房地产价格与泡沫

房地产价格与泡沫（精选十篇）

房地产价格与泡沫 篇1

关键词：房地产,价格泡沫,货币政策,调控,措施

2003年之后我国的商品房价格不断上涨,房地产泡沫同20世纪80年代末的日本存在着很多相同点[1]。因为两国的融资体系主要是银行融资,房地产的资金来源高度依赖银行信贷,所以货币政策能够借助于利率以及信贷影响房地产的价格。

1 房地产价格泡沫问题

第一,过度调控有可能影响到经济发展。从房地产行业的属性而言,有着产业链长、关联度高以及经济带动效果显著等方面的特点,房地产市场如果迅速下降容易导致产能过剩[2]。发达国家的相关经验显示,需求不足导致的通货紧缩是经济发展过程当中的重要阻碍。要是调控力度过大,借助于一系列的传导机制,会导致总供给超过总需求,从而发生通货紧缩问题[3]。在新的调控政策下,开发投资以及土地购置等方面的指标都出现一定程度的下降,房地产的上、下游相关产业也受到明显的影响,再加上宏观经济存在的不确定性,有可能进一步影响到国民经济的发展。

第二,放松调控会导致泡沫愈演愈烈。任何国家以及地区调整房地产价格都需要一个比较长的过程,通常情况下需要连续调整货币政策才可以实现房地产价格的软着陆[4]。房地产对经济发展的影响非常显著,在泡沫初期各国政府往往会出台相关政策避免房地产泡沫持续扩大,不过因为市场预期太过乐观,会影响到政策的调控效果。随着房地产泡沫的加剧,会进一步加大政府压力,从而颁布更为严格的调控政策。市场预期也会随之改变,导致房地产的价格不断下降,行业降温产生明显的负面影响,不利于经济的发展。政府迫于通货紧缩的压力而不得不继续实施宽松货币政策[5]。在这一情况下,如果资金缺乏更加理想的投资渠道,容易继续涌进房地产,从而产生新一轮的泡沫。要是政府选择严厉调控,有可能导致房地产业陷入持续的萧条。房地产有着投资性以及消费性两种特点,我国的房地产应当主要侧重其消费品属性。同美国的房地产金融比较而言,我国应当走德国的房地产发展模式。在当前的经济背景下,应当完善消费品主导的房地产市场及其相关机制。

第三,微观主体影响货币政策的执行效果。微观主体的行为有可能挑战货币政策执行的效果。通常情况下,市场主体会根据自身的判断来根据调控政策决定自身行为。要是违背调控政策的目的,就会影响到货币政策的顺利执行。消费者的行为往往会扩大效果[6]。要是房地产主体的消费者对房价下跌的预期太长,结果就会背离调控的最初目标。例如当年“国十条”发布之后,购房者的观望色彩浓重,不少人甚至退房违约来规避房价下降的风险。

2 房地产价格的货币政策调控措施

第一,完善货币政策的传导。传导机制可以说是货币政策调控过程当中非常关键的一个步骤,传导机制的效率在很大程度上决定着货币政策调控的执行效果。所以完善货币政策的传导机制有非常重要的现实意义。时滞可以说是阻碍货币调控政策发挥效果的重要影响因素。当前环境下,我国实施官方利率政策,同时利率市场化的进程比较缓慢,从而不利于利率调控来达到货币政策调控目标的效果。除此之外,货币政策在具体执行的过程当中有着很大的滞后性,房地产的价格难以及时做出反应,导致货币政策也就失去意义。货币政策的传导机制效果低下,需要从以下两个方面着手改进:一方面是要健全金融市场,推动利率的市场化进程。货币价格可以说是货币政策最为主要的组成内容之一,我国的货币价格利率并没有彻底地市场化。所以货币政策传导的方法受到明显的阻碍,使得货币政策执行力大打折扣。为确保货币政策的传导通畅,需要进一步放松利率管制,推进利率的市场化改革,调整利率结构,最大限度体现利率在实施货币政策过程当中的价值。另一方面是要强化控制外汇储备的力度,从而控制货币的供给。我国当前实施的货币政策一个重要作用就在于控制货币的供应量,同时需要保证货币的供应高度可控。不过我国的对外贸易频繁,导致大量的热钱涌入国内,使得外汇储备不断增加,影响到货币供应量控制,进而不利于货币政策效果的传导。这就需要控制外汇规模的上升,减少热钱的持续涌入,提高金融市场的抗干扰性。

第二,协调货币政策以及其他政策。我国的房地产调控一方面需要通过经济手段,另一方面还需要立法手段以及行政手段。房地产调控的过程当中,不同的调控措施各有其价值。货币政策调控的力度较小,那么货币政策对经济运行产生的影响也就比较小。虽然在制定货币政策的时候更加自由,不过货币政策的实施较为烦琐,往往涉及各种各样的间接调控方法,因此存在着比较明显的滞后性。财政方式来实现房地产价格的调控较为直接,不过因为收入以及支出政策容易影响到其他方面的经济变量,波及的范围比较广。税收手段来调控房地产价格需要实施房产税,调控的效果显著不过持续的时间较短。同时我国的房产税机制 不够健全,不能单一依靠税收。投资手段容易受各方面政策的影响,缺乏足够的独立性。行政手段的效果显著,不过需要政府制定并且负责实施,不同政府的制度以及方针往往各不相同,影响到房价的调控效果。因为不同房价调控的方法各有长处以及短处,在实施货币政策调控的时候,需要综合应用其他的方法,从而确保货币调控措施能够执行到位,协调使用不同的政策,强化其他政策同货币政策之间的配合。

第三,改进市场主体的反应力。我国当前金融市场的建设较为滞后,使得市场主体对金融政策的反映不够明显,同时解读金融政策的时候也不够清楚。因为市场主体忽视金融政策,同时货币政策调控的反应并未达到调控需要的状态,从而影响货币政策对房地产价格调控的效果。在这一背景下,需要提高市场各类主体的金融意识,加强银行对货币调控政策的反应,帮助市场主体准确把握货币政策的执行目的。通过确保市场主体合理反应货币政策,才可以缓解对货币政策调控产生的干扰,通过争取市场主体的主动配合来发挥货币政策对房地产市场的调控作用。

第四,提高中央银行的调控灵活性。中国人民银行是国务院的下属机构,虽然近年来独立性有着持续增强的发展势头,不过仍然缺乏足够的独立性以及灵活性。房地产作为重要的国民经济支柱,打压房地产价格容易影响国民经济的发展。所以中央银行制定货币调控政策的时候不能仅仅考虑房价的问题,还需要参考政府的各种政策,从而达到价格调控的目的。为改进货币政策调控我国房地产市场的效果,需要不断提高中央银行的调控灵活性以及自主性,只有这样才可以确保中央银行出台货币政策的时候综合考虑房地产发展状况,发挥价格调控的作用。

综上所述,我国的房地产市场蓬勃发展,但是在此过程当中政府并未出台相应的机制控制价格,从而导致房地产出现泡沫问题,甚至出现恶性循环,给社会经济带来不良影响。因此政府需要出台针对性的货币政策调控,从而平衡房地产的价格,实现国民经济的稳定持续发展。

参考文献

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[5]李宗怡.货币政策如何应对房地产泡沫---中日比较分析[J].亚太经济,2015,6(4):105-106.

房地产泡沫与贫富差距 篇2

因为易宪容他切切实实的站在人名群众的角度上来替人民说话，他是真正“掀开国内房价炒得如此之高的皇帝新装”，他一针见血地指出“中国房地产富豪靠的是政府权力”，并运用大量的事实数据证实，并运用一个经济学家的眼光来分析，中国房地产的涨价是泡沫，是脱离中国实际的产物。中国充其量是个小康国家，凭什么有发达国家的房价?而华远集团董事长任志强更是露骨，说什么“中央文件的精神是商品房是给高收入的人住的，我是按中央的文件来说话的……全世界的低收入家庭都不是靠商品房来解决住房问题。”中央哪个的精神是说商品房是给高收入的人住的，真乃咄咄怪事!国家进行房产商品化改革是为了在房产领域引入市场机制，使房产更加有活力，成为一个新的增长点，实现经济和社会的双赢。社会的赢就是要让广大人民群众得实惠，保障人民居住条件得提高。可任董事长人为地将此曲解，硬是要把它说成是“高收入者的”!也不看看高收入者有几个啊，难不成作为大众主体的中低收入者就只要所谓政府的补贴性住房和低价廉租房吗?好一个只顾自己赚钱的任董事长!还要政府来擦屁股，如意算盘打的不错啊!我敢说，你们这号人，如果没有政府支持、银行贷款你们可能连自己的狗都养不活吧!

不过他却道出了一个事实：中国确实已经出现了一些可以接受如此变态房价的“高收入者”。按国际标准来说，中国贫富差距已经到达了国际警戒线。不过他们的最低标准线是月收入1400元，其实是没有这么高的，据权威测算中国的最低标准线应是700元。照这样计算，恐怕不是达到的问题了，是大大超过了。难怪现而今，到处不是阻塞交通，就是集体上访，要不就是公然的抗法。领导总是叫群众保持镇静，如果群众人人都丰衣足食的话，鬼才上街搞游行?站到还冷，对身体不好!况且站大街的都是老头老太太级别的人了，如果不是生活所迫，谁愿意呀?朱门酒肉臭，路有冻死骨。如果不改变，这样的情景会出现吗?

想起了一个萧伯纳的典故，大意是，萧伯纳遇见一个十分胖的富翁，而萧伯纳十分瘦，富翁就数落萧伯纳：“看你就知道世界有多么的贫穷!”而萧伯纳反唇相讥道：“看你就知道世界贫穷的原因了!”虽然是有笑话的性质，但是也道出了本质啊!现在，确实是富人坐在穷人身上压榨，是故富愈富，穷愈穷。可是，象任董那样的富人并不知道感激那些让他发财的所谓低收入者，还厚颜无耻的振振有辞的说低收入者的出路，你的社会责任感被狗给吃了!

