自由与幸福。

二、虚无的城市

在信息技术的推动下, 网络结构渗透到社会的每一个角落, 这种网络化逻辑可以在全球范围内以即时 (光速) 的速度运行。在高度网络化的社会场域中, 人类经验的性质也发生了相应的变化。人类世界经验的物质基础——空间与时间都在发生变化, 时间超越了此在性, 空间超越了地域性。由网络联系起来的世界 (尤其是城市) 没有界限, 不存在时间, 也不存在空间。稳定的时间和空间变成了无时间之时间 (tim eless tim e) 和流动的空间 (sp ace of flow s) 。网络时代, 一切都在变, 流变 (becom ing) 建构了存在 (being) [9]。不变让人觉得迟滞, 然而, 快速的变化又让人觉得虚无。

美国著名社会学家乔治·瑞泽尔 (G eorg e Ritzer) 认为, 虚无化 (noth ing) 在全球不断蔓延。在他看来, 虚无意味着“一般是由集中创立并控制的, 并且比较而言缺少独特的实质性内容的一种社会形式。”发达国家的大都会的人们常常在虚无地点 (购物中心、超级市场、网络商店) 购买虚无产品 (名牌服饰、麦当劳快餐食品、网络商品) , 接受虚无人 (商场迎宾小姐、购物服务生、网络经理) 提供的千篇一律、毫无个性的虚无服务 (自动提款机、网络购物) 。与大型购物中心相比, 小型的由农民和小手工业者提供商品和服务的农贸市场是实在 (本地创建并控制而且内容独特) 的, 与网络书店相比, 当地书店是实在的。在虚无全球化过程之中, 带来一个极富悖论色彩的严重问题——“极大富足中的损失”[10]。虚无的产品和服务让我们感觉到高效、快捷、富足的同时, 也深刻感受到贫乏、空洞和毫无意义。

反观我们城市人的生活, 住在房产商开发的样板小区里, 坐公交、乘地铁、开私家车去上班, 中午在连锁快餐店吃饭, 晚上或者到健身房健身, 或者上网, 看电视, 周末到商场购物, 节假日去旅游……所有这一切活动, 虽然都是真实发生的, 但仔细一想, 大多又是空洞的、虚无的。人们去的地方是一样的, 购买的产品是一样的, 享受的服务不带有任何感情和个性。这一切, 构成了城市生活的虚无化和空洞化。虚无的城市仿佛一个巨大的磁场, 可以将置身其中的人、物、服务的个性和意义全部掏空。

在城市病态和虚无化蔓延的同时, 人们对健康而真实的城市生活的渴望也在增长。西方社会更加欢迎具有此时、此地、此情、此景的真实的产品和个性化的服务。美国未来学家奈斯比特发现, 尽管可以呆在家里办公, 但是更多的人还是愿意去办公室和其他人在一起。尽管高科技不断侵入家庭生活, 但是民间艺术、乡村音乐、手工制品格外受到欢迎[11]。人们更喜欢自己修剪花园、烹饪、修理和翻盖住宅等一些真实、具体的生活。然而, 目前中国人大多还沉浸在城市虚无化、公司化、麦当劳化带来的丰裕、便利以及可计算、可预测的幸福之中, 还没有产生自觉抵制城市病态化、虚无化的醒觉意识、批判意识。

三、生态城市

2010年在上海举行的世界博览会的主题是“城市, 让生活更美好”。因为在我们这个星球上, 城市人口比例越来越大。城市人的生活质量关系到整个人类的生活质量。有统计表明, 18 00年, 全球仅有2%的人口居住在城市;到了19 50年, 这个数字迅速攀升到了29%;而到了2000年, 世界上大约已有一半的人口迁入了城市。联合国人居组织19 9 6年发布的《伊斯坦布尔宣言》强调:“我们的城市必须成为人类能够过上有尊严的、健康、安全、幸福和充满希望的美满生活的地方。”当前, 城市面临的种种挑战, 拥挤、污染、犯罪与冲突等等, 其根源都在于城市化进程中人与自然、人与人、精神与物质之间各种关系长期的失衡。因此, 2010年上海世博会以“和谐城市”的理念来具体阐释“城市, 让生活更美好”这一主题。

应该说, 以和谐为核心思想的生态城市是未来城市发展的大方向, 也是未来城市美学的希望。生态城市是联合国教科文组织发起的“人与生物圈 (MAB) ”计划研究过程中提出的一个概念。它的内涵随着社会和科技的发展, 不断得到充实和完善。生态城市现已超越了保护环境的层次, 融合了社会、文化、历史、经济等因素, 向更加全面的方向发展, 体现的是一种广义的生态观[12]。

生态城市的发展目标包括城市系统自身的和谐、城市与乡村的和谐、人与城市的和谐、人与人的和谐等方面的内容。生态城市的建设, 首要的一条, 就是尊重地球, 尊重自然, 让自然生态、乡村生态、城市生态平衡发展[13], 最终实现城市的自然化与零污染。尽管实现这一目标非常困难, 但我们还是应该坚定不移地朝这个方向努力。一个城市的生态系统包括很多层面, 有城市大气圈、城市水圈、城市岩石圈、城市生物圈。城市大气圈受到严重污染, 是一个全球性现象。可是, 人类生命对空气的消耗量是最大的。据统计, 每人每天大约需要喝2升水, 吃1.5公斤食物, 需要呼吸13.5公斤 (相当于100立方米) 的空气。因此, 受到污染的空气对人类健康的危害十分可怕。例如, 墨西哥城的孩子在有些日子中必须呆在家里, 在大街上可能就会闷死。雅典的空气有时候由于强热, 使人难以呼吸。巴黎人发现度假回来就会感到呼吸困难。日益增加的汽车是污染城市大气圈的罪魁祸首。洛杉矶城市和郊区严格控制了汽车以外几乎所有的大气污染源, 但洛杉矶依然是世界上空气污染最为严重的城市之一。洛杉矶大气污染问题的症结在于, 他们没有跨出最为关键的一步:因为谁也没有胆量向汽车女神发起进攻!如果能够在城市里淘汰汽车, 采用电车, 开发新型原料, 将来采用氢发动机车代替汽车, 城市大气污染就可以得到根本性的治理[14]。城市水污染、食物污染、生物污染, 都需要逐步采取科学的治理措施, 还人类一个没有污染的生存家园。

建设生态城市, 还有一条, 就是让城市充满爱。生态城市首先提倡人对自然的爱, 人与自然之间的和谐。人类来源于自然, 从自然中“盗取”了火, 开采了矿藏, 改造了土壤, 修建了水利, 建造了乡村和城市, 最后却污染了水、土壤和空气, 也毒害了人类自身。被污染的水、空气、食物, 通过呼吸、食物链, 最后都汇集到生态链的终端——人的身体里。人类对自然伤害有多深, 自然对人的伤害也会有多深。因此, 教训使西方国家明白了, 必须以人为中心, 过度开发、改造世界为人所用的观念有很大的问题, 不再值得人们信奉和追捧!人类必须和自然交朋友, 尊重自然, 关爱自然, 停止使用各种具有毒副作用的化学药品, 合理友善地开发自然、利用自然。只有这样, 才能保证自然为人类的恒久持续发展提供丰富的物质资源和美好的生存环境。

除了人与自然之间的关爱, 生态城市更需要提倡人与人之间的关爱。为什么西方学者提出全球虚无化、城市虚无化等表面看来十分荒谬的问题?其背后的原因就是整个社会, 也包括城市都被公司化、麦当劳化之后, 人与人之间的关系只有算计、利用, 他人就是地狱, 微笑是虚假的, 服务也是空洞的[15]。城市生活的一切变得虚无、变得冷漠, 甚至充满着仇恨和残杀。城市的起源有一个十分重要的原因, 那就是通过聚居获得更好的生存。如果城市变成了乌有之乡、仇恨之所, 城市也就死亡了, 不再值得人们留恋。因此, 生态城市应该充满人情味, 亲人之间, 邻里之间, 社区成员之间, 应该彼此关爱。陌生人之间也应互相关心, 互相帮助。生态城市希望城市变得温馨一些、友善一些、仁爱一些, 成为“爱的世界”。

有爱的城市, 才会充满人文气息。史密斯先生认为这样的城市体现了“城市人本主义”精神, 本质上就是一件艺术品, 也是所有城市居民共同分享的文化资源与“审美福利”。文艺复兴时期的佛罗伦萨就是人本主义城市的典范。当时的城市大家族以及普通的市民, 都具有良好的艺术修养, 城市规划与公共建筑, 都要经过严格的审查, 最后还要经过专家、艺术家、政府与市民的民主讨论与公开评选。每位市民都是城市的主人, 佛罗伦萨也是他们共有的家园[16]。布鲁尼1404年创作的《佛罗伦萨颂》这样歌颂这座美丽的城市[17]:

弹起竖琴的琴弦

彼此合拍

不同的音调构成统一的和谐……

这座富有远见的城市

使各个部分相互适应

形成城市整个结构的和谐……

上海世博会会徽的设计就十分鲜明地体现了爱的思想, 你、我、他 (她) , 手拉手, 似乎在翩翩起舞, 又似乎在向远方的客人招手致意。“城市有爱”是生态城市最重要的特征, 由发自心底的爱而生长出来的人与人的和谐才是生态城市真正的灵魂。

大中城市 篇2

中国保险行业协会、人社部社会保障研究所、平安养老等五家机构今天(29日)联合发布《中国职工养老储备指数大中城市报告》，试图揭示目前我国社会养老的方方面面。

养老储备指数反映了城市企业职工为自己退休后的生活所进行的储备多少。数字背后，哪些现象需要我们特别关注，哪些问题又应该从现在开始着手解决呢?

所谓人无远虑，必有近忧。对于已经解决了温饱问题、平均生存年龄接近80岁，却必定要在50岁以后的某个时候就开始过上退休生活的普通中国老百姓来说，养老当然是重要的话题之一。

问题是，你的养老储备真的充分吗?

