商业综合体建筑标准

第一篇：商业综合体建筑标准

商业综合体建筑方案设计任务书

城市商业综合体(商业建筑+高层办公楼)

建筑方案设计指导任务书

1.基址

建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。

2.设计目标

2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。

2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系;学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。

2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。 2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。

2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑(主楼+裙房)的空间体量及组合关系。

2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。

3.设计要求

3.1 设计周期16周;主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划(4周左右)，主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套(停车、物业管理、设备设施用房等)、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计(8周左右)，完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。

3.2建筑面积控制在90000M2(地上建筑面积，上下浮动不超过5%)，建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层(地下面积自定，不计入容积率内)。裙楼可采用多种商业模式(综合商场、商业街或多种形态组合)。

3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施)。

3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。

1 3.5 室外场地应组织好车流、人行集散、后勤供应等各种流线之间的关系，满足机动车与非机动车的停放。设置地下停车场(库)与室外临时停放点。 3.6 组织好室外空间与室内空间的联系与过渡。

3.7 充分体现商业综合体的功能复合、体量组合与形态构成、环境和造型形象等特征。

4.功能组成

主要有以下几部分功能空间和环境构成：

4.1 商业建筑(高度不超过24米，作为裙楼空间)，建筑面积40000 M2左右;

分为以下几个部分： 4.1.1 营业部分; 4.1.2 仓储部分 ; 4.1.3 辅助部分;

4.2 高层办公楼(双塔或板式高层及其组合形式)

建筑主体高度不超过100米，建筑面积50000 M2;分为以下几个部分： 4.2.1 门厅、大堂、接待管理用房、辅助用房;合理分配各功能空间面积; 4.2.2 标准层功能区

办公、会议及附属用房、配套设施 4.2.3 顶部设置多功能区 4.2.4 屋顶设备空间 4.3 地下空间，面积自定

停车库(满足停车位需要)、设备用房、储藏空间等 4.4 外部空间及环境景观

入口广场、各类集散空间、休闲场地、绿化景观、后勤运输等

5.设计成果

5.1 图纸：1号图4-5张(A1：594mm*841mm)

群体规划部分：

总体规划布局图及分析图(功能结构、交通停车、绿化景观、场地剖面等)1:500或1:1000 商业综合体建筑设计部分：

总平面图

1：500(包含街区环境设计) 各层平面图

1：200或1：250 立面图 3个

1：200或1：250 剖面图2个

1：200或1：250 彩色效果图(鸟瞰、人视各一，其它小透视、局部透视自定)

建筑设计说明(设计理念、总平面布局与环境设计、单体建筑构思、功能、造型、结构选型、技术经济指标等)

2 5.2 模型：比例1:250或1:300(包括外部环境)

6.过程进度

第1周

发放设计任务书，讲授。理解任务书、收集资料。 第2周

周一：调研，规范、设计资料汇集、理解，建筑典例分析。

周三：环境要素领会、基地分析，总体规划要素研究和初步规划概念构思。 第3周

规划草图(思考建筑与街区空间、建筑群体组合关系，进行多方案比较)，制作基地模型。 第4周

规划布局确定，组合形态、功能结构、交通停车、环境景观及场地剖面研究。 第5周

结合总体规划布局，开始进行综合体建筑设计，从功能关系、体量组合、交通组织等角度出发。

第6周

一草，总体布局、环境与体量、建筑平面关系(主楼+裙楼)初步构思。 第7周

二草，总平面与外环境设计、建筑功能空间关系、开始体量与形体考虑。 第8周

二草，建筑平、立、剖面处理、结构体系确立，造型深入。 第9周

三草，深化总平面、建筑平立剖深化推进;造型确立，进行立面、材料与构造细部探讨。 第10周

三草，全面深入，外环境、功能与造型综合协调。制作建筑体块模型，推动建筑造型与细部推敲。 第11周

三草向定稿图转化，综合协调，调整深化。 第12周

定稿图，总体定稿、技术问题深化、整体把握。 第13周

正图及模型制作。 第14周

正图及模型制作。 第15周

正图及模型制作，注重表现力与完整性。

图纸的构图、色彩及内容的饱满部、深度与精细度，模型注重环境与建筑的关系表达 第16周

3

周一：完成正图及模型制作、细部及完成度分析、图面深化。

周三：交正图及模型、评图。

7.交图与评图时间地点

第十六周周三上午8：20 专用绘图教室

8.参考资料

[1] 建筑设计资料集(第二版)第4集.(办公楼)、第5集.(商业街·商场·百货商店) 北京：中国建筑工业出版社，1994

[2]民用建筑设计通则、商店建筑设计规范、办公建筑设计规范;

