城市变更地籍调查的组织实施研究

1 变更地籍调查的特点

变更地籍调查是指在初始地籍调查之后, 为适应目常地籍管理的需要, 使地籍资料保持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。通过变更地籍调查, 不仅可以使地籍资料保持现势性, 还可以使地籍成果提高精度、逐步完善。其具体意义如下。

(1) 可使实地界址点位逐步得到充分考虑的检查、补置、更正; (2) 使地籍资料中的文字部分, 逐步得到核实、更正、补充; (3) 逐步消除原地籍资料中可能存在的差错; (4) 使地籍测量成果的质量逐步提高。随着土地使用权的变更, 要逐步用高精度的变更测量成果替代原有精度较低的成果, 使地籍资料跟上社会经济的发展, 使它总能满足新的社会需求。

根据界址点线的变化情况, 变更地籍调查主要分为宗地合并、分割、边界调整时更改界址的变更地籍调查和不更改界址的变更地籍调查两种。不更改的变更地籍调查的主要内容有以下几点。

(1) 恢复界址点、线。例如, 为了使新建筑物不超越界线, 为了处理土地权属纠纷, 就要恢复界址点、线; (2) 精确测量界址点的坐标; (3) 精确测算宗地的面积, 这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要; (4) 宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。

一般说来, 变更地籍调查是变更土地登记和经常土地统计的主要组成部分。如变更登记的内容不涉及界址的变更, 并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的, 则经地籍管理部门负责人同意后, 允许不进行变更地籍测量, 而沿用原有的资料。

整体上来看, 变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同, 但又有其自身独有的特点。

(1) 目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。

地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的, 是日常地籍工作的一个组成部分, 因此, 不同于初始地籍时的统一调查, 而是局部的宗地在统一调查完成后进行的变动, 调查和测绘的范围是特定的待变动或己变动的宗地。

(2) 政策性强、精度要求高。

初始地籍信息系统的建立, 在系统精度、成本、工期等诸因素的综合考虑下, 采用的地籍测量方法往往是全解析法、图解法和部分解析法的综合运用, 采用的仪器设备有GPS、全站仪、经纬仪等, 虽然满足了建立地籍信息系统的精度要求, 但从整体上讲, 系统的精度不均匀、不够高。地籍变更则要求精确地测算出变更后宗地的各界址点坐标和面积, 所要求的测绘技术和方法都要比统一调查时的要高 (至少不能低于初始地籍的精度) , 有利于逐步提高地籍管理系统的整体精度。

(3) 变更同步、手续连续。

进行了变更测量后, 与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变更。

(4) 任务紧急, 程序连贯。

土地权利人在提出变更申请后, 往往就要求立刻着手实施组织工作。同时, 由于目标明确, 一般在进行了地籍调查之后如果四邻关系清楚, 就可展开相应的测绘工作。才能满足使用者的要求。

由此可见, 变更地籍测量是地籍管理的一项日常性工作。变更权属调查和变更地籍测量, 通常应由同一个外业组一次性完成。结合现有的技术、设备条件, 一般情况下, 选用全站仪设备, 采用数字测量的方法进行变更地籍的数据采集工作。

2 变更地籍调查的准备

变更地籍调查的要求与初始地籍调查相同。变更地籍测量前必须充分检核有关宗地界址点点位, 并利用当时己有的高精度仪器, 实测变更后宗地界址点坐标。所以, 进行变更地籍调查之前应准备下述主要资料。

(1) 变更土地登记申请书; (2) 原有地籍图的复制件; (3) 本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件 (包括宗地草图) ; (4) 有关界址点的坐标; (5) 必要的变更数据的准备, 如宗地分割时放样元素的计算; (6) 变更地籍调查表、法人代表身份证明书及指界委托书; (7) 本宗地附近测量控制点成果, 如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图。

3 变更地籍的实地调查

变更地籍的实地调查包括变更地籍的权属调查和变更地籍测量。

3.1 变更地籍的权属调查

变更地籍的权属调查的基本原则和方法与初始地籍的权属调查基本相同, 变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

(1) 征用集体土地; (2) 划拨国有土地; (3) 出让、转让国有土地使用权; (4) 继承土地使用权; (5) 交换土地使用权; (6) 收回国有土地使用权; (7) 承包集体或国有土地使用权 (8) 土地分割; (9) 土地合并; (1 0) 土地权利人更名; (11) 城市改造拆迁; (12) 土地权属界址调整。

此外, 还有已设定的他项权利的变更如抵押、出租等。

在变更地籍的权属调查中, 应着重检查和核实以下内容:

(1) 检查本宗地及邻宗地指界人的身份。

(2) 检查变更原因是否与申请书上的一致。

(3) 全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致, 如土地使用者名称、单位法人代表或户主的姓名、身份证号码、土地坐落、四邻宗地号或四邻土地使用者姓名、实际土地用途等。

以上各项内容若有不符的, 必须在调查记事栏中记录清楚。遇到疑难或重大问题时, 留待以后调查研究处理, 待有了处理结果再修改地籍资料。

3.2 变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查的基础上进行的, 是为确定依法变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括更改界址的测量和不更改界址测量。在工作程序上, 可分两步进行, 一是界址点、线的检查;二是进行变更测量, 其具体方法如下。

3.2.1 原界址点有坐标

(1) 界址点检查。

这项工作主要是利用界址调查表中界址标志和宗地草图来进行。检查内容包括:检视界标是否完好, 复量各勘丈值, 检查它们与原勘丈值是否相等。

若检查界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离与原记录不符, 则应分析原因按不同情况处理。

(2) 变更测量。

宗地分割及调整边界时, 可按预先准备好的放样数据, 测设新界址点的位置, 设立界标;也允许在有关方面同意的情况下, 先设置界标, 然后用解析法测量界标的坐标。在变更界址调查表 (包括宗地草图) 中注明做出修改。

3.2.2 原界址点没有坐标

(1) 检查界址点。

界址点丢失的处理。利用原栓距及相邻界址点间距、界址标示, 在实地恢复界址点位, 设立新界标。

检查勘丈值与原勘丈值不符时的处理。分析判明原因, 然后针对不同情况, 如果勘丈值明显有错、原勘丈值精度低、标石有所移动移动等给予相应的处理。也可先实测全部界址点坐标, 然后进行界址变更。

(2) 变更测量。

宗地分割或边界调整时, 可按预先准备好的放样数据, 测设界址点的位置埋设标志;也可以在有关方面同意的情况下先埋设标志, 再测量界址点的坐后标。

宗地合并及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在界址资料中相相应的修改。

摘要：城市地籍变更是城镇地籍管理中的一项重要工作, 也是城市地籍信息系统的一个重要功能。本文基于笔者多年工作经验, 利用业务之余研读了大量相关文献, 对城市变更地籍调查做了深入的研究, 文章分析了变更地籍调查的特点和实地调查的内容, 给出了非常详尽的操作法方法, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：城市,变更地籍调查,组织实施