今天发布的报告也许并不像国家统计局数据那么全面、权威，但却是国内为数不多的可以提供这方面参考的数据体系。

人社部社保研究所所长金维刚介绍，经过有关单位的共同参与，在对全国36个大中城市5400多名城镇企业职工问卷调查分析的基础上，再次编制并发布这项指数，通过这项指数的研究有助于对中国职工养老储备状况进行比较科学地评估，有利于研究和完善相关的政策措施，从而有益于促进中国养老保障制度改革与发展。因此，中国职工养老储备指数研究及其成果的发布，具有重要的理论意义和应用价值。

报告显示，中国职工养老储备指数为59.7，表明目前的储备状况基本满足了城市职工养老储备的要求，但进一步提升养老储备水平的空间巨大。

中国社会科学院世界社保研究中心主任郑秉文提供了一组测算数据，说明59.7与美国这样的发达国家有着怎样的差距，商业养日老保险资产占GDP 的比重中国是2.6，美国是42.5，中国的商业养老保险替代率非常低，1.1，商业养老保险的密度中国是185元，美国是1258美元一人，中国是人民币，美国是美元，商业养老保险的深度，中国是0.4，美国2.3。

报告显示，国有企业职工养老储备总指数最高(63.8)，其他类型内资企业(主要是民营企业)最低(56.1)。“金融业”和“采矿业”养老储备最充足，“住宿和餐饮业”也最为拖后腿(57.4)。这些分角度的对比数据很多人可能从个人感受上很容易获得认同。

而哪些是报告中尤为值得关注，但你可能还没有特别注意的呢?记者总结至少有三点。

一、年轻人养老储备意识薄弱，可这个事情真心“抱不了佛脚”

报告认为，过去几年，基本养老保险从制度上已经全覆盖，而且参保人数在持续增长，但难度也是越来越大。调查发现，未覆盖人群主要集中于30岁以下的年轻职工，其比例高达20.1%，也就是说，5个人里就有1个人没有参加基本养老保险;而这一年龄段未参保人数占全部年龄段未参保人数的70.9%。 20多岁无忧无虑，40来岁才开始未雨绸缪，如何能够担得起50多岁以后漫漫的中老年生活呢?

平安养老保险公司董事长兼CEO杜永茂说，在养老问题上从美国实践，美国的养老金领取136法则，也就是领取的时候，人一生是交了总的10%。 30%是65岁前退休前政策做出来的，就是福利。60%是65岁领取以后到平均寿命90岁，通过增值做出来的。可见养老金的储备是时间越长，投资福利增值越快，积累越高。不是说养老是自由、盲目、散漫无计划的状态保证人就行了。

当然，专家告诉我们，年轻人养老储备意识差是全球问题，不是中国独有，问题是，对于养老金缺口已经出现并且逐步扩大的我国来说，现在能做什么?

郑秉文表示，意识上重视，制度上倾斜，是马上就可以着手的办法，在中国我们还是应该随着老龄化不断深化，应该加强关于老龄化的认识、关于社会保障的认识、关于个人养老储备的认识。没有宣传是不可行的。可以说我们在财政里面对老龄化的宣传没有什么明显的投入，甚至我们连机构的设置、人力的配备远没有像机构这样。

我们今天在这儿开发布会声势浩大，这就是宣传老龄化，这就是让广大青年同志和所有群体提高认知度。有了认知以后才能为他个人做一些准备，才能为这个社会做一些工作，这就是提高30岁群体的认知度的重要性。

二、房地产供大于求，住房的养老功能没有那么美

调查显示，中国城镇职工平均拥有不动产为1.06套，这意味着从整体上来看，中国大中城市住房需求已经由饱和走向过剩。报告认为，不可否认，住房作为养老储备的工具是必要的，但考虑到未来住房从总体上将供大于求，随着老龄化高峰期的到来，变现能力可能面临着巨大挑战。因此，住房的养老功能只能作为一种或有补充，而不应被过分夸大。

三、居民投资理财意识强，但过于偏好银行储蓄的方式有待改进

调查显示，受访者(含家庭)平均金融资产为59.8万元。多数受访者消费比较理性，且具有较强的储蓄和理财意识。但问题是，受访者对银行储蓄情有独钟，这一人数比例高达79.8%，其次是住房等不动产和个人商业养老保险，而倾向基金、股票和债券的比例分别只有37.1%、31.9%和 15.8%，说明中国家庭的大类资产配置比较保守。

中国大中城市青年居住状况调查 篇3

十年后，北漂青年史远航，在北京的东四环外，买下了一套190平米的房子。因为买房的时机刚好在2009年的国际金融危机时期，所以买到了房子的触底价，单价一万一。“如今，这里的房子，都已经卖到3万了。”史远航说。

在买下这套房子的十年前，史远航刚刚大学毕业，只身一人来到北京，举目无亲。十年间，他住过狭窄逼仄的合租房、幽暗潮湿的地下室，也住过单位宿舍。尤其是一年的地下室生活，让史远航的心灵很受伤，“从梦里醒来，却分辨不出是白天还是黑夜。”以至于后来买房时，他对于房屋的光照，有着特殊甚至苛刻的要求。

在中国的大中城市奋斗着的年轻人，很多人都在走着与史远航类似的生活路线——从租房到买房，从漂泊到安家。然而，高高在上的房价，让他们的安家之梦，变得遥远。

每一天，打开网络、翻开报纸，都充斥着对高房价的抱怨。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析说，对房子抱怨最大的，是“夹心层”人群，重点是刚刚毕业走上工作岗位的年轻人。他们对住房的要求强烈，但是保障房没有资格享受，商品房买不起。“过去，我们的政策出现了疏漏，就是对‘夹心层’需求的忽视。”

由于过去政策的疏漏，近年来，城市居住问题在青年人身上集中爆发了。“蜗居”、“蚁族”，一把接着一把辛酸泪，没房的年轻人伤不起！在这个意义上，有学者指出，中国城市的住房问题，在很大程度和最终层次上，是城市青年的住房问题。

那么，中国大中城市的青年人，目前的居住状况怎样？他们有着怎样的居住观念？2011年5月，《小康》杂志社联合清华大学媒介调查实验室，在全国范围内开展了“中国大中城市青年居住状况调查”。调查对象以居住在一线城市（北、上、广、深）、二三线城市和其他城市的25～35岁的青年人为主，36～45岁的中年人群体为对照组。为保证样本的代表性，本次调查利用后台控制系统，对居住城市的级别、性别、年龄段、收入水平等配额进行了控制。

调查显示，中国大中城市的青年人，对目前的居住状况感到“满意”的，还不足四成（37%）。对现住所的“不满意”，主要集中于户型与布局设计、小区配套设施、物业服务、自然与人文环境以及与上班地点之间的距离五个方面。仍有近两成（19.7%）城市青年的人均居住面积在10平方米及以下。

在大多数青年人看来，结婚的内涵还是包括了一套房子。近七成（67.4%）青年人明确表示，“不愿意”租着房子结婚。在已婚的城市青年中，买了商品房的人占到五成（50.3%）。

目前，有超过三成（32.3%）的城市青年，打算在3年之内买房。他们对于房子，最在意的是价格，其次是户型、地段、房屋质量以及交通便利等。近七成（68.7%）打算买房的青年人表示，最能接受的首付范围在30万元以内。

三分之二的城市青年表示，住房支出令他们倍感压力。而压力对于青年人最明显的五种影响是：日常生活精打细算、心烦、减少休闲娱乐活动、缺乏安全感以及担心失业。

对于奋斗在一线城市的青年人来说，发展面临的最突出的困难在于“生活成本高、生存压力大”、“买房难、租房不易，住房问题难以解决”，以及“收入不满意”，因此有近五成（48.7%）一线城市青年觉得自己更适合在二三线城市居住。

而对于本地未来3年的房价，超过半数（53.2%）的青年人都认为还会涨。且有超过七成（73.4%）的青年人表示，对目前的房地产调控措施“没有”信心。那么，青年人的住房问题终将靠谁解决？《小康》调查显示，选择“政策支持”和选择“个人努力”的比重相当，均达到四成及以上。在具体的政策方面，城市青年认为，“政府加大对房价的调控力度”最有利于住房问题的解决，其次是“扩大保障性住房的覆盖面”。

奋斗十年，2/3城市青年买房

买房子，史远航没别的要求，就是要宽敞、明亮。装修时，他把家里的灯，全部都装成冷光灯，没有暖光灯，因为他觉得不够亮。而且窗帘基本上是摆设，他不拉窗帘，他要让外面的光直接照射到家里，他再也不要在他跟光之间有任何的阻隔。他要通过这样一番布置，去安抚自己在多年前留下的心灵伤痕。

对于青年租房客来说，在他们的心里，或多或少都会留有几抹灰暗的印记。《小康》调查中，超过五分之一（21.9%）的城市青年租房住，其中整租占61.1%、合租占36.1%、群租占2.8%。租房给他们带来最大的感受是“没有归属感”，其次是“没有安全感”。

对于“没有安全感”，杨芸深有感触。三年前，她和男友与另外一对小夫妻合租了一间40多平米的两居室。有一次，杨芸的男友出差，对门的老婆也刚好出差。半夜里，杨芸在半梦半醒之间，就看见门，慢慢地被推开了，一个人影走了进来，晃荡了一圈，又转身离开。

这件事留给了杨芸很大的心理阴影，几乎触及到她的安全感底线。此后，杨芸便迫切地想要拥有自己的一套房子。

与29岁的杨芸相比，35岁的史远航是幸运的，更早地参加工作，更早地攒下一笔钱，又赶上房子的触底价，坐拥了一套大房子。但史远航说，房子是对自己付出的努力、吃过的苦的一个回报，毕竟，工作十年了。