高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范(GB50016-2014，2015年5月1日起实施) [3] 王晓，闫春林编著. 现代商业建筑设计. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [4] 刘建荣主编. 高层建筑设计与技术. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [5] 商业建筑、高层建筑、综合体建筑图册、实例集成等(可在图书馆、当当网、卓越网中查询收集) [6] 建筑专业杂志中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集 [7] 互联网中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集

附件资料：

用地红线图(CAD电子地形图) 片区更新改造规划图

基地街区周边环境建筑现状照片

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第二篇：郑州市建筑工地扬尘污染综合整治标准

一、房屋建筑工程

1.施工现场必须在出入口处设置环境保护牌，标明扬尘污染防治措施、责任人及环保监督电话等。

2.施工现场应设置景观式实体砖砌围墙，高度不低于2.5m，达到整体、统

一、美化、亮化。

3.施工现场的施工车辆出入口不能随意设置，数量不得超过2个，出入口应采取混凝土硬化，设置固定式车辆自动清洗设备，明确专人负责冲洗车辆，确保出场的垃圾、土石方、物料及大型运输车辆100%清理干净，不得将泥土带出现场。

4.主体外侧必须使用合格阻燃的密目式安全网封闭，安全网应保持整齐、牢固、无破损，严禁从楼层抛撒废弃物。

5.施工现场主要道路、加工区必须硬化，并满足车辆行驶要求。施工区应采用不同的硬化、绿化措施，现场地面应平整坚实，不得产生泥土和扬尘。

6.施工现场围墙四周、塔吊、楼层四周及场区起尘部位和道路两侧，均应安装自动喷淋装置。

7.施工现场应安装远程视频在线监控，接入郑州市建设工地远程视频监控中心。

8.施工现场应砌筑垃圾堆放池，墙体应坚固。建筑垃圾、

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生活垃圾集中、分类堆放，严密遮盖，日产日清。

9.四级以上大风天气或市政府发布空气质量预警时，严禁进行土方开挖、回填等可能产生扬尘的施工，同时覆盖网防尘。

10.施工现场禁止现场搅拌混凝土、砂浆。水泥、石灰粉等建筑材料应存放在库房内或者严密遮盖。沙、石、土方等散体材料应集中堆放且覆盖。场内装卸、搬倒物料应遮盖、封闭或洒水，不得凌空抛掷、抛撒。

11.渣土、混凝土及垃圾运输车辆必须委托具有相应运输资格的运输单位进行。采取密闭运输，车身应保持整洁，防止建筑材料、垃圾和工程渣土飞扬、洒落、流溢，严禁抛扔或随意倾倒，保证运输途中不污染城市道路和环境，对不符合要求的运输车辆和驾驶人员，严禁进场进行装运作业。

12.施工单位应根据工程规模，设置专职保洁人员，负责工地内及工地围墙外周边10米范围内非市政道路区域的环境卫生。对于影响范围大的工程，可视情况扩大施工单位的保洁责任区。

13.施工现场严禁熔融沥青、焚烧塑料、垃圾等各类有毒有害物质和废弃物，不得使用煤、碳、木料等污染严重的燃料。

14.夜间动土施工期间，必须按要求落实属地管理人员值班制度，并按要求落实扬尘管理措施。

二、拆除工地

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1.拆除单位在施工前，必须设置控制扬尘污染责任标志牌，标明扬尘污染防治措施、主管部门、责任人及环保监督电话等。

2.拆除工程开工十五日前必须按照规定向属地县(市、区)人民政府有关扬尘管理部门进行备案，并提交拆除施工组织设计，四周安装在线监控，并把拆除作业发包给具有相应资质的拆除企业。