其实最让人怕的不是为富不仁，是政府公信力的下降。富要不仁，政府来治，他富也不能不仁。可现在，某些地方政府真的成了“权为商所用”。就象上述的房地产泡沫，如果不是政府这样包着，房价会这么高吗?为何?因为共同利益，房地产上了，gdp上去了，这才能升官发财!哪管你百姓死活?!荒唐如四川某县在给群众反映情况的条子上写着“到月球找安南解决”，寒心如宝马撞人事件，吓人如刘涌案，权力一次次的出租，让我们这些主人感到害怕：“公仆真的可靠吗?”

对房地产价格泡沫的浅析 篇3

[关键词] 价格泡沫利率挤出税收杠杆

几年前，北京西红门一块140万平方米的建设用地，在公开招标中被湖南电广传媒集团以17亿元拿下，以网络、宽带和传媒为主业的电广传媒集团敢于杀入与主业相距遥远的房地产，说明了当时房地产的诱惑有多大。但是，直至今日，作为暴利行业的房地产行业，并非整体赢利能力很强的行业，过高的商品房空置率吞噬了房地产业所创造的利润，可以说房地产行业甚至仅仅是一个微利行业，在中国股市上市公司行业利润榜上，房地产名列倒数第二，明显低于各行业平均利润。因此，有专家说，当前房地产价格的上涨是一种“虚涨”，也就是我们通常意义上的房地产泡沫。

一、何谓房地产价格泡沫

价格泡沫一般是指虚拟资本的增长，那房地产价格泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。

泡沫与一般商品价格的波动并不相同。

1.一般商品价格的波动主要是价格上涨、下跌，围绕着商品的价值上下波动，变动幅度有限，而且从长期看来是循环的，是符合价值规律的，而泡沫则是价格持续上涨，涨到没法预测的地步，让公众产生恐慌，然后纷纷转手，从而使价格突然暴跌，波动幅度非常大，且没有规律可循。

2.正如前面所说，一般商品的价格是围绕价值来波动的，反映了商品的供给与需求之间的关系，当价格上涨时，供给增加，倘若需求不变，那投资者预期价格将下降，从而回归到正常价格。而泡沫发生时，市场机制失灵，这时的投资者已不是理性的经济人了，当价格上涨时，供给依然增加，但投资者却预期价格将会继续上升，也就是我们通常意义上的“买涨不买跌”。

二、房地产价格泡沫产生的原因

1.房地产商品的特殊性。与其他商品相比，房地产商品属于耐用商品和高价值商品，在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，因而房地产容易产生泡沫。

2.土地资源的稀缺性。房地产主要包括土地及地上建筑物，而且房地产价格中土地成本占相当大的比重。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。正如林毅夫教授指出的，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素，其价格增长得越快。因为土地的自然供给是固定不变的，但房地产的发展对土地的需求是日益增长的，从而导致了土地资源的相对不足，而且随着经济的发展、人口的增加，这种不足将会有无限扩大的趋势。在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。

3.信息不对称性。在市场经济健全的环境下，房地产的价格应该等于其重置价格，并受供求关系的影响，但在信息不对称时，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的情况，从而导致房地产价格的虚拟性。然而与其他市场一样，房地产市场的变化是始终存在的，各种动态因素的变化，比如基础设施的投入、居民收入的增加、利率政策、税收政策等的变动，都会引起房地产市场的变化，即使在信息完全的前提下，由于房地产业本身的特性：投资周期长，开发商的有效供给往往滞后于瞬息变化的市场需求，投资者很难及时对该变化做出相应的调整，更别谈在信息不对称的现阶段，投资者几乎无法对变化的市场做出准确的判断，再加上对未来预期非正常的乐观以及从众行为，这样房地产价格的虚拟性更加严重，泡沫成分更多了。

4.金融贷款对房地产业的倾向性。房地产业属于资本密集型产业，其发展离不开金融业的支持，由于房地产的保值增值性及固定性，银行系统贷款倾向于房地产业，尤其是在宏观经济形势看好的情况下，政府鼓励投资、拉动内需，利率设置得比较低，同时银行因为盲目追求市场份额、信贷规模，忽视了对借款人的资格审查、后续的跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，结果大量的银行资金流入房地产业，形成了坏账、呆账，加快了房地产业的急速膨胀和泡沫的生成。

三、治理我国房地产泡沫的对策建议

伴随着泡沫的突然破灭往往是更加混乱的经济和金融危机，因此对待泡沫不能强力打压，而要慢慢挤出和消化，在采取各种经济或金融手段来控制投机资金流向的时候，应避免过激措施使得投机资金突然断流，建议采取下列措施。

1.加强对土地利用的监管，抑制土地投机。进一步强化对土地的征收划拨以及交易的管制，对那些任意“圈地”、以低价征地高价出让增收的行为、搞名目繁多且劳民伤财的“形象工程”和“政绩工程”、浪费资源的低效益、重复建设等，坚决予以制止。土地出让应实行招投标和拍卖，制定出标底，选择接近标底和开发方案优秀者中标，成交价格可以与标底有一定比例的上下浮动幅度，而不是“价高者得之”，防止哄抬地价。

2.规范信息披露制度，严厉打击虚假信息。近几年来，我国房地产得到了飞速的增长，但由于信息不及时、不对称和过度投机，房地产过度发展带来巨大的风险。因此，需要加强信息披露和舆论引导，防止投资者盲目跟风炒作，切断泡沫形成的社会基础，同时对制造虚假信息者予以严厉打击，大力发展民间会计和审计机构，加强其市场约束和制度约束，使投资机构的利润是真实可靠的。

3.调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理，住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目,企业自有资金应不低于开发项目总投资的规定比例，开发项目必须具备四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证)。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款，对个人购买两套及两套以上住房的，大幅度提高首付比例。

4.实施二手房交易税收管理、充分利用税收杠杆抑制炒作房价。在1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》以及1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》中，就已经对二手房交易所得征收个人所得税作出明确的说明。2006年7月26日，国家税务总局又出台相关通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20％。通知明确，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。对于地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。这实际上意味着，原来的自愿缴纳个税已转变为强制缴纳。

由于房地产属于固定资产的投资，对整个社会资金的流动以及对原材料价格的影响都非常大，所以应加强对房地产的管理，尤其是适时适量地挤出其中的泡沫成分。

资产价格泡沫与货币政策应对策略 篇4

一、资产价格泡沫及其影响

资产价格泡沫指的是资产的价格偏离其内在价值相应的价格, 并且阻碍经济增长的一种经济现象。因为资产的价值是由产品和劳动的生产、收入等实体经济水平的决定的, 当资产价格与内在价值价格不相符的时候就存在泡沫。资产价格泡沫的产生对市场的正常运行产生很大的影响。

资产泡沫的产生是有深刻的社会经济因素的, 其危害性也是非常大的。一般来说, 资产泡沫的产生与市场主体的投资行为有很大的关系, 一些市场主体的投资带有投机性, 他们在投资中重视的不是应力, 而是想要获得资产价格的差价, 这种投资是一种短期行为, 资金的周转比较快, 安全性也比较高, 银行往往会为了给他们贷款, 而不断增加货币的供应量, 从而引发通货膨胀。资产泡沫可能会引发金融危机, 因为其价格与实体经济价值偏离, 所以资产价格比较脆弱, 在产生的大量的贷款的时候, 往往会导致金融风险的产生。另外, “泡沫”伴随着的往往是虚假的经济繁荣现象, 使人们对未来的预期过高, 从而导致泡沫不断膨胀。

二、资产价格泡沫的货币政策应对策略

在当前学术界对于货币政策应不应该应对资产价格泡沫持有不同的观点:美国学术界大部分认为货币政策不应该对资产价格进行干预, 他们认为资产价格泡沫是难以识别的, 货币政策只能在事后采取应对措施, 这也是当前我国的大多数专家学者的意见;而欧洲的学术认为货币政策应该对资产价格进行关注。

通过对我国的货币政策和资产价格之间关系的分析, 我们可以确定货币政策可以应对资产泡沫。

第一, 利用货币政策对通货膨胀预期进行管理。在国家经济中货币的供给过多, 但是经济增长对国家货币的吸纳力比较低, 那么资产价格就会不断上涨产生泡沫。在这个事实市场中就已经有了通货膨胀预期。在这种情况下, 货币政策要做出正确的反应, 央行要着手管理通货膨胀, 因为一旦资产价格持续上涨带动生产资料价格上涨的时候, 会发生成本推动型通货膨胀预期, 给整个金融环境带来非常大的影响, 国家当局就应该采取紧缩货币政策, 抓住有利的时机进行干预。

第二, 货币政策要对房地产泡沫采取超前应对措施。当前房地产行业房价居高不下, 国家虽然从行角度采取了一定的措施的, 但是并没有得到有效的遏制。从货币政策中来说, 银行应该采取相应的货币政策超前应对房地产泡沫, 致力于构建抑制投机和支持消费的信贷政策, 因为住房从其本质上来说其定位是消费品, 不是投资品, 所以银行在信贷政策制定中要在你好消费品的属性进行, 采用立法的形式对投资性购房信贷进行限制, 采取紧缩型的房地产信贷政策, 一致房地产泡沫膨胀。

第三, 货币政策要积极因对过度投机。货币政策在应对资产价格泡沫的时候并不一定要时刻盯紧资产价格, 对正常的市场波动进行干预, 其根本的措施还是需要对过度投机行为进行抑制。因为如果时时盯紧资产价格的波动, 对其进行干预, 那么很有可能导致对正常市场的扭曲, 而管理手段的不成熟很有可能导致货币政策干预失效。在资产价格上涨的过程中货币政策就应该财务利率调整等手段进行干预, 这也是对资产泡沫的事前干预, 对于有效减小经济波动有很大的帮助, 对于房地产泡沫, 货币政策应该采取控制货币供给的措施, 这样能抑制房地产经济泡沫的扩大。而对于股市, 货币政策应该对泡沫信息的流动性进行评估, 然后采取紧缩调整的政策。

第四, 在国际视野下, 适当调整利率。当期我国经济环境比较特殊, 汇率升值面临的环境也有其特殊性, 所以要求我国的利率政策也应该根据实际情况进行调整。针对当前我国资本流入严重, 国家在对国际经济周期深入考了的基础上, 对国家利率的变动趋势要有一定的了解, 对我国的利率合理调整, 从而保证我国经济发展。在当前低利率对资本流入的控制力日益下降, 国家货币政策中应该合理提升利率, 从而对资产价格泡沫进行有效的遏制。

三、结论

总之, 当前资产价格泡沫产生的原因是多方面的, 资产价格泡沫的存在给宏观经济的发展带来很大的影响, 尤其是在当前复杂的经济环境中, 资产价格泡沫是引发金融危机的一个重要原因。我国当前经济中资产价格泡沫也是普遍存在的, 要有效遏制泡沫的产生, 政府应该积极采取措施, 加强对资产价格泡沫的事前控制, 政府可以利用积极的货币政策来应对资产价格泡沫。

参考文献

[1]张浩.资产价格波动与货币政策关系研究[D].华东师范大学, 2010.