《小康》调查显示，买房与工作年限之间，有着十分明显的相关性——随着工作年限的延长，自购商品房的比例也在上升。工作年限3年以下、3至5年、6至10年、10年以上的，其自购商品房的比例依次为：15%、26.2%、45.9%、61.1%。也就是说工作年限在3年以下的，只有15%的青年人自购了商品房；而工作在10年以上的，则有超过三分之二都拥有了自己的商品房。本次调查中，青年人自购商品房的比例为37.9%，高于住父母房（23.4%）、租房（21.9%），以及其他居住形态（住单位宿舍、单位分的福利房、购买保障房等）。

就在史远航忆苦思甜的时候，杨芸和男友也把购房计划提上了日程。“父母催促着结婚办喜宴，叫我们赶紧买房把家安下来。”杨芸说。

房地产专家说，青年结婚住房是住房市场上最主要的刚性需求。本次调查印证了这一说法。对于愿不愿意租房结婚，只有32.6%的城市人表示“愿意”，而有其2倍多的人表示“不愿意”，比例达67.4%。已婚青年，自购商品房的比例明显要高，达到半数（50.3%）；而未婚青年，比例仅为14.4%，两者相差悬殊。对于住父母房一项，已婚青年的比例要低些，为20.1%，而在未婚青年中，比例接近三成。租房者中，未婚青年的比例也明显要高，而已婚青年中的租房者，只占16.4%。

婚事临近，口袋里又没钱，杨芸和男友只好将目光投向了北京的郊区。有一天，他们看到河北燕郊一个楼盘的广告，上面有“距离国贸30分钟”、“时尚社区”、“白领”等字眼。杨芸自己也是做广告行业的，她知道广告词中的陷阱，但是当一个愿望是那么强烈地冲击着她的头脑的时候，这些描述性的词汇都被想象成是真实的。“太想有家的人，买房的时候就是容易冲动。”杨芸说。

买下房子之后，他们回南方老家办婚礼。亲戚问，在北京买房了？杨芸说，买了，但是不在市区。“我怎么能告诉他们房子是在河北呢！”杨芸的回答令别人投来了羡慕的眼光。只有她心里知道，这明明就是虚荣。

购房最先考虑是价格，

六成青年愿与市区保持一定距离

燕郊，是一个与北京有着一河之隔的河北小镇。在北京房价居高不下的背景下，小镇里吸引了大量来自北京的年轻购房人。“这里紧邻通州，房价却只是通州的一半；和北京城区相比，更是只有三分之一。”杨芸说，“对我们来说，买得起，是最重要的。”

杨芸的价格优先理念，在年轻人当中，其实相当普遍。《小康》调查显示，三年之内有购房打算的青年，他们在挑选房子时，最先考虑的是价格，比重占到八成以上（82.6%）。其次是户型、地段、房屋质量和交通便利。而对于周边公共服务设施，学校、医院等、周边自然环境、房子是否具有升值空间，以及物业管理等，并不在迫切需要考虑的范围之内。本次调查中，三年之内有购房打算的青年人，接近受访青年人总数的三分之一。

这三分之一的青年人，他们将要购买的这套房子，以首套自住和改善性住房为主，其中“首套自住”占比41.9%，“改善性住房”占比35.5%。用作“投资”的很少，仅占7.9%。“为方便孩子择校”的占7.2%。对于已婚青年来说，“为方便孩子择校”这一项的比例大大提高了，占比10.8%，远高于未婚青年1%的比例。

对于户型，40.8%的有购房计划的青年人选择了90至120平米的中户型，39.2%的人选择了50至90平米的小户型，二者比例相当，可见中小户型是最受城市青年欢迎的。杨芸的房子是80平米的小户型。“我们也喜欢大一点的房子，以后有了宝宝也宽敞，可经济能力实在承受不起。”

而对于房子的位置，近六成（58.1%）有购房计划的青年选择了“离市区距离尚可，依靠公交车出行的地区”，这当然是出于经济和交通便利两方面的综合考虑。22.3%的青年人选择了“喧闹，交通便捷的市区”。也有近两成（19.6%）青年选择了“清静，依靠自驾、郊区公交或搭乘地铁出行的郊区”。

当初，杨芸选择了“郊区”，不过她做出选择以后，很快就后悔了。

“燕郊到国贸30分钟，起码要60公里/小时以上的速度，可是燕郊至北京的交通运力，实在不堪重负。”杨芸说，在他们小区门口，等公交车的队伍就长达200米，运气好的时候，前10位上车的乘客有坐，剩下的大部分人只能站着或等下一趟车。行驶不到几站，车上就再上不来一个人了。就这样经过各个小区和车站，不断有人上车，上不来，耽误了大量时间。在燕郊段，车辆基本就要行驶半个小时左右。

很快，他们对燕郊的这套房子，就没什么热情了。

市里的房子太贵，燕郊的房子又太远，杨芸就去通州找房子，不久找到了一个。“一室一厅，60平米，新房！”杨芸兴奋地说，“一个月的租金才1850元。而在市区里，同样的房子至少要2500元。”

搬去了通州，夫妻俩又重新过上了租房的生活。只是不同以往，在他们身上，背负了房贷，这让杨芸感到压力很大。

五成一线城市青年觉得自己更适合

二三线城市

杨芸每个月要从家里拿出5150元给两套房子：通州房子的租金1850元，燕郊房子的房贷3300元。“一个人的工资就没了。”她说。

燕郊的房子确实不贵，在杨芸的承受范围，5000元一平米，80平米，总价40万。10万元的首付，自己拿了一部分，父母资助了一部分，房贷自己还。对于青年人买房的承受能力，《小康》调查显示，首付款在30万以内，是最能接受的，比例达68.7%。而首付款或房款的最主要来源，67.2%的青年选择了“自己的积蓄”，22.6%的人选择了“父母资助”，可见更多青年人还是希望凭借自己的努力去解决住房问题。

可杨芸的压力在于，既要租房又要还房贷，每个月5150元的住房支出对她而言不是个小数目，关乎生活质量，“平时连件好衣服都舍不得买”，况且她对于燕郊的房子，已经彻底地失去了热情。“不如把它卖了。”杨芸说。

《小康》调查显示，住房支出对于大多数租房或买房的年轻人来说，都不轻松，三分之二的城市青年表示压力“非常大”或“比较大”。而来自住房的压力对青年人造成的影响，54.8%的人选择了“日常生活精打细算”，43%的人感到心烦，40.4%的人为此减少休闲娱乐活动，30.1%的人缺乏安全感，25.5%的人担心失业。另外还有24.8%和21.3%的城市青年，因住房压力而“推迟结婚”和“推迟生育”。

为了减轻负担，杨芸把燕郊的这套房子，挂进了中介的橱窗。有朋友劝她再等等，说燕郊的房子升值潜力还挺大的，以后或许能卖到上万。可是杨芸观察了一段发现，燕郊的房子有价无市，“你叫到上万可以，但是没人买。”最后，该房以每平米6000元成交！5000元买房，6000元卖房，中间看似有1000元的差价，其实也都交给银行还利息了。

“相当于白忙活了一场。”杨芸说。

经过了这样一番折腾，杨芸不只对燕郊失去了热情，她对北京的热情，也消褪了。“要不，我们找一个二线城市呆着去！”杨芸向老公建议。

事实上，很多在一线城市闯荡的青年人都怀有和杨芸一样的想法。《小康》调查显示，近五成（48.7%）一线城市青年觉得自己更适合在二三线城市居住。

然而在二三线城市，真的就可以活得轻松自在吗？《小康》调查发现，事实并非如此。在二三线城市，住房压力一点都不比一线城市青年小，感到压力“非常大”或“比较大”的，占比65.6%，与一线城市相差无几。

与杨芸不同，史远航从来没有动摇过扎根北京的想法。他在这个城市结婚、生子。女儿出生在宽敞、明亮的大房子里，她不会懂得，什么叫做幽暗、潮湿。

杨芸怀孕了，她不敢再挤地铁，改乘地面公交。她的肚子还不明显，但是穿着明显的孕妇服，这样上车以后就会有人给她让座。当堵车堵到寸步难行的时候，她从车窗望向远方，想到这漫漫的征途，竟不知道自己要去的方向。

大中城市 篇4

1 城市规划、城市建设、城市管理概念

城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标, 确定城市性质、规模和发展方向, 合理利用城市土地, 协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。城市规划工作的基本内容是依据城市的经济社会发展目标和环境保护的要求, 根据区域规划等更高层次的空间规划的要求, 在充分研究城市的自然、经济、社会、文化和技术发展条件的基础上, 结合城市发展战略, 预测城市发展规模, 选择城市用地的布局和发展方向, 按照工程技术和环境的要求, 综合安排城市各项工程设施, 并提出近期控制引导措施。城市规划的编制是广泛听取各方面的意见, 特别要听取专家的意见, 多方比较, 反复论证, 经过法定程序审批, 规划一经批准, 就具有法规的权威性, 必须严格执行, 任何人不能随意更改。

城市建设是城市管理的重要组成部分。城市建设以规划为依据, 通过建设工程对城市人居环境进行改造, 对城市系统内各物质设施进行建设, 城市建设的内容包括城市系统内各个物质设施的实物行态, 是为管理城市创造良好条件的基础性、阶段性工作, 是过程性和周期性比较明显的一种特殊经济工作。城市经过规划、建设后投入运行并发挥功能, 提供服务, 真正为市民创造良好的人居环境, 保障市民正常生活, 服务城市经济社会发展。因此, 城市建设是以城市规划为依据最终服务于城市运行。

城市管理的定义有广义和狭义之分, 广义城市管理:是指“对城市中人的因素和物的因素进行整体管理”。从内容看, 城市管理是一个非常复杂的系统工程, 它包括城市自然管理、城市经济管理、城市社会管理和城市建设管理四个方面;狭义的城市管理:是指对城市公共空间和公共设施的管理。目前我国城市管理部门的职能范围, 通常是指狭义的城市管理。城市管理的职能可概括为导引、规范、治理、经营和服务。