3.拆除现场出入口按规定只能设置一个施工出口，采取混凝土硬化。出入口应设置固定式车辆自动清洗设备，明确专人负责冲洗车辆，确保出场的垃圾、土石方、物料及大型运输车辆100%清理干净，不得将泥土带出现场。

4.拆迁工地周围必须连续设置稳固、整齐、美观的实体砌筑围墙，高度不低于2.5米。

5.工程拆除必须在四周安装喷淋设施，喷洒范围必须覆盖整个拆除现场，如固定喷洒范围不能覆盖的，应按每台拆除机械配一台喷雾车实施降尘，喷雾高度达不到的，应在拆除建筑物内安装洒水管道或在楼层内满铺和在不同高度悬挂塑料盛水袋，必须保证湿法作业，抑制扬尘飞散。可在和拆除工地相邻建筑物上架设水炮实施降尘。

6.应及时清运被拆除房屋的建筑垃圾及渣土。不能及时清运的，要用密目式防尘网进行覆盖，每天要指定专人进行定时洒水降尘。进行覆盖。清运时间最迟应在拆迁完成后7日内清

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运完毕。

7.清运垃圾、渣土的车辆应预先办理相关手续和委托具有垃圾运输资格的运输单位进行，拆除垃圾在装载过程中必须实行湿法作业，出入车辆严格按要求进行封闭运输，不得乱卸乱倒垃圾，不允许凌空抛扬，宜袋装清运，以免造成扬尘污染。

8.四级以上大风天气或市政府发布空气质量预警时，不得进行拆除作业，并对拆除现场采取覆盖、洒水等降尘措施。

三、市政基础设施工程和轨道交通工程施工工地 1.施工现场必须设置环境保护牌，标明工程名称、扬尘污染防治措施、责任人及环保监督电话等。

2.施工现场必须沿工地四周连续设置稳固、整齐、美观的围挡(墙)，围挡(墙)上应安装喷淋设施，城区围挡(墙)高度不低于2.5米，郊区不低于2.2米，围挡(墙)间无缝隙，底部设置防溢座，防水底座必须与施工地面密封,施工现场扬尘及污水不得溢出施工现场。

3.市政工程保通路必须由设计单位设计，达到通行标准，施工质量不得低于设计标准，

4.施工现场应保持场容场貌整洁，裸露土方应采用密目式防尘网严密覆盖。

5.出入口按照规定合理设置一个施工出入口，采取混凝土硬化。出入口应设置车辆冲洗设施，明确专人负责冲洗车辆，— 4 —

确保出场的垃圾、土石方、物料及大型运输车辆100%清理干净，不得将泥土带出现场。

6.四级以上大风天气或市政府发布空气质量预警时，严禁进行土方开挖、回填等可能产生扬尘的施工，同时覆网防尘。

7.施工现场禁止现场搅拌混凝土、砂浆。水泥、石灰粉等建筑材料应存放在库房内或者严密遮盖。沙、石、土方等散体材料应集中堆放且覆盖。场内装卸、搬倒物料应遮盖、封闭或洒水，不得凌空抛掷、抛撒。

8.渣土及垃圾运输车辆必须委托具有垃圾运输资格的运输单位进行。进入施工现场内运输渣土。采取密闭运输，车身应保持整洁，防止建筑材料、垃圾和工程渣土飞扬、洒落、流溢，严禁抛扔或随意倾倒，保证运输途中不污染城市道路和环境，对不符合要求的运输车辆和驾驶人员，严禁进场进行装运作业。

9. 施工现场严禁熔融沥青、焚烧塑料、垃圾等各类有毒有害物质和废弃物，不得使用煤、碳、木料等污染严重的燃料。

10.施工单位每个施工站点应配备名专职保洁人员，负责工地内及工地围墙外周边的紧邻道路或场地环境卫生。清扫前应洒水，避免扬尘污染。每天洒水3-5次，扬尘严重时应增加洒水次数。