[2]肖才林.我国资产价格泡沫与货币政策关系分析[J].时代金融, 2007 (06) .

[3]王丽双, 李东, 翟伟峰.资产价格泡沫的货币政策成因分析[J].经济论坛, 2009 (06) .

浅谈房地产价格与房地产经济学论文 篇5

摘要：房地产价格尤其是住房价格是当前社会各界关注的焦点。本文从房价及相关问题入手进行分析，以期帮助读者进一步认识房价及房价问题的本质，推动住房价问题研究不断深入。

关键词：房地产结构，房地产价格，房地产价格变动因素

1房地产市场的结构

1.1房地产市场具有较高的市场集中度

房地产企业不同于一般的小型企业，房地产企业容易受到地域性的影响。比如北上广这些大城市地区的房价普遍偏贵，主要是因为这些地区的经济发展比较快，人口流动大，因而房地产的价格也较高。对于同一个地区，也会有很多不同的房地产商家。但总的来说，一个地区比较有名的房地产商家比较有限，市场的集中程度比较高，因而相比较那些小型的企业，它的垄断程度比较高，实力较强的垄断性企业很容易垄断一个地区的房地产市场。

1.2房地产市场具有较高的进入障碍

由于房地产市霰旧淼募中度，房地产市场本身对进入的企业的要求极高。这种进入障碍主要分为行政性市场障碍和经济性市场进入障碍。行政性市场进入障碍主要是指房地产商想在一个地区开发一个项目必须办理相应的证明，这些证件的办理需要涉及到房屋管理、城市规划、工商管理、国土资源、建设、交通、税务、节能、环保等多个不同的部门，地产开发之前需要将这些所有需要的证件都办理好，通过各个部门的审批也不是一件十分容易的事，而且耗费的时间也比较长。在早几年前，土地的使用权都是实行土地拍卖制度，房地产企业实行的是土地有偿出让制，在这种情况下，很多房地产商获得了大量的`土地，因而使得后续的一些商家想从事这方面的工作却没有土地，这种局面的形成，使得房地产价格一直居高不下。

2房地产价格及其影响因素

2.1房地产价格及其多样性

房地产价格是一个人（或机构）从另外一个人（或机构）手中获取房地产所必须付出的代价，通常用货币来表示。这首先是由于房地产价格形成机制上的多样性、评估价格、抵押价格，其次是价格产生时点的不一致性[供应价格，再次是房屋属性的不一致性，最后就是表现形式上的多样性（平均价格、同质价格、中位数价格、理论价格）。当然，还可以有总价和单价、名义价格和实际价格的区别等等。大家做到一起讨论房价问题，必须先在房价的内涵上有一个一致的认识，并以此作为分析讨论的基础。

2.2房地产价格的影响因素

房地产价格的影响因素，包括了社会因素（人口数量、结构和发展变化趋势，家庭规模、结构和发展变化趋势，传统、文化偏好和潮流），经济因素（宏观经济发展状况与通货膨胀，居民人均可支配收入水平，贷款可获得性与资金使用成本），政治因素。同时房地产本身的属性特征即物理属性（区位与邻里、建筑型式、建筑密度、楼层、朝向、层高、装修状况、周边公共服务设施状况、基础设施状况等等）和法律属性也对房价产生着巨大的影响。分析房价发展变化规律，必须区分宏观社会经济与政治因素变化，以及微观的房地产属性特征变化的影响。例如，分析当前房价上升的原因，既要考察宏观因素的影响，也要考察微观因素的影响，两者不能混淆。

2.3房地产价格变化的规律

房地产价格的变化规律，主要体现在：与宏观经济之间保持着长期均衡的关系。决定当前房地产价格的租金、资本化率和预期因素，无一不受经济基本面指标的影响，房地产价格长期与经济基本面指标背离，就会形成房地产价格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增长了17.4倍，但地价和房价则分别上涨了56.1倍和40倍，逐渐积累起了巨大的资产价格泡沫。房地产价格的上升，大部分时间是在抵消通货膨胀的影响，这是由房地产投资能较好的抵御通货膨胀风险这个特点所决定的。房地产位置固定的特点，也使得各区域市场的房地产价格变化规律不完全一致，甚至有时有相反方向的变化。

3房地产经济学对房地产价格的解释

房价的影响因素受到多个不同方面的影响。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可转让性和有效需求性等因素，都是影响房价变动的主要因素。根据经济学的角度进行分析，均衡价格理论对房价的形成和波动起着决定性的作用。在市场价格均衡的状态下，买房者的买房需求等于开发商的供给，此时的状态刚好达到一个平衡的状态，有效需求价格与有效供给价格相等，就不存在价格波动的情况。按照均衡价格理论来说，竞争的价格和数量完全取决于供给和需求的均衡点，房价是供需力量的对比关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。但是市场上的影响因素多种多样，因此很难达到均衡的状态。

从房价的形成来看，房价的均衡可以分为短期均衡价格和长期均衡价格。从短期来看，房地产的投资比较大，比一般的企业的投资数额是大得多，房地产的开发时间比较长，这也就决定了房地产的供给弹性比较小，此时的房地产价格主要与市场需求有关，市场需求增加，房价上涨，需求减少，房价下跌。短期内的房价与需求呈正相关系。从长期来看，用经济学的原理进行分析，房地产的价格在价值规律、供求规律、竞争规律和政府宏观调控等多重市场的相互作用下，房地产商和购房者都有较多的时间调整自己的决策和行为，房地产供给跟随需求的变化而变化，最终呈现出均衡价格和均衡数量。

4结束语

以上可知，房地产企业在某种程度上具有寡头垄断企业的优势，房地产的价格也受到多方面因素的影响。面对房地产行业发展新常态，宏观政策应继续加码稳增长政策，同时引入更加长效的房产税等措施，进一步促进房地产行业的发展，并推动房地产行业的健康持续。

参考文献：

[1]吕广韬.我国房产价格的主要影响因素分析[J].商业经济，2012（9）：15-16.

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房地产经济泡沫产生与防范研究 篇6

【关键词】 房地产经济泡沫监测方式预警产生原因

现在很多国家都出现了房地产经济泡沫，这种现象会对一个国家的房地产经济产生很大影响，如果不加以制止，甚至会危害一个国家的整体经济发展。接下来，我们就来研究一下房地产经济泡沫产生的原因，以及具体的解决措施。

1. 房地产经济泡沫的具体含义

在生活中我们经常听见房地产经济泡沫这个词，而我们所说的房地产经济泡沫可以定义为在一个连续的时间内房地产价格持续上涨的现象。这种房地产价格的上涨会造成人们对房价预期价格的上涨，并且还会不断的增加新买主的数量。因为价格预期比较高，所以很多人都进行房产投资，这样就会增加投机资本的数量。使房地产的价格比其真正的内在价值高出很多。这样就产生了房地产泡沫。如果出现泡沫过度膨胀，那么会产生很严重的后果，比如说高空置率以及房产价格的暴跌、预期出现逆转等现象，这些现象就是泡沫破裂。房产泡沫的本质是它是不可持续的。所以，房地产泡沫只是一种价格现象，在房地产行业的内外作用下产生了这种现象，尤其是投机性因素。这种现象会对房地产经济和整个国民经济造成不良影响，必须要得到重视。

2. 造成房地产经济泡沫的原因

2.1银行的信贷过度

造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因就是银行信贷在房地产行业中的过度扩张。如果大量的房地产或者是以房地产为抵押品的资产被银行持有，那么如果房地产价格不断上涨的话，就可以扩大银行资本的数量和规模，使银行的资本更加充足，资产质量也更高，在一定程度上还可以提高银行的利润。所以，对于房地产业的信贷，银行就更愿意提供给其信贷，并且不断扩大信贷规模，这样就会使房地产价格更高。这个过程的循环发展，就造成了房地产价格的不断升高，并且与实际均衡价格偏离的越来越大，这样就会出现房地产泡沫的膨胀。然而，这个问题只是造成房地产泡沫破裂的一个原因。在房地产泡沫的迅速崩溃上银行也起到了很大的作用。我们必须对银行在房地产泡沫问题所产生的作用起到足够的重视，从银行入手解决房地产泡沫破裂问题。

2.2消费者的预期

一般来说消费者会对某种商品产生价格预期，这种预期会在一定程度上对消费者的需求产生影响，这种需求变化又会影响商品价格。而影响消费者预期价格变化的因素有很多，尤其是经济环境的变化。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。所以，消费者对商品价格的不合理预期也会在一定程度上影响经济的发展，造成房地产泡沫的出现。

2.3调控措施的不协调

对于房地产行业来说，房地产调控措施是影响房地产发展的重要因素，如果房地产调控措施不协调，就会加剧房地产泡沫的产生，影响房地产经济的发展。调控措施不协调主要体现在一下两个方面，一个是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。这样就会因为土地价格上涨，而使房地产价格不断上涨，最终偏离其实际价格，产生房地产泡沫。第二个是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。这个问题就需要国家制定合理的信贷制度，不要过分的控制对房地产企业的信贷数量，这样才能解决房地产市场供给之间的矛盾。

3. 房地产经济泡沫的防范措施

3.1要加强对房地产价格的监测力度，预防和限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。

3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过监测体系，可以及时发展房地产行业中存在的问题，并且可以采取相应的措施解决。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。只有通过这种及时的信息采集，才能真正了解房地产市场的动向，从而制定更加合理的政策，促进房地产行业的有序发展。