2 城市规划、建设、管理关系

客观地讲, “规划是龙头、建设是基础、管理是关键”。

2.1 规划是城市发展的龙头

《城市规划法》明确规定了城市规划区内的一切建设都必须服从城市规划, 界定了城市规划在城市建设中起着“龙头”的法律地位和作用。城市规划是一项全局性、综合性、战略性的工作, 涉及政治、经济、文化和社会生活等各个领域, 一个城市是否建设得好, 管理得好, 经营得好, 关键是要有一个好的规划, 以规划为指导依据, 在规划的引导和控制下, 科学有序的进行。因此城市规划对于一个城市经济、社会发展至关重要。所谓规划是“龙头”, 就是讲规划要先行。这样城市的发展、建设、管理才有明确的方向和目的, 才能避免盲目性, 甚至破坏性。规划已经一定程序确定, 就具有权威性和严肃性, 不能由于长官意志或地区 (部门) 利益而随变更。规划必须高起点, 才能适应和满足城市建设和管理的需要。以科学的规划减少建设的失误。规划要体现超前性、科学性、特色化、历史变化等, 努力克服“千城一面”现象。从一定意义上讲, 一个城市发展速度的快慢, 城市建设和管理水平的高低, 一方面取于城市规划是否高起点, 具有超前性、科学性、特色性;另一方面取决于建设与管理是否严格依据规划的要求, 科学有序的进行, 维护规划的权威性和严肃性。

长期从事规划工作原因, 现谈谈城市规划的政府职能。目前许多城市的政府对城市规划的管理职能还没有走出计划经济的模式, 一方面, 政府对规划管得过多过细, 而实际结果是规划往往跟着主要领导人的好恶而不断变化, 规划推倒重来的例子不在少数, 造成重复建设和资源浪费, 主要领导人的变动就有可能引起对某一地域规划的重构和破坏。另一方面, 一些地方规划的可塑性太大, 缺乏控制性详细规划和修建性详细规划, “规划规划, 墙上挂挂”, 也使得政府对规划的控制和管理失灵。据了解, 很多乡镇的总体规划编制好几年了, 但规划图始终就是一堆废图, 没有真正实施。如果没有把握好城市规划的龙头地位, 将会制约城市的发展。

2.2 建设是城市发展的基础

城市建设是一个系统工程, 要严格按照城市规划来具有实施各项城市建设项目, 使规划逐步付诸实施。政府根据规划的部署, 有计划地组织交通运输、通讯、地下管网、园林绿化、环境保护等基础设施建设。基础设施建设是城市生产和市民生活的基本物质条件, 也是其他物质设施建设的基础。搞好基础设施建设也就奠定了城市发展的空间大格局, 并为陆续城市开发创造了条件。同时根据规划新确定的空间开发步骤, 开发建设新开发区和改造旧城区。有效地保证城市建设的整体协调和高水准。有些地方不顾经济发展能力及自然能源制约等因素, 为了政绩城市建设偏离规划的轨道, 盲目进行建设, 造成大量土地浪费、城市整体形象不佳等。所以说没有规划的高起点, 就没有建设的高标准;城市规划如果贯彻不力, 城市建设就会失控。

2.3 管理是城市发展的关键

城市管理是个过程, 我们生活的城市里, 每天都要发生大量的经济活动、社会活动和居民的生活、学习、休息和娱乐活动, 为保障这些活动正常有序进行, 保证城市正常运转和健康发展, 就必须有完善的管理工作和体制。道路再宽, 交通没做好, 仍然要出现拥挤;道路修的再多, 市容管理跟不上, 必然会被各种各样的占道经营挤掉等等。因此说“三分建, 七分管”。从城市发展全局看, 城市建设只要有规划, 有资金, 建起来并不难。但对建设好的一些项目管理起来难度较大。其效果的优劣受主客观条件的制约。主观原因主要是管理体制、管理手段、管理队伍、管理资金等方面的制约。客观原因主要是人们的文明程度、卫生习惯等方面的制约。城市规划、建设和管理虽然各自的含义不同, 但其出发点和归宿都是为了给市民提供优美的城市环境, 营造一个地区政治、经济、文化中心的良好形象, 从而更好地为经济建设服务。因此, 为加快城市化和城市现代化进程, 城市人民政府在管理城市、经营城市、发展城市的过程中, 必须对城市的规划、建设与管理有一个统一的、整体的筹划, 并运用各种调控手段加强全方位、全过程的管理、使三者相互促进、协调发展、同步提高。

3 和谐促进城市发展

城市发展的基本要求, 就是要按照科学发展观的要求, 着力把城市做强、做大、做优、做美。对城市的未来要有一个清醒的科学定位, 就是要努力把城市建设成经济文明与生态文明、精神文明高度和谐统一的现代文明城。只有从整体上恰当把握和正确处理好城市规划、建设与管理之间的关系, 城市的现代化水平才能得到较快提高, 城市的发展才能步入协调健康有序的良性循环轨道。我们要树立规划是龙头的理念, 科学规划城市;要树立现代城市理念, 高质量建设城市;要树立经营城市理念, 建立城市发展新机制和长效管理机制。

摘要：近几年来规划工作越来越得到重视, 规划理念也越来越科学超前, 结合实际谈谈如体贴做好城市规划, 创建和谐城市。

城市卫生城市标语 篇5

2. 给自己养成个好习惯，给别人留下个好环境。

3. 环境关联你我他，齐抓共管靠大家!

4. 学习卫生防病知识，增强农民卫生意识。

5. 公德规范言行，文明美化心灵。

6. 环境你不爱，美景不常在。

7. 齐心协力，整洁卫生!

8. 你我多一份自觉，厂区多一份清洁!

9. 加强城市的长效管理，创造和谐优美的人居环境。

10. 革除生活陋习，美化人居环境，优化生存空间。

11. 清洁家园从我做起。

12. 开展环境卫生整治，营造清洁生活环境。

13. 管住脏乱差留下真善美。

14. 环卫工作人人参与，美好环境家家受益。

15. 加强基础设施建设，改善市容环境，提高城市文明。

16. 告别不文明行为，人人从我做起。

17. 注重卫生，保持清洁。

18. 少一件垃圾，多一块净土。

19. 城市是我家，卫生靠大家!

大中城市 篇6

关键词：大中城市；公共交通；发展模式

1、我国大中城市公共交通发展现状

公共交通是关系到我们每个人的生活的一种重要的交通方式。在中国公共交通有着深远的历史，它是一个城市交通的基础，在一定程度上城市公共交通是一个城市的生命线。目前我国大中城市公共交通的主体方式还是以公共汽车等常规公共交通方式为主，在一些大城市的发展来看，有一部分大城市的轨道交通方式的筹建和规划都在积极进行着。在一些一线城市更是有着比较系统的建成的轨道交通工具，北京、上海、广州的地铁已经基本形成网状辐射到城市的每个角落，但是这只是一些特例，并且虽然在这些一线城市中轨道交通和公共汽车等公共交通工具已经比较全备但是还是不能满足日益增加居民需求。

经过多年的发展，现今我国中大城市的公共交通的管理已经有一个比较成熟的体系，在大体上可以分为三类，第一种模式是以城市交通、城市规划局、市政管理部门等交叉职能管理。第二种模式是统筹城乡道路运输一体化的综合管理。第三种模式是又城市交通局单独管理的模式。

2、我国大中城市公共交通发展模式

2.1独家经营、集团化垄断

在我国相当多的城市中公共交通经营通常上还是采用以往的一家经营、引进外资和股份制的形式。这种经营方式在一定程度上避免了恶性竞争，能够充分发挥资源完全利用的优势，做到统一建设避免资源和经济的浪费，最重要的是利用政府调控和管理。但是这种经营方式的劣势也是非常明显的，这种经营模式是中国古老体制留下来的，在社会和经济飞快发展的当今，专营体质完全垄断公共交通市场，在一个城市一家独大，不利于开放市场，缺乏良性的市场竞争同时在完全垄断的情况下公共交通事业的自身发展和改革将会与现在的社会发展脱节，使公共交通的发展不能及时的满足市场的需求。

2.2丰富公共交通市场竞争

我国中大城市今年来在公共交通事业上的重视程度越来越高，为了满足居民的市场需求一部分城市开始引进外资，依靠外资组建新的公共交通企业，使它们参与公共交通市场竞争。但是国营公共交通企业依然在其中起主导地位，新组建的公共交通企业城市公共交通系统提供一些新鲜的理念，促进公共交通事业的稳步发展和良性竞争。

2.3城乡结合部分个体外包

个体外包形式在我国小城市中普遍存在，但是在中大城市中基本不存在这种现象，不过城乡结合部分承包给个体是一个非常好的选择。在城乡结合部分居民较少专门开辟一条线路会耗费很大的物力和人力，而个体承包模式完美的解决了这一问题，但是个体承包追求的是利益最大化，我们有关部门能否有效监督 将是一大问题。

2.4政府开放授权经营

市场准入，授权经营是政府为一些行业制定的一个市场改革方案，在公共交通行业我们也可以采用这种方式。在一部分中大城市中这种方式已经得到应用，一些资格达标的企业能够取得一些线路的经营权。这种方式能够快速吸引民间资金，能够快速繁荣市场，但是这种方式促使车辆快速增长，造成市场竞争混乱。

2.5转让线路

一些城市已经开展了拍卖线路的方式，在一些新开展的线路上把这些线路作为商品，把这些商品面对全社会拍卖，然后主管部门制定一些规定，规定一些经营方式。

3、我国大中城市公共交通发展模式的建议

3.1制定长远规划

城市公共交通一直是城市交通建设的重中之重，这项基础服务设施关系着整个城市的经济发展和城市形象，所以其意义和作用受到着所有人的认可。为了能够保证公共交通建设，政府部门必须在行动上和政策上都要拥有优先发展城市公共交通的意识。制定一个长期的规划，在大方向上保证城市公共交通建设的合理性和实用性。