四、待建空地

1.各待建空地现场必须设置环境保护牌，标明项目名称、

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扬尘污染防治措施、责任人及环保监督电话等。

2.现场应根据工程地点、规模、周期和区域文化，设置实体砖砌景观围墙，高度不低于2.5m,达到整体、统

一、美化、亮化。应确保围墙外地面干净、整洁、卫生，无扬尘污染。

3.渣土清运后三个月内开工的，必须采用密目式防尘网全方位进行覆盖。三个月以上开工的必须按要求进行硬化或绿化，并指定专人定时进行洒水降尘。

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第三篇：商业综合体项目商业计划书

《商业综合体项目商业计划书》是前瞻产业研究院独家首创针对商业综合体项目申请融资的专项商业计划书。商业计划书分为：通用版、个性化定制服务版。通用版是依托前瞻产业研究院长期基于商业综合体项目分析、把握行业市场现状和发展趋势、综合国家法律法规、政策、产业中长期规划及项目团队优势等基本内容，企业可以自行补充单位信息，稍做调整可以作为商业综合体项目商业融资计划书使用。

个性化定制版是根据企业具体项目的要求，着力呈现商业综合体项目主体现状、发展定位、发展远景和使命、发展战略、商业运作模式、发展前景等，深度透析项商业综合体目的竞争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限度地体现项目的价值，在此通用版基础上升级完成，为企业申请融资等提供全程指导服务的商业综合体商业计划书。

报告目录

第1章：商业综合体项目摘要

1.1 商业综合体项目概况 1.1.1 项目背景

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1.1.2 项目简介

1.2 商业综合体项目优势分析

1.3 商业综合体项目融资与财务分析概况 1.3.1 项目融资方案概况 1.3.2 项目财务分析概况

第2章：商业综合体项目公司介绍

2.1 公司发展简况 2.2 公司组织架构 2.3 公司管理模式 2.4 公司经营情况

第3章：商业综合体行业及目标市场分析

3.1 商业综合体行业发展现状与市场前景分析 3.1.1 行业发展历程 3.1.2 行业发展现状 3.1.3 行业市场前景预测

3.2 商业综合体项目目标市场分析 3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析 3.2.2 市场规模分析 3.2.3 盈利情况分析 3.2.4 市场竞争分析 3.2.5 进入壁垒分析 3.2.6 市场分析总结

第4章：商业综合体项目产品/服务分析

4.1 商业综合体项目产品/服务简介

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4.1.1 项目产品/服务名称 4.1.2 项目产品/服务特征 4.1.3 项目产品/服务性能用途 4.2 商业综合体项目产品生产经营计划 4.2.1 项目产品生产方式 4.2.2 项目产品生产设备 4.2.3 项目品质控制和质量改进 4.2.4 项目产品成本控制

4.3 商业综合体项目产品/服务前景分析 4.3.1 项目产品/服务竞争优势 4.3.2 项目产品/服务市场前景

第5章：商业综合体项目研究与开发

5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况 5.2 项目团队对外合作情况 5.3 项目研发团队技术水平 5.4 项目研发投入计划

5.5 项目研发团队激励机制与措施

第6章：商业综合体项目市场营销策略

6.1 商业综合体项目营销战略 6.2 商业综合体项目市场推广方式

第7章：商业综合体项目融资和资金退出

7.1 商业综合体项目资金需求用量与期限 7.1.1 项目总投资 7.1.2 固定资产投资

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7.1.3 流动资金

7.2 商业综合体项目资金筹集方式 7.2.1 项目资本金筹措 7.2.2 项目债务资金筹措 7.2.3 项目融资方案分析

7.3 商业综合体项目资金筹集方式 7.4 商业综合体项目资金使用规划 7.5 商业综合体项目投资回报计划 7.6 商业综合体项目资金报酬与退出 7.6.1 股票上市 7.6.2 股权转让 7.6.3 股权回购 7.6.4 股利

第8章：商业综合体项目财务预测

8.1 财务评价基础数据

8.2 商业综合体项目销售收入预测 8.3 商业综合体项目成本费用估算 8.4 商业综合体项目财务评价报表 8.4.1 项目现金流量表 8.4.2 项目损益表 8.4.3 项目利润分配表

8.5 商业综合体项目财务评价结论

第9章：商业综合体项目投资风险与控制

9.1 政策风险与控制 9.2 资源风险与控制

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9.3 市场不确定性风险与控制 9.4 市场竞争风险与控制 9.5 研发与生产风险与控制 9.6 成本控制风险与控制