3.3建立健全房地产市场信息系统和预警机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

通过以上这三种措施，可以在一定程度上缓解房地产泡沫的破裂问题，对于这三种措施来说，还需要政府的大力支持，需要政府转变相关的政策和制度，这样才能真正发挥这三种措施的作用。

结语

房地产泡沫对于房地产经济的发展和国民经济的发展都会产生不利影响，所以我们必须要重视这个问题。通过本文，我们分析了造成房地产泡沫破裂的原因，并且提出了相应的解决措施。要想解决这个问题，我们要加快转变地方政府的经济发展观，另外要将保障性住房建设纳入地方政府的政绩考核指标，转变过去的纯GDP考核指标。将住房问题作为最大的民生问题加以解决，就一定能解决目前的房地产经济泡沫。使我国房地产业得到健康发展，从而使我国的经济可以健康持续的发展。

房地产价格与泡沫 篇7

资产价格波动的现象, 可以描述为金融和各种投机性实物资产价格的上涨直至出现泡沫和随后的泡沫破灭、价格急剧下降的过程, 20世纪30年代的大危机、80年代末西方国家的金融和经济危机以及随后带来的经济衰退均证实了这一点。近20多年来, 无论在发达国家, 还是在新兴工业化国家, 均出现了以股票、房地产价格为主要代表的资产价格的大幅波动现象, 随后出现金融体系不稳定和实际经济严重衰退;2007年发生在美国的次贷危机而引发的金融危机和经济危机, 也是一次资产价格泡沫破灭的危机, 而且资产价格泡沫的形成与破灭对于宏观经济的影响已扩展到更加广阔的世界范围。在中国经济快速增长的过程中, 资产市场尤其是房地产市场近几年也出现了急剧的价格波动, 而且这种波动与经济波动呈现相伴性特征。不难看出, 当代经济社会发展过程中, 世界范围内宏观经济波动的特点越来越明显地表现为源于金融体系的不稳定, 而资产价格的异常波动是金融不稳定引发经济波动最为显著的体现。

同时我们还注意到, 上述伴随金融波动和资产价格泡沫的经济波动现象, 在金融体系高度发达的国家和进行市场化推进的新兴工业化国家表现的更为明显。这说明市场经济体系演变和发展过程伴随着金融进而资产规模和种类的不断扩大, 因而金融体系的波动对于宏观经济波动的影响加大。随着经济增长和收入的提高, 一方面, 大规模资本积累和经济增长越来越需要借助高度发达的金融体系来实现;另一方面, 人们持有投资类资产的规模也在不断增多, 投资收益成为人们的主要收入来源。因而, 资产价格波动会通过对投融资成本和收益及市场价格信号的传导, 快速影响经济主体的投资、消费规模和资本的流向。虽然资产价格泡沫事件在历史上早已屡见不鲜, 但是, 只有在资本主义经济发展到一定规模, 现代金融体系加入并对资本形成起到关键作用之后, 资产价格泡沫事件才更多地与宏观经济波动相联系。因为, 现代经济模式为资产价格泡沫的形成提供了更加便利的金融渠道, 而泡沫产生并快速膨胀过程往往伴随经济的非理性繁荣, 价格上涨的逆转和泡沫的崩溃又会通过金融市场危机的传导对经济形成灾难性的收缩作用, 使经济陷入深度和漫长的衰退和复苏过程中。

资产价格波动现象在近20多年更加周而复始地出现, 并对经济稳定增长产生严重伤害, 这对于传统的更多关注实体经济增长和周期变化研究的宏观经济理论体系、主要关注实现实体经济增长和实物价格稳定的宏观政策目标的宏观政策体系提出了挑战。资产价格波动与宏观经济波动的关系问题, 不断引起国内外学者和经济政策部门的高度关注和重视。资产价格泡沫形成、膨胀和崩溃与宏观经济波动的联系机制, 是否应对资产价格泡沫加以控制, 及能否得到控制, 如何避免资产价格泡沫过渡膨胀以及崩溃对宏观经波动的影响, 继而在现代经济和金融体系发展过程中保证经济持续稳定运行, 成为宏观经济调控的一项重要任务。

二、相关理论和研究综述

(一) 经济增长过程中资产价格泡沫形成的可能性

第一, 新古典增长理论和内生经济增长理论下资产价格泡沫形成的可能。Tirole (1985) 通过戴蒙德模型 (时代交叠模型) 阐述了内在无值资产和内在有值资产泡沫产生的机制。他假设一个经济体的增长率超过了资本回报率, 因此, 产生储蓄流向资本市场, 使资产价格升值率高于资本回报率——泡沫自身可以创造它自身的需求。此时泡沫吸收经济中的部分储蓄, 挤出投资, 减少资本存量和产出;同时, 由于资产收益而增加了消费。Noriyuki Yanagawa和Gene M.Grossman (1992) 同样通过戴蒙德模型阐述了内生经济增长模型下资产价格泡沫形成的可能性, 他们认为泡沫只可以在无泡沫经济中均衡增长率超过利率时存在。同时, 他们还研究了生产性和非生产性储蓄之间的相互作用, 在内生经济增长模型中, 泡沫将金融资产中占用的储蓄从生产性用途转变为非生产性价值储备, 因而加剧了现有市场均衡的扭曲。由于非生产性资产也产生金融回报, 但不构成实际产出, 对于经济增长是有害的。

第二, 投机性经济增长泡沫。Ricardo J.Caballero和Mohamad L Hammour (2002) 通过分析20世纪80年代日本和20世纪90年代的美国出现的情况提出一个解释框架:一个建立在未来投资资金乐观基础上, 拥有低效率资本成本的高估均衡。这个均衡得以持续的关键是从增强的增长反馈到资金供应的增加。其重要背景是新经济部门和高端产业出现所带来的持续财务盈余的乐观预期的支持。与非生产性资产的泡沫不同, 模型中的泡沫通过持有资产价格上涨的高收益和融资成本的降低, 推动长期储蓄和投资。

以上理论解释了经济增长中, 一部分储蓄形成资产投入, 而使现实资产价格上升脱离基本面而产生泡沫的机制。说明现实经济增长过程中, 伴随一定资产泡沫的可能性, 同时对于资产泡沫对经济增长的作用还存在分歧, 但有一点是明确的, 即现代经济增长模式下资产价格泡沫是一种客观现象。

(二) 宏观经济波动对资产价格泡沫形成的影响机制

第一, 预期是资产价格泡沫形成的内在驱动力。Cars Hommes、Joep Sonnemans、Jan Tuinstra等 (2002) 通过给出一个实验环境, 证明在大多数试验中, 资产价格同基准的基本价值偏离, 泡沫内生的出现。这些泡沫源于对未来经济前景的良好预期以及足够的信心是促成竞买资产的关键, 这说明宏观经济基本面的正反馈预期机制是产生泡沫的一个基本因素。

Minsky (1971, 1986) 从预期的不稳定性出发对金融市场和实体经济中存在的正反馈机制进行了分析, 并提出了金融不稳定假说, 他认为各经济主体的行为是持有实物资产、金融资产与金融债务的资产组合。

金融市场交易是面向未来的交易, 未来是不确定的;因此, 各经济主体均选择了不确定条件下的资产组合。因为金融市场波动大多与资金借贷有关, 他将资金借方的理财分三种类型, 划分的标准是比较偿债现金流与预期现金流。第一种类型为“套期保值理财”, 用以偿付债务的现金流量包括在生产所带来的现金收益之中, 融资情况稳健。第二种类型为“投机理财”, 若将创造利润的生产带来的现金收益预期值换算成现值, 则超过用以偿债的现金流量;如果仅仅考察当时情况, 则短期内的偿债现金流超出生产活动带来的收入现金流, 融资的健全程度与金融市场的行情相关联。第三种类型是“庞氏 (Ponzi) 理财”, 偿债现金流超出生产活动带来的现金收益, 为了偿还债务, 只能继续进一步增加债务。

景气时期借款人的金融头寸从套期保值向投机性理财转移, 普遍对未来持乐观预期, 容易低估风险。这时, 金融债务增多, 资产价格暴涨。在景气崩溃及金融缩水过程中, 由套期保值向“庞氏理财”转化, 一些经济主体因负债过度而无力偿还本息, 资金的供给者在提供贷款时变得十分谨慎, 使资金的流动与景气时期完全相反, 社会普遍对收益预期持悲观态度, 过高估计风险的借款人或贷款人增多。经济主体因资金缺乏而出售现有资产, 则资产价格将急剧贬值。此时, 很容易陷入“金融危机”之中。

Charles Kindleberger (1978) 对“金融危机”的形成过程作了如下概括。第一个阶段, 宏观经济体系的外部冲击改变了获利机会, 使预期发生变化, 部分经济主体开始大量投资。第二个阶段, 经济活动达到顶峰, 设备投资、金融投资一直持续扩张。第三个阶段, 出现资产过度交易及投机行为, 资产价格暴涨。为了达到上述目的而必需的资金不能完全到位时, 往往采用信用交易或分期付款的形式。第四个阶段, 市场行情异常狂热, 出现投机过旺 (即“泡沫经济”) 。第五个阶段, 资金需求显著增大, 货币的流通速度增加, 利率上升。企业资金周转出现困难, 一旦资产价格上升势头停止, 投机家们便纷纷抛售实物资产或金融资产。资产价格骤然下挫, 交易过度的经济主体因金融头寸不足而倒闭。第六个阶段, 如果金融、财政当局没有从宏观和微观的角度采取相应的对策, 则会迅速出现金融缩水, 从而陷入金融危机。我们下面所考察的日本“泡沫经济”的形成和破灭就符合这一逻辑框架。

第二, 一些学者认为信贷扩张是资产价格泡沫形成的不可缺少的因素。Allen和Gale (2000) 提出了一个全新的思路, 来解释资产价格泡沫, 他们认为传统的资产定价模型有一个隐含的假设, 即投资者是用自己的资金进行投资的。他们将由此形成的价格称为“基础价格”, 超过这一水平的价格则是“泡沫”, 它是由借款购买风险资产所引起的。该模型基本思想集中在资产价格泡沫和信贷扩张的关系上。认为在借贷繁荣期, 由于对私人部门信贷快速上升引起更高的资产价格。Barry Eichengreen和Kris Mitchener (2003) 给出宏观经济循环的信贷-膨胀机制。认为在经济高涨时期, 金融机构信贷扩张, 为投资者提供更宽松的融资环境。当过多的流动性追逐有限的投资机会, 就自然造成了资产价格虚拟膨胀, 产生泡沫。