3.2有效的法律和体制保证

每一个行业的健康良好发展都离不开监管部门和有关法律的监督，为了城市公共交通的顺利发展我们必须制定一系列的法律法规来有效避免在公共交通发展过程中可能出现的违法行为，并且制定有效的管理体制，在一些法律涉及不到的地方通过有关管理调理予以规范和监管。

3.3规模化

无数行业的经验告诉我们，一个市场过分拆分必将造成不正当竞争并引起市场混乱，不能充分利用有效资源。所以公共交通应该保留国有企业的主体地位，适当的开放市场，在国有企业强大的资金支持下保证城市公共交通事业的稳定化发展。

3.4国企改制

在国有公共交通企业中彻底贯彻股份制，通过派股的形式是每个员工都手持一部分公司的股权，这样能够激励员工并且实现利益共同规避一些不必要的风险。建立紧密型管理机制，在能够有效听取各方建议的同时尽量缩减管理人员，从而做到快速决策、执行到位，避免人员和资金的浪费。

3.5进一步提高服务质量

我国提倡“以人为本”，尤其是公共服务行业。城市公共交通是一种基础的公共服务设施，我们要努力提高员工思想素质，从根本上做到“以人为本”，不断提高服务水平和质量，使员工牢固树立服务意识。

综上所述，我国大中城市公共交通发展的成绩是有目共睹的，但是随着我国城市化进程的不断加快，我们必须结合实际情况不断探索新的发展之路，从而更好地促进城市发展，并提升人民群众的生活质量。

参考文献：

[1]崔灵周，李成，张建平.城市公共交通持续发展构想[J].人文地理，1999，14（1）.

[2]严海，严宝杰.中国城市公共交通发展的定位与实现[J].长安大学学报，2004，24（1）.

大中城市交通信号控制与诱导分析 篇7

关键词：交通网络,信号,控制,诱导

1 实时的交通数据收集

城市交通网络控制的主要目的便是提高道路交通的可靠性, 这就需要交通信息传输网络锁传输的数据具有及时性、可靠性以及实时性。这些通过车载自组网络可以有效的解决, 通过移动交通车实时进行交通流信息的采集。另外一些车辆也可以自己进行交通信息采集装置的设置。在这一网络中, 通信节点为车辆。这些车辆可以是任何的车辆, 而基站可以是政府管理业可以是运营商管理, 因而具有一定的灵活性。

车辆是处于移动状态中的节点, 不但速度相对较快, 其位置也会相对较为灵活, 因而相较于传统的交通控制网络, 车载自组织网络在速度、通讯、以及持续性上具有一定的优势, 不但速度高, 相邻车辆之间的通讯连接时长较短, 并且还具有持续移动的特性, 这种动态特性使得该网络具有更高的效率。另外, 在道路网络的控制下, 车载无线传感器的拓扑结构可变性也相对较高, 且信息的采集、传输会沿着交通网络进行, 因而在设计的过程中, 必须将这种移动特性以及拓抖变化考虑在内。

该网络结构还具有一大特点, 那边是大规模性。在大中城市交通网络中, 该网络由上百万的车辆组成, 但是节点间的数据通讯却只能局限在某些地区, 因而通讯网络又被分隔为不同的区域。但是即便是在局部, 车辆在某段路中仍旧可以作为网络节点, 这样网络中就会产生数据冗余, 怎样才能够解决信息的冗余问题, 是当前该网络建设中亟待解决的问题。另外针对交通信号控制网络中的大规模网络, 网络最需要进行考虑的问题之一便是如何均衡分配流量。总之, 研究人员对于车载自组织网络还需要进一步研究, 以此解决以下难题。

(1) 高速变化性。拓扑结构具有的该特性是由于车辆在行驶过程中具有高速特征, 并且车辆间也在进行相对运动, 因而就造成了在固定的道路交通网络中, 拓扑结构一直处在频繁的变化之中。

(2) 网络分隔频繁。车辆在城市交通网中不断的在移动变化, 因而车载自组织网络也处在变化中, 而不断的被分隔组合, 这就使得网络被分成了多个部分。

(3) 短时有效性。由于交通流在不断的改变, 因而网络路径的有效性相对较短。这也是由于拓扑结构的快速变化所致, 很多路由就会出现在使用前便失效的现象。

(4) 数据传输分配问题以及系统冗余过大的问题。同一时间地点会出现同时出现数十辆采集车传输的交通流信息的现象, 但是信息的来源渠道会有所差异。

2 优化控制

控制城市交通网络, 首先需要对城市交通网络进行智能化控制, 这是目前所建设的智能交通工程的主要目的, 而对交通信号的控制是城市智能交通的前提条件, 通过网络化的管理系统完成城市交通信号的控制。由于城市交通是环境、道路以及车流和人流的集成体, 具有高度复杂性, 且在交通系统运行的过程中还存在不确定性以及动态性等特点, 这种分布式的大规模网络结构致使交通信号控制具有相当大的挑战。城市交通路口信号装态的控制, 以及对信号进行配时等措施可以对城市交通延误现象予以控制, 并且通过这种路口交通信号的控制调整可以有效提高交通系统运行效率, 因而针对城市交通拥堵, 交通信号控制成为了最为有效的方式。

交通信号灯最初仅仅采用了固定配时的方式进行控制, 属于自动控制, 通过这种方式在最初时作用显著, 因为那时的交通流量相对较小。但是随着城市的发展, 交通流量的增大, 以及交通流随机性的增强, 这种单一固定的控制方式已经无法适应城市的发展。而多时段的灵活配时方案成为了当前适用最为广泛的方式, 并却带了固定配时控制器。

另外, 现代化的交通控制系统还需要针对混合型的交通模型进行精确的理论分析, 以便保证对道路交通的了解, 使得控制结果更加的可靠。同时, 城市交通网络具有的随机不确定性也增加了交通信号控制的难度, 如何增强交通信号控制系统的自适应能力, 是智能交通网络研究的又一个难点。

3 满足演示约束

从本质上来看, 交通流是短时非定常流动, 城市交通网络的动态交通配流是以时刻变化的交通需求为对象进行交通流的动态分配。所以, 动态的分析交通流的形成、传播和消失的机理是必需的。对短时非定常的城市交通流进行实时的动态分析, 才能对城市交通网络中的各种各样随机产生的城市交通流现象进行更精确、更广泛地描述, 这是对交通需求和交通网络进行动态分析的重要部分。对于实时的交通流分析, 实际路段出行阻抗函数描述的准确性, 起着极其关键的作用。考虑当前路段的流量-时间函数关系, 结合当前路段车流的流入流出来准确描述出行阻抗, 是交通诱导所需要解决的最基础的问题。总的来说, 交通管理者的目的是: (1) 最小化整个交通网中总的车辆行驶时间; (2) 最小化每个车辆出行费用; (3) 最小化平均拥挤程度; (4) 最小化整个城市交通网络的总延误时间等。

由上所述可以看出, 大规模路网的交通流分配问题可转变为优化问题来分析求解。随着研究的深入, 最优控制的理论和数学规划已经日趋成熟, 部分模型的计算’和分析也变得日趋容易, 但存在的最大不足是对于大规模网络缺少求解的有效一般性算法, 其最优求解过程通常是一个NP难问题。

因此, 在现代城市交通管理中, 智能化管理手段已经成为了时代主流, 也成为了交通信号的控制系统以及诱导系统之间的基础组成, 在对交通控制影响进行深入考虑的同时, 对交通管理进行优化, 协调统一诱导与控制两大系统。因而城市交通流诱导工作中最为重点的内容便是如何才能够在诱导工作和控制工作之间形成协调统一的状态, 如何精确的有效的对运行信号进行控制, 同时也能够满足用户出行需要。这些还需要交通部门的工作人员进一步予以研究。

参考文献

[1]谭裕安, 翦俊.城市道路交通流实时数据质量控制技术[J].现代交通技术, 2009 (01) .

大中城市 篇8

从房地产市场规模看,我国房地产开发企业数量和房地产业从业人员数大致呈现出逐年递增的趋势。根据第三次经济普查数据,2013年末,全国房地产开发企业数量为13.2万个,期末从业人员数为335万人,分别比2008年末增长50.3%和61.3%。

从房地产企业整体资产结构看,2013年末,全国房地产开发企业资产负债率②为76.01%。房地产行业属于资金密集型产业,资产负债率一般较高,60%～80%属合理水平。

从房地产行业利润率看,2013年房地产开发企业利润率③为13.4%,而同年世界财富500强入围的95家中国企业平均利润率仅为3 9%,远低于房地产开发企业利润率,说明在我国房地产行业具有较高利润率。

从房地产市场发展投资看,用房地产开发投资与城镇固定资产投资之比来衡量住房市场的投入规模与宏观经济发展状况的协调程度。根据第三次经济普查数据,2013年我国城镇固定资产投资中,房地产开发投资占比达到19.7%。

二、35个大中城市的房地产市场概况

(一)城市分级

本文参照《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》(国发[2014]51号)④,以城区常住人口规模为标准,将城市划分为5类,如表1所示。

(二)不同级别城市房地产市场概况

1. 房地产市场效益情况。

从房屋建筑面积竣工率⑤看,2013年,超大城市、特大城市、Ⅰ级大城市、Ⅱ级大城市的平均房屋建筑面积竣工率分别为17.0%、11.5%、13.9%和12.7%;平均住宅建筑面积竣工率分别为18.0%、12.6%、15.1%和13.4%。