9.7 商业综合体项目财务风险与控制 9.8 商业综合体项目管理风险与控制 9.9 商业综合体项目破产风险与控制

第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整

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第四篇：商业中心与商业综合体广告位租赁管理程序

商业广场广告租赁使用管理程序

1.目的

明确规定广告位租赁管理的责任、方法和要求，统一规范商业物业整体风格，充分挖掘商业价值，提高商业物业运营效益。 2.适用范围

适用于商业物业公共区域及建筑物附添广告位的规划、租赁、广告发布控制及发布期间的维护监督。 3.职责

3.1 商管部负责广告位的统一规划、经营和日常租赁管理。 3.2 工程部负责大型广告现场制作安装的施工管理。 4.工作程序

4.1 广告位的统一规划

4.1.1商管部负责对外场及内场可用于广告宣传的载体形式进行统一规划，广告位(广告载体)形式包括(不限于)：

a) 外场：灯箱、霓虹灯、条幅、外墙广告、户外气球及其它广告载体; b) 内场：灯箱、标牌、包柱、广告画、张贴物等。 4.1.2广告位(广告载体)的确定和策划，应综合考虑多方面影响因素，包括(不限于)：

a) 商业物业的建筑规划的整体要求;

b) 与经营风格、现有业态及运营环境的协调;

c) 外场广告与周边市容的协调，以及主管部门对室外广告的管理要求; d) 集团公司(大业主)对金宝地商业物业形象的统一规范要求; e) 可能的安全风险和利益分割冲突等。

4.1.3商管部根据外场、内场的实际情况，将可以利用作为广告位(广告载体)的区域进行统一规划、形成《广告位规划一览表》，必要时应以图示方式附加说明。具体明确广告位(广告载体)的位置、面积、载体形式、使用(租赁)方式、适用范围(广告内容)、租赁价格范围等。

4.1.4商管部负责将《广告位规划一览表》及相关附图、租赁价格范围等提交分管领导审核，总经理批准，并报集团公司审核通过。 4.2 广告位租赁

4.2.1商管部负责组织广告位的租赁工作，租赁形式包括(不限于)：

a) 整体或部分租赁给广告公司;

b) 直接租赁给场内业户或其他供方品牌厂家。 4.2.2上述租赁形式中，整体或部分租赁给广告公司，以及业户租赁期超过1个月的，商管部均应与其签订书面的广告位租赁合同。

4.2.3在正式签订广告位租赁合同前，商管部应要求租赁方提交广告发布的企划案，内容应至少包括：广告类型、应用位置、广告尺寸、广告内容、广告费用及其他事项，并应附有相关法定手续的办理证明等。

4.2.4商管部负责对租赁方提交的企划案进行审查，审查内容包括(不限于)：

形式与集团VI规范手册符合性; 广告内容是否合法;

是否符合市容管理的要求;

尺寸大小是否防碍其他业户的正常销售; 广告法定手续是否齐备;

是否符合消防及安全管理要求; 是否满足商业物业的整体环境等。

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4.2.5租赁方不能满足上述要求时，商管部应及时反馈和沟通，提出改进建议。租赁方企划案符合要求的，商管部应签署审核意见，并连同租赁合同草案一起了报分管领导审核，总经理批准。广告位租赁合同由总经理负责与租赁方正式签订，超出公司权限的，报集团公司批复。

4.2.6在广告位租赁期间，租赁方需要更换合同内容(分期发布广告)的，必要在租赁合同中明确规定租赁方必须事先提交广告企划案，并按上述4.2.4条的规定审查通过后方可更换发布。

4.2.7租赁合同签订后，商管部及时更新《商铺(广告位)租赁状态一览表》、《租赁合同签订台帐》，留存一份合同复印件，原件交财务部存档，并交行政部一份复印件。

4.2.8对业户临时促销及非规划区域的广告位租赁要求，应要求租赁业户提交广告位租赁申请，说明广告发布位置、内容、样式、持续时间，并附广告制作样式，经商管部审查通过，租赁费用谈判达成一致并已缴纳租金后，商管部负责监督其在指定位置发布广告，并在《广告发布备案登记表》中记录。