第三, 另有一些学者认为货币政策在资产价格泡沫形成中起着重要作用。Alan H.Meltzer (1995) 用货币主义模型阐述了资产价格对货币政策的传导机制:改变基础货币和改变证券存量, 对利率和资产价格水平产生不同的影响。基础货币的增加没有降低利率, 但是资产价格将提高。通过这种机制, 当中央银行实施宽松的货币政策时, 很可能通过资产价格的上升影响到经济, 严重时会产生资产价格泡沫。此外, 20世纪20年代奥地利经济学家和最近由国际清算银行的经济学家论证, 资产价格膨胀更可能在低的、稳定的通货膨胀环境中出现。且认为, 货币政策简单地通过可信的稳定价格水平, 可以激发资产价格的繁荣。为此一些经济学家还进行了实际研究。如:Kent and Lowe (1997) 比较了澳大利亚20世纪70年代初和20世纪80年代末两次房地产泡沫发现, 尽管这两次资产价格实际跌幅相近, 但是后者通胀水平较低, 因此资产名义跌幅更大, 其后的经济衰退持续更久。因此, 在低通胀时期, 货币当局对资产价格的持续上涨更应该警惕。由上述分析可见, 传统的货币政策是以物价稳定为首要任务的, 但是, 物价稳定与中央银行的另一项任务, 即保持金融体系的稳定并不总是一致的, 两者之间可能存在冲突。这种冲突在历史上多次资产价格泡沫时期都能看到。

(三) 资产价格泡沫对宏观经济波动的影响

第一, 更多研究集中在资产价格泡沫和货币政策关系问题, 即以稳定金融为目标的货币当局, 是否应在关注物价的同时将资产价格泡沫作为干预的对象, 应如何实施干预?

货币政策是否和如何应对资产价格的异常波动在很大程度上取决于中央银行如何看待资产价格所带来的信息内涵, 即资产价格是否应该包括在稳定货币的货币政策目标中。由于“传导机制”实际上是货币政策影响实体经济的分析框架, 因此, 研究从货币政策的传导机制入手, 分析资产价格对宏观经济波动的影响。

Mishkin (1995) 应美国《经济学展望》杂志之邀编辑的一期专辑, 归纳了货币政策传导机制的三种渠道迄今仍然有代表意义。其一, Taylor (1995) 介绍的传统凯恩斯主义观点或者说“利率渠道”。主要强调利率的作用, 由于存在一定的价格刚性, 短期名义利率的变化通过预期机制引起长期名义利率的变化和实际利率水平的变化, 进而影响长期投资成本 (及其耐用品消费投资等) , 最终影响总需求。其二, Melzer (1995) 介绍了“货币渠道”或“货币主义观点”。基本逻辑是, 货币只是多种资产中的一种, 而且各种资产是可以相互替代的, 货币政策的变化, 引起资产收益 (货币利率、股票、债券收益等等) 的重新调整, 资产价格因而发生变化, 一方面通过类似“托宾Q”效应影响投资, 另一方面, 通过“财富效应”影响消费, 最终影响总需求。其三是Bernanke and Gertler (1995) 介绍了的“信贷渠道”。其中“广义的信贷观点”, 强调资产价格的变化会影响企业的净值, 或者说影响“资产负债”状况, 通过影响融资成本, 影响投资需求。

从上述三种传导机制看, 在第一种渠道中, 看不到资产价格对经济的直接影响;在第二种和第三种渠道中, 则显然存在这种影响。尤其是随着金融体系的变化, 和资本市场的发展, 资产价格变化对实体经济的影响是日渐增加的 (瞿强, 2006)

总之, 资产价格泡沫主要通过消费和投资向宏观经济传导。资产价格泡沫产生的财富效应, 使消费和投资需求扩张。长期来看, 如果泡沫不崩溃, 过量的消费和投资迟早会引起物价上涨。若汇率也有泡沫, 一旦汇率泡沫破灭, 汇率贬值将引起严重的通货膨胀 (袁秀明, 2006) 。

第二, 资产价格泡沫破灭对经济与金融体系的影响。James D.Hamilton和Gang lin (1996) 的研究指出:资产价格泡沫容易在宏观经济已转向衰退时走向破灭。

正如20世纪30年代Fisher的“负债—通缩”理论解释的那样, 资产价格泡沫崩溃会通过一系列的传导机制从金融体系传播到实体经济, 使经济急剧恶化。此外, 很多研究都指出, 资产价格破灭后, 是否对经济与金融体系造成不利影响, 还要具体依赖很多条件, 不可一概而论。国际货币基金组织的Collyns and Senhadji (2002) 比较了亚洲金融危机中各国的不同表现, 得出结论, 一个国家或地区的金融体系的性质、发展阶段、特别是银行体系本身是否稳健等等, 对危机的后果影响很大。例如中国香港特别行政区和新加坡虽然也经历了泡沫和投机冲击, 但是这些地方银行体系监管严格、资本充足, 泡沫的实际影响并不大。

另有学者指出资产价格泡沫是经济周期的重要指示器。William Schwert (1997) 实证研究了股票市场波动随时间变化的情况。他发现, 金融资产价格波动在预测未来宏观经济波动方面是很强的。IMF的一项研究还比较了股票市场和房地产市场泡沫的影响。其结论是, 从历史上看, 房地产价格下跌的幅度虽然稍小一点, 但是延续的时间较长, 对产出造成的损失更大。一次典型的房地产价格破灭造成的产出损失大约是GDP的8%, 比股市破灭的损失大一倍。原因在于两者对银行体系造成的风险大小不一样。从这个角度看, 如果出现了房地产价格暴跌, 以银行为主导的金融体系将会比以金融市场为主导的金融体系出现更大的损失, 而股票市场的情况恰好相反。在战后工业化国家几乎所有的银行危机都是与房地产价格暴跌同时出现的 (IMF, 2002) 。

第三, 资产价格泡沫可放大经济波动的幅度。Bernanke等人 (1999) 提出“金融加速因子”和著名经济学家Kiyotakiand Moore (1997) 的“信贷周期”理论, 其核心思想是:信贷市场条件的变化放大和传播了最初的实际或货币冲击的影响。

在信贷市场上, 面临相对高的代理成本的借款人将承受经济下降的冲击;减少的支出和投资通过高代理成本的借款者, 将加剧衰退的影响。“金融加速因子”理论对于解释有时来自相对小的推动而导致大的经济波动的经济现象具有一定的说服力。

(四) 关于宏观经济政策对于资产价格泡沫反应的争论

对于资产价格泡沫与宏观经济关系的不同解释是产生政策干预争论的主要原因。目前主要存在“不干预论”和“干预论”两种观点。“不干预论”主流的看法是, 货币政策应坚持传统的物价稳定目标, 其代表人物为美联储主席伯南克。伯南克在近十年来一系列的论文与讲话中不断宣扬这一主张。例如, 在1999年夏季联储堪萨斯会议上提交的论文 (该论文不久正式发表于堪萨斯分行的《经济评论》上, Bernanke and Gertler, 1999) 。此外, 美联储的前主席格林斯潘和目前的一些副行长也持基本相同的观点 (Greenspan, 2002;Kohn, 2006;Ferguson, 2005等) , 他们主张在实践中, 采用经常被中央银行当作反应函数使用的“泰勒规则”。其基本思想是, 作为货币政策操作目标的利率要综合考虑通胀率和GDP缺口对均衡水平的偏离 (Taylor, 1993) 。“干预论”的主要代表是欧洲中央银行的一些经济学家, 如Borio、Jeanne、Lowe和美国经济学家Cecchetti等人。具体说来, 主张干预的观点可以根据干预的程度分为两类:一类是温和的干预, “逆泡沫行事”他们认为中央银行宏观目标变量中应该考虑到资产价格变化, 并且做出相应的反应;此外, 中央银行还应该温和地引导资产价格, 使其偏离泡沫路径。更激进的干预政策是要求中央银行事先即采取严厉、主动的政策刺破“泡沫”, 甚至要求中央银行的政策“防患于未然”, 抑制潜在的“泡沫” (IMF, 2002) 。

以上争论的背后主要因政策干预的种种困境而存在。如.泡沫的界定与识别的困难、传统货币政策目标与资产价格的关系的明确等。为了避免上述困境, 多数人对于传统货币政策不应直接、主动干预资产价格有较多的共识, 对于利用金融监管手段预防性地维持金融体系的稳定有更大的共识。很多人建议采取反周期或动态的监管政策, 例如在资产价格上升时期, 金融机构必须增加更多的损失拨备, 以满足下跌时期的监管要求;金融机构必须进行压力测试, 监管部门也要将金融机构的资产负债状况置于意外冲击下, 评估其稳健性。

三、综论及建议

国际上这一领域的研究迄今虽然已有不少进展, 但是大多集中在政策、对策领域, 更严格和系统的理论研究还比较缺乏, 多数观点的提出还停留在探讨阶段, 目前, 还有很多问题值得进一步研究。

其一, 资产价格泡沫通常是经济与金融体系的“综合症”, 是由多种因素在一定时期共同推动的, 它的形成、发展以及对经济与金融本身的影响, 也会因为不同的金融体系、经济发展阶段而不同。目前无论在理论上还是政策建议上, 有一个值得肯定的进展是强调银行信贷及由此形成的流动性过剩在推动泡沫形成中的作用, 不少监管政策正是从这一点出发的。但是, 这些理论与政策对于在当代金融制度下银行信贷怎样通过金融和货币渠道形成资产泡沫, 进而影响宏观经济缺乏更深入的研究, 未能把货币、信贷、金融资产及宏观经济联系起来, 形成一个统一的、解释力较强的分析框架。因此, 应对资产价格泡沫还很难找到统一的政策模式, 对这个问题在理论上还不存在系统的有说服力的解释。