从房地产开发企业经营状况看,2013年,超大城市商品房平均销售额高达2630亿元,是特大城市商品房销售额的1.7倍,Ⅰ级大城市的3倍多,Ⅱ级大城市的近5倍。2013年,超大城市房地产开发企业平均利润总额为531亿元,特大城市、I级大城市、Ⅱ级大城市的房地产企业平均利润总额分别为205亿元、91亿元、51亿元。超大城市房地产企业的收益状况及盈利空间普遍高于其他城市。

2. 房地产市场结构情况。

2013年,各城市房地产开发企业的资产负债率介于70%～80%,城市间差异并不明显。根据国际经验,50%～60%的资产负债率具有“比较竞争优势”,各城市房地产开发企业负债率普遍超过这一区间,这与房地产开发建设具有投资量大、开发建设及投资回收期长的特点有关。

3. 房地产市场投资情况。

房地产开发企业投资规模与城市等级基本一致。具体来看,2013年,超大城市房地产开发企业平均完成投资额2208亿元。Ⅰ级和Ⅱ级大城市平均完成投资额则远低于超大和特大城市。

本年住宅完成投资规模与城市分级间的关联性也较为明显。2013年,特大城市平均住宅完成投资额为1207亿元,略低于超大城市。Ⅰ级和Ⅱ级大城市的平均住宅投资完成额分别为974亿元和628亿元。

4. 房地产市场价格情况。

从销售价格来看,商品房销售均价呈现出较为明显的随着城市级别上升而上升的规律。原因主要有:一是购房者对于超大和特大城市房价持续上涨的预期作用;二是城市级别越高,房地产辐射范围越广,客观上具有更大的升值空间。

三、基于层次分析法(AHP)的房地产市场发展水平评价

(一)评价目标

构建房地产市场发展水平的评价指标体系并计算综合分值,定量评价各城市的房地产市场发展状况,并探寻房地产市场发展水平的城市分异规律。

(二)选取原则层指标

房地产市场一方面与其上下游产业市场紧密联系,另一方面市场自身内部涉及诸多经济主体,因此对房地产市场及其发展水平的评价必须综合考虑各个维度的指标。基于对不同等级城市房地产市场描述性分析,本文将房地产市场评价指标体系分为规模层、投资层、价格层、结构层4个原则层,从多个角度刻画各个城市房地产市场的状况。

(三)选取方案层指标

方案层指标的选取遵循全面性、代表性以及一致性的原则。其中,全面性是指涵盖方案层各个方面;代表性是指所选方案层与所属的原则层指标具有较大关联性;一致性是指各个指标数值的大小对房地产市场发展水平具有同向影响。本文通过综合已有文献成果、征询专家意见,并结合现有数据,最终分别为4个原则层选定如下方案层指标:

规模层:(1)房地产开发企业资产总计,(2)房地产开发企业利润总额,(3)商品房销售面积,(4)商品房销售额。

投资层:(1)本年完成投资额,(2)房屋施工面积,(3)房屋新开工面积,(4)房屋竣工面积。

价格层:(1)商品房平均销售价格,(2)单位建筑面积造价,(3)住宅平均销售价格。

结构层:(1)房地产企业杠杆率,(2)房屋建筑面积竣工率,(3)商品房待售面积,(4)非住宅新开工面积比例。

结构层中,房地产企业杠杆率=1-房地产企业资产负债率;非住宅新开工面积比例=1-住宅新开工面积/住宅施工面积。

一般情况下,房地产市场发展程度越高,房地产开发企业的经营效益和预期收益越好,因此房屋建筑面积竣工率和企业杠杆率也越高;城市规模越大、等级越高,作为市场供需变动蓄水池的待售面积则相对越多;城市社会经济发展水平越高,对商业地产的需求也越大,非住宅新开工面积的比例也会越大。因此,结构层下的4个方案层指标分别从企业财务结构、开发结构、供需结构、市场细分结构4个方面反映房地产市场的结构特征。

(四)确定指标权重

1. 构造判断矩阵。

对4个原则层以及每个原则层内部各自的方案层指标建立两两判断矩阵,并通过专家打分,得到5个判断矩阵。

2. 矩阵一致性检验。

构造出判断矩阵后,对矩阵进行一致性检验。矩阵一致性检验的指标为一致性比例C·R,其定义为C·R=C·I/R·I,其中C·I=(λmax-n)/(n-1),λmax是矩阵的最大特征值,n为矩阵阶数;R·I为平均随机一致性指标。一致性指标C.R.的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。一般判断矩阵的阶数n越小,人为造成的偏离完全一致性指标C.L.的值便越小。当C.R.<0.10时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。经计算,本文建立的5个判断矩阵的一致性比例C·R均远远小于0.10,故认为判断矩阵是可以接受的。

3. 计算指标权重。

层次分析法中对于权重系数计算方法为:(1)计算判断矩阵各行各个元素的积,得到一个n行1列矩阵A;(2)计算矩阵A各个元素的n次方根得到矩阵B;(3)对矩阵B进行归一化处理,即计算矩阵B各个元素在所有元素之和中的比重,得矩阵C。矩阵C即为权重向量,其元素即为该判断矩阵中各指标对应的权重系数。经计算,指标体系的权重系数矩阵如表2所示。

（五)计算并分析综合分值

利用表2所得权重系数矩阵,将标准化后的各个方案层指标加权,代入具体指标数值得出35个大中城市房地产市场的综合分值,结果见表3。

以分值为因变量、城市规模为因子做单因素方差分析,结果表明,极高的F值(104.84)和极低的显著性水平(0.000)都表明,不同等级城市的房地产市场分值之间存在显著差异。

利用相关性分析发现,市辖区城镇人口数量与分值之间的相关系数为0.951,且显著性水平接近于0,表明综合分值与城镇人口数量之间的关系为显著的高度正相关关系,即城市规模越大,城市房地产市场发展水平越高。

(六)研究结论

1. 我国房地产市场表现出较强的区域性特征。

地区的资源禀赋决定了该区域产业发展程度,直接影响了区域的人口集聚程度。描述性分析和层次分析结果都显示,人口集聚明显的城市,各项指标普遍优于其他城市,房地产市场发展水平也较高。

2. 房地产市场发展水平与按人口划分的城市等级并不完全一致。

房地产市场发展水平虽与城市等级存在相关关系,但二者排名并不是完全对应的。例如,厦门虽然仅仅是I型大城市,但其房地产市场发展水平的综合分值排在全国前10。随着我国房地产市场进入深度调整期和转型期,仅仅使用开发规模、投资总量等硬性指标不能全面反映市场发展水平。购房者的收入水平、房地产细分市场的发育程度以及房地产市场整体结构等”“软”指标也会影响市场发展水平。

四、政策建议

(一)制定差别化的房地产市场政策

中央政府应将着力点放在对于房地产市场的战略布局和监督职能上,赋予地方政府必要的房地产市场政策调控权力,对于不同等级的城市,因地制宜地制定相关政策。

第一,对于超大和特大城市,应当兼顾抑制房价持续快速上涨和引导去库存。

通过培育租房市场,分流住房销售市场的部分需求,如鼓励业主出租闲置住房,对租金收入减免营业税或所得税,制定相关政策法规切实保障承租人的权利,使租房成为买房的替代选择,提高存量住房的利用率。通过存量的优化配置,增加供给,抑制房价快速上涨。

第二,对于Ⅰ级和Ⅱ级大城市,应当积极引导和制定相关产业政策。

Ⅰ级和Ⅱ级大城市承接超大和特大城市的部分经济、政治和社会功能,具有增强容纳超大和特大城市人力资本、产业资本及相关资源“外溢”的城市能力,与超大和特大城市之间形成良性的城市区域群组关系。

第三,对于更小城市和城镇,政府应当积极引导公共资金进入基础设施建设和公共服务领域。

通过增加小城市或小城镇自身的生产、就业、生活等综合吸纳能力,循序渐进地培育以满足住房消费需求为主的房地产市场,实现当地居民“就地城镇化”,吸引在外居民回乡。

(二)建立多层级的住房体系

健康、合理的住房市场应该与社会人口结构和收入分配结构相匹配。我国市场经济规模与范围逐年加大,市场化过程中的资产阶层式积累使一部分高收入群体具备了消费高端住宅的能力;中等收入群体成为住房市场消费结构的主体;中低收入群体,购买能力低,通过自有住房解决居住问题比较困难。按照对当前人口收入结构的大致划分,我国的住房结构应该包括如下三个层次。一是高端住宅,包括别墅、高档小区等,一味收紧,只能使高收入群体向下寻找消费渠道,挤占本属于中等收入群体的产品供给。二是普通商品住宅,此类住宅面向庞大的中间阶层,是市场结构的主要组成部分。政府应该从政策层面通过增加供给满足该群体的住房需求。三是具有保障性质的住房,对有一定购买力的人群,政府要通过优惠政策有效降低供给价格;对完全没有购买能力的人群,政府则通过廉租房等形式进行保障。

(三)引导民间资本在房地产市场中健康流动

将民间资本通过适当的渠道引入住房开发领域,获取稳定持久的回报,将在社会、投资者和未来购房者之间形成多方共赢的局面。通过增加房地产投资品(土地开发基金、房地产投资基金、债券等),使投资需求从住宅的最终产品(消费需求)中剥离。让投资者从投资消费领域的终端产品(住宅),改为投资生产领域的投资品(开发投资)。既包括对销售型物业的投资,也包括对租赁型物业的长期投资。投资品的丰富能让住宅产业中形成的实物产品真正进入终端消费者手中,而不是空置待价而沽,使投资者与消费者相对分流,形成产业的良性互动。

（四)制定适用于评价我国房地产市场发展水平的统计新标准

通过本文研究结果可以看出,不同层级间城市房地产市场发展水平差异较大,需要进一步深入研究适用于我国房地产市场发展水平评价的统计标准,优化房地产市场结构。

注释

1资产负债率=负债合计/资产总计×100%。

2利润率=营业利润/营业收入×100%。

3以城区常住人口为统计口径,将城市划分为5类7档。城区常住人口50万人以下的城市为小、城市,其中20万人以上50万人以下的城市为Ⅰ型小城市,20万人以下的城市为Ⅱ级小城市;城区常住人口50万人以上100万人以下的城市为中等城市;城区常住人口100万人以上500万人以下的城市为大城市,其中300万人以上500万人以下的城市为Ⅰ级大城市,100万人以上300万人以下的城市为Ⅱ级大城市:城区常住人口500万人以上1000万人以下的城市为特大城市;城区常住人口1000万人以上的城市为超大城市。

大中城市 篇9

本文基于2000-2006年26个大中城市居住地价的完整时间序列数据, 分析中国大中城市居住地价的个体差异、区域差异及其年际变化, 为大中城市居住用地市场及住宅市场调控提供决策支持。本文着重关注的问题有:中国大中城市之间居住地价的差异有多大?东、中、西部地区大中城市居住地价是否存在结构性差异?大中城市之间和区域之间居住地价的差异在不同年份是否有明显的不同?上述大中城市居住地价差异是由哪些因素造成的?上述分析结果为政府和公众带来哪些启示?