4.2.9广告等经营工作的开展，在条件具备的情况下，应采取招投标形式，以最大限度地确保公司的利益。 4.3 广告发布的监督

4.3.1商管部负责对各类广告发布进行监督，监督的要求包括： a) 已完备相关法定手续;

b) 企划案及样式已通过公司的审查和同意; c) 已按合同缴纳租赁费用;

d) 需进场施工的，已办理相关审批手续，并已知会工程部、管理部协同监督。 4.3.2对需要进行大型的现场广告制作、安装的，商管部应参照《装修管理程序》，以及相关环境保护和职业健康安全管理的要求，对租赁方的场内作业进行全过程的监控。

4.3.3商管部对各类广告发布做好登记，建立《广告发布备案登记表》，日常现场巡视客服人员应根据登记表对现场发布广告进行检查。检查内容包括(不限于)： a) 广告样式、面积、位置是否符合批准的方案;

b) 广告(广告载体)破损、褪色、掉字或内置灯管不亮; c) 过期广告及超期发布;

d) 私自发布广告(广告载体)等。

4.3.4管理人员巡视发现的问题应予以记录，并根据合同约定督促责任方(租赁方、业户、本公司)及时进行整改。

4.3.5广告位(广告载体)在租赁过程中，本公司或租赁方提出修订租赁合同(包括相应的企划案附件)，均应经过双方协商确定，商管部应按上述4.2条的规定组织完成相应的评审和批准手续，并将变更内容及时知会财务部、管理部和工程部(需要时)。

4.4 空置或过期已发布广告的管理

4.4.1 商管部负责对空置或发布过期的广告位的检查，针对商业广场的经营需要安排工作计划，做以临时广告位的填充和完善，确保商业广场的物业形象和经营需要。

4.4.2 工程部须全面配合商管部广告的管理工作，根据公司已批准的商管部的计划对空置或发布已超期等的广告位进行修缮和拆除等配合工作。 4.5 广告发布的工作配合

4.5.1 经过批准的广告发布前，商管部应以内部联络函形式知会物业公司其它相关

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部门(客服部、工程维修部、保安部、车场部等)，以便日常工作的配合和监督。

4.5.2 需要其它部门给予支持、工作配合的，由商管部在内部联络函中明确(须经公司领导批准)。 5.0 支持文件与记录

5.1 《广告位规划一览表》 5.2 《广告发布备案登记表》 5.3 广告位租赁合同

5.4 《商铺(广告位)租赁状态一览表》 5.5 《租赁合同签订台帐》

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第五篇：商业综合体文档

学习汇报

—— 初识商业综合体

当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：

所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。他的存在是一个城市成长的标志。

一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体(包括裙房和塔楼)，优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。

如何才能做出一个成功的商业综合体的设计?我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。在我学习过程中总结如下：

一、 项目用地的分析

首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。

二、项目规划设计

1、规划总平面设计。结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。

2、交通流线的布局。有平面和立体式两种方式。两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。

平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。

立体式交通将人流车流分配在不同的空间高度，大幅度减少了不同交通之间的干扰，提高了空间利用效率和地面交通压力。

地下车库出入口、消防车道也应与人流不产生干扰，货流应设在偏僻的地块，减少对商业综合体整体美观的影响。

3、整体功能布局。在功能配置上做到裙房商场一体化布置，达到商业聚集效应，通过空间整合及业态的功能布局发挥最大的商业价值。

分析项目基地周边的地块的建设情况和交通情况，得出项目可利用的交通要素，在此基础上进行总平面设计和交通流线组织分析，区分办公、公寓、住宅、商场等功能实体并组织流线和入口，力图通过合理的总图布局和流线组织把握好该商业综合体的复杂性。然后在市场定位和项目规划设计的基础上进行商场功能与业态布局，最后进行总体功能分区和平面布局。

三、商业空间的优化设计

1、商业功能组合优化设计。在设计之前，我们必须清楚商业综合体内部适合集合哪些功能，共功能的比例为多少。以把购物作为主要功能，餐饮娱乐为辅助功能，在进行功能组合优化时我们考虑以下因素：

(1)注意规划餐饮(即时性消费)、休闲娱乐(体验性消费)功能。 (2)按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也要加入零售的元素，使业态变得越来越叠合在一起。

(3)让商场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织、各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。这样就要求建筑的公共活动空间的节点如中庭等设计需要综合考虑。