其二, 多数人反对货币政策干预资产泡沫的理由是认为应该让资本市场自行发挥作用, 认为中央银行并不比“市场”更聪明、更有信息优势。但是这样的讨论过于笼统。实际上在其他领域中几乎所有的对市场的政策干预都会遇到相同的问题。事实表明, 如果中央银行对于“泡沫”采取漠视的态度, 泡沫确实会畸形地发展, 进而危害实体经济和金融稳定。所以核心问题是市场的“非理性”是否需要有一个利益比较超然的中央银行代表“集体理性”来进行调节, 单纯的监管政策能否发挥作用, 迄今还没有得到实际和理论检验。 (虽然, 已经有很多人指责美国金融监管的失误是引发2007年的次贷危机的主要原因。)

其三, 目前国内的研究大多还停留在对国外研究的综述, 或利用国外研究的成果对国内资产价格泡沫形成和影响做出简单判断的较浅层面。对于中国经济结构下资产价格泡沫与宏观经济波动的关系的深入研究还很不足, 因此也无法提出具有说服力政策建议。

房地产价格与泡沫 篇8

改革开放以来, 随着经济货币化和信用化程度的加深, 我国货币化指数 (广义货币M2/GDP) 从1978年的32%、1990年的82%、1995年的100%一路攀升至2008年的151% (见图1) 。虽然始于低货币化水平的转轨经济体, 在要素市场化进程中, 不断推动其初始或持续的投入与结合经由货币媒介, 从而增加了经济对货币的超额需求, 使我国货币化率的一路高企呈现出某种内在张力;但依附性重商主义发展模式的多年奉行所导致的出口导向和外资崇拜, 致使外汇占款成为近年来基础货币投放的主渠道 (见图2) , 才是我国货币化率与惯常的“倒U”型路径呈现长期偏离趋向的基础动因。在央票和法定准备率的交替冲销操作下, 依然过剩的流动性被导入股票和房地产市场, 部分阻隔了其向民生消费品领域的传导与蔓延, 在一定程度上缓解和延迟了通胀失控, 但日益膨胀的资产价格泡沫却相伴而生, 无可避免。

二、货币超发与资产价格泡沫的相互演进

2005年7月以来, 伴随第一次人民币汇率形成机制改革的启动, 全国楼市在各级政府基于土地资本化的投资驱动, 以及外资布局内地房地产市场 (2007年房地产已成为仅次于通信设备、电脑及其他电子设备制造行业的外商投资第二大产业) 等多重因素的交织作用下步入快速上升通道;2007年10月16日, 在股改及其后续效应推动下, 上证指数更是冲上6124点的历史高位。然而, 随着2008年美国次贷危机逐步演进为全球金融危机, 我国外贸出口全面趋冷, 中小型出口企业步入寒冬, 两市A股股价一路狂跌 (2008年10月28日上证指数下挫至1664.93点) , 楼市下行压力骤然加大。为扩大内需, 保持经济增长, 缓解出口企业所遭遇的2007年以来“三率两价”等内部成本上涨和2008年外部需求减缓的持续冲击, 国务院于2008年11月5日决定推出两年4万亿人民币的大规模经济刺激计划 (2010年12月已基本完成。4万亿的资金安排为中央预算内投资1.18万亿, 其余2.82万亿配套资金主要来源于银行贷款、地方财政和政策贷款等) 。为落实中央投资项目的配套资金, 尤其是各地迅疾跟进的巨量规模 (约18万亿) 的投资计划, 省、市、县各级政府普遍以土地、路桥等资产 (收益) 做抵 (质) 押, 凭借政府信用向银行或信托公司“造壳”举债, 致使地方融资平台的数量和融资与负债规模急剧膨胀, 土地收益及其相关税费愈益成为地方财政收入的主要支柱。高企的外汇占款叠加以信贷规模的急剧扩张 (见图3) , 使M2余额从2008年11月的45.87万亿骤升至2009年11月的59.46万亿, 增幅高达29.74% (见图4) , 货币化率也从2008年12月的151%跃升到2009年12月的178%。2009年全国大中城市房价全线暴涨;上证指数亦从2008年10月28日1664点的历史大底横盘9天后跳空高开 (11月7日) 走出一波牛市行情, 至2009年8月4日见顶3478点;9月1日下探到2639点后, 调整反弹至2009年11月24日的新顶3361点 (见图5) 。

鉴于双顺差和高投资驱动下, 热钱涌入和流动性泛滥进一步催生资产泡沫, 加大通胀预期, 2009年12月央行开始实施流动性管理, M1和M2遂折转下行。2010年1月～5月, 央行一改2008年9月～12月的四次下调操作, 连续三次上调大型存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点, 10月、12月又两次上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 (其间的6月19日, 旨在提高人民币汇率弹性的第二次汇改重新启动) 。2010年4月19日, 上证指数以3096.78点开盘, 大幅跳空低开33.52点, 一路下跌至7月2日的2319点, 再随着8月～12月M2的小幅上行, 回调至11月11日见顶3186点;2010年楼市继续放大2009年的火爆行情, 除一线城市外, 部分二、三线城市也出现价格普涨。虽然随着政府楼市调控措施的逐步收紧, 一路攀升的全国七十个大中城市新建商品住宅销售价格的月度同比涨幅在年中稍有回落, 但直到2010年11月末仍高达两位数以上 (见表1) 。

为对冲外汇占款, 打压资产泡沫, 央行于2010年11月年～2011年6月连续九次上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点, 2011年2月、4月和7月又连续三次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。尽管2010年第二季度以来, M1、M2增幅逐步趋缓, 2011年9月M1、M2同比增长仅为8.9%、13.0%, M2增幅已小于GDP和CPI增幅之和15.5%, 与2007年次贷危机前后的情形相似 (见图6) , 但M2余额已累居78.74万亿的高位, 2011年的货币化率也将沿2010年182%的路径继续增长。2011年前三季度我国GDP增长9.4%, 上证指数走出三波行情仍是屡创新低 (从1月4日的2825.32点震荡上行至4月18日的全年高点3067.45, 再下挫至10月24日见底2307点) ;房地产市场资金链总体趋紧, 一线城市交易清淡, 但面向二、三线城市和商业地产的前期拓展使万科、恒大等房企龙头在2011年上半年仍实现了逆市热销。据2011年7月1日中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》排序, 2011年1月～6月TOP10房企合计实现销售金额3323亿元, 同比增长80%;TOP10房企销售金额和销售面积的入榜门槛 (155.5亿元和116万平方米) 亦同比提高了48%和28%。虽然随着限贷、限购、房产税试点等楼市调控政策的密集实施, 尤其是中央政府对房价“合理回归”目标的重申, 年底楼市已普遍出现下探趋向, 但2011年1月～11月全国商品房销售面积和销售金额 (89594万平方米和49047亿元) 仍已超过2010年的同期水平 (82541万平方米和42278亿元) 。从整体而言, 全国房价尚处于“停止上涨”阶段。

三、外资机构抛售在华房产与减持中资银行股

2011年12月15日, 观点地产发布《2011中国房地产行业年度30强企业总评榜 (地产G30) 》:2011年1月～11月, 地产G30企业的平均毛利率为42.73%, 较2010年的38.26%提升4.47%;平均净利率为28.91%, 较2010年的20.49%提升8.42%。与之相对照的是, 2011年4月和6月国际评级机构穆迪和标准普尔已分别将中国地产业评级前景从“稳定”下调至“负面”, 多家外资机构开始抛售其境内房产。2011年9月, 全球最大的私募股权公司黑石集团将其在2008年以人民币10亿元购入的上海Channelone购物中心95%的股权以人民币14.6亿元出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司;2011年11月, 大摩将其在2007年初以5.3亿元人民币整体购入的徐家汇永新城两栋公寓以5万～6万元/平方米的价格进行散售:这是大摩继2010年7月以12亿元将浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目转让给摩根大通旗下基金、2010年12月以38.6亿元将上海卢湾区马当路与徐家汇路交界处项目的三分之二股权转让给新加坡嘉茂信托投资基金后, 再次售让其上海物产。资料显示, 早在2008年, 不少先行进入中国地产业的外资机构即已着手调整其在华投资策略, 或转战二、三线城市, 或选择性抛售部分房产 (如2008年大摩出售其2003年购入的上海新天地大厦、上海环球金融中心等) , 以稳固丰厚的资产收益或伺机高位套现离场。

2011年6月以来, 高盛、德银、大摩、瑞银、花旗和经合组织等多家外资金融机构和国际组织已相续下调了今明两年中国经济增长预测;11月15日, IMF发布的对中国金融部门的首份正式评估报告 (FSAP) 更是宣称, 如果贷款质量恶化、银行脱媒现象加剧和房价下跌等几大风险同时并发, 中国银行体系可能受到“严重影响”。随着人民币升值预期放缓、房地产调控措施延续和中国经济增速逐季回落, 外资机构开始竞相减持中资银行股:7月, 淡马锡经由大摩配售51.88亿股中行H股和15.02亿股建行H股, 套现约285亿港元;10月中旬, 德银和摩根大通分别减持2.81亿股和5041.52万股农行H股, 套现8.35亿港元和1.4亿港元;11月14日, 高盛以每股4.88港元的均价唱多做空, 减持17.52亿股工行H股, 套现85.49亿港元 (约合人民币69.79亿元) ;11月14日晚, 美银官网公告以协议转让方式出售约104亿股建行H股 (占建行总股本4.14%) , 涉资66亿美元 (约合人民币419.66亿元) , 预计税后收入18亿美元。本次转让后, 美银所持建行股份已降至建行总股本的0.86%。