二、居住地价时空变化的度量

(一) 地价差异的数学表达

城市 (或区域) 地价差异的数学表达形式有:1.差值, 即为两个地价数值之差;2.平均值, 即一组地价数据的算术平均值;3.标准差, 即各地价数值偏离平均值的距离 (离均差) 的平均数, 是离差平方和平均后的方根, 能反映一个数据集的离散程度;4.极值, 即一组地价数据中的最大值和最小值;5.极差, 即最大值与最小值之差;6.极值比, 即最大值除以最小值得到的倍数。

(二) 地价差异的度量维度

地价差异的度量可以分为时空两个维度:1.空间维度。包括:⑴全国尺度, 指全国范围内大中城市地价差异或全国大中城市地价整体水平的年际差异。⑵区域尺度, 指东、中、西部地区内大中城市地价的差异, 或不同区域大中城市地价的整体水平的差异。⑶个体尺度。两个城市之间地价的差异。2.时间维度。包括上述各空间维度下城市地价的年内差异和年际差异。

三、大中城市居住地价的时空变化及规律

(一) 全国尺度下的居住地价时空变化

全国大中城市居住地价的平均值在2001-2003年保持5%～6%的年增长速度, 2004年增至10%, 2005年激增至46%, 2006年回落至6%。标准差在2000-2004年保持在5%～10%的速长速度, 2005年激增至179%, 2006年增速回落至6%。说明2005年全国大中城市居住地价的总体水平和城市间居住地价的差距剧增, 其余年份保持平稳上升态势。

2000-2004年极大值城市北京的居住地价为1908～2127元/平方米, 2005和2006年极大值城市南京的居住地价分别为4556元/平方米和4796元/平方米。2000-2004年极小值城市乌鲁木齐的居住地价在450～496元/平方米, 2005和2006年极小值城市海口的居住地价分别为431元/平方米和439元/平方米。城市居住地价极差在2000-2004年从1458元/平方米平稳增长至1667元/平方米, 2005年和2006年分别上升为4125元/平方米和4357元/平方米。城市居住地价极值比在2000-2004年保持在4.13～4.62倍, 2005年和2006年则猛升为10.57～10.92倍 (见图1) 。

(二) 区域尺度下的居住地价时空变化

2000-2006年东、中、西部地区大中城市居住地价的总体水平与全国整体增长态势类似。只是2005年东部地区大中城市居住地价平均值的增长速度为75%, 远高于全国和中、西部地区的水平。

东部地区大中城市居住地价标准差在2005年激增208%, 其余年份增长速度保持在5%～13%。中部地区大中城市居住地价标准差波动较大, 2002年和2003年增长较快, 分别为28%和16%, 但2005年和2006年为负值。西部地区大中城市居住地价标准差在2004年和2005增速较快, 分别为30%和31%, 其余年份增长平稳。

东部地区大中城市居住地价极差在2000-2004年从1201元/平方米平稳增长至1363元/平方米, 2005年和2006年分别上升为4125元/平方米和4357元/平方米。中部地区大中城市居住地价极差比较平稳, 2000-2006年保持在214～434元/平方米。西部地区大中城市居住地价极差在2000-2004年从564元/平方米平稳增长至872元/平方米, 2005年和2006年分别上升为1292元/平方米和1461元/平方米。

东部地区大中城市居住地价极值比从2000-2004年的2.70～2.78倍增至2005和2006年的10.57和10.92倍。中部地区大中城市居住地价极值比较为稳定, 2000-2006年保持在1.29～1.57倍。西部地区大中城市居住地价极值比在2000-2006年自2.25倍平稳增至3.61倍 (见图2) 。

(三) 大中城市居住地价时空变化的规律

中国大中城市居住地价存在明显的时空差异。全国大中城市居住地价的整体水平在2001-2004年保持平稳增长, 2005年大幅上涨, 2006年处于高位增长, 但增速有所回落。2005年和2006年大中城市间居住地价差距拉大, 地价分布也更为分散。

东部地区与中部、西部地区大中城市居住地价的差异显著。中部地区和西部地区各年份大中城市居住地价差别不大, 平均值相当, 但中部地区大中城市居住地价分布更为集中。东部地区大中城市居住地价整体水平明显高于中、西部地区, 东部地区大中城市居住地价在2005年和2006年拉大了与中、西部地区的差距, 其内部城市地价的分布也更为分散。

四、大中城市居住地价时空变化的原因分析

中国人均国内生产总值正处于快速稳定上升时期, 国内生产总值持续增长带动了对住宅和居住用地的需求, 促进大中城市居住地价的整体上涨;全国宏观经济景气状况与大中城市地价相互关联、相互影响, 全国人均GDP的变化影响房地产价格的波动。

东、中、西部地区城市由于自然、经济、社会条件的差异, 使得住宅投资和消费水平具有明显的区域差异, 也造成中国大中城市地价空间分布呈由东向西阶梯形下降的基本态势;且东部地区内城市间的住宅投资和消费水平仍存在明显差异, 其城市间居住地价相对于中、西部地区城市居住地价的差异更大, 中、西部地区城市间地价的差异相对较小。

就城市间居住地价的个体差异而言, 城市居住地价的上升及城市间地价的差异受各城市经济社会发展水平和对外开放程度等因素影响。城市经济发展水平的提高, 引起土地需求的扩大, 带动土地价格上涨;城市基础设施、公共设施越完备, 城市的人才集聚和产业集聚能力越强, 地价也相应提高;城市开放程度的增强, 吸引更多的国内就业者集聚, 吸引更多外资关注其居住用地的投资和住宅需求, 并推动地价上涨。

2005年大中城市居住地价较之前明显上涨, 2006年大中城市居住地价增速趋缓, 这一变化与中国居住用地一级市场的供应方式发生重大转变的背景相吻合。2004年8月31日, 中国城市居住用地市场供应由协议出让的多头供地方式变为全部实现招、拍、挂出让的供应方式。这一土地供应方式的转变使中国居住用地一级市场成为完全垄断的市场。当政府处于买方垄断阶段时, 由于补偿价格低于竞争市场, 存量居住用地释放不活跃;政府处于卖方垄断阶段时, 土地供应量又会低于竞争性出让市场, 从而导致地价的上涨, 并加剧房地产市场的垄断势力。大中城市居住地价的变化在一定程度上反映出2005年土地市场对“8·31”大限之后土地供应方式重大转变的反应剧烈, 而2006年土地市场反应有所缓和。

五、大中城市居住地价时空变化规律的启示

从总体上、长期来看, 城市居住地价呈上升趋势, 政府和公众应理性对待。这既是由全国经济整体态势决定的, 也与区域经济社会发展水平密切相关, 还受城市层面的经济发展水平、信息化程度以及对外开放程度等因素的影响。这些因素的综合作用, 一起推动大中城市居住地价的上升。因此, 政府和公众应尊重居住地价的增长规律, 理性应对城市居住地价的整体走势。

目前, 我国大中城市居住用地的需求因素在供求关系中居于主导地位, 居住地价呈现为明显的需求拉动型, 政府应设法开源节流, 寻求资源的节约与集约利用。首先, 需运用经济手段, 提高对收购土地和申请入市交易土地的补偿力度, 促进更多的存量土地进入土地一级市场。其次, 加大闲置土地的处理力度, 促使土地生产更多的住宅。再次, 现行的土地出让制度为房地产市场垄断创造了条件, 加剧房地产开发商的垄断势力, 这是房价快速上涨的重要原因。因此, 政府应采取以增强房地产市场竞争程度为主的调控手段。最后, 政府应引导房地产开发, 促使资本更有效地替代土地。

应根据经济社会发展水平的差异及用地需求主导因素的差异, 对大中城市居住用地市场采取有针对性、差异化的调控措施, 因地制宜地选择居住用地市场的调控手段、调控力度、调控重点地区、调控侧重点等。

大中城市 篇10

住宅价格指数是反映不同时期住宅价格水平变化趋势的指标,欧美房地产市场起步早,对房地产价格指数理论的研究也较深入,出现了如成本投入法、加权平均法、重复交易法、特征价格法等指数测量方法,较为真实地反映了房地产市场的价格变化程度。随着国内房地产业的兴起,我国也开始了相关方面的研究。据不完全统计,我国测算和公布的房价指数主要有中房指数、全国70个大中城市住宅价格指数、伟业指数、戴德梁行指数 等, 其中, 由国家统 计局按月公布的70个大中城市房价指数是关注度最高,也能够全面地反映商品住宅市场、二手住宅市场价格变化,虽然对价格反映灵敏、及时, 但还是存 在一定的失真性,不能准确反映价格的变化。