2、商业动线的优化设计。总体考虑商业的业态平衡，使通过所有店铺的人流量通行达到最大值。

商业动线是指以人流引导为重点目标，通过动线的组织引导消费者从一个购物点至另一个购物点。商业动线分为外部动线和内部动线。

(1)、外部动线的优化设计。考虑与外部环境(周边商业、居住区等)的对接，加强其可达性，是消费者可以便捷的进入商业综合体。同时考虑大量自驾车人流的引入方式，合理布置停车场。

(2)、内部动线的优化设计。主要考虑室内公共交通空间和商业布局问题，通过合理的交通组织和商业布局提高顾客的停留率和对商品的注视率，从而提升商品的销售率。

内部水平动线的优化设计。尽量不使任何一个店铺处于顾客的盲点位置，尽量避免出现次级通道，最大化顾客的视线通达性，使同一层的各个店铺空间都能得到充分展示。

垂直动线的优化设计。可将目的性较强的核心店铺、旗舰店或餐饮娱乐中心(如主题餐厅、快餐广场、影院、歌城)设于较高楼层，从而最大程度地吸引垂直向人流，将人流向商业价值较低的楼层吸引，从而提升商场的整体价值。

3、商业空间的优化设计(也称商业节点设计)。

商业节点设计主要是指位于商业动线的重点部位的设计。因为节点能聚散人流、提升商业价值、提供信息交流以及活跃商业气氛等作用，因此，通过节点的设计，强化内部空间的视线可达性、方向性和可识别性，引导购物人流，创造别具特色的商业空间及艺术景观。

(1)、主入口的优化设计。包括入口、人行天桥、广场、安全疏散口等的设计。

它必须具有明显易辨别的特征，强烈的商业氛围和感召力和合适的空间尺度(例如：出入口一般选择在昭示感较强的城市界面上和靠近公交车站、停车场，并以主力店铺和特色店铺组合而成)。

(2)、中庭空间优化设计。中庭既是人流交汇的枢纽，又是引导顾客进入购物中心的活动中心，可以设置供人休息和交往的空间，围绕中庭可以布置商店和营业厅。设置垂直交通(自动手扶梯)，对底层人流向上提升起到很大作用。可布置宣传栏进行商业宣传和信息发布。

(3)、休憩场所的优化设计。可摆设凳子、椅子或利用花坛边缘、小构筑物作为顾客休息的地方。为提高商业价值，可将休息场所设置在较高楼层。

(4)、天桥的优化设计。设置连廊可使各区域连通性更好，从而提高各区域的商业价值。

4、立面识别性优化设计 (1)、外立面的优化设计。通常以暖色调为主色调，材质上会采用花岗石和玻璃幕墙相结合。

(2)、主入口标志性和可识别性设计。主入口是人流的聚集点，设计有个性，可识别性的主入口立面，能够在顾客心中留下记忆。

(3)、色彩、灯光设计。一般采用白色、淡蓝色、粉红色、奶黄色、淡紫色及灰色等做背景色，配以金、银、黄、橙等鲜艳的颜色作为点缀，突出商业主题。

5、后勤功能的优化设计 (1)、停车场的优化设计。停车场要满足与主要交通流线想通，使顾客直接、便捷的把车挺入车库，车库也应与商业区有直接的连接通道，让顾客直接进入商业区享受服务。

(2)、卸货区的优化设计。要满足与人流步行、车行动线分开，减少货运对整体商业环境的影响。还应做到尽量少占用商业空间，以免降低商业区的商业价值。

商业综合体的设计不单单只是建筑设计，它还要考虑做它的目的，也就是最大化的实现他的商业价值。

然而，上面那些内容确切的说只是学习笔记，当然，我必须去了解和学习。当真正把设计交到我的头上，看看这些笔记是不够的。就像老大说的：你不亲身去商业综合体内去看看，怎么知道他是什么样的?的确，现实中的东西他就是真实，它真的存在，可以看到，虽然看这些文字的时候会想出一些画面，但他真的能实际操作吗?

平面布局该怎样布局,交通流线该怎么引入，功能分区怎么整合在一起，各个功能分区又该怎么设计······学习的东西很多，这些东西必须从实际的方案中去学习、去借鉴。