国际投行的唱多做空与H股减持效应迅速传导至A股市场, 加之11月15日IMF的FSAP评估报告的发布, 导致11月中旬A股市场在中资银行股带领下出现连续暴跌。11月17日, 吉姆·罗杰斯在2011中国高新技术论坛上表示, 未来两年中国股市还将继续低迷。11月28日, 高盛分析师Noah Weisberger向主要客户发送电子邮件, 不再建议投资者买进或长期持有中国公司股票, 而10月25日高盛高华证劵刚发布“看好2012年A股表现”的2012年A股展望报告:逆市唱多A股 (沪深300指数) 至3200点, 并预计潜在收益将主要来自约10%的盈利增长和估值小幅向正常回归;10月28日高盛/高华继续发布“2012年A股市场全年走势乐观”的全球经济与行业2011年回顾及2012年展望报告。11月5日, 高盛、大摩、花旗、野村等外资机构在“中国国际资本市场论坛”上几乎一致认为A股将迎来新一轮上涨, 年底前站上3500点;11月7日, 高盛策略师的一份客户报告亦分析了基于政策松动带来的担忧情绪减缓, 以及经济再度加速的可能性消化了中国经济硬着陆的风险, “我们建议做多中国股票”。然而, 随着11月12日、16日～17日两市A股的几度暴跌, 各大外资机构迅速由多翻空、同步转向, 虽然12月5日高盛集团研究团队在香港发布的2012亚太区经济展望, 依然预测2012年A股和H股都将有20%～30%的升幅。

2011年12月15日, 上证指数已连续击穿2307点 (12月8日) 和2245点 (12月14日) 两个重要心理支撑位, 轮番杀跌至2183点的新低。自11月15日以来的近一个月内, 上证综指和深成指的跌幅分别高达13.75%和16.67%, 两市A股资金净流出1562亿元, 市场人气进一步涣散。在2002年～2011年我国GDP年均增幅高达10.6%的宏观背景下, 两市A股历经十年扩容 (上市公司从2001年12月31日的1073家增至2011年12月31日的超2300家;2009年以来A股IPO连续三年全球居首) , 总市值翻五番 (2001年12月31日的43522.2亿增至2011年12月7日的265497.95亿, 增幅510%, Wind数据) , 而股指增幅归零 (沪指从2001年6月14日创出高点2245.42至2011年12月13日下探低点2245.87) ;A股十年一梦, “熊”冠全球。2011年12月28日, 上证指数下探低点2134.02点, 全年暴跌21.7%, 蒸发市值6万亿元, 为沪市A股史上第三大年度跌幅。

四、银行表外业务增长与影子银行规模扩张

欧债危机的持续发酵和全球经济复苏陷入停滞, 使我国外部需求明显减缓, 资金外流现象亦初步显现, 2011年8月～10月外贸出口的同比和环比增幅连续3个月下滑, 11月FDI也出现自2009年8月以来的首次负增长 (同比降幅9.76%) 。2011年1月～11月, 我国外贸顺差收窄18.2%, 其中11月当月收窄34.9%。作为中国第一和第二大贸易伙伴, 2011年1月～11月中欧贸易增幅由2010年的31.8%降至19.2%, 中美贸易增幅由2010年的28.3%降至16.9%;欧盟对华投资基本持平, 美国对华投资增幅同比下降两成以上。

受经济下行市场不确定加大、人民币兑美元汇率贬值预期, 以及企业与个人持汇意愿增强 (10月银行代客结售汇顺差环比降幅87.78%) 等因素影响, 2011年10月央行外汇占款月度余额出现自2003年12月以来的首次下降 (环比减少893.4亿元) , 10月～11月全部金融机构新增外汇占款亦出现自2007年12月以来的连续下滑 (环比减少248.92亿元和279亿元) 。按残差法估算, 10月～11月资本流出规模约为293.07亿美元 (与中金公司利率策略周报估计的10月热钱流出规模约为1800亿元人民币相近) 和234.5亿美元。央行数据显示, 2011年7月金融机构人民币存款即已出现自2001年以来的罕见减少 (环比减少6700.84亿元。其中, 住户存款和非金融企业存款分别减少6656.48和4100.17, 共计10756.65亿元;财政性存款增加4591.72亿元。7月人民币贷款环比增加4915.82亿元, M2余额环比减少7897.2亿元) 。美国西北大学的Victor Shih在其《金融时报》博客中撰文指出, 鉴于8月企业和住户存款的回升有限 (企业存、贷款分别为3808.68亿元和3601.41亿元, 住户存、贷款分别为264.43亿元和1888.02亿元。根据正式数据调整) , 在排除一些不能自圆其说的可能性后, 中国要么存在一个规模巨大的“影子银行”, 要么是拉开了存款外逃的序幕。

随着新增贷款占社会融资总额的比例逐年下降, 2011年央行开始逐季发布社会融资规模统计数据报告, 以全面反映金融与经济的关系, 以及实体经济从金融体系获得的全部资金总额, 进而改善货币政策的实际执行效果。央行数据显示, 2002年～2010年社会融资规模由2万亿扩大到14.27万亿, 年均增长27.8%, 人民币贷款的占比则由90%收缩至2011年前三季的58% (一、二季已降至54%的历史低点) 。2011年前三季社会融资规模9.80万亿, 同比降幅11.4%;在其中的信托贷款和委托贷款等作为影子银行表现形式的银行表外融资中, 由于银监会加大了对信托贷款类银信合作理财产品的管理, 并于5月中旬开始叫停业务量较大的部分信托公司的房地产信托业务, 信托贷款仅增加848亿元 (同比少增3924亿) , 降幅82.2%;委托贷款则增加1.07万亿 (同比多增5625亿) , 增幅34.5% (为社会融资各项类别之最) , 占前三季社会融资总额的10.9%, 占新增表外融资规模的50%。据11月11日《经济日报》报道, 2011年前三季两市A股近80家上市公司共发布130余份有关委托贷款的公告, 累计额度超过200亿元, 贷款大多流向房地产及相关行业, 年利率高达12%～24.5%。另据英国《金融时报》9月7日报道, 中国电信、中石油等大型国企通过组建财务公司或信托持股从事放贷业务, 正规银行信用也经由多种途径流入“影子银行”渠道。

民间借贷作为另一项较难统计的影子银行表现形式, 中金公司于2011年10月8日发布《中国民间借贷分析》报告, 对其总体规模进行了估算:2011年中期同比增长38%至3.8万亿, 占中国“影子银行”体系总规模的33%, 相当于银行总贷款的7%;民间借贷约有30%～40%运用了银行贷款。以此匡算, 我国影子银行体系的规模在11万亿左右。另据10月3日巴克莱资本 (Barclays Capital) 的研究报告估计, 现时内地影子银行系统及非正式贷款市场的规模已分别达到10万亿及4万亿人民币。2011年9月19日美国财经网站MarketWatch专栏作家Craig Stephen曾撰文指出, 中国银行系统再度遭遇重大挑战, 地方债问题之外, 影子银行业的兴起成为一个新的威胁, 将直接削弱政府监管经济的能力, 并损害投资者的利益。

五、结语

货币信贷政策收紧和日均贷存比考核加剧了存款理财化和贷款证券化趋势, 2011年以来银行“双重表外化”现象愈益明显。影子银行规模的扩张, 造成流动性不足和流动性过剩并存, 加大了我国货币政策选择与实施的难度 (央行从2011年12月5日起下调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点, 这是央行自2008年12月以来的首次下调) 。尤其是2011年8月以来, 在持续高投资、低居民消费和地方债务负担沉重的背景下, 我国外部需求减缓, 贸易顺差逐月收窄, 央行外汇占款出现近8年来首次负增长, 人民币兑美元汇率盘中连续多日触及跌停, 中国制造业采购经理人指数PMI跌至50%的荣枯线以下, 空头大师吉姆·查诺斯 (Jim Chanos, 全球最大的空头基金公司尼克斯联合基金公司创始人与掌门人) 直言看空中国银行业, 浑水研究公司 (Muddy Waters Research) 频繁狙击与做空在美上市的中国概念股并以“中概股猎杀者”扬名等, 更使我国结构转型和宏观调控政策的顺利实施陷入两难境地。2011年10月, 美国波士顿咨询集团发表题为《制造业重返美国》的研究报告, 声称10年来中国16%的年均工资涨幅在很大程度上缩小了中美成本差距, “我们预计30%左右从中国进口的份额将在5年内重新回到美国”, 计算机、电气设备、机械、汽车零部件、塑料和橡胶、金属制品甚至家具产业的“转折点”即将来临;而2011年3月《第一财经日报》记者专访北大光华管理学院章铮副教授, 其基于调研作出的判断是:中国35岁以下的青年农民工资源从总量上看已经枯竭, 有中国特色的刘易斯拐点已经来临;企业低用工成本导致中国乡村“黄金年龄段”劳动力资源加速耗竭, 使得民工荒的出现提前了10年～15年。在这一论断下, 美国目前超过2.0 (接近世代更替水平2.1) 的生育率使中国13.26%的60岁及以上人口比率、8.87%的65岁及以上人口比率的严重人口老龄化态势愈显沉重 (2011年4月28日国家统计局第六次全国人口普查数据。按照联合国标准, 若一国上述指标分别达到10%或7%即为人口老龄化国家) , 以引资、出口、廉价劳工和资源环境损耗所驱动的外向型增长模式也更将难以为续。1978年～2010年我国GDP年均增长9.8%, 基尼系数亦从改开初期的0.28上升到2007年的0.48, 近两年实际已超过0.5 (2010年5月21日新华社世界问题研究中心研究员丛亚平和李长久在《经济参考报》撰文披露) 。凡此种种, 内忧外患, 究其根由则无不与依附性重商主义发展模式所催生的持续资产价格泡沫, 引导社会经济资源的误配和错配, 造成严重的产业结构和供需结构失衡, 为我国经济社会的可持续发展预埋下诸多隐患相关联。在全球经济面临二次探底风险、跨境资本呈现从新兴市场回撤迹象, 我国经济也即将从三十余年的高速增长逐步转入中速增长期的新格局下, 强调金融业的服务定位, 全面反思政策得失, 使经济增长建立在实体经济和真实价值回归的基础之上;并在坚持预调微调、定向宽松, 扶持实业的同时, 摒弃浮华, 修复人心, 从政治、经济、文化、军事等多个层面全方位探寻新形势下我国自主性发展模式的可行路径, 或为突破重围的持平长久之道。