一、70 个大中城市住宅价格指数的发展演变

国家统计 局在1998年首次组织编写70个大中城市房价 指数,按季度和年度公布,最初仅有35个城市列入,包括直辖市、省会城市以及自治区首府城市(不含拉萨市),从2005年起,增加了经济发展速度较快,人口较多,城市规模较大的35个计划单列市。自2007年起,我国商品房价格急剧上升,房价指数测算存在较大偏差,因此,国家统计局在2010年开始征求新的住宅销售价格统计调查方案,经过众多专家学者的研究讨论,自2011年初开始,新的住宅销售价格统计调查方案开始实施,并在多方面进行了完善,适应了时代的发展。

(一)数据来源

在2011年以前,我国统计机构计算房价指数采取的是房地产开发企业报表价格采集方法,房价数据由开发商上报。这种价格采集方法虽然简化了数据采集过程,可剔除非正常交易的情况,但却降低了数据的可信度。2011年后,住宅价格数据采用房地产管理部门的网签数据。网签数据具有如下优势 :一是数据齐全,包含新建商品住宅的全部交易数量 ;二是信息完整,包括户主信息以及地址、楼层、价格等详细信息,有助于价格指数的测算 ;三是获取方便,直接从当地房屋管理部门调取。

(二)房屋分类

2011年以前,指数测量标准将新建住宅和二手住宅分别细分成普通住宅、高档公寓和别墅三类,以此计算同比和环比指数。而新方案仅按房屋面积分类,将新建住宅和二手住宅以90和144平方米来划分。原因是从2006年起,国家住建部要求新审批、新开工的商品房建设,套型建筑面积在90平方米以下住房面积的比重须达到总开发建设面积的70% 以上,并减少了高档小区、别墅的用地审批。新方案的分类方法满足了行政要求,减小统计误差。

(三)指标增减

在2011年以前,取70个大中城市的房价涨幅平均数按月发布,该数字模糊了各个城市的典型特征,导致大众对房价指数的误解,取消发布以后有利于社会大众及时地了解对其所在城市房价的具体变化情况,也有利于地方政府有效地调控房价。

同时,增加了定基(2010)价格指数,这样可以计算不同时期对比基期的价格指数,以便更好地观察不同时期房价的变化情况。

二、70 个大中城市住宅价格指数失真性分析

尽管自2011年起,国家统计局已经按照新的《住宅销售价格统计调查方案》来测算该指数,但是仍不能较为真实准确地反映出房价变化的趋势,不能使社会公众信服,问题何在?

(一)公众主观感受存在偏差

一个城市的房价上涨,通常是中心城区和城市郊区的房价同时上涨,但是中心城区的房价上涨幅度远大于城市郊区,而大众普遍认为的房价上涨是中心城区的房价上涨,忽略了城市郊区房价的上涨,因此认为房价指数偏低。其实不然,房价统计包括中心城区和城市郊区的所有房屋的价格,根据不同区域销售房屋数量的不同赋予不同的权数计算房价指数,因此,城市郊区住宅销售数量增加会拉低该城市房价的同比及环比指数。

(二)网签数据存在缺陷

截至2012年,全国70个大中城市住宅价格指数中新建住宅数据全部采用网签数据(在2011年1月仅有35个),网签数据尽管相比从前有很多优势,但还是存在一些缺陷。

首先是网签数据时间存在滞后。通常,从银行获得贷款购买的房屋,其房价网签往往会滞后两周,甚至有些商品房签约滞后期达到1个月以上,这样就影响了数据的时效性。

其次是在二手住宅市场,“阴阳合同”的签订可能会导致网签数据的失真。在实际交易当中,有的二手房买卖双方会签署两份合同来避税,一份合同以实际价格签订,用来支付房款,而另一份合同用于缴纳税金,故价格较低。

(三)小产权房对房价指数的影响巨大

小产权房是指建设在农村集体土地上并且未缴纳土地出让金等费用的房屋。该种房产无国家发放的土地使用证和预售许可证,在房管局也无备案。小产权房出现与快速成长的导火索是近几年我国房价的快速蹿升。据不完全统计,全国小产权房屋的建筑面积已累积高达66亿平方米(2007年),另据全国工商联的数据,1995—2010年全国小产权房竣工面积相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%,小产权房在深圳、北京等地的销量达到房地产市场总销量的1/5,可见其数量之多。由于该种房产在房屋管理部门无备案,不列入指数统计范围,因此房价指数所采用的网签数据并不包含小产权房的销售情况,这使得房价指数数据采集不全面,并且对计算出来的指数造成影响,使得指数失真。

小产权房的大量销售影响了商品房市场,尤其影响90平方米以下商品房的销售数量,使指数中90平方米以下商品房销售面积和销售金额下降,权重降低。这又导致其它类型(90—144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房)商品房权重相对上升,与实际情况相悖,造成该月环比指数不准确。

(四)大量的新开楼盘无法对比

新开项目的环比指数无法测量。根据住宅销售价格统计调查方案,如果新开项目附近区域存在可比在售项目,则可按该可比项目所对应的分类成交价格评估新开项目的上月价格 ;如果没有,则根据区域、地段、价格的同质可比性,选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目,按照其对应分类成交价格评估新开项目上月价格 ;若上述条件均不存在,则根据该项目附近区域内本月二手住宅有关价格数据变动幅度,如交易价格变动幅度来进行评估。这样就存在一个相似项目选择的问题,相似项目选的越贴近,房价指数误差就越小,但由于城市土地供应紧张,开发大量耕地,甚至出现新区,使得一些楼盘无可对比项目,相似项目难以选择使得指数存在偏差。

(五)房屋统计不够细致

在计算某一个项目不同分类的环比指数之前,需要计算该项目本月的平均价格,同一个项目的同一个分类下的房屋销售金额和面积都被统计到一起,而无法反映出由于楼层、结构及朝向的不同所带来的价格差异。举一个极端的例子,同一个小区上月统计的90平方米以下的住房全是1层西户,本月统计的该小区90平方米以下的房屋都是3层东户,价格肯定上升了(因为各地普遍存在的现象是3层房价要高于1层,东户房价高于西户),但如果本月本小区1层价格不变的话,反映在房价指数中却是平均价格上升,进而使该项目环比指数(环比指数 = 本月价格 /上月价格)上升。同样,还用该例,该市每一个项目同一个分类下都是这种情况(上月销售均为1层西户,本月均为3层东户),会导致该分类环比价格上升,测算出来的房价指数比实际值偏高。

(六)开发商的销售策略模糊真实房价

新建商品房项目在不同的销售推广阶段可能会运用不同的价格策略,比如在新建商品住宅开盘初期,开发商为了增加销量,赠送车位、车库、阁楼、小院等,名义上赠送,实则加价于房屋购买,而这一部分是不计入网签数据的,反映在房价指数中即为价格的上升,但却相当于购买了其它配套物业,因此对房价指数造成影响,使得房价指数偏高。

(七)房屋异质性的影响房价指数

房地产作为一种特殊的商品具有特殊的性质,该特殊性表现在 :(1)不同的项目有不同的价格 ;(2)同一个项目在不同时期的价格不同 ;(3)时间性强,即每一项目经过一段时间后,将因销售完毕而退出市场 ;(4)房地产商品价格的影响因素繁多,包括地理位置、周边环境、经济走势、质量、户型、朝向、楼层等。房地产商品纯粹的价格变化由于这些特殊的性质很难表现出来,其中质量差异是拉式指数法无法剔除的一项,国家统计局所公布的价格指数中定基价格以2010年为基期,到2014年国家在建筑标准中做了很多改善,导致房屋质量有了相应的提高,据最新数据(2014年5月)显示北京定基价格指数为121.7%,增长了22个百分点,就存在一个较大的误差,因为房屋质量因素占了一定比例,导致房价指数严重失真。

(八)新的分类指标引发的新问题

按照新的分类指标,将新建商品住宅和二手住宅设为90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三个基本分类。这就存在144平方米以上的商品房是别墅还是高档公寓的问题。由于环境、物业等等因素使得二者价格相差悬殊,却放在同一个分类里,那么这样的指数势必无法准确地反映出别墅以及高档公寓的价格变化。

三、讨论

(一)其它价格指数的运用缺陷

欧美发达国家测算房价指数一般都采用特征价格法和重复交易法,这源于国外有完善的统计指标和统计数据。近年来,随着我国房地产市场逐渐地成熟和规范,以及随着交易案例和房产交易备案制度的逐渐完善、统计方法和统计模式的国际化,使得某些经济发展较早较快的地区拥有了应用特征价格法和重复交易法的条件,可尝试利用该法测算房价指数,例如北京、上海、深圳等地。

同时,我国二手房市场发展滞后于一级市场,且二手房数据缺失、封闭,就无法运用重复交易法来测算房地产价格指数。但在一些市场条件好、房地产业发展时间长的地区,如上海、深圳,就可以考虑采用该法。对于大多数城市在很长一段时期内都很难具备应用特征价格法的条件,那么采用加权平均法也是可行的。

(二)增强网签数据的可靠性

网签数据的可靠性受到大部分专家学者的充分肯定,但仍然存在一些问题。建议统计局在采用网签数据的同时,一方面,采用其它与之配套的辅助性手段,例如统计人员实地调查购房者,对可能存在造假的环节进行跟踪调查或访问等。另一方面,要鼓励并支持房地产企业或其它第三方机构参与房价统计,形成互补。

(三)指标体系进一步细分

新方案的统计指标尽管有了很大的改进,但还是不尽如人意,如果指数系统能设计标准价格调整体系,对不同朝向、不同楼层、不同结构的房屋进行手工价格调整,尽量消除非市场因素对价格的影响,并且将统计指标进一步细分,将新旧统计方案的指标结合,可以更好地满足社会公众对房价指数的需求,也可以更精确地计算房价指数。

(四)将 Gis 技术与房价指数系统相结合