参考文献

[1]李迅雷.中国式货币创造与财富神话[J].新财富, 2011, 5

[2]张伟.正确定位社会融资规模[J].当代金融家, 2011, 5

[3]钮文新.美债违约会不会孤注一掷[N].经济参考报, 2011, 7, 26

[4]Victor Shih.China's disappearingRmb1, 100bn bank deposits.http://blogs.ft.com/beyond-brics/2011/10/07/guest-post-chinas disappearing-bank-deposits/#axzz1fEvEc1eA.2011, 10, 7

[5]Mark Gongloff.China's Shadow Banking System:The Next Subprime?.The Wall Street Journal[N].2011, 10, 25

[6]中国人民银行.http://www.pbc.gov.cn/publish/main/index.html

房地产泡沫的危害与防范措施 篇9

关键词：房地产,经济泡沫,危害,防范措施

一、引言

房地产业是国民经济的支柱性产业, 它不仅是国家资金积累的重要来源, 而且它的发展能够带动其他相关产业的发展, 但同时也是最容易产生泡沫的行业之一。近年来, 我国房地产业发展迅速, 房地产市场持续升温, 一些城市房价快速上涨。人们对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论, 那么, 什么是房地产泡沫?它是如何形成的?我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制, 从而达到控制泡沫的目的, 使房地产行业保持健康的发展呢?下面就对这些问题进行分析和探讨。

二、房地产泡沫的实质

经济学上对泡沫的定义, 普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点, 他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨, 初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者, 而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨, 常常是预期的逆转和价格的暴跌, 最后以金融危机告终。”

三、房地产泡沫的危害

(一) 造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间, 大量的资金向房地产行业集聚, 投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益, 结果放松了对本企业的经营和管理, 造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期, 通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后, 在股价和地价上涨的引诱下, 日本企业的融资方式都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动, 意味着生产性企业缺乏足够的资金, 或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

(二) 导致金融危机

房地产业与银行的关系密切, 主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明, 目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金, 这部分资金也多是向银行贷款。此外, 至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加, 房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂, 银行就成为最大的买单者。应该注意到, 银行与一般企业不同, 安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东, 对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情, 而且往往会引起连锁反应, 使其他银行也面临挤兑风险。

(三) 造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条, 股价下跌, 企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权, 从而给企业带来巨额的偿债负担。此外, 地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足, 既降低了研究开发投资水平, 又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工, 即使没有倒闭的企业, 由于收益的下降也要不断裁减人员。此外, 地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。

(四) 引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生, 大量的工厂倒闭, 失业人数剧增。在金融危机下, 犯罪案件激增。以马来西亚为例, 1997年房地产泡沫破灭以后, 当年的犯罪率比1996年增加了38%, 1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%, 由于人们对日益恶化的经济危机感到不满, 社会危机逐渐加剧。工人、学生的示威游行引起暴乱, 社会动荡不安。

四、房地产泡沫的成因

(一) 过度投机

一方面, 土地交易制度不健全, 行业管理不完善, 在一定程度上助长了投机活动, 产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础, 土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时, 土地价格急剧上涨, 由于土地的稀缺性, 市场无法在短时间内增大供给量, 从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在这种情况下, 有限的土地价格飞涨, 严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫, 进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面, 房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度, 就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡, 房屋空置率高。

(二) 消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展, 土地价格存在着升值的潜在趋势, 因此, 房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想, 过多的货币资本投入到有限的土地买卖中, 推动地价不断上涨, 从而使房地产价格不断攀升。在泡沫破灭时, 房地产价格下跌, 消费者预期价格还要下跌, 房地产商纷纷抛售其持有的房产, 于是供应量增加, 同时由于无人肯接手买入而使需求量减少, 这样就加剧了价格的下跌。

(三) 银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业, 房地产开发必须拥有雄厚的资金, 随着房地产开发规模的不断扩大, 开发商仅靠自有资金是远远不够的, 其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报, 使许多银行在贷款的实际操作过程中, 违反有关规定, 向开发商发放大量贷款, 从而使行业进入门槛降低, 造成过度开发, 金融风险不断堆积, 使泡沫产生的可能性增加。

五、防止房地产泡沫产生的措施

(一) 加强对房地产市场的宏观监控和管理

宏观经济形势和政策的改变, 往往会引起其他因素的连锁反应, 包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控, 制定合适的政策, 是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性, 正因为如此, 当房地产市场的投资十分活跃, 容易产生房地产泡沫时, 就必须加强对房地产市场的管理。首先, 要加强对房地产建设的投资管理, 根据收入的水平来确定投资规模, 使房地产的产与销基本适应, 不至于过多积压;其次, 要加强房地产二级市场的管理, 防止过分炒高楼市, 使房地产泡沫剧增;最后, 调整房地产开发结构, 大力发展安居型房地产。

(二) 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

要加强和完善宏观监控体系, 应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析, 就市场运行情况做出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 合理引导市场, 为政府宏观决策作好参谋。近年来, 我国房地产业持续以较快的速度增长, 吸引了大量的企业进行房地产投资。因此, 国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系, 通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控, 有效地防止房地产“泡沫”的产生。

(三) 强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 切实实行土地出让公开招标制度, 控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压, 出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为, 严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为, 避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地, 对凡是超过规定期限没有进行开发的土地, 政府应立即收回。

(四) 加强金融监管力度, 合理引导资金流向

首先, 要进一步健全金融监管体系, 增加监管手段, 增强监管能力, 提高监管水平;其次, 要加强信用总规模的控制, 不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀, 从源头上防止现代泡沫经济发生;再次, 要加强投资结构的调控, 通过利率、产业政策等, 引导资金流向生产经营等实质经济部门;最后, 要加强外资和外债的管理, 尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金, 绝大部分都是从银行流出的。因此, 要加强对银行的监管, 从源头上控制投机资本。

参考文献

浅析房地产泡沫的成因与危害 篇10

一、房地产泡沫产生的主要原因

经过十多年的发展, 我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段, 基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业“市场类型和消费者”产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。

(一) 消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展, 房地产价格存在着潜在升值的趋势。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想, 过多的货币资本投入到有限的房地产买卖中, 推动价格不断上涨, 从而使房地产价格不断攀升。

(二) 银行信贷非理性扩张

房地产的高回报, 使许多银行在贷款的操作过程中, 违反有关规定, 向开发商发放大量贷款, 金融风险不断堆积, 使泡沫产生的可能性加大。

(三) 土地的稀缺性

我国的土地资源相对匮乏, 随着经济的发展, 人口的增加, 人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求, 在土地获利需求的驱使下, 把获取的土地权益作为谋利手段。在正常的市场条件下, 价格上涨、供给增大, 投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候, 市场机制失灵, 人们的行为买涨不买跌, 不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时, 投资者预期价格进一步上涨。

二、房地产泡沫的危害

(一) 造成经济结构和社会结构的失衡

房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间, 大量的资金向房地产行业集聚, 投机活动猖獗。一方面, 地价上涨导致投资预算增加, 在高地价市区进行投资无利可图;另一方面, 由于城市地价持续高涨, 土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有, 使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用, 土地投机的倾向日益凸现。同时, 由于房地产价格的上涨, 房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大, 招致社会分配新的不公, 严重挫伤劳动者的积极性, 带来了深刻的社会问题。

(二) 导致金融危机

房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。一旦房地产泡沫破裂, 银行就成为最大的买单者。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情, 而且往往会引起连锁反应, 使其他银行也面临挤兑风险。

(三) 造成生产和消费危机

房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条, 股价下跌, 企业财务营运逐渐陷入困境。企业倒闭意味着大量员工失业, 即使没有倒闭的企业, 由于收益的下降也要不断裁减人员。由于经济不景气和个人收入水平的下降, 居民对未来怀有不同程度的忧心, 因此, 会减少当期的消费, 扩大收入中的储蓄部分, 以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。

(四) 引发政治和社会危机

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生, 大量的工厂倒闭, 失业人数剧增。社会贫富差距扩大也会产生不良影响, 有些富人盲目购房进一步提高房价, 导致社会下层人士买不起房, 进而激发社会矛盾, 造成社会不和谐, 势必引起社会的不安。房地产行业进一步扩张会影响国家的长治久安, 也会对一些行业造成冲击, 引发失业等社会不安状况的产生。

三、如何应对房地产泡沫

(一) 加强对房地产市场的宏观监控和管理

政府对宏观经济形势进行全方位的监控, 制定合适的政策, 是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性, 必须加强对房地产市场的管理。首先, 要加强对房地产建设的投资管理, 根据收入的水平来确定投资规模, 使房地产的产与销基本适应, 不至于过多积压。其次, 要加强房地产二级市场的管理, 防止过分炒高楼市使房地产泡沫剧增。最后, 要调整房地产开发结构, 大力发展安居型房地产。同时, 应加强市场统计和预测工作, 从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

(二) 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析, 就市场运行情况做出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 合理引导市场, 为政府宏观决策作好参谋。因此, 国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系, 通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控, 有效地防止房地产“泡沫”的产生。

(三) 强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求, 保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 切实实行土地出让公开招标制度, 控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为, 严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为, 避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地, 对凡是超过规定期限没有进行开发的土地, 政府应立即收回。全面清理土地市场, 坚决打击开发商的圈地和炒地行为, 从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

(四) 加强金融监管力度, 合理引导资金流向

首先, 要进一步健全金融监管体系, 增加监管手段, 增强监管能力, 提高监管水平。其次, 要加强信用总规模的控制, 不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀, 从源头上防止现代泡沫经济发生。再次, 要加强投资结构的调控, 通过利率、产业政策等, 引导资金流向生产经营等实质经济部门。最后, 要加强外资和外债的管理, 尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金, 绝大部分都是从银行流出的。因此, 要加强对银行的监管, 从源头上控制投机资本。

结语

随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快, 我国房地产业在近几年取得了快速发展。但我国近两年商品房价格快速上涨, 引起了各界人士对我国目前房地产价格是否合理、房地产市场是否出现泡沫的强烈关注。尽管目前决策层对遏制房地产泡沫过度增长采取了一系列的调控措施, 但这只是防止了泡沫的继续吹大, 而过去二年房地产泡沫所留下的后遗症却很难消除。其实, 化解房地产泡沫最好的办法就是不让其真正成为危害经济的泡沫, 危止于未萌。

参考文献

[1]包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京:中国财政经济出版社, 1994.

[2]李涛, 伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨[Z].